СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………..………..4
ГЛАВА 1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК……… 7
1.1 Земельный участок как объект права собственности………………………………………………………………….…….7
1.2 Субъекты и объекты права собственности на землю……….………………..15
ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ, И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК…………………………………………………………………………..21
2.1 Возникновение права собственности на земельный участок…………………………………….………………………………………….41
2.2 Прекращение права собственности на земельный участок…………………………………………………………………… ………….58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….….66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….….70
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность научного исследования. Закрепление в Земельном кодексе системы прав на землю на качественно иной правовой основе обусловило необходимость комплексного исследования в дипломной работе взаимосвязи, взаимовлияния управленческих, охранительных, имущественных и экологических аспектов права собственности на землю, что способствует более полному выявлению сущности, содержания социальных функций права собственности и производных от него прав на землю.
Обретение Казахстаном государственной независимости, сопровождавшееся сменой ценностных ориентиров с учетом нового статуса страны в постсоветском пространстве и на международной арене, объективно обусловило кардинальный характер преобразований отношений собственности на землю. Неотложность реформ в сфере сельского хозяйства, наиболее болезненно среагировавшего на сбои административно-командной системы, резко повысило роль института сельскохозяйственного землепользования как единственно возможного и наиболее оптимального в рамках права исключительной государственной собственности организационно-правового средства реконструкции отношений собственности на землю. Ведь именно сельское хозяйство, его труженики наиболее сильно пострадали от несовершенства советской экономики. Предрасположенность сельского хозяйства к рынку, что обусловлено наличием в нем относительно обособленных друг от друга товаропроизводителей, также служила причиной кардинального решения
вопроса перехода сельского хозяйства к рыночным отношениям.
Были приняты Законы «О земельной реформе», «О крестьянском хозяйстве»,
«О приоритетности развития аула, села, агропромышленного комплекса»,
«Об особенностях приватизации имущества государственных
сельскохозяйственных предприятий» и серия Указов Президента страны, направленных на их реализацию.
Наделение права землепользования атрибутами вещных прав позволило избежать масштабных социальных потрясений, отложив на время вопрос о введении права частной собственности на землю, которому общество еще не было готово, одновременно создало необходимые условия к практическому решению проблемы реального вовлечения земли в оборот. Ведь история знает немало примеров, когда резкая смена форм собственности на землю сопровождалась революционными ломками старых устоев, трагически отразившихся на судьбах широких слоев населения той или иной страны. Существенное повышение роли права землепользования в механизме реализации права государственной собственности на землю на основе гражданско-правовой концепции вещных прав во многом предопределило особенности становления земельного права, адаптированного к условиям рынка. Закрепление в Земельном кодексе Республики Казахстан права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, как основного вида вещных прав на них, придало вещным правам на землю системный, завершенный характер.
Вместе с тем, в научных трудах вышедших после принятия Земельного кодекса речь в основном идет вокруг проблемы права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, что существенно сужает диапазон его оценки как кодифицированного акта, призванного комплексно регулировать земельные отношения на качественно иной правовой базе. Нельзя согласиться с мнением тех, кто связывает значение Земельного кодекса лишь с положительным решением вопроса о частной собственности на сельскохозяйственные земли, сводя его социальное назначение к очередному переделу земли.
Нуждается в тщательном рассмотрении особенности средств воздействия на земельные отношения в условиях введения частной собственности на сельскохозяйственные земли и вхождения экономики страны в рынок. Серьезной проблемой становится анализ причин земельных правонарушений и выявление характерных черт ответственности за нарушение земельного законодательства.
Исследование взаимосвязи, соотношения права собственности с вещными правами на землю способствует выявлению сущности правомочий, составляющих содержание каждого из них, что имеет важное значение для конструирования оптимальной модели права собственности в системе прав на землю.
Изучение специфики вещных прав не является самоцелью, а подчинено задаче выявления их роли как средств и способов реализации права собственности на землю в условиях рыночной экономики.
Институту собственности в многократно обращались казахстанские и российские ученые правоведы дореволюционного, советского и современного периода. Накоплена обширная доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших проблемы права собственности, можно назвать Г.Н. Амфитеатрова, С.Н. Братуся, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, О.А. Красавчикова, Мухитдинов Н.Б., В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, Стамкулов А.С., А.П. Сергеева, Е.А. Суханопа, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Сулейменов М.К., Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Б.Б. Хаджиев А.Х., Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, К.Б. Ярошенко и др.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере права собственности на землю при осуществлении собственником правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского законодательства, регулирующие вопросы права собственности на земельный участок, сделок с земельным участком; теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.
Целью научного исследования является: Детальное изучение основания, возникновения и прекращения права собственности на земельный участок. В ней проанализированы значение вещных прав в преобразовании отношений собственности на землю на различных этапах земельной реформы, в зависимости от конституционно-правового поля их действия, функционального назначения, видовых особенностей, факторов и тенденций, предопределивших особенности формирования системы вещных прав на землю адаптированной к рыночным условиям.
Задачами научного исследования является:
1)изучение земельного участка как объекта права собственности;
2)изучение субъектов и объектов права собственности на землю;
3)возникновение права собственности на земельный участок;
4)прекращение права собственности на земельный участок.
ГЛАВА 1. ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ
УЧАСТОК
1.1 Земельный участок как объект права собственности.
Право собственности на земельный участок и право землепользования это особые виды собственности и пользования как единственного природного объекта, неотделимого от природной среды и условий. Поэтому на землю как объекта права собственности и права землепользования устанавливаются права и обязанности субъектов права как государственной, так и в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным кодексом. Право государственной собственности позволяет использовать все земли в интересах настоящего и будущих поколений.
Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности.
Важное значение для права собственности имеет определение в нормах Конституции Республики Казахстан характера земли, ее недр, воды, растительного и животного мира как природного ресурса.
Государство- Республика Казахстан субъект права собственности имеет право самостоятельно совершать определенные действия. Согласно ст.21 ЗК РК собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком.
Право владения землей — юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.
Право землепользования — право лица владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности, бессрочно ( постоянное землепользование или в течение определенного срока временное землепользование) на возмездной и или безвозмездной основе.
Право распоряжения землей — юридически возможность государство определять юридическую судьбу земли (п.п.29,30,31 ст.12 ЗК РК). Эти правомочия собственника и землепользователей, правомочия субъектов частной собственности на земельные участки и землепользователей отличаются от правомочий государства. Их правомочия Земельным кодексом и другими законодательными актами Республики Казахстан могут быть ограничены. Государство как собственник земли пользуется исключительным правом распоряжения всем земельным фондом, в том числе в отношении земельных участков, предоставленных в частную собственность, т.е. государство осуществляет функцию распоряжения не зависимо от формы собственности и хозяйствования субъектов земельного права. Поэтому не следует противопоставлять функцию распоряжения субъектов частной собственности и землепользователей функцией распоряжения государства.
Правомочия распоряжения субъектов права землепользования тоже отличается от правомочия субъектов частной собственности на земельные участки. Например, согласно п.4 ст. 39 ЗК РК в случаях сдачи государственным землепользователем Земельного участка, на котором расположены здания ( строения, сооружения), в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается сдачи государственным землепользователем Принадлежащего ему земельного участка во временное безвозмездное землепользование, кроме случаев предоставления земельного участка в порядке служебного надела (п. 5 ст.39 ЗК РК).
Государство само в законодательном порядке устанавливает все возможные действия своих уполномоченных органов в пределах и порядке, предусмотренном земельным законодательством и другими правовыми актами. Например, ст.84 ЗК РК предусматривает все основания изъятия земельного участка для государственных надобностей.
Никто не может быть лишен права землепользования иначе как по основаниям, установленным ЗК РК и другими законодательными актами. Это означает, что органы государственного управления не имеют права лишать права землепользования, если оно не предусмотрено в законе и не имеется правовое основание (п.2 ст. 29 ЗК РК)[1].
Конкретным примером этого положения служит нормы п.5 ст.26 ЗК РК, где предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, если в соответствии с настоящим Кодексом эти земельные участки могут находиться в частной собственности.
Установленные законами права физических и юридических лиц не может ограничиваться актами государственных органов (п.5. ст.6 ЗК РК).
Обязанности собственника земли- государства- определены Конституцией Республики Казахстан; органов государственного управления- Земельным кодексом, Законом « О местном государственном управлении в Республике Казахстан» от 23 января 2001г. и специальным постановлением Правительства Республики Казахстан « Об Агенстве Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» от 23 ноября 1999г.
К формам государственной распорядительной функции, осуществляемые соответствующими государственными органами, относятся ниже следующие виды:
1) Предоставление ( передача, купля-продажа) ( ст.27 ЗК РК );
2) Изъятие, включая выкуп, у частного собственника земельного участка для государственных надобностей (ст.84 ЗК РК)
3) Принудительное изъятие у частного собственника земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства РК, в случаях предусмотренным ст. 92 и 93 Земельного кодекса;
4) Временное изъятие земельного участка при чрезвычайных случаях (ст. 91 ЗК РК);
5) Изъятие у собственника земельного участка, подвергавшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равнозначного земельного участка ( п.5 ст.143 ЗК РК);
6) Конфискация (ст.95 ЗК РК).
Право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка.
.Собственники земельных участков или землепользователи осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.
Права на землю собственников земельных участков и землепользователей могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.
Предоставление права собственности на земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности, производится в следующей последовательности:
- возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земельный участок;
- определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка);
- разработка и утверждение землеустроительного проекта;
- принятие решения местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальных экономических зон — решения местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны о предоставлении права на земельный участок;
- установление границ земельного участка на местности;
- изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок;
- государственная регистрация права на земельный участок.
Предоставление земельных участков в собственность или землепользование
осуществляется местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), акимами городов районного значения, поселков, аулов (сел), аульных (сельских) округов, а на территории специальной экономической зоны местными исполнительными органами со ответствующей административно-территориальной единицы. или администрацией специальной экономической зоны, в пределах их компетенции, установленной настоящим Кодексом[2].
Решения о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельного участка принимаются на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) из числа депутатов местного представительного органа, представителей уполномоченных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в состав комиссии могут быть включены и другие лица. При реше- нии вопроса о предоставлении земельного участка на территории специальной экономической зоны вышеуказанная комиссия не создается.
Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав собственности и землепользования на земельные участки, подают заявление в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа по месту нахождения земельного участка.
В заявлении должны быть указаны: цель использования земельного участка; его предполагаемые размеры; местоположение; испрашиваемое право пользования; наличие (отсутствие) другого земельного участка (по земельным участкам, указанным в пункте 2 статьи 50 настоящего Кодекса).
Заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до двух месяцев с момента его поступления, а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства рассматривается в трехнедельный срок.
В указанный срок не входит период составления землеустроительного проекта, подготавливаемого в соответствии с пунктом 3 статьи 44 настоящего Кодекса.
Уполномоченные органы областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по месту нахождения земельного участка определяют (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием.
Срок подготовки предложений о возможности использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием и подготовки заключения комиссии по данному вопросу составляет до одного месяца с момента поступления заявления, а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства — до двух недель.
Особенности предоставления земельных участков в зависимости от целевого на значения определяются в соответствии со статьями 44 и 45 настоящего Кодекса.
Отказ в предоставлении права на земельный участок, за исключением случаев изъятия земельных участков, в том числе для государственных нужд, в соответствии со статьей 84 настоящего Кодекса, оформляется решением местного исполнительного орга на области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, об отказе в предоставлении права собственности на земельный участок принимается в семидневный срок.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономической зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о предоставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеустроительного проекта с вручением заявителю копии решения о предоставлении права собственности или права землепользования на земельный участок в семидневный срок с момента принятия решения.
В тех случаях, когда предоставление земельных участков входит в компетенцию вышестоящего исполнительного органа, местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономической зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, направляет землеустроительное дело со своим решением вышестоящему органу для принятия окончательного решения.
Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономической зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о предоставлении права на земельный участок принимается в срок до одного месяца с момента поступления землеустроительного проекта, утвержденного соответствующим уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства — до семи дней[3].
При наличии землеустроительного проекта размещения земельных участков на площадку для отвода под индивидуальное жилищное строительство составление землеустроительного проекта на каждый земельный участок не требуется.
Земельные участки и право аренды на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть объектами продажи на торгах (конкурсах, аукционах) с учетом положений, установленных статьей 48 настоящего Кодекса.
Идентификационными документами на земельный участок, выдаваемыми уполномоченными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), являются:
при частной собственности на земельный участок—акт на право частной собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании—акт на право постоянного землепользования;
при временном возмездном землепользовании—акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования.
при временном безвозмездном землепользовании—акт на право временного безвозмездного землепользования.
При переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений характеристик земельного участка органом, осуществляющим ведение государственного земельного кадастра, новый документ не выдается, а вносится запись о правообладателе.
Не допускается пользование земельным, участком до установления его границ и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение данной нормы считается как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.
Совершение сделок по отношению земельных участков, на которые не оформлены правоустанавливающие документы, не допускается.
Право на земельный участок предоставляется лицам, достигшим совершеннолетия, за исключением случаев оформления прав на земельные участки несовершеннолетним, получившим данные земельные участки в порядке наследования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Законные представители несовершеннолетних вправе до достижения наследниками совершеннолетия передать земельные участки в аренду[4].
Порядок предоставления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан об амнистии в связи с легализацией имущества, определяется Правительством Республики Казахстан.
При испрашивании земельного участка для строительства объектов предварительно производится выбор земельного участка, который осуществляют специальные комиссии, создаваемые местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), акимом города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах своей компетенции по предоставлению земельных участков.
Результаты выбора земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны оформляются уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) актом о выборе земельного участка. К данному акту прилагаются проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного участка представляются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с пунктом 2 статьи 43 настоящего Кодекса.
На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект о предоставлении права на землю.
В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка.
Проект решения местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении права на земельный участок должен содержать:
- наименование юридического или физического лица, котором
- предоставляется право
- на землю;
- целевое назначение земельного участка;
- площадь земельного участка;
- вид права на землю, обременения, сервитуты;
- выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка;
- фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юридического лица, у которого производится изъятие, принудительное отчуждение для государственных нужд, в том числе путем выкупа, земельных участков с указанием их размеров;
- прочие условия.
При испрашивании земельных участков для индивидуального жилищного строительства заявления граждан берутся на специальный учет и удовлетворяются по мере подготовки площадок для отвода либо при наличии свободных территорий, используемых для индивидуального жилищного строительства. При предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства на бесплатной основе учитывается наличие или отсутствие у гражданина земельных участков, права на которые были предоставлены государством для индивидуального жилищного строительства. Сведения о наличии или отсутствии у гражданина таких земельных участков представляются уполномоченным органом города республиканского значения, столицы, района (города областного значения) в комиссию при местном исполнительном органе для подготовки заключения и принятия решения соответствующим местным исполнительным органом о предоставлении земельного участка[5].
Земельный участок в отличие от других объектов недвижимости,считается абсолютно неперемещаемым. Можно целый город перенести в другое место, но земельный участок в юридическом и физическом смысле выступает недвижимом, неперемещаемым имуществом..
Существуют другие особенности, связанные с земельным участком имеющие юридическую значимость при определении целевого назначения, правового режима конкретных земельных участков, а также при осуществлении гражданско-правовых сделок с землей. Основные из них, выражаются по следующим признакам: Существует два виа земельного участка делимые и неделимые. Делимым является земельный участок который может быть разделен на две части, после чего каждый раздел считается самостоятельным земельным участком.. Делимость и неделимость играет определенную роль в своих правоотношениях.. Если участок является делимым, то в права собственность переходит лишь часть участка, а если участок является неделимым он переходит полностью.
При совершении сделки с частью делимого земельного участка это часть в уст должна быть предварительна выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных случаях предмет сделки может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на документе сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка.
Собственники земельных участков и землепользователи имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка. Собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, произведенную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации.
Как гласит ст.65 ЗК РК собственники земельных участков и землепользователи обязаны: использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании- в соответствии с актом предоставление земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиоционной и экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и иной деятельности. Осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные ст. 140 ЗК РК, своевременно вносить земельный налог, плату за пользование земельными участками и другие предусмотренные законодательством Республики Казахстан и договором платежи. При осуществлении хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования. Своевременно представлять в государственные органы установленные земельным законодательством Республики Казахстан сведения о состоянии и использовании земель. Не нарушать прав других собственников и землепользователей. Не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородие почв для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя. Собственники земельных участков и землепользователи участка несут все обязанности, обременяющий земельный участок, если иное не предусмотрено настоящим кодексам. Временные землепользователи могут иметь другие обязанности, предусмотренные договорами о временном землепользовании.. В тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательным актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно ( лицо) не может иметь в соответствии с нормами, установленными настоящим кодексом, указанное право подлежит в течение одного года отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с настоящим кодексом такому субъекту может принадлежать. При отчуждении земельного участка, находящегося в собственности или землепользовании, в связи с отчуждением зданий ( строений, сооружений) лицу , которому отчуждаемое право на земельный участок не может принадлежать, оно должно быть переоформлено приобретателями в право, которое в соответствии с настоящим кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан может принадлежать такому лицу.
Право собственности на земельный участок и находящееся на нем имущества возникает с момента государственной регистрации. Регистрация земельного участка осуществляется Агенством по управления земельными ресурсами. Государственная регистрация на недвижимое имущество-это основное значение для возникновения прав, так как без регистрации какого-либо имущества права физического или юридического лица не могут возникнуть и действовать по закону. Как уже ранее было отмечено, права собственность на земельный участок возникает из гражданско-правовых сделок, и возможность права пользования землей, разрешение совершать гражданско-правовые сделки с ним и удовлетворять свои духовные потребности.
1.2 Субъекты и объекты права собственности на землю.
Согласно ЗК РК субъектом права собственности на землю на территории Казахстана является Республика Казахстан. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и негосударственные юридические лица на основаниях, условиях и в пределах, установленных ЗК РК. При этом под гражданами понимается граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без гражданства, если иное не установлено Земельным кодексом.
Субъектами частной собственности на земельные участки могут быть иностранные граждане и лица без гражданства и иностранные негосударственные юридические лица в порядке, предусмотренном пунктом 4 ст. 23 ЗК РК т.е. на земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.
Осуществляющие свою деятельность на территории Республики Казахстан разные объединения граждан — кооперативы, общества, корпорации и другие организации не являются субъектами ни государственного, ни частного земельного участка.
Все их землепользование основано на государственной или частной собственности граждан в пределах установленных земельным законодательством.
В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Однако, впервые частная собственность на земельные участки установлена в ст. 6 Конституции Республики Казахстан 1995 года. На основании этой нормы Конституции установлена и получила развитие частная собственность на земельные участки в законодательном порядке. По этому, можно отметить, что частная собственность на земельные участки граждан и негосударственных юридических лиц производна от права государственной собственности Республики Казахстан и она не только служит интересам указанных лиц, но отвечает интересам рыночной экономики[6].
Право государственной собственности имеет приоритетное значение, поскольку управление земельным фондом на территории Республики Казахстан осуществляется самим государством- Республикой Казахстан, от его имени государственными органами, а земельный фонд Республики Казахстан является материальной основой права государственной собственности на землю.
Такое положение двух видов субъектов права собственности на землю в Республике Казахстан не создает их конкуренции, наоборот они взаимодействуют в службе общественному благу.
Субъекты и объекты собственности на землю, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гарантии их защиты определяются Земельным кодексом и другими законодательными актами Республики Казахстан.
Кондоминиум — особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических или юридических лиц, а та часть недвижимости, которая не находится в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежит им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной (индивидуальной собственности (ином общем праве) (п. 18 ст. 12 ЗКРК). Право на земельный участок при доме, в котором находится несколько квартир (или) нежилых помещений, в других объектах кондоминиума предусмотрено в ст. 62 ЗК РК. Согласно этой статье земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.
Участники кондоминиума — государственные землепользователи, которым помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом.
Право на земельный участок участников кондоминиума, которым на территории Республики Казахстан земельные участки не могут принадлежать на праве собственности или на праве постоянного землепользования, определяется в соответствии с пунктом 7 ст.6 ЗК РК.
Деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм[7].
Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве) к сумме полезных площадей всех жилых площадей нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).
Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно- гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных других норм.
Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно- гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.
Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).
Для управления общей долевой собственностью и ее эксплуатации, надлежащим содержании всего дома (строения, здания, сооружения) и придомового земельного участка (земельных участков) участники кондоминиума избирают форму управления объектом кондоминиума в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем землепользовании), а также плата за землю осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.
В гаражных, дачных и других потребительских кооперативах к правам участников на земельные участки, находящихся в общей собственности, применяются нормы о кондоминиуме[8].
В соответствии с п. 2 ст. 102 ЗК РК граждане, являющиеся собственниками земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, вправе в общих интересах объединятся в простые товарищества, садоводческие или иные потребительские кооперативы, правовое положение которых определяется законодательными актами Республики Казахстан. В тех случаях, когда земельные участки, предназначенные для садоводства или дачного строительства, находятся в раздельной собственности граждан, а земельные участки и другое имущество, предназначенные для удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находятся в их общей долевой собственности, к отношениям между собственниками, связанными общим имуществом, применяются нормы о кондоминиуме. Субъекты права землепользования подрозделяются на:
1)государственные и негосударственные;
2)национальные и иностранные;
3)физические и юридические лица;
4)постоянные и временные;
5)первичные и вторичные;
Государственные землепользователи- государственные республиканские и коммунальные юридические лица. Иностранные землепользователи- граждане иностранных государств, лица без гражданства, юридические лица. Статус субъекта права землепользования супругов, как вторичное образование правосубъективности граждан РК на земельные участки, определяется земельным и иным законодательством Республики Казахстан. Субъектами права землепользования для ведения крестьянской(фермерского) хозяйства могут быть граждане Республики Казахстан на праве частной собственности или на праве временного возмездного землепользования сроком до 49 лет, а для отгонного животноводство (сезонные пастбища) на праве временного безвозмездного землепользования. Субъектами права землепользования могут быть лица реорганизованных государственных сельскохозяйственных организаций. Субъектами крестьянского хозяйства семейно-трудовые объеденения лиц. Надо отметить, что если предоставление земельных участков осуществляется негосударственными лицами-землепользователями, такое действие нельзя назвать предоставлением субъектам права землепользования, так как предоставление субъектам права землепользования государством.
Объектами права государственной собственности являются все земли, не представленные в частную собственность. Более подробно об этом указано в ст. 26 ЗК РК. Она гласит, что в государственной собственности находится земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми природными территориями, оздоровительного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.
Объектами частной собственности могут быть в порядке, предусмотренном в Земельном кодексе, земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов (см. ст.24, п.6 ст. 97, ст. 109, п. 2 ст. 128, п.2 ст. 133 ЗК РК и другими законодательными актами о транспорте и т.д.).
Земельный кодекс строго разграничивает объекты частной и государственной собственности.
В ст. 26 ЗК РК предусмотрены земельные участки, которые не могут находится в частной собственности земельные участки, занятые:
- для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности, инженерно- техническими сооружениями, коммуникациями, выведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан;
- таможенных нужд;
- особо охраняемыми природными территориями;
- лесным фондом за исключением земельных участков, перечисленных в п.4 ст. 128 Земельного кодекса;
- водным фондом, за исключением земельных участков, перечисленных в п. 2 ст. 133 Земельного кодекса;
- магистральными железнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;
- территориями общего пользования на землях населенных пунктов, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимся на праве частной собственности и необходимыми для их обслуживания.
Не могут быть предоставлены в раздельную собственность граждан и негосударственных юридических лиц земельные участки занятые:
- пастбищами и сенокосными угодьями, используемые и предназначенные для нужд населения;
- дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межнаселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования;
- обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя), двух или более собственников земельных участков или землепользователей.
Земельные участки зарезервированные в установленном порядке для развития особо охраняемых природных территорий, магистральных трубопроводов, а также предназначенные в соответствии с утвержденной архитектурно- строительной (иной) строительной документацией для строительства объектов административного и социального значения (аэропорты, аэровокзалы, вокзалы, станции, дороги общего пользования, административные здания государственных органов, больницы, школы, государственный жилищный фонд, парки, бульвары, скверы и другие объекты общественного пользования), могут предоставляться землепользователям для других целей на праве временного землепользования до их проектного освоения;
Земельные участки, занятые объектами промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения, могут быть переданы в частную собственность в связи с разгосударствлением и приватизацией объектов государственной собственности в тех случаях, когда это предусмотрено в специальном законодательстве (о связи, железнодорожном транспорте, о автодорожном транспорте, об энергетике и т.д.)[9].
Например, в Законе «Об автомобильных дорогах» от 17 июля 2001 г. предусмотрено, что автомобильные дороги могут находиться в государственной и частной собственности. Автомобильные дороги общего пользования являются основными путями сообщения в республике, находятся в собственности государства и не подлежат приватизации (п. 1,2 ст. 4)
- ОСНОВАНИЯ, ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.
2.1 Возникновение права собственности на земельный участок.
Возникновение права собственности возможна только в том случае, если какая-либо вещь передается на основании гражданско-правовых сделок или на основании приобретение этой вещи, которые могут находиться на праве частной собственности гражданина Республики Казахстан, или на праве государственной собственности.
Право собственности на землю закреплено в Конституции Республики Казахстан и Земельном кодексе от 20 июня 2003 года. Это право является юридическим основанием, осуществления всех прав собственника, предусмотренных в ЗК РК. — Право собственности на земельный участок возникает путем:
- предоставления права собственности;
- передача права собственности;
3) переход права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).
Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
Право собственности на земельный участок возникает на основе:
- актов государственных органов;
- гражданско — правовых сделок;
- иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст. 22 ЗК РК).
Документы на основании которых возникают у граждан и юридических лиц соответствующие права на земельный участок в пункте 33 статьи 12 ЗК РК названы правоустанавливающим документами. К правоустанавливающим документам относятся правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры купли-продажи (мены, дарения и иной сделки об отчуждении земельного участка) и решение судебных органов о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иные права на землю. На основании правоустанавливающих документов, территориальные органы по управлению земельными ресурсами (предусмотренные в ст. 14 ЗК РК) составляют правоудостоверяющие документы, отражающие идентификационные характеристики земельного участка. К правоудостоверяющим документам относятся: акт на право частой собственности на земельный участок (пункты 33-34 ст.12 ЗК РК).
Правомочия собственника земли — Республики Казахстан -не ограничиваются указанным, содержанием права собственности на землю. Кроме того, государство — Республика Казахстан — имеет право на ренту и определение государственной властью общих для всего государства правил владения, пользования и распоряжения землей.
Если права владения, пользования и распоряжения государственной собственностью регулируются ЗК РК, то рентные отношения с землей кроме ЗК РК регулируются Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговым кодексом) от 12 июня 2001 г. (Казахстанская правда, 20 июля 2001 г.). Общие правила владения, пользования и распоряжения землей независимо от форм собственности и землепользования, осуществляются государством, урегулированы ЗК РК и другими законодательными актами, в том числе законодательными актами РК, которые перечислены в главе «Источники земельного права»[10].
Эти общие полномочия государства можно рассматривать в числе полномочий государственного управления земельным фондом, в том числе государственного регулирования земельным фондом РК (гл. 2 ЗК РК).
Согласно ст. 25 ЗК РК реализация права собственности означает: земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности могут быть:
- проданы или переданы безвозмездно в частную собственность;
- предоставлены в постоянное или временное землепользование;
реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, иными законодательными актами или международными договорами. Например, согласно п.8 ст. 43, земельные участки и право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и не представленные в землепользование могут быть объектом продажи на аукционах. Перечень земельных участков, подлежащих продаже или сдаче в аренду, определяется местными исполнительными органами и утверждается соответствующим решением местных представительных органов.
Все это является распорядительной функцией государства, от имени которого согласно п.2 ст. 21 ЗК РК государственные органы осуществляют управление в соответствии с их компетенцией, установленной ст. 13-19 ЗК РК и иными законодательными актами и положением «Об Агентстве Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» от 23 ноября 1999 года, № 1776.
Предоставление права собственности на земельные участки, предусмотренное в пунктах 1 ст. 22 ЗК РК, которое осуществляется путем составления актов государственных органов (см. подпункт 1 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).
В Земельном кодексе РК специальной статьи о порядке предоставления земельного участка на праве собственности нет, хотя подпункт 1 пункта 1 ст. 22 «Возникновение права собственности на земельный участок» предусматривает права собственности. Правильно было бы ее называть «Предоставление земельного участка на праве собственности». Таким образом, в Земельном кодексе имеется сложная схема предоставления земельного участка в землепользование. Поэтому необходим анализ норм Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков в собственность.
В Земельном кодексе имеются две статьи, предусматривающие порядок предоставления земельных участков. Первая — это статья 32- «Предоставление права землепользования», вторая — ст.43 — «Порядок предоставления права на земельный участок», содержание ст.32 отличается от содержания ст. 43 тем, что она, в основном, рассматривает порядок предоставления земельного участка на праве землепользования местными исполнительными органами и содержание ст. 43 ЗК РК рассматривает порядок предоставления земельных участков на праве частной собственности и землепользования местными исполнительными органами, включая процесс подготовки правоустанавливающих и право удостоверяющих документов, предусмотренные вышеназванных пунктах 33-34 ст.12 ЗК РК, которые ассоциируются с пунктами 3-4 ст. 149 и 150 ЗК РК.
Кроме того, в главе 5 Земельного кодекса «Земельный участок как объект права собственности и права землепользования и иных вещных прав» предусмотрено:
- Предоставление земельных участков для строительства объектов (статья 44 ЗК РК);
- Предоставление земельных участков, не связанных со строительством (статья 45 ЗК РК);
- Предоставление земельных участков репатриантам (оралманам) (статья 46 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности (статья 47 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) (статья 48 ЗК РК);
- Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку (статья 49 ЗК РК);
Название статей 47,48,49, согласно названию главы 5 ЗКРК по содержанию этих статей должны называться соответственно по их расположению — предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности; предоставление земельных участков, которые находятся в государственной собственности на торгах (конкурсах, аукционах); приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку как объекты права собственности, права землепользования и иные права.
Таким образом, можно считать, что первым основанием возникновения права собственности на земельные участки являются нормы статьи 43 ЗК РК.
Вторым основанием возникновения права собственности па земельные участки является юридический факт (купля-продажа, обмен земельного участка, дарение и т.д.), который назван в ЗК РК «Передача права землепользования» (п.2 ст. 22 ЗК РК) — «гражданско-правовая сделка» (см. подпункт 2 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).
Передача земельного участка в частную собственность гражданско-правовая сделка с земельным участком.
Это распорядительная функция собственника земельного участка, осуществляемая в порядке, предусмотренном в земельном законодательстве.
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан (п. 2 ст.25 ЗК РК). Собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения реализует указанные права с учетом положений настоящего Кодекса. Эту функцию владельца земельного участка называют в п. 1 ст. 21 распорядительной, а в п. 1 ст. 81 — правом отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и другого). Формами распорядительной функции выступают:
- отказ от права собственности (земельного участка) ст. 82 ЗК РК;
- продажа частного земельного участка;
- дарение земельного участка собственником;
- наследование земельного участка в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве частной собственности;
- земельный участок, находящийся в частной собственности может быть объектом обращения взыскания, как имущество физических и юридических лиц, которым они отвечают по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом (ст.83 ЗК РК).
Во всех вышеуказанных случаях последствия передачи земельного участка приводят к прекращению права собственности и возникновению права на земельный участок другого лица в порядке, предусмотренном в законодательстве, т.е. на основании юридического факта.
Все указанные формы распоряжения субъекта права собственности регулируются нормами гражданского законодательства. Земельное законодательство констатирует порядок передачи указанных прав как переходные нормы из земельного законодательства на нормы гражданского законодательства.
В законодательстве могут быть предусмотрены и другие такие переходные нормы.
В указанных случаях собственник земельного участка сам самостоятельно решает кому, когда, по какой стоимости будет продавать земельный участок, кому из наследников он оставит земельный участок, кроме случаев, когда наследник не может быть лишен права наследования по закону или по закону в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Одним из оснований возникновения права собственности (землепользования) является заявление физических и юридических лиц о предоставлении земельного участка.
Ниже рассмотрим порядок рассмотрения заявления физических и юридических лиц о предоставлении им земельных участков, предусмотренный в ЗК РК[11].
а) Порядок рассмотрения заявления физических и юридических лиц о предоставлении им земельных участков.
Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им земельных участков в частную собственность, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.
Заявление о предоставлении земельного участка рассматривается в срок до трех месяцев с момента поступления. Отказ в предоставлении земельного участка оформляется решением с вручением копии в семидневный срок после принятия решения.
Решение местного исполнительного органа о предоставлении земельного участка в соответствии с требованиями, предусмотренными в ст. 43 ЗК РК является основанием выдачи документа, удостоверяющего право на земельный участок, выдаваемым территориальными органами по управлению земельными ресурсами:
при частной собственности на земельный участок — акт права частной собственности на земельный участок;
при постоянном землепользовании — акт на право постоянного землепользования;
при временном возмездном землепользовании- акт на право временного возмездного землепользования (долгосрочного, краткосрочного, аренды);
при временном безвозмездном пользовании — акт на право безвозмездного землепользования.
Правоудостоверяющие документы на земельный участок должны содержать идентифицирующие сведения необходимые для целей ведения земельного и правового кадастров. Особенности предоставления земельных участков в зависимости от целевого назначения определяются в соответствии с статьями 44 и 45 Земельного кодекса РК.
При изучении этого Порядка следует обратить внимание на некоторые неточности формулировки порядка предоставления земельных участков, в том числе на содержание пункта 14 этого Порядка. В нем указано, что решение местного исполнительного органа о предоставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеустроительного проекта. Это не согласуется с редакцией пункта 2 ст. 43 ЗК РК, где отмечено, что решение о предоставлении земельного участка принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления при их наличии. В этих предложениях подчеркнутые слова «землеустроительного проекта» и «заключение комиссии» имеют разные юридические значения.
Землеустроительные проекты разрабатываются структурными подразделениями Агентства РК по управлению земельными ресурсами, а заключение комиссии — это документ, составленный представителями депутатов местного представительного органа, территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления.
В Положении № 760 предусмотрена особенность предоставления земельных участков для:
- строительства объектов;
- ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
- ведения личного подсобного хозяйства;
- строительства и обслуживания жилого дома (индивидуальное жилищное строительство);
- садоводства и дачного строительства.
6) Предоставление земельных участков репатриантам (оралманам) является новым видом землепользования, предусмотренным Земельным кодексом Республики Казахстан.
Предоставление земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства производится репатриантам (оралманам) на праве временного землепользования осуществляется из земель сельскохозяйственного назначения, специального фонда, иммиграционного фонда и земель запаса.
После приобретения гражданства Республики Казахстан предоставленные земельные участки переходят в их частную собственность в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РК.
Предоставление права на земельный участок из земель находящихся в государственной собственности, производится в следующей последовательности:
- возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земельный участок;
- определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка);
4) разработка и утверждение земельного проекта;
- принятие решения местным исполнительным органом о предоставлении права на земельный участок;
- установление границ земельного участка на местности;
- изготовление и выдача документа, удостоверяющего право на земельный участок;
- государственная регистрация права на земельный участок.
Предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местным исполнительным органом в пределах, установленных Земельным кодексом РК ( ст. 16-19).
Решение о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельного участка, как отмечали, принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры, градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполнительного органа в состав комиссии может быть включены и другие лица.
в) Предоставление земельных участков для строительства объектов.
Новый Земельный кодекс Республики Казахстан предусматривает различные виды предоставления земельных участков для строительства объектов. Например, ст. 44 ЗК РК предусматривает предоставление земельных участков для строительства; ст. 45: предоставление земельных участков, не связанных со строительством. Имеются другие расхождения норм Положения с нормами Земельного кодекса. Поэтому будут внесены соответствующие изменения и дополнения в Положения или будет разработано новое[12].
В соответствии с п.2 ст.43 ЗК РК для определения возможности удовлетворения заявленного ходатайства ( предварительный выбор земельного участка) осуществляется выбор участка для строительства объектов по поручению местного исполнительного органа, который выполняется территориальными органами по управлению земельными ресурсами (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) в соответствии с землеустроительными и градостроительными регламентами.
Результаты выбора участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагается проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. По наиболее важным объекта местные исполнительные органы создают комиссии по выбору земельных участков для размещения этих объектов. Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного участка предоставляются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения. На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект предоставлении права на землю.
В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого земельного участка, его границы и место расположения, смежные собственники земельного участка и землепользователи; определяется делимость и неделимость, а также обременения и сервитуты предоставляемого земельного участка. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, предлагаются расчеты объектов собственников земельных участков и землепользователей (арендаторов), потерь сельскохозяйственного и лесохозяй-ственного производства в зависимости от вида изымаемых угодий. На основании землеустроительного проекта территориальными органами по управлению земельными ресурсами (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельные участки.
При испрашивании земельного участка для строительства объектов нефтегазотранспортной инфраструктуры, связанных с транспортировкой по магистральным трубопроводам, последующим хранением и перевозкой нефти и газа на другие виды транспорта, акт выбора земельного участка и землеустроительный проект согласовывается также с уполномоченным государственным органом Республики Казахстан в сфере нефтегазотранспортной инфраструктуры.
Заявитель или его доверенное лицо обеспечивают требуемые для отвода земельного участка согласования самостоятельно.
В случае, когда на территории, выбранной под размещение объекта строительства расположены жилые дома, другие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленные насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно- защитную зону промышленных предприятий), заказчик дополнительно предоставляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости об условиях компенсации убытков собственнику. В договоре указывается конкретные условия и сроки отселения, переноса существующих строений, инженерных коммуникаций, зеленных насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости.
Проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права на земельный участок должен содержать:
- наименование юридического или физического лица, которому предоставляется право (на земельный участок) на землю;
- целевое назначение земельного участка;
- площадь земельного участка;
- вид права на землю, обременения и сервитута;
- выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предоставления участка за плату, сроки и условия заключения договора купли- продажи земельного участка;
- наименование юридического или физического лица у которого производится изъятие земли, в том числе путем выкупа, с указанием размеров изымаемых участков;
- прочие условия.
При предоставлении земельных участков для индивидуального Жилищного строительства к ходатайству прилагается:
- справка о наличии и отсутствии у гражданина земельных участков, права на которые были предоставлены для индивидуального жилищного строительства (выдается в семидневный срок территориальным органом по управлению земельными ресурсами);
- справка о наличии и отсутствии у гражданина частного домостроения (выдается в семидневный срок органом, осуществляющим регистрацию недвижимости).
Ходатайство о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства берется на специальный учет и удовлетворяется по мере подготовки площадок для отвода (ст.44 ЗК РК).
Порядок предоставления земельных участков оралманам для индивидуального жилищного строительства регулируется «Правилами предоставления оралманам земельных участков для индивидуального жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства РК от 9 июля 2002 года № 748.
Предоставления земельных участков оралманам для индивидуального жилищного строительства осуществляется бесплатно. Для получения земельного участка оралман подает заявление в соответствующий местный исполнительный орган, обладающий полномочием предоставления соответствующих прав на земельные участки, которое должно рассматриваться в срок до трех месяцев с момента поступления заявления. Решение о предоставлении принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными исполнительными органами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов мастного самоуправления.
г) Предоставление земельных участков, не связанных со строительством.
На основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность или землепользование территориальных органов по управлению земельными ресурсами ( в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) по поручению местного исполнительного органа определяет возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с землеустроительными и градостроительными регламентами. Предложения о возможности использования земельного участка предоставляются комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с п.2 ст. 43 Земельного кодекса[13].
На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект и проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельный участок.(ст. 45 ЗК РК).
д) Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности.
Предоставление земельных участков, которые находятся в государственной собственности, в собственность граждан и негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собственность, осуществляется на возмездной основе. Предоставление земельных участков в собственность граждан и негосударственных юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.
Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в исполнительный орган по месту нахождения земельного участка, которое рассматривается в порядке, определенном в ст. 43-45 ЗК РК в зависимости о целевого назначения земельного участка. При намерении выкупа физическим или негосударственным юридическим лицом в частную собственность земельного участка, ранее предоставленного ему в землепользование, данное лицо подает заявление в местный исполнительный орган.
К заявлению прилагается:
- документ, удостоверяющий право на земельный участок, или копию документа, заверенная нотариально;
- копия свидетельства налогоплательщика;
-справка налогового органа о наличии или отсутствии задолженности перед бюджетом (земельный налог (или) плата
за пользование земельными участками);
- справка из центра недвижимости об отсутствии обременении на земельный участок, препятствующих заключению сделок;
- копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица.
По поручению местного исполнительного органа территориальный орган по управлению земельными ресурсами идентифицирует земельный участок по кадастровой документации, определяет кадастровую (оценочную ) стоимость земельного участка и готовят проект решения местного исполнительного органа о предоставлении права частной собственности на земельный участок.
Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в месячный срок со дня подачи землепользователем заявления в письменной форме в местный исполнительный орган.
На основании решения местного исполнительного органа территориальным органом по управлению земельными ресурсами составляется с покупателем договор купли- продажи земельного участка, который подписывается продавцом ( местным исполнительным органом) и покупателем.
В случаях, когда покупатель, получивший земельный участок, не исполняет обязанности по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного земельного участка или возврата его.
В случаях, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного земельного участка в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором, подлежит уплате неустойка на просроченную сумму со дня, когда участок должен быть оплачен, до дня оплаты участка покупателем. Размер неустойки исчисляется исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан.
Договор купли — продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются основанием для выдачи правоудостоверяющего документа на земельный участок.
При продаже земельного участка в рассрочку в правоудостоверяющем документе на земельный участок, выдаваемом покупателю на основании договора купли-продажи, делается соответствующая запись о запрете на совершение сделок, за исключением передачи участка в залог (ст. 47 ЗК РК).
е) Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах).
Земельные участки или право аренды земельного участка, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование, могут быть объектом продажи на торгах (конкурсах, аукционах). Перечень земельных участков или прав аренды земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах), определяется местным исполнительным органом и утверждается соответствующим решением местного исполнительного органа[14].
Земельный участок, предназначенный для продажи, выставляется на торги после:
- определения и установления границ земельного участка на местности;
- определения целевого назначения земельного участка и его кадастровой (оценочной) стоимости;
— определения технических условий подключения объектов строительства к сетям инженерно- технического обеспечения;
— принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов).
В качестве продавца земельного участка или права аренды земельного участка выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права арены земельного участка определяется Правительством Республики Казахстан (ст. 48 ЗК РК).
ж) Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности при их продажи в рассрочку.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, в рассрочку покупатель должен провести оплату в сроки, предусмотренные договором купли- продажи.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку земельный участок, продавец, если иное не предусмотрено договором, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину выкупной цены земельного участка.
В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкупной цены. Залог земельного участка, проданного в рассрочку, допускается при оплате не менее 50% от его выкупной цены.
Ограничения по совершению сделок с земельным участком, проданным в рассрочку, отражается в договоре купли-продажи земельного участка в правоустанавливающем документе на земельный участок. Документ об оплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в правоустанавливающем документе на земельный участок (ст. 49 ЗК РК).
Земельный кодекс РК предусматривает содержание права собственности в пункте 1 ст. 21, которое охватывает понятие содержания государственной собственности на землю и содержание права частной собственности на земельные участки и указывает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему участком.
Земельный кодекс РК указывает, что собственник земельного участка может осуществлять права собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.
Понятие владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящегося на праве частной собственности физических и негосударственных юридических лиц раскрываются, предусмотренными в пунктах 28, 31, 32 статьи 12 ЗК РК понятиями права владения, пользования и распоряжения земельным участком. Причем, это тесно связано с понятием права частной собственности на земельный участок- право граждан и негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться им земельным участком на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным Кодексом, предусмотренными пунктом 32 ст. 12 ЗК РК.
Право владения землей, точнее право владения земельным участком — это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей (земельным участком), частным собственником.
Право пользования земельным участком, находящегося на праве частной собственности следует, понимать фактическое использование земельного участка по целевому назначению (ст. 64 ЗК РК). Определение, данное в пункте 30 ст. 12 ЗК РК не относиться к праву частной собственности на земельные участки, поскольку в этом определении указывается права землепользования земельным участком, находящегося в государственной собственности.
Право распоряжения земельным участком, находящимся в частной собственности — это право частного собственника совершать в отношении своего земельного участка сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан.
В Земельном кодексе предусмотрены три вида правомочия права собственника на земельный участок:
- право реализации частной собственности (ст.25);
- пределы права на земельный участок (ст. 42);
- права собственников земельных участков (ст.64). Собственник земельного участка осуществляет права
владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов, если иное не предусмотрено ЗК РК и иными законодательными актами Республики Казахстан.
Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имеющимися на момент совершения сделки.
Собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения реализуют указанные права с учетом положений ЗК РК[15].
Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем) (ст. 25 ЗК РК).
- Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Использование собственником земельного участка недр земли, находящихся под почвенным слоем, осуществляется в соответствии с целевым назначением земельного участка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими отношения в сфере недропользования.
Предоставление права недропользования на добычу общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод для собственных нужд производится одновременно с предоставлением земельного участка, под которым находится общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, в частную собственность или землепользование.
Права собственников земельных участков, предусмотренных в ст. 64-65 ЗК РК являются комплексными правами собственников земельных участков и землепользователей, которые будут рассмотрены в главе: «Права и обязанности собственников земельных участков и землепользователей при использовании земельных участков».
Граждане и негосударственные юридические лица для ведения крестьянского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства могут приобретать земельные участки на праве частной собственности по цене, равной кадастровой (оценочной) стоимости определенной в соответствии со статьями 10 и 11 Земельного кодекса и приобрести земельный участок на праве частной собственности по льготной цене, определяемой по его кадастровой (оценочной) стоимости. Конкретный размер льготной цены на земельные участки по административно- территориальным единицам устанавливается Правительством Республики Казахстан.
Лицо, полностью внесшее плату за приобретенный земельный участок на праве частной собственности имеет право на совершение любых сделок с земельным участком, не запрещенных законодательством Республики Казахстан, по истечении 10 лет с момента государственной регистрации права частной собственности на земельный участок. Данное ограничение не распространяется на сдачу земельного участка в залог.
Выплата сумм при приобретении земельных участков по льготной цене может производиться в рассрочку — до десяти лет с момента государственной регистрации по письменному заявлению лица, приобретающего земельный участок на праве частной собственности.
Собственнику, получившему земельный участок на землях сельскохозяйственного назначения в рассрочку, запрещается совершать сделки (продажа, передача в аренду или безвозмездное пользование, передача в качестве вклада или взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов) до полной оплаты выкупной цены участка. Право на совершение сделок с земельным участком, проданным в рассрочку по льготной цене, допускается по истечении десяти лет после полной оплаты его выкупной цены.
Передача в залог земельного участка указанным лицам допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.
Одним из видов реализации права собственности на земельные участки является залог земельного участка, предусмотренный ст. 76 ЗК РК, по которой к залогу земельного участка применяются правила об ипотеке земли.
При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из гражданства Республики Казахстан земельный участок должен в течении одного года переоформлен в право временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собственность собственнику выплачивается цена земельного участка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступивших от продажи земельных участков. В случае отказа местного исполнительного органа от приобретения земельного участка по его разрешению такой участок может быть продан гражданину Республики Казахстан (ст.24 ЗК РК).
Реализация права на общую собственность на земельный участок рассматривается в следующей главе.
Данное основание имеет знание для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения соответствующего органа. Для того чтобы данное решение состоялось, необходимо соблюдение условий, закрепленных в законодательстве.
Земли в Республики Казахстан предоставляются из земель запаса и фондов перераспределения, а также из земель иных категорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предоставление земель является бесплатным. Существует также порядок предоставления земель за плату. Но из-за платности самого предоставления данное основание приближается к сделке купли-продажи.
Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категории. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство. Предоставление осуществляется в рамках общего порядка, предусмотренного для предоставления и отвода земель.
Лицо должно подать заявление в местную администрацию, в ведении которой находятся земли. Заявление должно содержать указание на цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и его местоположение.
Местная администрация направляет заявление в земельный комитет администрации для подготовки материалов по отводу земель, которые затем направляются обратно в администрацию для принятия окончательного решения. В соответствии с реформенным законодательством земли, предназначенные для предоставления гражданам, объединились в так называемые фонды перераспределения.
По смыслу законодательства в фонды перераспределения входили земли запаса данного района (их часть, определенная соответствующими местными органами власти), а также неэффективно используемые земли сельскохозяйственных предприятий и колхозов, при этом, находясь в фонде перераспределения, земли колхозов и совхозов до предоставления новым собственникам могли использоваться прежними пользователями. Каким должен быть размер земельного фонда, должны были решать местные органы власти в зависимости от наличия в районе подходящих земельных ресурсов.
Право частной собственности возникает также в случае закрепления гражданами и юридическими лицами в собственность земель, находившихся до этого в их пользовании. В данном случае основанием возникновения права собственности служит также решение, принимаемое местной администрацией.
Законодательством установлено, что, если граждане пользовались земельным участком до 1 декабря 1991 г., они могут закрепить его в собственность, т.е. в установленном порядке оформить право собственности на участок и получить свидетельство, удостоверяющее это право.
Имеют такую возможность и юридические лица. Во-первых, при приватизации зданий и сооружений передается в собственность земельный участок, необходимый для обслуживания приватизируемой недвижимости. Во-вторых, такую возможность имеют садово-огороднические товарищества и дачные кооперативы, которые вправе закрепить в собственность одновременно все земельные участки членов кооператива или товарищества, а также земли общего пользования.
Нерассмотренными остались следующие основания:
а) из судебного решения, установившего право собственности на землю;
б) в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом; в) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Сделки как основания возникновения права собственности на земельный
участок
Купля-продажа
Общие положения о купле — продаже регулируются частью второй ГК РК. Однако не все статьи ГК “Общие положения о купле — продаже” ГК РК применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения.
По договору купли — продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора.
На земельные отношения распространяются и статьи “Продажа недвижимости” ГК РК. В соответствии с ГК РК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок[16].
ГК РК делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданам Республики Казахстан земельных участков, Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.
Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.
Основные требования к заключению договора купли-продажи, закрепленные Земельным и Гражданским законодательством.
В договоре купли-продажи земельного участка (купчей) необходимо указать:
- его местоположение (адрес);
- категорию земли;
- целевое назначение, цели дальнейшего использования;
- кадастровый номер земельного участка;
- объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются);
- в чьем ведении находится участок;
- права третьих лиц;
- обязательства сторон;
- общую цену и нормативную цену земельного участка. Предметом купли-продажи не могут быть земли:
- сельскохозяйственного назначения, кроме участков, предоставленных (предоставляемых) для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства;
- используемые для нужд обороны;
- особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
- лесного и водного фондов;
- общего пользования на землях населенных пунктов;
- запаса.
Земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства не могут быть проданы иностранным гражданам и лицам без гражданства.
По общему правилу, в случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную часть земельного участка. Эта часть земельного участка переходит к покупателю на том же праве. Покупатель может приватизировать ее в установленном порядке.
Сделка по продаже земельного участка совершается в письменной форме. Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения — путем составления единого документа. В Республике Казахстан граждане могут оформлять сделку по купле-продаже земельных участков с помощью Типового договора /50/, в котором соблюдены основные пункты договора, включающие предмет договора; цену земельного участка или права постоянного землепользования; права и обязанности сторон; ответственность сторон; порядок рассмотрения споров; действие Договора (договор вступает в силу с момента его регистрации в регистрирующем органе); юридические адреса и реквизиты сторон.
Данный документ должен помочь сторонам оформить свою сделку юридически грамотно, с минимальной степенью неопределенности, а в случае последующего спора — облегчить его правильное разрешение спора. Однако, как видно, Типовой договор не содержит основных, предъявляемых экологическими требованиями, условий, а именно, требований к указанию категории земли; ее целевого назначения, целей дальнейшего использования; кадастрового номера земельного участка; объектов недвижимости, размещенных на нем (если таковые имеются) и др. Надо, очевидно, полагать, что эти сведения должны будут проверяться при регистрации купчей.
С точки зрения гражданско-правовых требований, Типовой договор также уступает в количестве необходимых правовых условий. В нем не предусмотрено указание таких важных моментов, как права третьих лиц, в чьем ведении находится участок, не находится ли участок в споре, нет ли каких либо претензий к соседям, прав сервитута и др. В договоре следовало бы предусмотреть и такую возможность, как резервирование всей местности для будущей крупной стройки (создания водохранилища, горнодобывающего предприятия и т.п.) или уже известного плана по включению местности в охранную или защитную зону, что повлечет за собой ограничение в землепользовании или же создаст иные неудобства (например, риск для здоровья проживающих — в случае промышленного строительства). На практике нередки случаи, когда плановые, то есть легальные границы не вполне совпадают с фактическими, в том числе в силу ошибки при застройке, насаждении деревьев, или же в результате фактического включения во владение бесхозных участков. Не вполне ясно, как эти обстоятельства должны фигурировать в прилагаемом плане участка, но в тексте договора об этом следовало бы упомянуть. Пробелом Типового договора следует считать также отсутствие упоминания о межевых и иных легальных знаках, забота о сохранности которых должна перейти от продавца к покупателю. Остается неизвестным, обременен ли участок замечаниями и обязательными предписаниями надзорных органов, которые, очевидно, перейдут к покупателю; имеется ли задолженность по земельному налогу, ссуде банка и (или) натуральным обязательствам. Желательно, конечно, чтобы денежные обязательства были погашены при заключении сделки из покупной суммы как, например, при погашении долга, обеспеченного залогом. Если на продаваемом участке лежат непогашенные обязательства или спорные долги, возможен вариант резервирования части покупной платы (депонирование) с тем, чтобы судьба этой части определилась после решения суда или иного органа государственной власти. К вопросу о величине земельного налога имеют отношение улучшения, произведенные продавцом.
После продажи земли продавцом частному лицу нужны документы по ее хозяйственному обследованию, например, почвенно-геоботаническая карта. Еще более важными являются договоры с временными пользователями — с арендаторами помещений, земли, подземного пространства. Умолчание о них неправомерно, так же, как и удержание продавцом документов, регулирующих его договоры с такими лицами.
Сторонами при купле-продаже земли могут выступать органы власти разного уровня. При этом земельные сделки могут иметь ряд особенностей по сравнению со сделками между гражданами. Например, это касается прав на недра земли, налоговых платежей на землю, сохранения за продавцом каких-то прав в отношении проданной земли и др. Поэтому для сделок такого рода целесообразно разработать, особую форму. Желательно «разделить» анализируемую форму типового договора на две: одну — для случаев, когда сторонами являются граждане и (или) частные хозяйственные организации (юридические лица), а вторую — для случаев, когда в качестве одной из сторон выступает орган власти. Последний может быть покупателем — в случае как добровольного, так и принудительного выкупа частной земли, но чаще всего (как можно ожидать) — продавцом. Смысл разработки особой формы договора купли-продажи земли между государственным органом и частным покупателем заключается в том, что при «первичной» (первоначальной) передаче права собственности на землю от государства частному лицу (или частной организации) на покупателя, как правило, будет накладываться больше ограничений в общественных интересах, чем при передаче земли от одного (физического или юридического) лица к другому.
Так, если государственный орган власти продаст участок земли под застройку, то он (как можно полагать) и в самом договоре о купли-продажи наложит на покупателя ограничения с целью максимального сохранения зеленых насаждений, а также общеполезных сооружений на продаваемом участке; орган власти будет стараться сохранить доступ публики к таким сооружениям и оговорит будущее свое право прокладки подземных и наземных коммуникаций через продаваемый им участок. Орган власти будет заинтересован продать в частную собственность участок, требующий рекультивации или иной реабилитации с тем, чтобы он был не только вовлечен в хозяйственный оборот, но и стал полезен для населения и окружающей среды. Поскольку орган власти, продавая такой участок, имеет возможность маневра, как в виде снижения продажной цены, так и путем предоставления налоговых скидок, его позиция существенно отличается от позиции частного продавца.
При продаже государственной земли в частные руки продавец — государственный орган должен не только проинформировать покупателя о законно наложенных ограничениях на использование этой земли, но и предупредить о санкциях в случае, если покупатель будет эти ограничения игнорировать. Равным образом это должно относиться к ряду положительных действий, которых ожидают от покупателя. Например, это может касаться обязанности поддерживать работу общественной оросительной системы, которая обслуживает также его землю. Все такие условия должны присутствовать в договоре о купле-продаже земли и между частными лицами. Но что касается санкций, то понятно, что продавец — частное лицо не может угрожать взысканиями покупателю, если тот не будет соблюдать свои поземельные обязанности. Из данных примеров ясно, что и права и обязанности сторон по договору в случаях продажи земли государственным органом и частным лицом не одинаковы. В первом случае публичный интерес может и должен быть защищен в большей степени, чем во втором, поэтому типовые формы для договора купли-продажи земли государственным органом и частным лицом должны быть разными. Все эти обстоятельства позволяют рекомендовать для разработки формы договора включение таких условий, которые характеризуют и удовлетворяют интересы, как частных собственников, так и государственных.
Договор купли-продажи после его составления и тщательной проверке Агентством по управлению земельными ресурсами в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Согласно Указу Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация — процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременении на недвижимое имущество в порядке, установленном Указом (ст.1).
Согласно действующего законодательства государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется для учета, признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество и имеет цель обеспечения государственной защиты прав на недвижимое имущество, эффективного развития рынка недвижимости. Государственное право на недвижимое имущество и сделка с ним является публичным актом. Регистрирующий орган обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу в порядке, определяемом специальными нормативными актами. При отсутствии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленных случаях права на недвижимое имущество не считаются возникшими.
В случае совершения сделки по купле-продаже земельного участка регистрируются права, возникающие с момента совершения сделки как основания возникновения таких прав. Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременении) /51/ на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов. Не подлежат регистрации обременения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законодательством (о здравоохранении, общественной безопасности, охране окружающей природной среды и др.), а также обусловленные общественными нуждами (право доступа к линиям электропередачи, телефонным и телеграфным линиям и столбам, трубопроводам и т.п.).
Согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан «Об утверждении Порядка ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан, в обязательном порядке для целей регистрации проводится учет земельных участков. В соответствии с указанным актом учет земельных участков для целей регистрации и находящегося на них недвижимого имущества является необходимым условием, обеспечивающим государственную регистрацию прав собственности и других прав, а также обременении на недвижимое имущество. При учете земельных участков обязательной является фиксация следующих данных:
- имени собственника или пользователя земельного участка;
- площади земельного участка;
- формы собственности на земельный участок;
- целевого назначения земельного участка;
- ограничений в использовании и обременения земельного участка;
- делимости или неделимости земельного участка;
- кадастрового номера земельного участка;
- сведений о находящемся на земельном участке недвижимом имуществе. Граждане и юридические лица для присвоения кадастрового номера /52/
земельному участку, на котором размещены объекты недвижимого имущества, а также для замены документа, удостоверяющего право на землю, старого образца на новый, содержащий вышеуказанные данные, обращаются с заявлением в соответствующий территориальный орган по управлению земельными ресурсами.
Правовой кадастр является основным документом единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею и содержит сведения юридического, экономического, технического характера, касающиеся этих прав. Правовой кадастр содержит все необходимые сведения для однозначного определения прав на недвижимость и является единственным источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрированных в Правовом кадастре или находящихся в базе данных органов юстиции. Правовой кадастр включает три раздела, содержание которых определяется нормами Указа Президента Республики «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним». Ведение Правового кадастра на всей территории Республики Казахстан осуществляется регистрирующими органами Министерства юстиции, создаваемыми в административных районах, городах.
К заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих право на земельный участок и недвижимое имущество, план расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества, заверенный органом технической инвентаризации или органом архитектуры и градостроительства.
Проведение работ по идентификации земельного участка, отражение его на кадастровой карте начинается с определения в натуре фактических фаниц этого участка, наличия имеющихся офаничений и обременении, установления характера прав других лиц, а также целевого использования. Процедуры установления фаниц земельного участка и их оформления производятся в соответствии с инструктивными указаниями Агентства по управлению земельными ресурсами Республики Казахстан. По результатам проведенной работы изготавливается и выдается акт на право собственности на земельный участок или право постоянного землепользования в соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан «О выдаче фажданам и юридическим лицам актов на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования», а также производится запись в государственной земельно-кадастровой книге с присвоением земельному участку кадастрового номера в соответствии с п. 18 Порядка. Построение кадастрового номера определяется:
- кодом области или города республиканского значения;
- кодом административного района или города областного (районного) значения;
- кодом учетного квартала;
- порядковым номером земельного участка в учетном квартале и/или административном районе, городе областного (районного) значения.
Учетными кварталами могут являться: квартал населенного пункта, рабочие поселки и сельские населенные пункты, садоводческие и дачные общества, линейные объекты: железные, автомобильные дороги, наземные, надземные и подземные трубопроводы с полосами отвода, водоемы и др.
При переходе права собственности или права постоянного землепользования на весь земельный участок к другому собственнику или землепользователю кадастровый номер земельного участка не меняется.
Необходимо определить, что в целях обеспечения выполнения Указа Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правительство Республики Казахстан постановило, что для обеспечения возложенной на органы юстиции функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним передать в месячный срок в установленном порядке в ведение Министерства юстиции Республики Казахстан, созданные при местных исполнительных органах учреждения и предприятия по оценке и регистрации недвижимого имущества, а также другие государственные юридические лица по оценке и регистрации недвижимости, переименовав (преобразовав) их в областные (городские) центры по недвижимости Министерства юстиции Республики Казахстан с системой филиалов в административных районах. Согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия в Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан» было утверждено Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствие с которым Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Республики Казахстан осуществляют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Министерства юстиции Республики Казахстан по месту нахождения объекта недвижимости. Согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан «Вопросы Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан» в республике было разработано Положение о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, в соответствии с которым Комитет регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан является ведомством в пределах компетенции Министерства юстиции Республики Казахстан, осуществляющим специальные исполнительные и контрольно-надзорные функции, а также руководство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, юридических лиц и регистрации залога движимого имущества. Комитет осуществляет свою деятельность в соответствии с Конституцией и законами Республики Казахстан, актами Президента, Правительства Республики Казахстан, иными нормативными правовыми актами, а также указанным Положением, является юридическим лицом в организационно-правовой форме государственного учреждения и вступает в гражданско-правовые отношения от собственного имени. Комитет по вопросам своей компетенции в установленном законодательством порядке издает приказы, которые имеют обязательную силу на территории Республики Казахстан.
Определенную роль в процессе регистрации и других землеустроительных работ ведет и центральный областной орган — Агентство по управлению земельными ресурсами. Согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан «Вопросы Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» Агентство:
- взаимодействует с центральными и местными исполнительными органами Республики Казахстан по вопросам регулирования земельных отношений, использования и охраны земель, проведения земельной реформы, регистрации прав на недвижимое имущество;
- определяет делимость и неделимость земельных участков;
- определяет стоимость конкретных земельных участков (права землепользования) при их продаже в частную собственность, предоставлении в землепользование государством и др.
Агентство имеет разветвленную сеть своих органов на местах.
За регистрацию купли-продажи, а также за оказание информационных услуг регистрирующий орган взимает плату в соответствии с законодательством.
Нотариальное удостоверение сделок купли-продажи осуществляется в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Республики Казахстан (ст. 154) и другими нормативными актами.
Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из существенных условий, отсутствие которого будет являться основанием для признания сделки недействительной.
Законодательство Республики Казахстан предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении рассматриваемой сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом обычно стороны руководствуются средней рыночной стоимостью земли в соответствующей местности. В качестве определенного ориентира используется нормативная цена земли.
Нормативная стоимость земли есть не что иное, как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Такое определение дает российский закон «О плате за землю».
Согласно «Порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством», определение оценочной стоимости земельного участка (права землепользования) может также производиться, когда стоимость земельного участка или права землепользования, не может быть определена соглашением сторон. В соответствии с указанным Порядком определение стоимости земельного участка (права землепользования) производится территориальными органами либо производственными подразделениями Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами по инициативе местных исполнительных органов, заявкам граждан и юридических лиц.
Заявки направляются в территориальный орган Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами. В заявке указывается цель оценки, местоположение и размер оцениваемого участка. Оценочная стоимость конкретного участка (права землепользования) определяется в соответствии с установленными Правительством Республики Казахстан ставками платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в постоянное землепользование государством, с применением к этим ставкам в установленных Правительством пределах поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов.
При необходимости стороны могут прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков. Оценочная деятельность в Республике Казахстан осуществляется в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». Данный Закон регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности независимо от их форм собственности.
Оценщиками согласно этому Закону могут быть юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), имеющие выданную в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности (ст. 4 Закона). Лицензирование осуществляется согласно действующего законодательства Республики Казахстан. Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. По договору на проведение оценки оценщик обязуется выполнить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В случаях, предусмотренных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, может быть произведена на основании решения суда или уполномоченного государственного органа. Оценщик должен быть независимым, и Закон устанавливает требования о том, что оценка не может проводиться оценщиком, если:
- в отношении объекта оценки (земельного участка) оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;
оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, страховщиком, спонсором юридического лица — заказчика, либо оценщик — физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком — физическим лицом. Услуги оценщика — платные.
Определяя цену земли, в случае, если цена земли не может быть определена соглашением сторон, можно также обратиться к Постановлению Правительства Республики Казахстан «Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством».
Цена земли также устанавливается специализированными государственными органами.
Так согласно Положению «О порядке проведения землеустройства в Республике Казахстан», утвержденному Постановлением Правительства Республики Казахстан проведение земельно-оценочных работ может осуществляется местными исполнительными органами, центральным исполнительным органом по управлению земельными ресурсами и его органами на местах.
Такая деятельность, проводимая по решению исполнительных органов, осуществляется за счет бюджетных ассигнований. Выполнение землеустроительных работ по заявкам частных собственников земельных участков и землепользователей производится за счет их средств (ст.26).
Работы по проведению оценки стоимости земельного участка, права землепользования производятся на основе договора и акта оценки стоимости земельного участка, права землепользования объекта приватизации (Приложения 1, 2 к «Порядку взаимодействия органов Государственного комитета Республики Казахстан по приватизации и Государственного комитета Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству по передаче земельных участков на право собственности, предоставлении прав землепользования объектов приватизации, выставляемых на продажу»).
Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В роли продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже земли связано с определенными ограничениями.
Организации, которым земельные участки предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться ими. Продажа земельных участков такими организациями (государственными или муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями) осуществляется только с согласия собственника земли. Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации земельного участка, должны быть направлены непосредственно на цели, для достижения которых организация создавалась.
Субъектами сделки по купле-продаже земельных участков могут только лица, которые в соответствии с законом могут владеть, пользоваться и распоряжаться землей, то есть субъекты права частной собственности на земельные участки. Ими согласно ст. 15 Закона Республики Казах- стан «О земле» на основаниях, условиях и в пределах, установленных указанным законом, являются граждане и негосударственные юридические лица Республики Казахстан. Покупателем земельного участка не может быть иностранное физическое или юридическое лицо, либо лицо без гражданства, если земельный участок покупается для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. Исключение составляет случай, когда иностранное лицо вправе купить земельный участок под строительство недвижимости (п.2 ст, 18 Закона «О земле»), либо, приобретая недвижимость, посредством купли-продажи, вместе с ней приобретаются и права на земельный участок, на котором расположено строение, комплекс и т.п. (п. 1 ст. 37 Закона «О земле»).
Права и обязанности сторон по договору купли-продажи регламентируются нормами Гражданского права Республики Казахстан (Особенная часть; глава 25), а также норм Закона «О земле» и других нормативных актов Республики Казахстан, регулирующих земельные отношения.
Земля, будучи вовлеченной в гражданский оборот как вид недвижимого имущества, тем не менее остается природным объектом — составной частью окружающей природной среды. Из этого вытекает необходимость введения различного рода законодательных ограничений во владении, пользовании, распоряжении земельными участками. Поэтому в целях охраны окружающей природной среды, обеспечения экологической и промышленной безопасности, санитарно-эпидемиологического благополучия населения законодательством предусматриваются различные ограничения в правомочии пользования земельным участком охранные зоны, округи санитарной охраны и т. д. Казахстанским законодательством ограничивается и распоряжение земельными участками, то есть возможность определить их юридическую судьбу. Подобного рода ограничения связаны, прежде всего, с:
- запретом на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
- запретом на изменение режима использования земельного участка;
- возможностью купли-продажи земельных участков в пределах норм их предоставления;
- возможностью купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.
Наиболее важным, исходящим из норм и принципов земельного (экологического) права (ст. 3, ст. 48 Закона «О земле») является требование, которое необходимо для договора купли-продажи, о том, что, договариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое назначение участка и режим использования земель. Как известно, участки могут иметь природоохранное, рекреационное, историко-культурное значение, относится к санитарно-защитной зоне. При заключении договора следует также учитывать порядок технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и т. д.
В настоящее время в казахстанском земельном законодательстве отсутствует четкое определение понятия «целевое назначение», а потому невозможно сделать однозначный вывод, что же сторонам запрещается изменять. На наш взгляд, запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка означает, что стороны в процессе заключения договора, нотариус при его удостоверении, должностные лица местного комитета по земельным ресурсам и землеустройству (либо учреждения юстиции) при государственной регистрации договора не вправе по собственной инициативе изменить как категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назначения), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищного строительства и т. д.), указанные в правоудостоверяющих документах продавца.
Гражданам и юридическим лицам предоставлено право продавать земельные участки другим гражданам, юридическим лицам в пределах норм предоставления земельных участков /21/. Данная норма сконструирована очень неудачно, поскольку из текста статьи невозможно сделать однозначный вывод, к какой из сторон договора — продавцу или покупателю — относится указанное ограничение, на участки каких целевых назначений оно распространяется, на какой территории действует. Так, согласно Нормам предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам, утвержденным Постановлением Правительства Республики Казахстан от 8 апреля 1996 г. N 401, граждане и юридические лица могут распорядиться своими земельными участками только в тех размерах, в которых они могут ее получить бесплатно. Земельные участки, согласно указанному нормативному акту, бесплатно предоставляются в следующих размерах.
Гражданам Республики Казахстан:
а) в постоянное землепользование для ведения крестьянского (фермер
ского) хозяйства:
- из земель специального земельного фонда — в размере среднерайонной земельной доли на каждого из трудоспособных членов семьи, пожелавших организовать хозяйство;
- из земель сельскохозяйственных организаций (предприятий) — в размере средней земельной доли по хозяйству на каждого члена семьи, имеющего право на земельную долю;
б) в собственность на семью:
- для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности — 0,25 га на неорошаемых и 0,15 га на орошаемых землях;
- для строительства и обслуживания жилого дома — 0,1 га;
- для садоводства, а также дачного строительства — 0,12 га.
Негосударственным юридическим лицам, образуемым в результате реформирования сельскохозяйственных организаций, для ведения сельскохозяйственного производства в общее долевое или совместное постоянное землепользование — в размере средней земельной доли по реформируемому хозяйству, умноженной на число членов создаваемой организации.
При этом повторное бесплатное предоставление в постоянное землепользование и в собственность указанных земельных участков в случаях не допускается. Предельные (максимальные) размеры земельных участков, которые могут находиться в постоянном землепользовании для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и в собственности для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства устанавливаются областным исполнительным органом в зависимости от местных условий и особенностей /64/. Однако Нормами предусматривается возможность предоставления дополнительных земельных участков сверх бесплатно предоставляемых гражданам в постоянное землепользование и в собственность до предельных размеров этих участков. Эти участки могут приобретаться ими за плату.
Для иных, не запрещенных законом целей размеры земельных участков определяются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с градостроительной и проектно-технической документацией. Размеры земельных участков, предоставляемых государственным сельскохозяйственным организациям, определяются в порядке землеустройства в соответствии с планами производственной деятельности и программами научно-исследовательских и учебно-опытных работ.
Отметим, что купля-продажа земельного участка или его части возможна лишь при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. Нередко причиной споров являются границы земельного участка. Важно помнить, что бесспорными границами земельных участков признаются границы, установленные:
- решением суда;
- ранее выданным государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опознаваемым в натуре межевым знакам;
- решением местной администрации по результатам рассмотрения земельных споров (если это решение не обжаловано одной из сторон);
- мировым соглашением сторон (если на планах земельных участков, ранее составленных бюро технической инвентаризации, стороны поставили свои подписи и дату);
5) по фактическому пользованию, то есть когда собственники (пользователи) смежных земельных участков согласовали их границы, что подтверждено печатью и подписью уполномоченного должностного лица мест
ной администрации.
Собственник земельного участка вправе продать его самостоятельно, но при желании может обратиться за помощью в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству. И тогда участок будет предложен к продаже на конкурсе или аукционе.
Гражданин, пожелавший продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок (либо часть участка), обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту расположения участка. От имени продавца может выступать уполномоченное им лицо, имеющее доверенность на продажу земельного участка.
Продавец предоставляет в Агентство по управлению земельными ресурсами документ, удостоверяющий его право собственности на земельный участок (свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю).
Границы земельных участков, которые отделяют земли, находящиеся в собственности граждан, от земель общего пользования населенных пунктов (улиц, проездов, скверов, парков и т. д.), оформляются с уполномоченным должностным лицом местной администрации. План земельного участка и материалы землеустроительного дела по его изготовлению, выполненные организацией, имеющей лицензию, регистратор принимает с выездом на место. После приемки материалов и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в земельный архив комитета по земельным ресурсам и землеустройству, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли-продажи земельного участка.
Одновременно с приемкой изготовленного плана земельного участка регистратор обращается в местную администрацию, чтобы проверить достоверность предъявленного продавцом документа о праве собственности на земельный участок. Регистратор лично выясняет, соответствует ли предъявленный документ записи о его регистрации, выполненной местной администрацией. После этого документ, удостоверяющий право собственности на землю продавца, регистрируется в регистре договоров купли-продажи (купчих) земельных участков и возвращается продавцу,
Договор купли-продажи земельного участка оформляется при наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности на этот участок. Проверка документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, обязательна и осуществляется регистратором в интересах покупателя. От имени покупателя может выступать уполномоченное им лицо, имеющее доверенность на совершение сделки купли-продажи земельного участка.
Кроме того, договор купли-продажи не регистрируется, если к нему не приложен план земельного участка. Предположим, что у продавца нет плана земельного участка. В таком случае его следует изготовить. Средства, затрачиваемые на это, согласуются продавцом и покупателем. Технические требования к планам участков установлены Агентством по управлению земельными ресурсами.
Покупатель и продавец оговаривают в договоре цену земельного участка и условия оплаты. Если предстоит конкурс либо аукцион, то цена определяется по результатам их проведения.
Иногда в предмет договора купли-продажи включаются объекты недвижимости, расположенные на продаваемом земельном участке. В таком случае их оценочная стоимость в договоре указывается в соответствии со сводной ведомостью оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности.
Когда необходимые документы подготовлены (имеются в виду свидетельство о праве собственности на продаваемый земельный участок, документы, удостоверяющие права граждан на строение, другие документы, относящиеся к объектам недвижимости, план земельного участка, а также заполненный сторонами договор), их следует представить в органы нотариата.
Затем нотариально удостоверенный договор, план земельного участка, а также документ, удостоверяющий право собственности продавца, направляют в Агентство по управлению земельными ресурсами. Это необходимо для того, чтобы зарегистрировать сделку в Регистре договоров купли-продажи земельных участков. Напомним, право собственности на купленный земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации договора.
В Республике Казахстан функции по регистрации и проверке необходимых требований к заключению купли-продажи выполняются одним органом — Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами по месту нахождения земельного участка. В России, например, после того, как договор купли-продажи зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, покупатель и продавец представляют купчую в местную администрацию, которая регистрирует право собственности покупателя на землю. Здесь же, в местной администрации, покупатель получает свидетельство (государственный акт) о праве собственности на приобретенный земельный участок. Сотрудники местной администрации вправе внести необходимые изменения в прежнее свидетельство.
Кроме того, стороны договора купли-продажи земельного участка вправе (но не обязаны) подписать передаточный акт или иной документ, являющийся свидетельством исполнения продавцом обязанности передать недвижимость покупателю.
Обмен земельного участка.
Действующий ЗК РК в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю, не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право установлено Указа Президента Республики Казахстан “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Казахстане”: “Граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок”. Данный Указ представляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй ГК РК. В соответствии с ГК РК обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РК, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Форма договора мены земельного участка была разработана Комитетом Республики Казахстан по земельным ресурсам и землеустройству. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон.
Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете[17].
Земельные участки могут быть предметом договора мены. В отношении оформления договора мены земельных участков действуют общие правила о сделках, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Отношения по обмену земельных участков оформляются договором мены, общие правила совершения которого установлены главой 26 Гражданского Кодекса (Особенная часть). В соответствии с п. 1 ст. 501 Гражданского кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о договоре купли-продажи, поскольку это не противоречит нормам Гражданского Кодекса и юридическому смыслу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Специфика рассматриваемого договора заключается в том, что при возмездном характере договора его условная цена выражена не в денежной форме, а в форме предоставления иного имущества, в данном случае земельного участка. Поэтому правила о купле-продаже, касающиеся денежных расчетов к договору мены не применяются. Однако существует и исключение. По общему правилу, обмен земельными участками по договору мены производится без доплат, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 502 Гражданского кодекса. Так, допускается произведение доплаты за неравноценные земельные участки (неравноценными могут признаваться, например, земельные участки разные по площади или находящиеся далеко от населенных пунктов и т.п.). Во избежание последующих оценок земельных участков мы рекомендовали бы заранее оговорить условие о доплате в договоре мены.
По общему правилу, установленному законодательством, договор считается исполненным с момента выполнения обеими сторонами своих обязательств, то есть с момента, когда произведена последняя по времени передача земельного участка. Такая передача осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта, свидетельствующего о передаче. С момента подписания сторонами передаточного акта обязанность продавца передать земельный участок и обязанность покупателя принять его считаются выполненными, а договор исполненным.
Сделка по обмену земельными участками совершается их собственниками, одновременно выступающими в роли продавца и покупателя, или уполномоченными ими лицами путем оформления договора мены. Предметом договора мены не могут быть земельные участки, состоящие под арестом или каким-либо иным запрещением, а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота. В зависимости от правового положения земельных участков совершение обмена ими может быть ограничено некоторыми условия-ми. Например, земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, может быть отчужден путем обмена только при наличии согласия на это залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке. Такое же ограничение в обмене существует для земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у граждан или юридических лиц и пожизненном наследуемом владении. При этом необходимо получить согласие соответствующего государственного органа. Гражданское законодательство требует четко определить предмет договора мены земельными участками
Договор мены земельными участками заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы договора мены влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 157 Гражданского кодекса).
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Необходимо указать местоположение (адрес); категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общую площадь; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон.
Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем органе, на территории которого расположены обмениваемые земельные участки. Государственная регистрация договора мены земельными участками осуществляется в порядке, предусмотренном Указом Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Закон не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделки по обмену земельными участками. Стороны по желанию могут нотариально удостоверить данную сделку.
Необходимо отметить, что при наличии споров по земельным участкам (споры о границах, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), совершение сделки по обмену невозможно. В договоре должно быть указано, какие права третьих лиц распространяются на обмениваемые земельные участки или на их часть (право аренды, право временного пользования, право залога, право сервитута и т.д.).
К договору мены земельными участками в качестве неотъемлемой части прилагаются:
- планы (чертеж границ) обмениваемых земельных участков;
- акты установления нормативной цены обмениваемых земельных участков, выданные районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству;
сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых земельных участках (прилагаются при в
- требования залогодержателя по обязательствам (прилагаются в случае, если один или оба обмениваемых участка переданы в залог);
- доверенности лиц, уполномоченных сторонами или законом выступать при заключении договора от их имени (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами);
- копии договоров аренды, временного пользования, залога, заключенных сторонами с третьими лицами, по предмету настоящего договора.
В соответствии с п. 2 ст. 501 Гражданского кодекса каждая из сторон договора мены одновременно является продавцом земельного участка, который она обязуется передать, и покупателем земельного участка, который она обязуется принять в обмен.
Сторонами договора мены могут выступать граждане и юридические лица, имеющие земельные участки на праве собственности. Лица, использующие земельные участки, находящиеся в государственной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, вправе с согласия уполномоченного органа или собственника обменять земельный участок на иной, используемый другим лицом на тех же правах.
При совершении обмена земельными участками стороны не вправе изменить их целевое назначение, режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций) и другие условия использования.
Дарение земельного участка
Право дарения земельного участка имеют собственники (граждане и юридические лица) на основании Указа Президента Республики Казахстан “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Казахстане”. Общие положения о дарении, так же как при регулировании иных гражданско-правовых сделок, регулируются гражданским законодательством.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.
Для обеспечения заключения договором дарения, так же как и договоров мены, Комитетом Республики Казахстан по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участка.
Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей.
Собственник земельного участка вправе передать земельный участок или его часть гражданину, юридическому лицу, а также государству или его органу по договору дарения. Согласно ст. 506 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Договор дарения является одним из немногих гражданско-правовых договоров, имеющих безвозмездный характер. Даритель не получает никакого встречного удовлетворения по договору. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 160 Гражданского кодекса Общей части. При этом обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме /41/ и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, недействителен. К такого рода дарению применяются нормы Гражданского Кодекса о наследовании.
Поскольку дарение — договор, его совершение зависит от волеизъявления сторон. Для того, чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь за собой юридически значимые последствия, недостаточно только лишь волеизъявления дарителя, необходимо, чтобы одаряемый также выразил желание принять земельный участок в дар. В случае несогласия одаряемого принять дар, договор дарения не будет считаться заключенным и, соответственно не повлечет юридически значимых последствий, на которые рассчитывал даритель при предложении дара (переход права собственности на передаваемый по договору дарения земельный участок к одаряемому).
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка в дар, отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (п.3 ст. 508 Гражданского кодекса), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар Волеизъявление сторон должно происходить на добровольной основе. В случае совершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной, а также в случае, когда гражданин был вынужден совершить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, договор дарения может быть признан судом недействительным по ходатайству заинтересованного лица.
Обязательным условием для осуществления отчуждения земельного участка путем дарения является обладание дарителем правом собственности на этот земельный участок.
Передача земельных участков по договору дарения возможна при условии, что соответствующий участок не состоит под арестом (запрещением), не исключен из оборота и не ограничен в обороте. Наличие тех или иных споров по участку, который выступает предметом договора дарения, также делает передачу участка в дар невозможным.
Определяя предмет договора дарения, необходимо указать место нахождения земельного участка, его кадастровый номер, границы, целевое назначение и другие данные, позволяющие идентифицировать данный земельный участок. Предметом договора дарения может быть земельный участок, на котором находятся здания, сооружения, строения. Они также изначально должны принадлежать дарителю на праве собственности. В таких случаях в договоре необходимо указать денежную оценку передаваемых в дар объектов недвижимости. При этом к договору дарения прилагается сводная ведомость оценки строений, сооружений, расположенных на земельном участке.
Возможно дарение земельного участка, обремененного залогом, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке. При этом одаряемый становится залогодателем и несет соответствующие обязанности по договору об ипотеке, которые не были исполнены первоначальным залогодателем (дарителем).
Поскольку стоимость передаваемого в дар земельного участка, как правило, превышает стоимость, указанную в п.2 ст. 508 Гражданского кодекса, то договор дарения земельного участка совершается в письменной форме. Письменная форма договора дарения также предусматривается, если дарителем является юридическое лицо и договор содержит обещание дарения в будущем. Кроме того, договор дарения земельного участка подле- жит государственной регистрации и считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации.
При желании стороны договора дарения вправе удостоверить его нотариально. В соответствии с законодательством Республики Казахстан о нотариате /72, 73/ удостоверение договоров по отчуждению земельных участков (соответственно и договора дарения) производится нотариусами по месту нахождения земельного участка, переходящего в порядке дарения. Нотариус проверяет правильность составления договора дарения и удостоверяет подлинность документов, приложенных к нему.
Договор оформляется путем составления одного документа, подписываемого сторонами или лицами, уполномоченными на это сторонами договора или законом, который составляется в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса, а оставшиеся два выдаются сторонам договора. К экземпляру, выданному одаряемому, прилагается оригинал свидетельства о праве на земельный участок. По желанию дарителя к его экземпляру договора может прилагаться копия такого свидетельства.
В тексте договора дарения необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом дарения, принадлежит дарителю, а также орган, регистрирующий сделку.
Государственная регистрация договора дарения производится в порядке, предусмотренном Указом Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На государственную регистрацию необходимо представить следующие документы:
- нотариально удостоверенный договор дарения и его копию;
- документы, названные в договоре дарения в качестве приложений (свидетельство о праве собственности на земельный участок, выданное соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; копия решения суда о правах на передаваемый в дар земельный участок с отметкой о вступлении решения в законную силу и т.п.);
- документы об уплате регистрационного сбора (квитанции, платежные поручения и т.п.);
- план (чертеж границ) земельного участка;
- сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений, помещений и сооружений в предмет договора);
- документы, удостоверяющие личность лица, ходатайствующего о регистрации;
- акт о нормативной цене земли;
- доверенности лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени при заключении договора дарения, и др.
Основанием для принятия указанных документов на регистрацию является заявление дарителя или одаряемого либо лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени.
В договоре дарения земельного участка необходимо указывать ограничения в использовании земельного участка (если они имеются). Например, ограничения в использовании, связанные с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением земельного участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения и т.п.
Также необходимо отметить обременения земельного участка правами третьих лиц (сервитуты; право аренды; право временного пользования; право залога земельного участка (или его части); права третьих лиц, связанные с принадлежностью третьим лицам зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, переходящем в порядке дарения, иные права третьих лиц). Даритель должен предупредить одаряемого о наличии споров по предмету дарения.
Передача земельного участка в дар оформляется передаточным актом или другим правоустанавливающим документом. Договор дарения вступает в силу с момента государственной регистрации его в органах землеустройства Республики Казахстан по месту нахождения земельного участка.
Сторонами в договоре дарения земельного участка являются даритель и одаряемый. Даритель — лицо, передающее в собственность другому лицу принадлежащее ему на праве собственности имущество. В качестве дарителя могут выступать физические и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка, переходящего в порядке дарения. Даритель должен обладать дееспособностью. По общему правилу за недееспособных, либо ограниченно дееспособных лиц сделки совершают их законные представители, опекуны и попечители с ограничениями, установленными законодательством Республики Казахстан.
Юридические лица могут быть дарителями только принадлежащих им на праве собственности земельных участков. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законодательными актами не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки, стоимость которых не превышает размеров десяти месячных расчетных показателей, установленных законодательными актами (п. 1, 3 ст. 510 Гражданского кодекса).
Если земельный участок находится в общей совместной собственности, то необходимо согласие всех собственников (ст. 220 Гражданского Кодекса). При дарении земельного участка одним из супругов необходимо нотариальное удостоверение согласия другого супруга. В противном случае такая сделка будет признана судом недействительной.
Одаряемый — лицо, которому даритель передает в собственность то или иное имущество. Одаряемыми могут быть физические и юридические лица.
Договор дарения может быть совершен через представителя, действующего на основании доверенности либо договора доверительного управления.
Изменения права частной собственности на земельный
участок
Основания изменения и прекращения права на земельный участок независимо от форм и видов, являются правомочия землепользователя, направленные на реализацию права владения, пользования и распоряжения земельным участком.
Государство-Республика Казахстан через уполномоченные государственные органы производит изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд в порядке, предусмотренным земельным и другим законодательством, приводящее к изменению или прекращению права землнпользования. Физические и не государственные юридические лица реализуют свои права-отчуждения земельного участка, сдают его в долгосрочную и краткосрочную аренду, залог или на временное безвозмездное землепользование в порядке, предусмотренном законодательстве. Указанные изменения и прекращения права землепользования могут оказать соответственно существенное влияние на содержания права, на размеры, целевое использования земельных участков, формы землепользования и в целом на правовой режим земельного участка, находящего на праве частной собственности, праве землепользования. Характер этих земельных отношений виден из следующих норм земельного законодательства.
1.Изменение права землепользования возникают из следующих оснований:
1) При изменении правового назначения земельного участка. Это предусмотрено, например, в ст.46 Земельного кодекса Республики Казахстан. Репатриантом (оралманам) предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства на временное безвозмездное землепользование. После приобретение гражданства Республики Казахстан эти участки переходят в их частную собственность в порядке на условиях установленным земельным законодательством (п.3 ст.46 ЗК РК).
2) Изменение права землепользования может возникать по заявлению землепользователя в порядке, предусмотренном в пункте 3 ст.94 ЗК РК. Согласно этой статьи, если нарушение законодательства заключалось в использовании участка не по целевому назначению, территориальный орган по управлению земельными ресурсами для предъявления иска об изъятии обязан рассмотреть вопрос об изменении целевого назначения земельного участка по заявке собственника земельного участка или землепользователя. Иск в этом случае может быть предъявлен лишь при отрицательном решении вопроса об изменении целевого назначения земельного участка.
3) При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из гражданства Республики Казахстан земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течении одного года переоформлено в право временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет (п.5 ст.24 ЗК РК).
4) В тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок, право которое(оно) лицо, не может иметь в соответствии с нормами, установленными гражданским законодательствам Республики Казахстан, указанное право подлежит в течение одного года отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан или должно быть в указанный срок переоформлено в право на земельный участок, который в соответствии с земельным законодательством таковому субъекту может принадлежать (п.1 ст.66 ЗК РК).
5)В порядке, предусмотренном земельном законодательством возникает необходимость создания специального земельного фонда и иммиграционного земельного фонда. В этих случаях могут возникать изменения в землепользовании граждан и юридических лиц. Эти фонды создаются за счет земельных угодий населенных пунктов и других категорий, где могут оказаться земельные участки указанных лиц, вовлечение в эти фонды в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
6) В тех случаях, когда изымается часть земельного (или выкупается) государственных нужд, собственник земельного участка или землепользователь не может использовать по прежнему назначению оставшуюся часть, то выкупается весь земельный участок или по его желанию может быть предоставлен другой земельный участок (ст.84 ЗК РК).
7) В случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан возникает необходимость ограниченного использования чужого земельного участка собственника, т.е. в порядке сервитута (п.1 ст.67 ЗК РК).
8) В земельном или ином законодательстве Республики Казахстан могут быть предусмотрены другие основания изменения права собственника на земельный участок или землепользователя.
2.2. Прекращение прав собственности на земельный участок.
Право собственности на земельный участок или право землепользования прекращается при:
- отчуждении земельного участка собственником или права землепользования землепользователем другим лицам;
- отказе собственника от права собственности или землепользователя от правя землепользования;
- утрате права собственности на земельный участок или права землепользования в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
Изъятие, включая выкуп, земельного участка у собственника и права землепользования без их согласия у землепользователя не допускается, кроме случаев:
- обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;
- принудительного отчуждения, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд;
- принудительного изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательстве Республики Казахстан, в случаях, предусмотренных статьями 92 и 93 настоящего Кодекса!
- принудительного отчуждения у собственника или землепользователя земельного] участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равноценного] земельного участка;
- конфискации.
Кроме этого, право землепользования может прекращаться по следующим основаниям:
- истечение срока, на который был предоставлен участок;
- досрочное прекращение договора аренды земельного участка или договора временного безвозмездного землепользования, за исключением случаев, когда земельный участок находится в залоге;
- прекращение трудовых отношений, в связи с которыми землепользователю был предоставлен служебный земельный надел (статья 41 настоящего Кодекса).
Собственник или землепользователь могут отказаться от права собственности на принадлежащий ему земельный участок или от права землепользования, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об их устранение от принадлежащих им прав на земельный участок без намерения сохранить эти права.
Отказ от права временного землепользования или от права временного пользования! на земельный участок, находящийся в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном для прекращения договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании.
В случае совершения собственником земельного участка или землепользователем действий, определенно свидетельствующих об их отказе от прав собственности или землепользования (отъезд, длительное не использование участка и другое), этот участок принимается на учет как бесхозяйное имущество уполномоченными органами города республиканского значения, столицы, района (города областного значения), с уведомлением органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
По истечении одного года со дня взятия на учет как бесхозяйное имущество соответствующий исполнительный орган может обратиться в суд с требованием о признании земельного участка поступившим в государственную собственность. Бесхозяйный земельный участок, не признанный по решению суда поступившим в государственную собственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставившим его собственником или землепользователем либо приобретен в собственность или землепользование в силу приобритательной давности.
На время нахождения на учете как бесхозяйное имущество такой участок может быть передан во временное землепользование другому лицу.
При добровольном отказе от права частной собственности на земельный участок или права землепользования основанием для принятия земельного участка на учет как бесхозяйное имущество является нотариально заверенное письменное заявление собственника земельного участка или землепользователя.
Собственник земельного участка или землепользователь имеет право вновь получить указанный земельный участок в собственность или землепользование в течение одного года со дня его взятия на учет как бесхозяйное имущество.
По истечении одного года со дня взятия на учет как бесхозяйное имущество соответствующий исполнительный орган может принять решение о признании земельного участка поступившим в государственную собственность.
При обращении взыскания на земельный участок или на право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя (статья 63 настоящего Кодекса) право собственности на земельный участок или право землепользования прекращается у собственника или землепользователя с момента возникновения права собственности на изъятый земельный участок или права землепользования у лица, к которому право собственности или право землепользования переходит в порядке, предусмотренном законодательством Республики Казахстан.
По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин (стихийное бедствие и иные чрезвычайные ситуации), а также в случае залога земель сельскохозяйственного назначения вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок (право землепользования) отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Земельный участок в исключительных случаях может быть принудительно отчужден для государственных нужд по решению суда при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения имущества.
Исключительными случаями для принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд являются:
- международное обязательство;
- предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;
- обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);
- строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунктов, а также других объектов, имеющих государственное значение;
- снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);
- исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных настоящей
статьей, а также строительства объектов, предусмотренных государственными и региональными программами, и инвестиционных проектов, обеспечивающих государственные интересы и достижение общественно значимых целей.
Законами Республики Казахстан могут предусматриваться другие исключительные случаи принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд, кроме указанных в пункте 2 настоящей статьи.
Принудительное отчуждение для государственных нужд земельного участка, предоставленного во временное землепользование, если предоставленное право не выкуплено у государства землепользователем, осуществляется без выкупа права землепользования. Землепользователям возмещаются убытки в полном объеме, а также по их желанию может быть предоставлен другой земельный участок..
Принудительное отчуждение земельных участков для государственных нужд у собственников и негосударственных землепользователей, если право землепользования ими выкуплено, осуществляется в порядке выкупа в соответствии с настоящим Кодексом, а в части, не урегулированной им, иными законами Республики Казахстан.
Собственник земельного участка или негосударственный землепользователь должен быть не позднее, чем за год до предстоящего выкупа такого участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение о выкупе, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.
Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником или негосударственным землепользователем такого уведомления допускается только с согласия собственника или негосударственного землепользователя, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.
Собственник или негосударственный землепользователь земельного участка, при принудительном отчуждении для государственных нужд, с момента получения уведомления о принятии решения о выкупе до достижения соглашения о цене или принятия судом решения о выкупе такого участка может осуществлять принадлежащее ему право на земельный участок и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование данного участка в соответствии с его целевым назначением. При этом собственник земельного участка или негосударственный землепользователь несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на таком земельном участке в указанный период.
Если собственник земельного участка или негосударственный землепользователь после принудительного отчуждения для государственных нужд части земельного участка не может использовать по прежнему целевому назначению оставшуюся часть, то выкупается весь земельный участок.
Цена за земельный участок, выкупаемый при принудительном отчуждении для государственных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка или негосударственным землепользователем.
Цена за земельный участок сельскохозяйственного назначения (без учета убытков), приобретенный собственником земельного участка у государства в соответствии с подпунктом 2) пункта 2 статьи 24 настоящего Кодекса и выкупаемый при принудительном отчуждении для государственных нужд, определяется в размере сум-/1ы, уплаченной государству.
При неполной оплате суммы за земельный участок (без учета убытков), проданный государством в рассрочку, и выкупе его при принудительном отчуждении для государственных нужд цена выкупаемого земельного участка определяется в размере выплаченной государству суммы.
При определении цены за выкупаемый земельный участок при принудительном отчуждении для государственных нужд в нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества на момент прекращения
права собственности или землепользования, а также все убытки в полном объеме, причиненные собственнику земельного участка или негосударственному землепользователю в связи с принудительным отчуждением земельного участка, включая убытки, которые он несет в
связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.
По соглашению с собственником земельного участка или негосударственным землепользователем ему может быть предоставлен взамен земельного участка, выкупаемого при принудительном отчуждении для государственных нужд, другой земельный уча
сток с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость выкупаемого земельного участка или права на него в рыночной стоимости на момент прекращения права собственности или землепользования.
В случаях, когда принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок или право на него должны были быть выкуплены у государства, но выкуп не был произведен, рыночная стоимость земельного участка в цену не включается, по соглашению с негосударственным землепользователем ему может быть предоставлен взамен другой равноценный земельный участок.
Если собственник или негосударственный землепользователь не согласен с решением о выкупе у него земельного участка для государственных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о цене за выкупаемый земельный участок или других условиях выкупа, местный исполнительный орган, принявший решение о выкупе, может предъявить в о выкупе земельного участка.
Такой иск может быть предъявлен по истечении года, но не позднее двух лет с момента направления собственнику или негосударственному землепользователю участка уведомления, указанного в пункте 2 статьи 85 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан.
Собственник земельного участка или негосударственный землепользователь вправе оспорить в суде решение местного исполнительного органа о выкупе у него земельного участка (права землепользования).
Изъятие земельного участка у государственного землепользователя для государственных нужд производится на основании одностороннего решения исполнительного органа, осуществляющего изъятие.
Такое решение может быть обжаловано в вышестоящий орган либо в судебном порядке. Подача жалобы приостанавливает исполнение решения об изъятии.
Изъятие орошаемых сельскохозяйственных угодий, земель опытных полей научно-исследовательских и учебных заведений сельскохозяйственного, биологического и ирригационно-мелиоративного, рыбохозяйственного профиля, лесного и водного фондов допускается только в исключительных случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий, выполнением международных обязательств, обнаружением под участком месторождения ценных полезных ископаемых, строительством дорог, линий электропередачи, линий связи и магистральных трубопроводов инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунктов, а также объектов, имеющих государственное значение, при отсутствии других вариантов возможного их размещения.
В случае стихийных бедствий, режима военного положения, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных чрезвычайных ситуациях земельный участок в интересах общества по решению местных исполнительных органов может быть временно изъят у собственника или землепользователя с возмещением ему убытков. Оценка, по которой собственнику или землепользователю компенсируются убытки, может быть оспорена в судебном порядке.
При прекращении действия чрезвычайной ситуации земельный участок подлежит возврату собственнику (землепользователю), и при наличии спора он вправе требовать его возврата в судебном порядке.
В случае невозможности возврата земельного участка собственнику или землепользователю возмещается стоимость земельного участка или права землепользования.
Порядок реквизиции имущества, в том числе недвижимого, при временном изъятии земельного участка осуществляется по нормам гражданского законодательства Республики Казахстан.
В случаях, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, не используется в соответствующих целях в течение двух лет (если более длительный срок не предусмотрен законами Республики Казахстан), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника и землепользователя в порядке, предусмотренном статьей 94 настоящего Кодекса. В этот период не включается время, необходимое для освоения такого участка, а также время, в течение которого данный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих таксе использование. Условия и сроки освоения земельных участков устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан
В случаях если использование земельного участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных настоящим Кодексом или иными законами Республики Казахстан, в частности, если земельный участок используется не в соответствии с целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значительному ухудшению экологической обстановки, то после применения мер взыскания, предусмотренных законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях, такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника или землепользователя в порядке, предусмотренном статьей 94 настоящего Кодекса.
В случаях, предусмотренных частью первой настоящей статьи, собственник земельного участка или землепользователь обязан возместить государству ущерб в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан, за исключением случаев, возникших при чрезвычайных и непредотвратимых
Принудительное изъятие земельных участков у собственников и землепользователей, предусмотренное статьями 92 и 93 настоящего Кодекса, производится в судебном порядке по иску территориального органа по управлению земельными ресурсами области (города республиканского значения, столицы) по месту нахождения земельного участка.
Иск о принудительном изъятии земельного участка в случае, предусмотренном статьей 92 настоящего Кодекса, может быть предъявлен только после гЛюьменного предупреждения собственника или землепользователя о необходимости использовать земельный участок по целевому назначению, сделанного не менее чем за год до предъявления иска и при условии, что за это время собственник земельного участка либо землепользователь не принял необходимые меры по использованию такого участка по целевому назначению.
Иск о принудительном изъятии земельного участка в случае, предусмотренном статьей 93 настоящего Кодекса, может быть предъявлен только после применения мер взыскания, предусмотренных законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях, и письменного предупреждения собственника земельного участка или землепользователя о необходимости устранить нарушения законодательства Республики Казахстан, сделанного не менее чем за три месяца до предъявления иска и при условии, что за этот срок собственником земельного участка или землепользователем не были устранены нарушения законодательства Республики Казахстан при использовании такого участка.
Если нарушение законодательства Республики Казахстан собственником земельного участка или землепользователем заключалось в использовании такого участка не по целевому назначению, территориальный орган по управлению земельными ресурсами области (города республиканского значения, столицы) до предъявления иска о принудительном изъятии обязан направить предложения в местный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа по месту нахождения такого участка об изменении его целевого назначения по заявке собственника земельного участка или землепользователя. Иск в этом случае может быть предъявлен лишь при отрицательном решении вопроса об изменении целевого назначения такого участка.
В случае принудительного изъятия земельного участка у собственника или земле пользователя по решению суда по основаниям, указанным в статьях 92 и 93 настоящего Кодекса, право собственности на земельный участок или право землепользования (по отношению выкупленных у государства прав аренды на земельный участок) продается на
торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, установленном гражданским процессуальным и исполнительным законодательством Республики Казахстан.
Вырученная сумма за вычетом расходов по принудительному изъятию земельного участка выплачивается бывшему собственнику земельного участка или землепользователю. При невозможности реализации такого земельного участка или права землепользования на него после проведения не менее трех торгов (конкурсов, аукционов) в течение одного года земельный участок зачисляется по решению суда в специальный земельный фонд.
В случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, земельный участок может быть безвозмездно изъят у собственника или землепользователя в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
Не подлежат конфискации необходимые для осужденного и лиц, находящихся на его иждивении, земельные участки, принадлежащие осужденному на праве частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности, на которых расположены дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения личного подсобного хозяйства, согласно перечню, предусмотренному уголовно-исполнительным законодательством Республики Казахстан.
Конфискованные земельные участки возвращаются в государственную собственность. Реализация или дальнейшее использование таких земельных участков либо права землепользования, являющегося объектом конфискации, может быть произведена в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.
При прекращении права собственности или землепользования земельный участок или право землепользования оценивается по рыночной стоимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Как известно, все земли делятся на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо, использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование — не только право, но и важнейшая обязанность лица-пользователя.
Необходимым условием обеспечения рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок.
Человек, стремясь в гражданском быту, к полному развитию своих сил и способностей, ищет удовлетворения органическим потребностям своей природы. Первая потребность его — привести в сознание свою личность посреди внешнего мира и утвердить это сознание вне себя. Другая потребность его — дополнить и продолжить личное бытие свое в органическом союзе брака и семейства. Третья потребность — распространять во внешнем мире свою деятельность и расширить внешнее свое благосостояние приобретением, усвоением и произведением внешних благ. Эти внешние блага — суть так называемые имущества (bona, facultates), составляющие, по отношению к личности человеческой, внешнюю ее принадлежность, внешнее ее дополнение, или ее имущество.
Отношения человека по имуществу отличаются в особенности свойством права; они составляют главное содержание права гражданского: к ним в особенности прилагается понятие о моем и твоем. Отношения эти определяются самой жизнью и ее экономическими условиями: право (закон) стремится только сознать и обнять эти условия, обеспечить правилом свободное действие здравого экономического начала жизни, подобно тому как в сфере семейственных отношений правило стремится к обеспечению нравственных начал, следуя за ними и к ним применяясь, ибо характер семейственных отношений — по преимуществу нравственный, тогда как свойство отношений по имуществу прежде всего — экономическое.
Предметом обладания (имуществом) может быть все, что служит человеку для достижения хозяйственной цели. Сюда принадлежат прежде всего наличные вещи: все, что существует по естеству, во внешней природе, все, что имеет самостоятельное бытие вне человека – есть вещь натуральная, наличная, есть ценность вещественная, вещественное имущество. Но, с той же экономической точки зрения, видим мы, что внутренние, органические силы, в самом человеке пребывающие, когда направляются к внешней деятельности и к отдельным предметам внешней природы, приобретают, на известной степени своего развития, хозяйственное значение и хозяйственную ценность, становятся тоже имуществом, которому принадлежит особое, личное свойство, отличающее его, в сфере имущественных прав человека, от наличной, материальной вещи.
Вещи, не переставая быть вещами, не в одинаковой мере могут подлежать обладанию человека. Когда я говорю: мой дом, моя земля, моя лошадь, я имею сознание о целом предмете, который всей своей природой принадлежит мне, так что, употребляя его, я могу исчерпать со всех сторон все экономические его свойства до последнего истощения их, иногда до совершенного потребления или уничтожения самого предмета во всей его сущности. Это будет полное телесное обладание вещью. Но в других случаях власти человека подлежит только одна известная доля или сторона хозяйственного значения вещи, подлежит одно употребление вещи по ее свойству, более или менее продолжительное, срочное или непрерывное, без права на сущность вещи, на совершенное ее потребление. Человеку может, например, принадлежать право жить в доме, хотя этот дом не его дом, пользоваться землей, хотя это и не его земля, рубить деревья в лесу для своих нужд, хотя это и не его лес. И такое право, простираясь на вещь, хотя и не состоящую в полном телесном обладании, может быть в известном смысле признано правом на вещь, может быть причислено к вещам, состоящим в имуществе человека.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты:
- Конституция РК 30 августа 1995 года
- Земельный кодекс (действующая часть) от 20 июня 2003 года
- Гражданский кодекс (1-ая часть) 2000г.
- О некоторых вопросах применение судами земельного законодательства
Нормативное постановление верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №6
- О переводе отдельного участка земель обороны в земли населенного пункта
Постановление правительства Республики Казахстан от 28 августа 2007 года, № 746
- Об утверждении правил предоставления оралманам земельный участок для индивидуального жилищного строительства Постановление правительства Республики Казахстан от 9 июля 2002 года, №748
- О соответствии Конституций Республики Казахстан Земельного Кодекса Республики Казахстана Постановление Конституционного Совета Республики Казахстан от 10 июня 2003 года, №8
- Об утверждении введения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан Постановление Правительства Республики Казахстан от 20 сентября 2003 года, №958.
- О проекте закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимые имущества и сделок с ним постановление правительства Республики Казахстан от 30 ноября 2006 года, №1141
- О некоторых вопросах применениями судами законодательство об изъятии земельных участков для государственных надобностей нормативные постановления верховного суда Республики Казахстан 25 декабря 2006 года, №8.
- Об утверждении правил ведение государственного кадастра. Постановление правительство Республики Казахстан от 20 сентября 2003 года № 956
- Специальная литература:
- Архипов И.Г. Земельное право Республики Казахстан. Алматы: «Борки», 1997 г.
- Аксененок Г.А. Земельное право. М, 1972 г.
- Абдраимов Б.Ж. Проблемы совершенствования процессуальных форм реализации норм земельного права. Алматы, 2001 г.
- Абдраимов Б.Ж. Земельное законодательство и судебная практика. Алматы, 2002 г.
- Абдраимов Б., Жарылкасын Е. Возмещение экологического вреда по законодательству РК. Алматы, 2001 г.
- Абдраимов Б.Ж. Процессуальные особенности разрешения земельных споров. Алматы, 2003 г.
- Абдраимов Б.Ж. Актуальные вопросы правоприменения при разрешении земельных споров. Алматы, 1998 г.
- Абдраимов Б.Ж. Земельный процесс в Республике Казахстан. Алматы, 2001 г.
- Байделъдинов Д.Л. Экологическое законодательство Республики Казахстан. Алматы: «ЖетьЖаргы», 1995 г.
- Бектурганов А.Е. Надо учитывать национальные традиции // Юридическая газета. 1999 г., №10 (277).
- Бектурганов А.Е. Правовое обеспечение рационального использования орошаемых земель: Автореф. дис. … к. ю. н. Алма-Ата, 1988 г.
- Бектурганов Э.Е. К,азак,стан Республикасындагы жер к,ук,ыгы кдтынастары. Алматы: «ЖетьЖаргы», 1997
- Боголюбов С.А. Земельное право. М., 1998 г.
- Волочков М.Г. Справочник по недвижимости – М. 1996
- Воробьев А.В. Регулирование земельных отношений в Казахстане Волгоград, изд. Станица, 1999
- Волков С.Н. Совершенствование теории и методики землеустройства в условиях земельной реформы. М.: ГУЗ, 1998
- Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Республики Казахстан // Налоговый вестник. — N 3, 4, 5. — март, апрель, май 2002г.
- Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Казахстанская юстиция. — N 10. — октябрь 2002г.
- Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал казахстанского права. — N 5. — май 2001г.
- Ерофеев Б.В. Земельное право. М., 1998 г.
- Иконницкая И.А. Разрешение земельных споров,-М.,1973
- Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателем Комитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство. — N 3. — март 2002г.
- Ильясов К. М. Система вещных прав и земельные участки в Казахстане: проблемы совершенствования законодательства // Право и государство. – 2004. — №2/2. С. 59-63
- Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. – 1997. — №1.
- Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред О.Н.Садикова — М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра – М. — 1998.
- Комментарий к Земельному кодексу. Из книги «Комментарий к земельному законодательству Республики Казахстан» / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. — М.: Юрайт-Издат. – 2002г.
- Комментарий к Земельному кодексу Республики Казахстан / Под ред. Крассова О.И.. – М.: Фонд Правовая Культура. – 2002г.
- Косанов Ж.Х. Право собственности, право землепользования и иные права на землю. Алматы, Данекер, 2001г.
- Кулътелеев С. Т. Государственно-правовой механизм регулирования рационального использования и охраны земель // Право и государство. — 2000. — №1-2 (16-17).
- Нурахметова Г. Г. Правовое регулирование сделок в сфере земельных отношений. Автореф. диссер. канд. юрист. Наук.: 12.00.06. – Алматы, 2002. – С. 21
- Петров В.В. Земельное право России. Стоглавъ, 1995 г.
- Романенко Т.А Земельные ресурсы Казахстана, Эффективность их использования
- Скрябина О.Л. Землепользование и земельные платежи //
- Станкевич Н.Г. Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве Казахстана и Беларуси// Журнал казахстанского права. — N 4. — апрель 2002г.
- Суров А.Ф. Правовые аспекты использования земель органами пограничной
службы // Журнал казахстанского права. — N 11.- ноябрь 2002г.
- Стамкулов А.С. Ей, родимой, хозяин нужен: Интервью // Юридическая газета. 2001 г. 20 июня.Стамкулов А. С., Стамкулова Г.А. Земельное право Республики Казахстан – Алматы, 2004
- Стамкулов А.С. Правовой режим историко-культурного, рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения // Фемида. 2000 г., №8
- Стамкулов А.С. Проблемы земельного законодательства в Казахстане // Юридическая газета. — 2000 г. 1 марта.
- Стамкулов А.С, Бектурганов А.Е. Некоторые вопросы права собственности на землю в Республике Казахстан // Вестник Минюста Республики Казахстан. 1995 г., №2
- Стамкулов А.С, Урисбаева А.А. Новое земельное законодательство // Государство и право. 2001 г., № 3
- Хаджиев А.Х. Земельное право Республики Казахстан. Общая часть: Учебное пособие. Алматы, 2002 г.
- Хаджиев А.Х. Земельное право. Общая часть: Учебное пособие. Алматы: Данекер, 2001 г.
- Финансовая газета. Региональный выпуск. — N 19. — май 1999г.
[1] Стамкулов А.С, Урисбаева А.А. Новое земельное законодательство // Государство и право. 2001г., № 3
[2] Стамкулов А.С. Ей, родимой, хозяин нужен: Интервью // Юридическая газета. 2001 г. 20 июня.
[3] Байдельдинов Д.Л. Экологическое законодательство Республики Казахстан. Алматы: «Жеті-Жаргы», 1995 г.
[4] Кулътелеев С. Т. Государственно-правовой механизм регулирования рационального использования и охраны земель // Право и государство. — 2000. — №1-2 (16-17).
[5] Абдраимов Б.Ж. Актуальные вопросы правоприменения при разрешении земельных споров. Алматы, 1998 г.
[6] Бектурганов Э.Е. К,азак,стан Республикасындагы жер к,ук,ыгы кдтынастары. Алматы: «ЖетьЖаргы», 1997
[7] Стамкулов А.С. Правовой режим историко-культурного, рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения // Фемида. 2000 г., №8
[8] Абдраимов Б.Ж. Процессуальные особенности разрешения земельных споров. Алматы, 2003 г.
[9] Стамкулов А.С, Бектурганов А.Е. Некоторые вопросы права собственности на землю в Республике Казахстан // Вестник Минюста Республики Казахстан. 1995 г., №2
[10] Стамкулов А. С., Стамкулова Г.А. Земельное право Республики Казахстан – Алматы, 2004
[11] Романенко Т.А Земельные ресурсы Казахстана, Эффективность их использования
[12] Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред О.Н.Садикова — М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра – М. — 1998.
[13] Финансовая газета. Региональный выпуск. — N 19. — май 1999г.
[14] Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Республики Казахстан // Налоговый вестник. — N 3, 4, 5. — март, апрель, май 2002г.
[15] Иконницкая И.А. Разрешение земельных споров,-М.,1973
[16] Волков С.Н. Совершенствование теории и методики землеустройства в условиях земельной реформы. М.: ГУЗ, 1998
[17] Волочков М.Г. Справочник по недвижимости – М. 1996