МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
Академия оценки и строительства
Кафедра: «Комплексная оценка и управление ресурсами»
ОТЧЁТ по преддипломной практике — оценочная компания ТОО «ASSESMENT LTD».
Выполнила: студентка 4-ого курса
дневного отделения гр. ОЦ-ВО-02-2
Зайцева Ю.А.
Принял: к.э.н.,профессор
Сапаргалиев С.Ш.
Алматы, 2006
Преддипломная практика сроком в две недели проходила с 6 по 17 февраля 2006 года. Местом прохождения преддипломной практики была оценочная компания ТОО «ASSESMENT LTD».
Целью преддипломной практики было изучение и накопление первичных навыков по оценке стоимости имущества предприятия; задачей практики было собрать необходимую информацию и материалы для дипломной работы на тему «Оценка предприятия, как имущественного комплекса».
Предприятия в современной рыночной экономике являются её основным элементом, её базисом, от эффективного функционирования которого в главной степени зависят показатели экономической зрелости общества. Именно поэтому назрела потребность в эффективном управлении предприятиями на основе использования экономических методов. Эффективными методами управления, применяемыми в целях достижения наилучших результатов в хозяйственной деятельности, являются методы и приёмы оценки его стоимости. Оценка стоимости предприятия может рассматриваться как способ определения в стоимостном выражении возможных конечных результатов его деятельности на основе использования аппарата финансово – экономического анализа.
Предприятие, как имущественный комплекс – объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права. По законодательству Республики Казахстан предприятие, как имущественный комплекс, признаётся недвижимостью.
Для оценки стоимости предприятия необходимо собрать следующие исходные данные:
- Документы о праве собственности на земельный участок и недвижимое имущество;
- Технические паспорта на здания, сооружения, транспортные средства, оборудование и т.п.;
- Финансовую отчётность;
- Бухгалтерский баланс за последние 3 года;
- Отчёт о доходах и расходах за последние 3 года;
- Отчёт о движении денег за последние 3 года;
- Книга ОС – 1 о движении основных фондов;
- Акты инвентаризации;
- Акты аудиторских проверок;
- Заключения и отчёты об оценке;
- Проектно-сметная документация, генеральный план участка, схема сооружений;
- Заключение по сейсмостойкости зданий и сооружений;
- История предприятия;
- Мощность предприятия (объём производства продукции в лучшие годы);
- Номенклатура производимой продукции, их количество и цена (себестоимость);
- Постоянные (производственные, эксплуатационные) расходы;
- Переменные (административно-хозяйственные) расходы;
- Интеллектуальная собственность;
- Договоры на аренду;
- Данные об арендных ставках на данном рынке;
- Коммунальные услуги (тепло, вода, канализация, электричество).
Во время прохождения преддипломной практики было рассмотрено практическое применение трёх основных подходов в оценке стоимости предприятия:
- Затратный подход. Затратный подход в оценочном анализе основывается на принципе, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за имущество больше, чем стоимость строительства или создания любого аналогичного имущества, сопоставимого по своим качествам и полезности оцениваемому.
Затратный подход использует понятие “Стоимость воспроизводства” в качестве базы, из которой затем вычитаются величины, отражающие потерю стоимости в результате физического, функционального и экономического износа (устаревания).
- Доходный подход. Способность имущества приносить доход считается самым важным показателем в оценке его стоимости. Отсюда одним из основных подходов оценки имущества, в том числе промышленной и коммерческой недвижимости, имущественных комплексов предприятий является доходный подход, позволяющий определить их рыночную стоимость в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.
При оценке предполагается, что имущество, в результате его производственного использования или сдачи в аренду непрерывно превращается в денежную составляющую — денежный поток и прибыль.
Определение стоимости этим подходом основано на постулате о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за данное имущество (предприятие, недвижимость) сумму, большую, чем текущая стоимость его будущих доходов. В то же время собственник не продаст по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов от использования имущества. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
В этой связи, стоимость имущества может быть определена с применением двух основных методов: дисконтированных денежных потоков и капитализации дохода или их модификаций.
В то же время, при всей предпочтительности доходного подхода к оценке имущества имеются естественные ограничения на его применение. Использование этого подхода обоснованно тогда, когда:
во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода (чистый доход или денежный поток, под которым понимается сумма чистого дохода и амортизационных отчислений), который приносит и может принести в будущем имущество хозяйствующему субъекту;
во-вторых, желательно, чтобы была определенная история хозяйственной деятельности и доходов хозяйствующего субъекта от использования оцениваемого имущества, на основе которой можно построить реальный прогноз доходов на обозримую перспективу.
- Рыночный (сравнительный) подход. Этот подход основан на постулате: сходные интересы в имуществе (собственности) должны продаваться по сходным ценам.
Включает в себя:
метод отраслевых соотношений, основывающийся на специальных формулах и ценовых показателях, используемых в отдельных отраслях экономики, которые выведены эмпирическим путем из данных о продажах предприятий;
метод рынка капиталов, базирующийся на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках;
метод сделок (сравнимых продаж), основывающийся на ценах приобретения имущества, а при оценке имущественных комплексов предприятий — контрольных пакетов акций либо целых аналогичных предприятий.
Была рассмотрена технологическая последовательность определения рыночной стоимости объектов оценки:
- Определение их рыночной стоимости с применением имущественного (затратного) подхода. В этих целях проводится инвентаризация имущества.
Комбинируя использование метода укрупненных обобщенных показателей стоимости на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и индексного метода, при котором восстановительная стоимость определяется путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, определяется полная восстановительная стоимость зданий и сооружений.
Рассчитывается износ зданий и сооружений.
Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений путем вычитания от полной восстановительной стоимости суммы износа по всем его видам.
Определяется рыночная стоимость права собственности и пользования на земельные участки.
Оценивается рыночная стоимость транспортных средств, машин и оборудования.
Оценивается по рыночной стоимости товароматериальные ценности (сырье, материалы, комплектующие и запасные части, готовая продукция, строительные материалы и т.д.), расходы будущих периодов и дебиторская задолженность.
Определяется рыночная стоимость имущественного комплекса предприятия в целом затратным подходом по методу чистых активов как разница между суммой рыночной стоимости зданий сооружений, права пользования (собственности) земельных участков, транспортных средств, машин и оборудования и другого имущества, перечисленного выше и кредиторской задолженности.
Производится оценка рыночной стоимости объекта оценки методом Госкомимущества.
- Определение рыночной стоимости объектов оценки с применением методов доходного подхода — капитализации чистого дохода и дисконтирования денежного потока, моделей Гордона, Инвуда и Хоскольда.
- Определение рыночной стоимости объектов оценки с применением методов рыночного подхода.
- Производится согласование результатов оценки, полученных различными методами, и делаются конечные выводы о рыночной стоимости объектов оценки.
Во время прохождения преддипломной практики было выполнено следующее:
— выезд на осмотр земельного участка с домом;
— составление отчёта об оценке, где определялась рыночная стоимость земельного участка с целью изъятия для государственных нужд;
— выезд на осмотр промышленной базы;
— составление отчёта об оценке рыночной стоимости промышленной базы;
— выезд на осмотр свободного земельного участка под строительство жилого комплекса;
— составление отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка;
— выезд на осмотр бизнес-центра;
— составление отчёта об оценке залоговой стоимости бизнес-центра;
— выезд на осмотр оборудования — технологическая линия по производству гипсокартона;
— составление отчёта об оценке оборудования по производству гипсокартона;
— поиск объектов-аналогов для оценки в рамках сравнительного подхода;
— также осуществлялись выезды и составлялись отчёты об оценке таких объектов как: квартиры и автотранспортные средства.
В результате выполненных работ были сделаны следующие выводы о характеристике рынка имущественных комплексов предприятий и коммерческой недвижимости г. Алматы.
В целом формирование рынка недвижимости в г. Алматы, в том числе коммерческой недвижимости прошло несколько стадий развития. На начальном этапе, в период приватизации, спрос на недвижимость проявлялся со стороны небольшого числа платежеспособных покупателей, вследствие несовершенства рынка и диспропорции в спросе и предложении имела место спекуляция. В настоящее время состояние исследуемого рынка изменилось: возросло число предложений недвижимости, стабилизировались цены, существенно изменились структура, как спроса, так и предложений. Специалисты отмечают некоторое увеличение спроса со стороны инвесторов-нерезидентов на удобно расположенные площади под склады и распределители, другие предприятия и объекты оптовой и розничной торговли, материально-технического обеспечения с достаточными площадями под офисы, которые могут быть использованы если не сегодня, то в ближайшем будущем.
В то же время, при некоторых положительных результатах развития рынка недвижимости в г. Алматы, проведенное исследование позволяет сделать следующие заключения:
— сделки купли-продажи промышленной недвижимости на рынке всё ещё носят исключительный характер, а коммерческой недвижимости (кафе, магазины, аптеки, компьютерные клубы) – достаточно распространены;
— цены предложения часто существенно (до 20%) отличаются от цен сделок;
— в условиях недостатка финансовых ресурсов пользуются спросом небольшие производственные и складские помещения площадью до 500 кв.м.
Во время прохождения преддипломной практики были накоплены некоторые навыки в оценке стоимости отдельных видов имущества, а также предприятий, как имущественного комплекса.
Были получены книги и материалы по оценке бизнеса, по оценке земельных участков, по оценке компаний при слияниях и поглощениях, по оценке эффективности бизнеса.
Были собраны все необходимые исходные данные для оценки стоимости предприятия, как имущественного комплекса для выполнения дипломной работы.
