Жылжымайтын мүлікпен байланысты жасалатын мәмілелер

 

Жоспар

 

Кіріспе                                                                                        

 

1-Тарау.  Мәміле туралы жалпы ұғым, оның жіктелуі.    

1.1. Мәміле туралы жалпы түсінік.                                               

1.2. Мәмілелердің жіктелуі.                                                          

 

2 Тарау. Жылжымайтын мүлік мәмілелерінің құқықтық реттелуі.                                                                                    

2.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі.  Жылжымайтын

мүліктерге құқықтарды мемлекеттік тіркеу және

олармен мәміле жасау.

2.2. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің

бірнеше түріне құқықты тіркеу.  Жылжымайтын мүлік

 мәмілесін  мемлекеттік тіркеудің құқықтық мәні.                    

2.3. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемелкеттік

тіркеу және олармен мәміле жасау туралы істерді теориялық

және практикалық мәселелері

 

3 Тарау. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын

 мәмілелердің кейбір түрлері.                                                 

3.1. Жылжымайтын мүлік кепілі туралы шарт бойынша міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі – ипотека.

3.2. Мүлікті жалдау шарты бойынша азаматтық құқықтық

 мәмілелер.                                                                                            

 

Қорытынды.                                                                                          Библиография.                                                                                     

Қосымшалар.                                                                                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

 

Қазіргі кезде жылжымайтын мүліктермен мәміле жасау шаруашылық айналымының үлкен бөлігін құрайды және азаматтық айналымда, азаматтар мен заңды  тұлғалардың қызметтік өмірлерінде маңызды орын алады.

Тақырыптың өзектілігі:

Қазақстанда рыноктық қатынастың гүлдену кезінде жылжымайтын мүліктерге қатысты құқықтық қарым – қатынасты реттеу және жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау қазіргі уақытта өте жақсы дамыған. Сондай-ақ жылжымайтын мүлікті пайдалану аумағы үнемі ұлғайып отыр, ал мәдениетті рынок әлі өз мәресіне жеткен емес және өз заңды формасына ие болған жоқ. Сондықтан, өзімнің дипломдық жұмысымда жылжымайтын мүлікпен байланысты мәмілелерді құқықтық реттеу  сұрағының арнайы аспектілерін қарастырғым келеді.

Жылжымайтын мүлік мәмлесінің пәнінің  ерекше мінезі, қатысушылардың құқықтарын мемлекеттің бекітуін талап етеуімен сипатталады. Жылжымайтын мүлікпен мәмілеге отыра тұрып, оның құқықтарымен міндеттерін мемлекеттің бекітуі, жылжымайтын мүлік рыногын таза және алаяқтықпен қылмыстардың төмендеуінің заңды кепілі болып табылады. Сондықтан, жылжымайтын мүлікпен мәміле жасасқан кезде міндетті мемлекеттік тіркеу заңнамамен орнатылды. Міндетті мемлекеттік тіркеу мына әрекеттерден тұрады: мемлекеттік тіркеуге қажет құжаттарды құқықтық сараптамадан өткізуден және мәміленің заңдылығын тексеруден. Атап айтылған әрекеттер Азаматтық заң нысанында жүзеге асырылуы тиіс.

Тақырыптың зерттелу деңгейі:

Дипломдың жұмыстың 1-ші тарауында мәміленің азаматтық құқықтық институтты жалпы түрде қарастырылады. Бұл тарау екі бөлімнен тұрады. Ол бөлімдер негізінен мәмілеге жалпы түсінік беріп, оның жіктелуін қарастырады.

Екінші тарауында жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау институты талқыланған. Мемлекеттік тіркеу тәртібі және оның қатысушыларының жылжымайтын мүлік айналымының тұрақтылығын қамтамасыз етуге деген көз қарастары, және олардың жұрт алдында жариялығы және жария еместігі. Екінші тарау үш бөлімнен құралған , бұл бөлімдер негізінен жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеудегі құқықтық іс әрекеттерді сипаттаған және осы мәселеге қатысты сотта қаралған бірнеше істер мысал ретінде келтірілген. Келтірілген мысалдарда жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге қатысты жіберілген құқық бұзушылықтарды сотта қарау мәселелері көрсетілген.

ҚР-ның Президентінің заң күші бар Жарлығы 25.12.1995 ж. № 2727 «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» 1996ж. 1 наурызда заңды күшіне енді. Президенттің «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» №2727 Жарлығы келесілерді  анықтайды:

1. Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау түсінігін.
2. Мемлекеттік тіркеу міндетті жылжымайтын мүліктерге және олармен мәміле жасауға деген құқықтардың тізімі.
3. Құқықты мемлекеттік тіркеу кезінде пайда болатын қатысушылардың қарым – қатынасының аумағы.
4. Құқықты мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын органдар.
5. Құқықты мемлекеттік тіркеудің тәртібі.
6. Жылжымайтын мүлікке құқықты және олармен мәміле жасауды тіркеудің арнайы түрлерінің ерекшеліктері: мүліктік кешен ретінде кәсіпорынға құқықтар; ортақ меншік құқықтары; сервитуттар; ипотека; жалдау және т.б.

         Сөйтіп, мемлекеттік тіркеу туралы Жарлық әрекет ететін азаматтық заңнамаға көптеген өзгертулер еңгізді, жылжымайтын мүлік аумағындағы әрекет етіп тұрған азаматтық құқықтық қатынастарға әсерін тигізді, және жаңа азаматтық заңнаманың бірқатар ережелерінің жұмыс істеуіне әкеп соқты.

         Дипломдық жұмыстың үшінші тарауында жылжымайтын мүлікпен  мәмілелердің бірнеше түрі қарастырылған, пәтерлермен, кепілмен мәмілелер, ипотека. Қазақстандағы рыноктық қатынастар өркендеп, жылжымайтын мүлік қатынас сферасы тұрақты ұлғаю кезінде кепіл ретінде міндеттің орындамауын сақтандыратын арнайы экономика субъектілерінің  қатынасындағы кепілдік тұрақтылығын қамтамасыз ететін зат жылжымайтын мүлік. Бүгінде кепіл туралы әрекет ететін заңнаманың бағалау қайшылықтарына қарамастан, кепіл көпшілікке әйгілі, бұған еліміздегі қазіргі рыноктық ситуациядан шығатын көптеген себептер бар.

ҚР-ның «Ипотека туралы» заңында кепілдік  қатынасқа  қатысушылардың құқықтарды және заңды мүдделерді пайдалану кепілдері бекітілген. Заң ипотекалық құқықтық қатынастың көптеген керекті сұрақтарын айқын реттейді: ипотека келісім- шартының елеулісі; ипотека туралы келісім – шартқа отыру, кепілзатты құрау және беру, кепіл ұстаушының үшінші тұлғаға құқықтарды тапсыру, үшінші тұлғаға құқықтары мен кепілге салынған мүлікті иеліктен айыру келесі кепіл, кепілге салынған мүлікті қайтарып алу және оны пайдалану, бөлек объектілер ипотекасының ерекшеліктері (кәсіпорын, мекеме, құрылыс, жер учаскелері, тұрғын үйлер, пәтерлер және басқа жылжымайтын мүлік объектілері).

Жылжымайтын мүліктермен мәміле жасасқан кездегі туындаған проблемалар көкейтесті және өзіне тәуелді мінездерге ие, сондықтан менің осы тақырыпты таңдауыма берілген негіздер түрткі болды.

Қорғауға ұсынылатын жағдайлар:

— Жылжымайтын мүлікке құқықты пайдалану негізінде пайда болатын қарым- қатынастарды объективті түрде теориалық білім және тәжірибеде қолданылатын принциптерін айқындау;

— Жылжымайтын мүлікті Азаматтық құқық объектісі ретінде түсінуге, осы  тақырыпты толығынан ашып айқындау;

— қазіргі рыноктық өркендеу кезінде жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге байланысты көкейтесті құқықи мәселелерді анықтап шешу шараларын ұсыну.

Біздің жұмысымыздың негізгі мақсаты –  өзіміздің  көзқарасымыз бойынша , осы аумақтағы негізгі сұрақтарды құрау және қарастыру. Жылжымайтын мүлікке құқықты пайдалану негізінде пайда болатын қарым- қатынастарды объективті түрде теориалық білім және тәжірибеде қолданылатын принциптерін пайдаландым. Жылжымайтын мүлікке құқықты пайдаланудың теориалық маңызы ерекеше, бұл ерекшеліктер Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінде айқан, ашып көрсетілген. Ал жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеуді тәжірибеде қолдану, көптеген заң бұзушылықтарға әкеліп соғады. Сондықтан қазіргі рыноктық өркендеу кезінде жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуге байланысты сұрақтарды терең түрде оқып білу маңызды.

Жылжымайтын мүлікті Азаматтық құқық объектісі ретінде түсінуге, осы  тақырыпты толығынан ашып зерттегенім негіз болды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1-Тарау.  Мәміле туралы жалпы ұғым, оның жіктелуі.

 

• Мәміле ұғымы.

 

         Азаматтық құқықтыр мен міндеттемелірінің негізгі пайда болу көзіне заңды айғақтар жатады. Олар айқын әрекет жағдайын көрсетеді.

         Айтылып кеткендей, мәмілелер ең көп таралған заңды фактілер болып табылады. Қазақстан Республикасынын Азаматтық Кодексінің (ҚР АК) 147-ші бабына сәйкес азаматтар мен заңды тұлғалардың азамттық құқықтыры мен міндеттерін белгілеуге , өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттерді анықтайды.

         Алайда, заңды мәмілелердің түсінігін толық анықтау үшін бірнеше керекті жағдайларға көз аударуға тура келеді.

         Барлық заңды фактілер әртүрлі негіздер бойынша жіктеледі. Яғни әрекет пен оқиғаға бөлу субъектілер еркіне байланысты болады.

         Г.Ф. Шершеневичтің пікірі бойынша заңды әрекет: «өзімен бірге заңды нәтижелер әкелетін адамның сыртқы еркін жеткізу» /1; 21/

         Әрекет- бұл жеке немесе заңды тұлғалардың еркі көрініс табатын заңды фактілер (мысалы, шарт жасау). Осы жағдайларға сәйкес оқиғалар адамдардың еркіне тәуелсіз заңды фактілердің болуына әкеліп соғады (туу, өлунемесе адамның дертке ұшырауы, соғыстар, көтерілістер және тағы сол сияқты жағдайлар).  Осылардың қатарына стихиялық апат мінезіндегі барлық оқиғалар жатады, яғни өрттер, су тасқындары, дауылдар және тағы басқалары. Бұл түсінікте мәләленің оқиғадан айырмашылығын айтуға болады, өйткені ҚР АК-нің 147-ші бабына сәйкес мәмілелер деп азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқықтары мен міндеттерін белгілеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттер танылады.

         Мәміленің анықталған құқықтық шешіміне жетуіне бағытталуы заңды әрекеттерге қайшы келеді, яғни субъектінің еркімен әрекет қабілеттілігінің болуына қарамастан құқықтық нәтижелер заңды күшіне енеді. Мәмілелер үшін субъектілердің еріктерімен әрекет қабілеттері болуы керек , бұл туралы төменде толығырақ айтыла кетеді.

         Заң бойынша әрект екіге бөлінеді: заңды және заңсыз болып. Заңды – яғни орындалатын мәмілелердін барлығы заңдардағы талаптар мен құқық қағидасына сәйкес келуі керек. Ал заңсыз мәмілелер қатарына келесі әрекеттер жатады: басқа тұлғаға зиян келтіру, құқықтармен қиянат жасау, шарттағы міндеттемелерді бұзу және тағы басқалары. Мәміле, заңсыз әрекеттерге қарағанда , яғни азаматтардың құқықтары мен міндеттерін бұзатын, ол заңды әрекеттермен айқындалады. Мәміленің заңдағы талаптарға сәйкес келмеуі, оның жарамсыздығына әкеліп соғады (ҚР АК-нің 157-162баптарына сәйкес) және заңды нәтижелер болмайды.

         Мәмілелерді мемлекеттік органдар мен жергілікті өзін-өзі басқару органдарының актілерінен айыруымызға тиістіміз. Мемелекеттік органдармен жергілікті өзін-өзі басқару органдары да азаматтық құқықтары мен міндеттерінің пайда боуының негізі болып саналады (ҚР АК-нің 7-ші бабы). Бірақ Азаматтық кодекстегі мәмілелер туралы ереже оларға жатпайды. өйткені, берілген органдардың актілері императивтік мінезді, ал құқықтық қатынас субъектілері тең құқылы болмайды, мұндай жағдай ҚР АК-нің 1-ші бабында бекітілген азаматтық заңның негізіне қайшы келеді.

         Жоғарыда айтылып кеткеннен басқа ҚР АК-нің 147-ші бабында көрсетілген мәмілелер- азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқықтары мен міндеттемелерін белгілеугі, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттер. Басқа да азаматтық құқықтары мен міндеттемелерін белгілеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға, құқық саласы мен құқықтық қатынастарды реттеуге бағытталған ерікті актілерден мәмілені ҚР АК-нің 147-ші бабында белгіленген мәселелер анықтайды. Мысалы, жұмысқа тұру туралы өтініш тұлғаның ерікті актісі болып саналады, яғни ол «Еңбек туралы» Заңмен реттелетін құқықтық қатынастардың пайда болуына бағытталған.

         Мәміленің заңды фактілерден айырмашылығының негізгі белгілеріне осылар жатады.

Жағарыда атап көрсетілгендерден шығатын болсақ, мәмілелердің ұғымы және олардың негізгі белгілеріне толығырақ тоқтала кетейік.

Мәміле заңды фактілердің бірі, дәлірек айтсақ ол- заңды, ерікті, саналы және анықталған құқықтық мақсатқа жетуге бағытталған заңды әрекет. Мысалы, сатып алу-сату мәмілесінде сатып алушы затты өз меншігіне түсіруге тырысады.

Мәміле жасаған тараптар өз нәтижелеріне жету үшін , ол мәміле заңдағы барлық талаптарға сәйкес келуі тиіс. Көрсетілген талаптар екі категорияда болады: жалпы және арнайы. Арнайы талап- азаматтық-құқықтық мәмілелердің анықталған бір түрінде ғана қолданылады. Ал жалпы талаптар тектік немесе түрлік жағына қарамастан мәмілеге таратылады. Осындай төрт талаптарды айыра білуіміз керек:

     1). мәміленің субъектілік құрамын;

     2). ортақ еркін және еркін білдіруді талап ету;

     3). мәміленің мазмұндылығын талап ету;

     4). мәміле формасын талап ету.

         Заң  мәміле жасаушы тараптарға елеулі талап қояды.

Мәміле ерікті әрекет болғандықтан, оны тек құқық және әрекет қабілеттілігі бар тұлғалар жасай алады. Азаматтардың құқық қабілеттілігі ҚР АК-нің 13-ші бабына сәйкес азаматтық құқыққа ие болып, міндет атқару қабілеті барлық азаматтырға бірдей және ол туған кезден басталып қайтыс болған соң тоқтатылады. Алайда, әрекет қабілеттілігінің бірдей бағамында барлық азаматтар бола бермейді. Ол санаткерлі және ерікті дамыған адамда, өзінің әрекеттерінің мазмұнын түсініп, онымен басшылық ететін қабілеттілігене байланысты болады. Қолданылып жүрген заңдарға сәйкес, жас шамасы мен медициналық негізде азаматтардың әрекет қабілеттілігін бес топқа бөлу көз қарастары бар, олар:

   1). толық әрекет қабілеттілігі бар адамдар;

   2). 14-18 жас аралығындағылардың әрекет қабілеттілігі;

   3). ішінара әрекет қабілеттілігі бар адамдар (6жастан 14жасқа дейін);

   4). шектеулі әрекет қабілеттілігі бар азаматтар;

   5). әрекет қабілеттілігі жоқ азаматтар.

         Азаматтардың әрекет қабілеттілігі азаматтардың өз еріктерімен азаматтық құқықтарға ие балуға және оны жүзеге асыруға өзі үшін азаматтық міндеттер жасап , оларды орындауға қабілеттілігі (азаматтық әрекет қабілеттілігі) кәмелеттке толғанда, яғни он сегіз жасқа толғаннан кейін толық көлемде пайда болады (ҚР АК-нің 17-ші бабы). Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 22-ші бабына сәйкес он төрт жастан он сегіз жасқа дейінгі  кәмелетке толмағандар мәмілелерді ата-анасының, асырап алушаларының немесе қорғаншыларының келісімімен жасайды. Мұндай келісімнің нысаны заңдарда кәмелетке толмағандар жасайтын мәміле үшін белгіленген нысанға сәйкес келуге тиіс. Осы аралықтағы кәмелетке толмағандар өздерінің табысына, стипендиясына, өзге де кірістеріне және өздері жасаған интеллектуалдық меншік құқығы объектілеріне өз бетінше билік етуге, сондай-ақ тұрмыстық ұсақ мәмілелер жасауға құқылы. Басқа да мәмілілерді олар ата-анасынын, асырап алушаларының немесе қорғаншыларының жазбаша түрдегі келісімімен жасай алады. Он төрт жасқа дейінгі кәмелетке толмағандар үшін мәмілелерді, егер заң құжаттарында өзгеше көрсетілмесе, олардың атынан ата-анасы, асырап алушалары немесе қорғаншылары жасайды. Жасөспірімдер өздерінің жасына лайықты , жасай салып орындалытын тұрмыстық ұсақ мәмілелерді өз бетінше жасауға құқылы (ҚР АК-нің 23-ші бабы). Ал жүйке ауруы немесе ақыл-есінің кемдігі салдарынан өз әрекеттерінің мәнін түсіне алмайтын немесе не істегенін білмейтін азаматты сот әрекет қабілеттігі жоқ деп тануы мүмкін, соған байланысты оған қорғаншы белгіленеді. Әрекет қабілеттігі жоқ деп танылған азаматтың атынан мәмілелерді оның қорғаншысы жасайды (ҚР АК-нің 26-шы бабы).

         Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 35-ші бабына сәйкес заңды тұлғалардың азамттық құқықтары болуы және заң актілерінде немесе құрылтай құжаттарында тиым салынбаған кез-келген қызмет түрін жүзеге асыру үшін қажетті азаматтық міндеттерді атқаруы мүмкін. Заңды тұлғалардың құқық қабілеттілігі және әрекет қабілеттілігі ол құрылған кезде пайда болып, оны тарату аяқталған кезде тоқтатылады (ҚР АК-нің 35-ші бабының 2 тармағы). Заңды тұлғаның әрекет қабілеттілігі өз әрекеттерін және өзіне құқықтар мен міндеттерді құру мен байланысты.

         Мемлекеттік кәсіпорындарды қоспағанда, коммерциялық ұйымдардың заң актілерінде көзделген жағдайларда белгілі бір қызмет түрін жүзеге асырушы заңды тұлғалар үшін басқа қызметпен айналысу мүмкіндігі болмауы немесе шектелуі мүмкін (ҚР АК-нің 35-бабының 1-тармағының 2-бөлігі). Сөйтіп, олар әртүрлі мәмілелерді жасауға құқылы, тек ол мәмілелер заңмен тиым салынбаған болуы және өздерінің құрылтай құжаттарында көзделген мақсаттарға қарсы келмейтін болуы керек.

         Заңды тұлға тізбесі заң актілерінде белгіленетін жекелеген қызмет түрлерімен лицензия негізінде ғана айналыса алады (ҚР АК-нің 35-бабының 1-тармағының 3-бөлігі). Мәміле жасаған кезде заңды тұлғаның еркін оның органы немесе өкілі білдіреді. Егер орган немесе өкіл өздеріне берілген өкілет бойынша ғана әрекет жасаса, онда заңды зардаптар заңды тұлғаның өзінде пайда болады /2; 88/.

         Осылайынша, нақты мәміле жасау үшін мәміленің әр тараптары заңмен талап етілетін құқық субъектісіне сәйкес келуі керек, яғни олардың әрқайсысында сәйкес көлемде әрекет қабілеттілігімен құқық қабілеттілігі болуы керек.

         Құқықтар мен міндеттемелердің жүзеге асырылуы құқықтық қатынастың пайда болу еркіне қарамастан, қатысушылардың ерікті актілерінсіз мәнсіз болуы айқын /3; 63/. Мәміледе басқа да ерікті акт сияқты ерік пен ерік білдірудің қабысқанын талап етеді. «Маған не керек?»- деген сұраққа ерік жауап береді, ал ерік білдіру: «Мен ол үшін не істеп жатырмын?» деген сұраққа жауап береді. Қойылған мақсатқа жетудің екі түрі бар детерминирлік (детерминированное) және дәлелді: мысалы, тұлға өзін қартайғанда немесе ауырған жағдайда қамтамасыздандырылған болғысы келеді. Алайда, «ерік және оның себептері заңды мәміленің заңды көрінісін білдіреді» және өзінің заңды мағынасына «оның ішкі және сыртқы әрекеттері білінгенде» ие болады /4; 73/. Сондықтан, тұлға мақсатына жету үшін өмірін сақтандыру мәмілесін жасайды. Осыдан мынаны түсінуге болады, яғни ерік білдіру мәміленің ең негізгі элементі.

         Мәміледегі ерік субъектінің мақсатына жету ғана емес, ол «нәтижесінде мәміле жасау болып табылатын жүріс- тұрысын психикалық тұрғыда реттеу. Ерік білдіру объективті әрекетіне зорлау, өтірік алдау, қорқыту және тағы басқалары әсерін тигізбейді, ол тек қана субъектінің еркіне әсерін тигізеді. Оның мәжбүрлі түрде қабылдайтын шешіміне немесе психикалық реттелетін әрекеттерге» /5; 89/. Зорлау кезінде тұлға өз еркінен айырылады, оның еркін мәжбірлі түрде басқа біреу ауыстырады және бірінші тұлға басқа біреудің қолында ерік білдіретін құралы болып қалады. Осы жағдайлардың барысында «зорлау, яғни мәжбүрлі түрде жасалған заңды әрекет ерік білдіру деп саналуы мүмкін емес» /6; 75/. Бұл жағдайда субъектінің еркі ерік білдіруге сәйкес келді деп айтуға болмайды, өйткені мәжбірлеу заңды талаптарға қайшы келеді. Егер мәміле жасаған кезде тұлғаның еркі басқа тұлғаға тәуелді боса, яғни екінші бір тұлға оны қорқытып, зорлап немесе алдау арқылы мәміле жасауға мәжбүрлесе, онда бұл мәміле жарамсыз болып саналады. Осы жағдайларды айта келе мынадай шешім қабылдауға болады, Тұлғаның субъективтік мақсаты объективтік көрініс табуына сәйкес келсе мәміле жарамды болады.

         Мәміле субъектілерінің еріктері қоғамға түсінікті болу үшін, мағынасы объективті түрде боуы керек. «Субъектілердің еркін айқындау, бекіту және куәландыру әдістерін мәміле формалары деп атайды» /2; 103/ формасын сақтай отырып, құқықтар мен міндеттер туғызады, сондықтан да мәміле формаларына заң өзінің талаптарын ұсынады. Жалпы ерік білдіру ережесі түрінде анықталған форма әрекетін қолданады. Бұл форма әрекеті арнайы сөздерден тұрады. ҚР АК-нің 151-бабының 1бөлігінде көрсетілгендей мәмілелер ауызша немесе жазбаша нысанада жасалады. Жазбаша нысанда жасалған мәміле міндетті түрде жай немесе нотариалды болады. Мәміленің нотариалды куәлендырылуы міндетті түрде:

   1). заңда көрсетілген жағдайларда

   2).заң құжаттарында  немесе тараптардың келісімімен белгіленген реттерде жазбаша мәмілелер оларды нотариат куәландарғаннан кейін ғана жасалды деп саналады (ҚР АК-нің 1-бөлігі).

         Бұлардан басқа ерік білдірудің тағы екі әдісі бар. Кей кезде ерік туралы бір тұлғаның мінез- құлқын жанама түрде әңгіме қылуға болады, мысалы, биржадағы брокерді сәйкесінше жағдайда конклюдентті болып келеді, яғни шешім қабылдауға болатын жағдайлар /5; 46/. Үндемеу, яғни өз ойын білдірмеу осыған ұқсас рольді алады. Сондықтан да заңда немесе екі тараптың келісімдерінде үндемей қалу немінені білдіретіні, яғни қандай мағынада оны түсіну керек екені міндетті түрде көрсетілуі керек (үндемеу «жоқ» немесе «иә»дегенді білдіреді). Мысалы, егер шартқа отырған кезде ай сайын анықталған көлемде бір затты сатыпалушыға сатушы әкеліп отыратын болса және келесі айда тұтынушы сатушыға ол затты әкелмеуі туралы мәлімдемесе, онда осы жағдайда үндемеу «иә» дегенді білдіреді /7; 115/.

         Мәміле үшін оның құқықтық жағдайы мен мақсаты сай келуі қажетті. Мәміле жасаушы субъектілердің мақсаттары ол – меншік құқығына ие болу және тағы басқалары. Бұл мәмілелер қатарына моральді және тұрмыстық келісімдер жатпайды.

         Әр мәміле түріне оның құқықтық мақсаты тән. Мәмілелер осы құқықтық мақсатпен ғана жасалады және мәміленің негізі деп аталады (causa). Мәміле негізі заңды және орындалатын болуы керек /7;116/.

         Заңды мақсаттарды ( мәміле негізі) мәміле субъектілерінің әлеуметтік-экономикалық мақсаттарымен ауыстыруға болмайды. Әлеуметтік-экономикалық мақсаттардан субъектілер еркі құралады: азаматтар материалды және діни қажеттіліктерін мәміле арқасында қамтамасыз етеді. Олардың заңзы мақсатпен жіктелуінің негізгі екі себептері бар:

   1). Әр түрлі құқықтық мақсаттарды іске асыру арқылы сол бір әлеуметтік-экономикалық мақсаттарға жетуге болады.

   2). Субъектілердің, мемлекеттің және қоғамның мүдделеріне қарсы келетін әлеуметтік-экономикалық мақсаттары бар мәмілелер жүзеге асса, олар жарамсыз болып саналады.

         Мәміленің заңды мақсаттарын мәміленің орындалу себептерінен ажырата білуіміз міндетті түрде қажет. Себеп айқындалған қажеттілік пен түрткі. Ол мақсаттың пайда болуының ірге тасы болады. Сондықтан «себеп, субъектілердің мәміле жасауларына түрткі болады және құқықтық компоненті болмайды, құқықтық компоненті мәміленің құқықтық мақсаты болып саналады, яғни мәміленің негізі» /8;19/. Себептерді есепке алу, азаматтық айналымның тұрақтылығын ойсырату деп есептеуге болады. Осылайша тараптар келісе отырып, себепке құқықтық мағына бере алады. Мұндай жағдайда себеп мәміле элементінің біріне айналады, яғни шартқа.

         Жоғарыда айтылып кеткендей, мәміле- заң талаптарына сәйкес жүзеге асатын заңды әрекет. Мәміленің заңдылығы – ол мәмілеге отырған тұлғалар қолданған заңмен анықталған нәтижелерге және заңды фактілерге ие әрекет. Сондықтан заң талаптарына сай жасалған мәміле жүзеге асыруға болатын заңды факт болып есептеледі және мәміле тараптары өздеріне жағымды құқықтық нәтижелерін күте алады.

         Азаматтық-құқықтық қатынастарына заңды әсерін тигізетін негізгі құрал ол құқық пен міндет. Мәміледен шығатын азаматтық-құқықтық қатынастар үшін уақытты дұрыс санау маңызды орын алады.

         Азаматтық құқықта мерзім деп- анықталған уақыттың бір бөлігін айтады. Бұл уақыт әр түрлі анықталады-күнтізбелік мерзіммен; жылдармен; айлармен; апталармен; күндермен; сағаттармен саналатын мерзімнің уақытына жетуімен; және де бір жағдайдың тууына байланысты есептелетін мерзім.

         Азаматтық заңмен белгіленген мерзімнің келуі немесе өтуі, әрқашан да құқықтық нәтижелерге әкеледі. Бұл нәтижелер азаматтық-құқықтық қатынастардың тууымен, өзгеруімен немесе тоқтатылуымен байланысты болады. Сондықтан да заңдылық табиғаты бойынша мерзім заңды факт болып есептеледі. Алайда ол екі табиғатқа ие: біріншіден, заңды мерзімдер заңмен , әкімшілік актілермен, тараптардың келісімімен және де құқықтық жан-жалды қарастыратын органдармен бекітіледі. Бұл аталғандардың барлығы сәйкесінше шағуы бойынша ерікті болуға тиісті. Ал екіншіден мерзім, уақыт ағымының объективті заңына бағынады. Осылайша құқықтың табиғаты бойынша ерікті бола тұра, заңды мерзімге уақыт ағымының объективті заңының белгілері де тән. Осы жағдайға сәйкес «заңды мерзімдер, өзімен заңды фактілердің ерекше категориясын ұсынады, бұл фактілер оқиғалармен әрекеттерге жатпайды» /9; 22/.

         Мәмілелерді мерзімді есептеу жалпы ережелермен жүзеге асырылады, жалпы ережелер азаматтық құқықтағы мерзімдерді есептеу үшін бекітілген.

         Мерзімдер осылайша анықталады:

   1). Заңда немесе келісім-шарттағы анықталған мінез құлқы бойынша;

   2). Тағайындауы бойынша.

         «Мерзімдердің бірінші категориясына жататындар, империативтік және диспозитивтік, анықталған және анықталмаған, жалпы және меншікті, уақыт үзігі түрінде анықталатын және уақыт жиелігі түрінде анықталатын, және тағы басқалары. Тағайындауға байланысты мезімдердің мынадай түрлерін қарастыруға болады, азаматттық құқықтырды тудырушы, азаматтық құқықты жүзеге асыру мерзімі міндеттерді атқару және азаматтық құқықтарды қорғау мерзімдері» /10; 27/.

         Азаматтық құқықтың пайда болу мерзімдері – ол жаңа азаматтық құқықтың пайда болуымен байланысты туындайтын және өтетін мерзімдер , яғни құқық тудырумен байланысты мерзімдер.

         Азаматтық құқықтырда жүзеге асыратын марзімдер деп- бір мерзім ішінде құқылы субъект өзіне тиісті құқықтарды іске асыруға немесе міндетті тұлғадан өзінің құқығын іске асырумен байланысты анықталған әрекеттердің орындалуын талып етуге құқылы. Берілген мерзімдердің ішінен келесілерді айырып тану керек: азаматтық құқықтардың болу мерзімдерін, қиылысуларын, кепілдемелік және талып етушілік мерзімдерін. Азаматтық құқықтардың болу мерзімін тағайындау ол өкілетті тұлғаға өзінің құқықтарын жүзеге асыру үшін берілген уақыт. Қиылысушы мерзімге байланысты, мұндай мерзімдер  азаматтық құқықта көп емес. Мәмілелер үшін ең қажетті мерзім ол-кепілдік мерзімдері болып табылады. Кепілдік мерзімі ішінде әзірлеуші (жабдықтаушы, мердігер) заттың тоқтаусыз қызмет көрсетуіне кепіл болады. Ал тұтынушы берілген мерзім ішінде заттың кемістігін тауып алатын болса немесе сол зат керексіз болып сынса, онда әзірлеуші заттың орнына басқа зат беріп ауыстыруға немесе заттың кемістіктерінің орнын толтыруға міндетті. Берілген мерзімдер стандарттармен , техникалық шарттарман немесе тараптардың келісімдерімен бекітіледі. Пайдаланудын, сақтандырудың, пайдалану мерзімдерінің және тағы басқаларының кепілдік мерзімдерін анықтайды. ¦зақтығы бойынша олар әр түрлі болады, бірақ олар өнімнің қажетті сапасын қамтамасыздандыратын құрал болып есептеледі. /11; 47/

         Міндеттемелерді орындау мерзімі заңмен және келісімдермен қарастырылады. Бұл мерзімдер ішінде борышкер міндеттерін құрайтын әрекеттерді жүзеге асыруға тиісті. Міндеттемені атқару мерзімен бұзу, мүліктік жауаптылықты қолдануға әкеліп соғады. Егер борышкер міндеттемелерін орындау мерзімін өткізіп алған болса, онда екінші тарапқа мерзімін өткізгенде келтірілген шығындарының орнын толтыруға міндетті.

         Осылайша мерзімдер азаматтық айналымда тәртіптілік орнатады, келісім-шарттың уақытында орындалуына түрткі болады.

 

• Мәмілелердің жіктелуі.

 

Барлық мәмілелерге тән олардың ортақ белгілері- ерік пен ерік білдірудің қатар жүруі, әрекеттің заңдылығы және  тағы басқалары .Бұл белгілері оларды бірнеше түрлерге бөлуіне әкеледі:

   1). Мәмілеге қатысушылар санына байланысты біржақты, екіжақты, көпжақты болуы мүмкін;

   2). Мәміледегі бір тараптың анықталған әрекетті іске асыруы екінші жақтың материалды немесе басқа да игіліктеріне сәйкес келуімен байланысты, мәмілелер ақысыз және ақылы болып бөлінеді;

   3). Мәмілелердің пайда болуынан бастап, олар реалды және консенсуалды болып бөлінеді;

   4). Мәміленің ақиқаттық дәрежесіне , мақсатына байланысты олар себепті және абстракты болады;

   5). Мәміленің орындалуы қандай да бір заңды нәтижелердің туындауына байланысты, бұл нәтижелердің болуы немесе болмауы мүмкін, осыған байланысты шартты мәмілелерді бөліп қарастырады.

         Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 148-бабында  мәміленің негізгі шек қоюлары бекітілген. Олардың біржақты, екіжақты және көпжақты болып бөлінуіне әкеліп соғады. Біржақты деп мәміле тараптарының біреуі ғана ерік білдіруі жеткілікті мәмілелерді айтамыз. Типтік үлгі- сенімхат (ҚР АК –нің 167-бабы), бір адамның (сенім білдірушінің) өз атынан өкілдік ету үшін екінші адамға (сенім білдірген) берген  жазба уәкілдігі. Біржақты мәміледе бірнеше тұлғалар өз еріктерін білдіре алады және бұл еріктер бір кезде білдірілуі мүмкін. Мысалы, үйді сату үшін сенімхат, бірнеше тұлғалармен берілуі мүмкін, яғни үй бірнеше тұлғаның атында болса, ол үйді сатқан кезде барлық тұлға сенімхат жазады. Осындай жағдайда меншік тұлғалары мәміледе бір тарап болып есептеледі.

         Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі біржақты мәміленің мәніне байланысты әдейі реттеуге құқылы. Мұндай мәмілелер түрі азаматтық айналымда көрінеді және кәсіпкерлік қызмет барысындағы қатынастарда айқан көзге түседі. ҚР АК –нің 149-бабына сәйкес біржақты мәміленің құқықтық мәні біржақты мәміле жасаған адамдарға міндеттер жүктейді. Ол басқа адамдарға заң құжаттарында белгіленген не сол адамдарман келісім болған реттерде ғана міндеттер жүктей алады. /12; 56/

         Біржақты мәмілелермен салыстырғанда екі жақты мәмілені жүзеге асыру үшін екі тарптың да келісілген еріктері білдірілуі керек, ал көп жақты мәмілелер үшін үш немесе одан да көп тараптың ерік білдірулері қажет. Бірақта екіжақты мәмлелерде бірнеше тұлғалар бір тарап ретінде қатыса алады. Мысалы, сатып алу-сату мәмілесін жасаған кезде сатып алушы болып, бірнеші тұлғалар бір тарап ретінде шыға алады, ал сатушы болып тағыда сол сияқты бірнеше тұлғалар бір тарап ретінде қатысуларына құқылары бар. Мұндай жағдайда екі тараптың да еріктері келсілген болуы керек. Еріктердің өзара келісуі, біріншіден, субъектілердің еріктері өзара қызығушылықты қанағаттандыруы үшін жүргізіледі (мысалы, тұрғылықты жерді жалға алу), және екіншіден еріктердің өзара келісілгендері көрініс табады (сатып алу- сату шартын жасасқанды бағамен жеткізу жағдайының келісушілігі) /2; 72/.

         Егер екі жақты мәміледе көп тұлғалар бір тарап атынан еріктерін білдірсе, ал көп жақты мәміледе тұлғалардың көпшілігі, өзінің жеке еріктерін білдіріп және әр тұлға өз алдында бір тарап болып келеді. Мысалы үшін құрылтай келісім шартын алуға болады. Егер бұл құрылтай келісім-шарты ауылшаруашылық білімді (концервтерді, ассоциацияларды, ауылшаруашылық серіктестіктерді және тағы басқаларын) орнықтыруға арналған боса.

         Екі жақты және көп жақты мәмілелер келісім-шарттар дап аталады. Азаматтық құқықтық мәмілелердің аз тараған түрі келісім- шарттар болып табылады. Бұл келісім- шарттар кәсіпкерлердің арасындағы, кәсіпкерлермен оның тауарларының арасындағы тұтынушылардың арасында экономикалық байланысты тудырады. Сондай-ақ, келісім- шарттар азаматтық қатынастағы негізгі орынды алып жатыр. Міндеттеме мүліктік азаматтық құқықтық қатынасты білдіреді. Осы жағдайда міндеттемеге сәйкес бір адам (борышкер) басқа адамның (несие берушінің) пайдасына мүлік беру жұмысын орындау, ақша төлеу және тағы басқалары сияқты белгілі бір әрекеттер жасауға , не белгілі бір әрекет жасамауға  міндетті, ал несие беруші борышкерден өз міндеттерінің орындалуын талап етуге құқылы. Несие беруші борышкерден атқарылғанды қабылдауға міндетті (ҚР АК –нің 268-бабы). Келісім- шарттар міндеттемеге заңды күш береді. Келісім- шарттар борышкердін несие беру үшін қандай әрекеттер жасауы керек екендігін анықтайды.

         Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 378-бабына сәйкес Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 4-тарауында «Мәмілелер» туралы жазылған, онда көзделген екі жақты және көп жақты мәмілелерге қатысты туралы ережелер қолданылады. Бұл жерде мәмілеге қолданылатын барлық нормалар, толық көлемде шарттарда да қолданылуға болады (бірақта бір жақты мәмілелерге арналған арнайы баптардан басқа баптар). Бір жақты мәмілелерге тиісінше міндеттемелері туралы және шарттар туралы жалпы ережелер қолданылады, өйткені бұл заңдар мәміленің табиғаты мен мәніне қайшы келмейді. Шарттан туындаған міндеттемелерге байланысты міндеттемелер туралы жалпы ережелер қолданылады.

         Дамыған азаматтық заңнама, оның ішінде кодифицияланған заңнама шарт еркіндігін қарастырады. ҚР АК –нің 380-бабына сәйкес азаматтар мен заңды тұлғалар шарт жасасуға ерікті. Заң құжаттарында немесе өз еркі негізінде қабылданған міндеттемелі шарт жасасу, міндеті көзделген жағдайларды қоспағанда, шарт жасасуға мәжбүр етуге жол берілмейді. Тараптар заңдарда көзделген және көзделмеген шартты да жасаса алады.

Мәміленің келесі бөлу әдісі ақылы болып саналады. Ақылы мәміле бұл- бір тарап айқындалған әрекетті жүзеге асыруға , сәйкесінше екінші тарап материалды немесе басқа да жағдайларды қамтамасыз етуге міндетті. Ал ақысыз мәмілелерде екінші тарап бірінші тарапты сәйкесінше қанағаттандыруы болмайды. Ақылы мәмілеге  тек қана екі жақты мәміле жатады. Мысалы, сатып алу- сату мәмілесін орындаған кезде. Бір жақты мәмілелер әрқашанда ақысыз болып келеді. Мысалы үшін аукцион немесе конкурстық сату ретіндегі хабарламалар, осы әдіске жатады. Мүлікті меншікке тапсыру, уақытша қолдану, ақылы және ақысыз мәміле екендігі, міндет ету және сақтау туралы барлық ақылы мәмілелер тараптардың өзара келісімдерімен жасалады. Ақылы мәміле деп мынаны түсінеміз ақша аудару, заттарды беру, қарама-қарсы сәйкесінше жағдайларды қамтамасыз ету, жұмсты орындау, т.б. «Ақылы мәміле ақшаны, заттарды тапсырғанда, сәйкесінше жағдайларды көрсеткенде, жұмыстарды орындағанда және тағы басқаларын жүзеге  асыруда орын алады» /13; 153/.

Ақысыз мәмілелер заңды тұлғалар арасындағы қатынаста өте аз болады, ақысыз мәміле негізінде азаматтардың өзара қатынасы мен олардың кәсіпорындар мен қатынасының арасында көп туындайды. Субъектілердің өзара экономикасын экономикалық гуманизациясының және қоғамның саяси өмірінің өсу жағдайында ақысыз мәмілелер орын алады.Әртүрлі қайырымдылық мәмілелерді, саяси-мәдени қозғалыстарды қаржыландыру туралы демеушілік және кәсіпорындарды қаржыландыру туралы демеушлік мәмілелерін және тағы басқаларды мысал ретінде қарастыруға болады.

Қандайда бір мәміле үшін тән ерекшеліктерінің бар болуы, оның пайда болу негізі болып саналады. Осы ерекшеліктеріне байланысты мәмілелер консенсуалды және реалды болып бөлінеді. Консенсуалды (латын тілінен аударғанда Consensus- келісім) мәмілелер деп, орындалуы үшін екі тараптың келісімі ғана жеткілікті мәмілелерді айтады. Затты беру әрекетінің жүзеге асуы мақсаттың орындалуы үшін жасалады. Консенсуалды мәмілелерге сатып алу- сату мәмілесі және де жұмыстың орындалуы және жағдай жасау (комиссия келісім- шарты, энергиямен жабдықтау шарты, т.б.) шарттары жатады. Реалды мәмілелердің пайда болуы үшін (res-зат) тараптардың келісімі жеткіліксіз. Реалды мәміле заттың тапсырылуын талап етеді.

Жоғарыда айтылып кеткендей , әр мәміле құқықтық негізден тұрады ол- құқықтық мақсат, бұл мақсатқа субъектілер жетуге тырысады. Себепті мәміледен ол қандай құқықтық мақсатқа сүйенетіндігін көруге болады.Себепті мәміле оның мақсатына байланысты. Бұл мақсат заңды және осы мақсатқа жете алатындай болуы керек. Ал жарамсыз мәміле болып саналатын, ол мемлекетке  және қоғамға қарсы мақсатпен жасалған

мәміле.

         Абстракты мәміле өзінің негізінен бөлініп тасталған болып саналады (abstrahere- үзіп алу, бөлу). «Мәміле абстрактілігінің жарамдалығы мәміле мақсатының негізіне бағынбайды, ол өз алдында жарамды болып келе береді» /3; 197/.Абстракті мәміленің мысалы ретінде вексельді алуға болады. Ол әр түрлі мәмілені орындаған кезде беріледі және оны берген адамдарға төлем төлеуге жатады (вексель берушілерге), ал көшірмелі вексель оны берген кезде қол қойған тұлғалар үшін де төленеді. Вексель өз негізінен бөлінген. Осыған байланысты оның айналым қабілеттілігі негізделген /1; 90/.

         Кей кезде арнайы бір топ болып өнімділік немесе фидуцирлік мәмілелер жатады (fiducta- сенім). Бұл тараптар арасындағы қатынастың жеке сенімділігі негізінде құрылған мәміле. Мұндай сенімділікті жойып алу мәміленің күшін жою деп есептеледі немесе осы кезде мәміле өз күшінен айырылады мұндай мәмілелер өте аз кездеседі және мүліктік айналымға мүлде тән емес.

         Мәмілелердің негізгі тобын шартты мәмілелер құрайды. Олар Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 150-бабымен реттеледі. Шартты мәміле деп заңды нәтижелерінің орындалуы арнайы бір жағдайының туындауы немесе туындамауына байланысты міндеттелген мәмілені айтады. Бұл үшінші тұлғаның әрекеттері болуы мүмкін және тағы басқалары. Берілген шартқа төрт белгілер тән:

   1). Ол болашаққа қатысты, яғни белгіленген мәміледегі шарттар оның орындалуы кезінде орын алмайды;

   2). Тараптардың еркіне тәуелсіз жағдайлар болуы қажет және оның орындалу уақыты тараптарға белгілі болмауы керек. Мәміле орындала ма немесе орындалмайды ма ?

   3). Ол заңға да,  моральді принциптерге де қайшы келмеуі керек;

   4). Бұл шарт мәміленің қосымша элементі болып саналады, яғни мұндай мәмілелер түрі осы шартсыз да орындалуы мүмкін.

         Жоғарыда айтылып кеткен белгілер шарттарды айырады, яғни мәмілелердің орындалуына байланысты оның жағдайлары мәміле құрамын құрайды (зат туралы, мерзімдер, орындалы орны).

         Шартты мәміленің екі түрін бөліп қарастырады: кейінге қалдырылатын (ҚР АК-нің 150-бабының 2-тармағы). Егер тараптар құқақтар мен міндеттемелердің туындауынын , басталу — басталмауын, белгісіз мән – жайға байланысты етіп қойса, мәміле кейінге қалдырылатын шартта жасалған деп есептеледі. Мысалы , бір тұлға  шаруашылық қожалық шарттарымен келісім-шартқа отырады, бұл келісім- шарт егер фермерлік қожалық мейрамхана ашу үшін лицензия алатына болса, онда оны әртүрлі азық- түлікпен қамтамасыздандыруын қарастырады. Яғни тараптардың құқықтары мен міндеттемелерінің туындауы шарттың орындалу кезін кейінге қалдырады.

         Мәміле кейін күші жойылатын шартпен жасалды деп, егер тараптар құқықтар мен міндеттемелердің тоқтатылуын басталу-басталмауы белгісіз мән- жайға байланысты етіп қоятынын айтады. Мысалы, бір азамат екінші азаматқа бір жыл қолдана тұруына қызының саяжайын бере тұрады, ол бір шартпен белгіленеді, егер жалға беруші азаматтың қызы ғылыми демалысынан бір жыл ішінде келіп қалмаса.

         Заңнама шартты мәміле қатысушыларының мүдделерін арнайы түрде қорғайды ҚР АК-нің 150-бабының 3-тармағында тараптарының кейінге қалдырылатын және кейін күші жойылатын мәмілелерге байланысты әділетсіз мінез-құлқының туындауы туралы жазылған. Әділетсіз әрекаттер деп, құқық және адамгершілік нормаларына қарама-қайшы әрекеттерді айтады. Егер тарап шарттың туындауына әдейі кедергі жасаса, онда бірінші жағдайда шарт орындалды, ал екіншісінде орындалмады деп есептеледі /5; 134/.

         Мәміледегі шарттардың жағдай мерзімін анықтауға болады, сәйкесінше бұл мерзім келешекте болатыны белгілі. Бірақ та мерзім кейінге қалдырылуы мүмкін, егер оның пайда болуымен құқықтар мен міндеттердің туындауы байланысты болса немесе кейін күші жойылатын, егер оның пайда болуымен, оның құқықтары мен міндеттері тоқтатылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Тарау. Жылжымайтын мүлік пен байланысты мәмілелердің құқықтық реттелуі.

 

2.1. Жылжымайтын мүлік түсінігі. Жылжымайтын мүліктерге құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау.

 

Мүлікті жылжитын және жылжымайтын деп бөлу ең алғаш рет Рим құқығында көрініс алған және қазіргі құқықтық жүйелердің барлығында қолданылады. Қазіргі құқықта жылжымайтын мүлік артынан арнайы құқықтық жүйе сақталған. Бұл арнайы құқықтық жүйе жылжымайтын мүлікке арнайы құқықтарды тіркеу. Кейбір құқықтарға шектеулер және олардың жүзеге асуы  әкімшілік бақылаулардан тұрады.

Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 117-бабында жылжымайтын мүлік ұғымы заңды түрде түсіндірілген. Осы бапқа сәйкес жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни оларды орнынан мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады. Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу кемесі, «өзен – теңіз» жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де жылжымайтын заттарға теңестіріледі. Заң құжаттары бойынша қозғалмайтын заттарға өзге мүлктер де жатқызылуы мүмкін.

Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 117-бабында жылжымайтын мүлікке теңестірілген объектілер әмбебап және бөліп айтарлықтай болмайды.

ҚР АК-нің 117-бабында келтірілген түсінік азаматтық құқықтың объектісі ретінде қозғалмайтын затты дұрыс көрсетпеген. Заң «мүлік» ұғымының мәнін ашпайды, ол мүлік жылжымайтындарға тікелей қатысты.

Аналогиялық позицияны ревалюцияға дейінгі орыс заңтанушылары да ұстанды: «заңды көзқараспен мүлік мағынасы бір жағынан, меншік құқығы негізінде тұлғаға тиесілі заттар жиынтығы және басқа да заттық құқықтар күшінің жиынтығы …, ал басқа жағынан- басқа тұлғаларға тиесілі заттар жиынтығы /6; 8/.

Келтіріліп кеткен үзінді «мүлік» ұғымын кең мағынада түсіндіреді. Бұл үзіндіден мүліктік құқық және талап ету құқығы мүлікке тән екенін анық көруге болады. Мұндай ұғым теориялық көзқарас жағынан дұрыс. Объективті материалды реттелген қозғалмайтын затпен оған қатысты мүліктік құқықты араластыру азаматтық-құқықтық институттың конструкциясының қиындайтынына әкеліп соғады. Осылайша ипотекаға қатысты осы әдісті қолдана отырып, жылжымайтын мүлік объектісінің кепілі туралы емес, меншік құқығы немесе берілген объективтерде шаруашылық жүргізу құқығы кепілі ретінде қарастыруға болады. Бұл айқындыққа сәйкес келмейді және мағынасы әр түрлі құқық кепілі және жылжымайтын мүлік объектісінің кепілі деген ұғымдардың араласуына әкеп соғады.

Сөйтіп, біз мүлік деген сөзді қолданған кезде оған қосымша түсіндірулер талап етіледі, бұл талап етулердің ерекше бір жағдайы ол ипотекалық құқықтық қатынастарды қарастырғанда қолданылуы керек.

«Жылжымайтын мүлік» ұғымы заңнамада тікелей жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты анықталған. ҚР АК-нің 117-бабының 1-тармағынан мынаны түсінуге болады, жылжымайтын мүлікке жермен тығыз байланысты мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады. Сондай-ақ азаматтық құқық теориясында жылжымайтын мүлікке тән ерекшеліктерге заттың мықтылығы мен тұтынылмайтындығы жатады. Осы ерекшеліктердің бірнешеуі, қазіргі заңнамамен жылжымайтын мүлік деп танылған объектілерде қолданылады. Азаматтық кодекстің 117-бабында берілген жылжымайтын мүлік қатарына жатқызылған заттардың барлығы жылжымайтын мүлік болып есептелмей қалуы мүмкін. Мысалы үшін ҚР АК-нің 119-бабында көрсетілгендей жылжымайтын мүлік қатарына кәсіпорын жатады, ал мүліктік кешен ретінде кәсіпорынның құрымына «жылжымайтын» өнімдер де кіреді, шикізат, инвентарь. Бірақ бұларға қатысты заңмен белгіленген жылжымайтын мүлік жүйесі ұстанылады және ол толық түрде дәлелденген.

Жылжымайтын мүліктер қатарына, сондай-ақ көпжылдық екпелер жатқызылған. Бұл жағдайда берілген объект айналымына байланысты бірнеше сұрақтар туындайды: көпжылдық екпелермен мәміле тіркеуін кім жүзеге асырады, берілген жағдайда құқық бекітуші құжат болып не саналыды?

Азаматтық айналымда ерекше орын алатын және міндетті мемелекеттік тіркеуге жататын объектілер әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу кемесі, «өзен-теңіз» жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де жылжымайтын заттарға теңестіріледі. Жаңа техника жетістігіне қатысты, қазіргі жермен тығыз байланысып салынған үйлер, ғимараттар, орындарынан қозғалуы мүмкін. Осылайша қозғалатын кезде олар өз қалпын жоймайды және жылжымайтын мүлік қатарына жатады./16;55/

Жылжымайтын мүліктердің басқа объектілеріне қарағанда ең бір классикалық объектісі болып жер саналады. Жер өзіне-өзі бағынышты жалпылама түрде жылжымайтын мүлік. Кейбір мамандар ҚР АК-нің 117-бабына сүйене жерді мүлік қатарына жатқызуларына күмәнданады. Біз атап отырған заттың үш түрлі мағынасы ҚР АК-нің117бабында айтылған: «жылжымайтын мүлік», «жылжымайтын дүние», «жылжымайтын зат». Бұл баптың анализі берілген мағыналардың (түсініктердің)сәйкестіктеріне әкеп соғады.

«Әрбір жылжымайтын мүлік- мүлік болып табыла ма және   жерге қатысты қарама – қайшы жауап дұрыс емес?» Жер- мүлік белгілеріне және экономикалық құндылыққа ие, сондай-ақ азаматтық айналымда міндетті түрде қатысуы керек /17; 2/.

Сөйтіп, жылжымайтын мүліктерге материалды белгіленген, көлемі бойынша және объектінің құны бойынша анықталған, көпшілігі жермен байланысты және олар арнайы өкілеттенген мемлекеттік органдарға ауысады. Берілген анықама ғылыми деп санала қоймайды, бірақ та олар тәжірибеде қолданылып жүр.

Берілген сұрақты қарастыруымның аяғында мынаны айта кеткенім дұрыс болар, жылжымайтын мүлікті басқа мүліктерден бөлу , яғни жермен жылжымайтын мүліктің тығыз байланысы табиғи ресурстары бар елдің экономикасына ғана тиімді емес. Жылжымайтын мүліктерге құндылығы үлкен объектілер жатады. Бұл азаматтық айналымда арнайы тіркеуді талап етеді және келісім – шартқа отырған кезде жылжымайтын мүліктер үлкен роль алады. Кейбір құқықтық қатынастар объектісі жылжымайтын мүлік болады, мысалы, ипотека.

         Әділет министірлігінде «Жылжымайтын мүліктер жөніндегі құқық пен келісім-шарттарды тіркеуді жетілдіру тақырыбында дөңгелек үстел өтті.

Оның жұмысында кәсіпкерлер , жылжымайтын мүлік орталығының және екінші деңгейдегі банктердің өкілдері қатысты. /18; 16/

Әділет Министірінің орынбасары Сабыржан Бекбосыновтың төрағалығымен өткен басқосуда бүгінде барлық азаматтар үшін аса маңызды болып отырған жылжымайтын мүлік құқығын тіркеу, оны кепілдікке қою, ипотекалық несие алу сияқты мәселелер тілге тиек болды. Әділет министірлігі тарапынан бұл бағытта көптеген игі жұмыстар атқарылуда. Жылжымайтын мүлік құқығын тіркеу және келісім-шарттар жасау бұрынғы 10 күнтізбелік күннен 5 күнге дейін кемітілді және бұл үшін төленетін төлем мөлшері азайтылды. Жылжымайтын мүлік орталықтары заңгерлік қызмет көрсету үшін алатын ақыны жойды. Сондай-ақ бұл орталықтардың қызметі жөніндегі ақпараттар алуды жеңілдету мақсатында бірқатар ақпараттар қызметтер біріктірілді. Аталған шаралардың бәрі азаматтардың, кәсіпкерлердің жылжымайтын мүлікке байланысты туындайтын мәселелерін шешуді едәуір жеңілдеткені анық.

         Ипотекалық несие алу, жылжымайтын мүлікке байланысты шарттар жасау мәселелері әлі де жетілдіруді қажет етеді. Дөңгелек үстелге қатысушылар осы тақырып төңірегінде өздерінің ой- пікірлерін, ұсыныстарын ортаға салды /18; 17/.

         Кәсіпкерлік қарым- қатынаста мүліктік айналымның тиімді және жеткілікті дамуы, тәжірибеде көрсеткендей заңнамада және өзге де құқықтық актілер мазмұнында көзделген толық және айқын ережелеріне байланысты. Рыноктык қатынасушылары қарым- қатынасының мәміле жасау пәні , жылжымайтын объектілер болған кезде өте тиімді. Азаматтық айналым субъектісі үшін бұл объектілердің құндылығы мен мәні олардың құқықтық регламентациясына міндетті түрде сәйкестендірілуі керек.

         Жоғарыда айтылып кеткендерді және басқа да ойларды қосқанда ҚР АК-нің118-бабының 1-тармағы міндетті түрде жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеуді және олармен мәміле жасауды жүзеге асырады. ¦зақ уақыт мерзімінде Кодекстің осы бабын декарилденген деп санаған. Осылайша санаудың негізі жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы заңды қабылдау әрқашан артқа қалдырылып отырды.

         Бүгінгі күнде заңнамалық реттелу сферасында үлкен өзгерістер болды деп айтуға болады. «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Қазақстан Республикасының Президентінің № 2727 Заң күші бар Жарлығына 1995жылы 25 желтоқсанда қол қойылды.

         Жарлық 6 тараудан және 32 баптан тұрады. Мен оның негізгі ережелерінде тоқталып және қазіргі кезде көп тараған үш сұраққа жауап беруге тырысамын.

1. Мемлекеттік тіркеуге не жатады (объектілер)?
2. Мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыру міндеті кімдерге жүетелген (қандай органдарға)?
3. берілген тіркеу тәртібі.

Сондай-ақ, № 1560 «Жылжымайтын мүлікке мемелкеттік тіркеу жүйесінің дамуы мен орындалу концепциясы және олармен Қазақстан Республикасында мәмілелер жасау туралы» 2001жылғы 4-желтоқсандағы ‡кімет қаулысына сәйкес және 26 шілдедегі үкімет қаулысымен жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеу жүйесінің дамуы мен орындалуы және олармен Қазақстан Республикасында 2002-2005ж.ж. мәмілелер жасау туралы бағдарламасын бекітті /22; 105/,  /9; 16/.

Бірақ та айтылып кеткен сұрақтарды қарастырар алданда, жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасаудың заңды мағынасын ашу қажет.

Мемлекеттік тіркеу- ол сәйкес Қаулымен бекітілген, тіркеу органдарымен меншік құқығы және басқа да құқықтарды есепке алу процедурасы.

ҚР АК-нің 7-бабының 2-тармағына сәйкес мемлекеттік тіркеуге жататын мүліктерге құқық, оларға сәйкесінше құқықтырды тіркеген уақыттан басталады, егер заңда басқаша көзделмесе. Мүлікті иеліктен айыру мемлекеттік тіркеуге жатқан жағдайда, тұтынушының меншік құқығы осындай тіркеуден өткен кезден басталады, егер заңмен басқалар көзделмесе.

Қозғалмайтын мүлік мәміле заты болған жағдайда, ҚР АК-нің 155 бабында бекітілген жағдайларға бағыналық, мемлекеттік тіркеу – заң актілеріне сәйкес мемлекеттік немесе өзге тіркеуге тиіс мәмілелер, оның ішінде ҚР АК-нің 118 бабының 2-тармағының 1бөлігінде аталған құқықарды туындататын, өзгертетін немесе тоқтататын мәмілелер, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, олар тіркелгеннен кейін жасалған болып есептеледі.

Мемлекеттік тіркеу талаптарын сақтамау мәміленің жарамсыздығына әкеп соғады. ҚР АК-нің 157 бабының 1-тармағына сәйкес, мәміленің нысанына, мазмұнына және қатысушыларына, сондай-ақ олардың ерік білдіру бостандығына қойылатын талаптар бұзылған жағдайда мүдделі адамдардың, тиісті мемелекеттік органның , не прокурордың талабы бойынша мәміле жарамсыз деп танылуы мүмкін.

Жарамсыз мәміле сот шешіміне қарамастан жарамсыз бола береді. Ол заңды нәтижелерге әкеліп соқпайды және оның орындалған уақытынан басталып жарамсыз деп саналады.

Мемлекеттік тіркеудің барлық объектілері, Рессей Федерациясының Азаматтық Кодексінің 131 бабында және Қазақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлығының 2 бабында қарстырылған. Бұл объектілерді үш топқа бөлуге болады.

Бірден мынаны айта кеткен дұрыс болар, мемлекеттік тіркеу объектілері дегенімізде тек қана қозғалмайтын мүліктер туралы айтылады.

Жоғарыда айтылып кеткендей, мәмілелермен жұмыс жасаған кезде азаматтар мен заңды тұлғалардың әрекеттері ескертіледі, олардың азаматтық құқықтарымен міндеттерін бекіту , өзгерту және тоқтату.

Жылжымайтын мүліктерге құқықтардың пайда болуы, өзгертілуі және тоқтатылуы міндетті түрде мемлекеттік тіркеуге жатуы керек.

Шарттың заты қозғалмайтын мүліктерге құқықтарды тапсыру болған кезде де тіркелуі керек. Мұндай келісімдерге ҚР АК-де бекітілген тіркеу туралы талаптары бар келісім- шарттар жатады. Тіркелмейтіндерге, мысалы, құрылысқа байланысты келісім- шарттар, яғни шарт заты мекеме құрылысы болып саналады. Мұндай шарттар тіркеуге жатпайды, яғни мекеме құрылысы бітіп, оны пайдалануға бергенге дейін оны жылжымайтын мүлік деп санауға болмайды. Сәйкесінше, оған заттық құқық берілуі мүмкін емес.

Сөйтіп, мәміле құқықтары, шектеулері тіркеу объектілері болып табылады. Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды жүзеге асыру мақсаты мемлекеттік тіркеуге жататын және құқықтарды туындататын, өзгертетін немесе тоқтататын мәмілелер , егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе , олар тіркелгеннен кейін жасалған болып есептеледі. /21; 19/

«Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлықтың 1бабының 1 тармағында мемлекеттік тіркеу туралы былай айтылады. Мемлекеттік тіркеу- тіркеу органдарының меншік құқығы мен басқа да құқықтарды есепке алу процедурасы және де осы Жарлықпен жылжымайтын мүлікке теңестірілген заттарды есепке алу процедурасы. Мемлекеттік тіркеу- қозғалмайтын мүлікке құқықтарды мойындау және бекіту актісі. Осыдан, мемлекеттік тіркеу жариялылықты ұстанатынын көруге болады. Мемлекет, заң мекемесі ретінде қозғалмайтын мүліктерді тіркеу құқығы және олармен мәміле жасау бойынша қозғалмайтын мүліктер ретінде тіркеу құқығын , оның заңдылығын тексергеннен кейін ғана береді. Мемлекеттік тіркеу ашық болып саналады, өйткені оның қатысушылары заңмен талап етілген нормалардың барлығын ұстанады және құқықтарды мемлекеттік тізімде сақталған ақпараттармен таныса алады. Азаматтық айнылым қатысушылары үшін бұл норма қозғалмайтын мүлік объектілерімен мәміле жасау үшін қауіптерді төмендетеді.

ҚР АК-нің 118 бабындағы қозғалмайтын мүлікті мемлекеттік тіркеудің ашық және жариялы актісі императивті түрде бекітілгеніне көңіл аудару керек. Бұл қозғалмайтын мүлікке мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын мемлекеттік орган тіркеуді жүзеге асырғаны және қозғалмайтын мүлік объектісіне құқығы бар тұлғаны тіркегендігі туралы міндетті түрде ақпарат беретіндігін көрсетеді.

Құқықты мемлекеттік тіркеу- жылжымайтын мүлікке құқықтардың бар екендігінің бір-ақ дәлелі болып табылады. Тіркелген құқықтарды даулау тек сот тәртібімен ғана болады.

Мемлекеттік тіркеу келесі кезекте жүзеге асырылады:

• құқықты мемлекеттік тіркеуге керекті және мемлекеттік тіркеу Заңының талаптарына жауап беретін құжаттарды қабылдау; мұндай құжаттарды тіркегенде тіркеудің төлегендігі туралы құжаттардың үлгісі міндетті түрде болуы керек;
• құқықты мемлекеттік тіркеу үшін берілген қозғалмайтын мүлік объектілеріне басқалардың құқығы жоқ екенін дәлелдеу немесе тіркеуді тоқтататын және тіркеуді кейін қалдырмайтын жағдайлардың болмауы;
• құқықты мемлекеттік тіркеуді тоқтататын және тіркеуді кейін қалдыратын жағдайлардың болмағандығында жазулардың құқықтық кадастрға енгізілуі (қозғалмайтын мүліктерге құқықтардың мемлекеттік тізімі).

Мемлекеттік тіркеуге ұсынылатын құжаттардың талаптары, мемлекеттік тіркеу туралы Жарлықтың 15 бабында көрсетілген. Бұл Жарлықта қозғалмайтын мүлікке құқықтардың пайда болуы , тоқтатылуы, ауысуы, шектелуі туралы құжаттар дайындалған түрде қабылданады делінген. Сөздері өшірілген, келісілмеген түзетулер және де қарындашпен толтырылған құжаттар қабылданбайды.

Қозғалмайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуіне керекті барлық құжаттар екі данада ұсынылуы керек, оның бір данасы түпнұсқасы немесе нотариалды түрде куәландырылған көшірмесі болуы керек. Құжаттың түпнұсқасы (нотариалды куәландырылған көшірмесі) тіркеуден кейін құқық иесіне қайтарылады.

Көрсетілген құжаттар қозғалмайтын мүліктерді сипаттаудан және тіркелетін құқық түрінен тұруы қажет. Заңнамамен көрсетілген жағдайларда нотариалды куәландырылған, мөртаңбамен белгіленген болуы тиіс және де тараптардың немесе заңмен анықталған лауызымды тұлғалардың қолтаңбасы болуы керек.

Әділет органдарына құқықтарды тіркеу бойынша мәмілелердің заңдылығын тексеру жүктелген.

         Қозғалмайтын мүлікті техникалық түгендеуді және төлқұжатпен қамтамасыздандыруды мемлекеттік кәсіпорындар жүзеге асырады. 1995 жылы 25 желтоқсанда қабылданған Қазақстан Республикасының Президентінің Заң күші бар «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» №2727 Жарлығының 5 бабына сәйкес , қозғалмайтын мүліктерге құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау Қазақстан Республикасының Әділет Министірлігі және әділет органдарына бағынышты мемлекеттік кәсіпорындар жүзеге асырылады. 1999жылдың 15маусымда бакіткен Қазақстан Республикасының ‡кіметінің №771қаулысына сәйкес, осындай мемлекеттік кәсіпорындар болып Қазақстан Республикасының Әділет Министірлігінің қозғалмайтын мүліктер орталығының тіркеу комитеті саналады.

         Қозғалмайтын мүліктерге құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау үшін техникалық түгендеу Ереженің 123 тармағына сүйене жүзеге асырылады және техникалық құжатты қозғалмайтын мүлік орталығы береді (Қазақстан Республикасының Әділет Министірлігінің 1998ж. 4-шілдеде №81 Бұйрығы бекітілген). /22; 46/

         Мемлекеттік тіркеу туралы Жарлықтың 18 бабы мемлекеттік тіркеудің тоқтатыла тұруының негіздерін анықтайды.

         Мемлекеттік тіркеудің тоқтатыла тұруының негізінің бірінші түрі – құқық иеленушінің жазбаша өтініші негізінде немесе өкілетті тұлғаның жазбаша өтініші негізінде болады. Құқық иеленуші немесе оған өкілетті тұлға өзінің жазбаша өтінішінде мемлекеттік тіркеуді неліктен тоқтата тұру керектігін толық жазып көрсетуі керек. Егер көрсетілгендер дәлелді себеп болса , онда ұсынылған өтініш қанағаттандырылуы тиіс. Мысалы, ұзақ мерзімді жұмыс барысындағы демалыс, азаматтың қайтыс боуы, өмірге қатерлі дертке ұшыраса және тағы басқалары. ¤тініш айлық мерзім өткенге дейін берілуі керек, ал тіркеуші қысқа мерзім ішінде қолхатты қарастырып және осыған байланысты қанағаттандырылатын немесе өтінішті қабылдамауы туралы шешім шығаруға тиіс. ¤тінішті қанағаттандырған жағдайда тіркеуші тіркеуді тоқтата тұру мерзімін белгілеу керек , ал құжаттарды есепке алу кітабына тиісті жазбалар еңгізуге міндетті.

         Құқықтарды даулау туралы тұлғалардың өтініштері бойынша енді айта кетейік. Құқықтарды даулау негізінде басқа тұлғаға тіркеу туралы өтніш түскен кезде, мұндай құқықты тіркеу он күн мерзімі ішінде тоқтатыла тұруы мүмкін . Құқықты тіркеу, прокурорлық қадағалау актілері негізінде, қателіктердің орнын жапқанша тоқтатыла тұрылуы қажет.

         Мемлекеттік тіркеу туралы «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлығының 19 бабанда мемлекеттік тіркеуден бас тарту негіздері жазылған. Бірақ та тіркеуден бас тарту және құжаттарды өтініш берушіге қайтару екі түрлі түсінік екенін есте сақтау керек.

Тіркеуден бас тарту тіркеу құқығының болмауымен байланысты. Ал өтініш берушіге құжаттарды қайтарудың негізгі себептерінің бірі, ол мемлекеттік тіркеу үшін құжаттардың толық болмауы. ¤тініш берушіге құжаттарын қайтарудың тағы да бір себебі, ол мемлекеттік тіркеу үшін берілген құжаттарының мемлекеттік тіркеу туралы Жарлықтың  19 бабының 1 тармағындағы талаптарына сай келмеуі.Сөйтіп, мемлекеттік тіркеу туралы Жарлықтың  19 бабының 1 тармағы мемлекеттік тіркеуді қайтару себептерінің 2 негізін бекіткен:

1. Берілген Жарлықтың 16 және 23 баптарына сәйкес, ұсынылған құжаттардың талаптарға сай болмауы.
2. Құқықты мемлекеттік тіркеу туралы өтінішімен әрекет қабілеттігі жоқ адам келген жағдайда.

Заңмен мемлекеттік тіркеудің екі түрі қарастырылған : жылжымайтын мүліктерге құқықтар және олармен мәміле. Жалпы ереже бойынша бұл екі түрі бірін-бірі қайталамайды. Мысалы: жылжымайтын мүлікті сату шарты мемлекеттік тіркеуге жатпайды және осы шартқа қол қоиылғаннан бастап шарт орындалды деп саналады. Меншік құқығының келісім-шарт арқылы ауысуы мемлекеттік тіркеуге жатады. Алайда, кейбір қиын жағдайларда , яғни мәміле және мәміле арқылы ауысатын құқықтарды мемлекеттік тіркеуді жүзеге асуруды талап еткен кезде мемлекеттік тіркеу мен мәмілелер және осы мәмілелерге құқықтар заңмен қарастырылған.

Айта кететін мәселе, көбінесе мемлекеттік тіркеу тіркелетін құқыққа қатысты құқық тудырушы болады, бірақ та құқықтудырудан басқа, яғни мүліктерге заттық немесе басқа да тіркелетін құқықтардың пайда болуы мемлекеттік тіркеу кезімен байланысты емес, ол заңмен белгіленген уақыттан басталады. Яғни осы жағдайда мемлекеттік тіркеу құқық орнатушы емес, құқық бекітуші мағынаға ие. Осындай шарттар бірнешеу:

— тұрғын үй, тұрғын үй құрылыс кооперативі, саяжай, тұрақ немесе басқа да тұтынушылық кооперативінің мүшесінің меншік құқығы және пәтерге , саяжайға тұраққа және басқа да жылжымайтын мүліктерге қосқан үлесі бар азаматтардың кооперативтерге құқығы бар. Осы кезде құқықтың пайда болуын растайтын мәселе ол кооператив беретін төлемдері төленген туралы анықтама;

— мұраға қалдырушы мерт болған жағдайда, мұрагерлік мүлік құқығына мұрагерлер мұраны ашқан кезден бастап ие болады, яғни мұраға қалдырушының өлген күнінен бастап;

— жылжымайтын мүлікті несиеге бөліп-бөліп сатқан кезде, егер заңмен басқа көзделмесе, онда ол мүлік сатып алушыға берілгеннен бастап және толық төлемін жасағанға дейін сатушыда кепілде болады. Берілген жағдайда заңда көрсетілген кезден бастап құқығы пайда болады. ¤кінішке орай, Азаматтық кодексте де, мемлекеттік тіркеу туралы Жарлықта да, «Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» Заңда да ипотекаға мемлекеттік тіркеуді қалай жүргізудің және тіркелген кезде қандай құқықтық нәтижелерге әкеліп соғатыны туралы тура бұйрығы жоқ.

ҚР АК-нің 300 бабының 1 тармағында және Ипотека туралы Жарлықтың 1 бабының 4 тармағында бекітілгендерді қарай келіп, берілген келтірулер міндетті мемлекеттік тіркеуге жататынын көреміз, себебі кепілге заң күші бар келісім – шарттағы кепіл туралы жалпы ережелер қолдануы керек, егер басқалай заңмен көзделмесе.  Мұндай кепіл тіркеуінің болмауы нәтижесін, кейбір авторлар былай санаған, жоғарыда айтылып кеткен заңдарға сүйене отырып, несиені немесе бөліп-бөліп сатылған мүлік кепілін тіркемесе, онда сатушы да, сатып алушы да мүдделі тұлға ретінде саналмайды және мүлік  жарамсыз болып саналады. Ал дау туған кезде сатушы оған сүйене алмайды /10; 3/.

Заң күшінде кепіл құығының пайда болуының ұқсас жағдайы , ол рента келісім-шарты бойынша, осы кезде нотариалды түрде куәландырылған рент келісім- шарты құқық орнатушы құжат болып саналады (ҚР АК-нің 518 бабы) , ал кепіл құқығының пайда болуы жылжымайтын мүлікті рента төлеушісіне берген кезі.

Мемлекеттік тіркеудің құқық иеленушіге жылжымайтын мүлікке құқықтың заңдылық призумциясын орнатады. Бірақта айта кететін жай, мемлекеттік тіркеу өз алдында сот актісін ауыстырмайды.

Міндетті түрде мемлекеттік тіркеуге жататын мәмілелер өз табиғаты бойынша, жылжымайтын мүлік құқығының шектелуіне, бөлінуіне бағытталған немесе акцессорлық болып табылады /24; 58/. Мұндай мәмілелерге жататындар:

А. Жылжымайтын мүлікті бөлуге бағытталған мәмілелер.

Тұрғын жайлар.

Тұрғын үйді, пәтерлерді, тұрғын үй бөліктерін немесе пәтерлер бөліктерін сатып ал- сату шарты .

Тұрғын үйге, пәтерлерге, тұрғын үй бөліктеріне немесе пәтерлер бөліктеріне жалпы меншік құқығының бөлігін сатып алу- сату шарты.

Тұрғын үй, пәтерлер, тұрғын үй бөліктерін немесе пәтерлер бөліктерін айырбастау шарты.

Тұрғын үйге, пәтерлерге, тұрғын үй бөліктеріне немесе пәтерлер бөліктеріне жалпы меншік құқығының бөлігін айырбастау шарт.

Рента төлеуге қатысты жылжымайтын мүлікті беру рента шарты.

Асырауындағыларды өмірлік ұстау шарт.

Тұрғын үйді, пәтерлерді , тұрғын үй бөліктерін немесе пәтерлер бөліктерін сыйға тарту шарты .

Тұрғын үйге, пәтерлерге, тұрғын үй бөліктеріне немесе пәтерлер бөліктеріне жалпы меншік құқығының бөлігін сыйға тарту.

Сатып алу мен байланысты жалға беру шарты.

Тұрғын емес жайлар.

Тұрғын емес жайларды сыйға тарту шарттары.

Сатыпалу мен байланысты жалға беру шарты.

Жылжымайтын мүліктік кешен ретінде кәсіпорынды сату шарты.

Ә. Жылжымайтын мүлік құқығының шектелуіне бағытталған мәмілелер.

Ѓимараттарды, құрылыстарды, тұрғын емес жайларды 1жылдан аспайтын мерзімге жалға алу шарты.

Мүліктік кешен ретінде кәсіпорынды жалға алу шарты.

Жер телімдерін жалға алу шарты.

Заңды тұлғалар мен бірге тұрғын үй жайын жалға алу шарты.

Ипотека шарттары.

Б. Акцессорлік мәмілелер.

Тіркелген мәміле бойынша талапқа көну.

Тіркелген мәміле бойынша қарызды ауыстыру.

Тіркелген мәмілені өзгерту немесе бұзу туралы келісім.

Тіркелген мәміледен көшу.

Жылжымайтын мүлікпен жасалған барлық мәмілелер мемлекеттік тіркеуге жатпайды , бірақта мәміле бойынша құқықтық ауысуы тіркеуді  айта кеткенім жөн. Мемлекеттік тіркеуге жатпайтын мәмілелер:

— тұрғын емес жылжымайтын мүлікті сатып алу – сату шарты (құқықтың ауысуы ғана мемлекеттік тіркеуге жатады);

— тұрғын емес объектілерді ауыстыру шарты (мемлекеттік тіркеуге тараптардың пайда болған құқықтары жатады);

— ғимараттарды, құрылыстарды, тұрғын емес жайларды бір жылдан аспайтын мерзімге жалға алу шарты;

— муниципиалды, мемлекеттік және меншікті тұрғын үйлерді жалға алу шарты;

-инвестициялық шарттар және құрылыста үлесті қатысудың шарттары;

-алдын-ала жасалған шарттар;

— ортақ меншік қатысушылары арасындағы әр түрлі келісімдер, оның ішінде ортақ мүлікті басқару және пайдалану тәртібі туралы келісім және ортақ мүлікті реалды бөлу шарты (соңғы жағдайда мәміле тіркеуге жатпайды, одан туындаған құқықтар тіркеуге жатады);

— ерлі – зайыптылардың мүлік жүйесін реттейтін неке шарты, оның ішінде жылжымайтын мүліктер де бар (неке шарты негізінде жылжымайтын мүлікті бөлгенде , сәйкес мүлікке қатысты туындаған құқықтың тіркелуі қажет);

— сенімгершілікпен басқару шарты (сенімгершілікпен басқаруға берілген мүліктің меншік иесі болып, сол тұлға қала береді, бірақ меншік құқығының ауысуы тіркеледі);

— жылжымайтын мүлікпен ақысыз пайдалану шарты (ссуда) (шарт емес, құқықтың ауысуы тіркеледі);

— жай серіктестік шарты (егер шартпен көзделген болса, жылжымайтын мүлікті салық ретінде шығарғанда үлестік меншік құқығының тіркелуі қажет).

Мемлекеттік тіркеуді талап етпейтін мәмілелер тізімі ашық болып табылады.

Мәмілелердің міндетті түрдегі мемлекеттік тіркеуін айта отырып, бір рет тексеру қағидасының жеткілікті екенін және мүлікке тұлға құқығын бекітуді естен шығармуға тиіс. Басқа сөзбен айтқанда, жылжымайтын мүлік объектісіне ауысатын құқық немесе осы құқықтың ауысуы бойынша мәміленің өзі тіркелуге жатады.

Ѓимараттарды, құрылыстарды, тұрғын емес жайларды сатып алу- сату кезінде бір тіркеу әдісі орындалады – пайда болған құқықтарды тіркеу, ал мәміленің өзі тіркеуге жатпайды. Сатып алушы шарт бойынша меншік құқығын тіркеу туралы куәлік алады. Қалыптасқан тәжірибеге бағына отырып, тіркеу органдары шартқа белгі қояды, бұл белгі мәміленің тіркелгендігі туралы емес, шартты мәміле негізінде көрсетуін куәландырады.

Жылжымайтын мүлік объектісі тұрғын үй болып шарт жасаған кезде мәміленің өзі де және мәміле негізінде туындағын құқықтар да тіркеуге жатады, яғни екі әрекет жүзеге асырылады: мәмілені тіркеу және құқықтың ауысуын тіркеу /23; 56/

Жылжымайтын мүлікке қатысты сатып алу – сату шартының елеулі ережелеріне көңіл бөлейік, бұл ережелерсіз шарт жасалмады деп саналады (ғимарат, құрылыс). Оларға жататындар:

— біріншіден, шарт заты, шарт бойынша иеліктенайырылатын объектіні суреттеу, оның ішінде объектінің жер учаскесінде орналасқан орнын белгілеу (егер жер учаскесінде бөлек тұрған объектілер болса). Жоғарыда айтылып кеткендей, тұрғын емес жайларды иеліктен айыру мәмілелері әділет органдарында тіркелмейді. Шартта объектіні суреттеу көпқабатты жоспарларға байланысты болуы мүмкін, бұл жоспарды техникалық инвентаризация бюросы куәландырады;

— екіншіден, иеліктен айырылатын жылжымайтын мүлік бағасы, бұл баға тараптар келісімімен орнатылады. Ѓимарат бағасы, егер шартта басқаша көзделмесе, объект немесе оған қатысты құқықтың орналасқан жер учаскесінің бағасын да қосады;

— үшіншіден, жылжымайтын мүліктерді беру тәртібі. Осы тәртіп ғимараттарды, құрылыстарды, тұрған емес жайларды сатып алу- сату шартын жасасқанда көрсетілуі керек.

Ѓимараттар, құрылыстар, тұрған емес жайлар қымбат тұратын объектілер болғандықтан, кәсіпорындар мен ұйымдар құқықтардың ауысуы сұранысы кезінде үлкен мәміле жасаудың ортақ талаптарын, меншік құқықтың болуын және басқа да заттық құқықтың болуын ескеу қажет.

Егер іске асырылатын жылжымайтын объектілер кепілде болса, онда әділет мекемелері осыған байланысты құжатты ұсынуы тиіс. Бұл құжатта кепіл ұстаушының иеліктен айыруға келісімін растайтындығы туралы ақпарат болуы тиіс. Егер заңмен немесе шартпен кепіл беруші кепіл ұстаушының рұқсатынсыз жылжымайтын мүлік объектісіне билік етуі көзделмесе. ҚР АК-нің 310 бабына сәйкес кепіл туралы шартта өзгеше көзделмегендіктен , кепіл құқығы кепіл тіркелуге жататын мүлік жөніндегі шартты тіркеу кезінен бастап, басқа мүлік жөнінен – бұл мүлікті кепіл ұстаушыға берген кезден бастап, ал егер ол беруге жатпаса, кепіл туралы шарт жасасқан кезден бастап пайда болады.

Ѓимаратты , құрылысты немесе басқаны да сатқан кезде сатып алушыға құқық меншігінің ауысуы мен қатар, мүлік орналасқан жер учаскесі де беріледі. Егер жылжымайтын мүлік объектісі жалға алынған жер учаскесінде орналасса болса және жалдау шартында жалдаушы жылжымайтын мүлікті иеліктен айыру үшін жалға берушінің келісімін алу міндеті көрсетіледі. Әділет органдарында осы объектіні тіркеу кезінде жалға берушінің келісімі көрсетілген құжат әкелінуі керек.

ҚР АК-не сәйкес жылжымайтын мүлікпен шарт жасасудың бірнеше түрі нотариалды куәландырылуды талап етеді (ипотека шарты-303бап, нотариалды түрде орындалған талап етуді беру шарты- 346 бап, рента төлеу үшін мүлікті иеліктен айыру – 519 бап).

Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау объектілері бірнеше жылжымайтын мүліктер болуы мүмкін, осы кезде тіркеу органы бір тіркеу әрекетін жасайды, ол мәмілені тіркеу. Егер тіркеу үшін шарттың бірнеше данасы әкелінген болса, онда әр данада тіркелгендігі туралы мөртаңба қойылады және мөртаңбадағы жазу бір болуы керек.

ҚР АК-нің 544 бабының 2 тармағына сәйкес жылжымайтын мүлікті жалдау шарты мемелекеттік тіркеуге жатады. Азаматтық кодекстің 544бабында бекітілген жалпы ереже бойынша жалдау шартының әр түрі мемлекеттік тіркеуге жатады.

Қолданылып жүрген жер заңнамасы шегінде Қазақстан Республикасында жер учаскесі айналымы жүзеге асырылады.

Жер айналымынан алынып тасталғандар мәміле заты болып ешқашан да саналмайды. Мұндай жерлерге жататындар: мемлекеттік табиғи қорлар, табиғи мүсіндер, ұлттық, дендрологиялық, табиғи парктер, ботаникалық саяжайлар, қорғаныс үшін берілген жерлер, тарихи – мәдени жерлер, реактивті және химиялық былғанған жерлер, мемлекеттік ғылыми – зерттеулер мекемесінің орналасқан жерлері, білім беру мекемелерінің, мекен – жайларда ортақ пайдаланатын жерлер, зираттар орналасқан жерлер. Берілген котегорияға тиым салынған және қамауға алынған жерлер жатады.

Жер айналымының шектеулері қолданылып жүрген нормалармен байланысты айналымға жіберіледі. Мысалы, мұндай жер учаскелерін алушылар анықталған азаматтық құқықтық қатынастың қатысушылары болуы мүмкін. Айналымнан алынбаған жерлер қолданылып жүрген жер заңдылығына сәйкес мәміле заты бола алады.

Жер учаскелерімен мәміле жасауға қатысушылар азаматтық құқықтық қатынаста әрекет қабілеттілігі және құқық қабілеттілігі бар азаматтар. Мұндай азаматтарға Қазақстан Республикасының азаматы, шетел азаматы, азаматтығы жоқ тұлғалар, Қазақстан Республикасының заңды тұлғалары жатады.

Қазақстанда жерді пайдаланудың екі түрін бөліп қарастырады: уақытша және тұрақты.

Тұрақты жер пайдалану негізінде жер учаскелері келесі жер пайдаланушыларға беріледі:

1. Фермер қожалығына;
2. Шаруашылық жүргізу немесе жедел басқару құығы негізінде ғимараттар мен құрылыстарды иелік етуші тұлғаларға;
3. Ауылшаруашылығы және орман шаруашылығы өндірісін жүзеге асырушы мемлекеттік және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға;
4. Ерекше қорғалатын табиға аумақтарда жер пайдалануын жүзеге асыратын тұлғаларға;
5. Заңда көрсетілген басқа да тұлғаларға. ҚР-ның Жер туралы Жарлығының 40 бабы.

Уақытша жер пайдалану құқығы қысқа мерзімді (үш жылға дейін) және ұзақ мерзімді (3 жылдан 99 жылға дейін) болуы мүмкін. (Қазақстан Республикасының Жер туралы Заңының 41 бабы).

Тұрақты жер пайдалану құқығына ие мемлекеттік емес жер пайдаланушылар, мемлекеттік органның рұқсатынсыз мына құқықтармен пайдалана алады: сатуға, сиға беруге, екінші реттік жер пайдалануға беруге, ауыстыруға, кепілдікке тапсыруға, мұраға қалдыруға, шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына салым ретінде немес мүліктік кооперативке үлес ретінде қосуға, оның ішінде шетелдің қатысуымен және де азаматтық және жер заңдарымен тиым салынбаған басқа да осы құқыққа қатысты мәмілелер жасауға құқылы /20; 79/.

Уақытша жер пайдаланушылар берілген мәмілелерді Жер туралы Жарлықтың 41 және 42 баптарына сәйкес жер пайдалану құқығы шегінде жасай алады.

Жер учаскелерімен мәміле жай жазбаша нысанда жасалады. Міндетті түрде нотариалды куәландыру талап етілмейді.

«Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлығына сәйкес жерге заттық құқық жатады, дәлірек айтқанда:

— меншік құқығы;

— бір жылдан астам мерзімге жарді пайдалану құқығы;

— сервитут.

Жоғарыда аталып кеткендей, жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу кезінде әділет мекемелеріне өтініш беру талап етіледі. Жерге құқықты тіркеуге қатысты тіркеу туралы өтінішті кім бере алады деген сұраққа, былайшы жауап беруге болады.

Жалдау шартын , оның ішінде жер учаскелерін жалдау шартын тіркеудің өз ерекшеліктері бар. Жерді жалдау шартын мемлекеттік тіркеу туралы өтінішімен жалдау шартынын тараптарының бірі бере алады. Республикамыздың көптеген субъектілерінде мұндай құқық жалдаушыға беріледі (мысалы, Астана қаласында). Жерді субжалдау шартын тіркеу туралы өтініш, мәміленің барлық қатысушылары атынан жазылуы керек. Жалдау құқықтар мәмілесін тіркеген кезде, тіркеу туралы өтінішті шарттың барлық тараптары беруі керек, бұл тек нотариалды куәландыруды қажет етпейтін мәмілелерге қатысты.

Жалдау шарты жер учаскелерін пайдалануға қатысты меншік құқығын шектейтін шарт болып саналады. жалдау шартының тараптары ретінде жер учаскесінің меншік иесі және жер учаскесінің меншік иесі емес, меншік иесі өкілеттік берген азаматтар осындай мәмілелерді жасай алады. Жерге құқық қабілеттігіне ие тұлғалар жалдаушы ретінде мәмілеге қатыса алады. Сондай- ақ, жалдау шарты бойынша жер учаскесінің мақсатты пайдалануы өзгертілмеуі керек.

Жерді жалға алу шартын мемлекеттік тіркеу нәтижесінде тіркеу үшін берілген құжаттарын әділет мекемелері шартта белгіленген арнайы тіркеу жазбаларын жазу арқылы шартты куәландырады. Мұндай куәландыру жерді жалдау шарттарының уақытша, ақысыз жерді пайдалану, жерді субжалдау және басқа да жалдау құқықтарды мәмілелерінде қолданылады.

Жер туралы Жарлықта және басқа заңнамаларман қарастырылған жағдайларда, яғни меншік иесі немесе жер пайдаланушы жеке және заңды тұлғаларға, яғни мүдделі тұлғаларға, жер учаскесін мақсатты пайдаланудың шектеулі құқығын қамтамасыз етуге міндетті. (Жер туралы Жарлықтың 47 бабы).

Сервитуттарды тіркеу , егер ол тікелей нормативті құқықты актілерден шықпаса, жылжымайтын мүлікпен мәмілелерді жасау құқығын мемлекеттік тіркеудің жалпы ережелері мен жүргізіледі.

 

2.2. Жылжымайтын мүлік мәмілесін  мемлекеттік тіркеудің құқықтық мәні.

 

Ѓимараттар, құрылыстар, жер учаскелері, оның ішінде тұрғын (пәтерлер) жайлар және тұрғын емес жайлар азаматтық құқықтың кейбір объектілері болып табылады. Осыларға қатысаты «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлығы қолданылады және әрекет етеді.

Рессей Федерациясының Азаматтық Кодексінің 386 бабына сәйкес, шарт жасасқан кезінен бастап күшіне енеді және тараптарға міндетті бола бастайды. Осымен қатар «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлықтың 3 бабының 1 тармағанда былай көрсетілген, жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу, тіркеуге отырған кезден бастап бекітілді деп саналады, егер заңмен басқаша көзделмесе.

Былай қарасақ барлығы түсінікті- егер шарт заты жылжымайтын мүлік болса, яғни Жер туралы Заңының 3 бабында көзделген, шарт мемлекеттік тіркелгеннен кейін мәміле жасалды дп саналады.

Алайда, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің сәйкесінше нормаларының талдаулары, шартты мемлекеттік тіркеу түсінігі мен жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу түсініктерін ауыстыруға болмайтындығын айтады.

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі кәсіпорынды сату шартын міндетті мемлекеттік тіркеуін қарастырады, ал сатып алу- сату мәмілесін Кодекс міндетті мемлекеттік тіркеуін қарастырмайды. Яғни ҚР АК-нің 494 бабының 2 тармағына сәйкес кәсіпорында сату шарты мемлекеттік тіркеуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі. Меншік құқығының ауысуын тіркеу, сатып алу- сату шартының өзін тіркеуді білдермейді.

Мысалы үшін ғимаратты немесе құрылысты сатып алу- сату шартын мемлекеттік тіркеу сатып алушыға меншік құқығының ауысуына жатады, сонымен қатар ҚР АК-нің 494 бабының 2 тармағына сәйкес кәсіпорында сату шарты мемлекеттік тіркеуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі.

Жоғарыда жазып кеткен ерекшеліктердің ерекше тәжірибелік мәні бар:

• Бірінші жағдайда, тараптардың еріктерін арнайы түрде берген кезден бастап шарт күшіне енеді, яғни тараптардың елеулі ережелері бар бір құжатқа қол қойғаннан кейін шарт күшіне енеді (берілген жағдайда- бұл шарттың заты мен мүлік бағасы);
• Ал тұрғын үйге байланысты азаматтық құқықтық көзқарасына қатысты шартты тіркегенге дейін шарт жарамсыз болады.

Бірінші ситуацияға қатысты мемлекеттік тіркеу келесілерде қолданылады:

— егер сатып алу- сату шартының бір тарабы мүлікке меншік құқығын мемлекеттік тіркеуден бас тартса, екінші тараптың талабы негізінде сот оны жүзеге асыру туралы шешім қабылдай алады;

— тіркеуден негізсіз жалтарған тарап, екінші тарапқа тіркеуді кешіктірумен байланысты шығындардың орнын толтыруы қажет;

— егер қандайда бір тарап шарт бойынша міндеттемелерін орындамаса немесе өз деңгейінен кем орындаса, онда жәбірленуші тарап меншік құқығының ауысуы туралы мемлекеттік тіркеу фактісінің болмаған жағдайында да өз құқығын және шарттан шығатын өз мүдделерін қорғай алатын құқығы бар екенін естен шығармауы тиіс;

— мүлікке меншік құқығының ауысуына байланысты мемлекеттік тіркеуге алынбағанға дейін сатып алушы, оны иеліктен айыруға қатысты мәмілелерін жасауға құқығы жоқ.

 

• Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы істерді сотта қарастырудың бірнеше сұрақтары.

 

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасауға қатысты істерді қарастыру туралы соттық тәжірибені жалпылау туралы сұрақтар ақпаратта бірнеше рет көтерілді. Ақпаратта мұндай сұрақтардың көтерілуі, көбінесе өтініш беруші де, соттар да даудың затын дұрыс анықтай алмайтындықтары. Даудың заты дұрыс анықталмағандықтан дәлелсіз шешім шығарып және оларда жоғары тұрған сот инстанцияларына шағымдануға әкеліп соғады.

Соттар мен істі қарастырудың анықталған қиыншылықтары бар, ол қиыншылықтар тіркемен байланысты. ¤йткені, тіркеу туралы Жарлықтардың ережелері тура әрекет жасайтын заң болып саналады және олардың пайдалану механизімі түсіндірілмеген, өте қысқаша берілген, сондай – ақ Жарлықтың кейбір кездері қолданылып жүрген заңнамаға қайшы келеді.

Дау затын анықтау кезіндегі негізгі қателік , ол соттағы қуынымдарды мемлекеттік тіркеуді жарамсыз деп тану туралы қарастыру , өз кезегінде бұл даулар құқық туралы даулар болып саналады.

Мемлекеттік тіркеудің бар болуы құқық иеленушіге жылжымайтын мүлікке құқығының заңдылық призумциясын құрайды. Мемлекет субъектісінің мүлік объектісіне құқығының бар екендігін тану- мемлекеттік тіркеуді білдіреді. Үшінші (мүдделі) тұлғаның құқығының болуы тіркеу фактісі емес, оның құқығының барлығы өзалдына роль алады. Бұл құқық анықталған заңды нәтижелерді құрады. Осыдан шығатын болсақ, тіркеу туралы Заң мемлекеттік тіркеу фактісін сотта шығындануды қарастырмағанын байқаймыз. Берілген жағдайда, сот материалдық құқықты даулау қажет. «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлықтын 29 бабында жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасаумен байланысты, оның ішінде жер учаскесінің шекарасынан өту туралы даулар сотпен шешіледі. Менің ойымша, бұл бап мына негізде дұрыс оқылушы еді: « Тіркелген құқық соттық тәртіппен даулануы мүмкін».

Мүдделі тұлғаның қуынымы бойынша сот тәртібі мемлекеттік тіркеу жүргізу негізіне жатқан материалды- құқықтық негізді жарамсыз (заңсыз) деп санауы мүмкін. Құқыққа қатысты- шарттан шығатын субъективті құқықтың өзі даулануы керек екендігін көрсетеді өсиет, мұра туралы куәлік, әкімшілік акт және тағы басқалары. Мәмілеге қатысты- ҚР АК-і қарастырған негіздер бойынша қуынымның жарамсыз деп тануға болатындағы.

Екі жағдайда да жылжымайтын мүлікке құқықтырды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау фактісі сотта материалдық құқықты даулау үшін кедергі болып табылмайды. Алайда көп жағдайларда тіркеу үшін жарамсыз деп тану негізіне сотта мемлекеттік тіркеудің өзін жарамсыз деп тану арқылы жетеді.

Талапкердің мемлекеттік органға мемлекеттік тіркеу туралы куәлігін жарамсыз деп тану туралы сот органдарына жазған қуынымдары да орын алады, ал менің ойымша бұл дұрыс емес . Мемлекеттік тіркеу туралы куәлік мемлекеттік билік органдарының нормативті актілеріне жатпайды. Берілген жағдайда нормативті актілеріге жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеудің өзі жатады, ал тіркеу туралы куәлік – құқық Кадастырында жылжымайтын мүлікке құқықтың берілгендігі фактісін құқықтың өндірісіне жазу еңгізу.

Мұндай қуынымдар түскен кезде көпшілік соттар өз өндірістерін заңды түрде аяқтайды. Сот органдарына осындай шағым түспеу үшін, тіркеу туралы куәліктің не үшін керектігін өтініш берушілерге түсіндіру нәтижесінде алдын-алуға болады. Алайда осындай өтініштерді сот өндірісінде қарау жалғасып жатқандықтан, сот тәжірибесін жалпылау, мемлекеттік тіркеу туралы куәлікті жарамсыз деп тану ол жасалған мемлекеттік тіркеуді жарамсыз деп тануды айтпайтындығын және құқықтық Кадастрға жаңа жазулар енгізбей-ақ қою керектігін сот анықтады.

Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі және «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Заң тіркелген құқықты дәлелдеудің бірақ түрі болып табылады. Көбінесе, тіркелген құқықты дәлелдеудің жалғыз қайнар көзі бола тұра, Кадастар жалған ақпараттарға ие болады. Мысалы, Кадастрда тіркелген сатып алу- сату шартының негізінде пайда болған азаматтар мен заңды тұлғалардың жылжымайтын объектіге құқықтары және үшінші (мүдделі) тұлғаның қуынымы негізінде сотта істі қарастыру нәтижесінде, егер сот шартты жарамсыз деп таныған кезде үшінші тұлғаның құқықтары пайда болады. Сот отырысында туындайтын тіркеу шешімі орын алмайды, соттың шешім шығарған бөлігінде туындаған тіркеуді жарамсыз деп тану жазуы болмайды мемлекеттік тіркеу өтініш түрінде есепке алынатындықтан, Кадастрда құқықты тіркеу туралы жазба бұрынғы құқық иесінде жазылған бола береді, бұл жазбаны өзгерту үшін сот шешімі бойынша құқыққа ие болған қуынушы туындаған құқықты мемлекеттік тіркеу туралы өтінішімен тіркеу органына келуі тиіс.

Соттан түскен шешім негізінде тіркеу органдары ұзақ уақыт бойы өтініш берушіге тіркелген құқығы туралы Кадастрдан жалған ақпарат берулеріне тура келеді. Туындаған ситуациядан шығуды, келесілерден көруге болады. Сот мәмілені жарамсыз деп тану туралы шешім қабылдаған кезде, туындаған тіркеуді де жарамсыз деп тануға тиіс және қуынушы тұлғаға барлық құқықтарды берулері қажет.

Егер сотпен бекітелген жылжымайтын мүлікке құқық туралы шешім әділет мекемелеріне жіберілмесе, онда тіркеу туралы Жарғының талаптары бұзылды деп есептеліп, жағдай қиындай түседі. Осындай бұзушылықтардың нәтижесі келесі мысалмен сипатталады.

М. және С. азаматтары арасында пәтерді сатып алу- сату шарты жай жазбаша түрде жасалды. М. пәтерге деген құқықтарын және мәмілені тіркеу туралы өтініштерімен тараптар әділет мекемелеріне барған жоқ. С. (сатушы) мәмілені тіркеуден жалтарғандықтан, М. (сатып алушы) сотқа сәйкесінше қуынымымен келеді. Сот талапкердің талаптарын қанағаттандырып, әділет мекемелеріне мәмілені тіркеу міндетін жүктеді. Сот шешімі оған жіберілмеді. Ал М. пәтерге өз құқығын және мәмілені тіркеу үшін 11 ай өткен соң барады, ол кезге дейін С. қайтыс болып кетеді. Алайда тексеру барысында өтініш берушілер арасындағы даудың болмағаны және пітерге құқықтың тіркелгендігі байқалды. Бұл құқық қайтыс болған С. мұрагерлерінің атына тіркелген, сондықтан М. құқығын тіркеуден тіркеу органдары бас тартты. Егер де сот тіркеу туралы Заңның 27 бабындағы талаптарды орындаса, ұзақ мерзімді сот талқылауына тап болушы еді.

Кей жағдайларда өтініш берушілердің талаптарын қанағаттандыру негізі, тіркеу органының тіркеуге алу мүмкіндігі туралы шешім қабылдауы болып табылады. /22; 46/

Көкшетау қалалық соты Мұстафин Рафиль Равилевичтің қуынымын қарастырып № 2-2615/ 02 ісі бойынша 24-шілдеде 2002жылы шешім шығарды. Ақмола облысы бойынша соттардың Әкімшілігіне, «Бурабай-Спорт» ЖШС, «Әлібек» ААҚ, Ақмола облысы бойынша «Жылжымайтын мүлік орталығы», Көкшетау қаласының жер қатынасы бойынша комитетінің сот шешімінің орындалуына әрекет етпеуі, Көкшетау қаласының Әкімінің жер учаскелеріне құқық меншігін беру туралы шешімін зансыз екенін танып, 30.11.2000 жылдан бастап  № 1435 мәміле бойынша «Бурабай-Спорт» ЖШС «Әлібек» ААҚ меншігінде екенін көруге болады. «Бурабай-Спорт» ЖШС және «Әлібек» ААҚ арасында көлемі 1515кв.м. жерді беру туралы жасасқан мәміле бойынша соманы өндіріп алуда және моральдық зиянды өндіріп алуда бас тартсын. 2003жылдың 1-қазанында шығарғын № 3к-652/02 ‡кімі апелляциялық шағылмануды және берілген сот шешіміне наразылық өзгеріссіз қалдырылды. Апелляциялық шағымдар мен наразылықтар қанағаттандырылусыз қалды. Қуынушының Ақмола облысы сотының төрағасына жазған №4а-396 қадағалау шағымы қанағаттандырылусыз қалдырылды. Сот шешімі, апелляциялық алқа үкімі және қадағалау инстанциясының жазбаша хабарлауы заңсыз, азаматтық заңдылық нормаларына қайшы келеді. Азаматтық алқаның жеке меншікті анықтамасына № 3к- 652/02 сәйкес, шағымдар мен наразылықтарды қарастырғанда, соттың бірінші инстанциясында азаматтық процессуалдық заңын қолдануды бұзу фактісі байқалды. Сот отырысында Көкшетау қалалық салық комитеті төрағасының «Бурабай-Спорт» ЖШС-нің 2001жыл үшін жер салығын төлмегендігін соттың бірінші инстанциясына айтқандығы туралы сот отырысының протоколын бұрмалау байқалды. Сот алқасында жауап Берген Көкшетау қалалық салық комитеті төрағасы , өзінің бірінші инстанциядағы сотта «Бурабай-Спорт» ЖШС-гі туралы жауап бермегендігі және «Бурабай-Спорт» ЖШС –нің 2001жыл үшін жер салығын 70 мың теңге көлемінде алдын- ала жасалған төлемдер қатарында есепте тұрғандығы туралы айтты. Осындай жағдайларға байланысты Қазақстан Республикасының Азаматтық іс жүргізу кодексінің 218 бабына сәйкес сот шешімін бұзуға тура келеді. 1) сот шешімі заңды және негізді болу керек; 2) сот отырысында қарастырылған дәлелдемелерге сүйене отырып сот шешім шығарады, ал ҚР АІЖК-нің 6 бабының 3 тармағына сәйкес – сотпен істі қарастыру барысында заңды бұзуды жібермеу қажет және заңсыз сот актілерін бұзуға әкеп соғады. Алайда сотпен және алқамен істі қарастырғанда келтірілген заң нормалары сәйкестендірілген. Бірінші сот және апелляциялық сот инстанциясы орнатқан жағдайлар, қуынымға қайшы келуден бас тартты және дәлелденбеді. Соттың шешімі істің жағдайымен сәйкес келмейді . «Нефте Банк» ААҚ төрағасы Савчиц Н. жауапкердің меншігіндегі жер учаскесінің кепілі туралы жауап беруге бас тартты, яғни кепіл бойынша және меншік құқығын тіркеу бойынша құжаттарды сотқа бермеді. Бұл соттың шешімін атқаруды әрекетсіздікке әкелді. Туындаған жағдайларға байланысты алқаның мүшелері қуынымшының талаптарын қанағаттандыратын сот шешімін терістеді және судьяның позициясы алдын-ала анықталғаны куәландырылды. Мұндай жағдайда істі қарауға құқығы жоқ судьяның істі қарағандығы туралы білу де жеткілікті. Сонымен Көкшетау қалалық сотының № 2-2615/02  24-шілде 2003жылы шығарған шешімі Мұстафин Р.Р. қуыным талаптарының негізсіздігі , яғни іс жүргізу өндірісі аралығанда сот шешімін атқарушылардың әрекетсіздіктерін тану туралы. Ол мына негіздерге сүйене жүргізілді, яғни Көкшетау қалалық сотының 29-қаңтар 2002жылғы шешімі аналогиялық қуыным қанағаттандырылусыз қалдырылды және сот шешімін жүзеге асырушылар қабылдаған бағыт сот шешіміне негізделмеген, сот шешімін шығарған кезде сүйенген дәлелдемелер жоқ және болған жоқ. №2-15/01 2002жылдың 29 — қаңтарындағы сот шешімі Мустафинге сот әкімшіліктеріне қатысты қуынымында бас тартылды, яғни сот істі қараған кезінде іс жүргізу өндрісі жаңартылды және іс атқаруға байланысты шаралар қабылданып жатты. Сот шешімінің жүзеге асырылуына қатысты сот ісін атқарушы іс материалдары бойынша ешқандай шаралар қолданбаған. «Бурабай-Спорт» ЖШС әкімшілігіне бұл жағдай сот шешімін жүзеге асырудын мүліктерін тығуға мүмкіндік берді және қайтара жазылған қуыным талаптары қанағаттандырылуға жатады. Артынан атқару өндірісі кезінде «Бурабай-Спорт» ЖШС атынан шағымдар түсе бастады. Бұл шағымдар сот шешімін жүзеге асырушысының атына бағытталған және 24 мың теңге мөлшерінде мемлекеттік баж салығын екі рет төлетуге мәжбүрлегендігі туралы жазылған. Осындай шағым түскеннен кейін сот атқарушысы атқару өндірісін тоқтату құқығын жүзеге асырды , бірқта сот шешімі сот шешімін жүзеге атқарушысының әрекеттерін негізсіз деп таныды. Бұл әрекет атқарушының міндеті емес делінген. Есеп шоттан Мұстафинге қатысты бір тиын да өндіріліп алынбағандықтан сот атқарушысының әрекеттерінің негізсіздігін көрсетті. Сот алқасы үкімді шығарар кезде жағдайдын барлығын оқып-біліп, осылайша шығарды, «Бурабай-Спорт» ЖШС жер учаскесінің меншік құқығын, ондағы тіркелген жаңғыз меншік иесіне берді. Бұл әрекет аумақтың дұрыс қамтамасыз етілуі мен 01.03.00 жыдағы құрылыс мердігерлігі шарт бойынша арка жасау құрылысына негізделген және шартқа қосымша парақтар, яғни жұмыстар 2000жылдың 20 желтоқсанынан 2001жылдың 15 қаңтарына дейін өндірілді деген қосымша парақтарды көзден тыс жіберді. Мұстафиннің қуынымындағы талаптарды қанағаттандыратындығы жазылған қосымшалар бірінші инстанциядағы сотқа берілді және Мұстафиннің өкілінің дәлелдері терең зерттелді . Бұл дәлелдемелерде осындай бұрмалаудың арқасында «Бурабай-Спорт» ЖШС және «Әлібек» ААҚ берілген салық есептерін өздері заңдастыру туралы ақпаратты есепке алынбағандығы көзделді, бұл құжаттар 2003жылдың сәуірінде тапсырылған декларацияларда ғана көрсетілді.Берілген мәмілелер бойынша аудиторлік және бухгалтерлік сараптама өткізуі туралы және олардың орындалуы турылы қуынымшының талаптары қарастырылмады. Көкшетау қаласының салық комитетінің төрағасы соттағы жауап беруімен сотта көрсетілген жауап барулермен салық комитетінің ақпараттарына қайшы келеді. Салық комитеті Берген ақпаратта «Бурабай-Спорт» ЖШС Жергілікті бюджетке төлемші 2001жылға жергілікті пунктердің жерлері үшін жер салығын өз бюджетінен төлегендігі көрсетілген. «Әлібек» ААҚ меншігіне жер учаскесі мәміле бойынша 2001жылдың қарашасында көшеді. Сол уақыт аралығында әрекет еткен №2235 «Салық және басқа да бюджетке міндетті төленетін төлемдер туралы» Заңының 106 бабына сәйкес, яғни меншігінде жер учаскелері бар заңды тұлғалар жер салығын төлеушілер болып табылады. Берілген құжаттар облыстық соттың апелляциялық алқасына қуынушымен және Көкшетау қаласы бойынша салық комитетімен берілді. Көкшетау қалалық соты алдында берілген тиым салынған ақпараттарды қайрадан талап етуден бас тартты және алқа істің барысын бейнелей келіп, жасалған жүзеге асыратын әрекеттерді қарастырып «Бурабай-Спорт» ЖШС-нің жер салығын бюджетке қолма — қол ақшамен төленді деген соттың шешіміне бағынды. Осыдан мынаны байқаймыз, бірінші инстанциядағы сотпен апелляциялық алқада істі шешу барысында матариалдық құқықтық нормалары дұрыс қолданылмады және сол кезде әрекет еткен №2235 «Салық және басқа да бюджетке міндетті төленетін төлемдер туралы» Заңының 151 бабына сәйкес, егер төленген салық сомасы есептелген сомадан асып кетсе, салық органының жұмысшылары салық төлеушінің келісімімен артық төленген соманы келесі міндетті төлемдерді жабу үшін аударуларына болады. «Салық және басқа да бюджетке міндетті төленетін төлемдер туралы» Заңының 106 бабына сәйкес, меншігінде жер учаскелері бар заңды тұлғалар жер салығын төлеушілер болып табылады «Бурабай-Спорт» ЖШС жер салығын төлеуші болғандықтан, бірінші инстанциядағы сот, апелляциялық және қадағалау инстанцияларындағы соттардың шешімдері істің материалдарына және жағдайларына негізделмеген.

Қуыным өндірісі материалдарында Жұмагулов Сабиттің жазбаша бұйрығы бар. Ол бұйрық «Бурабай-Спорт» ЖШС-ін меншік ретінде жер учаскесін «Әлібек» ААҚ-ның жарғылық капиталына беру туралы жазылған (№14 шешім) – Мен, Жұмагулов Сабит, «Бурабай-Спорт» ЖШС-нің құрылтайшысы көлемі 15152кв.м., бағасы 4151648 теңгеге бағаланатын жерді «Әлібек» ААҚ-ның жарғылық капиталына беру туралы шешім қабылдадым және «Әлібек» ААҚ-ның бас директоры болып өзі құжаттарды толтырған , ҚР Жоғарғы соты «Бурабай-Спорт» ЖШС-не қадағалау шағымы қанағаттандырылусыз қалғаннан кейін , байқалды және бұл кезде қуынымшы Мұстафин Р.Р. қуыным талаптары қанағаттандырылған. Сот қуынымшының өкілінің талаптарына қарамастан Жумагуловтан жауап алудан жалтарды, жалтарудың мақсаты «Әлібек» ААҚ-ның жарғылық капиталының мөлшерін көбейту және осындай әрекеттерге акционерлер ғана құқылы екендігін бекіту. Статистикалық есеп шоттан (л.д. 23) 1996 жылы «Әлібек» ААҚ-ның бастығы Жұмагулов Сабит болғанын көруге болады. Бірақта сотта да , алқада да, «Әлібек» ААҚ-ның ходатаиствасына сүйене , яғни ата – тегін көрсетпей Жұмагулов Сабит ходатаистваға қол қойғандығын қарастырмады. Бірінші инстанциядағы соттың, апелляциялық алқаның және облыстық сот төрағасының дәлелдері арнайы құжаттардағы қарама- қайшылыққа енеді. Көкшетау қаласының әкімінің шешімі №1435 «Бурабай-Спорт» ЖШС-нің «Әлібек» ААҚ-на көлемі 15152 кв.м. жер учаскесінің ауысқаны, Жұмагулов Сабиттің өтініші негізінде 2000 жылы 30 қарашада жасалды, ал №12 орындалуы 01.03.00 жылы және қосымша №1 келісім 20.12.00ж. қарыз сомасымен жұмысын бастады, тапсырылған мүлік 2001 жылдың 15 қаңтарында орын алады. Сот және апелляциялық алқа, сондай-ақ облыстық сот төрағасы берілген ситуацияда жағдайларды бекітуге және оған баға беруге міндетті болды. Қарыз сол жер учаскесінде арочниктің құрылысы нәтижесінде туындады және сотқа берілген құжаттарға нансақ оның бағасы 4 миллион теңгеден асады. Онда құрылыс нәтижесінде қарыз туындаған объект қалай дебиторға жер учаскесімен берілді деген сұрақ туындайды? Қуынымшының және оның өкілінің талаптары қарастырылмады және келтірілген дәлелдемелер керекті бағаланбады, ал алқаның бұйрығымен Мұстафиннің қуынымын қанағаттандырған сот шешімі теріске шықты да, «Әлібек» ААҚ Көкшетау қаласындағы құрметті фирмалардың бірі деген фактіні жариялады. Және жер учаскесін беру туралы мәміле «Бурабай-Спорт» ЖШС –нің төрағасы Мұхамбетовпен және «Әлібек» ААҚ-ың арасында 2001жылдың 15 тамызында жүзеге асырылды. Қазақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлығының 2 бабында мынаны қарастырған:- 1. Осы Жарлықпен бекітілген жылжымайтын мүліктерге құқықты мемлекеттік тіркеу объектілері болып табылады. Тіркеуге жататындар:1) меншік құқығы; 4) бір жылдан асатын мерзімге жерді пайдалану құқығы. Жарлықтың 22 бабы : — Жылжымайтын мүліктермен мәмілені тудыратын , өзгертетін және тоқтататын құқықтар осы Жарлықтың 2 бабының 1 тармағының 1-8 бөліктерінде жазылып көрсетілген. Мәмілелерді тіркеу кезінен бастап мәміле орындалды деп есептеледі. Басқа да жылжымайтын мүлікке құқықтарды тудыратын , өзгертетін және тоқтататын мәмілеге келтірілген ережелер таратылмайды. Осы кезде айта кететін мәселе,ол «Бурабай-Спорт» ЖШС-нің өкілі Мұхамбетов және «Әлібек» ААҚ-ның өкілі Абдуллин 2002 жылдың 2 тамызында сот отырысында қатысты нәтижесінде 15152 кв.м. жер учаскесін қамауға алу туралы анықтама шықты, бірақта осы заңды тұлғаның сот шешіміне қарамастан бірінше «Бурабай-Спорт» ЖШС-ін тіркеді, одан кейін «Әлібек» ААҚ 15 тамызда 2002 жылы тіркеуге алды. Бұл туралы сот шешімін атқарудан жалтарғандығы туралы Мұхамбетов азамат сотқа өзі түсіндірді. Сот атқарушысы Евтишина соттың анықтамасының орындалуының орнына «Жылжымайтын мүлік орталығына» сот шешімінің орындалуы туралы сұранысын бағыттады. Олардың заңға қаншалықты сәйкес келетіндігін және қайшы келетіндегін жіктеді. Басқа іс бойынша Ақмола облысының  «Жылжымайтын мүлік орталығының» әрекеттеріне шағымдануларды қараған кезде сот шешімі қабылдаған меншік құқығын тіркеудегі заңсыз жалтарғандығы туралы қуынымшының өкілінің өтінішіне «Жылжымайтын мүлік орталығының» өкілі жауап ретінде мынаны айтты- 2002 жылдың 2 тамызында шығарылған сот шешіміне байланысты «Бурабай-Спорт» ЖШС және «Әлібек» ААҚ-ның меншік құқығы тіркелмеген болды. Осыған қатысты «Жылжымайтын мүлік орталығы» мүлікті қамауға алуды тіркеуінде сотқа негізді қарсылық білдірді.  Содан соң 15 тамыз 2002 жылы «Бурабай-Спорт» ЖШС берілген жер учаскесіне меншік құқығын тіркегеннен кейін, кешіктірілмей 30 минут ішінде, ол құқықты «Әлібек» ААҚ  меншігіне тіркеу туралы өтінішімен «Жылжымайтын мүлік орталығына» барды және сол орталық меншік құқығын тіркеді. Аталған заңсыз шешімдерден басқа бірінші инстанциядағы сот, апелляциялық алқа және қадағалау инстанциялары қуынымшының қуынымы талаптарын қанағаттандырудан бас тартып, атқару өндірісіндегі сот ісін атқарушылардың әрекеттерінің жеткіліктігі туралы шешім шығарды. Прокурор осы іс бойынша негізді наразылық білдірді. Сот отырысы барысында судьяның еркіне қарамастан атқару мерзімінде жер учаскесі «Нефте Банк» ААҚ-ның кепілдікте болғаны анықталды. Және осы жағдайда «Жылжымайтын мүлік орталығына»  міндетті түрде кепілді тіркеу керек екені байқалды. Бірінші инстанциядағы сот шешім шығарған кезде қуынымды толық негізде қарауға және қуыным талаптарының дәлелді шешімдерін оқып- қарстырудан жалтарды және берілген жер учаскесіне меншік құқығының ауысуы туралы шарттың заңсыз екенін негізге алмады. Сондай-ақ, заң күші бар №2-208/01  6-сәуір 2003 жылғы сот шешімін, яғни Мұстафин Р.Р. қуынымын қанағаттандыру туралы, «Бурабай-Спорт» ЖШС залал мөлшерінің сомасы 975000 теңге, мемлекеттік баждың қайтарылуы 122254 теңге  мөлшерінде, моральдық зиян 20000 теңге мөлшерінде өндіріп алуға бағытталған шешімнен жалтарды. 2002 жылдың 24 шілдеде шығарылған № 2 – 2615/02 ісі бойынша сот шешімі, сот процесі кезінде болмаған сұрақты шешеді, яғни «соманы және моральдық зиянды өндіріп алудан бас тартсын». Берілген жағдайларға қатысты бірінші инстанциядағы сот және апелляциялық алқа соты шешімді негізсіз қабылдағанын байқаймыз, ол соттар мәмлелерді жарамсыз деп танымады. Ақмола облыстық сот инстанцияларының осындай шешім шығарулары сот билігі және Конституция негізінің беделінің күшейуін төмендетеді /11; 5/.

     Қорытындылар. Қорта келе мынаны айтуға болады, 1996 жылға дейін жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жүзеге асырылмады және жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеуде талап етілмеді. Рыноктық қатынас пайда болғаннан бері ситуация тез өзгерді, дәлірек айтсақ біздің экономика негізіміздің «тірілуі». Бұл өзгеріске біз бірінші өшіретте құқықтық жағынан дайын болмағанбыз. «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемелкеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлықты қабылдағаннан кейінде жұмыс істейтін тіркеу ведомстволарын қос қиынға соғады. Бұлар – комземдер, ТИБ, әділет министрлігі олар ашық түрде: «Біз басты және жаңғыз болғымыз келеді», — деп айтпады. Бірақта Қазақстанда ақша және билік сұрақтары қиын сұрақ. Сөйтіп, мемлекеттік тіркеу жүйесі бүгінгі күнде қиын.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Тарау. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің кейбір түрлері.

 

3.1. Жылжымайтын мүлік кепілі туралы шарт бойынша міндеттемелерді қамтамасыз ету әдісі – ипотека.

 

         Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ететін әдіс, ол – кепіл. Міндеттемеге сәйкес несие берушінің (кепіл ұстаушының) борышкер кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені орындамаған ретте кепіл салынған мүлік құнынан Азаматтық кодексте белгіленген алып тасталатындарды қоспай, осы мүлік тиесілі адамның (кепіл берушінің) басқа несие берушілердің алдында артықшылықпен қанағаттандырылуға құқығы бар міндеттемені атқаруының осындай әдісі кепіл деп танылады.

         Кепіл ұстаушының кепілге салынған мүлік, кімнің пайдасында сақтандырылғандығына қарамастан, оның жоғалғаны немесе бүлінгені үшін, егер жоғалу немесе бүліну кепіл ұстаушы жауап беретін себептер бойынша болмаса, сақтандыру өтемінін сол бұрыңғы негізде қанағаттандыруға құқы бар.

         Кепіл операциялары азаматтық айналымда көп тараған, әсіресе шаруашылық субъектілердің коммерциялық несие алғаннан бастап. Кепіл құқықтық қатынастарды реттейтін сұраққа заңнама көбірек көңіл бөледі.

         Әрекет ететін заңдардың қарастыратын міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ететін әдіс кепіл болып табылады. Азаматтық құқықта міндеттемелерді орындауды қамтамасыз етудің әдістері ретінде мыналарды таниды, заңнама мен немесе шартпен қарастырған мүліктік мінездеме арнайы шаралар, бұл шаралар міндеттемелердің орындалуын бақылайды. Несие берушінің талаптарын қамтамасыз ететін қосымша құрылған қорғау шаралары. Кепіл мыналармен бірдей, борышкердің мүліктерін ұстаумен, кепілмен, аманатпен, кепіл ақымен және заңмен немесе шарт пен көзделген басқа әдістермен.

         Міндеттемелердің орындалуын қамтамасыз ететін әрекеттерінің бірі —  кепіл, ол міндеттемелердің арасында арнай орын алады. Бұл республикада экономикадағы негативті көрністерде негізделген – инфляция, банктық ссудалардың қайтарылмауы және т.б.

         Осындай бұрын тараған міндеттемені қамтамасыз ету әдістері яғни, кепіл, қазіргі уақытта өз мағынасын жоғалтады. ¤йткені, кризис жағдайында сенімді кепілдерді табуға өте қиын және несие беруші кепілдердің төлем қаблеттілігін тексеруден айырылады. Егер борышкер негізгі қарыз соммасын төлеуге жағдайы болмаса, онда айыппұл санкцияларын төлеуге тура келеді /12; 149/.

         Егер шартта немесе заң шоттарында өзгеше көзделмесе, кепіл талапты оның нақты қанағаттандырылатын кезіндегі көлемді сыйақыны (мүддені) қоса алғанда, орындау мерзімін өткізіп алу арқылы келтірілген шығындардың өтелуін, аиып (айыппұл, өсім) салуды, кепілге салынған мүлікті ұстау жөніндегі қажетті шығымдарды, сондай – ақ өндіріп алу жөніндегі шығымдарды өтеуді қамтамасыз етеді. Егер тараптар мұндай талаптарды кепіл арқылы қамтамасыз ету мөлшері туралы уағдаласқан жағдайда кепіл болашақта пайда болатын тараптарға қатысты белгіленуі мүмкін.

         Жоғарыда аталып кеткендерден басқа кепіл міндеттердің орындалуын қамтамасыз ету әдістерінің бір қатар артықшылығын табар.

         Біріншісі – кепіл міндеттемелерді орындауды қамтамасыз ету әдісінің заттық әдісі болып табылады. Осыған байланысты борышкерге немесе кепілгерге тәуелді болмайды, өйткені міндеттеменің орындалуын тұлға емес зат қамтамасыз етеді.

         Екіншісі – кепіл мен қамтамасыз етілген міндеттеме кепілге қойылған мүлік құнының қанағаттандырады.

         Үшіншісі – борышкер мүліктен айырылу немесе мүлік құқығынан айырылу қорқынышы міндеттемелерді орындаудың негізі болып табылады.

         Төртіншісі – инфляцияға қарамастан, несие беруші борышкер келтірілген шығымдардың орынын кепіл заты, яғни құнды мүлікпен жаба алады.

         Кепіл құқығының негізі қайнар көзі азаматтық құқық болып табылады.

         Онымен қатар құқықтық қатынастар бірнеше заң актілерімен реттеледі. ¤неркәсіп, мекеме, құрылыс, пәтер, жер учаскесіне құқық басқа да жылжымайтын мүлік кепілі арнайы заң актілерінде реттеледі. Ол Қазақстан Ресбубликасы Президентінің Заң күші бар Жарлығы 23 желтоқсан 1995 жылғы «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы». «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықтың 2 бабының 3 тармағына сәйкес жер учаскесінің ипотекасы және оларға құқық (жер пайдалану құқығы, жалдау құқығы) Қазақстан  Ресбубликасы Президентінің Заң күші бар 22 желтоқсан 1995 жылғы «Жер туралы» Жарлығымен бекітілді. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің кепілі туралы жалпы ережелері жылжымайтын мүлік кепіліне қолданады, егер арнайы заң актлерімен жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы басқа ережелер орнатылмаса.

         Жылжымайтын мүлік ипотекасының құқықтық реттелуінің қайнар көздеріне Қазақстан Ресбубликасы Президентінің Заң күші бар Жарлығы 23 желтоқсан 1995 жылғы «Жылжымайтын мүліктерге құқықты мемелекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау» Жарлығын да жатқызуға болады.

         Акционерлік қоғамның құнды қағазының кепілінен шыға отырып, құнды қағаздар туралы заңнамамен реттелетінін көреміз. Кепіл құқығының қайнар көздерінің қатарына құнды қағаздар және олар мен операциялар туралы нормативті актілерді енгізуге болады. Бұл актілер құнды қағаздар кепілінің негізін құрайды.

         АК-тің 18 тарауының 3-ші парагрофінде кепіл туралы жалпы ережелер берілген.

         Кепіл құқығының қатынастарына АК-тің басқа да нормалары таратылады, ол нормалар көбінесе бірнеше бөлімде көрсетілген. Азаматтық құқықтар мен міндеттер пайда болу негіздері, олардың жүзеге асуы және азаматтық құқықтарды қорғау (7-9 баптар), жеке кәсіпкердің банкроттығы (21 бап), заңды тұлға таратылған кезде несие берушілердің талаптарын қанағаттандыру (51 бап), заңды тұлғаны банкрот деп таныған кезде несие берушінің талаптарын қанағаттандыру (53 бап), азаматтық құқықтық объектілерінің түрлері (115 бап), мәмілелерді мемлекеттік тіркеу (155 бап), меншік иесінің шаруашылық жүргізудегі мүлікке қатысты құқығы (199 бап), оралымды басқару құқығына ие болу және тоқтату (203 бап), мемлекеттік мекеменің немесе қазыналық кәсіп орынның мүлкіне билік ету (206 бап), меншік иесінің мүлікті өзінің заңсыз иеленуінен талап ету (260 бап), адал алушыдан мүлікті талап етіп алдыру (261 бап), меншік иесі құқығын иеленуден айыруға байланысы жоқ бұзылудан қорғау (264 бап), меншік иесі емес адамның заттық құқықтарын қорғау (265 бап) және т.б.

         АК-тің 2-ші бөлімінде де кепіл туралы ережелер бар, олар бөлек ережелерді қолданады: сатып алу – сату, жалдау, мүлікті сеніммен басқару және тағы басқалар. Қазақстан Ресбубликасының Азаматтық Кодексінің 301 бабына сәйкес кез келген мүлік, соның ішінде айналымнан алып тасталған заттар, несие берушінің жеке басымен тығыз байланысты талаптар, атап айтқанда алименттер, өміріне немесе денсаулығына келтірілген зиянды өтеу туралы талаптар және заң құжаттарымен оларды басқа тұлғаға беруге тыйым салынған өзге құқықтар, заттар мен мүліктік құқықтар (талаптар) кепіл мәні бола алады. Кепіл құқығы болашақта кепілге салушының меншігіне немесе шаруашылық иелігіне түсетін мүлікке шарт боцынша қолданылуы мүмкін.

         Сөйтіп, азаматтық құқықтың объектілері, яғни жылжымайтын және жылжитын заттар, және де әр түрлі заттардан туындайтын міндеттемелерді талап ету құқығы кепіл заты болып табылады.

         Несие берушінің жеке басымен тығыз байланысты талаптар, атап айтқанда алименттер, өміріне немесе денсаулығына келтірілген зиянды өтеу туралы талаптар, сондай-ақ материалды емес жетістіктерге құқық- бұл өмір, денсаулық, аты, ары және тағы басқа азаматтық заңда ауыспайтындығы анық көрсетілгендер кепіл заты бола алмайды /12; 152/, /24; 59/.

         Кепілмен ауысатын мүліктің құқықтық жүйесін құру сөзбен айтқанда жеңіл көрінеді, ал оны тәжірибеде орындау қиынға соғады және кепіл затын анықтау өте көп кездеседі. Осындай мысалдардың бірі кәсіпорын ипотекасы немесе басқа да жылжымайтын мүлік кешені ипотекасы.Кепіл ұстанушы кепілге алынған мүлік кешеніне қандай жабдықтар және механизімдер жататынын анықтамайды, ал кепіл беруші бұл туралы ереже бойынша еш нәрсе айтпайды. Қазақстан Ресбубликасының Азаматтық Кодексінің 309 бабына сәйкес кепіл құқығы барлық мүлік кешеніне таратылады. Яғни кепіл мәні болып табылатын затқа кепіл ұстаушының құқығы (кепіл құқығы), егер шартта немесе заң құжаттарында өзгеше көзделмесе, оның керекжарақтары мен бөлінбейтін жемістеріне де қолданылады.Кепілге салынған мүлікті пайдалану нәтижесінде алынған бөлінетін жеміске, өнімге және табысқа кепіл құқығы шартта немесе заң құжаттарында көзделген реттерде қолданылады. Кәсіпорынның немесе өзге мүлік кешенінің ипотекасы жағдайында жалпы кепіл құқығы, егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, талап ету, соның ішінде ипотека кезінде сатып алынған құқықтары мен ерекше құқықтарды қоса алғанда, оның барлық қозғалмалы және қозғалмайтын мүлкіне қолданылады. Үй немесе ғимарат ипотекасына осы үй немесе ғимарат тұрған жер учаскесіне не осы учаскенің кепілге салынатын объектінің қызметін қамтамасыз ететін бөлігіне құқық нақ сол шарт бойынша бір мезгілде жасалатын ипотека арқылы жол беріледі.

         Сөйтіп, біз мынаны байқаймыз, кепіл затын анықтамағанша кепілге берілген мүліктің таратылуын анықтау қиын, кепіл қамтамасыз ететін талаптардың көлемен және несие берушінің талаптарын қанағаттандыру әдісін анықтау да қиынға соғады.

Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 307 бабында көрсетілген кепіл туралы шартта кепілдің мәні мен оны бағалау құны, кепіл мен қамтамасыз етілетін міндеттеменің мәні мөлшері мен орындалу мерзімі көрсетілу тиіс. Онда кепілге салынған мүлік қай тарапта екендігі және оны пайдалануға болатындығы көрсетілуге тиіс.

Кепіл туралы шарт жазбаша түрде жасалуы қажет.

Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің 303бабының 1-ші тармағына сәйкес, ипотека кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесе үшінші бір жақтың иелігінде және пайдалануында қалатын кепіл түрі. Кәсіпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар , көп пәтерлі үйдегі пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш объектілері, айналымдағы тауарлар және азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлік ипотека мәні бола алады.

Бөлінетін жемістер бөлген кезден бастап үшінші жақтың құқықтарының объектісі болмайтын жағдайда ғана олар  ипотека мәні бола алады. Кәсірорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар , көп пәтерлі үйдегі пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш объектілері ипотекасы осындай объектілерді тіркеуді жүзеге асыратын органдарда тіркелуге тиіс.

Қолданылып жүрген заңдарға сәйкес «ипотека» термині негізін жылжымайтын мүлік кепілі деп қана түсінуге болмайды, ипотека әртүрлі мүлік кепілі, оның ішінде жылжитын мүліктер және де мүліктік құқықтар жатады. Кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесе үшінші бір жақтың кепілінде және пайдалануында қалатын кепіл түрі- ол ипотека және бұл кепіл түрі ҚР АК-не сәйкес жіктеледі /13; 167/.

Әр түрлі мүлік ипотека заты бола алады- заттар және кепіл ретінде пайдаланатын мүліктік құқық талаптары (ҚР АК-нің 301 бабы). Анықталған мүлік категориясынан басқа кепілді құқықтық реттелулер ипотека заты болып саналады, яғни кепіл берушінің пайдалануына және билігінде бола алмайтын кепілдің құқықтық реттелуі немесе заң актілерімен ипотекасы шектеулі немесе тиым салынған. Мысалы, ақша қаражаттары ипотека заты бала алмайды, яғни олардың кепілі ақша қаражатын банк депозитіне салғандығы туралы немесе нотариалды кеңселерде тіркелгендігі міндетті заң актілерімен бекітілуі керек. Сондай-ақ, мемлекеттік жер болып табылатын жерді пайдалану құқығы ипотека заты бола алмайды , бұл шарт «Жер туралы» Жарлықтың 44-ші бабында бекітілген.

Жалпы ережелер бойыеша кепілге салынған мүлікті пайдалану барысында алынған бөлінетін жемістерге кепіл құқығы шартта немесе заң актілерінде қарастырылған шарттармен таратылады (ҚР АК –нің 303 бабы). Ипотека кезінде бөлінетін жемістер тек бір жағдайда ғана кепіл заты бола алады, егер заттарды бөлген кезден баста ол үшінші тұлға құқықтың объектісі болмаса. Мысалы, егер саяжай учаскесі жалда болмаса , онда саяжай учаскесінің ипотекасы кезінде алынған пайдаға кепіл құқығын таратуға болмайды.

Мемлекеттік тіркелуге тиісті жылжымайтын мүлік, транспорттық құралдар және ғарыштық объектілер ипотекасы кезінде, осы мүліктердін тіркелуін жүзеге асыратын органдар тіркелуге тиіс. ҚР АК-нің 155 бабына сәйкес жылжымайтын мүлік және жылжымайтын мүліктерге теңестірілген заттар кепілі, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе , олар тіркелгенннен кейін жаслған болып есептеледі.

Егер мүліктік тіркеуді керек ететін мәміле, яғни жылжымайтын мүлік немесе транспорттық құралдар және ғарыштық объектілер кепілі туралы мәміле тиісті нысанда жасалса, бірақ тараптардың бірі оны тіркеуден жалтарса, сот екінше тараптың талап етуімен мәмілені тіркеу туралы шешім шығаруға құқылы. Бұл ретте мәміле сот шешімен сәйкес тіркеледі.

Жылжымайтын мүлік ипотекасының ерекшеліктері «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» және «Жылжымайтын мүліктерге құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлықтарын қабылдағаннан бері, жылжымайтын мүлік ипотекасы жылжымайтын мүлікті реттеуде және олармен мәміле жасауда одан әрі дамуын тапты.

«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлық және басқа да нормативті актілер кәсіпкерлік ортада негізгі орын алды. Олар өндіріс ортасының тұрақтылығын және таратылуын орнатушы фактор болып табылады және рыноктық тұрақтылық орнатудың негізі болады /13; 174/.

«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықта жылжымайтын мүлік ипотекасын реттейтін қатынастар туралы Азаматтық кодекстін нормаларын толықтыра көрсетілген. Аналогиялық ережелер кодекстеде бар. Жылжымайтын мүлік ипотекасы бойынша қатынастарды реттеген кезде Азаматтық кодекстің нормаларына қарсы келген уақытта, «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлық арнайы заң актісі ретінде қолданылады.

«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықтың ерекшелігі, жылжымайтын мүлік жер учаскесі ұғымына мүлік ұғымы қайшы келеді, бұл ұғым Азаматтық кодекс пен «Жер туралы» Жарлықта бар.

«Жер туралы» Жарлықтың 1бабына сәйкес жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқық кепілі ретінде мынаны түсінуге болады, кепіл туралы шарт негізінде кепіл берушінің кепіл мен қамтамасыз етілген міндеттемелерін орындамаса, кепіл ұстаушы шарт негізінде кепілге салынған жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының құнынан заң актілері мен бекітілген өзіне тиесілі кепілді алуға құқылы.

«Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлық пен «сенім білдірілген тұлға» ұғымы енгізілген. Бұл тұлға сот тәртібінен тыс кепілге салынған мүлікті пайдалануды жүзеге асырады. Сенім білдірілген тұлға ипотекалык шартта тараптармен анықталады. Егер ипотекалық шартта сенім білдірген тұлға анықталмаған болса, онда ол кепіл ұстаушы мен белгіленеді. ҚР АК-нің 320 бабына сәйкес кепіл ұстаушының сенім білдірген тұлғаны анықтауы, кепіл берушінің мүдделерін қорғайтын әдіс және ипотекалық шарттқа отырған кезде кепіл берушінің көңілі осыған, яғни сенім білдіруші тұлғаны анықтап алуға бөлінуі керек. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықтың 25бабында осы шарттар бекітілген.

ҚР АК-нің 320 бабында көрсетілген кепіл туралы жалпы нормалардан ипотеканы пайдаланудың соттан тыс жүру процедурасы бөлініп тұрады. Сөйтіп, мүдделерді қорғау және сотқа беру мерзімдері, яғни қуыным беру мерзімдері процессуалдық мерзімдер жаңадан енгізілген.

Кепіл берушінің немесе борышкердің, сондай-ақ кепіл ұстаушының мүдделерін қорғайтын қосымша мерзім енгізілген «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықта қосымша міндетті атқару мерзімі енгізілді, яғни ату туралы хабарламаны бірінші жариялаған кезден бастап, оны өткізу кезіне дейін бір ай өту керек.

Ипотека шартын (1 қосымша) немесе ипотека куәлігін беру шартын құраған әдісінен ипотекалық құқықтық қатынасының құқықтық реттелу жүйесі тәуелді. Бұдан басқа негізге ерекшелігі ол кепіл берушінің кепілге салынған мүлікті иесінен аудару құқығы, ипотека бойынша кепіл ұстаушының құқығын беру ипотека бойынша құқықтарды қайрадан  кепілге алу құқығы, және де негізгі міндеттемені орындау ережесі және ипотеканың тоқтау құқығы. Ипотеканың осындай ерекшеліктері мен айырмашылықтарын құқықтық реттеу кезінде, ипотекалық шарт жасасқанда ипотекалық куәлік берілуі немесе берілмеуі мүмкін. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықтың 12 бабында осыған қатысты шарттар белгіленген.

Ипотеканы ипотекалық куәлік бермей тек қана ипотекалық шартпен жасасқан жағдайда, Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 315 бабында бекітілген ережелерге қатысты кепіл беруші кепіл ұстаушының келісімімен затты иесінен айыру құқығына ие болады. Кепілге салынған мүлікті ақылы немесе тегін иеліктен айыру нәтижесінде не әмбебап құқықты мирасқорлық тәртіп бойынша мүлікке меншік құқығы немесе шаруашылық жүргізу құқығы кепіл берушіден басқа адамға көшкен ретте кепіл құқығы сақталып қалады.

Кепіл берушінің құқықты мирасқоры кепіл берушінің орнын басады және, егер кепіл ұстаушымен келісімде өзгеше белгіленбесе, кепіл берушінің барлық міндеттерін атқарады. Ипотекалық шартқа отырған кезде және ипотека куәлігін Берген кезде немесе ипотекалық куәлікпен ғана ипотеканы құрау кезінде кепіл берушінің ипотека затын иеліктен айыруына жол берілмейді. Берілген норма тегеурінде (императивті), және кепіл берушінің ипотека затын иеліктен айыру туралы мәміле, яғни тарапта жасаған шарт заңсыз./23; 6/

    «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығының 8 – ші бабандағы бекітілген норма, яғни кепілге салынған жылжымайтын мүлікті иеліктен айыру ережесін бұзудың нәтиждесі азаматтық кодексінде бекітілген жалпы нормалардан айырмашылығы бар. Азаматтық кодекс кепілге салынған затты иеліктен айыру тәртібі туралы ережесін бұзған жағдайда кепіл ұстаушының құқығын қорғауды күшейткен. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықтың 8-ші бабының 2-ші тармағына сәйкес мүлікті талап етуге және ақ ниетпен алған кезде оны төлеттіріп алуға кепіл ұстаушының құқығы бар. Ал мүлікті арам ниетпен алған арам ниетті Адам ипотека затының құны негізінде борышкермен бірге міндеттемелерінің орындалуын қамтамасыз етеді. Осыған сәйкес міндетті айта кетер жай мұндай нәтижелер мәмілені ипотекалық шартпен құраған кезде және кепіл затын кепіл беруші кепіл ұстаушының келісімінсіз иеліктен айыруы кезінде, сондай-ақ мәмілеге отырған кезде ипотекалық шарт арқылы ипотекалық куәлікті беру немесе ипотека мәмілесі бойынша ипотекалық куәлік беру және кепіл ұстаушының ипотека затын иеліктен айыру фактісі кезінде байқалады/13; 176/.

    Бақа айырмашылығы ол ипотека бойынша құқықты беру болып саналады «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықтың 9-шы бабына сәйкес ипотекалық шарт бойынша құқықты беру талапқа көну негізінде жүзеге асырылады, яғни ҚР АК- нің 339 – 347 бабтарына сәйкес жүзеге асырылады. Міндеттеме негізінде несие берушіге тиесілі құқықтың (талап етудің) ол мәміле (талап етуді беру) бойынша басқа адамға берілуі; немесе ол құқық заң құжатының негізінде басқа адамға ауыстыруы мүмкін. Несие беруші құқықтарының басқа адамға ауысуы жөнінлегі ережелер регресті талаптарға қолданбайды.

    Несие беруші құқықтарының басқа адамға ауысуы үшін, егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, борышкердің келісімі талап етілмейді. Егер несие беруші құқықтарының басқа адамға ауысқаны жөнінле борышкерге жазбаша түрде хабарланбаса, жаңа несие беруші осыдан туындайтын өзіне қолайсыз салдарға тәуекел етеді. Бұл жағдайда бастапқы несие берушіге міндеттемені орындағаны тиісті несие берушіге орындағаны болып табылады. Міндеттеменің жекеленген түрлері бойынша талап ету құқығын берудің еркшеліктері заң актілерінде белгіленуі мүмкін.

Несие берушінің жеке басымен тығыз байланысты құқытардың, атап айтқанда алимент жөніндегі және азаматтың өміріне немесе денсаулығына келтірілген зиянның орнын толтыру жөніндегі талаптардың басқа адамға ауысуына жол берілмейді.

Егер заң құжаттарында немесе шартта өзгеше көзделмесе, бастапқы несие берушінің құқығы және несие берушіге құқықтың ауысуы кезінде болған көлемді және сондай жағдайларда ауысады. Атап айтқанда, жаңа несие берушіге міндеттемені орындауды қамтамасыз ететін, сондай-ақ басқа да құқықты, соның ішінде алынбаған сыйақыға (мүддеге) құқықты талап етуге байланысты құқықтар ауысады.

Борышкер талаптардың осы адамға ауысқанына дәлелдемелерді өзіне табыс еткенше жаңа несие берушіге міндеттемелерді орындауға құқылы. Талап етуді басқа адамға берген несие беруші оған талап ету құқықтарын куәләндыратын құжаттарды беруге және талапты жүзеге асыру үшін маңызы бар мәмілелерді хабарлауға міндетті.

Борышқор міндеттеме жөніндегі құқықтардың жаңа несие берушіге ауысқаны туралы хабарды алар кезінде бастапқы несие берушіге қоймақшы болған қарсылықтарын жаңа несие берушінің талаптарына қарсы қоюға құқылы.

Міндеттеме жөніндегі несие берушінің құқықтары заң құжаттары және соларда көрсетілген мынадай жағдайларды болуы негізінде:

1. Несие берушінің құқықтарындағы әмбебап құқықты мирасқорлық нәтижесінде;
2. Заң құжаттарында мұндай ауысу мүмкіндігі көзделсе, несие беруші құқықтарының басқа адамға ауысуы туралы сот шешімі бойынша;
3. Міндеттемені оның кепіл болушысы, тапсырушысы немесе осы міндеттеме бойынша борышкер болып табылмайтын кепілге зат берушінің орындалуы нәтижесінде;
4. Сақтандырушы сақтандыратын жағдайдың басталуына жауапты борышкерге несие берушінің құқықтарын алып берген кезде;
5. Заң құжаттарында көзделген өзгеде жағдайларда басқа адамға ауысады.

Шарт бойынша ипотекалық куәлік берілгенде немесе ипотеканы құрған кезде ипотекалық куәлік берілгенде құқықтардың ауысуы «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығының 16-шы бабына сәйкес жүзеге асырылады, ал ипотекалық куәлік бойынша құнды қағазға құқықтардың ауысуы «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығының 15-ші бабының талаптарына көну арқылы жүзеге асырылады.

Құнды қағаздың заңды иесі анықтаудың ерекшеліктері бар. Бұл иесін  құнды қағазға меншік құқығына ие. Құнды қағазбен зат сияқты нақты билік етуден басқа онымен жүзеге асырылатын құқықтар қосымша ауыспалы жазбаларда белгіленуі керек. Ипотекалық куәлік ұстаушы үшін бір жазбаның өзі жеткіліксіз. Жылжымайтын мүлікке құқықтарды міндетті тіркеу және олар мен мәміле жасау заңдарымен (118, 155 АК, сондай-ақ «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау туралы» Жарлығының 2, 3, 23 баптары, «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлықтың 6-шы бабы) талаптарын есептей отыра және де жылжымайтын мүлікке құқықтардың тууы, өзгеруі және тоқтатылуы, олармен мәміле жасау туралы ережелерге сәйкес ипотекалық куәлікке ие болудың заңды шарттарын орындай отырып тіркеуге алынады. Шарттар негізінде жылжымайтын мүлікке зат құқығы – кепіл құқығы көрсетілуі тиіс егер ауысатын жазба және ауысатын, ипотекалық құқықтың ауысуын жазба тіркеуінсіз жасаса, онда жаңа материалды ұстанышыда құнды қағазға меншік құқығы туындайды және оны заңды иесі деп айтуға болмайды. Сондай-ақ жаңа материалды ұстанушыға ипотекалық куәліктен туындайтын құқықтарына және ипотекалық кәулікті келесі біреуге ауыстыру құқығына ие бола алмайды.

Берілген заңды иесіне қатысты бірнеше анықтама тәжірибеде құнды қағаздармен мәміле жасасқанда үлкен орын алады, оның ішінде құнды қағазға меншік құқығының ауысуы кезінде, сондай-ақ ипотекалық куәландыру кепілі кезінде , яғни негізгі міндеті бойынша кепіл құқығы талап етуді білдіреді және ипотекалық мәміле бойынша, яғни кепіл құқығын талап ету кепіл ұстаушының ипотека затын өзіндік қайтара кепілге алу.

Ипотеканы құру әдісіне қатысты ипотекалық және негізгі міндеттемелердің тоқталылу негіздерінің ерекшеліктері және айырмашылықтары бар.

Ипотекалық шарт  ипотекалық куәлік берілмей жасалған болса, онда Азаматтық кодексінің 322 бабында бекітілген кепілді тоқтату туралы жалпы нормаларға сай жүреді. Ипотекалық куәлікті жоғалса және ол бойынша құқығын қайта құруға сот бастарқан жағдайда «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығының 14-ші бабына сәйкес жүзеге асырылады. Ипотека туралы мәміле қарастырған құқықтарды жүзеге асыру кезінде және құнды қағаздарды беру кезінде ипотекалық куәлік иесі кепіл берушіге оны көрсетуге міндет. Кепіл беруші бұл жағдайда орындалуды талап етпеуге құқықылы. Ипотекалық куәлік несие берушінің мәртебесін куәландырады және мәміле бойынша орндалуын талап етеді. Ипотекалық куәлікгі жоғалтқанда және ол бойынша құқықтардың орнын толтыруда сот бас тартқан кезде, шарт бойынша негізгі талаптарға құқықтарда тоқтатылады.

 

3.2.Мүлікті жалдау шарты бойынша азаматтық құқықтық мәмілелер.

 

Ѓимаратты немесе құрлысты жалдау шарты бойынша жалға беруші ғимаратты немесе құрлысты жалға алушының иеленуіне жай пайдалануына беруге міндеттенеді.

Ѓимараттарда адамдар тұру немесе жұмыс істеу мақсатымен тұрақты орналасады, ал құрлыста техникалық мақсатпен уақытша орналасады.

Егер жалдау шартының заты ғимараттар немесе құрлыстар болса, онда жалдау туралы жалпы ережелердің көбі қолданылмайды, өйткені олар арнайы ережелермен ауыстырылады. Айта кететін жай ол тұрғын емес жайларға қатысты арнайы ережелер Кодексте жоқ, сондықтан осы құқықтық қатынасқа жалдау шарты туралы жалпы ережелер толық көлемде қолданылады.

Ѓимаратты немесе құрлысты жалдау шартын реттейтін арнайы ережелер ғимараттар мен құрлыстарды жылжымайтын объектілер негізінде қарастырады: бұл объектілердің ерекше құндылықтары, пайдалану процессіндегі тұтынылмауы, жер мен байланысты және т.б.

Ѓимаратты немесе құрлысты жалдау шартында қойылатын талап, ол осындай шарт бір құжат ретінде жасасу қажет және тараптардың қолдары болу керек. Бұл тараптарды орындамау шарттың жарамсыздығына әкеп соғады. Бір жылдан астам мерзімге жасалған шарттар мемлекеттік тіркеуге жатады.

Айтылып кеткендей ғимараттар және құрлыстар жер мен тығыз байланысты болғандықтан, жылжымайтын мүлік объектілер қатарына жатады. Жалдаушы жағынан бұл объектілерді пайдалану және билік ету оның анықталған құқықтарына ие екендігін көрсетеді және бұл құқықтар ғимарат (құрлыс) орналасқан жер учаскесіне де қатысты болады. Егер жер учаскесі жалға берушінің меншік құқығында болса, онда жалдаушыға ғимарат (құрлыс) орналасқан жер учаскесін беру туралы сұрақта бір кезде шешілуі қажет.Жалдаушы шартқа сәйкес жер учаскесі басқа құқық ретінде жалға берілуі мүмкін.

Егер ғимарат немесе құрлыс орналасқан жер учаскесі жалға берушінің меншік құқығында болмаса жер меншік иесінің келісімінсіз жалдаушыға беріледі, бірақ шарт негізінде жүзеге асырылады, яғни ғимарат меншігінің осындай әрекеті жер учаскесі иесімен жасасқан шартқа немесе заңға қайшы келмесе.

Жалдау қарым-қатынасының тұрақтылығына ереже әсерін тигізеді. Ережеге сәйкес ғимаратты (құрылысты) жалдаушы жер учаскесі бөлігін пайдалану құқығына ие болуды, яғни бұл жер учаскесінде жалға алынған ғимараттар немесе құрлыстар орналасқан болса.

Ѓимаратты немесе құрлыстыжалдау келісім- шартының негізгі шарты жалдау ақысы болып табылады. Тараптармен келісілген жалдау ақысының мөлшері жазбаша түрде көрсетілмеген болса, онда шарт жасалмады деп саналады. Ѓимаратты (құрылысты) жалдау шартына қатысты анықталатын жалдау ақысна пайдаланатын құрылыс орналасқан жер учаскесі төлемі де енуі қажет.

Жалға берушінің міндеттерінің орындалуы жалдау шартынан туындайтын міндеттемелерді орындауға қатысты, яғни ғимараттың жалдаушыға ауысуы негізінде жүреді. Бұл операция тараптардың қолдары қойылған құжат немесе акт негізінде болуы керек.

Мүлікті жалдау туралы жалпы ережелермен салыстырғанда кәсіпорындарды жалға беру құқықтық реттелуге ие. Кодексте азаматтық- құқықтық объектілер негізінде кәсіпорында кәсіпкерлік әрекеті үшін пайдаланылатын мүліктік кешін деп түсіндіріледі. Кәсіпорын құрамына оның кәсібіне арналған барлық мүлік түрі кіреді, яғни жер учаскесі, ғимарат, құрылыс, құрал – жабдықтар талап ету құқығы, қарыздар, және оның өнімдерін жекешелендіретін құқық.

Жалпы кәсіпорынның мүліктік кешені болып жылжымайтын мүлік саналады. Берілген жағдай жалдауға арналған арнайы ережелердің бірқатарын орындау нүктесі болып табылады. Жалдаушыға жұмыс істеп тұрған кәсіпорынды жалға беру ол мүлікті жалға беру ғана емес, жалға берушінің үшінші тұлғаға қатысты құқығы мен міндетінің де ауысуы.

Кәсіпорынды жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыру үшін кәсіпорынды ақы төлеп уақытша иеленуге және кәсіпорынды толығымен біртұтас мүлік кешені ретінде пайдалануға (ҚР АК-нің 119 бабы), оың ішінде құқық иесінің фирмалық атауына және коммерциялық белгісіне, қорғалатын коммерциялық ақпаратқа құқығын, сондай-ақ жалға берушінің басқа тұлғаларға беруге құқығы жоқ құқықтар мен міндеттерді қоспағанда, шартта көзделген басқа да айрықша құқықтағы объектілерді- тауыр белгісін, қызмет көрсету белгісін және т.б. (айрықша құқықтар кешенін) беруге міндеттенеді.

Жалға берушінің тиісті қызметпен айналысуға берілген лицензия негізінде алған құқықтары, егер заң актілерінде өзгеше белгіленбесе, жалға алушыға берілмеуі тиіс. Шарт бойынша берілетін кәсіпорынның құрамына осындай арнаулы рұқсаты (лицензиясы) болмаған жағдайда жалға алушының орындауы мүмкін болмайтын міндеттемелерді еңгізу жалға берушіні кередит берушілер алдындағы тиісті міндеттемелерден босатпайды.

Кәсіпорынның қызметкерлеріне қатысты құқықтар мен міндеттер жалға берушіден жалға алушыға еңбек туралы заң актілерінде көзделген тәртіппен ауысады.

Кәсіпорын құрамына енетін жер учаскелері, ғимарат, құрылыс, құрал – жабдықтар және басқа да негізгі құралдар шарт арқылы жалдаушыға ауысады. Және одан басқа шартта қарастырылған мүліктік құқықтар жалдаушыға ауысады, яғни қоймадағы материалдар, айналымдағы құрал-саймандар, жермен , су ресурстарымен пайдалану құқықтар. Осылырдан басқа жалға беруші қарыздарды талап ететін және оған барлық қарыздарды ауыстыру құқықтарын жалдаушыға бермеуі керек.

Кәсіпорынды жалға беру шартының түрі бойынша тараптардың қолы қойылған бір құжат болуы керек. Кәсіпорынды жалға беру шартының қайсысы болмасын мемлекеттік тіркеуге жатады. Бұл тараптарды бұзған жағдайда шарт жарамсыз болады.

Кәсіпорынды жалдау кезіндегі кредит берушілердің құқықтары:

1. Жалға алушыға борыштарын аударғаны туралы жалға беруші өз кредит берушлерін жалдау шарты жасалғанға дейін жазбаша түрде хабардар етуге міндетті, олар осындай аударумен келіспеген жағдайда хабарлама алған күннен бастап үш айдың ішінде жалға берушіден тиісті міндеттемелерді тоқтатуын немесе мерзімінен бұрын орындауын және залалды өтеуін талап етуге құқылы. Егер көрсетілген мерзімде осы талаптардың ешғайсысы қойылмаса, кредит беруші тиісті борышты жалға алушыға аударуға келісім берді деп танылады.
2. Кәсіпорынды жалға алушыға жалға берушіден міндеттемелерді тоқтатуды немесе мерзімінен бұрын орындауды талап ететін кредит берушілермен есеп айырысу аяқталғаннан кейін ғана берілуі мүмкін.
3. Кәсіпорынды мүлік кешені ретінде жалға бергеннен кейін жалға беруші мен жалға алушы берілген кәсіпорынның құрамына енгізілген, жалға алушыға кередит берушінің келісімінсіз аударылған борыштар бойынша бірдей жауапты болады.

Кәсіпорынды жалдау шарты тараптар қол қойған біріңғай құжат жасау жолымен жазбаша түрде жасалады. Кәсіпорынды жалдау шартының нысанын сақтамау шарттың жарамсыздығына әкеп соғады. Кәсіпорынды жалдау шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және ол осындай тіркелуден өткен кезден бастап жасалған болып есептеледі.

Кәсіпорынды жалға алушыға беру өткізу актісі бойынша жүзеге асырылады. ¤ткізу актісін жасау мен қол қоюға ұсынуды қоса алғанда, кәсіпорынды беруге дайындау, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушінің міндеті болып табылады және соның есебінен жүзеге асырылады.

Кәсіпорынды жалға алушы шарттың бүкіл қолдану мерзімі ішінде, егер шартта өзгеше көзделмесе, ағымдағы және күрделі жөндеуді қоса алғанда, кәсіпорынды тиісті техникалық күйде ұстауға міндетті. Жалға алынған кәсіпорынды пайдалануға байланысты шығындар жалға алушыға жүктеледі.

Жалға алушы жалға берілген кәсіпорын мүлкінің құрамына кіретін материалдық қазыналарды, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, жалға берушінің келісімінсіз сатуға, айырбастауға, уақытша пайдалануға не қарыз етіп беруге оларды қосалқы жалға өткізуге және шарт бойынша осындай құндылықтарды өз құқықтары мен міндеттерін басқа тұлғаға беруге құқылы, мұндай жағдайда бұл кәсіпорынның құнын кемітуге әкеп соқпауы және жалдау шартының басқа ережелерін бұзбауы керек.

Жалға алушының жалға алынған кәсіпорынға өзгерістер мен жақсартулар енгізуге құқығы бар. Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, жалға алушы жалға берушінің келісімінсіз жалға алынған мүлік кешенінің құрамына оның құнын арттыратын өзгерістер енгізуге, оны қайта құруға, кеңейтуге, техникамен қайта жабдықтандыруға құқылы. Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, кәсіпорынды жалдаушы жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту құнының, мұндай жақсартуға берушінің рұқсат етуіне қарамастан, өтемін алуға құқылы. Жалға беруші жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту құнын өтеу міндетінен, егер ол жалға алушының осы жақсартуға шыққан шығынының жалға алынған мүлік құнынан оның пайдаланылу қасиетін жақсарту мөлшеріне сәйкес келмейтіндей екенін немесе мұндай жақсартуды жүзеге асыру кезінде адалдық пен ақылға сыйымдылық принциптерінің бұзылғандығын дәлелдесе, сот арқылы босатылуы мүмкін.

Кәсіпорынды жалдау шарты тоқтатылған жағдайда кәсіпорын тұтастай мүлік кешені ретінде жалға берушіге қайтарылуы тиіс. Өткізу актісін жасауды және оны қол қоюға табыс етуді қоса алғанда, кәсіпорынды жалға берушіге беруге дайындау, бұл жағдайда жалға алушының міндеті болып табылады және соның есебінен жүзеге асырылады.

Пәтерлерді (үйларді) немесе бөлмелерді жалға беру қазіргі кезде меншік иелеріне кіріс әкелетін қайнар көздердің біріне айналды. Көбінесе тұрғын жайды, оның көптігінен жалға бермейді, ол әкелетін кіріске қатысты жалға береді.

Тұрғын жайды жалға беру шарты – ол жалдаушының пайдалануына немесе билік етуіне тұрақты немесе уақытша құқықтарды жалға берушінің беруі.

‡йді жалға беру жалдау келісім-шартының шарттарымен жүзеге асырылады. Тұрғын жайды жалдау шарты нотариалды куәландыруды және мемлекеттік тіркеуді талап етпейді, бірақ та шарт жазбаша нысанда болу қажет. /18; 56/, /24; 63/

Алайда, тұрғын жай меншік иесінің мүддесін қорғау үшін, тараптар шартты нотариалды куәландырғанын қажет етулері мүмкін. Бұл куәландыру меншік иесінің мүдделерін қорғайды, яғни келісім- шарт бойынша көзделген шарттардың орындалуын қамтамасыз етеді.

Тұрғын жайды жалдау шартында қандай шарттар болуы қажет?

Төлқұжаттан басқа шарт объектілерін детальді түрде суреттеу қажет. Тұрғын жайды жалдау шартының объектісі тұрақты өмір сүруге жарайтын, бөлінген тұрғын жайлар болып табылады, яғни: пәтерлер, үйлер, пәтер бөлігі немесе тұрғын үй бөлігі.

Жалданған тұрғын жайда тұру жағдайы (мерзімі, жалға алынған үшін төлемақы мөлшері, т.б.) ҚР-ның 1997жыдың 16 сәуіріндегі «Тұрғын үй құқықтары туралы» №94-1 Заңына сәйкес жүреді және жалдаушы мен жалға берушінің арасындағы шарт негізінде құрылады.

Шартта тұрғын жайды жалға беру мерзімі көрсетіледі. Жалға беру  мерзімі көрсетілмеген шартты жалға беруші тоқтатуға құқылы, бірақ та ол жалдаушыны бұл шешімі жөнінде үш ай мерзімінен бұрын хабардар етуі қажет. Шартты бұзған немесе тоқтатқан жағдайда жалдаушы тұрғын жайды дер кезде босатуы керек.

Тұрғын жайды жалдау шартында жалдау ақысының мөлшері көзделуге тиіс. Егер тұрғын үйді жалдау ақысының максималды мөлшері заңмен белгіленсе, онда тараптардың шартқа отырған кезде жалдау ақысы бұл мөлшерден асып кетпеуі қажет. Тұрғын жай үшін ақыны жалдаушы шартпен анықталған мерзімде төлеп отыруы керек, ал егер шартта көзделмесе, онда әр айдың онына дейін төлеп отыруға тиіс.

Тұрғын жайды жалдау шарты бойынша жалдаушылар тек жеке тұлғалар бола алады. Шартта жалдаушы мен бірге тұрғылықты тұратын азаматтарды да көрсетуі керек. Шартта мұндай көрсетулер болмаса, «Тұрғын үй құқықтары туралы» Заңының 25 бабына сәйкес азаматтарды көшіріп алу жүзеге асырылады. Бұл азаматтарды көшіру тұрғын жай нормасы туралы заңды сақтаумен орындалады.

Осы аталған жағдайлардың барлығы жасалған шарт пен оның орындалуының  құқықтық  кепілі болады. Шартқа отырар кезге дейін, ереже бойынша, меншік иесі өз еркін білдіреді. Бірақта нәтижесінде оның еріктері түбегейлі өзгеруі мүмкін. Мысалы, егер шартта жалдаушы үшін пәтерді қосымша жалдауға шектеу қойылмаса, онда жалдаушы пәтерді өзі жалдаған бағадан үлкен мөлшерде қосымша жалдай алады.

Бұл шартта тараптар үшін негізгі сұрақ – төлем мөлшері болып табылады. Мемлекетіміздің әр қаласында пәтерді (үйді) жалдау үшін төленетін ақша мөлшері әр басқа, заңмен белгіленген нақты бір баға жоқ. Төлем мөлшері пәтердің жалпы көлемінің м2-не, тұрғын жайдын орналасу орнына, пәтердің қал – ауқатына, қабатына, мөлтек экологиясына, транспорттық қатынасына және т.б. байланысты болады.

Төлемақы мөлшерін анықтағаннан кейін, екі тарапты да оған салынатын салық мөлшерін анықтау сұрақтары қобалжытады. Салық салу мөлшерін төмендету үшін тараптар жалдау шартында төмен бағаны көрсетеді, алайда өздері ол бағадан көп мөлшердегі құнына келіседі. Бірақта, осындай шарт жалға беруші өзін — өзі алдаған жағдайға ұшыратады. Жалдаушы шартта белгіленген төлем мөлшерін төлегісі келеді, ал жалға беруші көрсетілген соманы ұлғайтуға құқығы жоқ.

Тұрғын жай үшін ай сайын төлем төленіп тұрса да, меншік иесі анықталған қаражаттық қорғанысқа ие болуы керек, яғни жалдаушы көшіп кеткеннен кейін телефон арқылы халықаралық сөйлескендер үшін қарыздары болуы , жићаздардың жетіспеуі, теле- және радиоаппаратуралардың, және басқа да үй шаруашылығына қажетті құрал – жабдықтардың жетіспеуі, пәтердің жабдықталған жағдайының бұзылғаны байқалуы мүмкін. Қаражаттық қорғаныс мөлшері тұрғын жайды жалдау шартында көрсетілуі тиіс және шартқа отырған кезде берілуі керек. Жалдаушының шартты ақ ниетпен орындаған кезінде жалға беруші шарттағы белгіленген «қаражаттық қорғанысты» қайтарып беруі қажет.

Тұрғын жайды жалдаған кезде төлем ақысы ақша мен ғана емес басқа түрде де болуы мүмкін. Шарттағы төлем мөлшерін анықтаған кезде жалдаушының коммуналдық төлемдер үшін төлейтін ақша мөлшерін, пәтерді жићазбен қамтамасыздандыруын және тағы басқа пәтерге қатысты шығындар мөлшерін де көрсету керек.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қорытынды.

 

Осы жылжымайтын мүліктерге құқықты мемлекеттік тіркеуге қатысты дипломдық жұмысамды қорытындылай келе мынадай шешімдерге келдім.

Мемлекеттегі айқын ситуацияны сипаттау артық болады деп ойлаймын. Мемлекетіміз экономика жағдайынан, құқықтық проблемалардан, әлеуметтік қатынастардан өтіп жатқаны бірінші жыл емес. Бүгінгі қоғамның құрылу моделінің өзі, экономика және құқық жүйесінің тығыз байланыстылығын дәлелдейді.

Мүлік және оларды құқықтық реттелуі аумағындағы мемлекеттік саясаттың стратегиялық мақсаты, қоғам мен азаматтардың жылжымайтын мүлікті қолдану және дамытуды тиімді пайдалануға қатысты талаптарын қанағаттандыру жағдайын қамтамасыз ету және осы мүдделерді құқықтық қорғау болып табылады.

Осы тақырыпты зерттей келе, мен осындай ұсыныстар енгізілгенін қалаймын:

1. Мемлекеттік саясатты жүзеге асырудың негізгі нәтижелері келесілер болуы керек.

— азаматтық айналымға жерді және басқа да жылжымайтын мүлікті тарту;

— жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік қорғауды қамтамасыз ету және құқықтық қатынас субъектілерінің мүдделерінің балансын қамтамасыз ету;

— ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылуы және дамуы;

— жылжымайтын мүлік рыногының құқықтық реттеу жүйесінің тиімді жұмыс істеді.

2. Жылжымайтын мүлік объектілерінің азаматтық айналымдағы құқықтық мүмкіншілігін қамтамасыз ету және мемлекеттік немесе муниципиалды жерде орналасқан құрылысты сатып алған кездегі сатып алушының құқығын қорғау қажет, ол былайша жүзеге асады:

• Сату (басқа да кепілді иеліктен айыру) актісінің алдында қатысушының меншігіне құрлысты, мекемені, өнеркәсіпті алу үшін құқықты іске асыру туралы сатушыға (сыйға берушіге, мүлікті иеліктен айыратын тұлғаға, кепіл берушіге) заңды талаптар;
• Жылжымайтын мүлік объектілеріне құқықты қамтамасыз ету және бекіту жүйесінің құрылуы мына жолмен жүзеге асырылсын;
• Біртұтас есепке алуды заң негізінде бекіту және осыған жер учаскесін, оларда орналасқан жылжымайтын мүлік объектілерін есепке алу да енеді.

 

3. Кадастрлік есепке алуға байланысты азаматтар мен кадастрлік органның құқықтары мен міндеттерін жазып қою керек және жылжымайтын мүлік қамтамасыз ету қажет.
4. Муниципалды білім беру аумағындағы жылжымайтын мүлік объектілерін біртұтас кадастрлік есепке алуды бір орган жүзеге асырғаны дұрыс. Бұл орган жер учаскесін, құрлысты, мекемені жіне басқа да жылжымайтын мүлік объектілерін (орман, су объектілері, құнарлы учаскелер жіне басқалары) есепке алуды жүзеге асыруы тиіс.
5. Біртұтас мемлекеттік құқықтық реестерінің жазуына сену, жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеудің сенімділік кепілін қамтамасыз ету.

6.Жылжымайтын мүлікті пайдалану және дамыту құқығының барлығын анықтау.

7. Жылжымайтын мүлік меншік иелерінің меншікті пайдалану және құрлысты өзгерту құқығын көпшілікке танымал және ерікті өзгеруін қорғап, оны бекіту керек. Аппараттық сол кезде шешілген емес, заңдылық актілерімен алдын-ала анықталған жер учаскесімен иемдену ережелері алдын-ала белгілі болғаны керегі жоқ. Олар учаскелерді қолдану және пайдалану кезінде толық бақылау ережелерін қанша болса да жиі өзгертуіне толық бақылауды орнатқысы келеді.
8. Жылжымайтын мүлік туралы азаматтық заңды жетілдіру керек. 9.Жылжитын мүліктен жылжымайтын мүлік туралы біртұтас азаматтық заң құру қажет.
9. Азаматтық заң нормаларының жылжымайтын мүлік туралы сұрақтарына қайшы келетін жайларды шығарып, жер заңнамасына өзгеріс енгізілуі тиіс.
10. Жылжымайтын мүлік элементінің негізгісі ретінде жер учаскесіне қатысты қолданып жүрген заңнамаға өзгерістер енгізіп, жаңа заң жобасын дайындау, ал оның құрылыстық өзгерістері – жер учаскелерін жақсару сияқты болуы дұрыс.
11. Шектеулі заттың құқық категориясын қоса алғанда (соның ішінде, басқа тұлғаның учаскеде құрлыс салу меншік құқығы, сервитуттар), жаңа құқықтық түсініктерді енгізу және оларды анықтау қажет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қолданылған әдебиеттер.

 

1. Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права. М., «Бек», 1994, стр.21
2. В.А.Ойгензихт. Воля и волеизъявление. Душанбе, «Дониш», 1983г.,стр.88
3. Е.А.Суханов. Гражденское право в 2-х томах. Том 1., М., «Бек», 1994, стр.63
4. О.А.Красавчиков. Советское гражданское право. М., «Спарк», 1995, стр. 73
5. В.П. Грибанов. Сроки в гражданском праве. М., 1967, стр.27
6. Чубаков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права//Государство и право . 1995г. №9.
7. Постановление Правительства от 4 декабря 2001 года №1560 «О концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан» Казахстанская правда №18 стр.2.
8. Жылжымайтын мүлікті тіркеуде кедергі жоқ.// Заң газеті, 2004ж., 30сәуір, №34, 1 бет.
9. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения// Адвокат. 1999г. №9
10. Л.Д. Хамзин. // Казахстанская правда №34 2002год
11. Как считается моральны вред// Казахстанская правда № 34. 2002 ж.
12. Васенин А.П. Залог- как способ обеспечения объязательств // Алматы, Адилет / В сб «Комментарии гражданского законадательство», том 3 с.149, 1996 – 1997гг.
13. Кравченко А.И. Законодательство об ипотеке// Алматы , Адилет/ В сб. «Комментарии гражденского законодательства», том3, с. 167, 1996-1997 г.г.
14. Головин Ю. Земля – как предмет залога. // Рос. Юстиция. 1997. №2.
15. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997. №9.
16. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1997. № 7.
17. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.
18. Бобряшова О. Способы обеспечения обязательств//Алматы/ «Предприниматель и право», 1996, № 4, с. 5-7.
19. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник // Отв. Ред. Г.В. Чебуков. – М.: Нов. Юрист, 1998.
20. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.
21. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. – М. 1999.
22. Осипов Е.Б. Некоторые аспекты залоговых правоотношений//Алматы, Адилет/ В сб. «Комментарии гражданского законодательства», том 1-3, 1996-1997 г.г.
23. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. №2.
24. Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М. 1997.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қосымшалар№ 1

 

Мүлік жалдау шарты.

 

____________ қаласы                                           «__» _________ 200_ ж.

Бір тараптан ________ негізінде әрекет ететін, әрі қарай «Жалға беруші»

                     (жарғы, қағида)

деп аталады. _________________ өкілі ______________________________

                          (жалға беруші мекеменің атауы)                               (қызметі, тегі, аты-жөні)

және екінші тараптан __________ негізінде әрекет ететін, әрі қарай

                                       (жарғы қағида)

«Жалға алушы» деп аталады. ______________________________________

                                                   (ж.а.м.а.)                (қызметі, тегі, аты-жөні)

төмендегілер туралы осы шартқа қол қойды:

1. Шарт нысаны және басқа жалпы ережелер.
   • Осы шартқа сай жалға беруші жалға алушыға төмендегі мүлікті ________ төлемақысына уақытша иеленуге және пайдалануға береді.
   • Мүлік мына ___________ мерзімге, мына ___________  мақсатқа _____ беріледі.
   • Төлемақының көлемі _______құрайды және жылына тек бір реет қана өзгертіледі.
   • Тараптар төлемақыны төлеудің төмендегідей тәртібі, талаптары және мерзімдері туралы келісті: ________________
   • Осы шартқа сай жалға берілген мүлікті пайдалану нәтижесінде алынған өнім мен пайда оның меншігі болып есептеледі.

 

1. II. Тараптардың міндеттері.

2.1. Жалға беруші

а) Жалға алушыға мүлікті осы шарт талаптарына сай күйде беру; ә)мүлікті керек- жарақаттары мен және оған қатысты құжаттармен жалға беруге;

б) жалға берілетін мүліктің кемшіліктері бар болған жағдайда, ол туралы айтуға;

в) Жалға алушыға жалға берілген мүлікке үшінші тұлғаның құқықтары туралы алдын- ала хабарлауға;

г) мына _____________ мерзім ішінде өз қаржысына жалға берілетін мүлікті толық жөндеуден өткізуге міндеттенеді.

2.2. Жалға беруші

а) Жалға алушы жалдау ақысын төлеу мерзімін біршама бұзған жағдайда, одан жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етуге құқылы. Мұндайда Жалға беруші Жалға алушыдан қатарынан екі мерзімнен артық жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етуге құқығы жоқ.

ә)егер Жалға алушы мүлікті шарт талаптарына және мақсатына сай пайдаланбаса, онда осы шартты бұзуды және шығындарды өтеуді талап етуге құқылы.

2.3. Жалға алушы

а) жалдау ақысын уақытылы төлеуге;

ә) жалға алынған мүлікті мақсатына сай пайдаланылуға;

б) жалға алынған мүліктің қалыпты жағдайын сақтау;

в) жалға алынған мүлікті жеңіл жөндеуден өткізуге және оны ұстау шығындарын төлеп отыруға;

г) Жалға берушіге жалға алынған мүліктің кәдімгі тозуын есепке алғанда, оны сол алған қалпында қайтаруға міндеттенеді.

2.4. Жалға алушы

а) мүліктің күй-қалпы немесе оны қолдану талаптары Жалға алушының жауапкершілігінен тыс жағдайлар салдарынан біршама нашарлаған жағдайда жалдау ақысының төмендетілуін талап етуге;

ә) Жалға берушінің келісімісен жалға алынған мүлікті қосалқы жалдауға беруге және жалдау шарты бойынша өзінің міндеттерімен құқықтарын басқа тұлғаға беруге, жалға алынған мүлікті тегін пайдалануға беруге, сонымен қатар жалдау құқықтарын кепілдікке беруге және оларды шаруашылық серіктестері мен қоғамдарының жарғылық қорына үлес немесе өндіріс кооперативтерінің үлес жарнасы ретінде салуға құқылы.

 

III. Осы шартты мерзімінен бұрын бұзу.

3.1. Жалға берушінің талабы бойынша Жалға алушы

а) мүлікті осы шарт талаптарын немесе мақсатқа сай пайдалану талаптарын біршама бұзып пайдаланған;

ә) мүліктің қалыпты күйін нашарлатқан;

б) жалдау ақыса шартта белгіленген мерзім бойынша қатарынан екі мерзімге төленбеген жағдайларды, осы шарт сот арқылы мерзімінен бұрын тоқтатылуы мүмкін.

3.2. Жалға беруші Жалға алушыға өз міндеттерін белгілі мерзім ішінде орындауы керектігі туралы жазбаша хабарланғаннан кейін ғана осы шарттаң мерзімінен бұрын тоқтатылуын талап етуге құқылы.

3.3. Жалға алушының талабы бойынша

а) Жалға беруші мүлікті пайдалануға бермеген немесе мүлікті шарт талаптарына және мақсатына сай пайдалануда кедергілер келтірген,

ә) Жалға алушыға жалға берілген мүліктің Жалға беруші шарт жасау кезінде айтпаған, Жалға алушы бұрын білмеген, шарт жасау кезіндегі тексеру мен байқауда Жалға алушы назарынан тыс қалуы керек болған кемшіліктері табылған;

б) Жалға алушы осы шартта белгіленген мерзім ішінде мүлікті толық жондеуден өткізу міндетін орындамағын;

в) Жалға алушының жауапкершілігінен тыс жағдайлар салдарынан мүлік қолдануға жарамай қалған жағдайларда осы шарт сот арқылы мерзімінен бұрын тоқтатылуы мүмкін.

 

1. IV. Жалға алынған мүліктің жақсаттылуы.

4.1. Жалға алынған мүлікке Жалға алушы жасаған жекелеген жақсартулар оның меншігі болып саналады.

4.2. Жалға алушы Жалға берушінің келісімімен өз қаржысына жалға алынған мүлікке зиян келтірмей, жақсартулар жүргізген жағдайда, осы шарт тоқтатылғаннан кейін осы жақсартулар құнын қайтаруды талап етуге құқылы.

 

1. V. Жалға берушінің жалға берілген мүліктің кемшіліктеріне жауапкершілігі.

5.1. Жалға беруші жалға берілген мүліктің пайдаланулуына толық немесе жартылай кедергі келтіретін кемшіліктері үшін тіпті жалдыу шартын жасау кезінде олар туралы білмеген жағдайда да, жауап береді.

         Мұндай кемшіліктер табылған жағдайда Жалға алушы өз қалауы бойынша

— Жалға берушіден бұл кемшіліктерді тегін жоюын немесе жалдау ақысын мөлшерлес деңгейде азайтуын немесе мүлік кемшіліктерін жою шығындарын өтеуін талап етуге;

-Жалға берушіге алдын ала хабарлап, жалдау ақысынан кемшіліктерді жоюға кеткен соманы ұстап қалуға;

— шарттың мерзімінен бұрын тоқтатылуын талап етуге құқылы.

5.2. Жалға алушының немесе оның кемшіліктерді Жалға берушінің есебінен жою туралы талаптарынан хабардар болған Жалға беруші Жалға алушыға берілген мүлікті тез арады лайықты қалыптағы осындай мүлікпен ауыстырады немесе мүлік кемшіліктерін тегін жояды.

5.3. Егер Жалға алушы талаптарының орындалуы және жалдау ақысынан кемшіліктерді жою үшін ұсталып қалған сома Жалға алушының тартқан шығындарының орындарын толтырмаса, онда ол шығынның ттолмаған бөлігін төлеуді талап етуге құқылы.

5.4. Осы шарттың 5.1.- 5.3. тармақшаларында көзделген дағдайлармен қатар, Тараптар ҚР азаматтық заңына сай жауапкершілік тартады.

 

1. VI. Соңғы ережелер.

6.1.Осы шарт қол қойған сәттен бастап күшіне енеді оның _________ данасы жасалған.

6.2. ¤з міндеттерін лайықты деңгейде орындайтын Жалға алушы осы шарт мерзімі аяқталғаннан кейін (1.2. тармақшалар) басқа тұлғалармен бірдей талаптар қойылған жағдайда, жаңа мерзімге шарт жасауда басқалардың алдында басым құқыққа ие болады. Жалға алушы осындай шартты мына  ___________ мерзімге жасасу туралы тілегін Жалға берушіге алдын ала жазбаша хабарлауға міндетті.

 

Тараптардың мекен- жайлары мен банк реквизиттері:

Жалға беруші : ________________             Жалға алушы:________________ _____________________________                ___________________________

Қолы:________________________               Қолы:______________________

Мөр.                                                                 Мөр.

 

Қосымша № 2

 

Мекеме, құрылыс, үйлер кепілі туралы Келісім- шарт (ипотека)

 

 

қ. ______________  «_____»_________________  200___ж.

Кепіл беруші:                                                  ______________  , тұлға ретінде ______________ , бір жағынан Жарғы негізінде әрекет ететін және Кеіл ұстаушы: __________________ тұлға ретінде _________________________  , бір жағынан Жарғы негізінде әрекет ететін Берілген шартқа келесілерге негізделген:

1. Шарт пәні

Берілген Шартқа сәйкес Кепіл беруші өз міндеттерін орындамаған жағдайда шарттың 2.1. тармақшасына сәйкес кепілге салынған мүлік негізінде Кепіл ұстаушы өз құқықтарын қамтамасыз ете алады.

1. Ипотекамен қамтамасыздандырылған міндеттемелер
2. Берілген шарт бойынша қамтамасыз етілген міндеттемелердің туындау негіздері: шарт №___ «____» __________200___ ж.

Шарт негізінде Кепіл беруші болып______________________________

Шарт негізінде Кепіл алушы болып _____________________________

Негізгі шарт пәні болып__________________________________

Берілген Шартпен қамтамасыз етілген Кепіл беруші өз міндеттерін орындау мерзімдері____________________________

1. Ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемелердің мөлшері

Ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемелердің құрамы:

1. ________________________________________________.
2. ________________________________________________.
3. Барлығы:________________________________________.
4. Ипотека пәні
5. Ипотека пәні болып________________ (жылжымайтын мүлік объектісі)
6. Жылжымайтын мүлік объектісі мына мекен- жайда:___________________________
7. Жылжымайтын мүлік мінездемесі:___________________________

Берілген Шарт бойынша келісілген объект құны ______________  тенгені құрайды.

1. Жоғарыда көрсетілген жылжымайтын мүлік Кепіл беруші құқығында______________ .
2. Кепіл берушінің құқықтары мен міндеттері.
3. Жылжымайтын мүлік объектісінің ипотекасы Кепіл ұстаушыға тапсыруынсыз орнатылады.
4. Кепіл беруші кепілге салынған мүлікті пайдалануға және ьилік етуге құқылы, бірақ Берілген Шартта көрсетілген мерзімөтпегенше Кепіл ұстаушының келісімінсіз иеліктен айыруға құқығы жоқ.
5. Кепіл ұстаушы кепілге салынған мүліктің бұзылмауын, жойылмауын қамтамасыз етуге міндетті.
   • Кепіл беруші Кепіл ұстаушының жылжымайтын мүлік объектісі тұрған мекен-жайға барып кепілге салынған мүлікті көруін қамтамасыз етуге міндетті.
   • Кепілге салынған жылжымайтын мүлік объектісінің келесі кепілі_____________________ (рұқсат етіледі, Кепіл ұстаушының келісімімен рұқсат етіледі, рұқсат етілмейді).
   • Келесі жағдайларды Кепіл беруші ипотеканы сақтандыруғы (сақтандырмауға) міндетті.
6. Кепіл ұстаушы құқықтары

Кепіл ұстаушы _________________ мерзім ішінде жылжымайтын мүлік объектісінің орналасқан жеріне барып тексеру жүргізуге құқылы.

1. Басқа жағдайлар.

Берілген шартпен көзделмеген жағдайда тараптар азаматтық заңға сүйенеді.

Берілген Шарт екі данады жасалады және әр тарапқа бір – бір данасынан беріледі.

Заңды мекен- жайлары, банктік реквизиттері және тараптардың қолдары.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қосымша №3

 

Кәсіпорынды жалдау шарты

 

 

________________ қаласы                            «___» _______________ 200 ___ ж.

Бір тараптан ____________ негізінде әрекет ететін, әрі қарай “Жалға беруші”

                     (жарғы, қағида)                                                                                                               деп аталатын ___________________ өкілі ______________________ және

                                (жалға беруші мекеменің атауы)                       (қызметі, тегі, аты-жөні)

екінші тараптан ___________________ негізінде әрекет ететін, әрі қарай

                                   (жарғы, қағида)

“Жалға алушы” деп аталатын _____________________

                                                      (жалға алушы мекеменің атауы)

өкілі_________________________ төмендегілер туралы осы шартқа қол

        ( қызметі, тегі, аты- жөні)

қойды:

 

I Шарт нысанасы және басқа да жалпы ережелер

1.1.Осы шартқа сай кәсіпорын жалға тұтастай мүліктік кешен ретінде кәсіпкерлік әрекетті жүзеге асыру үшін беріледі.

1.2.Көрсетілген мүліктік кешен құрамыгда жалға беруші осы шарттың №____ қосымшаларында белгіленген тәртіп, талап шеңберінде ақылы түрде Жалға алушының уақытша иелігінде және пайдалануына:

         жер учаскесін;

         ғимаратты;

         құрылысты;

         жабдықтар мен кәсіпорын құрамына кіретін басқа да негізгі құралдарды;

         шикізат, отын, материалдар және өзге де айналымдық құралдарды;

         жер, су және басқа да табиғи ресурстарды, ғимараттар, құрылыстар мен жабдықтарды пайдалану құқықтары және Жалға берушінің кәсіпорынға байланысты мүліктік құқықтары;

         кәсіпорынның жеке іс- әрекетін белгілейтін құқықтарды және басқа да ерекше құқықтарды белгілеуге, сонымен қатар кәсіпорынға қатысты қарыздарды оған аударуға міндеттенеді.

 

II Осы шарт бойынша Тараптар міндеттері

2.1.Жалға беруші

а) өз қаржысына өткізу актісін жасап, кәсіпорынды беруге дайындауға;

ә) Жалға берушінің уақытша иелігіне және пайдалануына мүліктік кешенді осы шарттың 1.2 тармақшасында белгіленген құрамында, төмендегідей __________  мерзім ішінде өткізу актісі бойынша беруге міндеттенеді.

2.2.Жалға алушы

а) жалдау ақысын уақытылы төлеп отыруға ;

ә) осы шарттың бүкіл мерзімі барысында кәсіпорынның лайықты техникалық күйін сақтауға ( оның ішінде жеңіл және толық жөндеу жұмыстары да кіреді);

б) жалға алынған кәсіпорында пайдалану шығындарын, сонымен қатар жалға алынған мүлікті сақтандыру төлемін төлеуге;

в) өткізу актісін жасап, қол қоюға ұсына отырып, кәсіпорынды Жалға берушіге беруге дайындауға;

г) осы шарт тоқтатылған жағдайда Қазақстан Республикасының 573, 574 және 576-баптарында көзделген ережелерге сай жалға алынған мүліктік кешенді Жалға берушіге қайтаруға міндеттенеді.

 2.3.Жалға алушы

а) кәсіпорын құнын кемітпеген және шарттың басқа қағидаларын бұзбаған жағдайда (бұл қағида жер және басқа да табиға ресурстарға қолданылмайды), жалға алынған кәсіпорын мүліктің құрамына кіретін материалды құндылықтарды сатуға, айырбастауға, уақытша пайдалануға немесе қарызға беруге, қосалқы жалға беруге, осындай құндылықтарға байланысты осы шарт бойынша өзінің міндеттері мен құқықтарын басқа тұлғаға беруге;

ә) жалға алынған мүліктік кешен құрамына өзгертулер енгізуге, қайта жөндеуден өткізуге, кеңейтуге, оның құнын арттыратын техникалық жаңғыртулар жасауға құқылы.

 

III. Жалға алынған кәсіпорынға Жалға алушының жақсартуларенгізуі

3.1.Жалға алушы Жалға беруші келісімінен тәуелсіз жалға алынған мүліктен бөлінбес жақсартуларының құнын өтеуді талап етуге құқылы.

• Жалға беруші жалға алынған мүлікті жақсарту құнын өтеу міндетінен, егер ол Жалға алушының осы жақсартуға шыққан шығысының жалға алынған мүлік құнынан оның пайдалану қасиетін жақсарту мөлшеріне сәйкес келмейтіндей екенін немесе мұндай жақсартуларды жүзеге асыру кезінде адалдық пен ақылға сыйымдылық принциптерінің бұзылғандағын дәлелдесе, сот арқылы босатылуы мүмкін.

 

1. Осы шартта істің жарамсыздығының залалдары, шартты өзгерту және бұзу туралы ережелерді қолдану

АК-тің шарт бойынша бір немесе екі тараптан алынған мүлікті қайтаруды мәжбүр ету көзделген істің жарамсыздығының залалдары, шартты өзгерту және бұзу туралы ережелері, егер мұндай залалдар Жалға беруші және Жалға алушы несиешілерінің, басқа тұлғалардың заңмен қорғалатын мүдделері мен құқықтарын бұзбаса және қоғамдық мүдделерге қайшы келмесе, осы шартта қолданылады.

 

1. Тараптар жауапкершілігі, соңғы ережелер.

5.1.Осы шарт бойынша Тараптар өз міндеттерін орындамағандары немесе лайықта орындамағандыры үшін шартта реттелмеген, бірақ соған байланысты туындайтын барлық басқа жағдайларда Қазақстан Республикасының азаматтық заңына сай жауапкершілікке тартылады.

5.2.Шарттың  2 данасы жасалған.