Дипломная работа: Экономическая оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан

          МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

 

КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ АЛЬ-ФАРАБИ

 

Кафедра Учёт и аудит

 

 

 

 

 

 

 ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

 

Экономическая оценка земельных ресурсов в Республике Казахстан

 

 

 

 

 

 

Научный руководитель                                                                   

профессор А.К. Бейсембаева              

 

 

 

 

Допускается к защите                                                                                                

Зав. Кафедрой «У и А»     

 к.э.н., доцент                                                                                         Е.Т. Тулегенов                                          

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Алматы, 2006 г.

ПЛАН

дипломной работы студента, выпускного курса, очного отделения специальности «Оценка по областям и отраслям применения» 

.

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3

 

Глава 1.Теоретические основы экономической оценки земельных ресурсов…………………………………………………………………5

1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов Республике Казахстан……………………………………….…………5

1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость экономической оценки…………………………….…………………..15

1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан…………………………………………………19

 

Глава 2. Методы оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан ………..26

2.1. Сравнительный подход к оценке земельных ресурсов…………..…26

2.2. Доходный подход к оценке земельных ресурсов.……………………38

2.3. Затратный подход к оценке земельных ресурсов……………..….…44

2.4. Особенности оценки земельных ресурсов…………………………..51

 

Глава 3. Экономическая оценка земельных ресурсов……………………………58

3.1. Расчёт стоимости земельных участков затратным подходом и методом капитализации земельной ренты……………………….….58

3.2. Оценка земель отнесённых под жилую застройку методом изъятия…………………………………………………………………62

3.3. Современное состояние экономической оценки земли, проблемы и практические предложения по совершенствованию оценочной практики……………………………………………………………….65

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..69

 

Список использованной литературы ..……………………………………………71

 

Приложение…………………………………………………………………………73

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Земля – не только богатство страны, ее основной природный ресурс, но и место проживания граждан, важнейший фактор производства, такой же, как и труд, капитал и предпринимательский интерес. Многие века люди, ценою своих жизней, отстаивали свою землю и свободу, ибо право на землю ассоциировалось и ассоциируется в умах людей с правом на свободу.

Ведь вольный человек на своей земле, волен, делать всё, что захочет.

Право на землю, пусть даже на маленький участок, делает человека хозяином на своей земле.

Поэтому земля это не только средство производства, но и общественное достояние, являющееся собственностью каждого человека.

Однако свойств земли настолько много, что их многообразие откладывает отпечаток на саму землю. Поэтому земля не только средство производства, но и особый вид товара, чей оборот в системе экономических отношений хоть и не повседневен, но зато постоянен, и, несомненно, важен для развития всего товарного производства в условиях рынка.

И для более эффективного использования земли, нам необходимо знание об экономической ценности этого вида ресурса, товара, предмета национального достояния.

Для того, чтобы земельные ресурсы не продавались за бесценок, для того, чтобы земля действительно обрела свою экономическую ценность, для того, чтобы она выполняла функции экономического рычага, необходима экономическая оценка земельных ресурсов. Так как только специфические оценочные методы определения стоимости земли могут выявить экономический потенциал земли.

Этим и объясняется актуальность данной темы. Экономике необходимы мощные стимулы развития, одним из них может стать экономическая ценность земли, участвующая своей стоимостью в приращении капитала. Экономическая оценка может предоставить исчерпывающий ответ на вопрос о стоимости земли, её экономического потенциала.

Сегодня настал как раз такой момент, когда экономике необходимы обоснованные оценки экономического потенциала земли, так как именно в период становления рынка земли закладываются основные принципы функционирования этого рынка.

В экономике, где стоимость земли адекватна её экономическому потенциалу, происходит постоянный прирост капитала за счёт прироста стоимости земли, в экономиках, где земля имеет стоимость не кореллирующую с её экономическим потенциалом, такого прироста нет, а значит, и нет дополнительной основы экономического роста.

А там, где нет экономического роста, происходит снижение темпов производства, снижается уровень жизни, всё это ведёт к увеличению социального напряжения и росту преступности, что, в свою очередь, повышает вероятность социальных волнений.

Всё сказанное выше справедливо для индустриальных экономик развитых стран. Для нас же адекватная цена на землю – залог импульса в развитии нашей экономики. Без адекватной цены на землю нет постоянного и прогнозируемого роста темпов производства. Вот для чего необходима экономическая оценка земельных ресурсов. Этим обосновывается актуальность данной темы.

Целью данной работы является исследование сущности наиболее применяемых методов экономической оценки земельных ресурсов с целью выявления из наиболее применяемых, наиболее применимых, отражающих экономическую ценность земли.

Задачами данной работы являются:

1. Рассмотреть принципы и факторы, влияющие на оценку земельных ресурсов, определить понятия земельных ресурсов и экономической оценки, дать классификацию земельным ресурсам;
2. Определить правовое положение земельных ресурсов;
3. Выявить различия между нормативной оценкой земельных ресурсов и экономической;
4. Рассмотреть методы и подходы в рамках, которых осуществляется экономическая оценка;
5. Определить методы, наиболее отвечающие актуальности данной темы;
6. Сделать выводы по проделанной работе.

При написании данной работы применялись литературные источники, источники правовой информации, данные практической деятельности. Все выводы сделанные в работе являются собственными, полученными на основе собственного опыта и знаний. При создании работы использовалась современная учебная и научная литература, литература прошлых лет.

При написании работы выводы, сделанные в работе опирались на мнения виднейших и авторитетнейших авторов, таких как Грязнова М.А., Федотовой. М.Н., Четыркина С.И., Вольфсона В.А., Фридмана Д. и многих других.

В работе была использована информация статей Земельного Кодекса, Гражданского Кодекса, Закона Об оценочной деятельности в Республике Казахстан.

Работа состоит из трёх частей, соответствующих поставленным задачам дипломной работы, в теоретической части раскрыты вопросы понятия земельных отношений и экономической оценки, описано правовое положение земельных ресурсов в Республике Казахстан, в практической части раскрыта методология экономической оценки земельных ресурсов, приведены реальные примеры экономических оценок.

В третьей части приведены примеры по Республике Казахстан, описаны методы, с которыми работают местные оценщики, перечислены выводы по проделанной работе, внесены практические предложения.

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы экономической оценки земельных ресурсов

1.1. Понятие, классификация и правовое положение земельных ресурсов Республике Казахстан

В соответствии с п. 11, ст. 12 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442-II, земельными ресурсами признаются земля, которая используется или может быть использована в процессе хозяйственной и иной деятельности для удовлетворения материальных, культурных и других потребностей общества.

Таким образом, было положено начало экономическому развитию земельных отношений в Республике Казахстан. Земельные ресурсы играют важную роль в системе экономических отношений, так как земля сама по себе является одним из факторов производства, который определяет динамику экономического роста как отдельно взятого предприятия, так и в масштабе отрасли, национальной экономики в целом.

В современной истории вопрос распределения земли, её использования не раз становился предметом общественных волнений, приведших к смене феодальных отношений капиталистическими. Именно рынок, как показывает опыт, наиболее точно и рационально распределяет или перераспределяет земельные ресурсы между экономическими агентами, полнее раскрывая экономический потенциал земли в системе рыночных отношений.

Земельный Кодекс, принятый в две тысячи третьем году, впервые, в новейшей истории Казахстана закрепил рыночный характер земельных отношений в нашей стране. В более ранние периоды также предпринимались попытки вывести земельные ресурсы из государственной собственности и делегировать права на землю гражданам республики. Однако из-за самих методов распределения земли и формы предоставления в «собственность» успеха эти попытки не имели.

Паи в составе коллективного владения землей или право на пожизненное владение земельным участком не оправдали даже своё создание. Однако рынок как всегда дал правильный ответ: земле, где бы она ни находилась, как бы она не использовалась, нужен хозяин и никакая долгосрочная аренда, пусть даже безвозмездная, не заменит частную собственность.

Именно частная собственность на землю определяет, смысл всех экономических преобразований, которые проводятся в стране. Ведь если ты, имея дом, не имеешь права на земельный участок, на котором он стоит, то можно ли считать этот дом твоим?

Поэтому необходимость частной собственности на землю была и есть краеугольным камнем для миллионов людей и не только нашей страны. Однако объявить частную собственность на землю, означает лишь признать необходимость, коренных преобразований в обществе, где до этого больше восьмидесяти лет существовала лишь государственная собственность на землю, а до этого много столетий земля находилась в родовой, или как принято называть, общинной собственности. То есть, рассматривая вопрос частной собственности на землю, мы выясняем, что частной собственности как таковой на территории нынешнего Казахстана не было!

Этим то и определяется важность вопроса прав на землю, в условиях, когда в современной истории Казахстана института частной собственности не существовало, потому что феодальный Казахстан, не успев даже изжить родоплеменные отношения, шагнул в коммунизм или социализм, трудно даже определить куда именно, обойдя при этом этап капиталистических отношений, а, если говорить более точнее, пройдя начальные его этапы. Сегодня принял частную собственность, закрепив тем, самым свой переход на рыночные отношения.

Главным законом, регулирующим земельные отношения, является Земельный кодекс Республики Казахстан, он определяет правовое положение земли, регламентирует основные понятия земельных отношений, в нём же даётся определение земельным ресурсам. Другим законом, регламентирующим правовое положение земельных ресурсов, является Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), он был принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 8 июля 2005 г.), этот правовой акт определяет землю как один из видов имущества.

В соответствии с ним на землю распространяются все признаки присущие имуществу как таковому, а право частной собственности уравнивает её юридическое положение со всеми остальными видами недвижимого имущества. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. № 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. № 276-II; от 14.02.03 г. № 388-II; от 08.05.03 г. № 414-II; от 20.12.04 г. № 13-III) также является базой для проведения экономической оценки, хотя и не напрямую, но опосредованно влияет на правовое положение земельных ресурсов.

Так как является основным законодательным актом, регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности, определяет принципы, подходы и виды оценки, регламентирует государственный контроль за осуществлением оценочной деятельности. Земельный Кодекс, определяя земельные ресурсы, как землю, которая используется или может быть использована в процессе хозяйственной и иной деятельности для удовлетворения материальных, культурных и других потребностей общества, соединил разрозненные понятия земельных ресурсов, определив, что вся земля территории Республики Казахстан входит, в так называемый земельный фонд Республики Казахстан.

В соответствии с ним Земельный фонд Республики Казахстан в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
4. Земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.[1]

То есть под земельными ресурсами можно подразумевать земли сельскохозяйственного назначения – для ведения сельского хозяйства, земли населённых пунктов – для ИЖС, коммерческого использования, для государственных и муниципальных нужд, общественного назначения, земли историко-культурного оздоровительного, рекреационного назначения, особо охраняемые земли.

Землями сельскохозяйственного назначения считаются земли, находящиеся за чертой поселений, и предназначенные для нужд сельского хозяйства. Различают следующие виды земельных участков:     

1. Пашня и залежи;
2. Сенокосы;
3. Пастбища;
4. Многолетние насаждения;

Пашней считается — земельный участок, систематически обрабатываемый и используемый под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары. К пашне не относятся земельные участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами предварительных культур (в течение не более трех лет), распаханные с целью коренного улучшения, а также междурядья садов, используемые под посевы.

Залежь — земельный участок, который ранее находился в составе пашни и более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.

Многолетние насаждения — земельные участки, используемые под искусственно созданные древесные, кустарниковые многолетние насаждения, предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территории.

Естественные сенокосы и пастбища — земельные участки, систематически используемые под сенокошение и для выпаса животных.

Сенокосы и пастбища коренного улучшения — участки сенокосов и пастбищ, на которых путем залужения создан новый травостой.

Обводненные пастбища — пастбища, на территории которых имеются водоисточники (озера, реки, пруды, копани, оросительные или обводнительные каналы, трубчатые или шахтные колодцы), способные обеспечить водой надлежащего качества соответствующее поголовье скота. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы, пески, такыры и другие прочие угодья, вкрапленные в массивы сельскохозяйственных угодий).

Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается в исключительных случаях (статья 90 Земельного Кодекса Республики Казахстан). В соответствии с этим земельные участки используются в следующих целях:    

1. Сельскохозяйственное производство;
2. Личное подсобное хозяйство;
3. Проведение научных исследований;
4. Коллективное и индивидуальное садоводство, животноводство и огородничество.

Помимо этого сельскохозяйственные земли в системе рыночных отношений выполняют две функции: функции средства производства и предмета труда. Земельные участки, предоставленные для развития городов, поселков, аулов, сел и других поселений, относятся к категории земель населённых пунктов. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные чертой от земель других категории.

Существуют следующие виды земельных участков:

1. Жилой застройки, занятые строениями и предназначенные для застройки многоквартирными и многоэтажными жилыми домами, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
2. Общественно деловой застройки, занятые и предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также учреждений общеобразовательного, среднего специального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных деловых зданий, строений и сооружений;
3. Производственной застройки, занятые и предназначенные для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для установления санитарно-защитных зон этих объектов;
4. Транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые и предназначенные для сооружений железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралей инженерной инфраструктуры и связи;
5. Особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
6. Водоемов и акваторий, занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;
7. Сельскохозяйственного использования;
8. Общего пользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, городскими лесами, бульварами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и другие инженерные системы общего пользования);
9. Резервные и иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные для территориального развития населенного пункта и развития личного домашнего (подсобного) хозяйства;
10. Специального назначения, выделяемые для размещения крематориев, скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно без установления специальных нормативов и правил;
11. Предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
12. Используются они в соответствии с генпланами и проектами планировки и застройки.

Землями промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные в установленном настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан порядке гражданам и юридическим лицам для соответствующего целевого назначения. Объектами земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений, как элемента национального богатства страны, являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением, природными условиями, физическими параметрами, правовым и хозяйственным режимами.

Виды земельных участков      Земельные участки, находящиеся под объектами промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений. К землям промышленности относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в том числе их санитарно-защитные и иные зоны. Землями транспорта признаются земли, предоставленные для обеспечения деятельности и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.

К землям для нужд железнодорожного транспорта относятся земли, отведенные под:

1. Магистральные пути и технологически связанные с ними строения и сооружения (железнодорожное полотно, мосты, тоннели, виадуки, сигнальное оборудование, служебно-технические здания);
2. Подъездные пути;
3. Железнодорожные станции (вокзалы) со зданиями, сооружениями энергетического, локомотивного, вагонного, путевого и грузового хозяйств, водоснабжения и канализации, защитными и укрепительными насаждениями, служебными и иными объектами, имеющими специальное назначение по обслуживанию железнодорожного транспорта;
4. Полосы отвода и охранных зон, железных дорог.

К землям для нужд автомобильного транспорта относятся земли, отведенные:

1. Под автомобильные дороги, их конструктивные элементы и дорожные сооружения и технологически связанные с ними строения и сооружения;
2. Для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;
3. Для установления полос отвода автомобильных дорог.

К землям для нужд морского и внутреннего водного транспорта относятся земли, отведенные для размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского и внутреннего водного транспорта. К землям для нужд воздушного транспорта относятся земли, отведенные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос и других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта, а также их охранные зоны.

К землям для нужд трубопроводного транспорта относятся земли, отведенные для размещения водопроводов, газопроводов, нефтепроводов и объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта. К указанным землям также относятся охранные зоны магистральных трубопроводов с особыми условиями использования земельных участков, границы которых определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов и других нормативных документов, утвержденных в установленном порядке.

К землям для нужд связи, радиовещания, телевидения, информатики относятся земли, отведенные для размещения объектов соответствующих инфраструктур, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи, в том числе подземных, а также их охранные зоны.

Землями для нужд обороны признаются земельные участки, предоставленные Правительством Республики Казахстан для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, военных полигонов, военно-учебных заведений и иных организаций Вооруженных Сил и других войск, их объектов и сооружений, выполняющих задачи в области обороны и безопасности.

В целях обеспечения защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан отводятся земельные участки для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через государственную границу Республики Казахстан. В целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов устанавливаются зоны, в пределах которых ограничиваются или запрещаются те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления зон.

К зонам с особыми условиями пользования землей относятся:

1. Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
2. Селеопасные, оползнеопасные и защитные лесные зоны, примыкающие к полосе отвода железных и автомобильных дорог;
3. Защитные зоны водозаборных сооружений;
4. Приаэродромные полосы;
5. Охранные зоны магистральных трубопроводов, линий связи, радиофикации и электропередачи;
6. Водоохранные зоны и полосы;
7. Территория военных полигонов.

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, включая биосферные, государственных национальных природных парков, государственных природных резерватов, государственных природных парков, государственных памятников природы, государственных заповедных зон, государственных природных заказников, государственных зоологических парков, государственных ботанических садов, государственных дендрологических парков, государственных природных заповедников – сепортеров.

Земли особо охраняемых природных территорий находятся в государственной собственности и не подлежат приватизации. Изъятие земель особо охраняемых природных территорий для иных нужд не допускается.

Особо охраняемые природные территории могут использоваться для научных, культурно-просветительных, учебных, туристических и рекреационных, ограниченных хозяйственных целей в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Для проведения культурно-просветительных мероприятий на особо охраняемых природных территориях могут создаваться музеи, лектории, экспозиции, демонстрационные участки и другие необходимые объекты. Для проведения туризма и рекреации на особо охраняемых природных территориях выделяются специальные участки, которые оборудуются туристическими тропами, смотровыми площадками, бивачными полянами, стоянками для транспорта, кемпингами, палаточными лагерями, гостиницами, мотелями, туристическими базами, объектами общественного питания, торговли и другого культурно-бытового назначения. Для обеспечения особой охраны могут устанавливаться охранные и защитные зоны особо охраняемых природных территорий с запрещением в пределах этих зон любой деятельности, отрицательно влияющей на сохранение и воспроизводство объектов государственного природно-заповедного фонда.

К землям оздоровительного назначения относятся курорты, обладающие природными лечебными факторами, а также земельные участки, благоприятные для организации профилактики и лечения.

Землями рекреационного назначения признаются земли, предназначенные и используемые для организованного массового отдыха и туризма населения.

Землями историко-культурного назначения признаются земельные участки, занятые историко-культурными заповедниками, мемориальными парками, погребениями, археологическими парками (курганы, городища, стоянки), архитектурно-ландшафтными комплексами, наскальными изображениями, сооружениями религиозного культа, полями битв и сражений.

Землями лесного фонда признаются земельные участки, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства.

К землям частного лесного фонда относятся земли, покрытые искусственными лесами, созданными за счет средств физических и негосударственных юридических лиц, и предоставленные им в частную собственность. К землям государственного лесного фонда относятся земли, покрытые лесами естественного происхождения и искусственными лесами, созданными за счет средств государственного бюджета, а также не покрытые лесами земли, предоставленные в постоянное землепользование государственным организациям, ведущим лесное хозяйство. Земли водного фонда, занятые водоемами (реками и приравненными к ним каналами, озерами, водохранилищами, внутренними водами, территориальными водами), ледниками, болотами, водохозяйственными сооружениями межгосударственного и республиканского значения, а также земли, выделенные под водоохранные полосы этих сооружений и зоны санитарной охраны водозаборных систем питьевого водоснабжения, находятся в государственной собственности.

Землями водного фонда признаются земли, занятые водоемами (реками и приравненными к ним каналами, озерами, водохранилищами, прудами и другими внутренними водоемами, территориальными водами), ледниками, болотами, водохозяйственными сооружениями для регулирования стока, располагаемыми на водоисточниках. А также земли, выделенные под водоохранные зоны и полосы этих сооружений и зоны санитарной охраны водозаборных систем питьевого водоснабжения.

Землями запаса являются все земли, не предоставленные в собственность или землепользование, находящиеся в ведении районных исполнительных органов. Земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия, переводятся по решению Правительства Республики Казахстан в состав земель запаса. Правовой режим указанных земель определяется в соответствии со статьей 143 Земельного Кодекса Республики Казахстан.

Помимо этого на территории Республики Казахстан были выделены десять, по природным условиям выделяющихся зоны:

1. Лесостепная;
2. Степная;
3. Сухостепная;
4. Полупустынная;
5. Пустынная;
6. Предгорно-пустынно-степная;
7. Субтропическая пустынная;
8. Субтропическо-предгорно-пустынная;
9. Среднеазиатская горная;
10. Южно-сибирская горная.

Таким образом, рассматривая тему экономической оценки земли, можно представить степень сложности, стоящей перед оценщиком проблемы определения стоимости земли. Богатство природно-климатических условий Казахстана определяет разнообразие способов и подходов к определению экономической стоимости земельных ресурсов. В силу особенностей групп земель входящих в систему земельного фонда Казахстана не всегда возможно определить их рыночную стоимость.

Так, например, земли обороны и особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения практически не участвуют в рыночном обороте до сих пор, государством наложены ограничения на их использование в коммерческих целях. Это осложняет оценку земель сравнительными методами, которые опираются в основном на информацию о ценах реализации этих земель на открытом рынке. В этой связи в случае изменения целевого назначения этих земель, возникают проблемы с оценкой их стоимости, так как нет аналогов на рынке предложения и спроса.

Расчёт этих земель оценщику приходится делать другими подходами, естественно, что при отсутствии аналогичных сделок на рынке, вряд ли приходится ждать развитой арендной практики, таким образом, два из трёх классических подхода оценки не могут быть в полной мере применимы для расчёта рыночной стоимости земли. Остаётся последний – затратный подход.

Затратный подход, имея свою, свойственную только этому подходу специфику, также имеет ряд достаточных условий и допущений, благодаря которым становится возможным его применение.

Об этом речь поёдёт во второй главе этой работы, единственно можно добавить, что основой затратного подхода являются понятия восстановительной и замещающей стоимости объектов оценки. Исчисление этих стоимостей в расчётах рыночной стоимости земельных ресурсов, также отличается от расчётов восстановительной и замещающей стоимости других объектов недвижимости, например домов, зданий и сооружений. Особенностью затратного подхода к оценке земли заключается в отсутствии, какого бы то ни было износа: физического, функционального или экономического – основной категории затратного подхода. Всё потому, что износ на землю не начисляется…      

Необходимо отметить, что в Кодексе оговорены условия предоставления земли в первичное землепользование. Первичными землепользователями, согласно Кодексу, являются лица, право землепользования, которыми получено непосредственно от государства в порядке, предусмотренном статьей 32 настоящего Кодекса, либо от других первичных землепользователей в порядке отчуждения этого права. То есть, в законе оговорён случай предоставления земли в «первые руки» специальным образом. Рассмотрим его.

В статье 10 вышеуказанный Кодекс оговаривает базовые ставки платы за земельные участки. Здесь говорится: «Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за продажу права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога. Плата за продажу права аренды устанавливается дифференцированно от кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка.

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов. И оформляется территориальным органом по управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

Кадастровая (оценочная) стоимость дополнительных земельных участков, предоставляемых гражданам Республики Казахстан в частную собственность для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных норм бесплатной передачи, определяется исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных пунктов, наиболее близко расположенных к оцениваемым участкам.

По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений и сооружений) в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера десяти процентов (10%) от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах областного значения.

При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи, применяются поправочные коэффициенты за удаленность этих участков от центров сферы обслуживания в соответствии с подпунктом 3) пункта 4 статьи 11 настоящего Кодекса»[2]. Помимо этого в Кодексе оговариваются поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки (см. Приложение 1). Их введение объясняется разнообразностью природно-климатических условий Казахстана, различием в свойствах почв и местоположении земельных участков.       

Земельные ресурсы, как категория для оценки сама по себе не пригодна, так как вбирает в себя слишком много понятий, которыми характеризуются различные по своим видам земельные ресурсы, а оценка всегда проводится определенным методом для определенного объекта. Можно даже сказать для конкретного объекта, который обладает родовыми и видовыми признаками, как, например, размер, местоположение, геометрическая форма, делимость, а также отнесенность к определенной группе земельных ресурсов в составе земельного фонда Республики Казахстан.

Поэтому, оценивая земельные ресурсы, оценщик всегда оценивает определенный земельный участок, как объект реального мира, чьи признаки формируют его действительную рыночную стоимость. И эта одна из основополагающих категорий в системе оценки земельных ресурсов, так как именно она определяет видовой признак объекта оценки, наделяя его свойствами, имеющими с точки зрения оценщика определенную ценность, воплощаемую затем им в стоимость.[3] Закон, по этому поводу, определяет, понятие земельный участок как выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений, а землю – как территориальное пространство, в пределах которого устанавливается суверенитет Республики Казахстан, природный ресурс, всеобщее средство производства и территориальная основа любого процесса труда. Действительно, не согласиться с этим не возможно.

1.2. Понятие экономической оценки земельных ресурсов, необходимость экономической оценки

Уяснив смысл понятия земельных ресурсов, можно задаться следующим вопросом: так зачем же нужна экономическая оценка земельных ресурсов в нашей стране?

Для этого необходимо ответить на другой вопрос: а что такое экономическая оценка?

Исследуя тему, экономической оценки земельных ресурсов, прогнозируемо сталкиваешься с двояким пониманием этой темы. Трактоваться она может по-разному, кто-то считает, что экономическая оценка земельных ресурсов — это оценка земельных ресурсов экономическими методами, подразумевая под экономическими методами, методы трёх классических подходов оценки: сравнительного, затратного и доходного, противопоставляя им методы расчёта кадастровой стоимости земель.

Другие же придерживаются мнения, что экономическая оценка земель – это оценка земель с точки зрения её экономической ценности. Они же считают, что методики кадастровых оценок земель, имеют такое же значение, что и методики трёх классических подходов. И проблема понимания понятия экономической оценки лежит гораздо глубже, чем мнения этих представителей.

Всё дело в том, что, во-первых, само по себе понятие стоимость изначально скрывает в себе двоякую природу, во-вторых, применение рыночной стоимости не всегда возможно. Легче это будет объяснить на примере, допустим, что у нас есть земли занятые многолетними насаждениями, допустим, плодовыми деревьями, и их нужно оценить. Как поступит оценщик? 

В его распоряжении есть три подхода, которыми можно оценить эти земли, в принципе любой из них можно применить. Если брать сравнительный подход, то всего лишь необходимо найти на рынке примеры аналогичных сделок, привести корректировки и оценка почти готова.

Если считать доходным, то нам понадобится рента с земли и оценка тоже почти готова, можно конечно и доход от многолетних насаждений подсчитать, но это в случае, если нет информации о стоимости аренды таких земель или вам хочется быть посмешищем в глазах других оценщиков. С другой стороны у оценщика всегда есть возможность рассчитать кадастровую стоимость таких земель, полученная цифра почти всегда ниже, рыночной, однако когда по рынку вообще ничего нет, то и это сойдёт. Где же тут различие спросите вы?

А различие тут заключается в том, что три подхода опираются, прежде всего, на экономические инструменты расчёта. И применяя их для расчёта стоимости, земли под индивидуальное жилищное строительство (далее, ИЖС) к примеру, свойства земли, такие как засоленность или подверженность ветровой эрозии, не играют особой роли. Ведь строя на нём жилой дом  или производственное помещение, эти свойства почвы не имеют какого-либо значения, главное чтобы почва была пригодна для строительства, то есть отвечала минимальным требованиям, которые предъявляются для земель сельскохозяйственного назначения. И в том и другом случае здесь говорится об экономической ценности земельных ресурсов, только при расчёте стоимости тремя подходами мы выводим рыночную стоимость, чьё понятие ближе к понятию экономическая оценка, нежели кадастровая оценка, которая тоже измеряет экономическую ценность, но исходя из совершенно других параметров.

Но и тут есть ещё один нюанс. Рыночная стоимость всегда подвержена колебаниям, так, например, семь-восемь лет назад, стоимости двух — трёхкомнатных квартир в Алматы в престижных районах не переваливала за отметку в 15 тысяч долларов США, сегодня же  она выше ста тысяч тех же долларов США. Отсюда вывод, что рыночная стоимость не может выступать универсальным измерителем экономической ценности, поэтому нам необходима кадастровая оценка земли, являющаяся в принципе пережитком той эпохи, в которой слова «рынок», «рыночные отношения» и «конкуренция» были синонимами слов «угнетение», «несправедливость» и «классовое неравенство».

Но, несмотря на это кадастровая оценка земли есть и не перестаёт быть.

Потому что именно она является инструментом, имитирующим универсальный измеритель экономической ценности, применимый для массовой оценки земель, для которой экономическая оценка не вполне подходит ввиду того, что для неё важны такие характеристики как полезность и экономическая целесообразность вложения средств. Таким образом, хоть и кадастровая оценка отражает экономическую ценность земельных ресурсов и может быть, в принципе, охарактеризована как экономическая оценка, но, определение рыночной стоимости все же находится гораздо ближе по смысловому содержанию к понятию экономическая оценка, нежели кадастровая. То есть под экономической оценкой земельных ресурсов можно подразумевать оценку земельных ресурсов экономическими методами, то есть методами, основанными на выявлении рыночной стоимости экономическими инструментами.  

Теперь о необходимости экономической оценки земельных ресурсов.

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах.

В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества.

Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики. Земля в Республике Казахстан как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания — определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.[4] В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности, так как является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса. Экономическая теория традиционно выделяет три группы факторов производства: земля, труд и капитал. Земля рассматривается как естественный фактор, как природное богатство и первооснова хозяйственной деятельности. Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

• Земля не являемся результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;
• Во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;
• В сельском хозяйстве земля являемся главным средством производства. Здесь она выступает не только как место, где осуществляется производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;
• Земля пространственно (по площади) ограничена и ничем не заменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования;
• Неизнашиваемостъ и вечность. Земля в отличие от других средств производства в меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, в связи, с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия износа и амортизации в отличие от стоимости улучшений. Плодородие земли определяется органической частью почвы. Чем больше органического вещества поступает в почву, тем продуктивнее земля. В тоже время при не рациональном использовании она утрачивает качество «вечного» средства производства и быстро теряет свою производительную способность. Таким образом, земельные ресурсы выступают как субъект и объект производства, и играю важную роль в становлении рыночных отношений в нашей стране.

1.3. Принципы и факторы экономической оценки земельных ресурсов

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо  учитывать факторы стоимости объекта оценки, факторы, изменение которых  влияет на рыночную стоимость объекта оценки, и сложившиеся на рынке  характеристики сделок с земельными участками. В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость  земли:

• Экономические;
• Социальные;
• Юридические, административные или политические;
• Физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.[5]

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой,  национальной или региональной экономики. Экономическими факторами  спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в  приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования.

Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного  рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности.

Органы государственной власти и местного самоуправления часто  осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли  через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы.

К факторам данной группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб. В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п. Прежде чем преступить к исследованию подходов к оценке земельных ресурсов, необходимо рассмотреть принципы и рекомендации по оценке земельных ресурсов. В  теории  оценки  недвижимости  выделяют  следующие  группы  принципов  оценки:

1) Принципы пользователя;

2) Принципы, связанные  с  требованиями  к  земельному  участку  и  зданиям  и  сооружениям,  которые  на  нем  находятся;

3) Принципы, связанные  с  рыночной  средой;

4) Принципы наилучшего  и  наиболее  эффективного  использования  объекта  недвижимости  и  земельного  участка.

К  принципам  пользователя  относятся  принципы  полезности,  замещения  и  ожидания.  Каждый  из  этих  принципов  напрямую  относится  в  первую  очередь  к  зданиям,  строениям,  сооружениям  и  лишь  косвенно  затрагивает  земельные  участки. Непосредственно  «привязаны»  к  земле  принципы,  связанные  с  требованиями  к  земельному  участку,  зданиям  и  сооружениям,  которые  на  нем  находятся.  К  этой  группе  оценочных  принципов  относятся  принципы:

• Остаточной продуктивности  земли;
• Предельной продуктивности  (принцип  вклада);
• Возрастающей и  уменьшающейся  доходности;
• Оптимальной величины;
• Оптимального разделения  имущественных  прав;
• Сбалансированности.[6]

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или  производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства: капитал, труд, управление, земля, необходимых для осуществления любого вида деятельности. Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например, рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли. Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта  недвижимости данного типа.

Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять  таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

• Физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;
• Разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
• Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;
• Разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. 

Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке. Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие «экономическое местоположение недвижимости», оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено). Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений. Однако описанные выше принципы не являются единственными, помимо них существует также и другие принципы. Раскроем содержание и этих универсальных принципов оценки земель, принятых и используемых не только в Республике Казахстан, но в других странах по всему миру.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная  стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учёта доходности от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) – принцип ожидания.      

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчётная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учётом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.  При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• Целевое назначение и разрешенное использование;
• Преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• Перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• Ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
• Текущее использование земельного участка.

Оценка недвижимости – это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач.

Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:

1. Определение задачи;
2. Составление плана оценки;
3. Сбор и проверка информации;
4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли;
5. Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости;
6. Оформление отчета о результате оценки стоимости.

В  западной  практике  оценивания  собственности,  в  том  числе  земельной,  сложились  определенные подходы  или  методы,  широко  используемые  и  в  отечественной  теории  и  практике  оценки. Все  их  условно  можно  объединить  в  три  класса:  сравнительные  (аналоговые),  доходные  и  затратные  (нормативные). Эти  подходы  используются  для  оценки  любой  недвижимости,  в  том  числе  и  земельных  участков  различного  назначения. Как  правило,  при  оценке  рыночной  стоимости  земельных  участков  используется  метод  сравнения  продаж,  метод  выделения,  метод  распределения,  метод  капитализации  земельной  ренты,  метод  остатка,  метод  предполагаемого  использования. На  сравнительном  подходе  основан  метод  сравнения  продаж,  метод  выделения,  метод  распределения.  На  доходном  подходе  основаны  метод  капитализации  земельной  ренты,  метод  остатка,  метод  предполагаемого  использования. 

Элементы  затратного  подхода  в  части  расчета  стоимости  воспроизводства  или  замещения  улучшений  земельного  участка  используются  в  методе  остатка  и  методе  выделения.

В  зарубежной  практике  в  основе  оценки  стоимости  земли  лежит  анализ  рынка,  который  включает  в  себя  стратификацию,  определение  единицы  сравнения  и,  собственно,  анализ  рыночной  информации. Под  стратификацией  подразумевается  классификация  данных  по  сделкам  купли  продажи  и  другой  рыночной  информации  на  некоторые  однородные  группы. При  оценке  земли  страта  должна  объединять  в  себе  подверженные  влиянию  рынка  географические  территории,  отражать  различия  в  зонировании  и  других  регуляторах  землепользования,  а  также  возможные  варианты  землепользования. 

В  пределах  страт  (классов)  анализируются  и  оцениваются  землевладения  по  общим  единицам  сравнения.  Выбранные  единицы  должны  соответствовать  базовым  параметрам,  по  которым  проводится  анализ  и  продажа  землевладения  на  данном  рынке. В  результате  стратифицирования  и  выражения  цен  относительно  общих  единиц  сравнения  определяются  характер  и  изменения  стоимости  землевладений.

Для  выявления  и  наглядного  представления  этих  тенденций,  как  правило,  используются  три  основных способа:  нанесение  рыночной  информации  на  карту  стоимости,  расчет  описательных  характеристик  и  графическое  изображение  данных  о  стоимости  земли.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательного значения. Объём используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчёта об оценке. Отчёт об оценке может содержать приложения, состав которых определяются оценщиком с учётом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчёта об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчёт об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости. В отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

• Описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
• Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее – улучшения земельного участка);
• Фотографии земельного участка и его улучшений;
• Характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
• Установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в тенге, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается виде диапазона величин, либо в иностранной валюте по курсу Национального Банка Республики Казахстан на дату оценки. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объём и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.[7]

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В случае использования иных методов в отчёте об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

 

 

 

Глава 2. Методы оценки земельных ресурсов в Республике Казахстан

2.1. Сравнительный подход к оценке земельных ресурсов

Всего, как известно, существует три классических метода оценки земли и не только: сравнительный метод, доходный и затратный. В данной главе будут рассмотрены лишь некоторые методы оценки земли в составе трёх подходов.

Продиктовано это тем, что методов в составе подходов достаточно много и для подробного их рассмотрения объём данной дипломной работы недостаточен, поэтому в качестве объектов исследования были приняты основные, наиболее используемые методы оценки земли. В структуре сравнительного подхода выделяют несколько методов оценки земли, одними из них являются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. 

Метод сравнительных продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – не застроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• Определение элементов, по которым осуществляется сравнивание объекта оценки с объектами – аналогами (далее – элемент сравнения);
• Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого участка;
• Корректировка по каждому элементу сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• Местоположение и окружение;
• Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• Транспортная доступность;
• Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• Условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заёмных средств);
• Условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчёт векселями, взаимозачёты, бартер и т.п.);
• Обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлена на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);
• Изменение цен на участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки;

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в размере элементов сравнения путём прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как цены измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• Прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом, информации корректировки по данному элементу сравнения;
• Прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путём капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
• Корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• Определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• Экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение; значение корректировок.

Метод выделения. Он применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения этого метода:

• Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
• Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий от каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• Расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• Расчёт стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• Расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства. Расчёт суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов.

Ресурсный метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементных затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора (иногда называется прибылью девелопера, — прим. автора) – величину наиболее вероятно вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.  

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом имущества называется износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Функциональным износом имущества является износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Внешний  или экономический износ имущества – это износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Устранимый износ имущества – это износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества — износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.[8] Условия применения метода:

• Наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• Наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• Определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами – аналогами;
• Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих степени и характеру отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• Расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• Расчёт рыночной стоимости оцениваемого участка путём умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж  исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Рассмотрим поподробнее некоторые наиболее встречающиеся методы.

Метод прямого сравнительного анализа продаж специалисты иногда называют рыночным подходом или методом рыночной информации. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. Практическое применение метода сравнимых продаж возможно при наличии рынка недвижимости и, наоборот, отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости обладает исключительными экономическими выгодами, либо обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Чаще всего эксперты-оценщики при реализации метода анализа продаж используют следующую технологию:

1. На первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

Источниками информации о рыночных продажах являются риэлтеры, занимающиеся недвижимостью, банки данных нотариальных контор, государственные источники, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости (журналы, газеты, рекламные буклеты и т.д.) и др. При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки и пр.

Первичная информация должна быть тщательно проверена совместно с лицами, участвовавшими в сделке по объекту недвижимости (покупатель, продавец, риэлтер, юрист), на предмет подтверждения следующих сведений: дата продажи, описание объекта недвижимости, переданные права, чистота сделки, финансирование.

При анализе продаж земли используют следующие единицы сравнения:

• Цена за единицу площади, при продажах больших участков земли используют цену за 1 га, при продажах участков под индивидуальную застройку, отдельные здания — цену за одну сотку (0,01 га);
• Цена за 1 кв.м. — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.
• Цена за фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.
• Цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
• Цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР — этаж, зона, отношение).

Правила зонирования обычно ограничивают величину  здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен трём, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить трехэтажное  здание на всем участке, шестиэтажное — на половине участка, двенадцатиэтажное — на  0,25 участка. По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

• Цена за 1 кв.м. общей или чистой площади;
• Цена за 1 куб.м. — для складов, элеваторов и др.;
• Цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае  единицей сравнения является либо валовый рентный мультипликатор (другое название – валовый мультипликатор дохода), либо общий коэффициент капитализации.

Валовый рентный мультипликатор (валовый мультипликатор дохода) – это отношение продажной цены и либо потенциальной валовой выручки, либо действительной валовой выручки  к доходу от этой недвижимости.

Использование того или иного вида выручки зависит от возможности ее расчета в российских условиях. Потенциальная валовая выручка используется чаще, т.к. будущую выручку от сдачи на год в аренду оцениваемого объекта недвижимости несложно определить (фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило, имеются). Степень же недоиспользования объектов недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, как правило, трудно выявить.

Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы. Так, если сопоставимый объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.

Применение  в оценке валового рентного мультипликатора удобно: не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в казахстанских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.[9]

Однако имеются и ограничения по использованию данного метода оценки:

• Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки;
• Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не производится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Общий коэффициент капитализации – общая ставка дохода – это  коэффициент, основанный на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.

При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке. Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Это обстоятельство позволяет эксперту-оценщику использовать метод прямой капитализации, чтобы превратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения. При сравнении объектов недвижимости важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объекты могли быть измерены одними единицами измерения. Использование данного способа оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, так как в данном способе отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. Как и при использовании предыдущего способа расчета стоимости объекта, данный способ зависит от качества и достоверности рыночной информации.

2. На втором этапе осуществляется проверка достоверности информации о сделках. Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.

Подтверждение цены сделки необходимо, чтобы убедиться в величине фактической цены сделки, т.к. часто на вторичном рынке бывает так, что одна (меньшая) величина указывается в договоре купли-продажи, а фактическая цена сделки не указывается, а она, как правило, гораздо выше. Особенно тщательно необходимо проверять цены по сделкам купли-продажи, когда они производятся между двумя тесно связанными сторонами (например, между родственниками, между головной и дочерней фирмами и т.д.).

3. На третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого.

Данные поправки вносятся для того, чтобы определить цену, за которую мог быть продан сопоставимый объект, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. Корректируется цена сравнимого объекта для отражения условий оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого объекта. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя.

Поэтому по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. Основные элементы сравнения, последовательность внесения корректировок:

1. Переданные права на недвижимость (права собственности);
2. Условия финансирования;

2.1. коэффициент ипотечной задолженности;

2.2. процентная ставка;

2.3. срок займа;

2.4. амортизация выплат;

2.5. плата за финансирование;

2.6. договоры об участии;

3. Условия продажи;

3.1.    обычные или особые закладные;

3.2.    мотивы и знания покупателя и продавца;

4. Условия рынка (дата продажи);
5. Месторасположение объекта;

5.1. экологическая привлекательность;

5.2. доступ к оживленным магистралям;

5.3. коммуникации;

5.4. престижность;

6. Физические характеристики;

6.1. физические параметры;

6.2. качество строительства и эксплуатации;

6.3. удобства;

6.4. функциональная пригодность;

7. Экономические характеристики;
8. Использование;
9. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.

В условия продажи входят такие элементы сравнения, как мотивы и знания покупателя и продавца. Поправка по ним отражает разницу между фактической величиной продажи сопоставимого объекта и ее вероятной ценой в том случае, если бы эта сделка была между независимыми сторонами в текущий момент. Поправка на время производится для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки. К обязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на воду, экологические условия и т.д. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново, до перехода  к последующим корректировкам.[10]

Последующие после четвертого элемента сравнения корректировки могут быть выполнены в любом (независимом) порядке. Рекомендуется определять и вносить поправки в такой последовательности факторов: особые условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики.

Поправки по каждому из перечисленных выше факторов берутся в пределах до 10%. При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: по размеру, местоположению, расстоянию от города и дорог, форме и глубине участка, угловому расположению, типу почв, рельефу, экологическим условиям и другим факторам. Допустимы корректировки, как  в процентах, так и в денежном выражении.

Виды поправок:

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в виде поправок в тенге (долларах США), в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных. Тенговые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости или вычитаемые и нее. Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные тенговые (долларовые) поправки.

Обычно процентные выражения используются при поправках на время, между датой оценки и датой продажи, особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в тенговые (долларовые).

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом. Таким образом, в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Методы выполнения корректировок:

Основные способы определения величины поправок – анализ парных продаж и регрессионный анализ, и экспертный метод:

Анализ парных данных

Две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения. Две выбранные продажи идентичны по всем характеристикам (элементам), кроме одной, которая и анализируется. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

 Регрессионный анализ.

Суть метода корреляционно-регрессионого анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как  метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Экспертный метод расчета и внесения поправок.[11]

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в тенге (долларах). Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «-» (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком «+».

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем веса тому или иному сопоставимому объекту определяет сам эксперт-оценщик исходя из своего опыта практической работы.

Пример оценки рыночной стоимости земли с использованием метода сравнимых продаж:

Дано: площадь оцениваемого участка 0,155 га, рост стоимости земельных участков составляет 4,8% в квартал. Данные по сопоставимым участкам представлены в табличной форме:

 

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена продажи, тг.		851500	1795500	1404000	1144000	1012800
Площадь участка, м2	1550	1300	1900	3600	2200	2400
Цена 1 м2/$.		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		2 недели	3 месяца	1 месяц	9 месяц.	1 неделя
Местоположение	Ближняя окраина	Центр города	Центр города	Дальняя окраина	Ближняя окраина	Ближняя окраина
Инженерные коммуникации	Все	Все	Все	Электро и водо- провод	Все	Электро и водо- провод
Условия подъезда	Удобный	Удобный	Удобный	Неудобный	Неудобный	Неудобный

 

Таблица корректировок:

 

Характеристики участков	Оцениваемый участок	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
Цена 1 м2 /$		655,00	945,00	390,00	520,00	422,00
Дата продажи		+ 0,8%	+4,8%	+1,6%	+14,4%	+0,4%
Скорректированная цена		660,24	990,36	396,24	594,88	423,69
По местоположению (сравниваются участки №1 и №4)		— 65,36	-395,48	+27,45	0	0
Скорректированная цена		594,88	423,69	594,69	594,88	423,69
Инженерные коммуникации		0	0	+128,39	0	+128,39
Условия подъезда		0	0	+42,80	0	+42,80
Скорректированная цена		594,88	594,88	594,88	594,88	594,88

 

Заключение: Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 59 488 $/м ² или 59 488*0,155 = 9 220,64 долларов США за весь участок.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Пример. В одном городском микрорайоне старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. В базе данных имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне:

 

Район	Средняя стоимость земли	Средняя стоимость объекта	Доля земли в общей стоимости объекта
1	33011	183962	0,179
2	37836	199954	0,189
3	36294	189090	0,192

 

Решение. Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли =

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж.

Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 ., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188985*0,187=35340,2 долларов США.

         2.2. Доходный подход к оценке земельных участков

Доходный подход также является классическим случаем оценки земли.

Он существенно отличается от сравнительного подхода, который учитывает рыночную стоимость объектов оценки, ориентируясь на цены сделок которые имеют место здесь и сейчас. Этот метод подсчитывает прибыль от  арендной платы за землю, капитализируя её на дату оценки.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• Расчёт земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• Расчёт рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты;
• Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчёт производится путём деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• Увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надёжности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применение метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.[12]

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• Расчёт стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• Расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• Расчёт чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• Расчёт величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём капитализации земельной ренты;

Метод также допускает следующую последовательность действий:

• Расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• Расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• Расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости путём капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
• Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
• чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несёт арендодатель.

Действительный валовый доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовый доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). 

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный валовый доход включаются и другие доходы, получаемые за счёт неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.

Операционные расходы подразделяются на: постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее – элементов с коротким сроком использования).

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий. При расчёте коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений – учитывать возраст капитала, инвестированного в улучшения).

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: 

• Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• Расчёт стоимости земельного участка путём дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка;

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчёт доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать чёт дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход/коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• Расчетный рентный доход для оценки с/х и лесных земель;
• Часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
• Земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;
• Доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит. К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.

Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход. Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации.

Метод капитализации арендной платы особенной удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В настоящее время в городах органы местного управления утвердили базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

где А – величина годовой арендной платы за земельный участок;

      А_б – базовая ставка арендной платы за 1м²;

      К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

      S – площадь земельного участка.[13]

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку. Условия применения техники остатка дохода для земли:

• Имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• Стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• Известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример: Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на 5 колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400$, возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16%, срок экономической жизни – 9 лет.

При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

• В течение 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;
• Средний доход от продажи 1л бензина составляет 0,06$;
• С учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1. Определяем стоимость строительства АЗС= 35400*5=177000$.
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений:
3. Определяем ЧОД, приносимый сооружениями:

    177000 * 0,2711 = 47984,7$.

4. Определяем ЧОД от АЗС (земельного участка и сооружений):
5. Находим остаток ЧОД, приходящийся на земельный участок:

    60480-47984,7=12495,3$.

6. Определяем стоимость земельного участка:

Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство АЗС, составляет 78096$. В доходном методе одним из наиболее важных этапов является расчёт ставки капитализации земельной ренты. К нему существует четыре подхода:

• Первый подход это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчёт коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надёжности. Например, в Испании доходность с 1 га по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3%.[14] У нас же этот показатель равен 20% и больше. Это связано с тем, что земледелие у нас рискованное занятие.

Зона, которая простирается над основными сельскохозяйственными областями, называется зоной рискованного земледелия, поэтому расчёт ставки дисконтирования  или капитализации необходимо производить с учётом ставки страхования для сельскохозяйственных земель, их применение снизит риски по инвестициям в землю, и вместе с тем снизит стоимость земли как инвестиционного объекта.

• Второй подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Этот расчёт можно производить, умножив значение расчётного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года.
• Третий подход – это расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения. Кумулятивное построение – это простое сложение ставок по рискам, в него входят:
• безрисковая ставка, за неё принимается ставки по ГЦБ;
• региональный риск, то есть риск вложения в недвижимость в данном регионе;
• риск ликвидности, основывается на ликвидности земли, учитывает риск потерь в процессе перевода земли в деньги.
• Чётвёртый подход основан на методе рыночной выжимки, или на анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчётов, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах.

Техника расчётов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

2.3. Затратный подход к оценке земельных ресурсов

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Особенность расчётов в затратном подходе для оценки земли состоит в том, что износ на землю не начисляется, вследствие особенности земли как природного ресурса. Однако стоит отметить, что если в ходе деятельности оценщик сталкивается с оценкой земельных ресурсов, допустим, сельскохозяйственного назначения кадастровая оценка земли будет необходимым этапом при оценке земельного участка, так кадастровая оценка предусматривает экономическую ценность земельных ресурсов с учётом природных особенностей земли.

Категорией, которая предусматривает природные особенности земельного участка, является балл бонитета. 

Затратный подход включает:

1. Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам: индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения. Условия применения метода:

• При определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;
• Если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Алгоритм данного метода:

• Этап первый. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать и экспертные оценки стоимости объектов.
• Этап второй. Расчёт восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчёта восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства – это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологи, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения – это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов, технологией. Стоимость воспроизводства и замещения состоит из трёх частей: прямых затрат, косвенных и прибыли предпринимателя, о ней и накопленном износе уже говорилось в сравнительном подходе.

Прямые затраты включают в себя затраты непосредственно связанные со строительством объекта и включают:

• Стоимость строительного оборудования и материалов;
• Оплата заработной платы строительных рабочих;
• Стоимость эксплуатации строительных машин;
• Стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства;
• Прибыль и накладные расходы подрядчика;

Косвенные затраты необходимы для организации и сопровождения процесса строительства:

• Затраты на проектирование;
• Затраты на подготовку территории для строительства;
• Все виды налогов;
• Затраты на отвод земельного участка;
• Проценты по кредитам;
• Расходы на рекламу;
• Страховые платежи.

Прибыль предпринимателя – денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

• Этап третий. Определение величины физического, функционального и внешнего износов зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
• Этап четвёртый. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.
• Этап пятый. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчётов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения. Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатки метода изъятия:

• Он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
• В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

2. 2. Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки – широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

• Первый этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона;
• Второй этап. Расчёт цены продажи освоенных участков осуществляется или путём анализа сопоставимых участков, которые недавно аналогичным образом были освоены, или на базе метода сравнения продаж.
• Третий этап. Расчёт всех затрат на освоение:
• Расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;
• Инженерные работы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;
• Расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;
• Оплата налогов и страхования;
• Прибыль и накладные расходы подрядчика;
• Расходы на продажу и рекламу.
• Четвертый этап. Расчёт стоимости неосвоенной земли путём вычета затрат на освоение и предпринимательской денежной прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков;
• Пятый этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего городка или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Пример: Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенный зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 8000$. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 60 000$ и относятся к настоящему периоду времени. Все остальные затраты и поступления отнесены к концу соответствующего месяца.

Административные расходы, включая оформление сделок, составляют 20% денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.

Решение.

3. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: 2*8000=16000$.
4. Валовый доход:
5. Стоимость двух участков:
6. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит:

(7680*20,62423)-60000=98394$,

7. где 20,62423 – коэффициент текущей стоимости аннуитета за 24 месяца при ставке дохода в 15%.
8. Стоимость 1 земельного участка составит: 98394/12/4=2050$.
9. 3. Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель:

• Этап первый. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.
• Этап второй. Определение стоимости строительства 1 кв.м. площади жилых домов по типовому проекту;
• Этап третий. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.
• Этап четвёртый. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей от 30-40% стоимости строительства жилого дома. рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.
• Этап пятый. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещений улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

5. 5. Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

6. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учётом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

• Сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
• Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоёмы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, ранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учётом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоёмов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоёмы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчёта земельной ренты, связанные с принятой системой учёта плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учётом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на её рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчёт земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования является обеспечение наибольшего дохода и сохранения плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственных продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчёт издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен. При расчёте издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчёте валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учётом экономической целесообразности её перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий. При расчёте валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учётом экономической целесообразности её перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий. При расчёте валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется её пересчётом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса).

При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса. При расчёте валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается: возраст многолетних насаждений, природно-сортовой состав многолетних насаждений, особенности пространственно размещения многолетних насаждений в границах земельного участка, возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.[15]

2.4. Особенности оценки земельных ресурсов

В общем случае оценка природных ресурсов производится с позиции интересов всего общества, учитывает затраты и результаты, выходящие за рамки финансовых потоков предприятия и допускает изменение их величин:

,

где R показатель экономической оценки природных ресурсов, тг.;

Т — период оценки (t = 0, 1, 2, 3, …, Т);

Z_t — стоимость годового выпуска всех видов продукции и прочие доходы предприятия в t-ом году оценки, тг.;

3_t — годовые текущие затраты на производство продукции, охрану и воспроизводство природных ресурсов в t-ом году (без амортизационных отчислений на реновацию, налогов и платежей, включаемых в себестоимость продукции в t-ом году), тг.;

K_t — капитальные затраты и другие виды единовременных затрат в t-ом году (с учетом прироста оборотных средств), тг.;

P_t — учет рисков в t-ом году, тг.;

Y_t — неучтенный в хозяйственных результатах наносимый отрицательный или предотвращенный положительный ущерб от загрязнения окружающей природной среды в t-ом году, тг.;

L_t — ликвидационные затраты в t-ом году оценки, тг.;

Е — коэффициент дисконтирования, доли единицы.

Величина риска в t-ом году (P_t), учитываемого при экономической оценке природных ресурсов определяется из следующего выражения:

,

где С_t — разница между притоком и оттоком денежных средств в t-ом году соответственно по базовому варианту и по новому варианту, предусматривающему наступление риска, тг.;

B_t — вероятность наступления риска в t-ом году расчетного года, доли единицы.

На практике применяется метод экономической оценки природных ресурсов с помощью определения валового внутреннего продукта (ВВП):

,

где Н_фt — налоги, акцизы, сборы и платежи, поступающие в федеральный бюджет в t-ом году оценки, тг.;

Н_рt — налоги, сборы и платежи, поступающие в региональный бюджет в t-ом году оценки, тг.;

Н_мt — налоги, сборы и платежи, поступающие в местный бюджет в t-ом году оценки, тг.;

П_t — прибыль (или убытки), остающаяся в распоряжении предприятия в t-ом году оценки, тг.;

ЗП_t — заработная плата трудящихся предприятий в t-ом году оценки, тг.;

А_t — амортизация основных фондов предприятия в t-ом году оценки, тг.

Данный подход к экономической оценке природных ресурсов нагляден с точки зрения движения финансовых потоков. Благодаря подобной оценке можно определить сумму денежных средств:

а) остающуюся у предприятия:

,

б) направляемую в республиканский бюджет:

,

в) направляемую в областной бюджет:

,

Кроме данного метода экономической оценки природных ресурсов для оценки земельных участков были разработаны несколько подходов. Затратная концепция предлагает соотносить их стоимость с затратами на освоение и поддержание объектов природопользования в состоянии, пригодном к эксплуатации. В результате бедные, малопригодные для земледелия территории, которые потребовали много затрат для орошения, внесения удобрений, оказывались более ценными, чем знаменитые черноземы.

Результатная концепция оценки природных ресурсов рассматривает оценку участка земли как денежное выражение продукции, получаемой с участка.[16] Существуют попытки соединения затратной и результатной концепций.

Наиболее правильным признан подход, основанный на рентной концепции оценки природных ресурсов. Цена земли — это цена собственности на участок земли. В то же время земельная рента — это цена услуг земли в определенный период, получающая свое выражение в виде арендной платы за используемую землю. Цена земли зависит от земельной ренты и представляет собой сумму дисконтированной земельной ренты за предстоящий срок службы участка земли. В рыночных условиях цена на землю, как и земельная рента, определяется уровнем спроса на отдельные участки. Цена земли (R_з) равна:

,

где Р — годовая рента (арендная плата), ожидаемая с данного участка земли в t-м году;

t — срок службы участка земли в годах (от 0 до T);

E — коэффициент дисконтирования.

Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения, как элемента национального богатства, производится на уровне области Республики Казахстан по следующей формуле:

,

где S — площадь сельскохозяйственных угодий области, га;

Пр_t — средняя оценочная продуктивность одного гектара сельскохозяйственных угодий в t-м году, тг./га;

Зат_t — средние оценочные затраты на использование одного гектара сельскохозяйственных угодий области в t-м году, тг./га.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения принимается по данным земельного кадастра страны на 1 января расчетного года. Оценочная продуктивность одного гектара сельскохозяйственных угодий определяется как средневзвешенная величина оценочной продуктивности одного гектара пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий.

Продуктивность одного гектара и указанная выше доля сельскохозяйственных культур и сенокосов определяется в среднем за последние пять лет. Цена сельскохозяйственных культур и сенокосов принимается в ценах на расчетный год оценки, сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75% от средней реализационной цены всего объема товарного зерна.

Оценочные затраты могут определяться по аналогии с оценочной продуктивностью, предварительно пересчитав их в социально-экономические условия (цены) расчетного года. Кроме того, они корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за последние пять лет. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем их урожайности. Оценочные затраты на один гектар пастбищ условно принимаются на уровне 20% от оценочных затрат на один гектар сенокосов. Наиболее достоверным подходом к оценке земель поселений как элемента национального богатства страны является многофакторная оценка инженерно-экономических и социально-экономических факторов ценности земли.

Принципиальные основы данной методики сводятся к следующему.

Городские земли — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточена основная часть национального богатства, созданного трудом человека. Ценность городских территорий неодинакова. Она зависит от величины города, его народнохозяйственного профиля, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения конкретных участков в плане города. Величина оценки территорий поселений динамична: меняется во времени и, главным образом, растет.

Критериями комплексной экономической оценки территорий поселений, по исследованиям П.Ф. Лойко и других, являются:

• Инженерно-строительное качество территорий, характеризующее их пригодность к застройке;
• Оснащенность инженерными сооружениями и магистральными коммуникациями;
• Природные условия, в том числе рекреационная ценность территории;
• Состояние окружающей среды;
• Уровень развития социальной инфраструктуры;
• Расположение участков территорий относительно сложившихся транспортных связей с городским центром, с местами приложения труда и т.п.;
• Другие аспекты привлекательности территорий, в том числе престижность, социально-экономические условия проживания населения, административный статус, культурное значение и др.[17]

Оценка земель поселений производится по оценочным экономико-планировочным зонам, которые характеризуются относительной однородностью внутри структурных единиц и отличием друг от друга в соответствии с критериями ценности территории, по качеству среды с точки зрения условий проживания населения, функционирования объектов различного назначения, возможностей размещения нового строительства.

Комплексная социально-экономическая оценка территорий поселений включает примерно сорок компонентов, которые можно объединить в три категории показателей. Первая категория показателей отражает общественно-необходимые затраты на освоение территорий под строительство. Сюда включаются:

• Балансовая стоимость существующих систем инженерно-транспортного благоустройства, сохраняющая практическую ценность на проектный период;
• Затраты на расширенное воспроизводство и развитие систем инженерной инфраструктуры районного и общегородского значения, включая и затраты на природоохранные мероприятия;
• Стоимость социальной инфраструктуры районного и общегородского значения.

Затраты на инженерно-транспортное благоустройство территорий включают стоимость головных сооружений, прокладки магистральных коммуникаций, сетей местного и районного значения с сооружениями на них.

Также должны быть оценены: системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, слаботочных устройств, газоснабжения, ливневой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений, улично-дорожной сети, путепроводов и других транспортных сооружений. Оценке и учету подлежат и затраты, обеспечивающие природоохранные мероприятия и улучшение санитарно-гигиенического состояния окружающей среды. Вторая категория показателей отражает экономические последствия от изменения характера использования территорий, в том числе:

• При реконструкции сложившихся районов застройки оцениваются затраты по компенсации убыли не с амортизированных основных фондов, сноса, переноса объектов и т.п.;
• При освоении новых территорий — затраты и потери, связанные с отводом под строительство природно-ценных земель, в том числе сельскохозяйственных угодий.

Третья категория показателей отражает факторы ценности земель, вытекающие из удобств местоположения участков и других социальных аспектов. Здесь в стоимостном выражении оцениваются:

• Функциональные удобства территорий для проживания населения и размещения различных объектов строительства;
• Природно-климатические особенности и рекреационная ценность территории;
• Привлекательность (престижность) территорий;
• Социально-культурный потенциал, развитость систем обслуживания и другие факторы качества и потребительной стоимости участков городских территорий.

Все три категории показателей комплексной экономической оценки территорий в совокупности формируют на рентной основе социально-экономическую ценность земель поселений. Следует учитывать, что ценность земель поселений имеет устойчивую тенденцию к возрастанию.

Это обусловлено рядом факторов:

• Ограниченностью площади земель поселений как ресурса;
• Невоспроизводимостью указанного ресурса; ростом дефицитности на свободные земельные участки;
• Увеличением капитала, присоединенного к земле за счет развития строительства и инженерной инфраструктуры;
• Уникальностью способности земель поселений возрастать в цене и без вложений нового капитала;
• Жесткой географической привязкой земель поселений;
• Невозможностью их регионального перераспределения.

Оценка земли поселений как элемента национального богатства страны определяется по следующей формуле:

где S_n — площадь оцениваемого земельного участка поселений, м²;

З_0t — затраты на освоение и обустройство территории в t-м году, тг./м²;

П_t — земельная рента одного гектара земель поселений в t-м году, тг./га;

К_ф — коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка;

К_м — коэффициент, характеризующий местоположение земельного участка в общегосударственной, региональной и местной системах расселения.

Затраты на обустройство территории поселений включают восстановительную стоимость инженерной подготовки территории, головных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, канализации, слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, местного транспорта по состоянию на начало года проведения оценки.

Указанные затраты определяются по каждому конкретному населенному пункту по данным государственной статистической отчетности соответствующих городских служб. Общая оценка земель конкретного населенного пункта устанавливается путем суммирования оценок экономико-планировочных зон данного поселения, которые выделяются с учетом следующих факторов:

• Неоднородность функционально-планировочных качеств территории, доступность центра населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, мест массового отдыха;
• Уровня инженерного обеспечения и благоустройства территории, экологического качества территории, уровня развития сферы обслуживания населения;
• Привлекательности среды, разнообразия мест приложения труда, наличия историко-культурных и природных памятников.

Числовые значения коэффициентов перечисленных факторов определяются на основе положений СНиП 2.07.01-89, нормативной и справочной литературы по градостроительству и строительству, исследований, выполненных в свое время ЦНИИЭП жилища и ЦНИИП градостроительства, материалов генпланов и проектов планировки и застройки населенных пунктов, других научных и проектных источников. Информационной базой оценки земель поселений являются: сведения государственных кадастров (земельного, градостроительного), градостроительной, землеустроительной и проектно-технической документации, инвентаризации земель, данные государственной статистической отчетности, научных исследований.

В основу оценки земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения, находящихся за пределами границ поселений, как элемента национального богатства страны, определяется по следующей формуле:

где S_пр — площадь оцениваемых земель;

Р_прt — земельная рента, которая создается за счет обустройства земельного участка в t-м году, тг./га;

К_ф — коэффициент, учитывающий функциональное использование земельного участка;

К_м — коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка.

В основу оценки данных земель может быть также положена упущенная выгода (дисконтированная земельная рента за расчетный период оценки) при их изъятии для указанных выше нужд.[18]

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Экономическая оценка земельных ресурсов

3.1. Расчёт стоимости земельных участков затратным походом и методом капитализации земельной ренты

Далее будет представлен наиболее современный расчёт права землепользования с использованием земельной ренты (Приложение 2). Сам расчёт стоимости земельной ренты представлен не был, так как сам расчёт и методика расчёта земельной ренты требуют подробного рассмотрения.[19] Сами же исследования расчёта земельной ренты не могут быть рассмотрены из-за ограниченности объёма данной работы.

Расчет стоимости права временного возмездного долгосрочного землепользования сельскохозяйственного угодья, принадлежащего ТОО «ХХХ», затратным и доходным подходами:

Характеристика земельного участка (кадастровый номер № 15-167-042-117):

Наименование	Общая площадь З.У., га	Площадь пашни/пастбищ, га	Базовая ставка платы за землю тыс. тенге за 1 га	Поправочный коэффициент	Оценочная стоимость, тенге	Средневзвешенный балл бонитета
Пашня неорошаемая (черноземы южные)	28 975	7 127	38,1	0,82	222 661 734	44,8
Пастбища (естественные)	28 975	11 062	10,6	0,73	85 597 756	29,5
Пастбища (улучшенные)	28 975	10 535	10,6	1,17	130 655 070	39,9
Прочие		251				20,8
Итого:	28 975	28 975			438 914 560

Расчет стоимости права временного возмездного долгосрочного землепользования на земельный участок, площадью 28 975 га, принадлежащее ТОО «ХХХ» затратным подходом:

№ п./п.	Кадастровый номер	Площадь, га	Площадь пашни, га	Кадастровая стоимость общая, тенге	Кадастровая стоимость пашни, тенге	Размер арендного платежа  в год, тенге	Размер земельного налога в год, тенге	Балл бонитета  пашни/ (ср. взв.)	Балл бонитета сенок/ пастбищ/ср. взв.	Площадь пастбищ, га	Площадь прочих земель, га
1	№ 15-167-042-117	28975	7127	438914560	222661734	566515	236830	44.8	29.5	21597	251
	Итого: (тенге)	28975	7127	438914560	222661734
	Итого: (долларов США)			3267435	1657573	4217	1763

Таким образом, стоимость оцениваемого права временного возмездного долгосрочного землепользования (сроком на 49 лет ) на 1 земельный участок для ведения сельхозпроизводства, общей площадью 28 975 га, состоящего из сельхозугодий и прочих земель, находящегося в Акжарском районе (Айсаринский сельский округ), Северо-Казахстанской области, Республики Казахстан, принадлежащее ТОО «ХХХ», при использовании информации об арендном платеже  на земли сельхозназначения за предоставление права землепользования сроком на 10 лет, c учетом категории земель и бонитировки почв и местонахождения земельных участков, составляет: 566 515,00 тенге или 4 282,58 доллара США.

Для орошамых и богарных пахотных земель в качестве критерия их производительности принимается средняя урожайность за последние 5 лет. Исходными показателями для оценки пахотных земель являются:

• урожайность сельскохозяйственных культур;
• цена реализации сельскохозяйственной продукции;
• фактическая рентабельность;
• цена производства на 1 га;
• рентный доход с 1 га.

Применение доходного подхода с применением фактических средних параметров.

а) Расчет стоимости права временного возмездного долгосрочного землепользования на земельные участки, занимаемые пашней неорошаемой, площадью 7 127 га (средневзвешенный балл бонитета почв — 44,8), определенного доходным подходом (методом прямой капитализации) прилагается в следующей таблице:

        Таблица 1

№ п/п	Наименование параметров	Источник значения и формула расчета значения параметра	Значения параметров
1	Землепользователь	из документов	ТОО «ХХХ»
2	Урожайность (У), центнеров зерновых единиц / га	из документов	19.00
3	Рыночная стоимость зерновой продукции, USD за центнер	СМИ, биржа и т.д.	10.0
4	Стоимость валовой продукции, USD	Строка 2 * Строка 3	190.0
5	Рентабельность, %	СМИ, биржа и т.д.	40 %
6	Прибыль за 1 га, USD	Строка 4 * Строка 5 / (1 + Строка 5)	54,00
7	Площадь пахотных земель, га	из документов	7 127
8	Прибыль, всего, USD	Строка 6 * Строка 7	384 858,00
9	Арендный платеж, USD	из документов	1 763,05
10	Прибыль валовая (рентный доход), USD	Строка 8 – Строка 9	383 094,95
11	Ставка капитализации, %	СМИ, биржа и т.д.	35 %
14	Итоговая стоимость права возмездного долгосрочного землепользования пахотных земель, USD	Строка 12 / Строка 13	1 094 557,00
15	Стоимость (доходная) 1 га, USD	Строка 14 / Строка 7	153,58

 

           б) Расчет стоимости права временного возмездного долгосрочного землепользования на земельные участки, занимаемые кормовыми угодьями — пастбищами (площадью 21 597 га., средневзвешенный балл бонитета почв 39,9 – пастбища улучшенные; 29,5 – пастбища обыкновенные), определенного доходным подходом, методом капитализации доходов через выход продукции животноводства в расчете на 1 га, прилагается в следующей таблице:

        Таблица 2

№ п/п	Наименование параметров	Источник значения и формула расчета значения параметра	Значения параметров
1	Землепользователь	из документов	ТОО «ХХХ»
2	Урожайность (У), многолетних трав на сено центнеров / га	из документов	15.3
3	Выход сена из сырой массы многолетних трав, центнеров / га		3.83
4	Коэффициент перевода продукции растениеводства в кормовые единицы	из методики	0.5
5	Выход кормовых единиц сырой массы многолетних трав, кг кормовых единиц	(Строка 3 * Строка 4) * 100	191,5
6	Удельный вес затрат корма на сопряженные виды животноводческой продукции – мясное производство (молоко), %	из методики	2.3 %
7	Удельный вес затрат корма на сопряженные виды животноводческой продукции – мясное производство (привес), %	из методики	97.7 %
8	Нормативы затрат кормов на производство животноводческой продукции –  на производство 1ц  молока, кормовых единиц/центнер	из методики	1.48
9	Нормативы затрат кормов на производство животноводческой продукции –  на производство 1ц выращивания крупного рогатого скота, кормовых единиц/Ц. (мясное направление)	из методики	15.2
10	Выход молока, кг/га		2.98
11	Выход мяса, кг/га		12.31
12	Рыночная стоимость молока за 1 кг, тенге	СМИ,  и т.д.	50.0
13	Рыночная стоимость мяса за 1 кг, тенге	СМИ,  и т.д.	400.0
14	Стоимость валовой продукции с 1 га (оценочная продуктивность), тенге		6 414.0
15	Цена производства  (затраты на 1 га земли)	статистические данные	4 300.0
17	Рентабельность, %	СМИ, биржа и т.д.	8
18	Рентный доход, тенге		1 720.0
19	Земельный налог в год, тенге		49.08
20	Прибыль чистая, тенге		1 670.92
21	Ставка капитализации, %	СМИ, биржа и т.д.	35 %
22	Стоимость доходная с 1 га, тенге/USD	Строка 10 – Строка 11	4 774.06/ 36,15
23	Площадь кормовых угодий (пастбищ), га		21 597
24	Итоговая стоимость права временного долгосрочного землепользования на кормовые угодья (пастбища), USD	Строка 10 / Строка 11	780 731,55

     

Таким образом, в соответствии с расчетами, приведенными в Таблице 1 и Таблице 2, стоимость оцениваемого права  временного долгосрочного землепользования на 1 земельный участок для ведения сельхозпроизводства, сроком на 10 лет, площадью 28 975 га, состоящего из пахотных земель и пастбищ, находящийся в Акжарском районе (Айсаринский сельский округ), Северо-Казахстанской области, Республики Казахстан, принадлежащее ТОО «ХХХ»,при применении доходного подхода составляет: 247 631 853,03 тенге или  1 875 288,55 долларов США.

Обоснование примененного метода оценки: в процессе оценки использованы затратный и доходный подходы. В качестве основы при использовании затратного подхода принимались арендная плата за предоставление права землепользования и базовыее налоговыее ставкии на земли сельхозназначения. С учетом категории земель и бонитировки почв и местонахождения земельных участков, при их предоставлении во временное возмездное долгосрочное землепользование, а также учитывалось Постановление Правительства РК № 890 от 02.09.2003 г.

При использовании доходного подхода использовалась информация, предоставленная землепользователем касательно урожайности и рентабельности производства сельскохозяйственных культур, а также статистические данные по урожайности многолетних трав. Рыночный подход не применен ввиду отсутствия организованного рынка предоставления права землепользования земель сельхозназначения в данном регионе и невозможности его применения

3.2. Оценка земель отнесённых под жилую застройку методом изъятия

Оценивается участок с улучшениями, местонахождение участка: г. Алматы, Алмалинский район, ул. Муканова, уг. Казыбек би, д. 124/157.

Описание земельного участка:

• Кадастровый номер – 20-311-003-063;
• Площадь участка – 0,0781 га;
• Право на земельный участок – общая долевая собственность, доля – 0,0496 га;
• Форма участка – правильная;
• Целевое назначение земельного участка – для эксплуатации и обслуживание жилого дома;
• Ограничение и обременение – нет;
• Делимость – делимый;
• Основание выдачи акта – Договор купли-продажи от 26 мая 2003 года № 1/5-3549.

 

Первый этап:  Расчёт рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка с улучшениями.

 

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
Источники		№ 1 (газета «крыша» № 15 от 13.04.06 г.) телефонный опрос	№ 2 (газета «крыша» № 15 от 13.04.06 г.) телефонный опрос	№ 3 (газета «крыша» № 15 от 13.04.06 г.) телефонный опрос
Стоимость, $	—	250 000	500 000	270 000
Условия продажи	Обычные условия	Те же	Те же	Те же
Процент поправки		0%	0%	0%
Сумма поправки, $		0	0	0
Месторасположение	Муканова-Казыбек би	Муканова — Казыбек би	Ауэзова — Виноградова	Муканова — Советская
Процент поправки		0%	0%	0%
Сумма поправки, $		0	0	0
Состояние (ремонт)	хорошее	хорошее	лучше	хорошее
Процент поправки		0%	-5%	0%
Сумма поправки, $		0	-25 000	0
Материал здания	кирпич	кирпич — дерев	кирпич	кирпич
Процент поправки		5%	0%	0%
Сумма поправки, $		12 500	0	0
Коммуникации (отопление)	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
Процент поправки		0%	0%	0%
Сумма поправки		0	0	0
Площадь земельного участка, сотка	4,96	7	8	7
Стоимость 1сотки, $	24 500	24 500	24 500	24 500
Сумма поправки		-49 980	-74 480	-49 980
Общая площадь  кв.	221,3	154	150	160
м.
Стоимость 1 кв. м.		590,91	1 860,00	615,63
Сумма поправки		39 768,18	132 618,00	37 737,81
Уточнённая стоимость, $		252 288,18	533 138,00	257 757,81
Средняя рыночная стоимость, $	347 728

 

На этом этапе была определена стоимость земельного участка с улучшениями, в данном случае это дом. Цены сделок по аналогичным объектам были получены из газеты «Крыша», а также из источников риэлтерских фирм.

Этап второй. В этом этапе рассматривается расчёт восстановительной стоимости дома как улучшения на оцениваемом участке.

 

Литер	Наименование	Год покупки	S, кв. м.	Средняя стоимость строительства, тг.	Физ-кий износ	Итоговая стоимость в тенге
Б	Жилой дом	2001	221,3	15484094	0,96	14815181
	итого

 

Этап третий. Предназначен для расчёта видов износа, которым подверглись улучшения за период физического существования.

 

Наименование показателей			Значение
Восстановительная стоимость объекта с учетом физического износа, тенге			14815181
Функциональный износ %			0,256%
Экономический износ %			5%
Накопленный износ %			5,256%
Стоимость воспроизводства объекта, тенге			14 036 496
Стоимость воспроизводства объекта, долл. США			116 004

Ифунк = (1 — О/Ооб) * 100%, 

где: Ооб — отношение строительного объема (куб. м) к рабочей площади (кв. м) оцениваемого объекта;

О — отношение строительного объема (куб. м) к рабочей площади (кв. м) по современным проектам зданий (Распоряжение Правительства РФ от 06.06.97 № 595-РЗП «О сборнике базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПС), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПОВП) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции»).[20]

Ооб = 863,07/221,3=3,9,

Ифунк = (1 – 3,89/3,9)*100% = 0,256%.

Коэффициент 4,8 взят из нормативных документов, 0,256% рассчитан как отношение строительного объёма к площади улучшения.

Этап четвёртый.

Стоимость земельного участка с улучшениями – восстановительная стоимость улучшений = 347 728 – 116 004 = 231 724 долларов США.

231 724 –темп инфляции – риск падения спроса на земельные участки – риск землетрясения – риск изменения политической обстановки – стоимость административных затрат = 231 724 – 7,5% — 10% — 5% — 2% — 10% = 151 779 долларов США. Таким образом, 151 779 долларов США – стоимость земельного участка.

Проверим это утверждение методом сравнения продаж:

 

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
		№ 1 (газета «крыша» № 12 от 23.03.06 г.)	№ 2 (газета «крыша» № 12 от 23.03.06 г.)	№ 3 (газета «крыша» № 12 от 23.03.06 г.)
Стоимость, $	—	250 000	250 000	300 000
Условия продажи	Обычные условия	Те же	Те же	Те же
Процент поправки		0%	0%	0%
Сумма поправки, $		0	0	0
Месторасположение	Муканова — Казыбек	Муканова — Карасай	Муканова — Карасай	Муканова — Толе би
	би	батыра	батыра
Процент поправки		-3%	-3%	0%
Сумма поправки, $		-7 500	-7 500	0
Целевое использование ЗУ	ИЖС	ИЖС	ИЖС	ИЖС
Процент поправки		0%	0%	0%
Сумма поправки, $		0	0	0
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Процент поправки		0%	0%	0%
Сумма поправки, $		0	0	0
Общая площадь  земельного участка, сотки	4,96	10	10	12
Стоимость 1 сотки		24 250	24 250	25 000
Сумма поправки		-122 220	-122 220	-176 000
Уточнённая стоимость		120 280	120 280	124 000
Средняя стоимость, долларов США		121 520
Стоимость 1 сотки, долларов США		24 500

 

Разница составляет свыше тридцати тысяч долларов США, это можно объяснить тем, что цена на рынке всегда может варьироваться в пределах 3% от стоимости за сотку в данном участке, что  в принципе допустимо и не противоречит полученным цифрам.

3.3. Современное состояние экономической оценки земли, проблемы и практические предложения по совершенствованию оценочной практики

Рассмотрев основные методы и способы оценки земельных ресурсов, можно остановиться на проблемах, которые возникают в ходе оценки земельных ресурсов.

Если говорить о проблемах оценки земельных ресурсов, то, можно разделить все проблемы условно на две группы: первая группа – это группа проблем, являющихся объективными, возникшими естественным путём. Вторая группа – это группа проблем, имеющих в своем основании искусственные причины.

К первой группе относятся проблемы слаборазвитости рынка, несовершенство методик, применяемых для оценки земельных ресурсов, отсутствие единых мнений по поводу методов и способов осуществления процесса оценки. 

Ко второй группе относятся проблема независимости оценщиков, отсутствие единой нормативной базы, отсутствие единой палаты оценщиков, вопросы оплаты услуг, способа начисления оплаты услуг и правовое положение оценщиков.

Рассмотрим первую группу проблем. Пожалуй, главной проблемой в этой группе является проблема мнений. Как говорили древние, сколько людей столько и мнений. Отчасти это правда. Правда, что каждый человек, являясь индивидуумом, обладает присущими только ему качествами, признаками и характеристиками. Они откладывают отпечаток на поведение и способности человека, делая его не похожим на других людей. Поэтому у каждого человека, если он действительно обладает индивидуальностью, есть свое мнение.

Оценщики эта та категория людей, у которых действительно есть мнение, причём у каждого своё. Конечно, в основных, основополагающих пунктах многие оценщики сходятся во мнении, однако после этого, когда дело касается мелочей, мнения расходятся. Расходятся они по поводу методов оценки, случаев их применения, способов работы, сроков исполнения и т.д. и т.п.

Корень этой проблемы – наша индивидуальность, наклонности, ну и профессионализм. Ведь кто-то умеет, а кто-то нет.

Проблема несовершенства методик вполне ясна и понятна, оценка как вид деятельности, экономический фактор появился лишь совсем недавно. Лишь в двухтысячном году был принят Закон об оценочной деятельности. Поэтому методики, которые, кстати, до сих пор не утверждены на государственном уровне, столь несовершенны.

Однако даже если и методики приближаются к совершенству, оценщики, которые работают с этими методиками, не всегда могут применять предложенные мировой практикой методы.

Это свидетельствует о невысоком профессионализме оценщиков в нашей стране. Многие оценщики, маститые, на сегодня признанные мастера, пришли в оценку либо из строительства, либо из бухгалтерии, либо они были когда-то инженерами, то есть разбирающиеся в математике люди.

В силу специфики первой профессии и полученного ранее образования, эти люди применяют методы, которые опираются на их предыдущий опыт, бывшие строители выбирают УПВС, бухгалтера – методы балансовой стоимости, инженеров тянет, что-нибудь посчитать, поэтому они дисконтируют всё что движется, а что не движется – двигают и опять же дисконтируют…

Это конечно хорошо, когда люди в чём-то разбираются, однако оценка как отрасль знаний, как род деятельности требует от нас разносторонности в знаниях и навыках.

Одного знания бухгалтерии или строительных технологий сегодня мало. Жизнь, условия, прогресс требуют от нас всесторонних знаний и навыков, умения понимать конъюнктуру рынка, прогнозировать ситуации, уметь воплощать своё мнение, интуицию в отчётливые математические формулы, ибо только они способны дать точный и правильный ответ на возникающие вопросы.

Только они могут обезопасить оценщика от риска субъективного мышления, ибо в работе своей оценщик должен быть свободен от предвзятости и субъективизма. Потому что это мешает и не даёт объективно оценить ситуацию. Лекарством от этого являются наши с вами знания, там, где кончаются они, начинаются домыслы, гадания, предположения или простая халтура.

Именно обилие халтуры отличает работу оценщика сегодня, у нас от работы профессионала вообще, ведь это отражается на самом престиже профессии, а не престижные профессии не являются высокооплачиваемыми, халтура стирает налёт элитарности нашей профессии.

  Что касается проблем экономической оценки земельных ресурсов, тут, помимо самой формулировки темы, существует ещё несколько проблем.

Первая проблема касается опять же не разработанности методик оценки, зачастую не понятно, что делать с землями сельскохозяйственного назначения, ведь считая доходным подходом землю, оценщик опирается, прежде всего, на земельную ренту участка, так сложилось, что у нас землю в аренду предпочитают не сдавать, у нас, её предпочитают покупать и продавать. Ну, хоть бы кто-нибудь на ней работал!

А после запрета субаренды, земля и вовсе перестала арендоваться, только так нелегально, но нелегальные сделки не применишь при оценке, и что же получается? Аренду считать с участка не возможно, как же капитализировать и дисконтировать будущие доходы, как считать право аренды?

Приходится считать аренду за площади зданий и сооружений, находящихся на оцениваемом участке, а если и этого нет, то считают по базовым ставкам для контрактной аренды, а если и этого нет, то у оценщика есть фантазия, помните чуть выше упоминалась халтура, вот, это она и есть!

Но если серьёзно, то проблема здесь действительно есть. Помимо того, что не разработаны единые методы оценки, распространяющиеся на всех оценщиков, нет данных по сделкам, по производительности предприятий определенных отраслей, нет единой базы отраслевых коэффициентов.

Это естественно усугубляет ситуацию, заказчик получает некачественную оценку, а оценщик несёт высокие риски, ведь если кому-то взбредёт в голову проверить отчёты, то сразу станет понятно, что оценка производилась вразрез с установленными правилами, тогда оценщик рискует лицензией, репутацией и свободой. А это уже недопустимо.

Как вы уже догадались, самой серьёзной проблемой для оценки как отрасли экономической деятельности, является отсутствие единства в рядах оценщиков. Отсюда имеем отсутствие единых стандартов, баз данных о сделках по стране и за рубежом, уязвимое правовое положение оценщиков.     

  Нам необходима единая палата оценщиков. Лишь тогда прекратится перетаскивание одеяла на себя между различными группами оценщиков. Нам необходима централизованная система оповещения о сделках, имевших место на территории страны. Нам необходимо установленное законом специализированное программное обеспечение, которое бы позволяло оценщику сократить время и увеличить качество оценки.

Нам необходимы современные подсчитанные отраслевые коэффициенты доходности, современные коэффициенты амортизационных отчислений, учитывающие специфику износа современных материалов. Необходим центр правовой защиты и информации.

Лишь тогда оценочная деятельность в Казахстане приобретёт черты международного качества выполнения работ.

Естественно, немаловажен вопрос оплаты деятельности оценщиков.

Вопрос оплаты услуг недостаточно проработан, очень часты случаи не оплаты поставленных услуг, и такие явления приобретают систематический характер. Более того, под предлогом не согласия с результатами отчета, некоторые клиенты отказываются платить. Забывая важнейшую аксиому мирового бизнеса: любой порядочный человек платит по счетам.

Поэтому для них предлагается создать информационный банк отъявленных неплательщиков, естественно, никому не захочется попасть в черный список. Ведь оценка в современном мире играет важную роль. А если вы активный экономический агент, то в год как минимум два раза обращаетесь к услугам оценочных компаний.

Поэтому можно предложить закрепить условие предоплаты в законе об оценочной деятельности.

В общем, если брать оценку как вид деятельности, то это, конечно же, ремесло, а любой оценщик в чём-то ремесленник и профессия наша отличается от многих других тем, что в ней много творческого начала, ибо нельзя мерить одним аршином, даже состоящие в одной группе объекты оценки, каждый из которых достаточно индивидуален по сравнению с другими. 

Но чтобы ремесло стало не только средством, приносящим доход для существования, а профессией, образом жизни, искусством, наконец, нам необходим серьёзный подход к процессу организации оценочной деятельности, к основам методологии оценки, к комплексному решению задач стоящих перед оценщиками современности. Только тогда оценщик как профессия займёт своё достойное место среди других ремесел, где главной составляющей является интеллектуальный труд.

 

 

Заключение

Действительно, роль земли в экономике недооценить очень сложно, так как земля один из системообразующих факторов. В ходе написания дипломной работы было исследовано и описано несколько методов экономической оценки земельных ресурсов. Среди них земли сельскохозяйственного назначения земли, предназначенные для индивидуального — жилищного строительства и земли промышленности.

Для каждого из этих видов имеется свой индивидуальный подход к оценке земельных ресурсов. Основной целью любой оценки земли является определение экономической ценности земельных ресурсов.

Определяется экономическая ценность исходя из метода применяемого при оценке, если это нормативная стоимость, то оценка производится по базовым ставкам либо по ставкам земельного налога, либо по методикам и нормативам. Учитывается балл бонитета почв, на основе него делаются поправки к основным ставкам.

Экономическая же методика немного другая, здесь речь идёт ведь не о нормативах, а о реальных ценах на рынке, с помощью которых можно выразить отношение чистого дохода к ставке дисконтирования либо капитализации. Стоит учитывать, что результаты дисконтирования на сроки свыше 40 периодов похоже на результаты, полученные методом прямой капитализации.

Разница между двумя оценками в том, что рыночная цена будет всегда более адекватна экономической стоимости, кадастровая же оценка опирается на нормативы, учитывающие физико-морфологические признаки почв.

Что лучше всегда решать оценщику, однако, когда осуществляется оценка и на рынке есть аналогичные участки, более разумным будет привести сравнительный метод, в случае отсутствия рынка либо достоверных данных о сделках по определенному виду земельных участков нормативная оценка – ключ к пониманию ситуации. Но не на рынке, так как рыночная цена складывается не только из качественных характеристик почв, как в нормативных методах, но и из ожиданий продавца, покупателя, степени полезности для данного приобретателя.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что наиболее отвечающим понятию экономическая ценность могут быть только результаты экономической оценки земельных ресурсов, то есть экономические методы оценки.

В ходе исследований были раскрыта причина нынешнего состояния методологии оценки. Главной и самой серьёзной проблемой является отсутствие единства в рядах оценщиков и как следствие отсутствие единого мнения по основным вопросам, единой методологии, баз данных, и многого другого без чего оценщик на западе жить просто не сможет.

Целью данной работы в самом начале было заявлено исследование сущности наиболее применяемых методов экономической оценки земельных ресурсов с целью выявления из наиболее применяемых, наиболее применимых, отражающих экономическую ценность земли.

По окончании исследований можно сделать вывод, что наиболее применимым в практике оценки экономического потенциала земельных ресурсов являются методы доходного подхода, наиболее точно отражающие понятие экономического потенциала, так как измеряют потенциальную доходность земельного участка в будущем.

Факторами, влияющими на оценку, были признаны следующие факторы:

• Экономические;
• Социальные;
• Юридические, административные или политические;
• Физические факторы, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

В соответствии с ними оценочная деятельность в ходе своего осуществления подвергается одноименным рискам. Чья величина может существенно сказаться на конечном результате. Основным понятием данной работы является экономическая ценность как категория, отсылающая нас к прогнозируемой стоимости данного объекта недвижимости.            

Подводя итог можно сказать, что оценочная деятельность в Казахстане переживает бурный расцвет.

Связано это с интересом потребителей к кредитным услугам банков второго уровня. Земля, которая, начиная с две тысячи третьего года находится в рыночных отношениях играет достаточно важную роль, так как выступает залоговым инструментом.

Правда, оценка стоимости даже очень ликвидной земли, например, в центре Алматы, бывает зачастую занижена как самими оценщиками, пытающимися уйти от рисков, так и формами приёма в залог.

Сегодня залоговая стоимость земельных участков не превышает шестидесяти процентов от рыночной стоимости, что осложняет земле выступать той частью капитала за счет, которого происходит прирост реальной стоимости капитала. 

Зато прирост капитала банков даже в случае невыплаты кредита не изменяется, ведь у них под рукой всегда есть один-другой участок земли, заложенный от реальной стоимости в пятьдесят процентов. Это то и затрудняет процесс перехода земли как пассивной части капитала в активную —  участвующую в обороте основных средств

Таким образом, подытоживая работу хочется отметить, что в оценочной деятельности сегодня существует множество проблем, однако большинство из них разрешимы, необходимо только время, с другой же стороны, вопросы методологии почти неразрешимая проблема, требующая от всех оценщиков единства и больших денежных вливаний, потому что время требует более серьёзного подхода к проектам, а без научно доказанной базы вся работа оценщика — всего лишь собрание субъективного мнения.

И это, единственный недопустимый подход к оценке.

 

 

 

Список использованной литературы:

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 8 июля 2005 г.);
2. Водный кодекс Республики Казахстан (с изм. и доп. по состоянию на 20.12.04 г.);
3. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. № 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. № 276-II; от 14.02.03 г. № 388-II; от 08.05.03 г. № 414-II; от 20.12.04 г. № 13-III);
4. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями от 04.05.05 г.). Обращение взыскания на земельный участок;
5. Лесной кодекс Республики Казахстан (с изменениями, внесенными Законом РК от 20.12.04 г. N 13-III);
6. Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15 апреля 2005 года);
7. Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 «О недрах и недропользовании» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20.12.04 г.);
8. КСО ФС РК 14640 НПО 010-2-2001 «Определение величины износа при оценке недвижимости», Астана. – 2002 г.;
9. КСО ФС РК 14640 НПО 010-1-2001, «Определение полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий, сооружений и передаточных устройств», Астана. – 2002 г.;
10. КСО СТАНДАРТ ФС РК 14640 НПО 010-2001, ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА, Оценка недвижимости. – Алматы. – 2001 г.;
11. КСО Оценка имущества, Оценка лесных ресурсов, ФС РК 14640 НПО 018-2001. — Алматы. – 2001 г.;
12. МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
13. МСО-2. Базы оценки отличные от рыночной стоимости. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
14. МСО-3. Оценка для целей финансовой отчётности и смежной документации. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;
15. МСО-4. Оценка ссудного обеспечения, залога и обязательств. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г.;

Научная литература:

16. Б.Д. Новиков. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000. – 512 с.;
17. Бойко М.Д. Диагностика повреждений и методы восстановления эксплуатационных качеств зданий.- Л.: «Стройиздат», 1995 г. – 600 с.;
18. В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. – 224 с.;
19. Вольфсон В.А. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. – М.: «Стройиздат», 1995 г. – 440 с.;
20. Гофман К.Г. Экономическая оценка природных ресурсов в условиях социалистической экономики. М.: Наука, 1977 г. – 240 с.;
21. Давлятшин И. Д. Принципы и критерии бонитировки почв. -А: Кайнар, 1991 г. – 312 с.;
22. Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000. – 512 с.;
23. Оценка недвижимости. Учебник/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: “Финансы и статистика”, 2003 г. – 340 с.;
24. Оценка недвижимости. Тарасевич Е.И. – СПб.: СПбГТУ, 1997 г. – с.;
25. Петров А.И. Роль рентной составляющей общественно-необходимых затрат в оптимизации природопользования. Препринт. М.: ЦЭМИ АН СССР, 1982 г. – 450 с.;
26. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. – 3-е изд., перераб. И доп. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 480 с.;
27. Соколов С. И., Котин Н. И. и др. Бонитировка неорошаемых почв Казахстана. — А: Кайнар, 1976 г. -260 с.;
28. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб.: СПбГТУ, 1997 г. – 430с.;
29. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под ред. заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н., проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998 г. – 159с.;
30. Теория и методы оценки недвижимости. – СПб.: СПб. ГУЭФ, 1998 г. – 300 с.;
31. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под ред. Грабового П. Г., — Смоленск: «Смолин Плюс», М: «АСВ», 1999 г. – 460 с.;
32. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000 г. – 390 с.;
33. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.;
34. Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2001. – 240 с.;
35. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995 г. – 520 с.;
36. Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах, бизнесе: учебное пособие для вузов. — М. 2000. – 367 c.

Приложение 1.

 

Статья 11. Поправочные коэффициенты к базовым ставкам платы за земельные участки

1. Поправочные коэффициенты и границы зон в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа по предложению районного исполнительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы) — областным (городов Астаны и Алматы) представительным органом по предложению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа. При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер.
2. При определении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков, предоставляемых государством для ведения сельскохозяйственного производства, применяются поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) в зависимости от качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспеченности, удаленности от центров обслуживания.
3. Качественное состояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается на основании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического, почвенно-мелиоративного и других изысканий:
   1. Для определения стоимости земельного участка, используемого в составе пашни, в зависимости от его мелиоративного состояния и уклона поверхности применяются следующие поправочные коэффициенты:
   2. Мелиоративное состояние земель:
      • Хорошее (почвы незасоленные и несолонцеватые, некаменистые, неэродированные; глубина залегания грунтовых вод: пресных — более 3 м, минерализованных — более 6 м) — 1,2;
      • Удовлетворительное (почвы слабозасоленные, слабосолонцеватые, слабокаменистые, слабоэродированные; глубина залегания слабоминерализованных грунтовых вод 3-6 м) — 0,9;
      • Неудовлетворительные (почвы средне- и сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, каменистые, средне- и сильноэродированные; глубина залегания грунтовых вод с минерализацией более 1 г/л — менее 3 м) — 0,6;
      • Уклон поверхности:
      • До 1 градуса — 1; от 1 до 3 градусов — 0,98; от 3 до 5 градусов — 0,96; от 5 до 7 градусов — 0,93; более 7 градусов — 0,86;
        3. Для определения стоимости земельных участков, используемых в составе естественных кормовых угодий (сенокосы, пастбища), в зависимости от их качественного состояния и уклона поверхности участка применяются следующие поправочные коэффициенты:
      • Улучшенные сенокосы и пастбища:
      • Коренного улучшения; с подсевом многолетних трав — 1,2;
      • Поверхностного улучшения без изменения видового состава растительного покрова — 1,1;
      • Состояние земель, занятых сенокосами:
      • Хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный, незалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) — 1,2;
      • Удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади до 40 процентов территории) — 0,9;
      • Неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признаки проявляются на площади свыше 40 процентов территории) — 0,7;
      • Уклон поверхности:
      • До 3 градусов — 1; от 3,1 до 6 градусов — 0,95; от 6,1 до 10 градусов — 0,9; от 10,1 до 20 градусов — 0,85; более 20 градусов — 0,5;
      • Состояние земель, занятых пастбищами:
      • Хорошее (земельный участок незасоренный, незакустаренный (непоедаемыми кустарниками), незалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональной растительности) — 1,2;
      • Удовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади до 40 процентов территории) — 0,9;
      • Неудовлетворительное (земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками), залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова, наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров. Указанные признаки проявляются на площади более 40 процентов территории) — 0,6;
      • Уклон поверхности:
      • До 12 градусов — 1; от 13 до 20 градусов — 0,8; свыше 20 градусов — 0,6.
        4. Для определения стоимости земельных участков в зависимости от обводненности земельного участка, его местоположения по отношению к хозяйственному центру, удаленности земельного участка от центров сферы обслуживания применяются следующие поправочные коэффициенты:

1. Обводненность (водообеспеченность) земельного участка:
2. Обводненные — 1,2; необводненные — 0,8;
3. Местоположение земельного участка по отношению к хозяйственному центру, в километрах:
4. До пяти — 1,2; от 5 до 10 — 1; от 10 до 20 — 0,9; от 20 до 30 — 0,8; свыше 30 — 0,7;
5. Удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости от качества дорог:

Расстояние, км. дороги:      

 с твердым покрытием    Дороги с щебеночным

     покрытием        Грунтовые дороги

До 20	1,4	1,1	0,7
21-40	1,2	0,9	0,6
41-60	1,0	0,7	0,5
61-80	0,8	0,5
81-100	0,6
Свыше 100	0,5

 

5. При наличии нескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную) стоимость земельного участка, коэффициенты перемножаются.

Общий размер повышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать пятьдесят процентов от базовых ставок платы, установленных в соответствии с пунктом 1 статьи 10 настоящего Кодекса.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: ст. 11 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442-II с изменениями от  04.05.05 г. // Правовая информация, № 15, 2005 г., С. 21.

Приложение 2

 

[1] п. 1, ст. 1 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442-II, с изменениями от  04.05.05 г. // Правовая информация, № 15, 2005 г., С. 21.

[2] ст. 10 Земельного Кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442-II с изменениями от  04.05.05 г. // Правовая информация, № 15, 2005 г., С. 23.

[3] МСО-2. Базы оценки отличные от рыночной стоимости. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г., С. 132.

[4] Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под ред. заслуженного деятеля науки РФ, д.э.н., проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998 г., С. 150.

[5] Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. – М.: Дело ЛТД, 1995 г., С. 36.

[6] МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г., С. 211.

[7] Оценка бизнеса: Учебник/Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2000г., С. 104.

[8] Гофман К.Г. Экономическая оценка природных ресурсов в условиях социалистической экономики. М.: Наука, 1977 г., С. 38.

[9] В.В. Григорьев, И.М. Островкин. Оценка предприятий. Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000 г., С. 54.

[10] МСО-3. Оценка для целей финансовой отчётности и смежной документации. Международный комитет по стандартам оценки имущества, 2000 г., С. 85.

[11] Ф.Б. Риполь-Сарагоси. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: ПРИОР, 2001 г., С. 65.

[12] Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. — СПб.: СПбГТУ, 1997 г., С. 134.

[13] Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах, бизнесе: учебное пособие для вузов. — М. 2000 г., 213.

[14] Оценка недвижимости, Учебник для ВУЗов, под руководством Грязнова А..Г., Федотова М.А., М.: Просвещение, 2005 г., С. 241.

[15] Оценка недвижимости. Учебник/Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: “Финансы и статистика”, 2003 г., С. 401.

[16] Давлятшин И. Д. Принципы и критерии бонитировки почв. -А: Кайнар, 1991 г., с. 35.

[17] Лойко П.Ф., Экономическая оценка земельных ресурсов, Учебник для ВУЗов, рекомендован Министерство Науки и Образования РФ, Моска.:2005 г., С. 45.

[18] Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г., С. 333.

[19] Петров А.И. Роль рентной составляющей общественно-необходимых затрат в оптимизации природопользования. Препринт. М.: ЦЭМИ АН СССР, 1982 г., С. 542.

[20] Вольфсон В.А. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. – М.: «Стройиздат», 1995 г. – С. 189.