СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….5

 

ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПРОЦЕССА БАНКОВСКО-ГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЕГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ …..……………………….8

• Основные принципы банковского кредитования. Принцип обеспече-ния кредитования, как одна из основ кредитного процесса ……………8
• Обеспечение возврата предоставляемых кредитов ……………………10
• Банковские риски: принципы и критерии их классификации ………..14

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ  ИНСТРУМЕНТОВ И ФОРМ ОБЕС-ПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ КРЕДИТА КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ

      2.1. Анализ инструментов залога и залогового права …………………….23

      2.2. Гарантии и поручительства как условная форма залогового обеспе-

             чения …………………………………………………………………….50

      2.3.Уступка требований и передача прав собственности (цессия) ………56

      2.4. Страхование кредитного риска……………..………………………….57

 

ГЛАВА 3.  ПРИКЛАДНОЙ   АНАЛИЗ  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ   ЗАЛОГО- ВЫХ  ИНСТРУМЕНТОВ  И  РАЗЛИЧНЫХ  ФОРМ   ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ КРЕДИТА ………………………………………….…….61

      3.1. Анализ практики залогового кредитования банков Казахстана ..……61

      3.2. Классическая схема  залогового кредитования  в развитых  западных странах ………………………………………………………………..………….66

      3.3. Практика использования различных форм обеспечения возвратности кредита на материалах ЮКФ АО «Нурбанк» ……………………..71

       3.4. Проблемы  и  перспективы  развития  различных  форм обеспечения возвратности кредита ……………………………………………………………74

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………………..82

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ………………………..87

ПРИЛОЖЕНИЯ …………………………………………………………. 90-102

 

 

 

 

 

          ВВЕДЕНИЕ

 

Банковская система сегодня – одна из важнейших и неотъемлемых структур рыночной экономики. Развитие банков и товарного производства исторически шло параллельно и тесно переплеталось. При этом банки, выступая посредниками в перераспределении капиталов, существенно повышают общую эффективность производства.

В своем ежегодном Послании Народу Казахстана  6 февраля 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: «Правительству, Нацбанку, Агентству по финнадзору необходимо сформировать действенные механизмы системного и оперативного реагирования государства на угрозы финансовой нестабильности и укрепить доверие международных рынков к экономике Казахстана…Надо усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное влияние на наши банки»[1].

Глава Государства подчеркнул, что «Государственная поддержка не может быть односторонней, и банки должны взять на себя свою часть рисков. Если акционеры банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора».

         В процессе деятельности коммерческие банки сталкиваются с совокупностью различных видов риска, отличающихся между собой местом и временем возникновения, внешними и внутренними факторами, влияющими на их уровень, и, следовательно, на способы их анализа и методы описания. Все виды рисков взаимосвязаны и оказывают воздействие на деятельность банков.

         Так как основную часть дохода банк получает от своих ссудных операций, одной из наиболее серьёзных проблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является риск непогашения кредитов, и становиться очевидным важность минимизации именно кредитного риска, то есть риска неплатежа по ссуде в процессе взаимодействия банка и клиента . как правило, именно непогашение ссуд заёмщиками приносит банкам крупные убытки и служит одной из наиболее частных причин банкротств кредитных учреждений.

          Кредитный риск предполагает вероятность убытков в связи с не возвратом или несвоевременным погашением выданных кредитов и неуплатой вознаграждений по ним. Поэтому в последнее время производится тщательный отбор Заёмщиков и постоянный контроль за их финансово-хозяйственной деятельностью. Критерии, по которым производится оценка Заёмщика строго индивидуальны  для каждого банка и базируются на его практическом опыте и периодически пересматриваются. Оценка кредитного риска представляет собой творческий процесс, требует от работников банков знаний, аналитического мышления, умения определять и оценивать тенденции в хозяйственной деятельности и финансовом положении Заёмщиков, их возможность соблюдать принципы кредитования, прогнозировать будущее состояние дел Заёмщика, способности возврата кредита.

         Сейчас, в условиях низкого уровня договорной  дисциплины, ненадёжности, и часто недобросовестности контрагентов все больше необходимо развивать, рассматривать и применять на практике различные формы обеспечения возвратности банковских ссуд как один из методов минимизации кредитного риска.

         Согласно разработанной Базельским комитетом классификации активов внебалансовых операций по степени риска, кредиты физическим и юридическим лицам относятся к группе 100% риска. Одним из основных способов снижения этого показателя рисков является залоговое обеспечение кредитов. При этом при кредитовании под залог степень риска снижается вдвое и составляет 50%.

         Обеспечение возврата кредита – это сложная целенаправленная деятельность банка, включающая в себя систему организационных, экономических и правовых мер, составляющих особый механизм, определяющий способы выдачи ссуд, источники, сроки и способы их погашения, документацию, обеспечивающую возврат ссуд.

         При выдаче кредитов и оформлении кредитного договора возникает обязательство заемщика перед банком-кредитором по погашению долга. Практика показывает, что наличие обязательства ещё не означает гарантии своевременного возврата. Практически все кредиты связаны с риском. И хотя риск можно минимизировать путём тщательного и глубокого анализа кредитоспособности заемщика, все же полностью его исключить невозможно. Поэтому банк совместно  заемщиком определяет конкретный источник погашения кредита и способ обеспечения полноты и своевременности возврата.

          Для финансово-устойчивых организаций в качестве источника погашения кредита банк может определять выручку от реализации товаров, а для менее стабильных – устанавливать дополнительные гарантии по его возврату. Принимая обеспечение по ссуде, банк получает некоторые права  сверх основных прав, установленных по кредитному договору, в отношении возбуждения иска против заемщика и привлечения его к ответственности при неисполнении договора по погашению ссуды.

         Таким образом, обеспечение исполнения обязательства уменьшает риск непогашения ссуды (кредитный риск) в случае неплатежеспособности, банкротства, ликвидации должника или его нежелания погасить долг. Данный перечень не является исчерпывающим. Стороны вправе в договорном порядке предусмотреть иные способы обеспечения исполнения обязательств.

          В начале 90-х годов одной из основных причин банкротства большинства коммерческих банков Казахстана была просроченная задолженность по ссудам, вызванная низким уровнем, недостаточным опытом сотрудников банков в работе по возврату выданных кредитов, не было разработанной методики применения различных форм обеспечения возвратности кредита.

         В настоящее время несмотря на некоторые улучшения в этой области, данная проблема сохраняет свою актуальность и сегодня: в 2007 году уровень возвратности кредитов снизился на 19 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом и составил 55%. На 01.01.2008 года объем просроченных кредитов по Южно-казахстанской области составил 162 млн. тенге (4,8% кредитных вложений банков)¹.

         Учитывая характер данной проблемы, мною в дипломной работе были рассмотрены различные формы обеспечения возвратности кредита, как способа возврата выданных ссуд.

         Целью работы является выяснить особенности работы коммерческого банка с различными формами обеспечения возвратности кредита, какие формы применяются больше, среди каких заемщиков, причины этого, выявить проблемы, возникающие при работе с ними и предложить пути их решения.

         Объектом исследования являются формы обеспечения возвратности кредита, используемые в практике отечественных и зарубежных банков.

         В первой главе рассмотрены возвратность кредита как основы кредитных операций, необходимость обеспечения возвратности выданного кредита.

         Во второй главе дана теоретическая основа таких форм обеспечения возвратности кредита, как неустойка, залог, гарантии и поручительства, цессия, страхование кредитного риска, их сущность и роль, рассмотрен зарубежный опыт использования данных форм.

В третьей главе проведен анализ действующей практики использования форм обеспечения кредита на примере ЮКФ «Нурбанк», проведено сравнение схем залогового кредитования, используемых казахстанскими и зарубежными банками, выявлены проблемы, с которыми сталкиваются казахстанские банки при залоговом кредитовании, проблемы развития форм в зависимости от финансового состояния заемщика, перспективы и пути решения выявленных проблем.

В данной работе использованы научные труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам использования форм обеспечения возвратности кредита, практика использования форм обеспечения в кредитной деятельности ЮКФ «Нурбанк». Работа написана на основе анализа законов, нормативных и законодательных актов Республики Казахстан, инструкций, материалов коммерческих банков Казахстана и зарубежных стран, периодической и учебной литературы.

 

 

ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПРОЦЕССА

БАНКОВСКОГО КРЕДИТОВАНИЯ И ЕГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ

 

1.1.Основные принципы банковского кредитования. Принцип обеспеченности кредитования, как одна из основ кредитного процесса

 

         Банковское кредитование предприятий и других организационно-правовых структур на производственные и социальные нужды осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования. Последние представляют собой основу, главный элемент системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита, а также требования объективных экономических законов, в том числе и в области кредитных отношений.

Согласно Закону РК «О банках и банковской деятельности» существуют три принципа: возвратность, срочность, платность. Однако в банковской учебной литературе даются пять принципов. К данным принципам кредитования относятся:

• срочность возврата;
• возвратность;
• дифференцированность;
• обеспеченность;
• платность.

В период централизованной экономики принцип обеспеченности кредита трактовался нашими экономистами очень узко: признавалась лишь материальная обеспеченность кредита. Это означало, что ссуды должны были выдаваться под конкретные материальные ценности, находящиеся на различных стадиях воспроизводственного процесса, наличие которых на протяжении всего срока пользования ссудой свидетельствовало об обеспеченности кредита и, следовательно, о реальности его возврата. Между тем в мировой банковской практике видами кредитного обеспечения кроме материальных ценностей, оформленных залоговым обязательством, выступают гарантии и поручительства, платежеспособных соответственно юридических и физических лиц, а также страховые полисы оформленного заемщиками в страховой компании риска непогашения банковского кредита. Причем не только одна, но и все перечисленные формы юридических обязательств одновременно могут служить обеспечением выдаваемого хозяйственному органу банком кредита. Лишь с принятием в 1998 году Закона «О банках и банковской деятельности» коммерческие банки Казахстана получили возможность выдавать своим клиентам кредиты под различные формы обеспечения кредита. Таким образом, в современных условиях, говоря об обеспеченности ссуд, следует иметь в виду наличие у заемщиков юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременных возврат кредита: залогового обязательства, договора – поручительства, договора страхования ответственности непогашения кредита.

         Обеспечение обязательства по банковским ссудам в одной или одновременно нескольких формах предусматривается обеими сторонами кредитной сделки в заключаемом между собой кредитном договоре.

         Возвратность является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать. Возвратность является неотъемлемой чертой кредита, его атрибутом.

Срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть не просто возвращен, а возмещен в строго определенный срок, т.е. в нем находит конкретное выражение фактор времени. И, следовательно, срочность есть временная определенность возвратности кредита. Срок кредитования является предельным временем нахождения заемных средств в хозяйстве заемщика и выступает той мерой, за пределами которой количественные изменения во времени переходят в качественные: если нарушается срок пользования ссудой, то искажается сущность кредита, он теряет свое подлинное назначение, что отрицательно сказывается на состоянии денежного обращения в стране.

С переходом на рыночные условия хозяйствования этому принципу кредитования придается, как никогда, особое значение. Во-первых, от его соблюдения зависит нормальное обеспечение общественного воспроизводства денежными средствами, а соответственно его объемы, темпы роста. Во- вторых, соблюдение этого принципа необходимо для обеспечения ликвидности самих коммерческих банков. Принципы организации их работы не позволяют  вкладывать им привлеченные кредитные ресурсы в безвозвратные вложения. В-третьих, для каждого отдельного заемщика соблюдение принципа срочности возврата кредита открывается возможность получения в банке новых кредитов, а также позволяет соблюсти свои хозрасчетные интересы, не уплачивая повышенных ставок вознаграждения за просроченные ссуды. Сроки кредитуемых материальных ценностей и окупаемости затрат, но не выше нормативных.

С принципом срочности возврата кредита очень тесно связаны два других принципа кредитования, такие как дифференцированность и обеспеченность.

 Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем хозяйственным органам, которые в состоянии его своевременно вернуть.

Поэтому дифференциация кредитования должна осуществляться на основе показателей кредитоспособности, под которой понимается финансовое состояние предприятия, дающее уверенность в способности и готовности заемщика возвратить кредит в обусловленный договором срок. Эти качества потенциальных заемщиков оцениваются посредством анализа их баланса на ликвидность, обеспеченность хозяйства собственными источниками, уровень его рентабельности на текущий момент и в перспективе.

         Оценка кредитоспособности хозяйственных органов, испрашивающих кредит, проводимая банком до заключения кредитных договоров, дает им возможность в определенной степени подстраховать себя от риска несвоевременного возврата кредита (и связанных с этим для банков убытков) и, следовательно, превосходить соблюдение хозяйственными органами принципа срочности кредитования. Дифференцированность кредитования, исходя из кредитоспособности хозяйственных органов, препятствует покрытию их потерь и убытков за счет кредита и служит необходимым условием его нормального функционирования на основах возвратности и платности. Своевременность возврата кредита находится в тесной зависимости не только от кредитоспособности заемщиков, но и от обеспеченности кредита.

         Принцип платности кредита означает, что каждое предприятие – заемщик должно внести банку определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств. Реализация этого принципа на практике осуществляется через механизм банковского вознаграждения. Ставка банковского вознаграждения – это своего рода «цена» кредита. Платность признана оказывать стимулирующее воздействие на хозяйственный (коммерческий) расчет предприятий, побуждая их на увеличение собственных ресурсов и экономное расходование привлеченных средств. Банку платность кредита обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой вознаграждения за привлеченные во вклады чужие средства, затрат по содержанию своего аппарата, а также обеспечивает получение чистого дохода  для увеличения ресурсных фондов кредитования (резервного, уставного) и использования на собственные и другие нужды.

         Совокупное применение на практике всех принципов банковского кредитования позволяет соблюсти как общегосударственные интересы, так и интересы обоих субъектов кредитной сделки – банка и заемщика. Таким образом, основная задача банков – это обеспечение возвратности кредитов. С этой целью банки применяют различные формы залогов.

 

• Обеспечение возврата предоставляемых кредитов

 

Возвратность кредита, представляя собой, основополагающее свойство кредитных отношений, отличающее их от других видов экономических отношений, на практике находит свое выражение в определенном механизме. Этот механизм базируется, с одной стороны, на экономических процессах, лежащих в основе возвратного движения кредита, с другой стороны – на правовых отношениях кредитора и заемщика, вытекающих из их места в кредитной сделке.

Экономическую основу возврата кредита составляет кругооборот и оборот капиталов участников воспроизводственного процесса, а также законы функционирования кредита. Однако наличие объективной экономической основы возврата кредита не означает автоматизма этого процесса. Только целенаправленное управление движением ссуженной стоимости позволяет обеспечить ее сохранность, эквивалентность отдаваемой взаймы и возвращаемой стоимости.

Поскольку в кредитной сделке участвуют оба субъекта – кредитор и заемщик, механизм организации возврата кредита учитывает место каждого из них в осуществлении этого процесса. Кредитор, предоставляя кредит, выступает организатором кредитного процесса, защищая свои интересы. Исходя из объективной экономической основы, он выбирает такую сферу вложения заемных средств, такие количественные параметры ссуды, методы ее погашения, условия кредитной сделки, которые бы создавали предпосылки для своевременного и полного возврата отдаваемой взаймы стоимости. Однако обратное движение указанной стоимости зависит от кредитоспособности заемщика, использующего ее в своем обороте, от общей экономической конъюнктуры денежного рынка.

Кредитная сделка предполагает возникновение обязательства ссудополучателя вернуть соответствующий долг. Конкретная практика показывает, что наличие обязательства еще не означает гарантии и своевременного возврата. Возникновение инфляционных процессов в экономике может вызвать обесценение суммы предоставленной ссуды, а ухудшение финансового состояния заемщика – нарушение сроков возврата кредита. Поэтому международный опыт деятельности банков выработал механизм организации возврата кредита, включающий не только порядок погашения конкретной ссуды исходя из реальных экономических условий, не только юридическое закрепление его в кредитном договоре, но и формы обеспечения  полноты и своевременности обратного движения ссуженной стоимости.

Под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать конкретный источник имеющегося долга, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за достаточностью и приемлемостью данного источника.

Если механизм погашения ссуды, его закрепление в кредитных договорах является основной предпосылкой возврата кредита, то определение форм обеспечения возврата представляет собой гарантию этого возврата. Такая гарантия нужна при высокой степени риска просрочки платежа.

В банковской практике источники погашения ссуд подразделяются на первичные и вторичные. Первичным источником является доход заемщика, вторичными считаются выручка от реализации заложенного имущества, перечисление средств гарантом или страховой организацией. Погашение ссуд за счет средств заемщика представляет собой добровольное выполнение клиентом своих платежных обязательств перед банком, зафиксированных в кредитном договоре. Погашение ссуды за счет вторичных источников означает включение банком в действие механизма принудительного взыскания причитающегося ему долга. Зарубежные банкиры считают своим «золотым» правилом при рассмотрении возможности заключения кредитной сделки ориентироваться, прежде всего на первичный источник. Поэтому в процессе изучения кредитной заявки основное внимание уделяется анализу денежных потоков, клиента, перспективам развития отрасли и бизнеса данного клиента, состоянию отношений клиента с поставщиками и покупателями.

Выручка от реализации продукции – основной источник погашения банковских ссуд и первичный источник их погашения. Однако не всегда она выступает формой реальной гарантии возврата кредита. Такой гарантией она является лишь у финансово-устойчивых предприятий. К ним относятся предприятия, имеющие высокий уровень рентабельности и высокую обеспеченность собственным капиталом. У таких предприятий происходит не только систематический приток денежных средств, но и прирост денежных средств в части образования чистого дохода, а также пополнения собственного капитала.

Для финансово-устойчивых, платежеспособных предприятий, являющихся первоклассными клиентами банка, юридическое закрепление в кредитном договоре погашения ссуд за счет поступающей выручки предоставляется вполне достаточным. В этом случае складываются сугубо доверительные отношения между банком и заемщиком, предполагающие выполнение заемщиком своих обязательств по погашению ссуд без предоставления каких-либо дополнительных гарантий. Чаще на практике складывается ситуация, когда возникает определённый риск своевременного поступления выручки. Факторы риска могут быть связаны как с процессом производства или реализацией ценностей, так и состоянием расчетов с покупателями, изменением конъюнктуры рынка, сезонными колебаниями и т.д.

Во всех этих случаях возникает необходимость иметь дополнительные гарантии возврата кредита, что требует изыскания вторичных источников. К их числу относятся: залог имущества и прав, уступка требований и прав, гарантии и поручительства, страхование.

Банковское законодательство Казахстана предусматривается, что выдача кредита коммерческими банками должна производиться под различные формы обеспечения кредита. Размер обеспечения возврата должен быть не менее суммы основного долга и причитающихся за пользование кредитом вознаграждений. Предоставление заемщиком имущества и имущественных прав в залог банку оформляется отдельным договором о залоге. В дополнение к договору прилагается залоговое обязательство.

Банк принимает в качестве обеспечения возвратности кредита в залог имущество заемщика, принадлежащее ему на правах собственности.

Основные фонды принимаются в залог лишь в случае, когда заемщик в соответствии с действующим законодательством и собственными уставными документами отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. В качестве кредитного обеспечения заемщик может пользоваться одной или сразу несколькими формами, что закрепляется в кредитном договоре. Обеспечительные обязательства по возврату кредита оформляется вместе с кредитным договором и является обязательным приложением к нему.

Сам по себе залог имущества (движимого и недвижимого) означает, что кредитор – залогодержатель вправе реализовать это имущество, если обеспеченное залогом обязательство не будет выполнено. В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником – залогодателем, обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату соответствующего вознаграждения и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения.

Договор поручительства. Поручительство создает для кредитора большую вероятность реального удовлетворения его требования к должнику по обеспеченному поручительством обязательству в случае его невыполнения, так как при поручительстве ответственность за неисполнение обязательств наряду с должником несет и поручитель. Заемщик и поручитель отвечают перед кредитором как солидарные должники.

Кредиты под гарантию выдаются ссудозаемщикам лишь в том случае, если гарант является платежеспособным лицом.

Использование вторичных источников погашения ссуд является трудоемким и длительным процессом. Эффективность существующих форм обеспечения возврата зависит от действенность правового механизма, правовой и экономической грамотности соответствующих работников, соблюдения норм деловой этики гарантами платежных обязательств. Создание системы гарантий кредитора (банка) своевременного возврата кредита приобретает в Казахстане особую актуальность в связи с неустойчивостью финансового состояния многих ссудополучателей, недостаточным опытом работы в рыночных условиях бизнесменов, банкиров, юристов.

 

 

• Банковские риски: принципы и критерии их

         классификации

 

Наиболее важными элементами, положенными в основу классификации банковских рисков, являются:

тип, или вид, коммерческого банка;

сфера возникновения и влияния банковского риска;

состав клиентов банка;

метод расчета риска;

степень банковского риска;

распределение риска во времени;

характер учета риска;

возможность управления банковскими рисками;

средства управления рисками.

Рассмотрим подробно особенности классификации банковских рисков в зависимости от состояния каждого из перечисленных элементов.

Тип (вид) банка и риски. В настоящее время с учетом направления деятельности банков можно говорить о трех типах (видах) коммерческих банков: специализированные, отраслевые, универсальные. Ясно, что набор рисков для этих банков будет разным.

В специализированном, например инновационном, банке преобладают повышенные риски, связанные с кредитованием рискованных предприятий, технологий, реализация которых в первое время затруднена. Это требует и особых методов регулирования банковского риска, в частности, получения гарантий от государства, внедрения залогового права на недвижимость и т.п. Холдинговое учреждение, специализирующееся на покупке контрольных пакетов ценных бумаг, производит оценку риска по операциям с ценными бумагами и т.д. Таким образом, специализированные банки несут риски по тем специфическим банковским операциям, которые составляют направление их деятельности.

Отраслевые банки тесно связаны с определенной отраслью, поэтому спектр их рисков, кроме рисков по произвольным банковским операциям, зависит преимущественно от экономических (т.е. внешних для банка) рисков клиентов банка. В отраслевом банке необходимо рассчитывать размер отраслевого риска для определения неиспользованных резервов на предприятиях и учреждениях отрасли и выработки основных направлений деятельности банков.

Универсальные банки вынуждены учитывать в своей деятельности все виды банковских рисков. В этой связи целесообразно выработать оптимальный набор видов риска для каждого типа (вида) банка.

Повышенной степенью риска в рассмотренных вариантах обладают отраслевые банки как некрупные, немобильные, с жесткой привязкой к отрасли и клиенту, а наименьшей – универсальные банки, имеющие возможность покрыть потери от одного вида деятельности доходами от другого.

Сфера возникновения и влияния банковских рисков. В зависимости от сферы возникновения банковские риски классифицируются на:

риск стран;

риск финансовой надежности отдельного банка (риски недостаточности капитала банка, несбалансированной ликвидности, недостаточности обязательных резервов);

риск отдельного вида банковской операции (риск неплатежа, невозмещения, инкассирования – банковской гарантии, юридического риска, риска нерентабельности кредита и т.д.).

С другой стороны, риски в зависимости от сферы возникновения или влияния подразделяются на внешние и внутренние.

К внешним относятся риски, непосредственно не связанные с деятельностью банка или конкретного клиента. Речь идет о политических, социальных, экономических, географических и других ситуациях и соответственно вызванных ими потерях банка и его клиентов. К экономическим внешним рискам банка, не связанным непосредственно с его деятельностью, можно отнести:

Неустойчивость валютных курсов; инфляцию; неплатежеспособность или банкротство клиентов банка, отказ его от платежей и неуплата долга в установленный срок; изменение цены товара клиента после заключения контракта, ошибки в документах или оплате товаров, злоупотребления клиентов или хищения ими валютных средств, выплата по поддельным банкнотам, чекам.

Внутренние риски в свою очередь делятся на риски в основной и вспомогательной деятельности банка.

Риски в основной деятельности  представляют самую распространенную группу видов: кредитный, процентный, валютный, риск по факторинговым и лизинговым операциям, риск по расчетным операциям банка и операциям с ценными бумагами.

Риски во вспомогательной деятельности банка включают потери по формированию депозитов, риски банковских злоупотреблений, риски по забалансовым операциям, риски утраты позиций банка на рынке, потери репутации банка, состава его клиентов, риск снижения банковского рейтинга и т.д. Они отличаются от рисков по основной деятельности банка тем, что зачастую имеют лишь условную, косвенную оценку и выражаются в упущенной выгоде.

Но и внутри каждого перечисленного вида рисков можно выделить дополнительные группу. Например, появление новых видов кредитов (авального, ломбардного, диспозиционного, консорциального, учетного и акцептного) создало новые виды рисков по кредитным операциям и различные частные методы их расчета.

Состав клиентов банка и методы расчета рисков. Составом клиентов банка определяется метод расчета риска и его степень. Мелкий заемщик подвержен большой зависимости от случайностей рыночной экономики, чем крупный. В то же время крупные кредиты, выданные одному заемщику или группе связанных заемщиков, отрасли, региону или стране, нередко служат причиной банковских банкротств. Поэтому одним из методов регулирования риска от предоставления крупных кредитов является ограничение его размера 10-15% уставного капитала банка. Существенное значение имеет и правильный выбор предпочтительного клиента для банка. Обычно к таким партнерам относятся предприятия, обладающие высокой степенью финансовой устойчивости и имеющие хорошие показатели ликвидности и платежеспособности балансов, достаточный уровень доходности, и хорошо обеспеченные собственными средствами.

В условиях рыночной экономики усиливается неустойчивость банковской системы. В свою очередь это влияет на состояние различных отраслей экономики и предприятий. Хозяйствующие субъекты начинают сокращать собственные средства и резервы, что приводит к нарушению нормального кругооборота кредитных ресурсов и повышению риска всех банковских операций. Поэтому в настоящее время самый распространенный метод минимизации рисков – выделение и соблюдение экономических нормативов банковской ликвидности. Многие коммерческие банки, особенно специализированные, рассчитывают лишь отдельные виды рисков по различным направлениям банковской деятельности. Перспективным становится определение размера допустимого совокупного риска банка, отдельного клиента, республики (экономического региона).

В зависимости от методов расчета риски бывают комплексными и частными. Комплексный риск включает оценку и прогнозирование величины риска банка и соблюдение экономических нормативов банковской ликвидности. Частный риск основывается на создании шкалы коэффициентов риска или взвешивании риска по отдельной банковской операции или группе.

Так, в странах с развитой рыночной экономикой применяется группировка обязательств по шкале рисков, представлена ниже:

Таблица 2.

 

Группировка обязательств	Шкала риска
Операции с государственными ценными бумагами	0
Краткосрочные межбанковские депозиты	1
Остатки средств на корреспондентских счетах	1
Остальные операции	2

 

   Степень банковского риска (взвешивание риска). Степень банковского риска учитывает полный, умеренный и низкий риск в зависимости от расположения по шкале рисков. Степень банковского риска характеризуется вероятностью события, ведущего к потере банком средств по данной операции. Она выражается в процентах или определенных коэффициентах.

Один и тот же риск может иметь различную степень – в зависимости от возможностей его гарантирования, страхования и других методов регулирования. Например, долгосрочные ссуды банка, выданные на строительство нового предприятия, имеют 100% риска; при страховании этой суммы в государственных органах степень риска уменьшается до 10-50% (при условии страхования в объеме 50-90% ссуды), а при получении правительственной гарантии – до нуля.

Особенностью нахождения степени банковского риска является его индивидуальная величина, связанная с принятием на себя конкретного риска по конкретной банковской операции. Во многом она определяется субъективной позицией каждого банка.

Попытки регламентации степени банковского риска по отдельным операциям должны носить гибкий характер. Так, если коммерческий банк, купивший акции некоторой компании (имеющие товарное покрытие, достаточно высокую степень доходности, высокое качество технологии и котировку на бирже), отнесет эту покупку к операциям с высокой (70%) степенью риска, то размер риска (по операции и по банку в целом) будет существенно завышен и далек от реальности. Следовательно, в каждом отдельном случае необходимо самостоятельное определение банками вероятности потери средств в результате той или иной операции.

Распределение риска по времени. Это важный фактор в условиях нынешней экономики. Основные операции банка подвержены прошлому и текущему риску (в отдельных случаях – и будущему). Текущему риску подлежат операции по выдаче гарантий, акцепта переводных векселей, документарные аккредитивные операции, продажа активов с правом регресса и др. Но сама возможность оплаты гарантии через определенное время, оплата векселей, осуществление аккредитива за счет банковского кредита подвергают эти операции и будущему риску. При наступлении времени оплаты гарантии, если банк не учел вероятность этих потерь, он несет и прошлый риск, т.е. тот, который банк принял на себя непосредственно при выдаче гарантии. Распределение риска во времени играет очень важную роль для прогнозирования предстоящих банку потерь. При учете этого фактора можно избежать наложения прошлых рисков и ошибок на будущую деятельность банка.

Характер учета операций и риски. По характеру учета банковские риски делятся на риски по балансовым операциям и по забалансовым операциям. Зачастую кредитный риск, возникающий по балансовым операциям, распространяется и на внебалансовые операции, например, при банкротстве предприятия. Здесь важно правильно учесть степень возможных потерь от одной и той же деятельности, проходящей одновременно как по балансовым, так и по внебалансовым счетам. Так, оценку степени риска операции по валютным опционам (новым видам ценных бумаг) следует производить исходя не только из валютного риска, но и рыночного риска по операциям с ценными бумагами, а также рисков по отдельным забалансовым операциям: с казначейскими обязательствами, евродепозитами, биржевыми индексами и т.д.

Возможности управления банковскими рисками. По возможностям управления риски бывают открытыми и закрытыми. Открытые риски не подлежат регулированию, закрытые регулируются. По некоторым операциям вводятся специальные ограничения по рискам. Например, одним из преобразований к инвалютным счетам является обязательно закрытая позиция в валюте на конец каждого рабочего дня, т.е. пересчет обесценивающейся валюты в валюту, курс которой повышается.

Приведенная классификация и элементы, положенные в основу экономической классификации, имеют целью не столько перечисление всех видов банковских рисков, сколько демонстрацию наличия определенной системы, позволяющей банкам не упускать отдельные разновидности при определении совокупного размера рисков в коммерческой и производственной сфере.

Вложению капитала всегда сопутствуют выбор вариантов и оценка степени риска. Для этого необходимо количественно определить величину финансового риска при альтернативных вариантах и сравнить ее.

Финансовый риск, как и любой другой, определяется математически выраженной вероятностью наступления потери, которая опирается на статистические данные и может быть рассчитана с достаточно высокой точностью. Чтобы количественно определить величину финансового риска, необходимо знать все возможные последствия какого-либо отдельного действия (операции) и вероятность самих последствий. Применительно к экономическим задачам методы теории вероятностей сводятся к определению значений вероятности наступления событий и к выбору из возможных событий самого предпочтительного, исходя из наибольшей величины математического ожидания. Иначе говоря, математическое ожидание какого-либо события равно абсолютной величине этого события, умноженной на вероятность его наступления.

Строго говоря, при всесторонней оценке риска следовало бы устанавливать для каждого абсолютного или относительного значения величины возможных потерь соответствующую вероятность возникновения такой величины. При этом исходной стадией оценки должно стать построение кривой (таблицы) вероятностей получения определенного уровня прибыли (убытка). Но применительно к деятельности коммерческих банков это чаще всего чрезвычайно сложная задача. Поэтому на практике ограничиваются упрощенными подходами, оценивая риск по одному или нескольким показателям, представляющим обобщенные характеристики, наиболее важные для вывода о приемлемости риска.

В зависимости от величины потерь выделяют определенные зоны или области риска (Рис. 2).

В безрисковой зоне потери не ожидаются (они равны 0 или отрицательны – превышение прибыли).

Под зоной допустимого риска понимается область, в пределах которой определенный вид банковской деятельности сохраняет свою экономическую целесообразность, т.е. потери имеют место, но они меньше ожидаемой прибыли.

Зона критического риска характеризуется опасностью потерь, которые заведомо превышают ожидаемую прибыль и в максимуме могут привести к невозмещенной потере всех используемых в операции средств.

     Зона катастрофического риска – область потерь, превосходящих по своей величине критический уровень и в максимуме достигающих величины, равной имущественному состоянию банка.

Выигрыш

Безрисковая зона

Отрицательные потери

Зона допустимого риска

Потери

 

Рис. 2

 

Пределы указанных зон могут быть установлены с помощью коэффициента риска. Коэффициент риска (К) определяется как отношение максимально возможной величины убытка от коммерческой или биржевой деятельности банка (У) к величине его собственных средств (С). Так, если К не превышает 0,3, деятельность банка находится в зоне допустимого риска; при К , находящемся в пределах от 0,3 до 0,7  , риск является критическим, а при больших значениях – катастрофическим.

Вероятность наступления потерь может быть определена объективным или субъективным методами. Объективный метод определения вероятности основан на вычислении частоты, с которой происходит данное событие, а субъективный – на предположениях (личном опыте и суждениях оценивающего, мнении экспертов и финансовых консультантов и т.п.). при субъективном определении значения вероятности для одного и того же события приобретают разные величины и таким образом делается разный выбор.

Риск кредитования заемщика. В подходе к определению риска кредитования одного заемщика существуют различные варианты. Некоторые банки считают, что достаточно определить класс кредитоспособности для каждого клиента.

Можно выделить следующие виды кредитного риска:

риск злоупотреблений. Так называемые «злоупотребления» — одна из наиболее распространенных причин безнадежной задолженности банкам. Речь идет о выдаче руководством и высшими служащими «дружеских» кредитов родственникам, друзьям, деловым партнерам без должного обеспечения и обследования финансового положения заемщика. В этом случае банк может сколько угодно афишировать свои «безупречные» принципы кредитования, описывать службы, занимающиеся оценкой кредитных рисков и принимающих решение о предоставлении кредита или отказе в нем, но пока коммерческие банки (особенно казахстанские) не решат проблему злоупотребления, их кредитный риск будет оставаться весьма значительным;

риск неплатежа по внутренним займам. Данный риск связан с трудностью учета всех факторов, влияющих на платежеспособность заемщика. Этими факторами могут быть: неспособность должника создать адекватным будущий денежный поток в связи с изменениями в деловом, экономическом и/или политическом окружении, в котором оперирует заемщик; подорванная деловая репутация заемщика; неуверенность в будущей стоимости и качестве кредитного обеспечения и ряд других. Главное средство борьбы с неплатежами такого рода — диверсификация портфеля банковских ссуд, ведущая к рассредоточению риска;

риск неплатежа по иностранным кредитам. Этот риск связан с задержкой платежей по кредитам заемщикам из других стран. В 70-е годы этот вид риска явился причиной банкротства ряда крупных американских банков. Это произошло из-за массовых неплатежей по кредитам, выданным заемщикам из развивающихся стран.

К факторам, повышающим кредитный риск, относятся:

значительный объем сумм, выданных узкому кругу заемщиков или отраслей, т.е. концентрация кредитной деятельности банка в какой-либо сфере, чувствительной к изменениям в экономике;

большой удельный вес кредитов и других банковских контрактов, приходящихся на клиентов, испытывающих определенные финансовые трудности;

концентрация деятельности банка в малоизученных, новых, нетрадиционных сферах;

внесение частных или существенных изменений в политику банка по предоставлению кредитов;

удельный вес новых и недавно привлеченных клиентов, о которых банк располагает недостаточной информацией;

либеральная кредитная политика (предоставление кредитов без наличия необходимой информации и анализа финансового положения клиента);

неспособность получить соответствующее обеспечение для кредита или принятие в качестве такового ценностей, труднореализуемых на рынке или подверженных быстрому обесцениванию;

значительные суммы, выданные заемщикам, связанным между собой;

нестабильная экономическая и политическая ситуация.

В зависимости от уровня основных и дополнительных показателей методики определения кредитоспособности – коэффициентов ликвидности баланса предприятия, покрытия баланса, платежеспособности, обеспеченности собственными средствами, размеров собственных и привлеченных средств, уровня доходности предприятия, устойчивости финансового положения – выделяются четыре группы классов заемщиков. Заемщики четвертой группы считаются некредитоспособными, и банк в условиях рыночной экономики, чтобы не нести по ним риск неплатежа (совокупность кредитного и процентного рисков), не должен с ними работать.

Из оставшихся предпочтительным для банка является заемщик 1-го класса, риск платежей по ссудам которого невелик и не требует применения жестких условий кредитования, гарантий, страхования залогового права. Однако могут воздействовать внешние факторы, связанные с коммерческим, политическим и геофизическим рисками, например, неустойчивостью валютных курсов, инфляцией, неплатежеспособностью его покупателя или заемщика, отказом от платежа или принятия товара покупателем, неоплатой долга покупателем в установленный срок, изменением цены сырья, материалов, полуфабрикатов после заключения договора, ошибками в документах или оплате, злоупотреблениями или хищениями, углублением экономического кризиса в стране, стихийными бедствиями и т.п. Поэтому банк даже в отношении первоклассного заемщика должен владеть методикой расчета и информацией о размерах его коммерческих и других рисков.

С заемщиками 2-3 группы банки должны строить более жесткие взаимоотношения, в частности, вводить обязательность залога, гарантий, проверок обеспеченности ссуд, строгое ограничение объема кредитов плановыми размерами, повышенную ответственность за нарушение условий кредитования, применение механизма оперативного взыскания кредита.

В странах с развитой рыночной экономикой ориентиром оценки риска отдельного клиента служит аналогичная схема, так называемая кредитная котировка предприятий банком. Она составляется на основе объема оборота предприятия, его кредитной и платежной оценок, качества подписи («имиджа»). Из количественного анализа выводится качественная оценка, позволяющая отнести предприятие к одной из шести групп: государственное, зарубежное, «хорошее», предприятие, испытывающее трудности, предприятие, находящееся в частичном управлении банком (в связи с испытываемыми трудностями), «некотируемое»  предприятие. На основании этой оценки банки строят кредитные отношения с клиентом, судят о степени риска данного клиента, а также управляют рисками (повышают долю рефинансируемых Национальным Банком кредитов, используют плавающие процентные ставки, страхование, разделение рисков и т.п.).

Зависимость риска от величины кредита. Рассмотренные кредиты направлены на ограничение выдачи банками крупных кредитов, с одной стороны, и на регламентацию возможных потерь банка, связанных с конкретным заемщиком, — с другой. Однако представляется, что эти нормы носят временный характер, так как не учитывают спектра внешних факторов, влияющих на конкретного клиента, а также тенденций, углубляющих развитие внутренних рисков коммерческой деятельности заемщика банка. Учет этих факторов, видимо потребует выработки методологического подхода к организации кредитных отношений банка с отдельным заемщиком, учитывающего зависимость вложений банка от коммерческих, политических, рыночных и прочих рисков в деятельности клиента в условиях экономического кризиса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ  основных  инструментов  и  форм обеспечения возвратности кредита коммерческих банков

 

2.1. Анализ инструментов залога и залогового права

 

         В соответствии со статьей 35 Закона РК «О банках и банковской деятельности» от 31 августа 1998 года возвратность кредита может обеспечиваться неустойкой, залогом, гарантией, поручительством и другими способами, предусмотренными законодательством и договором.

Залог – один из важнейших инструментов рыночной экономики, надёжный способ защиты интересов кредитора.

Немалое значение в усилении роли залога имели появившееся в экономике переходного периода негативные явления, и, прежде всего инфляция, распад хозяйственных связей, падение производства. Эти явления повлекли за собой многочисленные нарушения того, что традиционно называется платежной дисциплиной, а это в свою очередь утрату доверия к торговому партнеру. Возникает потребность в использовании таких средств обеспечения обязательств, которые основываются на вере в первую очередь «в вещь», а во вторую в личность должника.

Залог имущества клиента является одной из самых распространённых форм обеспечения возвратности банковского кредита. В соответствии со статьей 299 гражданского кодекса РК залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущественно перед другими кредиторами. Залоговое право банков в нашей республике регулируется Гражданским Кодексом РК.

Залог представляет собой дополнительное право, являясь лишь способом обеспечения основного требования. Для банка основным требованием при кредитовании должно быть обеспечение своевременности и полноты возврата кредита.

Использование залога в практике организации кредитных отношений предполагает наличие специального механизма его применения. Залоговый механизм есть процесс подготовки заключения и исполнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита – погашение ссуды – и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой и доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации залогового механизма называют залоговыми операциями. Эти операции  коммерческих банков не имеют самостоятельного значения и производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и полное погашение ссуды.

С правовой точки зрения структуру залогового механизма можно представить следующим образом:

 

Схема 2.1.1.1. Структура залогового механизма

 

Заемщик                           1. Кредитный договор                             Кредитор

2. Договор о залоге      (банк)

 

 

 

                       Передача (без передачи) залогового имущества

 

 

Остается собственником заложенного имущества с опосредованным (при передаче заложенного имущества кредитору) или непосредственным владением этим имуществом

При передаче становится непосредственным владельцем заложенного имущества с обязанностью сохранить его и правом пользования им

 

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

• выбор предметов и видов залога;
• осуществление оценки предметов залога;
• составление и исполнение договора о залоге;
• порядок обращения взыскания на залог.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, возмещении вреда, причиненных жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами³. В то же время это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности – количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определённости предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально-вещественного содержания сводятся к следующему.

1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хозяйственном ведении.
2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.
3. Предметы залога должны быть ликвидными, т.е. обладать способностью к реализации.

По степени ликвидности различают (по мере убывания):

1. Залог драг.металлов, драг.камней, ювелирных изделий.
2. Залог валюты.
3. Залог ценных бумаг.
4. Залог векселей.
5. Залог товарно-материальных ценностей.
6. Залог товаров в обороте.
7. Залог товаров в переработке.
8. Залог недвижимости.

Общим требованием к количественной определенности предмета залога, является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающегося за нее вознаграждения.

Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции. Приемлемость товарно-материальных ценностей возможностью кредитора осуществлять контроль за их сохранностью.

По существу, предметом залога может быть любое, не изъятое из гражданского оборота имущество (предприятия, здания, сооружения, оборудование, другие производственные фонды, ценные бумаги, денежные средства, имущественные права и т.д.), на которое в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан допускается обращение взыскания.

В качестве покрытия ссуд банки могут  использовать самое разнообразное имущество:

• недвижимость;
• ликвидные (легко и быстро реализуемые) товары;
• различные ценные бумаги (достаточно ликвидные);
• денежные средства, включая инвалютные;
• другое имущество;
• имущественные права.

Согласно «Правилам краткосрочного кредитования экономики Республики Казахстан» в залог по ссуде не могут быть приняты:

• скоропортящееся сырье;
• незавершенное производство;
• продукты питания;
• товарно-материальные ценности, не отвечающие стандартам и не пользующиеся спросом у потребителей.

Исходя из этих возможностей казахстанские банки прибегают к недвижимости и ходовым товарам. В настоящее время некоторые казахстанские банки применяют следующие виды залога, указанные в таблице.

 

Таблица 2.1.1.1. Виды залога, применяемого казахстанскими банками

 

Банк	Процентная ставка (г.)	Виды залога
КазкоммерцБанк	18 — 28%	Недвижимость, товары в обороте, ценные бумаги, гарантии и поручительства
Нурбанк	21 – 30%	Недвижимость, товары в обороте, автотранспорт, ценные бумаги, гарантии
Темирбанк	23 –31%	Недвижимость, автотранспорт
Народный банк	20 – 31%	Движимое, недвижимое имущество, гарантии
АТФБ	20 –30%	Движимое, недвижимое имущество

Анализ таблицы показал, что главным требованием к выбору различного вида имущества в качестве залога является уровень его ликвидности. Самым ликвидным и предпочтительным для банков объектом, имеющим наивысший рейтинг качества, является, недвижимость.

При определении качества таких объектов залога, как товарно-материальные ценности (готовая продукция, полуфабрикаты, производственные запасы), можно пользоваться более широким наборов критериев. К ним относятся: быстрота реализации, относительная стабильность цены, легкость оценки, долговечность хранения, степень морального износа, возможность страхования. Кроме того, для данных ценностей как объектов залога важно определить режимы хранения и использования.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время при кредитовании торговых организаций. Данным залогом признается залог товаров с оставлением их у залогодателей и предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге. Торговые организации постоянно должны иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные ценности на другие; но условием пользования товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Поскольку меду моментом продажи товара и моментом возобновления товарного запаса возможно не совпадение, залоговое обязательство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распространяется лишь на реально существующие товарные запасы. Близок по содержанию к залогу товаров в обороте залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и материалы в производстве, включение в предметы залога также полуфабрикатов и готовой продукции. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Однако в этом случае банк не может осуществить действительный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Ипотека – вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме.

Общие принципы ипотечного кредита реализуются в различных направлениях:

• оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;
• получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
• предоставление ссуд с учетом страхования;
• потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.

В ипотечных кредитных операциях сделка оформляется с помощью закладной под недвижимость. Закладная под недвижимость, которая является основным обеспечением ипотечного кредита, должна содержать пункты обязательств, общие для кредитных договоров: срок, сумму долга и вознаграждения. Практически все накладные можно представить в виде ссуд с погашением в рассрочку.

Ипотека подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов. В то же время сложность оценки ипотеки снижает максимальный уровень кредита.

Залог прав и ценных бумаг. Предметом залога могут быть имущественные права: право на разработку и использование месторождений полезных ископаемых, арендные права на предприятия, строения, здания, сооружения, долговые требования, авторские, изобретательские и другие права. Однако не допускается залог прав, носящих личный характер. Залогодатель за все время действия залога прав обязан немедленно сообщить  банку сведения о заложенном праве  и возможных притязаниях на него со стороны третьих лиц.

На данный момент выдача кредитов под залог прав не нашла широкого применения, хотя для нашей республики этот вид залога может быть перспективным, учитывая развитие арендной и частной форм собственности. Однако его использование предполагает принятие специального законодательства.

В обеспечение кредита в качестве объекта залога заемщиком могут быть представлены различного рода ценные бумаги: акции, облигации, краткосрочные казначейские обязательства, векселя, депозитные сертификаты. Причем, к залогу принимаются как именные ценные бумаги, так и на предъявителя.

Эти ценные бумаги должны принадлежать заемщику на праве собственности. Не рекомендуется принимать в заклад ценные бумаги, выпущенные самим заемщиком (залогодателем). На передаваемые заемщиком ценные бумаги право собственности не должно оспариваться, они не должны находиться под арестом и третьи лица не должны иметь на них никаких прав, как на момент получения кредита, так и до полного выполнения всех обязательств по кредитному договору.

В случае смерти заемщика право на получение ценных бумаг, находящихся в закладе, может быть реализовано наследниками в установленном законодательством порядке после выполнения всех обязательств по кредитному договору.

Если на период заклада ценных бумаг приходится срок получения дохода по ним, то порядок получения и использования дохода по заложенным ценным бумагам определяется договором о закладе ценных бумаг, где может быть предусмотрено, что банк засчитывает эти доходы в счет погашения вознаграждения по кредиту и (или) самого кредита, обеспеченного закладом. Кредитор несет ответственность перед заемщиками за целостность и сохранность ценных бумаг, принятых в заклад. В случае невыполнения заемщиком обязательств в установленные сроки банк вправе обратить взыскание на предмет заклада.

В практике работы зарубежных коммерческих банков одинаковое развитие получили и краткосрочные, и долгосрочные ссуды под ценные бумаги. Предоставление долгосрочных ссуд под ценные бумаги определяется наличием у банка ресурсов долгосрочного характера. Кроме того, они связаны со значительным риском, поскольку за время пользования ссудой рыночная цена принятых в обеспечение ценных бумаг может существенно измениться, и в случае непогашения ссуды банк понесет убытки, связанные с падением рыночного курса ценных бумаг. Поэтому кредитные договора на такие ссуды часто включают множество дополнительных условий, защищающих право банка в случае изменения курса ценных бумаг.

Договор о залоге ценных бумаг совершается путем вручения бумаг банку и выдачи их владельцу залогового свидетельства по форме, установленной Нацбанком РК. Банк несет ответственность за хранение заложенных ценных бумаг, но по соглашению сторон ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы. Дивиденды по ценным бумагам, являющимся предметом залога, принадлежат, как правило, залогодателю, если в договоре о залоге не оговорены иные условия.

Критерием качества ценных бумаг с точки зрения приемлемости их для залога служит возможность быстрой реализации и финансовое положение эмитента. В этой связи в зарубежной практике наиболее высокий рейтинг имеют государственные ценные бумаги. При их кредитовании максимальная сумма кредита может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг объем кредита составляет 50 – 85%. Следует особо отметить, что речь идет не о тех акциях, которые выпускает предприятие- заемщик, а о тех, которые он приобрел на рынке ценных бумаг, так как вложение капитала в ценные бумаги есть его реальное имущество. Однако для уменьшения риска необходим тщательный анализ и учет финансового состояния эмитентов и перспектив их развития.

Большая часть коммерческих банков нашей республики пока избегает брать в качестве залога ценные бумаги. Сказывается неразвитость рынка ценных бумаг и неустойчивое финансовое положение предприятий, выпускающих эти бумаги. Остается надеяться, что постепенно, с развитием рынка ценных бумаг использование этого вида залога заметно возрастет.

 

Реализация залогового права в процессе

обеспечения возвратности ссуд

 

Залог – как способ обеспечения возврата кредита означает, что кредитор (банк) приобретает право первоочередного удовлетворения требования погашения ссуды и получения причитающегося вознаграждения из стоимости заложенного имущества, в случае, если заемщик не выполняет свое обязательство в срок, предусмотренный в кредитном договоре. Чтобы залог мог стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда экономических и юридических требований. Это тем более важно, так как, хотя закон имеется, полноценного механизма его реализации пока нет.

К экономическим требованиям относятся: правильный выбор объекта залога, оценка его стоимости, определение вида залога, организация в необходимых случаях контроля за сохранностью предметов залога. Юридические требования следующие: четкое определение прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, правильное оформление залоговых документов. Тем самым выстраивается несколько важнейших этапов реализации залогового права.

Выбор объекта (предмета) залога – первый и наиболее ответственный этап. Существуют следующие общие требования к предметам залога:

а) наличие у залогодержателя права собственности на предмет залога или права полного хозяйственного владения;

б) отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет залога;

в) соответствие определенным критериям качества, дифференцированным в зависимости от вида закладываемого имущества;

г) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего обязательства клиента;

д) обязательная регистрация в специальной книге.

При банках целесообразно создать специализированные подразделения по контролю за залогом.  В обязанности этого подразделения, а также, в случае необходимости, его реализация. Эта служба разрабатывает залоговую документацию, дает заключение на кредитный комитет по данному виду залога, подготавливает проект залогового договора с учетом специфики предлагаемого объекта. Эта же структура занимается приемом в заклад на собственные складские площади, обеспечивает выделение охраны и следит за соблюдением надлежащих условий хранения и фактическим наличием заложенного имущества.

Оценка стоимости залога – важный и непростой этап, непосредственно следующий за определением достаточной (т.е. необходимой с точки зрения банка-кредитора) стоимости залога. Оценка стоимости залога его адекватности сумме кредита осуществляется в большинстве случаев более, чем приблизительно, «на глазок». Дело не только в том, что залогодатели, как правило, заявляют завышенную стоимость своего имущества.

В сложном положении находится и залогополучатель. Проблема в том, что объективная оценка закладываемых ценностей связана с определением их рыночной стоимости, но в наших условиях, когда рынки тех или иных товаров либо еще вовсе отсутствуют, либо еще только начали формироваться и не успели устоять, этот механизм практически пока не работает (за исключением совершенно небольшого круга товаров). Тем более трудно рассчитывать на него в обстановке высокой инфляции, постоянно меняющихся правил налогообложения и т.д.

Существуют затруднения и другого рода. Особенно щепетильная ситуация возникает, когда в качестве залога предлагают партию продовольствия или других товаров, имеющих ограниченный срок годности. Здесь только специалист – товаровед может определить, «доживет» ли залог в целости и сохранности до срока погашения кредита. В таких случаях важно знать, в каких условиях будет храниться товар, и окажется ли его стоимость через определенное время эквивалента сумме кредита.

Бывают случаи, когда заемщик еще до истечения срока погашения кредита вынужден опять же из-за ограниченности срока годности товара «обновлять» залог: реализовывать часть ранее опечатанной партии, а взамен предоставлять в качестве залога другую. Если они эквивалентны по стоимости, пожалуй, никто не станет возражать.

Вывод очевиден: для оценки стоимости залога лучше всего обратиться к независимым экспертам (хотя, конечно, и это не идеальный метод). И ещё одна рекомендация: банку целесообразно сотрудничать на договорных началах с какой-либо одной  экспертной фирмой (экспертом).

Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:

1. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих случаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, первоначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей. Снижение цены на соответствующую собственность, экономический спад, необходимость быстро найти покупателя.
2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.
3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.
4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.
5. В случае использования в качестве залога товарно-материальных ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.
6. При оценке залога следует обратить внимание на правильно определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды  в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:

• затраты на реализацию;
• маржу вынужденной продажи;
• величину любых приоритетных претензий на имущество;
• оплату судебных издержек.

А также если из чистой реальной стоимости вычесть:

• требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска);
• действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике для оценки недвижимости используются три основных метода, которые применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возможных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Далее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом величины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная стоимость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе используется система поправок, поскольку полностью  идентичных объектов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и наличие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из посылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, который может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

 

Таблица 2.1.1.2. Критерии оценки качества залогового механизма

 

Рей-тинг надеж-ности	Соотношение стоимости заложенного имущества и суммы ссуды	Ликвидность предметов залога	Возможность осуществлять контроль за предметом залога	Примеры для иллюстрации
А	Более или равно 100%	Легко реализуются	Полностью под контролем банка	Денежный депозит в банке
В	Менее 100%	Цена может колебаться и могут возникнуть трудности с реализацией	Есть проблемы с контролем	Котирующиеся ценные бумаги, переданные в банк на хранение
С	Менее100%	Цена может колебаться и могут возникнуть трудности с реализацией	Есть проблемы с контролем	1)некотирующиеся ценные бумаги 2)запасы ТМЦ, находящиеся у клиента
Д	Менее 100%	Цена снижается, есть проблемы с реализацией	Есть проблемы с контролем	Запасы ТМЦ, находящиеся у клиента
Е	Менее 100%	Цена снижается	Есть проблемы с контролем	Запасы ценностей, находящиеся у клиента

 

В зарубежной практике осуществляется оценка качества залога формы обеспечения возвратности кредита с использованием следующих критериев качества (надежности) залога:

а) соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;

б) ликвидность заложенного имущества;

в) возможность банка осуществлять контроль за заложенным имуществом.

В соответствии с этим критерием выделяются пять групп залога, характеризующих различную надежность.

Указанную классификация заложенного имущества в зависимости от его надежности гарантирования возврата кредита целесообразно использовать и в практике коммерческих банков Казахстана для управления кредитным риском.

Так как существуют ценовой риск, а также риск непродажи отдельных объектов залога, то оценка стоимости залога, предполагает применение маржи. Это означает, что стоимость принятых в залог ценностей должна быть больше, чем величина кредита и плата за него.

Уровень маржи – в процентах от стоимости заложенного имущества – устанавливается при заключении договора залога и зависит от качества имущества, спроса на него, порядка хранения, вида примененного залога. В договоре залога отражается право залогодержателя изменять величину маржи при изменении конъюнктуры и возникновении новых обстоятельств. Зарубежные коммерческие  банки в своей кредитной политике предусматривают предельные границы применяемой ими маржи (применительно к разным объектам и видам залога).

Определение (выбор) вида залога – ответственный и тонкий этап. Здесь цель состоит в том, чтобы из разных возможностей избрать  такой вид (вариант)залога, который наиболее полно отвечает условиям конкретной кредитной сделки.

Во-первых, выбор можно сделать между обычным залогом и закладом. В последнем случае у залогодержателя (банка) появляются некие особенные обязанности и права. Имеются в виду следующие обязанности:

• принимать меры по обеспечению сохранности предмета залога (заклада), не допускать его порчи;
• застраховать предмет в объеме его стоимости за счет и в интересах залогодателя.

Одновременно по договору банк может приобрести право пользования предметом заклада. Приобретенные таким образом  имущественные выгоды должны направляться на покрытие расходов по содержанию указанного предмета или засчитываться в счет погашения вознаграждения по кредиту или самого кредита.

Как показывает практика, большинство предметов залога остается у залогодателей. Но и в этом случае возможны разные режимы владения, хранения и пользования предметами залога залогодателем, которые должны быть четко зафиксированы в договоре залога.

Во-вторых, выбор следует сделать между вариантами залога по способу владения предметом залога (вариант оговаривается в договоре):

• без права продажи;
• с правом продажи;
• с правом сдачи в аренду.

В первом случае  должно быть предусмотрено обязательство залогодателя досрочно погасить основной долг и вознаграждение по кредиту, либо перевести такой долг на лицо, купившее предмет залога.

В третьем случае следует предусмотреть в договоре пункт об обязанности залогодателя уведомить  залогодержателя о совершенной арендной сделке.

В-третьих, следует сделать выбор между вариантами залога по способу (месту) хранения и пользования предметами залога (ТМЦ):

• твердый залог;
• залог товаров в обороте.

Первый вид залога означает, что по соглашению сторон предмет остается у залогодержателя, но храниться под замком и печатью залогодержателя, т.е. сам залогодержатель не имеет права ни пользоваться им, не израсходовать его. В этом случае нотариальное удостоверение режима хранения посредством наложения определенного знака.

При втором виде предмет залога может оставаться во владении, пользовании и распоряжении залогодержателя. В этом случае последний праве заменять товары другими экземплярами подобного же рода, но таким образом, чтобы масса стоимости товаров не стала меньше указанной в договоре. Другими словами, предметом залога здесь оказывается не товарная масса, а некая сумма стоимостей.

Данный вид залога чаще всего применяется при кредитовании торговых и снабженческо-сбытовых организаций  и предприятий, включая малые. При этом залогодатель должен вести специальный учет  выбывающих  и поступающих в замену выбывших предметов залога, имею в виду, что необходимо поддерживать обязательный их остаток на каждый день.

Контроль за сохранностью объекта залога – также неотъемлемый этап реализации залогового права. Проводится он в предварительном и последующем порядке относительно заключения кредитной сделки. Предварительный контроль имеет целью проверить соответствие предложенного заемщиком залогового материала необходимым требованиям. Главными направлениями банковского контроля на этой стадии являются:

• проверка права собственности (полного хозяйственного ведения) потенциального заемщика на предлагаемый объект залог;
• определение качества, стоимости, места и порядка предстоящего хранения объекта залога, способов обеспечения его сохранности.

Сложно, но необходимо проверить, не заложено ли предложенное имущество по другому договору залога.

В результате проведенной проверки банк может отклонить заявление клиента о предоставлении ссуды, если указанные требования не выполняются или не могут быть выполнены в дальнейшем.

Последующий контроль нужен для того, чтобы:

а) следить за точностью выполнения залогодателем  условий договора;

б) своевременно получать достоверную информацию о составе и стоимости реально имеющихся предметов залога;

в) наблюдать за рыночной конъюнктурой, показывающей возможность продажи предметов залога.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соответствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализации ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая:

 

тыс. тенге:

 

1.      Задолженность по выданной ссуде на 1 мая 2007 г. 2.      Стоимость заложенных ценностей на эту же дату по сведениям заемщика 3.      Маржа, установленная банком с учетом возможного риска потерь при реализации 4.      Реальная стоимость заложенных ценностей  5.      Излишек (+), недостаток (-) заложенных ценностей

520   700 30% (от стоимости заложенных ценностей) 700-(30% от 700)=490 520-490=30

 

Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданной ссуды банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 тысяч тенге. Это означает необходимость предъявления требования требований к заемщику о незамедлительном восполнении утраченного залога ценностей на указанную сумму.

Если предмет залога оставлен во владение залогодателя, то в договоре следует предусмотреть пункт о характере и периодичности сведений, представляемых залогодателем банку (данные о фактическом объеме и стоимости заложенных ценностей в разрезе отдельных видов или групп ценностей). На основании этих сведений, банк получит возможность проверять обеспечение выданного кредита, сравнивая стоимость фактически имеющегося залога (за вычетом маржи) с суммой кредита. При обнаружении недостатка обеспечения банк должен потребовать (конечно, если это заранее не оговорено в договоре) восполнение недостающей части залога соответствующими ценностями.

Последующий контроль включает в себя также проверку банком порядка ведения залогодателем специальной книги записи залогов.

Обращение взыскания на предмет залога – заключительный этап реализации залогового права. В случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства (невозврата ссуды) производится удовлетворение требований банка из стоимости заложенного имущества. Банк-залогодержатель имеет право реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду.

В средствах массовой информации в последнее время можно встретить объявление о том, что такой-то банк реализует залоговое имущество. Если сумма , вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия убытков банка, то он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника в порядке очередности, предусмотренной гражданско-процессуальным законодательством. А очередность эта такова. В первую очередь к имуществу банкрота «приступает» арбитражный или третейский суд, покрывая свои расходы на ликвидационное производство и ведение процесса. Второй следует «социальная сфера»: выплачиваются алименты, остаток заработанной платы рабочим и служащим, пособия по инвалидности, удовлетворяются претензиям по выплатам за увечье и смерть, претензии, «вытекающие» из нарушений авторского права, претензии по социальному страхованию. Затем наступает очередь бюджетных притязаний: задолженность по общереспубликанским и местным налоговым платежам, лишь после этого выдается кредиторам. Сначала тем, кто давал ссуды под залог, потом – всем остальным. Но были случаи, когда к этому моменту денег у банкрота не осталось… Сказанное свидетельствует о том, что многочисленные «привилегированные претензии» практически сводят на нет один из основных принципов залогового права – преимущественное удовлетворение налоговых требований перед требованиями других кредиторов. Получается, что установленный порядок «дележа» имущества банкрота противоречит букве закона. Это ещё одна из многочисленных проблем, возникающих в результате разбалансированности денежно-кредитной сферы экономики и отсутствия прочной законодательной базы.

Однако если эта сумма превышает размер требований банка, то он должен в месячный срок выплатить разницу должнику.

Естественно, что банку не выгодно продавать заложенное имущество дороже его реальной стоимости, а выгодно, наоборот, занизить цену, чтобы поучить недостающую сумму залогодателя. Это создает благоприятную почву для разного рода махинаций. Зачастую банки продают заложенное имущество (чаще всего квартиры) своим же служащим по низкой цене или договариваются с какой-либо организацией о покупке заложенного имущества по заведомо заниженной цене.

Залогодержателю предъявляется иск на недостающую сумму на основании платежных документов на продажу имущества, и затем организация продает это имущество по вполне нормальной цене и делит вырученную сумму с банком. Таким образом, банк может получить значительную сумму.

Договор залога обязательно должен содержать пункт, касающийся того, когда и как банк может воспользоваться правом обращения взыскания для обеспечения возврата ссуды. Кроме того, в нем может быть оговорен льготный срок (30 дней), в течение которого клиент может и должен принять дополнительные меры для изыскания необходимых источников погашения своего долга. Только по истечении этого срока, если результат не изменился, можно обращаться в суд. Именно они определят, каким образом будет продаваться заложенное имущество.

В суд банк должен представить всю необходимую документацию:

• исковое заявление;
• кредитный договор;
• договор залога (залоговое обязательство);

процедура обращения в суд и удовлетворение искового заявления, включая его рассмотрение и процесс реализации заложенного имущества, дело трудоемкое и требует значительного времени. В Японии, например, такая процедура занимает около 6 месяцев.

Для залогодателя допускается возможность последовательно заложить имущество нескольким кредиторам (эта возможность называется правом перезалога). При этом залогодатель обязан информировать каждого последующего залогодержателя обо всех предыдущих залогодержателях. Порядок удовлетворения таких залоговых  прав определен по так называемому «принципу старшинства». Суть его в том, что более раннее по времени возникновения залоговое право удовлетворяется преимущественно пред более поздним. На сегодняшний день многие предприятия и организации умудряются получать по несколько ссуд в разных банках, предоставляя в залог одно и то же имущество, и зачастую кредит в одном банке идет на погашение кредита в другом. Поэтому, используя право перезалога, каждый банк должен проявлять максимальную осторожность.

При организации юридического лица-залогодателя его правопреемнику вместе с товарно-материальными ценностями переходит и залоговое обременение, а в случае ликвидации – банк вправе взыскать ссуду досрочно либо с согласия того, кто приобрел товарно-материальные ценности ликвидируемого предприятия, переоформить ссуду на него.

Юридические лица и граждане других государств, а также лица без гражданства пользуются в отношениях по залогу теми же правами и несут те же обязанности, что и юридические лица и граждане РК.

Право залога прекращается в следующих случаях:

• с прекращением обеспеченного залогом обязательства (т.е. с возвращением ссуды и уплатой вознаграждения по ней);
• в случае гибели заложенного имущества;
• в случае приобретения банком права собственности на заложенное имущество;
• в случае принудительной продажи заложенного имущества;
• в случае невозможности для банка получить удовлетворение своих требований вследствие истечения срока исковой давности;
• в случае истечения срока действия права. Составляющего предмет залога.

 

В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возвратности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интереса кредитора.

Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают:

Во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое имущество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и несколько лиц.

 

Договор залога

 

Право залога возникает в отношении имущества, залог которого подлежит регистрации, с момента заключения договора или с момента регистрации этого договора⁶. однако если в соответствии с договором предмет залога должен находиться у залогодержателя (так бывает при передаче банку в качестве залога ценных бумаг), то право залога возникает в момент передачи предмета залога. Для всех без исключения договоров о залоге требуется их совершение в письменной форме. В случае несоблюдения этого требования договор залога считается недействительным. Образец договора о залоге – в приложениях.

В договоре о залоге должны быть указаны:

• предмет залога и его оценка;
• существо залога;
• размер и срок исполнения обязательства;
• указание на то, у какой стороны находится заложенное имущество и допустимость его использования.

Нотариальное удостоверение договора залога требуется в случаях:

• когда это прямо предусмотрено законом;
• когда договор об основном обязательстве, которое обеспечивается залогом, требует нотариального удостоверения.

Кроме того, договор о залоге недвижимости или арендных прав на нее должен быть заверен и зарегистрирован нотариально. Удостоверение договора залога могут совершать нотариусы государственных нотариальных контор, а также занимающиеся частной нотариальной практикой в соответствии с имеющейся лицензией. Удостоверение договоров залога имущества, подлежащего последующей регистрации в государственных органах, нотариусом производится при условии предоставления залогодателем документов, подтверждающих его право собственности на имущество. Один экземпляр договора о залоге имущества остается у нотариуса.

В случае, когда законом установлена государственная регистрация договора залога, орган, осуществляющий регистрацию, обязан выдать залогодателю и залогодержателю свидетельства о регистрации, по запросу заинтересованных лиц – выписки из реестра.

Перед принятием решения о получении в залог здания, сооружения, строения следует внимательно изучить учредительные документы, залогодателя, выписки из которых следует прилагать к договору, а также документы, подтверждающие право собственности предлагаемого в залог имущества (т.е. свобода его от ареста, залога и др.): книга записи залогов, технический паспорт на домовладение, формируемый БТИ. Свидетельство о праве собственности на строение, либо другие документы подтверждающие эти права (наличие указания в законе, договор купли-продажи строения и т.д.), государственный акт на земельный участок, на котором находится здание. Выписка из поземельной книги по месту нахождения имущества, а также другие необходимые документы, касающиеся конкретного нежилого помещения.

В случае , если передаваемое в залог здание (строение, сооружение) является арендуемым третьим лицом, следует изучить договор аренды и только после этого  принять решение о заключении договора на данное нежилое помещение, например, нет ли в договоре запрета на передачу в залог здания, нет ли договоренности приобретении здания в дальнейшем в собственность арендатора и др. препятствий.

При оформлении договора о залоге также необходимо представить следующие документы:

1. перечень имущества, передаваемого в залог банку;
2. складские документы на имущество;
3. документы на аренду склада (если помещение, где хранится товар, арендуется);
4. документы подтверждающие право собственности владельца имущества;
5. копии страховых документов на передаваемое в залог имущество;
6. если имущество приобреталось за рубежом, то предоставляются таможенные декларации;
7. сертификат качества на данное имущество, прошедшее государственную экспертизу (продукты питания и медикаменты).

Договор о залоге должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию имущества, где ведется реестр регистрации залогов, а при изменении характера  и содержания долгового требования, обеспеченного залогом, производится дополнительная регистрация. Так, договор залога автомашины регистрируется в органах ГАИ, договор залога жилых домов регистрируется в БТИ с отметкой в соответствующем государственном реестре.

 

Залог с передачей заложенного

имущества (вещи) залогодержателю (заклад)

Заклад— вид залога, при котором заложенное имущество  передается от залогодателя во владение залогодержателя (банка). По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен  у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально-определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе. В качестве предметов заклада могут выступать валютные ценности, драгоценные металлы, изделия искусства, украшения. Ценности, приносимые в заклад должны отвечать следующим требованиям: легкая реализуемость, возможность их страхования, длительность хранения, осуществление контроля со стороны банка.

При закладе банк имеет определенные права: право удерживать вещь вплоть до возвращения кредита, право требовать замены предмета залога при возникновении не по вине банка угрозы гибели, повреждения или уменьшения стоимости предмета, а при отказе должника выполнить это требование – досрочно обратить взыскание на заложенное имущество. Однако банк имеет право пользоваться предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором о залоге. Помимо этого , заклад как разновидность залога накладывает на банк определенные обязательства: нести ответственность за сохранность переданного имущества; платить налоги и сборы, связанные с заложенным имуществом, за счёт залогодателя; немедленно возвратить залогодателю предмет залога после исполнения обязательства (выплаты кредита и вознаграждения по нему).

При закладе залогодержатель, если иное не предусмотрено договором, обязан:

• Застраховать предмет заклада на его полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;
• Принимать меры для сохранения предмета заклада;
• Немедленно известить залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;
• Регулярно направлять залогодателю отчет о пользовании предметом заклада;
• Немедленно возвратить предмет заклада после исполнения залогодателем ил третьим лицом обеспеченного закладом обязательства.

Приобретенные залогодержателем в результате пользования предметом заклада доходы и иные имущественные выгоды направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываются в счет погашения процентов по долгу или самого долга по обеспеченному закладом обязательству.

Если возникает реальная угроза утраты, недостачи и повреждения предмета заклада не по вине залогодержателя, он вправе потребовать замены предмета заклада, а при отказе залогодателя выполнить это требование – обратить взыскание на предмет заклада до наступления срока исполнения обеспеченного закладом обязательства, если залогодержатель хранит или использует предмет заклада, и не докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли не по его вине.

Залогодержатель при закладе несет ответственность за утрату и недостачу предмета заклада в размере стоимости утраченного (недостающего), а за повреждение предмета заклада – размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенной вещи. Если при приеме вещи в заклад, производилась оценка предмета заклада, ответственность залогодержателя не должна превышать указанной оценки.

Залогодержатель обязан в полном объеме возвестить залогодателю убытки, причиненные утратой, недостачей или повреждением предмета заклада, если это предусмотрено законом или договором.

Поскольку банк обязан надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, то при отсутствии у банка складских помещений этот вид залога по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. Вместе с тем залоговое право предусматривает возможность хранения заложенных товарно-материальных ценностей на нейтральных складах заемщика. В этом случае залог товаров осуществляется путем передачи банку складской квитанции. Банк разрешает изъятие груза со склада только после продажи и использования и использования выручки для погашения ссуды. При хранении груза на складах заемщика контроль за его сохранностью может нести как ответственный работник, так и сам банк. Как правило, при этом предполагается неизменность заложенных ценностей по сумме и составу, т.е. заемщик не имеет права расходовать данные ценности, независимо от того, где они хранятся (это так называемый твердый залог). Поскольку при твердом залоге заемщик не имеет доступа к заложенным ценностям, то многие экономисты рассматривают твердый залог как разновидность заклада.

В зарубежной практике функцию хранения для банков выполняют специализированные организации – складские компании, они выписывают складские квитанции – варрант, которые служат обеспечением ссуды. Банки предпочитают складские квитанции без права передачи, которые выписываются на банк и в случае невозврата кредита дают право на изъятие ценностей со склада.

Наиболее удобными для банка объектами твердого залога являются товарные и товарно-транспортные документы, а также ценные бумаги, так как они передаются залогодержателю в обеспечение ссуды и не требуют особых затрат на свое хранение и, во-вторых, отличаются высокой ликвидностью.

В любом случае заклад и твердый залог являются наиболее реальной гарантией, так как сопровождаются хранением заложенных ценностей под контролем банка либо в самом банке. Поэтому в банковской практике они применяются по отношению к менее благонадежным, менее устойчивым в финансовом отношении клиентам. Очевидно, что банк несет определенные расходы по содержанию и хранению заклада, но эти затраты компенсируются тем, что заклад является наиболее реальной и надежной формой залога.

 

Ипотека

Важным и перспективным направлением создания эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить решение жилищной проблемы в стране является ипотечное кредитование. Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности.

В казахстанском законодательстве ипотекой признается залог строений, зданий и сооружений, объектов в коммунальной собственности и предприятий, непосредственно связанных с землей. Отношения по поводу ипотечного кредита регулируются Указом Президента РК от 23 декабря 1998 г. «Об ипотеке недвижимого имущества».

Ипотека – это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обуславливает существование ипотечного кредита.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Конкретно ипотека может быть установлена на:

• Земельные участки
• Предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности
• Жилые дома и квартиры
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения
• Иное недвижимое имущество

Процесс ипотечного кредитования можно представить в двух видах:

• Кредитование строительства жилья
• Долгосрочное кредитование покупки жилья населением.

Кредиты на строительство жилья являются краткосрочными и представляются коммерческими банками или же специализированными институтами, которые могут быть организованны как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий или через продажу ценных бумаг.

На рынке ипотечных кредитов действуют следующие субъекты:

• Заемщик
• Кредитор
• Инвестор, который вкладывает средства в ипотечные кредиты (необязательно банк, выдавший ссуды)
• Правительство.

Целью заемщика является приобретение, по возможности, лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка – максимизировать доход и дивиденды своих акционеров. Также стремится получить наибольший доход и инвестор, вкладывая свои средства в закладные и ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитование: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности. Сумма выдаваемого кредита не должна. Как правило, превышать 70% от стоимости покупки земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья по закладной.

Закладная – это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. В закладной подробно описывается предмет залога и она подлежит государственной регистрации.

Стандартная процедура получения долгосрочного ипотечного кредита состоит из следующих этапов:

1. предварительная квалификация заемщика (информация о кредиторе, об условиях предоставления кредита, права и обязанности при заключении кредитной сделки);
2. оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (проверка информации предоставленной заемщиком, оценка его платежеспособности и т.д.);
3. оценка жилья-предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости использование стандартных методик (метод сравнительных продаж)и форм оценки жилых помещений;
4. страхование предмета ипотеки, жизни и трудоспособности заемщика, а также на случай его безработицы.

На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ кредитоспособности и финансовой устойчивости заемщика, возможности предоставления кредита.

Оценка залога – одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному страхованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя и залогодержателя. Существуют несколько способов оценки залога. Один из них – на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, возможно, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Такая методика является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Иногда оценка осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества. Основными документами,  определяющими взаимоотношения банка заемщика при предоставлении ссуды, является кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В случае положительного решения банка Договор об ипотеке заключается в письменном виде и должен быть нотариально удостоверен. Он может предусматривать значительную свободу действия залогодателя:

 а) возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству;

 б) сдачу имущества в аренду;

 в) обременение имущества новыми долгами и т.д.

Договор об ипотеке должен содержать:

• наименование залогодателя и залогодержателя и места их нахождения;
• название кредитного договора или иного обстоятельства, исполнение которого обеспечивается данной закладной, с указанием даты места заключения договора;
• указание суммы основного обязательства, обеспеченных ипотекой;
• указание сроков уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
• описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;
• наименование документов, подтверждающих права собственности на закладываемое имущество;
• указание на то, что закладываемое имущество не обременяло другими обязательствами;
• подписи залогодателя и залогодержателя;
• наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку с указанием даты, места регистрации, номер в едином залоговом реестре.

По соглашению сторон в закладную могут быть включены иные условия.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) указываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавливаются банком по соглашению с заемщиком. В качестве инструмента кредитования возможны использование переменной ставки вознаграждения, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Ипотека должна обеспечить уплату залогодержателю суммы основного долга и вознаграждения по нему, возмещения по нему, возмещение убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, а в случае необходимости и возмещение доходов по реализации предмета ипотеки.

Залоговое имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении кредита принимается банком-кредитором на основе кредитной заявки заемщика.

Ипотека подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах по месту нахождения предприятия, строения, сооружения или иного объекта. При переходе права собственности на предмет ипотеки к другому лицу необходима регистрация в том же месте, где зарегистрирована ипотека.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать и переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка.

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском.

В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение приобретает четкое законодательное закрепление возможности лишения заемщика права на заложенное имущество и выселения из жилища в случае, если он не производит своих платежей.

Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

 

Анализ отечественного и зарубежного опыта в этой области позволяет выделить следующие общие принципы ипотечного кредита:

• оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;
• определение размера ссуды в виде доли залога;
• получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;
• предоставление ссуд с учетом страхования;
• потеря недвижимости или передаче ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.

Схема 2.1.1.3. Классификация ипотечного кредита в развитых странах

 

			Ипотечные кредиты, в зависимости от
Объекта кредитования			Гарантий			Рынка ипотечных облигаций			Субъекта кредитования
Приобретение земельных участков			Застрахованные кредиты			Первичный рынок			Кредитование заемщика
Освоение земельных участков			Незастрахованные кредиты			Вторичный рынок			Кредитование подрядчика
Жилищное строительство			Прочие гарантии

 

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы и схемы их предоставления. Техника и условия предоставления ипотечных кредитов зависят от множества факторов, но преобладающим остается объект кредитования – вид недвижимого имущества.

Схемы ипотечного кредитования бывают разными, но, в основном, используются две: американская и немецкая.

Американская модель особенно удачно используется на рынке жилья, облегчая лицам с относительно невысоким доходом приобретать дома и квартиры в собственность. Покупатели жилья платят наличными лишь небольшую сумму, а львиная доля стоимости покупки дается в кредит банком под залог либо приобретаемой, либо уже имеющейся недвижимости. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Банк обладает такой возможностью, поскольку он расширяет свои финансовые ресурсы за счет вторичного рынка закладных.

Немецкая ипотечная схема (сбалансированная автономная модель) менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использовании денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом, немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать целевые накопления в специализированных банках или сберкассах. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости жилья, покупатели недвижимости получают государственную дотацию в размере 10% от его стоимости, а также льготный кредит на 10 -15 лет для оставшейся части выплат. На выдачу этого кредита банк берет средства из предыдущих целевых сбережений своих клиентов, (см. приложение)

Существует также усеченно-открытая модель, характерная для таких стран, как Великобритания, Франция, Испания. Финансовое учреждение — кредитор — выдает ссуду, а должник берет её исключительно в целях инвестирования в разнообразные проекты, например, в недвижимость. При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка. Кредитор для выдачи ссуды может привлекать средства не только из специальных ипотечных фондов, но и из любых других источников: собственных капиталов, депозитов клиентов, межбанковских кредитов и т.п. Простота этой схемы обуславливает её распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и в странах с развитой рыночной экономикой. Сроки кредитования и величина вознаграждения четко не определены и каждый раз устанавливаются по усмотрению руководства ипотечного банка с учетом специфики кредитной ситуации и желаний клиента.

Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации «Кагамас» (далее -корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Основной ролью данной корпорации  является:  обеспечение  ликвидности,  низкой  стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечного кредитования, выбора финансирования для покупателей жилья.

В сложившейся ситуации, когда отсутствуют высоко капитализированные негосударственные  организации,  способные  осуществлять  ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично. Наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилого рынка, в котором банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспечение пулами ипотек, не исключая при этом, в последующем, применения европейской или американской моделей. Долгосрочное ипотечное кредитование населения, приобретения жилья, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необходимый приток капиталов в эту сферу.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования является создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности клиентов, а также (финансовых инструментов для привлечения средств.

В настоящее время многие передовые коммерческие банки Казахстана уже начинают внедрять методы ипотечного кредитования. Конкурентную позицию в этой нише банковских услуг населению занимает АО «БанкЦентрКредит», который еще в декабре 2000 года выиграл тендер по приватизации ЗАО «Жилстройбанк», созданного в 1997 г. для решения го­сударственной политики Казахстана в области жилищного строительства. Однако наряду с положительными сторонами этого приобретения, такими как расширение филиальной сети АО «Банк ЦентрКредит», ему в наследство достались и крупные размеры проблемных кредитов, что, конечно же, отразилось на некотором замедлении темпов   прибыльности банка и доходности его операций. Тем не менее, в настоящее время, банк совмещает в своей деятельности функции коммерческого и ипотечного кредитного учреждения, способного содействовать созданию в Казахстане целостной системы рынка жилья.

Классификация ипотечных кредитов, предоставляемых АО «Банк ЦентрКредит» физическим лицам, говорит о большом их многообразии и воз­можности выбора приемлемого варианта:

1. льготные долгосрочные кредиты, выдаваемые на строительство или покупку жилья за счет средств республиканского или местного бюджета;
2. льготные долгосрочные кредиты, выданные на строительство или покупку жилья за счет средств организаций;
3. кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию и покупку жилья по договорной процентной ставке;
4. ипотечные кредиты, выданные на строительство или покупку жилья по ссудосберегательной системе по схеме «Накопление 45% -Кредит 50%»;
5. ипотечные кредиты по схеме «Накопление 50% — Кредит 50%». Однако, банк еще не полностью реализовал свои возможности по расширению объемов ипотечного кредитования. Имея квалифицированный персонал банковских менеджеров и определенный опыт в этой области кредитования, маркетинговая стратегия банка должна быть направлена на создание и внедрение новых продуктов.

 

 Неустойка

 

         Одним из давно известных и распространенных способов обеспечения обязательств является неустойка. Неустойка – это установленная законом договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ею обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения условий договора .

         Как разновидности неустойки выступают штраф и пеня.

         Штраф – это уплачиваемая стороной, нарушившей обязательство, определенная законодательством или договором денежная сумма, размер которой не зависит от длительности просрочки исполнения, обязательства, и которая устанавливается в твердом размере, не связанном с ценой нарушенного обязательства.

         Пеня – это уплачиваема стороной, нарушившей обязательство, определенная законодательством или договором денежная сумма, размер которой, находится в прямой зависимости от длительности просрочки исполнения обязательства.

         Неустойка бывает 4-х видов. Законом или договором могут быть предусмотрены следующие виды неустойки:

1. Зачетная неустойка. По общему правилу, если договором не предусмотрено иное, то убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой:

Возмещение = неустойка + (убытки — неустойка)

2. Исключительная неустойка – когда может быть взыскана только неустойка, но не убытки: исключительную неустойку можно отнести к категории «заранее определенных убытков», когда стороны заранее договариваются о размере возмещения за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. В этом случае кредитор должен доказать лишь факт нарушения обязательства со стороны должника. Отсутствует надобность доказывать факт наступления убытков и их размер:

Возмещение = неустойка

3. Штрафная неустойка – когда взыскивается неустойка и убытки сверх неустойки:

Возмещение = неустойка + убытки

4. Альтернативная неустойка – когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Возмещение = неустойка или убытки

         Наиболее удобными с точки зрения защиты прав предпринимателей являются штрафная и исключительная неустойки.

         Статья 297 ГК РК позволяет суду уменьшить размер взыскиваемой неустойки, если она чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора. Суд также может учесть степень выполнения обязательства должником заслуживающие внимания интересы должника и кредитора. Статья 8 ГК РК позволяет гражданам и юридическим лицам по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им гражданскими правами, в том числе правом на защиту, из чего следует возможность уменьшения объема притязаний по воле заинтересованного лица. Однако это является правом суда, а не его обязанностью, и, кроме того, суд может только уменьшить размер неустойки, но он не может освободить виновную сторону от неустойки полностью.

         Практика обычно учитывает при снижении неустойки следующие обязательства: соотношение размера неустойки с размерами причиненного вреда, характер правонарушения, степень выполнения обязательства, финансовое положение должника, степень вины должника и т.д.

         Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы неустойки влезет недействительность соглашения о неустойке. Обычно такое соглашение формируется как пункт договора и входит в раздел договора «ответственность сторон» (см. Приложение).

         Размер неустойки исчисляется несколькими способами:

1. путем определения твердой денежной суммы;
2. путем определения процентного отношения к сумме неисполненного обязательства; путем установления процента от суммы несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки.

В случае предъявления требования об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, то есть неустойка взыскивается и без наличия у кредитора убытков. Однако если кредитор все же понес убытки, он имеет право требовать их возмещения наряду с неустойкой.

Неустойка может быть взыскана только при наличии вины должника в неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязательства. Должник будет признан невиновным, если докажет, что принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательства.

Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет имущественную ответственность (в том числе и неустойку), если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие неопределенной силы, то есть чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обязательствах (стихийные явления, военные действия и т.п.).

Отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, работ или услуг не освобождает предпринимателя от исполнения обязательства и возмещения кредитору неустойки и убытков.

 

• Гарантии и поручительства как условная форма залогового обеспечения

 

Гарантия — это поручительство третьей стороны погасить долг в случае неспособности должника выполнить обязательства. Порядок выдачи гарантий как формы залога регулируется действующим Гражданским законодательством Республики Казахстан.

По общему правилу лицо, выступившее в роли гаранта (поручителя) сделки, обязуется перед кредитором (банком) выполнить обязательства заемщика, если последний не смог погасить свой долг по данной сделке.

Залог в данном случае выступает в скрытом виде, поскольку в случае недееспособности главного должника гарант отвечает по его обязательствам всем своим достоянием.

Банки прибегают к форме поручительства в двух случаях, имея в виду при этом две разные цели:

• когда сами выступают Гарантом, обычно по обязательствам других банков, чтобы заработать комиссионные;
• когда принимают поручительства по обязательствам своих заемщиков, включая поручительства других банков, чтобы обеспечить возврат выдаваемых ими кредитов.

В мировой банковской практике известны несколько видов гарантий, различающихся между собой по субъекту гарантийного обязательства, порядку оформления гарантии, источнику средств, используемому для гарантирования платежа. В качестве субъекта гарантированного обязательства могут выступать финансово  устойчивые  предприятия  или  специальные  учреждения, располагающие средствами, банки, реже — сами предприятия-заемщики.

В США на протяжении длительного периода предприятия-заемщики перед получением ссуды должны были формировать в банке залоговый депозит в определенной сумме. Обычно использовался принцип «10+10». Он означал, что ссудополучатель до получения ссуды образовывал депозит в размере 10% разрешенной суммы, вторые 10% он вносил на депозитный счет после ее выдачи. Таким образом, залогом-гарантией своевременного погашения кредита служит собственный депозит предприятия-заемщика в размере 20% полученной ссуды. Однако в этом случае гарантия позволяет лишь частично защитить интересы кредитора.

Банк принимает гарантии (поручительства) только от надежных, финансово устойчивых юридических и физических лиц. Поэтому он в предварительном порядке должен убедиться в их состоятельности как в финансовом плане, та сточки зрения готовности выполнить свои обязательства при наступлении гарантийного случая. При этом необходим дифференцированный подход.

В    США    гарантии    предоставляются    также    специальными правительственными организациями, обладающими целевыми фондами. Одной из таких организаций является Администрация по делам мелких предприятий, которая имеет целевую программу их развития. 90% ссуд этим предприятиям выдается под гарантию указанной администрации. Причем за кредит взимается льготная плата, в частности, ставка вознаграждения ниже на 1—1,5% по сравнению с той, которая берется за кредит, предоставленный без гарантии.

Гарантии могут выдаваться и банками. Особенно широко используются банковские  гарантии  при  международных  расчетах  и  получении международных кредитов. Указанные гарантии предоставляются как в виде специального документа (гарантийного письма), так и надписи на векселе (аваль).

В России в настоящее время широко применяется предоставление гарантии одним банком другому при выдаче последним кредита клиенту первого банка. Такая ситуация возникает в связи с отсутствием у банка свободных ресурсов для предоставления кредита своему клиенту, а также когда выдача крупной суммы кредита нарушает ликвидность его баланса. При выдаче гарантии банк не утрачивает связи с клиентами, хотя и не кредитует его. Банк одновременно имеет определенный доход.

Гарантии могут быть двух видов: необеспеченные и обеспеченные. Первый вид означает, что гарантия (поручительство) данного лица принимается на основе доверия, поскольку связи с ним поддерживаются давно, а репутация у него безупречная. Необеспеченная гарантия представляет собой простое письменное обязательство гаранта погасить ссуду в случае неоплаты. От всех остальных контрагентов необходимо требовать доказательств надежности и представления обеспечения. Они, в свою очередь, требуют индивидуального подхода: в отношении физических лиц можно воспользоваться данными об их имуществе  и  доходах.   Методика  определения   платежеспособности предприятий банкам известна, есть свои известные методики определения финансового состояния банков, страховых компаний, фондов.

Если финансовое положение гаранта вызывает сомнения, банк должен потребовать обеспечения его гарантий залогом имущества. Что касается выяснения готовности гаранта выполнить при необходимости свое обязательство, то в этом плане практикуется использование двух средств: во-первых, сбор, по возможности, широкой и объективной информации о гаранте, во-вторых, предварительные встречи и беседы с ним, в ходе которых следует выяснить его условия и реальные намерения.

Существуют неограниченные гарантии, то есть покрывающие все виды за­долженности заемщика банку, и ограниченные, распространяющиеся на какую-то часть долга.

Также различаются персональные гарантии (гарантии отдельных членов товарищества), корпоративные (гарантия головной компании в отношении ее филиала) и государственные (гарантии правительственных учреждений по банковским ссудам мелким фирмам и т. д.). В оформлении гарантии, как правило, участвуют три стороны:

• лицо, обращающееся за гарантией (заявитель);
• бенефициар, т. е. лицо, получающее гарантию, и в чью пользу она выдается;
• гарант, т.е. тот, кто выдает гарантию, а именно банк.

Банковская гарантия представляет собой инструмент, который может быть выгодно использован как экспортерами, так и импортерами при зарубежных торговых операциях. Гарантия, как правило, используется в экспортных проектах или при таких сделках, когда товары в течение длительного времени покупаются по открытому текущему счету. Они бывают следующих видов:

Гарантия обычно представляется банком клиента в пользу бенефициара через его банк. В некоторых странах обычной или установленной законом практикой является то, что гарантия должна выдаваться местными банками. Если гарантия выдается иностранным банком по поручению местного банка, то при этом подразумевается, что дополнительная гарантия должна всегда быть гарантией по первому требованию.

Следует  отметить,  что  какой-либо  «международной  стандартной формулировки» банковских гарантий не существует, поэтому в каждом отдельном случае гарантия должна оформляться «с нуля». При этом следует учесть следующие требования предоставления гарантии:

• гарантия должна быть оформлена в наиболее подходящей для клиента форме;
• бенефициар по гарантии должен быть поставлен в такое положение, чтобы его претензии на платеж по гарантии могли иметь объективное подтверждение;
• обязательства банка по гарантии должны быть четко сформулированы, лимитированы;
• гарантия должна предоставляться за минимальную плату. Плата, взимаемая за выдачу гарантии, в международной банковской практике, как правило, составляет 1,5—2% годовых от суммы гарантии. К этому должны быть добавлены сбор и валютные издержки.

Особо рекомендуется проверять подлинность гарантий, для чего в первую очередь следует обратиться к тому, от чьего имени представлена гарантия. Такой проверкой должна заниматься служба экономической безопасности банка.

Эффективность гарантии, как форма обеспечения возвратности кредита, зависит от ряда факторов. Во-первых, первостепенное значение имеет реальная оценка банком, выдающим кредит, финансовой устойчивости гаранта. В этой связи интересен опыт США, где банки используют для обеспечения возврата кредита два вида гарантий. В случае, если финансовая устойчивость гаранта сомнительна или неизвестна, применяется гарантия, обеспеченная залогом имущества гаранта, т.е. гарантия дополняется залоговым обязательством. В случаях доверия к финансовой устойчивости гаранта используется необеспеченная гарантия.

Во-вторых, при получении гарантии банк, выдающий кредит, должен убедиться в готовности гаранта выполнить свое обязательство. Для этого зарубежные банки практикуют обязательную встречу и беседу с гарантом на предмет подтверждения его намерения выполнить гарантийное обязательство.

В-третьих, гаранты, особенно банки, не должны выдавать гарантий на сумму, большую, чем они могут их выполнить.

Вообще следует иметь ввиду, что практика выдачи и приема гарантий (поручительств) требует высокой юридической грамотности, знания многих нюансов. Из-за незнания азов и тонкостей соответствующего законодательства стороны порой несут ощутимые убытки.

Иной формой обеспечения возвратности кредита является поручительство. В банковской практике поручительство применяется обычно в качестве обязательства физического лица перед банком отвечать за своевременный возврат заемщиком полученной ссуды.

Порядок оформления поручительства регламентируется Гражданским законодательством РК. В случае поручительства имущественную ответст­венность за заемщика несет, как правило, третье лицо. Согласно статье 323 Гражданского кодекса Республики Казахстан, в силу поручительства поручитель обязуется перед кредитором другого лица отвечать за исполнение обязательства этого лица полностью или частично солидарно с должником. Поручительство  применяется  при  взаимоотношениях  банка  как  с юридическими, так и физическими лицами. По банковскому законодательству гарантия и поручительство разграничиваются по субъектному составу. В «Правилах краткосрочного кредитования экономики Республики Казахстан», утвержденных Правлением Национального банка 11 февраля 1997 г. сказано, что поручительство применяется в качестве обязательства физического лица перед банком отвечать за своевременный возврат заемщиком полученной ссуды (пункт 29).

Необходимо определить, что использование этой формы обеспечения возвратности кредита требует тщательного анализа кредитоспособности поручителя. Необходимо учитывать такие факторы, как имущественное положение поручителя, его репутация и благонадежность.

В зарубежной практике поручителем может выступать физическое лицо, имеющее постоянное место работы, постоянный доход и определенное имущество (дом, автомобиль, дачу, земельный участок).

Еще один очень важный для банка момент: при получении договоров поручительств необходимо тщательно проверять достоверность подписей и правомочность лиц, поставивших свои подписи. Для этой цели в межбанковской практике существует официальный документ, называемый Книгой уполномоченных лиц (подписей), где зафиксирован круг лиц, имеющих право подписи документов, и образцы их подписей. Все это делается для того, чтобы снизить шансы получения «липовых» поручительств.

Договор поручительства оформляется обязательно в письменной форме. Несоблюдение письменной формы может повлечь за собой недействительность договора. Рекомендация, разрешение на заключение договора или справка о платежеспособности без точно выраженного намерения поручителя отвечать наряду с должником за возврат ссуды не признаются поручительством. Как правило, поручительство оформляется через нотариальную контору в двух экземплярах: первый направляется в банк заемщика, второй остается у нотариуса.

В соответствии с договором поручитель обязуется гасить банку задолженность заемщика в течение определенного времени (конечно, в случае неуплаты ссуды и вознаграждения по ней). В договоре может быть определена максимальная сумма, которую гарантирует погашать поручитель. В Гражданском кодексе РК говорится, что в случае неисполнения обязательства должник и поручитель отвечают перед кредитором (т. е. банком) как солидарные должники, а лица, совместно давшие поручительство, отвечают также солидарно.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату вознаграждения, судебные издержки по взысканию долга и другие убытки кредитора, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не установлено договором поручительства.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Республики Казахстан, поручитель обязан до удовлетворения требования кредитора предупредить об этом должника, а если к поручителю предъявлен иск — привлечь должника к участию в деле. Поручитель вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые мог бы представить должник, если иное не вытекает из договора поручительства.

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят все права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требования кредитора. При исполнении поручителем обязательства кредитор обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требования к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование. Должник, исполнивший   обязательство,   обеспеченное   поручительством,   обязан немедленно известить об этом поручителя. В противном случае поручитель, в свою очередь исполнивший обязательство, вправе взыскать с кредитора безосновательно полученное требование либо предъявить регрессное требование к должнику.

К поручителю, исполнившему обязательство, переходят все права кредитора по этому обязательству. Поручитель при уплате долга банку вправе требовать от него передачи всех прав и документов, удостоверяющих это требование. Договор о поручительстве автоматически прекращается с возвратом банку ссуды и уплаты вознаграждения по ней (т. е. с прекращением обязательства). Поручительство прекращается также, если банк в течение трех месяцев со дня наступления срока исполнения обязательства не предъявит иска к поручителю. Однако если срок исполнения обязательства не указан или определен моментом востребования, то ответственность поручителя прекращается по истечении года со дня заключения договора поручительства.

В нашей практике поручительство нашло применение в основном при выдаче потребительских кредитов населению. Так, ЮКФ АО «Нурбанк» практикует выдачу потребительских кредитов под гарантию предприятия, на котором работает заемщик, а также под гарантии и поручительства третьих лиц. Предприятие-гарант предоставляет «Банку» гарантию в обеспечение исполнения обязательств сотрудников по возврату кредита и несет ответственность по своевременному зачислению заработной платы на счет сотрудника в «Банке», не сокращая её объема, и не увольняя сотрудника до погашения кредита. Нашло применение также выдача образовательных кредитов, то есть кредитов на период обучения под гарантию Правительства РК под низкое вознаграждение.

Использование поручительства как одной из форм обеспечения возврата кредитов затруднено многими причинами. Среди них большой риск, связанный с финансовым положением и надежностью отдельных физических лиц, частые «надувательства» банков со стороны заемщиков и их поручителей, а также невыгодность предоставления потребительских кредитов. Поручительство, конечно же, нужный и приемлемый способ обеспечения ссуды, но при условии соблюдения таких правил, как честность, добропорядочность, поддержание собственной репутации на должном уровне. Наше общество только начинает двигаться к этим канонам, осознавать их необходимость, поэтому можно с уверенностью сказать, что поручительство будет приниматься в будущем всерьез и станет надежной гарантией выполнения обязательства. Но пока по вышеупомянутым причинам поручительство не используется в достаточной мере нашими банками.

 

• Уступка требований и передача прав собственности (залог прав)

 

В банковской практике некоторых стран в качестве форм обеспечения возвратности кредита часто применяются уступка (цессия) требований и передача права собственности.

  Уступка (цессия) — это документ заемщика (цедента), в котором он уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита.

Договор о цессии дополняет кредитный договор, создавая правовую основу для обеспечения возвратности полученной клиентом банка ссуды. Договор о цессии предусматривает переход к банку права получения денежных средств по уступленному требованию. Стоимость уступленного требования должна быть достаточной, чтобы погасить ссудную задолженность. Банк имеет право воспользоваться поступившей выручкой, только для погашения выданного кредита и платы за него. Если по уступленному требованию поступает сумма денежных средств, превышающая задолженность по ссуде, то разница возвращается цеденту.

На практике используются два вида цессии: открытая и тихая. Открытая цессия предполагает сообщение должнику (покупателю цедента) об уступке требования. В этом случае должник погашает свое обязательство банку, а не заемщику банка (цеденту). При тихой цессии банк не сообщает третьему лицу об уступке требования, должник платит цеденту, а тот обязан передавать полученную сумму банку. Заемщики предпочитают тихую цессию, чтобы не подрывать свой авторитет. Но для банка тихая цессия связана с большим риском, так как, во-первых, средства по уступленным требованиям нередко поступают на счета заемщика, находящегося в других банках; во-вторых, заемщик имеет возможность уступать требование несколько раз; в-третьих, заемщик может уступать уже не существующие требования.

     Для того, чтобы движимое имущество могло быть в пользовании заемщика и в то же время служить гарантией возврата кредита, используется передача, права собственности на него кредитору в обеспечение имеющегося долга.

         В отличие от заклада при передаче права собственности кредитору в обеспечение долга движимое имущество клиента остается в его пользовании. Это происходит, когда передача ценностей кредитору невозможна и нецелесообразна и когда заемщик не может отказаться от использования объекта обеспечения ссуды. Заемщик в данном случае несет ответственность за сохранность оставшихся в его пользовании ценностей, не имеет   права   самостоятельного  распоряжения  ими.   В  качестве  объектов

 

Схема 2.3.1. Правовая структура передачи собственности кредитору

 

Заемщик		Договор о передаче права собственности		Кредитор
Движимое имущество остается для использования у заемщика, без права собственности на него				Приобретает право собственности на движимое имущество без права пользования

 

 

обеспечения ссуд могут выступать как отдельные предметы (автомашина), так и группа предметов, находящихся на одном складе или цехе (товары, запасы материалов, полуфабрикаты).

Банк при заключении договора о передаче права собственности в обеспечение имеющегося долга должен удостовериться, что заемщик действительно является собственником конкретных ценностей.

 Однако эта проверка не уменьшает большого риска, который сопровождает передачу права собственности.

Кредитор во многом зависит от честности заемщика, у которого находится объект обеспечения ссуды. В целях уменьшения риска банки осторожно подходят к определению размера обеспечения, в связи с чем максимальная сумма кредита составляет 20-50% их стоимости.

 

 

• Страхование кредитного риска

В условиях формирования рыночных отношений в экономике Казахстана и создания новых предприятий, основанных на различных формах собственности, которые не располагают достаточным капиталом, чтобы всегда гарантировать выполнение своих обязательств перед банком в части погашения ссуд, в 1990 г. в банковскую практику была введена новая для Казахстана форма обеспечения возвратности ссуд — страхование ответственности заемщиков за непогашение ссуд. Страхование ссуд осуществляется в соответствии с Законом о страховании в Республике Казахстан. Банк может самостоятельно застраховать выданные заемщику ссуды путем заключения со страховой компанией договора о добровольном страховании кредитного риска.

При этом банк может предусмотреть в кредитном договоре возмещение заемщиком банку суммы страховых платежей, уплаченных банком по договору добровольного страхования ответственности заемщика за непогашение ссуды.

Объектами страхования могут выступать коммерческий и банковский кредит, обязательства и поручительства по кредиту.

В соответствии с установленным органом страхования порядком заемщик заключает со страховщиком договор страхования на срок действия кредитного договора на основании экспертной оценки обеспеченности кредита, кредитоспособности заемщика и степени риска по реализации кредитуемого мероприятия, в котором предусматривается, что в случае непогашения кредита в установленные сроки страховщик выплачивает банку, выдавшему кредит, возмещение в размере от 50 до 90% непогашенной заемщиком суммы кредита, включая вознаграждение за пользование кредитом.

Конкретный размер ответственности оговаривается в договоре страхования, а ответственность страховщика наступает, если заемщик не возвратил банку ссуду в течение 20 дней после наступления срока платежа, предусмотренного в кредитном договоре. При этом страховщик обязан выплатить банку, выдавшему кредит, страховое возмещение в течение 20 дней после наступления страхового случая.

После выплаты банку страхового возмещения к страховщику переходят в пределах выплаченной суммы все права банка-кредитора по отношению к страхователю по кредитному договору.

Страховщик имеет право отказать в выплате страхового возмещения, если страхователь:

• сообщил недостоверные сведения об обстоятельствах, имеющих существенное значение для суждения о страховом риске;
• не выполнил обязанностей, возложенных на него условиями страхования. Для страхователя операции по страхованию ответственности погашения кредита являются платными. Размер страхового платежа определяется на основании суммы подлежащего погашению кредита, оговоренного предела ответственности страховщика и тарифной ставки страховых платежей по данному виду страхования. Последние устанавливаются в процентах к страховой сумме дифференцированно в зависимости от срока кредита. Исходя из степени риска в каждом конкретном случае, возможно применение повышающих и понижающих коэффициентов (от 0,2 до 5,0). Таблица основных ставок может выглядеть следующим образом.

Таблица 2.4.1. Размер тарифной ставки по договору страхования риска непогашения кредита.

Срок возврата кредита	Ставка от страховой суммы
До 3 месяцев	1,0
До 6 месяцев	1,2
До 9 месяцев	1,4
До 12 месяцев	1,6
Свыше 12 месяцев	1,8

Страхование кредитного риска как форма обеспечения возвратности ссуд является взаимовыгодной сделкой для всех участников. Предприятие-заемщик (страхователь)  гарантируется  от  потери  деловой  репутации  из-за несвоевременного погашения кредита. Банк получает высокие гарантии возвратности кредита, хотя и не является прямым участником страховой сделки. Страховщик получает вознаграждение за свои услуги в виде страхового тарифа.

 

Таблица 2.4.2. Доля страхования ответственности в общем объеме видов страховании в Казахстане за период 2006-2007 г.г.

 

	Взносы		Выплаты		Уровень выплат
	Сумма (тыс. тенге)	%	Сумма (тыс. тенге)	%	%
Всего за 2006	9318	12,5	323	4	3
Всего за 2006	188	0,2	109	1,3	58
Всего за 2007	50242	60	223	2	33

     

Следует отметить, что ввиду высокого риска для страховщика данный вид страхования практикуют, как правило, коммерческие страховые компании. Вступая с ними в деловые контакты, банки должны проводить тщательный анализ их учредительских документов и финансового состояния, требуя пред­ставления следующих документов:

• лицензии на проведение страховых операций;
• устава с соответствующим размером уставного капитала;
• свидетельства о регистрации;
• учредительного договора;
• положения о страховании ответственности заемщика за непогашение кредита;
• баланса;
• отчета о финансовых результатах;
• типового договора страхования риска непогашения кредита в пользу банка.

Анализируя финансовое состояние страховой компании, необходимо обращать внимание на наличие объявленного и оплаченного уставного капитала, величину страховых фондов и ресурсов, на отношение уровня и нормы выплат (уровень выплаты должен быть меньше либо равен норме выплат).

При анализе предлагаемого договора страхования следует обратить внимание на то, каким образом дано определение страхового случая, имеется ли срок, достаточный для предъявления претензий в случае его наступления, кто извещает страховщика о наступлении страхового случая, когда и как производится страховое возмещение. Особое внимание следует уделить пунктам договора, определяющим обязанности страхователя и условия, при которых страховщик может быть освобожден от обязательств по договору страхования, а следовательно от обязательств по погашению кредита банку.

После заключения договора страхования страховщик может осуществить перестрахование, т. е. передать часть своей ответственности на согласованных условиях другим страховщикам. Цель подобной операции — диверсификация риска страховой компании, защита от крупных страховых случаев и обеспечение устойчивости страховых операций.

При страховании кредитов иностранным заемщикам, когда помимо кредитного риска возникают также страховой и валютный риск, страхование осуществляется специальными, в большинстве случаев государственными, организациями по страхованию экспортных и импортных кредитов.

Подобное страхование осуществляется в целях стимулирования экспорта, облегчения доступа национальных экспортеров к зарубежным рынкам сбыта, регулирования объемов и географии экспортных операций. Такие страховые организации, существующие практически во всех странах мира, принимают к страхованию 80—90% возможных потерь страхователя, покрывая кредитный, валютный и в той или иной степени политический риски.

 

 

 

ГЛАВА 3.  ПРИКЛАДНОЙ АНАЛИЗ  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАЛОГО- 

ВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ  И  РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ КРЕДИТА

 

3.1. Анализ практики залогового кредитования банков Казахстана

 

Выдача кредитов пол залог имущества кредитора» (как правило, недвижимости) широко используется в практике казахстанских банковских организаций. В условиях «размытого» хозяйственного законодательства и крайне нестабильной экономической конъюнктуры наличие обеспечения в виде объекта залога является важнейшим условием снижения процента невозврата выданных кредитов и, следовательно, напрямую влияет на финансовые результаты деятельности банка. В этой связи применение схем залогового кредитования более чем актуально именно для условий сегодняшней казахстанской экономики. Однако несмотря на то, что казахстанские коммерческие банки широко практикуют выдачу кредитов под залог, сама схе­ма залогового кредитования в 99 %. случаев не имеет ничего общего с классической схемой залога, как она сложилась в развитых западных странах. Именно в силу неотработанности процедуры выдачи залоговых кредитов на цели, которые ставит перед собой банк (получение дополнительных гарантии возвратности средств), очень часто не достигаются, и залоговые кредиты по степени финансового риска ничем не отличаются от обыкновенных «несвязанных» ссуд.

Проведем сравнительный анализ казахстанской и зарубежной практики залогового кредитования и попытаемся выявить основные резервы совершен­ствования этого важнейшего вида деятельности казахстанских банков.

Традиционная   схема   залогового   кредитования,   используемая казахстанскими банками. Примечательно, что недостаточная эффективность схем   проведения   залоговых   операций   казахстанскими   банками обусловливается,  во-первых,  отсутствием  методологической  базы  н достаточных навыков у персонала банков и, во-вторых, тем, что правовая база залогового   кредитования   предполагает  существование   определенной государственной инфраструктуры контроля залоговых операций (в частности, регистрации объектов залога, проведения аукционов по реализации объектов залога н пр.), которой в настоящее время в законченном виде не существует.

Можно отметить следующие принципиальные моменты схем выдачи залоговых кредитов, обычно практикуемых казахстанскими банками:

1. Объектом залога может служить как недвижимое, так и движимое имущество, в том числе такое, которое за срок действия кредитного договора может полностью обновить свое физическое содержание. Например, часто выдаются кредиты торговым организациям под залог товарных остатков, ликвидная стоимость которых подсчитывается на момент заключения кредитного договора. Понятно, что в процессе товарооборота торговой организации через относительно короткий срок ассортимент товарных остатков может полностью поменяться и, следовательно, их ликвидная стоимость подвержена существенным колебаниям; вдобавок сохранность объекта залога попросту невозможно контролировать.
2. Объектом залога часто служит имущество, которое само по себе не представляет коммерческой ценности на момент заключения кредитного договора, иначе говоря, не является генератором дохода. Например, жилая квартира, которую без особых хлопот можно сдать в аренду, является генератором дохода, а комплектующие промышленного оборудования — нет. Данное различие казахстанскими банкирами не считается существенным, преж­де всего потому, что при заключении кредитного договора основной упор делается на ликвидную стоимость объекта залога, а не на будущий доход от его коммерческого использования.
3. Ликвидная стоимость объекта залога часто рассчитывается без учета различной отраслевой специфика кредитора и заемщика. Например, те же товарные остатки имеют цену только в общем контексте товарооборота торговой фирмы при наличии ряда условий складских мощностей, сбытовой инфраструктуры и пр.). Понятно, что в случае невозврата кредита и переходе объекта залога в собственность банка последний нередко просто не знает, что делать с доставшимся ему имуществом. По ипотеке (залогу недвижимости) предусматривается проведение публичных торгов по реализации заложенного имущества, однако на практике это происходит достаточно редко в силу значительных расходов на проведение таких торгов, которые должен нести за­логодержатель.
4. Оценка ликвидной стоимости объекта залога чаще всего производится сотрудниками самого банка, без привлечения специалистов-оценщиков. Как известно, в договоре залогового кредитования используется отношение ликвидной стоимости объекта залога к сумме погашения (основному долгу с процентами), которое должно быть больше 1. Данное отношение должно быть приемлемым как для кредитора, так и для заемщика. Очевидно, что в случае невозврата кредита непрофессиональная оценка ликвидной стоимости объекта залога может привести к дополнительным трудностям для банка: может оказаться, что вырученных от реализации объекта залога средств не хватит для погашения суммы долга.
5. Недостаточно отработана процедура обеспечения сохранности объекта залога. Заметим, что деятельность по обеспечению сохранности объекта залога достаточно многогранна и включает в себя следующие основные компоненты:

• предотвращение оппортунистического поведения заемщика в плане несанкционированного перемещения, продажи, сдачи в долгосрочную аренду и прочих действий в отношении объекта залога, препятствующих реализации прав банка-залогодержателя (бенефициара залогового отношения). Как прави­ло, контроль банка сводится к тому, что периодически кто-то из его сотрудников производит физический, чаще всего непрофессиональный, осмотр
• объекта залога. При этом не существует отработанных процедур, препятствующих тому, чтобы, распоряжаясь объектом залога, заемщик предпринимал действия, выходящие за рамки, установленные кредитным договором.
• физическую сохранность объекта залога от порчи, пожара, землетрясений и прочих повреждений форс-мажорного характера. Обычно физическая со­хранность объекта залога обеспечивается путем его страхования, причем, по логике вещей, при заключении договора залогового кредитования банк обязан требовать наличия страхового полиса, однако этого, как правило, не происходит.
• сохранение рыночной стоимости объекта залога на уровне, достаточном для погашения выданного кредита. В течение срока действия кредитного договора рыночная стоимость объекта залога может существенно колебаться. В особенности это относится к таким видам объекта залога, как ценные бумаги (акции, облигации ), стандартные биржевые товары (нефть, металл, зерновые и пр.). При значительном падении рыночной цены объекта залога может создаться ситуация, когда его ликвидная стоимость опустится ниже суммы погашаемого кредита. Для предотвращения такой ситуации используются как различные биржевые инструменты (хедж, опцион) в отношении стандартных товаров, так и страхование ценовых рисков. В обоих случаях в качестве неотъемлемых приложений к договору залога необходим либо договор опциона, либо специфический договор страхования колебании ценовой конъюнктуры по объекту залога. В практике казахстанских банков такого рода прецеденты являются исключительной редкостью.
• обеспечение сохранности прав собственности залогодателя в отношении объекта залога и отсутствие прав собственности третьих лиц в отношении объекта залога. Может статься, что на момент заключения кредитного договора объект залога уже заложен третьему лицу либо право собственности заемщика в отношении объекта залога не является неоспоримым (например, имеет место судебный иск третьего лица в отношении объекта залога либо такой иск может иметь место в обозримом будущем). Гарантиями банка от подобного рода проблем служат,  во-первых,  наличие  достоверной  информации  о существующих или возможных претензиях третьих лиц в отношении объекта залога и, во-вторых, заключение договора титульного страхования от возможных форс-мажорных обстоятельств в течении действия кредитного договора, могущих повлечь за собой изменение прав собственности заемщика в отношении объекта залога (такими обстоятельствами могут быть правительственные решения, изменение правящего режима и пр.) В условиях сегодняшнего Казахстана это особенно актуально для таких объектов залога, как земля и природные ресурсы (например, нефтяные скважины и угольные шахты). Если проверка «чистоты» объекта» залога в отношении существующих претензий третьих лиц службой безопасности банка производится часто, то заключение договоров титульного страхования объектов залога для нашей страны новинку.

Резюмируя все вышеизложенное, можно сказать, что типичная схема залогового кредитования казахстанским банком выглядит примерно следующим образом:

Сотрудник банка «на глазок» или с использованием подручных материалов определяет ликвидную стоимость объекта залога и удостоверяется, что она, по его мнению, превышает величину выдаваемых кредитных ресурсов. После этого в дополнение к кредитному договору составляется договор залога.

Периодически в течение срока действия кредитного договора сотрудники банка производят физический осмотр объекта залога. В случае невозврата кредита банк выставляет заемщику претензию в отношении объекта залога. При этом основным проблемами, с которыми сталкивается банк, являются:

• низкая ликвидная стоимость объекта залога, недостаточная для полной компенсации суммы долга;
• наличие претензии третьих лиц (в том числе государственных органов власти) в отношении объекта залога, делающее невозможной или спорной пере­дачу объекта залога в собственность кредитора;
• отсутствие у банка инфраструктуры для эффективной реализации объекта залога;
• отсутствие объекта залога как такового (иногда имеет место одновременно с исчезновением самого заемщика). Такая ситуация встречается в отношении движимого   имущества  (транспортных средств, товарных остатков). В отношении недвижимого имущества может иметь место порча или лишение части потребительской стоимости вследствие природных катаклизмов или производственного износа.

На 01.01.08. объем кредитных вложений в экономику по Южно-Казахстанской области в целом по действующим банкам составил 3 382 млн. тенге. В общем объеме кредитных вложений доля ШФ Народного банка — 18%, ШФ БанкаЦентрКредит — 15%, ШФ Темирбанка и ШФ БанкаТуранАлем — по 13%, ШФ Казкомерцбанка — 10%.

За истекший год заметно увеличился объем кредитов, выданных на средне и долгосрочной основе. Доля долгосрочных кредитов в общем объеме кредитных вложений увеличилась с 36% на начало 2007 г. до 51% на конец года.

Объемы кредитования увеличиваются. В течение 2007 г. банками области было выдано кредитов на сумму 6 797 млн. тенге, что на 83% больше по сравнению с предыдущим годом. В течение 2007 г. ссудозаемщиками коммерческих банков погашено кредитов в сумме 4 851 млн. тенге. Уровень возвратности кредитов в 2007 г. снизился на 19 процентных пунктов по сравнению с предыдущим годом и составил 55 %. Более тщательный подход банков к рассматриваемым кредитным проектам, а также на их стремление минимизировать степень кредитного риска привел к снижению за год суммы проблемных кредитов на 33% или на 81 млн. тенге. На 01.01.2008 объем просроченных кредитов составил 162 млн. тенге (4.8% кредитных вложений банка)

Диаграмма 3.1.1. Классификация обеспеченных кредитов в

банках Казахстана

 

 

 

 

 

При выдаче кредитов  коммерческие банки Казахстана из всех форм  обеспечения кредита предпоччитают зало (85%), далее идут поручительства и гарантии (9%) и страховка. При этом в качестве залога принимают чаще недвижимое имущество (ипотеку). По Южно-Казахстанской области кредит  под залог недвижимости составляет в среднем 75-95% всех выданных кредитов коммерческих банков.

 

Таблица 3.1.2. Кредиты, выданные ломбардами в 2005 – 2007 г.г.(тыс. тг.)

 

	2005	2006	2007
Физическим лицам:	337	63353	91155
В т.ч. под обеспечение:
— ювелирных изделий	—	—	4978
— легкореализуемых ценных бумаг	—	135	—
— аудио, видео, бытовой техники	118	13405	17040
— под залог др. движимого имущества	219	49813	69137
Юридическим лицам:	—	—	—

 

Таблица 3.1.3. Кредиты ломбардов ЮКО (тыс. тенге)

 

	01.01.06	01.01.07	01.01.08
Физическим лицам:	337	11925	15979
В т.ч. под обеспечение:	—	—	—
— ювелирных изделий	—	—	926
— легкореализуемых ценных бумаг	—	—	—
— аудио, видео, бытовой техники	118	659	3364
— под залог др. движимого имущества	219	11266	11689
Юридическим лицам:

 

По ломбардам кредиты за прошедший период выдавались только физическим лицам, в основном под залог другого движимого имущества. Ценные бумаги в качестве залога почти не использовались.

 

 

3.2. Классическая схема залогового кредитования в  

       развитых западных странах

 

Западный подход к залоговому кредитованию строится на вполне обоснованном предположении, что если объект залога имеет рыночную стоимость, то он должен приносить доход. Поэтому, во-первых, в качестве объекта залога всегда выбираются целостные имущественные комплексы, генерирующие доход (квартира, офисное помещение, платная автостоянка), и во-вторых, к моменту заключения договора залога объект залогового отношения уже должен приносить доход, причем величина этого дохода должна покрывать сумму основного долга и вознаграждения по кредиту. Банки требуют, например, у заемщика наличие долгосрочного договора аренды объекта залога (на срок больший, чем кредитный период). При этом доход от коммерческого использования объекта залога (например, арендная плата) является источником погашения кредита. Таким образом, залоговое отношение — это контроль не над самим объектом залога, а, в первую очередь, контроль над доходами от коммерческого использования объекта залога. При таком подходе к залоговому кредитованию банк в принципе не сталкивается с проблемой реализации объекта залога (не случайно сам объект залога называется collateral, т. е. «вторичное обеспечение»). Заметим, что существует ряд специфических случаев, когда генератор дохода и объект залога не совпадают (например, при ипотечном финансировании покупки жилья основ­ной упор делается не на ликвидной стоимости покупаемой в рассрочку квартиры или дома, а на вероятности сохранения устойчивого дохода у заемщи­ка, достаточного для погашения кредита на длительный срок).

В схеме залогового кредитования помимо залогодателя и залогодержателя присутствуют еще два обязательных действующих лица»:

• банк-агент — независимая от залогодателя и залогодержателя финансовая организация, осуществляющая ведение специальных счетов эскроу (escrow accounts), через которые производятся расчеты по погашению кредита;
• страховая организация — компания, осуществляющая страхование как доходов от объекта залога (первичное обеспечение кредита), так и самого объ­екта залога (вторичное обеспечение) от всего комплекса рисков (страхование от физической порчи, потери рыночной стоимости, титульное страхование и пр.), которые могли бы привести к ситуации, когда доходы от объекта залога и его ликвидная стоимость окажутся недостаточными для обеспечения выплат по кредиту.

Через задействование двух дополнительных участников залогового отношения (банка-агента и страховой компании) достигается полный контроль залогодержателя над текущими и возможными финансовыми потоками, генерируемыми объектом залога (см. рис.)

 

.

Схема 3.2.1. Функции участников залогового отношения

 

		Страховая компания	Налоги
		Страховая премия		Бенефициар
Объект залога	Договор арендатора  и банка — агента	Банк-агент: «спец.счет» заемщика		залогодержатель
		Заемщик: расчетный счет	Сумма погашения основного  долга и процентов

 

Банк-агент заключает напрямую соглашение с лицами, использующими объект залога (например, арендаторами). По этому соглашению все доходы от объекта залога поступают на счет эскроу, открываемый банком-агентом. При поступлении денег на этот счет банк-агент самостоятельно производит следующие платежные операции (в порядке убывания приоритета):

• перечисляет налоги, связанные с функционированием объекта залога (налог на имущество);
• выплачивает страховую премию страховщику;
• удерживает собственные комиссионные за выполнение агентских функций;
• переводит залогодержателю очередную сумму в счет погашения основного долга и вознаграждения по выданному залоговому кредиту;
• перечисляет остаток средств на расчетный счет заемщика в его свободное распоряжение.

Важным является и роль страховой организации как одного из участников залогового отношения, поскольку страховой договор является неотъемлемой частью залогового договора и заключается одновременно с ним при обязательном участии залогодержателя. Сумма возмещения должна покрывать величину выданного кредита с вознаграждением, а перечень страховых рисков должен устраивать банк-залогодержатель. Бенефициаром страхового отноше­ния является залогодержатель. При наступлении страхового случая сумма возмещения переводится непосредственно на его счет. Источником страховых премий является доход от использования объекта залога. Перечисляет сумму страховой премии банк-агент.

Заметим, что если в казахстанской практике залогового кредитования по большому счету безразлично, за счет каких источников заемщик будет погашать сумму основного долга и вознаграждения по нему, то в классической западной схеме выдачи залоговых кредитов данный вопрос является наиважнейшим. Именно в зависимости от сопоставления предполагаемого «потока доходов» с графиком выплат по кредиту, во-первых, решается — сам вопрос о выдаче или невыдаче кредита и, во-вторых, определяется приемлемый для кредитора и заемщика способ погашения кредита. Это может быть, например, метод равномерного погашения суммы основного долга и вознаграждения по кредиту (straigt line scheme) либо равномерное погашение вознаграждения по кредиту с единовременным погашением основного долга в конце срока действия кредитного договора и пр. Метод straigt line, как правило, используется при выдаче населению потребительских кредитов и ипотечных кредитов, на покупку жилья в рассрочку. Метод равномерного погашения вознаграждения и единовременного погашения суммы основного долга практикуется при финансировании капитального строительства, когда предполагается значительная выручка от реализации построенного объекта.

Приведем   пример   выбора  при  решении   вопросов   залогового финансирования:

Пример: Семья из трех человек обратилась в банк с просьбой о выделении кредита в размере 200 тыс. долл. под 10% годовых (простой процент) на срок 8 лет для финансирования покупки дома. Решается вопрос о возможности выдачи кредита в условиях кредитования.

Заметим, что в варианте погашения но методу straight line как промежуточная, так и конечная величина финансового сальдо заемщика является положительной (т. е. в течение срока действия кредитного договора ни разу не наблюдается ситуация финансового дефицита, когда доходы заемщика недостаточны для обеспечения текущих выплат). В случае единовременного погашения финансовый дефицит наблюдается в последний год, когда про­изводится погашение суммы основного долга, однако выплаты обеспечиваются за счет накопленного заемщиком дохода за предшествующие периоды. Очевидно, что метод straight line наиболее приемлем как для банка, так и для заемщика (он, как правило, и используется в потребительским кредитовании):

• Выгоды для банка обуславливаются тем, что во-первых, этот метод наименее рискованный как с точки зрения возможного снижения доходов заемщика в последние годы погашения кредита (например, при потере им работы) так и с точки зрения риска ставок вознаграждения (кредитные ресурсы банка высвобождаются в более ранние сроки и могут быть рефинансированы в соответствии с изменившимися условиями кредитования). Во-вторых, он упрощает контроль

 

 

Таблица 3.2.1. Сравнительный анализ графика погашения кредита и доходов залогодателя (в долл. США)

 

Доход семьи		1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год	6-й год	7-й год	8-й год
1	Валовый доход	120060	120060	120060	120060	120060	120060	120060	120060
2	Подоходный налог	15000	15000	15000	15000	15000	15000	15000	15000
3	Прожиточный минимум	45000	45000	45000	45000	45000	45000	45000	45000
4	Чистый доход (1-2-3)	60000	60000	60000	60000	60000	60000	60000	60000
5	Сумма основного долга к выплате	17000	19000	21000	23000	26000	28000	31000	35000
6	Сумма вознаграждения к выплате	18000	16000	14000	12006	900	7000	4000	0
7	Всего к выплате	35000	35000	35000	35000	35000	35000	35000	35000
8	Сальдо финансовых потоков (4-7)	25000	25000	25000	25000	25000	25000	25000	25000
9	Накопленное сальдо финансовых потоков	25000	50000	75000	100000	125000	150000	175000	20060
Метод единовременного погашения
10	Сумма основного долга к выплате	0	0	0	0	0	0	0	200600
11	Сумма вознаграждения к выплате	20060	20060	20060	20060	20060	20060	20060	20060
12	Всего к выплате	20060	20060	20060	20060	20060	20060	20060	220060
13	Сальдо финансовых поков (4-12)	40000	40000	40000	40000	40000	40000	40000	160000
14	Накопленное сальдо финансовых потоков	40000	80000	120060	160000	200600	240000	280000	120060

 

текущих доходов заемщика (в случае единовременного финансирования пришлось бы через счет эскроу контролировать сумму его накопленных доходов).

• Выгоды для заемщика заключаются в меньшей общей сумме выплат (280 тыс. долл. против 360 тыс. долл.). Правда, в случае единовременного погашения заемщик в течение срока действия кредитного договора вроде бы распоряжается суммой своего накопленного дохода, который может разместить под вознаграждение, однако это не совсем так — доходы заемщика контролируются банком-агентом через счет эскроу и могут быть размещены под крайне умеренное вознаграждение строго в безрисковые вложения. Так как вознаграждение по депозитам (особенно безрисковым) очевидно меньше, чем вознаграждение по кредиту, то заемщику выгоднее раньше погасить часть основного долга, нежели размещать под вознаграждение свои временно свободные денежные средства.

При решении вопроса о выдаче залогового кредита важна не только расчетная величина сальдо финансовых потоков заемщика (или доходов от объекта залога). Так, как и данном случае величина финансовых доходов заемщика является вероятностной (например, у заемщика нет с работодателем 10-летнего контракта с фиксированным уровнем заработной платы), то важен расчет маржи безопасности, т. е. определения того, насколько могут упасть доходы заемщика, чтобы они тем не менее позволяли обеспечивать погашение кредита, и приемлем ли данный риск для кредитора. Для этих целей проводится так называемый анализ чувствительности. Например, и нашем примере заработная плата заемщика может упасть на 24% (со 120 тыс. долл. и год до 91 тыс. долл. в год), такая маржа безопасности является вполне приемлемой.

Выше было проведено сравнение схем залогового кредитования, используемых в Казахстане и на Западе. Принципиальным отличием этих схем, как было показано, является то, что в западной модели залогового кредитования основной упор делается на контроль не над имуществом, а над доходами. Комплексный контроль над доходами от объекта залога позволяет очень существенно снизить риск невозврата кредита и тем самым выгоден не только кредиторам, но и заемщикам, так как меньший уровень финансового риска влечет за собой, как правило, меньшее вознаграждение по выдаваемому кредиту. Таким образом, схема залогового кредитования — это нечто большее, нежели просто операции ломбарда или «скрытой» покупки объекта залога. Фактически залоговый кредит является специфической разновидностью целевого («связанного») финансирования, ибо при нем объект залога выделяется «на отдельный баланс» с идентификацией (финансовых поступлений и расходов.

Безусловно  классическая схема залогового кредитования  является ориентиром для отечественных банков в отношении совершенствования своей деятельности в этом направлении активных операций.

 

 

• Практика использования различных форм

         обеспечения кредита на материалах «Нурбанка»

 

Осуществляя кредитование на условиях срочности, возвратности, платности, дифференцированное™ и под обеспечение, регламентируя отношения кредитора и заемщика посредством кредитного договора (соглашения), ЮКФ АО «Нурбанк» стремится предоставить ссуды надежным клиентам, чтобы исключить риск непогашения и обеспечить своевременный возврат выданных средств.

Рассмотрим на примере работу банка при выдаче ссуды под залог недвижимости (ипотеки). (Приложения 3,4,5,6)

ПК «Ак — Бота» обратился в ЮКФ с просьбой о выдаче кредита под залог недвижимости на срок 6 месяцев. Первый этап в процедуре получения кредита — это предварительная квалификация заемщика, включающая в себя информацию о кредиторе, условия предоставления кредита, права и обязанности при заключении сделки. Второй этап — оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита, где, прежде всего, учитывается платежеспособность заемщика. Заемщик обращается в коммерческий банк с обоснованным и подтвержденным документами заявлением, в котором указывается: целевое направление кредита, его сумма и срок пользования (включая конкретные сроки погашения). Вместе с заявлением заемщик представил: копии учредительных документов, устава, свидетельство о государственной регистрации в органах юстиции, статистическая карточка, РНН, справка об отсутствии задолженности перед внебюджетными фондами, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом.

Определение рыночной стоимости предмета ипотеки — третий этап. По результатам оценки залогового имущества составляется Акт оценки залогового имущества, где дается краткая характеристика аптеки и на основе методов оценки залога устанавливается окончательная его цена. В данном примере оценка недвижимости была произведена методом сравнительных продаж и затратным методом. При первом методе объект залога сравнивался с группой подобных торговых помещений по нескольким характеристикам и на этой основе выводилась средняя цена объекта:

(51 609+38 221+37 620) / 3 == 42 483 долларов США

Стоимость по методу сравнительных продаж:

$42 483 — $ 793 (стоимость земельного участка) == $41 690

При втором методе оценочная стоимость определялась на основе установленных коэффициентов:

Капитальный ремонт был произведен в 2006 году, поэтому износ составит 2007 г.-2006 г.-2 =1 по 1,9 за год 1,9%

При стоимости строительства 1 кв. м общей площади аптеки долларов США, стоимость 78,9 кв. м аптеки составит:

С=32 000*78,9 кв. м *0,981*1,9*0,95*1,05*1,0*1,05*1,0*1,02*1,02*1,0*1,0 = 5128049 тенге или 33539 долларов США

На основе двух методов выводится стоимость, принятая для дальнейшего расчета цены залога:

                   (33539+41 690)/2 = 37615$

Залоговая стоимость объекта с учетом коэффициента понижения 50% составила 18808 $ при курсе доллара США 152,9 тенге.

Далее проект передается на утверждение в Кредитный комитет, в случае положительного заключения составляется кредитный договор. Заключения договоров купли-продажи между заемщиком и продавцом жилья, а также между кредитором и заемщиком, заключение Договора ипотеки квартиры между Банком и Заемщиком, его нотариальное удостоверение, совершение нотариальных действий в отношении закладной (оформление заемщиком закладной), регистрация в БТИ права залога Банка (имея доверенность, выданную Заемщиком и заявление Заемщика и справку о выданном кредите) и получение Банком завершают данную процедуру.

В настоящее время широкое распространение получила практика применения гарантий и поручительств при выдаче потребительских кредитов и кредитов на образование. При выдаче ссуд под поручительство третьих лиц, необходимо прежде всего определение их финансового положения, возможности отвечать по обязательству заемщика.

Одним из условий выдачи потребительских кредитов является обязательное страхование ответственности возврата выданного кредита. Тарифная ставка по страхованию финансового риска неисполнения договорных обязательств устанавливается в зависимости от степени риска от 2% до 15% от страховой суммы.

 

Период	Страховой тариф, %
3 месяца	2,40
4 месяца	2,60
5 месяцев	2,80
6 месяцев	3,00
7 месяцев	3,10
8 месяцев	3,15
9 месяцев	3,20
10 месяцев	3,30
11 месяцев	3,40
12 месяцев	3,50

 

Рассмотрим наиболее используемые и применяемые в практике АО «Нурбанк» формы обеспечения возвратности банковских ссуд.

Перечень залогового имущества, принимаемого АО «Нурбанк», и требования, предъявляемые к нему:

• здания, используемые под офисы, магазины, торговые павильоны, салоны, рестораны, кафе, столовые, гостиницы, туристические кемпинги, базы, склады;
• квартиры, частные дома, коттеджи, дачи, кемпинги;
• легковые автомобили отечественного и импортного производства, запасные части (ремкомплекты), двигатели, кузова первой комплектности;
• товары промышленной группы:

мебель*, холодильники*, стиральные машины*, телевизоры*, пылесосы*, видеомагнитофоны*, музыкальные центры*, компьютеры*, копировально-множительная техника*, средства связи*, кондиционеры*, ковры* и ковровые изделия*,   хрусталь*,   цветные   металлы,   строительные   материалы, сантехнические изделия, осветительные приборы*, одежда*, обувь*, лекарственные препараты*  ( * — не бывшие в употреблении )

• товары продовольственной группы:

кондитерские, макаронные, табачные изделия, спиртные напитки, соль и сахар в герметичной упаковке;

• зернобобовые культуры и продукты переработки зерновых культур;
• нефть и нефтепродукты;
• ценные бумаги банков, предприятий, коммерческих структур, прошедших государственную регистрацию в установленном законом порядке;
• имущественные права (ст. 303 по Гражданскому Кодексу);
• денежные средства (тенге, СКВ).

 

 Основные требования, предъявляемые к залоговому имуществу:

1. Высокая ликвидность (спрос).
2. Свободное от долговых обязательств перед другими юридическими и физическими лицами.
3. Наличие подлинных документов, подтверждающих право собственности.
4. Имущество, неизяътое из оборота.
5. Право владельца на постоянное пользование землей (при наличии договора на выкуп земельного участка).
6. Строительные объекты должны находиться в завершенном состоянии, приняты комиссией в эксплуатацию, иметь государственную регистрацию.
7. Товары продовольственной и промышленной групп должны иметь длительные сроки хранения, сертификат соответствия согласно номенклатуре продукции, подлежащей обязательной сертификации в Республике Казахстан, условия хранения материальных ценностей должны соответствовать требованиям ГОСТ или тех. условиям отраслевых, ведомственных или межведомственных указаний.
8. Автомобили отечественного производства должны приниматься в залог со сроком эксплуатации не свыше двух лет, импортного — не свыше трех лет.
9. На цветные металлы — сертификаты качества, сертификаты ТИП о происхождении, квота на вывоз на срок кредитования.
10. Стабильность и конъюнктура цен на внутреннем рынке.
11. Страхование по необходимости.
12. Договор залога на недвижимое имущество, одной из сторон которого выступает физическое лицо, подлежит нотариальной регистрации с последующей регистрацией в УОРН.
13. Наличие справки из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по платежам в бюджет.

 

В 2007 г. из всей суммы выданных ссуд, кредиты под залог недвижимости составили около 80%. Выдавались также кредиты под залог гарантий, товаров в обороте, автотранспорта и др. Объясняется это тем, что в настоящее время недвижимость является самым предпочтительным видом залога, принимаемым «Банком». Гарантии (Поручительства) в основном требовались при выдаче потребительских кредитов физическим лицам. При этом одним из условий выдачи потребительских кредитов является страхование ответственности возврата выданного кредита. В «Банке» также используется практика выдачи банковских гарантий своим клиентам под залог депозита.

 

 

3.4. Проблемы и перспективы развития различных форм

       обеспечения возвратности кредита

 

3.4.1. Выбор формы обеспечения возвратности кредита в

           зависимости от финансового состояния заемщика

 

Сфера использования разнообразных форм обеспечения возвратности кредита, учитывая степень эффективности этих форм, зависит от реальной экономической ситуации, которая складывается под влиянием многих факторов. Главными из них являются финансовое состояние заемщика и качество имеющегося у него обеспечения кредита.

Рассмотрим конкретную практику выбора того или иного способа защиты кредитора от невозврата кредита на примере западных стран.

Финансовое состояние заемщика в экономической жизни определяется по уровню рентабельности и доле обеспеченности собственными средствами. В соответствии с этим выделяются три группы предприятий с различной степенью риска несвоевременного возврата кредита, имеющие:

 

 

Таблица 3.4.1. Классификация предприятий по степени риска возврата кредита

 

	Безукоризненное финансовое состояние	Удовлетворительное финансовое состояние	Неудовлетворительное финансовое состояние
Безукоризненное обеспечение	1	1	1
Достаточная, но неблагоприятная структура обеспечения	1	2	3
Трудно оцениваемое обеспечение	1	3	4
Недостаточное обеспечение	1	4	5

 

          — безукоризненное финансовое состояние, т.е. солидную базу собственных средств и высокую норму рентабельности;

• удовлетворительное финансовое состояние;
• неудовлетворительное финансовое состояние, т.е. низкую долю собственных средств и низкий уровень рентабельности.

По наличию и качеству обеспечения все предприятия подразделяются на четыре группы риска, располагающие:

• безукоризненным обеспечением;
• достаточной, но неблагоприятной структурой обеспечения;
• трудно оцениваемым обеспечением;
• недостатком обеспечения.

Бесспорно, что в зависимости от принадлежности предприятий к той или иной группе с учетом приведенных критериев степень риска для банка несвоевременного возврата кредита изменяется. Соответственно возникает необходимость в использовании той или иной формы обеспечения возвратности кредита.

С точки зрения уровня рентабельности и наличия собственных ресурсов можно выделить три группы предприятий, имеющих финансовое состояние:

1. безукоризненное, т.е. выше среднеотраслевого показателя доля собственных средств и уровень рентабельности;
2. удовлетворительное, т.е. соответствующие показатели — на уровне среднеотраслевых;
3. неудовлетворительное, т.е. указанные показатели — на уровне ниже среднеотраслевых.

Исходя из наличия и качества обеспечения выделяются четыре группы, в том числе три группы с достаточным обеспечением, под различной его структурой и одна группа — с недостатком обеспечения.

К первым трем относятся предприятия, имеющие:

1. безукоризненное обеспечение, которое характеризуется преобладанием в его составе депозитных вкладов, легко реализуемых цепных бумаг, товаров отгруженных (дебиторских счетов), валютных ценностей, готовой продукции, товаров:
2. достаточное, но неблагоприятную структуру обеспечения, что означает преобладание ликвидных средств второго и третьего класса;
3. трудно оцениваемую структуру обеспечения, что означает наличие значительных сумм  затрат  производства  (в  сельском  хозяйстве), незавершенного производства и расходов (промышленность), т.е. ухудшение структуры ликвидных средств третьего класса.

Поскольку в жизни эти факторы действуют в комплексе, предполагается, что влияние положительных факторов нивелирует действие отрицательных;

возможно и другое — отрицательное влияние одного фактора будет умножаться действием другого. Конкретно эта взаимосвязь факторов при рассмотрении проблемы риска возврата кредита может быть представлена следующей классификацией типов предприятий. Наименьший риск невозврата кредита имеют предприятия, отнесенные к первому типу. Это предприятия, располагающие безукоризненным финансовым состоянием, независимо от наличия и качества обеспечения; или предприятия с безукоризненным обеспечением независимо от их финансового состояния.

На самом деле основным источником возврата кредита, как известно, является выручка от реализации и ликвидные активы, в том числе служащие обеспечением кредита, следовательно, риск невозврата кредита минимален либо отсутствует вообще, если имеются в наличие оба фактора или по крайней мере один из них. Именно во втором случае происходит нивелирование отрицательного действия одного фактора за счет положительного влияния другого фактора. В отношении этого типа предприятий (кроме тех, кто имеет неудовлетворительное финансовое состояние) целесообразно считать основной формой обеспечения возвратности кредита выручку от реализации, не прибегая к юридическому оформлению гарантий. Для этой группы предприятий механизм возврата кредита будет строиться на доверии, основанном на устойчивом финансовом состоянии заемщика. В этом случае банк не придает значения ни достаточности, ни качеству обеспечения.

Кредитование   предприятий   с   неудовлетворительным финансовым состоянием, но отнесенных к первому типу вследствие наличия безупречного обеспечения целесообразно осуществлять под залог соответствующих ценностей. Некоторый риск невозврата кредита в этом случае сведен к минимальному.         

Предприятия, отнесенные ко второму, третьему, и четвертому типам при наличии определенного риска в целом являются кредитоспособными; они имеют экономические предпосылки для возврата кредита, которые закрепляются юридически. Но формы обеспечения возвратности кредита должны быть дифференцированы.

Для предприятий второго тина целесообразно использовать залог материальных ценностей с учетом оценки качества обеспечения.

Для предприятий третьего   типа характерно применение как залога ценностей, так и гарантии, а может быть, обеих форм. Выбор формы будет зависеть от реальной экономической ситуации: оценка состава обеспечения и финансового состояния клиента.

Предприятия четвертого типа следует кредитовать либо под гарантию финансово устойчивой организации, так как они имеют недостаточные собственные источники для погашения ссуд, либо заключив договор страхования от риска невозврата кредита. Одновременно логично повысить вознаграждение за пользование ссудами. Эти предприятия обладают повышенным риском несвоевременного возврата кредита, в связи с этим банк должен уделять анализу их финансового состояния и составу обеспечения особое внимание.

И, наконец, пятый тип предприятий требует особого внимания и отношения со стороны банка в связи с высокой степенью риска. Однако этот тип предприятий также неоднороден. Одна их часть при существенной реорганизации производства и менеджмента, а также финансовой поддержке банка может выправить свою репутацию. Эти предприятия банк не оставляет без помощи, оказывая ее на условиях поручительства (гарантии). Другую группу предприятий можно признать безнадежной, с ней устанавливать кредитные отношения не рекомендуется.

 

 

3.4.2. Обеспечение залогом кредита — одна из основных проблем в получении кредита субъектами малого бизнеса

 

В настоящее время в Республике Казахстан становится все более актуальной проблема активизации развития малого и среднего предпринимательства, являющегося фундаментом экономического процветания государства и основой благополучия населения страны. Общество все больше осознает, что предпринимательство является одним из ключевых условий формирования рыночных механизмов и составляющей частью современной рыночной системы.

Одной из первостепенных проблем для предприятий, работающих в секторе малого бизнеса, является недостаточная доступность финансово-кредитных ресурсов.

Исследования показали, что основным препятствием при получении кредита является обеспечение его залогом — 23% ответов.

В качестве залога банки принимают движимое и недвижимое имущество, как принадлежащее предприятию, так и находящееся непосредственно в собственности предпринимателя.

 

Таблица 3.4.2. основные препятствия при получении кредита.

 

Отсутствие информации о зарубежных и отечественных линиях кредитования	10,28%
Другое	2,34%
Проблемы с залоговым обеспечением	22,90%
Высокое вознаграждение	20,10%
Короткий срок возврата кредита	20,10%
Большое количество документов, необходимых для получения кредита	13,08%
Погашение основной суммы, начиная с первого месяца	11,20%

 

Проблема обеспечения запрашиваемого кредита залогом включает в себя несколько  факторов,  которые  представляют  для  предпринимателей существенные и подчас непреодолимые трудности. В их число входят:

• занижение экспертами банков оценочной стоимости залогового имущества;
• отсутствие у предпринимателей ликвидного, с точки зрения банков, залогового имущества;
• недостаточный для обеспечения запрашиваемой суммы кредита размер залога или полное его отсутствие.

Анализ проведенных исследований показал, что основной проблемой, возникающей у малых предприятий при обеспечении кредита залогом, по мнению респондентов, является занижение банками оценочной стоимости закладываемого имущества (41,5% ответов).

Оценка залога проводится экспертной комиссией банков-эмитентов, при этом оценочная стоимость закладываемого имущества составляет от 50% до 85% ее рыночной стоимости. Определение залоговой стоимости имущества зависит от комплекса различных факторов, влияющих на ликвидность залога. Например, при оценке недвижимости учитываются ее месторасположение, внутренняя отделка, обеспеченность коммунальными услугами и т.д.

Ликвидность предоставляемого предприятиями залогового обеспечения также определяется экспертной комиссией банков на основании проведенного анализа финансового состояния предприятия и оценки залога. Наиболее ликвидной формой залога является недвижимость. Однако у малых предприятий не всегда есть возможность выставить в качестве залога недвижимое имущество, в особенности это касается малых инновационных предприятий. Одним из существенных препятствий, возникающих на данных предприятиях при попытке получения кредита и обеспечения его залогом, является то, что банки не принимают в качестве залогового обеспечения интеллектуальную собственность и научно-технические разработки компаний, объясняя это неликвидностыо данной формы залога из-за неразвитости в Казахстане рынка инновационных технологий и научных разработок.

Для преодоления сложившейся негативной ситуации при обеспечении запрашиваемого кредита залогом необходима разработка и внедрение механизмов независимой оценки залогового имущества третьими лицами, для того, чтобы не происходило существенного занижения оценочной стоимости залога. Кроме этого целесообразно рассмотреть вопрос о разработке типовых отраслевых методических рекомендаций по оценке стоимости залога и его ликвидности. Данные рекомендации должны быть утверждены Национальным банком Республики Казахстан по согласованию с Министерством финансов, Министерством юстиции и другими заинтересованными организациями.

Другой проблемой, возникающей у предпринимателей при обеспечении кредита залогом, является его отсутствие. Для решения данной проблемы в июле 2007 года Правительством было принято постановление «О вопросах ис­пользования объектов коммунальной собственности в качестве залогового обеспечения при кредитовании субъектов малого предпринимательства «.

 

• Перспективы развития различных форм обеспечения

возвратности кредита

 

Вообще использование залога имущества содержит ряд неудобств. Для заемщика, который должен представить банку определенные предметы залога, возникает необходимость извлечь их из сферы своего пользования. Однако ему невыгодно лишать себя права владеть движимым имуществом (сырьем, готовой продукцией, транспортными средствами и т. д.). Поэтому движимое имущество предоставляется под залог банку, как правило, с большой неохотой. С другой стороны, пользование заемщиком заложенных ценностей, что может быть предусмотрено в договоре о залоге, таит определенный риск для банка и создает необходимость организации контроля за их сохранностью. Очевидно, что однозначного решения этой проблемы быть не может, и банк должен решать ее, ориентируясь каждый раз на конкретную ситуацию и конкретного заемщика.

Другой проблемой для банков является то, что, изъяв залог в случае невозврата кредита, банку бывает трудно его реализовать, так как в некоторых случаях это неликвидный товар, и недаром некоторые банки целыми месяцами дают объявления в средствах массовой информации о реализации залогового имущества, но не находят покупателей. Решением этой проблемы может быть только такой вариант, когда банк будет брать в залог только пользующиеся спросом, легко реализуемые активы и когда у него будут налажены отношения с торговыми или иными организациями, которые могли бы оказать банку помощь в реализации имущества.

В залог по ссуде не следует принимать скоропортящееся сырье, продукты питания, незавершенное производство, товарно-материальные ценности, условия хранения которых не обеспечивают их сохранность, товарно-материальные ценности и продукцию (независимо от срока хранения), которые нельзя использовать в производстве или которые не пользуются спросом потребителей.

Как видно, проблем немало, но решение многих из них — не в компетенции банкира: законодательство, развитие торговой сети, надежность и честность заемщиков. Но уменьшить кредитный риск и отчасти решить проблемы можно, проводя тщательный анализ кредитоспособности заемщиков и внимательно продумывая ответы на вопросы: можно ли без труда и особых усилий оценить стоимость залога, легко ли он реализуем, если возникнет необходимость, то как его сбыть, представляет ли собой предмет залога какой-нибудь актив, имеющий стабильную стоимость или колеблющуюся (например, ценные бумаги). Банкир должен учитывать возможность того, что к концу срока кредитования заложенные ценности могут обесцениться. Необходимо знать также, что величина залога должна быть больше предоставляемого кредита. Чем выше риск неуплаты, тем больше разница между стоимостью залога и величиной вы­данной под данный залог ссуды. Это положение определяет понятие «достаточности объекта залога». Максимальная сумма кредита обычно составляет 90—95% обеспечения. При кредитовании товарно-материальных ценностей максимальная сумма кредита не превышает обычно 85% стоимости предметов залога. Такая разница создает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай непредвиденных обстоятельств. При использовании в качестве залога ценных бумаг максимальная сумма кредита колеблется в пределах 50—80% от их стоимости в зависимости от ликвидности каждого вида бумаг.

Выдавая кредит под поручительство, банк должен проявлять особую осторожность и особо внимательно изучать кредитоспособность заемщика, материальное положение и репутацию поручителя, не полагаться на их «честное слово».

Вообще каждому банкиру в любое время надо помнить, что банковские операции являются наиболее динамичной и чувствительной сферой современной экономической жизни. Их формы могут легко изменяться в зависимости от места и времени и даже от каждого отдельного случая. Словом, в отличие от других секторов экономики, сфера банковских операций требует наиболее индивидуализированного подхода. Особенно это справедливо для переходных периодов, подобных тому, который переживает наша республика. Это приводит к мысли о том, что решение многих затронутых проблем зависит от квалификации, опыта, знаний банковских работников, от умения принимать правильные решения в каждой конкретной ситуации, индивидуального подхода к каждому решаемому вопросу. Если принять во внимание все упомянутые предостережения и тщательно изучать предмет залога и благонадежность заемщиков и поручителей, то можно с уверенностью сказать, что залоги и поручительства станут для любого банка эффективными методами снижения кредитного риска. И вместе с тем необходимо всем банкам обеспечить практику выдачи кредитов со строгим соблюдением основных принципов кредитования, критически анализировать платежеспособность заемщика, не допускать    предоставления    кредитов    заведомо    убыточным    и неплатежеспособным хозяйствам, а по имеющим сомнительную ликвидность — детально анализировать причины имеющихся неплатежей. Жестче применять к таким хозяйственным органам предусмотренные законом санкции, вплоть до объявления их банкротами и принудительной продажи заложенных ценностей. Таким образом, следует ужесточить тактику кредитования и снизить риск невозврата кредитов. А это может быть достигнуто правильным применением определенных форм обеспечения возвратности кредитов.

Но вряд ли залог и поручительство станут полноценным инструментом мобилизации банковских кредитов, если не будут детально разработаны столь важные для рыночной экономики понятия, как, например, частная собственность, несостоятельность и банкротство компаний, право взыскания и так далее. Все это способствовало бы эффективному использованию залогов и поручительств, развитию банковского дела, финансово-кредитных рычагов регулирования, а значит, и экономики в целом. Может быть, с развитием цивилизованных рыночных отношений в нашей банковской практике появятся  в качестве залога полис страхования жизни, дебиторские счета, депозитные вклады, а поручительство станет надежным и твердым словом, не требующим постоянной проверки и слежки.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что важность залоговых прав и поручительств для казахстанских банков постоянно возрастает, и надо надеяться, что они будут практиковаться всеми банками как надежное, простое и эффективное средство борьбы с неплатежами и как средство снижения риска невозврата ссуд.

Перспективы развития в нашей стране различных форм обеспечения возвратности кредита, применяемых в зарубежной практике, необходимо связывать с оценкой риска, который содержит каждая из них.

Интересен опыт по использованию системы трехбалльной оценки эффективности разных форм обеспечения возвратности и установления в соответствии с ней максимального предела кредитования. В Приложении приведена сводная таблица, в которой указана дифференцированная оценка (в баллах) этих форм.

Наибольшее количество баллов, означающее наибольшую эффективность, имеют: ипотека и залог депозитных вкладов. В этих случаях наблюдается сравнительно высокий размер максимальной суммы кредита относительно представленного обеспечения кредита. В тоже время сложность оценки ипотеки снижает максимальный уровень кредита. Более низкую оценку в баллах получили поручительства (гарантии) и залог ценных бумаг. Максимальная сумма кредита при наличии поручительства при высокой кредитоспособности   поручителя   может   достигать    100%;   если кредитоспособность поручителя сомнительна, степень риска возрастает, и поэтому банк вправе снизить сумму предоставленного кредита по сравнению с суммой, указанной в договоре о поручительстве или в гарантийном письме. Самый низкий балл в связи с увеличением риска возврата кредита имеют уступка требований и передача права собственности.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

В современных условиях рыночной экономики с присущими ей чертами -кризиса неплатежей, отсутствия чувства ответственности у многих предпринимателей и т.п. — формы обеспечения возвратности банковских ссуд, изложенные в данной работе, приобретают особую актуальность, притом, что на сегодняшний день в Казахстане уровень возвратности кредитов составляет всего 55%¹⁷.

В общем виде сложившаяся система кредитования представляет собой обновленную систему, при которой, однако, еще сосуществуют как старые, так и новые формы кредитования, по существу, воспроизводит черты переходного периода от централизации к децентрализации управления экономикой, кладет основу для развития предпринимательства как в хозяйстве, так и в банковской сфере. Новые качества кредитного механизма, однако, продолжают сдерживаться.

На основании изученных материалов можно сформулировать следующие выводы:

1. 1. Ограниченность использования форм обеспечения коммерческими банками Казахстана, применение в основном в качестве обеспечения кредита только залога. При этом в объеме всех выданных кредитов преобладают кредиты под залог недвижимости.
2. 2. Одним из существенных препятствий, возникающих при получении кредита является то, что банки не принимают в качестве залогового обеспечения интеллектуальную собственность и научно-технические разработки компаний, объясняя это неликвидностыо данной формы залога из-за неразвитости в Казахстане рынка инновационных технологий и научных разработок;
3. 3. Большие трудности у банков имеются при определении цены залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень сложно и требует работы специалистов. Для этого надо постоянно заниматься мониторингом рынка, анализом цен. При оценке объекта залога у банков возникают следующие проблемы:

• занижение экспертами банков оценочной стоимости залогового имущества;
• отсутствие единой эффективной системы определения объемов выдаваемых кредитных средств в зависимости от стоимости объектов залога;
• при оценке объектов залога далеко не всегда обеспечивается необходимый уровень их ликвидности, что приводит к проблемам реализации этих объектов залога; специалисты банков зачастую используют лишь один из всех применяемых в мировой практике методов оценки объектов.

Рационально построенная система определения объемов выдаваемых

кредитов в зависимости от стоимости объектов залога может стать механизмом, обеспечивающим необходимый уровень ликвидности объектов залога.

4. 4. Отсутствие у банка инфраструктуры для эффективной реализации объекта залога;
5. 5. Отсутствие объекта залога как такового (иногда имеет место одновременно с исчезновением самого заемщика). Такая ситуация встречается в отношении движимого имущества (транспортных средств, товарных остатков). В отношении недвижимого имущества может иметь место порча или лишение части потребительской стоимости вследствие природных катаклизмов или производственного износа.

Как видно, проблем немало, но решение многих из них — не в компетенции банкира: законодательство, развитие торговой сети, надежность и честность заемщиков. Но уменьшить кредитный риск и отчасти решить проблемы можно, проводя тщательный анализ кредитоспособности заемщиков и внимательно продумывая ответы на вопросы: можно ли без труда и особых усилий оценить стоимость залога, легко ли он реализуем, если возникнет необходимость, то как его сбыть, представляет ли собой предмет залога какой-нибудь актив, имеющий стабильную стоимость или колеблющуюся (например, ценные бумаги). Банкир должен учитывать возможность того, что к концу срока кредитования заложенные ценности могут обесцениться. Необходимо знать также, что величина залога должна быть больше предоставляемого кредита. Чем выше риск неуплаты, тем больше разница между стоимостью залога и величиной выданной под данный залог ссуды. Это положение определяет понятие «достаточности объекта залога». Максимальная сумма кредита обычно составляет 90—95% обеспечения. При кредитовании товарно-материальных ценностей максимальная сумма кредита не превышает обычно 85%  стоимости  предметов залога.  Такая  разница  создает  банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай непредвиденных обстоя­тельств. При использовании в качестве залога ценных бумаг максимальная сумма кредита колеблется в пределах 50—80% от их стоимости в зависимости от ликвидности каждого вида бумаг. Для преодоления сложившейся негативной ситуации при обеспечении запрашиваемого кредита необходима разработка и внедрение механизмов независимой оценки залогового имущества третьими лицами, для того, чтобы не происходило существенного занижения оценочной стоимости залога.

Очевидно, что однозначного решения этой проблемы быть не может, и банк должен решать ее, ориентируясь, каждый раз на конкретную ситуацию и конкретного заемщика.

Другой проблемой для банков является то, что, изъяв залог в случае невозврата кредита, банку бывает трудно его реализовать, так как в некоторых случаях это неликвидный товар, и недаром некоторые банки целыми месяцами дают объявления в средствах массовой информации о реализации залогового

имущества, но не находят покупателей. Решением этой проблемы может быть только такой вариант, когда банк будет брать в залог только пользующиеся спросом, легко реализуемые активы и когда у него будут налажены отношения с торговыми или иными организациями, которые могли бы оказать банку помощь в реализации имущества.

В Казахстане на сегодняшний день используются лишь немногие из рассматриваемых форм и видов обеспечения возвратности кредита. Перспективы развития их в республике необходимо связывать с оценкой риска, который содержит каждая из них. Ранжир риска зависит от качества обеспечения предоставляемого кредита: самую низкую степень риска содержит залог вкладов, находящихся в банке, самую высокую — уступка требований и передача прав собственности (цессия).

Выдавая кредит под поручительство, банк должен проявлять особую осторожность и особо внимательно изучать кредитоспособность заемщика, материальное положение и репутацию поручителя, не полагаться на их «честное слово».

Если принять во внимание все упомянутые предостережения и тщательно изучать предмет залога и благонадежность заемщиков и поручителей, то можно с уверенностью сказать, что залоги и поручительства станут для любого банка эффективными методами снижения кредитного риска. И вместе с тем необходимо всем банкам обеспечить практику выдачи кредитов со строгим соблюдением основных принципов кредитования, критически анализировать платежеспособность заемщика, не допускать предоставления кредитов заве­домо убыточным и неплатежеспособным хозяйствам, а по имеющим сомнительную ликвидность — детально анализировать причины имеющихся неплатежей. Жестче применять к таким хозяйственным органам предусмотренные законом санкции, вплоть до объявления их банкротами и принудительной продажи заложенных ценностей. Таким образом, следует ужесточить тактику кредитования и снизить риск невозврата кредитов. А это может быть достигнуто правильным применением определенных форм обеспечения возвратности кредитов.

Ипотечное кредитование через сеть коммерческих банков в нашей республике носит высокорисковый характер. Коммерческие банки не имеют значительного опыта в оформлении и обслуживании ипотечных ссуд. Права частной собственности защищены у нас недостаточно. У банков существуют другие, более надежные и выгодные инструменты. В наших условиях очень трудно говорить о долгосрочных кредитах.

Проблемы  развития ипотечного кредитования казахстанскими банками являются:

• недостаточная ресурсная   база   банков,   основанная   на   низком платежеспособном спросе на недвижимость
• отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года;
• недостатки правовой базы, регулирующей ипотечное кредитование, не в полной мере проработаны вопросы ипотеки;
• отсутствие соответствующих институтов, связанных с обслуживанием ипотеки;
• слаборазвитость рынка ипотечных обязательств;

Как мы знаем, мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму  ипотечных кредитов, так называемый вторичный рынок закладных. В Казахстане практически отсутствует вторичный рынок, тем более закладных. Для нас реальнее пути развития ипотеки — через развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Это путь выкупа закладных на недвижимость, а затем эмиссии облигаций, погашение которых в соответствующем периоде осуществляется за счет процентных платежей по закладным, которыми будет располагать компания,  выпустившая эти облигации.  Возможно,  также  скупать недостроенные жилищные объекты, вкладывать в их завершение средства, а под залог этой недвижимости выпускать облигации.

В целях совершенствования ипотечного кредитования, необходимо внести ряд дополнений и изменений в законодательные и иные нормативные правовые акты, касающиеся проблем:

• уточнение порядка права пользования заложенным жилым помещением;
• обращение взыскания на заложенное жилье;
• заключение сделок с недвижимостью, права на которые имеют несовершеннолетние граждане;
• создание механизмов социальной защиты граждан в случае обращения
• взыскания на заложенное жилье, предоставление временного жилья из

фонда города

При создании эффективного механизма ипотечного кредитования необходимо учесть не только существующий уровень инфляции, но и особенности функционирования финансовой системы республики, банковской деятельности, рынка недвижимости, размера доходов населения.

Необходимо наличие достаточно ликвидного   рынка недвижимого имущества и земли, а также создание надежной системы регистрации прав собственности и оценки земельного участка или недвижимости, передаваемых в залог; создание гарантийной структуры, содействующей страхованию прав частной собственности на землю и недвижимость.

Возможно также создание Национального ипотечного фонда, который станет резервом денежных средств, предназначенных для обеспечения возврата кредитов банкам, участвующим в проекте ипотечного кредитования. Учредителем фонда должно стать государство. Функции Фонда будут включать в себя разработку стандартов предоставления ипотечных кредитов, разработку системы распределения рисков между фондом и банками; отбор проектов по ипотечному кредитованию; страхование кредитов через выдачу гарантий.

Становление и развитие в современном Казахстане ипотечного кредитования неразрывно связано с созданием системы учреждений, обслуживающих ипотеку. Под ипотечной системой будем понимать совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно ипотечным кредитованием, так и обслуживающих механизм выдачи кредита под недвижимость.

Элементами инфраструктуры современной ипотечной системы Казахстана должны стать:

1. Единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля, жилье, производственные объекты недвижимости).
2. Специализированные учреждения по оценке недвижимости.
3. Государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за механизмом ипотечного кредитования.
4. Специализированные ипотечные банки.
5. Прочие коммерческие банки.
6. Небанковские финансовые институты.
7. Внебюджетные фонды.
8. Страховые компании.

Целесообразность такой структуры ипотечных учреждений подтверждается практикой ипотечного кредитования как в Казахстане, так и в различных стра­нах мира.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что важность залоговых прав и поручительств для казахстанских банков постоянно возрастает, и надо надеяться, что они будут практиковаться всеми банками как надежное, простое и эффективное средство борьбы с неплатежами и как средство снижения риска невозврата ссуд.

Вообще каждому банкиру в любое время надо помнить, что банковские операции являются наиболее динамичной и чувствительной сферой современной экономической жизни. Их формы могут легко изменяться в зависимости от места и времени и даже от каждого отдельного случая. Словом, в отличие от других секторов экономики, сфера банковских операций требует наиболее индивидуализированного подхода. Особенно это справедливо для переходных периодов, подобных тому, который переживает наша республика. Это приводит к мысли о том, что решение многих затронутых проблем зависит от квалификации, опыта, знаний банковских работников, от умения принимать правильные решения в каждой конкретной ситуации, индивидуального подхода к каждому решаемому вопросу.

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1.Назарбаев Н.А. «Повышение благосостояния граждан Казахстана – главная цель государственной политики». Послание Президента страны народу Казахстана за 2008 год. // Казахстанская правда, 7 февраля 2008 года

2. Гражданский кодекс Республики Казахстан — Алматы: Юрист, 2006
3. Закон «О банках и банковской деятельности» от 31 августа 1998 г
4. Положение о порядке регистрации Национальным Банком Республики Казахстан договоров гарантий и поручительств, выданных банками второго уровня №228 от 25 июля 2000 года
5. Постановление Правительства РК от 16 апреля 2006 г. №524 «О создании акционерного общества «Республиканский    фонд    ипотечного кредитования»».
6. Постановление Правительства республики Казахстан от 7 июля 2007 года, №1028 « Вопросы использования объектов коммунальной собственности в качестве залогового обеспечения»
7. «Правила краткосрочного кредитования экономики Республики Казахстан», утверждено постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 11 февраля 1997 г.
8. Статистический бюллетень Национального банка РК за 2006, 2007 год
9. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» №2723 от 23 декабря 1998 г.
10. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 2727 от 25 декабря 1998г. Ю.

11. Банковское дело / Под ред. Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П. — М.: Финансы н статистика, 1999.

          12.Банковское дело / Под ред. Лаврушина О.М. — М.: Финансы и статистика, 2007

13.Банковское дело /Под ред. Сейткасимова — Алматы: Каржы-Каражат, 2001

13.Банковское дело. Учебник под ред. Бабичевой Ю.А. — М.: Экономика., 1997., 397с.

14.Н.Калиева Г.Т. Кредитное дело — Алматы, Каржы-Каражат, 2000

15.Общая теория денег и кредита. / Жукова Е.Ф. М.: ЮНИТИ, 1998,161,172,178с.

16.Панова Г.С. Анализ финансового состояния коммерческого банка — М.:Финансы и статистика, 1999. — 272с.

17.Финансы. Денежное обращение. Кредит / Дробозина Л.А., Окунева А.П., Андросова Л. Д. и др.: Под редакцией Дробозиной Л.А. — М: ЮНИТИ, 2000. С. 340-348.

18.Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования //Банки Казахстана, 2007, №3, с. 32-35

19.Васенин А.П. Залог — как способ обеспечения обязательств//Алматы, Адилет/ В сб. «Комментарии гражданского законодательства», том 1-3, 1999-2000 г.г.

20.Банки и банковские операции. Учебник для вузов/ Под редакцией Е.Ф. Жуковой. — М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 2000. — 471 с.

21.Виноградов В.В. Возможности кредитования и инвестирования в современных условиях. // Деньги и кредит. — 1998.- № 8. -43с.

22.Дауранов И. Кредитование субъектов малого предпринимательства // Банки Казахстана, №11, 2007

23.Джанабаева Г.   Закладная как инструмент регулирования риска при

ипотечном кредитовании // АльПари, 2006, №6, с. 18-21

24.3алог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит, 2007, №9, с.30-32

25. Ипотечное кредитование как     источник     финансирования сельхозпроизводителей //Каржы-Каражат, 2006 , №2, с.73-76

26.Ипотечное кредитование — новый шаг в решении жилищного вопроса // Строительство и архитектура, 2007, 4 мая, с. 8

27.Ипотека в Казахстане // PANORAMA, 2007, 7 июля (№27), с. 7-8

28.Ипотека недвижимости имущества, порядок регистрации, возникновение прав и обязательств // Юридическая газета, 2001, 9 июля, с.6

29.Ипотека: теория сквозь призму законодательства // Вопросы экономики, №7, 2000

30.Казахстанские банки могут создать рынок ипотечных облигаций без прямого вмешательства государства // PANORAMA, 2007, 3 марта, с.4 31.0льшаный А.И. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт/Под редакцией Е.Г. Ищенко, В.И. Алексеева. — М.: Русская Деловая Литература, 2000.-352

32. 0 проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит, 2001, XL’6, с.44-50

ЗЗ. Опушко Л. Почему банки не кредитуют и не инвестируют // Экономика и жизнь — 1999.- № 45. — 4с.

34. Прядовская О. Кредитные риски и банковское ценообразование //

Российский экономический журнал. — 1998.- № 9. — 22с.

35. Что за птица ипотека? // Южный Казахстан, 2000, 24 декабря, с. 4

З6. Щиборец К. Банки и залоговое кредитование // Банковские технологии — №10,2006

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

 

Схема 1 Американская модель ипотечного кредитования

 

 

S                 P1                                                    3                    p	Проценты за кредит  (7-9% годовых)
2
	Ипотечный кредит 70-75% цены жилья
1                      0	Единовременный стартовый капитал (25-30%)   t (годы)

 

P – цена приобретения на рынке

P1 – фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки

 

Схема 2 Немецкая модель стройсбережений

 

 

 

 

           

S	Проценты за кредит (под 5-9%год)
P
	Ипотечный кредит (45-50% цены жилья)
	Целевые вклады и доходы от них (45-50% цены жилья)
0          2-10 лет            момент                          .                                                      покупки жилья	7-8 лет             t (годы)

       

P – цена приобретения жилья на рынке

 

Приложение 2

 

Бальная оценка эффективности различных форм обеспечения кредита

 

Форма обеспечения возвратности кредита	Предпосылки использования	Преимущества	Недостатки	Рейтинг качества в баллах	Максимальная сумма кредита в % к обеспечению
1. Ипотека	а) нотариальное удостоверение b) внесение в поземельную книгу	а) стабильность цены b)неоднократное использование с) простота контроля за сохранностью d) возможность использования залогодателем	а) высокие расходы за нотариальное удостоверение b) трудность оценки	3	60-80
2. Залог вкладов, находящихся в банке, который предоставил кредит	а) договор о залоге b) сберегательная книжка может быть сдана на хранение в банк	а) низкие расходы b) высоколиквид-ное обеспечение	Могут быть проблемы, связанные с налоговым правом	3	100
3. Поручи-тельство (гарантии)	а) письменный договор о поручительстве b) письменная гарантия	а) низкие расходы b) участие второго лица в ответственности с) быстрое использование	Могут быть проблемы при проверке кредитоспособности поручителя (гаранта)	2	В зависимости от степени кредитоспособности поручителя (гаранта) до 100
4. Залог ценных бумаг	а) договор о залоге b) передача ценных бумаг банку на хранение	а) низкие расходы b) удобство контроля за изменениями цены (при котировке на бирже) с) легкая реализация	Может быть резкое падение рыночной цены	2	Ценные бумаги, приносящие твердый процент 70-80, акции 50=60
5. Уступка требований по поставке товаров или оказании услуг.	а) договор о цессии b) передача копии счетов или списка дебиторов	а) низкие расходы b) при открытой цессии – быстрое использование	а) интенсивность контроля b) проблемы, связанные с налоговым правом с) особый риск тихой цессии	1	20-40
6. передача права собствен-ности	Договор о передаче права собственности	а) низкие расходы b) в случае высокой ликвидности – быстрая реализация	а) проблемы оценки b) проблемы контроля с) использование обращения в суд	1	20-50

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 3

Заместителю председателя

Правления АО «Нурбанк»

господину Погорелову А.М.

 

ЮКФ АО «Нурбанк» направляет на рассмотрение заявку на выдачу кредита в сумме 1409400 (один миллион четыреста девять тысяч четыреста) тенге сроком на 180 дней под 28% годовых.

 

Краткая характеристика кредита

 

Полное наименование заемщика	ПК «Ак-Бота»
Отрасль и подотрасль деятельности заемщика	Фармацевтическая деятельность
Основной обслуживающий банк заемщика	АО «Нурбанк»
Сумма кредита и валюта кредита	1409400 (один миллион четыреста девять тысяч четыреста) тенге
Процентная ставка по кредиту	28%
Срок кредита	180 дней
Цель кредита	Закуп мед. Препаратов: имеется аптека в удобно расположенном месте в центральной части города
Участники проекта	Поставщики: 1.        ТОО «Комба», ТОО «С.Д.А.» г. Шымкент (поставка продукции «P&G») 2.        АО «ХимФарм» г. Шымкент 3.        ШФ «МЕДСЕРВИС ПЛЮС» 4.        ТОО «Фармако» г. Алматы
Форма оплата	Безналичный
Кредитная история заемщика	Ранее кредитовался в Народном банке, на данный момент ссудной задолженности не имеет
Вид обеспечения с указанием всех правоустанавливающих документов	Аптека находится по адресу г. Шымкент ул. Казыбек би, 17 1.             технический паспорт нежилого помещения 2.             свидетельство о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 3.             акт оценки объекта недвижимости 4.             акт на право собственности на земельный участок 5.             договора купли-продажи 6.             справка об отсутствии обременения 7.             справка об уплате земельного участка об уплате земельного и имущественного налога
Сумма оценки заложенного имущества	2763530 тенге
Задолженность перед бюджетом	Не имеет

 

Директор АО «Нурбанк»              Беркинбаев Н.Т

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 4

ЮКФ АО «Нурбанк»

 

 

Акт оценки залогового имущества

(Аптека)

 

г. Алматы

X« 29-3-13

«7» июня 2007 г.

 

1. Дата проведения оценки – 06.06.2007 г.
2. Дата осмотра объекта – 06.06.2007 г.
3. Тип объекта недвижимости – торговое помещение
4. собственник объекта недвижимости – Бассенова Лейла Еркеновна, Ибрагимова Диляра Шавкатовна
5. Правоустанавливающие документы:

а) акт на право частной собственности на земельный участок

б) договор купли-продажи от 24.06.97 г.

в) договор купли-продажи от 22.11.95 г.

г) акт о приеме встроенно-пристроенного объекта

д) технический паспорт

е) акт государственной регистрации недвижимости № 1446 от 15.07.2001 г.

6. характеристика района расположения:
   • экологическая зона – удовлетворительная
   • удобство расположения – высокое
   • развитость инфраструктуры – хорошая
   • близость транспортной развязки – хорошая
7. Описание объекта:

• Дата сдачи в эксплуатацию – 1962 г.
• Конструктивная схема:

а) материал стен – кирпич

б) фундамент – ж/бетонные плиты

в) кровля – шифер

г) перегородки – кирпичные, деревянные

д) перекрытия – ж/бетонные плиты

е) окна двойные деревянные

ж) двери – пластиковые

• Внутренняя отделка (качество и состояние):

а) стены – левкас

б) покрытие пола – плитка

в) потолок – подвесной

г) сантехника – импортная

8. Площадь здания:

а) общая площадь – 78,9 кв. м

б) основная площадь – 70,2 кв. м

в) вспомогательная площадь – 8,7 кв. м

9. Коммуникации:

а) водоснабжение – центральное

б) отопление – центральное

в) канализация – центральная

г) электроснабжение – центральное

д) сигнализация – пожарная и охранная

10. Наилучшее и оптимальное использование здания и земли – торговый комплекс
11. коммерческая привлекательность объекта – высокая

 

Оценка земельного участка

 

Стоимость земельного участка, площадью 79 кв. м равна:

79 кв. м *1430 тенге = 112970 тенге или 763 долларов США (1usd = 148,1 тенге)

стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу:

г. Шымкент, ул. Казыбек би, 17 составляет:

Стоимость, определенная затратным методом: $ 35999

Стоимость по методу сравнительных продаж:

$ 42483-$ 763 (стоимость земельного участка)=$ 41720.

Залоговая стоимость объекта с учетом коэффициента понижения 50%-$ 20860 или 3089366 тенге

     Курс доллара США, установленный Национальным банком республики Казахстан на дату оценки, составляет 148,1 тенге.

 

 

Специалист отдела

Экспертизы залогового имущества                                                  Аринбекова А.А.

 

СОГЛАСЕН                                                                                                 Заместитель

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 5

Расчет стоимости аптеки методом сравнительных продаж

 

№ п/п	Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимые объекты
			Объект №1	Объект №2	Объект №3
1	Стоимость	—	$35000	$40000	$20070
2	Условия продажи	Обычные условия	Те же	Те же	Те же
3	Месторасположения	Казыбек би,17	Байтурсынова,26	Тауке-хана,5	Туркестанская,54
4	Поправка на месторасположение		+1400	+800	+1000
5	Ремонт (состояние)	Евроремонт	Евроремонт	Хорошее	Хорошее
6	Поправка на ремонт	—	—	+2007	+1000
7	Общая площадь кв. м	78,9 кв. м	78,9 кв. м	78,9 кв. м	78,9 кв. м
8	Поправка на площадь кв. м		+15209	-4579	+15620
9	Материал задания	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
10	Поправка на материал здания
11	Наличие телефона	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
12	Уточненная стоимость		$51609	$38221	$37620
13	Средняя стоимость	$42483

 

Расчет стоимости аптеки затратным методом:

 

 

 

Наименование коэффициента	Значение коэффициента	Применяемый коэффициент
Износ:
а) кирпичные	1,9% в год	1,9
б) панельные	1,7% в год	—
Районный коэффициент в зависимости от зоны расположения строения	0,95	—
з) отсутствие радиофикации	0,99	—
и) наличие кафеля в кухне	1,02	—
к) наличие кафеля в ванной	1,02	1,02
Сантехниа:
а) импортная	1,02	1,02
б) отечественная	1,0	—
в) неудовлетворительное состояние сантехники	0,98	—
г) отсутствие сантехники	0,95	—
Материал стен:
а) кирпичные	1,0	1,0
б) керамзитобетонные блоки	1,0	—
в) железобетонные панели	0,95	—
г) монолитный каркас	1,0	—
д) саманно-глинобитные	0,5	—
е) саманный, облицованный ½ кирпича	0,6	—
ж) монолитные шлакобетонные	0,7	—
з) сборно-щитовой	0,6	—
и) сборно-щитовой, облицованный кирпичом	0,75	—
к) камышитовый, облицованный кирпичом	0,55	—
л) деревянный, рубленный	0,85	—
Материал кровли
а) совмещенная рулонная	0,95	—
б) шифер	1,0	1,0
в) кровельное железо	1,05	—
Площадь участка:
а) менее 400 кв. м	0,95	—
б) от 400 кв. м до 600 кв. м	0,96	—
в) от 600 кв. м до 1000 кв. м	0,98	—
г) от 1000 кв. м до 15000 кв. м	1,05	—
д) от 1500 кв. м до 2007 кв. м	1,1	—
е) более 2007 кв. м	1,15	—

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 6

ИПОТЕЧНЫЙ ДОГОВОР №71

к кредитному договору №15 от 25 июня 2007 г.

г. Шымкент                                                                                                                                  «27» июня 2007 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

ЮКФ АО «Нурбанк», именуемое в дальнейшем «Банк», в лице Зам. Директора господина Темирбекова И.Т., действующего на основании Приказа №31 от 02.08.01., с одной  стороны,  и ПК «Ак-Бота», в лице Директора Басеновой Л.Е., действующего на основании Устава , с другой стороны, с соблюдением действующего законодательства Республики Казахстан заключили настоящий договор о следующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1.   Исполнение обязательств по Кредитному договору №15 от 25 июня 2007 г.,

заключенного между ЮКФ АО «Нурбанк» и ПК «Ак-Бота» на сумму 1409400 (один

миллион четыреста девять тысяч четыреста) тенге и сроком с 1 июля 2007 г. до 30 декабря

2007 г. обеспечивается следующим имуществом: торговое помещение (аптека).

Стоимость по соглашению сторон: $ 38844

Место нахождения имущества: г. Шымкент, ул. Казыбск би, 17

Право собственности подтверждено следующими документами:

а) Акт на право частной собственности на земельный участок

б) Договор купли-продажи от 24.06.967r.

в) Договор купли-продажи от 22.11.95r.

г) Акт о приеме встроенно-пристроенного объекта

д) Технический паспорт

с) Акт государственной регистрации недвижимости № 1446 от 15.07.2001 г.

1.2.   Предмет ипотеки остается в хозяйственном пользовании у Залогодателя, без права

распоряжения и при условии полной ответственности за его сохранность. Риск случайной гибели заложенного имущества несет Залогодатель.

2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА ИПОТЕКИ.

2.1. Право ипотеки возникает с момента подписания и регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию данного имущества. Расходы по регистрации несет Залогодатель,

2.2. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан:

—    принимать меры по защите интересов Залогодержателя,

— не допускать отчуждения заложенного имущества без письменного уведомления Залогодержателя, скрепленного печатью и несет полную ответственность в случае нарушения им условий настоящего договора.

 

 

 

 

3. ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ
   • Размер и сроки требования:

— в соответствии с настоящим договором Залогодержатель имеет право, при неисполнении   Залогодателем   обеспеченного   ипотекой   обязательства,   получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества Залогодателя и право требования

возникает у Залогодержателя с даты проведения регистрации и подписания настоящего договора в соответствии с п.2.1 настоящего договора.

— всего ипотекой обеспечивается требование Залогодержателя в объеме, какой оно имеет к моменту фактического исполнения обязательства, в том числе убытки, причиненные просрочкой исполнения, неустойка (штраф, пени), расходы по взысканию задолженности, реализации ипотеки и прочие издержки.

3.2.При неисполнении Залогодателем условий кредитного и настоящего договора, в частности при просрочке процентов за пользование кредитом Залогодержатель вправе:

—  досрочно реализовать заложенное имущество;

в случае недостачи вырученной суммы обратить взыскание на другое имущество Залогодателя в общем порядке установленном законодательством РК.

4. ПЕРЕЗАЛОГ, ОТЧУЖДЕНИЕ

4.1. Повторная ипотека заложенного имущества Залогодателем не допускается.

4.2. После подписания настоящего договора отчуждения Залогодателем заложенного имущества не допускается. При нарушении настоящего условия наступают последствия, предусмотренные ст. 8 Указа президента, имеющий силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23.12.1998 г.

5. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

 

5.1. В случае неисполнения Залогодателем условии кредитного и настоящего договоров Залогодержатель вправе самостоятельно, в принудительном внесудебном порядке реализовать заложенное имущество. Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится путем проведения торгов но голландскому методу, организуемых доверенным лицом, который назначается Залогодержателем. Доверенное лицо от имени Залогодержателя предупреждает Залогодателя уведомлением о неисполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

При неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через 1 (Один) месяц после оповещения Залогодателя, доверенное лицо повторно уведомляет его и официально публикует объявление о торгах па заложенное имущество за 15 (Пятнадцать) дней до проведения торгов. Другие вопросы проведения торгов разрешается в соответствии с Указом президента, имеющий силу закона «Об ипотеке недвижимого имущества от 23.12.1998 г.

5.2. Залогодатель и Залогодержатель могут достигнуть соглашение о передаче заложенного имущества в счет погашения задолженности по согласованной цене, до проведения торгов.

5.3. При проведении торгов цена заложенного имущества определяется по их результатам.

5.4. Залогодатель не вправе противодействовать в любой форме Залогодержателю, при реализации имущества, согласно условий настоящего договора.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Прием и передача юридических и инвентаризационных документов предмета настоящего договора производиться по описи.

• Залогодержатель вправе в любое время проверить количество, вид, стоимость заложенного имущества и условия его хранения.

6.3. Залогодержатель вправе принять исполнение основного обязательства, обеспеченного залогом, от другого лица без согласия Залогодателя и при этом к другому лицу переходит право залога по договору.

6.4. Перевод Заемщиком своего долга по кредиту на другое лицо по условиям кредитного договора и настоящего договора допускается только с письменного разрешения Залогодержателя скрепленного печатью последнего и одновременно Залогодатель становится вещным поручителем и несет полную ответственность за другое лицо.

6.5. Споры сторон, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, рассматриваются в судебных органах РК, в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстан.

6.6. Составлено в четырех экземплярах.

 

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН :

 

ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ	ЗАЕМЩИК
486050,   Республика   Казахстан,	ПК «Ак-Бота»,  г.Шымкснт, ул. Казыбск би, 17
Г. Шымксит, пр. Тауке хана. 82,
ЮКФ АО «БанкТурамАлсм»
Темирбеков И.Т.	Басенова Л.Е.

 

 

 

 

 

 

ОРГАН РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА

 

 

Приложение 7

ГАРАНТИЙНОЕ ПИСЬМО № 01

 

г. Шымкент                                                                                             «З» мая 2007 года

КУДА: Управление здравоохранения ЮКО,

г. Шымкент, пр. Республики, 12.

ОТ: ЮКФ АО «Нурбанк»,

    г. Шымкент, пр. Тауке-Хана, 82′.

1. Гарант: ЮКФ АО «Нурбанк»,

486050, г. Шымкент, пр. Тауке-Хана, 82, РПН 600900114104,

ИИК №300166019, БИК 195801307 в Управлении платежных систем Нацбанка РК.

2. Должник: ТОО «Альянс»

г. Шымкент, ул. Джангильдина, 7, PI 1H 5800000000000. р. счет .№012467000

в Южно — Казахстанском филиале АО «Нурбанк», ВПК 190801307

3. Кредитор: Управление здравоохранения ЮКО,

г. Шымкент, пр. Республики, 12.

р. счет №153132501 в Управлении Казначейства г. Шымкент, ВПК 195801012,

РНП 582300004229.

4. Сумма гарантии: 154 000 (Сто пятьдесят четыре тысячи) тенге.
5. Настоящим письмом Гарант гарантирует исполнение Должником своих обязательств в связи с проведением Конкурса по закупке услуг капитального ремонта для Управление здравоохранения ЮКО.
6. В случае отзыва или изменения Должником конкурсной заявки до или после истечения срока представления конкурсной заявки и отказа Должника заключить, контракт по закупке услуг капитального ремонта (при условии признания его победителем Конкурса), Гарант обязуется произвести выплату суммы, указанной в пункте 4 настоящей гарантии.
7. Оплата но настоящей гарантии производится течение трех дней с момента получения письменного требования Кредитора о невыполнении Должником обязательств перед Кредитором, обеспеченных настоящей гарантией и только при условии предоставления документов, подтверждающих факт наступления таких обстоятельств.
8. Настоящее гарантийное письмо действительно до 18 июня 2007 года.
9. Передача прав но настоящей гарантии третьим лицам без согласия Гаранта не допускается.
10. Настоящая гарантия прекращается полностью и автоматически:

• По истечении срока, указанного в пункте 8 настоящей гарантии независимо от того возвращена она Гаранту или нет;
• С прекращением обязательств Должника, обеспеченных настоящей гарантией;
• По иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Республики Казахстан.

11. Правоотношения, возникающие в связи с исполнением данной гарантии, регулируются законодательством Республики Казахстан.
12. Настоящее гарантийное письмо составлено в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

заместитель Директора ЮКФ АО «Нурбанк»      ТЕМИРБЕКОВ И.Т.                     Главный бухгалтер                                                           МАКУЛБЕКОВ Д.О.

 

Приложение 8

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО

Республика Казахстан, город Шымкент

Дата   1 марта 2007 г.

По обязательству Иванова Ивана Сергеевича

Я, Алексеев Петр Васильевич, являющийся поручителем заемщика, в случае невыполнения гражданином Ивановым И.С. своего обязательства по своевременному возврату ссуды в сумме 170 000 тенге (сто семьдесят тысяч тенге), полученной на покупку автомашины, обязуюсь по требованию ЮКФ АО «Нурбанк» погашать платежи по ссуде и начисленные проценты в сроки и в размерах, установленных обязательством заемщика (кредитный договор №06-04 от 12.06.2007 г.).

Адрес: г. Шымкент, 12 мкр-н, 15-69

Место работы ТОО «Пульс»

При изменении места работы или места жительства, обязуюсь в 3-х дневный срок сообщить банку почтовый адрес работы и место жительства.

Поручитель           _____________________________________________ (подпись)

 

 

Поручителем предъявлено: удостоверение личности №000058460, выданного МОД РК от 14.07 2006 г. Год и место рождения поручителя; 2 августа 1965 г. г. Шымкент

1 марта 2007 г. Я, Амирбеков C.I)., государственный нотариус нотариальной конторы. свидетельствую подлинность подписи гр. Алексеева П.В., которая сделана в моем присутствии. Личность подписавшего документ установлена.

Зарегистрировано в реестре №145 Взыскано государственной пошлины 500 тенге

Государственный нотариус _________ (подпись)

[1] Назарбаев Н.А. «Повышение благосостояния граждан Казахстана – главная цель государственной политики». Послание Президента страны народу Казахстана за 2008 год. // Казахстанская правда, 7 февраля 2008 года