СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………….…….…5

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧОГО КРЕДИТОВАНИЯ В

   УСЛОВИЯХ РЫНКА

1.1  Роль ипотечного кредитования в условиях рынка …….…………….……..8

1.2 Теоретические основы ипотечных операции коммерческих банков

      уровня………………………………………………….……………….………10

1.3 Методология ипотечного кредитования…………..………………..……….21

1.4 Зарубежный опыт ипотечного кредитования ………………………………25

 

2 Анализ деятельностИ АО «БТА Ипотека» на рынке

   ипотечного кредитования РК

2.1  Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала

реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования……………..30

• Маркетинговые исследование рынка недвижимости ЮКО ………………34
• Основные направления деятельности АО «БТА Ипотека»………………..52

 

• Современное состояние и развитие ипотечного

     кредитования в Республике Казахстан

3.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК………………….…..57

• Современное состояние правовой и организационной базы для развития

      системы жилищного финансирования в Республике Казахстан за

      последние годы………………………………………………………………….66

3.3 Совершенствование управления обслуживанием клиентов банка по 

      ипотечному кредитованию…………………………………………………….67

 

 

Заключение………………………………………………..…….……………80

 

Список использованной литературы……………….…………..84

 

ПРИЛОЖЕНИЕ…………………………………………………………………..86

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     ВВЕДЕНИЕ

 

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности.   Президент Назарбаев Н.А. в своем ежегодном послании народу Казахстана отметил: «Системность — вот главная формула нашего ускоренного продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие» и во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти [1]. В Послании 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: «Надо усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора» [2].

 Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

Ипотека — не современное слово, пришедшее к нам из стран развитого капитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом «ипотека», что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в.н.э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции — с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России. При упоминании об ипотеке почти всегда ассоциируется Америка — ее 60- летний опыт не только в решении «квартирного вопроса» граждан, но и в формировании такой ипотечной системы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономического кризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился, ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слои населения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокого экономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в области жилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срок осуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитую экономику. После распада СССР на территории бывших советских республик ипотечное кредитование также получает активное развитие.

Актуальность темы дипломной работы. Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Цель и задачи дипломной работы — дать оценку современного состояния и развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан.  Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Охарактеризовать систему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики;
2. Изучить зарождение института ипотеки;
3. Рассмотреть возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран;
4. Описать жилищную ситуацию в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования;
5. Проанализировать процесс внедрения и развития ипотечного кредитования в РК;
6. Проанализировать деятельность ипотечных компаний на рынке ипотечного кредитования на примере АО «БТА Ипотека».

Объектом дипломной работы является рынок ипотечных услуг.

Предметом дипломной работы выступает механизм предоставления ипотечных услуг  АО «БТА Ипотека».

Методологической и теоретической основой дипломной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, материалы научных семинаров и конференций, данные Агентства РК по статистике.

Результатом исследования является подробное освещение теоретических и практических вопросов развития ипотечного кредитования, а также предложение на их основе практические рекомендации по путям совершенствование механизма ипотечного кредитования.

Научная новизна дипломной работы заключается в комплексном анализе состояния ипотечного кредитования в Казахстане, а также разработке теоретических и методических положений по эффективному управлению обслуживанием клиентов банка по ипотечному кредитованию. 

 Теоретическая значимость дипломной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования в Казахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня.

Практическая значимость дипломной работы  заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения данной темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

Поставленные задачи обусловили структуру работы, которая состоит из введения, 3 глав, заключения, списка литературы.

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ипотечного кредитования В УСЛОВИЯХ РЫНКА

 

1.1  Роль ипотечного кредитования в условиях  рыночной

       экономики

 

Ипотека — залог недвижимого имущества для получения займа. Займ, выдаваемый банком под такой залог. Долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.

Для абсолютного большинства граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения жилищного вопроса. Приобретая жилье в кредит, Вы получаете возможность не копить годами большую сумму на покупку квартиры, жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, и расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.

Говоря юридическим языком, это ипотечный жилищный кредит, т.е. целевой долгосрочный кредит, предоставляемый физическому лицу под сравнительно низкий процент ипотечными банками для строительства или покупки жилья. До возвращения процентов и кредита обеспечением последнего для банка выступает залог квартиры, приобретаемой на кредитные (заемные) средства, либо залог квартиры, находящейся в собственности заемщика.

Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).
      Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в  банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад  недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика [3].

Долгосрочный ипотечный кредит  — это кредит, выданный банком физическому лицу на цели  приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома)  на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье [4].

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны [5].

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы — это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

— вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровления экономики;

— рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

— денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

— применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

 

1.2 Теоретические основы  ипотечного кредитования банками

      второго  уровня

 

В настоящее время казахстанская экономика все больше интегрируется мировую, и это требует освоения и использования новых финансовых инструментов, которые применяются в ведущих промышленных странах.

Как правило, переход рыночной экономики из фазы кризиса в фазу подъема начинается с активизации жилищного строительства. Жилищ­ный же сектор требует долгосрочных инвестиций, а те, в свою очередь, отражают уверенность населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане.

Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые бан­ком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предос­тавленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а так­же ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выда­ется на длительный срок.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный ка­питал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный Участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кас­сы в качестве компенсации долга. Первой кредитной ассоциацией, создан­ии по прусской модели, стала в 1790 г. рыцарская кредитная организа­ция княжества Люксембург, которая позволила сделать шаг вперед в развитии ипотечного рефинансирования, так как давала возможность (в отличие от предшествующих ипотечных организаций) осуществлять выплаты по договорам из специального фонда[1].

Следующий важный этап в развитии ипотечных отношений был связан Учреждением в 1852 г. Credit Fonder de France (CFF). Этот институт облегчил получение кредитов на нужды сельского хозяйства. В основу его была положена идея централизации ипотечного кредитования по всей территории Франции. В выдаваемом документе уже не указывалось конкретное имущество, отвечающее по конкретной ценной бумаге. Обладатель закладного листа мог теперь выдвигать непосредственные требо­вания только к эмитенту. В результате была создана новая система ипо­течного кредитования, и в Европе появились первые ипотечные банки.

Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипо­течные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегатель­ных и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономичес­кий кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитова­нию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 1948 г. После этих со­бытий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипо­тека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществляемое в рассрочку в течение 5-10 лет.

Таким образом, несмотря ни на какие испытания закладные листы зарекомендовали себя как надежное средство привлечения капиталов на рынок недвижимости, продемонстрировали свою жизнестойкость и способность адаптироваться к любым экономическим условиям[2].

Основные модели ипотечных рынков. Для обеспечения полноценного правового регулирования рынка ипотечного кредитования необходимо создание законов и других правовых актов. Эти акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, об­ращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая мо­дель ипотечного рынка будет конструироваться ими.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рын­ке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), пе­реуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от об­стоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

1) переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и про­дать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же пра­ва участия (доли) в подобных пулах;

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотеч­ные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — зак­ладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от ре­гулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Виды ипотечных займов. В современной мировой практике наиболее широкое распростране­ние получили следующие виды ипотечных займов:

• традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
• ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
• ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
• ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.

Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет. Ее процентная ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полностью погашается. Это самый популярный ипотечный заем, и при процентной ставке менее 10% большинство заемщиков получаю? традиционную закладную со сроком погашения в 30 лет.

Например, при ипотечном займе в 100 000 долл. со сроком погашения в 30 лет под 8% заемщик выплачивает ежемесячно 733,77 долл. основной суммы и процента. Часть выплаты составляет процентная ставка. Осталь­ная часть выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, посте­пенно погашая его полностью. Займы, которые погашаются постепенно в течение длительного срока, называются долгосрочными ссудами.

Преимущества. Основным преимуществом традиционной закладной с фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увели­чатся. Сумма выплат останется неизменной в течение 30 лет.

Недостатки. Если рыночные процентные ставки понизятся, процен­тная ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется осуществить рефинансирование, а это стоит тысячи долларов. Таким образом, заем с фиксированной процентной ставкой — палка о двух концах: он хорош, когда рыночные ставки повышаются, но плох, когда они снижаются.

Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет

Закладная, погашаемая в течение 15 лет, завоевывает популярность, когда процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать свои закладные с помощью 15-процентных займов. Этот заем почти не отличается от традиционного 30-летнего займа, за исключением того, что его ежемесячные выплаты выше, и он погашается через 15 лет[3].

Преимущества. Ввиду того, что кредиторы возвращают свои деньги раньше, чем в случае с традиционными закладными, они взимают 6 лее низкую ставку за займы с погашением в течение 15 лет. Разница ссуды у каждого кредитора индивидуальна, однако если ссуды с 30-летним погашением предоставляются под 8%, то ссуда с 15-летним сроком погашения может выдаваться под 7,75%.

Так как ссуда выплачивается раньше, то практически она меньше, и в течение срока погашения займа в целом ссудозаемщик выплачивает меньше по проценту — более чем на 50%.

Недостатки. Сумма ежемесячной выплаты намного выше (при ипотечном займе в 100 000 долл. ежемесячные выплаты составят 941,28 долл., что на 28% больше, чем при 30-летнем займе). По этой   причине, нужно иметь более высокий годовой доход, чтобы предоставление займа было утверждено.

Несмотря на то что 15-летние займы усиленно предлагаются, многие считают, что 30-летние займы предпочтительнее. При традиционных закладных заемщик может всякий раз, когда пожелает, осуществлять дополнительные выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за 30 лет. Например, если делается 13 выплат в год вместо 12, можно погасить 30-летнюю закладную приблизительно за 20 лет.

Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга

Эта закладная предназначена для того, чтобы быть более доступной по стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесяч­ные выплаты поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный процент в течение пяти лет.

Например, по займу в 100 000 долл. по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга под 8,75% начальные ежемесяч­ные выплаты составляют 593,45 долл. — в сравнении с 733,77 долл. по традиционной закладной. Выплаты по ней увеличиваются на 7,5% с каж­дым годом, пока не достигнут 851,97 долл. на шестом году. С этого мо­мента сумма выплат остается неизменной до погашения.

При этом в течение первых пяти лет остаток долга немного повышается, тогда, как в традиционном займе происходит неуклонное понижение. Это называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору, поэтому сумма, которую предстоит выплачивать, повышается и включает в себя невыплаченный процент.

Непогашенный остаток основной суммы долга по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга достигает максимума в 104 050 долл. на пятом году, прежде чем снова начать движение вниз[4].

Преимущества. Основное преимущество закладной с повышающей­ся суммой выплат в счет погашения долга заключается в ее доступности. Благодаря небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более крупный заем при сравнительно невысоком доходе.

С помощью рассматриваемой закладной заем в 100 000 долл. можно получить, имея доход на 20% ниже требуемого. Такая закладная идеально годится для заемщиков, доход которых, как правило, возрастает в соответствии с увеличением суммы выплат по закладной благодаря продвижению по службе и прибавкам жалованья.

Недостатки. Во-первых, по такой закладной кредитор взимает более высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга обычно на 0,75-1% выше, чем по традиционной закладной.

Во-вторых, кредиторы обычно требуют, по меньшей мере, 10% первоначального взноса по сравнению с 5% при традиционной закладной.

Закладная с возрастающим собственным капиталом (GEM)

GEM — также известная как закладная с быстрым приобретением собственности представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличиваться вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавливается на фиксированный уровень.

Закладные с возрастающим собственным капиталом весьма разнообразны. Как правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у традиционной закладной с 30-летним сроком погашения. Их величина ежегодно увеличивается на фиксированный процент. При зай­ме на сумму 100 000 долл. под 7,5% выплаты первого года составляют 716,41 долл. Они повышаются на 4% с каждым годом до 1 240,59 долл. на 15 году, до полного погашения займа.

Преимущества. Подобно 15-летней закладной, GEM погашается бы­стро и ее типичная процентная ставка на 0,25-0,50% меньше, чем у тра­диционной закладной. К тому же, как и при 15-летнем займе, заемщик выплачивает меньше средств по проценту за весь срок погашения займа.

В отличие от 15-летней закладной, получить утверждение займа GEM не труднее, чем по традиционной закладной, так как сумма началь­ной ежемесячной выплаты займа невелика. GEM хорошо подходит тем, чей доход увеличивается и кто планирует уйти на пенсию через 15 лет[5].

Недостатки. По закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты продолжают увеличиваться независимо от того, повышается ваш доход или нет.

Закладные с изменяемой процентной ставкой (ARM)

Эти закладные получили популярность в начале 1980-х гг., когда процентные ставки были намного выше. Кредиторы предоставляли закладные с фиксированной ставкой в 15-16% и более 60% заемщиков предпочитали ARM с процентными ставками, начинающимися с 12-13%.

ARM удобны тогда, когда вы полагаете, что процентные ставки упадут до таких уровней, которые окажутся значительно ниже сегодняшних.

Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что при ARM ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения.

Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые базовое свойства и ряд свойств по выбору.

Базовые свойства;

• интервал изменения ставки;
• начальная процентная ставка.

Свойства по выбору:

• ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;
• периодическое лимитирование процентной ставки в течение все­го срока погашения;
• ограничение изменения ежемесячной выплаты;
• обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.

Базовые свойства. Интервал изменения ставки. Процентная ставка закладной типа ARM варьируется в установленных интервалах. Это называется интер­валом изменения ставки. У различных закладных бывают различные интервалы изменения ставки. Процентная ставка большинства заклад­ных типа ARM трансформируется раз в год, однако для некоторых зак­ладных предусматриваются изменения раз в месяц, раз в полгода, раз в три года или в пять лет.

Иногда первый интервал изменения ставки длится дольше или короче последующих интервалов. Например, процентная ставка закладной может первые три года не варьироваться вовсе, но затем изменяться ежегодно[6].

Начальная процентная ставка. Базовым свойством всех закладных с изменяемой процентной ставкой является начальная процентная став­ка. Это ставка, которую вы выплачиваете до конца первого интервала. Начальная процентная ставка определяет также размер вашей началь­ной ежемесячной выплаты, которую кредитор обычно использует для Утверждения предоставления займа.

Свойства по выбору. Большинство закладных с изменяемой процентной ставкой имеют варианты защиты, ограничивающей величины, на которые могут возра­жать ваша процентная ставка и ежемесячная выплата. Такая защита называется ограничением предельных уровней и определяет максимальную и минимальную процентную ставку, которую с вас взимают в течение срока погашения займа.

Ограничение процентной ставки в течение срока погашения. Ограничение на весь срок погашения иногда выражается в процентах в отношении к начальной процентной ставке. Например, «5-процентное ограничение процентной ставки в течение срока погашения» означает плюс 5% по отношению к начальной ставке.

Периодическое ограничение процентной ставки. Вторым типом подобного лимитирования является периодическое ограничение процентной ставки. Оно устанавливает пределы для величины, на которую эта процентная ставка может изменяться от одного интервала котировки до следующего.

Ограничение величины ежемесячной выплаты — третий тип ограничения. Оно лимитирует величину, на которую может измениться еже­месячная выплата от одного интервала корректировки до другого. ARM с ограничениями по выплатам, как и традиционные закладные, могут стать причиной отрицательного погашения, однако если закладная с изменяющейся процентной ставкой имеет ограничение в течение всего срока погашения, то отрицательное погашение будет минимальным.

ARM обычно имеют ограничение по размеру ежемесячной выпла­ты основной суммы долга или периодическое лимитирование процент­ной ставки, однако не то и другое вместе.

Любое из этих ограничений предоставляет заемщику хорошую за­щиту от крайних увеличений размера ежемесячной выплаты.

Ограничение ежемесячной выплаты дает более надежную защиту, чем периодическое ограничение процентной ставки, но из-за отрица­тельного погашения выплачивается повышенный процент за более на­дежную защиту. Но несмотря на это, если кредитор предлагает заклад­ную с изменяемой процентной ставкой без ограничений, то заемщику стоит проявить осторожность.

Если клиент ищет долгосрочный заем, то лучше воспользоваться закладной с фиксированной процентной ставкой или ARM с ограничениями.

Четвертым свойством по выбору заемщика, которое может дать ощутимый выигрыш, является обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.

ARM с таким свойством могут быть обращены по усмотрению заемщика в закладную с фиксированной ставкой без рефинансирования. Условия обратимости у каждого кредитора существенно отличаются. Некоторые ARM с подобным свойством обратимы в любое время, другие — только в течение первых пяти лет, а иные — только в конце пяти лет.

Заем с фиксированной ставкой, в который вы можете обратить свой заем, вполне вероятно, не будет иметь «рыночную ставку» на тот момент.

Большинство кредиторов прибавляют наценку к существующей фиксированной ставке при обращении, из-за чего обращенная фиксированная ставка начинает превышать рыночные ставки. Условия обращения указываются кредитором в долговом обязательстве[7].

Кредиторы часто взимают предварительный сбор в размере одного пункта за возможность обращения закладной, делая это в самом нача­ле в момент обращения или — в обоих случаях. Свойство хорошей об­ратимости стоит дополнительного сбора.

Большинство людей, которые выбирают ARM, в момент высоких процентных ставок отдают предпочтение закладной с фиксированной процентной ставкой.

С закладной с изменяемой процентной ставкой следует подождать до падения ставок, после чего обратить закладную в заем с фиксирован­ной процентной ставкой.

Преимущества. У закладной с изменяемой процентной ставкой став­ка повышается и понижается. Если ставки высоки и есть вероятность того, что они никуда не упадут, то это преимущество. Если ставки низ­ки и существует вероятность того, что они повысятся, то это недоста­ток. ARM имеют другие привлекательные свойства, однако прогноз про­центной ставки должен быть основным фактором в принятии решения о том, получить ли заем с изменяющейся ставкой или нет.

Если может возникнуть ситуация, при которой процентные ставки сдвигаются вниз, то следует предпочесть ARM. В противном случае сле­дует выбрать закладную с фиксированной процентной ставкой. Если процентные ставки стабилизируются или упадут, то ARM будет менее дорогостоящей, чем закладная с фиксированной процентной ставкой на длительный срок.

Начальная процентная ставка ARM обычно на 2-3% ниже традиционных фиксированных ставок. ARM в основном бывают более доступны в первые два года, и не нужно иметь такой большой доход, чтобы соот­ветствовать критериям на получение ARM, как для традиционного займа с фиксированной процентной ставкой.

Недостатки. При ARM процентная ставка и величина ежемесячной оплаты могут и, вероятнее всего, увеличатся в течение срока погашения займа. Например, начальная процентная ставка, равная 5% в первый год, может подняться до 10% к шестому году. Такой рост процентной ставки приведет к 65-процентному увеличению ежемесячной  даже при наличии всех защитных ограничений. 

Особые ипотечные пакеты

В конце 1980-х гг. в мировом масштабе были внедрены три новых варианта жилых ипотечных займов: «займы с шаровым погашением», ступенчатый» ARM, ARM 3/1 (а также ARM 5/1, 7/1 и 10/1).

Все эти займы имеют одно общее свойство: в течение первых скольких лет выплаты по ним и процентные ставки являются фиксированными. После начального периода в три, пять, семь или десять л их процентные ставки и величина выплат изменяются различным об разом для каждого типа займа.

Преимущества. Каждый из этих типов займов поначалу имеет более низкую процентную ставку и меньшую величину ежемесячной выплаты, чем 30-летний заем с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка для «шаровой выплаты» через 7 лет обычно на 0,5% ниже сопоста­вимой ставки 30-летнего займа с фиксированной процентной ставкой. Это значительно снижает уровень требований по соответствию критериям, а также делает выплату по займу более доступной в течение первых критических нескольких лет выплат по нему. В сравнении с традиционной зак­ладной типа ARM такие займы предоставляют более длительный начальный период стабильных процентных ставок и ежемесячных выплат.

Недостатки. После окончания начального периода фиксированной процентной ставки и выплаты новые процентная ставка и размер вып­лат неизвестны.

 

Займы с шаровой выплатой

Заем с шаровой выплатой подобен традиционному займу на 30-лет­ний срок погашения с фиксированной процентной ставкой, но при этом имеет одну специфическую особенность. В конце пятилетнего, семилет­него или десятилетнего срока (в зависимости от «условий шарового по­гашения») заем подлежит погашению и выплате. Заем с шаровой вып­латой погашается подобно традиционному займу с фиксированной процентной ставкой.

После наступления срока погашения заемщик должен выплатить эту сумму наличными или рефинансировать заем. При некоторых зай­мах с шаровой выплатой, но не всегда, требуется, чтобы кредитор рефинансировал заем, когда наступает срок его погашения, по процент­ным ставкам, действующим на данный момент, при условии, что заемщик соответствует критериям для предоставления нового займа. Заемщик должен повторно оплачивать издержки на закрытие сделки и предоставить всю информацию по доходам, работе, задолженности и т.п. При выборе займа с шаровой выплатой следует внимательно прочесть договор об ипотечном кредитовании и разобраться с условиями рефинансирования. При каких обстоятельствах следует отдавать предпочтение займу с шаровой выплатой со сроком погашения в 30 лет фиксированной ставке?[8]

Даже если клиент уверен в том, что будет продавать дом или рефинансировать заем до того, как наступит срок полного погашения займа, сле­дует подобрать такой заем с шаровой выплатой, по условиям которого кре­дитор обязан рефинансировать заем в том случае, если планы заемщика могут измениться.

Двухступенчатые займы

Это займы, которые представляют собой закладную с изменяемой процентной ставкой, однако их ставка варьируется только один раз в течение 30-летнего срока погашения. В течение первых семи лет, кото­рые называются начальным периодом, ставка фиксируется в вашем дол­говом обязательстве. В конце начального периода ставка корректирует­ся, как и в любом другом займе с изменяемой ставкой. Эта новая ставка сохраняется в неизменности в течение остальных 23 или 25 лет. В кон­це 30-летнего срока заем полностью погашается.

Преимущество двухступенчатого займа заключается в том, что, как при займе с шаровой выплатой, начальная процентная ставка невели­ка, но при этом не требуется рефинансировать заем в конце начального периода, что вам пришлось бы делать при шаровом займе. Благодаря этому двухступенчатый заем является более желательным по сравнению с займом с шаровой выплатой.

Двухступенчатые займы подходят тем, кто желает получить заем с фиксированной ставкой, но предпочитает допустить некоторую степень риска в будущем, чтобы иметь более низкую и приемлемую процентную ставку ежемесячных выплат в течение начального периода.

 

Займы типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой

Заем типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой представляет собой закладную с изменяемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом корректировки. В течение первых трех лет ставка и сумма ежемесячной выплаты являются неизменными. В конце трехгодичного периода и впоследствии ежегодно величина ставки и сумма ежемесячной выплаты варьируются, как и у закладной с изменяемой ставкой. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 5/1, 7/1 и 10/1 с периодами началь­ной корректировки в пять, семь и десять лет соответственно.

Если процентная ставка по займу с фиксированной ставкой слиш­ком высока, чтобы соответствовать критериям для получения желаемой суммы займа с неизменной суммой выплат, по крайней мере, на первые несколько лет, то займы типа 3/1, 5/1 или 7/1 могут вполне соответствовать требованиям заемщика. Уровень начальной ставки по ним будет ниже, чем при займах с фиксированной ставкой, что облегчает возможность соответствия критериям, и выплаты по этим займам остаются на том же уровне в течение нескольких лет.

Прочие программы ипотечного кредитования

Помимо традиционных 30- и 15-летних закладных с фиксированной ставкой, изменяемой ставкой, с шаровой выплатой и т.д. имеются и другие, менее используемые программы по ипотечному кредитованию.

Двухнедельные ипотеки

Выплаты по ним осуществляются на двухнедельной основе (через каждые две недели), а не один раз в месяц. Выплата вычисляется деле­нием ежемесячной суммы выплаты на два. Ввиду того, что выплаты производятся два раза в месяц, делается выплата за дополнительную не­делю каждый год, что значительно погашает сумму общего займа. Кро­ме того, при истинной двухнедельной ипотеке заем погашается на ос­нове двухнедельных выплат, поэтому влияние графика выплат фактически намного больше, чем осуществление простой дополнитель­ной выплаты за одну неделю каждый год. Для большинства двухнедель­ных ипотек требуется, чтобы двухнедельная выплата вычиталась кре­дитором непосредственно с текущего банковского счета заемщика. Если недостаточно средств на текущем счету, то при определенных обстоя­тельствах долг будет обращен в традиционную закладную[9].

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом

Эти кредиты предоставляются ушедшим на пенсию домовладельцам. Они предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. Предполагаемый времен­ной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собствен­ника-пользователя или же периодом, который определен контрактом. Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом конструируются таким об­разом, что домовладелец будет получать заемные средства ежемесячно, вплоть до наступления даты погашения долга.

Западно-европейская практика ипотечного кредитования излагает­ся здесь столь подробно для того, чтобы активизировать фантазию чи­тателей с целью разработки новых банковских продуктов.

1.3 Методология ипотечного кредитования

 

Американская модель. Важным и перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что в Казахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечного кредитования две модели[10]:

1) европейская

Предусматривает   в   большей   степени   поддержку   банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментами такой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др. В качестве основных институтов выступают высоко капитализированные негосударственные организации.

2) американская

Предусматривает формирование при государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигаций в США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 лет его доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования. Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок) сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства. Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогом недвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки. Данные учреждения оказывали полной спектр услуг по организации и обслуживанию ипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные с долгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечных кредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные для этой цели институты (агентства) — Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА), Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) — Фанни Мэй, Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) — Джинни Мэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другие организации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Агентства приобрели индивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитной линии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальный кредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в роли посредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком) и инвестором.

Процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называться секьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, его обслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация и фрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться на предоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждым видом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяют институты, выполняющие функции:

• организаторов ипотечных кредитов;
• инвесторов;
• посредников, занимающихся страхованием ипотечных кредитов;
• посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модель предусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создает механизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечных облигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируют выпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, что позволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институты выполняют те или иные функции[11].

Коммерческие банки выдают гражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй и Фредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США. Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотеки оформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческие банки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации, финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам на вторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставления новых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов. Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионные фонды, страховые компании и другие финансовые организации. В свою очередь, в обмен на ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускают ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвидными инвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценных бумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцам ипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашение облигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика и заимодателя. Все три компании имеют общую задачу — привлечение средств на жилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.

Фанни Мэй и Фредди Мак работают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, не превышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие с рыночной стоимостью недвижимости).  Они не осуществляют сделок по ипотекам с неудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активам превышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотеки у первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечных ценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак и Фании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируются правительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождения как государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний с общественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальным положением в стране.

В целях стимулирования жилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимость данные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотеки под жилые дома.

В обеспечении стабильности жилищного ипотечного рынка участвует также Джинни Мэй, которая предоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. Джинни Мэй выполняет роль «проводника». Другими словами, Джинни Мэй не скупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупает ипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиям и застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или Агентством Сельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США. Это обстоятельство делает облигации,   гарантированные   Джинни   Мэй,   высоконадежными инвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства на строительство жилья в сельской местности и бедных городских районах[12].

Вторичный рынок ипотек существует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности, защита и страхование собственности на жилье, рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная правовая база.

Хотя ипотечные ценные бумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой большого риска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает к ним, в основном, институциональных инвесторов, стремящихся диверсифицировать и обезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, что вторичный рынок ипотек призван привнести ликвидность и эффективность в уже существующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве от этого контекста.

Положительными сторонами американской модели ипотечного кредитования является высокое развитие первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционирования специализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом, формируют систему ипотечного кредитования.

Малайзийская модель. Вместе с тем, наряду со странами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечного кредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Система ипотечного кредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальной ипотечной корпорации «Кагамас» (далее — корпорация), в состав которой вошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки (60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40 млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечение ликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечных кредитов, выбора финансирования для покупателей жилья.

Процесс ипотечного кредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого дома и процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого дома застройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщик официально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессе строительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого дома и окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительства осуществляется секьюритизация ипотечных кредитов.  Основными  условиями  кредитования  являются  маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимости обязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейся экономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах и создание государственных     организаций,     обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться  путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

 

 

1.4 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

 

В условиях экономической нестабильности, которая характеризует ситуацию в стране в настоящее время, недвижимость остается единственным привлекательным направлением инвестирования.

В период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирова­ния произошли серьезные изменения. Коренным образом трансформировалась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов, как по форме собственности, так и по источникам финансирования. Значительно возросла доля частного сектора, вследствие чего государство перестало быть главным участником этого рынка. Доля вводимого в эксплуатацию жилья, находящегося в государственной и муниципальной собственно­сти, существенно сократилась.

В сложившихся условиях одной из главных задач стало формиро­вание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья.

Но, как известно, жилье — дорогостоящий товар длительного пользования и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Поэтому в большинстве стран ос­новной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой экономической деятельности стало приобретение жилья в кре­дит. Государство при этом выполняет регулирующую роль: создает пра­вовую основу, обеспечивает эффективное взаимодействие всех участни­ков процесса жилищного кредитования, а также оказывает помощь в привлечении частных инвестиций в жилищную сферу.

Состояние финансовой системы России до сих пор остается весьма сложным. Многие банки, которые реализовывали до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо зак­рытия самого банка, либо сокращения именно ипотечного кредитова­ния. Связано это было именно с тем, что в тех условиях риск невозвра­та кредита стал слишком высоким; продать же заложенное жилье было практически невозможно, так как цены на него резко упали.

Концепция ипотечного кредитования в своем первоначальном вари­анте опиралась на двухуровневую американскую модель, которая пред­полагает: выдачу уполномоченными банками кредитов; создание ипо­течного агентства; выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами; выкуп кредитов; разработку стандартов и правил, обязательных для всех участников этой системы.

Однако к 2002г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало основания государству вновь уделить внимание ипотечному жилищному кредитованию.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российс­кой экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря ним постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспек­тиве им предстоит стать отправными точками для формирования и раз­вития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на немалое число вариаций этих систем, их можно классифицировать и выделить основные, так называемые квазиипотечные.

Специфика основных моделей ипотечного кредитования на российском рынке недвижимости. Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:

1. Первая модель — долевое строительство и продажа жилья в рассрочку.

Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фак­тора — сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения по­зволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в сред­нем на сумму 30-50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги, а не суррога­ты). Однако эту схему сопровождает ряд рисков, как криминального ха­рактера (ею умело пользовались мошенники), так и естественные — за­тягивание и не завершение строительства, инфляция.

2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фон­ду. Вырученные средства составляют в среднем 50-60% цены нового-20-25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15-30% предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимое? от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая (такая нагрузка при нынешних их дефицитах является весьма обременительной).

К примеру, в Самарской области создается модель ипотечного кредитования, ориентированная на население в качестве инвестора. Предусматривается оформление обязательств заемщика в виде закладных, которые банки в дальнейшем смогут обменять на обязательства специально со­зданной эмиссионной компании, действующей за счет администрации области в качестве ее агента.

В Оренбургской области для реализации государственных жилищ­ных программ была создана «Оренбургская ипотечная жилищная кор­порация», которая совместно с Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» осуществляет кредитование строительства жилья с при­влечением сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, а также банковских кредитных ресурсов.

Развивается ипотека также в Татарии, Чувашии, Белгородской и Ростовской областях, в Новосибирске.

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.
4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процве­тающих предприятиях (таких как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заем от предприятия, как прави­ло, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они оп­лачивают из своих накоплений.
5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости стро­ительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с Дополнительными обязательствами работников (относительно длитель­ности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менед­жеров высокой квалификации).

Что касается объектов кредитования, то в настоящее время, с возвращением частной собственности, их кредитуют больше, чем в советскую эпоху. Это связано с наличием достаточно развитого рынка жилья (первичный и вторичный) и с тем, что жилье приобретается в собственность граждан и может быть предметом залога при ипотечном кредитовании. Постепенно возвращается опыт привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг, существовавший еще дореволюционной России. Хотя в целом, опыт ипотечного жилищного кредитования в России сейчас используется недостаточно широко. В основном проявляется ориентация на заграничный опыт: пытаются внедрить различные элементы американской и немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования.

Но пока, несмотря на значительную потребность в жилье и высокий уровень его приватизации, укрепляющий основу для сделок с недвижимостью, ипотечное кредитование развивается медленно.

Среди главных сдерживающих факторов следует выделить:

• высокую стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения
• недостаток доверия к заемщикам, нехватку опыта в ипотечных опе­рациях;
• рассогласованность правил пользования жилым помещением, заложенным в качестве обеспечения ссуды;
• несовершенство законодательной базы и др.

Так, Федеральным законом от 16.08.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2003 г., 11 февраля 2004 г.) предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жи­лой дом (квартиру) и реализации этого имущества залогодатель и про­живающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию соб­ственника в течение одного месяца освободить занимаемое помещение. Однако Гражданский кодекс (ст. 292) сохраняет в таких ситуациях пра­во пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственни­ка. В этой связи в отдельных регионах создается специализированный жи­лищный фонд — фонд временного проживания, используемый для переселения неплатежеспособных заемщиков при выселении их из зало­женного жилого помещения. При этом в своих договорах банки предус­матривают, что в случае обращения взыскания на заложенную квартиру собственник (заемщик) и члены его семьи утрачивают право пользова­ния указанной квартирой согласно данному ими нотариально удостове­ренному обязательству об ее освобождении. Благодаря такой практике и созданию отселенческого жилого фонда суд в соответствующих конфликтных ситуациях должен принять сторону банка-кредитора.

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет при­близиться к объему спроса.

В настоящее время при активном участии Банка России разрабатываются механизмы, позволяющие использовать инструменты ипотечно­го кредитования. Так, ЦБ РФ рассматривает возможность переучета зак­ладных; после проведения этой операции созреют условия для перекредитования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.

По оценкам специалистов, технически Банк России может присту­пить к реализации этой схемы по истечении квартала с момента приня­тия решения об ее внедрении. Кроме того, в ЦБР исследуется возмож­ность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами.

Если одна проблема связана со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то другая — отсутствие вторичного рынка закладных — возникает в результате неподготовленности отечественного законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.

Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспе­чения кредитов. Но сегодня в России он не применяется. Остаются не­ясными многие налоговые аспекты.

В частности, согласно главе 21 Налогового кодекса РФ, любая вы­ручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от продажи заложенной частным лицом недвижимости, банк вынужден платить в бюджет налог на до­бавленную стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличе­нию залоговых коэффициентов, т.е. той максимальной суммы креди­та, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Помимо прочего, среди причин, тормозящих развитие ипотеки, необходимо отметить перестраховочную позицию банков, в частности Сбербанка РФ. Из тысяч желающих получить кредит только 100 становятся заем­щиками, т.е. порядка 10% обращающихся. Средний размер кредита вставляет 20 тыс. долл. США, средний возраст кредитора — от 30 до 45 лет. причем 82% заемщиков составили служащие, 13% — рабочие и 5% — пенсионеры. Условия кредитования: 10-13% в валюте, 22% в рублях, легальный (продекларированный) доход заемщика должен равняться не менее 15 тыс. руб. в месяц. Из остальных 4500 заявителей оценочно половину Можно признать вполне надежными и платежеспособными клиентами, т.е. около 2002 как минимум потенциальных заемщиков упускается по причине их несоответствия каким-либо формальным требованиям.

Таким образом, можно сделать вывод: полноценному развитию ипо­течного кредитования в России препятствует большое количество фак­торов. Пока эти факторы, сдерживающие развитие ипотеки, не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищ­ное кредитование весьма ограниченные средства.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• Анализ деятельности АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК

2.1  Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала

        реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования

 

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов «О разгосударствлении и приватизации», «О собственности». Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми   механизмами,   которые   могли   бы   поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации  земельных  участков  для  жилищного  строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость   реального   запуска   новых   механизмов   привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы — Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 2000 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 2000 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана — 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 2000-2002 гг.

Спрос   населения   на   жилье,   во   многом,   определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости,   увеличение   общего   коэффициента   смертности   и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 2000 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 2000-2002 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2002 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 1998 — 2002 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение  этой  тенденции. 

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них — постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора

Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, — увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2002 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 2000 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить внимание на городском населении, которое представляло собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 2000 г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку   жилья,   потенциальный   заемщик   должен   располагать определенными  собственными  средствами.  Основным  источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 2000 г. равна USD 8 000, двухкомнатной — USD 13 000, трехкомнатной — USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

 

 

         2.2 Маркетинговые исследование рынка недвижимости ЮКО

• В последние несколько лет в республике сохранялись высокие темпы экономического роста. С введением в 2000 г. режима свободно плавающего обменного курса тенге, были преодолены последствия постперестроечного периода и регионального финансового кризиса, восстановлены конкурентные позиции казахстанского экспорта и возобновлен рост производства.

Экономический рост, устойчивое улучшение условий хозяйственной деятельности оказали положительное влияние на социальную ситуацию в стране, привели к существенному увеличению объема выпускаемой продукции во всех отраслях. Оживился внутренний спрос, улучшилось благосостояние и повысилась кредитоспособность населения.

Вместе с тем, сохраняются слабые стороны условий хозяйственной и предпринимательской деятельности в республике – структурные перекосы экономики, чрезмерная высокая концентрация деловой активности в добывающих сырьевых отраслях, значительное неравенство в развитии регионов, непрозрачная структура собственности, проблемы финансовой дисциплины, сравнительно невысокий показатель дохода на душу населения.

Тем не менее, по мнению международных рейтинговых организаций, несмотря на зависимость от цен на нефть, экономики республика имеет хорошие перспективы развития.

С 2002 года ежегодный реальный рост ВВП составлял величину выше средних мировых показателей — на уровне 8 — 9% и выше, чему способствовало, прежде всего, развитие нефтяного сектора и высокие цены на сырьевые товары на мировых рынках. Ожидается, что и в ближайшие годы они сохранятся на высоком уровне. Конкурентоспособность на внешнем рынке сохраняется даже в условиях укрепления курса национальной валюты по отношению к доллару США.

 В 2006 году ВВП Республики достиг 5 542,5 млрд. тенге. Окончательные цифры за 2007 еще отсутствуют; по предварительным данным, ВВП должен составить 6 трлн. 400 млрд. тенге, что означает реальный рост 8,3 %. Данные о значении регионального продукта также еще не размещены в официальных источниках.

Деловая активность в Алматы находится на высоком уровне. Город занимает 16-18 % в производстве валового регионального продукта, в то время как в структуре промышленного производства – не более 5 %.

В 2007 г., также как в предыдущих, наблюдаются рост производства, экспорта и инвестиций — основных экономических и социальных показателей. В фактических ценах объем промышленной продукции вырос на 38 %, розничного товарооборота – 27 %. Инвестиции в основной капитал с учетом дооценки – один из основных показателей деловой активности — выросли на 42 %. Инфляция в промышленности и на потребительском рынке также выросла – но осталась ниже 10 %.

 

Таблица 1

 

Основные показатели развития города за 2006-2007 гг.

Показатель	2006		2007		Рост, %
ВРП	млрд. тенге		851,0		—
Объем продукции (работ, услуг)	млн.тенге	169 563,3		233 988,0	38,0%
Инвестиции в основной капитал (с учетом дооценки)	млн.тенге	217 673,9		308 855,7	41,9%
Инвестиции в жилищное строительство	млн.тенге	20 282		37 962	87,2%
Ввод в действие жилых домов	тыс.кв.м.	311,4		507,1	62,8%
Индекс цен производителей промышленной продукции	%	104,9		105,4	5,4%
Индекс потребительских цен	%	107,8		109,6	9,6%
Численность населения	тыс.чел.	1 209,5		1 243,4	2,8%
Миграция населения	чел	261,0		1 233,0	372,4%
Численность безработных граждан	чел.	8 591,0		6 568,0	-23,5%
Зарегистрировано предприятий малого бизнеса	54 332		55 170		101,5%
действующие предприятия	ед.	31 996		36 224	113,2%
численность занятых, человек	чел.	133 900		128 242	95,8%
доход от реализации товаров, работ и услуг	млн.тенге	226 715		313 668	138,4%

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Незначительно увеличилось количество предприятий малого бизнеса, однако объем произведенных ими услуг и товаров вырос на 38 %.

В городе ощущается дефицит наемных работников, особенно рабочих специальностей. Численность безработных сократилась весьма значительно – на 23,5 %.; в то же время произошел отток занятых на предприятиях малого бизнеса на 4,2 %.

Общая численность населения увеличилась за год на 2,8 %. ЮКО остается одним из самых привлекательных мест проживания в республике — прирост за счет миграции в 2,5-3 раза превышает естественный рост населения.

Рынок недвижимости в настоящее время является свободным и конкурентным. Основным фактором, определяющим цены на таком рынке, является конъюнктура спроса и предложения.

Потенциальный спрос определяется следующими показателями: численность населения и прирост населения за счет миграции и рождаемости, потребность и обеспеченность населения в жилье, объем денежной массы в республике и общий рост благосостояния населения, развитие города, объем инвестиций в строительство и ввод нового жилья и пр.

Платежеспособный спрос ограничен уровнем цен на недвижимость и реальными доходами населения.

Состояние экономики, промышленности и финансов, деловая, коммерческая активность, объем инвестиций, оказывают прямое воздействие на рынок недвижимости города.

 

Таблица 2

 Основные показатели развития города за 2006-2007 гг.

Показатель	2006		2007	Рост, %
Среднедушевой денежный доход, в месяц	тенге	23 501,9	32 689,0	39,1%
Среднемесячная номинальная заработная плата	тенге	38 325,0	46 785,0	22,1%
Международная миграция населения (сальдо)	чел.	261,0	1 233,0	372,4%
Зарегистрировано предприятий малого бизнеса	54 332		55 170	101,5%
действующие предприятия	ед.	31 996	36 224	113,2%
численность занятых, человек	чел.	133 900	128 242	95,8%
доход от реализации товаров, работ и услуг	млн.тенге	226 715	313 668	138,4%

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

По среднедушевому доходу на душу населения, который в 2007 г. вырос на 39 % и составил около 32 700 тенге, ЮКО занимает второе место в республике, уступая Атырауской и Мангистауской области и Астане.

Инвестиции в жилищное строительство выросли на 87 % по сравнению с 2006 годом; объем введенного жилья – на 63 % .

В 2007 г. по официальным данным, в городе постоянно проживало 1 243,4 тыс. человек. Численность населения Шымкента в последние три года увеличивается примерно на 3 % в год; прирост в предыдущее десятилетие несопоставим с этими темпами. По сравнению с 2002г. общий рост составил 9,5%.

 

Таблица 3

Численность населения

 

	2002	2003	2004		2005	2006	2007
Численность населения, тыс. чел	1 119	1 135		1 136	1 175	1 210	1243,4
Обеспеченность жильем, кв.м / чел	17,0	17,1	16,9		16,7	16,5	17,5
Жилой фонд, млн.м.кв	19,24	19,28	19,25		19,60	20,08	20,50*
Введено жилья, тыс.м.кв	217,4	240,9	266,1		291,5	311,4	507,1

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Жилой фонд, несмотря на значительный рост инвестиций и нового строительства, вырос за этот период только на 6,6%. .

Обеспеченность жильем

К концу 2007 г. обеспеченность жилой площадью равнялась 17,5 кв. м на человека, что на 3 процентных пункта выше среднереспубликанского показателя .

В среднем по городу в одной квартире (включая индивидуальные дома низкой этажности) проживает 3,3 человека. Размер средней семьи в городе также примерно равен этому показателю; но это отнюдь не означает, что каждая семья живет в отдельной квартире.

 

Индекс роста численности населения и ввода жилья

 

РИСУНОК 1

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Тенденции рынка. Росту спроса на новостройки элитного и бизнес класса способствуют изменившиеся представления населения о жизненном стандарте. Требования к современному жилью, даже сравнительно недорогому «эконом»-класса, выросли очень значительно. Эти требования закреплены в Государственной жилищной программе, согласно которой обеспеченность жильем жителей ЮКО должна составить около 22 кв. м. на человека. Вместе с тем, значительная же часть жилого фонда ЮКО устарела не только физически, но и морально.

С учетом современных тенденций – уменьшения размера семьи, ростом числа разводов, количества неполных семей, количества одиноких граждан, — растет потребность и стремление в раздельном проживании.

Улучшение благосостояния, обеспеченное экономическим развитием республики, рост кредитоспособности населения, развитие системы ипотечного кредитования, делает возможным приобретение нового жилья и улучшение жилищных условий.

В перспективе город должен стать финансовым центром региона, что также подогревает спрос на новое современное жилье и инвестиционную деятельность.

Таким образом, потребность в жилье неудовлетворенна; следовательно, спрос есть и, исходя из вышеизложенного, должен возрастать.

Однако, несмотря на необеспеченность в жилье, потенциальная потребность может стать реальным спросом при условии финансового обеспечения. Платежеспособный спрос населения ограничен высокими рыночными ценами на недвижимость.

Для измерения потенциального спроса на первичном рынке недвижимости была использована теория неравномерности доходов, построенная согласно последовательности Фибоначчи, которая использует статистический прием деления исследуемой совокупности на равные доли — децили и квинтили (1/10 и 1/5 части). Измерение включает сопоставление между собой доходов в верхних, средних и нижних группах. Распределение доходов по квинтилям отражает степень дифференциации доходов и уровни концентрации покупательной способности населения.

Для измерения емкости первичного рынка ЮКО были взяты статистические данные дохода на одного человека, который на конец 2007 года составлял 32 689. Данные взяты только по зарегистрированным доходам. Взяв статистическую численность населения ЮКО на август-месяц равную 1 224 000 человек, получили доход на всех жителей города, который примерно равняется 300 млн. долл. США.

Таким образом, население города разделено на 5 квинтилей по 69 900 домохозяйств со следующим уровнем доходов:

1 квинтиль	93,5 долл. США;
2 квинтиль	186,9 долл. США;
3 квинтиль	299 долл. США;
4 квинтиль	467 долл. США;
5 квинтиль	822 долл. США

Каждый квинтиль разбивается еще на пять суквинтелей. Проведя такой анализ становиться очевидным, что только жители города, включенные в верхний пятый квинтиль и четвертый-пятый субквинтили четвертого квинтиля имеют доходы, достаточные для приобретения жилой недвижимости. Включение домохозяйств из четвертого субквитиля обусловлено тем, что показаны лишь официальные доходы, не учитывающие доходы от сдачи в аренду жилой недвижимости и серую заработную плату населения (в коммерческих компаниях зарплата в конвертах доходит до 90% от общей суммы дохода сотрудника). В итоге в ЮКО 97 860 домохозяйств имеют доход, позволяющий приобрести квартиру, что составляет около 7 828 800 кв. м. Возможность приобретения жилой недвижимости в квинтилях определялась усредненными условиями предоставления ипотечных кредитов в ЮКО.

Период 2003-2005 гг. характеризовался ажиотажным спросом, который значительно опережал предложение и был основной причиной небывалого взлета цен. К концу 2005 – середине 2006 года ажиотаж начал утихать, но цены продолжали расти со скоростью, превышающую инфляцию.

Такой рост цен привел многих аналитиков к выводу о «перегреве рынка». Однако, о ситуации перегрева можно говорить тогда, когда предложение превышает спрос, что приводит к обвалу цен.

Предложение складывается из объемов вводимого на первичном рынке жилья и предложении на вторичном рынке недвижимости.

Объем предложения на вторичном рынке в целом можно оценить по количеству предложений (объявлений о продаже) в открытых источниках. По нашей оценке, ежемесячный объем объявлений, опубликованных в различных периодических изданиях, составлял в 2007 г. порядка 5-6 тысяч в месяц. Разумеется, это количество не отражает реальное количество – значительная часть объявлений (до 30% от общего объема) дублировалась маклерами. Ежегодный прирост среднемесячного предложения (количества объявлений) составляет 10 -15 %. Это величина характеризует не только рост количества квартир, выставленных на продажу, но в основном увеличение численности риэлторских компаний, всяческих посредников, а также числа периодических изданий о купле-продаже недвижимости. Однако, по наблюдениям и оценке ЦКН-Консалтинг, реальный объем предложения, также объективно увеличивается.

Что касается первичного рынка, по официальным статистическим данным, в 2007 г. введено около 325 тыс. кв.м. жилья, или 4,6 тыс.квартир, что превысило прошлогодний уровень на 60 %.

 

 

 

 

 

 

 

Ежемесячное количество сделок с недвижимостью о объявлений о продаже в СМИ

 

РИСУНОК 2

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Спрос количественно можно оценить по числу сделок купли-продажи недвижимости. Графики, приведенные на диаграмме 4.2 показывают среднемесячные объемы сделок и количество предложений купли-продажи, т.е. характеризуют спрос и предложение. Данные о количестве сделок за 2004-2006 гг. – приведены по данным БТИ; данные за 2007 год основаны на экспертной оценке ЦКН-Консалтинг, по результатам ввода жилья, данным риэлторских компаний.

Таким образом, можно сделать вывод, о том, что в целом, объем предложения имеет тенденцию к росту, спрос (объем сделок) – умеренно падает. Это доказывает, что ажиотаж угас, рынок недвижимости имеет тенденцию к стабилизации.

Цены на недвижимость в Шымкенте за период с 2003 года выросли в среднем в 10 раз.

Изменения были различны для различных сегментов. В 2003-2005 гг. рынок не оценивался по средневзвешенным показателям, поэтому в таблице  приведены данные о стоимости обычной панельной 1-комнатной квартиры площадью 31-32 кв.м., расположенной в микрорайоне. Подобные квартиры составляют основу жилого фонда города, поэтому вполне отражают тенденции рынка. Приведенные данные относятся к середине года.

Изменения были различны для различных сегментов. В 2003-2005 гг. рынок не оценивался по средневзвешенным показателям, поэтому в таблице 4.4 приведены данные о стоимости обычной панельной 1-комнатной квартиры площадью 31-32 кв.м., расположенной в микрорайоне. Подобные квартиры составляют основу жилого фонда города, поэтому вполне отражают тенденции рынка. Приведенные данные относятся к середине года.

 

 

 

Таблица 4

 

Номинальные доходы населения и стоимость 1-комнатной квартиры

		2003     2004      2005				2006	2007
Номинальные доходы населения	Тенге	23 386	28 396,0		32 622	38 325,0	46 785,0
Прирост	%	16%		18%		29%	25%
Стоимость 1 кв.м. панельной квартиры обычной планировки	Долл.	96,8	193,5		420	670	973
Прирост	100%	117%				60%	45%

 

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Рост за четыре года составил более 1000%; доходы населения (номинальные) этот период выросли в 2 раза.

 

Индекс роста стоимости жилой площади номинальных

доходов населения, % к 2003

 

РИСУНОК 3

 

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Причины такого роста, как указано выше –

• ажиотажный спрос, когда покупатели покупают, ожидая, что в будущем товар (недвижимость) подорожает.

 

 

 

 

 

Цена и предложение на вторичном рынке жилой недвижимости

 

 

РИСУНОК 4

 

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

2) Цены на вторичном рынке недвижимости изначально были низкими и отражали действительность, которая сложилась на рынке недвижимости начала-середины 90-х годов. Все еще высокой оставалась миграция за пределы республики, экономическая ситуация в стране оставалась сложной. Высокой была реальная миграция в Астану, из-за чего в 1998-2000 гг. цены на рынке были занижены.

3) Росту цен также способствовала ипотека, которая значительно увеличила платежеспособность населения за счет заемных средств.

4) В последние годы, с началом экономического роста и притоком нефтедолларов в страну, недвижимость также стала объектом спекуляции и оказалась одним из самых популярных инструментов спекуляции и вложений капитала.

В 2007 году, несмотря на увеличение предложения, цены продолжают расти. На диаграмме 4.4 показана динамика роста средневзвешенной цены и предложения по результатам 2007 г. Как видно из приведенной диаграммы, согласованно растут и предложение, и цена. И хотя цены взяты по предложению (другого метода оценить уровень цен нет), и реальная цена сделки может оказаться на 5-10 % ниже, рост цен очевиден.

Таким образом, цены регулируются не экономическим факторами «спрос-предложение», но спекулятивными и инвестиционными мотивами.

В результате такого стремительного роста, коэффициент доступности, показывающий, сколько лет требуется средней семьи для покупки жилья, составил в этом году 10,6. Жильё в Шымкенте стало менее доступным, чем во многих городах Западной Европы и Америки.

Банковский сектор Казахстана характеризуется высокой степенью концентрации, обусловленной низкой плотностью населения и сравнительно невысокими доходами. Рост объемы кредитования населения – по 300 % в год — превышает темпы экономического роста, что приводит к высказываниям аналитиков о наступающем потребительском буме.

Заем в банке сделал возможным приобретение недвижимости для широких слоев населения. Ипотека с течением времени становилась все более доступной — если в начальный период процентная ставка за кредитование доходила до 18-20%, то сейчас опустилась до 12-14%, а некоторые программы (ipoteka LIGHTS) кредитуют по 6,5-7% (с дополнительным депозитным вкладом). Сроки погашения увеличены с 5-7 до 20-25 лет, первоначальный взнос снизился с 50% до 10-30%. Эти меры значительно увеличили платежеспособный спрос на недвижимость, одновременно способствовали росту цен.

Сегодня общий портфель ипотечных кредитов по банкам второго уровня составляет около 1,6 млрд. долл. США.

 

Таблица 5

 

 Объем выданных кредитов на покупку жилья,

на конец периода, млн.тенге

	2006			2007			2008			ИТОГО
Республика Казахстан	млн. Тенге	29 508		69 856					121 137	220 501
ЮКО	13 864				29 254			45 422		88 540
Темпы роста
Республика Казахстан	%	100%		336,7%					221,9%	747,3%
Алматы	100%		311,0%			205,3%				638,6%

 

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Доля южной столицы в общереспубликанском объеме составляла в 2005 году 47 % — почти половину объема, а к концу 2007 года сократилась до 40,2%. Опережение республиканского показателя наглядно демонстрируют диаграммы 4.5, 4.6. Темпы роста выданных кредитов по республике в 2007 г. в 2,7 раза превысили алматинский показатель.

Средняя скорость прироста выданных кредитов по Шымкенту в 2006 г. составляла 20%, а в 2007 г. – только 4,3%. Тем не менее, эта скорость превышает рост цен на рынке недвижимости, который в 2007 г. составил в среднем в месяц 3,8 %, или 46% в год.

 

 

 

 

Индекс роста выданных кредитов по республике

 

 

РИСУНОК 5

 

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Косвенно снижение темпов роста ипотечного кредитования в Шымкенте на фоне снижения спроса может свидетельствовать о том, что увеличивается не только объем заимствований, но и количество выданных кредитов.

 

 

Объем ежемесячного кредитования на покупку жилья

 

РИСУНОК 6

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

 

 

Кроме того, разница в приросте цены на рынке и приросте объемов кредитов может говорить о смещении интересов инвесторов в сторону строящегося жилья, кредиты на которое выдаются по договорам залога, поступающим в будущем. Если наше предположение верно, в 2008 г. объемы ипотечных кредитов относительно текущего 2008 года был максимальным, т.е. в 2008 году объемы в связи с ипотечным кризисом будут меньше.

Таким образом, несмотря на замедление темпов роста, нельзя говорить о снижении объемов ипотечного кредитования в ЮКО.

В настоящее время ажиотаж стихает, но цены продолжают расти. Как указывалось выше, несмотря на угасание бума, недвижимость стала предметом спекуляций и инвестиционным инструментом, средством размещения и сохранения капитала. Приток нефтедолларов привёл к укреплению тенге, и уверенность в надёжности вложений в недвижимость для многих стала непоколебимой.

В стране нет альтернативных возможностей инвестирования. Рост экономики, избыток денежной массы не дают оснований ожидать изменений, до того, как появятся другие финансовые инструменты — настоящий фондовый рынок, паевые фонды. Банковские депозиты менее доходны, и надежность их, с точки зрения вкладчиков, ниже. Средняя ставка процента по срочным депозитам в валюте составляет 5-8 %. Для того чтобы проанализировать ситуацию на рынке и оценить основные тенденции, нами использованы статистические методы, которые позволили определить математические закономерности и доказать зависимость цен на недвижимость от некоторых финансовых и экономических показателей.

Существуют различные методы, с помощью которых можно провести оценку степени влияния определённого фактора на исследуемый показатель. В данной работе был использован коэффициент корреляции (correlation coefficient). Коэффициент корреляции – это число, заключённое между -1 и 1, которое измеряет силу линейной связи двух случайных переменных. Положительное значение коэффициента корреляции означает, что с ростом одной из переменных другая также растёт, с убыванием одной из них убывает и другая. Отрицательное значение означает, что с ростом одной из переменных другая убывает, с убыванием одной из них другая растёт. Если коэффициент корреляции равен нулю, это значит, что между двумя переменными отсутствует линейная связь.

Факторов оказывающих влияние на рынок достаточно много. Их всех можно подразделить на внутренние и внешние.

Внутренние факторы — это закономерности функционирования и развития данного сегмента, его взаимодействия со смежными сегментами рынка недвижимости, определяющие характер протекания циклов и перехода между фазами (стадиями) развития рынка.

Внешние факторы, формирующие тенденции изменения цен можно разделяются на две группы:

• Факторы, характеризирующие специфические особенности отдельного региона — экономические, демографические, географические, экологические.
• Факторы макроэкономические, связанные с развитием экономики в целом по стране.

Взаимным влиянием этих факторов и определяются в итоге основные тенденции на рынке недвижимости.

В условиях полной долларизации рынка недвижимости ЮКО, серьезные изменения на валютном рынке могут оказать существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объёма продаж. С конца 2005 – начала 2006 гг., курс тенге по отношению к доллару начал укрепляться.

 

Динамика обменного курса тенге/доллар и средние цены квадратных метров жилой недвижимости

 

РИСУНОК 7

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Коэффициент корреляции двух показателей — среднемесячного роста цен на жильё и динамики изменения обменного курса, показал значение (– 0,88), т.е. обратную связь между этими величинами. Это означает, что при снижении курса доллара, стоимость недвижимости должна расти и наоборот.

Однако, скорее всего, эти оба показателя показывают зависимость экономики от экспортных цен на нефть. Снижение курса доллара и одновременное повышение стоимости отражают укрепление тенге, отсутствие возможностей для вложения капитала, но нельзя утверждать наверное, что данное снижение имело решающее влияние на рост цен на недвижимости.

Снижение курса доллара могло стимулировать население перевести сбережения из валюты в недвижимость, однако, на наш взгляд, этот процесс начался еще раньше, до того, как тенге начало укрепляться. Причина, как указано выше – более высокая доходность недвижимости по сравнению с банковскими вкладами.

Таким образом, несмотря на то, что коэффициент корреляции показывает обратную связь, более вероятно, что эти параметры мало связаны между собой. Во всяком случае, в настоящее время нельзя ожидать, что рост курса доллара может иметь последствием снижение цен на недвижимость.

Динамика изменения обменного курса тенге/доллар с средних цен квадратных метров жилой недвижимости

 

•  

 

РИСУНОК 8

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Выше указывалось на существенное влияние, которое ипотека оказала на рынок недвижимости. Были сопоставлены среднемесячное изменение роста цен на жильё и объема выданных ипотечных кредитов в ЮКО. График показывает статистическую связь между этими двумя величинами, коэффициент корреляции равен 0,9. Таким образом, связь объемов ипотечного кредитования и ростом цен на недвижимость доказана.

Однако следует учитывать, что коэффициент корреляции доказывает только наличие связи, но не зависимости. Рост объемов ипотеки может доказывать не только стимулирующее влияние ипотеки, но и тот факт, что выросшая в стоимости недвижимость потребовала от покупателя привлечения заемных средств.

Последние несколько лет были благоприятными для экономики Казахстана. Высокие цены на нефть привели к большому притоку валюты, вызвали улучшение макроэкономического климата в стране, что положительно отразилось на банковском секторе, и вызвало бурное развитие рынка недвижимости.

• По наблюдениям и оценкам ЦКН-Консалтинг, в целом можно считать доказанным, что объем предложений на рыке растет, а объем сделок (спрос) падает. Однако это указывает не на «падение спроса», а на стабилизацию рынка; ажиотажный спрос угасает.
• Несмотря на это, ценовой рост продолжается, что свидетельствует, о том, что спрос далек от насыщения. Рост цен на недвижимость обусловлен не соотношением «спрос-предложение», а спекулятивными и инвестиционным мотивами.
• До появления альтернативных финансовых инструментов инвестиций, нельзя ожидать, что экономические факторы «спрос-предложение» начнут работать и регулировать цены.
• Рост предложения жилья «эконом»-класса на первичном рынке, успешная реализация Государственной программы, могут насытить реальную потребность и опустить цены.

 

Динамика изменения выдачи ипотечных кредитов и изменения цен квадратных метров жилой недвижимости

 

 

РИСУНОК 9

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

2008 год характеризовался увеличением количества проектов строительства жилых комплексов, что связано с достижением положительных финансовых результатов строительными и девелоперскими компаниями в предыдущие периоды.

       В течение 2008 года в ЮКО велось строительство 320 домов различного класса, которые составили 91 жилой комплекс. Часть из них представляла собой переходящие объемы с предыдущего года; часть – будет построено и сдано только в 2008 г. Строительство осуществляли 46 строительные компании. К концу 2008 года завершено строительство ориентировочно 100 домов общей жилой площадью около 500 тыс. квадратных метров. Объем первичного рынка жилой недвижимости по экспертной оценке ЦКН-Консалтинг составил 606 млн. долл. США.

Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана.

В 2008 г. в республике в строительство жилья было инвестировано 241 млрд. тенге. С 2002 г. ежегодный темп прироста вложений в строительство жилья поступательно нарастал, только в 2007 г. замедлился — 85 % по сравнению с 119 % в 2006 г.

В итоге за шесть лет инвестировано 7 875,81 млрд. тенге; ежегодный объем средств, вкладываемый в жилье, вырос на 1074 % (в фактических ценах). С учетом инфляции, реальный рост инвестиций в жилье составил около 700 %; в основной капитал – около 240 %.

Темпы освоения средств на жилищное строительство опережают рост инвестиций в основной капитал и прочее строительство приблизительно в три раза. За счет этого доля инвестиций в жилищное строительство увеличилась в общем объеме инвестиций в основной капитал с 3,8 % до 10,9 %.

 

Таблица 6

  Инвестиции в Республике Казахстан (млн.тенге)

Инвестиции	2002		2003		2004		2005		2006		2007
Республика Казахстан
в нефинансовые активы	752 645		1 158 148		1 307 249		1 472 341		2 090 266		—
в основной капитал	595 664		943 398		1 099 986		1 327 864		1 703 684		2 205 217
в строительство		414 238		604 915		789 087		955 431		1 181 794
в жилищное строительство	22 435		27 310		36 158		59 524		130 495		241 000
ЮКО
в нефинансовые активы		82 617		174 161		225 024		191 262		431 268
в осн.капитал всего	53 909		114 763		153 395		166 241		278 491		308 856
в строительство		11 951		27 111		54 982		59 145		84 738
в жилищное строительство	2 705		4 592		9 084		12 604		20 282		37 962
Ввод в действие осн.средств		19 692		40 727		58 133		74 054		98 721

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Таблица  7

Индекс роста инвестиций, % к предыдущему году

В фактических ценах	2003			2004			2005		2006			2007			Рост, % к 2002 г
Республика Казахстан
в нефинансовые активы		153,9%			112,9%			112,6%			142,0%			—
в основной капитал	158,4%			116,6%			120,7%		128,3%			129,4%			370,2%
в строительство		146,0%			130,4%			121,1%			123,7%			—
в жилищное строительство	121,7%			132,4%			164,6%		219,2%			184,7%			1074,2%
ЮКО
в нефинансовые активы			210,8%			129,2%				85,0%			225,5%
в основной капитал	212,9%			133,7%			108,4%		167,5%			110,9%			572,9%
в строительство			226,9%			202,8%				107,6%			143,3%
в жилищное строительство	169,8%			197,8%			138,7%		160,9%			187,2%			1403,4%

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Как видно из диаграммы рост инвестиций в жилищное строительство в ЮКО в отличие от республиканского, совпадает с инвестициями в строительство вообще; т.е. в ЮКО примерно также финансируется и строительство прочих объектов, не только жилья.

За шесть лет, с 2002 года, в жилищное строительство города инвестировано 87,23 млрд. тенге; объем ежегодных инвестиций увеличился в 14 раз (1400%). Реальный же рост, с инфляционной поправкой составил около 900 %.

 

Таблица 8

 

 Структура инвестиции в жилищное строительство и вводимого жилья

 

тыс.кв.м	2002	2003		2004	2005		2006	2007
всего	2 705	4 592		9 084	12 604		34 449	37 962
государственная	117	68		287	295		857	5 052
частная собственность	2 588	4 524		8 797	12 309		28 825	28 998
из них — населения	302	542		942	961		1 503	4 321
иностранная собственность			4 766			3 913

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

За счет всех источников финансирования в 2007 г. в республике было введено в эксплуатацию 4,47 млн. кв.м общей площади жилья. Рост по сравнению с 2006 г. составил 74 %. Это значительно выше показателя предыдущего года, когда прирост равнялся 22,5%.

 

Таблица 9

 

 Структура вводимого жилья по источникам финансирования, кв.м

кв.м	2002	2003	2004		2005	2006	2007
Введено в действие жилых домов — всего	217 408	240 862	266 137		291 487	311 405	507 076
в том числе по формам собственности:
— государственная	12 994	6 209	10 878		—	—	149 516
— частная	204 414	234 653	255 259		287 698	281 657	341 455
— иностранная	—	—	—		3 789	29 748	16 105
в том числе по источникам финансирования:
Введено в действие жилых домов	217 408	240 862	266 137		291 487	311 405	507 076
— бюджетные средства	1 626	3 033	—		—	7 199	149 516
республиканский бюджет				129 631
местный бюджет				19 885
— средства предприятий и организаций	81 403	74 695	120 323		159 189	128 263	141 030
— средства индивидуальных застройщиков	134 379	163 134	145 814		132 298	142 016	187 340
— другие заемные средства	…	…	…		…	33 927	29 190

В ЮКО было построено 507,1 тыс. м.кв., что превысило объем 2006 г. на 62,8 % Удельный вес ЮКО от республиканского объема введенного жилья составил 12,2 % — это третий показатель после Астаны.

Характерно, что в целом по республике итоговый прирост инвестиций за пять лет в 1,4 раза ниже, чем в ЮКО — 1074,2% и 1403,4% соответственно, а прирост площади построенных домов – в 1,5 раза выше. Все это отражает объективно высокий уровень стоимости строительства в ЮКО, которая обусловлена высокой рыночной стоимостью земли под строительство.

Графики на диаграммах 5.1-5.3 наглядно иллюстрируют рост инвестиций и вводимого в действие жилья по отношению к 2002 году, выбранного в качестве базового.

 

Таблица 10

 

Рост физического объема инвестиций и

вводимого жилья в ЮКО, % к предыдущему году

Рост, в факт.ценах	2003	2004	2005	2006	2007	Рост, % к 2002 г
Инвестиции в жилищное строительство	169,8%	197,8%	138,7%	160,9%	187,2%	1403,4%
Ввод в действие жилых домов	110,8%	110,5%	109,5%	106,8%	162,8%	233,2%
Отношение рост Инвестиции / Ввод жилья	1,53	1,79	1,27	2,56	0,68	6,02

Примечание: Бюллетень Национального Банка Республики Казахстан

 

Отмечается также значительное опережение роста инвестиций по сравнению с темпами ввода жилья. В 2002-2006 гг., ежегодный прирост инвестиций превышал темпы роста вводимого жилья почти в два раза; в итоге, за пять лет, как было указано выше, индекс роста составил 1400%, в то время как для жилой площади этот показатель в шесть раз меньше – 233%

Прорыв произошел в 2007 г.– рост вводимой жилой площади составил 63% вместо 6-10 %, характерных для предыдущих лет, и стал адекватен вложенным средствам.

Основной объем введенного жилья в ЮКО – 67,3% — был построен за счет частных средств населения и предприятий.

Вводимое ипотечное жилье по Государственной жилищной программе в 2007 г. занимает около 26 % в общем объеме. Государственное (построенное за счет бюджета) жилплощадь — 4 %. В предыдущие годы доля бюджетных средств не превышала 2,3%, а в 2005-2006 гг. за счет государства ничего не строилось. В 2007 г. именно бюджетные средства, которые составили в структуре инвестиций 13,3%, а также кредитные средства на ипотечное жилье, привлеченные по Государственной жилищной программе, обусловили значительный рост вводимого жилья. Без учета этих вложений, рост построенной жилой площади составил бы не 62%, а 15%.

В период с 2002-2007 года, в ЮКО введено 1,8 млн. кв. м. жилой площади. По предварительной оценке, жилой фонд на конец 2007 г. составил 20,5 млн. кв.м., все еще не достигнув уровня 1998 года, когда он равнялся 20,93 млн.кв.м. Таким образом, вновь вводимое в эксплуатацию жилье за предыдущие пять лет, только восполняло объем выведенного (под коммерцию) жилого фонда города.

2.3  Основные направления деятельности АО «БТА Ипотека»

АО «БТА Ипотека» является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2002 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО «Банк ТуранАлем».

На настоящий момент компания является одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных операций.

Cегодня, компания АО «БТА ИПОТЕКА» является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании.
       В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает ипотечное кредитование являются следующие:

• Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;
• Кредитование покупки жилья на первичном рынке;
• Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;
• Кредитование строительства частных коттеджей;
• Кредитование покупки коммерческой недвижимости;
• Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;
• Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства.

Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов.

Услуги компании. Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг, необходимых при сделках с недвижимостью с использованием заемных средств. Квалифицированные специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.

Сложившиеся долгосрочные отношения с основными операторами рынка позволяют клиенту быстро найти недвижимость, оформить документы на получение кредита, купить недвижимость и оформить ее на имя клиента. В компании действует свой кредитный комитет, принимающий окончательное решение о выдаче ипотечного кредита в кратчайшие сроки.

Благодаря, стандартизации и унификации процедуры анализа платежеспособности и кредитоспособности заемщика, компании в состоянии отрабатывать значительное количество кредитных дел с сохранением приемлемого уровня кредитного риска.

Для снижения кредитных рисков компания использует определенные типовые процедуры. Одной из таких процедур является обязательное софинансирование покупки недвижимости со стороны клиента. Такое софинансирование называется первоначальным взносом (down payment). Другим типовым способом снижения рисков является введение специальных коэффициентов, предельные значения которых устанавливаются изначально.

Сложившиеся долгосрочные отношения с банками второго уровня позволяют компании поддерживать необходимый оборотный капитал на уровне, достаточном для обеспечения кредитами любого заемщика, прошедшего рассмотрение кредитного комитета.

Продуктовая стратегия компании направлена на удовлетворение спроса самого широкого круга клиентов, имеющих свои специфические потребности по денежным средствам. Для одних клиентов наиболее важным параметром кредита является процентная ставка, для других – возможность досрочного погашения без штрафных санкций, для третьих – возможность снизить сумму первоначального взноса и т.п.

Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов.

Компания постоянно работает над разработкой и применением на практике новых ипотечных пакетов, позволяющих максимально учесть возможности и запросы потенциальных заемщиков.

Компания придерживается международных стандартов при проведении консультаций клиентов (European Agreement on a Voluntary Code of Conduct on Pre-Contractual Information for Home Loans). Все расчеты проводятся заблаговременно и клиент полностью извещается обо всех платежах, которые ему предстоит делать в будущем, включая не только информацию о погашении кредита, но и информацию о сопутствующих платежах: страховые платежи, оплата услуг третьих лиц, прочие расходы. Кроме того, клиенту подробно объясняются все процедуры, которые он должен осуществить в соответствии с действующим законодательством и проводится разъяснительная работа по рискам, которые клиент принимает на себя, получая ипотечный кредит.

Кредитование коммерческой недвижимости. С июля 2003 года Компания начала ипотечную программу кредитования покупки и ремонта коммерческой недвижимости.

Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Займы, направлены на приобретение, ремонт и реконструкцию, достройку коммерческих объектов: магазинов, кафе, ресторанов, офисов, производственных баз, СТО, парикмахерских и т.д. Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, которая используется для извлечения предпринимательского дохода от эксплуатации недвижимости. Основным источником погашения кредита являются доходы заемщика от существующей деятельности, т.е. по проекту не учитываются доходы, которые клиент будет получать в будущем от приобретаемого объекта. Если приобретается действующий объект, то результаты его деятельности могут учитываться как компенсирующий фактор.

При реализации проекта необходимо обязательное софинансирование со стороны заемщика или же при отсутствии первоначального взноса возможно предоставление дополнительного залога. Величина софинансирования установлена в размере 30% от стоимости объекта. В качестве основного обеспечения возвратности кредита используется приобретаемая, ремонтируемая или строящаяся недвижимость. В качестве дополнительного обеспечения может использоваться другая недвижимость, гарантии и поручительства третьих лиц, депозиты денег в банках второго уровня, залог высоколиквидных ценных бумаг и другого имущества. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равномерными долями, включающими в себя погашение начисленного вознаграждения банка и части основного долга по кредиту.

Компания выдает кредиты на коммерческую недвижимость заемщикам сроком до 7 лет (в настоящее время это единственная компания, предоставляющая коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых АО «БТА Ипотека», выступает страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни «Династия» и компанию по страхованию недвижимости «KBS Garant», а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г.Алматы.

Ипотечные брокеры. Для удобства клиентов, компания развивает сеть ипотечных брокеров – то есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.

Причиной создания такой сети является тот факт, что неподготовленному среднестатистическому человеку, порой бывает трудно разобраться во всех тонкостях получения кредита. Ведь каждый кредит характеризуется целым набором параметров и дополнительных условий: сумма основного долга, процентная ставка, срок кредита, способ начисления процентного вознаграждения и погашения основной суммы долга, запрет на досрочное погашение, сумма предоставляемого обеспечения, страхование рисков, гарантии и поручительства и т.п. В результате, потенциальный заемщик может выбрать условия, которые не всегда являются наиболее выгодными именно для него, как следствие, неверный выбор может обойтись ему в «кругленькую» сумму. Чем же ему может помочь ипотечный брокер? Начнем с того, что ипотечный брокер, как правило, не зависит от кредитных учреждений и зарабатывает деньги путем консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее оптимальный вариант займа на приобретение жилья.

Например, вы имеете жилье и хотите его продать после приобретения нового жилья. В такой ситуации для вас критичным параметром является возможность досрочного погашения без уплаты пенни и штрафов за досрочное погашение, а не величина процентной ставки по кредиту. Если провести соответствующие расчеты, то для вас может быть выгодным получить кредит под более высокую процентную ставку, но иметь возможность погасить его досрочно. Ведь после продажи старого жилья у вас появится сумма, которая может пойти на досрочное погашение и соответственно вам не придется платить проценты кредитному учреждению весь срок кредита.

Для создания сети ипотечных брокеров компания проводит специальные курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно обращению в саму компанию.

На данный момент такие сертификаты получили:

• Компания «KBS Remсo»
• ТОО «АЛАДИН»
• Агентство недвижимости «АБСОЛЮТ»
• ТОО «ЖОМАРТ и сыновья»
• ТОО «ГАРАНТ РИЭЛТИ»
• ТОО «НИГОРА»
• ТОО «ФЕЕРДИЛЬ»
• Компания «ЦКН Ипотека»
• ТОО «ЭСКОРТ РИЭЛТИ»

Ипотечные кредиты. На сегодняшний день АО «БТА Ипотека» предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3  Современное состояние и развитие ипотечного  кредитования в Республике Казахстан

 

3.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК

 

В конце 2000 года Национальный банк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2002 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2002 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме.  Приложение 1.

В июле 2003 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с АО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2003 г. по апрель 2004 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2003 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует АО «Астана-финанс». Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

• Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
• Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.
• Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.
• Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2004 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, — наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то, что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

• несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
• отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
• включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы — накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2004 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2004 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане, Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.

Но действительно ли много  людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2004 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из общего числа опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны  в Приложении 2.

Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причинами, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Таблица 11

Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный

 кредит (%)

 

Нет стабильного денежного дохода	28,3
Нет возможности погашать кредит	21,7
Нет уверенности в том, что всегда будет работа	19,6
Не имею представления о том, что нужно делать для оформления ипотечного кредита	10,9
Нет уверенности, что зарплата не сократится	4,4
Другое	2,2
Затрудняюсь ответить	13,0

 

Таким образом, можно сделать вывод что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.В 2005 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2004 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2005г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2003г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2004г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2005 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет — платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2005г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау — в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2005 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2005 г. представительная украинская делегация посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.

В 2006 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства Республики Казахстан. Такое мнение 14 апреля, в ходе заседания правительства высказал министр экономики и бюджетного планирования Республики Казахстан. “По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе”, — сказал К. Келимбетов. Он сообщил, что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов ( по данным министра) колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса — от 15 до 30 % и процентной ставки — в пределах 12-13 %. Жилищная программа правительства предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. Министр напомнил также, что “условия ипотечного кредитования в стране очень сильно меняются из года в год”. “В 1998 году, когда начинала работу эта система, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос — 40-50% и срок кредита — 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, — заключил министр экономики и бюджетного планирования.

14 апреля этого года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2007-2008 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2007-2008 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2006 году — 3 млн., в 2007-м — 4 млн., в 2008-м — 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана, за исключением, возможно, крупных городов, прежде всего, в Астане и Алматы, где высоки доходы населения. В частности, администрация Алматы заявила на минувшей неделе, что в этом городе стоимость 1 кв. метра жилья в рамках указанной госпрограммы составит в среднем $450. В соответствии с программой предполагается увеличить в системе ипотечного кредитования сроки предоставления займов с нынешних 10-ти до 20-ти лет, снизить ставки вознаграждения по ним с 13% до 9-10% годовых и первоначальный взнос для получения кредита с 20% до 10% от стоимости приобретаемого жилья. Между тем в системе жилищно-строительных сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет. В 2005 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости — 229 млрд. тенге.

Народный банк с 1 апреля в трех регионах страны — Астане, Алматы и Караганде —  запустил новую программу кредитования «Ипотека Lights». Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы «Ипотека Lights», обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. Ставка вознаграждения по кредиту определяется в зависимости от суммы кредита. Оформление ипотеки ведется через центр персонального сервиса и не может превышать трех дней. При этом особое внимание было направлено на то, что «Ипотека Lights» — не разовая акция, а бессрочная программа, которая будет действовать наряду со стандартной программой ипотечного кредитования, предусматривающей первоначальный взнос и максимальный срок кредитования до 20 лет. Ответ на вопрос, каким образом Народный банк изыскал возможность для снижения кредитных ставок остался коммерческой тайной. Скорее всего, банк рассчитывает на дешевые заимствования на внешних финансовых рынках. По информации Национального Банка Республики Казахстан, в 2005 году банками второго уровня было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд долларов США, или в 2 раза больше, чем в 2004 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия своим клиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы работали. Однако подобные продукты содержат большой кредитный риск, который, учитывая упрощенные условия кредитования, предлагаемые банками, может еще возрасти. По официальным данным, на 1 февраля с.г. задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в целом по стране составила 31,5 млрд тенге, а доля сомнительных и безнадежных кредитов в портфелях банков постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов.

16 апреля 2006 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. По словам министра индустрии и торговли, чьим ведомством и осуществлялась разработка программы, за три года в республике будет построено более

12 млн квадратных метров общей площади жилья, строительство которого позволит дополнительно привлечь на работу 45 тысяч казахстанцев. Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласно задумке правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью и архитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать облик городов и соответствовать требованиям комфортности планировки. Чиновникам, конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфорта придется поступиться претендентам на жилье нового образца. Предполагаемая стоимость кв. метра жилья в таком доме будет составлять около $350 за квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а также в перспективных с точки зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже, и платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450 за квадрат. В целом, по мнению министра индустрии и торговли, по предложенным правительством расценкам можно построить хорошее жилье во всех регионах. Однако в том же Атырау, цены даже на довольно ограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новыми квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы. За три года на финансирование программы предусматривалось выделение 138 млрд тенге, при этом возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы. Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начиная с 2007 года сроки ипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 лет, первоначальный взнос будет снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того, по словам премьера, АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана» снизит размер первоначальных накоплений с 50% до 25% от стоимости жилья и увеличит сроки возврата кредита до 25 лет. Правительство готово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых. Предполагается ясная и прозрачная модель, которая сделает доступным жилищное строительство для широких слоев населения.

        На какие цифры в итоге предстоит ориентироваться этим самым широким слоям населения? 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом столичном доме обойдется примерно в $28 000. Таким образом, согласно подсчетам, оформить кредит на такую квартиру сможет семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и говорить, такими доходами, особенно легальными, которые можно представить банку, располагает далеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке сегодня, круг тех, кто может позволить себе покупку жилья, расширится. К тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. Казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть — ипотечное кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с законодательством и разработанным правительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор кредитования. В духе новой жилищной стратегии выдержана программа развития ипотечного кредитования жилья в Алматы. Предполагается, что на первоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде «дешевых» и «длинных» денег стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% — процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 февраля задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5 млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице в нынешнем году должно быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, а ликвидировано как класс — более 2 млн квадратов жилья ветхого. Впрочем, для многих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге — цифры одинаково нереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматривает строительство государственного жилья, однако рассчитывать на приватизацию жилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и в количественном соотношении доля «ложки меда» оставляет желать большего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менее одного стоквартирного дома государственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не поспеет за спросом.

25 мая 2006 г. в Астане Министерство финансов Республики  Казахстан, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня — “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” — подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2006-2008 годы, “Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования. Правительство привержено только одной идее — расширить доступ широких масс к относительно недорогому жилью”, — заявил на церемонии подписания министр финансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласно пункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующих параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения — 9-10% годовых, размер первоначального взноса — 10% годовых, срок ипотечных кредитов — 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”. “То, что банки согласились снизить ставку — это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, — заявил министр. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.

C 5 июня 2006 г. в республике работает Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Основная работа фонда заключается в страховании коммерческих банков, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов.

Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора выступает Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку – кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Также в перспективе планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита — до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Национального банка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.

В своем выступлении председатель Национального Банка Республики Казахстан подчеркнул, что опасения Национального банка, по поводу того, что такие большие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут свое давление –беспочвенны и не имеют под собой  оснований, поскольку все это ложится в общую макроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нацбанк должен справляться в независимости от того, будет жилищная программа работать  или нет.

Наряду с программой будет активно строиться и само жилье. Сегодня же главный банкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами, только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой.

 

3.2 Современное состояние правовой и организационной базы для

        развития системы жилищного финансирования в Республике

        Казахстан за последние годы

 

В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования:

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 2000 года (Особенная часть);

Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»;

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «О регистрации залога движимого имущества»;

Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года «О государственной пошлине»;

Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года «О браке и семье»;

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»;

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, «О страховании»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 «О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 «Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 2000 года N 524 О создании акционерного общества «Республиканский фонд ипотечного кредитования»;

Инструкция, утвержденная  Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан»;

Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.04.99 г. N 14;

Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)»;

Закон Республики Казахстан от 03.07.2005 N 427-2 `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования.

 

3.3 Совершенствование управления обслуживанием клиентов банка

       по ипотечному кредитованию

 

Для управления продуктовой линейкой банка прежде всего необходимо описать и структурировать услуги, создав реестр услуг. Реестр услуг является основой для последующей систе­матизации ценовых, качественных и количественных парамет­ров услуг.

Поскольку банк является рыночным институтом, классифи­кацию услуг необходимо начинать с типов клиентов. Одна и та же услуга, ориентированная на разных клиентов, как правило, характеризуется различными регламентами, тарифами и доку­ментами. Такую услугу необходимо делить по типам клиентов и рассматривать как несколько самостоятельных услуг.

Обычно выделяют не менее трех основных типов клиентов:

1)   юридические лица;

2)  физические лица;

3)  финансовые институты.

Услуги, относящиеся к одному из типов клиентов достаточно многочисленны, поэтому их необходимо делить на категории. Такая группировка необходима для того, чтобы было легче кон­центрироваться на проблемных зонах банка. Деление необходи­мо производить согласно потребностям клиентов, а не техноло­гической близости услуг. Пример группировки по категориям услуг для юридических лиц:

1)   расчетные операции;

2)   кассовые операции;

3)   размещение средств;

4)   хранение ценностей;

5)   финансирование;

6)   услуги на фондовом рынке;

7)   организация финансирования;

8)   консультационные услуги;

     9)  специальные отраслевые предложения.

Несколько примеров раскрытия категории услуг на отдель­ные услуги для различных типов клиентов:

Услуги, относящиеся к категории услуг «Финансирование» для юридических лиц:

1)   кредит;

2)   кредит в форме овердрафта;

3)   кредит под залог векселя банка (вексельный кредит);

4)   заем (кредит) в драгоценных металлах;

5)   кредитование путем покупки векселя;

6)   лизинг;

7)   факторинг;

8)   аваль векселей;

9)   домицилляция векселей;   .

10) выданные гарантии.

Услуги, относящиеся к категории услуг «Размещение средств» для физических лиц:

1)   депозит до востребования;

2)   депозит на срок;

3)   депозит с возможностью управления с помощью банков­ской карты;

 

 

Фрагмент реестра услуг банка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РИСУНОК 9

 

 4)   депозит в драгоценных металлах;

5)   сберегательный сертификат;

6)   простой дисконтный вексель;

7)   простой процентный вексель;

8)    паи инвестиционного фонда;

9)   индивидуальное доверительное управление.

Услуги, относящиеся к категории услуг «Организация фи­нансирования» для финансовых институтов:

1)   организация облигационного займа;

2)   размещение еврооблигаций;

3)   размещение СЫЧ;

4)   организация вексельной программы;

5)   организация эмиссии акций;

6)   организация синдицированного кредита;

7)   долевое финансирование.

Объединяемых одной категорией услуг может оказаться слишком много. В таком случае необходимо детализировать ус­луги по принципу, аналогичному образованию категорий. При­мер детализация услуги «Лизинг» для юридических лиц:

1)   лизинг легковых автомобилей;

2)   лизинг грузового транспорта;

3)   лизинг оборудования;

• лизинг офисной техники.

Формирование на основе реестра услуг банка аналитических показателей, всесторонне характеризующих как отдельные ус­луги, так и их объединения, обеспечивает возможность опреде­ления сильных и слабых мест в продуктовой линейке банка. Пример набора таких аналитических показателей, всесторонне характеризующих услугу:

1. Ответственные за услугу подразделения:

• за разработку услуги;
• за оказание услуги в центральном офисе;
• за продажу услуги в центральном офисе.

2. Масштаб внедрения услуги в банке:

• наличие услуги в продуктовой линейке центрального офиса;
• количество отделений, где предлагается услуга;
• количество филиалов, где предлагается услуга.

3. Количество клиентов:

• в центральном офисе;
• в отделениях;
• в филиалах.

4. Клиентоориентированность:

• раскрытие на веб-сайте;
• раскрытие в печатных рекламных материалах;
• информированность сотрудников са11-сеп*ег об ус­луге;
• информированность сотрудников клиентской служ­бы центрального офиса об услуге;
• информированность сотрудников отделений об ус­луге;
• информированность сотрудников филиалов об ус­луге.

5. Оценка технологического совершенства.
6. Оценка качества клиентского обслуживания.

Два последних показателя являются наиболее сложными, по­этому их можно рассмотреть подробнее, чем остальные.

Оценка технологического совершенства (аспекты услуги, ко­торые обязательно должны быть отражены в нормативных до­кументах):

1)    назначение документа;

2)    область применения;

3)    определение терминов, обозначения и сокращения:

• определение терминов;
• список сокращений;

4)    нормативные ссылки:

• нормативные документы внешнего происхождения;
• внутренние нормативные документы;

5)    описание целевой аудитории услуги;

6)   участники процесса (в банке);

7)   описание процесса;

8)   взаимодействие участников процесса;

9)    временные характеристики;

10)  порядок отражения в бухгалтерском учете;

11)  список форм и образцов;

12)  порядок внесения изменений в процесс;

13) порядок формирования и внесение изменения в тарифы;

14)  порядок ознакомления сотрудников с изменениями.

Для оценки качества клиентского обслуживания лучше всего привлекать клиентских менеджеров, а не клиентов. Это связано с крайней пассивностью клиентов при проведении анкетирова­ния. Редко удается собрать больше 40-50 анкет, даже если рас­сылка сделана по нескольким тысячам клиентов. Клиентский менеджер, который является администратором отношений кли­ента банка, знаком со всеми конфликтными ситуациями и во взаимоотношениях с банком скорее занимает позицию клиента, а не банка. Таким образом, взгляд клиентского менеджера на качество клиентского обслуживания немногим отличается от позиции клиента.

 

 

 

 

 

 

 

Оценка качества клиентского обслуживания

 

УРОВЕНЬ КАЧЕСТВА	КРИТЕРИИ КАЧЕСТВА ОБСЛУЖИВАНИЯ
100%	•      менеджер услуги заинтересован в продаже услуги; •      сроки рассмотрения документов соблюдаются; •      менеджер услуги участвует в согласовании с клиен­том схемы обслуживания; •      при невозможности выполнения предварительно достигнутых договоренностей менеджер услуги предлагает компромиссы.
80%	•      сроки рассмотрения документов соблюдаются; •      менеджер услуги консультирует клиента, но при этом предлагает несколько базовых схем обслуживания, намеренно не идет навстречу клиенту; •     согласованием со смежными подразделениями ме­неджер услуги не занимается, оставляя эту часть работы клиентскому менеджеру.
60%	•      менеджер услуги не заинтересован в продаже услуги; •      вместо консультирования клиенту предлагается ознакомиться с информационно-справочными материалами, которые нередко недоступны и неукомплектованы; •      сроки рассмотрения документов нередко затягива­ются в связи «некими неотложными делами» менед­жера услуги.
40%	•      менеджер услуг не может определиться с условиями обслуживания и требуемыми от клиента документа­ми, поэтому клиент долгое время находится в со­стоянии неопределенности; •      сроки рассмотрения документов регулярно затяги­ваются (пусть и незначительно); •      в процессе обслуживания регулярно происходят сбои, не выполняются условия обслуживания.
20%	•      неудовлетворительное консультирование, рассмотрение документов и обслуживание клиентов; •      «необоснованная инициатива» со стороны менеджера услуги, заключающаяся во внесении в документы и в регламент обслуживания не согласованных с клиентом и клиентским менеджером изменений; •     одностороннее и внезапное увеличение тарифов.
0%	•      менеджер услуги недоступен, неинициативен, отка­зывается от сотрудничества; •      взаимоотношения с клиентами не формализованы, и условия часто меняются в одностороннем порядке; •      общение менеджера услуги и клиентских менедже­ров по всем вопросам ведется через руководство банка.

 

Оценка качества клиентского обслуживания не является субъективной, как может показаться на первый взгляд. Можно уже не бояться ошибиться, если в опросе участвует два-три де­сятка клиентских менеджеров.

 

 

Агрегированная оценка качества обслуживания клиентскими менеджерами

 

	Менеджер 1	Менеджер 2	Менеджер 3	…	Средняя оценка услуги
Расчетные операции	80%	40%	100%		75%
Кассовые операции	60%	60%	80%		70%
Размещение средств	40%	60%	40%		50%
Хранение ценностей	20%	60%	60%		50%
Финансирование	20%	40%	20%		30%
Услуги на фондовом рынке	80%	80%	80%		80%
Организация финансирования	100%	80%	80%		90%
Консультацион­ные услуги	20%	40%	60%		40%
Специальные отраслевые предложения	60%	60%	60%		60%
СРЕДНЯЯ ОЦЕНКА БАНКА МЕНЕДЖЕРОМ	55%	60%	65%		60%

 

Реестр услуг банка вместе с аналитическими показателями является важным инструментом управления, который позволя­ет оценить услугу по отдельным показателям, сделать сред­нюю оценку услуги и среднюю оценку банка по отдельным по­казателям.

 

Фрагмент реестра услуг банка с аналитическими показателями

 

	Услуги для юридических лиц			Средняя оценка услуги
	Размеще­ние средств	Финанси­рование	Расчетные операции
Подразделе­ние, ответст­венное за разработку услуги	Отдел маркетинга	Кредитный отдел	Операцион­ный отдел
Подразделе­ние, ответст­венное за оказание услуги	Казначей­ство	Кредитный отдел	Операцион­ный отдел
Подразделе­ние, ответст­венное за продажу услуги	Клиентский отдел	Клиент­ский отдел	Операцион­ный отдел
Масштаб вне­дрения услуги в банке	80%	60%	100%	80%
Количество клиентов в центральном офисе	40	150	1000	1200
Количество клиентов в отделениях	45	200	2002	2500
Количество клиентов в филиалах	80	500	4000	4600
Кпиентоори-ентирован-ность	80%	60%	80%	75%
Оценка техно­логического совершенства	60%	40%	80%	60%
Оценка каче­ства клиент­ского обслу­живания	80%	40%	80%	65%
Средняя оценка услуг	75%	50%	85%	70%

 

Обновление аналитических показателей оправданно делать в конце каждого полугодия. Если рассчитывать показатели чаще, то не будет полностью учтен эффект от принятых мер по изме­нению ситуации. Банк является консервативной организацией, поэтому принятые решения очень медленно претворяются в жизнь.

Появление у банка реестра услуг делает возможным задать требования и, как следствие, оценить тарифы банка по отдель­ным услугам. Дифференциация клиентов на категории требует сбалансированной тарифной политики по каждой из этих кате­горий. Наличие «средних» по рынку тарифов не гарантирует привлечение клиентов.

Банковское ценообразование регламентируется тарифной политикой банка. Тарифная политика банка — документ, оп­ределяющий основные принципы, на которых разрабатыва­ются тарифы по отдельным услугам, тарифные планы, пред­лагаемые как группам, так и отдельным клиентам, как в цен­тральном офисе, так и во всех региональных подразделениях банка.

Тарифная политика должна содержать:

1)   ориентиры для определения стандартных тарифов на ус­луги, а также условия, при которых для определенных клиентов (групп клиентов) могут устанавливаться инди­видуальные условия обслуживания;

2)    принципы «увязки» реестра услуг банка и его расши­рения с изменением тарифов на те или иные группы услуг;

3)   принципы выделения услуг с различным характером це­нообразования:

• базовый набор услуг (тарифы, как правило, на уровне рынка);
• приоритетные (новые) услуги (тарифы носят сти­мулирующий характер);
• услуги, оказание которых вносит значительный вклад в формирование доходов банка (тарифы, носящие «удерживающий» клиента характер);

4)   принципы формирования тарифов на новые услуги и на услуги, которые в текущем периоде признаны банком приоритетными, соотношение тарифов на данные услуги с тарифами банков-конкурентов;

5)    ответы на вопрос о том, в каком направлении следует ожидать изменения тарифов при изменении  внешней среды (рыночной ставки, валютного курса, макроэконо­мической ситуации и т.д.);

6)    ответ на вопрос, в какой мере принимаются во внимание факторы «нетарифного характера»:  имидж банка, сеть отделений и филиалов, прочие каналы предоставления услуг в сравнении с аналогичными показателями банков-конкурентов;

7)    отношение банка к вопросу о «прозрачности» тарифов: наличие скрытых и дополнительных комиссий и платы за обслуживание, прочих сборов, сопутствующих «базо­вому» тарифу, объявленному публично.

Поскольку нетрудно определить конкурентов филиалов бан­ка в каждом регионе, директор филиалом может быть огра­ничен перечнем конкурентов и политикой своего позициониро­вания по отношению к конкурентам (в зависимости от уровня развития филиала эта политика может меняться). Директор филиалом на месте рассчитывает на основании тарифных пла­нов конкурентов свой тарифный план. Меняя тарифный план, директор филиалом должен прислать обоснование в цен­тральный офис. Таким образом, единственной лазейкой управ­ляющего филиалом останется только подтасовка тарифов кон­курентов. Проверку на честность может изредка проводить цен­тральный офис.

По банковским продуктам, которые характеризуются высо­ким уровнем уникальных свойств, банк может устанавливать тарифы в центральном офисе и вводить региональный коэффи­циент. Это объясняется отсутствием возможности прямого сравнения с конкурентами в регионе. При этом региональный коэффициент применяется не ко всем филиалам, а только к фи­лиалам, находящимся на определенной удаленности на восток от центрального офиса.

Важным механизмом банковского ценообразования является формирование трансфертных цен. Как правило, оно использует­ся при назначении процентных ставок при размещении и при привлечении денежных средств.

Среди факторов, влияющих на формирование трансфертных ставок привлечения можно выделить три основных:

• зависимость от срока;
• зависимость от объема;
• приоритет для банка той или иной валюты.

Коэффициент учета фактора срока обеспечивает возмож­ность рассчитать ставки по каждому месяцу, имея ставку на 1 мес. и на 1 год. При его разработке учитывается два факта:

• чем больше срок, тем больше ставка;
• по мере роста срока прирост ставки уменьшается.

При выборе ставки на 1 мес. оправданно в первую очередь ориентироваться на потребности казначейства, а при определе­нии ставки на 1 год — на конъюнктуру рынка.

 

Пример коэффициента учета фактора срока

 

	1 мес.	2 мес.	3 мес.	4 мес.	5 мес.	6 мес.	12 мес.
К1	0	0,30	0,50	0,60	0,75	0,85	1

 

Коэффициент учета фактора объема обеспечивает возмож­ность рассчитать ставки по каждому диапазону привлекаемых сумм, имея ставки для базовой суммы.

 

Пример коэффициента зависимости от объема

 

	до 1 млн.	от 1 до 100 млн.	более 100 млн.
К2	0,8	0,9	1,00

 

Приоритет для банка той или иной валюты влияет на уровень ставок. В этой связи для различных валют могут быть установ­лены следующие ориентиры:

• по уровню лидера среди банков-конкурентов;
• по среднему уровню банков-конкурентов;
• по минимальному уровню банков-конкурентов.

Описанный алгоритм позволяет при установлении ставок ис­пользовать минимальную информацию о конъюнктуре рынка. По сути, нужны лишь годовые ставки банков-конкурентов. Это особенно важно, если банк пересматривает ставки регулярно с небольшой периодичностью. Однако коэффициенты, исполь­зуемые в алгоритме, необходимо систематически пересматри­вать. В этом случае необходимо собирать детальную информа­цию о ставках банков-конкурентов: ставки с детализацией по срочности и по объему.

Для выбора приоритетных отраслей банк должен вначале оп­ределиться со сферами бизнеса. Весь спектр потенциальных клиентов может быть разделен в соответствии с основными ти­пами их бизнеса. Начиная работать с каждой из сфер бизнеса, банк не только приобретает выгоды от работы с такого рода клиентами, но и вынужден мириться с неудобствами, которые эта работа доставляет. По крайней мере, эти неудобства не должны быть для него неожиданностью.

 

Выбор сфер бизнеса

 

СФЕРЫ БИЗНЕСА	ПЛЮСЫ		МИНУСЫ
Торговые компании
Дистрибьюторы	длинная публичная рыночная история, бизнес хорошо кон­тролируется		низкая торговая маржа, едва покры­вающая проценты по кредиту
Дилеры	высокая торговая маржа, покрывающая проценты по кредиту		короткая публичная рыночная история
Предприятия сферы услуг
Услуги для частных лиц	есть залог (обычно это помещение)		необходимы инве­стиционные кредиты
Услуги для корпора­ций	необходимы коммер­ческие кредиты		нет залога
Финансовые институты
Страховые компании и негосударственные пенсионные фонды	Большой объем аккумулированных средств		ограниченное количе­ство инвестицион­ных стратегий
Брокерские компании	бизнес хорошо контролируется		нестабильная конъ­юнктура фондового рынка
Производственные компании
Крупный бизнес		большой объем опе­раций, существенные остатки на счетах		быстро возникает зависимость, и от­ношения перестают носить партнерский характер
Средний бизнес		бизнес хорошо кон­тролируется		необходимо глубокое понимание отрасле­вой специфики
Частные лица
Привлеченные «с ули­цы»		лояльная, хорошо прогнозируемая ау­дитория		необходим удобно расположенный офис и хорошая узнавае­мость банка
Сотрудники компа­ний-клиентов		минимальные затра­ты на привлечение		потеря в качестве клиента компании ведет к потере ее сотрудников
Руководители компа­ний-клиентов		косвенная, но весьма существенная выгода от обслуживания компании		необходим льготный режим обслуживания

 

Для определения приоритетных отраслей в рамках каждой из сфер бизнеса необходимо использовать различные крите­рии.

Маркетинговое исследование невозможно провести без боль­шого объема достоверной информации. Отсутствие или дорого­визна качественных исходных данных существенно ограничи­вают возможности по применению сложных методов анализа. Экспресс-маркетинг — новое понятие, объединяющее простей­шие методы расчета емкости рынка, работающие с ограничен­ным объемом косвенных данных о рынке. Описанные далее ме­тоды применялись в реальных венчурных проектах, они могут быть полезны для обоснования выхода на новые рынки, созда­ния новых отраслевых практик или внедрения новых услуг. Ес­тественно, на основании результатов экспресс-маркетинга мож­но принимать лишь предварительные решения, например ре­шать задачу выбора. Для окончательных выводов необходимы более серьезные методы.

Основные методы экспресс-маркетинга будут проиллюстри­рованы на примере расчета емкости рынка бытовой техники, ко­торый является основной площадкой для потребительского кре­дитования населения..

 Расходный метод расчета емкости рынка:

Вначале рассчитывается совокупный доход жителей ре­гионов, в которые запланирована экспансия. Для этого коли­чество жителей каждого региона умножается на среднедуше­вой доход в регионе, после чего полученные произведения складываются. Исходные данные можно найти в Госкомстате РК. Полученный совокупный доход населения вначале кор­ректируется на несберегаемую долю доходов (в последнее время проводится масса опросов на эту тему, кроме того, можно сориентироваться по динамике банковских депозитов населения, предоставляемой НБ РК). Полученная величина расходов корректируется на долю соответствующей товарной группы (например: товары длительного пользования). Далее коррекция идет в рамках товарных подгрупп до приемлемого уровня (например: в структуре товаров длительного пользо­вания выделяются расходы на бытовую технику или мебель).

Доходный метод расчета емкости рынка:

За основу берется оборот одного из профильных магазинов или торговой сети за период (некоторые из них очень любят анонсировать в прессе результаты своей работы). Далее Он ум­ножается на величину, обратную доле этого торгового предпри­ятия в общем объеме продаж торговых предприятий такого типа (может использоваться отраслевой обзор). Полученная величи­на, в свою очередь, умножается на величину, обратную доле торговых предприятий выбранного типа в общем рыночном обороте (опять же отраслевой обзор). Причем емкость рынка, полученная для одного из регионов, может быть использована для расчета этого параметра для других регионов. В этом случае для коррекции используется соотношение покупательных спо­собностей в этих регионах (данные НБРК). В итоге рассчитывается совокупная емкость рынка путем суммирования данных по регионам. Полученная величина, как правило, оказы­вается заниженной, так что этот метод можно назвать пессими­стичным.

Выручка за год: (20517 х 2 + 39408) / 2 = 40 млн. долл. США (1996-1997 гг.).

   Для получения оборота рынка художественной литературы необходимо скорректировать получившуюся величину на коэф­фициент 0,9 (10% рынка составляет учебная литература- экс­пертная оценка). 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Отечественная практика свидетельствует о том, что финансовое благополучие банка зависит в очень большой степени от стабильности его ресурсной базы. Способность банка осуществлять текущие платежи изначально подкрепляется стабильностью и диверсифицированностью его ресурсной базы. Соотношение стабильных и нестабильных ресурсов определяет активную политику банка.

Для совершения активных операций банк может использовать толь­ко его кредитный потенциал, который определяется как величина мобилизованных в банке средств за вычетом резерва ликвидности.

Наибольшую долю в структуре статей банковских активов занима­ют кредитные операции. Структура ресурсов банка определяет прово­димую им кредитную политику.

В основу классификации кредитов могут быть положены различные критерии. Основываясь на них, кредиты удобно классифицировать в зависимости от субъекта кредитования, по назначению, по сфере применения, по срокам пользования и по размерам. В зависимости от платности кредиты подразделяются на ссуды с рыночной, повышенной и льготной процентной ставкой. В зависимости от объекта кредитования различают частные и совокупные кредиты. Кроме того, кредиты различаются по валюте, в которой они выданы. Важный критерий классификации кредитов — их обеспеченность.

Принципы банковского кредитования — это срочность, возврат­ность, обеспеченность, платность и диверсифицированность.

Метод кредитования содержит совокупность приемов, с помощью которых осуществляется выдача и погашение кредита. Этапы кредито­вания включают в себя: подготовительный этап — определение кредитоспособности заемщика, рассмотрение кредитного проекта, оформление кредитной документации; этап реализации кредита и последующего контроля над его целевым использованием.

В пределах нормативных ограничений, установленных Национальным банком, коммерческий банк самостоятельно определяет круг будущих заемщиков, виды кредитов, формирует ссудный портфель и устанавливает процентные ставки исходя из соображений выгодности и рискованности,

Кредитная политика обычно оформляется в виде письменно зафиксированного документа, в котором содержатся положения, регламенти­рующие предварительную работу по выдаче кредита, а также подробно расписан процесс кредитования.

Кроме кредитования клиентов коммерческие банки кредитуют друг друга, выдавая или получая межбанковские кредиты (МБК). Рынок межбанковского кредитования — это та самая среда, которая позволяет. Размещать и занимать деньги, она  свободна для входа и выхода в любой момент, когда это необходимо банку.

Ипотека (от греч. hipoteke — залог, заклад) — залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю), который может возникнуть лишь тогда, когда их оборот разрешен государственными законами.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничивается выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бума га, именуемые «закладными листами», не может ни один другой эмитент кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В современной мировой практике наиболее широкое распростране­ние получили ипотечные традиционные займы с фиксированной про­центной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет, займы быстрого погашения в течение 15 лет, займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения или с возрастанием собственного капитала, а также зай­мы с изменяемой процентной ставкой.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.
2. Основные предпосылки для развития ипотечного     кредитования     в     Казахстане  – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.
3. Ипотечное кредитование     в     Казахстане   существует  около 7-ми лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности.  У населения все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда вытекает во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% — 15 % от стоимости жилья,  срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2003 г.) до 12% (2006г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.
4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Национальный банк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.
5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.
6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться
7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.
8. Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

 

 

 

 

 

 

          СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Назарбаев Н.А. Послание//Казахстанская Правда,28.04.2007.
2. Назарбаев Н.А. «Повышение благосостояния граждан Казахстана – главная цель государственной политики». Послание Президента страны народу Казахстана за 2008 год. // Казахстанская правда, 7 февраля 2008 года
3. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2002.
4. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2002 г. — № 12
5. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 2000.
6. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2000
7. Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!»// Банковское дело в Москве. — 2004 г. — № 11
8. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” //НП №25 (213), 21 июня 2004
9. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” //НП №24 (212), 14 июня 2004 г.
10. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование — Деньги и кредит. — 1995. — № 8. — С.49
11. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.// Финансы.-2004. -№6

12. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2002
13. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2003
14. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

15. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” — Континент №12(74) 12, 25 июня 2004 г.

16. “Ипотека становится доступной” //Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2006 г.

1. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути.// Эксперт. — 2000 г. -№ 16
2. Красиков А.Жилье в кредит. // Твой новый дом. —  2004.- № 10
3. Кусаинов Сагындык. «Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” — Газета.кз , 24.10.2005 г.

20. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2004

21. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка”// Банковское дело в Москве”, N7(79), 2003 г.

22. Марченко Григорий. “Казахстанская ипотека: год спустя” // Банковское дело в Москве», август 2004 г.
23. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” — Интернет-газета «Навигатор», 14 августа 2004 г.

1. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”// Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2004 г.
2. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние//  Банковское дело. – 2000. — № 12

26. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2002 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
27. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” — «Деловая неделя»№ 15 (593), 16 апреля 2006 г.
28. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. — Эксперт. — 2004 г. -№ 37
29. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития// Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
30. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике — Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. — СПб.: Нестор, 2002. -С.188.
31. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2003.

1. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансист. -2004. -№1
2. Цылигина Г.А.  Ипотека: жилье в кредит. —  М.: Экономика,  2003
3. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” //Строительная Газета, 19.09.2005, с. 9
4. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости”// ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2004 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ДВУХУРОВНЕВАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Первичный рынок

1 — передача денежных средств за жилье;

2 — передача прав собственности на жилье;

3 — выдача ипотечного кредита;

4 — залог жилья (ипотека);

9 — страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 — выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 — независимая оценка заложенного имущества;

12 — проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 — обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Вторичный рынок

5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 — денежные средства за ипотечные кредиты;

7 — размещение ипотечных облигаций;

8 — денежные средства за ипотечные облигации.

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Довольны ли Вы своими жилищными условиями?

 

 

[1] Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2000.

 

[2] Грачев И. «Стройсберкассам —  быть!» // Банковское дело в Москве. — 2004 г. — № 11

 

[3] Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить”// НП №25 (213), 21 июня 2004.

[4] Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” // НП №24 (212), 14 июня 2004 г.

 

[5] Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. — 1995. — № 8. — С.49.

[6] Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. //Финансы.-2004. -№6

 

[7] Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2002

[8] Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2003

 

[9] Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

 

[10] Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” — Континент №12(74) 12, 25 июня 2004 г.

[11] “Ипотека становится доступной” //Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2006 г.

 

[12] Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути.// Эксперт. — 2000 г. -№ 16