Дипломная работа. Право собственности на земельный участок

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………..………..4

 

ГЛАВА 1. ПРАВО  СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК……… 7

1.1 Земельный участок как объект права собственности………………………………………………………………….…….7

1.2 Субъекты и объекты права  собственности на землю……….………………..15

 

ГЛАВА 2. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ, И  ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК…………………………………………………………………………..21

2.1 Возникновение права собственности на земельный участок…………………………………….………………………………………….41

2.2 Прекращение права собственности на земельный участок…………………………………………………………………… ………….58

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….….66

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….….70

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                      ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность научного исследования. Закрепление в Земельном кодексе системы прав на землю на качественно иной правовой основе обусловило необходимость комплексного исследования в дипломной работе взаимосвязи, взаимовлияния управленческих, охранительных, имущественных и экологических аспектов права собственности на землю, что способствует более полному выявлению сущности, содержания социальных функций права собственности и производных от него прав на землю.

Обретение Казахстаном государственной независимости, сопровождавшееся сменой ценностных ориентиров с учетом нового статуса страны в постсоветском пространстве и на международной арене, объективно обусловило кардинальный характер преобразований отношений собственности на землю. Неотложность реформ в сфере сельского хозяйства, наиболее болезненно среагировавшего на сбои административно-командной системы, резко повысило роль института сельскохозяйственного землепользования как единственно возможного и наиболее оптимального в рамках права исключительной государственной собственности организационно-правового средства реконструкции отношений собственности на землю. Ведь именно сельское хозяйство, его труженики наиболее сильно пострадали от несовершенства советской экономики. Предрасположенность сельского хозяйства к рынку, что обусловлено наличием в нем относительно обособленных друг от друга  товаропроизводителей, также служила причиной кардинального решения
вопроса перехода сельского хозяйства к рыночным отношениям.
Были приняты Законы «О земельной реформе», «О крестьянском хозяйстве»,
«О приоритетности развития аула, села, агропромышленного комплекса»,
«Об особенностях приватизации имущества государственных

сельскохозяйственных предприятий» и серия Указов Президента страны, направленных на их реализацию.

           Наделение права землепользования атрибутами вещных прав позволило избежать масштабных социальных потрясений, отложив на время вопрос о введении права частной собственности на землю, которому общество еще не было готово, одновременно создало необходимые условия к практическому решению проблемы реального вовлечения земли в оборот. Ведь история знает немало примеров, когда резкая смена форм собственности на землю сопровождалась революционными ломками старых устоев, трагически отразившихся на судьбах широких слоев населения той или иной страны. Существенное повышение роли права землепользования в механизме реализации права государственной собственности на землю на основе гражданско-правовой концепции вещных прав во многом предопределило особенности становления земельного права, адаптированного к условиям рынка. Закрепление в Земельном кодексе Республики Казахстан права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, как основного вида вещных прав на них, придало вещным правам на землю системный, завершенный характер.

Вместе с тем, в научных трудах вышедших после принятия Земельного кодекса речь в основном идет вокруг проблемы права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, что существенно сужает диапазон его оценки как кодифицированного акта, призванного комплексно регулировать земельные отношения на качественно иной правовой базе. Нельзя согласиться с мнением тех, кто связывает значение Земельного кодекса лишь с положительным решением вопроса о частной собственности на сельскохозяйственные земли, сводя его социальное назначение к очередному переделу земли.

Нуждается в тщательном рассмотрении особенности средств воздействия на земельные отношения в условиях введения частной собственности на сельскохозяйственные земли и вхождения экономики страны в рынок. Серьезной проблемой становится анализ причин земельных правонарушений и выявление характерных черт ответственности за нарушение земельного законодательства.

Исследование взаимосвязи, соотношения права собственности с вещными правами на землю способствует выявлению сущности правомочий, составляющих содержание каждого из них, что имеет важное значение для конструирования оптимальной модели права собственности в системе прав на землю.

Изучение специфики вещных прав не является самоцелью, а подчинено задаче выявления их роли как средств и способов реализации права собственности на землю в условиях рыночной экономики.

       Институту собственности в многократно обращались казахстанские и российские ученые правоведы дореволюционного, советского и современного периода. Накоплена обширная доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших проблемы права собственности, можно назвать Г.Н. Амфитеатрова, С.Н. Братуся, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского,   О.А. Красавчикова, Мухитдинов Н.Б., В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, Стамкулов А.С., А.П. Сергеева, Е.А. Суханопа, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Сулейменов М.К., Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Б.Б. Хаджиев А.Х., Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, К.Б. Ярошенко и др.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере права собственности на землю при осуществлении собственником правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского законодательства, регулирующие вопросы права собственности на земельный участок, сделок с земельным участком; теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика. 

 

Целью научного исследования является: Детальное изучение основания, возникновения и прекращения права собственности на земельный участок. В ней  проанализированы значение вещных прав в преобразовании отношений собственности на землю на различных этапах земельной реформы, в зависимости от конституционно-правового поля их действия, функционального назначения, видовых особенностей, факторов и тенденций, предопределивших особенности формирования системы вещных прав на землю адаптированной к рыночным условиям.

Задачами научного исследования является:

1)изучение земельного участка как объекта права собственности;

2)изучение субъектов и объектов права собственности на землю;

3)возникновение права собственности на земельный участок;

4)прекращение права собственности на земельный участок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ   

                                     УЧАСТОК

1.1 Земельный участок как объект права собственности.

 

Право  собственности на земельный участок и право землепользования это особые виды собственности и пользования как единственного природного объекта, неотделимого от  природной среды и условий. Поэтому на землю как объекта права собственности и права землепользования устанавливаются  права и обязанности субъектов права как  государственной, так и  в частной собственности  на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным  кодексом.  Право государственной собственности позволяет  использовать все земли в интересах настоящего и будущих поколений. 

Земля, ее недра, воды, растительный и животный  мир, другие природные ресурсы находятся в государственной собственности.

Важное  значение для права собственности имеет определение в нормах Конституции  Республики Казахстан характера земли, ее недр, воды, растительного и животного мира как природного ресурса.

Государство- Республика Казахстан субъект права собственности имеет право  самостоятельно совершать определенные действия. Согласно ст.21 ЗК РК собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему земельным участком.

Право владения землей — юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей.

Право землепользования — право лица владеть  и пользоваться земельным участком, находящимся в государственной собственности,  бессрочно ( постоянное землепользование или в течение определенного срока временное землепользование) на возмездной и или безвозмездной основе.

Право распоряжения землей — юридически возможность государство определять юридическую судьбу земли (п.п.29,30,31 ст.12 ЗК РК). Эти правомочия собственника и землепользователей, правомочия субъектов частной собственности на земельные участки и землепользователей отличаются от правомочий государства. Их правомочия Земельным кодексом и другими законодательными актами  Республики Казахстан могут быть ограничены. Государство как собственник земли пользуется исключительным правом распоряжения всем земельным фондом, в том числе в отношении земельных участков, предоставленных в частную собственность, т.е. государство осуществляет функцию распоряжения не зависимо от формы собственности и хозяйствования субъектов земельного права. Поэтому не следует противопоставлять функцию распоряжения субъектов частной собственности и землепользователей  функцией распоряжения  государства.

Правомочия распоряжения субъектов права землепользования тоже отличается от правомочия субъектов частной собственности на земельные участки. Например, согласно п.4 ст. 39 ЗК РК в случаях сдачи государственным землепользователем Земельного участка, на котором расположены здания ( строения, сооружения), в аренду другому лицу без соответствующей сдачи в аренду самого здания (строения, сооружения) не допускается сдачи государственным землепользователем Принадлежащего ему земельного участка во временное безвозмездное землепользование, кроме случаев предоставления земельного участка в порядке служебного надела (п. 5 ст.39 ЗК РК).

 Государство само в законодательном порядке устанавливает все возможные действия своих уполномоченных органов в пределах и порядке, предусмотренном земельным законодательством и другими правовыми актами. Например, ст.84 ЗК РК предусматривает все основания изъятия земельного участка для государственных надобностей.

Никто не может быть лишен права землепользования иначе как по основаниям, установленным ЗК РК и другими законодательными актами.  Это означает, что органы государственного управления  не имеют права лишать  права землепользования, если оно не предусмотрено в законе и не имеется правовое основание (п.2 ст. 29 ЗК РК)[1].

Конкретным примером этого положения служит нормы п.5 ст.26 ЗК РК, где предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность  гражданам и негосударственным юридическим лицам земельных участков, находящихся  в государственной собственности, если в соответствии с настоящим Кодексом эти земельные участки могут находиться в частной собственности.

Установленные законами права физических и юридических лиц не может ограничиваться актами государственных органов (п.5. ст.6 ЗК РК).

Обязанности собственника земли- государства- определены  Конституцией Республики Казахстан; органов государственного управления-  Земельным кодексом, Законом « О местном государственном управлении в Республике Казахстан» от 23 января 2001г. и специальным постановлением Правительства Республики Казахстан « Об Агенстве  Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами»  от 23 ноября 1999г.

К формам государственной распорядительной функции, осуществляемые соответствующими государственными  органами, относятся ниже следующие виды:

1) Предоставление ( передача, купля-продажа) ( ст.27 ЗК РК );

2) Изъятие, включая  выкуп, у частного собственника земельного участка для государственных надобностей (ст.84 ЗК РК)

3) Принудительное изъятие у частного собственника земельного участка, не используемого по назначению или используемого  с нарушением законодательства  РК, в случаях предусмотренным ст. 92 и 93 Земельного кодекса;

4) Временное изъятие земельного участка при чрезвычайных случаях (ст. 91 ЗК РК);

5) Изъятие у собственника земельного участка, подвергавшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равнозначного земельного участка ( п.5 ст.143 ЗК РК);

6)  Конфискация (ст.95 ЗК РК).

Право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка.

.Собственники земельных участков или землепользователи осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

Права на землю собственников земельных участков и землепользователей могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан.

Предоставление права собственности  на земельный участок из земель, находящихся в государ­ственной собственности, производится в следующей последовательности:

• возбуждение ходатайства о предоставлении соответствующего права на земель­ный участок;
• определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предвари­тельный выбор земельного участка);
• разработка и утверждение землеустроительного проекта;
• принятие решения местного исполнительного органа области (города республикан­ского значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальных экономических зон — решения местного исполнительного органа соответствующей адми­нистративно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны о предоставлении права на земельный участок;
• установление границ земельного участка на местности;
• изготовление и выдача идентификационного документа на земельный участок;
• государственная регистрация права на земельный участок.

Предоставление земельных участков в собственность или землепользование
осуществляется местными исполнительными органами областей (города республи­канского значения, столицы), районов (городов областного значения), акимами горо­дов районного значения, поселков, аулов (сел), аульных (сельских) округов, а на тер­ритории специальной экономической зоны местными исполнительными органами со­ ответствующей административно-территориальной единицы. или администрацией спе­циальной экономической зоны, в пределах их компетенции, установленной настоящим Кодексом[2].

Решения о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельно­го участка принимаются на основании заключения комиссии, создаваемой местными ис­полнительными органами области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) из числа депутатов местного представительного органа, представителей уполномоченных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения), архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполни­тельного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в состав комиссии могут быть включены и другие лица. При реше- нии вопроса о предоставлении земельного участка на территории специальной экономи­ческой зоны вышеуказанная комиссия не создается.

Физические и юридические лица, заинтересованные в предоставлении им прав соб­ственности и землепользования на земельные участки, подают заявление в мест­ный исполнительный орган области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа по месту нахождения земельного участка.

В заявлении должны быть указаны: цель использования земельного участка; его пред­полагаемые размеры; местоположение; испрашиваемое право пользования; наличие (от­сутствие) другого земельного участка (по земельным участкам, указанным в пункте 2 статьи 50 настоящего Кодекса).

Заявление о предоставлении права на земельный участок рассматривается в срок до двух месяцев с момента его поступления, а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства рассматривается в трехнедельный срок.

В указанный срок не входит период составления землеустроительного проекта, подго­тавливаемого в соответствии с пунктом 3 статьи 44 настоящего Кодекса.

Уполномоченные органы областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по месту нахождения земельного участка опреде­ляют (в населенных пунктах совместно с органами архитектуры и градостроительства) возможность использования испрашиваемого земельного участка по заявленному целе­вому назначению в соответствии с территориальным зонированием.

Срок подготовки предложений о возможности использования испрашиваемого земель­ного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с территориальным зонированием и подготовки заключения комиссии по данному вопросу составляет до одного месяца с момента поступления заявления, а при предоставлении права на земель­ный участок субъектам малого предпринимательства — до двух недель.

Особенности предоставления земельных участков в зависимости от целевого на­ значения определяются в соответствии со статьями 44 и 45 настоящего Кодекса.

Отказ в предоставлении права на земельный участок, за исключением случаев изъятия земельных участков, в том числе для государственных нужд, в соответствии со статьей 84 настоящего Кодекса, оформляется решением местного исполнительного орга­ на области (города республиканского значения, столицы), района (города областного зна­чения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) окру­га.

Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе­ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, об отказе в предоставлении права собственности  на земельный участок принимается в семидневный срок.

Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе­ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономи­ческой зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о пре­доставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеус­троительного проекта с вручением заявителю копии решения о предоставлении права соб­ственности или права землепользования на земельный участок в семидневный срок с мо­мента принятия решения.

В тех случаях, когда предоставление земельных участков входит в компетенцию выше­стоящего исполнительного органа, местный исполнительный орган области (города рес­публиканского значения, столицы), района (города областного значения), акима города рай­онного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специ­альной экономической зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административно-территориальной единицы или администрации специальной экономичес­кой зоны, направляет землеустроительное дело со своим решением вышестоящему органу для принятия окончательного решения.

Решение местного исполнительного органа области (города республиканского значе­ния, столицы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа, а на территории специальной экономи­ческой зоны решение местного исполнительного органа соответствующей административ­но-территориальной единицы или администрации специальной экономической зоны, о пре­доставлении права на земельный участок принимается в срок до одного месяца с момента поступления землеустроительного проекта, утвержденного соответствующим уполномочен­ным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города облас­тного значения), а при предоставлении права на земельный участок субъектам малого предпринимательства — до семи дней[3].

При наличии землеустроительного проекта размещения земельных участков на пло­щадку для отвода под индивидуальное жилищное строительство составление землеустрои­тельного проекта на каждый земельный участок не требуется.

Земельные участки и право аренды на земельные участки, находящиеся в государ­ственной собственности, могут быть объектами продажи на торгах (конкурсах, аукционах) с учетом положений, установленных статьей 48 настоящего Кодекса.

Идентификационными документами на земельный участок, выдаваемыми уполно­моченными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (го­родов областного значения), являются:

при частной собственности на земельный участок—акт на право частной собственности на земельный участок;

при постоянном землепользовании—акт на право постоянного землепользования;

при временном возмездном землепользовании—акт на право временного возмездного (долгосрочного, краткосрочного) землепользования.

при временном безвозмездном землепользовании—акт на право временного безвоз­мездного землепользования.

При переходе прав на земельный участок идентификационный документ передается приобретателю или иному правообладателю. В случае отсутствия изменений  характеристик земельного участка органом, осуществляющим ведение государ­ственного земельного кадастра, новый документ не выдается, а вно­сится запись о правообладателе.

Не допускается пользование земельным, участком до установления его границ  и выдачи правоустанавливающих документов, если иное не предусмотрено в решении местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столи­цы), района (города областного значения), акима города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение дан­ной нормы считается  как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казах­стан об административных правонарушениях.

Совершение сделок по отношению земельных участков, на которые не оформлены пра­воустанавливающие документы, не допускается.

Право на земельный участок предоставляется лицам, достигшим совершенноле­тия, за исключением случаев оформления прав на земельные участки несовершеннолет­ним, получившим данные земельные участки в порядке наследования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Законные представители несо­вершеннолетних вправе до достижения наследниками совершеннолетия передать зе­мельные участки в аренду[4].

Порядок предоставления прав на земельные участки, легализованные в соответ­ствии с законодательным актом Республики Казахстан об амнистии в связи с легализаци­ей имущества, определяется Правительством Республики Казахстан.

При испрашивании земельного участка для строительства объектов предваритель­но производится выбор земельного участка, который осуществляют специальные комис­сии, создаваемые местными исполнительными органами областей (города республиканс­кого значения, столицы), районов (городов областного значения), акимом города районно­го значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа в пределах своей компетен­ции по предоставлению земельных участков.

Результаты выбора земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны оформляются уполномоченным органом области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) актом о выборе земельного участка. К данному акту прила­гаются проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вари­антами их выбора.

Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного участка представля­ются в комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с пунктом 2 статьи 43 настоящего Кодекса.

На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект о предоставлении права на землю.

В составе землеустроительного проекта уточняется площадь предоставляемого зе­мельного участка, его границы и местоположение, смежные собственники земельного участка и землепользователи, а также обременения и сервитуты предоставляемого зе­мельного участка.

Проект решения местного исполнительного органа области (города республиканско­го значения, столицы), района (города областного значения), акима города районного зна­чения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа о предоставлении права на зе­мельный участок должен содержать:

• наименование юридического или физического лица, котором
• предоставляется право
• на землю;
• целевое назначение земельного участка;
• площадь земельного участка;
• вид права на землю, обременения, сервитуты;
• выкупную цену земельного участка или права землепользования в случае предостав­ления участка за плату, сроки и условия заключения договоров купли-продажи земельного участка;
• фамилию, имя, отчество физического лица или наименование юриди­ческого лица, у которого производится изъятие, принудительное отчуждение для государ­ственных нужд, в том числе путем выкупа, земельных участков с указанием их размеров;
• прочие условия.

При испрашивании земельных участков для индивидуального жилищного строи­тельства заявления  граждан берутся на специальный учет и удовлетворя­ются по мере подготовки площадок для отвода либо при наличии свободных территорий, используемых для индивидуального жилищного строительства. При предоставлении зе­мельных участков для индивидуального жилищного строительства на бесплатной основе учитывается наличие или отсутствие у гражданина земельных участков, права на кото­рые были предоставлены государством для индивидуального жилищного строительства. Сведения о наличии или отсутствии у гражданина таких земельных участков представля­ются уполномоченным органом города республиканского значения, столицы, района (горо­да областного значения) в комиссию при местном исполнительном органе для подготовки заключения и принятия решения соответствующим местным исполнительным органом о предоставлении земельного участка[5].

Земельный участок в отличие от других объектов недвижимости,считается абсолютно неперемещаемым. Можно целый город перенести в другое место, но земельный участок в юридическом и физическом смысле выступает недвижимом, неперемещаемым имуществом..

Существуют  другие особенности, связанные с земельным участком имеющие юридическую значимость при определении целевого назначения, правового режима конкретных земельных участков, а также при осуществлении гражданско-правовых сделок с землей. Основные из них,  выражаются  по следующим признакам: Существует два виа земельного участка делимые и неделимые. Делимым является земельный участок который может быть разделен на две части, после чего каждый раздел считается самостоятельным земельным участком.. Делимость и неделимость играет определенную роль в своих правоотношениях.. Если участок является делимым, то в права собственность переходит лишь часть участка, а если участок является неделимым он переходит полностью.

При совершении сделки с частью делимого земельного участка это часть в уст должна быть предварительна выделена в самостоятельный земельный участок. В остальных случаях предмет сделки  может быть определен путем его описания в договоре или нанесением на документе сферы распространения устанавливаемого права на часть земельного участка.

Собственники земельных участков и землепользователи имеют право: самостоятельно хозяйствовать на земле, используя ее в целях, вытекающих из назначения земельного участка. Собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, произведенную и иную продукцию, полученную в результате использования земельного участка, и доходы от ее реализации.

Как гласит ст.65 ЗК РК собственники земельных участков и землепользователи обязаны: использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, а при временном землепользовании- в соответствии с актом предоставление земельного участка или договором аренды (договором временного безвозмездного землепользования). Применять технологии производства, соответствующие санитарным и экологическим требованиям, не допускать причинения вреда здоровью населения и окружающей среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиоционной и экологической обстановки в результате осуществляемой ими хозяйственной и иной деятельности. Осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные ст. 140 ЗК РК, своевременно вносить земельный налог, плату за пользование земельными участками и другие предусмотренные законодательством Республики Казахстан и договором платежи. При осуществлении  хозяйственной и иной деятельности на земельном участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические и иные специальные требования. Своевременно представлять в государственные органы  установленные земельным законодательством  Республики Казахстан сведения о состоянии и использовании земель. Не нарушать прав других собственников и землепользователей. Не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородие почв для предотвращения безвозвратной утери плодородного слоя. Собственники земельных участков и землепользователи участка несут все обязанности, обременяющий земельный участок, если иное  не предусмотрено настоящим кодексам.  Временные землепользователи могут иметь другие обязанности, предусмотренные договорами о временном землепользовании.. В тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательным актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно ( лицо)  не может иметь в соответствии  с нормами, установленными настоящим кодексом, указанное право подлежит в течение одного года отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с настоящим кодексом такому субъекту может принадлежать. При отчуждении земельного участка, находящегося в собственности или землепользовании, в связи с отчуждением зданий ( строений, сооружений) лицу , которому отчуждаемое право на земельный участок не может принадлежать, оно должно быть переоформлено приобретателями в право, которое в соответствии с настоящим кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан может принадлежать такому лицу.

Право собственности на земельный участок и находящееся на нем имущества возникает с момента государственной регистрации. Регистрация земельного участка осуществляется Агенством по управления земельными ресурсами. Государственная регистрация на недвижимое имущество-это основное значение для возникновения прав, так как без регистрации  какого-либо имущества права физического или юридического лица не могут возникнуть и действовать по закону. Как уже ранее было отмечено, права собственность на земельный участок возникает из гражданско-правовых сделок, и возможность права пользования землей, разрешение совершать гражданско-правовые сделки с ним и удовлетворять свои духовные потребности.

 

1.2 Субъекты  и объекты права собственности на землю.

Согласно ЗК РК субъектом права  собственности на землю на территории Казахстана является Республика Казахстан. Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и негосударствен­ные юридические лица на основаниях, условиях и в пределах, ус­тановленных ЗК РК. При этом под гражданами понимается граждане Республики Казахстан, иностранцы и лица без граж­данства, если иное не установлено Земельным кодексом.

Субъектами частной собственности на земельные участки могут быть иностранные граждане и лица без гражданства и ино­странные негосударственные юридические лица в порядке, пре­дусмотренном пунктом 4 ст. 23 ЗК РК т.е. на земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроиз­водственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, со­оружениями) и их комплексами, включая земли, предназначен­ные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Осуществляющие свою деятельность на территории Респуб­лики Казахстан разные объединения граждан — кооперативы, об­щества, корпорации и другие организации не являются субъекта­ми ни государственного, ни частного земельного участка.

Все их землепользование основано на государственной или частной собственности граждан в пределах установленных земельным законодательством.

В Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность. Од­нако, впервые частная собственность на земельные участки установлена в ст. 6 Конституции Республики Казахстан 1995 года. На основании этой нормы Конституции установлена и получила развитие частная собственность на земельные уча­стки в законодательном порядке. По этому, можно отметить, что частная собственность на земельные участки граждан и негосударственных юридических лиц производна от права го­сударственной собственности Республики Казахстан и она не только служит интересам указанных лиц, но отвечает ин­тересам рыночной экономики[6].

Право государственной собственности имеет приоритет­ное значение, поскольку управление земельным фондом на территории Республики Казахстан осуществляется самим государством- Республикой Казахстан, от его имени госу­дарственными органами, а земельный фонд Республики Ка­захстан является материальной основой права государствен­ной собственности на землю.

Такое положение двух видов субъектов права собствен­ности на землю в Республике Казахстан не создает их кон­куренции, наоборот они взаимодействуют в службе обще­ственному благу.

Субъекты и объекты собственности на землю, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гаран­тии их защиты определяются Земельным кодексом и други­ми законодательными актами Республики Казахстан.

Кондоминиум — особая форма собственности (иного пра­ва) на недвижимость, при которой отдельные части недви­жимости находятся в раздельной (индивидуальной) собствен­ности (ином праве) физических или юридических лиц, а та часть недвижимости, которая не находится в раздельной соб­ственности, в том числе и земельный участок, принадлежит им на праве общей долевой собственности (ином общем пра­ве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находя­щейся в раздельной (индивидуальной собственности  (ином общем праве) (п. 18 ст. 12 ЗКРК). Право на земельный уча­сток при доме, в котором находится несколько квартир (или) нежилых помещений, в других объектах кондоминиума пре­дусмотрено в ст. 62 ЗК РК. Согласно этой статье земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содер­жания многоквартирного дома или иного объекта кондоми­ниума, переходит в установленном порядке в общую доле­вую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.

Участники кондоминиума — государственные землеполь­зователи, которым помещение принадлежит на праве хозяй­ственного ведения или праве оперативного управления, при­обретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом.

Право на земельный участок участников кондоминиума, которым на территории Республики Казахстан земельные участки не могут принадлежать на праве собственности или на праве постоянного землепользования, определяется в со­ответствии с пунктом 7 ст.6 ЗК РК.

Деление земельного участка, входящего в состав объек­та кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитар­но-гигиенических, экологических, противопожарных, строи­тельных и других норм[7].

Доля каждого собственника помещений (иного правооб­ладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, опре­деляется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индиви­дуальной) собственности (ином вещном праве) к сумме по­лезных площадей всех жилых площадей нежилых помеще­ний, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

Порядок пользования земельным участком, расположен­ным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно- гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных других норм.

Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность уча­стникам кондоминиума в случаях необходимости обеспече­ния технологических нужд функционирования нежилых поме­щений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуата­ции земельного участка, входящего в состав объекта кондо­миниума, а также санитарно- гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.

Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (по­мещения) соответствующей доли в праве на земельный уча­сток (земельные участки).

Для управления общей долевой собственностью и ее эк­сплуатации, надлежащим содержании всего дома (строения, здания, сооружения) и придомового земельного участка (зе­мельных участков) участники кондоминиума избирают фор­му управления объектом кондоминиума в соответствии с за­конодательством Республики Казахстан.

Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем зем­лепользовании), а также плата за землю осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

В гаражных, дачных и других потребительских коопера­тивах к правам участников на земельные участки, находя­щихся в общей собственности, применяются нормы о кондо­миниуме[8].

В соответствии с п. 2 ст. 102 ЗК РК граждане, являющи­еся собственниками земельных участков для ведения лич­ного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строитель­ства, вправе в общих интересах объединятся в простые товарищества, садоводческие или иные потребительские ко­оперативы, правовое положение которых определяется зако­нодательными актами Республики Казахстан. В тех случаях, когда земельные участки, предназначенные для садоводства или дачного строительства, находятся в раздельной собственности граждан, а земельные участки и другое имущество, предназначенные для  удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находятся в их общей долевой собственности, к отношениям между собственниками, связанными общим имуществом, применяются нормы о кондоминиуме. Субъекты права землепользования подрозделяются на:

1)государственные и негосударственные;

2)национальные и иностранные;

3)физические и юридические лица;

4)постоянные и временные;

5)первичные и вторичные;

Государственные землепользователи- государственные республиканские и коммунальные юридические лица. Иностранные землепользователи- граждане иностранных государств, лица без гражданства, юридические лица. Статус субъекта права землепользования супругов, как вторичное образование правосубъективности граждан РК на земельные участки, определяется земельным и иным законодательством Республики Казахстан. Субъектами права землепользования для ведения крестьянской(фермерского) хозяйства могут быть граждане Республики Казахстан на праве частной собственности или на праве временного возмездного землепользования сроком до 49 лет, а для отгонного животноводство (сезонные пастбища) на праве временного безвозмездного землепользования. Субъектами права землепользования могут быть лица реорганизованных государственных сельскохозяйственных организаций. Субъектами крестьянского хозяйства семейно-трудовые объеденения лиц. Надо отметить, что если предоставление земельных участков осуществляется негосударственными лицами-землепользователями, такое действие нельзя назвать предоставлением субъектам права землепользования, так как предоставление субъектам права землепользования государством.

Объектами права государственной собственности явля­ются все земли, не представленные в частную собственность. Более подробно об этом указано в ст. 26 ЗК РК. Она гласит, что в государственной собственности находится земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используе­мые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми при­родными территориями, оздоровительного и историко-куль­турного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.

Объектами частной собственности могут быть в поряд­ке, предусмотренном в Земельном кодексе, земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов (см. ст.24, п.6 ст. 97, ст. 109, п. 2 ст. 128, п.2 ст. 133 ЗК РК и другими законодательными актами о транс­порте и т.д.).

Земельный кодекс строго разграничивает объекты част­ной и государственной собственности.

В ст. 26 ЗК РК предусмотрены земельные участки, ко­торые не могут находится в частной собственности земель­ные участки, занятые:

1. для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности, инженерно- техническими сооружениями, ком­муникациями, выведенными для защиты и охраны Государ­ственной границы Республики Казахстан;
2. таможенных нужд;
3. особо охраняемыми природными территориями;
4. лесным фондом за исключением земельных участков, перечисленных в п.4 ст. 128 Земельного кодекса;
5. водным фондом, за исключением земельных участков, перечисленных в п. 2 ст. 133 Земельного кодекса;
6. магистральными железнодорожными сетями и автомо­бильными дорогами общего пользования;
7. территориями общего пользования на землях населен­ных пунктов, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимся на праве частной собственности и необходимыми для их обслуживания.

Не могут быть предоставлены в раздельную собствен­ность граждан и негосударственных юридических лиц земель­ные участки занятые:

• пастбищами и сенокосными угодьями, используемые и предназначенные для нужд населения;
• дорогами общего пользования, в том числе дорогами меж­хозяйственного и межнаселенного значения, а также пред­назначенными для доступа на земельные участки общего пользования;
• обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты во­допоя), двух или более собственников земельных участков или землепользователей.

Земельные участки зарезервированные в установленном порядке для развития особо охраняемых природных терри­торий, магистральных трубопроводов, а также предназначен­ные в соответствии с утвержденной архитектурно- строитель­ной (иной) строительной документацией для строительства объектов административного и социального значения (аэро­порты, аэровокзалы, вокзалы, станции, дороги общего пользо­вания, административные здания государственных органов, больницы, школы, государственный жилищный фонд, парки, бульвары, скверы и другие объекты общественного пользо­вания), могут предоставляться землепользователям для дру­гих целей на праве временного землепользования до их про­ектного освоения;

Земельные участки, занятые объектами промышленнос­ти, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назна­чения, могут быть переданы в частную собственность в связи с разгосударствлением и приватизацией объектов государ­ственной собственности в тех случаях, когда это предусмот­рено в специальном законодательстве (о связи, железнодо­рожном транспорте, о автодорожном транспорте, об энерге­тике и т.д.)[9].

Например, в Законе «Об автомобильных дорогах» от 17 июля 2001 г. предусмотрено, что автомобильные дороги мо­гут находиться в государственной и частной собственности. Автомобильные дороги общего пользования являются основ­ными путями сообщения в республике, находятся в собствен­ности государства и не подлежат приватизации (п. 1,2 ст. 4)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ОСНОВАНИЯ, ВОЗНИКНОВЕНИЯ, ПРЕКРАЩЕНИЯ

               ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.

2.1 Возникновение права собственности на земельный участок.

Возникновение права собственности возможна только в том случае, если какая-либо вещь передается на основании гражданско-правовых сделок или на основании приобретение этой вещи, которые могут находиться на праве частной собственности гражданина Республики Казахстан, или на праве государственной собственности.

          Право  собственности на землю закреплено в Конституции Республики Казахстан и Зе­мельном кодексе от 20 июня 2003 года. Это право является юридическим основанием, осуществления всех прав соб­ственника, предусмотренных в ЗК РК. — Право собственности на земельный участок возникает путем:

• предоставления права собственности;
• передача права собственности;

3)     переход права собственности в порядке универсаль­ного правопреемства (наследование, реорганизация юриди­ческого лица).

Предоставление, передача и переход права собственнос­ти должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.

Право собственности на земельный участок возникает на основе:

• актов государственных органов;
• гражданско — правовых сделок;
• иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст. 22 ЗК РК).

Документы на основании которых возникают у граждан и юридических лиц соответствующие права на земельный уча­сток в пункте 33 статьи 12 ЗК РК названы правоустанавли­вающим документами. К правоустанавливающим докумен­там относятся правовые акты исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок, договоры куп­ли-продажи (мены, дарения и иной сделки об отчуждении зе­мельного участка) и решение судебных органов о признании права частной собственности на земельный участок, права землепользования и иные права на землю. На основании пра­воустанавливающих документов, территориальные органы по управлению земельными ресурсами (предусмотренные в ст. 14 ЗК РК) составляют правоудостоверяющие документы, от­ражающие идентификационные характеристики земельного участка. К правоудостоверяющим документам относятся: акт на право частой собственности на земельный участок (пунк­ты 33-34 ст.12 ЗК РК).

Правомочия собственника земли — Республики Казахстан -не ограничиваются указанным, содержанием права собствен­ности на землю. Кроме того, государство — Республика Ка­захстан — имеет право на ренту и определение государствен­ной властью общих для всего государства правил владения, пользования и распоряжения землей.

Если права владения, пользования и распоряжения государ­ственной собственностью регулируются ЗК РК, то рентные отношения с землей кроме ЗК РК регулируются Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных пла­тежах в бюджет» (Налоговым кодексом) от 12 июня 2001 г. (Казахстанская правда, 20 июля 2001 г.). Общие правила вла­дения, пользования и распоряжения землей независимо от форм собственности и землепользования, осуществляются государ­ством, урегулированы ЗК РК и другими законодательными ак­тами, в том числе законодательными актами РК, которые пе­речислены в главе «Источники земельного права»[10].

Эти общие полномочия государства можно рассматри­вать в числе полномочий государственного управления зе­мельным фондом, в том числе государственного регулирова­ния земельным фондом РК (гл. 2 ЗК РК).

Согласно ст. 25 ЗК РК реализация права собственности означает: земельные участки из земель, на­ходящихся в государственной собственности могут быть:

• проданы или переданы безвозмездно в частную соб­ственность;
• предоставлены в постоянное или временное землеполь­зование;

реализованы в иных правовых формах в случаях, пре­дусмотренных Земельным кодексом, иными законодатель­ными актами или международными договорами. Например, согласно п.8 ст. 43, земельные участки и право аренды зе­мельного участка, находящегося в государственной собствен­ности и не представленные в землепользование могут быть объектом продажи на аукционах. Перечень земельных учас­тков, подлежащих продаже или сдаче в аренду, определяется местными исполнительными органами и утверждается соответствующим решением местных представительных органов.

Все это является распорядительной функцией государства, от имени которого согласно п.2 ст. 21 ЗК РК государствен­ные органы осуществляют управление в соответствии с их компетенцией, установленной ст. 13-19 ЗК РК и иными зако­нодательными актами и положением «Об Агентстве Респуб­лики Казахстан по управлению земельными ресурсами» от 23 ноября 1999 года, № 1776.

Предоставление права собственности на земельные уча­стки, предусмотренное в пунктах 1 ст. 22 ЗК РК, которое осу­ществляется путем составления актов государственных ор­ганов (см. подпункт 1 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).

В Земельном кодексе РК специальной статьи о порядке предоставления земельного участка на праве собственности нет, хотя подпункт 1 пункта 1 ст. 22 «Возникновение права собственности на земельный участок» предусматривает пра­ва собственности. Правильно было бы ее называть «Предо­ставление земельного участка на праве собственности». Та­ким образом, в Земельном кодексе имеется сложная схема предоставления земельного участка в землепользование. По­этому необходим анализ норм Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков в собственность.

В Земельном кодексе имеются две статьи, предусматри­вающие порядок предоставления земельных участков. Пер­вая — это статья 32- «Предоставление права землепользова­ния», вторая — ст.43 — «Порядок предоставления права на земельный участок», содержание ст.32 отличается от содер­жания ст. 43 тем, что она, в основном, рассматривает порядок предоставления земельного участка на праве землепользова­ния местными исполнительными органами и содержание ст. 43 ЗК РК рассматривает порядок предоставления земельных участков на праве частной собственности и землепользования местными исполнительными органами, включая процесс под­готовки правоустанавливающих и право удостоверяющих до­кументов, предусмотренные вышеназванных пунктах 33-34 ст.12 ЗК РК, которые ассоциируются с пунктами 3-4 ст. 149 и 150 ЗК РК.

Кроме того, в главе 5 Земельного кодекса «Земельный участок как объект права собственности и права землеполь­зования и иных вещных прав» предусмотрено:

• Предоставление земельных участков для строитель­ства объектов (статья 44 ЗК РК);
• Предоставление земельных участков, не связанных со строительством (статья 45 ЗК РК);
• Предоставление земельных участков репатриантам (оралманам) (статья 46 ЗК РК);
• Приобретение прав на земельные участки, которые на­ходятся в государственной собственности (статья 47 ЗК РК);
• Приобретение прав на земельные участки, которые на­ходятся в государственной собственности, на торгах (конкур­сах, аукционах) (статья 48 ЗК РК);
• Приобретение прав на земельные участки, которые на­ходятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку (статья 49 ЗК РК);

Название статей 47,48,49, согласно названию главы 5 ЗКРК по содержанию этих статей должны называться соответствен­но по их расположению — предоставление земельных участ­ков, находящихся в государственной собственности; предос­тавление земельных участков, которые находятся в государственной собственности на торгах (конкурсах, аукци­онах); приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности, при их продаже в рассрочку как объекты права собственности, права земле­пользования и иные права.

Таким образом, можно считать, что первым основанием возникновения права собственности на земельные участки являются нормы статьи 43 ЗК РК.

Вторым основанием возникновения права собственности па земельные участки является юридический факт (купля-продажа, обмен земельного участка, дарение и т.д.), кото­рый назван в ЗК РК «Передача права землепользования» (п.2 ст. 22 ЗК РК) — «гражданско-правовая сделка» (см. подпункт 2 пункта 3 ст. 22 ЗК РК).

Передача земельного участка в частную собственность гражданско-правовая сделка с земельным участком.

Это распорядительная функция собственника земельного участка, осуществляемая в порядке, предусмотренном в земельном законодательстве.

Собственник вправе совершать в отношении своего зе­мельного участка без изменения его назначения любые сдел­ки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан (п. 2 ст.25 ЗК РК). Собственник земельного учас­тка сельскохозяйственного назначения реализует указанные права с учетом положений настоящего Кодекса. Эту функ­цию владельца земельного участка называют в п. 1 ст. 21 распорядительной, а в п. 1 ст. 81 — правом отчуждения (куп­ли-продажи, дарения, мены и другого). Формами распорядительной функции выступают:

• отказ от права собственности (земельного участка) ст. 82 ЗК РК;
• продажа частного земельного участка;
• дарение земельного участка собственником;
• наследование земельного участка в случае смерти гражданина, которому земельный участок принадлежит на праве частной собственности;
• земельный участок, находящийся в частной собствен­ности может быть объектом обращения взыскания, как иму­щество физических и юридических лиц, которым они отвеча­ют по своим обязательствам, включая случаи признания банкротом (ст.83 ЗК РК).

Во всех вышеуказанных случаях последствия передачи земельного участка приводят к прекращению права собствен­ности и возникновению права на земельный участок другого лица в порядке, предусмотренном в законодательстве, т.е. на основании юридического факта.

Все указанные формы распоряжения субъекта права соб­ственности регулируются нормами гражданского законода­тельства. Земельное законодательство констатирует поря­док передачи указанных прав как переходные нормы из земельного законодательства на нормы гражданского зако­нодательства.

В законодательстве могут быть предусмотрены и другие такие переходные нормы.

В указанных случаях собственник земельного участка сам самостоятельно решает кому, когда, по какой стоимости будет продавать земельный участок, кому из наследников он оставит земельный участок, кроме случаев, когда наследник не может быть лишен права наследования по закону или по закону в соответствии с нормами гражданского законодатель­ства.

Одним из оснований возникновения права собственности (землепользования) является заявление физических и юри­дических лиц о предоставлении земельного участка.

Ниже рассмотрим порядок рассмотрения заявления фи­зических и юридических лиц о предоставлении им земель­ных участков, предусмотренный в ЗК РК[11].

а) Порядок рассмотрения заявления физических и юри­дических лиц о предоставлении им земельных участков.

Физические и юридические лица, заинтересованные в пре­доставлении им земельных участков в частную собствен­ность, подают заявление в местный исполнительный орган по месту нахождения земельного участка.

Заявление о предоставлении земельного участка рассмат­ривается в срок до трех месяцев с момента поступления. Отказ в предоставлении земельного участка оформляется решением с вручением копии в семидневный срок после при­нятия решения.

Решение местного исполнительного органа о предостав­лении земельного участка в соответствии с требованиями, предусмотренными в ст. 43 ЗК РК является основанием вы­дачи документа, удостоверяющего право на земельный уча­сток, выдаваемым территориальными органами по управле­нию земельными ресурсами:

при частной собственности на земельный участок — акт права частной собственности на земельный участок;

при постоянном землепользовании — акт на право посто­янного землепользования;

при временном возмездном землепользовании- акт на право временного возмездного землепользования (долгосроч­ного, краткосрочного, аренды);

при временном безвозмездном пользовании — акт на пра­во безвозмездного землепользования.

Правоудостоверяющие документы на земельный участок должны содержать идентифицирующие сведения необходи­мые для целей ведения земельного и правового кадастров. Особенности предоставления земельных участков в зависи­мости от целевого назначения определяются в соответствии с статьями 44 и 45 Земельного кодекса РК.

 

При изучении этого Порядка следует обратить внимание на некоторые неточности формулировки порядка предостав­ления земельных участков, в том числе на содержание пунк­та 14 этого Порядка. В нем указано, что решение местного исполнительного органа о предоставлении соответствующих прав на земельные участки принимается на основе землеус­троительного проекта. Это не согласуется с редакцией пункта 2 ст. 43 ЗК РК, где отмечено, что решение о предоставлении земельного участка принимается на основании зак­лючения комиссии, создаваемой местными исполнитель­ными органами из числа депутатов местного представитель­ного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градост­роительства и органов местного самоуправления при их на­личии. В этих предложениях подчеркнутые слова «землеуст­роительного проекта» и «заключение комиссии» имеют разные юридические значения.

Землеустроительные проекты разрабатываются струк­турными подразделениями Агентства РК по управлению зе­мельными ресурсами, а заключение комиссии — это документ, составленный представителями депутатов местного предста­вительного органа, территориальных органов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов местного самоуправления.

В Положении № 760 предусмотрена особенность предос­тавления земельных участков для:

• строительства объектов;
• ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• ведения личного подсобного хозяйства;
• строительства и обслуживания жилого дома (индиви­дуальное жилищное строительство);
• садоводства и дачного строительства.

6)    Предоставление земельных участков репатриан­там (оралманам) является новым видом землепользования, предусмотренным Земельным кодексом Республики Казах­стан.

Предоставление земельных участков для ведения товар­ного сельскохозяйственного производства производится ре­патриантам (оралманам) на праве временного землепользо­вания осуществляется из земель сельскохозяйственного назначения, специального фонда, иммиграционного фонда и земель запаса.

После приобретения гражданства Республики Казахстан предоставленные земельные участки переходят в их част­ную собственность в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РК.

Предоставление права на земельный участок из земель находящихся в государственной собственности, производит­ся в следующей последовательности:

• возбуждение ходатайства о предоставлении соответ­ствующего права на земельный участок;
• определение возможности удовлетворения заявленного ходатайства (предварительный выбор земельного участка);

4)    разработка и утверждение земельного проекта;

• принятие решения местным исполнительным органом о предоставлении права на земельный участок;
• установление границ земельного участка на местности;
• изготовление и выдача документа, удостоверяющего право на земельный участок;
• государственная регистрация права на земельный уча­сток.

Предоставление земельных участков в собственность или землепользование осуществляется местным исполнительным органом в пределах, установленных Земельным кодексом РК ( ст. 16-19).

Решение о предоставлении земельного участка или отказ в предоставлении земельного участка, как отмечали, прини­мается на основании заключения комиссии, создаваемой ме­стными исполнительными органами из числа депутатов мес­тного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению земельными ресур­сами, архитектуры, градостроительства и органов местного самоуправления (при их наличии). По усмотрению местного исполнительного органа в состав комиссии может быть вклю­чены и другие лица.

в) Предоставление земельных участков для строи­тельства объектов.

Новый Земельный кодекс Республики Казахстан предус­матривает различные виды предоставления земельных уча­стков для строительства объектов. Например, ст. 44 ЗК РК предусматривает предоставление земельных участков для строительства; ст. 45: предоставление земельных участков, не связанных со строительством. Имеются другие расхож­дения норм Положения с нормами Земельного кодекса. По­этому будут внесены соответствующие изменения и допол­нения в Положения или будет разработано новое[12].

В соответствии с п.2 ст.43 ЗК РК для определения воз­можности удовлетворения заявленного ходатайства ( пред­варительный выбор земельного участка) осуществляется выбор участка для строительства объектов по поручению местного исполнительного органа, который выполняется тер­риториальными органами по управлению земельными ресур­сами (в населенных пунктах совместно с органами архитек­туры и градостроительства) в соответствии с землеустрои­тельными и градостроительными регламентами.

Результаты выбора участка оформляются актом о выбо­ре земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагается проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. По наиболее важным объекта мест­ные исполнительные органы создают комиссии по выбору земельных участков для размещения этих объектов. Акты выбора земельного участка и проекты границ земельного уча­стка предоставляются в комиссию для рассмотрения и под­готовки заключения. На основании заключения комиссии под­готавливается землеустроительный проект предоставлении права на землю.

В составе землеустроительного проекта уточняется пло­щадь предоставляемого земельного участка, его границы и место расположения, смежные собственники земельного уча­стка и землепользователи; определяется делимость и неде­лимость, а также обременения и сервитуты предоставляе­мого земельного участка. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, предлагаются расчеты объектов собственников земельных участков и землепользователей (арендаторов), потерь сельскохозяйственного и лесохозяй-ственного производства в зависимости от вида изымаемых угодий. На основании землеустроительного проекта терри­ториальными органами по управлению земельными ресурса­ми (в населенных пунктах совместно с органами архитекту­ры и градостроительства) подготавливается проект решения местного исполнительного органа о предоставлении соответ­ствующего права на земельные участки.

При испрашивании земельного участка для строительства объектов нефтегазотранспортной инфраструктуры, связанных с транспортировкой по магистральным трубопроводам, пос­ледующим хранением и перевозкой нефти и газа на другие виды транспорта, акт выбора земельного участка и землеус­троительный проект согласовывается также с уполномочен­ным государственным органом Республики Казахстан в сфере нефтегазотранспортной инфраструктуры.

Заявитель или его доверенное лицо обеспечивают требу­емые для отвода земельного участка согласования самосто­ятельно.

В случае, когда на территории, выбранной под размеще­ние объекта строительства расположены жилые дома, дру­гие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленные насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно- за­щитную зону промышленных предприятий), заказчик допол­нительно предоставляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости об условиях компенсации убыт­ков собственнику. В договоре указывается конкретные усло­вия и сроки отселения, переноса существующих строений, ин­женерных коммуникаций, зеленных насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости.

Проект решения местного исполнительного органа о пре­доставлении права на земельный участок должен содержать:

• наименование юридического или физического лица, ко­торому предоставляется право (на земельный участок) на землю;
• целевое назначение земельного участка;
• площадь земельного участка;
• вид права на землю, обременения и сервитута;
• выкупную цену земельного участка или права земле­пользования в случае предоставления участка за плату, сро­ки и условия заключения договора купли- продажи земельно­го участка;
• наименование юридического или физического лица у ко­торого производится изъятие земли, в том числе путем вы­купа, с указанием размеров изымаемых участков;
• прочие условия.

При предоставлении земельных участков для индивиду­ального Жилищного строительства к ходатайству прилагается:

• справка о наличии и отсутствии у гражданина земель­ных участков, права на которые были предоставлены для ин­дивидуального жилищного строительства (выдается в семи­дневный срок территориальным органом по управлению земельными ресурсами);
• справка о наличии и отсутствии у гражданина частного домостроения (выдается в семидневный срок органом, осу­ществляющим регистрацию недвижимости).

Ходатайство о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства берется на спе­циальный учет и удовлетворяется по мере подготовки пло­щадок для отвода (ст.44 ЗК РК).

Порядок предоставления земельных участков оралманам для индивидуального жилищного строительства регулирует­ся «Правилами предоставления оралманам земельных учас­тков для индивидуального жилищного строительства», утвер­жденными постановлением Правительства РК от 9 июля 2002 года № 748.

Предоставления земельных участков оралманам для ин­дивидуального жилищного строительства осуществляется бесплатно. Для получения земельного участка оралман по­дает заявление в соответствующий местный исполнительный орган, обладающий полномочием предоставления соответ­ствующих прав на земельные участки, которое должно рас­сматриваться в срок до трех месяцев с момента поступле­ния заявления. Решение о предоставлении принимается на основании заключения комиссии, создаваемой местными ис­полнительными органами из числа депутатов местного пред­ставительного органа, представителей территориальных ор­ганов по управлению земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства и органов мастного самоуправления.

г) Предоставление земельных участков, не связанных со строительством.

На основании заявления лица, заинтересованного в пре­доставлении земельных участков, находящихся в государ­ственной собственности, в собственность или землепользование территориальных органов по управлению земельными ресурсами ( в населенных пунктах совместно с органами ар­хитектуры и градостроительства) по поручению местного ис­полнительного органа определяет возможность использова­ния испрашиваемого земельного участка по заявленному целевому назначению в соответствии с землеустроительны­ми и градостроительными регламентами. Предложения о воз­можности использования земельного участка предоставля­ются комиссию для рассмотрения и подготовки заключения в соответствии с п.2 ст. 43 Земельного кодекса[13].

На основании заключения комиссии подготавливается землеустроительный проект и проект решения местного ис­полнительного органа о предоставлении соответствующего права на земельный участок.(ст. 45 ЗК РК).

д) Приобретение прав на земельные участки, кото­рые находятся в государственной собственности.

Предоставление земельных участков, которые находят­ся в государственной собственности, в собственность граж­дан и негосударственных юридических лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в частную собствен­ность, осуществляется на возмездной основе. Предоставле­ние земельных участков в собственность граждан и негосу­дарственных юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Земельным кодек­сом и иными законодательными актами Республики Казах­стан.

Лица, заинтересованные в покупке земельного участка, подают ходатайство в исполнительный орган по месту на­хождения земельного участка, которое рассматривается в порядке, определенном в ст. 43-45 ЗК РК в зависимости о целевого назначения земельного участка. При намерении выкупа физическим или негосударственным юридическим лицом в частную собственность земельного участка, ранее предоставленного ему в землепользование, данное лицо по­дает заявление в местный исполнительный орган.

К заявлению прилагается:

• документ, удостоверяющий право на земельный учас­ток, или копию документа, заверенная нотариально;
• копия свидетельства налогоплательщика;

-справка налогового органа о наличии или отсутствии за­долженности перед бюджетом (земельный налог (или) плата
за пользование земельными участками);

• справка из центра недвижимости об отсутствии обре­менении на земельный участок, препятствующих заключе­нию сделок;
• копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица.

По поручению местного исполнительного органа терри­ториальный орган по управлению земельными ресурсами идентифицирует земельный участок по кадастровой докумен­тации, определяет кадастровую (оценочную ) стоимость зе­мельного участка и готовят проект решения местного испол­нительного органа о предоставлении права частной собственности на земельный участок.

Решение о предоставлении земельного участка в соб­ственность должно быть принято в месячный срок со дня подачи землепользователем заявления в письменной форме в местный исполнительный орган.

На основании решения местного исполнительного органа территориальным органом по управлению земельными ресур­сами составляется с покупателем договор купли- продажи земельного участка, который подписывается продавцом ( местным исполнительным органом) и покупателем.

В случаях, когда покупатель, получивший земельный уча­сток, не исполняет обязанности по его оплате в установлен­ный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного земельного участка или возврата его.

В случаях, когда покупатель не исполняет обязанности по оплате переданного земельного участка в установленный до­говором срок и иное не предусмотрено договором, подлежит уплате неустойка на просроченную сумму со дня, когда уча­сток должен быть оплачен, до дня оплаты участка покупате­лем. Размер неустойки исчисляется исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан.

Договор купли — продажи земельного участка и документ об оплате выкупной цены земельного участка являются ос­нованием для выдачи правоудостоверяющего документа на земельный участок.

При продаже земельного участка в рассрочку в правоудостоверяющем документе на земельный участок, выдаваемом покупателю на основании договора купли-продажи, делается соответствующая запись о запрете на совершение сделок, за исключением передачи участка в залог (ст. 47 ЗК РК).

е) Приобретение прав на земельные участки, кото­рые находятся в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельные участки или право аренды земельного участ­ка, находящиеся в государственной собственности и не предо­ставленные в землепользование, могут быть объектом прода­жи на торгах (конкурсах, аукционах). Перечень земельных участков или прав аренды земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах), определяется местным исполнительным органом и утверждается соответ­ствующим решением местного исполнительного органа[14].

Земельный участок, предназначенный для продажи, выс­тавляется на торги после:

• определения и установления границ земельного участ­ка на местности;
• определения целевого назначения земельного участка и его кадастровой (оценочной) стоимости;

— определения технических условий подключения объек­тов строительства к сетям инженерно- технического обеспе­чения;

—      принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аук­ционов).

В качестве продавца земельного участка или права арен­ды земельного участка выступает собственник или действу­ющая на основании договора с ним специализированная орга­низация.

Собственник земельного участка определяет форму про­ведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену пред­мета торгов и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аук­ционов) по продаже земельного участка или права арены зе­мельного участка определяется Правительством Республи­ки Казахстан (ст. 48 ЗК РК).

ж) Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной собственности при их продажи в рассрочку.

При продаже земельного участка, находящегося в госу­дарственной собственности, в рассрочку покупатель должен провести оплату в сроки, предусмотренные договором куп­ли- продажи.

Когда покупатель не производит в установленный догово­ром срок очередной платеж за проданный в рассрочку земель­ный участок, продавец, если иное не предусмотрено догово­ром, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением слу­чаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, пре­вышает половину выкупной цены земельного участка.

В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкуп­ной цены. Залог земельного участка, проданного в рассрочку, допускается при оплате не менее 50% от его выкупной цены.

Ограничения по совершению сделок с земельным участ­ком, проданным в рассрочку, отражается в договоре купли-продажи земельного участка в правоустанавливающем доку­менте на земельный участок. Документ об оплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в правоустанавливающем документе на земельный участок (ст. 49 ЗК РК).

Земельный кодекс РК предусматривает содержание пра­ва собственности в пункте 1 ст. 21, которое охватывает поня­тие содержания государственной собственности на землю и содержание права частной собственности на земельные уча­стки и указывает, что собственнику принадлежат права вла­дения, пользования и распоряжения принадлежащим ему уча­стком.

Земельный кодекс РК указывает, что собственник земель­ного участка может осуществлять права собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных настоя­щим Кодексом и иными законодательными актами Респуб­лики Казахстан.

Понятие владения, пользования и распоряжения земель­ным участком, находящегося на праве частной собственности физических и негосударственных юридических лиц рас­крываются, предусмотренными в пунктах 28, 31, 32 статьи 12 ЗК РК понятиями права владения, пользования и распоря­жения земельным участком. Причем, это тесно связано с понятием права частной собственности на земельный учас­ток- право граждан и негосударственных юридических лиц владеть, пользоваться и распоряжаться им земельным учас­тком на основаниях, условиях и в пределах, установленных Земельным Кодексом, предусмотренными пунктом 32 ст. 12 ЗК РК.

Право владения землей, точнее право владения земель­ным участком — это юридически обеспеченная возможность осуществлять фактическое обладание землей (земельным участком), частным собственником.

Право пользования земельным участком, находящегося на праве частной собственности следует, понимать факти­ческое использование земельного участка по целевому на­значению (ст. 64 ЗК РК). Определение, данное в пункте 30 ст. 12 ЗК РК не относиться к праву частной собственности на земельные участки, поскольку в этом определении указыва­ется права землепользования земельным участком, находя­щегося в государственной собственности.

Право распоряжения земельным участком, находящимся в частной собственности — это право частного собственника совершать в отношении своего земельного участка сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Ка­захстан.

            В Земельном кодексе предусмотрены три вида правомочия права собственника на земельный участок:

• право реализации частной собственности (ст.25);
• пределы права на земельный участок (ст. 42);
• права собственников земельных участков (ст.64). Собственник земельного участка осуществляет права

владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разреше­ний государственных органов, если иное не предусмотрено ЗК РК и иными законодательными актами Республики Ка­захстан.

Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имеющимися на момент совершения сделки.

Собственники земельных участков сельскохозяйственно­го назначения реализуют указанные права с учетом положе­ний ЗК РК[15].

Собственник земельного участка вправе сдавать земель­ный участок без изменения его целевого назначения во вре­менное пользование на основе договора о временном пользо­вании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме до­говора аренды (с арендатором) или договора о безвозмезд­ном пользовании (с безвозмездным пользователем) (ст. 25 ЗК РК).

2. Право собственности на земельный участок распрост­раняется на находящиеся в границах этого участка поверхнос­тный почвенный слой, замкнутые водоемы, насаждения. Ис­пользование собственником земельного участка недр земли, находящихся под почвенным слоем, осуществляется в соот­ветствии с целевым назначением земельного участка в соот­ветствии с законодательными актами Республики Казахстан, регулирующими отношения в сфере недропользования.

Предоставление права недропользования на добычу об­щераспространенных полезных ископаемых и подземных вод для собственных нужд производится одновременно с предо­ставлением земельного участка, под которым находится общераспространенные полезные ископаемые и подземные воды, в частную собственность или землепользование.

Права собственников земельных участков, предусмот­ренных в ст. 64-65 ЗК РК являются комплексными правами собственников земельных участков и землепользователей, которые будут рассмотрены в главе: «Права и обязанности собственников земельных участков и землепользователей при использовании земельных участков».

Граждане и негосударственные юридические лица для ведения крестьянского хозяйства и товарного сельскохозяй­ственного производства могут приобретать земельные участки на праве частной собственности по цене, равной када­стровой (оценочной) стоимости определенной в соответствии со статьями 10 и 11 Земельного кодекса и приобрести зе­мельный участок на праве частной собственности по льгот­ной цене, определяемой по его кадастровой (оценочной) сто­имости. Конкретный размер льготной цены на земельные участки по административно- территориальным единицам ус­танавливается Правительством Республики Казахстан.

Лицо, полностью внесшее плату за приобретенный земель­ный участок на праве частной собственности имеет право на совершение любых сделок с земельным участком, не запре­щенных законодательством Республики Казахстан, по исте­чении 10 лет с момента государственной регистрации права частной собственности на земельный участок. Данное огра­ничение не распространяется на сдачу земельного участка в залог.

Выплата сумм при приобретении земельных участков по льготной цене может производиться в рассрочку — до десяти лет с момента государственной регистрации по письменно­му заявлению лица, приобретающего земельный участок на праве частной собственности.

Собственнику, получившему земельный участок на зем­лях сельскохозяйственного назначения в рассрочку, запреща­ется совершать сделки (продажа, передача в аренду или без­возмездное пользование, передача в качестве вклада или взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов) до пол­ной оплаты выкупной цены участка. Право на совершение сделок с земельным участком, проданным в рассрочку по льготной цене, допускается по истечении десяти лет после полной оплаты его выкупной цены.

Передача в залог земельного участка указанным лицам допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за который оплачена выкупная цена.

Одним из видов реализации права собственности на зе­мельные участки является залог земельного участка, пре­дусмотренный ст. 76 ЗК РК, по которой к залогу земельного участка применяются правила об ипотеке земли.

При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из граж­данства Республики Казахстан земельный участок должен в течении одного года переоформлен в право временного зем­лепользования на условиях аренды сроком до 10 лет. При возврате земельного участка в государственную собствен­ность собственнику выплачивается цена земельного участ­ка, по которой этот участок был приобретен у государства, за счет средств, поступивших от продажи земельных участ­ков. В случае отказа местного исполнительного органа от при­обретения земельного участка по его разрешению такой уча­сток может быть продан гражданину Республики Казахстан (ст.24 ЗК РК).

Реализация права на общую собственность на земель­ный участок рассматривается в следующей главе.

Данное основание имеет знание для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения соответствующего органа. Для того чтобы данное решение состоялось, необходимо соблюдение условий, закрепленных в законодательстве.

Земли в Республики Казахстан предоставляются из земель запаса и фондов перераспределения, а также из земель иных категорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земель является бесплатным. Существует также порядок предоставления земель за плату. Но из-за платности самого предоставления данное основание приближается к сделке купли-продажи.

Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категории. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство. Предоставление осуществляется в рамках общего порядка, предусмотренного для предоставления и отвода земель.

Лицо должно подать заявление в местную администрацию, в ведении которой находятся земли. Заявление должно содержать указание на цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и его местоположение.

Местная администрация направляет заявление в земельный комитет администрации для подготовки материалов по отводу земель, которые затем направляются обратно в администрацию для принятия окончательного решения. В соответствии с реформенным законодательством земли, предназначенные для предоставления гражданам, объединились в так называемые фонды перераспределения.

По смыслу законодательства в фонды перераспределения входили земли запаса данного района (их часть, определенная соответствующими местными органами власти), а также неэффективно используемые земли сельскохозяйственных предприятий и колхозов, при этом, находясь в фонде перераспределения, земли колхозов и совхозов до предоставления новым собственникам могли использоваться прежними пользователями. Каким должен быть размер земельного фонда, должны были решать местные органы власти в зависимости от наличия в районе подходящих земельных ресурсов.

Право частной собственности возникает также в случае закрепления гражданами и юридическими лицами в собственность земель, находившихся до этого в их пользовании. В данном случае основанием возникновения права собственности служит также решение, принимаемое местной администрацией.

Законодательством установлено, что, если граждане пользовались земельным участком до 1 декабря 1991 г., они могут закрепить его в собственность, т.е. в установленном порядке оформить право собственности на участок и получить свидетельство, удостоверяющее это право.

Имеют такую возможность и юридические лица. Во-первых, при приватизации зданий и сооружений передается в собственность земельный участок, необходимый для обслуживания приватизируемой недвижимости. Во-вторых, такую возможность имеют садово-огороднические товарищества и дачные кооперативы, которые вправе закрепить в собственность одновременно все земельные участки членов кооператива или товарищества, а также земли общего пользования.

Нерассмотренными остались следующие основания:

а) из судебного решения, установившего право собственности на землю;

б) в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом; в) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

 

Сделки как основания возникновения права собственности на земельный    

                                               участок

                                         Купля-продажа

Общие положения о купле — продаже регулируются частью второй ГК РК. Однако не все статьи ГК “Общие положения о купле — продаже” ГК РК применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения.

По договору купли — продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяются и статьи “Продажа недвижимости” ГК РК. В соответствии с ГК РК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок[16].

ГК РК делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданам Республики Казахстан земельных участков, Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

Основные требования к заключению договора купли-продажи, закрепленные Земельным и Гражданским законодательством.

В договоре    купли-продажи земельного участка (купчей) необходимо указать:

• его местоположение (адрес);
• категорию земли;
• целевое назначение, цели дальнейшего использования;
• кадастровый номер земельного участка;
• объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются);
• в чьем ведении находится участок;
• права третьих лиц;
• обязательства сторон;
• общую цену и нормативную цену земельного участка. Предметом купли-продажи не могут быть земли:

 

• сельскохозяйственного назначения, кроме участков, предоставленных (предоставляемых) для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства;
• используемые для нужд обороны;
• особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреа­ционного и историко-культурного назначения;
• лесного и водного фондов;
• общего пользования на землях населенных пунктов;
• запаса.

Земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строи­тельства не могут быть проданы иностранным гражданам и лицам без граж­данства.

По общему правилу, в случае продажи приусадебного, садового или дачного земельного участка его собственник не может оставить за собой сверхнормативную неприватизированную часть земельного участка. Эта часть земельного участка переходит к покупателю на том же праве. Покупа­тель может приватизировать ее в установленном порядке.

Сделка по продаже земельного участка совершается в письменной форме. Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения — путем составления единого документа. В Республике Казахстан граждане могут оформлять сделку по купле-продаже земельных участков с помощью Типового договора /50/, в кото­ром соблюдены основные пункты договора, включающие предмет догово­ра; цену земельного участка или права постоянного землепользования; права и обязанности сторон; ответственность сторон; порядок рассмотрения спо­ров; действие Договора (договор вступает в силу с момента его регистрации в регистрирующем органе); юридические адреса и реквизиты сторон.

Данный документ должен помочь сторонам оформить свою сделку юридически грамотно, с минимальной степенью неопределенности, а в случае последующего спора — облегчить его правильное разрешение спо­ра. Однако, как видно, Типовой договор не содержит основных, предъяв­ляемых экологическими требованиями, условий, а именно, требований к указанию категории земли; ее целевого назначения, целей дальнейшего ис­пользования; кадастрового номера земельного участка; объектов не­движимости, размещенных на нем (если таковые имеются) и др. Надо, очевидно, полагать, что эти сведения должны будут проверяться при ре­гистрации купчей.

С    точки зрения гражданско-правовых требований,    Типовой договор также уступает в количестве необходимых правовых условий. В нем не предусмотрено    указание  таких  важных  моментов,   как  права  третьих лиц, в чьем ведении находится участок, не находится ли участок в спо­ре, нет ли каких либо претензий к соседям, прав сервитута и др. В дого­воре следовало бы предусмотреть и такую возможность, как резервирова­ние всей местности для будущей крупной стройки (создания водохрани­лища, горнодобывающего предприятия и т.п.) или уже известного плана по включению местности в охранную или защитную зону, что повлечет за собой ограничение в землепользовании или же создаст иные неудобства (например, риск для здоровья проживающих — в случае промышленного строительства). На практике нередки случаи, когда плановые, то есть легальные границы не вполне совпадают с фактическими, в том числе в силу ошибки при застройке, насаждении деревьев, или же в результате фактического включения во вла­дение бесхозных участков. Не вполне ясно, как эти обстоятельства должны фигурировать в прилагаемом плане участка, но в тексте договора об этом следовало бы упомянуть. Пробелом Типового договора следует считать так­же отсутствие упоминания о межевых и иных легальных знаках, забота о сохранности которых должна перейти от продавца к покупателю. Остается неизвестным, обременен ли участок замечаниями и обязательными предпи­саниями надзорных органов, которые, очевидно, перейдут к покупателю; имеется ли задолженность по земельному налогу, ссуде банка и (или) нату­ральным обязательствам. Желательно, конечно, чтобы денежные обязатель­ства были погашены при заключении сделки из покупной суммы как, напри­мер, при погашении долга, обеспеченного залогом. Если на продаваемом участке лежат непогашенные  обязательства или спорные долги, возможен вариант резервирования части покупной платы (депонирование) с тем, чтобы судьба этой части определилась после решения суда или иного органа госу­дарственной власти. К вопросу о величине земельного налога имеют отно­шение улучшения, произведенные продавцом.

После продажи земли продавцом частному лицу нужны документы по ее хозяйственному обследованию, например, почвенно-геоботаническая карта. Еще более важными являются договоры с временными пользователями — с арендаторами помещений, земли, подземного пространства. Умолчание о них неправомерно, так же, как и удержание продавцом документов, ре­гулирующих его договоры с такими лицами.

Сторонами при купле-продаже земли могут выступать органы власти разного уровня. При этом земельные сделки могут иметь ряд особенностей по сравнению со сделками между гражданами. Например, это касается прав на недра земли, налоговых платежей на землю, сохранения за продавцом каких-то прав в отношении проданной земли и др. Поэтому для сделок такого рода целесообразно разработать, особую форму. Желательно «разделить» анализируемую форму типового договора на две: одну — для случаев, когда сторонами являются граждане и (или) частные хозяйственные организации (юридические лица), а вторую — для случаев, когда в качестве одной из сто­рон выступает орган власти. Последний может быть покупателем — в случае как добровольного, так и принудительного выкупа частной земли, но чаще всего (как можно ожидать) — продавцом. Смысл разработки особой формы договора купли-продажи земли между государственным органом и частным покупателем заключается в том, что при «первичной» (первоначальной) пе­редаче права собственности на землю от государства частному лицу (или ча­стной организации) на покупателя, как правило, будет накладываться боль­ше ограничений в общественных интересах, чем при передаче земли от одно­го (физического или юридического) лица к другому.

Так, если государственный орган власти продаст участок земли под за­стройку, то он (как можно полагать) и в самом договоре о купли-продажи на­ложит на покупателя ограничения с целью максимального сохранения зеле­ных насаждений, а также общеполезных сооружений на продаваемом участ­ке; орган власти будет стараться сохранить доступ публики к таким сооруже­ниям и оговорит будущее свое право прокладки подземных и наземных коммуникаций через продаваемый им участок. Орган власти будет заинтере­сован продать в частную собственность участок, требующий рекультивации или иной реабилитации с тем, чтобы он был не только вовлечен в хозяйст­венный оборот, но и стал полезен для населения и окружающей среды. По­скольку орган власти, продавая такой участок, имеет возможность маневра, как в виде снижения продажной цены, так и путем предоставления налого­вых скидок, его позиция существенно отличается от позиции частного про­давца.

При продаже государственной земли в частные руки продавец — государ­ственный орган должен не только проинформировать покупателя о законно наложенных ограничениях на использование этой земли, но и предупредить о санкциях в случае, если покупатель будет эти ограничения игнорировать. Равным образом это должно относиться к ряду положительных действий, которых ожидают от покупателя. Например, это может касаться обязанности поддерживать работу общественной оросительной системы, которая обслу­живает также его землю. Все такие условия должны присутствовать в дого­воре о купле-продаже земли и между частными лицами. Но что касается санкций, то понятно, что продавец — частное лицо не может угрожать взысканиями покупателю, если тот не будет соблюдать свои поземель­ные обязанности. Из данных примеров ясно, что и права и обязанности сторон по договору в случаях продажи земли государственным органом и частным лицом не одинаковы. В первом случае публичный интерес может и должен быть защищен в большей степени, чем во втором, по­этому типовые формы для договора купли-продажи земли государствен­ным органом и частным лицом должны быть разными. Все эти обстоятельства позволяют рекомендовать для разработки формы договора включение таких условий, которые характеризуют и удовлетворяют инте­ресы, как частных собственников, так и государственных.

Договор купли-продажи после его составления и тщательной провер­ке Агентством по управлению земельными ресурсами в обязательном по­рядке подлежит государственной регистрации. Согласно Указу Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона «О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная ре­гистрация — процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременении на недвижимое имущество в порядке, установленном Указом (ст.1).

Согласно действующего законодательства государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется для учета, признания и подтверждения государством оснований возникновения, пере­хода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество и имеет цель обеспечения государственной защиты прав на не­движимое имущество, эффективного развития рынка недвижимости. Госу­дарственное право на недвижимое имущество и сделка с ним является пуб­личным актом. Регистрирующий орган обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу в порядке, определяемом специальными нормативными актами. При отсутст­вии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленных случаях права на недвижимое имущество не считаются возникшими.

В случае совершения сделки по купле-продаже земельного участка регистрируются права, возникающие с момента совершения сделки как ос­нования возникновения таких прав. Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременении) /51/ на недвижимое имущество в резуль­тате сделок и иных юридических фактов. Не подлежат регистрации обреме­нения, выступающие как общие правила и запреты, установленные законода­тельством (о здравоохранении, общественной безопасности, охране окру­жающей природной среды и др.), а также обусловленные общественными нуждами (право доступа к линиям электропередачи, телефонным и телеграф­ным линиям и столбам, трубопроводам и т.п.).

Согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан «Об ут­верждении Порядка ведения государственного земельного кадастра в Рес­публике Казахстан, в обязательном порядке для целей регистрации прово­дится учет земельных участков. В соответствии с указанным актом учет земельных участков для целей регистрации и находящегося на них недвижи­мого имущества является необходимым условием, обеспечивающим госу­дарственную регистрацию прав собственности и других прав, а также обре­менении на недвижимое имущество. При учете земельных участков обяза­тельной является фиксация следующих данных:

• имени собственника или пользователя земельного участка;
• площади земельного участка;
• формы собственности на земельный участок;
• целевого назначения земельного участка;
• ограничений в использовании и обременения земельного участка;
• делимости или неделимости земельного участка;
• кадастрового номера земельного участка;
• сведений о находящемся на земельном участке недвижимом имуществе. Граждане и юридические лица для присвоения кадастрового номера /52/

земельному участку, на котором размещены объекты недвижимого имуще­ства, а также для замены документа, удостоверяющего право на землю, ста­рого образца на новый, содержащий вышеуказанные данные, обращаются с заявлением в соответствующий территориальный орган по управлению зе­мельными ресурсами.

Правовой кадастр является основным документом единой системы госу­дарственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею и содержит сведения юридического, экономического, технического характера, касаю­щиеся этих прав. Правовой кадастр содержит все необходимые сведения для однозначного определения прав на недвижимость и является единственным источником юридически значимой информации для определения прав на не­движимое имущество и сделок с ним, зарегистрированных в Правовом када­стре или находящихся в базе данных органов юстиции. Правовой кадастр включает три раздела, содержание которых определяется нормами Указа Президента Республики «О государственной регистрации прав на недвижи­мость и сделок с ним». Ведение Правового кадастра на всей территории Республики Казахстан осуществляется регистрирующими органами Мини­стерства юстиции, создаваемыми в административных районах, городах.

К заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих право на земельный участок и недвижимое имущество, план расположенных на зе­мельном участке объектов недвижимого имущества, заверенный органом технической инвентаризации или органом архитектуры и градостроитель­ства.

Проведение работ по идентификации земельного участка, отражение его на кадастровой карте начинается с определения в натуре фактических фаниц этого участка, наличия имеющихся офаничений и обременении, установле­ния характера прав других лиц, а также целевого использования. Процедуры установления фаниц земельного участка и их оформления производятся в соответствии с инструктивными указаниями Агентства по управлению зе­мельными ресурсами Республики Казахстан. По результатам проведенной работы изготавливается и выдается акт на право собственности на земельный участок или право постоянного землепользования в соответствии с поста­новлением Правительства Республики Казахстан «О выдаче фажданам и юридическим лицам актов на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования», а также производится запись в государственной земельно-кадастровой книге с присвоением земельному участку кадастрового номера в соответствии с п. 18 Порядка. Построение кадастрового номера определяется:

• кодом области или города республиканского значения;
• кодом административного района или города областного (районного) значения;
• кодом учетного квартала;
• порядковым номером земельного участка в учетном квартале и/или ад­министративном районе, городе областного (районного) значения.

Учетными кварталами могут являться: квартал населенного пункта, рабо­чие поселки и сельские населенные пункты, садоводческие и дачные общест­ва, линейные объекты: железные, автомобильные дороги, наземные, надзем­ные и подземные трубопроводы с полосами отвода, водоемы и др.

При переходе права собственности или права постоянного землепользо­вания на весь земельный участок к другому собственнику или землепользо­вателю кадастровый номер земельного участка не меняется.

Необходимо   определить,  что  в целях обеспечения выполнения Указа Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,   Правительство   Республики Казахстан постановило, что для обеспечения возложенной на органы юсти­ции функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним передать в месячный срок в установленном порядке в ведение Министерства юстиции Республики Казахстан, созданные при местных исполнительных ор­ганах учреждения и предприятия по оценке и регистрации недвижимого имущества, а также другие государственные юридические лица по оценке и регистрации недвижимости, переименовав (преобразовав) их в областные (городские) центры по недвижимости Министерства юстиции Республики Казахстан с системой филиалов в административных районах. Согласно По­становлению  Правительства  Республики  Казахстан  «О  преобразовании учреждений   и   предприятий   по   оценке   и   регистрации   недвижимого имущества в государственные предприятия в Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции  Республики  Казахстан»  было     утверждено  Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,   в   соответствие с которым   Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Республики Казахстан осуществляют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Министерства юстиции Республики Казахстан по месту нахождения объекта недвижимости. Согласно Постановлению Правительства Республики Казахстан «Вопро­сы Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан» в республике было разработано Положение о Комитете ре­гистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан,   в соответствии  с которым  Комитет регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан является ведомством в пределах компетен­ции Министерства юстиции Республики Казахстан, осуществляющим специ­альные исполнительные и контрольно-надзорные функции, а также руково­дство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, юридических лиц и регистрации залога движимого имущест­ва. Комитет осуществляет свою деятельность в соответствии с Конституцией и законами Республики Казахстан, актами Президента, Правительства Рес­публики Казахстан, иными нормативными правовыми актами, а также ука­занным Положением, является юридическим лицом в организационно-правовой форме государственного учреждения и вступает в гражданско-правовые отношения от собственного имени. Комитет по вопросам своей компетенции в установленном законодательством порядке издает приказы, которые имеют обязательную силу на территории Республики Казахстан.

Определенную роль в процессе регистрации и других землеустрои­тельных работ ведет и центральный областной орган — Агентство по управлению земельными ресурсами. Согласно Постановлению Правитель­ства Республики Казахстан «Вопросы Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами» Агентство:

• взаимодействует с центральными и местными исполнительными орга­нами Республики Казахстан по вопросам регулирования земельных отноше­ний, использования и охраны земель, проведения земельной реформы, реги­страции прав на недвижимое имущество;
• определяет делимость и неделимость земельных участков;
• определяет стоимость конкретных земельных участков (права земле­пользования) при их продаже в частную собственность, предоставлении в землепользование государством и др.

Агентство имеет разветвленную сеть своих органов на местах.

За регистрацию купли-продажи, а также за оказание информационных услуг регистрирующий орган взимает плату в соответствии с законодатель­ством.

Нотариальное удостоверение сделок купли-продажи осуществляется в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Республики Казахстан (ст. 154) и другими нормативными актами.

Наличие цены в договоре купли-продажи земельного участка является одним из существенных условий, отсутствие которого будет являться осно­ванием для признания сделки недействительной.

Законодательство Республики Казахстан предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении рассматри­ваемой сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом обычно стороны руководствуются средней рыночной стоимостью земли в соответствующей местности. В качестве определенного ориентира исполь­зуется нормативная цена земли.

Нормативная стоимость земли есть не что иное, как показатель, ха­рактеризующий стоимость участка определенного качества и местополо­жения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемо­сти. Такое определение дает российский закон «О плате за землю».

Согласно «Порядка определения оценочной стоимости земельных участ­ков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в земле­пользование   государством», определение оценочной   стоимости   земельного участка (права землепользования) может также производиться, ко­гда стоимость земельного участка или права землепользования, не может быть определена соглашением сторон. В соответствии с указанным По­рядком определение стоимости земельного участка (права землепользова­ния) производится территориальными органами либо производственными подразделениями Агентства Республики Казахстан по управлению земель­ными ресурсами по инициативе местных исполнительных органов, заявкам граждан и юридических лиц.

Заявки направляются в территориальный орган Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами. В заявке указывается цель оценки, местоположение и размер оцениваемого участка. Оценочная стои­мость конкретного участка (права землепользования) определяется в соот­ветствии с установленными Правительством Республики Казахстан ставками платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляе­мую в постоянное землепользование государством, с применением к этим ставкам в установленных Правительством пределах поправочных (повы­шающих или понижающих) коэффициентов.

При необходимости стороны могут прибегнуть к помощи профессио­нальных оценщиков. Оценочная деятельность в Республике Казахстан осуществляется в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об оце­ночной деятельности в Республике Казахстан». Данный Закон регулиру­ет отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, опре­деляет права и обязанности субъектов оценочной деятельности независимо от их форм собственности.

Оценщиками согласно этому Закону могут быть юридические и физи­ческие лица (индивидуальные предприниматели), имеющие выданную в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятель­ности (ст. 4 Закона). Лицензирование осуществляется согласно действующе­го законодательства Республики Казахстан. Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оцен­щиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством Рес­публики Казахстан. По договору на проведение оценки оценщик обязуется выполнить услуги для установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. В случаях, предусмотрен­ных законодательными актами, оценка объекта, в том числе повторная, мо­жет быть произведена на основании решения суда или уполномоченного го­сударственного органа. Оценщик должен быть независимым, и Закон ус­танавливает требования о том, что оценка не может проводиться оценщи­ком, если:

• в отношении объекта оценки (земельного участка) оценщик имеет либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;

оценщик является акционером, учредителем, работником, собственни­ком, участником, кредитором, дебитором, страховщиком, спонсором юриди­ческого лица — заказчика, либо оценщик — физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком — физическим лицом. Услуги оценщика — платные.

Определяя цену земли, в случае, если цена земли не может быть оп­ределена соглашением сторон, можно также обратиться к Постановле­нию Правительства Республики Казахстан «Об утверждении ставок платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в зем­лепользование государством».

Цена земли также устанавливается специализированными государст­венными органами.

Так согласно Положению «О порядке проведения землеустройства в Республике Казахстан», утвержденному Постановлением Правительства Республики Казахстан проведение земельно-оценочных работ может осуществляется местными исполнительными органами, центральным испол­нительным органом по управлению земельными ресурсами и его органами на местах.

Такая деятельность, проводимая по решению исполнительных органов, осуществляется за счет бюджетных ассигнований. Выполнение землеустрои­тельных работ по заявкам частных собственников земельных участков и зем­лепользователей производится за счет их средств (ст.26).

Работы по проведению оценки стоимости земельного участка, права землепользования производятся на основе договора и акта оценки стои­мости земельного участка, права землепользования объекта приватизации (Приложения 1, 2 к «Порядку взаимодействия органов Государственного комитета Республики Казахстан по приватизации и Государственного ко­митета Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству по передаче земельных участков на право собственности, предоставлении прав землепользования объектов приватизации, выставляемых на продажу»).

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются про­давец и покупатель. В роли продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже земли связано с определенными ограничениями.

Организации, которым земельные участки предоставлены на праве хозяй­ственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться ими. Продажа земельных участков такими организациями (государственными или муниципальными унитарными предприятиями, ка­зенными предприятиями) осуществляется только с согласия собственника земли. Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации земельного участка, должны быть направлены непосредственно на цели, для достижения которых ор­ганизация создавалась.

Субъектами сделки по купле-продаже земельных участков могут только лица, которые в соответствии с законом могут владеть, пользо­ваться и распоряжаться землей, то есть субъекты права частной собствен­ности на земельные участки. Ими согласно ст. 15 Закона Республики Казах- стан «О земле» на основаниях, условиях и в пределах, установленных ука­занным законом, являются граждане и негосударственные юридические ли­ца Республики Казахстан. Покупателем земельного участка не может быть иностранное физическое или юридическое лицо, либо лицо без гражданства, если земельный участок покупается для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. Исключение составляет случай, когда иностранное лицо вправе купить земельный участок под строительство недвижимости (п.2 ст, 18 Закона «О земле»), либо, приобретая недвижимость, посредством купли-продажи, вместе с ней приобретаются и права на земельный участок, на котором расположено строение, комплекс и т.п. (п. 1 ст. 37 Закона «О земле»).

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи регламенти­руются нормами Гражданского права Республики Казахстан (Особенная часть; глава 25), а также норм Закона «О земле» и других нормативных актов Республики Казахстан, регулирующих земельные отношения.

Земля, будучи вовлеченной в гражданский оборот как вид недвижимого имущества, тем не менее остается природным объектом — составной частью окружающей природной среды. Из этого вытекает необходимость введения различного рода законодательных ограничений во владении, пользовании, распоряжении земельными участками. Поэтому в целях охраны окружаю­щей природной среды, обеспечения экологической и промышленной безо­пасности, санитарно-эпидемиологического благополучия населения законо­дательством предусматриваются различные ограничения в правомочии поль­зования земельным участком охранные зоны, округи санитарной охраны и т. д. Казахстанским законодательством ограничивается и распоряжение зе­мельными участками, то есть возможность определить их юридическую судьбу. Подобного рода ограничения связаны, прежде всего, с:

• запретом на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
• запретом на изменение режима использования земельного участка;
• возможностью купли-продажи земельных участков в пределах норм их предоставления;
• возможностью купли-продажи земельного участка при отсутствии зе­мельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Наиболее важным, исходящим из норм и принципов земельного (экологического) права (ст. 3, ст. 48 Закона «О земле») является требова­ние, которое необходимо для договора купли-продажи, о том, что, до­говариваясь о сделке, продавец и покупатель не могут изменить целевое на­значение участка и режим использования земель. Как известно, участки мо­гут иметь природоохранное, рекреационное, историко-культурное значение, относится к санитарно-защитной зоне. При заключении договора следует также учитывать порядок технического обслуживания и ремонта зданий, со­оружений, наземных и подземных коммуникаций и т. д.

В настоящее время в казахстанском земельном законодательстве отсутст­вует четкое определение понятия «целевое назначение», а потому невозмож­но сделать однозначный вывод, что же сторонам запрещается изменять. На наш взгляд, запрет на произвольное изменение целевого назначения земель­ного участка означает, что стороны в процессе заключения договора, нотари­ус при его удостоверении, должностные лица местного комитета по земель­ным ресурсам и землеустройству (либо учреждения юстиции) при государ­ственной регистрации договора не вправе по собственной инициативе изме­нить как категорию земель (например, земли сельскохозяйственного назна­чения), так и цель предоставления участка (для индивидуального жилищно­го строительства и т. д.), указанные в правоудостоверяющих документах про­давца.

Гражданам и юридическим лицам предоставлено право продавать зе­мельные участки другим гражданам, юридическим лицам в пределах норм предоставления земельных участков /21/. Данная норма сконструирована очень неудачно, поскольку из текста статьи невозможно сделать однознач­ный вывод, к какой из сторон договора — продавцу или покупателю — отно­сится указанное ограничение, на участки каких целевых назначений оно рас­пространяется, на какой территории действует. Так, согласно Нормам пре­доставления земельных участков гражданам и юридическим лицам, ут­вержденным Постановлением Правительства Республики Казахстан от 8 ап­реля 1996 г. N 401, граждане и юридические лица могут распорядиться своими земельными участками только в тех размерах, в которых они мо­гут ее получить бесплатно. Земельные участки, согласно указанному нормативному акту, бесплатно предоставляются в следующих размерах.

Гражданам Республики Казахстан:

а)     в постоянное землепользование для ведения крестьянского (фермер­
ского) хозяйства:

• из земель специального земельного фонда — в размере среднерайонной земельной доли на каждого из трудоспособных членов семьи, пожелавших организовать хозяйство;
• из земель сельскохозяйственных организаций (предприятий) — в размере средней земельной доли по хозяйству на каждого члена семьи, имеющего право на земельную долю;

б)    в собственность на семью:

• для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности — 0,25 га на неорошаемых и 0,15 га на орошаемых землях;
• для строительства и обслуживания жилого дома — 0,1 га;
• для садоводства, а также дачного строительства — 0,12 га.

Негосударственным юридическим лицам, образуемым в результате ре­формирования сельскохозяйственных организаций, для ведения сельскохо­зяйственного производства в общее долевое или совместное постоянное зем­лепользование — в размере средней земельной доли по реформируемому хо­зяйству, умноженной на число членов создаваемой организации.

При этом повторное бесплатное предоставление в постоянное землеполь­зование и в собственность указанных земельных участков в случаях не до­пускается. Предельные (максимальные) размеры земельных участков, кото­рые могут находиться в постоянном землепользовании для ведения крестьян­ского (фермерского) хозяйства и в собственности для ведения личного под­собного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства устанавливаются областным исполнительным органом в зави­симости от местных условий и особенностей /64/. Однако Нормами преду­сматривается возможность предоставления дополнительных земельных уча­стков сверх бесплатно предоставляемых гражданам в постоянное землеполь­зование и в собственность до предельных размеров этих участков. Эти уча­стки могут приобретаться ими за плату.

Для иных, не запрещенных законом целей размеры земельных участков определяются по утвержденным в установленном порядке нормам отвода зе­мель для этих видов деятельности либо в соответствии с градостроительной и проектно-технической документацией. Размеры земельных участков, пре­доставляемых государственным сельскохозяйственным организациям, опре­деляются в порядке землеустройства в соответствии с планами производст­венной деятельности и программами научно-исследовательских и учебно-опытных работ.

Отметим, что купля-продажа земельного участка или его части возможна лишь при отсутствии земельных споров по участку и иных установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки. Нередко причиной споров являются границы земельного участка. Важно помнить, что бесспорными границами земельных участков признаются границы, установ­ленные:

• решением суда;
• ранее выданным государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей или свидетельством о праве собственности на землю с геодезической привязкой поворотных точек границы к достоверно опозна­ваемым в натуре межевым знакам;
• решением местной администрации по результатам рассмотрения зе­мельных споров (если это решение не обжаловано одной из сторон);
• мировым соглашением сторон (если на планах земельных участков, ра­нее составленных бюро технической инвентаризации, стороны поставили свои подписи и дату);

5)     по фактическому пользованию, то есть когда собственники (поль­зователи) смежных земельных участков согласовали их границы, что под­тверждено печатью и подписью уполномоченного должностного лица мест­
ной администрации.

Собственник земельного участка вправе продать его самостоятельно, но при желании может обратиться за помощью в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству. И тогда участок будет предложен к продаже на конкурсе или аукционе.

Гражданин, пожелавший продать принадлежащий ему на праве соб­ственности земельный участок (либо часть участка), обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его када­стровое бюро по месту расположения участка. От имени продавца может вы­ступать уполномоченное им лицо, имеющее доверенность на продажу зе­мельного участка.

Продавец предоставляет в Агентство по управлению земельными ресур­сами документ, удостоверяющий его право собственности на земельный уча­сток (свидетельство о праве собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю).

Границы земельных участков, которые отделяют земли, находящиеся в собственности граждан, от земель общего пользования населенных пунктов (улиц, проездов, скверов, парков и т. д.), оформляются с уполномоченным должностным лицом местной администрации. План земельного участка и ма­териалы землеустроительного дела по его изготовлению, выполненные орга­низацией, имеющей лицензию, регистратор принимает с выездом на место. После приемки материалов и удостоверения плана земельного участка зем­леустроительное дело сдается в земельный архив комитета по земельным ре­сурсам и землеустройству, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли-продажи земельного участка.

Одновременно с приемкой изготовленного плана земельного участка ре­гистратор обращается в местную администрацию, чтобы проверить досто­верность предъявленного продавцом документа о праве собственности на зе­мельный участок. Регистратор лично выясняет, соответствует ли предъяв­ленный документ записи о его регистрации, выполненной местной админи­страцией. После этого документ, удостоверяющий право собственности на землю продавца, регистрируется в регистре договоров купли-продажи (куп­чих) земельных участков и возвращается продавцу,

Договор купли-продажи земельного участка оформляется при наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего его право собственности на этот участок. Проверка документа, удостоверяющего право собственности продавца на продаваемый земельный участок, обязательна и осуществляется регистратором в интересах покупателя. От имени покупателя может выступать уполномоченное им лицо, имеющее доверенность на со­вершение сделки купли-продажи земельного участка.

Кроме того, договор купли-продажи не регистрируется, если к нему не приложен план земельного участка. Предположим, что у продавца нет плана земельного участка. В таком случае его следует изготовить. Средства, затра­чиваемые на это, согласуются продавцом и покупателем. Технические требо­вания к планам участков установлены Агентством по управлению земельны­ми ресурсами.

Покупатель и продавец оговаривают в договоре цену земельного участка и условия оплаты. Если предстоит конкурс либо аукцион, то цена определя­ется по результатам их проведения.

Иногда в предмет договора купли-продажи включаются объекты не­движимости, расположенные на продаваемом земельном участке. В таком случае их оценочная стоимость в договоре указывается в соответствии со сводной ведомостью оценки строений, помещений и сооружений, при­надлежащих гражданам на праве собственности.

Когда необходимые документы подготовлены (имеются в виду свиде­тельство о праве собственности на продаваемый земельный участок, доку­менты, удостоверяющие права граждан на строение, другие документы, от­носящиеся к объектам недвижимости, план земельного участка, а также за­полненный сторонами договор), их следует представить в органы нотариата.

Затем нотариально удостоверенный договор, план земельного участка, а также документ, удостоверяющий право собственности продавца, направля­ют в Агентство по управлению земельными ресурсами. Это необходимо для того, чтобы зарегистрировать сделку в Регистре договоров купли-продажи земельных участков. Напомним, право собственности на купленный земель­ный участок переходит к покупателю с момента государственной регистра­ции договора.

В Республике Казахстан функции по регистрации и проверке необхо­димых требований к заключению купли-продажи выполняются одним ор­ганом — Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ре­сурсами по месту нахождения земельного участка. В России, например, после того, как договор купли-продажи зарегистрирован в комитете по зе­мельным ресурсам и землеустройству, покупатель и продавец представляют купчую в местную администрацию, которая регистрирует право собственно­сти покупателя на землю. Здесь же, в местной администрации, покупатель получает свидетельство (государственный акт) о праве собственности на приобретенный земельный участок. Сотрудники местной администрации вправе внести необходимые изменения в прежнее свидетельство.

Кроме того, стороны договора купли-продажи земельного участка вправе (но не обязаны) подписать передаточный акт или иной документ, являющий­ся свидетельством исполнения продавцом обязанности передать недвижи­мость покупателю.

 

Обмен земельного участка.

           Действующий ЗК РК в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю, не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право установлено Указа Президента Республики Казахстан “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Казахстане”: “Граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок”. Данный Указ представляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй ГК РК. В соответствии с ГК РК обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РК, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Форма договора мены земельного участка была разработана Комитетом Республики Казахстан по земельным ресурсам и землеустройству. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон.

Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете[17].

Земельные участки могут быть предметом договора мены. В отноше­нии оформления договора мены земельных участков действуют общие правила о сделках, нормы о регистрации прав на недвижимое имущест­во и сделок с ним и др. Отношения по обмену земельных участков оформляются договором мены, общие правила совершения которого ус­тановлены главой 26 Гражданского Кодекса (Особенная часть). В соответ­ствии с п. 1 ст. 501 Гражданского кодекса по договору мены каждая из сто­рон обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о договоре купли-продажи, поскольку это не противоречит нормам Гражданского Кодекса и юридическому смыслу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Специфика рассматриваемого договора заключается в том, что при воз­мездном характере договора его условная цена выражена не в денежной форме, а в форме предоставления иного имущества, в данном случае земель­ного участка. Поэтому правила о купле-продаже, касающиеся денежных рас­четов к договору мены не применяются. Однако существует и исключение. По общему правилу, обмен земельными участками по договору мены произ­водится без доплат, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 502 Гражданского кодекса. Так, допускается произведение доплаты за неравно­ценные земельные участки (неравноценными могут признаваться, например, земельные участки разные по площади или находящиеся далеко от населен­ных пунктов и т.п.). Во избежание последующих оценок земельных участков мы рекомендовали бы заранее оговорить условие о доплате в договоре мены.

По общему правилу, установленному законодательством, договор счита­ется исполненным с момента выполнения обеими сторонами своих обяза­тельств, то есть с момента, когда произведена последняя по времени переда­ча земельного участка. Такая передача осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта, свидетельствующего о передаче. С мо­мента подписания сторонами передаточного акта обязанность продавца пе­редать земельный участок и обязанность покупателя принять его считаются выполненными, а договор исполненным.

Сделка по обмену земельными участками совершается их собственника­ми, одновременно выступающими в роли продавца и покупателя, или упол­номоченными ими лицами путем оформления договора мены. Предметом до­говора мены не могут быть земельные участки, состоящие под арестом или каким-либо иным запрещением, а также земли, ограниченные в обороте или изъятые из оборота. В зависимости от правового положения земельных уча­стков совершение обмена ими может быть ограничено некоторыми условия-ми. Например, земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, мо­жет быть отчужден путем обмена только при наличии согласия на это зало­годержателя, если иное не установлено договором об ипотеке. Такое же ог­раничение в обмене существует для земельных участков, находящихся в по­стоянном (бессрочном) пользовании у граждан или юридических лиц и по­жизненном наследуемом владении. При этом необходимо получить согласие соответствующего государственного органа. Гражданское законодательство требует четко определить предмет договора мены земельными участками

Договор мены земельными участками заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблю­дение письменной формы договора мены влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 157 Гражданского кодекса).

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно ус­тановить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Необ­ходимо указать местоположение (адрес); категорию земли; целевое назначе­ние; цели дальнейшего использования; общую площадь; кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если та­ковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обя­зательства сторон.

Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем органе, на территории которого расположены обмени­ваемые земельные участки. Государственная регистрация договора мены зе­мельными участками осуществляется в порядке, предусмотренном Указом Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Закон не предусматривает обязательного нотариального удостовере­ния сделки по обмену земельными участками. Стороны по желанию мо­гут нотариально удостоверить данную сделку.

Необходимо отметить, что при наличии споров по земельным участкам (споры о границах, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), соверше­ние сделки по обмену невозможно. В договоре должно быть указано, какие права третьих лиц распространяются на обмениваемые земельные участки или на их часть (право аренды, право временного пользования, право залога, право сервитута и т.д.).

К договору мены земельными участками в качестве неотъемлемой части прилагаются:

• планы (чертеж границ) обмениваемых земельных участков;
• акты установления нормативной цены обмениваемых земельных участ­ков, выданные районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству;

сводные ведомости оценки строений, помещений и сооружений, распо­ложенных на обмениваемых земельных участках (прилагаются при в

• требования залогодержателя по обязательствам (прилагаются в случае, если один или оба обмениваемых участка переданы в залог);
• доверенности лиц, уполномоченных сторонами или законом выступать при заключении договора от их имени (прилагаются в случае подписания до­говора уполномоченными лицами);
• копии договоров аренды, временного пользования, залога, заключенных сторонами с третьими лицами, по предмету настоящего договора.

В соответствии с п. 2 ст. 501 Гражданского кодекса каждая из сторон до­говора мены одновременно является продавцом земельного участка, который она обязуется передать, и покупателем земельного участка, который она обя­зуется принять в обмен.

Сторонами договора мены могут выступать граждане и юридические ли­ца, имеющие земельные участки на праве собственности. Лица, использую­щие земельные участки, находящиеся в государственной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, вправе с согласия уполномоченного органа или собст­венника обменять земельный участок на иной, используемый другим лицом на тех же правах.

При совершении обмена земельными участками стороны не вправе изме­нить их целевое назначение, режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического об­служивания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных ком­муникаций) и другие условия использования.

Дарение земельного участка

            Право дарения земельного участка имеют собственники (граждане и юридические лица) на основании Указа Президента Республики Казахстан “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в Казахстане”. Общие положения о дарении, так же как при регулировании иных гражданско-правовых сделок, регулируются гражданским законодательством.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

Для обеспечения заключения договором дарения, так же как и договоров мены, Комитетом Республики Казахстан по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участка.

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей.

Собственник земельного участка вправе передать земельный участок или его часть гражданину, юридическому лицу, а также государству или его ор­гану по договору дарения. Согласно ст. 506 Гражданского кодекса Респуб­лики Казахстан (Особенная часть) по договору дарения одна сторона (дари­тель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (ода­ряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Договор дарения является одним из немногих гражданско-правовых договоров, имеющих безвозмездный характер. Даритель не получает ни­какого встречного удовлетворения по договору. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не призна­ется дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 160 Гражданского кодекса Общей части. При этом обещание без­возмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освобо­дить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) призна­ется договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме /41/ и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Договор, предусматриваю­щий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, недействителен. К такого рода дарению применяются нормы Гражданского Кодекса о наследо­вании.

Поскольку дарение — договор, его совершение зависит от волеизъявления сторон. Для того, чтобы договор дарения считался заключенным и мог по­влечь за собой юридически значимые последствия, недостаточно только лишь волеизъявления дарителя, необходимо, чтобы одаряемый также выра­зил желание принять земельный участок в дар. В случае несогласия одаряе­мого принять дар, договор дарения не будет считаться заключенным и, соот­ветственно не повлечет юридически значимых последствий, на которые рас­считывал даритель при предложении дара (переход права собственности на передаваемый по договору дарения земельный участок к одаряемому).

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему земельного участка в дар, отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда до­говор дарения зарегистрирован (п.3 ст. 508 Гражданского кодекса), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар Волеизъявление сторон должно происходить на добровольной основе. В случае совершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной, а также в случае, когда гражданин был вынужден совершить договор вследствие сте­чения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, до­говор дарения может быть признан судом недействительным по ходатайству заинтересованного лица.

Обязательным условием для осуществления отчуждения земельного уча­стка путем дарения является обладание дарителем правом собственности на этот земельный участок.

Передача земельных участков по договору дарения возможна при усло­вии, что соответствующий участок не состоит под арестом (запрещением), не исключен из оборота и не ограничен в обороте. Наличие тех или иных споров по участку, который выступает предметом договора дарения, также делает передачу участка в дар невозможным.

Определяя предмет договора дарения, необходимо указать место нахож­дения земельного участка, его кадастровый номер, границы, целевое назна­чение и другие данные, позволяющие идентифицировать данный земельный участок. Предметом договора дарения может быть земельный участок, на котором находятся здания, сооружения, строения. Они также изначально должны принадлежать дарителю на праве собственности. В таких случа­ях в договоре необходимо указать денежную оценку передаваемых в дар объектов недвижимости. При этом к договору дарения прилагается свод­ная ведомость оценки строений, сооружений, расположенных на зе­мельном участке.

Возможно дарение земельного участка, обремененного залогом, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке. При этом одаряемый становится залогодателем и несет соот­ветствующие обязанности по договору об ипотеке, которые не были исполнены первоначальным залогодателем (дарителем).

Поскольку стоимость передаваемого в дар земельного участка, как пра­вило, превышает стоимость, указанную в п.2 ст. 508 Гражданского кодек­са, то договор дарения земельного участка совершается в письменной форме. Письменная форма договора дарения также предусматривается, если дарителем является юридическое лицо и договор содержит обещание дарения в будущем. Кроме того, договор дарения земельного участка подле- жит государственной регистрации и считается заключенным и вступает в си­лу со дня его государственной регистрации.

При желании стороны договора дарения вправе удостоверить его нотари­ально. В соответствии с законодательством Республики Казахстан о нотариа­те /72, 73/ удостоверение договоров по отчуждению земельных участков (со­ответственно и договора дарения) производится нотариусами по месту на­хождения земельного участка, переходящего в порядке дарения. Нотариус проверяет правильность составления договора дарения и удостоверяет под­линность документов, приложенных к нему.

Договор оформляется путем составления одного документа, подписывае­мого сторонами или лицами, уполномоченными на это сторонами договора или законом, который составляется в двух экземплярах, имеющих одинако­вую юридическую силу. Если договор удостоверяется нотариально, то он со­ставляется в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса, а оставшиеся два выдаются сторонам договора. К экземпляру, выданному одаряемому, прилагается оригинал свидетельства о праве на земельный уча­сток. По желанию дарителя к его экземпляру договора может прилагаться копия такого свидетельства.

В тексте договора дарения необходимо указать право, в силу которо­го земельный участок, являющийся предметом дарения, принадлежит да­рителю, а также орган, регистрирующий сделку.

Государственная регистрация договора дарения производится в порядке, предусмотренном Указом Президента Республики Казахстан «О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На го­сударственную регистрацию необходимо представить следующие докумен­ты:

• нотариально удостоверенный договор дарения и его копию;
• документы, названные в договоре дарения в качестве приложений (сви­детельство о праве собственности на земельный участок, выданное соответ­ствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; копия ре­шения суда о правах на передаваемый в дар земельный участок с отметкой о вступлении решения в законную силу и т.п.);
• документы об уплате регистрационного сбора (квитанции, платежные поручения и т.п.);
• план (чертеж границ) земельного участка;
• сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, распо­ложенных на земельном участке (прилагается при включении строений, по­мещений и сооружений в предмет договора);
• документы, удостоверяющие личность лица, ходатайствующего о реги­страции;
• акт о нормативной цене земли;
• доверенности лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени при заключении договора дарения, и др.

Основанием для принятия указанных документов на регистрацию являет­ся заявление дарителя или одаряемого либо лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени.

В договоре дарения земельного участка необходимо указывать ограниче­ния в использовании земельного участка (если они имеются). Например, ог­раничения в использовании, связанные с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением земельного участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения и т.п.

Также необходимо отметить обременения земельного участка правами третьих лиц (сервитуты; право аренды; право временного пользования; право залога земельного участка (или его части); права третьих лиц, связанные с принадлежностью третьим лицам зданий, строений, сооружений, находя­щихся на земельном участке, переходящем в порядке дарения, иные права третьих лиц). Даритель должен предупредить одаряемого о наличии споров по предмету дарения.

Передача земельного участка в дар оформляется передаточным актом или другим правоустанавливающим документом. Договор дарения вступает в силу с момента государственной регистрации его в органах землеустрой­ства Республики Казахстан по месту нахождения земельного участка.

Сторонами в договоре дарения земельного участка являются даритель и одаряемый. Даритель — лицо, передающее в собственность другому лицу принадлежащее ему на праве собственности имущество. В качестве дарителя могут выступать физические и юридические лица, являющиеся собственни­ками земельного участка, переходящего в порядке дарения. Даритель должен обладать дееспособностью. По общему правилу за недееспособных, либо ограниченно дееспособных лиц сделки совершают их законные представите­ли, опекуны и попечители с ограничениями, установленными законода­тельством Республики Казахстан.

Юридические лица могут быть дарителями только принадлежащих им на праве собственности земельных участков. Юридическое лицо, кото­рому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законодатель­ными актами не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки, стоимость которых не превышает размеров десяти ме­сячных расчетных показателей, установленных законодательными актами (п. 1, 3 ст. 510 Гражданского кодекса).

Если земельный участок находится в общей совместной собственно­сти, то необходимо согласие всех собственников (ст. 220 Гражданского Кодекса). При дарении земельного участка одним из супругов необходи­мо нотариальное удостоверение согласия другого супруга. В против­ном случае такая сделка будет признана судом недействительной.

Одаряемый — лицо, которому даритель передает в собственность то или иное имущество. Одаряемыми могут быть физические и юридиче­ские лица.

Договор дарения может быть совершен через представителя, дейст­вующего на основании доверенности либо договора доверительного управления.

                Изменения права частной собственности на земельный    

                                          участок

Основания изменения и прекращения права на земельный участок независимо от форм и видов, являются правомочия землепользователя, направленные на реализацию права владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Государство-Республика Казахстан через уполномоченные государственные органы производит изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд в порядке, предусмотренным земельным и другим законодательством, приводящее к изменению или прекращению права землнпользования. Физические и не государственные юридические лица реализуют свои права-отчуждения земельного участка, сдают его в долгосрочную и краткосрочную аренду, залог или на временное безвозмездное землепользование в порядке, предусмотренном законодательстве. Указанные изменения и прекращения права землепользования могут оказать соответственно существенное влияние на содержания права, на размеры, целевое использования земельных участков, формы землепользования и в целом на правовой режим земельного участка, находящего на праве частной собственности, праве землепользования. Характер этих земельных отношений виден из следующих норм земельного законодательства.

1.Изменение права землепользования возникают из следующих оснований:

1) При изменении правового назначения земельного участка. Это предусмотрено, например, в ст.46 Земельного кодекса Республики Казахстан. Репатриантом (оралманам) предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства на временное безвозмездное землепользование. После приобретение гражданства Республики Казахстан эти участки переходят в их частную собственность в порядке на условиях установленным земельным законодательством (п.3 ст.46 ЗК РК).

2) Изменение права землепользования  может возникать по заявлению землепользователя в порядке, предусмотренном  в пункте 3 ст.94 ЗК РК. Согласно этой статьи, если нарушение законодательства заключалось в использовании участка не по целевому назначению, территориальный орган по управлению земельными ресурсами для предъявления иска об изъятии обязан рассмотреть вопрос об изменении целевого назначения земельного участка по заявке собственника земельного участка или землепользователя. Иск в этом случае может быть предъявлен лишь при отрицательном решении вопроса об изменении целевого назначения земельного участка.

3) При выходе гражданина, являющегося собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения, из гражданства Республики Казахстан земельный участок подлежит возврату в собственность государства либо право на земельный участок должно быть в течении одного года переоформлено в право временного землепользования на условиях аренды сроком до 10 лет (п.5 ст.24 ЗК РК).

4) В тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок, право которое(оно) лицо, не может иметь в соответствии с нормами, установленными гражданским законодательствам Республики Казахстан, указанное право подлежит в течение одного года отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан или должно быть в указанный срок переоформлено в право на земельный участок, который в соответствии с земельным законодательством таковому субъекту может принадлежать (п.1 ст.66 ЗК РК).

5)В порядке, предусмотренном земельном законодательством возникает необходимость создания специального земельного фонда и иммиграционного земельного фонда. В этих случаях могут возникать изменения в землепользовании граждан и юридических лиц. Эти фонды создаются за счет земельных угодий населенных пунктов и других категорий, где могут оказаться земельные участки указанных лиц, вовлечение в эти фонды в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

6) В тех случаях, когда изымается часть земельного (или выкупается) государственных нужд, собственник земельного участка или землепользователь не может использовать по прежнему назначению оставшуюся часть, то выкупается весь земельный участок или по его желанию может быть предоставлен другой земельный участок (ст.84 ЗК РК).

7) В случаях, предусмотренных Земельным кодексом и иными законодательными актами Республики Казахстан возникает необходимость ограниченного использования чужого земельного участка собственника, т.е. в порядке сервитута (п.1 ст.67 ЗК РК).

8) В земельном или ином законодательстве Республики Казахстан могут быть предусмотрены другие основания изменения права собственника на земельный участок или землепользователя.

 

2.2. Прекращение прав собственности на земельный участок.

 

             Право собственности на земельный участок или право землепользования прекращается при:

• отчуждении земельного участка собственником или права землепользования землепользователем другим лицам;
• отказе собственника от права собственности или землепользователя от правя землепользования;
• утрате права собственности на земельный участок или права землепользования в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

Изъятие, включая выкуп, земельного участка у собственника и права землепользования без их согласия у землепользователя не допускается, кроме случаев:

• обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;
• принудительного отчуждения, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд;
• принудительного изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательстве Республики Казахстан, в случаях, предусмотренных статьями 92 и 93 настоящего Кодекса!
• принудительного отчуждения у собственника или землепользователя земельного] участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равноценного] земельного участка;
• конфискации.

Кроме этого, право землепользования может прекращаться по следующим основаниям:

• истечение срока, на который был предоставлен участок;
• досрочное прекращение договора аренды земельного участка или договора времен­ного безвозмездного землепользования, за исключением случаев, когда земельный участок находится в залоге;
• прекращение трудовых отношений, в связи с которыми землепользователю был предоставлен служебный земельный надел (статья 41 настоящего Кодекса).

Собственник или землепользователь могут отказаться от права собственности на принадлежащий ему земельный участок или от права землепользования, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об их устранение от принадлежащих им прав на земельный участок без намерения сохранить эти права.

Отказ от права временного землепользования или от права временного пользования! на земельный участок, находящийся в частной собственности, осуществляется в порядке, установленном для прекращения договора аренды или договора о временном безвозмездном землепользовании.

        В случае совершения собственником земельного участка или землепользователем действий, определенно свидетельствующих об их отказе от прав собственности или землепользования (отъезд, длительное не использование участка и другое), этот участок принимается на учет как бесхозяйное имущество уполномоченными органами города республиканского значения, столицы, района (города областного значения), с уведомлением органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

По истечении одного года со дня взятия на учет как бесхозяйное имущество соответ­ствующий исполнительный орган может обратиться в суд с требованием о признании земельного участка поступившим в государственную собственность. Бесхозяйный зе­мельный участок, не признанный по решению суда поступившим в государственную соб­ственность, может быть вновь принят во владение, пользование и распоряжение оставив­шим его собственником или землепользователем либо приобретен в собственность или землепользование в силу приобритательной давности.

На время нахождения на учете как бесхозяйное имущество такой участок может быть передан во временное землепользование другому лицу.

При добровольном отказе от права частной собственности на земельный участок или права землепользования основанием для принятия земельного участка на учет как бесхо­зяйное имущество является нотариально заверенное письменное заявление собственника земельного участка или землепользователя.

Собственник земельного участка или землепользователь имеет право вновь полу­чить указанный земельный участок в собственность или землепользование в течение одного года со дня его взятия на учет как бесхозяйное имущество.

По истечении одного года со дня взятия на учет как бесхозяйное имущество соответ­ствующий исполнительный орган может принять решение о признании земельного участ­ка поступившим в государственную собственность.

При обращении взыскания на земельный участок или на право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя (статья 63 настоящего Кодекса) право собственности на земельный участок или право землепользования прекращается у собственника или землепользователя с момента возникновения права собственности на изъятый земельный участок или права землепользования у лица, к которому право соб­ственности или право землепользования переходит в порядке, предусмотренном законо­дательством Республики Казахстан.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин (стихийное бедствие и иные чрезвычайные ситуации), а также в случае залога земель сельскохозяйственного назначения вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный учас­ток (право землепользования) отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Земельный участок в исключительных случаях может быть принудительно отчуж­ден для государственных нужд по решению суда при невозможности иного способа удов­летворения этих нужд и при условии равноценного возмещения имущества.

Исключительными случаями для принудительного отчуждения земельных участ­ков для государственных нужд являются:

• международное обязательство;
• предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных террито­рий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;
• обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых (кроме общерасп­ространенных);
• строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, магистральных трубо­проводов, инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунк­тов, а также других объектов, имеющих государственное значение;
• снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);
• исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объек­тов, подпадающих под перечень исключительных случаев, установленных настоящей

статьей, а также строительства объектов, предусмотренных государственными и регио­нальными программами, и инвестиционных проектов, обеспечивающих государственные интересы и достижение общественно значимых целей.

Законами Республики Казахстан могут предусматриваться другие исключительные случаи принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд, кроме указанных в пункте 2 настоящей статьи.

Принудительное отчуждение для государственных нужд земельного участка, предо­ставленного во временное землепользование, если предоставленное право не выкупле­но у государства землепользователем, осуществляется без выкупа права землепользо­вания. Землепользователям возмещаются убытки в полном объеме, а также по их жела­нию может быть предоставлен другой земельный участок..

Принудительное отчуждение земельных участков для государственных нужд у соб­ственников и негосударственных землепользователей, если право землепользования ими выкуплено, осуществляется в порядке выкупа в соответствии с настоящим Кодек­сом, а в части, не урегулированной им, иными законами Республики Казахстан.

Собственник земельного участка или негосударственный землепользователь дол­жен быть не позднее, чем за год до предстоящего выкупа такого участка письменно уве­домлен об этом органом, принявшим решение о выкупе, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником или негосударственным землепользователем такого уведомления допускается только с со­гласия собственника или негосударственного землепользователя, если иное не предус­мотрено законами Республики Казахстан.

Собственник или негосударственный землепользователь земельного участка, при принудительном отчуждении для государственных нужд, с момента получения уведомле­ния о принятии решения о выкупе до достижения соглашения о цене или принятия судом решения о выкупе такого участка может осуществлять принадлежащее ему право на земельный участок и производить необходимые затраты, обеспечивающие использова­ние данного участка в соответствии с его целевым назначением. При этом собственник земельного участка или негосударственный землепользователь несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на таком земельном участке в указанный период.

Если собственник земельного участка или негосударственный землепользователь после принудительного отчуждения для государственных нужд части земельного участка не может использовать по прежнему целевому назначению оставшуюся часть, то выку­пается весь земельный участок.

Цена за земельный участок, выкупаемый при принудительном отчуждении для госу­дарственных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с соб­ственником земельного участка или негосударственным землепользователем.

Цена за земельный участок сельскохозяйственного назначения (без учета убытков), приобретенный собственником земельного участка у государства в соответ­ствии с подпунктом 2) пункта 2 статьи 24 настоящего Кодекса и выкупаемый при принудительном отчуждении для государственных нужд, определяется в размере сум-/1ы, уплаченной государству.

При неполной оплате суммы за земельный участок (без учета убытков), проданный государством в рассрочку, и выкупе его при принудительном отчуждении для государ­ственных нужд цена выкупаемого земельного участка определяется в размере выпла­ченной государству суммы.

При определении цены за выкупаемый земельный участок при принудительном отчуж­дении для государственных нужд в нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества на момент прекращения
права собственности или землепользования, а также все убытки в полном объеме, причинен­ные собственнику земельного участка или негосударственному землепользователю в связи с принудительным отчуждением земельного участка, включая убытки, которые он несет в
связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с законода­тельством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

По соглашению с собственником земельного участка или негосударственным зем­лепользователем ему может быть предоставлен взамен земельного участка, выкупае­мого при принудительном отчуждении для государственных нужд, другой земельный уча­
сток с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость выкупаемого земельного участка или права на него в рыночной стоимости на момент прекращения права собственности или землепользования.

В случаях, когда принудительно отчуждаемый для государственных нужд земельный участок или право на него должны были быть выкуплены у государства, но выкуп не был произведен, рыночная стоимость земельного участка в цену не включается, по соглаше­нию с негосударственным землепользователем ему может быть предоставлен взамен другой равноценный земельный участок.

Если собственник или негосударственный землепользователь не согласен с решени­ем о выкупе у него земельного участка для государственных нужд либо с ним не достигну­то соглашение о цене за выкупаемый земельный участок или других условиях выкупа, местный исполнительный орган, принявший решение о выкупе, может предъявить в о выкупе земельного участка.

Такой иск может быть предъявлен по истечении года, но не позднее двух лет с момен­та направления собственнику или негосударственному землепользователю участка уве­домления, указанного в пункте 2 статьи 85 настоящего Кодекса, если иное не предусмот­рено законодательными актами Республики Казахстан.

Собственник земельного участка или негосударственный землепользователь вправе оспорить в суде решение местного исполнительного органа о выкупе у него земельного участка (права землепользования).

Изъятие земельного участка у государственного землепользователя для государ­ственных нужд производится на основании одностороннего решения исполнительного органа, осуществляющего изъятие.

Такое решение может быть обжаловано в вышестоящий орган либо в судебном поряд­ке. Подача жалобы приостанавливает исполнение решения об изъятии.

Изъятие орошаемых сельскохозяйственных угодий, земель опытных полей научно-ис­следовательских и учебных заведений сельскохозяйственного, биологического и ирригационно-мелиоративного, рыбохозяйственного профиля, лесного и водного фондов допускает­ся только в исключительных случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий, выполнением международных обязательств, обнаружением под участком месторождения ценных полезных ископаемых, строительством дорог, линий электропередачи, линий связи и магистральных трубопроводов инженерно-коммуникаци­онных сетей общего пользования населенных пунктов, а также объектов, имеющих государ­ственное значение, при отсутствии других вариантов возможного их размещения.

В случае стихийных бедствий, режима военного положения, аварий, эпидемий, эпизо­отии и при иных чрезвычайных ситуациях земельный участок в интересах общества по решению местных исполнительных органов может быть временно изъят у собственника или землепользователя с возмещением ему убытков. Оценка, по которой собственнику или землепользователю компенсируются убытки, может быть оспорена в судебном порядке.

При прекращении действия чрезвычайной ситуации земельный участок подлежит возврату собственнику (землепользователю), и при наличии спора он вправе требовать его возврата в судебном порядке.

В случае невозможности возврата земельного участка собственнику или земле­пользователю возмещается стоимость земельного участка или права землепользования.

Порядок реквизиции имущества, в том числе недвижимого, при временном изъятии земельного участка осуществляется по нормам гражданского законодательства Респуб­лики Казахстан.

В случаях, если земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, не используется в соответству­ющих целях в течение двух лет (если более длительный срок не предусмотрен законами Республики Казахстан), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника и землепользователя в порядке, предусмотренном статьей 94 настояще­го Кодекса. В этот период не включается время, необходимое для освоения такого учас­тка, а также время, в течение которого данный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих та­ксе использование. Условия и сроки освоения земельных участков устанавливаются в по­рядке, определяемом Правительством Республики Казахстан

В случаях если использование земельного участка осуществляется с грубым наруше­нием правил рационального использования земли, установленных настоящим Кодексом или иными законами Республики Казахстан, в частности, если земельный участок исполь­зуется не в соответствии с целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо к значитель­ному ухудшению экологической обстановки, то после применения мер взыскания, предус­мотренных законодательством Республики Казахстан об административных правонару­шениях, такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника или землепользователя в порядке, предусмотренном статьей 94 настоящего Кодекса.

В случаях, предусмотренных частью первой настоящей статьи, собственник земель­ного участка или землепользователь обязан возместить государству ущерб в соответ­ствии с гражданским законодательством Республики Казахстан, за исключением случа­ев, возникших при чрезвычайных и непредотвратимых

Принудительное изъятие земельных участков у собственников и землепользовате­лей, предусмотренное статьями 92 и 93 настоящего Кодекса, производится в судебном порядке по иску территориального органа по управлению земельными ресурсами области (города республиканского значения, столицы) по месту нахождения земельного участка.

Иск о принудительном изъятии земельного участка в случае, предусмотренном статьей 92 настоящего Кодекса, может быть предъявлен только после гЛюьменного пре­дупреждения собственника или землепользователя о необходимости использовать зе­мельный участок по целевому назначению, сделанного не менее чем за год до предъявле­ния иска и при условии, что за это время собственник земельного участка либо земле­пользователь не принял необходимые меры по использованию такого участка по целево­му назначению.

Иск о принудительном изъятии земельного участка в случае, предусмотренном статьей 93 настоящего Кодекса, может быть предъявлен только после применения мер взыскания, предусмотренных законодательством Республики Казахстан об администра­тивных правонарушениях, и письменного предупреждения собственника земельного уча­стка или землепользователя о необходимости устранить нарушения законодательства Республики Казахстан, сделанного не менее чем за три месяца до предъявления иска и при условии, что за этот срок собственником земельного участка или землепользовате­лем не были устранены нарушения законодательства Республики Казахстан при исполь­зовании такого участка.

Если нарушение законодательства Республики Казахстан собственником земельного участка или землепользователем заключалось в использовании такого участка не по целевому назначению, территориальный орган по управлению земельными ресурсами области (города республиканского значения, столицы) до предъявления иска о принуди­тельном изъятии обязан направить предложения в местный исполнительный орган обла­сти (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения), акиму города районного значения, поселка, аула (села), аульного (сельского) округа по месту нахождения такого участка об изменении его целевого назначения по заявке соб­ственника земельного участка или землепользователя. Иск в этом случае может быть предъявлен лишь при отрицательном решении вопроса об изменении целевого назначе­ния такого участка.

В случае принудительного изъятия земельного участка у собственника или земле­ пользователя по решению суда по основаниям, указанным в статьях 92 и 93 настоящего Кодекса, право собственности на земельный участок или право землепользования (по отношению выкупленных у государства прав аренды на земельный участок) продается на
торгах (конкурсах, аукционах) в порядке, установленном гражданским процессуальным и исполнительным законодательством Республики Казахстан.

Вырученная сумма за вычетом расходов по принудительному изъятию земельного уча­стка выплачивается бывшему собственнику земельного участка или землепользователю. При невозможности реализации такого земельного участка или права землепользования на него после проведения не менее трех торгов (конкурсов, аукционов) в течение одного года земельный участок зачисляется по решению суда в специальный земельный фонд.

В случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан, земель­ный участок может быть безвозмездно изъят у собственника или землепользователя в судебном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.

Не подлежат конфискации необходимые для осужденного и лиц, находящихся на его иждивении, земельные участки, принадлежащие осужденному на праве частной собственности или являющиеся его долей в общей собственности, на которых расположены дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения личного подсобного хозяйства, согласно перечню, предусмотренному уголовно-исполнительным законодательством Республики Казахстан.

Конфискованные земельные участки возвращаются в государственную собствен­ность. Реализация или дальнейшее использование таких земельных участков либо права землепользования, являющегося объектом конфискации, может быть произведена в по­рядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

При прекращении права собственности или землепользования земельный участок или право землепользования оценивается по рыночной стоимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

            Как известно, все земли делятся на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо, использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование — не только право, но и важнейшая обязанность лица-пользователя.

Необходимым условием обеспечения рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок.

Человек, стремясь в гражданском быту, к полному развитию своих сил и способностей, ищет удовлетворения органическим потребностям своей природы. Первая потребность его — привести в сознание свою лич­ность посреди внешнего мира и утвердить это сознание вне себя. Другая потребность его — дополнить и продолжить личное бытие свое в органи­ческом союзе брака и семейства. Третья потребность — распространять во внешнем мире свою деятельность и расширить внешнее свое благосос­тояние приобретением, усвоением и произведением внешних благ. Эти внешние блага — суть так называемые имущества (bona, facultates), со­ставляющие, по отношению к личности человеческой, внешнюю ее при­надлежность, внешнее ее дополнение, или ее имущество.

Отношения человека по имуществу отличаются в особенности свойством права; они составляют главное содержание права граждан­ского: к ним в особенности прилагается понятие о моем и твоем. От­ношения эти определяются самой жизнью и ее экономическими усло­виями: право (закон) стремится только сознать и обнять эти условия, обеспечить правилом свободное действие здравого экономического на­чала жизни, подобно тому как в сфере семейственных отношений пра­вило стремится к обеспечению нравственных начал, следуя за ними и к ним применяясь, ибо характер семейственных отношений — по преиму­ществу нравственный, тогда как свойство отношений по имуществу прежде всего — экономическое.

Предметом обладания (имуществом) может быть все, что служит человеку для достижения хозяйственной цели. Сюда принадлежат прежде всего наличные вещи: все, что существует по естеству, во внешней природе, все, что имеет самостоятельное бытие вне человека – есть вещь натуральная, наличная, есть ценность вещественная, вещественное имущество. Но, с той же экономической точки зрения, видим мы, что внутренние, органические силы, в самом человеке пребывающие, когда направляются к внешней деятельности и к отдельным предметам внешней природы, приобретают, на известной степени своего развития, хозяйственное значение и хозяйственную ценность, становятся тоже имуществом, которому принадлежит особое, личное свойство, отличающее его, в сфере имущественных прав человека, от наличной, материальной вещи.

Вещи, не переставая быть вещами, не в одинаковой мере могут подлежать обладанию человека. Когда я говорю: мой дом, моя земля, моя лошадь, я имею сознание о целом предмете, который всей своей природой принадлежит мне, так что, употребляя его, я могу исчерпать со всех сторон все экономические его свойства до последнего истощения их, иногда до совершенного потребления или уничтожения самого предмета во всей его сущности. Это будет полное телесное обладание вещью. Но в других случаях власти человека подлежит только одна известная доля или сторона хозяйственного значения вещи, подлежит одно употребление вещи по ее свойству, более или менее продолжительное, срочное или непрерывное, без права на сущность вещи, на совершенное ее потребление. Человеку может, например, принадлежать право жить в доме, хотя этот дом не его дом, пользоваться землей, хотя это и не его земля, рубить деревья в лесу для своих нужд, хотя это и не его лес. И такое право, простираясь на вещь, хотя и не состоящую в полном телесном обладании, может быть в известном смысле признано правом на вещь, может быть причислено к вещам, состоящим в имуществе человека.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

            Нормативно-правовые акты:

1. Конституция РК 30 августа 1995 года
2. Земельный кодекс (действующая часть) от 20 июня 2003 года
3. Гражданский кодекс (1-ая часть) 2000г.
4. О некоторых вопросах применение судами земельного законодательства

Нормативное постановление верховного суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года №6

5. О переводе отдельного участка земель обороны в земли населенного пункта

Постановление правительства Республики Казахстан от 28 августа 2007 года, № 746

6. Об утверждении правил предоставления оралманам земельный участок для индивидуального жилищного строительства Постановление правительства Республики Казахстан от 9 июля 2002 года, №748
7. О соответствии Конституций Республики Казахстан Земельного Кодекса Республики Казахстана Постановление Конституционного Совета Республики Казахстан от  10  июня 2003 года, №8
8. Об утверждении введения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан Постановление Правительства Республики Казахстан от 20 сентября 2003 года, №958.
9. О проекте закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимые имущества и сделок с ним постановление правительства Республики Казахстан от 30 ноября 2006 года, №1141
10. О некоторых вопросах применениями судами законодательство об изъятии земельных участков для государственных надобностей нормативные постановления верховного суда Республики Казахстан 25 декабря 2006 года, №8.
11. Об утверждении правил ведение государственного кадастра. Постановление правительство Республики Казахстан от 20 сентября 2003 года № 956

 

1. Специальная литература:
2. Архипов И.Г. Земельное право Республики Казахстан. Алматы: «Борки», 1997 г.
3. Аксененок Г.А. Земельное право. М, 1972 г.
4. Абдраимов Б.Ж. Проблемы совершенствования про­цессуальных форм реализации норм земельного права. Ал­маты, 2001 г.
5. Абдраимов Б.Ж. Земельное законодательство и су­дебная практика. Алматы, 2002 г.
6. Абдраимов Б., Жарылкасын Е. Возмещение экологи­ческого вреда по законодательству РК. Алматы, 2001 г.
7. Абдраимов Б.Ж. Процессуальные особенности разре­шения земельных споров. Алматы, 2003 г.
8. Абдраимов Б.Ж. Актуальные вопросы правопримене­ния при разрешении земельных споров. Алматы, 1998 г.
9. Абдраимов Б.Ж. Земельный процесс в Республике Казахстан. Алматы, 2001 г.
10. Байделъдинов Д.Л. Экологическое законодательство Республики Казахстан. Алматы: «ЖетьЖаргы», 1995 г.
11. Бектурганов А.Е. Надо учитывать национальные тра­диции // Юридическая газета. 1999 г., №10 (277).
12. Бектурганов А.Е. Правовое обеспечение рациональ­ного использования орошаемых земель: Автореф. дис. … к. ю. н. Алма-Ата, 1988 г.
13. Бектурганов Э.Е. К,азак,стан Республикасындагы жер к,ук,ыгы кдтынастары. Алматы: «ЖетьЖаргы», 1997
14. Боголюбов С.А. Земельное право. М., 1998 г.
15. Волочков М.Г. Справочник по недвижимости – М. 1996
16. Воробьев А.В. Регулирование земельных отношений в Казахстане Волгоград, изд. Станица, 1999
17. Волков С.Н. Совершенствование теории и методики землеустройства в условиях земельной реформы. М.: ГУЗ, 1998
18. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Республики Казахстан // Налоговый вестник. — N 3, 4, 5. — март, апрель, май 2002г.
19. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Казахстанская юстиция. — N 10. — октябрь 2002г.
20. Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал казахстанского права. — N 5. — май 2001г.
21. Ерофеев Б.В. Земельное право. М., 1998 г.
22. Иконницкая И.А. Разрешение земельных споров,-М.,1973
23. Интервью с П.В. Крашенинниковым, доктором юридических наук, председателем Комитета Государственной Думы по законодательству // Законодательство. — N 3. — март 2002г.
24. Ильясов К. М. Система вещных прав и земельные участки в Казахстане: проблемы совершенствования законодательства // Право и государство. – 2004. — №2/2. С. 59-63
25. Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. – 1997. — №1.
26. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред О.Н.Садикова — М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра – М. — 1998.
27. Комментарий к Земельному кодексу. Из книги «Комментарий к земельному законодательству Республики Казахстан» / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. — М.: Юрайт-Издат. – 2002г.
28. Комментарий к Земельному кодексу Республики Казахстан / Под ред. Крассова О.И.. – М.: Фонд Правовая Культура. – 2002г.
29. Косанов Ж.Х. Право собственности, право землепользования и иные права на землю. Алматы, Данекер, 2001г.
30. Кулътелеев С. Т. Государственно-правовой механизм регулирования рационального использования и охраны земель // Право и государство. — 2000. — №1-2 (16-17).
31. Нурахметова Г. Г. Правовое регулирование сделок в сфере земельных отношений. Автореф. диссер. канд. юрист. Наук.: 12.00.06. – Алматы, 2002. – С. 21
32. Петров В.В. Земельное право России. Стоглавъ, 1995 г.
33. Романенко Т.А Земельные ресурсы Казахстана, Эффективность их использования
34. Скрябина О.Л. Землепользование и земельные платежи //
35. Станкевич Н.Г. Вещные права на землю юридических лиц в законодательстве Казахстана и Беларуси// Журнал казахстанского права. — N 4. — апрель 2002г.
36. Суров А.Ф. Правовые аспекты использования земель органами пограничной

     службы // Журнал казахстанского права. — N 11.- ноябрь 2002г.

36. Стамкулов А.С. Ей, родимой, хозяин нужен: Интер­вью // Юридическая газета. 2001 г. 20 июня.Стамкулов А. С., Стамкулова Г.А. Земельное право Республики Казахстан – Алматы, 2004
37. Стамкулов А.С. Правовой режим историко-культур­ного, рекреационного и лечебно-оздоровительного назначе­ния // Фемида. 2000 г., №8
38. Стамкулов А.С. Проблемы земельного законодатель­ства в Казахстане // Юридическая газета. — 2000 г. 1 марта.
39. Стамкулов А.С, Бектурганов А.Е. Некоторые воп­росы права собственности на землю в Республике Казахстан // Вестник Минюста Республики Казахстан. 1995 г., №2
40. Стамкулов А.С, Урисбаева А.А. Новое земельное законодательство // Государство и право. 2001 г., № 3
41. Хаджиев А.Х. Земельное право Республики Казахстан. Общая часть: Учебное пособие. Алматы, 2002 г.
42. Хаджиев А.Х. Земельное право. Общая часть: Учеб­ное пособие. Алматы: Данекер, 2001 г.
43. Финансовая газета. Региональный выпуск. — N 19. — май 1999г.

 

 

 

 

 

 

 

[1] Стамкулов А.С, Урисбаева А.А. Новое земельное законодательство // Государство и право. 2001г., № 3

 

[2] Стамкулов А.С. Ей, родимой, хозяин нужен: Интер­вью // Юридическая газета. 2001 г. 20 июня.

 

[3] Байдельдинов Д.Л. Экологическое законодательство Республики Казахстан. Алматы: «Жеті-Жаргы», 1995 г.

 

[4] Кулътелеев С. Т. Государственно-правовой механизм регулирования рационального использования и охраны земель // Право и государство. — 2000. — №1-2 (16-17).

 

[5] Абдраимов Б.Ж. Актуальные вопросы правопримене­ния при разрешении земельных споров. Алматы, 1998 г.

 

[6] Бектурганов Э.Е. К,азак,стан Республикасындагы жер к,ук,ыгы кдтынастары. Алматы: «ЖетьЖаргы», 1997

 

[7] Стамкулов А.С. Правовой режим историко-культур­ного, рекреационного и лечебно-оздоровительного назначе­ния // Фемида. 2000 г., №8

 

[8] Абдраимов Б.Ж. Процессуальные особенности разре­шения земельных споров. Алматы, 2003 г.

 

[9] Стамкулов А.С, Бектурганов А.Е. Некоторые воп­росы права собственности на землю в Республике Казахстан // Вестник Минюста Республики Казахстан. 1995 г., №2

 

[10] Стамкулов А. С., Стамкулова Г.А. Земельное право Республики Казахстан – Алматы, 2004

 

[11] Романенко Т.А Земельные ресурсы Казахстана, Эффективность их использования

 

[12] Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред О.Н.Садикова — М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра – М. — 1998.

 

[13] Финансовая газета. Региональный выпуск. — N 19. — май 1999г.

 

[14] Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Республики Казахстан // Налоговый вестник. — N 3, 4, 5. — март, апрель, май 2002г.

 

[15] Иконницкая И.А. Разрешение земельных споров,-М.,1973

[16] Волков С.Н. Совершенствование теории и методики землеустройства в условиях земельной реформы. М.: ГУЗ, 1998

 

[17] Волочков М.Г. Справочник по недвижимости – М. 1996