Дипломная работа. Правовое регулирование сделок с недвижимостью

Содержание:

 

ВВЕДЕНИЕ   РАЗДЕЛ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 1.1.          Понятие недвижимости, имущества 1.2.          Виды сделок с недвижимостью, понятие, сроки. 1.3.            РАЗДЕЛ 2. НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 2.1. Нормативные правовые акты регулирующие сделки с недвижимостью   РАЗДЕЛ 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 3.1. Особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки 3.2. Характеристика системы регистрации в Казахстане по воле сторон 3.3. Деятельность нотариата и удостоверение сделок.   ЗАКЛЮЧЕНИЕ Список использованной литературы

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Сделки играют большую роль в хозяйственной жизни. О значении сделок можно судить уже потому, что все участники гражданского оборота осуществляют «жизнь в праве» главным образом путем совершения различных сделок. Так, физические лица ежедневно заключают сделки, на основе которых им продают товары, оказывают услуги, выполняют работы. И продолжается это в течение всей жизни человека — от рождения (имеется в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) до самой смерти (достаточно указать на завещание, справедливо именуемое «последней волей»).

Такое же большое место занимают сделки с недвижимостью независимо от того, идет ли речь о торговле, торговом посредничестве, банковских и биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.

В расцвет рыночных отношений в Казахстане, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Таким образом, сделки являются основной правовой формой, в которой опосредуется обмен между участниками гражданского оборота. И в связи с этим особое значение приобретают те требования, которые предъявляет закон к действительности сделок. Гражданский Кодекс Республики Казахстан  в главе, посвященной сделкам, наряду с их понятием, видами и формой, уделяет место и последствиям признания их недействительными.

Примерами могут служить работы казахстанских авторов И. В. Кусаиновой, Л. К. Еркинбаевой, Д. У. Рыскалиева, К. М. Ильясовой и других.

 В данное время перед гражданами и юридическими лицами стоят такие проблемы как повсеместно возникающие сложности при заключении и оформлении гражанско-правовых сделок с недвижимостью, постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.

Поэтому, я считаю, что тема «Правовое регулирование сделок с недвижимостью» является актуальной. Целью данной работы является Компетентное исследование вопросов правового значения сделок с недвижимостью.  

Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1. Рассмотреть основные сделки с недвижимостью
2. Определить нормативно-правовое обеспечение сделок с недви­жи­мостью
3. Выявить особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

В  ходе написания  выпускной  работы использовались следующие методы:

• изучение литературы;
• обобщение материалов  периодической печати;
• работа с нормативно-правовыми;

В разделе 1 рассматривается понятие и значение сделок с недвижимостью. Дается определение недвижимости и недвижимого имущества.

В главе 2 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации — риэлтерские фирмы и отдельные маклеры — готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними.

В главе 3 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также их нотариальное удостоверение.

 

 

РАЗДЕЛ 1. ПОНЯТИЕ И ЗНАЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

• Понятие недвижимого имущества

 

С точки зрения гражданского законодательства предпринимательская деятельность может быть представлена как совершение различного рода сделок. Сделка — один из наиболее распространенных юридических фактов. Что же такое сделка?

Ст. 147 ГК РК определяет понятие сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:

а) сделка есть действие,  направленное на достижение определенной цели:

б) сделка — волевой акт.

Само понятие сделка сочетает в себе 4 элемента. Во-первых, это сами лица, участвующие в сделке. Во-вторых, это субъективная сторона (воля и волеизъявление). В-третьих — это форма и в-четвертых — это содержание. Порок хотя бы одного элемента сделки приводит ее к недействительности.

Итак, основными условиями действительности сделки являются:

1) Совершение сделки лицом, обладающим достаточной дееспособностью.

2) Волеизъявление лица должно соответствовать его действительной воле.

3) Форма сделки соответствует форме, предусмотренной законом.

4) Содержание сделки не должно противоречить закону, т.е. речь идет о законности содержания сделки.

Все эти условия относятся и к сделкам с недвижимостью. Что такое недвижимость?

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением1. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 117 ГК РК. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда-плавания «река-море», космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 119 ГК РК).

Понятие, приведённое в ст. 117 ГК РК, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РК используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность; вещи, деньги и ценные бумаги; вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права.

При использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.

Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов  к недвижимым. Следуя п.1 ст.117 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.117 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.

К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир. Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.117 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”1. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

На сегодняшний день все существующие в юридической литературе мнения касательно понятия недвижимого имущества можно условно разделить по двум критериям: 1) по соотношению понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь»: на мнения согласно которым, указанные понятия являются синонимами, и на мнения, согласно которым это различные понятия; 2) по определению места в классификации вещей: на мнения, согласно которым земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются: главной вещью и принадлежностью, либо они являются сложной вещью, либо указанные объекты являются составной частью земельного участка.

Формально, поскольку указанные объекты являются недвижимостью и не охватываются понятием «земельный участок», права на каждый их них требуют отдельной государственной регистрации. Однако в соответствии с тем, что в законодательстве Казахстана закреплен принцип неразрывности прав на земельные участки и расположенные на нем другие объекты недвижимости (п. 1 ст. 42, ст. 52 ЭК РК), на наш взгляд, нет необходимости отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на каждый из объектов, прочно связанных с землей. Исключение в настоящее время должно быть сделано только в отношении зданий (сооружений). Регистрация прав на последние объекты связана с их особенностью. Остальные объекты, а именно, такие, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты, автомобильные дороги и др., на наш взгляд, в системе регистрации могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. По желанию участников сделки сведения о них могут быть подробно описаны в правоустанавливающих документах.
В мировой практике распространена закрепленная в законодательных актах позиция, что объекты, расположенные на земле, являются ее составными частями или принадлежностью. По этой причине нет необходимости отдельно регистрировать права на часть вещи или ее принадлежность. Мы уже аргументировали свою позицию о том, что объекты, расположенные на земельном участке, не соответствуют ни признакам составной части, ни признакам принадлежности.

         В соответствии с Гражданским кодексом РК предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

         Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

         В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

         Ст. 118 ГК РК в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

По мнению К. М. Ильясовой, объекты, связанные с землей могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. Однако с оговоркой, что концепция принадлежности может применяться только как фикция, т.е. можно приравнять объекты, расположенные на земельном участке, к принадлежности с тем, чтобы распространить на них правовой режим земельного участка. В более поздних высказываниях, К.М. Ильясова склоняется к мнению, что земельный участок и расположенное на нем строение — это сложная вещь.

Р.А. Маметова в качестве основных черт недвижимости выделяет: 1) прикрепленность к земле; 2) специальные законодательные требования к регистрации сделок с недвижимостью; 3) возникновение вещных прав на недвижимость с момента регистрации в установленном законодательством порядке; 4) сохранение закона места нахождения недвижимого имущества при изменении места жительства его обладателя. Р.А. Маметова пишет, что не только природные свойства вещей лежат в основе деления вещей на движимые и недвижимые. Практическое значение указанного деления проявляется, прежде всего, из-за необходимости большей ограниченности распоряжением недвижимым имуществом и в большей прочности укрепления прав на это имущество по сравнению с имуществом движимым. По мнению Маметовой Р.А. многолетние растения, деревья, травы, фруктовые деревья и др., которые не должны засеиваться каждый год, можно рассматривать как часть земной поверхности. В то время как ежегодный урожай, получаемый в результате систематического труда скорее будет относиться к категории движимого имущества. Р.А. Маметова предлагает здания, сооружения производственного и непроизводственного характера, основные фонды, транспортные средства не потребляемые в процессе производства, капитальные вложения на улучшение земель, связанные непосредственно с основными фондами отнести к недвижимому имуществу. Одновременно с этим, указанным автором предлагается объекты капитального строительства, находящиеся во временной эксплуатации до ввода в постоянную эксплуатацию, затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, дороги, временные ветки лесовозных дорог, временные здания в лесу сроком эксплуатации до 2 лет,  временные сооружения, молодняк животных, птицу, многолетние растения, используемые в качестве посадочного материала отнести к движимому имуществу.

При исследовании содержания понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» следует, на наш взгляд, опираться на понятия «имущество», «вещь», как на понятия общие, из которых, соответственно, формируются понятия частные. К имуществу в соответствии с п. 2 ст. 115 ГК РК, кроме того, относятся вещи, имущественные права и другое имущество. Понятия вещи законодательство не дает, но из понятия имущества однозначно следует, что оно шире понятия вещи.
Смешение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» на законодательном уровне, возможно, происходит и потому, что само понятие «имущество» имеет весьма объемное смысловое значение и рассматривается в трех аспектах: как вещь, как субъективное право, как совокупность имущественных прав и обязанностей.
Нами предлагается различать на законодательном и теоретическом уровнях понятия: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Понятие «недвижимое имущество» является общим понятием.
Понятия «недвижимость» и «недвижимая вещь» не являются синонимами или взаимозаменяемыми понятиями, а обладают своими особенностями, которые должны быть положены в основу определения специфики правового режима.

Под недвижимостью предлагается понимать индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми. К таким природным объектам, которые в силу индивидуализации становятся недвижимостью, относятся: земля, недра, водные объекты, леса.

Объективно объекты недвижимости делятся на 2 вида: 1) природные объекты, созданные и существующие без приложения человеческого труда (например, недра), 2) природные объекты, созданные с приложением человеческого труда, поддержание существования которых зависит от человека (например, искусственный водоем).

Согласно предложенной нами концепции недвижимого имущества, земельный участок, в зависимости от наличия или отсутствия
соответствующих условий, может относиться как к первому, так и ко второму виду недвижимости.

Согласно ст. 6 Конституции РК, формами собственности признаются государственная и частная, которые, в свою очередь, подразделяются на виды. Согласно п. 1 ст. 191 ГК РК частная собственность выступает как собственность граждан и негосударственных юридических лиц; согласно п. 1 ст. 192 ГК РК государственная собственность выступает в виде республиканской и коммунальной собственности. По критерию множественности субъектов в законодательстве выделяется также общая собственность, которая делится на общую совместную и общую долевую собственность.

1.2. Виды сделок с недвижимостью, понятие, сроки.

 

Как показывает практика, в настоящее время предприятия и организации в процессе своей разнообразной хозяйственной деятельности совершают сделки со всеми видами недвижимости. Однако наиболее распространенными объектами таких сделок являются здания, сооружения, нежилые помещения, земельные участки, объекты незавершенного строительства.

При заключении договора, предметом которого является недвижимый объект жилого назначения, регистрации подлежат как сама сделка, так и возникшие на основании этой сделки права, т.е. совершаются два действия: регистрация сделки и регистрация перехода прав. Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:

   — во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами Центра недвижимости;

   — во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами. Важно подчеркнуть, что ст.385 ГК РК, позволяющая не указывать цену в договоре (и этом случае цена может быть определена исходя из условий договора, а исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги), не может быть применена для договоров купли-продажи недвижимости. В случае отсутствия цены договор купли-продажи недвижимого имущества считается незаключенным.  Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него.

  — в-третьих, порядок передачи недвижимости, который должен быть указан в договоре купли-продажи здания, сооружения, нежилого помещения. Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи.

 В связи с тем, что здания, сооружения, нежилые помещения являются дорогостоящими объектами, при обращении предприятиями и организациями за регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.

  Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение, если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.323 ГК РК), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.

 При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо представить документ, указывающий на согласие арендодателя.

  В соответствии с ГК РК некоторые виды договоров с недвижимым имуществом требуют нотариального удостоверения (договор ипотеки, договор уступки требования по сделке,  договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты).

Сделки с землей..

  Оборот земельных участков в РК допускается в той мере, в какой он допускается действующим земельным законодательством.

 Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких условиях. К таким землям относятся: земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов, земли, предоставленные для нужд обороны, земли историко-культурного наследия, земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, земли государственных научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений, земли общего пользования в населенных пунктах, земли захоронений. В указанную категорию подпадают также земли, в отношении которых установлен запрет или состоящие под арестом.

 Ограниченные в обороте земли допускаются к обороту в той мере, в какой это допускается действующими нормами. Например, приобретателями таких участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при условии сохранения целевого назначения земель.

 Земли, не изъятые из оборота, могут быть предметом сделки в рамках, установленных действующим земельным законодательством.

 Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РК, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РК, муниципальные образования.

Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.

Правовой режим земельного участка является существенным условием договора купли-продажи земли. При отчуждении или приобретении земельного участка стороны не вправе изменить по своему желанию его целевое назначение.

  Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.

 

 

 

 

РАЗДЕЛ 2 НОРМАТИВНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

2.1. Нормативные правовые акты, регулирующие сделки с недвижимостью

 

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РК. В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.

В месте с тем ГК не единственный нормативный акт, регулирующий сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере. К актам, регулирующим организационно-правовые формы, относится Закон РК “Об акционерных обществах”. В Законе «О жилищных отношениях» подробно регулируются вопросы, связанные со специфическим видом недвижимости — жилыми помещениями. Земельный кодекс также нужно отнести к законодательству, которое отчасти охватывает и регулирует сделки с недвижимостью.

Например, переход в результате исполнения договоров купли-продажи зданий и сооружений, находящихся на земельном участке,  влечет изменение правоотношений  по поводу этого земельного участка. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения.

Покупатель здания, сооружения одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования

Очевидно, что некоторые позиции действующих законов нуждаются в корректировке. Например, нынешняя базовая процедура предварительного согласования места размещения объекта строительства явно противоречит системе изменений недвижимости в условиях рынка, поскольку рынок предполагает наличие товаров, которые покупатель выбирает по своему усмотрению.

Сделки с недвижимом имуществом также регулируются Законом Республики Казахстан «О браке и семье».

К примеру, супруги могут договориться о разделе имущества и свое соглашение удостоверить нотариально по желанию. Необходимо отметить, что такой радел имущества может быть произведен вне брачного договора, а также помимо него. Никакого соотношения брачного договора и соглашения о разделе имущества законодательством не установлено, что на практике может привести к возможным трудностям. В норме ст.36 Закона РК “О браке и семье”  нотариальное удостоверение произведенного супругами раздела имущества возможно по желанию супругов, то есть не является строго обязательным. Такая формулировка приводит с неизбежностью к вопросу о законности, а также о возможности доказывания наличия соглашения о разделе имущества.

Разделенным будет считаться то имущество, которое поименовано в
соглашении. Имущество, в отношении которого супруги не имеют соглашения о разделе, а также имущество, которое нажито после заключенного соглашения о разделе, опять же будет считаться общей совместной собственностью супругов.

Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» определяет право собственности на жилье, что тоже является недвижимостью. В ст.11 данного закона сказано, что гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан. Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются. При этом основанием к возникновению права собственности могут быть совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству (ст.12).

Говоря о земельных участках, необходимо ссылаться на Земельный Кодекс, в котором посвящен целый раздел, касающийся права собственности, прав землепользования и иных вещных прав на землю.

1. Право собственности на земельный участок возникает путем:

1) предоставления права собственности;

2) передачи права собственности;

3) перехода права собственности в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

2. Предоставление, передача и переход права собственности должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.
3. Право собственности на земельный участок возникает на основе:

1) актов государственных органов;

2) гражданско-правовых сделок;

3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан (ст.22).

Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность гражданам и негосударственным юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом не могут находиться в частной собственности.

В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, лесоразведения, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, а также предоставленные (предоставляемые) под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

В частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для ведения товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения, под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Собственник земельного участка осуществляет права владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению без получения каких-либо разрешений государственных органов.  Собственник вправе совершать в отношении своего земельного участка без изменения его целевого назначения любые сделки, не запрещенные законодательными актами Республики Казахстан.

Собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения реализуют указанные права с учетом положений Земельного Кодекса.

Собственник земельного участка вправе сдавать земельный участок без изменения его целевого назначения во временное пользование на основе договора о временном пользовании земельным участком. Договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором) или договора о безвозмездном пользовании (с безвозмездным пользователем).

Земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности, могут быть:  проданы или переданы безвозмездно в частную собственность; предоставлены в постоянное или временное землепользование; реализованы в иных правовых формах в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан или международными договорами.

В Земельном Кодексе дается понятие о праве землепользования которое относят к вещному праву. Право землепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым или неотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.

 Право землепользования возникает путем: предоставления права землепользования; передачи права землепользования; перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица).

Предоставление, передача и переход права землепользования должны осуществляться с учетом целевого назначения земельного участка.

Право землепользования возникает на основе:

1) актов государственных органов;

2) гражданско-правовых сделок;

3) иных оснований, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

Пользование земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и выдачи территориальным органом по управлению земельными ресурсами документов, удостоверяющих право на земельный участок, не допускается, если иное не предусмотрено в решении исполнительного органа о предоставлении земельного участка. Несоблюдение данной нормы квалифицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматривает административную ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан об административных правонарушениях.

Порядок предоставления прав на земельные участки, легализованные в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан об амнистии в связи с легализацией имущества, определяется Правительством Республики Казахстан.

Кроме перечисленных выше законодательных актов, правовое обеспечение сделок с недвижимостью дает Указ Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более подробно о его применении я хочу представить в следующей главе.

 

По мнению К.М. Ильясовой, преимущественные интересы, не подлежащие государственной регистрации, признаются действительными без таковой и это положение должно использоваться при определении приоритета прав не недвижимое имущество и исключить необоснованную конкуренцию между ними.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

РАЗДЕЛ 3

3.1. Особенности государственной регистрации и нотариального удостоверения сделки

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии ГК РК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно главы 4 ГК РК указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
          Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Все объекты государственной регистрации можно разделить на три группы.
           Сразу следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе (недвижимости), в состав которого включаются объекты, указанные в п. 1 ст. 117 и ст. 119 ГК РК (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов).

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.
   Содержание права собственности регламентировано в ст. 188 ГК РК. К другим вещным правам в соответствии со ст. 195 ГК РК, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.
   Право собственности тоже является вещным правом. Но, по сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. 195 ГК, имеют ограниченный характер. Ограниченность их проявляется в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются.

В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав. Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. Это означает, что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять имеющиеся у них правомочия. Иными словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том числе на праве собственности, может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия, которые составляют содержание того или иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник (если речь идет об ограниченном вещном праве), несут обязанность не нарушать указанные права.

Правомочия (действия), которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении принадлежащего им имущества, определены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса, посвященных конкретному вещному праву.

2. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
   Ограничениями (обременениями) прав, являются: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального (системного) изложения норм Закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека — способом обеспечения обязательств, аренда и доверительное управление — договорными обязательствами.

 

3. Сделки с недвижимым имуществом.

Согласно ст. 147 ГК РК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, т.к. сделка — это действия.
           В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации.

Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РК. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору.

Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения, сделки.
          Особо необходимо отметить, что наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование Гражданского Кодекса, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 Государственная регистрация – процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном Указом. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ГК РК в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.

 Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся:

1. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества.

Жилые помещения.

Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем  (Закон РК «Об ипотеке»).

Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир.

Договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир.

Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты.

Договоры пожизненного содержания с иждивением.

Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договор аренды с выкупом.

Нежилые помещения.

Договоры дарения нежилых помещений.

Договор аренды с выкупом.

Договор продажи предприятия как имущественного комплекса.

 

2. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество.

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года.

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса.

Договор аренды земельных участков.

Договор аренды жилых помещений юридическими лицами.

Договоры субаренды  с учетом вышеизложенных пунктов 1-4.

Договоры ипотеки.

Договор залога права аренды недвижимого имущества.

3. Акцессорные сделки.

Уступка требования по зарегистрированной сделке.

Перевод долга по зарегистрированной сделке.

Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки.

Отступное по зарегистрированной сделке.

Отказ одаряемого принять дар.

 Акцессорные сделки совершаются в той же форме, в какой была совершена основная сделка.

 Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

— договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

— договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

— договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

— договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

— инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

— предварительные договоры;

— различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

— брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);

— договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

— договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

— договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

 Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной регистрации в случаях:

— если право на объект недвижимого имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

— документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

— акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствие с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

  Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован в судебных органах.

 Участники рыночных отношений нередко стараются избежать регистрации с целью ускорить переход имущества от одного лица к другому и сократить расходы. Поэтому устанавливается правило, согласно которому все права на недвижимость подлежать обязательному занесению в кадастровую книгу. Некоторые из них без записи в кадастровой книге не имеют силы.

Наиболее последовательно данный принцип закреплен в КГ РК, где указывается, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности в области укрепления прав на недвижимость. Это достигается посредством безусловного юридического признания всего того, что зарегистрировано в кадастровой книге. Внесенные в кадастровую книгу данные предполагаются заведомо правильными, если только регистрационная запись не была аннулирована в установленном порядке. При определенных условиях запись может сохранять свое действие даже, несмотря на свою неправильность.

Последним принципом регистрации недвижимого имущества выступает принцип старшинства, согласно которому внесенные в кадастровую книгу права должны осуществляться в порядке времени их занесения, если иное не установлено законом. Принцип старшинства позволяет внести полную ясность, например, в вопросы очередности удовлетворения требований залогодержателей.

Итак, роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель)исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Договор купли-продажи зданий и сооружений не нуждается в нотариальном удостоверении, так как  введение государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке.

  В Казахстане и в других странах СНГ, где закон использует понятия «регистрация прав» и «регистрация сделок», дело, как нам представляется, в другом. В сфере недвижимости двусторонняя сделка является юридическим фактом, на основании которого может возникнуть как вещное, так и обязательственное правоотношение. Вещное право на недвижимость предоставляет правообладателю правомочия по владению, пользованию и (или) распоряжению вещью, то есть это право на вещь. Обязанности же остальных при реализации вещных правомочий являются пассивными, в то время как в обязательстве они, как правило, носят активный характер. Таким образом, право на недвижимость и сделка с недвижимостью, являющаяся основанием возникновения как вещного, так и обязательственного права, — это разные правовые явления. Если объектом регистрации является право на вещь, достаточно представить документы, подтверждающие возникновение права, его изменение или прекращение. Если же объектом регистрации является сделка как юридический факт, влекущий наступление обязательственного правоотношения, то все последующие изменения, которые не влияют на правовой режим недвижимости, но изменяют права и обязанности сторон по отношению друг к другу, подлежат государственной регистрации.

В таком случае возникает вопрос об объектах регистрации в правовом кадастре. Регистрируются права, сделки или должна быть двойная регистрация как прав, так и сделок с недвижимостью? Если исходить из определения регистрации сделок, данного в ст. 1 Указа о регистрации прав на недвижимость, регистрация сделок — это регистрация прав на основании сделок. В то же время из норм Особенной части ГК РК вытекает, что регистрируются выше перечисленные сделки с недвижимостью.
Таким образом, с одной стороны, закон устанавливает обязанность регистрировать права, а с другой, — сделки. Моментом возникновения и тех, и других, по общему правилу, законодатель признает момент регистрации (ст.ст. 118 и 155 ГК РК). Между тем следует учитывать, что, во-первых, не всегда момент возникновения права на недвижимость на основании сделки совпадает с моментом заключения договора, и, во-вторых, не всегда на основании сделки возникают права на недвижимость. Например, в момент совершения двустороннего лизинга прав на недвижимость не возникает ни у лизингодателя, ни у лизингополучателя. На основании такого договора не возникают также обременений прав продавца, поскольку, если договор не является трехсторонним, с ним заключается отдельный договор. Между тем двусторонний лизинг может быть зарегистрирован. Объектом регистрации в данном случае может быть признана только сделка. Если сделка не является основанием возникновения ни права, ни обременения права на недвижимое имущество, то ее регистрацию возможно осуществить только при введении в Казахстане поименной регистрации. для этого потребуется создание параллельной информационной базы, привязанной не к объекту, а к субъекту. В Казахстане актуальность введения поименной регистрации связана также с необходимостью регистрации обременений на ранее возникшие права, если сведениями о таких правах правовой кадастр не располагает. Например, при пообъектной регистрации невозможно наложить арест на имущество, право на которое не зарегистрировано и признается действительным без регистрации.

В связи с этим в Казахстане необходимость внедрения поименной регистрации возникла для следующих случаев: 1) для регистрации на основании актов уполномоченных органов обременений, налагаемых на ранее возникшие права, сведениями о которых правовой кадастр не располагает; 2) для регистрации сделок, на основании которых не возникают ни права, ни обременения прав на недвижимость; З) для регистрации сделок с условной земельной долей.   

Система регистрации прав, в отличие от системы регистрации документов, дает правообладателю гарантии действительности зарегистрированного права. для предоставления гарантии необходимы проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверка законности совершаемой сделки.
Система регистрации прав, таким образом,  дает правообладателю юридические гарантии, то есть действительности права. При допущении регистрирующим органом ошибок в процессе регистрации пострадавшая сторона должна получить компенсацию.

Казахстане регистрация носит спорадический характер не по признаку регистрации прав по мере совершении сделки. В частности, в России принято решение об обязательной регистрации ранее возникших прав только при совершении сделок с ними (п. 2 ст. б Закона о государственной регистрации). То есть в России регистрация ранее возникших прав носит спорадический характер по данному основанию. В Казахстане спорадический характер регистрации выражается в том, что обязательной регистрации подлежат только вновь возникшие права. Ранее возникшие права действительны без государственной регистрации. В правовой кадастр сведения о них могут поступить в следующих случаях: 1) если ранее возникшее право должно было быть зарегистрировано в соответствии с ранее действовавшим законодательством (такое требование, например, относится к сделкам с жилыми домами и квартирами), и в новую систему сведения поступают при конвертации базы данных прежних регистрирующих органов (БТИ, Управлений по оценке и регистрации недвижимостью; 2) при совершении сделки (отчуждение, передача в залог, в аренду и т.д.) с ранее возникшим правом после введения системы государственной регистрации; 3) при введении систематической регистрации для отдельных регионов.
236

В связи с изложенным в настоящее время органы правового кадастра реально располагают действительными сведениями о правах на недвижимое имущество в следующих случаях: 1) если ранее возникшие права (обременения прав), действительные без регистрации, после введения системы регистрации добровольно зарегистрированы заинтересованными лицами; 2) если на основании документов, подтверждающих ранее возникшие права, после введения системы регистрации зарегистрированы переход, изменение или прекращение указанных прав или наложение на них обременений; З) при конвертации сведений о ранее возникших правах из старой системы в новую без совершения сделок с ними; 4) при регистрации прав и обременений прав, возникших после введения системы регистрации.
Из изложенного следует, что в настоящее время правовой кадастр не располагает полной информацией о существующих правах и обременениях на все объекты недвижимости. Следовательно, до поступления в правовой кадастр всей необходимой информации система регистрации в Казахстане небезопасна. Отсутствие полной информации обо всех объектах недвижимости, явочный характер регистрации, таким образом, свидетельствуют о том, что регистрация в Казахстане носит спорадический характер.

Вместе с тем следует отметить, что цели обеспечения полной информацией о правах на все существующие объекты недвижимости можно достичь как при систематической, так и при спорадической регистрации, но только разными способами. При спорадической регистрации, как уже отмечалось, сведения о ранее возникших правах могут поступать путем конвертации и при совершении сделок с ранее возникшими правами. При активном обороте недвижимости есть вероятность, что в отношении большинства объектов будут совершены вторичные сделки, и правовой кадастр пополнится необходимыми сведениями. Сведения могут поступить и при инвентаризации объектов без совершения сделок с ними. Практика формирования правового кадастра в Казахстане показывает, что регистрирующие органы располагают достоверными сведениями о правах на большинство объектов недвижимости. Именно эти обстоятельства обусловили то, что системе регистрации в Казахстане не был придан систематический характер.

 

3.1. Характеристика системы регистрации в Казахстане по воле сторон

В действующем законодательстве Казахстана нет ни одной нормы, которая обязывает участников оборота подавать на регистрацию документы, устанавливает сроки подачи и предусматривает ответственность за нарушение установленного порядка. В связи с этим регистрация прав в Республике носит добровольный характер на явочной основе. Пока лицо не подаст заявление в регистрирующий орган, принудить его зарегистрировать права на недвижимость никто не может. Стимулом для добровольной регистрации является только то, что без регистрации права не признаются возникшими.

На практике нередко еще до регистрации участник сделки приобретает недвижимость в фактическое владение и пользование. Однако такое владение и пользование не могут быть до регистрации защищены, поскольку не основаны на титуле. Например, нередки случаи, когда, удостоверив договор купли-продажи недвижимости в нотариальном порядке или заключив его в простой письменной форме, что распространено в отношениях между юридическими лицами, участники не регистрировали свои права. В результате, права у отчуждателя не прекращены, а у приобретателя они не возникли, В частности, были случаи обращения взыскания на недвижимость по обязательствам отчуждателя, поскольку приобретатель не зарегистрировал права на себя.

В связи с изложенным до момента обращения в регистрирующие органы участники сделки несут риск, связанный с отсутствием государственной регистрации. В некоторых странах регистрация носит обязательный характер. В частности, по законодательству таких стран после совершения сделки или наступления иного юридического факта, лежащего в основании возникновения права, для участников устанавливается определенный срок, в течение которого право должно быть зарегистрировано. Следует признать, что в интересах правообладателя такие нормы следует предусмотреть и в законодательстве Казахстана.

При совершении нотариальных действий нотариус проверяет дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц на момент совершения указанных действий. До момента регистрации правосубъектность участников сделки может измениться, и, поскольку сделка считается совершенной с момента регистрации, а не нотариального удостоверения, регистрирующий орган должен проверить указанные обстоятельства на момент регистрации. Однако и в этих случаях надо иметь в виду, что изменение правосубъектности, как правило, является обременением прав на недвижимость (опека или попечительство) и подлежит государственной регистрации. При отсутствии такой регистрации регистрирующий орган вправе исходить из презумции, что правосубъектность лица не изменилась. В настоящее время в Казахстане мало случаев регистрации подобного рода ограничений. В результате могут пострадать добросовестные участники гражданского оборота. Для предупреждения таких ситуаций обязанность по регистрации обременений, влекущих лишение или ограничение правосубъектности, должна быть возложена на органы, которые выносят соответствующие решения (о признании лица недееспособным или ограничении дееспособности). Это могут быть суды, органы опеки и попечительства.
В связи с изложенным в законодательном акте о регистрации прав на недвижимость следует предусмотреть, что, если сделка удостоверена в нотариальном порядке, заявление на регистрацию может быть подано одним из участников сделки. В настоящее время возможность подачи заявления на регистрацию прав на основании сделки, удостоверенной в нотариальном порядке, одной из сторон сделки по нашей инициативе была предусмотрена в п. 62 Временного положения. Такую процедуру необходимо закрепить в законодательном акте.

В Казахстане регистрация прав на недвижимое имущество приостанавливается только по одному основанию. В соответствии со ст. 18 Указа о регистрации прав на недвижимость по заявлению лица, оспаривающего право, за регистрацией которого обратилось другое лицо, регистрация этого права может быть приостановлена на срок не более десяти дней. Если в течение этого срока лицо, оспаривающее право, не представит доказательств предъявления им иска, регистрация прав должна быть осуществлена, а при представлении доказательств предъявления иска регистрация оспариваемого права приостанавливается до разрешения дела судом.

Основания для приостановления регистрации должны носить исчерпывающий характер. Но допустимость приостановления государственной регистрации только по одному основанию на практике создает ряд трудностей, связанных с процедурой нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, необходимостью представления дополнительных документов после приема документов на регистрацию и т.д. В частности, для нотариального удостоверения сделки с недвижимостью или выдачи свидетельства о праве на наследство нотариусы требуют от участников выписку из регистрационного листа правового кадастра, которая содержит сведения об идентификационных параметрах объекта недвижимости, правообладателе, наличии или отсутствии обременений. Выписка действительна только на момент выдачи. Если после выдачи выписки будет произведена регистрация ареста, залога, доверительного управления, процедур банкротства, лишения дееспособности, изменения площади или целевого назначения объекта и т.д., сведения, содержащиеся в выписке, станут недействительными. Сделка, нотариально удостоверенная на основании такой выписки, также придет в противоречие со сведениями, содержащимися в момент регистрации в правовом кадастре. Поэтому в регистрации права на основании такой сделки должно быть отказано. Более того, регистрация, произведенная после выдачи выписки, может существенным образом изменить правовой режим объекта. Например, при аресте, залоге правообладатель лишается права распоряжения.
В зарубежных странах перечень оснований для приостановления регистрации гораздо шире. Так, известно приостановление регистрации для обеспечения участникам сделки возможности подготовить для регистрации все необходимые документы. Речь идет о так называемом «замораживании регистра». Сущность такого приостановления состоит в том, что в интересах своего контрагента правообладатель, отчуждающий имущество или заключающий иную сделку (например, залог, аренду), обращается в регистрирующий орган с заявлением о выдаче контрагенту выписки из регистрационного листа правового кадастра с приостановлением регистрации. На основании закона определяется срок приостановления, достаточный для того, чтобы стороны могли в нотариальном порядке удостоверить договор или подготовить для регистрации все необходимые документы. По заявлению правообладателя регистрация может быть приостановлена только для случаев регистрации прав или обременений прав, для которых необходимо волеизъявление самого правообладателя. В частности, до истечения срока приостановления правообладатель не может совершить ни одну сделку со своей недвижимостью. Контрагенту это дает гарантии в том, что в указанный период правообладатель не совершит в отношении недвижимости сделок с другими лицами. Но такая выписка не может дать гарантию в том, что в течение срока ее действительности не будут произведены регистрация права или обременения права, устанавливаемых на основании актов государственных органов, судов. Например, не может быть в течение срока приостановления отказано в регистрации ареста, процедур банкротства и т.д. Это означает, что и при приостановлении регистрации по заявлению правообладателя регистр не может дать его контрагенту полной гарантии в том, что не произойдут изменения правового режима объекта. В связи с этим контрагент несет определенный риск, связанный с возможностью установления в течение срока приостановления обременений на основании актов государственных органов, принудительного прекращения права на основании решения суда и т.д. Однако, несмотря на это, в мировой практике рассматриваемое основание для приостановления регистрации имеет широкое применение. для Казахстана оно также актуально.

Анализ норм законодательства Республики Казахстан об отказе в регистрации показывает, что они также далеко не совершенны и противоречивы. В частности, Указ о регистрации прав на недвижимость устанавливает только основания для отказа в регистрации, в то время как на стадии принятия документов речь должна идти об отказе в приеме документов. Указ не устанавливает между отказом в приеме документов и отказом в регистрации никаких различий. Между тем они различаются по следующим моментам: 1) стадия, когда совершается отказ; 2) основания для отказа; 3) последствия отказа, В отличие от Указа о регистрации прав на недвижимость во Временном положении основания для отказа в приеме документов и основания для отказа в регистрации дифференцированы.
Основаниями для отказа в приеме документов в соответствии с п. 47 Временного положения являются: 1) обращение ненадлежащего лица либо отсутствие документов, удостоверяющих личность и (или) его полномочия; 2) наличие в документах подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений, следов травления текста и т.п.; 3) неверное указание адреса, фамилии, имени, отчества или наименования юридических лиц, отсутствие необходимых подписей и печатей в правоустанавливающих документах или их копиях; 4) представление заявителем неполного или ненадлежаще оформленного пакета документов, указанного в п. 44 настоящего Положения; 5) отсутствие документов о внесении платы за регистрацию.

Отказ в регистрации производится после правовой экспертизы принятых на регистрацию документов. В соответствии со ст. 19 Указа о регистрации прав на недвижимость в регистрации может быть отказано в случаях, если; 1) предъявленные документы не отвечают требованиям, установленным статьями 15 и 22 настоящего Указа; 2) с просьбой о регистрации права обратился недееспособный гражданин. Во Временном положении указанные основания для отказа в регистрации детализированы.

Согласно Закону, таким образом, основаниями для отказа в регистрации являются нарушения следующих требований, установленных в ст.ст. 15 и 22 Указа о государственной регистрации; 1) надлежащее оформление (не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом); 2) представление в двух экземплярах, один из которых является подлинником или нотариально заверенной копией; З) наличие в сделке подписей и полных имен (наименований) совершивших ее лиц, краткое описание объекта недвижимости, указание места его нахождения, а также регистрируемого права.

Изложенные нормы свидетельствуют, что основаниями для отказа в регистрации согласно Указу могут быть в основном причины технического, а не правового характера (подчистки, приписки и т.д.). Между тем в услових введения титульной регистрации основаниями для отказа должны быть признаны обстоятельства, которые влияют на действительность приобретаемого титула и совершаемой сделки.

Изучив отношения в сфере регистрации, мы пришли к выводу, что в государственной регистрации должно быть отказано в следующих случаях: 1) при наличии оснований для отказа в приеме документов на регистрацию, если такие документы были приняты на регистрацию; 2) на основании решения суда; З) при несоответствии субъекта, объекта, вида права или обременения права либо оснований их возникновения, изменения или прекращения требованиям законодательства; 4) если в течение сроков приостановления регистрации не были устранены обстоятельства, являющиеся основаниями для приостановления; 5) если в течение сроков приостановления регистрации не разрешено противоречие между конкурирующими заявлениями, поданными на регистрацию; б) если земельный участок, в отношении которого осуществляется регистрация, не был принят на учет органами по ведению земельного кадастра; 7) если не была произведена инвентаризация первичного или вторичного объекта недвижимости, права на которые регистрируются; 8) при несоответствии ранее возникшего права законодательству, действовавшему в момент его возникновения, если объектом регистрации являются переход, изменение, прекращение или установление обременений в отношений такого права; 9) по иным основаниям, предусмотренным законом о государственной регистрации.

Из изложенного следует, что основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренные Указом о регистрации прав на недвижимость, не соответствуют новым функциям регистрирующих органов и недостаточны. Необходимо расширить такие основания и привести их в соответствие с функциями регистрирующих органов, осуществляющих правовую экспертизу правоустанавливающих документов и проверку законности совершаемьих сделок.

 

3.3. Деятельность нотариата и удостоверение сделок.

 

Нотариат  в Республике Казахстан — это законодательно закрепленная система защиты прав и законных интересов физических и юридических и лиц путем совершения нотариальных действий, направленных на удостоверение прав и фактов, а также на осуществление иных задач, предусмотренных Законом.

Нотариат в Республике Казахстан должен обеспечивать в соответствии с
Конституцией РК,  «Закона РК о нотариате» защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами, а также международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан регулирующими такую деятельность.

Организациями, представляющими нотариат, являются нотариальные конторы. Нотариальными действиями считаются: удостоверение сделок (договор, доверенность, завещание), оформление наследственных прав, засвидетельствование документов, копий документов, подписей на документах и т.д. Для ряда сделок закон предусматривает обязательную нотариальную форму (завещание).

Статья 34 Закона содержит перечень нотариальных действий, совершаемые нотариусом, в который входит удостоверение сделок с недвижимостью.

Удостоверение сделок нотариусом:

 — Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством

Республики Казахстан установлено обязательное нотариальное удостоверение. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

— Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

— Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

— Договор о строительстве жилого дома на земельном участке удостоверяется нотариусом по месту  земельного участка.

— Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями законодательства РК и лично представленные ими нотариусу. Удостоверение завещаний через представителей не допускается. При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество. Нотариус в случае получения уведомления об отмене завещания, а равно получения нового завещания, отменяющего или изменяющего составленное ранее завещание, делает об этом отметку на экземпляре завещания, хранящемся у нотариуса, и в реестре регистрации нотариальных действий. Уведомление об отмене завещания должно быть нотариально удостоверено.

— Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

— Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в сделке. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один
экземпляр указанных документов.

При удостоверении сделок и совершении некоторых иных нотариальных действий (например, при свидетельствовании подлинности подписей на документах) проверяется подлинность подписей участников сделок и других лиц, обратившихся за совершением нотариальных действий, а также выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае со­вер­­шения сделки представителем проверяются его полномочия.

Нотариально удостоверяемые сделки, а также заявления и иные документы
подписываются в присутствии  нотариуса. Если гражданин, вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам, не может собственноручно расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии  нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся для совершения нотариального действия.

Если гражданин, обратившийся для совершения нотариального действия,
неграмотный или слепой,  нотариус, кроме того, прочитывает ему текст документа, о чем на документе делает отметку. Текст нотариально удостоверяемых сделок должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц — без сокращений с указанием адресов их органов (в необходимых случаях — также номера текущего (расчетного) счета и отделения банка). Фамилии, имена и отчества граждан должны быть написаны полностью с указанием места их жительства. При удостоверении сделок от имени иностранных граждан указывается и их гражданство. Незаполненные до конца строки и другие свободные места на документах прочеркиваются, за исключением документов, предназначенных для действия за границей, в которых прочерки не допускаются.

Все нотариальные действия, совершаемые нотариусами, регистрируются в реестре для регистрации нотариальных действий.

Каждому нотариальному действию присваивается отдельный порядковый номер. Номер, под которым нотариальное действие зарегистрировано в реестре, указывается в выдаваемых государственным нотариусом документах и в удостоверительных надписях.

Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости — действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

 

В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время появилось большое количество  частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. В следствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается.  Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности.  Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури — страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать:

• вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости;
• обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;
• становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;
• функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной земле, путем:

• законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
• отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

• законодательного закрепления единства государственной регистрации, в которую должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.
• обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.
• определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.
           Усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка.

Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все «вторичные» вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты).

На основании вышеизложенного я пришла к выводу, что, нет необходимости рассматривать регистрацию сделок как одну из стадий заключения сделок. На мой взгляд, регистрацию сделок следует рассматривать как требование к законности совершаемой сделки.

 Считаю, что тема «Правовое регулирование сделок с недвижимостью» нуждается в более подробной регламентации, т.к. нет теоретических разработок по данной теме, а статей, относящихся к данной теме практически нет.

Помимо всего прочего, требуется приведение практики в соответствие с действующим законодательством.

К сожалению, многие люди не задумываются о законе, своих правах и обязанностях. Не знают, как защитить и отстоять свое право на что-либо, как применять закон в своих интересах. Не обращаются за помощью в юридические консультации, полагая, не без основания, что это им не доступно.

Можно сказать, что все функции, которые написаны во введении, применимы к людям, имеющим некоторое понятие о законе, к людям сталкивающимся с Законом  в жизни, работе, учебе.

Хотелось бы иметь четко сформулированное законодательство, чтобы Закон работал реально и несовершенство закона не смогли использовать нечистоплотные люди в своих корыстных целях.

Мировоззрение – взгляд на мир, общество, его развитие – должно опираться на объективную реальность. В развитии общества объективной реальность является, прежде всего, – Закон.

Как уже отмечалось выше сделки являются действиями граждан и юридических лиц, направленными на установление, изменение или прекращение гражданских прав и  обязанностей.

Чем больше будет возникать гражданских прав и  обязанностей,  чем больше они будут видоизменяться, тем более будет изменяться содержание действий граждан и юридических лиц,  направленных на установление, изменение или прекращение этих прав и обязанностей,  то есть само содержание сделки,  тем интереснее будет изучать это как в теории, так и на практике.

 

 

 

Список использованной литературы:

 

1. Конституция Республики Казахстан.
2. Гражданский Кодекс Республики Казахстан.
3. Земельный Кодекс Республики Казахстан.
4. Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушения.
5. Закон Республики Казахстан «О браке и семье».
6. Закон Республики Казахстан «О нотариате».
7. Закон Республики Казахстан «О легализации имущества».
8. Закон Республики Казахстан от 27 ноября 2000 года № 107-II «Об административных процедурах»
9. Закон Республики Казахстан от 5 марта 1997 года N 78-1 «О регистрации сделок с ценными бумагами в Республике Казахстан»
10. Закон Республики Казахстан «Об индивидуальном предпринимательстве»
11. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях»
12. Указ Президента Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним
13. Предпринимательская деятельность в Республике Казахстан
14. Гражданское право Республики Казахстан. Учебное пособие. Отв.ред. Г. И. Тлеугалиев. , А., 1999
15. Гражданское право Республики Казахстан. Сборник статей. Учебное пособие. Гл.ред. Диденко А. А,2003
16. Гражданское право Республики Казахстан. Комментарий. Отв.ред. М.К Сулейменов, Ю. Г. Басин, А, 1998
17. Басин Ю. Г. «Сделки» — Высшая школа права «Әділет»; 1996
18. Басин Ю. Г. «Сделки» — 2-изд., Высшая школа права «Әділет»; 2001
19. Право и собственность в Республике казахстан. Монография. А, Жеты-жаргы 1998
20. Новицкий И. Б. Римское право. Учебник. М.1998
21. К.Разиев “Гражданско-правовые сделки: понятие, формы, юридические последствия» — Предприниматель и право № 5 март 2006 г.
22. Гршиаев С.П. Гражданское право, Учебник, М. 1998 г.
23. Калпин А.Г., Масляев А.И., Гражданское право, часть 1, Учебник, М., 1997.
24. Садиков О.Н., Гражданское право России, часть М., 1996
25. Эйдинова Э.Б. Сделки в нотариальной и судебной практике.­- М.,1981.
26. Светланина С.Р. Мнимые сделки. // Экономика и жизнь. — 1996. — N49.
27. Романенков Н.С. Сделки и рынок. Советы юриста. // Тематический выпуск. — М., 1994.
28. Предпринимательское право. Курс лекций / Под ред. Клейн Н.И. — М., 1993.
29. Комментарий к Гражданскому кодексу. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации. Краткий научно-практический комментарий / Ответственные ред. Ганеев В.Н., Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. — Ростов-на-Дону, 1995.
30. Гражданское право. Словарь справочник / Под ред. Тихомирова М. — М. 1996.
31. Гражданское право /Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. Санкт-Петербург, 1996.
32. Гражданское право. В 2-х томах. Учебник под ред. Суханова Е.А. — Т.1. — М.,1993.
33. Шахматов В. П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск, 1989.
34. Гражданское право. Под.ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого Санкт-Питербург, 1996
35. Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954
36. Ойгензихт В. А. Воля и волеизъявление. Душанбе, 1983
37. Комментарий к Гражданскому Кодексу под ре. Садикова О. Н. – М., 1996
38. Гражданское право. В 2-х томах. Учебник под ред. Суханова Е.А. — Т.1. — М.,1993
39. Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. — ЛГУ, 1960.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Добаткин Д.А.  Вещи, включаемые в состав недвижимости  // Юридический мир. 1998..№ 1.

 

1  Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. №9.