СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………………4

 

1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ ЗАРУБЕЖЬЕ…………………………………………7

1.1 Законодательство  РК  в области залога ………………………………………..7

1.2 Правовые особенности залога земли в Германии…………………………….20

1.3 Правовые особенности залога земли в России………………………………..24

1.4 Правовое положение залога земли в США ……………………………………40

 

2.  ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ………………………..…………47

2.1 Земельные ресурсы Казахстана………………………………………………………………..47

2.2 Рынок земли и его отличительные черты……………………………………..52

2.3 Условие и факторы ценообразования на рынке земли……………………….60

 

3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РК И ПОРЯДОК ОЦЕНКИ ЗАЛОГА ……………………………………………………66
   • Оценочная деятельность в РК…………………………………………………66

3.2 Особенности оценки земли в рыночных условиях……………………….…..71

 

4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА…………………..…….…78

• Характеристика объекта…………………………………………………………78

4.2 Подходы к оценке, методы, стандартизация оценки и определение рыночной стоимости………………..………………………………………………………….79

4.3  Результат оценки………………………………………………………….……82

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….……84

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………….87

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В силу обязательства кредитор приобретает право на действие должника. Однако, даже будучи управомоченным, он не может воздействовать личной силой, поэтому его обязательственное право фактически сводится к требованию. Имущественную ценность требования Г.Ф. Шершеневич точно подметил в «неосуществленном интересе» кредитора. Ценность (ликвидность) требования позволяет сделать вывод о возможности его передачи в залог: «В залог для обеспечения своего долга должник или третье лицо может отдать обязательственное право, принадлежащее самому должнику или третьему лицу, установившему залог за должника».

Рассмотрим следующие задачи залога обязательственных прав: залог прав требования, выраженных в ценной бумаге акционерного общества (АО), залог долговых требований.

Залог акций — это, по сути, залог имущественных прав на долю участия в АО. Сделка залога акций достаточно подробно исследована в юридической литературе. Однако ни теоретических, ни прикладных проблем это не убавляет. В теории иногда ставится под сомнение сама возможность залога акций. При этом утверждается, что удостоверенные акцией имущественные права могут передаваться только в силу уступки требования (цессии), как самостоятельном виде сделки, соответственно, могут оформляться только договором об уступки прав из акций. Такое утверждение является спорным. В частности, оно обоснованно оспаривается А. Глушецким и М.Кравченко, А.Ю.Бушевым и О.Ю.Скворцовым, а также некоторых классических работах.

Отрицание сущности залога акций путем подмены его родовой кате6горией «уступка требования» неприемлемо для гражданского права Казахстана.

Закон «Об акционерных обществах» императивно закрепляет право залога ценных бумаг АО: «Право закладывать ценные бумаги общества не может быть ограничено или исключено положениями устава общества» (ч.1 п.1 ст.39). В этом Законе предусмотрены особенности залога акций. Оно может принимать в залог выпущенные им ценные бумаги, если (п.2 ст.39): они полностью оплачены; количество закладываемых ценных бумаг не превышает 10% оплаченного уставного каптала АО; договор залога одобрен общим собранием акционеров или советом директоров АО.

Слова «выпущенные им» означают, что АО не имеет права принимать в залог лишь свои частично оплаченные или неоплаченные ценные бумаги. Ценные бумаги других юридических лиц АО может принимать в залог на свой страх и риск в оплаченной части. При принятии в залог ценных бумаг других юридических лиц соотношение залоговой массы, образовавшейся в результате такой сделки, с размером оплаченного уставного капитала АО не проводится. Для заключения договора залога ценных бумаг других юридических лиц не обязательно одобрение общего собрания или совета директоров АО — залогодержателя. В отношении некоторых субъектов, например, баков и страховых компаний, ломбардов, накопительных пенсионных фондов и т.д. специальное законодательство предусматривает императивные исключения из данных диспозиций, нацеленные на укрепление специальной правосубъектности этих организаций и повышение доверия клиентов к ним.

Другая особенность. Если ценные бумаги АО закладываются третьему лицу, акционер — залогодатель может голосовать и получать дивиденды по ним, поскольку иное не предусмотрено условиями залога право на получение дивидендов (п.3 ст.39 Закона «Об акционерных обществах»).

В практике применения норм корпоративного права часто возникают споры по такому вопросу. Должен ли залогодержатель, которому вместе с заложенными акциями отошло право голоса и получения дивидендов по ним, направлять полученный от акций доход в счет погашения лога залогодателя? Ответ на этот вопрос следует из принципа свободы договора. Закон не запрещает сторонам предусмотреть в договоре залога то или иное решение. Если по данному вопросу договор не содержит каких-либо условий, доход по акциям причитается залогодержателю — обладателю обязательственных прав (см. ч.3 п.2 ст. 188 ГК).

В заключение вопроса о залогоспособности ценных бумаг АО отметим: видимо, ближайшая перспектива развития законодательства и доктрины о ценных бумагах заключается в признании возможности их вещно-правовой защиты.

Наряду с залогом обязательственных прав, выраженных в ценных бумагах АО, могут закладываться и другие требования, вытекающие из договора купли-продажи, подряда, возмездного оказывания услуг, перевозки и т.д. В ГК они названы «долговыми требованиями» (см.ч.1п.3ст.303). В последнее время данный вопрос все чаще обсуждается в доктрине, видимо, по мере возрастания в гражданском обороте роли обязательственных прав. В русле этой тенденции Ф.О.Богатырев верно пометил: «в принципе, последнего рода требовании допустимо закладывать».

Перспективы практического использования и научного изучения долговых требований побуждают задаться вопросом о том, что в действительности является предметом залога в определенных обеспечительных сделках: вещь или долговое требование?

Рассмотрим конкретную ситуацию, подпадающую под действие Закона РК от 17 января 2002 г. «О торговом мореплавании» и Указа Президента РК, имеющего силу закона, от 23 января 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее Указ «Об ипотеке …»). Капитан морского судна получил кредит для оплаты ремонта судна под залог этого же судна или же капитан в обеспечение оплаты ремонтных работ заложил судно подрядчику — кредитору. Такое право предоставлено капитану согласно п.2 ст.29. Закона «О торговом мореплавании»: «В отсутствие судовладельца, грузовладельца или их законных представителей капитан судна является представителем судовладельца и грузовладельца при совершении в случаях необходимости сделок в отношении имущества, находящегося на судне». Ипотечное свидетельство, составленное при оформлении ипотечного договора, было вручено кредитору. На этом этапе залог недвижимой вещи — морского судна (п.2 ст.117 ГК) сомнений не вызывает. Проблемы как теоретического, так и прикладного свойства возникают при последующем залоге (ст.311 ГК). Вопрос: предметом перезалога, совершенного путем передачи ипотечного свидетельства следующему залогодержателю, будет морское судно или имущественные права на него, подтвержденные ордерной ценной бумагой (ст.18 Указа «Об ипотеке …»)? Полагаем, предметом перезалога в данном случае являются имущественные права, а не вещь. Этот вывод основан на буквальном толковании норм Указа «Об ипотеке…» (см. ст.9, п.1 ст.12, п.1 и п.2 ст.16, п.2 ст.17). Употребляемые в них термины «передача права», «перевод права», «уступка право» свидетельствует об обязательственных, а не вещных отношениях, складывающихся между залогодателем и залогодержателем.

Следовательно, в рассмотренной ситуации с морской ипотекой, перезаложенной последующему залогодержателю, имеет место залог долгового права, но не вещи. Оно является предметом второй обеспечительной сделки.

Не всякое право требования может быть заложено. По общему правилу являются неотчуждаемыми и непередаваемыми личные неимущественные права (п.4 ст.116 ГК), в том числе требования, неразрывно связанные с личностью (п.1ст 301 ГК). Например, не допускается залог алиментных требований. Однако в отношении залогоспособности требований, неразрывно связанных с личностью, ГК неточен. К примеру, права на получение пенсионных накоплений относятся к категории прав, неразрывно связанных с личностью. Этот факт объясняется их персональным характером, привязкой к определенному лицу в зависимости  от его социального положения, личных трудовых достижений (стажа, выслуги лет), состояния гражданства и т.д. Но права на получение пенсионных накоплений не относятся к институту личных неимущественных прав, поскольку ассоциируются с конкретными денежными (имущественными) обязательствами государственного или частного пенсионного фонда перед получателем накоплений. За нарушение этих денежных обязательств наступает гражданско-правовая (в том числе имущественная) ответственность в виде возмещения реального ущерба (путем взыскания незаконно удержанных пенсионных взносов, начисленных пенсионным фондом вкладчика, и переводов из другого фонда), возмещения упущенной выгоды (путем взыскания чистого инвестиционного дохода пенсионного фонда до пенсионным накоплением вкладчика) и других мер воздействия на нарушителя (см. п.4 ст.9, ст.353, ст953 —960 ГК). Значит, не всякое право, неразрывно связанное с личностью, является личным неимущественным.

Заметим, в п.1ст.301 ГК права на пенсионные накопления не названы изъятыми из оборота, а причислены к категории т.н. «иных прав», уступка которых другому лицу может быть запрещена законодательными актами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ ЗАРУБЕЖЬЕ

 

1.1 Законодательство  РК  в области залога

 

Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу  которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения  должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из  стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица,  которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными  настоящим Кодексом.

     Залогодержатель имеет право получить на тех же  началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение  заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если  только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые  залогодержатель отвечает[11].

Залог предприятий, зданий, сооружений,  квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека)  регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие  правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в  случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные  правила.

Залог подлежащих государственной регистрации  воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания  «река-море» (ипотека судна) регулируется специальными  законодательными актами Республики Казахстан. Общие правила о залоге,  содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке судна в случаях, когда  специальными законодательными актами Республики Казахстан не установлены иные  правила.

Требования части первой настоящего пункта  распространяются также и на строящиеся морские суда, суда внутреннего водного  плавания, суда плавания «река-море».

Основания возникновения залога

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании  законодательных актов при наступлении указанных в них обстоятельств, если в  законодательных актах предусмотрено, какое имущество и для обеспечения  исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге,  возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему  на основании законодательных актов, если законодательными актами не установлено  иное.

Предмет залога

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и  имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота, требований, неразрывно связанных с  личностью кредитора, в частности требований об алиментах, возмещении вреда,  причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу  запрещена законодательными актами.

Право залога может быть договором  распространено на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное  ведение залогодателя в будущем.

Залог отдельных видов имущества, в частности  имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть  законодательными актами запрещен или ограничен.

Деньги, являющиеся предметом залога,  размещаются в банке.

Залог ценных бумаг акционерных обществ (в том  числе банков), других лиц осуществляется с учетом законодательства о ценных  бумагах.

Требования, обеспечиваемые залогом

Если иное не предусмотрено договором или законодательными актами, залог  обеспечивает требование в том его объеме, какой оно имеет к моменту  фактического удовлетворения, включая вознаграждение (интерес), возмещение  убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню),  необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещение  расходов по взысканию.

Залог может устанавливаться в отношении  требований, которые возникнут в будущем при условии, если стороны договорятся о  размере обеспечения залогом таких требований.

Виды залога

Ипотека — вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении  и пользовании залогодателя или третьего лица.

 Предметом ипотеки могут быть предприятия,  строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные  средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из  гражданского оборота, имущество.

Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки  только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав  третьего лица. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в  многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит  регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.

Заклад — вид залога, при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя.

С согласия залогодержателя предмет залога может  быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет  залога может быть оставлен во владении залогодателя с нанесением знаков,  свидетельствующих о залоге (твердый залог).

При залоге прав предметом залога являются  имущественные права, которые могут быть отчуждены, в частности, арендные права  на предприятия, строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе  хозяйственного товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские и  иные имущественные права.

Залог прав на земельный участок, а также прав на  иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных  земельным и иным природноресурсовым законодательством.

Срочное право может быть предметом залога только  до истечения срока его действия.

     Должник заложенного права должен быть уведомлен  о залоге.

Если закладываемое право подтверждается  документом, договор залога может быть оформлен передачей правоустанавливающего  документа.

     При залоге имущественного права,  удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо размещается  в банке, если договором не предусмотрено иное.

Если иное не установлено договором о залоге,  деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.

Вознаграждение (интерес), причитающееся за  данные деньги, принадлежит залогодателю.

Залог имущества, находящегося в общей  собственности

Имущество, составляющее общую собственность, может быть передано в залог только  с согласия всех собственников. Право на долю в общем имуществе может быть  самостоятельным предметом залога.

Залогодатель

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Залогодателем вещи может быть ее собственник  либо с согласия собственника лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения,  если иное не предусмотрено законодательными актами.

Залогодателем права может быть лицо, которому  принадлежит закладываемое право.

     Залог права аренды или иного права на чужую вещь  не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право  хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено  отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Страхование заложенного имущества

Договором или законодательными актами на залогодержателя может быть  возложена обязанность страховать переданное в его владение заложенное  имущество.

     Страхование заложенного имущества, которое остается в пользовании залогодателя, возлагается на последнего.

При наступлении страхового случая право  требования по договору страхования заложенного имущества у залогодателя  возникает только в случае отказа от него залогодержателя.

     Если сумма страховой выплаты превышает сумму  обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель обязан в течение трех  банковских дней с момента ее получения перечислить разницу залогодателю.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка,  существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В  нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится  заложенное имущество и допустимость его использования.

Договор о залоге должен быть заключен в  письменной форме.

     Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Регистрация залога

Залог имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть  зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию данного имущества.

Орган, осуществляющий регистрацию, обязан  вести реестр регистрации залогов и принимать меры по защите интересов  залогодержателей, не допускать отчуждение заложенного имущества без согласия  залогодержателя.

При изменении характера и содержания долгового  требования, обеспеченного залогом, производится дополнительная регистрация, за  исключением случаев, когда сторонами договора банковского займа предусмотрена  возможность изменения размера или порядка расчета вознаграждения по договору, а  также связанных с этим действий и изменения графика платежа, включая изменение  сроков погашения.

При переходе права собственности на заложенное  имущество к другому лицу в реестр вносится запись о переводе залога на нового  собственника.

     Залогодатель, исполнивший обязательство,  обеспеченное залогом, вправе требовать аннулирования в реестре записи о залоге. По требованию залогодателя залогодержатель обязан представить органу, ведущему  регистрацию, необходимые документы и письменные заявления. При неисполнении или  несвоевременном исполнении залогодержателем этих обязанностей залогодатель  вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.

Имущество, на которое распространяются права  залогодержателя

Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога,  распространяются на ее принадлежности и на неотделимые плоды, если иное не  предусмотрено договором или законодательными актами.

На полученные в результате использования  заложенного имущества отделимые плоды, продукцию и доходы право залога  распространяется в случаях, предусмотренных договором или законодательными  актами.

При ипотеке предприятия или иного  имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все его  имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные  права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено  законодательными актами или договором.

Ипотека здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору права на земельный участок,  на котором находится это здание или сооружение, либо на часть этого участка,  функционально обеспечивающего закладываемый объект.

Возникновение права залога

Поскольку иное не предусмотрено договором о залоге, право залога возникает в  отношении имущества, залог которого подлежит регистрации — с момента  регистрации договора, в отношении другого имущества — с момента передачи этого  имущества залогодержателю, а если оно не подлежит передаче, то с момента  заключения договора о залоге.

Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога  в обеспечение других требований (перезалог), требования последующего  залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога удовлетворения  после требований предшествующих залогодержателей.

Перезалог допускается, если он не запрещен  предшествующими договорами о залоге.

Залогодатель обязан сообщить каждому  последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного  имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой  обязанности.

Содержание и сохранность заложенного имущества

1. Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязаны, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором:

     1) принимать меры, необходимые для обеспечения  сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств  и требований со стороны третьих лиц;

     2) немедленно уведомлять другую сторону о  возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.

     Залогодержатель и залогодатель вправе  проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия  хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны. Последствия утраты или повреждения заложенного  имущества. Залогодатель несет риск случайной гибели или повреждения заложенного  имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Залогодержатель отвечает за полную или  частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не  докажет, что может быть освобожден от ответственности. Залогодержатель отвечает за утрату предмета  залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение — в размере  суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был  оценен предмет залога при передаче его залогодержателю. Если в результате повреждения предмета залога  он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению,  залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение за его утрату. Договором может быть предусмотрена  обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные  утратой или повреждением предмета залога. Залогодатель, являющийся должником по  обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к  залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением  предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом.

Замена и восстановление предмета залога

Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если  законодательными актами или договором не предусмотрено иное.  Если предмет залога погиб или поврежден либо  право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено по  основаниям, установленным законодательными актами, залогодатель вправе в  разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным  имуществом.

Пользование и распоряжение предметом залога

Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из  существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его  назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законодательными  актами или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе  отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в  оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование  другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия  залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя  завещать заложенное имущество, недействительно. Залогодержатель вправе пользоваться  переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором,  регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на  залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога  плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах  залогодателя[3].

Защита залогодержателем своих прав на предмет залога

Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное  имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе и  у самого залогодателя. В случаях, когда по условиям договора  залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом  залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя,  устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены  с лишением владения.

Основания обращения взыскания на заложенное  имущество

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований  залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за  которое он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество  может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом  обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя  вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Порядок обращения взыскания на предмет залога

Удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества  производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными  законодательными актами или договором, в судебном порядке. В случаях, предусмотренных договором о  залоге, а также настоящим Кодексом и иными законодательными актами, залогодержатель вправе самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона). Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета  залога, обеспечивающего денежную ссуду.

Реализация заложенного имущества

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством,  если законодательными актами не установлен иной порядок. Особенности реализации заложенного имущества  в принудительном внесудебном порядке устанавливаются настоящим Кодексом и  Законом об ипотеке недвижимости. Правила и процедуры, установленные Законом об  ипотеке недвижимости для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества  при исполнении других видов залога.По просьбе залогодателя суд вправе в решении  об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с  публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и  обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и  не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков  кредитора и сумм неустойки. В торгах имеют право принимать участие любые  юридические лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя.

Перед началом торгов суд или доверенное лицо вправе потребовать от каждого участника торгов  внесения гарантийного взноса. Гарантийные взносы подлежат возврату по окончании  торгов. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет  конечной цены. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не  оплатившего конечную цену, не возвращается и остается в распоряжении суда или  доверенного лица. При объявлении торгов несостоявшимися, ввиду  участия в них менее двух покупателей, залогодержатель вправе либо обратить  заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости,  устанавливаемой решением суда или доверенным лицом на основании заключения  физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности  по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов.Если сумма, вырученная при реализации  заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он  имеет право, при отсутствии иного указания в законодательных актах или  договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не  пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная при реализации  заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования  залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Должник и залогодатель, являющийся третьим  лицом (вещный поручитель), вправе в любое время до того, как состоялась продажа  предмета залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию,  исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение  которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, недействительно.

Реализация заложенного имущества в принудительном  внесудебном порядке

При реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке  торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает юридическое  лицо или гражданин, имеющее доверенность залогодержателя на реализацию  заложенного имущества в случае нарушения обязательства, обеспеченного залогом.

     Доверенное лицо выполняет следующие  процедуры:

• составляет уведомление залогодателю о невыполнении обязательств и регистрирует его в органе, где был зарегистрирован  договор о залоге;
• при неудовлетворении требований, вытекающих  из уведомления, но не ранее, чем через два месяца с момента его отправки  залогодателю, составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует  его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге, и вручает залогодателю; 
• официально публикует объявление о торгах в местной печати.

Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного  залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного  залогом обязательства в случаях:

• если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями  договора о залоге;
• нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;
• утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет  удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае:

• нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
• невыполнения залогодателем обязанностей;
• нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Прекращение залога

Залог прекращается:

• с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
• по требованию залогодателя при наличии оснований;
• в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом;
• в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась  невозможной.

О прекращении залога должна быть сделана  отметка в реестре, в котором был зарегистрирован договор о залоге. При прекращении залога вследствие исполнения  обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя залогодержатель, у которого находилось  заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю. Сохранение залога при переходе права на заложенное  имущество к другому лицу в порядке  правопреемства

В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права  хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате  возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке  универсального правопреемства право залога сохраняет силу.  Правопреемник залогодателя становится на место  залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с  залогодержателем не установлено иное.  Если имущество залогодателя, являющееся  предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый  из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога  последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно  перешедшей к нему части указанного имущества. Однако, если предмет залога  неделим или по иным основаниям остается в общей совместной собственности  правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Последствия принудительного изъятия заложенного  имущества

Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом  залога, прекращается по основаниям и в порядке, установленным законодательными  актами, вследствие изъятия (выкупа) для государственных нужд, реквизиции или  национализации, и залогодателю предоставляется другое имущество или  соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное  взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право  преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося  залогодателю возмещения. Залогодержатель может также потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом обязательства. В случаях, когда имущество, являющееся  предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законодательными  актами порядке на том основании, что в действительности собственником этого  имущества является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления  или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. В  этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения  обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу  с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Уступка залогодержателем своих прав по  договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права  требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог  прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового  должника. Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у  залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и  натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов,  полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость  не становится меньше указанной в договоре о залоге.

Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом  обязательства, если иное не предусмотрено договором.

Товары в обороте, отчужденные залогодателем,  перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом  залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности или  хозяйственного ведения.

 Залогодатель товаров в обороте обязан вести  книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и  обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных  товаров, включая их переработку, на день последней операции.

При нарушении залогодателем условий залога  товаров в обороте залогодержатель вправе путем наложения на заложенные товары  своих знаков и печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения.

Принятие от граждан в залог движимого имущества, предназначенного для  личного потребления, в обеспечение краткосрочных кредитов может осуществляться  в качестве предпринимательской деятельности специализированными организациями —  ломбардами, имеющими на это лицензию. Договор о залоге вещей в ломбарде оформляется  выдачей ломбардом залогового билета. Закладываемые вещи передаются ломбарду. Ломбард обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог  вещи в полной сумме их оценки, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи  такого рода и качества, обычно взимаемыми в торговле в момент их принятия в  залог. Ломбард несет ответственность за утрату и  повреждение заложенных вещей, если не докажет, что утрата или повреждение  произошли вследствие непреодолимой силы. Правила кредитования граждан ломбардами под  залог принадлежащих гражданам вещей, а также порядок лицензирования ломбардов  устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законодательными актами. Условия договора о залоге вещей в ломбарде,  ограничивающие права залогодателя по сравнению с правами, предоставленными ему  настоящим Кодексом и соответствующим законодательным актом, недействительны с  момента заключения договора. Вместо таких условий применяются соответствующие  положения настоящего Кодекса и законодательного акта.

Залог недвижимого имущества (ипотека)- важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в Казахстане сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется.  Ho в условиях продолжающегося в стране кризиса возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие — один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения прямых иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно связаны  с базовыми отношениями собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам,   но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Как показал анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по mhoihm признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды.

По первому критерию — по отношению сторон к заложенному имуществу — выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог, при котором имущество остается у залогодателя; заклад,  когда предмет залога передается залогодержателю кредитору; твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не передается по закону залогодержателю имущество, но которое установлена ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе хмельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте. Поскольку земля – пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многих насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений. Второй критерий — объект залога – позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если — должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случае в взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 1. Система залоговых отношений в Казахстане

 

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека -залог предприятий, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе соответствующими земельными участками или право пользования им. Гражданским кодексом Республики Казахстан законодательно закрепляется особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору, земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в РК выделяется семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения. Ограниченны или полностью запрещена обороноспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного, рекреационного и иного назначения. Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным объектом залога и сервитуты.

Самостоятельными объектами залога могут быть земли сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов, обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законом ими о земле и других природных ресурсах.

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно  выделить девять ocновных видов залога с тем или иным вариантом взносов на возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах  срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификация залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизюдства.

 

1.2 Правовые особенности залога земли в Германии

 

Порядок землевладения в Германии основан на всеобъемлющей, исторически развившейся законодательной и судебной системе. Учитывая относительно высокую финансовую ценность земельных участков, последние служат существенными гарантиями для банков при защите кредитов. Эта относительно высокая стоимость земли, с одной стороны, определяется ее ограниченной доступностью для приобретения, а также от правовым статусом недвижимости, но в особой степени всеобщей правовой защищенности собственников и пользователей земель. Ограничение собственности обязательством использовать собственность в общественных интересах, а в исключительных случаях отчуждением, однозначно регулируется законодательством и закрепляется судебными процессами, которые могут продолжаться долгие годы. Процедура купли и продажи земли регулируется Гражданским уложением. Для сельскохозяйственных угодий дополнительно действует закон об обороте земельных участков, цель которого — избежать нежелательного раздробления собственности и обеспечить использование этих земель в сельскохозяйственных целях.

В ходе разделения между хозяйственным использованием и обладанием собственностью в последнее десятилетие аренда приобретает все более существенное значение и принципиально регулируется Гражданским уложением. Закон о принципах аренды поддерживает эти положения в целях обеспечения гарантии сельскохозяйственного использования земель. Защита прав арендаторов имеет первостепенное значение в германском законодательстве об аренде земли[17].

Статья 14 германской Конституции — основного закона предусматривает особую их охрану, право собственности со стороны государства. Содержание и пределы собственности определяются законами. В соответствии со статьей 19 основного закона такие законы должны иметь всеобщее действие и могут применяться только в каждом конкретном случае.

Право собственности на землю регулируется исключительно германским гражданским кодексом, Гражданским уложением, параграф 903. В соответствии с первым абзацем этого положения собственник может распоряжаться вещью по своему усмотрению и устранять любое вмешательство, но только в том случае, если тому не препятствует закон или права третьих лиц.

Здания относятся к существенным составным частям землевладения, и таким образом, на них распространяется действие земельного права. Понятие собственности, сформулированное в основном законе, не является жестким. Его интерпретация в определенных пределах открыта для выражаемых в обществе мнений, которые подвержены определенным изменениям. Эта способность к развитию стала отчетливо видна в последнее десятилетие в сфере разграничения между понятиями гарантии собственности и связанности обязательством использовать собственность в общественных интересах.

Обязательство использовать собственность в общественных интересах означает, что под охраной конституционного законодательства находится только такое использование собственности, которое не идет вразрез с общественными интересами. Если владелец использует свою собственность вопреки интересам общества, то он лишается защиты статьи 14 основного закона. Отчетливо заметная тенденция к росту числа обязательств использовать собственность в общественных интересах существенно отражается на использовании земель, находящихся в собственности.

Например, фермеры в Германии должны ограничивать использование удобрений и средств для защиты растений в соответствии с директивами по охране окружающей среды в рамках обязательства использовать собственность в общественных интересах, которые в принципе не предусматривают выплаты компенсаций. Однако в данном случае фермер имеет право претендовать на выплату финансовой компенсации. Учитывая фиксирование на месте и строгое правовое нормирование в отношении каждого факта перехода прав собственности, земля особенно подходит для того, чтобы привлекаться в качестве гарантии по исковым требованиям, в частности, связанным с кредитованием двухсторонних правовых сделок. Особенно действенным это является в отношении долгосрочных кредитов, гарантии по которым очень часто выдаются в форме предоставления прав залога земельных участков.

 Для приобретения путем покупки имеются два правовых основания. Во-первых, необходимо наличие нотариально заверенного договора купли-продажи, во-вторых, новый владелец должен быть занесен в поземельную книгу.

О регистрации земельных участков. В Германии характеристики земли отражены в двух реестрах. Один из этих реестров, так называемый кадастр недвижимости, содержит, прежде всего, геометрические и визуально фиксируемые характеристики отдельных участков земли. Второй реестр основывается на кадастре недвижимости и содержит перечень прав, предоставляющих определенные привилегии земельному участку или обременяющих его. Он называется поземельной книгой и носит материально-правовой характер.

О процедуре отчуждения. Отчуждение в соответствии со статьей 14 основного закона является государственным инструментом принуждения для осуществления определенных мер, представляющих общественный интерес. Оно может, в частности предприниматься в следующих случаях: строительство транспортных путей, градостроительная перепланировка, расположение промышленных мероприятий, переустройство земель, прочие мероприятия, проводимые в общественных интересах.

О сельскохозяйственных угодьях, в частности, об ограничении собственности на землю в отношении сельскохозяйственных угодий.

Законной задачей государства является регулирование землепользования таким образом, чтобы при использовании земельного участка были гарантированы всеобщие интересы. Наряду с уже упомянутым отчуждением использование может быть ограничено, причем в принципе под сомнение не будет поставлено право собственности и вытекающие из него права пользования. Такие ограничения могут осуществляться только на основании законов, в достаточной степени конкретно регулирующих ограничения и при необходимости предусматривающих экономическую компенсацию этих ограничений.

Для подобного ограничения использования сельскохозяйственных угодий возможны следующие основания:

Первое, ограничение путем запрета на изменение формы использования сельскохозяйственных угодий с сохранением права на получение соответствующего разрешения.

Второе, ограничение разведения лесов на пахотных землях.

Третье, ограничение на приобретение сельскохозяйственных предприятий лицами, не являющимися работниками сельского хозяйства.

Четвертое, ограничение пользования в интересах охраны окружающей среды и природы, например, ограничение использования удобрений в водоохранных районах.

Пятое, ограничение в отношении строительства зданий на территории сельскохозяйственных угодий.

И, наконец, введение обязательной разрешительной процедуры на покупку и продажу сельскохозяйственных угодий.

Право залога земли и принудительного аукционирования в сельском хозяйстве. Банки принимают гарантии по кредитам, выданным сельскохозяйственным предприятиям, исходя, прежде всего, не из капитализированной стоимости потенциальных доходов предприятия, а из его реальной рыночной стоимости. Последнее в существенной мере складывается из реальной рыночной стоимости земли. Как правило, банки предоставляют кредиты в размере до 60 процентов реальной рыночной стоимости земельного участка. Кредит гарантируется нотариально заверенной регистрацией права залога земли.

Еще два существенных момента. Это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот сельскохозяйственных земель на рынке. И, во-вторых, это законодательство, регулирующее аренду сельскохозяйственных угодий.

Как законодательство по обороту сельскохозяйственных земель, так и законодательство по аренде сельскохозяйственных угодий в принципе преследуют одну и ту же цель — избежание нездорового раздробления сельскохозяйственных и лесных угодий.

Законодательство об обороте сельскохозяйственных земель предусматривает, что для реализации сельскохозяйственных и лесных угодий требуется наличие разрешения компетентного ведомства. Закон об обороте земельных участков с конца 60-х годов применяется относительно либерально. Управление земельными отношениями при помощи этого закона может осуществляться лишь в весьма ограниченной степени.

Законодательство, регулирующее аренду сельскохозяйственных угодий, было отражено в Гражданском уложении в 1985 году и фактически дополняют это Гражданское уложение только два дополнительных закона.

Один из этих законов — это закон о принципах аренды земли, и фактически он тоже определяет, также как и закон об обороте земли, подключение разрешения специального ведомства.

Второй закон — это закон об арендных кредитах. Он направлен на то, чтобы предоставлять не только владельцу земельного участка, но и арендатору земельного участка возможность использовать право залога.

Относительно реформы собственности на землю в новых федеральных землях. Существенная доля земель бывшей ГДР была национализирована. К тому же, многие дома, находившиеся в частной собственности, располагались на государственной земле. Для создания новой системы собственности на землю было создано в 1992 году общество управления и пользования земельными участками, находящимися в стопроцентной государственной собственности.

И в 1992 году этому обществу было поручено приватизировать сельскохозяйственные и лесные угодья, а также имущественные ценности в новых федеральных землях, ранее являвшихся собственностью народа. При этом в целом речь шла более чем об одном миллионе гектаров пашни и лугов, которые были сначала сданы в аренду, и о 800 тысячах гектаров леса, а также о десятках тысяч хозяйственных построек.

Различия между системой земельного законодательства России и Германии заключаются в том, что стоимость земли в Германии весьма высока. И это, естественно, влечет за собой соответствующие последствия в земельных отношениях, то есть в отношении продажи, покупки, аренды и так далее, и делает эти вопросы исключительно важными.

 

• Правовые особенности залога земли в России

 

Одним из важнейших факторов, сдерживающих развитие ипо­теки в сельском хозяйстве, является проблема научно обоснован­ной оценки земли и недвижимости.

В таблице 3  сопоставлены кадастровые, рыночные и залоговые цены на землю при ипотечном кредитовании сельскохозяйствен­ных производителей.

Таблица 3

 Кадастровая стоимость, рыночная и залоговая цены на землю (пашню), руб/га

 

Регион	Ка­дастро­вая стои­мость	Рен­та	Ры­ноч­ная цена	Залоговая цена при		Требуется заложить при покупке комбайна, га
				кадастро­вой стои­мости	рыноч­ной цене	исходя из кадастровой стоимости	исходя из рыночной цены
Владимирская обл.	10353	311	1728	7247	1210	274	1148
Белгородская обл.	20395	612	3400	14276	2380	139	833
Ставропольский край	21667	650	3611	15167	2528	131	784

 

Из таблицы следует, что при использовании кадастровой сто­имости в качестве базы для расчета залоговой цены требуется за­ложить меньше земли, чем при использовании рыночной цены. Однако при этом происходит необоснованное завышение стоимо­сти земли из-за применения нереальной (низкой) ставки ссудного процента (3 % вместо рыночной ставки 18 %). На наш взгляд, это ведет к искусственному росту расходов внешних инвесторов, что является серьезным сдерживающим фактором для включения зем­ли в сферу финансово-кредитных отношений.

Следует подчеркнуть, что действующая методика определения так называемой кадастровой стоимости имеет и ряд других недо­статков, которые не позволяют эффективно использовать ее на практике. В результате используемые в настоящее время рентные оценки для определения ставок земельного налога, арендной пла­ты за землю и цены земли нельзя признать объективными.

В связи с этим в качестве основного подхода для определения залоговой стоимости при ипотечном кредитовании следует исполь­зовать методологию оценки недвижимости в сельском хозяйстве.

В России к причинам, обусловившим неразвитость системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, относятся:

• противоречия в законодательно-правовом регулировании за­лога сельскохозяйственных земель;
• неясность прав собственности на землю и другое недвижи­мое имущество в сельском хозяйстве, а также отсутствие системы их надлежащей регистрации;
• недостаточная обоснованность подходов к оценке земли и имущества;
• отсутствие институциональной основы формирования и раз­вития системы ипотечного кредита;
• неоптимальные размеры сельскохозяйственных предприя­тий, что не обеспечивает «достаточной стоимости» для привлече­ния ипотечного кредита и вступает в противоречие с продолжаю­щейся концентрацией банковского капитала;
• ипотека, наряду с рынком земли, рассматривается как пана­цея от всех бед сельскохозяйственного производства. При этом не учитывается то, что она является лишь одним из элементов всей системы экономических отношений в сельском хозяйстве.

Все это говорит о том, что необходимо осуществить комплекс мер по развитию системы залоговых отношений в сельском хозяй­стве, включая и ипотечное кредитование. Система должна базиро­ваться на оптимальном сочетании рыночного и государственного регулирования.

Необходимость вмешательства государства в функционирова­ние сельского хозяйства как отрасли обусловлена отсутствием рынка с реальной конкуренцией, что проявляется в наличии есте­ственных монополий, экстерналий и т. д.

Под экстерналиями понимаются экономические явления, воз­действующие на предпринимательскую деятельность как «третья сторона», отличная от производителя и потребителя. В результате часть выгод и затрат производителей, например связанных с охра­ной окружающей среды, не учитывается в ценах на производи­мую продукцию.

На практике это означает, что государство должно нести затрат по созданию рыночной, производственной и социальной инфраструктуры в сельском хозяйстве, а также по охране окружающей среды, с тем чтобы обеспечить эффективное развитие сель­скохозяйственного производства и продовольственную безопас­ность страны.

К основным направлениям развития системы ипотечного кре­дита в сельском хозяйстве России можно отнести:

• совершенствование законодательно-правовой базы, залого­вых отношений. Нецелесообразно принимать специальный закон об ипотеке сельскохозяйственных земель, поскольку залоговое право, в том числе и на сельскохозяйственную недвижимость, вы­ступает в качестве вещного права и регулируется общегражданс­ким законодательством;
• формирование институциональной основы развития систе­мы ипотечного кредитования, а также залога сельскохозяйствен­ной продукции, что объективно требует учреждения специальной государственной товарно-кредитной корпорации, ответственной за указанные вопросы;
• с целью создания «необходимой стоимости» для обеспече­ния ипотечного кредитования в сельском хозяйстве и привлече­ния для этих целей банковского капитала целесообразно дальней­шее развитие консолидации земель мелких сельскохозяйственных производителей, в том числе и путем создания крупных агропро­мышленных холдингов, а также  совершенствование порядка ре­гистрации земельной собственности;
• внедрение рыночных подходов к оценке земли как объекта недвижимости в сельском хозяйстве в качестве основы для опре­деления залоговой стоимости.

О развитии земельной ипотеки в последнее время в России говорится немало, это понятно, так как развитие земельной ипотеки один из пунктов национального проекта «Развитие АПК». Однако, развитие данного вида кредитования тормозится рядом проблем. По мнению заместителя председателя правления Россельхозбанка Виктора Хлыстуна, существует еще масса технологических деталей, которые возникают в процессе создания системы земельно-ипотечного кредитования и требуют скорейшего разрешения. В частности Виктор Хлыстун, он заострил в своем выступлении на недавнем совместном заседании Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в аграрной сфере и Совета ассоциации отраслевых  союзов АПК (АССАГРОС). «Одна из насущных проблем, которая касается как малого, так и крупного бизнеса – это процедура оформления прав собственности на землю и сделок с земельными участками. Не решив ее, четвертый элемент национальной программы – создание земельно-ипотечной системы реализован не будет.  Не в законах  сегодня проблема, а в технологиях.  Достаточно посмотреть, что происходит в кадастровых районных палатах и комитетах по земельным ресурсам. Зайдите в любом районе любой области в эти ведомства во вторник или четверг (чаще всего это приемные дни) и вы увидите, как тысячи людей толпятся в коридорах, и услышите плач, стенания и проклятия в адрес власти. Оформить свои права на землю цивилизованно, к сожалению, сегодня невозможно. Кто-то видит причину в слишком сложной системе землеустройства и предлагает отказаться от определения координат поворотных точек земельных участков. Но проблема не в этом. Приборы системы глобального позиционирования позволяют получить координаты точки в течение нескольких секунд. Беда в том, что прохождение всей процедуры согласований не определено должным образом ни в одном нормативном акте. Сегодня эта процедура размыта во множестве различных нормативных документов, и каждый чиновник на уровне районного административного образования трактует эти нормы по-своему. Каждый глава администрации, пытаясь подстраховаться, пишет огромный перечень согласований и справок, которые надо собрать при постановке на кадастровый учет.[[1]]

Виктор Хлыстун предлагает разумно упростить эти процедуры. «Не с тем, чтобы породить земельные споры, что очень опасно, а для того, чтобы облегчить и ускорить прохождение земельной реформы в стране. Пусть государство хотя бы возьмет на себя затраты, связанные с созданием топографической основы для формирования земельного учета. Сегодня чтобы получить свидетельство о праве собственности на участок площадью 15 соток в Московской области тому, кто уже давно является его собственником нужно заплатить более 20 тыс. рублей. Для среднего крестьянского двора — это непосильная стоимость. Фермерскому хозяйству площадью 100 га за оформление землеустроительных документов придется выложить уже около 70 тыс. рублей. Причем, значительную часть этой суммы составляет приобретение планово-картографических материалов, которые хранятся в неких организациях. Такие материалы, должны предоставляться бесплатно. Их нужно обновить на основе аэрофотосъемки, сделать соответствующие планы, которые можно копировать и передавать хозяйствам. В районах существуют отдельно земельно-кадастровая палата и комитет по земельным ресурсам? Человеку сначала приходится проходить все тернии сбора документов в кадастровой палате, а затем в комитете по земельным ресурсам. Пока он их проходит, справка, выданная в одном ведомстве, устаревает, и надо начинать все с начала. Это страшнейшая проблема для развития земельных отношений в стране, и в организации национального проекта в частности. Даже Президент России Владимир Путин заметил, что бюрократизация процесса оформлении прав и сделок стала притчей во языцех, хотя он не представляет всей сложности, многогранности и бедственности ситуации, в которой находятся простые люди. Между тем в органах, которые призваны решать эти проблемы, тишина и спокойствие».

Отдельно Виктор Хлыстун говорит о кадастровой оценке. «Несколько дней назад Роснедвижимость доложила Правительству о завершении земельно-кадастровой оценки территории РФ. Значит, получить сведения о кадастровой стоимости конкретного земельного участка сегодня уже можно. Но за них нужно заплатить, и недешево. На наш взгляд, государство должно предоставлять подобного рода информацию собственникам земельных участков, арендаторам или участникам сделки – бесплатно. Уж если государство вовлекло людей в процесс земельного передела, оно должно взять на себя часть затрат, связанных с проведением этих преобразований, — заключает Виктор Хлыстун. Его позицию поддерживает и председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в агропромышленной сфере, председатель совета АССАГРОС Виктор Семенов. Пункт об упрощении и обеспечении прозрачности процесса оформления прав собственности на землю он включил в перечень предложений ТПП Правительству РФ.

Однако следует заметить, что на сегодняшний день принципиальные вопросы собственности на землю, платности землепользования, операций с землей решены.

Здесь дополнительно следует определиться с двумя вопросами:

• преобразование земельных долей в земельные участки;
• принятие специального федерального закона по залогу сельскохозяйственных земель.

Известно, что в России в конце ХХ в. в аграрной сфере передача земли в собственность осуществлялась по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли. В итоге этих преобразований более 11 млн российских крестьян получили право на такие земельные доли.  В практике мирового землепользования термин «земельная доля» (как объект собственности) был придуман впервые. Эта собственность является больше виртуальной, чем реальной. Реально только то, что гражданам были выданы свидетельства на право собственности на земельные доли. Однако эти земельные доли не обозначены в натуре ни межевыми знаками, ни бороздами, не имеют границ, координатно-геодезической привязки, не отражены в земельном кадастре. То есть эта собственность существует номинально только на бумаге, хотя каждый может потребовать ее выделения в натуре. Первоначальные задумки об учреждении Российского земельного банка, о проведении повсеместно землеустройства, о выкупе земельных долей у пенсионеров так и не были реализованы. Вместе с тем новый Земельный кодекс РФ строго установил, что объектом земельных отношений является земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6) и далее — объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37).

К сожалению, эта проблема не нашла своего разрешения и в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».  Собственники земельных долей предпочитают сдавать их в аренду, а не в уставной капитал сельхозпредприятий по причине экономической нестабильности последних. Земли, находящиеся в собственности товариществ и обществ, составляют всего 2,3%, в собственности производственных кооперативов — 1,5%. Повсеместно предприятия и владельцы земельных долей предпочитают заключать устные арендные договоры, не оформляя сделку официально, чтобы не платить земельный налог, арендную плату и расходы на регистрацию договоров аренды.

Из 112,9 млн га земельных долей не востребовано 26,7 млн га, которые сельхозпредприятия используют без соответствующего юридического оформления.  До сих пор не нашло разрешения законодательное противоречие. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) не предусматривает коллективную собственность, и в то же время на практике повсеместно функционируют «коллективные» сельхозпредприятия, осуществляющие свою деятельность на частной земле, поделенной между гражданами на доли. 

Исходя из сложившейся ситуации в современном сельскохозяйственном землепользовании России, предлагается определенный план решения проблемы перехода от условных земельных долей к многоукладному сельскохозяйственному землепользованию. С целью концентрации земельных долей у дееспособных работников сельскохозяйственных предприятий, а также для формирования на основе земельных долей государственных районных земельных фондов для последующей продажи земельных участков работникам сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств, другим заинтересованным организациям, передачи их в трастовое управление, аренду, для формирования массивов земель, подлежащих консервации (особенно деградированных земель), а также блокирования ажиотажного спроса и спекуляций землей, в течение 2-3 лет следует повсеместно провести землеустройство, используя механизм выделения земельных долей в натуре.

В процессе землеустройства бесхозную площадь (невостребованные доли) надо сразу же включить в районный земельный фонд. Одновременно следует создать правовые и экономические условия для того, чтобы земельные доли работающих граждан включить в неделимый фонд соответствующих предприятий, сделав этих граждан сособственниками, а земельные доли неработающих граждан — выкупить в районный земельный фонд и распорядиться ими строго в соответствии с проектом землеустройства. На первых порах оборот земельных долей главным образом осуществить в пределах границ бывших и существующих сельскохозяйственных предприятий, для каждого из которых разработать свой (уникальный) проект землеустройства.

Для стимулирования концентрации земельных долей у работоспособных по возрасту работников сельскохозяйственных предприятий законодательно разрешить им выкупать до 10 земельных долей. Установить для этой категории лиц ряд льгот и упрощенный механизм приобретения в собственность земельных долей на основе гражданско-правовых соглашений.

Посредством проведения указанного землеустройства представится возможным решить две важные проблемы. Во-первых, сократить количество собственников земельных долей с 11,9 млн до 2-3 млн, в результате чего в дальнейшем можно будет оперировать земельными участками площадью 100 га и более вместо современных их площадей до 10 га. Во-вторых, юридически разморозить земельную собственность, превратив ее из виртуальной (условные доли) в реальную (участки с границами). Тем самым земельная собственность сможет выполнять социальную и экономическую функции, присущие ей в условиях рыночной экономики. Собственники земельных участков, сформированных из земельных долей, получат юридическую возможность распоряжаться принадлежащими им земельными участками.

Отметим, что выделение земельных долей в натуре само по себе является сложной землеустроительной процедурой как технического, так и юридического характера, но эта проблема стоит в повестке дня. Это связано также с тем, что в начале земельной реформы (1992-93 гг.) сельскохозяйственным предприятиям были выданы государственные акты на право собственности на землю в пределах границ соответствующих землепользований. Позже на эти же земли были выданы свидетельства на земельные доли. На практике сельскохозяйственные предприятия постоянно совершали операции с землей. Земля передавалась под застройку, размещение транспортных коммуникаций, промышленных предприятий. Передано для несельскохозяйственных нужд примерно 7,5 млн га пахотной земли. Особенно это характерно для пригородных районов, где функционирует к тому же теневой рынок земельных участков. За 10 лет реформ из хозяйственного использования, по разным данным, выбыло почти 30 млн га сельскохозяйственных угодий, из них около 18 млн га пашни. Отсюда следует, что в натуре площадей, в сумме составляющих 112,9 млн га, которые переданы гражданам в качестве земельных долей, нет.

Нужно также обратить внимание еще на один момент. Что касается сельскохозяйственных земель, то организация их использования технологически наиболее сложна. Этот процесс на практике включает постоянное поддержание плодородия земель и функционирование соответствующего обустройства территории: производственные центры, дороги, мосты, мелиоративные системы, гидротехнические и противоэрозионные сооружения, колодцы, многолетние насаждения, лесополосы и т.д. Везде и всегда эти вопросы находят комплексное разрешение главным образом через проекты землеустройства. К сожалению, этот мощный инструмент не был в достаточной мере задействован при проведении земельной реформы.

В связи с изложенным, срочно должна быть подготовлена и принята соответствующая Федеральная целевая программа и восстановлена национальная землеустроительная служба России.  Учитывая существующую специфику организации использования земель сельскохозяйственного назначения, на наш взгляд, необходимо принять ФЗ «О залоге земель сельскохозяйственного назначения».

Принципиальные положения и особенности данного закона должны заключаться в следующем. Переход к кредитованию на основе залога земельных участков означает, с одной стороны, значительное увеличение привлекаемых в сельское хозяйство финансовых ресурсов, с другой стороны, отказ от консервации неэффективных производств и создание предпосылок для санации сельского хозяйства, развития и расширения эффективного производства.

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, а также полевые земельные участки личных подсобных хозяйств могут быть предметом ипотеки только для долгосрочных целей развития сельскохозяйственного производства (проведение мелиоративных и почвозащитных работ, реализация инвестиционных проектов, покупка сельскохозяйственной техники и др.), а также для развития социальной сферы, сельскохозяйственной инфраструктуры и обустройства территории.

Залогодателями могут быть как собственники земельного участка, так и арендаторы. Действенная система обращения взыскания должна включать необходимые нормы, позволяющие залогодержателю осуществлять принудительное управление и принудительную продажу земельного участка с торгов. В случае обращения взыскания на земельный участок кредитное учреждение организует продажу земельного участка на публичных торгах лицам, соответствующим квалификационным требованиям для осуществления сельскохозяйственного производства. При отсутствии претендентов данной категории не ранее чем через месяц проводятся повторные торги. Обязательным условием торгов является сохранение целевого назначения и целевого использования земельного участка. Если земельный участок не куплен на повторных торгах, он может быть выкуплен в муниципальную собственность, собственность субъекта РФ, федеральную собственность, либо с разрешения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ может быть изменено разрешенное использование земельного участка.

Залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем, но не ниже его кадастровой стоимости. В качестве обязательного приложения к договору об ипотеке земельного участка служит план (чертеж границ) данного участка.

Предметом ипотеки могут быть: весь земельный участок, находящийся в собственности юридического лица — сельскохозяйственной организации или в собственности гражданина, ведущего крестьянское (фермерское) хозяйство или личное подсобное хозяйство; часть земельного участка, если никакие законные ограничения не препятствуют оформлению этой части в отдельный земельный участок и если отчуждение этого участка не создает значительных трудностей для осуществления сельскохозяйственного производства на оставшемся земельном массиве; право аренды.

Неотделимые от участка сооружения и устройства, обеспечивающие поддержание плодородия почвы и сам процесс сельскохозяйственного производства (многолетние насаждения, внутрихозяйственные дороги, лесозащитные полосы, замкнутые водоемы, мелиоративные и ирригационные сооружения, противоэрозионные устройства, колодцы, скважины, заграждения и др.), являются принадлежностями земельного участка и считаются заложенными с ним как единое целое, если иное не предусмотрено договором.

Решение об ипотеке земельного участка, принадлежащего сельскохозяйственной организации на праве собственности, принимается органом управления этой организации в соответствии с ее учредительными документами, предусмотренными ГК РФ.

Решение об ипотеке земельного участка, находящегося в пользовании сельскохозяйственной организации и принадлежащего физическим лицам на праве общей собственности, принимается самими собственниками (собственниками земельных долей). Сельскохозяйственная организация может по доверенности собственников выступать в качестве залогодателя. Решение по этому вопросу принимается только всеми сособственниками.

Решение об ипотеке земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство на праве собственности, принимается с письменного согласия всех членов этого хозяйства.

Решение об ипотеке земельного участка в составе личного подсобного хозяйства принимается физическим лицом, имеющим на данный участок документ на право собственности.

Залогодатель обязан содержать земельный участок в надлежащем состоянии, осуществлять его эксплуатацию в соответствии с правилами агротехники, осуществлять уход за многолетними насаждениями, осуществлять текущий ремонт ирригационных, мелиоративных и других агротехнических систем, чтобы обеспечить поддержание плодородия земельного участка.

Залогодатель обязан принимать разумные меры для защиты предмета ипотеки от физических посягательств третьих лиц, а также от пожара, стихийных бедствий, распространения вредителей и болезней, если договором ипотеки не предусмотрены конкретные меры.

Неисполнение залогодателем своих обязанностей в отношении поддержания предмета ипотеки в надлежащем состоянии и сохранности дает право залогодержателю принимать собственные разумные меры по содержанию и охране предмета ипотеки. При этом залогодержатель имеет право отнести компенсацию производственных затрат на обязательство, обеспеченное ипотекой.

Залогодержатель имеет право осуществлять проверку как состояния предмета ипотеки, так и документации, касающейся его содержания. Это право сохраняется и в том случае, если предмет ипотеки находится в распоряжении третьего лица.

Залогодержатель вправе включить в договор об ипотеке условие о страховании земельного участка, включая его принадлежности, от стихийных бедствий (затопления земельного участка, водной или ветровой эрозии, выгорания или вымерзания многолетних насаждений и т.д.), от катастроф антропогенного характера (загрязнение промышленными отходами, радиацией, падение летательных аппаратов, взрывы боеприпасов и т.д.), а также от нарушений земельного законодательства (загрязнения, захламления, порчи и уничтожения плодородного слоя и т.д.).

В случае существенного снижения плодородия земельного участка, порчи или утраты его принадлежностей в результате проводимых агротехнических мероприятий (либо невыполнения агротехнических мероприятий), стихийных бедствий или погодных условий залогодатель обязан предпринять все разумные действия для их восстановления в пределах страхового возмещения при сохранении обязательства.

Если при наступлении страхового случая залогодатель отказывается от восстановления предмета ипотеки или замены его равноценным, залогодержатель независимо от того, кто поименован в качестве выгодоприобретателя в договоре страхования, имеет право использовать страховое возмещение в счет исполнения обязательства, при этом разница, остающаяся после исполнения обязательства, возвращается залогодателю.

Залогодатель вправе включить в договор об ипотеке условие, в соответствии с которым реализация земельного участка, на который обращено взыскание, может осуществляться только после полной уборки урожая, но не позднее общепринятых для соответствующей культуры и данной местности сроков.  Заложенный земельный участок или право на него не могут быть переданы залогодержателю в собственность в порядке исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Процедуры учета земельных участков в системе государственного земельного кадастра и регистрации прав на земельные участки в основном отработаны и технологически осуществимы на всей территории России. Возможность обмера земельных участков, функционирование кадастровых и регистрационных ведомств следует считать первоочередными условиями, без решения которых невозможна ипотечно-кредитная деятельность долгосрочной ориентации.

Слабым местом на сегодняшний день является оценка земли для нужд их залога и определение по каждому земельному участку сервитутов и ограничений использования земли. Последние показатели в документах о правах на землю практически отсутствуют, что потребует дополнительных работ в процессе землеустройства и уточнения прав на землю.

Федеральная служба земельного кадастра России последние 2 года осуществляет интенсивные работы по кадастровой оценке земли. Показатели этой оценки земли пригодны для налогообложения, но не для ипотечных операций. Для последних необходимы показатели индивидуальной оценки каждого земельного участка на основе установления показателей ликвидационной стоимости. Показатели кадастровой оценки земли в какой-то мере могут служить только ориентиром для залоговой оценки земельного участка.

В этой связи необходимо подготовить и принять нормативные документы по экспертной оценке земельных участков для ипотечных операций и обеспечить подготовку соответствующих оценщиков.

Залогодержателю важно получить в банке кредит под залог земельного участка по своему выбору с фиксированной или плавающей процентной ставкой, с высокой или низкой квотой погашения, на короткий или длительный срок.

Мировая практика свидетельствует о том, что система соединения банковских и земельных капиталов выработала особые финансово-кредитные институты. Сюда можно включить земельные банки, сельскохозяйственные и коммерческие банки, товарно-кредитные корпорации, ассоциации производственного кредита, администрации по делам фермеров, небанковские кредитные организации (ипотечные агентства) и т.д.

Банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет и сегодня жизненно важную роль в развитии экономики практически во всех странах с развитым рынком. В этой связи показательными являются следующие слова. В Нью-Йорке по адресу Чёрч-стрит, 99, расположена наиболее важная и востребованная инвестиционная служба Moody’s. Над парадным входом службы написано: «Коммерческий кредит — это изобретение современного мира, и доступ к нему имеют только просвещенные и наилучшим образом управляемые страны. Кредит — это воздух, которым дышит свободная система в современной торговле. Он сделал в тысячу раз больший вклад в богатство наций, чем все рудники мира».

Использование земли требует постоянных вложений в расширение обрабатываемых площадей, в постоянное поддержание плодородия почв, предотвращение деградации земель, последствий природных катаклизмов, поддержание воспроизводственного процесса. Кредитные обязательства могут быть подразделены на две широкие категории: кредиты с целью покупки земли (и строений на земле) и кредиты с целью приобретения неземельных активов, в том числе таких вещей, как сельскохозяйственная техника, животные, удобрения, семена, топливо и т.д. Например, в США непогашенные кредитные обязательства ферм составляют в настоящее время более 150 млрд долл. США, из них 53% долговых обязательств имели целью покупку земли и строений.

Практика показывает, что основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель, под которым понимается главным образом их аренда и залог, всегда является банковский капитал. За примерами далеко ходить не нужно, достаточно проанализировать опыт земельных преобразований в России в 1905-15 гг.

Дореволюционные земельные банки оказали большое влияние на процесс становления частной собственности на землю и оборот земель. Всего к 1915 г. кредитными учреждениями было выдано ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 3,5 млн десятин земли — 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб. Ипотечные ценные бумаги — акции и облигации (закладные листы) высоко котировались на биржах, по ним земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды. За 10 лет банки по существу преобразовали земельные отношения в России. Это не замедлило сказаться на резком повышении эффективности сельского хозяйства.

При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.

Заслуживают внимания некоторые важные практические аспекты развития системы залогового кредитования. Например, в США уже более 100 лет наиболее распространенной является подвижная форма залога, когда оценка имущества определяется два раза — на момент взятия кредита и на момент его возврата. Соответственно уточняется и сумма возврата кредита, что позволяет учитывать инфляцию без изменения ставки банковского капитала.

Принципиальным при формировании системы земельных банков является вопрос о предоставлении и самому земельному банку права иметь землю в собственности, в том числе в составе уставного капитала банка. Следует отметить, однако, что осуществление банками роли залогодержателя не обязательно должно быть связано с разрешением банкам становиться крупными землевладельцами. В США, например, крупные банки, которые приобретают землю в результате лишения залогодателя права ее выкупа или иным путем, должны продать такую землю в сжатые сроки и не могут стать землевладельцами. Сходные процессы становления земельных кредитных учреждений происходят и в других странах с развитой рыночной экономикой.

Известно, что в России, учитывая ее пространственно-климатические условия, всегда существовала необходимость финансовой поддержки землепользователей. Это обстоятельство является побудительным мотивом образования двойной банковской системы — параллельно с обычными земельными банками, занимающимися оборотом земли как капитала, должны существовать благотворительные банки, осуществляющие льготные кредиты для определенных категорий землепользователей. При этом такие банки выполняют, по сути дела, функции страховых компаний.

Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.

Анализ зарубежного и отечественного опыта и изложенное выше позволяют сформулировать следующие концептуальные предложения по формированию основ системы ипотечного кредитования в России.

Основной целью начального этапа формирования российской ипотечной системы кредитования является накопление ипотечных кредитов с тем, чтобы естественным образом запустить механизм ее рефинансирования. Иными словами — создать условия для привлечения кредитными учреждениями дешевых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов Центрального банка России для обеспечения кредита клиентам по относительно невысоким процентам. В этих целях, в рамках реализации региональных ипотечных пилотных проектов, должна быть осуществлена стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма. На этом этапе, когда возможности действующей банковской системы ограничены, а банковские процентные ставки непомерно высоки, чтобы ипотечные кредиты стали привлекательными и доступными для потенциальных залогодателей, это звено может быть замещено кредитными потребительскими союзами и страховыми компаниями. В этой области Россия обладает огромным опытом.

Относительно же страховых институтов следует заметить, что их присутствие на этом рынке обусловлено следующим. Во-первых, без страхования жизни, имущества и ответственности залогодателя ни один кредитор не выдаст долгосрочного кредита. Во-вторых, страховые агентства в перспективе, по мере их становления, могут превратиться в надежного накопителя средств. И в третьих, залогодатель, осуществляющий долгосрочное страхование на сумму, равную стоимости земельного участка, может рассчитывать на получение ипотечной ссуды под его залог в пользу последнего.

Оператором региональной ипотечной системы может стать учреждаемый Правительством РФ Национальный земельный банк с соответствующей сетью в регионах, которому придаются функции уполномоченного государством агента кредитного рынка. Эти функции должны заключаться в следующем:

• проведение государственной политики и разработка концепции системы ипотечного кредитования;
• организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного рынка;
• оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, договоров страхования и т.д.;
• разработка положений и организация проведения тендеров, конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и прав аренды;
• организация регистрации договоров ипотеки в региональных учреждениях юстиции;
• создание благоприятных условий для реализации региональных ипотечных программ и проектов путем предоставления гарантий и первоначальных разовых инвестиций с целью запуска системы;
• контроль за деятельностью субъектов ипотечного рынка — страховых, оценочных, риэлторских агентств и региональных систем ипотечного кредитования;
• учет движения земельных участков, находящихся в залоге;
• представление интересов государства в судебных органах при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств о залоге земельных участков;
• выполнение функций оператора по платежам залогодателей залогодержателям в счет выполнения обязательств по договорам о залоге;
• выполнение функций государственного уполномоченного органа по выкупу в пользу государства земельных участков, по которым их собственники лишены права собственности в связи с невыполнением обязательств по договору залога или переуступке этого права в пользу сельскохозяйственной организации, изъявившей желание его приобрести.

Для осуществления указанных функций банк-агент должен располагать соответствующими финансовыми ресурсами (специальным фондом). Источником формирования этого фонда могут быть часть средств, поступающих от земельного налога и арендной платы, собственная прибыль банка, государственный льготный кредит. Ограничение деятельности ипотечного кредитного банка лишь сферой кредитного финансирования вызывает определенные сомнения. Предпочтительнее было бы такое распределение риска, при котором наряду с кредитным залоговым финансированием допускалось бы жилищное финансирование и долгосрочные производственные кредиты, а также предоставление коммунальных ссуд.

На следующем этапе должно быть завершено окончательное оформление системы, а в качестве основного инструмента ее рефинансирования должны выступить эмиссионные ипотечные ценные бумаги — закладные листы, обеспеченные залогами земельных участков и другой недвижимости и правами требования по ипотечным кредитам (закладным). По своей сути закладные листы относятся к категории наиболее, после государственных, надежных ценных бумаг.

Однако для этого необходимо создать такие условия, при которых деятельность на ипотечном рынке для хозяйствующих и выпускающих закладные листы субъектов стала бы основной.

Важным инструментом, обеспечивающим легитимность залоговых операций, является создание Российской земельной биржи и Российского земельного (межевого) суда.  Биржа является постоянно действующим земельным рынком и коммерческим посредником, способствующим заключению сделок с землей. Биржа, как коммерческое предприятие: обеспечивает брокеров помещением, связью; осуществляет учет операций; определяет цены (котировки); содействует расчетам; разрабатывает типовые контракты; ведет арбитражное разбирательство споров; обеспечивает осуществление экспертиз.

Пакет документов, регламентирующих деятельность земельной биржи, включает: устав биржи, учредительный договор, порядок, правила деятельности, структуру биржи, регламент биржевого комитета, положения о генеральном директоре биржи, о формировании и использовании резервного фонда биржи и другие документы. Федеральная земельная биржа должна объединять деятельность региональных земельных бирж.

Обобщая вышесказанное, отметим, что основная совместная деятельность Росзембанка и Росзембиржи позволит обеспечивать в стране и регионах: инвестиционное и кредитное содействие проведению земельных преобразований и развитию оборота земли; инвестиционную и кредитную поддержку агропромышленного комплекса, обустройства населенных пунктов, индивидуального жилищного строительства, программ повышения плодородия и охраны земель, переселения населения; осуществление операций со средствами земельных платежей.

Анализ показывает, что в результате осуществления земельных преобразований в России образовалось около 50 млн землепользователей, на федеральном и региональном уровнях принято около 20 тыс. законодательно-нормативных актов по земельным вопросам. Обращения физических и юридических лиц в судебные инстанции по вопросам собственности на землю, местоположения границ земельных участков, показателей их оценки, размеров ставок земельных платежей, раздела земельных участков составляет в год до 5 млн дел. Существующая судебная система районного и городского уровня квалифицированно и в приемлемые сроки с этим валом судебных дел справиться не может. Отсюда вытекает необходимость организации в структуре судебных инстанций страны новой для России структуры — земельного (межевого) суда России с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Основные направления деятельности земельных судов: судебная защита прав на земельные участки; юридическое регулирование земельных отношений на территории России путем обеспечения строгого выполнения законодательных норм и правил; рассмотрение исков, жалоб граждан и юридических лиц в области земельных отношений; анализ судебной практики как источника развития земельного законодательства.

Создание и деятельность земельной кредитной системы немыслимо без соответствующей земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров.

С развитием рынка земли будет неуклонно расти объем услуг субъектам рынка, необходимых для нормального гражданского оборота земли, государственной защиты прав граждан и юридических лиц на землю. Это, в свою очередь, предопределяет необходимость осуществления организационных мероприятий по совершенствованию организации и развития соответствующей инфраструктуры, обеспечивающей его нормальное функционирование и определенных институциональных преобразований в системе управления земельными ресурсами. Одной из системообразующих структур земельного рынка на первых порах может стать государственный региональный земельный фонд, деятельность которого должна строиться на принципах хозяйственной самостоятельности и регламентироваться законодательством субъекта РФ.

Задачами фонда являются:

• содействие формированию земельного рынка и целенаправленное воздействие на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;
• содействие стабилизации земельного рынка, формирование ценовой политики и политики структуризации землепользования;
• консолидация (укрупнение) земельных участков мелких землевладений; доверительное управление земельными участками, переданными фонду государством и собственниками;
• оказание содействия развитию ипотеки путем частичного или полного поручительства перед кредитными учреждениями и др.

Таким образом, для создания инфраструктуры залога земли необходимо:

• принять ФЗ «О залоге земель сельскохозяйственного назначения»;
• подготовить и принять Федеральную целевую программу по проведению землеустройства;
• восстановить национальную земельную службу страны;
• в процессе землеустройства установить по всем земельным участкам необходимые сервитуты и ограничения использования земли;
• подготовить и принять нормативные документы по экспертной оценке земельных участков для ипотечных операций, организовать подготовку соответствующих оценщиков;
• разработать и принять пакет нормативных документов по созданию и деятельности систем Российского земельного банка, Российской земельной биржи, Российского земельного (межевого) суда, Российской земельной инспекции;
• разработать пакет нормативно-методических документов по ипотечному кредитованию, регулированию создания земельного рынка, государственных региональных земельных фондов и рынка ценных земельных бумаг;
• создать систему консалтинговых услуг участникам залоговых операций.

Реализация указанных выше мероприятий позволит гарантировать соблюдение интересов залогодержателей, защитить права залогодателей, обеспечить эффективное использование и охрану земельных ресурсов. С другой стороны, создание и функционирование специализированного финансового механизма ипотечного кредитования позволит целенаправленно и профессионально решать проблемы земельной, агропромышленной и жилищно-коммунальной реформ.

 

 

• Правовое положение залога земли в США

 

В современных условиях особое значение имеет развитие зало­говых отношений, что объективно связано с необходимостью вовлечения дополнительных финансовых ресур­сов. Залоговые отношения включают в себя от­ношения по поводу залога сельскохозяйственной продукции и не­движимого имущества, и в первую очередь основного средства производства — земли. Залог недвижимости (или ипотека) может быть определен как «передача земли и другого недвижимого имущества, являющегося собственностью заемщика, кредитору в качестве обеспечения ссуды».

В настоящее время залог земли особенно развит в сельском хозяйстве. Основные преимущества ипотечного кредитования сельскохо­зяйственных производителей заключаются в следующем:

• обеспечивает доступ новых и действующих сельскохозяй­ственных производителей к приобретению новых и расширению используемых земельных участков;
• позволяет привлечь финансовые ресурсы для ведения сельс­кохозяйственного производства;
• способствует переливу капитала в сельское хозяйство из дру­гих отраслей национальной экономики в целях его наиболее эф­фективного использования.

Вместе с тем построение системы ипотечного кредитования сельскохозяйственных производителей должно базироваться как на глубоком осмыслении теоретических основ его формирования, так и на учете специфических особенностей возникновения и функционирования залоговых отношений в Казахстане и странах с развитой рыночной экономикой.

В развитых странах система ипотечного кредитования действу­ет в тесном взаимодействии с другими инструментами финансово­го рынка. Хотя залоговый механизм и является одним из важней­ших рыночных регуляторов, его эффективное использование не­возможно без государственной поддержки, а также взаимосвязи с другими экономическими и финансовыми рычагами.

Экономическая сущность залоговых отношений — это отноше­ния между заемщиком (залогодателем) и кредитором (залогодер­жателем) по поводу имущественного обеспечения обязательств под выданный кредит. Отношения залога прекращаются в случае погашения кредита заемщиком в соответствии с заключенным со­глашением. При невыплате долга заложенная недвижимость ис­пользуется для удовлетворения претензий кредитора[7].

В США основными субъектами финансового рынка, осуще­ствляющими кредитные операции под залог земли и недвижи­мости, выступают сберегательные и кредитные ассоциации, бан­ки взаимного сбережения, коммерческие банки, страховые ком­пании, федеральные земельные банки, федеральные кредитные агентства, залоговые трастовые фонды, индивидуальные креди­торы и т. д.

С юридической точки зрения залоговые операции подразделя­ются на три основные группы: обычный залог; трастовые опера­ции с недвижимым имуществом; залог прав на недвижимое иму­щество.

Обычный залог представляет собой переход имущества от заем­щика к кредитору в качестве обеспечения гарантии получения ссуды, а также прекращение данных отношений в случае погаше­ния кредита.

Трастовые операции с недвижимым имуществом означают пере­дачу прав на него третьей стороне, которая осуществляет довери­тельное управление им в целях извлечения выгоды кредитором до выплаты долга заемщиком.

Обычный залог по характеру операций может быть первичным или вторичным. Первоначальный залог недвижимости собствен­ника в качестве обеспечения кредита является первичным. Пере­залог данной недвижимости и переход закладной к новому кре­дитору выступает в качестве вторичного залога и по сути дела яв­ляется залогом прав на недвижимое имущество.

По схеме погашения кредита залог подразделяется на следую­щие виды:

• стандартный залог, при котором выплата долга производится конце обусловленного периода времени при согласованном уровне ссудного процента;
• регламентированный залог с жесткой фиксацией условии выплаты долга;
• амортизационный залог — долговременный залог с ежегод­ными фиксированными выплатами долга;
• залог при продаже земли, когда ипотека выступает частью сделки по ее продаже;
• общая ипотека, когда осуществляется залог двух или более земельных участков одновременно;
• смешанная ипотека, при которой производится пролонгация выплаты кредита при новой процентной ставке;
• залог «воздушный шар», когда выплата долга осуществляется одним основным большим платежом, как правило, в конце срока залога;
• бессрочный залог;
• залог с разделом собственности между кредитором и заем­щиком.

По характеру начисления процентов выделяют:

• залог с изменяющимися процентными ставками, когда уро­вень ссудного процента изменяется в зависимости от временного периода;
• залог с изменяющимися в определенных пределах (по шка­ле) процентными ставками в зависимости от размера выплат заем­щика;
• залог с индексируемыми в зависимости от уровня инфляции процентными ставками и основной суммой кредита.

Залог при продаже земель играет важную роль для стимулиро­вания рынка земли.

Договор о залоге представляет собой юридический документ, который отражает отношения заемщика и кредитора по поводу ипотечного кредита, которые прекращаются при условии выплаты долга. В договоре указывают: дату заключения соглашения; наименование сторон соглашения; вид собственности, являющейся объектом залога; сумму кредита; порядок выплаты и возмещения кредита; ставку процента по кредиту; порядок уплаты налогов и страхования заложенного имуще­ства; прочие обстоятельства соглашения.

Как правовой документ договор должен содержать подписи до­говаривающихся сторон. В некоторых случаях на документе могут присутствовать оттиски официальных печатей сторон, а также подписи свидетелей, нотариуса и других официальных лиц.

При подписании договора от заемщика может быть также по­требовано предоставление кредитору специального письменного залогового обязательства (векселя) или залоговой облигации в це­лях дополнительного обеспечения гарантии возврата кредита.

Ответственность заемщика по ипотечному договору в этом слу­чае может включать в себя обязательство по компенсации разни­цы между залоговой и рыночной стоимостью имущества в случае продажи его с аукциона.

Предоставлению кредита под залог недвижимого имущества, как правило предшествуют изучение кредитором финансовой от­четности и кредитной истории заемщика, а также проверка под­линности его имущественных прав.

Затраты по изучению прав собственности заемщика наряду с другими затратами по предоставлению имущества в залог (transaction costs) возлагаются на заемщика. Затраты сводятся к минимуму в том случае, если кредитор хорошо осведомлен о фи­нансовом положении заемщика, а также об имуществе, подлежа­щем залогу. Однако в некоторых случаях данные затраты могут быть существенными[4].

В случае своевременного погашения кредита под залог недви­жимого имущества кредитор выписывает заемщику расписку об освобождении от обязательств.

Заемщики, как правило, заинтересованы в привлечении мак­симальных кредитов под заложенную недвижимость. Большин­ство частных кредиторов являются, с одной стороны, весьма кон­сервативными в политике выдачи кредитов, с тем чтобы обезопа­сить себя от возможных потерь, а с другой — выступают относи­тельно либеральными, поскольку стараются сохранить свою долю на кредитном рынке.

Частные кредиторы могут выдавать ссуды без каких-либо огра­ничений. В противоположность этому государственные агентства при выдаче кредитов руководствуются правительственными инст­рукциями, которые определяют максимально допустимые соотно­шения между кредитом и стоимостью заложенного имущества.

Заемщики, как правило, непосредственно заинтересованы в низких процентных ставках по кредитам и более продолжитель­ных сроках их выплаты. Кредиторы, наоборот, имеют противопо­ложные предпочтения, т. е. более короткие сроки кредита и более высокие проценты по ним[3].

Уровень ставки ссудного процента по кредитам под залог недви­жимости определяется следующими основными факторами: соотношением спроса и предложения на кредитном рынке; ожиданиями кредитора о рискованности выдачи ссуды; законодательно-правовым регулированием залоговой деятель­ности.

В условиях свободного рынка рыночные ставки процента по залоговым ссудам стремятся к понижению, когда предложение кредита превышает спрос на него, и наоборот, возрастают в слу­чае если спрос на кредит превышает его предложение. Однако реальные ставки кредита являются более высокими, чем равновес­ные, что отражает предпочтение кредиторов о риске выдачи ссуд. Деятельность правительства также оказывает влияние на уровень ставок по кредиту путем воздействия на величину имеющихся на рынке кредитных ресурсов, а также на уровень ставки рефинан­сирования.

Залоговые операции осуществляются в течение определенного временного срока, который может достигать 40 лет. В США сред­ний срок предоставления ипотечного кредита составлял в 20-е годы 5 лет, в годы Великой депрессии — 15—20 лет, в 70-е годы — 25,1 года, а в 80-е — 28,2 года. Таким образом, наблюдается тенден­ция роста продолжительности предоставления ипотечных кредитов.

Договор о залоге недвижимости обычно дает право заемщикам выплатить весь или часть оставшегося долга авансом или до окон­чания срока ипотеки. Заемщики также могут выплачивать боль­шие суммы в погашение своих обязательств, чем это предусмотре­но графиком.

Большинство соглашений о залоге предусматривают льготы при погашении кредита, а также санкции за нарушение графика его по­гашения, что обеспечивает защиту прав и интересов кредитора.

Гибкий график выплат залогового кредита позволяет изменять размер его погашения в зависимости от финансового состояния заемщика. Так, например, многие американские банки резервиру­ют часть выплат, сделанных заемщиком в качестве аванса по дол­гу, для компенсации их снижения в связи с возможным ухудшени­ем его платежеспособности. В случае невыполнения своих обяза­тельств по ипотечному договору и отчуждения заложенного иму­щества заемщики сохраняют право на его выкуп путем выплаты долга в установленный законодательством срок.

Процедура отчуждения имущества у заемщика начинается с формальной подачи иска кредитором против заемщика и других лиц, имевших ранее претензии на заложенную собственность в суде. Иск об отчуждении имущества заслушивается в суде, кото­рый и принимает решение о выставлении заложенного имущества на продажу с аукциона.

В решении суда указываются права заемщика на отчуждаемое имущество, сумма долга, описывается собственность, подлежащая продаже для компенсации долга, а также имя залогодержателя.

Пример расчета стартовой аукционной цены в США приве­ден в таблице 1. Из таблицы следует, что формирование данной цены учитывает тенденции движения ренты, ссудного процен­та, а также механизма налогообложения, т. е. косвенно регулиру­ется государством[12].

Таблица 1 

Расчет стартовой аукционной цены, долл.

Показатели	База	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3
Условия задачи
Рента на акр (Rо)	50	50	50	50
Рост ренты (g)	0	0	0,02	0,02
Подоходный налог (t)	0,3	0,3	0,3	0,3
Ссудный процент (К)	0,08	0,07	0,08	0,07
Затраты на оформление (с)	0,05	0,075	0,075	0,075
Налог на недвижимость (р)	0,019	0,019	0,019	0,019
Коэффициент поправки на налогообложение (а)*	1,00	1,00	0,75	0,075
Расчет показателей
Ro(1+g)	50	50	51	51
Vo	625,0	714,29	850,00	1020,00
Vo-V1	0,00	0,00	17,00	20,40
Расчет аукционной цены
Чистая рента	35	35	35,7	35,7
Чистый ссудный процент К1	0,0564	0,04937	0,0423	0,03526
Чистый ссудный процент К2	0,0133	0,0133	0,0133	0,0133
Аукционная цена 1 акра	502	559	642	735
Уровень доходности, %	9,96	8,95	7,79	6,80

Коэффициент поправки на налогообложение рассчитывают по формуле

а = R₀ (1+g)/[R₀(1+g)+(V₁+V₀)]

Расчет аукционной цены осуществляют по формуле

V₀=[R₀*(1+g)*(1-t)]/[K(1-at)-g]*(1+c)+p(1-t)

 

Покупатель, назначивший более высокую цену за недвижи­мость, проданную на аукционе, получает документ, удостоверяю­щий право собственности на нее, если заемщик или Другие пре­тенденты не смогли выкупить его в установленный законом срок, который может варьироваться от 2 мес до 2 лет в зависимости от штата.

В США ипотека тесно взаимосвязана с залогом сельскохозяй­ственной продукции. Институциональной основой залоговых от­ношений выступает банковская система, а также агентства Мини­стерства сельского хозяйства США, такие как Farm Credit System, Farm Service Agency и Commodity Credit Corporation (CCC).

Таблица 2

Задолженность американских фермеров по ипотечным кредитам в 1994—2003 гг., млн долл.[[2]1]

Год	Farm Credit System	Farm Service Agency	Страховые компании	Банки	Индивидуальные кредиторы	ССС	Всего
1994	28506,7	8719,8	9597,9	16646,2	17000,0	11,6	80482,2
1995	27390,2	8093,0	10186,3	17227,2	16000,0	6,5	78903,2
1996	27760,2	7492,4	10029,3	18436,9	16500,0	3,8	79192,6
1997	26886,3	6779,5	9208,0	19862,6	17000,0	2,0	79738,4
1998	26460,5	6216,2	9469,2	20847,8	17450,0	—	80437,6
1999	26300,4	5852,9	9562,9	22555,0	18700,0	—	82971,2
2000	26529,9	5403,4	9622,4	23805,2	19200,0	—	84560,9
2001	27462,2	5025,2	10021,9	24870,0	19700,0	—	87079,3
2002	28922,8	4663,6	10267,5	26968,3	20200,0	—	91022,2
2003	30824,7	4352,3	11353,7	29029,0	20000,0	—	95559,7

 

Из таблицы 2 следует, что задолженность американских фермеров по ипотечным кредитам имеет тенденцию к росту.

В США со времен депрессии господствовала специализация кредитных учреждений в сфере жилищного строительства. В настоящее время американский законодатель отказался от специализированного ипотечного кредитного бизнеса для того, чтобы бороться с риском, связанным с такой односторонностью и содействовать развитию конкурентной борьбы, развитию новых форм финансирования и возникновению новых участников ипотечного рынка. Эта тенденция четко выражена в Законе о холдинговой компании, который предусматривает, что Федеральная резервная система не может одобрить какое-либо приобретение, результатом которого может быть существенное уменьшение конкуренции или появление тенденции к появлению монополии в какой-либо части страны или которое каким-либо образом ограничивает свободу торговли.

Прямо противоположная тенденция наблюдается в сфере сельскохозяйственного ипотечного кредитования, где наряду с универсальными кредитными учреждениями на ипотечном земельном рынке доминируют специализированные кредитные учреждения, существование которых оправдано тем, что они являются доступным источником кредитования покупки недвижимого имущества и деятельности фермерских кооперативов, а также финансирования развития систем электрической и телефонной связи в сельской местности[15].

 

2.  ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

 

2.1 Земельные ресурсы Казахстана

Республика Казахстан — государство, расположенное в северном полушарии (на стыке двух субконтинентов — Европы и Азии) — между 55°2б’ и 40°56′ северной широты и в пределах 45°27′ и 87°18′ восточной долготы, т.е. простирается в центральной части Евразийского мате­рика и в двух частях света: меньшая часть (около 5% территории страны, что составляет 1,3% от общей площади Европы) находится на крайней восточной оконечности Европы, большая — в Азии. На востоке его территории, т.е. на пересечении 78-меридиана с 50-параллелью (неда­леко от эпицентра бывшего Семипалатинского ядерного полигона, на родине великого Абая), находится географический центр Европейско-Азиатского континента. По площади территории Казахстан занимает 2% поверхности всего земного шара и более 6% — Азии. Крайние северные точки границ Казахстана лежат почти на той же широте, что и северная часть острова Великоб­ритания, городов Копенгаген, Рига, Москва и срединная часть полуострова Камчатка, а южные — на широте городов Мадрид, Стамбул, Баку и Пекин, острова Хонсю, т.е. его территория нахо­дится в центральных и южных широтах умеренного пояса Земли; крайний юг республики даже заходит в полосу, близкую к субтропикам. Однако, нахождение Казахстана в самом центре Евразийского материка, т.е. глубокое материковое его положение почти на равном расстоянии от Атлантического и Тихого океанов и значительном удалении от Индийского, во многом и оп­ределяет сложные природные и климатические условия этого обширного края на земле.

Территория Республики Казахстан равна 2724,9 тыс. км² и имеет наибольшую протяжен­ность (3000 км) в широтном направлении — с запада на восток, от нижнего течения реки Волга (Едил) и восточных берегов Каспийского моря до гор Алтая и Джунгарского Алатау, наимень­шую (более 1600 км) — в меридианальном направлении — с севера на юг, от южной части Западно — Сибирской равнины и южных отрогов Уральских гор до северо-западных горных хребтов Тянь — Шаня и пустыни Кызылкум в Средней Азии. Через Каспийское море Казахстан имеет морской выход на Иран, Азербайджан и в Прикаспийские регионы России, а через реку Волгу и Волго-Донской канал — в Азовское и Черное моря. Таким образом, Казахстан, наряду с другими республиками Центральной Азии, занимает стратегически важное географическое положение в самом центре огромного Евразийского континента, связывая Север и Юг, Запад и Восток, Европу и Азию.

По занимаемой площади Казахстан входит в первую десятку крупнейших по территории госу­дарств мира и находится на девятом месте, уступая России (17075 тыс. км²), Канаде (9971), Ки­таю (9597), США (9364), Бразилии (8547), Австралии (7741), Индии (3288) и Аргентине (2780). На его просторах одновременно вместились бы несколько крупных государств Европы, напри­мер, Франция, Испания, Швеция, Германия, Финляндия, Италия и Великобритания, или такие государства Азии, как Пакистан, Турция, Ирак, Япония и Вьетнам.

Республика Казахстан на северо-западе, севере и востоке граничит с Российской Федера­цией, на юго-западе и на юге — с государствами Средней Азии — Туркменистаном, Республикой Узбекистан и Кыргызской Республикой, на юго-востоке — с Китайской Народной Республикой. Общая протяженность государственной границы Республики Казахстан составляет около 14 тыс. км, из которых 7591 км — граница с Россией, 1782 км — с Китаем, 1241 км — с Кыргызстаном, 2354 км — с Узбекистаном, 426 км — с Туркменистаном и около 600 км проходят по Каспийскому морю. Учитывая, что границы Казахстана (за исключением казахстанско-китайской) никогда ранее в нашей истории не имели четких (официальных) описаний, тем более их закрепления в международных договорах, в последние годы проводились всесторонние и результативные ра­боты по осуществлению делимитации и завершению демаркации границ страны, сложившихся, в основном, в пределах административных границ бывшей Казахской ССР с сопредельными с ней в прошлом союзными республиками бывшего СССР и с Китайской Народной Республикой. В 1996 году Казахстан полностью завершил делимитацию своей границы с Китаем, а 11 мая 2002 года в Пекине был подписан протокол о ее демаркации. 18 января 2005 года в Москве подписан Договор между Российской Федерацией и Республикой Казахстан о российско-казахстанской осударственной границе. Завершены также процессы делимитации границ с Туркменистаном, Кыргызской Республикой и Республикой Узбекистан и в настоящее время ведутся работы по их демаркации.

Границы Казахстана на большей части своего протяжения не совпадают с естественными (природными) рубежами; только на востоке и юго-востоке страны ее границы ограничивают­ся высокими хребтами Алтайских и Тянь-Шаньских гор, а на западе и северо-западе — водами Каспийского моря. Границы Казахстана, Кыргызстана и Китая сходятся на вершине второй по высоте точке Тянь-Шаня (6995м) — пике Хан-Тенгри (Хан-Танири), на стыке высочайших хреб­тов Терискей Алатау (Кыргызстан) и Халыктау (Китай) Центрального Тянь-Шаня.

Земля Казахстана имеет большое разнообразие географических ландшафтов¹, отдельные из которых очень привлекательны: здесь есть альпийские луга, как в Европе, поющие барханы, как в Африке, глубокие каньоны, как в Южной Америке, дикие степи, как в Северной Америке. Она представлена несколькими укрупненными ландшафтными зонами. Северо-запад страны находится в Прикаспийской низменности (общая площадь превышает 200 тыс. км²), ограни­ченной с северо-востока южными отрогами Уральских гор. Северные и северо-восточные реги­оны страны занимают низменные равнины, являющиеся южным обрамлением Западно-Сибир­ской низменности, от западной части которой в меридиональном направлении на юг отходит Торгайское плато, которое переходит в Туранскую низменность, занятую на юге огромной пус­тыней Кызылкум (общая площадь 300 тыс.км²). Всю центральную и частично восточную часть республики занимает Казахский мелкосопочник («Сарыарка»), являющийся главным водораз­делом между внутренними бессточными бассейнами озера Балхаш и Аральского моря на юге с бассейном Карского моря на севере. Восточная и юго-восточная часть территории страны представлена высокими хребтами Алтайской и Тянь-Шанской систем гор, отделенными друг от друга глубокими межгорными и внутригорными впадинами, по которым проходят долины мно­гочисленных горных рек и озер. На юге Казахстана — пустыни Бетпакдала и Мойынкум; сюда также заходят западные отроги Тянь-Шаня-Таласский Алатау, Угамский хребет и гора Каратау, а юго-западные районы страны находятся в пределах обширной Туранской равнины, которая за Аральским морем переходит в возвышенные плато Устирта и Мангистау, примыкающие к южной оконечности Прикаспийской низменности. Таким образом, Казахстан находится в трех реальных и укрупненных природно-ландшафтных зонах: Западный и Северо-Западный реги­оны — пустынная и низменно — степная зона, Северный и Центральный регионы — степная, пастбищеобильная и мелкосопочная (мелкогорная) зона, Южный и Юго — восточный регионы — речноозерная, пастбищеобильная и горная зона.

Значительная часть территории страны относится к внутриконтинентальному бессточному райо­ну Азиатского субматерика. Поэтому в устройстве ее поверхности преобладают аридные типы ре­льефа* — равнины, расположенные на разных высотах. Тем не менее, рельеф Казахстана весь­ма разнообразен: на его обширных просторах расположились совершенно плоские (как «стол») равнины в сочетании с горами различной высоты, взбугренные песчаные пустыни и каменистые мелкосопочные возвышенности, засоленные низменности, расположенные ниже уровня мирового океана, и покрытые вечными снегами и ледниками высокогорья. Общее же повышение поверхнос­ти его территории происходит от западных и северных регионов к восточным и юго-восточным с амплитудой 7127 метров (если считать от впадины Каракия на полуострове Мангыстау, которая лежит на 132 метра ниже уровня океана, до пика Хан-Танири (6995м) на юго-востоке республики). Тем не менее, почти две трети территории страны занимают обширные пластовые равнины, осталь­ную — горы и цокольные возвышенности (из них более 10% приходятся на высогорные регионы страны). Однако, более половины этой же территории Казахстана занимают пустынй’и полупус­тыни, из оставшейся ее части почти поровну приходятся на степи (включая лесостепи) и на горы, моря, озера и реки. Территория Казахстана расположена в четырех ярко выраженных природно-климатических зонах — лесостепной, степной, полупустынной и пустынной. Пустыни представлены в трех типах — глинистая, песчаная и каменистая.

Величайшие (крупнейшие) пустыни Казахстана начинаются с полуострова Мангистау на край­нем западе страны, занимая в дальнейшем просторы всей Туранской низменности, где распо­ложились обширные столовые плато «Мангышлак» и «Устирт», песчаные пустыни Барсуки (на севере Аральского моря), Каракумы (на северо-востоке Аральского моря) и северная часть Кызылкума (на юго-востоке Аральского моря), которые охватывают всю территорию нынеш­них Мангистауской и Кызылординской областей, а также значительные части Актюбинской, Карагандинской, Жамбылской и Южно-Казахстанской областей. Далее находятся пустыни Бет-пакдала (северная «Голодная степь») и Мойынкум, которые заняли также огромные пространс­тва (около 100 тыс. км²) до западного побережья озера Балхаш, от горы Каратау до предгорий Кыргызского Алатау (на территориях нынешних Карагандинской, Жамбылской и Южно-Казах­станской областей), а также пески Жетысу-Таукум и Сарыесикатырау, которые занимают почти все пространство от юга озера Балхаш до предгорий Илийского Алатау (Алматинская область). Полупустыни (солончаки и солонцы) расположились к северо-западу, к северу и к се­веро-востоку указанной пустынной зоны и занимают общирную территорию срединной равнины страны от северного побережья Каспийского моря и устьев реки Жем (Эмба) до северного побережья озера Балхаш (вся территория Атырауской, значительная часть Актюбинской и Карагандинской областей). Большая часть Казахского мелкосопочника, который занимает огромную территорию от Торгайских равнин на западе до Алтайских гор на востоке и от равнин Северного Казахстана до Северного Прибалхашья, также входит в полупустынную (пустынно-степную) зону.

Таким образом, Казахстан — страна не только больших пространств, но и природных кон­трастов: здесь есть низменности, лежащие на десятки метров ниже уровня моря, и высо­кие горные хребты, вершины которых покрыты вечным снегом и ледниками; если на севе­ре страны степь и лес примыкают друг к другу, то ближе к ее середине и югу раскинулись огромными песчаными и глиннистыми массивами полупустыни и пустыни — край безводья. Его территория на юго-востоке представлена общирными пустынными равнинами и вы­сокими горными хребтами; самые обширные безводные пространства сочетаются здесь с самым крупным в мире замкнутым озером — Каспийским морем на западе и многоводной рекой Ертис на востоке республики.

Почвенный покров Казахстана отличается также сложностью и разнообразием, для которого характерны четко выраженные широтная (горизонтальная) зональность на равнинных территориях страны и высотная поясность — для горных регионов. В связи с этим почвенный покров, состоящий из определенных видов почв, располагается в виде широтно вытянутых зон, сменяющих одна другую в направлении с севера страны на ее юг. В результате на крайний север республики, т.е. в лесостепную и на часть степной ее зон (примерно до 52° северной широты) — от окраин Общего Сырта до равнин При­иртышья (почти 2000 км) — приходится относительно узкая полоса черноземов — 9,5% (26 млн. гектаров) всей земельный площади страны. К югу от южных черноземных поч­венных зон, т.е. в сухостепной и части полупустынной зон — между 52-48° северной широты расположились каштановые почвы, зона которых тянется широкой сплошной полосой с запада на восток страны, достигая местами 700 км в ширину, и охватывает северную часть Прикаспийской низменности, большую часть пространства между ре­ками Жайык (Урал) и Жем, Торгайского плато, Сарыарки и Восточного Казахстана. На все три подзоны каштановых почв (темно-каштановые умеренно сухой степи, типичные (средне-каштановые) сухой степи и светло — каштановые почвы полупустыни) прихо­дятся более трети (33,2% или 91 млн. гектаров) всей площади почв страны, Поскольку южнее 48° северной широты начинается пустынная природная зона, светло-каштано­вые почвы сменяются бурыми и серо-бурыми пустынными почвами, которые во многих регионах чередуются с массивами пустынных песчаных и такыровидных (глинистых) почв. В данной почвенной зоне заняты 43,6%, или 119 млн. гектаров, территории рес­публики, которая образует крупные массивы на Устирте, Прикаспийской низменности, Торгайской столовой стране, Бетпакдале, по северному и южному берегам озера Балхаш и других впадинах страны. Серо-бурые почвы пустынной зоны с приближением к гор­ным местностям края (подгорные равнины и предгорья) сменяются сероземами и светло — каштановыми почвами. По мере увеличения высоты гор встречаются другие типы и раз­новидности горных почв: сероземы, каштановые, коричневые, лугово-степные и чернозе­мы. Большие различия наблюдаются в характере почвенного покрова склонов северных и южных экспозиций горных районов; в более высоких горных районах расположен пояс горно-луговых субальпийских и альпийских почв. Всего же на долю горных почв прихо­дится 13,7% (37 млн. гектаров) территории республики.

В связи с характерным почти для всей территории Казахстана отрицательным водным режимом и минерализованностью грунтовых вод, подавляющее большинство почвенного покрова края подвержено засолению, в результате здесь наиболее распространены со­лонцы (в основном в степных и полупустынных зонах) и солончаки (в пустынных), общая площадь которых ныне превышает 40 и 10 миллионов гектаров соответственно (при этом около 9 млн.гектаров солонцов находятся в зонах черноземов и в каштановых почвах, т.е в регионах масштабного земледелия).

Таким образом, благодаря большим разнообразием почвенного покрова и климата на огромной территории Казахстана, мы наблюдаем резкие отличия и в ландшафте страны: лесостепь сменяется луговыми и ковыльными степями; чем дальше на юг и чем ближе к пустыням, тем все менее пышным становится травяной покров степей; даже поверхность пустынь разнообразна: то она ровная, покрытая травяной растительностью (песчаная степь), то представляет собой песчаные бугры, но неподвижные, закрепленные раститель­ностью (бугристые пески), то она образует высокие барханы сыпучего песка, навеянные ветром (барханные пески). Из-за скудности атмосферных осадков вообще и неравномер­ности их выпадения не только по природным зонам страны, но и по сезонам года, почвен­ный покров многих ее регионов подвержен эрозии.

 

2.2 Рынок земли и его отличительные черты

 

Рынок земли — это особая форма организации земельных отношений, посредством которой передаются права на собственность и связанные с ней интересы, и где складывается определенная конъюнктура спроса и предложения, устанавливаются цены и осуществляется перераспределение земли между конкурирующими видами использования.

Понятие рынка подразумевает, что права владения, пользования и распоряжения земельными участками могут без излишних ограничений переходить из рук в руки на основе ценового механизма. При этом, каждая из заинтересованных сторон действует в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных объектов, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний.

Отражение присущих рынку земли отношений суть определения рыночной стоимости, что и обусловливает необходимость рассмотрения его характерных черт. Они, прежде всего, связаны с такими свойствами земельной собственности, как стационарность, уникальность, долговечность, естественная ограниченность и невоспроизводимость земли, и проявляются:

• в специфическом характере оборота земли (через оборот прав на нее);
• в особом взаимодействии спроса и предложения, ограничивающем возможность саморегулирования рынка;
• в индивидуальности ценообразования и высоком уровне трансакционных издержек;
• в более низкой по сравнению с другими товарами ликвидности;
• в локальности рынка и вследствие чего в высокой зависимости процессов, происходящих  на рынке земли, от состояния региональной экономики и местного администрирования.

Системообразующим основанием земельного рынка является совокупность гражданско-правовых сделок по купле-продаже земельных участков, передаче их в аренду, залог, мене, включению в качестве взноса в уставной фонд предприятии и др. Это определяет, с одной стороны. относительную самостоятельность земельного рынка, так как он выполняется специфические, только ему присущие, функции по обороту объектов земельной собственности, обеспечивая взаимодействие между субъектами земельных отношений и согласование их интересов. С другой стороны, рынок земли является составной частью общей рыночной системы, участвуя в достижении необходимых пропорций между факторами производства и реализации единого цикла товарного и денежного оборота, установления равновесных цен и в конкуренции за инвестиции.

Наиболее тесно рынок земли связан:

• с рынком недвижимости, основу которого он составляет;
• с рынком ресурсов, где земля является частью активов предприятия;
• с финансовым   рынком,   на   котором   земельная   собственность выступает самостоятельным объектом инвестиций, что обусловливает внешние условия и факторы развития рынка земли и его внутреннюю структуру.

В конечном счете, именно эти связи определяют потребности и возможности общества и отдельных лиц по использованию земли и являются основанием для его сегментации.

Чаще всего рынок земли структурируется по типу земельной собственности и составу передаваемых прав. Фактически, он развивается и функционирует как совокупность относительно обособленных и, как правило, неконкурирующих между собой отдельных сегментов рынка земли (субрынков): рынок сельскохозяйственных земель, рынок земель жилой застройки, рынок земель промышленности, рынок земель коммерческого использования и т.п., что связано с принятой в мире системой регламентации функционального назначения земель.

Здесь уместно отметить, что для этих сегментов земельного рынка характерно и преобладание разных типов сделок. Например, земельные участки промышленных предприятий преимущественно представлены на рынке купли-продажи, так как чаще всего они покупаются для обеспечения производственных потребностей. В то же время земельные участки коммерческого использования имеют широкий рынок аренды, что обусловлено мобильностью деятельности в сфере торговли и услуг.

Учитывая локальный характер земельного рынка, можно также говорить, что он существует и как совокупность рынков земли конкретной территории, каждый из которых имеет свою конъюнктуру и ценовые параметры.

Кроме того, как исторически конкретная категория, земельный рынок постоянно развивается. При этом каждой стадии его развития соответствует определенный состав объектов и субъектов земельных отношений, обеспечивающие их взаимодействие механизмы, институты и организационные структуры, и, как следствие, характер и теснота связей с другими рынками.

 

 

 

 

 

По субъектам гражданско-правовых сделок
Первичный				Вторичный
По субъектам земельной собственности
Частные земли				Публичные (общественные) земли
Граждан		Предприятий и организаций		Государства				Территориальной общины
По цели использования
Для личных нужд		Для предпринимательства					Для государственных нужд
По функциональному назначению
Сельскохозяйственные земли	Земли жилой застройки		Земли промышленности			Земли коммерческой недвижимости
По степени обустройства
Не осмвоенные		Освоенные но незастроенные					Застроенные
По объему передаваемых прав
Полного права		Частичного права
		аренды		застройки			сервитута
По месту нахождения
Регион		Населенный пункт			Район (массив) населенного пункта

 

Схема 2 — Сегментация рынка земли

 

Все это требует адекватного отражения при оценке, особенно, в период становления рынка, когда формирующие его отношения носят неустойчивый, нередко противоречивый характер.

В большинстве стран СНГ данный период отличался непоследовательным и половинчатым отношением к земле как ктовару, когдарыночные механизмы сочетались с административно-распределительными мероприятиями; когда за земельными отношениями не признавался их имущественный характер; когда для земельных участков устанавливались особые условия рыночного оборота, отличные от других объектов недвижимости, а само понятие земли как недвижимости не было определено и правовом отношении.

Главной чертой проводимых в этих странах реформ стало перераспределение земельного фонда по формам собственности, а не формирование институтов новой системы земельных отношений. Непосредственно это проявилось в отношении сельскохозяйственных земель, которые сначала в массовом порядке передали в коллективную собственность, а потом, в том же массовом порядке, из коллективной собственности в частную.

Естественно, что в условиях переходного периода, связанного с разгосударствлением всей экономики, перераспределительным процессам принадлежит важная роль, сформировавшим потенциал земельного рынка.

Так, в Казахстане, в результате приватизации в течение десяти лет была достигнута паритетность между публичными и частыми формами собственности на землю.

Первыми свое право на землю стали реализовывать граждане, получившие в ходе безплатной передачи земельные участки под усадьбами, дачами, гаражами, садами, фермерскими и личными подсобными хозяйствами.

Это наиболее представительная группа объектов земельной собственности, относительно которой в силу чисто естественных событий в семье: — смерть, свадьба, развод, отъезд детей, — осуществляется большинство гражданско-правовых сделок, включая продажу на рынке при любых экономических условиях. Фактически эти объекты и формируют на сегодняшний лень реальный объем предложения на вторичном рынке земли.

Развитие земельных отношений в Казахстане, с приобретением независимости, можно условно разделить на три этапа. Начало, которым положили четыре закона, принятые Парламентом республики в первые годы реформ: «О крестьянском хозяйстве», «Земельный кодекс», «О земельной реформе», «О земельном налоге». В результате их реализации был пройден первый этап земельной реформы(1990-1993г.г.); прошло перераспределение земельного фонда разнообразных форм хозяйствования на земле, закреплено право на землю за гражданами и юридическими лицами. Бывшие совхозы и колхозы были преобразованы в предприятия с коллективно-деловой формой собственности на землю и средства производства, в акционерные общества, хозяйственные товарищества, кооперативы, малые предприятия, крестьянские хозяйства и их ассоциации. Уже к концу 1995 г. государственная форма предприятий стала преобладающей: по числу землепользователей — 99,8 процента.

Но с внедрением рыночных отношений во все сферы народного хозяйства исключительная собственность государства на землю стала сдерживать эти процессы.

Второй этап развития земельных отношений (1994-1995 г.г.) связан с адаптацией земельного законодательства к условиям рынка. Президент РК издал ряд указов, способствующих вовлечению земли в рыночные отношения посредством введения института купли-продажи права землепользования при сохранении государственной собственности на землю «О некоторых вопросах регламентирования земельных отношений от 24.01.3994 г., № 1516 и «О дальнейшем совершенствовании земельных отношений» от 5.04.1994 г. №1639.

Третьим этапом реформирования стало введения института частной собственности на землю. Указ Президента РК «О земле», имеющий силу закона, который был принят 22.12.1995, стал важнейшим законодательным актом в сфере регулирования земельных отношений в республике. В нем продекларировано, что законодательством признаются государственная и частная собственность на землю. Была признана возможной передача в частную собственность граждан РК земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства. В республике появилось почти 3,5 млн. собственников таких земельных участков общей площадью более 350 тыс. га.

Кроме того, в частную собственность граждан и негосударственных юридических, включая и иностранных, согласно указу, могут находиться земельные участки, необходимые для технологической деятельности предприятий. Например, в частную собственность могут приобретаться земельные участки под строительство фабрик, заводов, магазинов, ресторанов, офисов, жилых домов, гаражей и др.

Собственники земельных участков вправе совершать в отношении своих участков любые сделки, не запрещенные законодательством. Таким образом, земля в Казахстане впервые стала объектом купли-продажи.

Третьи этап завершился принятием Парламентом РК 24 января 2001 г. закона «О земле». Он был принят после длительных дебатов с участием широкой общественности и неоднократным возвращением проекта закона в правительство.

Однако, закон от Указа Президента от 22 декабря 1995 г. отличается только вопросами организации земельных отношений, а основополагающие постулаты этих (земельных) отношений повторились, как в указе. Главное в законе это то, что вновь не введена частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения, где земля является основным средством производства.

Интересен опыт Северной Америки, где большая часть жилья представлена одно-, двухквартирными домами в среднем за год осуществляется от 4 до 5% продаж общего числа этих домов. При этом 2-2,5% продаж приходится па новопостроепные дома, а 1.5-2,5% — на существующие²«.

В странах Западной Европы эти цифры несколько ниже. За период с 1990 по 1995 годы в Италии был зарегистрирован ежегодный «оборот» 2% существующих жилых домов и почти 1% продаж новопостроенных. В Швеции в -эти же годы было продано от 2,3 до 3,6% общего числа усадебных домов (новых и существующих). В Дании продажа в 1995 году новых и существующих домов составила 4,6% общего количества.

Следует отметить, что оборот земельных участков под существующим жильем даже в годы наихудшей экономической ситуации имеет тенденцию оставаться постоянно на уровне 1,5 — 2%%, в отличие от предложения участков под новую застройку, которое очень чувствительно к общеэкономическим условиям в регионе.

Не менее активным в период становления будет и рынок сельскохозяйственных земель, так как вслед за обретением права собственности неминуемо последует его реализация либо путем продажи земли, либо путем предоставления ее в аренду, что связано с проблемой поиска дееспособного собственника. Об этом свидетельствует и отечественный исторический опыт, который охватывает этап формирования рыночного отношения в сельском хозяйстве после крестьянской и столыпинской реформ, и опыт постсоциалистических стран.

Например, в Польше рыночные трансакции — купли-продажи и предоставления в аренду — охватывают 6% сельскохозяйственной земли или 1 ПОЛ тыс.га, из которых 70% стали объектами купли-продажи. В 1991-1999 годах каждая третья сделка относительно недвижимости, зарегистрированная в этой стране, касалась сельскохозяйственной земли. Вместе с тем в Великобритании, где становление института земельной собственности давно завершилось, в рыночном обороте ежегодно находится менее 1% площади всех сельскохозяйственных земель.

Важную роль имеет и приватизация земель несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности. В зарубежных странах это наиболее активный сегмент земельного рынка, _ непосредственно связанный с изменением технологий и возможностей’ реализации продукции.

Так, в производственном секторе существует тесная связь между новыми инвестициями, т.е. приобретением и застройкой новых участков, и оборотом существующих промышленных площадок.

В целом, за последние 30 лет большинство промышленных предприятий стремилось переместиться на новые земельные участки в периферийные районы для размещения современного высокотехнологичного производства. Это вынуждало предприятия продавать свои старые производственные площадки в центре городов, которые в дальнейшем использовались для размещения офисов, торговых предприятий, учреждений обслуживания.

Объем ежегодных трансакций относительно земельных участков промышленных предприятий составляет, как правило. 1-1,5% от их общего числа. Например, в Дании в 1995 году из 70,9 тысяч земельных участков промышленных предприятий было продано 1035 участков. В Бельгии в тот же год было продано 1370 застроенных земельных участков и 708 участков под будущую промышленную застройку.

И все же самый большой потенциал в странах СНГ на современном этапе  имеет  рынок   земель  коммерческого   использования.   С  точки зрения  спроса  этот рынок  является  рациональным,  однако  в  плане предложения он явно не развит. В городах ощущается острая нехватка современных   офисных   помещений   и   помещений  для   бизнес-услуг. Спрос на них в значительной мере сегодня удовлетворяется за счет  частичного обновления старых административных зданий, которые не приспособлены для этих целей. Поэтому вполне резонно ожидать, что предложение на данном рынке будет формироваться новыми земельными участками.

Однако, одно лишь изменение формы собственности не решает проблему включения земли в рыночный оборот. Не менее важным является и способ осуществления этих процессов.

Ведь изменение структуры земельного фонда по формам собственности -это почти стопроцентный результат административно-распределительных мероприятий, а не рыночных механизмов. В какой-то мере эти механизмы присутствовали при приватизации земельных участков на платной основе, которая, но сути, представляет собой первичный рынок земли.

Деление на первичный и вторичный рынки — важная отличительная черта рынков земли в странах СНГ. Будучи двумя составляющими единого рынка, первичный и вторичный рынок земли отличаются, прежде всего, характером совершаемых сделок.

Так, на первичном рынке осуществляются сделки по выкупу в частную собственность земельных участков, которые находятся в собственности ( государства или территориальной общины. При этом в силу специфики продавца — органов государственной власти или местного самоуправления. — сделки, как правило, носят разрешительный характер, а право доступа к приобретению является регулированным в части объектов, субъектов и содержания земельных правоотношений.

На вторичном рынке объектом купли-продажи выступают уже приватизированные земельные участки, когда их собственники самостоятельно принимают решение о форме и способе отчуждения собственности. Роль государства при этом фактически может сводиться лишь к регистрации совершаемых сделок.

Вместе с тем, земельное законодательство, действующее в большинстве стран СНГ, содержит значительное количество ограничений относительно:

• категорий земель, которые не могут быть переданы в частную собственность;
• субъектов, которые не могут быть собственниками земли;
• порядка обретения и реализации права частной собственности на земельные участки, —

что не только регламентирует действия субъектов рынка земли, но и очерчивает реальное предложение.

Анализ предложения требует учета как правого состояния земель, так и их существующего использования. Но, отмечая относительную обособленность рынков земель различного функционального использования, нельзя забывать, что это использование сложилось еще в рамках социалистической системы.

Поэтому в период трансформации экономики, изменения ее отраслевой структуры неминуемым становится перераспределение земельных ресурсов по функциональному использованию, направленное на более эффективное использование земли. Таким способом предложение преодолевает свойственную ему неэластичность, связанную с ограниченностью земельных ресурсов в целом.

Естественно, что возможности увеличения объема предложения у продавца на первичном рынке — органов государственной власти и местного самоуправления, — значительно выше, так как именно в их компетенцию входит принятие решений об изменении целевого назначения земель, характера их использования и застройки, а при необходимости и расширении границ населенного пункта. Безусловно, это потребует определенного времени на выполнение целого комплекса землеустроительных и проектно-планировочных работ. Однако рынок все равно будет работать на то, чтобы вывести землю из неэффективного использования и избрать тот вариант, который обеспечит максимальную доходность. Это позволяет утверждать, что предложение на рынке земли является неэластичным лишь в краткосрочном периоде.

При оценке предложения также необходимо учитывать, что земля, как впрочем и любой объект недвижимости, одновременно может выступать в разных экономических качествах.

Земельный участок может быть приобретен для того, чтобы вести на нем хозяйство самостоятельно, а может и для того, чтобы предоставить его в аренду или перепродать спустя некоторое время. Поэтому среди мотивов их приобретения наряду с потребительными интересами присутствуют и инвестиционные, и даже спекулятивные интересы, что в конечном счете формирует спрос на землю.

Но основу реального объема рынка составляет лишь платежеспособный спрос — количество объектов, которые покупатели не только желают, а и могут приобрести на рынке в определенный период времени. Ведь покупка земельных участков требует единовременного привлечения значительных по масштабам средств,  которые  практически  всегда  несоизмеримы  с текущими доходами покупателей.

Как правило, преодоление существующего разрыва между пеной земли и доходами потенциальных покупателей решается нулем привлечения финансовых ресурсов на рынок земли извне, например, через систему ипотечного кредитования, позволяющей трансформировать земельную собственность покупателя в его текущую платежеспособность. Однако ипотека предусматривает тесную связь между земельным и финансовым рынками, которая на данном этапе отсутствует в силу того, что земля сегодня не обеспечивает получения сопоставимого с другими объектами инвестирования дохода.

Таким образом, период становления рынка накладывает свои особенности на формирование спроса и предложения, без знания и учета которых трудно понять механизм ценообразования, а значит провести адекватную оценку земли.

 

2.3 Условие и факторы ценообразования на рынке земли

Цена является обязательным условием любой сделки и выполняет функции механизма, регулирующего рыночный оборот объектов земельной собственности. Она всегда конкретна и будет существенно отличатся как во времени, так и в пространстве, находясь под воздействием многих факторов: общей экономической ситуации, уровня доходов и платежеспособного спроса, правовой среды, колебаний спроса и предложения, особых мотивов и частных интересов конкретного покупателя и продавца, — которые тесно связаны и взаимообусловливают друг друга.

По степени влияния на ценообразование перечисленные факторы можно разделить на общие и локальные.

Общие факторы, определяющие состояние и динамику рынка, оказывают одинаковое влияние на цены и в равной мере действуют на протяжении определенного периода времени на разные типы участкон. расположенных в конкретной местности.

Локальные факторы влияют на цену конкретного земельного участка или группы земельных участков и связаны прежде всего, с характеристикой собственно участка и его местоположения.

При этом воздействие и общих, и локальных факторов сказывается, прежде всего, на доходе с земли, величина которого всегда будет зависеть от состояния экономики в том или ином регионе и населенном пункте.

 

Экономические факторы

Земля обретает реальную ценность лишь при условии ее использования, а ее стоимость определяется тем доходом, который можно получить от этого использования. И независимо от формы получения дохода: либо земельной ренты при самостоятельном хозяйствовании на участке, либо платы от сдачи участка в аренду или его продажи, — покупатель заплатит за землю столько, сколько дохода он сможет получить с конкретного участка.

Нетрудно заметить, что в числе названных форм дохода находятся как те, которые зависят от состояния реальной экономики (развитие бизнеса, изменение его структуры и доходности, рост или падение деловой активности, уровень и динамика доходов населения), так и те, которые связаны с финансовым рынком (доступность финансовых и кредитных ресурсов, риск инвестиций в недвижимость в целом, и в землю, в частности). Именно с этими двумя сферами связано формирование экономических факторов ценообразования на рынке земли. Кроме того, они собственно и определяют формирование платежеспособного спроса.

Практика ценообразования на земельные участки показывает, что цена в значительной (если не в основной) степени формируется покупателем, а именно, существующим спросом на земельные участки определенного назначения и местоположения в зависимости от его общей платежеспособности. Поэтому в основу оценки земельных участков положена экономическая концепция получения населением или предприятием максимальной выгоды в рамках доходов, которые они имеют.

Согласно этой концепции плата за земельный участок, характеризующийся конкретными потребительными свойствами, будет определяться той суммой, которую в состоянии уплатить семьи разного достатка, сохраняя свой прежний жизненный уровень, или предприятия, при условии сохранения ими максимальной прибыли. А это означает, что размер платы за землю всегда будет колебаться между минимальной суммой денег, очерченной фактическим рентным доходом с земельного участка, и максимальной, которую потенциальный покупатель готов заплатить, исходя из ожидаемых от обустройства и застройки участка доходов и связанных с этим затрат.

Иллюстрацией этому может служить информация первичного рынка о количестве сделок и ценах на землю, отражающие спрос на земельные участки.

Несмотря на очевидные и естественные мотивы приобрести землю в собственность, чтобы за ее счет приумножить имеющиеся активы, повысить   инвестиционную   привлекательность   имущества   и   бизнеса, реструктуризировать существующее землепользование, уменьшить риск обесценения собственного капитала и увеличить сто ликвидность, главными факторами формирования спроса являются состояние экономики в регионе, исторические традиции и предпринимательская активность населения.

Так, благоприятная экономическая ситуация, а значит и общим уровень доходов и покупательной способности, стали определяющими в спросе на земельные участки в индустриально развитых регионах Казахстана, в то время как на западе страны доминирующим фактором в формировании спроса явилась историческая память о частной собственности на землю.

Однако общим детерминантом спроса на первичном рынке следует считать региональные отличия в уровне развития малого и среднего предпринимательства. Фактически, предпринимательские интересы, продиктованные необходимостью скорейшего возврата средств, и определили приоритеты в инвестировании капитала в землю.

 

 

 

 

 

 

Таблица 4

Спрос на земельные участки разного функционального назначения

По состоянию на конец	Земельные участки
	под жилой застройкой	пол производственные функции		коммерческого использования
Количества приватизированных участков, ед
1998 года	1		37
1994 года	10		206
2000 года	13		555
Сумма сделок, тыс.
1998 года	14,1		3274,3	4359,4
1999 года	118,1		19723,4	24731,5
2000 гола	139,3		56421,4	52052,4
Площадь привати трованнш участков, га
1998 года	0,4		49,7	38,1
1999 года	1,1		437,9	196,4
2000 года	1,5		1169,7	446,5
Сумма сделок к расчете на 1 кк.м
1998 года	3,37		6,59	11,43
1999 года	10,75		4,51	12,59
2000 года	9,16		4,82	11,66

 

Зачастую внешним проявлением этой ситуации выступают такие социальные показатели как структура занятости населения, его профессионально-образовательный уровень, возрастная структура, уровень безработицы и преступности.

Как и экономические факторы, эти социальные условия могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Местоположение

Местоположению принадлежит ведущая роль в формировании цен на земельные участки, поскольку при благоприятном значении этого фактора собственник земли имеет возможность получить наивысший доход с единицы площади участка.

В оценке даже существует своеобразный постулат — ценность земельного участка определяется тремя факторами: во-первых, его местоположением, во-вторых, его местоположением, и наконец, его местоположением. При этом в земельнооценночной деятельности понимание местоположения не ограничивается только определением физического места нахождения земельного участка.

С экономической точки зрения понятие местоположения значительно шире. Оно включает:

• транспортную доступность;
• наличие необходимой инфраструктуры;
• характер использования прилегающей территории,

то   есть   все   факторы,   определяющие   благоприятные   условия   для хозяйствования на земле (ренту местоположения).

Ограниченность земель населенных пунктов, как ресурса с определенными свойствами, приводит к тому, что именно спрос на размещение в наиболее благоприятных условиях обусловливает наивысшие цены на земельные участки.

Поэтому вполне естественно, что цена на земельные участки будет зависеть от места населенного пункта в системе производства и расселения, которое напрямую связано с численностью его населения. Нарушить это правило может разве что особый статус поселения (административный центр или курорт), либо вхождение в состав агломерации большого города.

Эмпирические данные свидетельствуют об ускоренном возрастании ценности земли с переходом от малых и средних городов к большим и крупным, и в особенности к крупнеющим городам. При этом прослеживается четкая зависимость между ценностью земли и рангом города, отражающим ценность населения, которая описывается показательной (экспоненциальной) функцией.

P_i=P_o^kina

Где:

P_i – средневзвешенная цена за 1 кв. м. Земли в городе I-ого ранга;

P_o— средневешенная цена 1 кв. м. Земли в городе базовом (кулевом) ранге;

а- постоянная, определяемая эмпирически;

к- порядковый номер ранга города по численности населения.

Это объясняется урбанистической концентрацией рентного потенциа­ла, когда крупнейшие города, составляющие незначительную долго среди городских поселений, концентрируют основную часть общего рентно­го потенциала городских земель.

Приняв за базовую категорию, населенные пункты с количеством жи­телей менее 10 тыс.чел, где совершается наи­большее количество сделок первичного рынка, а вариация цен -наименьшая, становится возможным установить динамику роста средне­взвешенной цены на землю в зависимости от ранга населенного пун­кта. Показательно, что цена 1 кв.м в крупней­ших городах на порядок превышает аналогич­ный показатель в малых городах.

Данная   зависимость достаточно    точно    отражает фактическое распределение средневзвешенных цен в городах с раз­личной численностью населения.

Таблица 5

Сравнение расчетных и фактических значений цен 1 кв.м земли в городах разных категорий

Ранг категории города (к)	Численность населения города, гыс.чел.	Расчетное значение, грнУкв.м (3,52 ktal)	Фактическое значение, грн./кв.м	Отклонение от фактического, %%
0	До 10	3,52	3,52	0%
1	10-20	4,31	4,31	0%
2	20-50	5,44	5,72	+ 5 %
3	50- 100	7,13	7,67	+ 8%
4	100 — 250	9.76	9,17	-6%
5	250 — 500	14,06	13,55	-4%
6	500    1000	21.46	18,67	— 13%
7	Свыше 1000	35,05	38,84	+ 11 %

 

Примечание: а — эмпирическая постоянная, в данном случае равная 1,16

Кроме того, между величиной города и ценностью его земли существует еще одна зависимость, которая проявляется в вариации цен в границах населенного пункта. Дело в том», что с увеличением размера населенных пунктов возрастает и вариация цен.

Так, для городов с численностью населения до 10 тыс.чел. разность меж­ду наибольшим и наименьшим значениями цен земельных участков состав­ляла лишь 67,44 грн./кв.м, а для городов-миллионеров этот показатель уже достиг 855,78 грн./кв.м, что намного превышает разницу в усредненных ценах между городами различных категорий.

При этом вполне естествен­ным будет совпадение минимальных значений цен на землю в больших городах с ценами в малых населенных пунктах, и эти цены будут адекватными с точки зрения конкретной полезности земельного участка.

Тем не менее, следует отдавать отчет в том, что эти зависимости установ­лены в результате анализа конкретной статистической выборки и описывают лишь это множество данных, а не все многообразие цен на земельные участки в населенных пунктах.

То есть, чтобы охарактеризовать различие цен ни землю в полном объеме, необходимо иметь данные ценовой статистики для всей террито­рии конкретного населенного пункта.

 

 

 

 

Таблица 6

Основные статистические параметры вариаций цен на земельные участки в городах разных категории

Категория городов, тыс. чел	Минимум	Максимум	Вариация	Коэффи­циент вариации	95%-ьш интервал доверия для среднего (нижняя граница)	95%-ын интервал доверия для среднего (верхняя граница)
До 10	0,10	67,54	49,15	90	7,41	8,10
10-20	0,63	564,29	1072,81	230	10,78	17,75
20-50	0,86	126,15	244,75	93	15,52	18,26
50-100	1,92	256,00	269,98	86	17,51	20,72
100-250	0,90	240,00	759,49	122	18,74	26,50
250-500	2,50	123,40	873,38	89	27,59	38,91
500-1000	3,23	166,67	924,65	86	29,11	41,56
Свыше 1000	1,78	857,56	22995,72	140	65,47	150,77

 

Кроме того, само определение средней цены для населенного пункта представляет чисто теоретический интерес с точки зрения установления общих уровней ценности городских земель и вступает в противоречие с релевантностью цены отдельного земельного участка, которая в ца но­сит конкретный характер и, помимо «вхождения» в определенны., город, детерминирована и местоположением в его плане.

Земля — это специфический товар, который всегда остается на одном месте. Новый собственник не может перенести ее еще куда-нибудь. Поэтому земельную собственность, как и короля, определяет окружение. Естественно, что в силу внутренней неоднородности городской территории, обусловленной наличием центра и периферии, различным сочетанием природных и антропогенных ландшафтов, отлитыми в инфраструктурном обустройстве, ценность земли в пределах города будут разниться от места к месту.

Местоположение как фактор ценообразования агрегирует такие параметры, как доступность к центрам общественного тяготения, инженерно-геологические условия, характер застройки, экологическое состояние, степень социально-экономической освоенности и др. При этом и рынок их не расчленяет, а воспринимает в целостности и аккумулирует в цене.

3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РК И ПОРЯДОК ОЦЕНКИ ЗАЛОГА

 

• Оценочная деятельность в РК

Как профессия, оценка недвижимости появилась еще в XVII — XVIII веках и, несмотря на определенную специфику оценочной деятельности, индивидуальную для каждой страны, принципы оценки имеют много общего.

В Казахстане потребность в профессиональной оценке возникла в конце XIX века, в связи с чем, 8 июня 1893 года был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества, и одновременно с законом были утверждены «Правила об оценке недвижимых имуществ». Тогда же, для получения сведений о ценности и доходности основного вида имущества — недвижимости, законодательством был установлен обязательный и основной принцип оценки по доходности при хозяйственной эксплуатации земли. В 1895 году при Губернской Земской Управе было учреждено Оценочное бюро, в функции которого входил сбор и разработка данных для установления общих оснований оценки, а также вывод самих оценочных норм.

В разработке этих норм принимали участие квалифицированные специалисты, без которых невозможно было компетентно определить качественные характеристики для оценки недвижимости. При оценке недвижимости учитывались 17 параметров, характеризующих как саму недвижимость, так и местность, в которой она располагается. Эти данные брались из записей статистических земских исследований и нотариальных архивов. После проверки данные вносились в инвентарные книги.

К сожалению, развитие оценочной деятельности в Казахстане было прервано революцией на многие годы. В условиях плановой экономики стоимость, основная на доходности, стала не нужной и на смену ей пришла «инвентаризационная стоимость», которая, как и вся социалистическая экономика, базировалась на учете затрат.

Оценка недвижимости в Республике Казахстан, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться с 1995 года. В соответствии с растущими потребностями рынка началась разработка законодательных и методических основ новой отрасли экономики — оценки недвижимости.

Оценка это инструмент в системе государственного регулирования экономики.

30 ноября 2000 года вышел Закон «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности.

Законодательство Республики Казахстан об оценочной деятельности основывается на Конституции Республики Казахстан, состоит из Закона и нормативных правовых актов Республики Казахстан.

Оценочная деятельность — это предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, целью которой является определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Объектами оценки являются:

• отдельные материальные объекты (вещи), в том числе бесхозяйное, выморочное имущество;
• совокупность вещей, составляющих имущество  лица,  в том числе имущество определенного вида (движимое и недвижимое);
• право собственности   и   иные   вещные   права   на   имущество   или отдельные вещи из состава имущества;
• право требования обязательства (долги);
• работа, услуги, информация;
• объекты права интеллектуальной собственности;
• иные объекты гражданских прав.

Субъектами оценочной деятельности являются оценщики, заказчики и третьи лица. Оценщиком является физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан основывается на рыночной стоимости объектов. Закон определяет рыночную стоимость как наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Законом об оценочной деятельности предусматривается оценка обязательная и инициативная.

Обязательная оценка проводится в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан, для:

• налогообложения,
• приватизации,
• ипотечного кредитования,
• выкупа      и      изъятия      имущества     у      собственника     для государственных нужд,
• определения стоимости имущества должника (при несогласии одной из     сторон     с     оценкой     произведенной     судебным исполнителем),
• определения стоимости       имущества,       поступившего       в государственную собственность,
• в иных случаях.

Инициативная оценка проводится на основании волеизъявления заказчика по проведению оценщиком оценки любого принадлежащего заказчику объекта оценки в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным, а основанием для проведения оценки является договор, заключенный между оценщиком и заказчиком.

Все споры, возникающие между оценщиком и заказчиком при осуществлении оценочной деятельности, разрешаются в судебном порядке.

Контрольные функции за осуществлением оценочной деятельности в Республике Казахстан, возложены на государственные органы в пределах их компетенции и в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.

К нормативным правовым актам в области оценочной деятельности относятся акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, принципам, содержанию и форме отчетов об оценке.

В соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 27 мая 2002 года № 572 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан» был принят ряд нормативно правовых актов регулирующих оценочную деятельность.

Так приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 23 ноября 2002 года № 179 утверждены Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке и используемым принципам оценки. Данные правила основаны на положениях и нормативных правовых актах Республики Казахстан, и устанавливают основные требования к качеству выполнения оценочных работ и принципам оценки.

В правилах устанавливаются обязательные требования к договору на проведение оценки, условия независимости оценщика и условия невмешательства заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика.

При проведении работ по оценке, оценщик должен произвести обоснованный выбор основных принципов, подходов и методов установления стоимости объекта, исходя из цели оценки, вида определяемой стоимости, специфики и технико-технологических параметров и иных условий, имеющих отношение к оцениваемому объекту.

К основным принципам оценки относятся:

• принцип вклада предельной продуктивности,
• принцип динамичности и сбалансированности,
• принцип замещения,
• принцип ожидания,
• принцип полезности, иные принципы.

На основе принципов и, в зависимости от цели и вида определяемой стоимости, производится выбор методологических подходов и конкретных методов определения стоимости оцениваемых объектов.

Методы оценки  представляют собой определенную последовательность действий юридического, организационно-технического и финансово-экономического характера, выполняемых для установления стоимости оцениваемого объекта.

Применение методов оценки регулируются Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки  предприятия, как имущественного комплекса, утвержденными совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 171 и Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года № 597 и Правилами по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов), утвержденными совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 173, Министра финансов Республики Казахстан от 23 декабря 2002 года № 600, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года № 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года № 90.

В данных правилах устанавливаются обязательные требования к методам оценки, порядок определения стоимости объектов недвижимого имущества и предприятия, как имущественного комплекса, с учетом региональных факторов, специфических условий ценообразования, отражения активов и обязательств в учете и отчетности, в соответствии с положениями нормативных правовых актов Республики Казахстан, а также раскрываются основные понятия, применяемые в правилах.

Так к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

А предприятие, как имущественный комплекс, признается недвижимостью и является объектом прав, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. В состав Предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

При установлении стоимости объекта недвижимости (рыночной, дисконтированной, инвестиционной, ликвидационной, первоначальной стоимости, стоимости реализации, текущей стоимости, и т.д.), применяются методы оценки, сгруппированные в доходный, затратный и сравнительный:

1. Методы доходного подхода — это методы определения стоимости объекта недвижимости, основанные на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем:

• метод прямой капитализации,
• метод дисконтирования денежных потоков,
• иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

2. Методы затратного подхода — это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

• метод поэлементного расчета,
• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости,
• метод индексного способа (для имущественных комплексов),
• иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

3. Методы сравнительного подхода — это методы, основанные на анализе сделок продаж объектов — аналогов и сопоставления с объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

• метод сравнительного анализа продаж,
• метод рыночной информации,
• иные методы, предусмотренные действующим законодательством.

При выборе и применении методов оценки, оценщик должен соблюдать следующие основные требования:

1. идентифицировать цель оценки и вид определяемой стоимости,
2. обеспечить достоверность информации, используемой при проведении оценки объекта,
3. провести правовой анализ и идентифицировать имущественные права и обременения,
4. провести финансовый     анализ     деятельности     предприятия,     как имущественного комплекса (для имущественных комплексов),
5. обосновать выбор методов оценки,
6. применять методы оценки в соответствии с особенностями оцениваемого объекта,
7. при применении затратного подхода необходимо проводить оценку всех видов    имущества,    входящих    в    состав    предприятия,    как имущественного комплекса (для имущественных комплексов),
8. обеспечить исчерпывающее и доступное изложение в отчете об оценке достоверных данных,    расчетных    показателей    и    обоснованных результатов, не допускающее двусмысленного их толкования.

По результатам работы по оценке объекта недвижимости, оценщиком составляется отчет об оценке, который передается заказчику.

Рассмотренные выше нормативно правовые акты в области оценочной деятельности регулируют оценку объектов недвижимого имущества в настоящее время.

Дальнейшие перспективы развития оценки недвижимости в Республике Казахстан связаны с продолжением, на современной научно-методической базе, оценочной статистики. Опираясь на отечественные особенности экономики, ценообразования в строительстве, учитывая состояние региональных рынков недвижимости, сложившегося строительного производства, используя современные методологические разработки можно говорить об адекватном отражении результатов оценки недвижимости в Республике       Казахстан.       Дальнейшее       совершенствование       оценки недвижимости возможно при проведении постоянных, научно-методических исследований.

Сегодня оценка является совокупностью науки и искусства: к научной части относятся анализ данных рынка недвижимости и математические расчеты стоимости, а к искусству относятся способности получения нужной информации для анализа, прогнозирования будущей ситуации на рынке недвижимости, и процесс формирования мнения о ее стоимости. Из этого следует, что оценка не является просто процессом подстановки исходных данных в формулы. Фактически работа оценщика на современном рынке недвижимости требует специального, профессионального подхода оценщика, обладающего широкими познаниями во многих областях экономических, инженерных и других дисциплин.

 

3.2 Особенности оценки земли в рыночных условиях

 

В   рыночных   процессах   земля   участвует   в   самых   разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций,   и   как   потребительский   товар   длительного   пользования. В то же время, земельный рынок, как и рынок недвижимости в целом, является менее совершенным по сравнению с другими видами рынков, в силу его ограниченной возможности саморегулирования посредством ценового механизма. Формирование цен на землю всегда происходит в условиях не равновесия спроса и предложения, ограниченного количества продавцов   и   покупателей,   а   главное,   под   воздействием   множества конкретных  и  вполне определенных  факторов,  оказывающих  на  них влияние. Все это обусловливает необходимость присутствия на земельном рынке  специалистов  по оценке, деятельность  которых  направлена  на определение адекватной состоянию рынка стоимости объектов земельной собственности.

Оценка   выступает   необходимым   условием   реализации   платного характера использования земли, заключения гражданско-правовых сделок относительно земельных участков, определения потерь грет им них возмещения при отчуждении земельной собственности, и убытков причиненных собственникам земли и землепользователям.

Наличие оценки земли дает возможность, органам государственной власти и органам самоуправления, наряду с нормативно-организационными методами управления развитием территории реализовать свои регулятивные полномочия на основе создания экономических предпосылок и стимулов рационального использовании земель, обеспечить необходимые условия для формирования финансово-экономической базы местного самоуправления за счет поступлений от платы за землю и взимания государственной пошлины при осуществлении гражданско-правовых сделок с земельными участками. Кроме того, оценка земельной собственности является обязательной составляющей псе: инвестиционных процессов и залоговых операции.

Вместе с тем, оценка земли, которая во всем мире традиционно считается самой простой и прозрачной, стала наиболее проблемным вопросом оценочной деятельности на территории постсоветского пространства.

Это связано, прежде всего, с длительным периодом отрицания сущности земли как недвижимого имущества, и как следствие, утрата самой культуры оценки недвижимости, которая подменялась разнообразным нормативными схемами ценообразования на землю и на земельные улучшения, так и не позволившим получить реальное представление со стоимости земельной собственности.

И только сейчас, когда земельные реформы во многих странах СНГ приобрели необратимый характер, наметилась тенденция к возрождению рыночных принципов оценки земли.

Результативность любой оценки зависит, прежде всего, от правильной идентификации ее объекта. Без уяснения сущности объекта, всегда будет присутствовать опасность допущения ошибки в способе определения стоимости, что в конечном счете, даст ее неадекватное значение.

Для оценки земли таковым объектом является земельный участок, который сам или с неразрывно связанными с ним естественными и/или созданными человеком вещами, формирует недвижимое имущество

Такой характер связи с землей не только позволяет различать недвижимое имущество и имущество, которое можно переместить без потери его сущностных характеристик (движимое имущество), но и обусловливает необходимость воспринимать земельный участок с точки зрения единства двух составляющих — земли и земельных улучшений. Поэтому объектом оценки земли может быть как земельный участок (если он неулучшенный), так и земельный компонент в составе улучшенного земельного участка.

Существенным следствием недвижимой природы земельного участка является также особый способ его передачи от одного владельца другому — путем перехода прав на земельный участок. То есть, объектом оценки скорее являются права по отношению к земельному участку, чем собственно участок как физическая вещь.

Следует обратить внимание, что в этом контексте в теории и практике оценки четко разграничивают понятие недвижимого имущества и понятие недвижимости, как права собственности, в данном случае — земельной собственности. Последняя охватывает все права, интересы и выгоды от владения земельным участком, которые могут распределяться, как по отношению к его различным частям, так и между разными лицами. Причем, покупая и продавая землю, участники рынка относят конкретную стоимость к конкретному интересу (праву) в земельной собственности.

Как недвижимое имущество земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую фиксированные границы, и характеризуется определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием, которые являются его существенными составляющими.

По своей природе существенные составляющие делятся на материальные (компоненты земельного, участка, его части, границы) и нематериальные (права, интересы, обязательства).

Каждый земельный участок включает компоненты, совокупность которых обеспечивает его функциональную целостность и предельные размеры.

Эти компоненты непосредственно связаны с характером расположенных в границах участка (на земле, под землей, над землей) улучшений — различного рода сооружений и/или результатов мелиоративных и ландшафтных работ, — и в зависимости от его целевого назначения могут быть представлены площадями под сельскохозяйственными и лесными угодьями; под домами, зданиями, сооружениями, хозяйственными и прочими площадками; под дорогами, проездами и тротуарами; под зелеными насаждениями и замкнутыми водоемами и т.п.

Большинство из этих компонентов нормируются по удельными размерам и расстояниям к линиям регламентации (урез воды, край дороги, красные линии, линии застройки, границы технических и охранных зон), влияющих па определение предельных размеров земельных участков в зависимости от функционального использования и характера земельных улучшений.

К комплексу нормативных параметров, которые определяют размеры земельного участка, также относятся: коэффициент застроепности, доля озелененных и открытых пространств, плотность застройки, которые обусловливаются функциональным использованием (назначением) и устанавливаются в соответствии со строительными, противопожарными и санитарными нормами с учетом фадостроительнои ценности территории населенных пунктов.

Таким образом, на размер земельного участка оказывают влияние не только внутренние, но и внешние, расположенные за его пределами, улучшения, представленные, как правило, сооружениями инженерно-транспортной инфраструктуры, которые непосредственно влияют на качество и интенсивность использования земельного участка.

Размер земельного участка характеризуется длиной его сторон, физической и геодезической площадью.

Физическая площадь земельного участка — это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровности физической поверхности земли: склонов, оврагов, холмов, впадин и т.п.

Поскольку пакет прав может быть разделен на большое количество составляющих, появляется возможность создания новых комбинаций прап, позволяющих решать конкретные экономические и общественные задачи. Это дает возможность, во-первых, привлекать необходимое количество инвесторов путем обмена прав на собственность, во-вторых, — изымать определенные правомочия собственника, если это оправданно общественными интересами. Последнее, как правило, связано с ограничением со стороны государства или территориальной общины права на некоторые виды использования земли. Поэтому земельную собственность целесообразно рассматривать как сумму прав на существующее использование и прав на развитие: деление, объединение, застройку земельного участка.

Отметим, что необходимость разграничения права пользования и права развития обусловливается и сугубо экономическими факторами. Стоимость земельной собственности будет значительно выше, если существует возможность ее дальнейшего развития.

При оценке необходимо четко определить права, которые могут переходить от одного лица другому, независимо от того, относятся ли они к земельному участку в целом или к его реальной и идеальной доле.

Традиционно к таким правам относят; право собственности, право застройки, право залога, сервитуты, реальные повинности, право преимущественного приобретения. Они рассматриваются как существенные составляющие земельного участка, и вместе с отдельными правомочиями и обязательствами законного собственника земельного участка представляют собой юридический титул.

Наиболее полным по совокупности правомочий является право собственности, стоимость которого, по сути, и отражает стоимость земли. Обладатель этого права владеет, пользуется и распоряжается земельным участком и может требовать от всех других лиц воздерживаться от нарушения его правомочий и устранять последствия таких нарушений. Правомочности собственника могут быть ограничены лишь законом или договором. В мировой юрисдикции право собственности трактуется как неограниченное безусловное право, включающее право использовать, занимать, развивать, делить (объединять), продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству, менять, дарить; право использовать все эти права или какое-либо из них, передав остальные другим лицам или государству, либо право вообще отказаться от них.

Таким образом, осуществляя свои правомочия, собственник может совершать различного рода гражданско-правовые сделки относительно земельного участка, что приводит к тому, что определенный земельный участок, находящийся в собственности, обременяется правами третьих лиц на основании заключенного с собственником земельного участка соглашения (договора).

К наиболее распространенной форме передачи отдельных правомочий собственника следует отнести предоставление земли в аренду, то есть в срочное владение и пользование земельным участком. При этом владелец права аренды не имеет права заключать соглашения, которые могут привести к отчуждению земельного участка, по имеет право передавать свои правомочия третьим лицам путем продажи, дарения, обмена и т.п. на срок и на условиях, установленных договором аренды. Он также имеет право сажать многолетние насаждения, возводить на земельном участке здания или сооружения, если другое не предусмотрено законом или договором аренды. Владелец права аренды обязан платить собственнику земельного участка арендную плату, размер и сроки которой устанавливаются по соглашению сторон.

Близким к праву аренды, но более ссуженным по перечню правомочий, является право застройки, возникающее на основании договора застройки с собственником земельного участка, срок действия которого строго лимитирован во времени. Как правило, указывается минимальный и максимальный срок, которые чаще всего регламентированы эффективным сроком жизни здания.

Владельцу права застройки принадлежит правомочие использования этого права с целью возведения на земельном участке здания или сооружения, которые после завершения строительства переходят в его собственность. Он также имеет правомочие относительно срочного пользования земельным участком, на котором находится построенное им здание или сооружение и правомочие по распоряжению правом застройки, которое может быть отчуждено в пользу третьего лица на период до окончания срока действия договора застройки. При этом владелец права застройки не может при осуществлении своих правомочий ущемлять права собственника земельного участка, обремененного правом застройки, и не имеет права совершать какие-либо сделки относительно данного участка.

Рассматривая права собственника земельного участка, следует помнить важный экономический момент, которым является постоянная ценность земли, дающая возможность рассматривать его как надежный гарант при получении необходимых для инвестиции кредитов. Поэтому собственник земельного участка с целью получения кредита может прибегнуть к его залогу — ипотеке.

Право залога — это право залогодержателя, т.е. лица, в пользу которого установлен залог, удовлетворить свои требования к залогодателю за счет земельного участка. Оно возникает на основании договора ипотеки, а прекращается — после выполнения обязательств, обеспеченных залогом, или после продажи земельного участка залогодержателем.

Экстерналитизм землепользования и, прежде всего, городского, обусловил   необходимость   внедрения   еще   одной   формы   отчуждения земельной собственности — сервитутов, — права ограниченной) пользован чужим   земельным   участком.   Данная   категория   прав   или частично использовать чужой участок, или запрещает делать на что может повредить соседу.

Сервитуты устанавливаются, если необходимо предоставляется право   прохода или проезда через земельный участок, продажи инженерную коммуникацию или построить, сооружение с и общей стеной со зданием, расположенным на сопредельном участке или если предоставляется  право, которое запрещает возведение обремененном   участке   здания   или   сооружения, высота которая больше регламентированной. Итак,    сервитуты с экономической точки зрения приводят, хотя и частично, к уменьшению стоимости земельной собственности, которую они обременяют, или по увеличению стоимости земельной собственности, в пользу которой они     установлены. Поэтому собственник земельного участка обремененного сервитутом,  имеет право требовать соответствующую плату от лиц, в пользу которых установлен сервитут, или снижать размера земельного налога.

Наряду с сервитутами может существовать также система обязательств, так называемых реальных повинностей, согласно которой один собственник земельного участка обещает другому осуществляет или наоборот не производить определенные действия, или вновь соответствующие платежи лицу, в пользу которого установлена реализация повинность, при нарушении очерченных обязанностей или запрет. При этом считается, что участок будет стоить больше, если другой участки будут застроены в соответствии с соблюдением определенных обязательств.

Реальная повинность может быть установлена также в пользу субъекта местного самоуправления. К    обременениям    земельного    участка    можно отнести и право преимущественного приобретения, которое   устанавливается либо законом либо его собственником, в пользу определенного лица.  Это право действует в определенный срок, не отчуждается и не наследуется.

С земельным участком могут быть связаны и другие права, и финансовые интересы. Прежде всего, это — корпоративное право, в соответствии с которым участок находится в нераздельном владении нескольких лиц право доверительного управления, когда право собственности реализует в интересах бенефициариев, непосредственно не решающих, образом использовать земельный участок.

Неотъемлемой  частью  права  собственности   на  земельные участки является соблюдение обязательств, установленных государством уплате налогов на земельную собственность, по регламентации функций характера использования земельного участка, по принудительному отчуждению собственности и по присвоению государством выморочного земельного участка. Такие односторонние обязательства могут повлиять на использование и развитие земельной собственности, а также передачу прав, и тем самым отразиться на ее стоимости.

Ограничение прав собственника по использованию земельного участка может происходить и в случае вхождения участка в зоны с особым режимом использования земель (санитарно-защитные зоны эколого- и взрывоопасных объектов, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, охранные зоны историко-культурных и природно-заповедных объектов и другие), которые устанавливаются в соответствии с законами, государственными строительными, санитарными и противопожарными нормами.

Таким образом, стоимость земельного участка должна всегда исходить из его конкретной полезности, обусловленной полнотой прав, интересов и обязательств относительно данного участка.

 

 

4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

• Характеристика объекта.

 

• Адрес: г.Алматы, Бостандыкский р-он, ул. Техникум связи № 90.
• Собственник: Скулкина Кристина Александровна.
• Правоустанавливающие документы: Св-во о наследовании от 04.12.1999 г. р 4-4-001775. Акт земли № 0103558 от 25.01.2000 г.
• Общая площадь: 45,2 кв.м., жилая площадь: 31,5 кв.м., кухня: 13,7 кв.м.
• Площадь земельного участка: 0,0715 га.

Кадастровый номер 20-313-004-226.

• Конструктивные элементы жилого дома:

Материал стен: лит А – саман, А1 – кирпич.

Фундамент: бутобетон ленточный.

Кровля: шифер.

Оконные и дверные проемы – деревянные.

• Год постройки: лит А-1957 г., А1 – 1975 г.
• Физический износ: лит А-60%.
• Техническое состояние домовладения: удовлетворительное.

2.0. Отопление – газовое, холодная вода, электроснабжение.

2.1. Домостроение одноэтажное.

2.2. Расположение объекта: жилой дом находится севернее ул. Тимирязева, западнее ул. Наурызбай батыра.

Тип застройки района – частично уличный, уровень шума в норме, состояние окружающей среды в норме.

Оценочная стоимость объекта может быть определена на основании одного или нескольких методов оценки. Выбор подхода и метода оценки зависит от типа объекта оценки, а также цели и назначения оценки, т.е. в соответствии с законом об оценочной деятельности в РК (гл. 3, ст. 11, п. 1), оценщик имеет право самостоятельно применять методы оценки в соответствии с нормативными, правовыми актами в области оценочной деятельности.

Процесс оценки построен на основе анализа физических, экономических и социологических факторов, влияющих на оцениваемое имущество, а так как предполагаемый заказчик изымаемых участков доходов от изъятия не получит, поэтому доходный метод оценки не применяется.

В процессе оценки использованы подходы, основанные на определении позиций и целей оценки и включающие этапы, исследования объектов оценки и заключения об их стоимости.

Основные этапы:

— визуальный осмотр объекта оценки.

— интервью с собственниками.

— анализ физического, функционального и морального износа.

— конъюнктурные исследования рынка недвижимости подобных объектов.

— использование традиционных методов оценки стоимости объектов недвижимости.

— сравнительный анализ аналогов.

— составление Отчета об оценке.

 

4.2 Подходы к оценке, методы, стандартизация оценки и определение рыночной стоимости

Оценка объектов недвижимого имущества производится в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности» от 30.11.2000 г. № 109, а также:

Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке и используемым принципам оценки, утвержденных приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 23.11.2002 г. № 179.

Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов), утвержденных совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 21.11.2002 г. № 173, Министра финансов Республики Казахстан от 23.12.2002 г. № 600, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан от 26.11.2002 г. № 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23.11.2002 г. №90.

Государственных стандартов Республики Казахстан «Система оценки имущества Республики Казахстан». Термины и определения, СТРК 1127-2003, утвержденных и введенных в действие Приказом Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан от 29.12.2002 г. № 510.

Постановление Правительства РК от 02.09.2003 г. № 890 (применительно).

Постановление Правительства РК от 17.04.2002 г. № 447 (применительно).

Для определения стоимости объектов недвижимости г.Алматы принят метод сравнительного подхода.

Метод рыночной информации – определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на оцениваемого объекта.

Рыночная стоимость —  это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействий незаконных стимулов. Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий:

• мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.
• Обе стороны хорошо информированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.
• Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени, для того, чтобы с информацией о продаже объекта ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке.
• Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.
• Оплата производится в денежной форме(наличный или безналичный) и не сопровождается дополнительными условиями.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке имеет возможность выбрать альтернативные объекты.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на рынке.

Коэффициент зонирования – коэффициент, учитывающий месторасположение имущества в населенном пункте.

Для определения стоимости недвижимости данным методом, необходимо проведение маркетинговых исследований в области ценообразования на рынке недвижимости.

Маркетинговые исследования в указанной области включают в себя сбор и изучение данных рынка продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

На рынке недвижимости отсутствовали домостроения, расположенные в районе сноса, и при применении сравнительного подхода, были использованы аналогичные строения, расположенные в близ лежащих районах.

Сравнительный метод – проведены конъюнктурные исследования по изучению рынка коммерческой недвижимости по г.Алматы с использованием периодических изданий рекламных объявлений (газеты «Крыша», «Из рук в руки», «Мегаполис», «Караван», журнал «Недвижимость»), т.е. сравнительные данные, используемые при проведении оценки.

Исчисление восстановительной стоимости домостроения

С=113 х 51,7 х 1,08 х 168,4 х 1,95 = 2 071 903-00 тенге.

Стоимость домостроения затратным методом составляет: 2 071 903-00 (Два млн. семьдесят одна тыс. девятьсот три тенге).

Оценочная стоимость объекта может быть определена несколькими методами оценки, т.е. в данном объекте применяется рыночный метод оценки.

Таким образом, рыночная стоимость домостроения определяется по формуле, утвержденной Постановлением Правительства РК от 17.04.2002 г. № 447

Исчисление рыночной стоимости домостроения

С= S пл. х 30 000 х %износа х К благоустр. Х К зон. Х К попр.

 

Метод сравнительного анализа продаж

Таблица 7

Сравнительный анализ продаж объектов недвижимости в рассматриваемом районе

№ пп	Характеристика объекта	Объект оценки	Сопоставимые объекты
1	2	3	4	5	6
1.	Цена продажи у.е.		130 000	140 000	50 000
2.	Общая площадь кв.м	45,2	60,0	72,0	45,5
3.	Месторасположение	Техникум связи №90	Маркова/ Габдул- Лина	Байтурсын улы/Бота- нический Бульвар	Тимирязе-ва/Байтур- сын улы
4.	Материал стен	Кирпич, саман	Дерево	Кирпич	саман
5.	Размер зем.участка	0,0715	0,0600	0,0500	0,0200
6.	Состояние наружной и внутренней отделки	Удовлет.	Удовлет.	Удовлет.	Удовлет.
7.	Стоимость 1 кв.м. общей площади у.е.	353	367	625	396
8.	Стоимость 1 сотки земли у.е.	15 900	18 000	19 000	16 000

 

Для получения рыночной стоимости всего объекта оценки необходимо дополнительно к стоимости строения добавить стоимость земельного участка.

Земельный участок

Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом основывается на конъюнкуртном анализе цен на земельные участки в рассматриваемом районе. Средняя стоимость 100 кв.м (1сотка) земли составляет от 15 000 до 19 000 у.е.

 

С=7,15 х 15 900 х 135,6 тенге = 15 415 686 (Пятнадцать млн. четыреста пятнадцать тыс. шестьсот восемьдесят шесть тенге).

4.3  Результат оценки

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, с учетом стоимости земельного участка расположенного по адресу: ул. Техникум связи № 90 составляет: 17 541 438 тенге (Пятнадцать млн. пятьсот сорок одна тыс. четыреста тридцать восемь тенге).

Рыночная стоимость 1 кв. м домостроения – 47 827,17 тенге (Сорок семь тыс. восемьсот двадцать семь тенге, семнадцать тиын).

Стоимость 1 сотки земельного участка – 2 156 040 (Два млн. сто пятьдесят шесть тыс. сорок тенге).

 

Сертификация оценки

Независимый оценщик по недвижимости не имеет личной заинтересованности, или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение.

Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок.

Оценщик не несет ответственность за:

• юридические вопросы, касающиеся прав на оцениваемый объект;
• результаты оценки состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как путем визуального осмотра;
• финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом.

Проведение измерительных работ на местности и наличие вредоносных почв, ограничивающих наилучшее и оптимальное использование объекта.

Оценка не учитывала возможное присутствие токсичных или заряженных веществ в существующих конструкциях и подземных хранилищах.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости. Мнение оценщика действительно только на дату оценки.

Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

Оценка была произведена в соответствии с требованиями, определенными Кодексом Этики и Международными Стандартами, принятыми Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества.

Расценки за это исследование не связаны с величиной стоимости объекта, оцениваемого в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему проекту.

Оценщик недвижимости не предоставляет гарантии или иных форм подтверждения достоверности, предоставленной информации объекта оценки.

От оценщика не требуется появление в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова в суд.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Понятие залога земель как гражданско-правовой сделки, в соответствии с которым землевладелец-залогодатель заимствует деньги у определенного кредитора-залогодержателя и заключает письменное соглашение с залогодержателем о том, что его земельный участок, обремененный залогом, станет имущественным обеспечением возврата займа. Если залогодатель в ипотечном кредите не в состоянии возвратить заемные средства под недвижимое имущество, залогодержатель для защиты своего права может прибегнуть к специальной судебной процедуре, в результате применения которой залогодатель утрачивает права на недвижимость, включая право выкупа, его имущество реализуется и за счет вырученных средств возмещается долг залогодержателю.

В последние три десятилетия XX века наблюдается значительное увеличение на ипотечном земельном рынке роли сельскохозяйственных корпораций. Выявлены преимущества деятельности корпоративных предприятий, для которых характерны долгосрочный характер их деятельности; централизация управления в руках совета директоров, свободная передача долей во владение, представленных в виде «акций» корпорации; ограниченная ответственность владельцев акций по долгам и обязательствам корпорации. Корпоративное законодательство содействует расширению ипотечных операций с участием корпоративных организаций, которые признаются юридическим лицом, отделенным от любого из ее акционеров. Благодаря этому у акционерного предприятия возможности привлечения заемного капитала шире, чем у любого отдельно взятого акционера.

Современное законодательство в полной мере учитывает уроки фермерского кризиса 80-х годов, главный из которых состоит в осознании, как залогодателем, так и залогодержателем, необходимости реструктуризации долга, включая пролонгацию, увеличение процентных ставок и даже прощение долга. Такова основная направленность законодательства о несостоятельности фермерских хозяйств, включающего в себя такие положения, как извещение и возможности заемщика исправить положение, сложившееся вследствие неисполнения обязательств; запреты в отношении мультипликации долга; временные отсрочки; примирение до момента перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; мораторий (когда неисполнение обязательств произошло вследствие стихийных бедствий); право первого отказа, предоставляющее залогодателю возможность сравнить предложения после перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя; право выкупа недвижимости.

В процессе исследования установлено значительное расширение предоставляемых системой фермерского кредита услуг, в результате чего стала полностью независимой деятельность Администрации по делам кредитования фермеров; был расширен доступ к кредитной правительственной линии через частные институты финансового рынка; были введены ежегодные отчисления банков в страховой фонд федеральной системы фермерского кредита; была создана основа для формирования Корпорации финансирования банков, на которую возложены функции по продаже ценных бумаг государственной системы фермерского кредитования; проведена консолидация банков; установлены особенности правового режима кредитования начинающих фермеров и фермеров, находящихся в тяжелом финансовом положений в результате последствий стихийных бедствий.

 В числе особых схем организации ипотечного кредитования, в рамках которых основной залогодержатель обращается к другим кредиторам за получением соответствующих фондов под недостающую часть кредита, важнейшим следует признать ипотечный заем с несколькими кредиторами. Одновременно проводится анализ сложных схем организации ипотечного кредитования, по которым права залогодержателя принадлежат продавцу земельного участка, а  покупатель принимает на себя обязательство выплатить продавцу разницу между продажной ценой строения и принятыми на себя покупателем обязательствами. Залогодержатели принимают последующие ипотеки в качестве обеспечения кредитов только в том случае, если рыночная стоимость заложенной собственности превышает неоплаченный остаток по предыдущим ипотечным займам.

На основе проведенного анализа теоретических и практических достижений США в области залогового кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей сформулированы выводы и предложения, которые могут быть использованы при кодификации казахстанского сельскохозяйственного ипотечного права. Такая кодификация должна проводиться на базе законов «О государственном регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения» и «О залоге земель сельскохозяйственного назначения», в которые должны быть включены нормы, не запрещающие, а разрешающие свободный залог сельскохозяйственных земель при сохранении ряда ограничений на ипотечные операции с землей.

Основные задачи такой кодификации — расширение базы долгосрочного кредитования сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств; упорядочение оборота земель сельскохозяйственного назначения; закрепление сбалансированного механизма защиты прав залогодателя и залогодержателя; формирование ипотечной системы (Государственного земельного банка, коммерческих банков, других кредитных учреждений, осуществляющих залоговые операции с землей), обеспечивающей надежный, конкурентоспособный, доступный и дешевый источник долгосрочных кредитов для сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств; создание благоприятного налогового режима деятельности функционирующих в сфере ипотечного кредитования небанковских организаций (пенсионных и инвестиционных фондов, страховых компаний); усиление публично-правового регулирования залоговых операций с землями сельскохозяйственного назначения, обеспечивающего стабилизацию финансового положения сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, фондового рынка через регулирование процентных ставок и реализацию государственных программ финансовой поддержки сельского хозяйства при освоении ипотечного механизма.

Кодификация сельскохозяйственного ипотечного права должна усилить механизм защиты банков, специализирующихся на предоставлении кредитов под залог сельскохозяйственной недвижимости, и мобилизовать ресурсы на вторичном ипотечном земельном рынке посредством выпуска закладных- ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом. Помимо специальных кредитных учреждений, занимающихся инвестиционным кредитованием под залог сельскохозяйственных земель, в кредитную систему могут быть включены сельскохозяйственные кредитные кооперативы, которые формируются с целью накопления капитала для инвестирования под залог земли.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Закон РК «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», Астана, 01 февраля 2003 года № 276-11 ЗРК.
2. Земельный Кодекс РК
3. Закон Республики Казахстан о Жилищных отношениях
4. Закон Республики Казахстан от 1 июля 1998 года № 258-1 Об особом статусе города Алматы
5. Расчет унифицированного набора ресурсных и стоимостных показателей в базисном уровне цен на строительно-монтажные работы модульных зданий. Минстрой РК., Алматы, 1996.
6. СП 81-01-94. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Минстрой России. М., 1995.
7. Постановление правительства Республики Казахстан от 8 апреля 1996 г. № 403 Об утверждении положения о порядке изъятия и выкупа земельных участков  для государственных надобностей
8. Кутуков В. Н. Реконструкция зданий. – М,: Высшая школа, 1991.
9. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.
10. Сборник оценочных норм. Алма-Ата, 1982.
11. Государственный Стандарт Республики Казахстан — Астана, 2002
12. Методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества при выкупе (изъятии) земельных участков для государственных надобностей – Алматы: Академия оценки и строительства, Казахстанская Республиканская палата оценщиков, 2005
13. Олийнык Я. Б, Розенфельд А. И Оцуенка земельных участков – Б.: Ега-Басма, 2003
14. Правовые условия, регламентирующие деятельность оценщика в Казахстане — Алматы: Институт оценки, 1999
15. Соловьев М. М. Оценочная деятельность – М.: ГУ ВШЭ, 2002
16. Международные стандарты оценки МСО 1—4 и предисловие к стан­дартам. Т. 1: / Пер. на рус. яз. под ред. И. Артеменкова. М.: РОО, 1995.
17. Утвержденные Европейские стандарты оценки / Пер. на рус. яз. под ред. Е. Тарасевича. М.: РОО, 1998.
18. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995.
19. Тарасевич Е. Оценка недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
20. Грязнова С, Федотова М. Оценка бизнеса. М.: Финансы и статисти­ка, 2000.
21. Григорьев В., Островкин И. Оценка предприятий: имущественный подход. М.: Дело, 1998.
22. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестици­онных проектов: 2-е изд. М.: Экономика, 2000.
23. Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.
24. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. Ч. III. Вопросы оценки. М.: Паритет, 1997.
25. Ушаков Е., Охрименко С, Охрименко Е. Оценка стоимости важ­нейших видов природных ресурсов. М.: Изд-во РОО, 1999.
26. Харисов Г. С. Оценка недвижимости. – М.: Дело, 1994.
27. Рейсина В. И. Экономика недвижимости. – М.: Дело, 1999.
28. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. – М,: Дело, 1999.
29. Практическое руководство по оценке основных фондов — Москва, 1993.
30. Руководящие документы по строительству РК 07-7-99 «Правила оценки физического износа зданий и сооружений». Алматы, 1999.
31. Данные Агентства Республики Казахстан по статистике.
32. Оценка рыночной стоимости недвижимости. В.Рутгайзер, — М., Дело, 1998. – 384 с.
33. Еженедельная газета «Из рук в руки».
34. Еженедельная газета «Мегаполис Недвижимость».
35. Данные Агентства Республики Казахстан по статистике.
36. Данные Агентства по недвижимости «Хан Сункар».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Эти проблемы, обозначенные в интервью «Крестьянским ведомостям» (№ 47, 2005),

[2] Agricultural Statistics 2000, USDA, Washington DC. — 2004. — P. X-14.