СОДЕРЖАНИЕ
Введение	4
Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан	7
1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного кредитования	7
1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования	16
1.3. Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы	22
1.4. Ипотечные кредиты: условия, отличительные черты	36

Глава 2. Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели его реализации	42
2.1. Процедура выдачи ипотечного кредита	42
2.2. Аналитические основы и модели ипотечного кредитования	51
2.3. Ценные бумаги как катализатор ипотечного кредитования и источник жилищных кредитов	60

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в Республике Казахстан	72
3.1. Обзор и анализ функционирования зарубежных финансовых институтов ипотечного кредитования	72
3.2. Ипотечные банки Российской федерации, Республики Казахстан и перспективы их развития	79
3.3. Правовое обеспечение ипотечного кредитования в Республике Казахстан и вопросы его совершенствования	82
Заключение	88
Список литературы	92
Приложение	94

Введение

Ипотека. Это понятие пришло в мировую финансовую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э.

Предшественник Солона – Драконт ввел ряд законов ( в 621 г. до .н.э.), согласно которым любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за его законами в истории закрепилось определение «драконовых законов».

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника ( обычно на пограничной меже ) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензии на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotethecе» подставка, подпорка.

Цель ипотечной системы – предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля – легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначение залога.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в Казахстане.

Президент Назарбаев Н.А. в своем ежегодном послании народу Казахстана отметил: «Системность — вот главная формула нашего ускоренного продвижения вперёд в современном мире в ближайшее десятилетие» и во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти[1]. В Послании 2008 года Президент Н.Назарбаев отметил: «Надо усвоить уроки, преподанные ипотечным кризисом в США, оказавшим серьезное влияние на наши банки. Государственная поддержка не может быть односторонней, и банки должны взять на себя часть рисков. Если акционеры банков не желают или неспособны, привлекать дополнительные ресурсы для своего развития, то государство должно быть готово, принять необходимые меры. При этом процесс регулятивного вмешательства должен быть предельно прозрачен и предсказуем для всего банковского сектора»[2].

Слишком «короткие» и «дорогие» привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности Казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один коммерчески банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потери ликвидности и банкротству банка.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

— «розничные» источники кредитных ресурсов (к ним относятся депозиты населения и юридических лиц);

— «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии Казахстанских и иностранных кредитных организации, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

По ряду причин вклады населения являются наименее возможным на сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, поскольку вклады населения наиболее мобильны при изъятии денежных средств при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для коммерческих банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями а т.д.);
средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан за счет «оптовых» источников на функционировании вторичного рынка ипотечных кредитов.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, проблемы ликвидности кредиторы имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании или иному оператору вторичного рынка.

Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Актуальность рассмотренных проблем определило цель и задачи данного дипломного исследования.

Целью работы являлось комплексное исследование проблем и аналитических основ процесса формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан с учетом зарубежного опыта.

Задачами исследования выступали:

— анализ механизма формирования условий и этапов ипотечного кредитования;

— классификация моделей ипотечного кредитования;

— анализ и оценка реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане;

— анализ и оценка аналитических инструментов и моделей ипотечного креди-тования;

— анализ проблем и перспектив развития ипотечных банков в Республике Казахстан.

Глава 1. Проблемы и механизм формирования системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан

1.1. Сущность, механизм формирования условий и этапов ипотечного кредитования

Для любой страны проблема обеспечения граждан достаточным количеством относительно недорогого и современного жилья была и остается по сей день одним из важнейших факторов социальной политики государства.

Во многих странах ведущую роль в решении данной задачи играет система строй сбережений, в которой одними из участников являются специализированные коммерческие банки. Эта система привлекательна тем, что не требует наличия развитых финансовых рынков, относительно проста и ориентирована на слои населения со средним уровнем доходов. Идея целевых накоплений не нова и согласно древним источникам возникла во времена правления династии Хан, в 200 г.д.н.э. когда высокопоставленный чиновник по имени Понг Кунг основал благотворительное общество образования накоплений на вере под названием Ли-Ви, что можно перевести примерно как «Услуга и ответная услуга» или «Одолжить и увидеться снова».

В Европе же началом развития системы строй сбережений традиционно считается основание в 1775 г. в городе Бирмингеме жилищно-строительного общества «Kettley’s Building Society». Члены этого общества путем ежемесячных накопительных взносов образовывали денежный фонд, из которого они могли в дальнейшем брать кредиты на жилищное строительство. В Германии первая «Стройсберкасса для каждого» была основана в 1885 г. по инициативе пастора из города Билефильд Фридриха фон Бодельшвинга. Но «золотой век» системы строй сбережений в Германии наступил лишь после первой мировой войны, когда вследствие гиперинфляции и введения новой денежной единицы — рейхсмарки — стало практически нереальным найти необходимые на стадии восстановления экономики кредитные средства на жилищное строительство. С 1921 по 1929 г. на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением кредитных средств было основано множество частных и общественных стройсберкасс, чтобы совместными усилиями вкладчиков преодолеть жилищный кризис.

После окончания второй мировой войны и проведения денежной реформы 1948 г. вместе с экономическим ростом, который больше известен как «немецкое экономическое чудо»,так же бурно начала развиваться и система стройсбережений. Потребность в жилье составляла 5-6 млн. квартир; при средних темпах развития экономике потребовалось бы около 20 лет на восстановление жилищного сектора. Количество договоров стройсбережений увеличилось с незначительной цифры 306000 в 1948 г. до 12,5 млн. в 1972 г., в конце 2004 г. их насчитывалось более 32 млн.

Для нашей республики такая система также не является «новостью». В 1994 г. Государственный банк жилищного строительства — Жилстройбанк — впервые применил систему стройсбережений, используя опыт германской стройсберкассы «Швебиш Халл». Но в то время программа не получила должного развития. Согласно данным, таким образом было привлечено более 450 стройсберегательных вкладов на сумму около 30 млн. тенге. Параллельно, согласно Указу Президента РК и утвержденной государственной программе новой жилищной политики, с 1993 г. Жилстройбанк осуществлял выдачу долгосрочных льготных ипотечных кредитов на приобретение и строительство жилья на срок до 30 лет. При этом преследовалась цель — улучшить жилищные условия семей со средним и низким доходами (в основном работников бюджетных учреждений), простоявших в очереди на получение бесплатного жилья 10 и более лет. Особенностью данных кредитов явилась их индексация в долларовом эквиваленте, что впоследствии привело к возникновению серьезных проблем с их погашением.

Введение в апреле 2005 г. свободного «плавающего» обменного курса тенге обострило сложившуюся ситуацию. На сегодняшний день практически все заемщики (а их около 2700 человек) выражают готовность погашать кредит, но не в состоянии платить по долгам с учетом индексации. Банком Центр-Кредит, являющимся правопреемником Жилстройбанка в результате объединения, неоднократно предпринимались попытки применения различных дисконтных схем погашения таких кредитов. Так, например, заемщикам предлагалось внести в банк депозиты на сумму, эквивалентную половине суммы кредита сроком на 5-6 лет. По истечении этого времени начисленное вознаграждение и размещенные вклады направлялись бы на погашение задолженности. Однако применение подобных схем не стало возможным вследствие низкой платежеспособности заемщиков — ведь эти кредиты предоставлялись работникам бюджетных организаций — учителям, врачам. В связи с этим, а также учитывая многократные обращения населения в местные органы власти, в Парламент, даже в Национальный банк, по распоряжению Правительства создана специальная комиссия по вопросу отмены индексации по льготным жилищным кредитам, предоставленным Жилстройбанком в рамках реализации Государственной жилищной программы. В настоящее время комиссией рассматриваются различные варианты решения данного вопроса, в том числе и прямое выделение бюджетных средств на компенсацию долгов по индексации,

Как уже указывалось выше, сегодня достаточно остро стоит вопрос удовлетворения спроса на современное и недорогое жилье. И предлагаемая система стройсбережений вполне может помочь разрешить эту ситуацию. Согласно основным принципам этой системы, успешно применяющейся на сегоднъяшний день в Германии, Чехии, Словакии и других странах, заемщик в течение определенного времени (минимум 3 года) накапливает в банке на сберегательном счете не менее половины стоимости жилья (в России этот уровень составляет 30%), в дальнейшем на остальные 50% банком предоставляется кредит (см. схему).

Активы на сберегательном счете клиента

50%

Сумма договора

Государство играет в реализации этой системы важную роль — приведем пример Германии. Государственная поддержка стройсбережений в Германии держится на трех «столбах»:

Премия за жилищное строительство.
Имущественно эффективные платежи.
Дотация по имущественно эффективным платежам.

Государственная премия

На вклады до 1000 марок для холостых и незамужних и до 2006 марок для семейных выплачивается ежегодно 10%-ная премия. Таким образом, холостые и незамужние вкладчики могут получать ежегодно от государства в качестве поощрительной премии 100 марок, а семейные — 200.

Имущественно — эффективные платежи

Каждый трудящийся может получать от своего работодателя до 936 марок в год для пополнения своего имущества. Эти платежи могут быть перечислены на счет по договору о строй сбережениях.

Дотация по имущественно эффективным платежам

На имущественно — эффективные платежи со стороны государства можно получить дотацию в размере 10% от 936 марок (это максимальная сумма, которую работодатель выплачивает на имущественно-эффективные платежи). Дотация оплачивается при условии, что подлежащий налогообложению доход не превышает 27000 для холостых и незамужних и 54000 для семейных граждан.

Также особенностью этой системы является и то, что в случае накопления полной оговоренной в договоре суммы вкладчик может получить так называемый «промежуточный» кредит, не дожидаясь истечения срока накопления. Но в этом случае ставка по кредиту будет выше, чем если бы вкладчик выдержал весь срок накопления, но в то же время ниже, чем действующая ставка на рынке.

В целях снижения риска банка, по нашему мнению, следует ввести обязательное страхование жизни и здоровья каждого вкладчика, а также страхование на случай безработицы. В странах с развитой системой строительных сбережений государство выделяет премии каждому вкладчику в размере определенного процента от суммы вклада что причисляется к основной сумме накоплений на сберегательном счете. В нашей республике эту норму можно установить в пределах 30% от суммы вклада, но не более 5 расчетных показателей. Какова заинтересованность государства в выделении подобных премий и участии в данной программе? В первую очередь решается вопрос обеспечения жильем, причем расходы, которые несет при этом государство, выплачивая вкладчикам премии, будут компенсированы за счет поступления платежей в результате функционирования данной системы. Например, банки, специализирующиеся на предоставлении таких жилищных кредитов, скорее всего будут держать солидную долю своих активов в низко рисковых государственных ценных бумагах, кредитуя таким образом бюджет и соответственно выплату премий. Помимо такого косвенного участия, банки и строительные компании будут пополнять бюджет путем налоговых отчислении.

Привлекательность участия в этой системе для банка также очевидна: это в первую очередь низкие риски при кредитовании, так как финансовое участие клиента составит не менее 50%; залоговое обеспечение по кредиту покроет полностью вкладываемые банком деньги — в результате реализации залога при непогашении кредита банк полностью возместит свои расходы, кроме этого, вклады являются источником ресурсов для проведения активных операций.

Заемщику также выгодно участие в этой системе: во-первых, такая схема поможет решить вопрос с приобретением жилья в рассрочку на несколько лет, во-вторых, ставки будут фиксированными в течение срока действия договора, кроме того, вкладчик сам сможет определять сроки накопления средств и погашения в зависимости от своих финансовых возможностей. В третьих, государством по вкладам граждан ежегодно выплачиваются премии. Также необходимо учесть, что кредиты предоставляться в тенге, что снижает валютный риск, настоящее время на обсуждении в парламенте находится проект закона о строительных сбережениях, введение которого в действие поможет решить ряд вышеуказанных проблем, связанных с обеспечением населения жильем. Проект предусматривает участие специализированных строительных сберегательных банков, предоставляющих заемщикам кредиты на улучшение жилищных условий и строительство жилья. Лимиты на установление ставок вознаграждения по кредитам и депозитам не устанавливаются, однако оговаривается, что маржа банка, т. е. разница между вознаграждением, выплачиваемым заемщиком, и вознаграждением по депозиту не должна превышать 5%. Причем предлагается установить фиксированные ставки, которые не будут изменены в течение всего срока действия договора, что защитит интересы вкладчика.

Система стройсбережений сегодня названа одним из приоритетов перспективного развития экономики. Таким образом, в случае успешной реализации закона уже в ближайшие годы решится социальная задача — жилищная проблема, как таковая, будет исчерпана, причем с активным участием банковской системы (на сегодняшний день банкам тяжело предоставлять обычные долгосрочные ипотечные кредиты на жилье, так как привлекаемые «короткие» и «дорогие» ресурсы не позволяют это сделать). Вследствие притока капитала ожидаются подъем строительства и других смежных отраслей, создание новых рабочих мест и увеличение налоговых поступлений в бюджет — все это благоприятно скажется на экономике и, как следствие, на нашем с вами благосостоянии.

В большинстве развитых стран мира ипотечное кредитование играет очень важную роль в обеспечении жильем населения. Помимо создания условий для приобретения жилья в собственность теми слоями населения, которые имеют небольшой, но стабильный доход, система ипотечного кредитования позволяет привлечь инвестиции с сферу строительства, а также обеспечить функционирование нового сегмента фондового рынка — ипотечных ценных бумаг. Правительством РК в августе прошлого года была одобрена Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Это было необходимо для определения и внедрения новых путей решения поставленной Президентом Республики Казахстан задачи повышения доступности кредитов, а также привлечения имеющихся внутренних инвестиций в развитие строительной отрасли.

В соответствии с Концепцией развитие системы ипотечного кредитова-ния планируется осуществлять за счет активизации участия банков и небан-ковских организаций в кредитовании населения под залог недвижимости.

Положительным фактором для развития системы является отмечаемый в последние годы рост уровня сбережений населения. Однако, он не позволяет большинству нуждающихся произвести одновременную оплату полной стоимости жилья, что создает спрос на ипотечные кредиты.

Кроме того, следует отметить наличие значительного внутреннего инвестиционного потенциала, прежде всего со стороны пенсионной системы. Привлечение пенсионных накоплений в реальный сектор экономики — идея не новая и муссируется уже несколько лет. Именно эту возможность и предоставляет предлагаемая система, которая предусматривает рефинансирование банков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, т.е. обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.

В мировой практике существуют различные модели системы ипотечного кредитования, которые отличаются как организацией процесса кредитования и рефинансирования, так и степенью участия государства. В сложившихся экономических условиях решено использовать некий «гибрид» систем на основе опыта США, Германии, Малайзии. Поэтому было принято решение о создании специализированной организации — Казахстанской Ипотечной Компании. Учредителем Компании на первом этапе выступил Национальный Банк Республики Казахстан. Оплаченный уставный капитал Компании на сегодня составляет 1 млрд. тенге. В дальнейшем планируется участие в капитале Компании международных финансовых организаций и банков второго уровня. Основной целью создания Казахстанской Ипотечной Компании является внедрение эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, а также увеличение объемов платежеспособного спроса на жилье.

В настоящее время возможности населения получать ипотечные кредиты на предлагаемых условиях и таким образом улучшать свои жилищные условия, очень ограничены. Основными причинами являются короткие сроки кредитования и предоставление кредитов только в твердой валюте либо в тенге с привязкой к валютному эквиваленту. В результате отсеивается большая часть потенциальных платежеспособных заемщиков, что не позволяет сформировать портфель ипотечных кредитов, достаточный для полноценного рефинансирования путем привлечения инвестиций на финансовых рынках.

Система ипотечного кредитования позволяет в значительной степени решить вышеуказанные проблемы.

На первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте — тенге сроком от 3 до 10 лет. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога, т.е. заемщик должен внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме не ниже 30% его стоимости за счет собственных средств. При этом сумма ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 35% дохода заемщика. Погашение полученного кредита и вознаграждения по нему осуществляется в виде аннуитетных платежей, которые включают в себя полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту.

Общая схема ипотечного кредитования с участием Казахстанской Ипотечной Компании имеет следующий вид:

Банк-кредитор выдает ипотечный жилищный кредит на приобретение готового жилья, которое является залогом принадлежащего банку права требования к заемщику.
Казахстанская Ипотечная Компания приобретает у банков-кредиторов права требования по ипотечным кредитам и выпускает ценные бумаги, обеспеченные данными правами требования. Банки, продав права требования по кредитам Компании, получают возможность дополнительно расширить сферу кредитования. Банковское обслуживание кредита продолжают осуществлять банки-кредиторы на основании заключенного с Компанией договора доверительного управления.
Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном ипотечном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денежных средств для жилищного кредитования. С момента создания до настоящего момента Казахстанской Ипотечной Компанией проводилась работа по подготовке к началу реализации пилотного проекта по выдаче ипотечных жилищных кредитов в городах Алматы и Астана. Основная цель пилотного проекта — отработка на практике процедур Компании по оценке рисков, выдаче и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, уступке прав требования по кредитам от банков Компании, а также эмиссии ипотечных облигаций. Достигнута договоренность об участии в проекте с пятью банками-партнерами: Алматинский Торгово-Финансовый Банк, Казкоммерцбанк, Комирбанк, Банк Туран-Алем, Банк Центр-Кредит, и небанковской организацией — Астана-финанс. Реализация пилотного проекта началась с 5 июля текущего года.

Компанией приняты меры к тому, чтобы максимально облегчить доступ информации к потенциальным заемщикам — лица, имеющие доступ к Интернету, отныне могут самостоятельно определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки и свои возможности погасить его. Что такое ипотечное кредитование? Это предоставление кредита для строительства или покупки недвижимости. В развитых странах получение ипотечного кредита является основным способом приобретения жилья, поскольку в этом случае заемщик имеет возможность сразу стать собственником жилья, а не его арендатором, расплачиваясь за него в течении несколько лет, что не является тяжелым бременем для личного или семейного бюджета. Кроме того, учитывая, что в большинстве случаев ипотечные кредиты имеют ликвидное обеспечение в виде приобретаемого жилья, они представляют невысокий риск для банка размер вознаграждения (процентная ставка) по ним является относительно невысоким.

К сожалению, ипотечное кредитование недостаточно развито в Казахстане, где число нуждающихся в жилье граждан очень велико. Причин этому много, но главные — это отсутствие предложения со стороны банков, короткие сроки кредитования, а также высокое вознаграждение по кредиту.

В соответствии с условиями пилотного проекта Компании жители обеих столиц, имеющие постоянный доход, но не имеющие достаточных финансовых накоплений для покупки собственного дома или квартиры, смогут воспользоваться возможностью приобретения жилья в собственность сегодня за счет будущих доходов.

Ипотечные кредиты в рамках проекта будут предоставляться исключительно в национальной валюте — тенге, что позволит участвовать в проекте гражданам, не имеющим фиксированного дохода в валютном эквиваленте. При этом, долгосрочность кредитования (до 10 лет) значительно облегчит финансовые возможности по погашению полученного кредита. Наконец, ставки вознаграждения (проценты) по кредиту будут более приемлемыми, чем предлагаемые сейчас банками.

Основным условием для получения ипотечного кредита является наличие работы и стабильного дохода.

При проведении пилотного проекта работники Компании будут встречаться с заявителями для того, чтобы в ходе собеседования, на основании анализа платежеспособности устанавливать возможность получения ипотечного кредита для приобретения жилья и перспективы его погашения.

В случае положительной оценки потенциальным заемщикам будет предложено обратиться в банк-партнер Компании для получения ипотечного кредита исключительно на цели приобретения жилья.

Основным условием для получения ипотечного кредита является
наличие работы и стабильного дохода.

Общий кризис в экономике, в первую очередь, оказывает негативное влияние на состояние социальной сферы и жилищно-гражданского комплекса в Казахстане. С уменьшением доли государственных инвестиций в жилищное строительство, уменьшаются и объемы вводимого жилья. Так, в 2005 году предприятиями и организациями всех форм собственности и населением на территории Республики Казахстан было введено 1084,2 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 15% меньше соответствующего периода 2004 года. Основной объем введенного жилья (84% от общего объема) приходится на частный сектор. Причем, из них 88% построено индивидуальными застройщиками (800 тыс. кв. метров). За счет государственных источников финансирования капитальных вложений введено лишь 169,4 тыс. кв. метров, или 16% от общего объема введенного жилья.

Высокий удельный вес индивидуального жилищного строительства сложился в Алматинской (97% общего объема жилья, введенного в области), Жамбылской (99%), Кзылординской (100%) и Мангистауской (100%).

Современное состояние жилищной сферы республики характеризуется следующими основными факторами:

недостаточная обеспеченность жильем;
недостаточный уровень благоустройства жилья;
низкое качество обслуживания жилого фонда, имеющее тенденцию к ухудшению;
недостаточное финансирование жилищно-коммунального хозяйства;
высокий процент износа жилого фонда и инженерных коммуникаций.

Решение всех названных проблем и является основной целью жилищной реформы. Основные задачи реформы направлены на создание рынка жилья, дающего возможность выбора каждому гражданину республики, каждой семье наиболее приемлемого для них способа улучшения жилищных условий, а также обеспечения надлежащего качества жилищно-коммунальных услуг,

Учитывая опыт решения жилищной проблемы за рубежом в условиях рыночной экономики, следует всемерно поддерживать коммерческое жилищное строительство. Главными источниками финансирования жилищной сферы должны стать ипотечное кредитование, средства юридических лиц и населения.

В качестве одного из ориентиров, по которому сверяется правильность выбранного курса жилищной реформы, должен стать показатель доли муниципального жилья в общем объеме жилого фонда республики: такой показатель не должен превышать 3-5% (например, в США этот показатель не превышает 1-1,5%). Муниципальное жилье должно быть отнесено к разряду социального жилья, которое предназначается для отдельных категорий граждан. Как правило, содержание такого жилья является убыточным и дотируется из бюджета.

Однако, с связи с хроническим дефицитом местных бюджетов, у муниципальных органов резко ограничены возможности строительства «бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии, Напряженность ситуации может быть
снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и
комбинирования источников привлекаемых среда в (сбережений населения,
банковских кредитов, субсидий и др.). С этой же целью возможно
использование механизма социальной, аренды, то есть представление права
проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависимости от доходов семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников
средств, платежеспособности и категории граждан (с учетом
прав на льготы), желающих улучшить свои жилищные условия,
можно выделить несколько жилищных стратегий:

стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

2.смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

рыночная стратегия, ориентированная, в основном, на собственные средства граждан.

В настоящее время строительство жилья коммерческими застройщиками несколько снизилось из-за ограниченного числа семей, готовых сразу оплатить покупку дома или квартиры. Между тем, как показало проведенное нами анкетирование горожан, более чем две трети семей хотели бы улучшить свои жилищные условия, хотя многие из них не видят реальных возможностей сделать это в ближайшее время.

В то же время, как показал анализ динамики вкладов населения на счетах в коммерческих банках и сбережений, хранящихся на руках в виде иностранной валюте, у «среднего класса» жителей республики имеется достаточно высокий финансовый потенциал, который в значительной мере остается невостребованным в строительстве жилья.

1.2. Классификация и схемы ипотечного кредитования

В странах с развитой экономикой практикуется различные виды ипотечного кредита. Они могут быть классифицированы по различным признакам, в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии возврата ссуды, характера рынка, использования рынка ипотечных облигации и субъекта кредитования, которые мы покажем схематически:

Классификация ипотечного кредита в развитых странах.

Рисунок 1

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операции в развитых странах. В ней участвует большинство населения развитых стран и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активом. Схемы ипотечного кредитования бывают разными, но, в основном, используются две: американская и немецкая (см. рис. 1).

Американская схема ипотечного кредитования (см. рис. 2) строится на основе банковского кредита, и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом. Гражданин идет в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья.

Банк, в свою очередь, проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский кредит на покупку жилья на сумму, позволяющую клиенту банка расплатиться с кредитом. При определении суммы кредита большую роль играет возраст клиента, его образование, работа, текущий доход и возможные перспективы его изменения.

Следующим шагом гражданина будет поиск подходящего жилья в пределах суммы кредита. Поиск осуществляется», как самостоятельно, так и через фирмы-посредники. При нынешних условиях развития телекоммуникаций не составляет большого труда изучить рынок жилья в любой точке развитой

Американская модель ипотечного кредитования

P-цена приобретения жилья на рынке

P1 -фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки

страны. Вероятно, поэтому уровень миграции в США довольно высок. Проблема с получением новой работы в другом штате не натыкается на отсутствие жилищных условий, в отличие от России.

Американская схема ипотеки допускает продажу имеющейся недвижимости, даже в том случае, если кредит на ее покупку не погашен полностью. В таких ситуациях производится продажа закладной на недвижимость.

Немецкая ипотечная схема (см. рис. 3) менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использовании денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом, немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда

лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную квартиру. Оставшуюся часть стоимости жилья он будет погашать в течение, как правило, 10 лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.

Немецкая модель стройсбережений

Проценты за кредит (под 5-9% годовых)

Выбор квартиры обусловлен рядом ограничений и, в первую очередь, тем, что выбирать можно только из того жилья, которое построено этим обществом. Фактически общество капитальных вложений в недвижимость выполняет функции заказчика жилья, используя для этого денежные средства, полученные от своих участников. При этом жилье строится не под конкретного человека, а под усредненного гражданина. Немецкая схема выгодна, прежде всего, строительным компаниям, которые используют средства населения, получаемые от таких обществ, для наращивания объемов строительства.

Многие передовые коммерческие банки Казахстана уже начинают внедрять методы ипотечного кредитования, однако конкурентную позицию в этой нише банковских услуг населению занимает ОАО «Банк Центр-Кредит», который еще в декабре 2000 года выиграл тендер по приватизации ЗАО «ЖилСтройбанк», созданного в 1994г. для решения государственной политики Казахстана в области жилищного строительства. Однако, наряду с положительными сторонами этого приобретения, такими как расширение филиальной сети ОАО «Банк Центр-Кредит», ему в наследство достались и крупные размеры проблемных кредитов, что, конечно же, отразилось на некотором замедлении темпов прибыльности банка и доходности его операций. Тем не менее, в настоящее время банк совмещает в своей деятельности функции коммерческого и ипотечного кредитного учреждения, способного содействовать созданию в Казахстане целостной системы рынка жилья.

Классификация ипотечных кредитов, предоставляемых указанным банком физическим лицам, говорит о большом их многообразии и возможности выбора приемлемого варианта:

льготные долгосрочные кредиты, выдаваемые на строительство или покупку жилья за счет средств республиканского или местного бюджета;

2.льготные долгосрочные кредиты, выданные на строительство или покупку жилья за счет средств организаций;

кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию и покупку жилья по договорной процентной ставке;
ипотечные кредиты, выданные на строительство или покупку жилья по ссудосберегательной системе по схеме «Накопление 45% -Кредит 50%»;
ипотечные кредиты по схеме «Накопление 50% — Кредит 50%».

Однако, на наш взгляд, банк еще не полностью реализовал свои возможности по расширению объемов ипотечного кредитования. Имея квалифицированный персонал банковских менеджеров и определенный опыт в этой области кредитования, маркетинговая стратегия банка должна быть направлена на создание и внедрение новых продуктов. При этом одной из предпосылок широкого распространения ипотечного кредитования должна являться соответствующая государственная поддержка, эффективная государственная жилищная программа, проводимая в отношении данной специфической системы кредитования и банковских учреждений, ее реализующих. В условиях рынка, как показывает опыт развитых стран, государственная поддержка должна реализовываться, в основном, косвенными методами, но в настоящее время нам, вероятно, не обойтись без предоставления определенных льгот для банков, ориентированных на поддержку ипотечного бизнес.

Еще в 1998 году в Республике Казахстан, при поддержке Международной ассоциации менеджеров городов (ICMA) и Агентства США по международному развитию (USAID) была создана Казахстанская ассоциация профессионалов по недвижимости (КАПН), которая должна была сыграть особую роль на рынке недвижимости. Данная ассоциация риэлтеров, вначале финансируемая Восточноевропейским фондом недвижимости и привлекающая иностранные инвестиции, была призвана помочь населению не только ориентироваться на рынке недвижимости, но и оказывать защиту и способствовать удовлетворению потребности населения Казахстана в улучшении жилищных условий. Однако, до сих пор, о деятельности риэлтерских фирм, наше население имеет смутное представление, которое ассоциируется у него с тем, что это спекулятивные посреднические фирмы по купле-продаже квартир и домов, причем получающие от таких сделок немалые прибыли.

Поэтому, в целях быстрейшего осуществления государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан, которая будет способствовать удовлетворению потребности населения в строительстве или приобретении индивидуального жилья, предлагается два возможных варианта ипотечного кредитования населения.

В первом варианте, во взаимоотношения между гражданином банком, в качестве гаранта возврата кредита, полученного физическим лицом, должны привлекаться риэлтерские фирмы как юридические лица. Во втором варианте, механизм ипотечного кредитования направлен на привлечение в этот процесс подрядных строительных организаций, самостоятельно строящих и продающих дома и квартиры или застройщиков, собственников нового жилья.

Первый вариант — заключается в улучшении жилищных условий гражданина нашей республики за снег личных сбережений и банковского кредита, где в качестве источника погашения используется имеющаяся в его собственности недвижимость. Механизм такой поддержки Граждан следующий: для получения ипотечного кредита в банке, гражданин должен заключить договор купли-продажи старой квартиры в рассрочку с риэлтерской фирмой. После этого, риэлтерская фирма выдает гражданину поручительство — гарантийное письмо (в качестве залога) по Запрашиваемому в банке ипотечному кредиту.

Средства, полученные в банке в Кредит, вместе с личными накоплениями идут на приобретение уже готового жилья или на строительство Нового. После получения нового жилья, гражданин в соответствии с договором купли-продажи, передает старое жилье риэлтерской фирме. Денежные средства, полученные риэлтером от продажи старой квартиры, идут на погашение ссудной задолженности перед банком.

В свою очередь, и риэлтерская фирма может иметь дополнительную прибыль от этой сделки и обеспечить себе рынок сбыта старой жилой площади, например, муниципальным органам для обеспечения малоимущих граждан, которым предусмотрены государственные субсидии.

Для примера, только по г. Алматы в действующий при городском акимате государственный коммунальный жилищный фонд, в который входят квартиры приобретаемые акиматом за счет средств из республиканского и местного бюджета, освобождающиеся приватизационные квартиры, средства спонсоров, только в 2004 году было передано 154 квартиры, а в первом полугодии 2008 года — только 47. На учете же, в шести районных акиматах г.Алматы состоит 19189 семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, их них 8833 семьи — на льготной очереди.

Поэтому, на наш взгляд, внедрение в практику ипотечного кредитования подобного механизма позволит, кроме всего прочего, снизить социальную напряженность в обществе.

При втором варианте, основными источниками финансирования капитальных вложений на строительство жилья являются личные сбережения граждан и ипотечный кредит банка. Суть такого механизма ипотечного кредитования заключается в том, что основным поручителем перед банком выступает застройщик. Сумма ипотечного кредита на строительство жилья выплачивается не в полном объеме, а по частям, по мере выплаты гражданином взносов застройщику, который в свою очередь, выступает перед банком поручителем. Учитывая то, что, как правило, ипотечное кредитование носит долгосрочный характер, банк не рискует выдать значительную сумму денежных средств одному лицу на долгое время, и процесс кредитования будет связан с планомерным возвратом ранее полученной суммы с учетом начисленных процентов. Последовательность действий при такой форме возобновляемого ипотечного кредита выглядит следующим образом:

— первоначально, по предложенной схеме, гражданин заключает договор с застройщиком на строительство или покупку квартиры и делает первый взнос за счет личных сбережений на определенную сумму. Для возможности оплаты гражданином второго взноса за квартиру, застройщик выступает в качестве гаранта возврата этой суммы, перед банком. Банк заключает с физическим лицом кредитный договор, где размер возобновляемой кредитной линии будет равен сметной стоимости жилья за минусом первого взноса.

Основные циклы освоения денежных средств, периоды предоставления застройщиком поручительств (гарантий) банку и выдача банком возобновляемого ипотечного кредита гражданину, могут быть группированы по основным периодам и видам строительных работ, начиная от фундамента, монтажных и отделочных работ и до завершения строительства в целом.

Обеспечением возвратности ипотечного кредита для банка может выступать также имущество застройщика, в том числе незавершенное строительство, будущая новая квартира гражданина.

Обязательным условием процесса ипотечного кредитования, в рекомендуемых выше вариантах, является постоянный контроль со стороны банка за целевым использованием денежных средств гражданином и застройщиком, а также соблюдением нормативных сроков строительства в целях снижения всех видов банковских рисков (кредитных, процентных и др.).

В целом, для решения жилищной программы в Казахстане, необходимо создание новой жилищной системы, при которой население сможет приобретать необходимое жилье на доступных условиях, а при развитии соответствующей правовой базы ипотеки, создать цивилизованный рынок недвижимости с использованием таких финансовых инструментов, как «закладная» или «вексель».

Развитие ипотечного кредитования в республике, в свою очередь, будет способствовать развитию реального сектора экономики. Новый импульс получат и производство строительных материалов, мебели, будет развиваться и транспортная инфраструктура. Ипотека окажет положительное влияние и на преодоление социальной нестабильности в обществе, смягчить последствия безработицы, в какой-то мере решись проблемы занятости населения.

Завершая весь кругооборот в экономике, когда все взаимосвязано, можно утверждать, что развитие ипотечного кредитования населения принесет выгоду всей банковской системе страны. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он имеет возможность создать семью и воспитывать детей; улучшение жилищно-бытовых условий приводит к оздоровлению народа, увеличению продолжительности жизни, повышению его трудоспособности, что немаловажно не только для банка, но и для государства в целом.

1.3. Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы

Наименование Программа долгосрочного финансирования

жилищного строительства и развития системы

ипотечного кредитования.

Разработчики Министерство энергетики, индустрии и

программы торговли совместно с Министерством

финансов, Министерством экономики,

Национальным банком Республики

Казахстан (по согласованию) и

Национальной комиссией Республики

Казахстан по ценным бумагам

^:                                      (по согласованию).
                                       Основание: постановление Правительства
                                        Республики Казахстан

от 21 августа 2006 г. № 1290.

Сроки План мероприятий по реализации

Программы Программы долгосрочного

финансирования жилищного

строительства и развития системы

ипотечного кредитования направлен

на решение первоочередных

задач в течение 2006-2008 годов.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализации Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2006-2008 годы разработана «Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан».

Правительством Республики Казахстан постановлением от 21 августа 2006 года № 1290 одобрена «Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан».

Наряду с развитием системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов является развитие системы ипотечного кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.

Основная роль Правительства Республики Казахстан и Национального банка Республики Казахстан в становлении системы ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Кроме того, должна быть создана ипотечная компания в форме акционерного общества, учредителями которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.

Анализ современного состояния жилищного строительства

Традиционная советская системы жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квадратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн. кв. метров нового жилья.

Острота жилищной проблемы в последние годы была в определенной степени сглажена миграционными процессами — повсеместно на рынке жилья предложение превышает спрос, а в депрессивных регионах даже имеются бесхозные и пустующие квартиры (правда, основном разграбленные и разукомплектованные). Тем не менее между минимально необходимым и существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. В условиях низкой платежеспособности большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия долгосрочных кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами. Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется объему выбывающих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.

Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее сформирован, являются города Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежных, но и большое количество работников государственных органов, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться низким хотя и начал расти в 2006-2007 гг. Вместе с тем в последние два-три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартирных домах).

Что касается предложения на рынке жилья, то на территории всей республики наблюдается одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Так, в 2007 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз. Сокращение объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики.

Данные статистики показывают две тенденции. Первая из них — постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение доли частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 2007 г. более 90% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.

В настоящее время цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышают цены на вторичном рынке. Поэтому на первых этапах развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного кредитования в первую очередь будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна поменяться.

В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Основными путями решения проблем долгосрочного ипотечного кредитования является создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизация внебюджетных ресурсов общества и направление их в кредитно-финансовую сферу.

Источником финансирования формирования рынка ипотечного кредитования будут доход семьи и собственные средства населения. Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования, в ближайшее время суммарное количество потенциальных заемщиков составляет 2-3 тыс. в год. Также будут привлекаться средства предприятий, накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и инвестиционных фондов.

Цель и задачи Программы

Для развития долгосрочного финансирования жилищного строительства, в первую очередь, в целях привлечения средств населения, разработан и представлен для рассмотрения в Парламенте Республики Казахстан проект Закона «О строительных сбережениях в Республике Казахстан». Система строительных сбережений является замкнутой системой финансирования строительства жилья, основанная на привлечения средств физических и юридических лиц в банковские вклады и предоставления ссуд вкладчикам за счет этих накоплений. Система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами ниже средних. Более того, стройсбережения могут иметь место и при высокой инфляции, в отличие от традиционного ипотечного кредитования.

Выплаченные стройсбербанком средства (накопления + ссуда) могут быть направлены на мероприятия по улучшению жилищных условий (строительство нового жилья, приобретение жилья на вторичном рынке, капитальный ремонт квартиры).

Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание данной системы позволит привлечь необходимые финан-совые ресурсы в жилищную сферу в виде сбережений населения и других внебюджетных ресурсов; активизировать рынок жилья.

Создаваемая система ипотечного кредитования должна:

— быть адаптирована к казахстанской законодательной базе и реальным экономическим условиям;

— носить развивающийся характер;

— опираться на финансовые ресурсы граждан, банков, инвесторов, пенсионных фондов, страховых компаний и другие источники.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования;

определение критериев к банкам второго уровня, претендующим на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;

определение порядка выпуска банками второго уровня ипотечных облигаций;

определение порядка допуска компаний по управлению пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов накопительных пенсионных активов;

налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов;

создание механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения, в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

развитие рынка страхования, как личного, так и имущественного.

Основные направления и механизмы реализации Программы

В сложившейся экономической ситуации, когда в стране отсутствуют высоко капитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, является проблематичным, наиболее приемлемым для Казахстана становится Малазийская модель развития системы ипотечного кредитования. Эта модель функционирует путем создания ипотечной компании, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек. При этом не исключается возможность применения европейской или американской моделей в последующем времени.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Целостная системы ипотечного кредитования должна включать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Одними из центральных вопросов являются: стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также определение финансовых инструментов для привлечения средств.,

Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность заимодателей, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов.

Таким институтом могла стать ипотечная компания, в форме акционерного общества, потенциальными учредителями которой стали бы Национальный банк Республики Казахстан, международные финансовые организации, банки второго уровня. На начальном этапе деятельности эта компания должна выполнять функцию резервного и первоначального оборотного капитала.

Необходимые ресурсы и источники их финансирования

Моделями привлечения кредитными организациями долгосрочных кредитных ресурсов является:

выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом рынке;

рефинансирование заимодателями через систему коллективных инвестиций;

рефинансирование заимодателями через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

По мере развития рынка могут использоваться и иные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования будет осуществляться из следующих источников:

кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

за счет размещения выпускаемых банками второго уровня ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;

средства от размещения целевых облигационных займов;

продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке.

Ожидаемый результат от реализации Программы:

улучшение жилищных условий широких слоев населения;

наращивание жилищного фонда республики в результате роста ежегодно ввода жилья к 2006 году до 1500 тыс. кв. м.;

увеличение сроков эксплуатации и улучшение комфортности жилищного фонда;

повышение безопасности проживания граждан;

улучшение архитектурного облика населенных пунктов;

стимулирование собственной инициативы граждан при решении жилищной проблемы;

стабилизация положения граждан республики и рынка недвижимости;

развитие строительной отрасли;

мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья;

увеличение сборов налогов в бюджет от строительной деятельности, налогов на недвижимость, подоходных налогов с работников, которые будут задействованы в строительстве и сопутствующих строительству отраслях и другие;

создание новых рабочих мест;

развитие экономики Казахстана.

В современных условиях реальная экономическая величина ежегодных расходов средней казахстанской семьи, как правило, меньше величины ее доходов, ввиду чего имеется тенденция к накапливанию денег. Наиболее распространенными формами хранения накоплений являются сбережения в банке либо приобретение недвижимости.

Значительная часть населения Казахстана имеет относительно стабильные доходы, но не в состоянии прибрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений.

Система ипотечного кредитования помогает расширить кредитно-финансовую сферу платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита.

Первым этапом работы Правительства в этом направлении стало одобрение постановлением от 21 августа 2006 года № 1290 «Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Поскольку жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования, для его приобретения зачастую бывает недостаточно текущих доходов потребителей или их накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов (от 10 лет и выше) на покупку жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит -основная форма решения жилищной проблемы; помимо этого, эта форма является базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и иные финансовые структуры, обеспечивающие прилив необходимого капитала в сферу ипотечного кредитования. В Казахстане, в соответствии с Концепцией, в финансовую систему внедряется еще один участник — Казахстанская Ипотечная Компания, являющаяся самостоятельным финансовым институтом. Компания приобретает у банков-кредиторов права требования по ипотечным жилищным кредитам и эмитирует ипотечные ценные бумаги, обеспеченные этими правами. Основными функциями Казахстанской Ипотечной Компании являются:

рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
выпуск ипотечных ценных бумаг;
привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
оказание содействия кредиторам во внедрении наиболее рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, менее рискованных для кредиторов и более доступных для заемщика.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в Казахстане, опираясь на имеющийся международный опыт ипотечного кредитования, должна быть адаптирована к казахстанской законодательной базе с учетом макроэкономических условий и особенностей платежеспособности населения.

Правовая основа программы должна способствовать возможности создания единой целостной системы ипотечного жилищного кредитования, включающей в себя как механизм кредитования заемщиков банками-кредиторами, так и механизм обеспечения кредиторов долгосрочными ресурсами для кредитования — инвестициями, полученными в результате размещения ипотечных облигаций.

С запуском в действие системы ипотечного кредитования в некоторые действующие нормативно-правовые акты, предстоит внести изменения; необходимо также разработать ряд новых нормативно-правовых актов для того, чтобы эти акты, регламентирующие внедрение, действие и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Казахстане, обеспечивали эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, прямым либо косвенным образом оказывали воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу, содействовали приобретению жилья гражданами.

Мировой практике ипотечного кредитования известны различные способы, модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования. Концепцией учтен некий диапазон в формах взаимодействия участников казахстанского ипотечного рынка.

В частности, предусмотрена двухуровневая система ипотечного кредитования, то есть система, предусматривающая обеспечение кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов, каковым является Казахстанская Ипотечная Компания. Вместе с тем, Концепцией предусмотрена возможность самостоятельного привлечения ресурсов кредиторами путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг. Одним из важных моментов при этом становится стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать только строго соответствующие установленным стандартам рыночные ипотечные кредиты.

Особенностью Концепции, делающей более эффективной ее программу, является то, что разработанная система в первую очередь рассчитана на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, банков-кредиторов, инвесторов. В современных условиях долгосрочные ресурсы можно привлекать путем выпуска ипотечных ценных бумаг, при условии их покрытия. Поэтому организация системы ипотечного кредитования предполагает возникновение нового субъекта системы — оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, которой является Казахстанская Ипотечная Компания, осуществляющая рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.

Взаимодействие Компании с банками-партнерами, а также иными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, основано на рыночных отношениях, подразумевающих добровольное желание сторон участвовать в сделке при условии внедрения системы стандартизации рыночных ипотечных кредитов. Это означает строгое соответствие рыночных ипотечных кредитов установленным общим требованиям. Так, на первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте — в тенге. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме 30% его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж включает полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемым на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом, все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными на весь кредитный период, что удобно как для заемщика, так и для кредитора.

Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием при проведении пилотного проекта является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту вкупе с платежами по налогам и страхованию не должна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая аннуитетный платеж по кредиту, не должна превышать 40% его дохода.

Безусловно, большое значение имеет кредитный договор, его условия и порядок заключения. Необходимыми условиями, которые стороны обязаны предусмотреть в кредитном договоре, являются сумма предоставляемого кредита, срок, на который данный кредит предоставляется, размер выплачиваемых заемщиком процентов вознаграждения по кредиту, очередность погашения кредита и начисленных по нему процентов, основания для досрочного расторжения договора и другие условия.

Непременным условием выдачи ипотечного кредита является согласие заемщика на заключение договора ипотеки. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки, цена передаваемого в ипотеку жилья, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер основного обязательства, сроки исполнения обязательств, основания обращения взыскания на предмет ипотеки, другие условия.

Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:

Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях.

Кредитор на данном этапе оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора: важным моментом на данном этапе является согласие кредитора рассматривать подобранное заемщиком жилье в качестве приемлемого обеспечения кредита.
Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Независимая оценка выбранного заемщиком жилья производится оценщиком; услуги оценщика оплачивает заемщик. Определенная оценщиком рыночная стоимость соотносится кредитором с суммой выдаваемого кредита.
Андеррайтинг заемщика: этап включает оценку кредитором
вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально
возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия
собственных средств у заемщика. Кредитор проверяет достоверность
информации, предоставленной заемщиком, и принимает решение о
возможности или невозможности выдать кредит на этом этапе должно
быть оформлено личное страхование заемщика.
Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и кредитором.

Переход права собственности и ипотека оформляются и регистрируются в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Этап проведения расчета с продавцом жилья.
Этап страхования приобретенного жилья.
Заключение договора ипотеки.

Традиционно, в дальнейшем кредитор производит обслуживание кредитов, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита. После выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

С вводом в действие Казахстанской Ипотечной Компании механизм взаимодействия участников ипотечных рынков, имеющий целью рефинансирование кредиторов, приобретает некоторые особенности:

Банк-кредитор выдает ипотечный кредит, после чего приобретает право требования к заемщику, обеспеченное залогом приобретенного заемщиком жилья при соответствующей действующему законодательству Республики Казахстан государственной регистрации залога.
Казахстанская Ипотечная Компания, как оператор вторичного ипотечного рынка, приобретает на платной основе права требования по ипотечным кредитам по договору цессии либо путем приобретения ипотечных свидетельств и выпускает ценные бумаги, обеспеченные «выкупленными» правами требования. Уступка права требования оформляется и регистрируется в соответствии с действующим законодательством. Между банком-кредитором и Компанией, кроме того, заключается договор доверительного управления приобретенными правами требования, что позволяет кредитору контролировать заемщика и заложенное жилье, получать комиссионные за обслуживание кредита и на полученные от оператора деньги расширить сферу кредитования.
Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном ипотечном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денежных средств для жилищного кредитования.

Эти условия и требования к рыночным ипотечным кредитам аккумулированы в разработанных Компанией документах, регламентирующих деятельность Компании и ее взаимоотношения с банками — кредиторами, а также иными организациями, выдающими ипотечные кредиты. Помимо перечисленного, документы содержат рекомендации кредиторам, желающим «продать» права требования по кредитам оператору вторичного ипотечного рынка. В ходе проведения запланированного на июнь 2006 года пилотного проекта будет произведена своеобразная «обкатка» разработанных положений, апробированы на деле стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных ипотечных жилищных кредитов; установлено, обеспечивают ли они надежность функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. При необходимости, в разработанные документы будут вноситься изменения и дополнения с учетом наработок.

В настоящее время Казахстанская Ипотечная Компания приступает к проведению пилотного проекта в городах Астана и Алматы. В ходе реализации проекта жители обеих столиц получат возможность, воспользовавшись сегодня доходами завтрашнего дня. приобрести в кредит жилье. На первом этапе, предварительная квалификация заемщика будет проводиться работниками Компании; кроме того, информация, размещенная на web-site Национального Банка Республики Казахстан, а также банков-партнеров, позволит потенциальным заемщикам самостоятельно определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки и свои возможности погасить его. Преимуществом данного метода является доступность информации, в результате чего потенциальный Заемщик может, не покидая рабочего места, определить в интерактивном режиме сумму доступного ему кредита, сроки погашения и величину ежемесячного аннуитетного платежа.

Во все времена, с начала индустриального развития общества, жилье являлось дорогостоящим товаром длительного пользования, а его приобретение представляло собой большую проблему по причине недостаточности текущих доходов населения или его накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов (от 10 лет и выше) на покупку жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит -основная форма решения жилищной проблемы.

Целью долгосрочного ипотечного кредитования является создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со стабильными доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов. При этом залогом по кредиту является то жилье, которое и было куплено на сумму кредита.

Одним из преимуществ. ипотечного кредитования является наделение заемщика правом собственности на приобретаемое жилье, несмотря на наличие задолженности по кредиту. Часть предлагаемых на сегодняшний день на рынке схем финансирования приобретения жилья подразумевает отсутствие собственности заемщика на него до момента полного погашения его стоимости с учетом начисленного банком вознаграждения (финансовый лизинг). Даже получив возможность проживать в приобретаемом жилище, заемщик фактически является лишь его арендатором, но никак не собственником.

Схема ипотечного кредитования достаточно проста, однако, несмотря на наличие определенного объема спроса со стороны потенциальных заемщиков -населения, не получила широкого распространения. В значительной мере это связано с условиями предоставления банками ипотечных кредитов в короткие сроки, которые не удовлетворяют большинство потенциальных заемщиков. В то же время, нельзя говорить о том, что политика банков направлена на ограничение объема ипотечных кредитов. Кроме того, в настоящее время не распространена практика привлечения денег участников финансового рынка для последующего инвестирования их на ипотечное кредитование, хотя подобный механизм способствует снижению ставок вознаграждения по кредитам.

Расширение объемов ипотечного кредитования, создание благоприятных условий для приобретения жилья в кредит, путем снижения ставок — это основные задачи, которые стоят перед ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», учредителем которой является Национальный Банк Республики Казахстан. Основными направлениями деятельности Компании будут являться приобретение прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам, выданным банками, а также привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования, в том числе путем эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг.

Одним из важных моментов ипотечного кредитования в рамках проекта Компании является предоставление кредитов в тенге сроком от 3 до 10 лет. Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием при проведении пилотного проекта является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту вкупе с платежами по налогам и страхованию не должна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая аннуитетный платеж по кредиту, не должна превышать 40% его дохода.

Безусловно, большое значение имеет кредитный договор, его условия и порядок заключения. Необходимыми условиями, которые стороны обязаны

предусмотреть в кредитном договоре, являются сумма предоставляемого кредита, срок, на который данный кредит предоставляется, размер выплачиваемых заемщиком процентов вознаграждения по кредиту, очередность погашения кредита и начисленных по нему процентов, основания для досрочного расторжения договора и другие условия.

Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:

Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию об условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях. На данном этапе Казахстанская Ипотечная Компания оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора: важным моментом на данном этапе является согласие банка рассматривать подобранное заемщиком жилье в качестве приемлемого обеспечения кредита.
Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Независимая оценка выбранного заемщиком жилья производится оценщиком; услуги оценщика оплачивает заемщик. Определенная оценщиком рыночная стоимость сопоставляется банком с суммой выдаваемого кредита.
Андеррайтинг заемщика: этап включает оценку банком вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств у заемщика. Банк проверяет достоверность информации, предоставленной заемщиком, и принимает решение о возможности или невозможности выдать кредит. На этом этапе должно быть оформлено личное страхование заемщика.
Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и банком.
Этап проведения расчета с продавцом жилья.
Этап страхования приобретенного жилья.
Заключение договора ипотеки и его государственная регистрация в

Центре по недвижимости.

На начальном этапе Казахстанская Ипотечная Компания предоставляет бесплатные консультации заемщикам по телефону либо при посещении Компании. За короткий срок предварительную квалификацию в Компании прошли свыше 400 человек. Часть из них уже приобрели в собственность жилье за счет средств ипотечного кредита, либо осуществляет оформление необходимых документов.

Знание вышеизложенного позволяет улучшить собственную информированность и ускорит принятие решения о получении ипотечного кредита:

— большей части населения, имеющей работу и стабильный доход, желающей приобрести недорогое жилье, но не обладающей финансовыми накоплениями для его полной единовременной оплаты;

— имеющим собственный бизнес, но не желающим для покупки жилья извлекать значительные финансовые ресурсы из оборота, потому что эти деньги могут принести большие доходы, чем ежемесячный риск по кредиту.

Программа развития ипотечного кредитования, реализуемая ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», позволяет достигнуть комплексного решения как желаний населения, так и задач государственного масштаба. Следует отметить, что в банковской практике не было случаев создания подобных финансовых посредников, которые бы секъюритизировали процесс выдачи банками второго уровня ипотечных кредитов путем привлечения заемных средств у институциональных инвесторов — пенсионных фондов, а в дальнейшем и страховых компаний за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных правами требованиями по кредитам и залогом недвижимого имущества. Именно обеспечение по ипотечным ценным бумагам является основным преимуществом на рынке негосударственных облигаций и защитой для пенсионных накоплений.

Для каждого человека предоставляется реальная возможность достижения своей цели — улучшение условий проживания, используя приемлемее условия, позволяющие сохранить существующий жизненный уровень.

1.4. Ипотечные кредиты: условия, отличительные черты

ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания» будет осуществлять привлечение долгосрочных ресурсов на денежном рынке и направлять эти деньги на покупку прав требований у банков по предоставленным долгосрочным ипотечным кредитам населению на покупку жилья, т.е. осуществлять рефинансирование банков. Необходимо отметить, что одной из целей создания Компании является аккумулирование имеющихся свободных денег участников финансового рынка, выступающих инвесторами, а именно компаний по
управлению пенсионными активами, страховых организаций и банков, путем
эмиссий облигаций. Таким образом, обеспечивается механизм дополнительного
внутреннего инвестирования экономики, снижаются риски, которые неизбежно
возникают при несоответствии структуры активов и пассивов банков-
кредиторов, Кроме того, создается дополнительный сегмент финансового
рынка. В свою очередь, это позволяет институциональным инвесторам удачно
секьюритизировать свои активы через вложения в ценные бумаги,
•обеспеченные конкретными активами, а именно пулом ипотечных кредитов, т.е.
обеспеченных ипотекой недвижимого имущества.

С 1 июля 2008 года Компанией в городах Алматы и Астана производится реализация пилотного проекта по выдаче банками и организациями. осуществляющими отдельные виды банковских операций ипотечных кредитов с последующей их переуступкой Компании, что позволит апробировать механизм

долгосрочного финансирования жилья. Естественно, при проведении мероприятий по приобретению жилья неизбежно возникнут вопросы у желающих получить ипотечный кредит по программе ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания».

Куда обратиться за получением кредита?

Вначале необходимо обратиться в Компанию (либо к представителю Компании в банке — партнере) и пройти предварительную квалификацию, представив для этого информацию о размере постоянных доходов и заполнив анкету. Сотрудники Компании сразу же на месте представят заключение о возможности получения кредита, его максимальной сумме (в пределах от 3 000 до 30 000 долларов США в эквиваленте в тенге) и размере ежемесячных выплат в счет погашения.

Потенциальный заемщик имеет возможность оценить свои возможности по получению ипотечного кредита с помощью ипотечного калькулятора, размещенного на сайте Национального Банка Республики Казахстан в сети Интернет. Используя ипотечный калькулятор, в интерактивном режиме можно самостоятельно подсчитать для себя размер кредита, который он может получить, суммы ежемесячных выплат для его погашения, а также конечную сумму, выплачиваемую по окончании срока кредита.

Следует иметь в виду, что сумма кредита представляется для оплаты максимум 70% от стоимости жилья, которое планируется приобрести, т.е. обратившийся за кредитом должен располагать собственными деньгами, необходимыми для оплаты минимум 30% стоимости жилья.

Будут предоставляться только долгосрочные кредиты — от 3 до 10 лет, что позволит долговременно распределить погашение кредита заемщиками. Размер вознаграждения за кредит увеличивается в зависимости от срока кредита. Однако, методика погашения кредита составлена таким образом, что размер ежемесячных выплат будет меньше при получении кредита на более долгий срок. Это делает жилье доступным по стоимости и увеличивает возможности по приобретению планируемого заемщиками жилья. Таким образом, мечта о квартире на окраине реализуется в виде собственной квартиры в центре города, а желание быть владельцем хорошей квартиры может быть пересмотрено в сторону покупки дома.

Размер выплат в погашение кредита не должен превышать 35% от размера месячного чистого дохода (за вычетом налогов). Это является необходимым для сохранения существующего жизненного уровня заемщика, хотя указанный коэффициент может пересматриваться в зависимости от размера получаемого заемщиком дохода.

В случае положительного заключения Компании, потенциальным заемщикам будет предложено по своему усмотрению обратиться в один из банков или небанковских организаций, являющихся партнерами Компании, которые будут фактически осуществлять процедуру выдачи кредита.

Заемщику необходимо представить весь перечень требуемых банками или небанковскими организациями документов, который может быть дополнен для окончательного определения платежеспособности.

Кредит будет погашаться до конца срока кредитования ежемесячными равными суммами до полного погашения, которые будут состоять частично из вознаграждения, а частично из суммы основного долга.

Досрочное полное погашение кредита допускается не ранее, чем через 6 месяцев после получения.

Досрочное частичное погашение кредита возможно, если вносимая сумма составляет не менее 10% от суммы полученного кредита.

Вознаграждение по кредитам?

Величина размера вознаграждения по кредитам зависит прежде всего от структуры привлекаемых средств от инвесторов для выдачи кредитов.

Размер вознаграждения по кредитам, предоставляемым в рамках проектов Компании (на первоначальном этапе от 13,9% годовых по кредиту сроком на 3 года, до 18,8% по кредиту сроком на 10 лет), будет значительно ниже, чем предлагаемое на финансовом рынке. Это достигается путем привлечения относительно дешевых денег на денежном рынке.

В какой валюте выдается кредит?

Принципиальное отличие кредитов по программе развития ипотечного кредитования, реализуемой Компанией, в том, что они предоставляются только в тенге без привязки к твердой валюте. На текущий момент лишь небольшая часть работающего населения имеет доход в твердой валюте. Большинство работающего населения получает доход в тенге. Следовательно, кредитование в твердой валюте либо в тенге с фиксацией валютного эквивалента не соответствует структуре доходов большей части желающих получить кредит.

В этой связи, все кредиты, предоставленные в рамках проектов Компании, будут предоставляться в тенге.

Какое жилье можно приобрести в кредит?

Заемщик имеет право приобрести по своему усмотрению отдельную квартиру в многоквартирном доме, индивидуальный дом с земельным участком или квартиру в коттедже на несколько семей. Единственное ограничение — это максимальный размер кредита, который на первоначальном этапе, в рамках пилотного проекта установлен в тенге и является эквивалентным 30 000 долларов США. Таким образом, максимальная стоимость жилья может достигать суммы, эквивалентной 42 857 долларов США.

Заемщик свободен в выборе жилья для покупки. Однако оно должно соответствовать минимальным требованиям к качеству, установленным Компанией. Не предполагается однозначной покупки какого-либо конкретного жилья, т.е. получая кредит, заемщик получает только деньги на покупку жилья.

Поскольку приобретаемое жилье является также залогом по ипотечному кредиту, Компанией будет уделяться значительное внимание оценке жилья. Это является обязательным условием получения кредита, причем оценка должна быть проведена независимым оценщиком из перечня, определяемого Компанией. Кроме того, это позволит заемщику получить реальное представление о стоимости жилья и перспективах спроса на него в будущем (ликвидности).

Как быть в будущем в случае повреждения жилья или отсутствия возможности погашения кредита вследствие утери трудоспособности?

Предусматривается передача кредита в доверительное управление банка, которые будут осуществлять постоянный мониторинг. Обязательным условием получения кредита Компании является страхование приобретаемого жилья от рисков повреждения, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги предоставят страховые организации, которые соответствуют требованиям, установленным Компанией и Национальным Банком.

При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку или небанковской организации необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, однако общая стоимость всех видов страхования по ипотечному кредиту составит приемлемую для заемщика сумму, которая будет меньше той, которую пришлось бы заплатить по существующим тарифам по каждому виду страхования в отдельности.

Когда заемщик становится фактическим собственником жилья?

Одним из преимуществ ипотечного кредитования является наделение заемщика правом собственности на приобретаемое жилье.

После окончательного определения заемщиком приобретаемого жилья, а также суммы кредита совместно с банком или организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, заключаются следующие договора:

-двухсторонний кредитный договор между заемщиком и банком или небанковской организацией, в котором будут указаны все условия получения и погашения кредита, в том числе конкретное жилье, приобретаемое заемщиком;

-трехсторонний договор купли-продажи жилья между продавцом, покупателем (заемщиком) и банком или небанковской организацией.

После заключения договоров заемщик вносит первоначальный взнос в размере минимум 30% стоимости жилья на специальный счет в банке или небанковской организации, предоставляющих кредит. После предоставления кредита, полная стоимость жилья будет перечислена продавцу. Следующим этапом является оформление собственности на приобретенное заемщиком жилье и передача его в залог кредитору. С момента оформления договора купли-продажи заемщик становится собственником жилья. Часть предлагаемых на сегодняшний день на рынке схем финансирования приобретения жилья подразумевает отсутствие собственности заемщика на него до момента полного погашения его стоимости с учетом начисленного банком вознаграждения (финансовый лизинг). Даже получив возможность проживать в приобретаемом жилище, заемщик фактически является лишь его арендатором, но никак не собственником. В случае получения физическим лицом ипотечного кредита, он становится собственником жилья сразу после его приобретения, несмотря на наличие задолженности по кредиту.

В последние годы уровень экономической и юридической грамотности населения значительно возрос. Многие имеют представление о предлагаемых финансовых продуктах и в состоянии самостоятельно определить для себя как наиболее выгодные сферы вложения своих личных денег, так и лучшие условия заимствования. В то же время, отдельные юридические аспекты ипотечного кредитования не известны большинству населения. Заемщик получает ипотечный кредит на покупку жилья, которое затем вносится в качестве залога, т.е. в случае невыполнения заемщиком своих обязательств, жилье будет реализовано для погашения обязательств перед банком или небанковской организацией. Оставшаяся после этого сумма денег будет возвращена заемщику, так как собственником купленного жилья является заемщик. Однако это является обычной мировой практикой и, как свидетельствует международный опыт, не причиняет неудобств для заемщиков.

Следует отметить, что ипотечные кредиты в рамках пилотного проекта предоставляются только на покупку жилья, а не на его ремонт или строительство

— потенциальным заемщиком, который ранее не мог осуществлять требуемые ежемесячные платежи, поскольку это существенно влияло на личный или семейный бюджет и вело к снижению привычного уровня жизни;

— представителем среднего класса, имеющем работу и стабильный доход, желающем приобрести недорогое жилье, но не обладающем финансовыми накоплениями для его полной единовременной оплаты;

— деловым человеком, имеющем собственный бизнес, не желающем для покупки жилья извлекать значительные финансовые ресурсы из оборота, потому что эти деньги могут принести большие доходы, чем его ежемесячный риск по кредиту;

— молодой семьей, которая хотела быть жить отдельно, но располагает для этого финансовыми возможностями и т.д.

Для каждого человека предоставляется реальная возможность достижения своей цели — улучшение условий проживания, используя приемлемые условия, позволяющие сохранить существующий жизненный уровень.

кредитные линии, открытые одним или консорциумом банков;
средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями а т.д.);
средства от продажи целевых облигационных займов.

На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечение быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы ликвидности кредиторы имеют возможность продать выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально созданной для этой цели Казахстанской ипотечной компании или иному оператору вторичного рынка.

Возможны следующие модели привлечение коммерческими банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных правами требования по ипотечным кредитам, и их реализация на финансовым рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов вторичного рынка.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных правами требование по ипотечным кредитам. Механизм рефинансирования в данном случае может выглядеть следующим образом:

— заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих ипотечных свидетельств;

— выпуск коммерческим банком ипотечных облигаций, обеспеченных правами требования по ипотечным кредитам.

Глава 2. Аналитические основы ипотечного кредитования, методы и модели его реализации

2.1. Процедура выдачи ипотечного кредита

В современных условиях отношение уровней ежемесячных доходов и расходов многих казахстанских семей позволяет осуществлять некоторые накопления денег. Наиболее распространенными формами хранения сбережений являются вклады в банках либо приобретение недвижимости. В то же время, большая часть населения, желающего улучшить свои жилищные условия, не в состоянии прибрести жилье из-за отсутствия достаточных накоплений. В этой связи, возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. С внедрением и развитием этой системы население получает возможность приобретать готовое жилье на свободном рынке за счет средств, предоставленных в виде долгосрочного ипотечного кредита.

Первым этапом работы Правительства Республики Казахстан в этом направлении стало одобрение постановлением № 1290 от 21 августа 2006 года Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Основой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. Поскольку жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования, для его приобретения зачастую бывает недостаточно текущих доходов потребителей или их накоплений. Между тем, в государствах с достаточно развитой финансовой системой эта проблема решается, как правило, предоставлением долгосрочных кредитов. Кроме того, создается база для привлечения посредством банков и других финансовых институтов необходимого капитала в эту сферу. Известны различные способы, модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования. Концепцией предусмотрена возможность самостоятельного привлечения ресурсов кредиторами путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг при условии их покрытия, т.е. двухуровневая система ипотечного кредитования, позволяющая обеспечить кредиторов финансовыми ресурсами за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов.

Особенностью Концепции, является то, что разработанная система в первую очередь рассчитана на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, банков-кредиторов, инвесторов. Поэтому организация системы ипотечного кредитования предполагает возникновение нового субъекта системы — оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющего рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.

В целях практической реализации поставленных задач, на финансовом рынке появился новый финансовый институт — ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», единственным учредителем которой является Национальный Банк Республики Казахстан. В дальнейшем планируется привлечение новых акционеров из числа международных финансовых организаций и казахстанских банков.

Одним из важных моментов становится стандартизация процедур
выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки
платежеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения
средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать
только строго соответствующие установленным стандартам рыночные
ипотечные кредиты.

Практический механизм взаимодействия участников ипотечных рынков, имеющий целью рефинансирование кредиторов, имеет несколько стадий:

Банк-кредитор выдает ипотечный кредит, после чего приобретает право требования к заемщику, обеспеченное залогом приобретенного заемщиком жилья.
Компания приобретает у банка-кредитора права требования по ипотечным кредитам и выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные приобретенными правами требования.
Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, пр.) приобретают на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования, тем самым осуществляя рефинансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денег для ипотечного жилищного кредитования.
Привлеченные таким образом на финансовом рынке деньги инвесторов будут вновь направлены на расширение объемов ипотечного жилищного кредитования.

Взаимодействие Компании с банками-партнерами, а также иными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, основано на рыночных отношениях, подразумевающих добровольное желание сторон участвовать в сделке при условии внедрения системы стандартизации рыночных ипотечных кредитов, соответствии рыночных ипотечных кредитов установленным общим требованиям. Так, на первом этапе долгосрочные ипотечные кредиты предоставляются на срок от трех до десяти лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается объем ежемесячных выплат заемщика. Кредиты выдаются в национальной валюте — в тенге. Сумма кредита составляет не более 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в объеме 30% его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей. Аннуитетный платеж включает полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом, размер ежемесячных платежей устанавливается один раз в полгода и не изменяется в течение этого периода времени, что удобно как для заемщика, так и для кредитора. Данное обусловлено пересмотром ставок вознаграждения каждые полгода в зависимости от курса, сложившегося на рынке государственных ценных бумаг.

Непременным условием выдачи ипотечного кредита является подписание заемщиком договора ипотеки. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки, цена передаваемого в ипотеку жилья, суть обязательства, обеспечиваемого ипотекой, размер основного обязательства, сроки исполнения обязательств, основания обращения взыскания на предмет ипотеки, другие условия.

Процедура получения ипотечного кредита стандартизирована и состоит из следующих этапов:

Этап предварительной квалификации заемщика: на данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, условиях предоставления кредита, своих правах и обязанностях. Кредитор на данном этапе оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
Подбор жилья, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
Оценка жилья, как предмета ипотеки, с целью определения его рыночной стоимости. Определенная оценщиком рыночная стоимость соотносится кредитором с суммой выдаваемого кредита.
Андеррайтинг заемщика — включает оценку кредитором вероятности погашения кредита заемщиком и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств у заемщика. При этом, кредитор проверяет достоверность информации, предоставленной заемщиком и принимает решение о возможности или невозможности выдать кредит. На этом этапе должно быть оформлено личное страхование заемщика.
Этап заключения договоров: а) договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом жилья; б) кредитного договора между заемщиком и кредитором.
Этап проведения расчета с продавцом жилья.
Этап страхования приобретенного жилья.
Заключение договора ипотеки.

В случае невыполнения заемщиком (залогодателем) условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

В настоящее время Казахстанская Ипотечная Компания проводит пилотны и проект в городах Астана и Алматы. В ходе реализации проекта жители обеих столиц получат возможность, воспользовавшись сегодня доходами завтрашнего дня, приобрести в кредит жилье. На первом этапе предварительная квалификация заемщика будет проводиться работниками Компании. Кроме того, информация, размещенная на web-сайте Национального Банка Республики Казахстан в сети 1п1егпе1 по адресу: www.nationalBank.kz позволит потенциальным заемщикам самостоятельно в интерактивном режиме определить доступную им в соответствии с доходом сумму кредита, его сроки, а также величину ежемесячного аннуитетного платежа.

Ипотечное кредитование является механизмом, призванным решить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости, между стоимостью объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов покупателей недвижимости. В таком случае приобретение жилья за счет текущих доходов покупателя недвижимости невозможно. Следовательно, чем больше развита система ипотечного кредитования, тем больше масштабы рыночного Оборота недвижимости. В этой связи, возникают хорошие предпосылки для расширения кредитно-финансовой сферы платежеспособного спроса населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации денег посредством запуска и развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительства жилья, постановлением Правительства Республики Казахстан №1290 от 21 августа 2006 года была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования.

В этой связи возникла потребность в создании финансовой структуры, которая осуществляла бы рефинансирование банков и удовлетворяла бы их потребности в ликвидности за счет долгосрочного заимствования. В целях практической реализации поставленных задач Национальным Банком Республики Казахстан было принято решение о создании подобной структуры — ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания», единственным акционером которой на сегодняшний день является Национальный Банк.

Основными направлениями деятельности Компании является приобретение у банков-кредиторов долгосрочных ипотечных кредитов и эмиссия ипотечных ценных бумаг, обеспеченных этими кредитами.

Одним из важных моментов становится стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, финансовых инструментов для привлечения средств. Иначе говоря, на первичном и вторичном рынках должны работать только строго соответствующие установленным стандартам рыночные ипотечные кредиты. ,1..- ;

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких основных частей:

этап предварительной квалификации заемщика,
оценка кредитоспособности заемщика (андеррайтинг),
оценка жилья, как предмета ипотеки,
этап заключения договоров,

а) этап проведения расчета с продавцом жилья,

б) этап страхования приобретенного жилья.

в) заключение договора ипотеки.

Основным направлением ипотечного кредитования в рамках проекта Компании является предоставление кредитов в национальной валюте тенге. Сумма кредита представляется до 70% от стоимости жилья, которое планируется приобрести, т.е. заемщик, обратившийся за кредитом, должен располагать собственными деньгами необходимыми для оплаты части жилья в объеме стоимости жилья.

Следует иметь в виду что сумма кредита может составлять до 85% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося предметом залога, при условии страхования правовой ответственности за выплату части суммы первоначального взноса в размере до 15% стоимости жилья. При этом заемщик вносит первоначальный взнос в пределах 15 и выше процентов от стоимости жилья за счет собственных средств.

Приобретенное в кредит жилье служит обеспечением кредита. Оно должно быть свободно от всех ограничений и обременении, не должно быть заложено в обеспечение иного обязательства. Кроме того, общим требованием является следующее условие: сумма ежемесячных платежей по кредиту не должна превышать 35% дохода заемщика. Если заемщик имеет иные обязательства, ежемесячная сумма его выплат по обязательствам, включая платеж по кредиту не должна превышать 40% его дохода. Кредит и вознаграждение по нему выплачиваются в виде аннуитетных платежей, который включают полный платеж по выплате вознаграждения, начисляемого на остаток основного долга, а также часть основного долга по кредиту. При этом все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке являются равными на весь кредитный период, что удобно как для заемщика, так и для кредитора.

Компания устанавливает критерии соответствия банков-партнеров требованиям в части:

Финансовой устойчивости партнеров, наличия лицензии на проведение банковских и иных операций, участия в системе обязательного коллективного гарантирования (страхования) вкладов (депозитов) физических лиц, выполнения установленных Национальным Банком пруденциальных нормативов и иных обязательных к выполнению норм и лимитов;
Квалификации персонала, задействованного в предоставлении и обслуживании ипотечных жилищных кредитов. В структурном подразделении банка, ответственном за выдачу и обслуживание, должно быть, не менее двух специалистов, прошедших курс обучения по программе ипотечного жилищного кредитования и получивших соответствующий сертификат.
Внутренней документации, регламентирующей предоставление и обслуживание ипотечных жилищных кредитов, оценки риска невозврата (андеррайтинга) и управления рисками в процессе выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. Банк, пожелавший участвовать в реализации программы по выдаче ипотечных кредитов, подает в Компанию заявку на совместную деятельность, далее это закрепляется генеральным соглашением между Компанией и банком где устанавливаются совместные действия сторон.

После вступления в силу генерального соглашения, стороны проводят предварительную работу по согласованию предстоящего приобретения ипотечных жилищных кредитов Компанией.

Покупка ипотечного жилищного кредита оформляется передачей Компании ипотечного свидетельства с совершением на нем передаточной надписи в пользу Компании и отдельным договором покупки и обратного выкупа ипотечного свидетельства либо подписанием договора цессии. Право требования по кредитному договору, а также по договору ипотеки переходит к Компании в день государственной регистрации покупки ипотечного жилищного кредита, далее банк-партнер передает Компании по акту приема-передачи дел все правоустанавливающие и иные документы, формирующие кредитное досье.

Компания заключает с банком-партнером договор обслуживания ипотечных жилищных кредитов, приобретенных Компанией. Предметом договора обслуживания является обслуживание ипотечных жилищных кредитов, принадлежащих Компании.

В рамках договора обслуживания банк-партнер осуществляет следующие основные функции :

принимает от заемщиков платежей по обслуживаемым ипотечным жилищным кредитам;
в установленные сроки перечисляет на корреспондентский счет компании платежей поступающие в пользу компании;
осуществляет контроль за надлежащим и своевременным исполнением заемщиками обязательств по кредитным договорам;

4) осуществляет контроль за состоянием предмета ипотеки.

Бухгалтерский учет ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания осуществляется на основе плана счетов бухгалтерского учета банков второго уровня, утвержденного постановлением правления Национального Банка Республики Казахстан № 412 от 15 ноября 2006 года.

Учет ипотечных жилищных займов Компании осуществляется в соответствии с разработанным Компанией «Временным положением о порядке учета ипотечных жилищных займов, права требования по которым приобретаются закрытым акционерным обществом «Казахстанская ипотечная Компания».

Приобретение Компанией ипотечных жилищных займов у банков-партнеров производится по договорной цене, которая включает в себя сумму непогашенного основного долга.

Сумма вознаграждения, начисленного с момента выдачи ипотечного жилищного займа либо с даты последнего платежа, при наличии такового, до даты поступления денег от Компании на корреспондентский счет банка-партнера в счет приобретения прав требований по этому ипотечному жилищному займу, удерживается банком-партнером из суммы первого платежа, произведенного заемщиком с момента поступления денег от Компании на корреспондентский счет банка-партнера.

Расчет суммы вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному займу, производится по формуле:

А = К*В/100/360*30,

где А — сумма вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному займу до даты поступления денег от Компании и причитающегося банку-партнеру, выдавшему ипотечный жилищный заем;

К — остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на начало отчетного периода;

В — годовая ставка вознаграждения по ипотечному жилищному займу.

При этом расчет причитающейся банку-партнеру за неполный месяц доли вознаграждения, начисленного по ипотечному жилищному займу, производится по формуле:

А = КВ/100/36030/C*D,

К — остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на начало отчетного периода;

В — годовая ставка вознаграждения по ипотечному жилищному займу;

С — количество календарных дней в месяце, в котором уступлены права требования по ипотечному жилищному займу;

D — фактическое количество календарных дней пользования ипотечным жилищным займом банка-партнера, выдавшего ипотечный жилищный заем в периоде, за который начисляется вознаграждение.

В отдельных случаях сумма, выплачиваемая Компанией банку-партнеру, может быть ниже либо выше размера основного долга(дисконт, премия). Размер дисконта (премии) зависит от условий выдачи ипотечного жилищного займа (срок кредита, вид и размер ставки вознаграждения по займу (фиксированная, плавающая) ставок вознаграждения по привлекаемым Компанией обязательствам.

Компания не позднее 3-х рабочих дней с даты регистрации ипотечного свидетельства и договора обратного выкупа перечисляет на корреспондентский счет банку-партнеру договорную сумму.

Вознаграждение, начисленное до фактического получения денег на корреспондентский счет банка-партнера, является доходом банка-партнера.

Ежемесячно Компанией производится начисление вознаграждения банку-партнеру по договору обслуживания ипотечных жилищных займов, которое включает в себя плату за обслуживание займов и обязательство обратного выкупа по ним. Размер вознаграждения оговаривается сторонами в договоре обслуживания и в договоре покупки обратного выкупа либо в договоре цессии и устанавливается в процентном соотношении от остатка основного долга по ипотечному жилищному займу.

Расчет суммы вознаграждения банка-партнера производится по следующей формуле:

E=K(I+R)/100/12N,

где Е — сумма вознаграждения банку-партнеру по договору обслуживания ипотечных жилищных займов, за отчетный период;

К — остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на начало отчетного периода;

I — годовая ставка вознаграждения за обслуживание ипотечных жилищных займов;

R — годовая ставка вознаграждения за обязательство обратного выкупа;

N — число месяцев в отчетном периоде.

Начисление вознаграждения банку-партнеру, осуществляющему обслуживание ипотечных жилищных займов, за неполный месяц производится по формуле:

A=K*(I+R)/100/360*30/C*D

где А — сумма вознаграждения за расчетный период;

К — остаток основного долга по ипотечному жилищному займу на начало отчетного периода;

I — годовая ставка вознаграждения за обслуживание ипотечных жилищных займов;

R – годовая ставка вознаграждения за обязательство обратного выкупа;

С — количество календарных дней в отчетном периоде;

D — фактическое количество календарных дней в периоде, за который начисляется вознаграждение.

Учет в банках-партнерах ведется на основании рекомендаций Национального Банка Республики Казахстан по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций по ипотечным жилищным займам №24211/23 от 10.01.05 года.

Банк-партнер, осуществляющий обслуживание ипотечных жилищных займов, ежемесячно, не позднее 2-го числа текущего месяца перечисляет Компании платежи, полученные по ипотечным жилищным займам (за минусом причитающегося вознаграждения за обслуживание ипотечных жилищных займов и обязательство обратного выкупа). К платежному поручению прилагается расшифровка платежей с указанием реквизитов заемщика.

Если заемщиком осуществлен платеж по ипотечному жилищному займу в сумме ниже установленной графиком платежей, то полученная сумма, в первую очередь, направляется на выплату платежей Компании, оставшаяся часть — на выплату вознаграждения банку-партнеру.

При неисполнении либо ненадлежащем исполнении требований по ипотечным жилищным займам возникает процесс обратного выкупа.

Обратный выкуп банком-партнером у Компании ипотечных жилищных займов производится по цене, включающей в себя сумму непогашенного остатка основного дЛ1та по ипотечному жилищному займу, начисленного по ним на день обратного выкупа вознаграждения, а так же пени и штрафов, при наличии таковых.

В случае обратного выкупа банк-партнер не позднее 3-х рабочих дней перечисляет на указанный Компанией счет стоимость ипотечного жилищного займа на оставшуюся сумму основного долга по займу.

Вознаграждение, начисленное до фактического поступления денег на указанный счет Компании, является доходом Компании.

В настоящее время Компания подключена к Межбанковской системе перевода денег (МСПД) и самостоятельно производит взаиморасчеты с банками-партнерами по ипотечным жилищным займам.

Внедрено в опытную и промышленную эксплуатацию программное обеспечение автоматизированной информационной системы «Банковское Сервисное Бюро», разработаны выходные формы отчетности и совместно проводится работа по усовершенствованию программного обеспечения ипотечных жилищных займов.

Казахстанская Ипотечная Компания прошла период становления. В настоящее время завершен пилотный проект, реализованный в городах Астана и Алматы. Теперь перед Компанией стоит задача о расширении своей деятельности в сфере ипотечного кредитования в целом по республике, а именно в следующих регионах: ^городе Алматы и Алматинской области, городах Астана, Актау, Актобе, Атырау, Жезказган, Караганда, Кокшетау, Павлодар, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент.

Начиная с 1 июня 2008 года, Компания планирует приобретать ипотечные кредиты по новой схеме, основанной на котировочных ставках. Более гибкая ценовая политика позволит максимально заинтересовать банки и небанковские организации в увеличении своих инвестиций в жилищную сферу и сделать ипотечные кредиты доступными для населения всех регионов страны.

2.2. Аналитические основы и модели ипотечного кредитования

Важнейшим вопросом для банка, изучающего вопрос предоставлении ипотечной ссуды, яваляется кредитоспособность заемщика. При ипотечном кредитовании одним из основных условий является наличие у потенциального клиента средств в размере 50% от суммы запрашиваемого кредита. На другую половину необходимой суммы может быть выдан кредит, но обязательно под залог покупаемого жилья. Обычная процедура оформления ипотечного кредита включает в себя:

1). Отдел приема заявок. Необходимые бланки документов клиент приобретает у банка и заполняет самостоятельно.

2). Отдел экспертизы. Заполненные документы представляются в отдел экспертизы, в котором составляется подробное досье клиента: о месте его работы, о доходах, расходах, налогах, имеющихся сбережениях в банке. На сбережения берут доверенность у клиента на право проверки вклада. Банком проверяется равномерность поступления вкладов. Если у клиента имеются ценные вещи, полученные по дарственной в качестве наследства, подарки и т.д. — все это также тщательно проверяется. Если клиентом ранее получалисьссуды на приобретение ценных вещей, то проверяется регулярность выплат. Проводится проверка оплаты квартиры, телефона, членов его семьи. Например, нет ли у заемщика обязательств по оплате за членов семьи. По результатам проверки отдел экспертизы дает заключение по доходам и расходам. Если обязательства клиента по выплатам превышают 32% от общей суммы его доходов, то делается вывод о нецелесообразности выдачи кредита. В качестве примера расчета необходимого дохода для обслуживания ипотечного кредита можно привести следующие данные:

3). Управление обслуживания. Кредитное дело, в котором оговаривается система выплат, например, из зарплаты заемщика, либо, если фирма будет оплачивать за работника и т.д. , передается в управление обслуживания. По согласованию с клиентом устанавливается день платежа. Стоимость ипотечного кредита состоит из процентных выплат, а также различных сборов и комиссионных платежей. Помимо процента, банки, как правило, взимают комиссию за открытие ссуды, покрывающую стоимость проведения соответствующих процедур, связанных с оформлением кредита. Этот сбор взимается обычно в момент выдачи ссуды и составляет 1%-1.5% от ее суммы.

Заем. (долл. США)	25000	25000	25000	25000	25000	25000	25000
Годовая ставка, (%)	7	15	15	15	25	25	25
Срок, (лет)	10	10	5	3	10	5	3
Ежемесячная выплата, (долл.)	290	403	595	867	569	734	994
Требуемый ежемесячный чистый доход, (долл.)	968	1344	1982	2889	1896	2446	3313
Требуемый ежемесячный доход до уплаты налогов, (долл.)	1396	1940	2861	4169	2736	3530	4781

При выдаче ссуды под недвижимость очень важно принимать по внимание два фактора: срок погашения и размер ссуды. Увеличение срока погашения суммы кредита к стоимости недвижимости повышает стоимость ссуды для клиента и может повысить риск неплатежа для банка. Кроме того, высокий срок погашения и небольшой первоначальный взнос снижают ликвидность ссуды.

Расчет сумм, подлежащих выплате за полученный ипотечный кредит, может быть проведен в следующей последовательности:

Например, получена ипотечная ссуда в размере 20 тыс. долл. США сроком на 3 года, которая должна погашаться ежеквартально равными суммами каждого платежа (ануитет). Плата за кредит установлена в размере 18% годовых от остаточной суммы основного долга на начало периода (очередного платежа).

Сумма, подлежащая выплате по истечении каждого срока платежа, определяется по формуле:

, долл. США

где Р — равная сумма, подлежащая выплате за определенный период (в данном примере за квартал);

К — сумма полученного кредита (20 тыс. долл. США);

n- процентная ставка (за квартал 4.5% или 0.075);

t — количество сроков выплаты (в данном примере 12 сроков по одному кварталу каждый).

20060*0.075

Р = =21 89,8 США

1-(1 +0.075)-12

Срок погашения	Сумма основного долга в начале периода погашения	Сумма процентов за данный период	Равная сумма выплаты долга	Сумма погашения основного долга
1	20060	900	2189.8	1289,8
2	18710,2	841,959	2189,8	1347,841
3	17362,36	781,3062	2189,8	1408,494
4	15953,87	717,9239	2189,8	1471,876
5	14481,99	651,6895	2189,8	1538,11
6	12943,88	582,4745	2189,8	1607,325
7	11336,55	510,1449	2189,8	1679,655
8	9656,898	434,5604	2189,8	1755,24
9	7901,658	355,5746	2189,8	1834,225
10	6067,433	273,0345	2189,8	1916,766
11	4150,668	186,78	2189,8	2006,02
12	2147,648	96,64414	2244,292	2147,648
Всего	—	6332,092	26332,092	20060

Результаты расчетов обычно сводят в виде таблицы:

Одним из важнейших моментов ипотечного кредитования является оценка собственности, предлагаемой клиентом в качестве залога. Точность оценки залога имеет весьма большое значение. Однако точная оценка недвижимости затруднена тем, что некоторые ее качества подвержены влиянию многих быстро меняющихся факторов. А многие качества вообще не поддаются точному определению.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения зданий, а также описания самих зданий, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта.

Следующий этап оценки- определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При расчете стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

— затратный метод;

— доходный метод;

— метод прямого сравнительного анализа продаж;

Использование этих методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Затратный метод основан на оценке восстановительной стоимости

задания за вычетом его износа, увеличенной на стоимость земельного участка.

Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если имеется возможность достаточно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия в конъюнктуре спроса и предложения на рынке недвижимости.

Под восстановительной понимается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, при соблюдении таких же стандартов, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все такие же недостатки, т.е. необходимо абсолютное соответствие оцениваемому сооружению за вычетом износа.

Основу доходного метода составляет принцип ожидания, который гласит, что типичный инвестор или покупатель приобретают недвижимость в ожидании получения каких — либо потенциальных доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть рассчитана с учетом его возможностей принести инвестору (покупателю) какой — либо доход в будущем.

Определение стоимости доходным методом опирается на следующие наиболее распространенные методы:

— дисконтирования доходов;

— прямой капитализации.

Они являются наиболее универсальными методами оценки, практически применимыми к любым видам имущественных комплексов.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации о сходных сделках. Область применения метода прямого сравнительного анализа продаж наиболее эффективна для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при методе прямого сравнительного анализа продаж:

1.Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объекта; , аналогичных объекту оценки.

2.Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3.Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4.Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

В условиях недостатка или низкой достоверности информации вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Метод прямого сравнительного анализа продаж позволяет наиболее точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Соответственно, применение данного метода наиболее эффективно при выдаче кредита, так как он позволяет наиболее полно и с наименьшими потерями обеспечить возврат кредитных ресурсов.

Коэффициент понижения при оценке жилых зданий (частные дома, квартиры) составляет 20-50%, а при установлении залоговой стоимости нежилых зданий 30-60% .

После проведения расчетов стоимости недвижимости указанными методами проводят сравнение полученных данных. Целью сведения результатов всех использованных методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, корректировка полученных оценок , и выработка единой стоимостной оценки.

Преимущества и недостатки каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяют по следующим критериям:

Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как фактическое использование, потенциальная доходность и другие.
Учет общей экономической ситуации на рынке недвижимости.
Учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.

Весьма перспективным направлением, позволяющим существенно расширить сферу ипотечного кредитования и снизить размеры первоначального взноса, является страхование ссуд под недвижимость частными страховыми компаниями. Частное страхование ипотечной задолженности обычно рассчитано на срок до 10 лет. По истечении этого срока возможность потери банка из-за неплатежа уменьшается до приемлемого для него уровня. Естественно, что с увеличением отношения размера ссуды к стоимости недвижимости должна возрастать и сумма страхования. Обычный размер страховки в западной практике, зависящий, как уже было отмечено, от отношения “ ссуда-стоимость залога ” , составляет от 12% до 22% задолженности.

Моделирование рынка ипотечного кредитования

Классификация моделей ипотечного кредитования включает свыше 100 методов и наименований, анализ которых является предметом отдельного экономико-математического исследования.

В данной работе нами рассмотрен отдельный, наиболее широко распространенный класс, где потенциальные ипотечные заемщики отличаются один от другого только вероятностью дефолта по займу.

В настоящем параграфе представим базовую модель поведения заемщика и кредитора.

Базовая модель: без секъюритизации

Пусть q- вероятность не наступления дефолта по ипотеке и имеет плотность распределения f (q), определенную на интервале [0,1]. В обоих случаях базовой и реальной моделей будем предполагать f (q) > 0 «qÎ(0,1). Примером функции плотности распределения, удовлетворяющей нашим условиям, является b- распределение:

при

Двухпараметрический закон -распределения обладает высокой гибкостью и общностью. -распределение используется, например, для описания распределения величин субъективных вероятностей, полученных в ходе экспертного опроса.

В предположении нейтральности к риску кредитор будет предлагать ипотеку любому заемщику, способному принести приемлемый доход кредитору.

Формально заемщику будет предложена ипотека в том и только том случае, если

, (1)

где q- вероятность ненаступления дефолта по ипотеке, -ожидаемая норма доходности и -ожидаемая норма доходности при инвестировании в альтернативный инструмент.

Предполагаем так, чтобы кредитор в случае дефолта не получил большую прибыль, чем при альтернативном инвестировании.

Решая уравнение (1) относительно r, получим минимальную ставку ипотечного кредита как функцию от :

(2)

Теперь рассмотрим решение заемщика. Обозначая ожидаемую прибыль заемщика от ипотеки и -стоимость дефолта по ипотеке, видим, что заемщик получит ипотечный кредит в том и только том случае, если:

, (3)

где

Решая (3) относительно r, получим максимальную ставку ипотечного кредита, при которой заемщик примет решение взять кредит.

(4)

Считая ипотеку взаимоприемлемой для заемщика и кредитора, предположим .

Аналогично, считая дефолт взаимонеприемлемым, предположим, что стоимость кредита при дефолте для заемщика будет больше, чем прибыль кредитора, или .

Итак, получаем:

(5)

Решая уравнение (2) и (4) относительно q в условиях рыночного равновесия, получим:

(6)

Подставляя (6) в (2) или (4), найдем ипотечную ставку, соответствующую рыночному равновесию:

где

В следующих номерах журнала мы рассмотрим модифицированную модель с секьюритизацией ипотечных кредитов.

Модифицируем модель, добавив секьюритизатора ипотек, готового принять кредитный риск. Предположим, что секьюритизатор обладает тем же объемом информации о риске дефолта заемщика, что и кредитор, но кредитор выбирает, какие ипотечные кредиты держать в своем портфеле, а какие секьюритизировать.

Предположим, что банк и секьюритизатор принимают последовательные решения в течение трех периодов.

В первом периоде секьюритизатор определяет два контрактных условия для обмена ипотек на MBS: процентную ставку , предлагаемую за MBS (ипотечные облигации), и кредитный стандарт , которому должен соответствовать ипотечный кредит.

Используя информацию о вероятности дефолта заемщика, банк во втором периоде пытается максимизировать прибыль.

В третьем периое заемщик либо объявляет дефолт по своему кредиту (в данном случае ставка доходности ) либо полностью выплачивает долг. К концу третьего периода все стороны получают свои платежи.

Доходность по дефолтному кредиту — , доходность стандартного кредита — . Доходность для банка от секьюритизации ипотек — , где -премия за ликвидность.

Пусть количество ипотечных контрактов- N. Исходя из базовой модели мы предполагали, что вероятность ненаступления дефолта распределена с функцией плотности , определенной на интервале [0,1].

Как упоминалось в предыдущей статье (РЦбк, 2007, № 11), заемщик принимает решение взять ипотечный кредит в том и только в том случае, если:

(1)

из чего следует

, где -нижняя граница вероятности ненаступления дефолта.(2 )

Определим долг соответствующим условиям секьюритизации, если его кредитный рейтинг не ниже порогового . Доля кредитов, квалифицированных для секьюритизации, может быть представлена как: для , уменьшающаяся при увеличении порогового значения .

Проблема банка

Банк либо:

— принимает решение выдать ипотечный кредит и держать его в своем портфеле;

— выдает ипотечный кредит и немедленно рефинансирует его в MBS;

— отказывает в выдаче кредита.

Для секьюритизатора норма доходности от секьюритизации должна быть по крайней мере соизмеримой с альтернативной инвестицией.

Банк отказывает в выдаче кредита, если:

и (3)

Первое неравенство в уравнении (3указывает на то, что держать кредит в портфеле невыгодно банку.

Второе неравенство свидетельствует о том, что кредит не квалифицирован для секьюритизации.

Банк выдает ипотечный кредит и держит его а портфеле, если:

(4)

или и . (5)

Неравенство (4) указывает на то, что банку выгоднее держать кредит в портфеле, чем секьюритизировать его.

Условия (5) свидетельствуют о том, что банку выгодно держать кредит в портфеле, но кредит не может быть квалифицирован для секьюритизации.

И, наконец, банк выдает кредит и секьюритизирует его, если:

и (6)

Условия (6) свидетельствуют о том, что банку выгодно секьюритизировать кредит и кредит квалифицирован для секьюритизации.

Поведение секьюритизатора

Предположим, что инвестор, принимая и подбирает и для максимизации прибыли:

(7)

где выражение в квадратных скобках – ожидаемая прибыль от секьюритизации ипотечного кредита с вероятностью ненаступления дефолта q.

Предполагая положительными и посчитаем первые частные производные от функции прибыли:

и (8)

(9)

где .

Полагая N и , получим из (8): (10)

Уравнение (10) показывает, что подбирается таким образом, чтобы секьюритизатор получил нулевую прибыль от секьюритизации квалифицированного ипотечногокредита.

Используя уравнения (4) и (10), мы можем переписать (9):

(11)

Получаем уравнение с одной эндогенной переменной , поскольку решение для мы получаем из уравнение (8). Уравнение (11) имеет стандартную экономическую интерпретацию. Гарантированная ставка подбирается таким образом, чтобы маржинальный чистый доход был равен маржинальный стоимости привлечения капитала.

2.3. Ценные бумаги – источник жилищных кредитов

В большинстве стран мира развитие систем ипотечного кредитования направлено на создание условий для приобретения жилья в собственность на рынке и ориентировано на население, имеющее стабильный доход. В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения, снижения цен на жилье (За счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья в соответствии с Планом мероприятий по реализации Программы действий Правительства Республики Казахстан на 2006-2008 годы Постановлением Правительства от 21 августа 2006 года N 1290 была одобрена «Концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан». В соответствии с указанной Концепцией развитие системы ипотечного кредитования планируется осуществлять за счет активизации участия банков и небанковских организаций в кредитовании населения под залог недвижимости. При этом предусматривается два способа рефинансирования банков и небанковских организаций: путем уступки прав требования по ипотечным кредитам специализированной организации либо путем самостоятельного выпуска кредиторами ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.

Если исходить из количественных показателей, жилищная ситуация в Казахстане выглядит вполне благополучной — при населении в 15 млн. человек общая площадь жилья в республике составляет 253 млн. кв. метров, т.е. в среднем около 17 кв. метров на человека. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этой сфере имеются достаточно серьезные недостатки. Для обеспечения жильем 264 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в соответствующих службах акимов, и переселения из имеющегося в республике более двух миллионов квадратных метров аварийного и ветхого жилищного фонда необходимо ежегодно строить не менее 3-3,5 млн. кв. метров нового жилья.

существующим объемами жилищного строительства имеется недопустимо большой дисбаланс, который будет еще больше, если учесть возможный рост населения в перспективе и его желание иметь более комфортное и просторное жилище.

Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее сформирован, являются города — Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежных, но и большое количество работников государственных органов, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 2007-2008 гг. Вместе с тем в последние два — три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартирных домах).

Что касается предложения на рынке жилья, то на территории всей республики наблюдается одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Так в 2008 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более чем в 7 раз. Сокращение объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики.

Данные статистики показывают две тенденции. Первая из них постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение доли частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 2008 г. более 90 % нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.

Для скорейшего начала полноценного функционирования системы ипотечного кредитования является целесообразным в качестве приоритетного определить кредитование покупки существующего на вторичном рынке жилья. Это обусловлено значительной разницей (в 1,5-2 раза) между ценами на первичном (вновь построенное жилье) и вторичном рынке. В дальнейшем подобная ценовая дифференциация должна несколько снизиться.

В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли многократно повышается значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

В сложившейся экономической ситуации, когда в стране отсутствуют высоко капитализированные негосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах, а создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, является проблематичным, наиболее приемлемым вариантом становления ипотечного рынка для Казахстана явилось создание специализированной организации — Казахстанской Ипотечной Компании. Компания призвана выполнять функции оператора на ипотечном рынке, обеспечивающего быструю возвратность кредитных ресурсов и решение проблемы ликвидности банков и небанковских организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов.

Учредителем Компании выступил Национальный Банк Республики Казахстан. Оплаченный уставный капитал Компании на сегодня составляет 1 млрд. тенге.

В июле месяце был запущен пилотный проект по выдаче ипотечных жилищных кредитов в городах Алматы и Астана на сумму 150 млн. тенге. Основная цель пилотного проекта — отработка на практике процедур андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, уступки прав требования по кредитам от банков Компании, а также эмиссии ипотечных облигаций. На сегодняшний день с шестью банками-партнерами достигнута договоренность об участии в проекте: Алматинский Торгово-Финансовый Банк, Казкоммерцбанк, Комирбанк, Банк ТуранАлем, Банк ЦентрКредит и Астана-финанс.

По результатам пилотного проекта будут сопоставлены прогнозные и фактические данные о платежеспособном спросе населения на жилищные кредиты, на основе которых будет произведена оценка предполагаемой динамики роста объемов ипотечного кредитования в перспективе.

Мы считаем, что в настоящее время существуют объективные экономические предпосылки для успешного внедрения системы рефинансирования банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

Во-первых, наблюдается макроэкономическая стабилизация, которая, помимо всего прочего, подразумевает рост уровня жизни населения, в том числе стабильность доходов, что является исключительно позитивным элементом применительно к задачам, поставленным перед ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания».

Во-вторых, банки второго уровня пришли к пониманию необходимости увеличения видов розничного кредитования населения. К примеру, большую популярность получили потребительские кредиты на покупку определенных групп товаров. Однако, как свидетельствуют данные Агентства Республики Казахстан по статистике, одной из наиболее насущных потребностей, которая стоит перед значительной частью населения, является потребность в улучшении жилищных условий.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке происходит в форме объединения закладных или долей участия в них, в так называемые пулы, которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг. Основная сумма долга и проценты по ней, собранные эмитентом ценных бумаг, обеспеченных пулом кредитов, используются для производства выплат держателям или инвесторам. Ипотечные облигации как составной элемент ипотечного кредита используются в ряде государств. Вторичный рынок позволяет получать под залог одного и того же кредита дополнительные денежные средства для предоставления дополнительного объема ипотечных кредитов. Этот рынок основан на том, что фактически продавать заложенное имущество для компенсации банку убытка от невозвращенного кредита приходится не так уж часто. При отношениях с надежными заемщиками закладываемое имущество действительно может одновременно использоваться как единое обеспечение для выпуска в обращение нескольких поколений ипотечных облигаций. Реальная степень риска связана с платежеспособностью конкретного заемщика.

В Германии обеспечением закладных являлись ипотека, долговые обязательства муниципалитетов, гарантии банков и дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд средств, хранящихся в других банках, главным образом в крупнейших из них, так называемых гросс банках.

В США в целях рефинансирования банки пользуются услугами
Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Фэнни Мэй), являющейся
одним из важнейших институтов на вторичном ипотечном рынке, деятельность
которого направлена на увеличение ликвидности рынка ипотечных кредитов и
тем самым на улучшение распределения инвестиционного капитала,
предназначенного для финансирования строительства и покупки жилья. Фэнни
Мэй осуществляет рефинансирование банков, покупая закладные, аналогом
которых в казахстанском законодательстве являются ипотечные свидетельства,
в периоды нехватки долгосрочного ссудного капитала, и затем продавая их.
Действия Энни Мэй способствовали повышению ликвидности под
недвижимость и расширению их рынка. Владельцы закладных листов, по
существу, являются кредиторами ипотечного кредитного учреждения. Таким
образом, эмиссия закладных листов может способствовать пополнению
ресурсов банков для осуществления ипотечного кредитования.

Следует отметить, что, несмотря на значительное развитие в последующем рынка ипотечных облигаций и появление большого количества ипотечных компаний, всегда оставалась необходимость государственного участия на рынке для поддержания его стабильности.

Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (Джинни Мэй) используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, предоставляет и стимулирует предоставление ипотечных ссуд в рамках государственных приоритетов, оказывая помощь секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, процентов, приносимых собственным портфелем, комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Выпуск и размещение ипотечных облигаций будет проводиться Казахстанской Ипотечной Компанией по окончании формирования пула ипотечных жилищных кредитов. При этом структура и параметры выпуска ипотечных облигаций будут соответствовать структуре и параметрам пула ипотечных жилищных кредитов, права требования по которым выступают в качестве обеспечения по облигациям. Для каждой эмиссии будет формироваться отдельный пул ипотечных жилищных кредитов с соответствующими параметрами.

Учитывая, что выдача ипотечных кредитов будет производиться в национальной валюте, Компания планирует осуществлять рефинансирование банков-партнеров за счет эмиссии тенговых ипотечных облигаций. Данное условие позволит обеспечить соответствие активов и пассивов Компании и минимизировать валютный риск.

Предполагается две формы выпуска облигаций: купонные и дисконтные ипотечные облигации. В обращение планируется выпустить два вида купонных ипотечных облигаций — с фиксированной и плавающей ставкой вознаграждения. На первоначальном этапе в условиях относительно высоких темпов инфляции Компания планирует выпуск облигаций с короткими сроками обращения, ставка купона по которым будет пересматриваться каждые полгода с учетом уровня рыночных ставок. Дисконтные ипотечные облигации планируется выпускать на более короткие сроки — до 12 месяцев.

Сейчас на рынке ощущается нехватка предложения ценных бумаг, хотя потенциальный размер инвестиций, которые могут предложить компании по управлению пенсионными активами составляет значительную величину.

В таких условиях особая роль принадлежит корпоративным ценным бумагам, рынок которых сейчас несколько оживляется. При этом у этих бумаг есть одна общая черта — это отсутствие конкретного обеспечения эмиссии. На рынке отмечается увеличение предложение ценных бумаг эмитентов, которые до своего появления на фондовом рынке не были известны инвесторам. В этих условиях существует определенный риск вложений для КУПА.

Инвесторы должны обратить пристальное внимание на перспективы инвестирования в ипотечные ценные бумаги, которые могут стать не только одним из наименее рисковых объектов вложений, но и одним из наиболее ликвидных. В практике экономически развитых государств различные финансовые институты приобретают ипотечные ценные бумаги, которые являются удачным симбиозом надежности, ликвидности и доходности. Поэтому ипотечные облигации должны заинтересовать потенциальных инвесторов и в Казахстане, конечно же, в первую очередь КУПА, а в ближайшем будущем страховые организации и банки. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг станет важным фактором развития фондового рынка в целом.

В теории, для достижения привлекательности долговых ценных бумаг необходимо обеспечение следующих условий:

-безопасности инвестиций;

-привлекательной доходности;

-прозрачности деятельности эмитента.

Разумеется, основным фактором, определяющим спрос на ценные бумаги, является безопасность инвестиций. Факторы, свидетельствующие об этом, могут носить как объективный, так и субъективный характер. К объективным можно отнести наличие обеспечения по облигациям и включение их в листинг Казахстанской Фондовой Биржи. Главным субъективным фактором является имидж эмитента, для формирования которого необходимо значительное время при условии успешной работы и отсутствии негативных фактов в деятельности (убытки, судебные разбирательства, скандалы, связанные с незаконными действиями) либо в тенденциях для данного вида бизнеса (падение уровня цен, спроса, появление большого числа конкурентов).

При независимом подходе к безопасности инвестиций наиболее привлекательным моментом должно являться наличие обеспечения, причем обладающего ликвидностью и относительно защищенного от конъюнктуры рынка в плане стоимости. Включение облигаций в листинг Биржи, особенно в категорию «А», также свидетельствует о надежности инвестиций. Однако, при этом необходимо отдавать отчет в некоторой излишней однозначности такого подхода, т.к. выполнение необходимых требований к размеру собственного капитала, а также продолжительности функционирования не гарантирует возможность возникновения проблем в финансовом положении эмитента в будущем при погашении эмитированных облигаций. Особенно актуально подобное допущение для инвесторов при предложении долгосрочных облигаций. Наконец, наименее устойчивым фактором является имидж эмитента, поскольку может быть достигнут, к примеру, с помощью массированной рекламной компании или участия в публичных акциях, имеющих большой общественный резонанс. Как Вы понимаете, это никоим образом не может свидетельствовать о финансовой устойчивости эмитента. Считаю, что в Казахстане следует особенно тщательно подходить к оценке имиджа. Ведь мы знаем немало примеров, когда предпринимательские и финансовые структуры «лопались» или подвергались мероприятиям по реструктуризации, в том числе с участием государственных органов.

Не открою Америки, если скажу, что размер предлагаемой доходности по долговым ценным бумагам обратно пропорционален степени надежности эмитента. Однако, на рынке сложилась ситуация, когда доходность по облигациям значительно излишне превышает уровень девальвации курса национальной валюты и уровень инфляции. Если же говорить о ценных бумагах, выраженных в иностранной валюте, то доходность в принципе нереальная и для нормального рынка. У нас же это, например в случае с банками, приводит к необходимости установления высоких ставок по предлагаемым услугам, что в свою очередь резко ограничивает спрос на деньги банков. В результате, раздаются сетования об излишней ликвидности банков и отсутствии рентабельных проектов для финансирования. Что можно говорить о возможностях получения относительно дешевых ресурсов для организации или развития перспективного дела?

Сейчас, когда норма прибыли значительно снизилась практически во всех сферах предпринимательской деятельности, существующие ставки по долговым ценным бумагам фактически «тормозят» развитие как отдельных сфер, так и экономики государства в целом. В этой связи, основным институциональным инвесторам (компаниям по управлению пенсионными активами) необходимо пересмотреть свою инвестиционную политику в части желаемой доходности. Во главу угла, прежде всего, должен ставится принцип обеспечения достаточной надежности, что по сути отвечает их основной цели -сохранности пенсионных накоплений. Кроме того, это позволит придать дополнительный импульс развитию перспективных отраслей экономики.

В то же время, желание инвесторов в первую очередь получить наибольший доход вполне объяснимо, т.к. они связаны лимитами инвестирования. Поскольку большая часть денег должна направляться на покупку государственных ценных бумаг, имеющих очень низкую доходность вследствие незначительной потребности в финансировании дефицита республиканского бюджета, инвесторы вынуждены искать наиболее выгодные сферы инвестирования, что осложняется недостаточным предложением на рынке. Если подумать, то этот вопрос можно обсуждать долго. Но главная причина практического игнорирования степени риска инвестиций, по моему мнению, состоит в том, что до сих пор на фондовом рынке Казахстана не было крупного дефолта по долговым ценным бумагам. В результате, большинство инвесторов просто не представляют себе возможность крупных убытков.

Наконец, еще один фактор, определяющий спрос на ценные бумаги -прозрачность деятельности эмитента, которая находится в тесной связи с оценкой надежности. На практике это обеспечивается путем опубликования аудиторских отчетов, что в принципе является вполне достаточным.

Главное преимущество ипотечных облигаций — это наличие обеспечения в виде пула ипотечных кредитов. Разумеется, качество кредитов бывает разное и это является основным условием для оценки надежности обеспечения. Однако, облигации Компании будут обеспечены только правами требования по кредитам, которые должны соответствовать следующим основным условиям:

андеррайтинг, выдача и обслуживание кредита должны осуществляться в соответствии с правилами (стандартами) Компании;
кредит должен быть стандартным в соответствии с классификацией Национального Банка Республики Казахстан;
кредит выдается на сумму, не превышающую 70% от стоимости приобретаемого жилья;
приобретенное жилье является залогом по кредиту;
обязательно страхование залога, а также жизни и трудоспособности заемщика.

Кроме того, установлены требования к качеству жилья, которое приобретается за счет кредитов, и необходимость проведения оценки стоимости профессиональными лицензированными оценщиками из перечня, определенного Компанией. Таким образом, сами кредиты имеют достаточно ликвидное обеспечение, которое, учитывая размеры кредитования, полностью покрывает размер основного долга и вознаграждения.

В случае ухудшения качества кредитов предусмотрено обязательство банка или небанковской организации, выдавшей ипотечный кредит, по обратному выкупу кредита, качество которого ухудшилось, Компания вправе потребовать от банка или небанковской организации обратного выкупа прав требования по ипотечным кредитам.

После поступления Компании сумм, уплаченных банком или небанковской организацией в счет обратного выкупа по кредитам, к ним переходят права кредитора и залогодержателя. Банк или небанковская организация могут заменить кредит, качество которого ухудшилось, аналогичным по структуре, но стандартным кредитом, имеющим такие характеристики, как обеспечение и отсутствие задолженности по платежам в погашение кредита. Таким образом, прошу обратить внимание: пул, являющийся обеспечением эмиссии ипотечных облигаций Компании, будет состоять только из стандартных кредитов. Компания полностью освобождается от кредитного риска, который перекладывается на выдавшие кредиты банки и небанковские организации. Мы сможем предоставить инвесторам абсолютно надежное обеспечение.

В дальнейшем планируется дополнительное страхование самих ипотечных облигаций Компании либо обеспечение их надежной гарантией.

Кроме того, при осуществлении эмиссии облигаций Компании предполагается предоставить держателям дополнительную возможность проверки достаточности и ликвидности обеспечения. Возможно, это будет сделано путем включения в схему нового участника — Представителя держателей, который будет один раз в полгода проверять обеспечение выполнение обязательств Компании в части обеспечения. Следует отметить, что в случае досрочного погашения кредитов, права требования по которым включены в состав покрытия, необходимая стоимость покрытия будет достигаться путем включения прав требования по новым кредитам, либо размещением на специальном счете покрытия таких ликвидных активов, как деньги, либо ценные бумаги, приемлемые для рефинансирования Национальным Банком.

Думаю, что у ипотечных ценных бумаг большое будущее на финансовом рынке Казахстана. Но для этого должны быть выполнены несколько условий:

внесены соответствующие изменения в действующее законодательство;
обеспечена стабильность финансовых рынков;
достигнуто понимание между участниками рынка о необходимости пересмотра своих принципов деятельности.

Всем известно о той роли, которую в большинстве стран мира играет ипотечное кредитование для обеспечения жильем населения. Помимо создания условий для приобретения жилья в собственность теми слоями населения, которые имеют небольшой, но стабильный доход, система ипотечного кредитования позволяет привлечь инвестиции в сферу строительства, а также обеспечить функционирование нового сегмента фондового рынка — ипотечных ценных бумаг.

Правительством Республики Казахстан в августе прошлого года была одобрена концепция финансирования долгосрочного жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования. Работа над концепцией велась по инициативе Национального Банка. При этом мы стремились найти новые пути решения поставленной Президентом Республики Казахстан задачи повышения доступности кредитов, а также привлечения имеющихся внутренних инвестиций в развитие строительной отрасли.

Мы считаем, что для развития новой системы финансирования жилищного строительства имеются достаточно устойчивые предпосылки. Конечно, прежде всего, это наличие большого количества нуждающихся в жилье, в том числе по причине увеличения доли ветхого жилья. Кроме того, развитие экономики Казахстана предопределило значительную миграцию трудоспособного населения в районы, к примеру, нефтеносные, где существует возможность получения стабильного дохода. Это повлекло за собой появление дополнительного спроса на жилье.

Следующим положительным фактором является отмечаемый в последние годы рост уровня сбережений населения. Однако он не позволяет большинству нуждающихся произвести одновременную оплату полной стоимости жилья, что создает спрос на ипотечные кредиты.

Наконец, я хотел бы отметить наличие значительного внутреннего инвестиционного потенциала, прежде всего со стороны пенсионной системы. Привлечение пенсионных накоплений в реальный сектор экономики — идея не новая и муссируемая уже несколько лет. Однако сдерживающим фактором была необходимость обеспечения безопасности этих денег, которые впоследствии станут средством существования для будущих пенсионеров. Поэтому пенсионные накопления, в случае их инвестирования, должны быть обеспечены. Именно зту возможность и предоставляет предлагаемая система, которая предусматривает рефинансирование банков путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, то есть обеспеченном ипотекой недвижимого имущества.

В мировой практике существуют различие модели системы ипотечного кредитования, которые отличаются как организацией процесса кредитования и рефинансирования, так и степенью участия государства. В сложившихся экономических условиях решено использовать некий «гибрид» систем на основе опыта США, Германии, Малайзии и России. Поэтому было принято решение о создании специализированной организации — Казахстанской ипотечной компании, которая призвана выполнять функции оператора на ипотечном рынке, обеспечивающего быструю возвратность кредитных ресурсов и решение проблемы ликвидности банков и небанковских организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов.

Учредителем компании на первом этапе выступил Национальный Банк. Оплаченный уставный капитал компании из сегодня составляет 1,0 млрд. тенге. В дальнейшем планируется участие в капитале компании международных финансовых организаций и банков второго уровня.

Целостная эффективно действующая система ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность заимодателей выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их рефинансирования и включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов. В качестве института, регулирующего данный процесс, будет выступать Казахстанская ипотечная компания.

Вторичный рынок означает эмиссию Казахстанской ипотечной компанией ипотечных ленных бумаг и направление привлеченных денег на увеличение объемов кредитования. Инвесторы должны обратить пристальное внимание на перспективы инвестирования в ипотечные ценные бумаги, которые могут стать не только одним из наименее рисковых объектов вложений, но и одним из наиболее ликвидных. В практике экономически развитых государств различные финансовые институты приобретают ипотечные ценные бумаги, которые являются удачным симбиозом надежности, ликвидности и доходности. Поэтому ипотечные облигации должны заинтересовать потенциалах инвесторов и в Казахстане, конечно же, в первую очередь Компании по управлению пенсионных активов (далее КУПА), а в ближайшем будущем и страховые организации. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг станет важным фактором развития фондового рынка в целом.

Ипотечные ценные бумаги будут обеспечены ипотечными кредитами. Эти ценные бумаги призваны служить инструментом для привлечения новых инвестиций в жилищное строительство. Суть выпуска ипотечных ценных бумаг состоит в возможности получения под залог денежных средств для предоставления дополнительного объема ипотечных кредитов.

В настоящее время финансовый рынок может предложить значительный объем инвестиций. В то же время на рынке ощущается нехватка финансовых инструментов. Улучшение ситуации с формированием республиканского бюджета позволит государству существенно сократить как размеры заимствований, так и снизить их стоимость. Поэтому мы рассчитываем на хороший спрос на наши ценные бумаги со стороны инвесторов.

Однако при существующих условиях, в случае выхода компании на фондовый рынок на общих основаниях, стоимость инвестиций, которые компания будет привлекать на финансовом рынке, будет слишком высока.

Доходность ипотечных ценных бумаг, то есть стоимость наших заимствований, является самым важным элементом, поскольку именно от этого будут зависеть ставки по ипотечным кредитам компании.

В настоящее время ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с другими корпоративными ценными бумагами, предлагаемыми на рынке. Это естественно, поскольку эмитенты будут вынуждены выпускать прежде всего бумаги, но минированные в иностранной валюте, а также предлагать рыночную доходность. Но в таком случае это не позволит решить поставленных задач по удешевлению ипотечных кредитов.

Кроме того, содействовать увеличению объемов кредитования необходимо, поскольку это приведет к снижению маржи и, соответственно, конечных ставок вознаграждения по ипотечным кредитам.

Таким образом, следует рассмотреть и принять необходимые изменения и дополнения в законодательные и подзаконные акты, которые позволят максимально снизить стоимость привлечения

ресурсов для их последующего направления на кредитование населения.

В частности, исходя из мирового опыта, следует создать условия, которые позволят выпускать ипотечные ценные бумаги наравне с государственными. К примеру, предоставить возможность инвесторам выполнять установленные нормативы; для банков — по капитализации и ликвидности, для страховых организаций — по формированию резервов, для пенсионных фондов — по размещению активов.

Кроме того, необходимо максимально упростить процедуру регистрации и выпуска ипотечных облигаций, а также освободить эмиссию от лишних расходов, связанных с уплатой сборов и пошлин. Наконец, большим плюсом для привлекательности ценных бумаг компании станет гарантия государства.

Другие проблемы, решение которых необходимо для развития ипотечного кредитования в Казахстане, это:

система налогообложения, например в части налогообложения доходов инвесторов по ипотечным ценным бумагам, которые, еще раз хочу повторить, являются основным элементом, определяющим стоимость кредитов для населения;

излишне затянутая и дорогостоящая процедура государственной регистрации сделок по приобретению жилья с помощью ипотечных кредитов;

включение инвесторов по ипотечным ценным бумагам в пятую группу по удовлетворению требований, в случае ликвидации эмитента ценных бумаг.

В совокупности решение данных проблем позволит значительно увеличить объемы кредитования, что является фактором, содействующим снижению маржи компании и кредиторов, а значит и конечной ставки для заемщиков.

Мы считаем, что у ипотечного кредитования в Казахстане хорошее будущее. Для этого существуют стабильная финансовая система, развитая рыночная инфраструктура, а также объективный спрос со стороны населения. Однако достижение поставленных задач в полной мере невозможно без создания необходимого правового обеспечения. Поэтому именно сейчас наступает момент, когда следует максимально активизировать работу, чтобы потом не было обидно за упущенные возможности.

Вследствие быстрого развития и одновременного де регулирования финансовых учреждений покупатели жилья, а также других видов недвижимости имеют сейчас доступ к целому ряду альтернативных источников финансирования. Вторичный рынок играет сегодня очень важную роль в обеспечении средств для покупателей жилья, и его значимость, особенно значимость его частного сектора, продолжает возрастать.

Главное преимущество этих ценных бумаг — наличие обеспечения в виде пула ипотечных кредитов. Наверное, Вы сейчас подумали о том, что качество кредитов бывает разное. Разумеется, это является основным условием для оценки надежности обеспечения.

Теперь Вы, наверняка, подумали о том, как быть, если качество кредитов ухудшилось после приобретения компанией прав требований по ним. В этом случае предусмотрено обязательство банка или небанковской организации, выдавшей ипотечный кредит, по обратному выкупу кредита, качество которого ухудшилось, либо по его замене аналогичным по структуре, но стандартным кредитом. К примеру, этот механизм будет задействован, если платежи в погашение кредита будут просрочены. Соответственно, пул, являющийся обеспечением эмиссии облигаций компании, будет состоять только из стандартных кредитов.

В то же время, исходя из рыночных законов, которые гласят, что меньшую доходность имеют более надежные бумаги, доходность по облигациям компании будет несколько ниже, чем по корпоративным, но больше, чем по эмитируемым государством. Таким образом, вследствие своей высокой надежности и приемлемой доходности ипотечные облигации компании должны быть весьма привлекательными для институциональных инвесторов.

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в

Республике Казахстан

3.1. Обзор и анализ функционирования зарубежных финансовых

институтов ипотечного кредитования

Ипотека (от гр. Hypotheke — залог, заклад)- залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в Казахстане во многом зависит от отношения Правительства, Национального Банка и Национальной комиссии по ценным бумагам к данной проблеме. Поэтому цель данного раздела дипломной работы заключается в том, чтобы сформировать информационное и правовое «поле», на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Теория проблемы

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение (недвижимость), под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющих наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит диверсификация риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи ипотечных облигаций. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ипотечными долгами ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасно кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги, выдачу ссуд под залог бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Законодательные ограничения в интересах держателей ипотечных облигаций делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. Исторически специализацией ипотечных банков были операции по кредитованию сельхозпроизводителей под залог земельных угодий. Так, землевладение (или другая недвижимость) может заложено путем передачи собственником права собственности ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в нотариальном разделе Земельного реестра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Поскольку ипотечные банки заставляют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство. При принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца (владельца недвижимости) кредиторы залогового права занимают особое положение — они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о .разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект .продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможное дополнительное повышение процентных ставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником оговаривается, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитора, в том числе и будущие. Заемщик и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок (или другую недвижимость) в качестве залогового объекта.

В связи с тем, что ипотечные ссуды обеспечивают выпускаемые банком ценные бумаги, ипотечные банки обязаны при выборе залоговых объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству многих стран ссуды могут выдаваться лишь под земельные участки (недвижимость), приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) стоимости земельного участка (недвижимости).

Средства для предоставления кредита банк получает путем продажи ипотечных облигаций. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Ипотечные облигации обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи ипотечных облигаций, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать ипотечные облигации, по которым он оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по ипотечным облигациям и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т. е. время действия ипотечных облигаций. Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении — он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка. Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Ипотечные облигации являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Ипотечные облигации являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, ипотечные облигации могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. Ипотечные облигации обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все ипотечные облигации заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечного банка держатели ипотечных облигаций имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в ипотечные облигации являются: надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов, создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями, пенсионными фондами, получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Ипотечные банки также осуществляют депозитные и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х годов) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился тоже ипотечными облигациями. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа ипотечных облигаций — производиться банками. Как правило, обеспечением ипотечных облигаций могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также определенное дополнительное резервное обеспечение, т. е. Фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках. В процессе реализации ипотечных облигаций ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банки выдавали кредиты под ипотеку момента реализации ипотечных облигаций, т. е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье «Переходящие кредиты».

Основной тенденцией развита ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным, большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать ипотечные облигации на сумму, превышающую их собственный капитал в 10-20 раз.

В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а так вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источник пополнения кредитных ресурсов — вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семейные счета.

Страновый обзор

Ипотечные банки представляют собой специализированные финансовые институты, возникшие в Западной Европе в конце XVIII века. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году (в Силезии). Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски ипотечных облигаций. В XIX и XX веках ипотечные банки стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские. Уже во второй половине XIX века в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 году во Франкфурте.

Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX века в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая лишь коммерческим. Эти банки выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.

В конце 70-х годов XX века в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных. Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: «Немецкий центральный земельный банк», «Франкфуртский ипотечный банк», «Рейнский ипотечный банк», «Немецкий ипотечный банк» (г. Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым «гроссбанкам». Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: «Дойче Пфандбрифанштальт» с пятью филиалами. Баварский земельный банк и два банка на земле Баден-Вюртемберг.

Другие частные и государственные ипотечные банки также контролировались гроссбанками. В 90-е годы XX века число ипотечных банков составляло около 30.

Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» — старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 году. Особое развитие он получил в XX веке, точнее в 60-70-х годах. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: во-первых, выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов). Источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов. Во-вторых, предоставляет ссуды строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, ведет учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками.

Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдают кредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеют «Креди фонсье нур ле батиман» и «Ля компани ипотекэр де ля Эпен», которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства.

В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании. Но в то же время существует и группа государственных ипотечных банков. Это федеральные банки по кредитованию жилищного строительства. Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.

Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипотечные учреждения выдают ипотечные ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко увеличился с 1980 года по 2005 год с 38 млрд. долл. до 300 млрд. долл. Главная цель федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы кредитовать сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально-экономическое обслуживание наименее зажиточных слоев населения. Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые институты. Это позволяет федеральным институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.

В Турции ипотечным кредитом занимаются несколько государственных банков. «Турецкий банк ипотечного кредита» осуществляет кредитование жилищного строительства в основном в городах. «Сумербанк» финансирует строительство государственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализацией продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а «Мореходный банк»- строительство судов и портового хозяйства. Данные банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению государственного сектора.

В Финляндии действуют семь частных ипотечных банков: «Финиш Реал Эстате Бэнк ЛТД», «Индастриал Бэнк оф Финлэнд ЛТД», «ОКО инвестмент бэнк ЛТД», «Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД», «РСР- Минисипалите Бэнк ЛТД», «Капсалис Бэнк ЛТД» и «Аландс Гиротекс Бэнк ЛТД». Эти банки направляют свои ипотечные кредиты в корпоративный сектор (до 67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким предприятиям (1%), прочим (6%). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый промышленности, строительству и сельскому хозяйству.

В Испании существует несколько банков, предоставляющих ипотечный кредит. Это прежде всего «Ипотечный банк», выдающий кредиты под жилищное строительство, и «Банк строительного кредита», которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечным кредитованием в Испании занимаются «Банк местного кредита» и «Банк сельскохозяйственного кредита», которые предоставляют ипотечный кредит городскому населению, фермерам, а также мелким компаниям. В Италии функции ипотечного кредита выполняют полугосударственные и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного кредита занимают банки «Институте Мобильяре Итальянок», «Мидибанк», «Эфибанк» (ипотечный кредит для промышленности). Банк «Медио Кредите» проводит кредитование средних и мелких промышленных компаний путем предоставления кредитов другим банкам, но сам операциями с частной клиентурой не занимается.

Весьма важное значение ипотечные банки имеют в ряде стран Латинской Америки и Азии. Как правило, эти страны по структуре финансового рынка приближаются к ведущим странам Западной Европы. Например, в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде существовали в 80-х годах в таких странах, как Аргентина, Бразилия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили, в Азии — в основном в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и некоторых других. Основная функция ипотечных банков в этих регионах и странах — ипотечное кредитование земельной собственности, жилищного и отчасти промышленного строительства.

3.2. Ипотечные банки Российской федерации, Республики

Казахстан и перспективы их развития

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII века. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 20 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.

Первый такой банк — «Банк для дворянства» — был учрежден в 1754 году с отделениями в Петербурге и Москве. После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет под низкий процент (5,75%, а с 1897 года — 3,5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов.

В начале XX века Россия имела широкую сеть ипотечных банков сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и прежде всего земли, было приостановлено в октябре 1917 года. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время вновь созданные Российские ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 году. Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банкам, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Вступивший в силу весной 1992 года закон «О залоге» сделал подобное кредитование чуть более реальным. 26 февраля 1999 года вышел указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». 9 июля 2004 года Советом Федерации одобрен Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В 1994 году целый ряд банков приступил к практическому кредитованию приобретения жилья населением. Только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фонд имущества Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предприятиями.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в Москве решением правительства Москвы создан залоговый фонд недвижимости. Располагая частью данного фонда, Фонд имущества Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

В настоящее время в России функционирует Федеральное агентство по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию США), которое занимается организацией вторичного рынка закладных в России, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами и имеющие соответствующие правительственные гарантии.

Ипотечные банки в Казахстане

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Казахстане стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР «О собственности». Но реально первым опытом ипотечного кредитования стал государственный банк «Жилстройбанк». ЗАО «Жилстройбанк» в 1994-95 годах производило выдачу кредитных ресурсов государства в соответствии с указом президента «О новой жилищной политике». Выдача кредитов 2624 гражданам, принявшим участие в жилищной программе, производилась за счет средств, выделяемых правительством по ставке 5% сроком на 30 лет. При этом госбанку жилищного строительства было предоставлено право производить индексацию кредита по курсу доллара США и вести учет выдаваемых кредитов и начисленных процентов в долларовом эквиваленте. В 2000 году в результате приватизации ЗАО «Жилстройбанк» вошло в состав ОАО «Банк Центр-Кредит» с передачей последнему прав и обязательств.

Следующим перспективным проектом является создание казахстанского Жилищного строительного сберегательного банка, основными акционерами которого будут «Schwabisch bank» и «Reiffeisen bank». Первый банк -германский, второй — австрийский. Предполагается, что европейские финансовые институты будут владеть контрольным пакетом акций жилищного банка. Оставшийся пакет будет принадлежать отечественному банку или группе банков. Предполагается, что функционировать «Жилстройбанк» начнет со второй половины 2007 года.

При этом необходимо отметить, что привлечение западных инвесторов — это снижение экономических рисков. В международной практике принято, что родительские банки полностью отвечают за деятельность дочерних структур и даже в случае банкротства последних могут закрыть их, но перед этим погашают все обязательства. Другая гарантия — участие ЗАО «Жилстройбанк» в системе гарантирования вкладов населения. Банк еще не работает, но изначально определено, что он будет являться полноправным участником Фонда страхования депозитов.

Особенности данной схемы заключаются в том, что рядовой гражданин может накапливать от трех и более лет половину той суммы, которая ему необходима для покупки, строительства или модернизации жилья. При выполнении им всех своих обязательств и по истечении срока накопления он получает другую половину в качестве займа банка. Одним обязательным условием было произведение расчетов только в тенге. Другое — процент по займу не должен разниться со ставкой вознаграждения по вкладу более чем на 3%. Скажем, если по накоплениям ЗАО «Жилстройбанк» начислял 10%, то последующий заем он должен предоставить с доходностью до 13%.

При этом, как видно, брался оптимистический сценарий развития макроэкономического развития Казахстана (уровень инфляции будет постепенно снижаться до 4,6% к 2008 году (среднесрочный индикативный план Кабмина). В противном случае, ипотечные кредиты ждет судьба кредитов государственного «Жилстройбанка». В результате девальвации тенге размер задолженности, выданной в 1994-1998 годы по кредитам, значительно вырос, если учитывать, что деньги гражданам выдавались по курсу 171,4 за $1. По состоянию на 1 марта 2006 года общая задолженность увеличилась почти в 2 раза, что составляет Т1496 млн., в том числе сумма начисленной индексации увеличилась до Т729 млн.

Принимая во внимание обращения граждан и депутатов парламента, правительством было выпущено специальное постановление, в котором рекомендовалось ЗАО «Банк ЦентрКредит» перезаключить договоры с гражданами по принципу неиндексирования кредита (на 1 апреля 2005 года) и зафиксировать курс 88,3 тенге за $1. В том же постановлении правительство признало необходимым финансировать из республиканского бюджета исполнение части обязательств граждан, получивших льготные жилищные кредиты, путем компенсации банку потери от курсовой разницы. Сумма, которая ежегодно, на протяжении всего срока кредитного договора, будет закладываться в бюджете, равна около Т60 млн. Размер курсовой разницы, подлежащий ежегодной компенсации, будет определяться как разница между курсом Т88,3 и курсом Национального Банка на конец каждого года.

Таким образом, негативный опыт прочно вселил в умах инвесторов и потенциальных получателей ипотечных кредитов опасения по поводу перспектив подобного вида бизнеса.

По оценке Национального Банка, на сегодняшний день 1,3 млн. человек нуждаются в жилье и каждый пятидесятый казахстанец примет участие в жилищной сберегательной системе, при этом 69% относятся к категории добросовестных вкладчиков. При этом предполагается, что государство выделит Т4,9 млрд. на выплату ежегодных премий по вкладам Обратно в казну, по данным Национального Банка, вернется Т7,8 млрд. в качестве увеличенного поступления налогов других обязательных платежей в бюджет. То есть чистый доход государства должен составить Т2,9 млрд. На ближайшие 10 лет, по прогнозам Национального Банка, благодаря новой сберегательной программе в строй будет введено 924 тыс. кв. м жилья, привлечено Т26,6 млрд. временно свободных денег населения в финансовую систему, внутренние инвестиции в строительную отрасль составят Т32,б млрд., прирост ВВП достигнет 1,7%. Национальный Банк считает, что если в программе жилищного накопления будет участвовать каждый двадцать пятый казахстанец, то эффект от нее можно смело удваивать.

Но несмотря на прошлый негативный опыт ипотечного кредитования ряд коммерческих структур решил повторить эксперимент. Так, в частности, Центр коммерческой недвижимости (ЦКН) и ОАО «Казкоммерцбанк» решили предоставлять ипотечное кредитование юридическим лицам. Предложения ЦКН и банка предусматривают ипотечное кредитование коммерческих структур, благодаря которому последние смогут приобрести недвижимость, решив часто весьма болезненную проблему залога, В его качестве используется сама покупаемая недвижимость, условием предоставления кредита является частичная оплата собственности покупателем. По оценкам представителей банка, она может колебаться от 30% до 50% общей стоимости, варьируется и ставка кредитов, предоставляемых на срок до 3 лет, от 17 до 20%. Согласно расчетам, приобретение недвижимости таким образом оставляет больше ресурсов для развития бизнеса, чем ее аренда с одновременным накапливанием средств для приобретения собственности.

Перспективы данного проекта в целом оптимистичны. Так, отмечается активный рост спроса на коммерческую недвижимость, причем особенным вниманием начинают пользоваться помещения, используемые для производственных целей. Запуск ипотеки принципиально будет способствовать росту спроса, а маркетинговые исследования не показывают большой разницы в ценах на квартиры и коммерческую недвижимость, где действуют точно такие же тенденции. В целом следует отметить лидерские позиции ОАО «Казкоммерцбанка» в реализации кредита ЕБРР. ОАО «Казкоммерцбанк» выдал примерно 40 процентов из числа этих кредитов на сумму в 20 миллионов долларов.

3.3. Правовое обеспечение ипотечного кредитования и

направления его развития

Действующее Положение о порядке регистрации выпуска и погашения облигаций, утвержденное постановлением Национальной комиссии Республики Казахстан по ценным бумагам от 20 декабря 1999 года № 156, определяет следующие основные положения процедуры выпуска и погашения ипотечных облигаций, в том числе наиболее важные:

виды обеспечения;

возможность установления номинальной стоимости как в тенге, так и в иностранной валюте;

возможность осуществления новой эмиссии без погашения предыдущей.

Замена обеспечения должна оформляться в виде дополнительного соглашения, хотя было бы намного проще ведение реестра обеспечения с возможностью его замены на другое в соответствии с первоначально заключенным договором, т.е. без дополнительных соглашений.

Казахстанское действующее законодательство нуждается в некотором пересмотре для обеспечения развития рынка этих финансовых инструментов. Первоочередной потребностью является внесение изменений в законодательство, предусматривающих исключение из ликвидационной конкурсной массы прав требований и имущества, являющихся обеспечением по ипотечным ценным бумагам, эмитированным банками или небанковскими организациями, либо изменение очередности удовлетворения требований.

Кроме того, необходимо предоставление налоговых льгот в части освобождения от налогообложения вознаграждения по ипотечным ценных бумагам.

Существуют определенные законодательные моменты, которые неоправданно усложняют процедуры эмиссии. К примеру, замена обеспечения должна оформляться в виде дополнительного соглашения, хотя было бы намного проще ведение реестра обеспечения с возможностью его замены на другое в соответствии с первоначально заключенным договором, т.е. без дополнительных соглашений.

Действующее Положение о порядке регистрации выпуска и погашения облигаций, утвержденное постановлением Национальной комиссии Республики Казахстан по ценным бумагам №156 от 20 декабря 1999 года, определяет основные положения процедуры выпуска и погашения ипотечных облигаций, однако в нем не учтены отличительные особенности ипотечных ценных бумаг. В частности, осуществление новой эмиссии предусматривает обязательную регистрацию в Национальной комиссии по ценным бумагам. Решение этого вопроса возможно в рамках закрепления в законодательстве возможности принятия облигационной программы, предусматривающей несколько эмиссий в пределах определенной суммы.

Жилищная проблема, существующая на сегодняшний день в Казахстане, является фактором, содействующим развитию новых финансовых механизмов, которые внедряются для улучшения жилищных условий населения. С декабря 2006 года финансовый рынок Казахстана пополнился новым финансовым институтом — ЗАО «Казахстанская ипотечная компания» (далее — компания), созданным по инициативе Национального Банка в целях выполнения одобренной правительством республики «Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан», развития ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг.

В соответствии со схемой работы компания приобретает у банков второго уровня и небанковских организаций, выдавших ипотечные жилищные кредиты, права требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.

В течение года по приобретении прав требования по ипотечным жилищным кредитам компания работает с ипотечными свидетельствами по следующей схеме: при оформлении ипотеки банк-кредитор совместно с залогодателем оформляют ипотечное свидетельство и производят его государственную регистрацию. Компания приобретает ипотечное свидетельство у банка-кредитора, при этом на ипотечном свидетельстве совершается передаточная надпись, и сделка регистрируется в центре по недвижимости. Далее компания эмитирует ипотечные ценные бумаги, обеспечением по которым выступает залог ипотечных свидетельств, принадлежащих компании, при этом залог ипотечных свидетельств регистрируется в центре по недвижимости как залог движимого имущества.

В соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан права требования по ипотечным обязательствам могут быть переданы (уступлены) кредитором либо путем заключения договора цессии, либо путем продажи выданного залогодателем ипотечного свидетельства. Казахстанской ипотечной компанией был избран второй путь, поскольку работа с ипотечным свидетельством имеет следующие преимущества:

уступка прав требования путем передачи ипотечного свидетельства освобождает стороны от заключения договоров цессии;

возможна неоднократная передача прав требования по одному и тому же ипотечному свидетельству без аннулирования и нового оформления ценной бумаги;

при передаче прав по ипотечному свидетельству индоссант несет ответственность не только за существование права, но и за его осуществление, что особенно привлекательно для институциональных инвесторов. Это условие является гарантией реальности залогового обеспечения как кредитных обязательств заемщика, так и обязательств компании перед держателем эмитируемых ею ипотечных ценных бумаг;

поскольку ипотечное свидетельство выступает в качестве залога, обеспечивающего эмиссию ипотечных облигаций, интересы инвестора обеспечены тем, что при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом ипотечного свидетельства, залогодержатель ипотечного свидетельства вправе требовать передачи ему прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, в порядке, на условиях и с последствиями, предусмотренными статьей 16 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1998 года (далее — указ}. При отказе передать эти права залогодержатель ипотечного свидетельства (инвестор) может требовать в судебном порядке перевода таких прав на себя;

по соглашению залогодержателя ипотечного свидетельства и залогодателя ипотечного свидетельства на ипотечном свидетельстве может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю право по истечении определенного срока продать ипотечное свидетельство с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обязательства, обеспеченного залогом ипотечного свидетельства;

сделки с ценными бумагами, а ипотечное свидетельство является ордерной ценной бумагой, освобождены от обложения НДС, что, в итоге, отражается на стоимости кредита, делая его дешевле и доступнее для заемщика.

Активная работа с ипотечным свидетельством выявила как положительные, так и отрицательные моменты его использования.

Безусловно, данная ценная бумага практически не использовалась ранее, опыт работы с нею не богат, а в законодательстве вопросы выдачи и владения ипотечным свидетельством отражены недостаточно четко. Так, содержание ипотечного свидетельства регламентировано статьей 13 указа. Между тем общая форма бланка ипотечного свидетельства не утверждена, действующее законодательство формальных требований к форме бланка ипотечного свидетельства не содержит, в связи с чем в обеспечение единообразия документов компанией было разработано и согласовано с банками второго уровня и центром по недвижимости типовое ипотечное свидетельство. В результате Казахстанской ипотечной компанией изготовлены бланки, содержащие соответствующие степени защиты, которые предоставлены банкам — партнерам для оформления.

Анализ действующего законодательства Республики Казахстан позволяет сделать вывод об отсутствии четкого законодательного закрепления порядка выдачи ипотечного свидетельства, в том числе обязанности одной из сторон кредитного и ипотечного договоров по оформлению указанной ценной бумаги. Указанное обстоятельство порождает возможность различного толкования нормативных правовых актов и некоторый «разнобой» в процедуре оформления ипотечного свидетельства. Так, в соответствии с решением Маслихата города Астаны от 6 октября 2005 года «О городской программе ипотечного кредитования жилищного строительства» от 6 октября 2005 года № 259/47 обязанность по оформлению ипотечного свидетельства возложена на покупателя жилья, как правило, являющегося залогодателем. На мой взгляд, это неприемлемо, поскольку допущенные исправления и подчистки делают документ недействительным, а залогодателями могут быть люди, не имеющие опыта работы с документами.

Пунктом 8.6 практического руководства по регистрации прав на недвижимое имущество, разработанного в качестве методического пособия по проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество рабочей группой Министерства юстиции Республики Казахстан, предусмотрена возможность выдачи ипотечного свидетельства регистрирующим органом либо заявителем (лицом, обращающимся с просьбой о государственной регистрации).

На практике, в рамках совместной работы компании и банков — партнеров, ипотечное свидетельство оформляется банками при оформлении ипотеки, подписывается залогодателем и представляется в центр по недвижимости на государственную регистрацию.

Еще один проблемный момент состоит в том, что в соответствии с указом ипотечное свидетельство является ордерной ценной бумагой, в связи с чем к ипотечному свидетельству применимо требование пункта 1 статьи б закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества» от 30 июня 2004 года № 254-1, которое гласит, что «…регистрация залога ценных бумаг производится в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан о регистрации сделок с ценными бумагами», в то время как положения закона «О регистрации сделок с ценными бумагами в Республике Казахстан» от 5 марта 2000 года не регламентируют процедуры регистрации сделок с ипотечным свидетельством. Таким образом, не регистрируя сделку с ипотечным свидетельством, в частности его залог, как сделку с ценными бумагами, мы нарушаем закон, в то время как исполнить его требования невозможно. Решением данного вопроса, по моему мнению, является более четкое определение объекта регулирования закона «о регистрации сделок с ценными бумагами в Республике Казахстан» а именно его направленность на регулирование сделок с эмиссионными ценными бумагами.

Эмитируя ипотечные ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечных свидетельств, компания продолжает владеть и пользоваться таковыми, получать по ним исполнение по основному обязательству, в связи с чем передача ипотечного свидетельства владельцу ипотечных ценных бумаг, являющемуся залогодержателем ипотечных свидетельств, невозможна. Между тем статья 18 указа гласит, что «….ипотечное свидетельство может быть заложено путем его передачи другому лицу», что, во-первых, препятствует владельцу ипотечного свидетельства получать причитающееся ему исполнение обязательства, а во-вторых, противоречит нормам Гражданского кодекса Республики Казахстан, а именно статье 303, допускающей ипотеку движимого имущества, а следовательно, и ипотечных свидетельств.

Недостаточно ясен и порядок передачи ипотечного свидетельства в доверительное управление, в то время как передача ордерной ценной бумаги представителю регламентирована законодательством (статья 132 Гражданского кодекса Республики Казахстан).

Наряду с вышеуказанными недостатками, вызванными недоработками действующего законодательства, ипотечное свидетельство является наиболее удобным инструментом для работы в сфере ипотечного кредитования. С целью совершенствования работы системы ипотечного кредитования в настоящее время рабочей группой, в состав которой входят представители Национального Банка и Казахстанской ипотечной компании, подготовлен законопроект.

«О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам ипотечного кредитования». Этим законопроектом, помимо устранения вышеуказанных недочетов, предлагается внедрить возможность совершения в ипотечном свидетельстве оговорки «без оборота на меня». Это условие сможет «обезопасить» интересы инвесторов, получивших ипотечное свидетельство в качестве исполнения обязательства и желающих реализовать его без риска для инвестиционных вложений, что весьма актуально в случае, если инвесторами являются, к примеру, пенсионные фонды.

Основываясь на практике работы с ипотечным свидетельством, не могу согласиться с некоторыми выводами, опубликованными в статьях об ипотечных свидетельствах, в которых приводятся мнения авторов об этом инструменте и его недостатках. Так, в одной из статей меня заинтересовал вывод о том, что ипотечное свидетельство не является ордерной ценной бумагой в чистом виде, поскольку «любая ордерная бумага может быть передана по бланковой передаточной надписи». В этом заключается одно из преимуществ ордерной ценной бумаги перед именной. Автор полагает возможность совершения бланковой передаточной надписи непременным признаком ордерной ценной бумаги, равно, как и возможность превращения ордерной ценной бумаги в именную, в то время как законодательного подкрепления доводов автора и перечня приведенных автором признаков ордерной ценной бумаги в законе не имеется.

Далее, в периодике встречаются выводы о том, что «всякий индоссамент признается передаточной надписью, но не всякая передаточная надпись является индоссаментом»; между тем данное заключение прямо противоречит положениям статьи 132 Гражданского кодекса Республики Казахстан.

Не могу также согласиться с мнением о том, что ипотечное свидетельство реально не означает передачи прав по обязательству индоссату. В соответствии с статьей 13 указа ипотечное свидетельство содержит ссылку на ипотечный договор, суть основного обязательства и знаменует передачу прав, включающих и право нового кредитора и залогодержателя получить на руки кредитный и ипотечный договоры, по которым он приобретает права стороны. При этом согласия должника в соответствии с законом не требуется, равно как и дополнительного заключения договора цессии. Залогодатель (должник) извещается о смене кредитора — и только.

В связи с изложенным выводы о том, что использование индоссамента нецелесообразно, а ипотечное свидетельство не может свободно обращаться, не соответствуют действительности, поскольку ипотечное свидетельство очень удобно при использовании его в работе компании как оператора ипотечного жилищного рынка в сфере кредитования, где основное обязательство всегда денежное и простое. Безусловно, являясь
документом, фиксирующим совершение сделок с недвижимостью,
ипотечное свидетельство по своей природе не может быть абсолютно
свободно обращаемым. Между тем в течение года, ипотечное свидетельство активно работает на ипотечном рынке, и приобретенный опыт работы с этой ценной бумагой является доказательством ее жизнеспособности.

Заключение

Проведенный анализ позволил сформировать следующие выводы и заключения по проведенному дипломному исследованию.

1) Проблемы формирования ипотечных банков можно сгруппировать в два крупных блока: проблемы формирования внешней среды ипотечных банков и проблемы формирования внутренней среды.

2) Внешняя среда формируется динамикой экономического развития и состоянием правовой базы. На последней следует остановиться подробнее. Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков.

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства, включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%). Следовательно, это требует изменений и дополнений в следующие законодательные и нормативные акты: закон Республики Казахстан от 31 августа 1998 года «О банках и банковской деятельности» (статья 30. Банковская деятельность; статья 35. Обеспечение возвратности кредитов; статья 36. Меры, применяемые в отношении неплатежеспособного заемщика), постановление Правления Национального Банка от 23 мая 2000 года «О пруденциальных нормативах». Также, с нашей точки зрения, положительный эффект окажет принятие закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах».

При определении требования к банкам второго уровня (которые хотят стать ипотечными), с нашей точки зрения, необходимо отметить следующие критерии:

а) банк должен иметь лицензию на проведение банковских и иных операций;

б) банк должен быть отнесен к первой группе по переходу банков на международные стандарты либо соответствовать требованиям «Правил о порядке перехода банков второго уровня к международным стандартам», утвержденных постановлением Правления Национального Банка от 12 декабря 1999 года № 292;

в) банк должен выполнять установленные Национальным Банком пруденциальные нормативы и иные обязательные к выполнению нормы и лимиты;

г) банк должен быть безубыточным в течение 2-х последних лет;

д) годовая финансовая отчетность банка за последний год должна быть подтверждена одной из международных аудиторских организаций, перечень которых установлен Национальным Банком.

3) Второй блок проблем — это формирование внутренней среды банка, ориентированной на формирование совершенно нового типа финансовых операций. Так, если рассмотреть основные этапы предоставления и обслуживания банками ипотечного жилищного кредита, то они выглядят следующим образом:

а) предварительная квалификация заемщика;

б) сбор и проверка информации о заемщике;

в) оформление заявления-анкеты на ипотечный жилищный кредит;

г) оценка вероятности погашения ипотечного жилищного кредита;

д) принятие решения о предоставлении ипотечного жилищного кредита;

е) заключение кредитной сделки;

ж) обслуживание ипотечного жилищного кредита.

4) В соответствии с этим ипотечные банки должны сформировать пакет внутренней документации, который должен включать в себя:

общие требования к организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов;
предварительную квалификацию заемщика;
оценку риска невозврата кредита (андеррайтинг кредита);
оценку предмета залога;
требования к оформлению прав на сделки с недвижимым имуществом при наличии у заемщика несовершеннолетних детей;
требования к страхованию при выдаче и обслуживании ипотечных жилищных кредитов.

5) Срок предоставления ипотечного жилищного кредита необходимо определить на срок не менее 3 лет и выше. Ставку вознаграждения по ипотечному жилищному кредиту можно предусмотреть плавающую либо фиксированную. Максимальная сумма ипотечного жилищного кредита может достигать суммы, эквивалентной сумме, достигающей 100 тыс. долларов США.

6) Ипотечный жилищный кредит может быть выдан на приобретение на праве собственности отдельной квартиры в многоквартирном доме, индивидуального дома или квартиры в коттедже на несколько семей для постоянного проживания заемщика и членов его семьи. Частичное или полное досрочное погашение основного долга возможно предусмотреть после 12 месяцев с момента предоставления кредита.

После 12 месяцев с момента предоставления ипотечного жилищного кредита заемщик вправе полностью досрочно погасить долг по ипотечному жилищному кредиту с уплатой неустойки.

7) Ключевым этапом ипотечного кредитования является оценка риска невозврата кредита. Процедура оценки риска невозврата кредита должна осуществляться по следующим основным направлениям:

а) оценка платежеспособности заемщика, его способности своевременно погасить ипотечный жилищный кредит на основе анализа его доходов и расходов. Оценка платежеспособности заемщика проводится с точки зрения возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по ипотечному жилищному кредиту, исходя из имеющихся у него доходов;

б) оценка кредитоспособности потенциального заемщика на основе анализа его кредитной истории;

в) проверка юридической достоверности документов на предмет залога; г) определение стоимости и оценка состояния недвижимого имущества;

д) оценка стабильности трудоустройства заемщика как в момент подачи заявления на ипотечный жилищный кредит, так и прогноза на перспективу.

8) Прогноз развития ипотечных банков в Республике Казахстан заключается в том, что острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотечного кредита неизбежно приведет к необходимости выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Они должны получить возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции увеличения доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, будут стремиться расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в отечественной экономике, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно скажутся на положении ипотечных банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.

9) Возможны следующие модели привлечение коммерческими банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:

— выпуск коммерческим банком ипотечных облигаций, обеспеченных правами требования по ипотечным кредитам.

В заключение хотелось бы отметить, что формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточно длительного периода. Таким образом, перед банками Казахстана стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков.

Список использованной литературы

1.Джанабаева Г. Закладная как инструмент регулирования риска при

ипотечном кредитовании // АльПари, 2008, №6, с. 18-21

Назарбаев Н.А. Послание//Казахстанская Правда, 28.06.2007.
Назарбаев Н.А. «Повышение благосостояния граждан Казахстана – главная цель государственной политики». Послание Президента страны народу Казахстана за 2008 год. // Казахстанская правда, 7 февраля 2008 года

4.3алог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и

кредит, 2006, №9, с.30-32

Ипотечное кредитование как источник финансирования сельхозпроизводителей //Каржы-Каражат, 2008 , №2, с.73-76

6.Ипотечное кредитование — новый шаг в решении жилищного вопроса // Строительство и архитектура, 2007, 4 мая, с. 8

7.Ипотека в Казахстане // PANORAMA, 2006, 7 июля (№27), с. 7-8

8.Ипотека недвижимости имущества, порядок регистрации, возникновение прав и обязательств // Юридическая газета, 2007, 9 июля, с.6

9.Ипотека: теория сквозь призму законодательства // Вопросы экономики, №7, 2006

10.Казахстанские банки могут создать рынок ипотечных облигаций без прямого вмешательства государства // PANORAMA, 2006, 3 марта, с.4

11.0льшаный А.И. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт/

Под редакцией Е.Г. Ищенко, В.И. Алексеева. — М.: Русская Деловая

Литература, 2006.-352

12.0 проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит, 2007, XL’6,

с.44-50

13.Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования //Банки Казахстана, 2006, №3, с. 32-35

14.Что за птица ипотека? // Южный Казахстан, 2006, 24 декабря, с. 4

Гражданский кодекс Республики Казахстан — Алматы: Юрист, 2006
Закон «О банках и банковской деятельности» от 31 августа 1998 г
Положение о порядке регистрации Национальным Банком Республики Казахстан договоров гарантий и поручительств, выданных банками второго уровня №228 от 25 июля 2006 года
Постановление Правительства РК от 16 апреля 2008 г. №524 «О создании акционерного общества «Республиканский фонд ипотечного кредитования»».
Постановление Правительства республики Казахстан от 7 июля 2006 года, №1028 « Вопросы использования объектов коммунальной собственности в качестве залогового обеспечения»
«Правила краткосрочного кредитования экономики Республики Казахстан», утверждено постановлением Правления Национального Банка Республики Казахстан от 11 февраля 1994 г.
Статистический бюллетень Национального банка РК за 2008, 2006 год
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» №2723 от 23 декабря 1998 г.
Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним» № 2727 от 25 декабря 1998г.

Банковское дело / Под ред. Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П. — М.:

Финансы н статистика, 1999.

23.Банковское дело / Под ред. Лаврушина О.М. — М.: Финансы и статистика, 2006.

24.Банковское дело /Под ред. Сейткасимова — Алматы: Каржы-Каражат, 2007

25.Банковское дело. Учебник под ред. Бабичевой Ю.А. — М.: Экономика., 1994., 397с.

26.Н.Калиева Г.Т. Кредитное дело — Алматы, Каржы-Каражат, 2006

27.Общая теория денег и кредита. / Жукова Е.Ф. М.: ЮНИТИ, 1998,161,172,178с.

28.Панова Г.С. Анализ финансового состояния коммерческого банка — М.:Финансы и статистика, 1999. — 272с.

29.Финансы. Денежное обращение. Кредит / Дробозина Л.А., Окунева А.П., Андросова Л. Д. и др.: Под редакцией Дробозиной Л.А. — М: ЮНИТИ, 2006. С. 340-348.

30.Васенин А.П. Залог — как способ обеспечения обязательств//Алматы, Адилет/ В сб. «Комментарии гражданского законодательства», том 1-3, 1999-2006 г.г.

31.Банки и банковские операции. Учебник для вузов/ Под редакцией Е.Ф. Жуковой. — М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 2006. — 471 с.

32.Виноградов В.В. Возможности кредитования и инвестирования в современных условиях. // Деньги и кредит. — 1998.- № 8. -43с.

33.Дауранов И. Кредитование субъектов малого предпринимательства // Банки Казахстана, №11, 2006

З4.Опушко Л. Почему банки не кредитуют и не инвестируют // Экономика и

жизнь — 2008.- № 45. — 4с.

35.Прядовская О. Кредитные риски и банковское ценообразование //

Российский экономический журнал. — 2006.- № 9. — 22с.

36.Щиборец К. Банки и залоговое кредитование // Банковские технологии — №10,2008

Приложение

Таблица1. Коэффициенты наращения годовой ренты

+——— —————————————————————————————————+

¦ число ¦ ставка процентов ¦

¦ +————————————————————————————————-¦

¦периодов¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦

+————+—————+—————+—————+—————+—————+— ————¦

¦ 1 ¦ 1¦ 1¦ 1¦ 1¦ 1¦ 1¦

¦ 2 ¦ 2,01¦ 2,02¦ 2,03¦ 2,04¦ 2,05¦ 2,06¦

¦ 3 ¦ 3,0301¦ 3,0604¦ 3,0909¦ 3,1216¦ 3,1525¦ 3,1836¦

¦ 4 ¦ 4,060401¦ 4,121608¦ 4,183627¦ 4,246464¦ 4,310125¦ 4,374616¦

¦ 5 ¦ 5,10100501¦ 5,20404016¦ 5,30913581¦ 5,41632256¦ 5,52563125¦ 5,63709296¦

¦ 6 ¦ 6,15201506¦6,308120963¦6,468409884¦6,632975462¦6,801912813¦6,975318538¦

¦ 7 ¦7,213535211¦7,434283383¦7,662462181¦7,898294481¦8,142008453¦8,393837650¦

¦ 8 ¦8,285670563¦8,582969050¦8,892336046¦9,214226260¦9,549108876¦9,897467909¦

¦ 9 ¦9,368527268¦9,754628431¦10,15910613¦10,58279531¦11,02656432¦11,49131598¦

¦ 10 ¦10,46221254¦10,94972100¦11,46387931¦12,00610712¦12,57789254¦13,18079494¦

¦ 11 ¦11,56683467¦12,16871542¦12,80779569¦13,48635141¦14,20678716¦14,97164264¦

¦ 12 ¦12,68250301¦13,41208973¦14,19202956¦15,02580546¦15,91712652¦16,86994120¦

¦ 13 ¦13,80932804¦14,68033152¦15,61779045¦16,62683768¦17,71298285¦18,88213767¦

¦ 14 ¦14,94742132¦15,97393815¦17,08632416¦18,29191119¦19,59863199¦21,01506593¦

¦ 15 ¦16,09689554¦17,29341692¦18,59891389¦20,02358764¦21,57856359¦23,27596989¦

¦ 16 ¦17,25786449¦18,63928526¦20,15688130¦21,82453114¦23,65749177¦25,67252808¦

¦ 17 ¦18,43044314¦20,01207096¦21,76158774¦23,69751239¦25,84036636¦28,21287976¦

¦ 18 ¦19,61474757¦21,41231238¦23,41443538¦25,64541289¦28,13238467¦30,90565255¦

¦ 19 ¦20,81089504¦22,84055863¦25,11686844¦27,67122940¦30,53900391¦33,75999170¦

¦ 20 ¦22,01900400¦24,29736980¦26,87037449¦29,77807858¦33,06595410¦36,78559120¦

¦ 21 ¦23,23919404¦25,78331720¦28,67648572¦31,96920172¦35,71925181¦39,99272668¦

¦ 22 ¦24,47158598¦27,29898354¦30,53678030¦34,24796979¦38,50521440¦43,39229028¦

¦ 23 ¦25,71630184¦28,84496321¦32,45288370¦36,61788858¦41,43047512¦46,99582769¦

¦ 24 ¦26,97346485¦30,42186247¦34,42647022¦39,08260412¦44,50200487¦50,81557736¦

¦ 25 ¦28,24319980¦32,03029972¦36,45926432¦41,64590829¦47,72709882¦54,86451200¦

¦ 26 ¦29,52563150¦33,67090572¦38,55304225¦44,31174462¦51,11345376¦59,15638272¦

¦ 27 ¦30,82088781¦35,34432383¦40,70963352¦47,08421440¦54,66912645¦63,70576568¦

¦ 28 ¦32,12909669¦37,05121031¦42,93092253¦49,96758298¦58,40258277¦68,52811162¦

¦ 29 ¦33,45038766¦38,79223452¦45,21885020¦52,96628630¦62,32271191¦73,63979832¦

¦ 30 ¦34,78489153¦40,56807921¦47,57541571¦56,08493775¦66,43884750¦79,05818622¦

¦ 31 ¦36,13274045¦42,37944079¦50,00267818¦59,32833526¦70,76078988¦84,80167739¦

¦ 32 ¦37,49406785¦44,22702961¦52,50275852¦62,70146867¦75,29882937¦90,88977803¦

¦ 33 ¦38,86900853¦46,11157020¦55,07784128¦66,20952742¦80,06377084¦97,34316471¦

¦ 34 ¦40,25769862¦48,03380160¦57,73017652¦69,85790852¦85,06695938¦104,1837546¦

¦ 35 ¦41,66027560¦49,99447763¦60,46208181¦73,65222486¦90,32030735¦111,4347799¦

¦ 36 ¦43,07687836¦51,99436719¦63,27594427¦77,59831385¦95,83632272¦119,1208667¦

¦ 37 ¦44,50764714¦54,03425453¦66,17422260¦81,70224640¦101,6281389¦127,2681187¦

¦ 38 ¦45,95272361¦56,11493962¦69,15944927¦85,97033626¦107,7095458¦135,9042058¦

¦ 39 ¦47,41225085¦58,23723841¦72,23423275¦90,40914971¦114,0950231¦145,0584581¦

¦ 40 ¦48,88637336¦60,40198318¦75,40125973¦95,02551570¦120,7997742¦154,7619656¦

¦ 41 ¦50,37523709¦62,61002284¦78,66329753¦99,82653633¦127,8397630¦165,0476836¦

¦ 42 ¦51,87898946¦64,86222330¦82,02319645¦104,8195978¦135,2317511¦175,9505446¦

¦ 43 ¦53,39777936¦67,15946777¦85,48389235¦110,0123870¦142,9933387¦187,5075722¦

¦ 44 ¦54,93175715¦69,50265712¦89,04840912¦115,4128770¦151,1430056¦199,7580319¦

¦ 45 ¦56,48107472¦71,89271027¦92,71986139¦121,0293920¦159,7001559¦212,7435138¦

¦ 46 ¦58,04588547¦74,33056447¦96,50145723¦126,8705677¦168,6851637¦226,5081246¦

¦ 47 ¦59,62634433¦76,81717576¦100,3965009¦132,9453904¦178,1194218¦241,0986121¦

¦ 48 ¦61,22260777¦79,35351928¦104,4083960¦139,2632060¦188,0253929¦256,5645288¦

¦ 49 ¦62,83483385¦81,94058966¦108,5406479¦145,8337343¦198,4266626¦272,9584006¦

¦ 50 ¦64,46318218¦84,57940145¦112,7968673¦152,6670837¦209,3479957¦290,3359046¦

¦ 60 ¦81,66966986¦114,0515394¦163,0534368¦237,9906852¦353,5837179¦533,1281809¦

¦ 70 ¦100,6763368¦149,9779111¦230,5940637¦364,2904588¦588,5285107¦967,9321696¦

¦ 80 ¦121,6715217¦193,7719578¦321,3630185¦551,2449767¦971,2288213¦1746,599891¦

¦ 90 ¦144,8632675¦247,1566563¦443,3489037¦827,9833335¦1594,607301¦3141,075187¦

¦ 100 ¦170,4813829¦312,2323059¦607,2877327¦1237,623705¦2610,025157¦5638,368059¦

+————+————————————————————————————————-+

Таблица 1.(продолжение)

Коэффициенты наращения годовой ренты

+————————————————————————————————————-+

¦ число ¦ ставка процентов ¦

¦ +————————————————————————————————-¦

¦периодов¦ 7 ¦ 8 ¦ 10 ¦ 12 ¦ 15 ¦ 20 ¦

+————+—————+—————+—————+—————+—————+—————¦

¦ 1 ¦ 1¦ 1¦ 1¦ 1¦ 1¦ 1¦

¦ 2 ¦ 2,07¦ 2,08¦ 2,1¦ 2,12¦ 2,15¦ 2,2¦

¦ 3 ¦ 3,2149¦ 3,2464¦ 3,31¦ 3,3744¦ 3,4725¦ 3,64¦

¦ 4 ¦ 4,439943¦ 4,506112¦ 4,641¦ 4,779328¦ 4,993375¦ 5,368¦

¦ 5 ¦ 5,75073901¦ 5,86660096¦ 6,1051¦ 6,35284736¦ 6,74238125¦ 7,4416¦

¦ 6 ¦7,153290741¦7,335929037¦ 7,71561¦8,115189043¦8,753738438¦ 9,92992¦

¦ 7 ¦8,654021093¦8,922803360¦ 9,487171¦10,08901173¦11,06679920¦ 12,915904¦

¦ 8 ¦10,25980257¦10,63662763¦ 11,4358881¦12,29969314¦13,72681908¦ 16,4990848¦

¦ 9 ¦11,97798875¦12,48755784¦13,57947691¦14,77565631¦16,78584195¦20,79890176¦

¦ 10 ¦13,81644796¦14,48656247¦15,93742460¦17,54873507¦20,30371824¦25,95868211¦

¦ 11 ¦15,78359932¦16,64548746¦18,53116706¦20,65458328¦24,34927597¦32,15041853¦

¦ 12 ¦17,88845127¦18,97712646¦21,38428377¦24,13313327¦29,00166737¦39,58050224¦

¦ 13 ¦20,14064286¦21,49529658¦24,52271214¦28,02910926¦34,35191748¦48,49660269¦

¦ 14 ¦22,55048786¦24,21492030¦27,97498336¦32,39260238¦40,50470510¦59,19592323¦

¦ 15 ¦25,12902201¦27,15211393¦31,77248169¦37,27971466¦47,58041086¦72,03510787¦

¦ 16 ¦27,88805355¦30,32428304¦35,94972986¦42,75328042¦55,71747249¦87,44212945¦

¦ 17 ¦30,84021730¦33,75022569¦40,54470285¦48,88367407¦65,07509336¦105,9305553¦

¦ 18 ¦33,99903251¦37,45024374¦45,59917314¦55,74971496¦75,83635737¦128,1166664¦

¦ 19 ¦37,37896479¦41,44626324¦51,15909045¦63,43968075¦88,21181097¦154,7399997¦

¦ 20 ¦40,99549232¦45,76196430¦57,27499949¦72,05244244¦102,4435826¦186,6879996¦

¦ 21 ¦44,86517678¦50,42292144¦64,00249944¦81,69873554¦118,8101200¦225,0255995¦

¦ 22 ¦49,00573916¦55,45675516¦71,40274939¦92,50258380¦137,6316380¦271,0307195¦

¦ 23 ¦53,43614090¦60,89329557¦79,54302433¦104,6028939¦159,2763837¦326,2368633¦

¦ 24 ¦58,17667076¦66,76475922¦88,49732676¦118,1552411¦184,1678413¦392,4842360¦

¦ 25 ¦63,24903772¦73,10593995¦98,34705943¦133,3338701¦212,7930175¦471,9810832¦

¦ 26 ¦68,67647036¦79,95441515¦109,1817654¦150,3339345¦245,7119701¦567,3772999¦

¦ 27 ¦74,48382328¦87,35076836¦121,0999419¦169,3740066¦283,5687656¦681,8527598¦

¦ 28 ¦80,69769091¦93,33882983¦134,2099361¦190,6988874¦327,1040804¦819,2233118¦

¦ 29 ¦87,34652928¦103,9659362¦148,6309297¦214,5827539¦377,1696925¦984,0679742¦

¦ 30 ¦94,46078632¦113,2832111¦164,4940227¦241,3326843¦434,7451464¦1181,881569¦

¦ 31 ¦102,0730414¦123,3458680¦181,9434250¦271,2926065¦500,9569183¦1419,257883¦

¦ 32 ¦110,2181543¦134,2135374¦201,1377675¦304,8477192¦577,1004561¦1704,109459¦

¦ 33 ¦118,9334251¦145,9506204¦222,2515442¦342,4294455¦664,6655245¦2045,931351¦

¦ 34 ¦128,2587648¦158,6266701¦245,4766986¦384,5209790¦765,3653532¦2456,117621¦

¦ 35 ¦138,2368784¦172,3168037¦271,0243685¦431,6634965¦881,1701561¦2948,341146¦

¦ 36 ¦148,9134598¦187,1021480¦299,1268053¦484,4631161¦1014,345680¦3539,009375¦

¦ 37 ¦160,3374020¦203,0703198¦330,0394859¦543,5986900¦1167,497532¦4247,811250¦

¦ 38 ¦172,5610202¦220,3159454¦364,0434344¦609,8305328¦1343,622161¦5098,373500¦

¦ 39 ¦185,6402916¦238,9412210¦401,4477779¦684,0101967¦1546,165485¦6119,048200¦

¦ 40 ¦199,6351120¦259,0565187¦442,5925557¦767,0914203¦1779,090308¦7343,857840¦

¦ 41 ¦214,6095698¦280,7810402¦487,8518113¦860,1423908¦2046,953854¦8813,629408¦

¦ 42 ¦230,6322397¦304,2435234¦537,6369924¦964,3594777¦2354,996933¦10577,35529¦

¦ 43 ¦247,7764965¦329,5830053¦592,4006916¦1081,082615¦2709,246473¦12693,82635¦

¦ 44 ¦266,1208513¦356,9496457¦652,6407608¦1211,812529¦3116,633443¦15233,59162¦

¦ 45 ¦285,7493108¦386,5056174¦718,9048369¦1358,230032¦3585,128460¦18281,30994¦

¦ 46 ¦306,7517626¦418,1260668¦791,7953205¦1522,217636¦4123,897729¦21938,57193¦

¦ 47 ¦329,2243860¦452,9001521¦871,9748526¦1705,883752¦4743,482388¦26327,28631¦

¦ 48 ¦353,2700930¦490,1321643¦960,1723378¦1911,589803¦5456,004746¦31593,74358¦

¦ 49 ¦378,9989995¦530,3427374¦1057,189572¦2141,980579¦6275,405458¦37913,49229¦

¦ 50 ¦406,5289295¦573,3701564¦1163,908529¦2400,018249¦7217,716277¦45497,19075¦

¦ 60 ¦813,5203834¦1253,213296¦3034,816395¦7471,641112¦29219,99164¦281732,5718¦

¦ 70 ¦1614,134174¦2720,080074¦7887,469568¦23223,33190¦118231,4669¦1744439,785¦

¦ 80 ¦3189,062680¦5880,935428¦20474,00215¦72145,69250¦478332,5293¦10801137,31¦

¦ 90 ¦6287,185427¦12788,93862¦53120,22612¦224091,1185¦1935142,168¦66877821,24¦

¦ 100 ¦12381,66179¦27454,51570¦137796,1234¦696010,5477¦7828749,671¦414089867,6¦

+————————————————————————————————————-+

Таблица 2

Коэффициенты приведения годовой ренты

+————————————————————————————————————-+

¦ число ¦ ставка процентов ¦

¦ +————————————————————————————————-¦

¦периодов¦ 1 ¦ 2 ¦ 3 ¦ 4 ¦ 5 ¦ 6 ¦

+————+—————+—————+—————+—————+—————+—————-¦

¦ 1 ¦ 0,99009901¦0,980392157¦0,970873786¦0,961538462¦0,952380952¦0,943396226¦

¦ 2 ¦1,970395059¦1,941560938¦1,913469696¦1,886094675¦1,859410431¦1,833392666¦

¦ 3 ¦2,940985207¦2,883883273¦2,828611355¦2,775091033¦2,723248029¦2,673011950¦

¦ 4 ¦3,901965552¦3,807728699¦3,717098403¦3,629895224¦3,545950504¦3,465105613¦

¦ 5 ¦4,853431239¦4,713459509¦4,579707187¦4,451822331¦4,329476671¦4,212363786¦

¦ 6 ¦5,795476475¦5,601430891¦5,417191444¦5,242136857¦5,075692067¦4,917324326¦

¦ 7 ¦6,728194529¦6,471991069¦6,230282955¦6,002054670¦5,786373397¦5,582381440¦

¦ 8 ¦7,651677752¦7,325481441¦7,019692190¦6,732744875¦6,463212759¦6,209793811¦

¦ 9 ¦8,566017576¦8,162236706¦7,786108922¦7,435331611¦7,107821676¦6,801692275¦

¦ 10 ¦9,471304531¦8,982585006¦8,530202837¦8,110895779¦7,721734929¦7,360087051¦

¦ 11 ¦10,36762825¦9,786848045¦9,252624113¦8,760476711¦8,306414218¦7,886874577¦

¦ 12 ¦11,25507747¦10,57534122¦9,954003994¦9,385073761¦8,863251636¦8,383843940¦

¦ 13 ¦12,13374007¦11,34837375¦10,63495533¦9,985647847¦9,393572987¦8,852682963¦

¦ 14 ¦13,00370304¦12,10624877¦11,29607314¦10,56312293¦9,898640940¦9,294983927¦

¦ 15 ¦13,86505252¦12,84926350¦11,93793509¦11,11838743¦10,37965804¦9,712248988¦

¦ 16 ¦14,71787378¦13,57770931¦12,56110203¦11,65229561¦10,83776956¦10,10589527¦

¦ 17 ¦15,56225127¦14,29187188¦13,16611847¦12,16566885¦11,27406625¦10,47725969¦

¦ 18 ¦16,39826858¦14,99203125¦13,75351308¦12,65929698¦11,68958690¦10,82760348¦

¦ 19 ¦17,22600850¦15,67846201¦14,32379911¦13,13393940¦12,08532086¦11,15811649¦

¦ 20 ¦18,04555297¦16,35143335¦14,87747486¦13,59032635¦12,46221034¦11,46992122¦

¦ 21 ¦18,85698314¦17,01120916¦15,41502414¦14,02915995¦12,82115271¦11,76407662¦

¦ 22 ¦19,66037934¦17,65804820¦15,93691664¦14,45111533¦13,16300258¦12,04158172¦

¦ 23 ¦20,45582113¦18,29220412¦16,44360839¦14,85684167¦13,48857388¦12,30337898¦

¦ 24 ¦21,24338726¦18,91392560¦16,93554212¦15,24696314¦13,79864179¦12,55035753¦

¦ 25 ¦22,02315570¦19,52345647¦17,41314769¦15,62207994¦14,09394457¦12,78335616¦

¦ 26 ¦22,79520366¦20,12103576¦17,87684242¦15,98276918¦14,37518530¦13,00316619¦

¦ 27 ¦23,55960759¦20,70689780¦18,32703148¦16,32958575¦14,64303362¦13,21053414¦

¦ 28 ¦24,31644316¦21,28127236¦18,76410823¦16,66306322¦14,89812726¦13,40616428¦

¦ 29 ¦25,06578530¦21,84438466¦19,18845459¦16,98371463¦15,14107358¦13,59072102¦

¦ 30 ¦25,80770822¦22,39645555¦19,60044135¦17,29203330¦15,37245103¦13,76483115¦

¦ 31 ¦26,54228537¦22,93770152¦20,00042850¦17,58849356¦15,59281050¦13,92908599¦

¦ 32 ¦27,26958947¦23,46833482¦20,38876553¦17,87355150¦15,80267667¦14,08404339¦

¦ 33 ¦27,98969255¦23,98856355¦20,76579178¦18,14764567¦16,00254921¦14,23022961¦

¦ 34 ¦28,70266589¦24,49859172¦21,13183668¦18,41119776¦16,19290401¦14,36814114¦

¦ 35 ¦29,40858009¦24,99861933¦21,48722007¦18,66461323¦16,37419429¦14,49824636¦

¦ 36 ¦30,10750554¦25,48884248¦21,83225250¦18,90828195¦16,54685171¦14,62098713¦

¦ 37 ¦30,79950994¦25,96945341¦22,16723544¦19,14257880¦16,71128734¦14,73678032¦

¦ 38 ¦31,48466331¦26,44064060¦22,49246159¦19,36786423¦16,86789271¦14,84601917¦

¦ 39 ¦32,16303298¦26,90258883¦22,80821513¦19,58448484¦17,01704067¦14,94907468¦

¦ 40 ¦32,83468611¦27,35547924¦23,11477197¦19,79277388¦17,15908635¦15,04629687¦

¦ 41 ¦33,49968922¦27,79948945¦23,41239998¦19,99305181¦17,29436796¦15,13801592¦

¦ 42 ¦34,15810814¦28,23479358¦23,70135920¦20,18562674¦17,42320758¦15,22454332¦

¦ 43 ¦34,81000806¦28,66156233¦23,98190214¦20,37079494¦17,54591198¦15,30617294¦

¦ 44 ¦35,45545353¦29,07996307¦24,25427392¦20,54884129¦17,66277331¦15,38318202¦

¦ 45 ¦36,09450844¦29,49015988¦24,51871254¦20,72006970¦17,77406982¦15,45583209¦

¦ 46 ¦36,72723608¦29,89231360¦24,77544907¦20,88465356¦17,88006650¦15,52436990¦

¦ 47 ¦37,35369909¦30,28658196¦25,02470783¦21,04293612¦17,98101571¦15,58902821¦

¦ 48 ¦37,97395949¦30,67311957¦25,26670664¦21,19513088¦18,07715782¦15,65002661¦

¦ 49 ¦38,58807871¦31,05207801¦25,50165693¦21,34147200¦18,16872173¦15,70757228¦

¦ 50 ¦39,19611753¦31,42360589¦25,72976401¦21,48218462¦18,25592546¦15,76186064¦

¦ 60 ¦44,95503841¦34,76088668¦27,67556367¦22,62348998¦18,92928953¦16,16142771¦

¦ 70 ¦50,16851435¦37,49861929¦29,12342135¦23,39451498¦19,34267665¦16,38454387¦

¦ 80 ¦54,88820611¦39,74451359¦30,20076345¦23,91539185¦19,59646048¦16,50913077¦

¦ 90 ¦59,16088149¦41,58692916¦31,00240714¦24,26727760¦19,75226174¦16,57869945¦

¦ 100 ¦63,02887877¦43,09835164¦31,59890534¦24,50499900¦19,84791020¦16,61754623¦

+————————————————————————————————————-+

Таблица 2.(продолжение)

Коэффициенты приведения годовой ренты

+————————————————————————————————————+

¦ число ¦ ставка процентов ¦

¦ +————————————————————————————————¦

¦периодов¦ 7 ¦ 8 ¦ 10 ¦ 12 ¦ 15 ¦ 20 ¦

+————+—————+—————+—————+—————+—————+—————¦

¦ 1 ¦0,934579439¦0,925925926¦0,909090909¦0,892857143¦0,869565217¦0,833333333¦

¦ 2 ¦1,808018168¦1,783264746¦1,735537190¦1,690051020¦1,625708885¦1,527777778¦

¦ 3 ¦2,624316044¦2,577096987¦2,486851991¦2,401831268¦2,283225117¦2,106481482¦

¦ 4 ¦3,387211257¦3,312126840¦3,169865446¦3,037349347¦2,854978363¦2,588734568¦

¦ 5 ¦4,100197436¦3,992710037¦3,790786769¦3,604776202¦3,352155098¦2,990612140¦

¦ 6 ¦4,766539660¦4,622879664¦4,355260700¦4,111407324¦3,784482694¦3,325510117¦

¦ 7 ¦5,389289402¦5,206370059¦4,868418818¦4,563756539¦4,160419734¦3,604591764¦

¦ 8 ¦5,971298506¦5,746638944¦5,334926198¦4,967639767¦4,487321508¦3,837159803¦

¦ 9 ¦6,515232249¦6,246887911¦5,759023816¦5,328249792¦4,771583920¦4,030966503¦

¦ 10 ¦7,023581541¦6,710081399¦6,144567106¦5,650223028¦5,018768626¦4,192472086¦

¦ 11 ¦7,498674337¦7,138964258¦6,495061005¦5,937699133¦5,233711849¦4,327060071¦

¦ 12 ¦7,942686297¦7,536078017¦6,813691823¦6,194374226¦5,420618999¦4,439216726¦

¦ 13 ¦8,357650747¦7,903775942¦7,103356203¦6,423548416¦5,583146955¦4,532680605¦

¦ 14 ¦8,745467986¦8,244236983¦7,366687457¦6,628168228¦5,724475613¦4,610567171¦

¦ 15 ¦9,107914005¦8,559478688¦7,606079506¦6,810864490¦5,847370099¦4,675472642¦

¦ 16 ¦9,446648603¦8,851369156¦7,823708642¦6,973986151¦5,954234868¦4,729560535¦

¦ 17 ¦9,763222993¦9,121638107¦8,021553311¦7,119630492¦6,047160755¦4,774633779¦

¦ 18 ¦10,05908691¦9,371887136¦8,201412101¦7,249670082¦6,127965874¦4,812194816¦

¦ 19 ¦10,33559524¦9,603599200¦8,364920092¦7,365776859¦6,198231195¦4,843495680¦

¦ 20 ¦10,59401425¦9,818147407¦8,513563720¦7,469443624¦6,259331474¦4,869579734¦

¦ 21 ¦10,83552733¦10,01680316¦8,648694291¦7,562006236¦6,312462151¦4,891316445¦

¦ 22 ¦11,06124050¦10,20074366¦8,771540264¦7,644645746¦6,358662740¦4,909430371¦

¦ 23 ¦11,27218738¦10,37105895¦8,883218422¦7,718433702¦6,398837165¦4,924525309¦

¦ 24 ¦11,46933400¦10,52875828¦8,984744020¦7,784315806¦6,433771448¦4,937104424¦

¦ 25 ¦11,65358318¦10,67477619¦9,077040018¦7,843139112¦6,464149085¦4,947587020¦

¦ 26 ¦11,82577867¦10,80997795¦9,160945471¦7,895659922¦6,490564422¦4,956322517¦

¦ 27 ¦11,98670904¦10,93516477¦9,237223156¦7,942553501¦6,513534280¦4,963602097¦

¦ 28 ¦12,13711125¦11,05107849¦9,306566505¦7,984422769¦6,533508070¦4,969668414¦

¦ 29 ¦12,27767407¦11,15840601¦9,369605914¦8,021806044¦6,550876582¦4,974723679¦

¦ 30 ¦12,40904118¦11,25778334¦9,426914467¦8,055183968¦6,565979637¦4,978936399¦

¦ 31 ¦12,53181419¦11,34979939¦9,479013152¦8,084985685¦6,579112728¦4,982446999¦

¦ 32 ¦12,64655532¦11,43499944¦9,526375593¦8,111594362¦6,590532807¦4,985372499¦

¦ 33 ¦12,75379002¦11,51388837¦9,569432357¦8,135352109¦6,600463310¦4,987810416¦

¦ 34 ¦12,85400936¦11,58693367¦9,608574870¦8,156564383¦6,609098531¦4,989842013¦

¦ 35 ¦12,94767230¦11,65456822¦9,644158973¦8,175503913¦6,616607418¦4,991535011¦

¦ 36 ¦13,03520776¦11,71719279¦9,676508157¦8,192414208¦6,623136885¦4,992945843¦

¦ 37 ¦13,11701660¦11,77517851¦9,705916506¦8,207512686¦6,628814683¦4,994121536¦

¦ 38 ¦13,19347345¦11,82886899¦9,732651369¦8,220993470¦6,633751898¦4,995101280¦

¦ 39 ¦13,26492846¦11,87858240¦9,756955790¦8,233029884¦6,638045129¦4,995917733¦

¦ 40 ¦13,33170884¦11,92461333¦9,779050719¦8,243776682¦6,641778373¦4,996598111¦

¦ 41 ¦13,39412041¦11,96723457¦9,799137017¦8,253372037¦6,645024672¦4,997165092¦

¦ 42 ¦13,45244899¦12,00669867¦9,817397288¦8,261939319¦6,647847541¦4,997637577¦

¦ 43 ¦13,50696167¦12,04323951¦9,833997535¦8,269588678¦6,650302209¦4,998031314¦

¦ 44 ¦13,55790810¦12,07707362¦9,849088668¦8,276418462¦6,652436704¦4,998359428¦

¦ 45 ¦13,60552159¦12,10840150¦9,862807880¦8,282516484¦6,654292786¦4,998632857¦

¦ 46 ¦13,65002018¦12,13740880¦9,875279891¦8,287961147¦6,655906770¦4,998860714¦

¦ 47 ¦13,69160764¦12,16426741¦9,886618083¦8,292822452¦6,657310235¦4,999050595¦

¦ 48 ¦13,73047443¦12,18913649¦9,896925530¦8,297162904¦6,658530639¦4,999208829¦

¦ 49 ¦13,76679854¦12,21216342¦9,906295936¦8,301038307¦6,659591860¦4,999340691¦

¦ 50 ¦13,80074629¦12,23348464¦9,914814487¦8,304498488¦6,660514661¦4,999450576¦

¦ 60 ¦14,03918115¦12,37655182¦9,967157297¦8,324049285¦6,665145985¦4,999911265¦

¦ 70 ¦14,16038934¦12,44281961¦9,987337716¦8,330344118¦6,666290777¦4,999985669¦

¦ 80 ¦14,22200844¦12,47351442¦9,995118142¦8,332370886¦6,666573753¦4,999997685¦

¦ 90 ¦14,25332794¦12,48773205¦9,998117832¦8,333023451¦6,666643700¦4,999999626¦

¦ 100 ¦14,26925071¦12,49431757¦9,999274343¦8,333233560¦6,666660990¦ 4,99999994¦

+———————————————————————————————————— +

[1] Назарбаев Н.А. Послание//Казахстанская Правда, 28.06.2007.

[2] Назарбаев Н.А. «Повышение благосостояния граждан Казахстана – главная цель государственной политики». Послание Президента страны народу Казахстана за 2008 год. // Казахстанская правда, 7 февраля 2008 года

Мировые цены на нефть продолжают падать

Нурила Асанкызы стала первой в истории казахстанской…

Казахстанские спортсмены продолжают радовать победами на международной…

Москву массово атаковали беспилотники

Число беженцев в мире перевалило за 123…

Елена Рыбакина обыграла первую ракетку мира

Кто победил на выборах США, согласно мнению…

ВЫБИРАЕМ ПЫЛЕСОС LG ДЛЯ ДОМА: НАДЕЖНЫЙ ПОМОЩНИК…

В сторону земли движется мощная магнитная буря

В Сети распространилось видео, на котором директор…

Дипломная работа. Проблемы и перспективы развития ипотечных банков в Республике Казахстан

Государственная премия

Кредитор на данном этапе оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

А = КВ/100/36030/C*D,

E=K(I+R)/100/12N,

Теория проблемы

Страновый обзор

Ипотечные банки в Казахстане

Список использованной литературы

Бишимбаев нашелся! Экс-министр выступил онлайн из колонии на судебном процессе по иску бывшей жены

«Комфортная школа» на 600 мест заработала в Петропавловске

Казахстанские компании сумели заключить контракты на $120 млн с Китаем

Наказаны 470 семейных дебоширов из СКО

Мировые цены на нефть продолжают падать

О НАС

Мобильное приложение

Наши контакты

Государственная премия

Кредитор на данном этапе оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.

А = К*В/100/360*30/C*D,

E=K*(I+R)/100/12*N,

Теория проблемы

Страновый обзор

Ипотечные банки в Казахстане

Список использованной литературы

А = КВ/100/36030/C*D,

E=K(I+R)/100/12N,