Редакция NUR.kz решила разобраться в каком состоянии находится рынок аренды торговых площадей ТРЦ в Казахстане. Отметим, что на сегодняшний день пустеющие площади можно наблюдать во многих торговых центрах города Алматы. Сейчас в Алматы насчитывается около 245 торговых центров.
Кто не проводит мероприятия по привлечению посетителей – тот их теряет
Специально для NUR.kz, президент ассоциации ритейлеров КазахстанаВасилий Горевой рассказал о современных тенденциях рынка аренды торговых площадей в казахстанских ТРЦ. По его словам, тенденций много.
«Ключевые из них: переориентация ТРЦ из так называемых «депрессивных» концепций. Чаще всего, это касается географически удаленных от жилых и центральных районов городов ТРЦ. Безусловно, с такими ТРЦ требуется более активно работать их собственникам и управляющим компаниям. В противном случае, теряется концептуальность таких ТРЦ. Покупателям, попросту, неинтересно ходить в эти центры. Нельзя не отметить и еще один ключевой момент: чаще всего в таких центрах, магазины ритейлеров стояли на грани рентабельности. А, с падением спроса и резко снижающегося трафика покупателей — эти магазины не спасает, даже, перевод арендных ставок на долю от продаж. И сетевые операторы — начинают сворачивать свои магазины именно в таких центрах», поведал он.
По данным Василия Горевого, меньше эта тенденция коснулась регионов, больше — Алматы и Астана.
«В первую очередь — это о насыщенности цивилизованными и концептуальными площадями регионов (их там острая нехватка) и обеих столиц (тут наблюдается эффект насыщения, в условиях кризиса). Ну, и, нельзя не отметить активизацию управляющих компаний — в части проведения дополнительных мероприятий, позволяющих хоть как-то привлечь трафик в свои центры. Кто это делает сейчас — тот поддерживает минимальный уровень покупателей. Кто не делает — теряет арендаторов», — замечает эксперт.
Сегодня уже нет маржи в виде 70% от оборота
Ержан Уразбаев, генеральный директор Retail Space Казахстан уверен, что кризис, спад розничных продаж, от которых напрямую зависит развитие розничных сетей и аренда, и резкое увеличение арендопригодных площадей спровоцировал резкий спад арендных ставок.
«По арендным ставкам еще большего снижения, по моему мнению, не предполагается, хотя однозначных ответов нет на этот вопрос. Многое зависит от макроэкономической ситуации и внешней среды, на которую мы не можем повлиять. Сегодня ни один эксперт не может однозначно ответить, что будет с экономикой завтра, соответственно возможны разные варианты. Из моей практики за последний год среди наших проектов, которые мы ведем по сдаче в аренду, мы нащупали дно арендных ставок, то есть бизнес по таким ставкам можно делать. Могу на примере сказать — магазин в 100 кв.м. может платить аренду в 1,5-2 млн тенге, в зависимости от проекта и его проходимости, соответственно оборот в 9-12 млн тенге, как это было до кризиса, все еще возможен.
Сегодня уже нет маржи в виде 70% от оборота, и ни арендатор, ни собственник ТРЦ не зарабатывает, как раньше. На мой взгляд, выход — в отказе от части маржи. То же самое обстоит с ресторанами и с фаст-фудами, ситуация практически везде одинаковая. И если к этой схеме приложить курс доллара, то ранее картина выглядела следующим образом: себестоимость продукции была в два раза меньше, а заработок в у.е. был в два раза больше. Конечно, при такой ситуации интерес зайти на рынок иностранных игроков был велик, а аренда огромная, сравнима с лучшими торговыми площадками Европы», — отмечает Ержан Уразбаев.
По разным оценкам около 70% площадей уже вакантны
Василий Горевой уверен, что в ближайшее время, ряд ТРЦ в столицах — столкнется с проблемой пустующих площадок — и этот процесс неизбежен.
«Немного проще в регионах: там, в основном, начинают пустовать помещения стрит-ритейла. Но, эта тенденция для столиц – еще более угрожающая: посмотрите на квадрат центральных улиц Алматы. По разным оценкам – около 70% площадей- уже вакантны.
Очень жаль, но, покупатель — начал возвращаться на базары. Стольких усилий стоило всем участникам рынка — для вовлечения масс в ТРЦ. А, валютный кризис — как первопричина жесткого падения спроса — снова начал отправлять покупателей на барахолки. Цена товара — стала решающим фактором. И, думаю, будет оставаться им – еще не менее 6-7 месяцев. По открытиям новых ТРЦ, я не уверен, что все анонсированные объекты будут введены в срок. Строительство, а, главное — наполнение арендаторами (которые не очень готовы инвестировать сейчас в ремонты и оборудование) — тоже под давлением», — отмечает президент ассоциации ритейлеров Казахстана.
Однако, Василий Горевой не теряет оптимизма. «Ряд знаковых ТРЦ — думаю, все же, выдержит сроки, и мы увидим хорошие, качественные и концептуальные ТРЦ не только в столицах, но и в больших и интересных регионах страны», заявил он.
Закрытий ТРЦ не будет
В свою очередь, Ержан Уразбаев уверен, что однозначного закрытия ни одного ТРЦ в Казахстане пока не предполагается.
«Ни кредитор, ни собственник, ни ритейлер этого не позволят. Да и не все настолько плохо, как кажется, даже предполагается открытие новых ТРЦ. В частности, мы в этом году открываем ТРЦ «Москва Метрополитен» на Абая уг. Алтынсарина, где 90% площадей занято, более того, 85% площадей готовятся к открытию. На Сейфулина-Тимирязева планируется открытие большого ТРЦ «Форум Алматы», насколько я знаю, их заполняемость тоже хороша. Конечно, таких всплесков, как в докризисные времена, уже не будет, но, тем не менее, рынок продолжает расширять предложения. Это обусловлено заходом на рынок все новых игроков, да и развитием действующих международных брендов. И вообще, наши люди, часто ошибаясь, сравнивают нас с Европой либо с США, где индекс GLA (арендопригодных площадей) равен 1000 на 1000 жителей условно. Мы и на треть их не догнали, мы все еще развивающийся рынок, во всех пониманиях этого слова. При нашей неконкурентной среде не стоит говорить о закрытии ТРЦ», — отмечает эксперт.
Люди начинают покупать то, что им нужно СЕЙЧАС
В заключение Василий Горевой отмечает, что все ритейлеры — минимизировали свои расходы (а, это значит — не перекладывают на плечи и кошельки покупателей серьезную часть внутри цены). «Да, ритейлеры сократили и заказы товаров. Но, и это — монета с двумя сторонами: вполне прогнозируемо, уже в летнем и осеннем сезонах — покупатель будет видеть только минимальное наполнение вешалок и полок в магазинах, увы. Надеюсь, сезон зимы — должен стабилизировать ситуацию глобально. Пока же, говорить о полной стабилизации рынка — не приходится», — отмечает он.
Как считает Василий Горевой, кардинальное изменение сознания девелоперов — уже в процессе.
«И они прекрасно осознают: что и как быстро нужно менять во взаимоотношениях со своими партнерами — арендаторами. А те, кто по-прежнему пытается игнорировать то, что мы — вместе и в одной лодке — начинают пожинать «плоды» — и, попросту, пустеют. Процессы эволюции арендных платежей (не ставок, а именно -платежей) — не очень быстры. Но, они идут», — заключает эксперт. Первопричиной такого положения вещей, эксперт называет — сжатие покупательской способности населения и переориентацию спроса на товары первой необходимости. Стандартно — люди начинают покупать то, что им нужно СЕЙЧАС.
Кризис — это лучшее время для творческого мышления
При этом Ержан Уразбаев полон оптимизма. «Я считаю, что все стабилизируется. Мы привыкнем к так сказать «новой реальности» как сейчас часто говорят эксперты. Действительно, кризис кризисом, но развитие все еще продолжается. Я не вижу спада бизнес-активности, она у нас стабильна. Говорят, что развитие остановилось, но тем не менее, мы получаем все новые заявки на открытие. Ритейлеры просят нас не игнорировать их, высылать им коммерческие предложения, и держать в курсе событий по новым проектам, часть ритейлеров просто переезжают в лучшие места, есть вакансии в лучших ТРЦ страны, и сейчас лучшее время занимать хорошие позиции по локации магазинов.
Кризис — это лучшее время для творческого мышления. В первую очередь, я бы рекомендовал ТРЦ не обижать своих лучших арендаторов и договариваться по приемлемым условиям аренды для обеих сторон. Побольше маркетинговых активностей, нацеленных не только на рост продаж, но и на привлечение посетителей. Нужно заботиться и любить своих посетителей, создавать, так сказать, уютную атмосферу, чтобы в ТРЦ люди не чувствовали, что на улице кризис. Конечно, не стоит забывать и о том, что сейчас на дворе век высоких технологий, нужно внедрять технологии умного ТРЦ, аренду предлагать с % от оборота, соответственно, следить за дыханием своего детища», посоветовал эксперт.
https://finance.nur.kz/1111528-kazakhstancy-vozvrashchayutsya-na-bazary.html
