МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

 

 

 

 

 

 

 

 

Академия Оценки и Строительства

 

 

 

 

ОТЧЕТ

 

О прохождении производственной практики

 

Студента 2-го курса

 

Макулбекова Нурлана Бакитжановича  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

1. Введение ———————————————————————————————3
2. Подходы в оценке ——————————————————————————4-6
3. В оценочной практике под оценкой недвижимости —————————-6-7
   • Оценка земельных участков, Оценка земли ———————————-7-8
   • Оценка зданий и сооружений ——————————————————8-9
   • Оценка квартир ———————————————————————-9-10
4. Права и обязанности члена КАО в части профессиональной деятельности по оценке недвижимости ———————————————————————-10-13
5. Требования к договору на проведение оценки—————————————13-14
6. Контроль за выполнением требований стандартов ————————————14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

Для использования Международных и профессиональных стандартов оценки КАО принципиальное значение имеет то, что оценки, выполняемые при их соблюдении, должны обеспечиваться честными и компетентными Профессиональными Оценщиками, свободными от предвзятости или своекорыстия, отчеты которых ясны, не будут вводить в заблуждение и будут раскрывать все стороны, существенные для надлежащего понимания оценки. Оценщики всегда должны способствовать повышению и сохранению общественного доверия к профессии “оценка”.

Настоящие стандарты разработаны соответствии с  Законом Республики Казахстан от 9 ноября 2004 года № 603-II «О техническом регулировании», как СТАНДАРТЫ ОРГАНИЗАЦИИ  на основании Государственного стандарта СТ РК 1.4-99. При разработке Стандартов были использованы тексты Международных стандартов оценки (IVSC), Европейских Стандартов Оценки Недвижимости Европейской группы ассоциации профессиональных оценщиков (TEGOVA), Российского Общества Оценщиков.

Международные Стандарты Оценки (IVSC) на основании  решения Совета Казахстанской Ассоциации Оценщиков от 18.10.2003 г. и  в соответствии с  нормами Государственных Стандартов Республики Казахстан СТ РК 1.4-99 и СТ РК 1.9,   могут также применяться в качестве стандартов КАО до их принятия в качестве государственных стандартов Республики Казахстан.

Казахстанская ассоциация оценщиков  (КАО) создана в 1997 году как некоммерческая организация – ассоциация (союз) юридических лиц — организаций осуществляющих оценку, работу на рынке недвижимости и обучение оценщиков. Одной из главных целей при организации КАО  было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского Союза и СНГ.

КАО являясь членом-наблюдателем Международного Комитета Стандартов Оценки (IVSC), Совета Объединений Оценщиков СНГ, работает в тесном сотрудничестве с национальными оценочными неправительственными организациями стран СНГ и Восточной Европы.

Объектом настоящих Стандартов  являются процессы управления качеством услуг оценочной деятельности, классификация, терминология и технологические процессы оценки, начиная с измерений объектов и заканчивая, методами оценки и написанием отчета.    Настоящие Стандарты имеют обязательный характера для членов Казахстанской Ассоциации Оценщиков (КАО), и  рекомендуются для применения всеми профессиональными оценщиками Казахстана, так как базируются на  опыте практической оценки имущества, расположенного на территории Республики Казахстан.

Настоящее четвертая редакция подготовлена в связи с необходимостью внесения изменений и дополнений в действующие Стандарты КАО, вызванные введением в действие Закона «О техническом регулировании» и  ряда других нормативно-правовых актов в области оценки имущества. Так как в указанном законе   вместо понятия «Стандарт фирмы», введен термин «Стандарт Организации», в настоящих Стандартах шифр «ФС» заменен на «СО». Кроме того, в данное издание вошли новые стандарты: «Оценка земельных участков» и «Оценка недр».

 

 

 

 

 

 

 

2. Подходы в Оценке

• Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход ( cost approach to value ) в оценке рассматривает стоимость акций с точки зрения понесенных издержек. Стоимость акций признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. При этом, как правило, балансовая стоимость активов, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку рыночной стоимости каждого актива в отдельности.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности.

Доходный подход ( income approach to value ) основан на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи. Т.е. п одход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект, т.к. инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его эксплуатации и от последующей продажи. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Существует несколько методов определения стоимости действующего предприятия в рамках данного подхода. Выбор конкретного метода зависит от объекта и цели оценки, имеющейся в распоряжении Оценщика информации, состояния рыночной среды и ряда других факторов, оказывающих влияние на конечные результаты.

В рамках доходного подхода стоимость бизнеса может быть определена:

• методом капитализации прибыли;
• методом дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на составлении прогнозов получения будущих доходов и их переводе к показателям текущей стоимости. Его отличительной особенностью и главным достоинством является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов. Оценка данным методом включает составление спектра прогнозов денежных потоков. Из валовых доходов вычитаются постоянные, переменные издержки, амортизационные расходы и расходы на продажу, проценты и налоги и получается прогноз чистого дохода на каждый год прогнозного периода. Затем проводится инвестиционный анализ и рассчитывается ставка дисконта. Определяется величина стоимости компании в постпрогнозный период. И, наконец, определяется предварительная величина стоимости бизнеса, как сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего значения стоимости в постпрогнозный период. Вносятся итоговые поправки, и выводится окончательная величина рыночной стоимости компании – величина стоимости контрольного пакета ликвидных акций компании. Если же оценивается миноритарный пакет недостаточно ликвидных акций, то учитывается скидка за неконтрольный характер и скидка за недостаточную ликвидность.

Метод капитализации прибыли – метод определения стоимости бизнеса одним действием: либо путем деления оцененного дохода, получаемого от ведения данного бизнеса на коэффициент капитализации, либо путем умножения на некоторый мультипликатор. Процедура оценки данным методом заключается в том, что капитализируется чистый денежный поток. В результате получается капитализированная стоимость неограниченного во времени потока дохода. Данная техника расчета применима к равномерному денежному потоку или потоку, характеризующемуся одинаковыми постоянными темпами роста. Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов прироста денежного потока). Таким образом, при отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования. При определении стоимости бизнеса с использованием мультипликатора, последний может быть получен на основе рыночной информации (например, отношение цены к прибыли компании).

Сравнительный подход (comparison approach to value) – основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.

Этапами расчета является выбор сопоставимых аналогов и анализ ценовых показателей сравниваемых объектов с целью приведения последних к единой базе (условиям приобретения объекта оценки).

Сравнительный подход включает в себя следующие основные методы:

• метод рынка капитала;
• метод сделок;
• метод отраслевых коэффициентов.

Методика рынка капитала основана на анализе рыночных цен по сделкам с акциями предприятий, аналогичных с оцениваемым предприятием.

Метод сделок или метод сравнительного анализа продаж основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или на анализе цен приобретения предприятий целиком.

Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий и основан на предположении, что стоимость оцениваемого бизнеса равна произведению определенного числового коэффициента (рассчитанного или общепринятого для данной отрасли или вида предприятий) и финансового показателя деятельности предприятия.

 

3. В оценочной практике под оценкой недвижимости принято понимать следующие услуги:

• Оценка земельных участков (оценка земли)
• Оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов)
• Оценка квартир
• Оценка незавершенного строительства

Определение рыночной стоимости недвижимости является одним из самых востребованных видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости проводится в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения — сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством.

 

Вы можете заказать оценщику определение рыночной стоимости недвижимости, состоящей из одного или нескольких объектов недвижимости: рыночной стоимости — наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке; восстановительной стоимости — суммы затрат в рыночных ценах на создание здания или сооружения, идентичного оцениваемому объекту; инвестиционной стоимости (стоимости, определяемой исходя из доходности недвижимости  при заданных инвестиционных целях). Определение различных видов стоимости недвижимости даст Вам объективную информацию о реальной цене объекта собственности и, возможно, будет полезна при принятии управленческих решений.

При оценке зданий и сооружений мы учтем все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости будет установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования. Более подробно с методами и подходами к оценке недвижимости можно ознакомиться здесь.

Наша компания проводит определение рыночной стоимости объектов недвижимого имущества для оформления взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), изменения учетной стоимости основных средств в бухгалтерском учете, заключения договоров страхования и для любых иных целей, требующих установления стоимости объекта независимым оценщиком.

3.1. Оценка земельных участков, Оценка земли.

(земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения и др.)

Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.Очевидно, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Определение рыночной стоимости земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

Земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы,  цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земли сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок, купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на определение рыночной стоимости стоимости земли.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

• Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.на землю).
• Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка с обозначением и описанием местоположения).
• Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

3.2. Оценка зданий и сооружений

(индивидуальные жилые дома, коммерческие и промышленные здания, емкости и резервуары, автодороги, мосты, тоннели, трубопроводы, газопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.)

Мы предоставляем услуги по определению рыночной стоимости стоимости зданий сооружений на права собственности или иных прав (права аренды) в отношении таких объектов недвижимости как жилые дома, здания (как отдельные, так и находящиеся в составе производственных комплексов), офисные, складские и производственные помещения, сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ:

• Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
• Документы БТИ на объект.
• Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
• Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
• Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
• Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

3.3. Оценка квартир

(квартиры в типовых домах и домах индивидуальной застройки, комнаты и иные жилые помещения)

Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственностина объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д. Особое место занимает оценка недвижимости при нанесения ущерба Вашему имуществу (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц) . В этом случае мы определим размер ущерба и величину страхового возмещения. При возникновении разногласий с Вашей страховой компанией по поводу определения размера страховой выплаты, мнение независимого оценщика может служить основой для справедливого урегулирования конфликта.

 

Преимущество независимой оценке квартир состоит еще и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество и доходы физических лиц.

Перечень необходимых документов для оценки квартиры:

• Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли — продажи, дарения или другое).
• Справка БТИ по форме 11а.
• При наличии всех требуемых документов, наш специалист — независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

4. Права и обя­зан­но­сти чле­на КАО в час­ти про­фес­сио­наль­ной дея­тель­но­сти по оцен­ке не­дви­жи­мо­сти

При про­ве­де­нии ра­бот по оцен­ке не­дви­жи­мо­сти оцен­щик дол­жен:

1 Оценщик имеет право:

1) самостоятельно применять методы оценки в соответствии с нормативными правовыми актами в области оценочной деятельности;

2) требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки;

3) получать у заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки;

4) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;

5) отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки;

6) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, составляющих государственные секреты, коммерческую и иную охраняемую законом тайну.

В случае если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность результатов оценки, оценщик указывает это в отчете.

2. Оценщики вправе объединяться в палаты оценщиков и другие некоммерческие организации.
3. Оценщик обязан:

3.1. Иметь высшее профессиональное, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее одного года;

3.2. Знать Конституцию Республики Казахстан; Гражданский кодекс Республики Казахстан; решения Правительства Республики Казахстан по вопросам оценки имущества; иные нормативные акты по вопросам, входящим в сферу профессиональных интересов оценщиков объектов гражданских прав; стандарты, методические и инструктивные документы; нормы и нормативы материальных и финансовых затрат; цены, изменение и соотношение цен; ставки арендой платы, налогов, лизинговых платежей и другую информацию, необходимую для выполнения оценочной деятельности; методику определения величины стоимости объектов гражданских прав, в том числе таких основных методов оценки, как затратный, доходный анализ сравнимых продаж; передовой отечественный и зарубежный опыт  работы оценщиков; основы организации и технологии строительства, производства промышленной, сельскохозяйственной и другой продукции, услуг; приемы анализа хозяйственной деятельности, финансовых показателей предприятий; законодательство и нормативные документы по налогообложению, таможенной деятельности; правила и нормы охраны труда; техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты.

3.3. соблюдать Кодекс этики члена Казахстанской ассоциации Оценщиков

3.4. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования нормативных правовых актов Республики Казахстан;

3.5. сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

3.6. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

3.7. предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (региональной или Казахстанской ассоциации оценщиков или профессиональной некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

3.8. предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

3.9. не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Казахстан;

3.10. хранить копии составленных отчетов  в течение срока определенного законодательством;

3.11. в   случаях,   предусмотренных  законодательством Республики Казахстан, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них  правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления  по их законному требованию.

3.12. вы­пол­нять ра­бо­ту ком­пе­тент­но и бес­при­стра­ст­но, не пре­сле­дуя ка­ких-ли­бо лич­ных или груп­по­вых ин­те­ре­сов, вы­хо­дя­щих за рам­ки про­фес­сио­наль­ной дея­тель­но­сти. Обя­зан­ность оцен­щи­ка со­сто­ит в том, что­бы прий­ти к обос­но­ван­но­му и объ­ек­тив­но­му за­клю­че­нию о ве­ли­чи­не стои­мо­сти не­дви­жи­мо­сти, не­за­ви­си­мо от же­ла­ний или ин­ст­рук­ций кли­ен­та в этом от­но­ше­нии. Не толь­ко кли­ент, но и тре­тьи сто­ро­ны, яв­ляю­щие­ся поль­зо­ва­те­ля­ми от­че­та об оцен­ке, долж­ны иметь пра­во по­ла­гать­ся на объ­ек­тив­ность и на­деж­ность вы­во­дов оцен­щи­ка.

4. Оп­ре­де­лить, ка­ко­ва цель за­ка­зан­ной оцен­ки, ка­ко­вы пра­ва за­каз­чи­ка в оце­ни­вае­мой не­дви­жи­мо­сти, и ка­кой вид стои­мо­сти яв­ля­ет­ся пред­ме­том оцен­ки. Ука­за­ние на цель оцен­ки, со­став иму­ще­ст­вен­ных прав и вид оце­ни­вае­мой стои­мо­сти долж­ны со­дер­жать­ся в яв­ном ви­де в до­го­во­ре на оцен­ку ме­ж­ду кли­ен­том и оцен­щи­ком. Вы­яс­не­ние юри­ди­че­ско­го ста­ту­са не­дви­жи­мо­сти мо­жет не вхо­дить в за­да­чи оцен­щи­ка и он мо­жет не не­сти от­вет­ст­вен­ность за све­де­ния, от­но­ся­щие­ся к этой об­лас­ти; он дол­жен лишь ука­зать на ис­точ­ник этих све­де­ний.
5. При вы­пол­не­нии ра­бо­ты учи­ты­вать все су­ще­ст­вен­ные фак­то­ры, влияю­щие на ве­ли­чи­ну стои­мо­сти оце­ни­вае­мой не­дви­жи­мо­сти. К та­ким фак­то­рам от­но­сят­ся, но не ис­чер­пы­ва­ют их: су­ще­ст­вую­щие нор­мы и пра­ви­ла зем­ле­поль­зо­ва­ния (го­су­дар­ст­вен­ные и ме­ст­ные), со­стоя­ние и тен­ден­ции из­ме­не­ния эко­но­ми­че­ских, со­ци­аль­ных, де­мо­гра­фи­че­ских и т.п. ус­ло­вий в рай­оне рас­по­ло­же­ния не­дви­жи­мо­сти, фи­зи­че­ские и эко­но­ми­че­ские ха­рак­те­ри­сти­ки объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти.
6. Знать, по­ни­мать и пра­виль­но при­ме­нять ме­то­ды и про­це­ду­ры, ко­то­рые не­об­хо­ди­мы для по­лу­че­ния обос­но­ван­ной оцен­ки. Лич­но ос­мот­реть не­дви­жи­мость, под­ле­жа­щую оцен­ке, для то­го, что­бы по­лу­чить о ней аде­к­ват­ное пред­став­ле­ние. В слу­чае не­дос­тат­ка зна­ний, вы­хо­дя­щих за рам­ки про­фес­сио­наль­ной ком­пе­тен­ции оцен­щи­ка, при­гла­шать спе­циа­ли­стов со­от­вет­ст­вую­щих про­фес­сий для кон­суль­та­ций или уча­стия в ра­бо­те.
7. При оцен­ке имущества оцен­щик дол­жен:

4.7.1. Со­брать и про­ана­ли­зи­ро­вать дан­ные об оце­ни­вае­мом имуществе. К та­ким дан­ным от­но­сят­ся:

• дан­ные о юри­ди­че­ском по­ло­же­нии объ­ек­та (ти­тул, иму­ще­ст­вен­ные пра­ва и сер­ви­ту­ты);
• дан­ные о фи­зи­че­ских гра­ни­цах объ­ек­та;
• дан­ные о со­стоя­нии зе­мель­но­го уча­ст­ка;
• дан­ные о со­ору­же­ни­ях, вхо­дя­щих в со­став не­дви­жи­мо­сти;
• дан­ные об иму­ще­ст­ве, не яв­ляю­щем­ся не­дви­жи­мым, но под­ле­жа­щем оцен­ке в со­ста­ве по­след­не­го;
• дан­ные о рай­оне рас­по­ло­же­ния оце­ни­вае­мо­го объ­ек­та и его не­по­сред­ст­вен­ном ок­ру­же­нии, от­ра­жаю­щие их влия­ние на ве­ли­чи­ну стои­мо­сти объ­ек­та;
• дан­ные о со­стоя­нии рын­ка при­ме­ни­тель­но к оце­ни­вае­мо­му объ­ек­ту.

7.2.  Рас­смот­реть су­ще­ст­вую­щий спо­соб ис­поль­зо­ва­ния оце­ни­вае­мо­го имущества и про­ана­ли­зи­ро­вать спо­соб его наи­луч­ше­го ис­поль­зо­ва­ния. При этом сле­ду­ет оп­ре­де­лить спо­соб его наи­луч­ше­го ис­поль­зо­ва­ния как не­за­стро­ен­но­го и спо­соб его наи­луч­ше­го ис­поль­зо­ва­ния су­ще­ст­вую­щи­ми со­ору­же­ния­ми (улуч­ше­ния­ми).

7.3.  Со­брать и про­ана­ли­зи­ро­вать дан­ные о сдел­ках с объ­ек­та­ми не­дви­жи­мо­сти, имев­ших ме­сто на рын­ке в не­дав­нем про­шлом, от­но­си­тель­но объ­ек­тов, сход­ных с оце­ни­вае­мым. При ана­ли­зе ука­зан­ных дан­ных с це­лью по­лу­че­ния оцен­ки стои­мо­сти рас­смат­ри­вае­мо­го объ­ек­та оцен­щик дол­жен учесть все су­ще­ст­вен­ные раз­ли­чия ме­ж­ду ним и объ­ек­та­ми-ана­ло­га­ми, ока­зав­ши­ми влия­ние на це­ны про­даж, с тем, что­бы вне­сти со­от­вет­ст­вую­щие кор­рек­ти­ров­ки в це­ны про­даж этих объ­ек­тов. В обя­за­тель­ном по­ряд­ке сле­ду­ет учи­ты­вать раз­ли­чия в со­ста­ве пе­ре­да­вае­мых иму­ще­ст­вен­ных прав, в ус­ло­ви­ях оп­ла­ты при про­да­же объ­ек­тов, в со­стоя­нии рын­ка на да­ту про­да­жи и да­ту оцен­ки, ме­сто­по­ло­же­нии объ­ек­тов и в их фи­зи­че­ских ха­рак­те­ри­сти­ках (раз­мер, со­став, фи­зи­че­ское со­стоя­ние и т.п.). При не­дос­тат­ке или от­сут­ст­вии дан­ных о про­да­жах срав­ни­мых объ­ек­тов не­дви­жи­мо­сти оцен­щик мо­жет ис­поль­зо­вать дан­ные об аренд­ной пла­те по срав­ни­мым с оце­ни­вае­мым объ­ек­там, а так­же о пред­ло­же­ни­ях по по­куп­ке и про­да­же та­ких объ­ек­тов, по­ни­мая при этом ус­ло­вия и ог­ра­ни­че­ния, су­ще­ст­вую­щие при ис­поль­зо­ва­нии по­доб­ных дан­ных для оцен­ки стои­мо­сти рас­смат­ри­вае­мо­го объ­ек­та.

7.4. Со­брать и про­ана­ли­зи­ро­вать дан­ные, не­об­хо­ди­мые для оцен­ки стои­мо­сти зе­мель­но­го уча­ст­ка, от­но­си­тель­но те­ку­щих за­трат на соз­да­ние со­ору­же­ний, ко­то­рые по сво­им по­тре­би­тель­ским свой­ст­вам мо­гут слу­жить за­ме­ной со­ору­же­ни­ям, имею­щим­ся в со­ста­ве оце­ни­вае­мо­го объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти. Ес­ли пред­ме­том оцен­ки яв­ля­ют­ся пред­по­ла­гае­мые со­ору­же­ния (улуч­ше­ния) оцен­щик дол­жен тща­тель­но изу­чить до­ку­мен­та­цию, не­об­хо­ди­мую для ус­та­нов­ле­ния ха­рак­те­ри­стик пред­по­ла­гае­мых со­ору­же­ний.

7.5. Со­брать не­об­хо­ди­мые дан­ные и оце­нить имею­щий­ся из­нос оце­ни­вае­мо­го имущества. При этом сле­ду­ет учи­ты­вать как фи­зи­че­ский, так и функ­цио­наль­ный из­нос, а так­же воз­мож­ную по­те­рю стои­мо­сти имущества, свя­зан­ную с со­стоя­ни­ем внеш­ней сре­ды (как при­род­ной, так и экономической) оце­ни­вае­мо­го объ­ек­та. К последним от­но­сят­ся дан­ные о до­хо­дах, по­лу­чае­мых от экс­плуа­та­ции объ­ек­та (по­тен­ци­аль­ных и дей­ст­ви­тель­ных), о рас­хо­дах, свя­зан­ных с экс­плуа­та­ци­ей объ­ек­та, об аренд­ной пла­те, ус­та­но­вив­шей­ся на рын­ке для ана­ло­гич­ных объ­ек­тов. Оцен­щик дол­жен так­же дать, ес­ли это не­об­хо­ди­мо, обос­но­ван­ный про­гноз воз­мож­ных бу­ду­щих до­хо­дов и рас­хо­дов при экс­плуа­та­ции оце­ни­вае­мой не­дви­жи­мо­сти, со­брать дан­ные, не­об­хо­ди­мые для рас­че­та нор­мы ка­пи­та­ли­за­ции (и/или дис­кон­ти­ро­ва­ния) при­ме­ни­тель­но к оце­ни­вае­мо­му объ­ек­ту.  При оцен­ке стои­мо­сти объ­ек­та не­дви­жи­мо­сти следует учи­ты­вать влия­ние на стои­мость на­ли­чия и сро­ки дей­ст­вую­щих до­го­во­ров арен­ды объ­ек­та, оп­цио­нов на их про­дле­ние, до­го­во­ров (оп­цио­нов) на про­да­жу объ­ек­та.

7.6.  Про­вес­ти обос­но­ван­ное со­гла­со­ва­ние рас­чет­ных оце­нок стои­мо­сти не­дви­жи­мо­сти, по­лу­чен­ных в ре­зуль­та­те ис­поль­зо­ва­ния раз­лич­ных ме­то­дов оцен­ки (на ос­но­ве ана­ли­за дан­ных о рын­ке ана­ло­гич­ных объ­ек­тов, с по­мо­щью оцен­ки за­трат на соз­да­ние объ­ек­та, ко­то­рый мо­жет слу­жить за­ме­ной оце­ни­вае­мо­му, и ме­то­дом ка­пи­та­ли­за­ции до­хо­дов). При этом в ка­че­ст­ве окон­ча­тель­но­го за­клю­че­ния об оцен­ке стои­мо­сти не­дви­жи­мо­сти мо­жет вы­сту­пать как един­ст­вен­ное чис­ло, так и диа­па­зон чи­сел, в ко­то­ром на­хо­дит­ся зна­че­ние стои­мо­сти.

8. Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
9. Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

— в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

— оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

10. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

11. В некоторых сложных случаях, если оценщик обнаруживает недостаточность своих экспертных навыков для надлежащего выполнения задания, он должен:

1) уведомить об этом клиента;

2) получить профессиональную помощь специалиста, например, геолога, эколога, горного инженера, бухгалтера или юриста для выполнения полученного задания.

12. Исходя из вышеизложенного, оценщик, принимая задание на оценку, должен получить у клиента информацию в отношении целей и интересов любой другой заинтересованной или имеющей отношение стороны, для того, чтобы установить наличие какого-либо конфликта интересов для самого оценщика, его партнеров, руководителей или близких родственников. Если такой конфликт существует, то чрезвычайно важно, чтобы этот факт был раскрыт для клиента. Клиент, в случае существования конфликта интересов, по своему усмотрению может подтвердить назначение оценщика, но при этом данный факт должен быть ясно изложен в любом Сертификате или Отчете об оценке.
13. В тех случаях, когда несколько оценщиков назначаются для совместной работы, каждый из них в отдельности и все вместе должны соответствовать тем же самым требованиям в отношении независимости и объективности, которые изложены выше.
14. Рекомендуется, чтобы во все отчеты об оценке включалось положение, подтверждающее, что оценщик, ответственный за оценку перед клиентом, соответствует требованиям настоящих Стандартов Оценки, и чтобы особо были отражены причины и степень каких-либо отклонений от них.

 

5. Требования к договору на проведение оценки
6. Договор на проведение оценки должен содержать следующие обязательные сведения:

• наименование (ФИО) заказчика и оценщика, их юридические (почтовые) адреса;
• наименование оцениваемого объекта (объектов) оценки, его (их) местонахождение;
• цель заключения договора на проведение оценки;
• вид оценки;
• вид объекта оценки;
• сроки и даты проведения оценки;
• условия, порядок и размер оплаты за оказываемые услуги;
• права, обязанности и ответственность сторон;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности заказчика на объект оценки, либо иные основания, предоставляющие право заказчику на заключение договора об оценке;
• сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием номера лицензии либо регистрационного номера лицензии, даты выдачи и органа, выдавшего лицензию.

В договоре на проведение оценки могут быть предусмотрены также иные требования.

2. Дополнительные условия, включаемые в договор в соответствии с настоящим стандартом:

2.1. Источники информации: Дополнительная информация по вопросам законодательства может быть получена из (у)……., а информация, касающаяся бухгалтерской отчетности…

2.2. Обследование: Организация обследования должна осуществляться путем….

2.3. Классификация оцениваемой недвижимости: В зависимости от цели владения недвижимость делится на следующие классы или подклассы: занятая самим владельцем для его предприятия; инвестиционная — которой владеют для целей генерации дохода и увеличения стоимости капитала; избыточная к потребностям бизнеса; торговые запасы, обозначаемые как текущие активы;

2.4. Требования к форме и объему отчета – отчет представляется в полном объеме или (и) в сокращенной форме (сертификат, акт  оценки)

 

 6.Кон­троль за вы­пол­не­ни­ем тре­бо­ва­ний стан­дар­тов

1. Вы­пол­не­ние тре­бо­ва­ний на­стоя­щих стан­дар­тов чле­на­ми КАО осу­ще­ст­в­ля­ет­ся со сто­ро­ны КАО в двух фор­мах: в фор­ме добровольной сертификации оценщиков и в фор­ме раз­бо­ра жа­лоб со сто­ро­ны за­каз­чи­ков.
2. Добровольная сертификация ка­че­ст­ва ра­бо­ты оцен­щи­ков-чле­нов КАО при­ня­тым стан­дар­там осу­ще­ст­в­ля­ет­ся Ко­мис­си­ей по кон­тро­лю ка­че­ст­ва про­фес­сио­наль­ной дея­тель­но­сти КАО или его от­де­ле­ния. Кон­троль мо­жет осу­ще­ст­в­лять­ся в фор­ме ре­цен­зи­ро­ва­ния вы­пол­нен­ных ра­бот или пу­тем со­бе­се­до­ва­ния с оцен­щи­ка­ми.
3. Раз­бор за­яв­ле­ний и жа­лоб, ка­саю­щих­ся про­фес­сио­наль­ных ка­честв ра­бот по оцен­ке со сто­ро­ны за­каз­чи­ков, осу­ще­ст­в­ля­ет ква­ли­фи­ка­ци­он­ная ко­мис­сия КАО или его от­де­ле­ния. Ко­мис­сия со­став­ля­ет за­клю­че­ние по су­ще­ст­ву де­ла, от­ве­чая при этом на сле­дую­щие во­про­сы: — на­ру­шил ли оцен­щик в ра­бо­те про­фес­сио­наль­ные стан­дар­ты КАО и ес­ли да, то ка­кие имен­но? — при­ве­ло ли вы­яв­лен­ное на­ру­ше­ние к су­ще­ст­вен­ным ошиб­кам в ре­зуль­та­тах оцен­ки? — чем, по мне­нию ко­мис­сии, вы­зва­но вы­яв­лен­ное на­ру­ше­ние? — ка­кие ме­ры взы­ска­ния ко­мис­сия пред­ла­га­ет при­ме­нить к ви­нов­но­му в на­ру­ше­нии про­фес­сио­наль­ных стан­дар­тов?

4.Оцен­щик-член КАО не­сет пер­со­наль­ную от­вет­ст­вен­ность за на­ру­ше­ния на­стоя­щих стан­дар­тов в сво­ей про­фес­сио­наль­ной дея­тель­но­сти, ес­ли та­кое на­ру­ше­ние при­ве­ло к мо­раль­но­му или ма­те­ри­аль­но­му ущер­бу для за­каз­чи­ка и/или для Ассоциации в соответствии с действующим законодательством.

Меры дисциплинарного взыскания устанавливаются Уставом КАО.