|
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
Колледж при АКАДЕМИИ ОЦЕНКИ и СТРОИТЕЛЬСТВА
ОТЧЕТ
По производственной практике
На тему: Оценка недвижимого имущества
Выполнила :Бутакова Юлия Группа К.ОЦ-03-1 Проверила :ст. преподаватель Красных Н.Н.
Алматы, 2006г.
|
Содержание
Введение
1.общие сведения
- Основные предположения
и ограничивающие условия
3.Правовые аспекты оценки недвижимости
4.Описание и анализ объекта оценки
4.1Описание объекта оценки
4.2 Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования
- Определение величины накопленного износа
6.Расчет рыночной стоимости объекта
6.1Доходный подход
6.2 Затратный подход
6.3 Сравнительный подход
- Согласование результатов и заключение
о рыночной стоимости объекта
Введение
В соответствии с договором №0001 от 02.02.2006г. об оценке объекта недвижимости- однокомнатная квартира в панельном пятиэтажном доме расположенная по адресу : Ауэзовский район микр. Сайран дом13 кв14
была произведена оценка его рыночной стоимости.
Результаты оценки приведены в отчете. Работа выполнялась с 02по 05 февраля 2006года.
Общие сведения
|
Адрес объекта
|
г. Алматы Ауэзовский район микрорайон Сайран дом№13 кв.14 |
|
Тип объекта недвижимости
|
однокомнатная квартира Общая полезная площадь 32.6Жилой 12.8 в панельном жилом пятиэтажном доме |
|
Оцениваемые права |
право собственности |
|
Назначение оценки
|
Предоставление информации собственнику для определения рыночной стоимости |
|
Цель оценки
|
Определение обоснованной рыночной стоимости |
|
Вид стоимости |
Рыночная |
|
Собственник объекта
|
Гололобова А.С. |
|
Основание проведение оценки
|
Договор № 0001 от 02.02.2006г. |
|
Дата оценки |
05.02.06 |
|
Учетный курс НБ РК на дату проведения оценки |
132,17 |
Рыночная стоимость— наиболее вероятная стоимость по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене не отражаются какие либо чрезвычайные ситуации.
Результаты оценки и заключения.
|
Наименование метода расчета |
Стоимость имущества, тенге |
|
Сравнительный подход |
6 872 840 |
|
Доходный подход |
3 568 600 |
|
Принятая величина рыночной стоимости объекта недвижимости |
6 212 000 |
Итоговая рыночная стоимость рассчитанная тремя подходами составляет 6 212 000 (шесть миллионов двести двенадцать тысяч тенге.)
2 Основные предположения и ограничивающие условия
Нижеследующие условия, допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета.
Общие условия
Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет (или какую либо его часть ) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке .
Положение об ответственности
В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной , и не проводил ее проверку. Размер вознаграждения ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.
Освобождение от ответственности
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцениваемого имущества, кроме как на основании официального вызова суда .
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы , подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственность за таковые.
Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
Скрытые характеристики и дефекты
Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые не возможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификаций.
Заключительные положения
Информация , оценки и мнения, полученные из достоверных, по мнению Оценщика, источников. тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных.
Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные , экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждения оценщика.
Отчет об оценки содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.
3 Правовые аспекты оценки недвижимости
Оценка объектов недвижимого имущества производится в соответствии с Законом РК «об оценочной деятельности» от 30.11.2000г. №109, а также:
- правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполненных работ по оценке и используемым принципам оценки, утвержденных приказом Министерства юстиции РК от 23 ноября 2002г. №179
- правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества, утвержденных совместным приказом Министра юстиции РК от 21ноября 2002г.№173, Министерства финансов РК от 23 декабря 2002г. №600 .министерства индустрии и торговли РК от 26 ноября 2002г.№96 и Председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002г. № 90.
- государственных стандартов РК «Система оценки имущества РК». Термины и определения СТРК1127-2003. утвержденных и введенных в действия Приказом Комитета по стандартизации метрологии и сертификации Министерства индустрии и торговли РК от 29 декабря 2002г.№510
- государственных стандартов РК «Система оценки имущества РК»
принципы оценки СТ РК 1126-2003 утвержденных и введенных в
действие Приказом Комитета по стандартизации метрологии и
сертификации Министерства индустрии и торговли РК от 29 декабря
2002 г. № 510
4.Описание и анализ объекта оценки
4.1.Местоположение объекта оценки
Объект оценки расположен в Ауэзовском районе г. Алматы по адресу микрорайон Сайран дом13 кв14
Панельный жилой дом расположен в центральной части города.
Вид застройки района: кирпичные и железобетонные многоэтажные жилые здания со встроенными помещениями.
Уровень шума в районе расположения объекта оценки : в пределах нормы.
Состояние окружающей среды : загазованность и запыленность выше нормы тк интенсивность автотранспорта высока: все виды общественного транспорта- троллейбус, маршрутные такси, автобусы.
Природно-климатические условия
Климат : резко континентальный
Осадки: основные периоды выпадения (снег, дождь)
Ветер Юго- западный, и северо- западный, скоростной напор ветра
р=3-5м/с; ветровая нагрузка -0.38КПА(38кгс/кв.м)
Сейсмичность -9 баллов
Температура наиболее холодной пятидневки –(-28) наиболее жаркой +40
Нормативная глубина промерзания грунтов -1.2м
Грунтовые воды до глубины 10метров от поверхности земли отсутствуют.
Состояние окружающей среды : предельно допустимая концентрация загрязняющих веществ.
Экономика района
Стадия развития экономики района: среднее стабильное образование
К основным отраслям экономики относятся: торговля, образование.
Занятость и доходы населения: средний уровень.
Рынок недвижимости: имеется спрос и предложение как на коммерческую недвижимость так и на жилье.
Описание объекта оценки
Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение Объектом оценки является однокомнатная квартира, состоящая из одной жилой комнаты, кухни, коридора, санузла, лоджии, общей площадью 32.6м2 , в том числе жилой площадью 12.8м 2
Высота потолка-2,8м
Квартира расположена в пятиэтажном панельном доме 1986 года постройки
Распределение площадей : коридор -5.2 м2 (№80по плану Технического паспорта); санузел -4.4 м2 (№79 по плану ТП)жилая комната-12.8 м2 (№81 по плану ТП)кухня -10.2 м2 (по плану ТП)лоджия-7.56 м2 (согласно измерения оценщика)
Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение(горячее, холодное)- централизованные.
Коридор (№80 по плану Технического Паспорта)Прямоугольная
Полы линолеум (имп.)по бетонной стяжке; обои бумажные тисненые (отечеств.); входная дверь- двойная, внутренняя деревянная; наружная дверь- металлическая; подвесные потолки.
Жилая комната (№81по ТП)Полы линолеум по бетонной стяжке,стены обои виниловые(отечеств.); окна пластиковые ; подвесные потолки(имп.); имеется вход ведущий на лоджию.
Лоджия (из жилой комнаты) Полы – плитка керамическая. Стены и потолок окрашены водо- дисперстной краской (Россия)
Кухня (№82 по плану ТП). Полы –линолеум по бетонной стяжке; стены- обои виниловые(отеч.);потолок- подвесные потолки;дверь деревянная(ДВП); электроустановочные изделия –импортные.
Санузел (№79 по плану ТП) Пол- керамическая плитка; стены –кафельная плитка (имп.);потолок- подвесные потолки;дверь деревянная (ДВП); сантехника: ванная, раковина, сместитель, унитаз(имп.)
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Недвижимость- это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшем и наиболее эффективным.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование пустого земельного участка или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, при чем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности рода действий. Данный анализ выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
— быть физически возможным, те соответствовать ресурсному потенциалу;
— быть законодательно допустимым т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений существующих или потенциальных;
— быть финансово состоятельным т.е. использование должно обеспечить доход равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
-быть максимально эффективным т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшем использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
5 Определение величины накопленного износа.
Износ –это процесс потери физических, функциональных и других характеристик объектов недвижимости во времени.
Физический износ- потеря стоимости в результате повреждений вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации , также под воздействием природно- климатических и других факторов.
Функциональный износ- потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными объемно- планировочными конструктивными или другими характеристиками.
Экономическое устаревание- потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды .
Определение физического износа производится по удельным весам конструктивных элементов строения или помещений. Удельные веса конструктивных элементов определяется по «Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений» соответствующего назначения оцениваемого объекта.
К физ= 1-И физ
И физ=(2006-1986)*0,8/100=0,16
Кфиз=1-0,16=0,84
6 Расчет рыночной стоимости объекта.
6.1 Затратный подход
Затратный подход- это стандартный подход к оценки рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. Учитывая все вышеизложенное оценка стоимости по затратному подходу рассчитана не будет.
6.2Доходный подход
подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшней деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.
Определение стоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняется по формуле : РV=FV/r,где
PV-стоимость объекта собственности
FV—чистый операционный доход
r— коэффициент капитализации
коэффициент капитализации определяется путем логического анализа с использованием статистических данных. Обычно в качестве свободной от риска ставки, принимается норма доходности на государственные среднесрочные обязательства поэтому примем без рисковую ставку дохода 14% соответственно коэффициент капитализации будет 0.14.
Расчет рыночной стоимости производится на основании данных о чистом операционном доходе с применением коэффициента капитализации.
Но в связи с тем, что собственник не предоставил необходимых данных расчет производится исходя из арендной ставки на аналогичные объекты недвижимости.
Так согласно конъюнктурному исследованию рынка арендная ставка в данном районе составляет-350у.е
Следующий этап оценки- анализ доходов и расходов для определения чистого операционного дохода.
|
Наименование |
Единица измерения |
Значение
|
|
Средняя ставка месячной арендной платы |
У.е |
350 |
|
Общая площадь объекта оценки |
Кв.м |
32.6 |
|
Потенциальный валовой доход за год |
У.е |
4200 |
|
Потери арендной платы от не полной загрузки |
% |
5
|
|
Расходы на содержание и текущий ремонт |
% |
5 |
|
Чистый операционный доход |
У.е |
3780 |
Определяем стоимость по формуле
3780/0,14=27 000 у.е.*132,17 = 3 568 600 тенге(три миллиона пятьсот шестьдесят восемь тысяч шестьсот тенге)
5.2 Сравнительный подход
Подход к оценки с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнение оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатил типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли- продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено в анализе.
На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже пяти объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Алматы, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице приведены основные параметры этих объектов.(согласно анализу проводимому по еженедельным газетам «Крыша» «Из рук в руки»)
|
Наименование параметров |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
Район(улица) |
Ауэз-й Куанышбаева-М.Залка |
-//- М.Залка Толе би |
-//-М,Залка Маречека |
-//- М,Залка Маречека |
|
Стоимость |
— |
41 000 |
50 000 |
55 500 |
|
Этаж |
4 |
4 |
5 |
1 |
|
Число этажей |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
Жилая площадь |
12,8 |
17 |
18 |
18 |
|
Общая площадь |
32,6 |
32 |
42 |
40 |
|
Санузел |
Совместный |
Совместный |
Совместный |
Раздельный |
|
Состояние квартиры |
Очень хорошее |
Хорошее |
Удовлетво рительное |
Без ремонта |
Для определения рыночной стоимости объекта оценки мы вносим корректировки, основанные на суждение Оценщика.
|
Элементы сравнения
|
Аналог 1
|
Аналог 2
|
Аналог 3
|
|
Цена продаж аналогов |
41 000
|
50 000
|
55 500
|
|
Поправка на этажность |
|
+2% |
+2% |
|
Скорректированная стоимость |
41 000 |
51 000 |
56 610 |
|
Поправка на кол-во жилой площади |
-8% |
-10% |
-10% |
|
Скорректированная стоимость |
37 720 |
45 900 |
50949 |
|
Поправка на общую площадь |
|
-8% |
-10% |
|
Скорректированная стоимость |
37 720 |
42 228 |
50949 |
|
Поправка на район |
+10% |
+2% |
+2% |
|
Скорректированная стоимость |
41 492 |
43 073 |
51 968 |
|
Поправка на состояние квартиры |
+5% |
+15% |
+20% |
|
Скорректированная стоимость |
43 567 |
49533 |
62 368 |
|
Итоговая скорректированная рыночная стоимость 52 000 у.е или 6 872 840 (шесть миллионов восемьсот семьдесят две тысячи восьмисот сорок тенге ) |
|||
7 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
объекта оценки
Последним этапом определения рыночной стоимости объекта оценки является выбор итоговой величины.
Оценщиком утверждается необходимость приоритетного использования сравнительного (или затратного или доходного)подхода, который наиболее точно отражает рыночную стоимость аналогичных по направлению и использованию объектов. Однако, следует учитывать результаты и других методов.
Сведение результатов оценки
|
№ |
Метод оценки |
Сумма оценки (у.е) |
Показатель использования(%) |
Итоговая величина (у.е) |
|
1 |
Доходный |
27 000 |
20 |
5 400 |
|
2 |
Сравнительный |
52 000 |
80 |
41 600 |
|
Итоговая стоимость 47 000 или 6 212 000 тенге |
||||
Заключение
Анализ и выводы содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка недвижимости, на опыте и профессиональных знаниях. Сведения об источниках информации и методика расчета приведены в соответствующих разделах отчета.
Основываясь на результатах расчетов, и учитывая выше изложенное рыночная стоимость оцениваемого объекта – жилой квартиры расположенной по адресу: Ауэзовский район микрорайон Сайран
дом 13кв14 составляет :
6 212 000 (шесть миллионов двести двенадцать тысяч тенге)
Я, Бутакова Юлия с 12 по 20 января 2006г. проходила производственную практику в компании Центре Коммерческой Недвижимости. Группа компаний ЦКН- Консалтинг занимает одно из ведущих мест на рынке недвижимости в Казахстане. Она оказывает большой спектр услуг в области недвижимого имущества, такие как оценка, кредитование покупка- продажа, аренда жилой и коммерческой недвижимости.
За время прохождения практики я закрепила свои теоретические знания в области экономики, оценки и менеджмента недвижимости.
Во время прохождения практики я подбирала аналоги оцениваемым объектам недвижимости используя для этого базу данных компании, а также еженедельные специализированные печатные издания. Подбор аналогов был необходим для определения рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом, который основывается на сравнении оцениваемого объекта и объектов, обладающих набором таких же физических характеристик.
Помимо сравнительного подхода отдел оценки ЦКН в своих расчетах основывается на доходном и затратном подходах. Доходный подход основывается на определении дохода который может принести коммерческое использование объекта недвижимости. Для этого подхода я проводила анализ арендных ставок в рассматриваемом районе, а также определяла среднюю арендную ставку.
Суть затратного подхода состоит в определении стоимости замещения или воспроизводства.
В основе расчетов стоимости замещения и воспроизводства лежит суммирование затрат на строительство объектов обладающих, соответственно, аналогичными или точно такими же характеристиками, что и оцениваемый объект.
Для определения стоимости по этому подходу я изучала прейскуранты на строительные и декоративные материалы, а также на строительно- монтажные работы. Выписывала наименование необходимых работ и материалов и их цены.
За время прохождения практики я вместе со специалистом оценки ездила на осмотр объекта оценки. При визуальном осмотре объекта оценки были учтены все его физические характеристики, такие как состояние пола, потолка, стен, окон, дверей, качество и состояние отделки и т .п.
Помимо осмотра самого объекта оценки был произведен анализ экономики района и тенденции его развития наличие инфраструктуры и транспортных дорог, благоустройство двора, наличие детских площадок, автостоянки для транспортных средств.
Также при осмотре и оценки объекта недвижимости были учтены экологические факторы, такие как загрязненность и запыленность воздуха, загрязненность двора механическим мусором, шум во дворе и в самом объекте недвижимости.
Все полученные данные были записаны в специальные таблицы, а потом занесены компьютер для дальнейшей оценки объекта недвижимости.
Помимо всего вышеизложенного в мои обязанности входили телефонные переговоры с клиентами, благодаря чему я научилась грамотно вести телефонные переговоры. Также я проверяла соответствие предоставленной информации нормам установленным в компании и отправляла документы в соответствующие отделы, вносила в компьютер и базу данных сведения об объектах недвижимости предоставленную клиентами и специалистами разных отделов. Небольшую часть времени я работала в архиве систематизировала отчеты в хронологическом порядке и в зависимости от цели по которой они были составлены.
Проходя практическое обучение в ЦКН, я узнала многое о рынке недвижимости , об оценке имущества, об организации оценочного бизнеса. Для себя я сделала выводы, что простых математических формул мало для качественной оценки имущества, для оценки необходима информированность, широта кругозора, аналитические и экспертные способности. Продолжая обучение я намереваюсь учесть все выше сказанное и достичь высокого профессионального уровня.
|
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
Колледж при АКАДЕМИИ ОЦЕНКИ и СТРОИТЕЛЬСТВА
ОТЧЕТ О фактической деятельности при прохождении производственной практики
Выполнила: уч. гр. К ОЦ-03-1 Бутакова Юлия Проверила: ст. преподаватель Красных Н.Н.
Алматы, 2006г. |
