Уходящий год не только показал успешность применяемой экономической стратегии в Казахстане, но и выявил недостатки
Завершается еще один год независимости нашей республики. Он стал для страны показательным: после кризиса выявил как преимущества, так и недостатки используемой модели экономического развития. С одной стороны, сырьевая ориентированность позволила достаточно безболезненно миновать посткризисное «похмелье». С другой стороны, динамика отечественного фондового индекса не оправдала надежд. Изначальное несовершенство законодательства повлекло за собой проблемы в сфере строительства. Но не все плохо. Так или иначе, из кризиса нам выйти удалось. И хотя бизнес-среда потеряла в кадрах, сильнейшие остались. А это может стать залогом дальнейших свершений.
ДОЛЯ строительства
Ни в одной стране мира, кроме Казахстана, государство не стало вмешиваться в проблемы своих граждан, связанные с жильем
Недавно глава фонда «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов резко высказался в отношении неприменимости долевого строительства в Казахстане. Несовершенство законодательства в этой сфере повлекло за собой необходимость выделения почти 2 млрд долларов госсредств на поддержку и завершение строительства уже начатых долевых проектов. Сделано здесь немало.
В ходе недавнего выступления президент Казахстана Нурсултан Назарбаев сказал, что проблемы дольщиков решены. Но стоит ли в дальнейшем поддерживать долевое строительство, если оно повлекло за собой столько непредвиденных государственных расходов?
В ряды противников долевых проектов в текущем году включился даже сам глава Нацфонда «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов, тот, чье ведомство главным образом и занимается решением всех проблем, связанных с долевым строительством. Не так давно он заявил, что использование схем, связанных с долевым финансированием, не- приемлемо. Как он считает, в долевых схемах заложена изначальная ориентация инвесторов и строителей на значительный рост стоимости строящейся недвижимости, что может привести к появлению новых «пузырей» на рынке недвижимости.
Независимые аналитики и экономисты еще на заре принятия закона о долевом строительстве в 2007 году высказывались о нем критично. Среди них был и экономический аналитик в сфере ипотечного кредитования Руслан Дуйсенбаев. Именно он в интервью «Литеру» еще в апреле 2007 года подверг закон о долевом строительстве жесткой критике. Время показало, что он был прав во многом.
– Многие специалисты, даже с учетом недавних поправок в закон о долевом строительстве, отзываются о нем негативно. Насколько вообще оправдал он возложенные ожидания спустя два года после принятия?
– Безусловно, закон на тот момент был долгожданным и нужным. Его основной задачей была защита законных интересов огромного числа участников долевого строительства, поскольку в его отсутствии вся система строилась в рамках специальной части Гражданского кодекса, и отдельные необходимые инструменты по регулированию этого рынка не были в ней отражены.
Защита интересов потребителей этим законом виделась прежде всего в установлении контроля государства над деятельностью застройщиков, к примеру, в виде лицензирования деятельности по привлечению средств дольщиков, контроля над целевым использованием привлеченных денег, обязательного учета договоров, определения минимального набора прав и обязанностей в типовом договоре на долевое участие. Казалось бы, положение застройщика должно было значительно усложниться, но вышло наоборот. Многие оговоренные в законе меры контроля государству на практике воплотить так и не удалось. В результате долевые фирмочки стали расти как грибы после дождя. Некоторые пытались работать честно, но их подкосил кризис. Другие изначально настроились на уход с рынка сразу же после получения максимального количества заказов. Итог мы видим сейчас. По пальцам можно пересчитать те доле-стройки, которые не повисли тяжелым грузом на шее у государства.
– Почему это произошло? И что послужило тому причиной?
– Есть отдельные недоработки в части обеспечения возвратности средств дольщика в случае банкротства застройщика. Имеются в виду отсутствие в законе обеспечительных мер (залога) по защите имущественных интересов сторон и довольно короткие гарантийные сроки. В частности, отсутствие залоговых отношений, предметом которых являлся бы земельный участок под строительство, привело к тому, что при банкротстве застройщика требования дольщиков попадают в последнюю очередь, как не имеющие преимуществ перед другими кредиторами.
Кстати, в российском законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» недостатки, о которых я упомянул ранее, отсутствуют. Там подошли к принятию столь важного законодательного акта иначе. У северных соседей четко обусловлен порядок взыскания кредиторской задолженности с недобросовестного застройщика в первую очередь в сторону дольщиков. Этот закон там принят еще 5 лет назад. Но, даже несмотря на это, случаи мошенничества в сфере строительства предотвратить не удается. И на этом фоне вовсе не удивительно, что и у нас ничего не получается.
– Но ведь в любом договоре есть часть о его одностороннем расторжении. Как мы видим по опыту отечественных дольщиков, это не всегда приносит результат. Почему?
– В казахстанском законе в соответствии с пунктом 4 статьи 13 «в случае нарушения обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой неустойки, а также возмещением убытков». Вроде бы все понятно, однако на практике все оказывается намного сложнее. Тем более если брать во внимание оговорку в статье 12 закона: «условия, выходящие за рамки обязательных, могут быть определены договором. Их нарушение также может быть основанием для одностороннего расторжения». Безусловно, дольщик во всех этих случаях только выигрывает, причем при любом раскладе. Однако вот беда, не оговаривается однозначно стоимость неустойки в случае одностороннего расторжения договора, хотя ссылка на нее имеется. Взыскание неустойки Гражданским кодексом предусматривается как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя. В нашем случае четкость в этом вопросе законом не обусловлена вовсе.
– Как повлиял данный закон на ситуацию в сфере строительства?
– Я об этом говорил два с половиной года назад и сейчас скажу: закон «О долевом участии в жилищном строительстве» внес и внесет значительные коррективы как в строительный бизнес, так и в конечную стоимость жилья на первичном рынке недвижимости в сторону значительного удорожания. Это, в свою очередь, отразится и на рынке вторичном.
– Прогнозы вы дали довольно мрачные, а есть ли вероятность альтернативного развития событий, если исключить кризисные явления?
– Если рассматривать опыт западных стран, то там строительство жилой недвижимости посредством долевого участия не столь востребовано со стороны населения. В этих странах хорошо развито ипотечное жилищное кредитование. Это объясняется устойчивой экономикой и защитой со стороны многих правовых институтов. Банками там созданы более выгодные условия для покупателей. Я считаю, что сейчас долевое строительство в Казахстане является переходной формой рынка и предполагает дальнейший переход ипотечного кредитования на качественно высший уровень.
Алексей ХРАМКОВ, Алматы
