Реферат. Рынок недвижимости в регионе

содержание

 

 

 

введение…………………………………………………………………………..3

 

 

глава 1. Рынок недвижимости и его инфраструктура…………5

 

глава 2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости…….13

 

 

заключение…………………………………………………………………….16

 

список использованной литературы……………………………….18

 

Введение

 

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отно­шений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных сек­торов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть нацио­нального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Важное значение Казахстанского рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступа­ющих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и коммунальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Сегодня в нашей республике активно формируется рынок недвижимости. При этом все большую важность приобретает вопрос регистрации приобретенного и имеющегося имущества в центрах по недвижимости. Однако действующий закон не предусматривает обязательного характера этой процедуры, что порождает массу проблем. Сложилась парадоксальная ситуация: объекты, имеющие реального собственника, не участвуют в гражданском обороте из-за того, что права на него не зарегистрированы либо не оформлены надлежащим образом. Соответственно не платятся налоги. Это приводит к увеличению «теневого» сектора экономики и потерям госбюджета. Именно поэтому возникла необходимость легализации движимого и недвижимого имущества.

В Послании Президента народу Казахстана и выступлении Н. Назарбаева на десятом республиканском форуме предпринимателей затрагивались вопросы легализации имущества. Как известно, Глава государства дал поручение Правительству разработать законопроект о легализации собственности малых предприятий. В русле его реализации подготовлен законопроект РК «Об амнистии в связи с легализацией имущества», положения которого предполагают начало большой, кропотливой и архиважной работы многими ведомствами, в том числе и центрами по недвижимости.

Для разъяснения сути этой разовой акции, ограниченной в проекте временными рамками, было организовано своего рода «ликбез» — заседания «круглых столов», беседы, лекции для представителей малого и среднего бизнеса. Многие из них, к сожалению, до сих пор не понимают, что государственная регистрация недвижимости позволяет центрам по недвижимости от имени государства защитить их права и устранить лазейки для мошенничества. Ведь сегодня есть факты, когда арендаторы жилья, особенно при долгом отсутствии его хозяина, переоформляют квартиру на себя и даже ее продают. Сараи или гаражи, мешающие новостройкам, идут под снос, если право собственности на них не оформлено и не зарегистрировано. В этом случае их хозяевам ничего не выплачивается, и они будут вынуждены обратиться в центр по недвижимости за помощью.

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам десяти месяцев прошлого 2004 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн. тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2003 году.

Однако, заявление Президента РК о разработке Государственной программы жилищного строительства на 2005-2007 годы, поддерживаемое предвыборными лозунгами различных партий, приостановило рост цен и даже способствовало их снижению. В результате, цены на жилье к июлю снизились почти до февральской отметки, но затем объективная ситуация на рынке, определяющая стоимость, жилья заставила цены довольно быстро вернуться на прежний уровень. В конце лета стоимость недвижимости продолжила расти и в сентябре уже превысила мартовский пик. Можно сказать, что в целом уровень роста цен во втором полугодии составил 7-12% в месяц, и они выросли в среднем по районам более чем на 64%. В настоящее время эта тенденция сохраняется.

Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке. Помимо этого, и коммунальные платежи в новостройках гораздо выше. Вот и получается, что при ограниченном предложении дешевого жилья цена на вторичном рынке за квадратный метр выше, чем на первичном, и продолжает повышаться.

 

 

глава 1. Рынок недвижимости и его инфраструктура

 

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, по­средством которых передаются права на собственность и связанные с ней инте­ресы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отно­шений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объек­тов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости — это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости — совокупность региональных и локаль­ных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризует­ся спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество — установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав соб­ственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
• обеспечение свободы предпринимательства;
• эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной эконо­мической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой пони­мается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих про­изводство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональ­ные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на созда­ние и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распре­деление в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

• народнохозяйственный — макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости);
• региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
• локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
• объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).

Инфраструктура рынка недвижимости создается и функционирует благодаря общим усилиям институциональных и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка РК выделились 4 подхода к различным аспектам работы рынка недвижимости:

• инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
• трансаквдонный (психолого-поведенческий);
• рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специали­стов по теории рыночной экономики);
• социальный (с точки зрения общественных деятелей).

В современных условиях развития стандартизации информационных техно­логий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной по­литики Казахстана.

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижи­мости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различно­го рода сделок с объектами недвижимости — трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти решают государственные, общественные и коммерческие институты в обла­сти управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по на­правлениям реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспе­чивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в це­лом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости — это набор механизмов профессиональной деятельности, име­ющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недви­жимости между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех
   видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществля­ют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
2. Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
   и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследова­тели рынка недвижимости с участием специалистов в области информаци­онных технологий).
3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объ­ектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижи­мости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов,
   регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
   участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специа­лизированных исследовательских организаций).
4. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятель­ности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участни­ков рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские органи­зации).

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения трансакционного под­хода — это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения трансакционного подхода:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затра­ты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
   (ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок уча­стников; координация усилий участников; контроль и восстановление нару­шенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
   руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под­
   разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечиваю­щего координацию действий участников рынка недвижимости, исследова­ние и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профес­сиональной среде.

Примером снижения эффективности деятельности по формированию инфра­структуры рынка недвижимости может служить создание единой системы регис­трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном эта­пе привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т. е. к увеличению трансакционных издержек.

С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижи­мости — набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потреб­ления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффектив­ные решения отведенного ей круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения методологического подхода:

• Создание системы мониторинга и исследования процессов функциониро­вания рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
  и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследова­тельские подразделения общественных объединений при участи профессио­налов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации
  рынка недвижимости).
• Создание специализированных государственных, общественных и коммер­ческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
• органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
• специализированных структурных подразделений органов государствен­ной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформиро­вание, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собствен­ника на рынке недвижимости от противоправных действий;
• саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
• образовательных учреждений и информационных центров рынка недви­жимости;
• некоммерческих и коммерческих организаций — исследователей и ини­циаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свой­ственное методологическому подходу, не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В результате этого во вновь орга­низованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы эко­номического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятель­ности, для которой среда создавалась.

Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эф­фективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижи­мости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производ­ства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода — это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задача­ми формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения соци­ального подхода являются:

• развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
• создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и ин­тересов.

Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацелен­ность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоя­тельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий про­живающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструк­туры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает со­циальную напряженность.

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка не­движимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и соци­альной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодопол­няющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости (рис. 1.), последний имеет свои до­стоинства и недостатки.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис. 2.), которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть ры­ночного пространства.

«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономи­ческую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах».¹

Спрос — это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недви­жимости, является цена (рис. 3.)  

 

Рис.  3. Зависимость спроса на загородные объекты от цены

 

 

Предложение — это количество объектов недвижимости, которое собственни­ки готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток време­ни. Предложение объектов недвижимости не эластично.

На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов пред­ложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предло­жения.1

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отноше­нию друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодо­лима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состо­ится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непре­рывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимо­сти завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономи­ческими циклами (рис. 4): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике.

При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивает­ся, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются .

Рис. 4. Взаимосвязь экономических циклов

 

Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение со­зданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследо­ваний по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и ха­рактеризуется ростом цен на объекты строительства, возникают излишек строи­тельных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строитель­ная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия.

Государство по отношению к объектам недвижимости как к любому товару не предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества конт­ролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости.

Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимо­сти (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами — государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (этот вопрос бу­дет рассмотрен в гл. 16), призванной обеспечить учет интересов государства  и других субъектов рынка недвижимости.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость ко­торых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства — ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерче­ской недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это сви­детельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки1 — это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупате­ли и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо опреде­лить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предва­рительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.»2 На рынке недвижимости в Алматы трансакционные издержки составляют 5-7% от цены объек­та. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определен­ную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие ри­элтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием компаний-застройщи­ков иметь собственную сбытовую структуру.

Другими словами: «Отношение спроса и предложения определяет цену, но вы­сота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если падает цена то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее, спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще тенденцию к выравниванию. Если спрос воз­растает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предло­жение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена пада­ет ниже нормы».

 

 

 

Глава 2. Анализ Казахстанского рынка недвижимости

 

Мировая история изобилует примерами переноса столиц. Специалисты пытаются выявить причины трансформации провинциальных городов в столицы и изучить феномен перемещения столиц. В Казахстане вопросы дислокации, расположения стали предметом специального изучения относительно недавно.

Прошло 8 лет после «столичного переезда», передачи столичных функций из Алматы в Астану. Как показывают уроки мирового опыта, в период экономического кризиса ставка обычно делалась на разворачивание крупных строек. Так, к примеру, в США в годы депрессии 1930-х годов президент Франклин Рузвельт осуществил знаменитый проект застройки «долины реки Теннеси». В Японии также применялась стратегия быстрого экономического роста путем развития строительного сектора.

Предпринятое Правительством Казахстана волевое решение по переносу столицы было важной экономической мерой для раскручивания всей экономической спирали в Казахстане.

Дополнительным импульсом к этому стала реализация политики жилищного строительства, озвученная Президентом страны в Послании народу в 2004 году. В основе ее лежит расширение институтов ипотечного кредитования, что в итоге повлекло за собой развитие рыночной инфраструктуры жилищного строительства, оздоровило банковский сектор страны.

Что касается сферы услуг, то первоначально в 1997-1998 гг. от резкого увеличения числа жителей города сфера обслуживания населения была не в состоянии полностью удовлетворить все потребности жителей новой столицы. Многие частные государственные предприятия, а также созданный малый бизнес в этой сфере не были приспособлены к столь резкому росту числа потребителей своих услуг. Это было связано с резким, более чем 2-кратным, увеличением числа горожан возраста от 20 до 40 лет – основного потребителя продукции указанного сектора.

Рост спроса на услуги приводит к росту цен, последнее – к увеличению нормы прибыли, указанное вкупе стало притягательным фактором как для капитала, так и рабочей силы всей республики.

Если обратиться к прошлому, то можно сказать, что в 17-20 века русские в Казахстане играли русифицирующую и цивилизаторскую роль, они способствовали социализации, строили города, создавали промышленность, развивали торговлю, новое сельское хозяйство. При этом это была преимущественно насильственная социализация казахов. Продвижение это происходило с севера на юг. С 1997 года очевиден другой фактор: продвижение казахов с юга на север, в том числе и в г. Астану. В данный момент поменялись ролевые функции: казахи, двигаясь с юга, востока и запада на север, внесли с собой передовую рыночную, политическую, либеральную, правовую, технологическую инфраструктуры, внедрили их через властные каналы и негосударственные структуры. Особенно продвинутой была казахская субгруппа «алматинцы в Астане». Это высшие управленцы, финансисты, бизнесмены, юристы и политики. Несмотря на относительно низкий удельный вес, казахи на севере Казахстана являются носителями капитала, инновации и политической воли.

Наряду с экономическими показателями улучшилось социально-демографическое положение столицы. Так, на начало 2005 г. общая численность жителей столицы по сравнению с 1997 г. увеличилась на 84%, тогда как в г. Алматы количество горожан с 1997 по 2002 г. выросло только на 2%. При этом в целом по республике, как известно, наблюдалось снижение численности населения, в т. ч. и городского. Так, за 1997-2005 гг. процессы урбанизации в столице выросли на 84%.

Брачно-семейные процессы в столице получили новый импульс после 1997 года. В частности, перенос столицы привел к улучшению структурных показателей. В период с 1993-1996 гг. как в городе Астане, так и по республике наблюдалась тенденция снижения числа браков. Но с 1997 г. число зарегистрированных браков начало расти. В 1997 г. по сравнению с 2004 количество официально закрепленных браков выросло в 2 раза, количество семей, состоящих в фиктивном браке, больше. Как отмечает исследовательница Ю. Семкина, в городе в 3-4 раза выросло число “вторых” семей, скрепление “брачного” союза происходит в мечетях. В факторе “токализации” (в казахской брачной традиции – вторая жена) особая роль принадлежит новой столице. Растет удельный вес категории бобылей, соломенных вдов, неформальный брачный рынок стал гетерогенным.

Как отмечает доктор социологических наук А. Забирова, мигранты в г. Астане в основном представлены так: это акмолинцы и выходцы из Алматы. Наиболее многочисленными являются выходцы из Акмолинской области, их удельный вес составил за 1998-2004 гг. 33%, не столь многочисленны выходцы из Алматы – 15% и, наконец, карагандинцы – 11% от всех прибывших в столицу. Бытовало мнение о высокой численности мигрантов из южных областей республики. Что не подтвердилось статистически. Несмотря на большую численность, представители из Акмолинской области по степени влияния и воздействия на происходящие экономические и политические процессы уступают приезжим из Алматы и Карагандинской области. Алматинская субгруппа представлена более весомо, имеет высокую долю присутствия в астанинской политической сфере, бизнесе и элите. Во вторую группу отнесены прибывшие из Карагандинской области в связи с тем, что основная доля государственных служащих, а также научной интеллигенции в вузах и исследовательских центрах столицы, состоит из карагандинцев. Представленность карагандинцев в «фирменном» секторе также ощутима. Представители казахстанского юга – мигранты – больше представлены в сфере услуг, торговли, кафе и ресторанов, что визуально распространяется на всю совокупность мнений о высокой доле южан.

Считается, что одна из причин переноса столицы из г. Алматы в г. Астану была связана с необходимостью увеличения численности коренного населения в северных областях Казахстана и изменения этнодемографического баланса населения. Если эта задача ставилась, то она выполняется. Новая столица служит магнитом, притягивающим все этносы, в том числе казахов западных, восточных, центральных и южных регионов. Численность казахов в столице страны возросла за счет персонала министерств и ведомств, а также индивидуальной миграции из всех регионов республики. Так, за 1989-2005 гг. в г. Астане заметный прирост населения отмечается не только у казахов, но и у корейцев, чеченцев, киргизов, китайцев и уйгуров. Таким образом, вследствие притока населения из всей республики произошел приток финансовых, управленческих кадров, капитала, что привело к быстрому освоению свободных ниш. Большую роль в совершенствовании сферы услуг сыграли ресурсы южного компонента, в большей степени казахов и мусульманских этносов.

Астана – географический и геоэкономический перекресток Евразии. Правительство РК делает все, чтобы развить естественно-географическое преимущество Астаны. Строительство аэропорта с современным оборудованием делает ее транзитной, воздушной гаванью между Россией, Китаем и Европой. Строительство новых сквозных трансказахстанских железнодорожных и автомобильных дорог из Китая, Узбекистана, Киргизии, Таджикистана в Россию со всей соответствующей инфраструктурой выгодно для Казахстана.

Итак, влияние факта передислокации столицы на ротацию элит не отрицают практически все политологи. Бытует мнение, что Астана пока что город среднего и крупного чиновничества, а Алматы – город среднего и крупного бизнеса. Астана стала самым крупным казахским городом, здесь высок удельный вес казахов. Алматы – вольный город, часто оппозиционный, Астана – больше чиновничий, служивый город. Алматы – больше восточный, среднеазиатский город, здесь компактно проживают уйгуры, турки, азербайджанцы, чего нет в Астане. По численности населения Алматы вдвое больше, чем Астана. И пока население Астаны не достигнет одного миллиона человек, она не станет саморазвивающимся механизмом.

Таким образом, Астана становится окном на Запад, стимулом движения для новейших финансовых, политических, социальных технологий, а также воплощением рыночного общества и правовых ориентиров.

 

 

Заключение

 

Об этапах и тенденциях развития казахстанского рынка недвижимости.

В Казахстане рынок недвижимости как таковой начал формироваться с момента массовой приватизации и вовлечения недвижимости в рыночный оборот. Возрождение негосударственной собственности на жилье привело к формированию особой сферы предпринимательской деятельности — операциям с недвижимостью. И если до этого момента выстраданную в очередях квартиру можно было лишь обменять либо разменять, то сегодня приобретенное право собственности позволяет хозяевам распоряжаться своей недвижимостью без каких-либо ограничений.

В 1994-95 годах, хотя предложение и превышало спрос, цены на рынке недвижимости были достаточно высоки, и в течение следующих двух-трех лет продолжали расти. Достаточно сказать, что продажная стоимость жилья в «элитном центре» тогда еще единственной столицы доходила до 1500-2000 долларов за один квадратный метр. Стоимость аренды тоже была чрезвычайно высока из-за притока иностранцев в Алматы (создавались посольства, представительства фирм и т.д.).

Следующим этапом было некоторое снижение темпа роста цен на недвижимость (1996-1998 гг.) и затем их резкое падение (1999-2000гг.). Это было связано как с переносом столицы в Астану, так и с экономическим спадом, который привел к уменьшению объема «свободных» денег для покупки недвижимости и увеличению риска при вложении денежных средств в недвижимое имущество.

В конце 2000 года цены на жилую недвижимость упали до очень низкой отметки. К примеру, цена однокомнатной квартиры в «цифровых» микрорайонах опустилась до 3-3,5 тысячи долларов США, а трехкомнатную обычной планировки там же можно было купить за 5,5-6 тысяч.

Ближе к осени 2001 года стали явно прослеживаться процесс стабилизации цен на квартиры и тенденция к их повышению. Сказались улучшение экономической обстановки в стране и, безусловно, развитие ипотечного кредитования, активизировавшее товарооборот на рынке недвижимости, а также приток населения из периферийных районов Казахстана в крупные города.

Что касается типов жилья, наибольшим спросом у «рядовых» покупателей, как правило, пользуются одно-двухкомнатные квартиры. Они являются «стартовой» площадкой для молодоженов, семей, перебирающихся из аулов и деревень в большие города. Другой тип жилья, который практически всегда пользуется спросом, — это элитные четырех-пятикомнатные квартиры в старом центре города и апартаменты в новых современных домах, построенных за последние годы в Астане и Алматы ведущими строительными компаниями. Новые дома привлекают будущих жильцов современной планировкой, «европейской» отделкой, изысканным комфортом и респектабельными фасадами. Не ослабевает желание у многих горожан иметь свой индивидуальный дом.

Стильность, европейский дизайн, функциональность, комфорт и при этом разумная цена — основные критерии для большинства имущих покупателей.

Принципиально важным, с точки зрения будущего владельца, является размер прилегающего к дому участка. Спросом пользуются дома с участками не менее 10-20 соток, несмотря на то, что будущие собственники вовсе не имеют намерения заниматься садоводством или выращиванием овощей. Владение землей дает возможность воплотить в жизнь самые смелые фантазии, например, оборудовать собственное футбольное поле, теннисный корт или устроить во дворе ландшафтный парк с зеленым газоном, фонтанами с подсветкой и прочими атрибутами современного престижного дома. А так как на нашем рынке найти в точности то, чего хочется, удается крайне редко, то именно земля как объект недвижимости выходит на первое место по спросу, а приобретение свободных участков сейчас становится не только выгодным вложением капитала, но и, пожалуй, единственным способом построить дом своей мечты.

Сегодня можно приобрести в собственность любую недвижимость, были бы только деньги. Вот эту-то проблему — нехватка денежных средств — и решает система ипотечного кредитования на приобретение, ремонт или реконструкцию недвижимости под залог самой недвижимости.

В соответствии с «Концепцией долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» в декабре 2000 г. Национальным банком Республики Казахстан была создана Казахстанская ипотечная компания, выступившая оператором данного рынка. В течение восьми месяцев осуществлялся пилотный проект ипотечного кредитования в городах Алматы и Астане. В ближайшей перспективе системой ипотечного кредитования будут охвачены все регионы республики, в первую очередь — имеющие крупное производство.

Вице-президент АО «БТА Ипотека» считает, что стабильность финансовой системы и рынка жилья позволяет сегодня активно развивать ипотечное кредитование.

Если в начале зарождения «ипотечного движения» ипотечное кредитование было дорогой игрушкой для богатых людей, то сегодня оно позволяет улучшить жилищные условия именно средним казахстанцам.

Ипотечная схема покупки жилья — это когда живешь и пользуешься жильем сегодня, а оплачиваешь его в рассрочку в будущем.

 

список использованной литературы

 

1. Ашимбаев Т.А. Государственное регулирование перехода к рыночным отношениям. Известия, НАН РК, серия Общественные науки, 1993 №2.
2. Журавлева Г.П. “ Общая экономическая теория”. 1994г. Изд. “ РЭА им. Плеханова”.
3. Ильясов А.А. Государственное регулирование экономики. А.,1999
4. Мамбеева М.“Некоторые аспекты развития экономической деятельности в развитых странах”.
5. Мамыров Н.К., Ихданов Ж. Государственное регулирование экономики в условиях Казахстана (теория, опыт, проблемы). Учебное пособие. – Алматы: Экономика, 1998.
6. Нусупова А., Нусупова А. Закономерный провал. // Деловая неделя. — 26 марта 1999 г.
7. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.
8. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. № 9.
9. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. 1999. № 9.
10. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. – М. 1999.
11. Кравченко А.И. Законодательство об ипотеке//Алматы, Адилет/ В сб. «Комментарии гражданского законодательства», том 1-3, 1996-1997 г.г.
12. Мамонтов Н.И. Обязательства и их исполнение//Алматы, Адилет/ В сб. «Комментарии гражданского законодательства», том 1-3, 1996-1997 г.г.
13. Нургазиева Л.А. Виды расчетов с иностранными покупателями//Алматы/ «Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане», 1996, № 22, с. 8-10.
14. Ойгензихт В.А.. Воля и волеизъявление. Душанбе, «Дониш», 1983, стр.88
15. Осипов Е.Б. Некоторые аспекты залоговых правоотношений//Алматы, Адилет/ В сб. «Комментарии гражданского законодательства», том 1-3,

1 Анализ рынка жилой недвижимости  Алматы в 2002 г. свидетельствует о том, что территориальная структура  предложения соответствует структуре спроса, а общий объем предложения не превышает платежеспособность спроса на жилье. Тем не менее признаки насыщения отдельных сегментов рынка присутствуют (например, 3-комнатные квартиры продаются значительно хуже).

1 Согласно наиболее распространенному определению, «трансакционные издержки есть эквивалент трения в механических системах», см.: Уильямсон О. Экономические институты  капитализма. Фирмы, рынки в отношении контрактации. — СПб.: Лениздат, 1996. С. 53.

2 Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М, 1993. С. 59.