Реферат. Защита права собственности на землю в РК

Реферат

Данная работа выполнена на тему: «Защита права собственности на землю в РК», содержится на 71 страницах и состоит из введения, 2-х глав, 6 параграфов, заключения и списка использованных источников.

Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе изучения земельного, гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики комплексно исследовать институт защиты права собственности на землю.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере защиты права собственности на землю при осуществлении собственником правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского законодательства, регулирующие вопросы защиты права собственности; теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.

Методы проведенного исследования. Методологическую основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез.

Введение содержит актуальность темы исследования, цель работы, поставленные в рамках обозначенной цели задачи исследования, теоретическую и методологическую основу дипломной работы, а также структуру дипломной работы.

В первой главе дипломной работы рассматриваются понятие и общая характеристика, виды, а также субъекты и объекты права собственности на землю в РК.

Вторая глава работы посвящена рассмотрению мер защиты права собственности на землю по законодательству Республики Казахстан.

В работе использовались и наиболее часто встречались следующие понятия: права собственности, защиты права собственности, видов мер защиты права собственности и т.д.

В работе использовались 11 НПА и 36 источника специальной литературы.

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1.ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

1.1 Понятие и содержание права собственности на землю

1.2 Право государственной собственности на землю в РК

1.3 Право частной собственности на землю в РК

2.ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

2.1 Меры защиты права собственности на землю

2.2 Вещно-правовые меры защиты права собственности на землю

2.3 Обязательственные и другие меры защиты права собственности

на землю

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Экономические отношения собственности (присвоения) составляют основу любого общества, а правовое регулирование появляется и сохраняется, прежде всего, как система норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих данные отношения. В условиях современного Казахстан собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Вот почему охрана существующих отношений собственности – важнейшая задача всякой правовой системы, её стержень, в конечном счёте.

Одной из фундаментальных гарантий существования в Казахстане права частной собственности является ст.6 Конституции, в которой закреплено, что в Республике Казахстан признаётся и защищается равным образом частная, государственная собственность. Это тесно связано с провозглашением прав и свобод высшей человеческой ценностью, а их признания, соблюдения и защиты – обязанностью государства, и со стремлением сохранить в экономической системе характерную для частной собственности весьма эффективную личную заинтересованность, с необходимостью, возрождая частную собственность, уделить ей особое внимание.

Конституция гарантирует равную защиту всех форм собственности. В отличие от ранее действовавшего законодательства, устанавливавшего преимущества в защите социалистической, и в особенности государственной собственности, в ныне действующем законодательстве реализуется принцип единства квалификации и санкций за преступления против собственности, не зависимо от того, в чьей собственности она находится.

В духе презумпции защиты права собственности необходимо трактовать и п.4 ст. 26 Конституции РК в которой говорится, что каждый имеет право на свободу предпринимательской деятельности, свободное использование своего имущества для любой законной предпринимательской деятельности. С указанной конституционной нормой связана и ст.8 ГК РК: «Граждане и юридические лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им гражданскими правами, в том числе правом на их защиту».

В целом можно сказать, что право собственности, т.е. закреплённое законом определённое состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ, охраняется нормами едва ли не всех отраслей права: уголовного, устанавливающего ответственность за преступное посягательство на имущество государства, юридических лиц и граждан; административного, наказывающего мелкие проступки такого рода; трудового, регулирующего, например, материальную ответственность работников за причинённый ими работодателю имущественный ущерб; земельного, семейного и др.

Тем не менее, в защите права собственности на землю в РК центральное место, безусловно, занимает гражданское право, поскольку в соответствии с Земельным кодексом РК право собственности и право землепользования защищаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами Республики Казахстан. Поэтому на сегодняшний день представляется весьма актуальной выявление особенностей применения традиционных гражданско-правовых способов защиты права собственности в сфере земельных отношений, которым посвящена глава 15 Гражданского кодекса.

Степень разработанности темы. Институту собственности в различных его аспектах посвящена многократно обращались казахстанские и российские ученые правоведы дореволюционного, советского и современного периода. Здесь накоплена обширная доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших проблемы права собственности, можно назвать Г.Н. Амфитеатрова, Л.И. Абалкина, М.М. Агаркова, А.Н. Арзамасцева, С.Н. Байдельдинова Д.Л, Братуся, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, Н.Д. Егорова, Еркинбаевой Л.К, О.С. Иоффе, А.Г. Калпина, А.Ю. Кабалкина, Ю.Х. Калмыкова, А.В. Карасса, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.П. Литовкина, Н.С. Малеина, Мухитдинов Н.Б., В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, Стамкулов А.С., А.П. Сергеева, Е.А. Суханопа, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Сулейменов М.К., Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Б.Б. Хаджиев А.Х., Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, К.Б. Ярошенко и др.

Отдельные аспекты защиты права собственности были рассмотрены в работах Н.И. Кирилова, Н.А. Баринова, Т.В Дерюгиной, В.П. Камышанского, А.В. Коновалова, В.В. Лазарева, В.А. Летяева, О.А. Минеева, А.Е. Черноморца, З.И. Цыбуленко, В.А. Белова, Б.М. Гонгало, В.А. Дозорцева, А.В. Копылова, В.А. Лапач, Д.В. Мурзина, В.А. Плетнева, Д.О. Тузова и др.

Тем не менее, несмотря на множество научных трудов, посвященных анализу права собственности на землю и его защиты, в настоящее время, с учетом происходящих изменений, как в нормативном правовом регулировании, так и правоприменительной деятельности появилась необходимость в исследовании ряда новых аспектов в вопросе земельно-правовой науке защиты права собственности на землю, поскольку жизнь не стоит на месте, а постоянно ставит перед юристами новые проблемы, требующие своего разрешения.

— уточнить понятие и признаки права собственности на землю, как правового института и субъективного права;

— проанализировать понятие защиты права собственности, выявить его соотношения с категорией «охрана собственности»;

— классифицировать способы защиты права собственности на землю;

— исследовать особенности виндикационной защиты права собственности на землю;

— изучить специфику негаторного иска и иска о признании;

— рассмотреть особенности обязательственно-правовой защиты права собственности на землю;

— выяснить сущность и содержание самозащиты права собственности на землю, а также специфику исков к органам государственной власти и управления;

1 ПРАВО СОБСТВЕНОСТИ НА ЗЕМЛЮ

1.1 Понятие права собственности на землю

В теории права различают такие понятия, как «собственность» и «право собственности». Под собственностью в экономическом смысле понимают ту или иную форму присвоения предметов природы, орудий и средств производства, предметов потребления.

Под правом собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом интересам других лиц. Это право собственности в субъективном смысле.

Под правом собственности в объективном смысле понимают совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в нашем случае – Казахстанского земельного права.

Среди прав на землю выделяется две основные группы: права, определяющие принадлежность, присвоенность имущества (в данном случае природных объектов) – например, право собственности, и право пользования – например землепользование[1].

Возможность иметь в частной собственности землю предусмотрена Конституцией РК 1995 года. Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц.[2] Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РК.

По земельному законодательству РК граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово–огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства.

Лесной кодекс РК предусматривает для граждан возможность иметь в собственности только древесно–кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом[3].

Водным кодексом РК устанавливается право частной собственности граждан на обособленные водные объекты, т.е. на небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами[4].

Горное законодательство и законодательство о животном мире не допускает права частной собственности на эти природные ресурсы.

Среди прав пользования можно выделить право аренды, предусмотренное для земельных участков и участков лесного фонда.

Для земельных участков предусмотрены также право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитуты[5].

Для участков лесного фонда и участков, не входящих в лесной фонд, предусмотрены также права безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования, а также сервитуты.

Для водных объектов – право краткосрочного и долгосрочного пользования и сервитуты[6].

Для объектов животного мира к правам пользования относятся: охота; рыболовство, включая добычу водных беспозвоночных и морских млекопитающих; использование полезных свойств жизнедеятельности объектов животного мира; изучение, исследование и иное использование в научных, культурно-просветительских, воспитательных, рекреационных, эстетических целях без изъятия их из среды обитания; извлечение полезных свойств жизнедеятельности объектов животного мира; получение продуктов жизнедеятельности объектов животного мира.

Право собственности является первым и основным из вещных прав, определяющих отношение к вещам и отношения по поводу вещей. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это три правомочия, которые существуют у каждого собственника.

Под правомочием владения понимается возможность фактически обладать данным имуществом. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, т.е. необходимо наличие правового титула (основания) на владение. Фактическое обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет данную вещь в своем обладании (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит это имущество на балансе.

Право пользования представляет собой возможность извлечения из имущества полезных свойств. Такое извлечение возможно, например, при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу, использовать имущество может лишь его фактический обладатель, т.е. владелец.

Распоряжение имуществом означает для собственника возможность определения юридической судьбы вещи. Например, собственник может отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать доверительное управление), отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах. Гражданский кодекс регулирует эти вопросы специальной главой 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».

Лица, имеющие в собственности земельный участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. К числу земель, исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда и другие, перечисленные в Земельном кодексе РК.

Кроме этих ограничений существуют также ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий.

Объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим правилом для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками.

Территориальные границы земельного участка устанавливаются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если иное не предусмотрено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой (в настоящее время не установлено ограничений на обладание им) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Республики Казахстан. Это не относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная растительность (растения, древесно-кустарниковая растительность, зеленые насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка без ограничения.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц. В настоящее время действуют Закон РК «О недрах», Закон «Об охране атмосферного воздуха». Недра являются исключительной собственностью РК, поэтому собственник земельного участка может осуществлять на своем земельном участке только добычу общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины, песка и т.п.) на глубине не более пяти метров от поверхности для личного потребления. Также собственник имеет право для личного потребления осуществлять рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется для питьевого водоснабжения данного населенного пункта[7].

Использование воздушного пространства ограничивается для частных собственников. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным органом. Высотное строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также в соответствии с градостроительным планом развития данной территории. Таким образом, использование пространства над земельным участком тоже ограничено.

Помимо прав закон устанавливает для собственника обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества. В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.).

Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества при отсутствии чьей-либо вины (наводнение, землетрясение и т.д.). Риск случайной гибели переходит к собственнику в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Например, такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации.

В РК признаются частная и государственная формы собственности. Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также собственности государства. Все формы собственности признаются равными и защищаются равным образом.

Однако фактически различные формы собственности не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота.

Различны также способы приобретения и прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд. В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем принадлежащим им имуществом, а только его частью. Но даже с учетом данных различий речь идет, прежде всего, о разных субъектах права собственности – публичных и частных.

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с законодательством РК не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам.

1.2 Право государственной собственности на землю

В постсоветской экономической и юридической литературе стала традицией обвинять во всех экономических неурядицах монополию государственной собственности на землю. При этом замалчивается ряд его конструктивных моментов сохранивших свое значение и в современных условиях.

Так, не теряет практическую и теоретическую ценность для правового регулирования земельных отношений в условиях перехода к рынку юридическая конструкция земельного фонда страны. Возникнув, как основная правовая категория земельного права, отражающая единство всех земель как объекта исключительной государственной собственности, в современных условиях, она превратилась в юридическое понятие земли как объекта природы и хозяйствования независимо от видов и форм собственности на отдельные ее части[8].

Казахстан как государство осуществляет применительно к земельному фонду страны экологические функции направленное на его охрану как условия существования народа республики и выступает носителем права собственности на подавляющей его части. С ней связаны осознание значимости земельных ресурсов как общенационального достояния, необходимости использования земель в экономике страны с учетом их хозяйственной и экологической функции[9].

И не случайно, в новом земельном законодательстве четко выявилась тенденция к установлению видов и форм собственности на землю с учетом особенностей каждой категории земельного фонда.

При этом не вызывает сомнений, что категории земель, имеющие доминирующее экологическое значение, должны находиться в государственной собственности. Представляется вполне оправданным, что с правом государственной собственности современное законодательство, в первую очередь, связывает необходимость повышенной охраны тех категорий земель, которые как составные части природного комплекса имеют особую экологическую ценность и подлежат изъятию из активного хозяйственного использования как общенациональное достояние.

Поэтому в отношении земель особо охраняемых природных территорий и природных фондов установлена по существу исключительная государственная собственность. Это не является особенностью казахстанского земельного законодательства.

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соответствующими министерствами и ведомствами, реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.

Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц. Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности.

Земли, находящиеся в государственной собственности, можно приватизировать с учетом запретов и ограничений, устанавливаемых для отдельных категории земель. Государственные земли могут передаваться физическим и юридическим лицам в пользование на праве землепользования, пожизненного наследуемого владения, аренда. Землепользователи несут обязанности по рациональному использованию земель, недопущению их деградации. Землепользование является платным [10].

В соответствии ст.26 ЗК РК в государственной собственности находятся земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми природными территориями, землями оздоровительного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.

При этом право государственной собственности на земельные участки, занятые для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд; особо охраняемыми природными территориями; государственным лесным фондом и водным фондом, магистральными железно — дорожными сетями, автомобильными дорогами общего пользования; территориями общего пользования в населенных пунктах носит исключительный характер, так как они не могут находиться в частной собственности.

Об исключительном характере права государственной собственности на эти земли свидетельствует также законодательное запрещение сделок землепользователями в отношении права землепользования, включая его отчуждение.

В Земельном кодексе параметры права государственной собственности четко очерчены также в рамках отдельных категорий земель с учетом их видовых особенностей.

Поэтому право государственной собственности нуждается в предметном изучении применительно к каждой категории земель и абстрактная постановка вопроса о вредоносной его сущности является несостоятельной. Прежде всего, это касается земель сельскохозяйственного назначения.

Административно — волюнтаристская модель права государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, в отличие от права государственной собственности на земли природных фондов и комплексов, механизм реализаций, которого создавался в унисон с мировой природоохранительной практикой, оказалась не способной обеспечить не только эффективного использования, но и надлежащей охраны сельскохозяйственных земель[11].

Но это, отнюдь не является, на наш взгляд, основанием ни для огульного отрицания права на существование государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, ни абсолютизации нововведенного института права частной собственности на них.

Анализ норм Земельного кодекса, устанавливающих правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, показывает его нацеленность на оптимальное сочетание права государственной и частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и недопущения их искусственного противопоставления.

Прежде всего, это достигается четким определением исключительной сферы как государственной, так и частной собственности на определенную часть земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от видовых особенностей, общественной значимости земельных угодий и субъектного состава их пользователей[12].

Во-первых, в соответствии ст.26 ЗК РК не могут быть предоставлены в раздельную собственность граждан и негосударственных юридических лиц земельные участки занятые:

пастбищными и сенокосными угодьями, используемыми и предназначенными для нужд населения;

дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования;

обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя) двух и более собственников земельных участков или землепользователей.

В государственной собственности остаются земли, предоставляемые государственным юридическим лицам на правах постоянного землепользования, иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.

Гражданам Республики Казахстан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства земельные участки предоставляются только на праве частной собственности.

На основной массе земель сельскохозяйственного назначения
Земельный кодекс предусматривает ведение товарного сельскохозяйственного производства гражданами и негосударственными юридическими лицами на правах, как сельскохозяйственной аренды, так и частной собственности.

Сохранение права государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения отнюдь не противоречит стратегическому курсу республики по формированию полноценных рыночных отношений в аграрном секторе экономики и представляется оправданной в свете практики землепользования в государствах с развитой рыночной инфраструктурой.

Благодаря государственной собственности земельная рента в полном объеме поступает в бюджет, составляя около 30% государственного дохода, тогда как при частной собственности значительная часть этой суммы оседает у частных лиц.

Частная собственность на сельскохозяйственные земли преобладает лишь в ряде стран Азии (Пакистан, Малайзия), Африки (Бангладеш), Южной Америки (Колумбия, Мексика).[13]

Но и в этих странах доля частных собственников в фонде сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается. Не выдерживает критики и аргументы о том, что при частной собственности свободная продажа земли способствует активному вовлечению земли в оборот, концентрации производства.

В современный период земельный рынок в развитых странах весьма ограничен.

Доля земель, меняющих своих собственников через куплю-продажу, наследование, дарение невысока: США, Ирландии-3%, Великобритании, Франции, Италии порядка 1%, в Бельгии-5%.

В странах запада основной формой вовлечения земель в сельскохозяйственный оборот становится аренда земли.

Во Франции, например, 51% используемых сельскохозяйственных
угодий обрабатывается на основе договоров аренды. В Великобритании и Австралии в арендных отношениях участвует около 1\3 фермерских хозяйств, занимающих около 40% сельскохозяйственных площадей. В Нидерландах аграрное предпринимательство базируется на сформировавшейся десятилетиями устойчивой структуре арендного землепользования, охватывающей 35% обрабатываемых земель.

В США примерно 330 миллионов акров сельскохозяйственных земель обрабатывается по договорам аренды. Около 40% владельцев сдают в аренду свои земли фермерам. В некоторых районах до 65 % земли, используемой в сельском хозяйстве, представляет собой арендуемую землю. Особенно часто и по оптимальной цене земли сдаются в аренду людьми старшего возраста: из них 65% старше 60 и 39% -старше 70 лет[14].

Разумеется, сохранение в Земельном кодексе республики права государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения не означает сохранение в неприкосновенности его порочного прежнего содержания, связанного с деформациями в условиях административно-командной системы.

Сохранение права государственной собственности на данную
категорию земель должно сопровождаться с созданием эффективного
экономическо-правового механизма его реализации, основными
организационно-правовыми формами которых выступает право

постоянного землепользования, право долгосрочного возмездного землепользования, право безвозмездного временного землепользования, право частной собственности на землю.

Не следует забывать, что право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения вводится Земельным кодексом Республики Казахстан не в замену долгосрочной аренде, а как альтернативная форма хозяйствования на земле по выбору самого владельца земли.

Право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения отнюдь не отрицает всевозрастающее значение права землепользования как наиболее действенного средства реализации как государственной, так и частной собственности на землю, что требует всестороннего исследования общих для обеих форм собственности способов их реализации.

В отечественной литературе Н. Б. Мухитдинов наиболее рельефно показал существенные его отличия от прежних форм, как по основаниям возникновения, характеру отдельных правомочий, их содержанию, так и по способам осуществления[15].

Во-первых, собственность Республики Казахстан на природные ресурсы возникла не в результате национализации, а в ходе преобразования всей совокупности общественных отношений, функционировавших в бывшем Союзе ССР, и явилась одним из звеньев, в цепи мероприятий, направленных на обеспечение государственного суверенитета.

Как подчеркнуто, в Постановлении Конституционного совета Республики Казахстан от 23 апреля 2003 года «Об официальном толковании пункта 2 статьи 2 и пункта 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан» территория государства представляет собой пространственный предел, в котором государство существует и действует как суверенная организация власти. Она есть высшая власть на этой территории, едина и независима. Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы, которые охватывает пространство республики, находятся в публично-правовой собственности Казахстана.

Во-вторых, собственность на землю Республики Казахстан существенно расширяет круг возможных и действительных обладателей природными ресурсами.

В-третьих, признание природных ресурсов государственной собственностью произошло в условиях формирования правового государства, для которого характерно верховенство закона во всех сферах жизни общества. В правовом государстве наступает предел власти и возникает необходимость в четком регулировании форм и условий вмешательства его органов в экономические отношения.

Поэтому отличительной чертой собственности Республики Казахстан на природные ресурсы является отказ от абсолютного и неограниченного характера права собственности[16].

В ходе радикальной экономической реформы претерпели серьезные изменения правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Законодательство устанавливает пределы, формы и условия вмешательства государства в экономические отношения, включая пределы юридической власти государства-собственника.

Государственная собственность на землю суверенного Казахстана выступает необходимым условием создания в аграрном секторе многообразных форм хозяйствования, основанных на частной собственности на орудия производства и произведенной продукции.

1.3 Право частной собственности на землю

Государственная собственность не противостоит против частной собственности на землю, а наоборот выступает необходимым условием ее формирования. Как известно, до обретения независимости все сельские населенные пункты находились в составе земель сельскохозяйственного назначения, так как входили в землевладения колхозов и совхозов. В целом в республике насчитывалось более 8 тысяч таких населенных пунктов (центральные усадьбы, усадьбы отделений, звеньев, бригад).

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю[17].

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических и право частной собственности юридических лиц. Казахстанское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РК, иностранных граждан, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных пунктах и некоторые другие.

В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь всего 17,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей[18]. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации[19].

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым уполномоченными органами. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации[20].

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.

Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется[21].

Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые либо путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан или кондоминиумам часть общей площади земель, которая предназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и других объектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого или огороднического товарищества или кондоминиума только на праве общей совместной собственности.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно.

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной и долевой собственности. При долевой собственности собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Также ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре. При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения. При продаже земельной доли в общей долевой собственности преимущественное право на ее приобретение имеют другие участники общей собственности.

При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется.

Законом о земельной реформе было установлено, что все земли, занятые сельскими населенными пунктами, выводятся из состава земель совхозов и колхозов и передаются в ведение исполнительных сельских органов. Для выполнения требований закона землеустроительным органам совместно с акимами сел и аулов было поручено представить материалы по установлению новых границ населенных пунктов.

При разработке землеустроительного проекта необходимо было:

определить потребность в земельных угодьях для расширения приусадебных земель в соответствии с новыми законодательно определенными нормативами;

определить потребность пастбищных и сенокосных угодий для скота, находящегося в личной собственности граждан, проживающих в данном населенном пункте;

определить перспективное развитие территории населенного пункта с учетом роста численности населения и расширением сети культурно-бытового обслуживания.

В результате этих мероприятий за период с 1991 года в черту населенных пунктов было включено свыше 18 миллионов гектаров земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с земельным законодательством, подавляющая часть этих земель, предоставленная под застройку или застроенная производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений), принадлежит гражданам и негосударственным юридическим лицам на правах частной собственности[22].

Непосредственно из земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность граждан были переданы участки, предоставленные для ведения личного (домашнего) подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.

Гражданам и негосударственным юридическим лицам, владеющим землями сельскохозяйственного назначения на правах долгосрочной аренды, предоставлено право выкупа их в частную собственность.

Новейшее земельное законодательство предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в частную собственность граждан и негосударственных юридических лиц рассматривает в качестве основной формы реализации права государственной собственности на землю.

В отличие от прежнего законодательства, ограничившегося общим указанием о возмездном и безвозмездном характере передачи земель в частную собственность, Земельный кодекс устанавливает порядок предоставления государственных земель в частную собственность, четко оговорив его способы, процедуру, стадии, основные условия. В частности существенно отличается процедура предоставления земель в частную собственность для строительства объектов от процедуры предоставления земельных участков для ведения товарного сельского хозяйства, лесоразведения. Общее правило о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность граждан и негосударственных юридических лиц на возмездной основе обставлено рядом условий о продаже земель по льготным ценам, на рассрочку, о продаже на торгах (конкурсах, аукционах).

Так, в соответствии ст.49 ЗК РК при продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, в рассрочку покупатель должен произвести оплату в сроки, предусмотренные договором купли продажи.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку земельный участок, продавец, если иное не предусмотрено договором, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину выкупной цены земельного участка[23].

В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкупной цены. Залог земельного участка, проданного в рассрочку, допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от его выкупной цены.

Ограничения по совершению сделок с земельным участком, проданным в рассрочку, отражаются в договоре купли-продажи земельного участка и документе на земельный участок. Документ об оплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в правоудостоверяющем документе на земельный участок.

Многочисленность содержащихся в Земельном кодексе норм о порядке предоставления земель в частную собственность, их классификация в

зависимости от целевого назначения земельных участков, компетенции
государственных органов, правового статуса собственников свидетельствует о стремлении законодателя регулировать механизм реализации права государственной собственности на землю на качественно ином уровне как необходимого условия формирования полнокровного института права частной собственности на землю.

Земельный кодекс предусматривает меры по воспроизводству права
государственной собственности на определенную часть земель

сельскохозяйственного назначения в целях формирования необходимого резерва сельскохозяйственных угодий, которые должны предоставляться в последующем сельскохозяйственным товаропроизводителям на правах частной собственности.

Так, в соответствии ст. 100 ЗК РК в целях перераспределения земель между производителями сельскохозяйственной продукции формируется специальный земельный фонд за счет земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса. В специальный земельный фонд не включаются участки земель, состояние которых не позволяет выращивать сельскохозяйственную продукцию, соответствующую санитарным нормам и требованиям.

Специальный земельный фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

при добровольном отказе от земельного участка;
при принудительном изъятии земельного участка в соответствии с Земельным кодексом;

3) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства.

Важную роль для формирования дополнительного резерва земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства имеют земли запаса, находящиеся в государственной собственности. Тем более за годы рыночных преобразований в силу объективных причин площадь земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий, организаций и граждан, сократилась на 57%, также уменьшилась доля земель обороны и иного несельскохозяйственного пользования в земельном фонде страны с 6,9 до 3,7%.[24]

Казахстан в составе СССР был развитой аграрной республикой. На долю земель, находившихся у сельскохозяйственных производителей в 1990 году, приходилось 81,2%, а в 2000 году доля их снизилась до 34,4% земельного фонда республики[25].

В результате сокращения земель в пользовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, обороны, иного несельскохозяйственного назначения земли запаса пополнились на 118,7 млн. гектаров, значительная часть которых по мере развития производительных сил в аграрном секторе экономики могут быть использованы в сельском хозяйстве[26]. С другой стороны земельное законодательство содержит нормы, обязывающие перевести в земли запаса сельскохозяйственные угодья в связи с радиоактивным, химическим биологическим загрязнением почвы, которые после проведения на них необходимых восстановительных работ подлежат возврату сельскому хозяйству.

В соответствии с Правилами консервации земель, утвержденными Постановлением Правительства Республики Казахстан от 29 сентября 2003 года выявление деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений в пределах установленных полномочий, производится местными исполнительными органами, территориальными органами по управлению земельными ресурсами, охране окружающей среды и другими уполномоченными органами в порядке осуществления ими государственного контроля за использованием и охраной земель или в результате специального полевого обследования. С целью установления уровня загрязненности и степени нарушенности земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений, определения причиненного ущерба, ликвидации последствий от загрязнения, заражения земель карантинными вредителями и болезнями растений и нарушения земель областным (городов Астаны и Алматы) исполнительным органом образуется специальная комиссия.

В состав комиссии включаются специалисты территориальных органов по управлению земельными ресурсами, охране окружающей среды, государственной санитарно-эпидемиологической службы, сельского хозяйства и других компетентных органов и организаций.

Комиссией производится комплексное обследование деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений.

Материалы обследования специальной комиссии должны быть обобщены в заключении, подписанном всеми членами комиссии.

В заключении указываются:

данные лица, в собственности или пользовании которого находится деградированный, загрязненный, нарушенный, а также зараженный карантинными вредителями и болезнями растений земельный участок;

объекты, вызвавшие деградацию, загрязнение, нарушение земель, заражение карантинными вредителями и болезнями растений;

данные лица, загрязнившего, нарушившего, заразившего земли, если он установлен;

вид и площадь земель деградированных, загрязненных и нарушенных, а также зараженных карантинными вредителями и болезнями растений; качественное состояние земель по степени деградации, загрязненности, нарушенности, а также зараженности карантинными вредителями и болезнями растений;

рекомендуемые мероприятия по восстановлению деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений, мероприятия по дальнейшему хозяйственному использованию деградированных, загрязненных, нарушенных земель, с выделением земельных участков, целевое назначение использования которых предлагается изменить или установить специальный режим использования, осуществить консервацию либо исключить из хозяйственного оборота.

На основании материалов комплексного обследования земель и заключения специальной комиссии территориальный орган по управлению земельными ресурсами готовит согласованный с территориальными органами по охране окружающей среды, государственной санитарно-эпидемиологической службы, сельского хозяйства и другими уполномоченными органами проект решения о дальнейшем использовании деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель зараженных карантинными вредителями и болезными растений (изменение целевого назначения; установление специального режима использования; консервация земель; полное исключение из хозяйственного оборота) и вносит его на утверждение в областной исполнительный орган.

В случаях, когда невозможно восстановить плодородие почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими, биологическими, радиоактивными и другими вредными веществами, отходами производства и потребления, сточными водами сверх установленных нормативов, нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезными растений, производится консервация земель.

Срок консервации деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений, устанавливается на основании заключения комиссии в зависимости от качественного состояния указанных земель.

Земельные участки, подлежащие консервации, изымаются у собственников земельных участков или землепользователей на период их консервации и переводятся в состав земель запаса соответствующих районных исполнительных органов.

В соответствии ст. 137 ЗК РК земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия, переводятся по решению Правительства Республики Казахстан в состав земель запаса.

Земельные участки, подвергшиеся радиоактивному загрязнению, на которых не обеспечивается получение продукции, соответствующей установленным законодательством Республики Казахстан санитарными требованиям и нормативам, исключаются из сельскохозяйственного оборота и подлежат консервации.

Производство сельскохозяйственной продукции на этих землях и ее реализация запрещаются.

Изъятие указанных земель у собственников земельных участков и негосударственных землепользователей производится в судебном порядке по иску уполномоченного государственного органа, а у государственных землепользователей — на основании решения компетентного органа.

В случаях добровольного отказа собственников земельных участков и землепользователей от загрязненных и нарушенных земельных участков решения по данному вопросу принимает областной (городов Астаны и Алматы) исполнительный орган.

В случаях, когда невозможно восстановить плодородие почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими, биологическими, радиоактивными и другими вредными веществами сверх установленных нормативов их предельно допустимых концентраций и предельно допустимого уровня радиационного воздействия отходами производства и потребления, сточными водами, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений, производится консервация земель.

Материалы о переводе земель, на которых проводились испытания ядерного оружия, в состав земель запаса готовятся центральным уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами совместно с государственными органами по охране окружающей среды и использованию атомной энергии по ходатайству областных исполнительных органов и направляются для рассмотрения в Правительство Республики Казахстан.

По решению Правительства Республики Казахстан указанные земельные участки переводятся в состав земель запаса.

Мероприятия по ликвидации последствий испытаний ядерного оружия на этих территориях предусматриваются в республиканской и областных программах по охране окружающей среды, по охране и рациональному использованию земельных ресурсов и других специальных программах.

Земельные участки, подвергшиеся радиоактивному сверхнормативному загрязнению или иным образом представляющие угрозу жизни и здоровью населения, не могут предоставляться в собственность, постоянное или временное землепользование.

Земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия, могут быть предоставлены Правительством Республики Казахстан в собственность или землепользование только после завершения всех мероприятий по ликвидации последствий испытания ядерного оружия и комплексного экологического обследования при наличии положительного заключения государственной санитарно-эпидемиологической и экологической экспертизы.

Состав и методика, а также исполнитель работ по проведению
комплексного экологического обследования, определяются

уполномоченным государственным органом в области использования атомной энергии по согласованию с центральным исполнительным органом охране окружающей среды.

Материалы комплексного экологического обследования при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы являются основанием для принятия Правительством Республики Казахстан решения о предоставлении права землепользования и права собственности на земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия[27].

Таким образом, новейшее земельное законодательство, в отличие от прежнего, не ограничивается в отношении земель запаса общим указанием о том, что к ним относятся земли, не предоставленные в пользование, и достаточно подробно регулирует внутривидовые особенности охраны и использования земель данной категории. Вместе с тем представляется необходимым в земельно-правовых актах развернутое регулирование правового режима земель запаса исходя из закрепленного в Земельном кодексе принципа приоритета земель сельскохозяйственного назначения в отношении земельного фонда страны.

В частности представляется целесообразным разработка государственной программы освоения земель запаса с учетом перспективы развития сельского хозяйства и позитивного опыта передовых капиталистических стран с установлением существенных льгот тем товаропроизводителям, которые осуществляют меры по восстановлению качества выбывших из хозяйственного оборота сельскохозяйственных угодий.

Так, начиная с 30-х годов прошлого столетия, американское государство субсидирует проведение антиэрозийных мероприятий в сельском хозяйстве. Фермерам, участвующим в федеральных программах в области окружающей среды, предоставляются кредиты с благоприятными ставками, выплачивается страховое возмещение, компенсирующее убытки производителей за недополученный урожай вследствие экстремальных природных условий, гарантируется государственная поддержка в области цен и доходов, предоставляются иные льготы, стимулирующие вовлечение деградированных сельскохозяйственных угодий в хозяйственный оборот. Через службу охраны почв Министерства сельского хозяйства фермеры, осваивающие угодья худшего качества, получают финансовые дотации в размере 76% стоимости работ на проведение природоохранных мер (террасирование склонов, контурная вспашка, посев покровных культур)[28].

Особую актуальность приобретают совершенствование форм реализации права государственной собственности способствующих формированию адекватных рыночным условиям институтов права частной собственности на землю, права постоянного и временного землепользования, закрепленных в Земельном кодексе в качестве основных видов вещных прав на землю.

В связи с этим нуждается в дальнейшем исследовании место и роль условной земельной доли в дальнейшем преобразований отношений права государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая на протяжении ряда лет играла роль базового элемента реформы в аграрном секторе экономики[29].

Условная земельная доля как основное организационно-правовое средство демонополизации совхозно-колхозного землепользования, формирования многообразных форм хозяйствования на селе имела чрезвычайное значение на начальном периоде рыночных преобразований в аграрном секторе экономики.

Институт условной земельной доли исторически оправдал себя в отношении подавляющей массы крестьянских хозяйств, создав ей возможность получения земельных участков в натуре.

Институт земельной доли, несмотря на серьезные социальные издержки, позволил сохранить и создать крупные сельскохозяйственные предприятия, преобразовав их в новые негосударственные организационно-правовые формы. В свете земельного кодекса республики заново встает вопрос о концептуальном и законодательном решении вопроса о временных рамках и исторических границах использования условной земельной доли на новом этапе развития земельных отношений.

Казахстанское законодательство на всех предыдущих этапах земельной реформы рассматривало условную земельную долю как временное явление, ограниченное переходным к рыночной экономике периодом приватизации и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Казахстанские обладатели условных земельных долей должны были выбрать одного из трех способов распоряжения ими.

Так, в соответствии с Законом РК «О земле» обладатели условной земельной доли имели право на: 1) передачу права на условную земельную долю в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и производственных кооперативов; 2)на получение земельного участка в соответствии с персонифицированной земельной долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства; 3) отчуждение права на условную земельную долю на основе гражданско-правовых сделок.

В первом случае обладатели права на условную земельную долю,
передавшие принадлежащие им права в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ или пая в производственные кооперативы, а также вошедшие в состав крестьянских и фермерских хозяйств, утрачивали права на условные земельные доли. Условные земельные доли, переданные в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или пая в уставный фонд производственных кооперативов, переходили хозяйственным товариществам и производственным кооперативам на праве временного землепользования. Во втором случае обладатели условных земельных долей, получившие в их счет земельные участки для организации крестьянского и фермерского хозяйства, также перестали быть обладателями условных земельных долей, поскольку получили земельные участки в натуре. В третьем случае обладатели условных земельных долей, передавшие их в отчуждение, за исключением случаев передачи их в аренду, лишались как условных земельных долей, так и вообще любого права на землю.

Законом Республики Казахстан «О земле» был установлен для их реализации годичный срок с момента его принятия, после чего право на условную земельную долю теряло силу.

Обладатели права на условную земельную долю, которые ранее передали принадлежащее им право на аренду, были обязаны в течение трех лет с момента введения Закона получить во временное общее или раздельное землепользование земельный участок. В случае не реализации своего права на получение земельного участка в течение трех лет, обладатель терял право на условную земельную долю. Таким образом, в соответствии с Законом РК «О земле» институт условной земельной доли по существу прекратил свое существование.

Вопросы об условной земельной доле вновь возникли в связи с обсуждением и принятием Земельного кодекса Республики Казахстан. Вместе с тем как показывает анализ его норм в нем речь не идет ни о полном восстановлении и ни о полном прекращении института условной земельной доли, а о трансформации последней в земельную долю. Кодекс условную земельную долю связывает только с ликвидацией и реорганизацией государственных сельскохозяйственных предприятий, тогда как земельная доля предполагает количественно определенную, но качественно иную долю участия его владельца в правах и обязанностях на земельный участок хозяйствующего субъекта, созданного в результате реализации его участниками своих прав на условную земельную долю. Такой подход представляется вполне оправданным, так как в соответствии с Законом «О земле» 1,8 миллиона условных земельных долей были переданы негосударственным хозяйствующим субъектам без определения их дальнейшей судьбы[30].

К сожалению, социальное назначение земельной доли

кодифицированный земельный акт видит лишь в формировании раздельного либо общего временного землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства.

Об этом свидетельствует п. 5 ст. 170 ЗК РК о том, что обладатели условных земельных долей, передавшие принадлежащие им права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные кооперативы, при выходе из состава участников для образования крестьянского (фермерского) хозяйства имеют право на выдел в натуре доли или пая, включая земельный участок. При этом остается не определенной судьба земельной доли в случае выкупа юридическим лицом земельного участка в частную собственность.

Особую обеспокоенность общества вызывает судьба земельных долей переданных в соответствии с прежним законодательством в аренду. По данным Агентства по земельным отношениям в настоящее время количество сельских жителей передавших свои земельные доли в аренду составляет 628 тысяч, что означает, что субаренда является источником существования порядка трех миллионов сельчан.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ЗК РК Граждане и негосударственные юридические лица, передавшие принадлежащие им на праве землепользования земельные участки во вторичное землепользование (субаренду) для ведения крестьянского и фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, обязаны до 1 января 2005 года расторгнуть договоры о вторичном землепользовании (субаренде).

При этом указанные лица имеют право самостоятельно заниматься деятельностью по ведению крестьянского и фермерского хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства либо передать право землепользования в качестве вклада или взноса в уставные капиталы хозяйствующих субъектов.

В случае не реализации арендодателями указанных прав расторжение договоров о вторичном землепользовании (субаренде) и прекращение прав землепользователей (арендодателей) осуществляются в судебном порядке по иску территориальных органов по управлению земельными ресурсами, а земельные участки, переданные во вторичное землепользование, изымаются и зачисляются в специальный земельный фонд района.

В соответствии с п. 5 ст. 170 ЗК РК обладатели права на условную земельную долю, которые ранее передали принадлежащее им право в аренду, обязаны до 1 января 2005 года реализовать это право путем совершения одного из нижеследующих действий в порядке и на условиях, предусмотренных в Земельном кодексе:

1) выкупить земельный участок в частную собственность;

получить во временное общее или раздельное землепользование земельный участок для самостоятельного ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства;
передать в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив.

При этом выделение (формирование) земельного участка в счет условных земельных долей осуществляется в порядке землеустройства.

С момента возникновения права собственности на земельный участок или права землепользования прежние договоры (договор аренды права на условную земельную долю и договор аренды (безвозмездного землепользования) земельного участка в счет арендованных долей) теряют силу.

Основным аргументом отмены института субаренды условных земельных долей является то, что владельцы условных земельных долей передавая их в краткосрочную аренду, превращаются в настоящих рантье. В свою очередь, это приведет к повышению себестоимости производимой сельскохозяйственной продукции, поскольку юридические и физические лица, которые взяли в аренду условные земельные доли, должны платить и арендную плату, и налоги, то есть идет двойная оплата, что будет снижать конкурентоспособность нашей продукции.

Конечно, нельзя принимать в серьез доводы о превращении сельских тружеников передавших свои земельные доли в капиталистов — рантье.

Подавляющее большинство из них вынуждено было передать свои доли в аренду в силу объективных обстоятельств, поскольку не имели материально-технических, финансовых возможности для самостоятельного ведения товарного сельского хозяйства.

Не следует забывать, что все они получили земельные доли в результате приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. В ходе приватизации на долю двадцати человек приходилось одной техники. Большинство сельчан получивших земельные доли не участвовали в распределении имущества приватизируемых хозяйств.

В результате в конце приватизации в 1997 году, всего 1 161906 жителей села обладателями имущественных паев, а земельные паи получили 2298815 человек[31].

Таким образом, количество получивших земельные доли, превысило количество обладателей имущественных паев в два раза. Главная причина отмены субаренды земельной доли, кроется на наш взгляд, не в опасении государства формирования паразитического слоя рантье, а в чужеродности института аренды земельных долей принципу наделения правом частной собственности и долгосрочного временного землепользования только на платной основе. В свое время земельными долями сельские жители были наделены на безвозмездной основе и сохранили свои характер и в рыночных условиях.

Поэтому отмена института аренды земельных долей должна сопровождаться государственной поддержкой их владельцев при выборе ими самостоятельных форм ведения товарного сельского хозяйства.

Земельная доля должна стать важным средством формирования полноценного института права частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и долгосрочного временного сельскохозяйственного землепользования.

Во многом способствовало бы к этому законодательное определение форм и способов использования земельной доли в становлении и развитии права общей долевой собственности на землю, как наиболее перспективного вида права частной собственности на землю в аграрном секторе экономики. В связи с этим весьма поучительным для Казахстана представляется опыт земельных преобразований России, позволившего сохранить за собственниками земельных долей статус их хозяев при совершении любых сделок с ними.

В отличие от казахстанского земельного законодательства традиционно рассматривающего институт земельной доли как временное средство реформирования отношений государственной собственности на землю, Российское законодательство предусматривает возможность его сохранения в качестве базового элемента дальнейших земельных преобразований. Наделение земельной доли атрибутами особого вещного права на землю превратила ее, в отличие от Казахстана, не на условное, а реальное средство получения земли.

В России, как и в Казахстане, сельскохозяйственные угодья колхозов и совхозов были поделены на земельные доли между их работниками и другими сельчанами, получившими на них право. На следующей стадии приватизации земельные угодья передавались коллективу владельцев земельных долей в общую собственность[32].

Таким образом, земельная доля была трансформирована в долю в общей собственности на земельный массив реорганизованного сельскохозяйственного предприятия. При этом в основе общей собственности лежит частная собственность каждого члена коллектива на определенную долю земельной территории сельскохозяйственного предприятия.

Земли сельскохозяйственных организации России, в отличие от Казахстана, были переданы в частную собственность членов этих предприятий по долям и объединены в общую собственность коллективов. Сама организация изначально никаких прав на эту землю не имеет, хотя является юридическим лицом и обладает в других сферах, кроме земельных отношений, соответствующими правами и обязанностями. При этом между сторонами складываются вещные отношения на земельный участок, а не на его стоимость, которая может быть получена в ограниченных случаях. В рамках указанных отношений сельский труженик наделяется правом совершения различных сделок с земельной долей.

Поэтому любой собственник земельной доли может внести ее в качестве пая в уставный капитал сельскохозяйственных организаций либо передать земельную долю на основе договора купли-продажи, аренды, иных гражданско-правовых сделок с юридическими лицами[33].

Таким образом, Российское законодательство сохраняет и обеспечивает функционирование земельной доли в системе земельных отношений, по существу, как неотчуждаемое право собственности граждан, добиваясь органического единства между крестьянином и землей.

Первым шагом к становлению земельной доли как эффективного
средства формирования в республике права общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения было бы законодательное признание землепользования негосударственных юридических лиц, образованных на основе условных земельных долей, объектом права общего землепользования его участников. В дальнейшем участники юридического лица могли бы выкупить земельный участок на праве общей долевой собственности. Тем более о перспективности, а в ряде случаев объективной обусловленности права общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения свидетельствует нормы Земельного кодекса о праве общего землепользования и общей собственности.

Так в соответствии со ст.98 ЗК РК использование ранее распределенных орошаемых инженерно подготовленных земель и

признанных неделимыми осуществляется на праве общей (долевой, совместной) собственности общего (долевого, совместного) землепользования.

В соответствии со ст. 101 ЗК РК гражданам, являющимся участниками долевой собственности (долевого землепользования) и выходящим из состава участников для ведения крестьянского и фермерского хозяйства, земельные участки предоставляются в соответствии с порядком пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (долевом землепользовании), утвержденным общим собранием участников долевой собственности (долевого землепользования).

При отсутствии порядка пользования земельным участком заинтересованный участник долевой собственности (долевого землепользования) обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли (земельных долей) в письменной форме остальных участников долевой собственности (долевого землепользования) с указанием его предполагаемого местоположения.

Вопрос местоположения земельного участка может разрешаться путем проведения согласительных процедур либо на основании решения общего собрания участников общей собственности (общего землепользования) или их представителей.

Собрание должно состояться в течение одного месяца с момента уведомления и считается правомочным при участии не менее 50 % участников общей собственности (общего землепользования) или их представителей. Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности (долевого землепользования) или их представителей и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности (долевого землепользования) или их представителями.

В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности (долевого землепользования), предложение о местоположении земельного участка считается согласованным.

Статья 54 ЗК РК устанавливает, что порядок пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей собственности (общем землепользовании) принимается общим собранием участников долевой собственности (долевого землепользования). Решение принимается простым большинством голосов присутствующих на собрании участников долевой собственности (долевого землепользования) и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности (долевого землепользования) или их представителями.

Статья 51 ЗК РК земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности или общем долевом землепользовании, признает самостоятельным объектом земельных прав и обязанностей, если законодательными актами Республики Казахстан не установлено иное.

Таким образом, Земельный кодекс довольно детально регулирует роль земельной доли в механизме реализации права общей собственности.

Законодательное регулирование использования земельной доли в формировании общего землепользования и общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения с учетом опыта России существенно повысило бы эффективность функционирования права общей собственности на землю.

В связи с отменой института аренды земельной доли есть все основания предполагать, что большинство их владельцев в силу ограниченных материально-технических и финансовых возможностей внесут свои паи в уставные капиталы различных хозяйствующих субъектов.

Поэтому особую актуальность приобретает проблемы выбора владельцами земельных долей оптимальных организационно-правовых форм хозяйствования на селе.

Естественно государство не должно вмешиваться в выбор форм хозяйствования и организационно- правовых форм предприятий самими владельцами земельных долей. Роль государства должна состоять в создании благоприятной экономической среды с помощью экономических рычагов и льгот наиболее целесообразной и оптимальной формы хозяйствования.

К сожалению, в аграрно-правовой литературе организационно-правовые формы хозяйствования на селе излагаются без анализа их роли в достижении целей земельной реформы.

Недостаточно проработаны в земельном законодательстве новые формы реализации права государственной собственности на землю ориентированные на законы рынка недвижимости.

В первую очередь это касается порядка предоставления права собственности на земельный участок или права землепользования в качестве натурного гранта.

В — первых, Земельный кодекс ограничивается лишь общим законодательным определением натурного гранта как земельных участков, предоставляемых безвозмездно в собственность или в землепользование инвестору в порядке, установленном Земельным кодексом и законодательством Республики Казахстан об инвестициях.

Во-вторых, не вносят ясности в вопросы о порядках предоставления и использования земельных участков в виде натурных грантов и те немногочисленные нормы инвестиционного законодательства.

В соответствии со ст.11 Закона об инвестициях государственным натурным грантом признается имущество, являющееся собственностью Республики Казахстан, безвозмездно передаваемое в собственность либо в землепользование юридическому лицу Республики Казахстан для реализации инвестиционного проекта.

При этом Закон относит юридическому лицу Республики Казахстан и юридическое лицо с иностранным участием, созданное в порядке, установленном законодательством республики.

В соответствии со ст. 18 Закона об инвестициях государственные натурные гранты предоставляются Правительством Республики Казахстан либо уполномоченным органом по согласованию с соответствующими государственными органами в сфере управления государственным имуществом и земельными ресурсами в собственность либо в землепользование.

Согласование предоставления государственного натурного гранта осуществляется в течение пятнадцати рабочих дней с момента направления запроса. В качестве государственных натурных грантов могут передаваться: земельные участки, здания, сооружения, машины и оборудование, вычислительная техника, измерительные и регулирующие приборы и устройства, транспортные средства (за исключением легкового автотранспорта), производственный и хозяйственный инвентарь.

Оценка государственных натурных грантов осуществляется по их рыночной стоимости в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Максимальный размер государственного натурного гранта составляет не более тридцати процентов от объема инвестиций в фиксированные активы юридического лица Республики Казахстан.

В случае, если оценочная стоимость запрашиваемого государственного натурного гранта превышает указанный максимальный размер, юридическое лицо Республики Казахстан имеет право получить запрашиваемое имущество оплатой разницы между его оценочной стоимостью и максимальным размером государственного натурного гранта.

Указом Президента Республики Казахстан от 6 марта 2000 г. N 349 утверждены правила предоставления льгот и преференций при заключении контрактов с инвесторами, осуществляющими инвестиционную деятельность в приоритетных секторах экономики.

В соответствии с Указом качестве государственных натурных грантов могут передаваться:

основные средства — земельные участки, здания, сооружения, передаточные устройства, машины и оборудование, вычислительная техника, измерительные и регулирующие приборы и устройства, транспортные средства, инструменты, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и прочие средства труда;

нематериальные активы — права пользования зданиями, сооружениями, права землепользования и иные имущественные права;

производственные запасы (сырье, материалы, топливо, запасные части, покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, тара и другие), незавершенное производство, готовая продукция и прочие запасы.

Оценка стоимости государственных натурных грантов осуществляется уполномоченным государственным органом в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Государственные натурные гранты предоставляются Агентством по согласованию с соответствующими государственными органами

К сожалению, пункты Правил во многом носят отсылочный характер, а установление правил предоставления земельных участков в виде натурных грантов вкупе с другими правами на движимое и недвижимое имущество не только нивелирует особенности правового режима земельных участков, но и противоречат принципиальным положениям кодифицированного земельного акта, что представляется недопустимым.

В частности, нельзя признать правомерным наделение правом предоставления натурных грантов Агентство по инвестициям без учета видовых особенностей имущественных прав, поскольку правом распоряжения земельными участками в соответствии с Земельным кодексом Агентство не обладает.

Представляется, что восполнению пробелов и устранению противоречивости инвестиционного законодательства о натурных земельных грантах способствовало бы дополнение Земельного кодекса специальными нормами, четко оговорив в них приоритет земельного законодательства над инвестиционным в этих вопросах и необходимость использования земельных натурных грантов в строгом соответствии с целевым назначением и категориальной принадлежностью земельных участков.

В Земельном кодексе должна найти отражение недопустимость уступки права собственности и права пользования в отношении земельного участка предоставленного в виде натурального гранта.

Она приобретает особую актуальность в свете положении Закона об инвестициях, о том, что если иностранное государство или уполномоченный им государственный орган производит платежи в пользу инвестора по гарантии (договору страхования), предоставленной ему в отношении инвестиций, осуществленных на территории Республики Казахстан, и к этому иностранному государству либо уполномоченному им государственному органу переходят права (уступаются требования) инвестора на указанные инвестиции, то в Республике Казахстан такой переход прав (уступка требования) признается правомерным только в случае осуществления инвестором инвестиций в Республике Казахстан и (или) выполнения им определенных договорных обязательств.

К одному из перспективных способов реализации права государственной собственности с полным правом можно отнести продажу земельных участков на торгах, конкурсах и аукционах, получивших заметное распространение в республике в начале нового века.

За минувший период проведено 228 земельных конкурсов, на которых продано 465 участков в собственность и 129 передано в аренду общей стоимостью 104,8 миллионов тенге, в том числе в прошлом году -9 участков на сумму 3,1 миллионов. Кроме того, проведено 207 земельных аукционов, на которых продано 706 земельных участков на сумму 110,3 миллионов тенге, в т. ч. в прошлом году 34 аукциона, 126 участков на 28,3 миллионов тенге[34].

Наиболее успешно это работа проводилась в Жамбылской, Кзыл-ординской и Восточно-Казахстанской областях.

Аукционная продажа земельных участков получает развитие и в новой столице республики. Все земельные участки, предназначенные под строительство будут проходить либо через обсуждение на специальной комиссии, либо, если для их адресного выделения не оснований, будут выставляться на аукционы.

Первый аукцион по продаже земельных участков под индивидуальное жилищное и гражданско-промышленное строительство прошел в Астане. По результатам торгов, которые проводились по английскому методу, были проданы десять участков под индивидуальное жилищное строительство и один участок под гражданско-промышленное строительство. В результате аукционов городской бюджет пополнился на 23 миллионов тенге.

Вырученные от аукциона средства были направлены на подведение инженерных коммуникаций к другим земельным участкам.

Отныне в Астане все земельные участки, предназначенные под строительство, будут проходить либо через обсуждение на специальной комиссии, либо, если для их адресного выделения не оснований, будут выставляться на аукционы.

Акимат столицы обеспечивает доступ всех желающих на комиссию, где будет рассматриваться вопрос о том, должен ли участок выделяться адресно или он должен становиться аукционным лотом.

Торги, конкурсы, аукционы позволяют покупателям избежать довольно длительной процедуры предварительного согласования место расположения, размера испрашиваемого земельного участка, сбора различных документов, что делает их выгодными не только для государства, но и для покупателей. Они способствуют созданию наиболее благоприятных условий для эффективного использования земель, привлечению отечественных и иностранных инвестиций в развитие социальной и инженерной инфраструктуры, поступлению дополнительных средств в бюджет, обеспечению гласности при предоставлении земельных участков, формированию конкурентной среды в сфере землепользования.

В соответствии со ст.48 ЗК РК перечень земельных участков или прав аренды земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах), определяется местным исполнительным органом и утверждается соответствующим решением местного представительного органа.

Земельный участок, предназначенный для продажи, выставляется на торги после:

определения и установления границ земельного участка на местности;

определения целевого назначения земельного участка и его кадастровой (оценочной) стоимости;

определения технических условий подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);

публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов).

В качестве продавца земельного участка или права аренды земельного участка выступает местный исполнительный орган.

В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

В соответствии с Земельным кодексом порядок организации торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права аренды земельного участка определяется Правительством Республики Казахстан.

К сожалению, в Правилах организации и проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или права аренды, утвержденных Постановлением Правительства Республики Казахстан от 13 ноября 2003 года не нашли отражения критерии отбора земельных участков для выставления на торгах, конкурсах и аукционах, что отнюдь не способствует эффективности применения этих форм. На наш взгляд на торги должны выставляться земельные участки, пользующиеся повышенным спросом с учетом их категориальной принадлежности и целевого назначения, иначе они не оправдывают тех организационных и материальных затрат государства по их организации и проведению. В частности не вызывает сомнения, что из земель сельскохозяйственного назначения, в первую очередь, на торги должны выставляться земельные участки пригородных зон, наиболее выгодно расположенные для ведения сельскохозяйственного производства и обработки, сбыта сельскохозяйственной продукции.

Следовало бы также законодательно установить случаи обязательной реализации земельных участков через аукционную торговлю. В связи с этим представляется необходимым внедрение на практику обязательное выставление на торги конфискованных и изъятых за использование с нарушением земельного законодательства участков.

ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕНОСТИ НА ЗЕМЛЮ

2.1 Меры защиты права собственности на землю

В юридической литературе широкое распространение получила точка зрения о том, что защита права служит целям обеспечения реализации уже нарушенного или находящегося под угрозой нарушения права собственности. Этим она отличается от охраны собственности, которая осуществляется постоянно и направлена на обеспечение ее нормального существования и реализации.

Таким образом, зачастую защита рассматривается в виде составной части охраны, то есть охрана трактуется как родовая, а защита как видовая категории.

Некоторыми авторами термины применяются как равнозначные. Возражая против таких подходов, Ю.Г. Басин подчеркивает, что охрана и защита — смежные, но не накладываемые друг на друга понятия. Как он полагает, охрана — это система мер, применяемых для того, чтобы предупредить нарушение, пресечь его возможность, устранить его общую угрозу. Там же, где нарушение уже совершено или ожидаемо, можно говорить о защите[35].

На наш взгляд, с позицией автора можно было бы согласиться, если бы он рассматривал предупреждение нарушения, устранение общей угрозы, как пограничную область, смежные проблемы охраны и защиты прав. Признание их в качестве подраздела охраны и защиты означает возврат к позиции тех ученых, которые рассматривают защиту как составную часть охраны.

В качестве практического аргумента различий охраны и защиты, как правило, приводится специализация норм гражданского права о собственности и иных вещных правах.

Действительно в деле охраны права собственности различные нормы и институты гражданского права играют неодинаковую роль. Одни из них устанавливают или закрепляют принадлежность вещи к определенным субъектам, как объекта права собственности или иных вещных прав и этим охраняют ее, берут под защиту закона. Другие обеспечивают собственникам условия для реализации принадлежащих им прав и в этом смысле важны для их охраны. Третьи устанавливают неблагоприятные для нарушителей права собственности последствия совершения незаконных действий с чужим имуществом, причинения собственнику материального ущерба, т. е. непосредственно защищают данное право от противоправных посягательств.

В связи с этим в гражданском праве различаются охрана отношений собственности с помощью всех его норм, которые обеспечивают нормальное и беспрепятственное развитие рассматриваемых отношений, и защита права собственности как более узкое, специальное понятие,

применяемое только к случаям нарушения указанного права. Имеется в виду совокупность тех гражданско-правовых способов, которые применяются в связи с совершением правонарушений против отношений собственности [36].

Цивилисты едины в определении юридической природы защиты как совокупности мер государственного принуждения, хотя и придерживаются различных позиций об их функциональных назначениях.

В юридической литературе широкое распространение получила классификация мер государственного принуждения в зависимости от конкретных целей применения на меры пресечения, восстановления нарушенного правопорядка и на меры юридической ответственности. Основной аргумент в защиту данной позиции заключается в следующем: принуждение к исполнению ранее существующей обязанности ничего не добавляет к ее содержанию, участники правоотношения с помощью государственного принуждения приводится в положение, в котором они должны находиться в соответствии с требованиями закона.

Поэтому исполнение ранее существующей обязанности ответственностью не является.

Понятие мер защиты, получающее все большее признание в правовой науке, является результатом углубления нашего познания об основаниях и целях применения государственного принуждения вообще и юридической ответственности в частности. На своеобразие иных мер защиты от мер юридической ответственности обращается внимание и в общетеоретической литературе при исследовании их как общеправовой научной категории.

Так, по мнению В. Д. Ардашкина юридическая ответственность представляет вариант правового регулирования, в рамках которого производится государственное осуждение правонарушителя, выражающееся в мерах принуждения морального, материального, организационного и личного характера. Иные меры защиты как вариант правового регулирования имеют относительно самостоятельное основание для приведения в действие, поскольку меры защиты есть государственно-охранительная реакция на факты нарушения субъективных прав [37].

Правомерность дифференциации мер защиты в рамках одной отрасли подтверждает, например, ст.9 ГК РК. Она гласит, что защита гражданских прав осуществляется судом или третейским судом путем: признания прав; восстановления положения, существовавшего до нарушения права; пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; взыскания убытков, неустойки; признания сделки недействительной; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношений; признания недействительным или не подлежащим применению не соответствующего законодательству акта органа государственного управления или представительного местного либо исполнительного органа; взыскания штрафа с государственного органа или должностного лица за воспрепятствование гражданину или юридическому лицу в приобретении

или осуществлении права, а также иными способами, предусмотренными законодательными актами. Указанные меры защиты субъективных прав конкретизируются в других нормах гражданского права.

Но лишь некоторые из них относятся к институту гражданско-правовой ответственности. Поэтому представляется весьма сомнительной позиция тех цивилистов, которые рассматривают меры пресечения и восстановления в качестве мер гражданско-правовой ответственности за нарушения права собственности.

Видимо, это связано с тем, что в цивилистической литературе юридическая ответственность, прежде всего, рассматривалась как санкция за правонарушение.

Санкция, как считает О.С. Иоффе, выражается в мерах принуждения к соблюдению норм права и применяется органами государства к тем, кем эти нормы нарушаются. И соответственно, юридические последствия, не связанные с мерами государственного принуждения, нельзя относить к области правовой ответственности. Вместе с тем О.С.Иоффе справедливо полагает, что при выявлении сущности ответственности нужно и даже необходимо учитывать тот факт, что правонарушение может повлечь и такие санкции, которые мерами ответственности не являются.

Гражданско-правовая ответственность, как подчеркивает О.С. Иоффе, есть санкция за правонарушение, вызывающая для правонарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных гражданских прав, либо возложения новых или дополнительных гражданско-правовых обязанностей [38].

Конечно, меры наказания принудительные в том смысле, что они, как правило, реализуются с помощью принуждения. Они применяются силами и средствами государственного аппарата против воли субъекта.

Принуждение есть средство, употребляемое для достижения различных целей, в том числе целей наказания.

Иные меры государственно-правового принуждения осуществляются для того, например, чтобы оперативно пресечь правонарушение либо предупредить его совершение, заставить субъекта исполнить лежащую на нем обязанность.

Например, гражданско-правовая обязанность возвратить имущество потерпевшему возникает вследствие приобретения или сбережения имущества без достаточных оснований. К приобретателю в данном случае может быть применена принудительная мера с целью изъятия имущества, но эта мера имеет своим основным назначением восстановление нарушенных общественных отношений. Правда, здесь в принципе возможно применение мер ответственности, если приобретатель удерживает имущество, хотя ему стало известно, что у него нет для этого достаточных правовых оснований либо основание, по которому имущество было приобретено, отпало. Указанные действия образуют состав правонарушения, которое должно рассматриваться как виновно совершенное, противоправное деяние. Однако применение мер

юридической ответственности в таком случае не может заменить собой действий, направленных на принудительное исполнение лицом, лежащей на нем юридической обязанности.

Тем более не может рассматриваться юридической ответственностью мера пресечения нарушений требования законодательства, хотя бы потому, что не содержит итоговой оценки, а лишь предполагает разрешение возникшего вопроса. Вместе с тем она содержит принудительные элементы со стороны контролирующего или судебного органа.

Мера пресечения носит временный характер, так как временно прекращает существующее правоотношение, сдерживая наступление возможных общественно вредных последствий. Другое дело, когда их рассматривают как гражданско-правовые способы защиты права собственности, что оттеняет, подчеркивает различие мер пресечения и ответственности. Гражданско-правовые средства защиты права собственности широко применяются и для восстановления права собственности и иных вещных прав на землю. Допустимость применения гражданско-правовых способов защиты собственности в этой сфере прямо вытекает из самого земельного законодательства.

Так, в соответствии с Земельным кодексом право собственности и право землепользования защищаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами Республики Казахстан. Наличие данного положения в Земельном кодексе объясняется, на наш взгляд, относительной новизной проблемы и теоретической не разработанностью специфических земельно-правовых способов защиты права собственности и иных прав на землю.

Поэтому на сегодняшний день представляется весьма актуальной выявление особенностей применения традиционных гражданско-правовых способов защиты права собственности в сфере земельных отношений.

Гражданско-правовые способы защиты права собственности в силу прямых указаний закона предоставляются также лицу, хотя не являющемуся собственником, но владеющему имуществом в силу иного вещного права, возникшего у него в силу закона или договора.

Важной особенностью гражданско-правовых способов защиты вещных прав является возможность их предъявления и к самому собственнику, что прямо подчеркнуто законодателем. Предоставление такой возможности особенно важно обладателям вещных прав на хозяйствование с чужим имуществом, поскольку ставит их в смысле правовой защищенности фактически в положение собственников имущества.

2.2 Вещно — правовые способы защиты права собственности на землю

К числу вещно-правовых способов защиты имущественных прав гражданское законодательство республики относит, прежде всего, виндикационный иск.

Виндикационный иск — это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику, об истребовании имущества из незаконного владения.

Предметом виндикационного иска могут быть индивидуально-определенные вещи. Вещи, определенные родовыми признаками, могут быть предметом данного иска, если они тем или иным образом выделены из общей массы.

Устанавливая порядок предъявления виндикационного иска, закон учитывает добросовестный или недобросовестный характер владения спорным имуществом.

Добросовестный приобретатель не знал и не должен был знать о том, что приобретает имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. Ясно, что его поведение морально безупречно по сравнению с недобросовестным владельцем, который знал либо должен был знать о неправомерности действий лица, отчуждавшего имущество.

Поэтому у недобросовестного владельца имущество может быть истребовано во всех случаях, а у добросовестного лишь в исключительных случаях.

У добросовестного приобретателя имущество можно истребовать, когда он приобрел имущество безвозмездно, так как его изъятие не нанесет ему имущественных потерь, а в случаях возмездного приобретения вещи добросовестным владельцем, когда имущество выбыло из обладания собственника помимо его воли.

Если первоначально имущество выбыло из владения собственника по его воле, оно не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, поскольку он сам допустил оплошность в выборе контрагента.

Так, например, имущество было сдано в аренду собственником, а затем незаконно было продано нанимателем третьему лицу.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения может также возникнуть необходимость о решении вопроса о судьбе доходов, которое принесло или могло принести данное имущество. Такие расчеты при возврате вещей из незаконного владения осуществляются с учетом характера владения.

По виндикационному иску имущество взыскивается в натуре. Виндикационный иск исключается, если вещь уже использована или погибла. Казалось бы, неуничтожаемость земли предполагает, что видикационный иск должен выступать основным, наиболее широко применяемым способом защиты права собственности на землю.

Вместе с тем, даже беглый анализ принципиальных положений гражданского законодательства о виндикационном иске показывает, что они могут быть применены при защите права собственности и иных прав на землю с существенными оговорками.

В частности, невозможность кражи земли, которая характеризуется постоянством места нахождения, обуславливает невозможность применения к земельным отношениям систему норм о виндикационном иске, связанных с выбытием имущества из владения собственника помимо его воли и о добросовестном приобретении имущества.

К тому же развернутая система мер охраны права собственности, закрепленная в земельном законодательстве, не только исключает возможность добросовестного приобретения земли, но и предопределяет характер незаконного владения, который не может быть ничем иным, кроме захвата или самовольного занятия земель. Исключением может быть случаи отчуждения земельного участка одним из супругов без согласия другого, хотя и здесь, прежде всего речь должна идти о незаконности сделки.

Нарушение права собственности не всегда бывает связано с лишением собственника владения принадлежащей ему вещью. Это могут быть действия, которые мешают нормальному осуществлению других правомочий собственника-права пользования и распоряжения.

Требования собственника об устранении таких нарушений его права, которые не соединены с лишением владения, еще со времен римского частного права называется негаторным иском.

Таким образом, этот иск принадлежал владеющему собственнику и был направлен против всяких серьезных и реальных посягательств с чьей-либо стороны на его собственность в виде присвоения права сервитутного пользования (прохода или проезда через его участок, пристройки к стене своих сооружений). Собственник отрицал за ответчиком такое право и поэтому иск назывался негаторным [39].

Параллельно негаторному иску существовал еще иск о воспрещении. Здесь собственник мог требовать свободы своей собственности и доказывал свое право воспрещения вмешательства со стороны ответчика.

Известно, что со времен Древнего Рима понятие негаторного иска претерпело различные изменения, но суть его осталась неизменной.

Статья 264 ГК РК не определяет, в каких типичных случаях может быть предъявлен негаторный иск, а только закрепляет право собственника требовать устранения всяких нарушений его права.

Самое слово «нарушение» свидетельствует о том, что имеются в виду те действия третьего лица, которые по своему характеру являются противоправными.

Если препятствие в осуществлении правомочии собственника создается правомерными действиями, предъявлять негаторный иск нельзя. Например, прокладывается траншея вблизи домовладения с разрешения соответствующих государственных органов. В таких случаях собственнику придется оспаривать законность таких действий другими способами.

Круг требований по негаторному иску в отечественной юридической литературе изучен недостаточно. По существу нет специальных

исследований, непосредственно посвященных всесторонней характеристике негаторного иска как важного средства защиты права собственности.

Недостаточно обращается внимания на то, что негаторные требования используются в сфере защиты интересов собственника. Интерес выступает как предпосылка и как объект гражданско-правовой защиты. Социальные интересы, будучи опосредованы правом, приобретают качество юридически значимых интересов, выступающих либо в форме охраняемого законом интереса либо в форме субъективного права. Интерес собственника в негаторных притязаниях заключается в создании необходимых условий пользования и распоряжения имуществом и ликвидации препятствий, ограничивающих его права и свободу.

Негаторные требования можно рассматривать в качестве важного средства борьбы со злоупотреблением правом со стороны третьих лиц.

Основанием негаторного иска являются, во-первых, факты конкретной действительности, на которые истец ссылается в обосновании своих требований (фактическое обоснование), во-вторых, то право, которое истец считает нарушенным, или юридическая характеристика поведения обязанного лица (правовое обоснование). Для предъявления негаторного иска не имеет значения, было ли поведение третьего лица виновным, достаточно самого факта нарушения, которое продолжается в момент предъявления иска.

В тех случаях, когда к моменту предъявления негаторного иска нарушения правомочий собственника продолжаются и ему причинен ущерб, то собственник вправе одновременно предъявить иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, и обязательственное требование о возмещении убытков.

Противоправное поведение третьего лица является первым, фактическим основанием негаторного иска. Вторым правовым основанием для предъявления такого иска является наличие помех, которые делают невозможным или затрудняют, собственнику осуществление правомочия пользования и распоряжения. Помехи эти могут быть самые разнообразные. Но в любом случае собственник должен правильно квалифицировать свое требование.

Оба требования для предъявления негаторного иска должны быть в совокупности, если первое основание является причиной, второе выступает его следствием.

В отличие от основания негаторного иска, его предметом является не субъективное право собственника, нарушенное ответчиком, а требование к нарушителю об устранении или восстановлении нарушенного права.

Предмет данного иска, в конечном счете, зависит от характера правонарушения. Если в результате неправомерного поведения собственник лишается возможности пользоваться или распоряжаться имуществом, то его требование сводится к устранению последствий, вызванных данным нарушением.

При этом суд обязывает ответчика в определенный срок своими силами и средствами устранить созданные им помехи, т.е. восстановить положение, существовавшее до нарушения права, а в необходимых случаях, помимо этого, взыскивает убытки. Когда ответчик не выполняет возложенные на него судом обязанности, истец вправе выполнить работы за свой счет с взысканием понесенных расходов с ответчика через суд.

Иногда требование собственника сводится к запрещению неправомерных действий со стороны нарушителя и на будущее время, и тогда суд обязывает ответчика воздержаться от противоправных действий и тем самым пресекает действия, нарушающие право.

В связи с этим представляется необходимым изменить содержание негаторного иска, не ограничив его лишь с требованием об устранении последствий нарушений, расширив сферу его применения с предоставлением права на негаторную защиту не только тогда, когда права собственности уже нарушены, но и тогда, когда возникает опасность их нарушения.

Эффективности применения негаторных исков в сфере нарушения вещных прав на землю не в малой степени способствовал бы сравнительный анализ законодательства и практики стран с развитой рыночной инфраструктурой. Так, для более полного уяснения содержания негаторного иска, на наш взгляд, большое значение имеет осмысление с позиции нашей практики широко известного в германском праве иска о свободе права собственности. Данный иск предъявляется, когда право собственности нарушается посторонним лицом не завладением вещью или ее удержанием, а посредством такого воздействия на нее, которым причиняется ей ущерб. Эти нарушения не связаны, с намерением установить какие либо ограничения права собственности на вещь.

Например, если третье лицо проезжает на транспорте через луговые поля крестьянина, оно выступает нарушителем, против которого последний предъявляет иск о свободе его собственности.

Судебная практика Германии, обобщая практику применения подобных исков, выработала общий иск о воздержании, направленный против объективно-противоправного вторжения в признанное законом правовое благо другого лица.

Глубокому пониманию сути, функционального назначения, роли, особенностей применения негаторного иска в сфере защиты вещных прав на землю способствовало бы также осмысление с учетом наших условии англо-американской доктрины зловредности.

Зловредность означает действие или упущение, которые приводят к вмешательству, беспокойству или неприятностям для лица при реализации им прав, принадлежащих ему как члену общества, либо прав собственности владения землей или каких — либо сервитутных прав, принадлежащих ему в связи с владением землей.

В первом случае речь идет о публичной, а во втором — о частной зловредности. Причем одно противоправное действие может образовать сразу оба эти правонарушения.

Публичная зловредность состоит в создании беспокойства публики вообще, является уголовно-наказуемым деянием и пресекается путем возбуждения уголовного дела.

Для частной зловредности противоправный признак не обязателен, ибо она может быть результатом действия лица, вытекающего исключительно из права собственности либо владения.

Действия приобретают характер зловредности в тех случаях, когда последствия выходят за пределы собственной территории и воздействуют на землю соседа, причиняя вред земле, или создают соседу трудности в осуществлении права извлекать из земли определенные блага. Типичным примером такого рода зловредности может служить случаи, когда собственник дома соорудил на нем карниз, по которому дождевая вода стекает на территорию соседа, затопляя ее.

Зловредность по общему праву в большей части выражается в нарушении сервитутных прав.

Зловредность является правонарушением против собственности или создает препятствия к получению благ от ее использования, поэтому истец должен доказать наличие у него необходимого правового основания на владение этим имуществом.

В первую очередь таким правом пользуются лица, осуществляющие действительное владение землей. Такое право принадлежит и арендатору со сроком аренды не менее одного года. В отличие от арендатора квартирант не пользуется таким правом, так как он живет в помещении временно.

Право предъявлять иски из зловредности принадлежит также лицам, находящихся на дорогах общего пользования. Собственник и владелец не отвечают за зловредность, которая создана третьими лицами.

В отличие от некоторых правовых систем общему праву известен институт легализации зловредности на основании давности.

Предъявление негаторного иска осуществимо лишь до сих пор, пока длится состояние правонарушения. Собственник в это время, согласно ст.264 ГК РК вправе требовать устранения всяких нарушений его права. Если в результате правонарушения причинен материальный ущерб собственнику, то правонарушитель обязан возместить его. Но этот иск уже не будет негаторным, так как само неправомерное состояние устранено.

Помимо виндикационного и негаторного исков, право собственности может защищаться с помощью еще одного вещно-правового средства — иска о признании права собственности. Следует отметить, что иски под таким наименованием весьма часты в судебно-арбитражной практике, но большинство из них носит обязательственно-правовой характер, ибо вытекает из относительных правоотношений сторон. Подобные споры разрешаются на основе соответствующих норм договорного права, норм о наследовании, общем имуществе супругов и т.п. Встречаются, однако, и такие требования о признании права собственности, которые обращены к третьим лицам, никак не связанным с истцом какими-либо относительными правовыми узами. В качестве примера можно сослаться на требование владельца о признании за ним права собственности, обращенное к органу местной администрации, который отказывается выдать правоустанавливающие документы ввиду того, что они не сохранились или не были своевременно оформлены.

Для отношений собственности иск о признании права собственности имеет особое значение, поскольку само право собственности может быть предметом спора, в том числе между титульными владельцами и фактическими.

Относительно природы рассматриваемого иска нет единства мнений. В одних случаях он рассматривается как разновидность виндикации; в других — в качестве негаторного иска об устранении препятствий не в пользовании, а в распоряжении имуществом; в-третьих — как особый иск о признании права собственности, являющийся разновидностью исков о признании права. В отличие от ГК РФ гражданское законодательство Республики Казахстан рассматривает его, как самостоятельное вещно-правовое требование.[40] Признание этого иска самостоятельным вещно-правовым требованием обосновано. О виндикации говорить не приходится, потому что в большинстве случаев имущество находится у собственников (до момента его фактического изъятия). Нельзя указанный иск считать и негаторным, ибо здесь не просто создаются препятствия в реализации правомочий собственника, а, по существу, происходит юридическое (а иногда и фактическое) изъятие имущества у собственника с лишением его всяких прав на данное имущество. Вряд ли его можно относить к обязательственным способам защиты права собственности, поскольку такой иск сохраняет вещный характер — он может быть предъявлен к любому взыскателю, по требованию которого имущество собственника включено в опись[41].

Действительно, не признавая самостоятельности подобного иска, отличного от виндикационного и негаторного требований, невозможно юридически квалифицировать притязания собственников в целом ряде конкретных случаев.

Истцом по иску о признании права собственности является собственник индивидуально-определенной вещи, как владеющий, так и не владеющий ею (если при этом не ставится вопрос о ее возврате), права которого оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственном или иных относительных отношениях по поводу спорной вещи. Правом на подобный иск обладает и титульный владелец имущества, в частности, субъект права хозяйственного ведения или оперативного управления.

В качестве ответчика выступает третье лицо, как заявляющее о своих правах на это имущество, так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за истцом вещного права на имущество.

Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация факта принадлежности истцу права собственности на земельный участок, иного вещного права на имущество, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей. Решение по иску о признании права собственности на земельный участок устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношением сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца права собственности или иного права на имущество.

Необходимым условием защиты права собственности путем его признания служит подтверждение истцом своих прав на имущество. Это может вытекать из представленных им правоустанавливающих документов, свидетельских показаний, а также любых иных доказательств, подтверждающих принадлежность истцу спорного имущества. Если имущество находится во владении истца, его права на имущество защищает презумпция правомерности фактического владения. Данная презумпция не отражена в самом законе, но действует как фактическая[42]. Иными словами, суд не обязан, но может в конкретных случаях, когда нет возможности решить дело на основании собранных по делу доказательств, замкнуть цепь доказательств при помощи презумпции законности фактического владения. Поскольку данная презумпция отражает тот неоспоримый факт, что в подавляющем большинстве случаев фактический владелец имущества обладает необходимым правомочием, целесообразность ее применения в качестве фактической презумпции в судебно-арбитражной практике сомнений не вызывает[43].

Поскольку иски о признании права собственности, с одной стороны, не связаны с конкретными нарушениями правомочий собственника и, с другой стороны, диктуются продолжающимся незаконным поведением третьего лица, на них, как и на негаторные иски, не распространяется действие исковой давности[44].

2.3 Обязательственные и другие меры защиты права собственности на землю.

Одному из важных способов гражданско-правовой защиты право собственности относится предусмотренная в статье 267 ГК РК возможность требовать признания акта органа власти или управления, нарушающего права собственника и иные вещные права не действительным.

В зависимости от компетенции органов власти, управления, последние вправе предъявить различные требования. Это, во-первых, заявление о признании акта органа государственного управления, нарушающего права

собственности не действительным. Во-вторых, оспаривание акта, влекущего прекращение права собственности, но не направленного непосредственно на изъятие имущества у собственника. В-третьих, иск о защите интересов собственника при прекращении права собственности.

Если в результате издания, не соответствующего законодательству нормативного или индивидуального акта органа государственного управления, местного исполнительного органа, нарушаются права собственника по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим имуществом, такой акт признается в судебном порядке недействительным по иску собственника или лица, вещные права которого нарушены.

При вынесении судом решения по конкретному делу акты органов государственного управления или исполнительного местного органа, противоречащие законодательным актам, не применяются.

Удовлетворение иска влечет за собой не только объявления не действительным соответствующего нормативного или индивидуального акта, но и возложение на принявший его орган обязанности в полном объеме возместить собственнику все причиненные ему убытки из средств соответствующего бюджета.

Указанный гражданско-правовой способ защиты права собственности может рассматриваться как организационно-правовые средства защиты права собственности и иных прав на землю определенными оговорками.

Во-первых, земельное законодательство содержит систему правовых норм, устанавливающих пределы и основания вмешательства государства в сферу собственности и землепользования.

Во-вторых, имеется целая группа норм, которая может заблокировать применение акта государственного органа до рассмотрения дела по существу в суде по иску самого государственного органа, если собственник или землепользователь считает акт ущемляющим его интересы.

В первую очередь она касается актов государственных органов, могущих повлечь за собой прекращение права собственности или землепользования.

Так, в соответствии с Земельным кодексом изъятие земельных участков для государственных надобностей у собственников и негосударственных землепользователей осуществляется в порядке выкупа.

Решение о выкупе, принятое компетентным исполнительным органом, подлежит регистрации в порядке установленном для государственной регистрации недвижимости.

Собственник земельного участка или негосударственный землепользователь должны быть не позднее, чем за год до предстоящего выкупа письменно уведомлены об этом органом, принявшим решение о выкупе. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником или землепользователем допускается только с согласия собственника или землепользователя.

Плата за земельный участок, выкупаемый для государственных надобностей, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником или землепользователем.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

По соглашению с собственником или землепользователем им может быть предоставлен взамен земельного участка, выкупаемого для государственных нужд, другой земельный участок с зачетом стоимости земельного участка или прав на него в выкупную цену.

Если собственник или землепользователь не согласны с решением о выкупе у них земельного участка для государственных надобностей, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен по истечении года, но не позднее двух лет с момента направления собственнику или землепользователю участка уведомления.

В соответствии с земельным законодательством земельные участки, не используемые по назначению и используемые с нарушением законодательства, могут быть изъяты в судебном порядке по иску уполномоченного государственного органа.

Существенными оговорками могут быть отнесены к способам защиты права собственности на землю иски о признании права собственности.

Анализ материалов практики показывает, что предъявлению подобных исков предшествуют споры о законности сделок по поводу строений, что затрагивает и судьбу соответствующего земельного участка.

Типичным примером подобного рода споров является дело по иску Жидковой Екатерины Ивановны к Жидкову Илье Димитриевичу о признании права собственности на жилой дом, рассмотренной судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Казахстан 16 июля 1996 года.

Судом было установлено, что Жидкова Е.И. в 1940 году приобрела участок № 410 по ул. Правая нижняя Претаска в поселке Балыкшы Атырауской области. На земельном участке простроила дом, который путем подложного заявления от ее имени узаконил на себя ее младший сын Жидков И.Д., проживавший там же с сожительницей Сундетовой Р.

Спор о доме между матерью и сыном неоднократно рассматривался Балыкшииским районным, Атырауским городским и областным судами.

Последним решением Атырауского областного суда от 24 мая 1996 года за Жидковой признано право собственности на этот дом, признано недействительным постановление Балыкшииского поселкового совета о переоформлении земельного участка, на котором он построен, на сына.

В кассационной жалобе Жидков И.Д. указывал, что дом матери узаконен на его имя по ее добровольному распоряжению, а заявление об этом по ее просьбе составлено и подписано его сожительницей, поскольку мать по неграмотности и престарелому возрасту сама этого сделать не могла. Братья, воспользовавшись ее старческим состоянием, настроили ее против него, хотя благодаря ему спорный дом капитально отремонтирован, во дворе построены два гаража, курятник и другие хозяйственные строения.

Судебно — психиатрическая экспертиза признала Жидкову психически здоровой. Поэтому суд счел доводы ответчика о неадекватности поведения потерпевшей не состоятельным.

Актом повторной судебно-почерковедческой экспертизы исключена ее подпись на заявлении в Балыкшииский поселковый совет об узаконении спорного дома на имя сына Жидкова, последним этот факт тоже не оспаривается.

Отсутствие необходимости в учинении на этом заявлении за Жидкову Е.И. подписи посторонним лицом, подтверждается тем, что она неоднократно лично расписывалась на образцах для проведения почерковедческой экспертизы. Следовательно, довод ответчика о намерении истицы оформить дом на него, также несостоятелен.

Наоборот, два ее нотариально удостоверенных завещания на спорный дом, свидетельствуют о том, что она считала себя его собственницей.

Постановление Балыкшииского поселкового совета о переуступке Жидковой Е.И. земельного участка, на котором расположен спорный дом, обоснованно признано недействительным ввиду подложности заявления от имени Жидковой Е.И.. Этого было достаточно, поскольку по делу оспаривалось не право собственности Жидковой Е.И. на дом, а лишь обстоятельства его переуступки.

Основной организационно-правовой формой признания права собственности на землю выступает государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая не нуждается в чьем либо признании, в том числе судебных органов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, являясь мерой охраны прав, создает дополнительные юридические гарантии, нацеленные на исключение всякого рода незаконных сделок с землей, что служит обычно причиной споров о принадлежности земли.

Таким образом, для защиты права собственности и иных прав на землю могут быть применены все гражданско-правовые средства защиты, предусмотренные Гражданским кодексом:

виндикационные и негаторные иски;
иски о признании права собственности за определенным субъектом;

— иски к органам государственной власти и должностным лицам о
неправомерности актов, которые нарушают права собственника.

Сюда же относится защита интересов собственника при прекращении его прав вновь принятым нормативным актом, хотя гражданско-правовая природа этих исков вызывает определенные сомнения. Ведь эти иски выделены отдельно потому, что субъекты здесь неравноправны.

Вместе с тем остается неясной возможность применения гражданским, следовательно, и земельным правоотношениям как гражданско-правового способа защиты права собственности владельческих исков.

Эти иски не были известны советскому гражданскому праву, поскольку ему была присуща защита владения по праву титула, а не защита факта владения. А.В.Венедиктов прямо подчеркивал, что » у нас нет посессорной защиты, а есть только петиторная» [45].

Иными словами, защищалось право собственности и право владения, основанное на определенном правовом титуле (аренда, оперативное управление, хранение и т. д.). Следовательно, владение без титула, без правового основания защиты не имело. Если истец не мог обосновать свое право владения, его вещный иск не мог быть удовлетворен уже только по этому основанию.

Между тем, типичным примером владения без законных на то оснований служит ситуация добросовестного незаконного владения. Поскольку действующим гражданским кодексом признано, что гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, то неизбежно возникает вопрос о праве на защиту своего владения до истечения приобретательской давности. Это означает, что в законодательство республики на основании ст.240 ГК РК уже внесена послессорная защита, не предусматривающая непременного обоснования титула владения.

Владельческая защита является более простой в процессуальном смысле, и собственники могут отдать предпочтение ей, нежели к более сложной процедуре защиты права собственности. Для широкого введения владельческой защиты необходимо наделение фактического владельца правом пользования негаторной защитой, пока не будет установлена незаконность владения. В связи с этим определенный интерес представляет наработанный в развитых странах опыт владельческой защиты. Повышенное внимание частного права к владению и его защите обуславливается не в последнюю очередь тем фактом, что владение — это правомочие не только иных титульных владельцев, но и самого собственника [46].

Так, в статье 2279 Французского Гражданского Кодекса подчеркивается, что в отношении движимых вещей владение равнозначно право основанию. Представляется, что перспективы применения владельческой защиты в связи с приобретательской давностью требует глубокого изучения. Во всяком случае, нет сомнения в том, что защита фактического владения обладает определенными преимуществами, и суды далеко не всегда требуют доказательств титула владения от фактического владельца вещи[47].

Диалектике взаимосвязи мер охраны и защиты уделялось большое внимание и в аграрно-правовой литературе.

Получивший распространение в аграрно-правовой литературе концептуально иной подход к сущности и содержанию охраны права собственности и иных прав на землю, предполагает отказ от одностороннего понимания защиты прав как меры юридической ответственности.

О правомерности такой постановки вопроса свидетельствует и то, что в современной цивилистической литературе среди мер защиты четко различают меры имущественного взыскания и организационные меры. Первые относятся обычно к ответственности, которая составляет, таким образом, отдельную группу среди всех мер защиты.

Охрана права собственности и иных прав на землю как система профилактических мероприятий, направленных на предупреждение нарушений земельного законодательства выходит за пределы защиты как совокупности принудительных мер, что отнюдь не отрицает их органическую связь.

Самозащита гражданских прав — совершенно новая правовая норма, предусматривает защиту прав без обращения в суд (ст.14 ГК РК).

Под самозащитой гражданских прав понимается совершение управомоченным лицом не запрещенных законом действий фактического порядка, направленных на охрану его личных или имущественных прав и интересов[48]. Рассмотрение ее возможно лишь после усвоения некоторых основополагающих принципов гражданского законодательства. Так, ст.12 ГК РК перечисляет пути, по которым можно защищать гражданские права, и одним из таких способов названа самозащита. Самозащита права логически вытекает из принципа диспозитивности, провозглашенного в ст.9 ГК РК, в п.1 которой сказано: «Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права».

Законодатель определяет право на самозащиту в общих чертах, не пытаясь его детализировать. «Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения». Тем самым, самозащита гражданских прав может осуществляться разными путями, начиная с простого удержания вещи и кончая активными действиями вплоть до применения насилия. Перечислить и классифицировать все способы вряд ли возможно. Да в этом и нет необходимости. Главное — наличие юридического состава, т.е. совокупности юридических фактов, как порождающих право на осуществление самозащиты, так и определяющих ее соразмерность. Однако этот вопрос нельзя рассматривать, опираясь только на положения ст.14 ГК РК, в отрыве от некоторых других норм гражданского и иного законодательства.

Одним из главных условий для применения самозащиты является нарушение конкретного гражданского права, предусмотренного ст.8 ГК РК. Во-вторых, необходимость пресечь это нарушение. Третье условие — соразмерность принятых мер характеру нарушения; они не должны выходить за пределы действий, необходимых для пресечения нарушений права. Как основания для осуществления самозащиты, так и ее пределы нельзя ставить в зависимость только от злонамеренной воли нарушителя права. Так, ст.10 ГК РК, определяя пределы осуществления гражданских прав, формулирует общее правило этой злонамеренности, указывая, что не допускаются действия граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в любых формах. В частности, недопустимо использование таких мер охраны имущества, которые опасны для жизни и здоровья окружающих. Известен случай, когда собственник дачи огородил свой участок колючей проволокой, пропустив через ограду электрический ток. Недопустимость подобного рода «охранных» средств очевидна, так как они направлены не только на охрану имущества, но и на причинение вреда лицу, которое может вступить в контакт с такого рода сооружениями даже по неосторожности. Из этого следует, что управомоченный субъект вправе использовать лишь такие меры самозащиты, которые не ущемляют прав и законных интересов других лиц. Это означает, что любое посягательство на право, совершенное умышленно, безусловно, порождает право на применение только соразмерных способов самозащиты[49].

Осуществление самозащиты что требует нового уровня правового мышления для правильной юридической оценки многообразия возникающих ситуаций.

Так например гражданин получил ордер на квартиру, но еще не вселился, жилое помещение было занято посторонним лицом. Гражданин осуществил принудительное выселение самовольщика. В данной ситуации также была осуществлена самозащита имевшегося и нарушенного права на жилище. Следующий пример: безрезультатно, в течение двух лет К. ожидал от С. исполнения вступившего в законную силу судебного решения, в соответствии с которым ответчик обязан был передвинуть изгородь и устранить препятствия в пользовании земельным участком. Тогда К. с помощью знакомых принудительно перенес изгородь. Действия его правомерны. Еще один случай: разведенные супруги живут порознь, жена удерживает в квартире, оставшейся за ней, имущество супругов. В отсутствие жены муж проникает в квартиру и забирает в счет своей доли часть имущества. Безусловно, в возбуждении уголовного дола отказано, поскольку действия мужа не выходят за пределы самозащиты.

Допустима самозащита и при наличии реальной угрозы охраняемым правам. Это вытекает из положений ГК РК, где законодатель, регулируя способы защиты гражданских прав, говорит о пресечении не только действий, нарушающих право, но и создающих угрозу его нарушения.

Известны случаи, когда даже вредоносные действия лиц по защите своих прав и интересов признаются правомерными. Речь идет о действиях, совершенных в состоянии необходимой обороны или в условиях крайней необходимости[50].

Необходимой обороной признаются такие меры защиты прав, которые причиняют вред их нарушителю, но не влекут обязанности обороняющегося по его возмещению, поскольку признаются правомерными (допустимыми).

По общему правилу, не подлежит возмещению вред, причиненный в состоянии необходимой обороны, если при этом не были нарушены ее пределы.

Для признания действий обороняющегося совершенными в состоянии необходимой обороны надо, чтобы нападение было действительным (реальным), наличным и противоправным. Действительность (реальность) нападения означает, что нападение, как таковое, вообще имеет место. Оборона потому и называется обороной, что противодействует нападению. Поэтому если нет посягательства на чьи-либо права, то нет оснований говорить об обороне, а тем более о необходимой обороне. Факт нападения означает, что нападение уже началось либо налицо его непосредственная угроза.

Необходимая оборона представляет собой прежде всего один из способов защиты прав и интересов обороняющегося лица. При этом действия обороняющегося должны быть направлены именно против нападающего лица, но не против других лиц, например, родственников или близких нападавшего[51].

Основным условием признания действий необходимой обороной является недопустимость превышения ее пределов.

Правовыми последствиями действий в состоянии необходимой обороны, с точки зрения гражданского права, является то, что причиненный нападавшему вред не подлежит возмещению.

Также одним из способов самозащиты гражданских прав являются действия управомоченного лица в условиях крайней необходимости.

Под действиями, совершенными в состоянии крайней необходимости, понимаются такие действия, которые предпринимаются лицом для устранения грозящей ему опасности при чрезвычайных обстоятельствах, связанные с причинением вреда третьим лицам. Они допустимы, если устранить опасность иными средствами было невозможно, а причиненный вред менее значителен, чем вред предотвращенный.

Как и при необходимой обороне, действия в условиях крайней необходимости могут предприниматься не только как средство самозащиты прав и интересов управомоченного лица, но и для защиты интересов государства и общества, интересов других лиц.

В отличие от необходимой обороны при крайней необходимости опасность для управомоченного лица возникает не из-за действий тех лиц, которым причиняется вред, а вследствие стихийных бедствий, неисправности механизмов, особого состояния организма человека, например, вследствие болезни и т.п. Она может возникнуть и в результате преступного поведения другого лица, например, при причинении вреда имуществу граждан в ходе преследования преступника.

Особенность действий в состоянии крайней необходимости состоит в том, что в таких условиях лицо вынуждено использовать средства, связанные с причинением вреда. При этом в одних случаях причинение вреда может быть необходимой мерой предотвращения большей опасности, тогда как в других случаях вред может быть лишь сопутствующим явлением, которое может наступить или не наступить. Если при необходимой обороне вред причиняется непосредственно нападающему, то действиями в условиях крайней необходимости причиняется вред третьему лицу. Поэтому в силу ст.1067 ГК РК такой вред, по общему правилу, подлежит возмещению причинившим его лицом. Но поскольку действие в условиях крайней необходимости рассматривается законом как правомерное, хотя и вредоносное, учитывая обстоятельства, при которых был причинен такой вред, суд может возложить обязанность его возмещения на третье лицо, в интересах которого действовал причинивший вред, либо освободить от возмещения вреда полностью или частично как третье лицо, так и причинившего вред.

Например, спасая тонувшего в реке гражданина, другой гражданин использовал стоявшую у берега лодку, из которой предварительно выбросил в воду находившееся в ней чужое имущество. Обязанность по возмещению причиненного вреда была возложена на спасенного, неосторожно купавшегося в опасном месте.

Признание оспоримой сделки недействительной

Рассмотрим недействительность сделок, по которым осуществляется переход права собственности.

Сделки — один из наиболее распространенных юридических фактов. В ст.153 ГК РК сделки определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки: сделка — это всегда волевой акт, т.е. действие людей; это правомерные действия; сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны — единства воли и волеизъявления, формы и содержания. Субъектами сделки признаются любые субъекты гражданского права, обладающие качеством дееспособности. Способность самостоятельного совершения сделок является элементом гражданской дееспособности.

Дееспособность юридических лиц гарантируется целями деятельности юридического лица, очерченными в учредительных документах, с одной стороны, и полномочиями органа юридического лица, имеющего право на совершение сделок от имени юридического лица, с другой.

Воля и волеизъявление имеют значение для действительности сделки в их единстве. Для действительности сделки важно, как формировалась воля лица. Необходимым условием является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах (заблуждение, обман и т.п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.). Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки. Законом установлено, что доведение внутренней воли до остальных участников сделки должно совершаться только способами, предусмотренными законом, т.е. в определенной законом форме. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.

Форма сделок бывает устной и письменной. Устно могут совершаться любые сделки если: законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма; они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а так же сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность); сделка совершается во исполнение письменного договора, и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения[52].

Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме.

Письменная форма бывает простой и нотариальной. Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Под содержанием сделки как основанием возникновения гражданских правоотношений следует понимать совокупность составляющих ее условий. Для действительности сделки необходимо, чтобы содержание сделки соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.

Что же такое недействительность сделки и оспоримость сделки ?

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.

Оспоримость сделок (относительная недействительность) означает, что действия, совершенные в форме сделки, признаются судом (арбитражным судом) при наличии предусмотренных законом оснований недействительными по иску заинтересованных лиц[53].

Действительность сделки зависит от действительности образующих ее элементов. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками субъектного состава, сделки с пороками воли, сделки с пороками формы и сделки с пороками содержания. Но наряду с отдельными составами недействительных сделок, закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в случаях, когда совершается сделка, не имеющая пороков отдельных ее образующих элементов, но противоречащая по содержанию и своей направленности требованиям закона. Например, гражданин приобрел строительные материалы у неизвестного ему водителя автомобиля, однако впоследствии выяснилось, что водитель не являлся собственником этих материалов и распорядился не принадлежащим ему имуществом. С точки зрения образующих элементов сделки нарушения нет, поскольку водитель дееспособен, сделка была исполнена в момент совершения, следовательно, порока формы нет, воля была выражена четко и ясно, но, с точки зрения закона, такая сделка недействительна, ибо водитель не является собственником материалов и не был управомочен на их отчуждение. Такая сделка признается недействительной.

Сделки с пороками в субъекте следует подразделить на две группы. Первая связана с недееспособностью граждан, а вторая — со специальной правоспособностью юридических лиц либо статусом их органов.

Недействительность сделок, участниками которых являются граждане, основывается на тех же критериях, что и общие правила о возникновении дееспособности, а именно на таких критериях, как возраст и психическое отношение к совершаемым действиям. По этим критериям законом сформированы следующие составы недействительных сделок: сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным; сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности; сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте до 14 лет; сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте старше 14 лет.

По таким сделкам каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Кроме того, дееспособная сторона обязана возместить другой стороне реальный ущерб, нанесенный в результате заключения недействительной сделки. Такая обязанность возлагается на дееспособную сторону в случае, если она знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Критерии же, положенные в основу недействительности названных сделок, имеют объективный, не зависящий от участников сделки, характер: возраст либо состоявшееся решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным. В связи с этим, важно доказать, что дееспособная сторона знала или должна была знать о факте недееспособности. Подтвердить факт знания о недееспособности другой стороны можно, лишь представив информацию о том, что дееспособный гражданин знакомился с соответствующими документами, знал о возрасте, о ранее существовавших судебных решениях и т.п.

Сделки, совершенные гражданином, признанным законом недееспособным, а также малолетним, т.е. не достигшим 14 летнего возраста, являются недействительными с момента их заключения. Однако закон предусматривает возможность признания за этими сделками юридической силы, если сделка совершена к выгоде малолетнего или недееспособного гражданина. Для этого его законные представители — родители (усыновители) или опекуны должны предъявить в суде требование о признании совершенной их подопечным сделки действительной.

Обратная ситуация со сделками, совершенными несовершеннолетними старше 14 лет и гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами. Поскольку у этих лиц имеется хоть частичная дееспособность, то недействительными могут быть признаны только сделки, требующие, в соответствии с законом, согласия родителей, усыновителей, попечителей на их совершение.

В то же время сделки, которые указанные лица вправе совершать самостоятельно, например, мелкие бытовые сделки, не могут быть признаны недействительными по основаниям порочности субъектного состава. Отсутствие согласия попечителя или родителей на совершение сделки еще не делает сделку недействительной. Согласие может быть дано и после совершения сделки, если это оправдано. Указанные составы недействительных сделок дают возможность попечителю и родителям оценивать поведение их ребенка или подопечного и лишь в случае необходимости обращаться с иском в суд о признании сделки, совершенной без их согласия, недействительной[54].

Законом предусмотрено два состава недействительных сделок юридических лиц: сделки, выходящие за пределы специальной правоспособности юридического лица, и сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий. Их недействительность жестко связана с установлением факта, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о незаконности ее совершения. В случае незнания другим участником сделки о существующем пороке сделки, последняя не может быть признана недействительной.

Следовательно, закон признает недействительными сделки, совершенные с нарушением правил о правоспособности юридического лица, если другая сторона в сделке об этом не знает.

Статья 49 ГК РК устанавливает, что юридическое лицо обладает правоспособностью в соответствии с целями, установленными в учредительных документах юридического лица и при рассмотрении вопроса о недействительности сделки закон придает юридическое значение только таким ограничениям полномочий органа юридического лица, которые отражены в его учредительных документах.

Сделки с пороками воли можно подразделить на сделки, совершенные без внутренней воли на совершение сделки и сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно.

Без внутренней воли совершаются сделки под влиянием насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а так же гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Такие сделки признаются недействительными вследствие того, что воля самого лица на совершение сделки отсутствует, имеющее же место волеизъявление отражает не волю участника сделки, а волю какого-либо иного лица, оказывающего воздействие на участника сделки.

Гражданский Кодекс предусматривает возможность оспаривания сделок, совершённых под влиянием насилия. Основанием для признания такой сделки недействительной является то, что воля участника формировалась несвободно. Насилие, деформирующее волю субъекта — это причинение лицу физических или нравственных страданий. Необязательно, чтобы контрагент сам оказывал это воздействие, необходимо чтобы он знал об этом и использовал это обстоятельство в своих интересах. Например, гражданин уговаривает другого подарить ему дом, собственник дома не соглашается. Спустя какое-то время, собственник становится жертвой хулиганов, узнав об этом, гражданин приходит к собственнику и требует заключения договора, утверждая, что хулиганы действовали по его поручению, хотя на самом деле он не имел к этому факту никакого отношения[55]. Поскольку воля собственника в данном случае отсутствовала, то последующее оформление договора дарения может быть признано недействительным.

Необходимо расценивать как насилие причинение физических и душевных страданий лицам, близким к участнику сделки. Так, один гражданин, стремясь склонить другого к продаже ему автомобиля по сниженной цене, систематически избивал его малолетнего сына. В процессе рассмотрения гражданского иска в уголовном судопроизводстве эта сделка была признана недействительной как совершенная под влиянием насилия[56].

Разновидностью насилия является воздействие на волю контрагента посредством использования служебной зависимости или служебного положения.

Что касается оспоримой сделки, совершенной под влиянием угрозы, то основанием для признания такой сделки недействительной служит то, что воля субъекта формируется несвободно. Угроза представляет собой воздействие на психику гражданина (органа юридического лица) с целью деформирования его воли посредством заявлений о причинении ему или его близким имущественного, физического или морального вреда в будущем, если он не совершит сделку.

Угроза — явление, отличное от насилия.

Во-первых, она состоит только в психическом воздействии, т.е. угроза — нереализованное в действительности намерение причинить какое-либо зло; во-вторых, угроза может состоять как в возможности совершения правомерных действий (наложение ареста на имущество, сообщение в правоохранительные органы или в печать сведений о преступной деятельности и т.п.), так и в возможности совершения неправомерных действий (истязание, уничтожение личного имущества и т.п.)[57].

Исключением является угроза правомерным действием, приводящим к тому же результату, что и сделка совершенная под влиянием угрозы. Например, требование участника общей собственности о выделе его доли под угрозой предъявления иска о разделе общей собственности[58].

Однако не всякая угроза способна опорочить сделку, а лишь такая, которая объективно может воздействовать на участника сделки с целью понуждения его к ее заключению, т.е. существенная угроза. Для признания угрозы существенной обязательным условием является ее реальность, т.е. действительная возможность причинения значительного вреда участнику сделки либо его близким. Если угроза не существенна, то по этому основанию сделка не может признаваться недействительной.

Последствием недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств является односторонняя реституция. Потерпевшей стороне возвращается то, что она передала другой стороне, а при невозможности возвратить переданное в натуре — возмещается его стоимость. Имущество, полученное потерпевшим по сделке, а также причитающееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход государства. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, другая сторона обязана возместить потерпевшему причиненный ему реальный ущерб.

Недействительной может быть признана сделка, совершенная гражданином, который впоследствии был признан недееспособным, если будет доказано, что в момент совершения сделки он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Признание такой сделки недействительной осуществляется по иску опекуна. Обязанность доказывания этого факта лежит на нем. Например, сделка заключена находившимся в состоянии опьянения лицом, которое впоследствии было признано недееспособным по причине злоупотребления алкогольными напитками или наркотиками. В данном случае недееспособный уже не может действовать, предъявлять иск вместо него и требовать признания сделки недействительной должен опекун. При этом не имеет значения, что основание недействительности возникло до назначения опекуна.

Общим для всех сделок, связанных с пороками дееспособности сторон, являются их последствия: двусторонняя реституция. Кроме того, партнер по сделке обязан возместить соответствующей стороне реальный ущерб, если будет доказано, что он знал или должен был знать о недееспособности другой стороны или нахождения ее в таком состоянии, когда она не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Оспоримость сделки, совершенной под влиянием обмана основывается на том, что участник умышленно введен другой стороной в заблуждение с целью совершения сделки. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, сопутствующим совершению сделки, включая мотивы, влияющие на формирование воли обманутого участника.

Для признания сделки недействительной по данному основанию безразлично, совершаются ли обманные действия в активной форме (сообщение ложных сведений) или же выражаются в бездействии (умышленное умолчание о фактах, знание которых может препятствовать совершению сделки). При доказанности обманных действий, заключающихся в умолчании о таких фактах, сделка может быть признана недействительной вследствие заблуждения, имеющего существенное значение. Разумеется, обман должен затрагивать существенные моменты формирования внутренней воли, т.е. такие, при достоверном представлении о которых сделка бы не состоялась.

Так, гражданин, сбывающий краденую картину, убеждает покупателя в том, что назначенная им цена низка в связи с тем, что ему срочно нужны деньги для лечения. Если бы покупатель знал об истинных мотивах продавца (сбыт краденого), вероятнее всего, сделка бы не состоялась.

Оспоримой является и сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Недействительность такой сделки основывается на том, что в результате действий, совершенных в форме сделки, неправильно выражена сложившаяся воля одного из ее участников, и, соответственно, возникают иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые он действительно имел в виду.

В отличие от обмана заблуждение не является результатом умышленных, целенаправленных действий другого участника сделки. Возникновению заблуждения может способствовать недоговоренность, отсутствие должной осмотрительности, подчас самоуверенность участника сделки либо действия третьих лиц. Например, А., вложив большую часть собственных средств в акции инвестиционной компании, уговаривает то же сделать и Б., убеждая его в надежности и гарантированности вложения. Б. приобрел по совету А. привилегированные акции, цена которых упала на рынке. Обыкновенные же акции инвестиционной компании, которыми владел А., напротив, возросли в цене. Б. может утверждать, что под влиянием заблуждения, вызванного действиями А., он приобрел не те акции. Однако не всякое заблуждение может иметь значение для признания сделки недействительной, а лишь признанное судом существенным[59].

Закон признаёт существенным заблуждение «относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению». Так, если гражданин желает приобрести стол в точности такой же, как и у его соседа, а после доставки покупки к нему домой выясняется, что приобретенный стол произведен не той фирмой и несколько отличается по оттенку, то такое заблуждение не может быть признано существенным, поскольку возможности использования письменного стола по назначению не снижаются столь значительно, как того требует закон.

В случае недействительности сделки стороны, по общему правилу, обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке в натуре, а при невозможности этого — возместить стоимость полученного в деньгах. Такой взаимный возврат имущества называется двусторонней реституцией.

Оспоримой является сделка, совершенная субъектом вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Кабальные сделки, совершаемые вследствие стечения тяжелых обстоятельств, имеют порок воли, поскольку ее формирование протекает под воздействием таких обстоятельств, при которых практически исключается нормальное формирование воли, что побуждает заключать сделку на крайне невыгодных для себя условиях. В отличие от обмана обстоятельства, влияющие на формирование воли, возникают независимо от другого участника сделки, однако он осознает их наличие и пользуется этим для заключения выгодной для себя, но крайне невыгодной для контрагента сделки. Кроме того, сам потерпевший от такой сделки, как правило, осознает ее кабальный характер, но волею обстоятельств он вынужден совершить эту сделку. Для определения кабального характера заключаемой сделки следует установить, что гражданин находится в состоянии крайней нужды, что его контрагент понимает это и использует в своих интересах, что условия явно невыгодны для одного из контрагентов. Невыгодность проявляется в несоразмерности уплачиваемой цены и реальной стоимости продаваемой вещи. Недействительность сделок вследствие порока формы сделки зависит от того, какая форма законом или соглашением сторон для совершения той или иной сделки установлена. Естественно, что невозможно представить несоблюдение устной формы сделки. Закон связывает недействительность только с письменной формой сделки. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально указанных в законе. Несоблюдение же требуемой законом нотариальной формы, а также государственной регистрации сделки всегда влечет ее недействительность.

Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов.

Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления

Одним из способов гражданско-правовой защиты права собственности является признание акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, если он не соответствует закону или иным правовым актам, нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы, в том числе право собственности граждан и юридических лиц.

Гражданин вступает в отношения с государством, с одной стороны, как подвластный, с другой, как свободный, равноправный субъект, выполняющий свои обязанности и реализующий свои права. Государство и его органы, должностные лица в своей практической деятельности обязаны создавать необходимые юридические условия, чтобы каждый человек мог свободно использовать все демократические права и свободы, которые предоставлены ему Конституцией и иными правовыми актами государства. Однако осуществление властной деятельности часто сопровождается нарушением прав и свобод граждан, их законных интересов со стороны государственных органов и должностных лиц.

В правовых государствах существенную роль в осуществлении контроля за законностью действий государственных органов в отношении граждан, а также защиты их от произвола и бюрократии играет суд.

В соответствии со ст.46 Конституции РК и ст.32 Декларации прав и свобод человека и гражданина[60], каждому гарантируется право на обжалование в суде действий государственных органов, общественных организаций и должностных лиц, нарушающих права и свободы граждан. Возможность обжалования действий и решений указанных органов является одной из гарантий обеспечения законности и прав личности.

В целях более полной реализации положений Конституции РК и Декларации прав и свобод человека и гражданина в Гражданском кодексе защита прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц может осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Это означает, что гражданин или юридическое лицо, гражданские права или охраняемые законом интересы которых нарушены изданием не соответствующего закону или иным правовым актам административного акта, а в случаях, предусмотренных законом — и нормативного акта, имеют право на их обжалование в суд. Установив, что соответствующий акт является, с одной стороны, противоправным, ввиду его расхождения с законом или иными правовыми актами, например, принят не уполномоченным на то органом, и, с другой стороны, нарушает субъективные гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, суд принимает решение о признании его недействительным полностью или частично. Какой-либо дополнительной отмены акта со стороны издавшего его органа при этом не требуется. По общему правилу, незаконные акты признаются недействительными с момента их издания, если только они не стали таковыми с момента принятия нового закона или иного правового акта. Требование о признании незаконного акта недействительным может сочетаться с другими мерами защиты, например, требованием о возмещении убытков.

Также требование о признании незаконного акта может носить самостоятельный характер, если интерес субъекта права сводится лишь к самой констатации недействительности акта, препятствующего, например, в признании права.

Так, Петров является собственником однокомнатной квартиры в доме ЖСК. В связи с тем, что ему в порядке улучшения жилищных условий предоставлена на семью трехкомнатная квартира, решением общего собрания членов кооператива он исключен из членов ЖСК, и принадлежавшая ему однокомнатная квартира предоставлена другому члену ЖСК. Петров предъявил иск в суд о признании решения общего собрания недействительным.

Решением суда в иске отказано. Надзорная инстанция решение суда отменила. В силу п.п.1,2 ст.209 ГК РК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

В указанном случае ЖСК распорядился имуществом, принадлежащим не кооперативу, а истцу, что делать он не имел права[61].

К рассмотренному способу защиты близко примыкает и такой указанный в ст.12 ГК РК «способ» защиты гражданских прав, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

В обоих случаях суд должен обосновать, почему им не применяется в конкретной ситуации тот или иной правовой акт, какой норме и какого закона он противоречит. Следует указать, что судом не должны применяться незаконные акты любых государственных органов и органов местного самоуправления, включая и те из них, признание недействительности которых не относится к его компетенции.

Например, районный суд не может признать недействительным не соответствующий закону акт министерства или ведомства, но он обязан его игнорировать как противоречащий закону при разрешении конкретного гражданско-правового спора. Если же вопрос о признании недействительным незаконного акта государственного органа или органа местного самоуправления входит в компетенцию данного суда, последний не может ограничиться лишь игнорированием этого акта, а должен объявить его недействительным. Наконец, надлежит отметить, что не применять незаконные акты должен не только суд, но и любые другие органы, осуществляющие защиту прав граждан и юридических лиц.

Данные положения Гражданского Кодекса РК также предусмотрены в Законе РК «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»[62].

Судебному обжалованию по данному закону подлежат коллегиальные и единоличные действия и решения государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений и должностных лиц, в результате которых были нарушены права и свободы гражданина: созданы препятствия осуществления гражданином его прав и свобод; незаконно возложена на гражданина какая-либо обязанность, или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности.

Закон «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» впервые заостряет внимание на неравнозначности понятий «действие» и «решение». Обжалуя в суд нормативный или индивидуальный акт, гражданин заявляет о своем несогласии с ним, требует признать его незаконным. В этом случае в обжалуемом акте (решении) выражены действия органа, его принявшего, которые не удовлетворяют гражданина. Однако ставить знак равенства между действиями и решениями органа не всегда оправдано. На практике часто права гражданина нарушаются действиями органа, должностного лица без издания им какого-либо акта, принятия решения. Кроме того, деяния органов (должностных лиц) могут быть выражены и в бездействии, а также в молчаливом отказе издать акт. В любом из этих случаев, если нарушены права и свободы гражданина, он имеет право обратиться в суд.

В соответствии Законом РК «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы гражданина», жалоба подается в суд гражданином, чьи права нарушены, или его законным представителем. При обжаловании в суд нормативного акта, в случае признания судом жалобы обоснованной, отмена такого акта удовлетворяет требованиям не только гражданина, лично заинтересованного в положительном решении данного вопроса, но и широкого круга лиц, подпадающих под действие обжалуемого нормативного акта.

Закон устанавливает предельный срок обращения с жалобой в суд: три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права; один месяц со дня получения гражданином письменного уведомления об отказе вышестоящей инстанции в удовлетворении жалобы или со дня исчисления месячного срока после подачи жалобы, если гражданином не был получен на нее письменный ответ. Введение этой нормы исключает возможность подачи «запоздалой» жалобы, когда вопросы, поднятые в ней, уже потеряли свою актуальность, доказательства порой устарели и не могут эффективно способствовать восстановлению законных прав и интересов граждан. В Законе РК об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан, содержится норма о характере судебного решения. Установив обоснованность жалобы, суд признает обжалуемое действие (решение) незаконным, обязывает удовлетворить требования гражданина, отменяет примененные к нему меры ответственности либо иным путем восстанавливает его нарушенные права и свободы. Для суда является важным: издан ли акт компетентным органом и в соответствующей форме; соблюдены ли процессуальные нормы; соответствует ли акт цели, которую преследует закон; что именно противоречит материальному праву в обжалованном акте (решении).

Решение суда должно содержать только заключение о законности обжалуемых действий, решений и об их отмене в случае обоснованности жалобы. Суд не берет на себя принятие решения по существу вопроса, но лишь оставляет решение в силе либо отменяет его и предлагает органу, должностному лицу вновь рассмотреть жалобу гражданина и решить вопрос по существу. Закон РК «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» является базовым по отношению к защите прав граждан. Статьёй 306 ГК РК предусмотрены требования к органам государственной власти и управления о защите законных интересов собственников имущества в случае их нарушения властными актами указанных органов[63].

Иначе говоря, эти иски гарантируют соблюдение интересов собственника в случае их нарушения государством или его органами, выступающими в качестве обладателей властных полномочий, а не равноправных субъектов имущественных отношений. Такая защита становится одной из основных гарантий стабильности отношений собственности. Ведь, по сути, она влечет ответственность государства перед гражданином или юридическим лицом- собственником за неоправданное властное вмешательство в их имущественную сферу. В зависимости от компетенции органа государства, от вызванных его решением (актом) последствий для собственника последний вправе предъявить различные требования. Это, во-первых, заявление о признании недействительности акта местного органа государственной власти или органа государственного управления, нарушающего право собственности. Во-вторых, оспаривание акта органа государственного управления, влекущего прекращение права собственности, но не направленного непосредственно на изъятие имущества у собственника (например, в связи с решением об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее собственнику строение). В-третьих, иск о защите интересов собственника при прекращении права собственности высшим органом государственной власти.

Заключение

В Земельном кодексе в развернутом виде регламентированы основные виды прав на землю, которые при определенной их модификации, исходя из изначальной сущности земли как естественного условия существования общества и природной основы развития его производительных сил, способны еще долгое время служить эффективными организационно-правовыми средствами преобразования земельных отношений на пути продвижения к рынку.

Исследование системы, видовых особенностей вещных прав на землю, позволяет с широких социально-экономических позиций осмыслить закономерности становления, этапы и тенденции развития отечественного земельного законодательства.

В зависимости от существовавшего в стране конституционно-правового поля темпы, глубина, масштабы земельных преобразований резко отличались в разные годы.

Односторонняя абсолютизация гражданско-правовой концепции вещных прав на землю при конструировании права землепользования в качестве основного института преобразования земельных отношений в условиях рынка привела к целому ряду негативных последствий правового, экономического и социального порядка.

Поэтому необходим подход в земельно-правовом регулировании, одновременно учитывающий включение земель в рыночный оборот и природно-функциональные, социально-экономические особенности земли как объекта земельных правоотношений.

Анализ правового режима земельного фонда страны позволяет наиболее полно выявить функциональное назначение, объективные признаки и критерии классификации, видовые особенности вещных прав на землю. Так, закрепленная в законодательстве презумпция права государственной собственности в отношении земельного фонда страны, приоритет в отношении отдельных категорий земель, исчерпывающее определение конкретного целевого назначения земель, предоставляемых в частную
собственность, позволяют четко определить сферы государственной и частной собственности на землю, не допуская их смешения, устанавливая порядок перехода земель одной формы собственности в другую в строго ограниченных случаях.
Наличие в Земельном кодексе целой системы норм, закрепляющих социальные функции права частной собственности на землю, свидетельствует о потенциальных возможностях нового кодифицированного акта по преобразованию земельных отношений без серьезных социальных потрясений.

Однако последовательная реализация социальной функции права
собственности предполагает необходимость дальнейшего

совершенствования организационно-правового механизма реализации права собственности, включающего институциональные меры по обеспечению оптимального сочетания публичного и частного интересов при осуществлении земельной политики.

Закрепленные в Земельном кодексе социальные функции права собственности на землю предопределяют собой возможности и пределы использования гражданско-правовой концепции вещных прав в земельном законодательстве без ущерба самой земле как естественного условия существования общества и природной основы его производительных сил.
Способы индивидуализации земли как объекта права государственной собственности и как объекта вещных прав существенно отличаются. Единственным способом индивидуализации земли, как объекта вещных прав, предусмотренных в законодательстве, является отграничение ее в натуре на конкретной местности. Следовательно, объектом вещных прав выступает земельный участок, т.е. выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемом в установленном законодательством порядке за субъектами земельных отношений.

Индивидуализация земельных участков осуществляется путем определения их категориальной принадлежности, конкретного целевого назначения, пространственных параметров на местности. Именно применительно к земельному участку наиболее ярко проявляется вещный характер права собственности, права землепользования и иных прав на землю, чего нельзя говорить в отношении земельного фонда, земли и земельных ресурсов.

Объектом вещных прав выступают не земельные ресурсы вообще, а индивидуализированный земельный участок. При этом законодательство не относит право государственной собственности на землю к самостоятельному виду вещных прав на земельный участок, право землепользования, право временного пользования земельным участком, находящегося в частном собственности, земельные сервитуты.

Логическим следствием признания права государственной собственности на земельный участок вещным правом, стало бы признание производных от него прав обременениями права государственной собственности, а не самостоятельными видами вещных прав на землю, как это предусмотрено в действующем земельном законодательстве.

По Земельному кодексу право аренды, залога, находящегося в государственной собственности земельного участка, признается обременением права землепользования, а не права государственной собственности.

Об отказе законодателя от признания права государственной собственности в качестве вещного права на земельный участок свидетельствует и то, что государственной регистрации подлежит не право государственной собственности, а право землепользования как самостоятельное и основное право на него.

Право государственной собственности на землю, в отличие от иных прав на нее, не связано с индивидуализацией земельного участка, как объекта вещного права. В отношении всех земель, не находящихся в частной собственности, без какого либо его юридического оформления.

В отличие от права государственной собственности возникновение права частной собственности и права землепользования без формирования соответствующего земельного участка как объекта вещного права невозможно.

В отношении земельного фонда страны доминирующими являются отношения по его управлению и охране. Всеобъемлющий характер управленческих и охранительных отношений предполагает, что их субъектами наряду с государственными органами должны выступать собственники земельных участков и землепользователи. Они должны стать полноправными субъектами охранительных земельных отношений во всех случаях посягательства на их права и законные интересы, что требует законодательного закрепления не только их обязанностей по охране земель, но и адекватных к их правовому статусу прав в этой сфере.
Повышению эффективности юридических средств защиты прав собственников и землепользователей способствовало бы введение, в дополнение судебному, претензионного порядка защиты их прав. Необходимо также законодательно закрепить их право требования от органов земельного контроля представления необходимых материалов о качественном состоянии земель, проведения экспертиз на предмет установления источников и размеров причиненного земле ущерба.
В Земельном кодексе республики в отличие от прежнего
законодательства более подробно изложена структура земель
предоставленных для нужд транспорта, связи и энергетики, обороны, чего нельзя говорить в отношении земель промышленности.

Так, ст.112 ЗК РК ограничивается общим указанием о том, что к землям промышленности относятся земли, предоставленные для размещения и эксплуатации объектов промышленности, в том числе их санитарно — защитные и иные зоны. Размеры земельных участков, предоставляемых для указанных целей, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно — технической документацией, а отвод земельных участков осуществляется с учетом очередности их освоения. О недостаточной четкости законодательного определения данной категории земель в казахстанском законодательстве свидетельствует и сравнительный анализ земельных кодексов стран содружества независимых государств.

Так, Земельный кодекс России, признавая землями промышленности, земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, дополнительно указывает, что в целях обеспечения деятельности организаций и (или), эксплуатации объектов промышленности могут предоставляться земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов. При этом Земельный кодекс России особо оговаривает, что

организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.

В юридической литературе под промышленными предприятиями, как основными субъектами земельных правоотношений на землях специального несельскохозяйственного назначения, понимаются предприятия, обязательным элементом деятельности которых является переработка сырья или разработка недр. В силу этого промышленные предприятия принято делить на горнодобывающие предприятия и не относящиеся к таковым.

В земельном законодательстве не нашли должного отражения особенности правового режима горнодобывающих предприятий, что имеет существенное значение для республики, занимающей по запасам полезных ископаемых одно из ведущих мест в мире. Законодательное нормирование контрактной территории по примеру развитых стран дало бы возможность наиболее полно учесть интересы государства при предоставлении участков недр иностранному партнеру.

Земельное законодательство, исходя из исторических, естественно-природных связей земельных массивов с лесными, водными ресурсами, природными комплексами, признает их землями соответствующих фондов, беря за основу юридической классификации экологические связи земли.

Основное значение земель природных фондов не в земной поверхности, а в соответствующих природных богатствах, связанных с землей как с экологическим звеном окружающей среды. Так, в Земельном кодексе в самостоятельную категорию земель выделены земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения. Земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения объединены в одну категорию в связи с тем, что на них расположены природные комплексы, объекты, которые обладают общими для всех признаками.

Во-первых, находящиеся на них объекты окружающей среды, имеющую особую экологическую, научную и культурную ценность являются общенациональным достоянием. В соответствии со ст. 5 Закона об особо охраняемых природных территориях они находятся в государственной собственности. Не допускается совершение сделок в отношении права землепользования, включая его отчуждение на особо охраняемых природных территориях.

Во-вторых, изъятие земель, вод, лесов и недр, особо охраняемых природных территории для иных нужд не допускается.

В-третьих, эти территории исключаются из активной хозяйственной деятельности, в силу особой экологической, историко-культурной, лечебно оздоровительной, научно-эстетической ценности.

В-четвертых, особо охраняемые природные территории могут использоваться лишь в научных, культурно просветительских, учебных, туристических, рекреационных, ограниченно-хозяйственных целях.

В-пятых, охрана природных территории осуществляются в интересах не только нынешних, но и будущих поколений людей.

В-шестых, на землях природных территорий осуществляются, наряду с общими мерами охраны, специфические, присущие только им меры охраны. Правовой режим земель особо охраняемых природных территории с наибольшей полнотой и последовательностью выражает качественно новую ориентацию, новое функциональное назначение права государственной собственности на землю по охране земли как составной части природы.

Земли особо охраняемых природных территории представляющие непреходящую экологическую, научную, историко-культурную, эстетическую ценность и подлежащие изъятию из гражданского оборота как общенациональное достояние нынешнего и будущих поколении, признаны объектами исключительной государственной собственности. Правовой режим земель особо охраняемых природных территории, представляя собой организационно-правовые меры охраны земли, исключительно как объекта природы, наиболее полно раскрывает экологическое содержание права государственной собственности на землю. Свою специфику имеет механизм реализации права государственности на землю данной категории.

Законодательством резко ограничен круг субъектов пользования землями особо охраняемых территории с установлением их особого правового статуса.

Субъектами землепользования на них могут быть только природоохранные учреждения.

Природоохранное учреждение как некоммерческое юридическое лицо не преследует цели извлечения прибыли от хозяйственной деятельности. С другой стороны, на него как на государственное учреждение, возложено осуществление природоохранных функций государства.

В законодательной практике многих передовых стран четко прослеживается тенденция на оформление норм о сельскохозяйственной аренде в относительно самостоятельный правовой институт земельного либо аграрного права, ввиду явной недостаточности общих норм гражданского законодательства об аренде для учета ее специфики в сельском хозяйстве.

Новые тенденции в развитии зарубежного законодательства, связанные с публично правовым характером регулирования отношений сельскохозяйственной аренды, усиления юридических гарантий защиты прав арендатора должны найти свое отражение и в земельном законодательстве нашей республики. К тому же институт аренды отечественного гражданского права не учитывает специфику сельскохозяйственной аренды, связанные с социальными и природными особенностями функционирования земли в аграрном секторе экономики.

Актуальность формирования института аренды сельскохозяйственных
земель объясняется не только необходимостью существенного дополнения, конкретизации общих гражданско-правовых норм в земельном законодательстве, устранения коллизий между нормами указанных отраслей по отдельным вопросам, а, прежде всего объективной необходимостью решения в данном институте, особенностей пользования землями лесного, водного фондов в сельском хозяйстве с учетом требований Лесного и Водного кодексов.

Получившие широкое распространение в цивилистической, аграрно —
правовой литературе взгляды об объективной обусловленности применения
норм гражданского законодательства имущественным земельным

отношениям в случае наличия пробелов в земельном законодательстве, совершенно упускают из виду принципиальное положение кодифицированного земельного акта о приоритетности применения к этим отношениям, прежде всего, норм родственных отраслей.

Необходимость учета требований Лесного, Водного кодексов при формировании института сельскохозяйственной аренды объясняется тем, что в соответствии с Земельным кодексом хозяйствующие субъекты могут выкупить в частную собственность только земли сельскохозяйственного назначения. На земли лесного, водного фондов, закрепленных за ними на правах долгосрочного возмездного землепользования, в соответствии с прежним законодательством, данное положение не распространяется, что порождает на практике различные споры и замедляет процесс перехода к частной форме собственности на землю.

Анализ практики показывает, что при оформлении документов на выкуп земельного участка в частную собственность нередко обнаруживается, что за землепользователем закреплены, наряду с землями сельскохозяйственного назначения, лесные угодья, занимающие весьма значительную часть землепользования и не подлежащие передаче в частную собственность. Поэтому в ходе рассмотрения ходатайства резко урезываются размеры земель предоставляемых в частную собственность, что порождает в дальнейшем затяжные споры землепользователя с государственными органами по поводу перевода лесных земель в сельскохозяйственные или предоставления их на правах частной собственности для лесоразведения либо переоформления в отношении них договора аренды.

Представляется, что эти проблемы должны найти последовательное решение именно в институте сельскохозяйственной аренды с учетом правового режима земель природных фондов.

В Земельном кодексе предпринята попытка, устанавливать обязанности и права титульных владельцев зависимого и главного земельных участков с учетом видовых особенностей земельных сервитутов.

В связи с этим, представляется не верным закрепление в главе
Земельного кодекса посвященной сервитутам, право нахождения

физического лица на чужих земельных участках и прохода через них, что не имеет никакого отношения к сервитутам. Так, в соответствии ст.68 ЗК РК физические лица имеют право свободно, без каких либо разрешений находится на не закрытых для общего доступа земельных участках.

Если земельный участок, находящийся в чьей — либо частной собственности или землепользовании, не огорожен или если частный собственник или землепользователь иным способом не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через этот участок, если это не причиняет вреда частному собственнику или землепользователю. Конструкция данного права противоречит юридической природе вещного права, предполагающей определенного, конкретного правообладателя — активного субъекта, и неограниченный круг обязанных лиц — пассивных субъектов. Ведь вещному праву всегда свойственны черты абсолютного права, которые выступают объективными критериями его выделения, из всей массы имущественных прав. Поэтому право нахождения физического лица на чужих земельных участках и прохода через них, нельзя отнести к какой — либо разновидности вещного права.

Нормативно правовое закрепление многообразных способов вовлечения земель в гражданский оборот, существенное расширение правомочий по распоряжению правом землепользования, усиление организационно — правовых средств защиты вещных прав и другие меры направленные на внедрение рыночных начал в сферу землепользования объективно требует качественного обновления, пересмотра традиционных составов земельных правонарушений, что не всегда учитывается в законодательстве о юридической ответственности.

Вопросы о новой градации составов земельных правонарушений, разработки критериев разграничения проступков и преступлений в сфере земельных отношений с учетом принципа приоритета охраны земли, как условия существования народа Республики Казахстан, имеют большое значение с позиции обеспечения надлежащей защиты вещных прав. Такой подход выявил, в частности, существенное противоречие нормы Уголовного кодекса о нарушении вещных прав на землю принципиальным положениям земельного законодательства, что свидетельствует о необходимости пересмотра данной нормы.

Так, ст. 186 УК РК О нарушении вещных прав на землю предусматривает уголовную ответственность за незаконное проникновение на чужой земельный участок, повлекшее за собой причинение вреда правам и интересом общества и государства.

Те же деяния, совершенные с применением насилия либо с угрозой его применения, группой лиц или сопровождавшееся незаконным обыском, а равно незаконный захват чужого земельного участка или совершенные лицом с использованием своего служебного положения, образуют квалифицированные составы преступления.

На наш взгляд, проникновение на чужой участок не может быть рассмотрена, как основная и едва ли универсальная форма нарушения вещных прав на землю.

Оговорка законодателем в качестве критерия ответственности за незаконное проникновение на чужой участок причинение существенного вреда правам, интересам граждан и интересам общества и государства, не имеет непосредственного отношения к вещным правам на землю.

В таком контексте речь может идти о порче земли, за которую как за экологическое преступление установлена самостоятельная уголовная ответственность в том же уголовном кодексе. Нам представляется, что рассмотрение незаконного проникновения как основной формы вещных прав на землю, является не только искусственным, надуманным, но и не допустимым, поскольку такое проникновение в первую очередь посягает на охраняемые законом конституционные права граждан на неприкосновенность жилища, что также порождает проблему их разграничения.

Так, ст. 145 УК РК предусматривает уголовную ответственность за незаконное вторжение в жилище против воли проживающего в нем лица.

Те же деяния, совершенные с применением насилия либо с угрозой его применения, или группой лиц, или в ночное время или сопровождавшиеся незаконным обыском, а равно незаконное выселение из жилища, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, образуют квалифицированные составы данного преступления.

Даже простое сопоставление указанных норм показывает полную идентичность не только описания объективных сторон преступлений, но и их санкций, если не принимать во внимание незначительных нюансов в размерах штрафа, что размывает грани между рассматриваемыми составами преступлений. К тому же сохранение данной нормы без изменений, искусственно создает проблему его разграничения от кражи или разбоя, когда они совершены с проникновением на чужой земельный участок, что также может повлечь за собой следственные и судебные ошибки, либо служить благодатной почвой для различного рода злоупотреблений, манипуляции со стороны работников правоохранительных органов.

Сущность преступления посягающего на вещные права на землю составляет незаконное завладение землей, но не незаконное проникновение на чужой земельный участок.

Необходимо отменить норму Кодекса об административных правонарушениях об ответственности за незаконное проникновение на чужой земельный участок. Термин проникновение подчеркивает временный и разведывательный характер предпринимаемого действия и не отражает сущность административного правонарушения, которая состоит в незаконном завладении земельным участком.

Предложенные рекомендации концептуального, организационного и нормативного характера в своей совокупности представляют собой комплексное решение поставленных задач диссертационного исследования. В конечном итоге они направлены на формирование интегрированного в национальную правовую систему, и при этом учитывающего мировой опыт юридического механизма реализации права собственности на землю с учетом ее социально-экономических и экологических особенностей. В отличие от аналогичных исследований, предпринятых в странах ближнего зарубежья, где главным образом разрабатывались вопросы разграничения полномочий между федеральным центром и субъектами федераций, а также реституции прав на землю, в настоящей работе исследуется ряд специфических проблем, вытекающих из особенностей земельно-правового регулирования в Казахстане. Так, основное внимание уделено концептуальным вопросом реализации государственной собственности на землю посредством системы вещных прав на землю, исследованию теоретических и прикладных проблем взаимодействия различных отраслей законодательства при опосредовании отношений собственности на землю в условиях рыночной экономики.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Список использованных нормативно правовых актов:

Конституция РК от 30.09.1995г.//Казахстанская правда.-2005-24 сентября
Земельный кодекс Республики Казахстан от 20.05.2003 г.// Казахстанская правда.-2007- 26 июня
Граждансий кодекс РК от27.12.1994г. // Казахстанская правда.-2007.- 26 августа
Водный кодекс РК от 09.06.2003г. // Казахстанская правда.-2007- 15 августа
Лесной кодекс РК от 08.07.2003г. // Казахстанская правда.- 2007- 15 августа
Закон РК «О земле»//Казахстанская правда-1999-13 августа
Постановление Правительства Республики Казахстан от 06.05. 2006 года N 511 Об утверждении форм документов, удостоверяющих право на земельный участок, внесении изменений и дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Правительства РК
Постановление Пленума Верховного суда Об изьятии земель для государственных надобностей
Закон Республики Казахстан от 31 марта 1998 года № 214-I «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 26.07.2007 г.)
Закон Республики Казахстан от 2 июля 1992 года № 1488-XII «Об охране и использовании объектов историко-культурного наследия» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 21.07.2007 г.)
Правилами консервации земель, утвержденными Постановлением Правительства Республики Казахстан от 29 сентября 2003 года

Список использованной специальной литературы:

Абдраимов Б.Ж. Правовое обеспечение земельных отношений: обзор мировой практики// Земельное законодательство и судебная практика: Учебно-практическое пособие — Алматы, 2002.
Ахмеджанова Г.Б. Право и охрана недр в Республике Казахстан. —
Алматы, 1996.- 17с
Байдельдинов Д.Л. Проблемы экологического права Республики Казахстан// Проблемы развития экологической культуры государства и народа Казахстана: правовые аспекты.- Алматы, 1996.
Байсалов С.Б. Водное право Казахской ССР.-Алма-Ата, 1967.
Бектурганов А.Е. Ответственность за нарушение земельного законодательства Республики Казахстан.- Алматы, 1997.
Бектурганов А.Е., Мухитдинов Н.Б., Хаджиев А.Х. Проект земельного кодекса: необходимы взвешенность и основательность//Юридическая газета.-2003.- 2 апреля.
Быстров Г.Е. Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах: Теория, практика, итоги, перспективы.- Минск,2001.
Вещные права на землю в Республике Казахстан / Отв. Редактор д.ю.н. М.К. Сулейменов. — Алматы, 1999.
Виды прав на землю и основания их возникновения// Государство и право,- 1999.
Гражданское и торговое право капиталистических стран учебник/Отв.ред. доцент Е.А. Васильев. — М.,1993.
Гражданское право: Учебник /Отв. ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин.- Алматы, 2000.
Гражданское право. // Под ред. Суханова Е.А. – Москва, 1993, т.1, с.162
Гражданское право. Учебник, ч.1. // Под.ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., 1997, с.439
Еренов А.Е., Косанов Ж.Х., Хаджиев А.Х. и др. совершенствование
правовых основ земельной реформы в Республике Казахстан.- Алматы,
Ерофеев Б.В. Земельное право.- М., 1998.
Ерофеев Б. В. Советское земельное право.- М.,1965.
Есентугелов А., Дебердеев А., Семенова Л., Забусова В. Сельское
хозяйство Казахстана: проблемы, пути их решения.-Алматы, 2001.- 92 с.
Жанайдаров И.У. Осуществление права государственной собственности юридическим лицом: Автореф.канд.дисс.юрид.наук Алматы,-1994.
Земельное законодательство зарубежных стран. — М.,1982.-С.342.
Земельное право/ Под.ред. проф. Улюкаева В.Д.- М., 2000.
Ильясова К. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения.-Алматы,2000.
Копылов А.В. Вещные права на землю. — М.,2000.
Косанов Ж.Х. Право собственности, право землепользования и иные права.-2001.
Крассов О.И. Право частной собственности на землю,- М., 2000.- 329с.
Иоффе О.С. Советское гражданское право.-Москва- т.1, 1958, с.
Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада.- М.,
Мухитдинов Н.Б., Тукеев А.Ж.Право собственности на воды Республики Казахстан в период перехода к рынку.- Алматы.1995.
Мухитдинов Н. Б. Принципы земельного права//В кн.: Предмет и система земельного права.- Алма-Ата, 1981.
О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе//Государство и право. — 1977.
Общая теория советского земельного права. — М.,1983.- 447 с.
Одинцова А.В. Гражданское общество: взгляд
экономиста//Государство и право- М.,- 1992
Право и собственность в Республике Казахстан// Под ред. Сулейменова М.К.- Алматы, 1998с.
Стамкулов А.С. О регулировании земельных отношений// Юридическая газета-1999.
Фомина Л. П. Право землепользования в европейских социалистических странах. — М.Д975.
Чубуков Г. В. Земельная недвижимость в системе Российского
права//Государство и право.-1995.
Черепахин Б.Б. Приобретение права собственности по давности владения. // Советское государство и право, 1980, №4, с.54

[1] Виды прав на землю и основания их возникновения// Государство и право,- 1999.

[2] Конституция РК 1995г. Казахстанская правда.-2005-24 сентября

[3] Лесной кодекс РК Казахстанская правда.-2007-24 октября

[4] Байсалов С.Б. Водное право Казахской ССР.-Алма-Ата, 1967.

[5] Гражданский кодекс РК. Казахстанская правда.-2005-24 сентября

[6] Водный кодекс РК. Казахстанская правда.-2007-19 октября

[7] Вещные права на землю в Республике Казахстан / Отв. Редактор д.ю.н. М.К. Сулейменов. — Алматы, 1999.

[8] Еренов А.Е., Косанов Ж.Х., Хаджиев А.Х. и др. совершенствование
правовых основ земельной реформы в Республике Казахстан.- Алматы,1996.

[9] Байдельдинов Д.Л. Проблемы экологического права Республики Казахстан// Проблемы развития экологической культуры государства и народа Казахстана: правовые аспекты.- Алматы, 1996.- С. 27- 33.

[10] Хаджиев А.Х. К вопросу введения права частной собственности в контексте проблем рыночного и хозяйственного оборота сельскохозяйственных земель Республики Казахстан.// Земельное законодательство и судебная практика. — Выпуск 2.-Алматы.-2002.-С.58-59.

[11] Есентугелов А., Дебердеев А., Семенова Л., Забусова В. Сельское хозяйство Казахстана: проблемы, пути их решения.-Алматы, 2001.- 92 с.

[12] Жанайдаров И.У. Осуществление права государственной собственности юридическим лицом: Автореф.канд.дисс.юрид.наук Алматы,-1994.

[13] О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе//Государство и право. — 1977.

[14]Быстров Г.Е Правовые проблемы земельной и аграрной реформ в зарубежных странах. Минск 2001,210с.

[15]Мухитдинов Н.Б., Тукеев А.Ж Право собственности на воды в РК в период перехода к рынку.-Алматы1995.-3

[16] Мухитдинов Н.Б., Тукеев А.Ж Право собственности на воды в РК в период перехода к рынку.-Алматы 1995.-45с.

[17] Крассов О.И. Право частной собственности на землю,- М., 2000.- 329с.

[18] Ильясова К. Регистрация прав на недвижимость в Республике Казахстан: основные концептуальные положения.-Алматы,2000.- 266с.

[19] Постановление Пленума Верховного суда Об изьятии земель для государственных надобностей.

[20] Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 2006 года N 511

[21] Гражданский кодекс РК ст. 296. Казахстанская правда.-2005-24 сентября

[22] Земельное право/ Под. ред. проф. Улюкаева В.Д.- Москва., 2000,- 128с

[23] Одинцова А.В. Гражданское общество: взгляд экономиста//Государство и право- Москва,- 1992 — № 8.-С.107-113

[24] Косанов Ж.Х. Право собственности, право землепользования и иные права.-2001.-238 с.

[25] Ерофеев Б. В. Советское земельное право.- М.,1965. -369с.

[26] Есентугелов А., Дебердеев А., Семенова Л., Забусова В. Сельское хозяйство Казахстана: проблемы, пути их решения. — Алматы, 2001.- 85с.

[27] Земельное право/ Под. ред. проф. Улюкаева В.Д.- Москва, 2000,- 128с.

[28] Земельное законодательство зарубежных стран. — Москва,1982.-С.342.

[29] Стамкулов А.С. О регулировании земельных отношений// Юридическая газета-1999.

[30] Косанов Ж.Х. Право собственности, право землепользования и иные права.-2001.-263 с.

[31] Косанов Ж.Х. Право собственности, право землепользования и иные права.-Алматы-2001.-238 с.

[32] Право и собственность в Республике Казахстан// Под ред. Сулейменова М.К.- Алматы, 1998с.

[33] Чубуков Г. В. Земельная недвижимость в системе Российского права//Государство и право.-Москва-1995.-№ 9. С.49-54.

[34] Абдраимов Б.Ж. Правовое обеспечение земельных отношений: обзор мировой практики// Земельное законодательство и судебная практика: Учебно-практическое пособие — Алматы, 2002.- 175с.

[35] Гражданское право: Учебник / Отв. ред.: М.К. Сулейменов, Ю.Г.Басин.- Алматы, 2000.- Т.1.- 704с.

[36] Копылов А.В. Вещные права на землю. — Москва,2000.- 238 с.

[37] Ахмеджанова Г.Б. Право и охрана недр в Республике Казахстан. -Алматы, 1996.- 17с.

[38] Иоффе О.С. Советское гражданское право.-Москва- т.1, 1958, с.

[39] Право и собственность в Республике Казахстан// Под ред.Сулейменова М.К.- Алматы, 1998, 230 с.

[40] Иск о признании права собственности в Гражданском Кодексе Республики Казахстан от 27 декабря 1994 (Гражданский Кодекс) года предусмотрен статьей 259, и рассматривается, как самостоятельное вещно-правовое требование.

[41] Чубуков Г. В. Земельная недвижимость в системе Российского права//Государство и право.-1995.-№ 9. — С.56-76

[42] В данном случае речь идет о фактическом владении земельным участком до наступления приобретательной давности в 15 лет, предусмотренной статьей 240 Гражданского Кодекса.

[43] Черепахин Б.Б. Приобретение права собственности по давности владения. // Советское государство и право, 1980, №4, с.54

[44] Гражданское право. Учебник. ч.1. // Под.ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., 1997, с.458

[45] Общая теория советского земельного права. — М.осква,1983.- 447 с.

[46] Гражданское и торговое право капиталистических стран учебник/Отв.ред. доцент Е.А. Васильев. — Москва,1993. — 555 с.

[47] Фомина Л. П. Право землепользования в европейских социалистических странах. – Москва-1975.- 412с.

[48] Гражданское право. Учебник, ч.1. // Под.ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., 1997, с.279

[49] Гражданский кодекс РК. Казахстанская правда.-2007-24 сентября

[50] См., напр., Бюллетень ВС РФ, 1993, №12, с.24

[51] Гражданское право. // Под ред. Суханова Е.А. – Москва, 1993, т.1, с.162

[52] Гражданский кодекс РК. Казахстанская правда.-2005-24 сентября

[53] Гражданское право. // Под ред. Суханова Е.А. – М., 1993, т.1, с.137

[54] Гражданский кодекс РК. Казахстанская правда.-2005-24 сентября

[55] Гражданское право. Учебник, ч.1. // Под.ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – Москва, 1997, с.45

[56] Гражданское право. // Под ред. Суханова Е.А. – Москва, 1993, с.145

[57] там же, с.148

[58] Иоффе О.С. Советское гражданское право- Москва-. т.1, 1958, с.219

[59] Гражданское право. Учебник, ч.1. // Под.ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., 1997, с.439

[60] Декларации прав и свобод человека и гражданина.// Казахстанская правда.-2005-24 сентября

[61] Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РК за 4 квартал 1993 г. – М., 1994, с.43.

[62] Гражданское право. // Под.ред Толстого Ю.К. – С-Пб., 1996, с.249

[63] Закон РК «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»

Тюркские страны приступили к созданию общего гимна

Кремль сообщил о готовности к диалогу в…

Зеленский: Если штаты сократят помощь, то мы…

Президент Абхазии подал в отставку

В Иране будут перевоспитывать женщин, снимающих хиджабы

Мировые цены на нефть продолжают падать

Нурила Асанкызы стала первой в истории казахстанской…

Казахстанские спортсмены продолжают радовать победами на международной…

Москву массово атаковали беспилотники

Число беженцев в мире перевалило за 123…

Реферат. Защита права собственности на землю в РК

Казахстан попал в список худших стран по уровню владения английским языком

В воинской части Актобе погиб срочник

Бывший казахстанец с позывным «Казах» ушел на войну в России. На Урале похоронили солдата с таким же позывным

Казахстанский фигурист завоевал серебро на Гран-при в Китае

Феноменальные достижения казахстанского спорта: потенциал казахского народа

О НАС

Мобильное приложение

Наши контакты