Кіріспе
Экономика ғылымдарында маңызды ұғымдарының жылжымайтын мүлік.Әсіресе, бұл ұғыммен бағалау сферасында жұмыс істейтін мамандар жиі кездеседі.
Жылжымайтын мүлік ұғымы осындай нұқсауларға бір елеулі белгілер тән дефиницияға ғана қатысты емес, зат туралы білім жиынтығы болып табылады. Бізде, әлемнің басқа елдеріндегідей, жылжымайтын мүлік негізінен ұғым ауқымы арқылы – заттар (бұйымдар) және оған кіретін заттық құқық тізбесін анықтайды. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексіне сәйкес жылжымайтын заттарға (жылжымайтын мүлік) жататындар: ғимараттар, құрылыстар, көп жылғы егістер және жермен тығыз байланысты өзге де мүліктер; яғни олардың арналуын ауқымды заласыз ауыстыру мүмкін емес нысандар. Сонымен бірге қазақстандық заңнама жылжымайтын мүлікке оған теңестірілген толығынан қозғалатын заттарды да (әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, ғарыштық нысандар) қосады., бұл оларға «мүліктік кешен» деп аталатын шын мәнінде жылжитын нысандар үшін белгіленген арнайы құқықтық тәртіптің таралуының мақсатқа сайлығымен байланысты.
Жылжымайтын мүліктің бағалаудың бірнеше әдістері бар. Олар: бағалаудың кіріс тәсілі, шығын тәсілі және салыстырмалы әдістері қолданылады. Реферат 5 тараудан тұрады. Әр тарауларда жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі бөлімдері ашып көрсетілген.
Бұл рефераттың негізгі мақсаты, жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін саралап, оларға жүйелі анықтама беріп, оларды нарық аясында қарастыру болып табылады.
Азаматтардың және өзгеде шаруашылық субъектілерінің
өтініштеріне байланысты жылжымайтын объектілеріне бағалау жүргізу
Әдетте, жылжымайтын мүлік орталығына азаматтар өз тұрғын үйлерін сату кезінде оның нарықтық (нақты) құнын анықтау үшін осы орталыққа келіп өз өтініштерін түсіреді. Орталықтағы бағалаушы маман өтінішті қабылдап, тұрғын үйдің нарықтық құнын анықтау үшін бағалау жүргізеді.
ҚР “ Бағалау қызметі туралы” Заңының 2- бап 4 – тармағына сәйкес, бағалау қызметі – бағалаушылар жүзеге асыратын, егер заңдарда өзгеше көзделмесе, бағалау нысанына қатысты белгілі бір күнге нарықтық немесе өзгеше құнын белгілеуге бағытталған кәсіпкерлік қызмет.
ҚР “ Бағалау қызметі туралы” Заңының 7- бап 1 – тармағына сәйкес Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес бағалаушы мен тапсырыс берушінің арасында жасалған бағалау жүргізу шарты бағалауды жүргізуге негіздеме болып табылады.
ҚР “ Бағалау қызметі туралы” Заңының 9- бабына сәйкес жүргізілген бағалаудың нәтижелері бойынша екі дана етіп бағалау туралы есеп жасалады, олардың бірі тапсырыс беруші де, екіншісі – бағалаушыда сақталады. Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар бағалау қызметі саласындағы нормативтік құқықтық актілерде белгіленеді.
Егер бағалауды бағалау обьектісінің құрамына кіретін әртүрлі бағалау обьектілері бойынша бірнеше бағалаушы жүргізген жағдайда, есепке әрбір бағалаушы өзі бағалау жүргізген бағалау обьектілерін көрсетіп қол қояды.
Бағалау қызметін жүзеге асыруға лицензиясы бар заңды тұлғаның есебіне бағалаушы – орындаушы қол қояды, заңды тұлғаның басшысы бекітіп, мөрмен расталады.
Жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі спецификасы
Табыстылық тәсілін ақпараттық қамтамасыз ету болып табылатын, болашақтағы нақты күнге жылжымайтын мүлік нысанын сатудың мүмкін бағасы мен инвестициялау қатерінің деңгейіне, иелену кезіндегі табыстар ағынына елеулі ықпал ететін, жылжымайтын мүлік нарығының атқарымдылық ерекшелігін талдау жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтаудың ажырмас шарты болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығының спецификасын есепке алу — негізгі баға жасаушы параметрлердің баламасы және нарықтық көзқарас шеңберінде бағаланатын нысан бойынша құн шамасына ағымдық ықпалын негіздірек бағалауға мүмкіндік береді. Сонымен бірге инвестициялау нысаны ретінде (егер бағаға әлуетті инвестор тапсырыс берсе) жылжымайтын мүліктің инвестициялық тартымдылығын анықтау жылжымайтын мүлік нарығының даму үрдісін міндетті түрде болжауды талап етеді. Бағалаушының нақты жылжымайтын мүлік нысаны нарығының сараланымын білуі, оған жылжымайтын мүліктің басқа нысандарын зерттеу, іріктеу және салыстырымдылығын түсіндіру үшін критерилер әзірлеуге мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлік нарығы мен инвестициялық нарықтың өзге де секторлары (қаржы, тауар және басқ.) сипаттамаларын салыстырмалы талдау, бірқатар анағұрлым елеулі айырмашылықтарды анықтауға мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлік нарықтары басқа нарықтардан экономикалық сипаттамалары мен мынадай анағұрлым елеулі параметрлері бойынша тиімділігімен ерекшеленеді:
тауар
бағаны қалыптастыру
мәмілелерді қаржыландыру тәсілдері
өтімділік дәрежесі
сұраныс пен ұсыныс балансы
әлуетті сатып алушылар саны
мәмілеге қатысушылардың ақпараттылығы
реттеу әдістері
нарықтық жағдайды болжау сенімділігі
Жылжымайтын мүлік нысаны әдеттегі тауарларға қарағанда спецификалық тауар болып табылады. Жылжымайтын мүліктің екі ерекшелігі нарықтық сұраныс пен ұсынысқа әсерін анықтайды: нысандардың бірегейлігі (қайталанбаушылық) және жылжымайтындығы. Типтік құрылыстың өзінде (бірыңғай жоба бойынша) әр ғимарат қайталанбас топографиялық беркітуі бар өз жер телімін алып жатыр. Нысандардың жылжымайтындығына байланысты, олар басқа тауар сияқты төмен сұраныстағы орыннан жоғары сұраныстағы орынға ауыстырыла алмайды. Сатып алушы да үлкен сұраныстағы орынға ауыстыра алмайды. Сондықтан жылжымайтын мүлік орын тұрғысынан алғанда сеараланған нарықтардан тұрады. Жер бұл жағдайда жылжымайтын мүлік нысаны және тауар ретінде қосымша ерекше сипаттамаға ие – мәңгілік. Жердің мәңгілігі мынаған әкеледі, оны бағалағанда оның табиғи тозу мүмкіндігін ескерудің қажеттілігі жоқ. Жылжымайтын мүлік өзінің орны бойынша және экономикалық тұрғыдан тасымалдауға қолайсыз болып табылады, ол шектеулі ауыстырушылықты меңгерген және осыған орай оған шектеулі сұраныс икемділігі тән.
Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігі, әдетте, өте сирек құбылыс. Аталған жағдай нарықтық құнын бағалау процедурасын әжептәуір күрделі процесс етеді. Сатушылар мен сатып алушылар әдеттегі нарықта жылжымайтын мүлік нарығына қарағанда, нарықтың жай-күйі, басқа қатысушылардың мінез-құлқы, өнім сапасы, оның ауыстырылуы мүмкін екендігі туралы анағұрлым хабардар. Осыдан келіп, жылжымайтын мүлік нарығында мәмілелер, әдетте, делдал-кеңесшілердің: бағалаушылар, брокерлер, заңгерлердің қатысуымен жүзеге асырылады. Әдеттегі нарықта нақты түріндегі тауардың өзі сауда заты болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығында және бағалау заты заңдық және экономикалық тұрғыдан әжептәуір күрделі категорияны білдіретін жылжымайтын мүлікке мүліктік құқық (меншік құқығы, жал, қосалқы жалгерлік, кепілзат құқығы және басқ.) мәміле заты болып табылады.
Баға және оның құрылымы тұрғысынан әдеттегі тауар нарығы мен жылжымайтын мүлік нарығын салыстыра отырып, мыналарды атап өту қажет.
Баға өндіріс саласындағы тауар құнының, не болмаса қызмет көрсету саласындағы қызметтер құнының ақшалай көрінісін білдіреді. Жылжымайтын мүлік нарығында жылжымайтын мүлік нысанына мүліктік құқық жиынтығы тауар болып табылады: иелену, пайдалану, иелік ету және басқ. Көбіне барлық үш құқықты өзіне кіргізетін (иелену, пайдалану және иелік ету) толық меншік құқығы немесе қандай да бір уақыт аралығында жал төлемі деп аталатын белгілі бір төлемге нысанды пайдалану құқығы мәміле заты болады.
Егер жылжымайтын мүлік нысанына толық меншік құқығы түріндегі мүліктік құқық мәміле заты болып табылса, онда мәміле нәтижесінде мәміленің бір қатысушысы ол үшін ақшалай баламасын алып, толығынан оған құқығын жоғалтады, ал екіншісі ол үшін сатушыға ақша қаражатын бере отырып, жылжымайтын мүлік нысанының иеленушісіне айналады. Аталған жағдайда жылжымайтын мүлік нысаны түріндегі өнім тауар болып табылатыны туралы айтуға болады. Егер белгілі бір төлемге қандай да бір уақыт аралығында жылжымайтын мүлік нысанын пайдалану құқығы түріндегі мүліктік құқық мәміле заты болып табылса, онда мәміле нәтижесінде сатушы жылжымайтын мүлік нысанын меншіктену және иелік ету құқығын жоғалтпайды (мысалы, оны сату), тек қана ол қандай да бір уақытқа және белгілі бір сыйақыға (жал төлемі) жылжымайтын мүлік нысанын нақты меншіктенуден айрылады. Яғни, бұл жағдайда жылжымайтын мүлікті пайдалану қызметі сатылады.
Сөйтіп, біз шартты түрде жылжымайтын мүлік нарығындағы анағұрлым кең таралған тауар формалары туралы айта аламыз: өнім ретіндегі тауар және қызмет ретіндегі тауар. Екі тауардың да өз бағасы және соған орай өзінің баға құрылымы бар. Сонымен бірге бұл бағалар бір-бірімен байланысты. Мысалы, жылжымайтын нысан иесі оны жалға ұсына отырып, осы қызметтің құнын анықтауда жылжымайтын нысандағы бастапқы инвестициялардың өтелімділігіне, яғни жылжымайтын нысанды жасау немесе сатып алу шығындарына бағдарланатын болады. Ал оны сатқанда, оның табыстылығына бағдарлана отырып, нысан құнын анықтайды.
Жылжымайтын мүлік нарығын саралау.
Жылжымайтын мүлік нарығының нақты сараланымы мүлікті пайдалану түрімен, орны, табыс әкелушінің әлуетімен, жалгерлердің типтік сипаттамаларымен, инвестициялық уәждемемен және жылжымайтын мүлікті айырбастау процесінде мойындалған басқа да белгілермен сипатталады. Өз кезегінде, жылжымайтын мүлік нарықтары әлеуметтік, экономикалық, мемлекеттік және экологиялық сипаттағы алуан түрлі факторлардың ықпалына ұшырайды.
Жылжымайтын мүлік нарығы жылжымайтын мүліктің арналуына және нарықтың түрлі қатысушылары үшін оның тартымдылығына байланысты сараланымдарға бөлінеді. Сараланымдар, өз кезегінде, сатып алушылар мен сатушылардың нені артық көретініне сәйкес қосымша сараланымдарға бөлінеді, оларға әлеуметтік, экономикалық, мемлекеттік және экологиялық факторлар ықпал етеді. Жылжымайтын нарық сараланымдарын зерттеу мынадай параметрлер бойынша өтеді, орны, бәсекелестік, сондай-ақ жылжымайтын нарықтың жалпы шарттарына жататын сұраныс пен ұсыныс.
Жылжымайтын мүлік нарығын жекелеген сараланымдарға бөлу нарық қатысушыларының басым мұқтаждықтарына, инвестициялық уәждемеге, орнына, нысанның нақты жұмыс істеу мерзіміне, нақты сипаттамасына, дизайніне, жылжымайтын мүлікті аймақтандыру ерекшеліктеріне сәйкес жүргізіледі.
Жылжымайтын мүлік нарықтарын саралау негізіне қаланған нысандарды жіктеу принциптері бағалау процедурасының нақты міндеттеріне бағынған және бағаланатын жылжымайтын мүлік сипаттамасын жан-жақты ескеруді талап етеді.
Жылжымайтын нысанның арналуына (пайдалану бағытына) байланысты, нарықты бес сараланымға бөлуге болады:
- Тұрғын жылжымайтын мүлік (көп пәтерлі үйлер, коттедждер, таунхаустар, пәтерлер және бөлмелер).
- Коммерциялық жылжымайтын мүлік (офистік, сауда, қоймалық ғимараттар, қонақ үйлер, мейрамханалар).
- Өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік (өнеркәсіптік кәсіпорындары ның ғимараттары мен құрылыстары).
- Түрлі бағыттағы салынып бітпеген жер телімдері (қалалық, ауылшаруашылығы жерлері және аң аулау жерлері, қорықтар, пайдалы қазбалар аймақтары).
- Арнайы бағыттағы жылжымайтын мүлік (арналу спецификасына байланысты нарықтық айналым заты болып табылмайтын нысандар, мысалы, шіркеулер, мектептер, түрмелер және т.б.).
Жер телімінің жай-күйіне байланысты, жылжымайтын мүлік нарығын төмендегідей бөлуге болады:
- Құрылыс жүргізілген жер телімдері.
- Құрылыс жүргізілмеген, кейінгі құрылыстарға жарамды жер телімдері.
- Құрылыс жүргізілмеген, кейінгі құрылыстарға жарамсыз жер телімдері.
Дайын болу дәрежесіне байланысты:
- Құрылыс жүргізілмеген жер телімдері.
- Дайын нысандар.
- Құрылысы аяқталмаған нысандар.
- Жаңғыртуға мұқтаж нысандар.
Жылжымайтын нарықтың санамаланып берілген әр сараланымы, өз кезегінде, мамандандырылған қосмша сараланымдарға бөліне алады, олар үшін елеулі және ерекше баға сипаттамасы бөлінуі мүмкін.
Жылжымайтын нарықты бағалау қажеттілігі
Қазақстан экономикасының нарықтық инфрақұрылымын қалыптастыру меншікті бағалау институтын құруды және дамытуды топшылайды. Нарықтық экономикасы дамыған елдерде жалпы ұлттық нарықтың жекелеген сараланымдары бірыңғай емес болып табылады және түрлі тиімділік дәрежесімен жұмыс істейді. Тауар нарықтары мен бағалы қағаздар нарығы салыстырмалы түрде анағұрлым тиімді болып табылады, біріншіден, мәмілелер бағасы стихиялық түрде қалыптасады, яғни объективті түрде (тек қана сұраныс пен ұсыныс факторының ықпалымен), ал екіншіден мәмілелер бір жерде, әжептәуір көп мөлшерде және бірыңғай тауарлармен өтеді. Сонымен бірге тауар мүлде бірыңғай болып табылмайтын, мәмілелер түрлі орындарда, ретсіз кеңістік пен уақыт аралығында өтетін нарықтар да бар. Оған жылжымайтын мүлік нарығы мысал бола алады. Мұндай нарықтарда дәйекті баға белгілеу жоқ, бұл сатып алушылар мен сатушылардың жағдайын өте қиындатады. Міне осы жерде бұл тауардың нарықтық құнын объективті бағалауға мүмкіндік беретіндей, кәсіби білімі мен тәжірибесі бар тәуелсіз бағалаушы көмекке келеді.
Қазақстанда азаматтық кодекске сәйкес жылжымайтын заттарға (жылжымайтын мүлік) жер телімдері, жер қойнауы телімдері, оқшауланған су нысандары және жермен мықты байланыстылардың барлығы жатады, яғни олардың арналуын ауқымды заласыз ауыстыру мүмкін емес нысандар), сонымен бірге көп жылғы егістер, ғимараттар, құрылыстар және басқ. Заңмен жылжымайтын мүлікке өзге де мүліктер жатқызылуы мүмкін.
Бағалау теориясында, жылжымайтын мүлікті сипаттай отырып, жерді белгілеу үшін «жер телімі» немес жай ғана «телім» терминін пайдаланады — бірегей сәйкестендірме нөмірмен (кадастрлық нөмір) жер кітабына (жер кадастры) тіркелген, шегаралардағы оқшауланған жер аумағы.
Ғимараттары мен құрылыстары, үймереттері бар жер телімдерін белгілеуге «жақсартылған жер телімі» термині қолданылады. Бұл мынамен байланысты, «жақсартылған» термині жылжымайтын нысанның анағұрлым толық сипаттамасы болып табылады, ол өзіне ғимараттарды, құрылыстарды немесе үймереттерді ғана емес, көп жылғы егістерді, жер асты және жер үсті коммуникацияларын, яғни жер телімінің барлық жақсартуларын кіргізеді. Сонымен бірге жер телімін жақсарту деп, әдетте, жермен ажырамайтын байланыстағы және оның нарықтық құнын арттыратындардың бәрі ұғынылады.
Бағалау тұрғысынан жылжымайтын дүние-мүлік және жылжымайтын мүлік терминін ажыратқан жөн. Жылжымайтын дүние-мүлік деп, әдетте, табиғат жасаған (жер телімі) немесе адам қолымен жасалған (ғимарат, құрылыс, үймерет) материалдық нысанды түсінеді, яғни назарға меншік нысанының нақты мәні алынады. Жылжымайтын мүлік – бұл нысан мен оған мүліктік құқық (жылжымайтын мүлікті меншіктену, пайдалану, иелік етумен байланысты мүдде, пайда және құқық) жиынтығы, яғни жылжымайтын нысанның экономикалық-құқықтық сипаттамасы туралы айтады.
Жылжымайтын дүние-мүлік нарығының нысандары — бұл нысандармен байланысты меншік құқығы, ал жылжымайтын дүние-мүлік нарығының субъектілері – жылжымайтын нысандарға құқықты сатып алатын немесе сататын мемлекетті қосқанда, жеке және заңды тұлғалар.
Жылжымайтын нысандарға құқық көлемі (жиынтығы) түрлі елдерде әр түрлі: жылжымайтын дүние-мүлік меншігіне абсолютті (толық) құқықтан бөтен аумақ бойынша өту құқығына дейін. Толық меншік құқығы деп жергілікті заңнамаға қайшы келмейтін шекте меншікті меншіктену, пайдалану және иелік ету құқығы ұғынылады. Толық меншік құқығы ең жоғары нарықтық құнға ие.
Қазақстанда меншік құқығы АК тарауымен анықталады «заң негізінде соған сәйкес жер айналымнан шығарылмағандықтан немесе айналымда шектелмегендіктен, меншік иесі басқа кез келген мүлік сияқты, жерді меншіктенуге, пайдалануға және иелік етуге құқылы».
Жоғарыда айтылғандардан шығарар қорытынды, жылжымайтын дүние-мүлік нарығында тауар және соған сай бағалау нысаны болып табылатын жылжымайтын дүние-мүлік нысаны емес, ал оған берілген мүліктік құқықтар жиынтығы. Азаматтық кодексте санамаланып берілген жекелеген құқықтық өкілетті бағалау проблемасы: меншіктену, пайдалану және иелік ету теоретикалық тұрғыдан қызық және практикалық тұрғыда маңызды болып табылады. АК-де осы құқықтық өкілеттермен байланысты құқықтар мен міндеттер ауқымына тікелей нұсқаулар болмағанда, әрбір мұндай бағалау осы құқықтық өкілеттерді шаруашылық қызмет субъектілеріне бекітілген шарттарды мұқият құқықтық және экономикалық талдаумен байланысты болуы тиіс.
Нарықтық экономика жағдайында жылжымайтын дүние-мүлік құнын бағалау тұтастай бірқатар жағдайларда жасалады. Оларға жататындар:
- сатып алу-сату мәмілесі;
- мүлікті кепілге қойып несие алу;
- салық салу (табыс, мүлік, мұрагерлік);
- мүлікті сақтандыру;
- меншікті бөлу (мысалы, некені бұзған жағдайда);
- мүлікті кәсіпорынның жарғылық капиталына енгізу және т.б.
Баға негізделетін жалпы түрдегі құн екі категорияға бөлінуі мүмкін: айырбастау құны және пайдалану құны.
Айырбастау құны – бұл ұсыныс пен сұраныс факторларының тепе-теңдігі негізінде еркін, ашық және бәсекелес нарықта белгіленген баға. Кейде оны объективті құн деп атайды. Нарықтық құны айырбастаудағы анағұрлым кең тараған құн формасы болып табылады (көбіне меншікті сатуда анықталады).
Пайдалану құны – бұл нақты пайдаланушы немесе пайдаланушылар тобына арналған меншік құны. Нақты пайдаланушының мұқтаждықтарымен осы құнды кейде субъективті құн деп атайды. Инвестициялық құн пайдаланудағы анағұрлым жиі кездесетін құнның алуан түрлілігі болып табылады (көбіне сатып алуда анықталады).
Пайдаланудағы құннан айырбастаудағы құнның өзгешелігі мынада, пайдалану құны оның нақты иесі (қазіргі немесе әлуетті) тұрғысынан меншік сипаттамасы және оның шамасы толығынан бір тұлғаны артық көруімен анықталады. Айырбастау құнының, керісінше, меншікті сату кезінде (болған немесе болатын) ғана орны бар және оны анықтау үшін кем дегенде екі жақтың – мәмілеге қатысушылардың пікірі қажет.
Көп жағдайларда бағалаушының міндеті жылжымайтын дүние-мүліктің нарықтық құнын анықтау болып табылады.
«Бағалау қызметі туралы» заңға сәйкес, бағалау нысанының нарықтық құны деп мыналар түсініледі: «…анағұрлым ықтимал бағасы, ол бойынша аталған бағалау нысаны бәсекелестік жағдайында ашық нарықта иеліктен шығарыла алады, мәміле тараптары орынды әрекет етіп, барлық қажетті ақпаратты білсе, ал мәміле бағасының шамасында қандай да бір төтенше жағдайлар көрініс таппаса», яғни:
мәміле тараптарының біреуі бағалау нысанын иеліктен шығаруға міндетті емес, ал екінші жағы орындауға қабылдауға міндетті емес;
мәміле тараптары мәміле заты туралы жақсы хабардар және өз мүдделерінде әрекет етеді;
бағалау нысаны көпшілік оферті түрінде ашық нарыққа ұсынылған;
мәміле бағасы бағалау нысаны үшін ақылға қонымды сыйақыны және қай жақтан болмасын, мәміле тараптары қатынасында мәміле жасауға мәжбүрлеуді білдіреді;
бағалау нысаны үшін төлем ақшалай түрде берілген».
Жылжымайтын дүние-мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері.
Жылжымайтын мүлік объектісіне бағалау жүргізу кезінде, яни нарықтық құнын анықтауда, бағалаудың кіріс тәсілі, шығын тәсілі және салыстырмалы әістері қолданылады.
Құн – бұл меншіктің ақшалай баламасы. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құны – ашық нарықтағы бәсекелестік жағдайында сатылу мүмкін ықтимал баға болып табылады, яғни бұдан ьолжауға болады:
- Мәмледегі тараптардың біреуі жылжымайтын мүлік объектісін сатуға міндетті емес, ол екінші тарап оны сатып алуға міндетті емес.
- Тараптар мәмленің мәнінен хабардар және өз мүдделері тұрғысында әреке жасайды.
- Бағалау объектісі оферта формасында ашық нарыққа ұсынылған.
- Мәміле бағасы өзімен бірге бағалау объектісіт үшін сыйақыны және мәмлені бекітуде өзгеде тарапын ьолмауын ұсынад.
Нарықтық құн – мәмле тараптары бағалау объектісі туралы жан-жақты, барлық ақпараттарды орнықтыру үшін әрекет жасау арқылы бәсекелік жағдайындағы мәмледе құрылған объектінің біршама ықтимал бағасы, ал Қазақстан Республикасының “Бағалау қызметі туралы” заңында көрсетілгендей бұл бағаға ешқандай да төтенше жағдайлар ете алмайды.
Кіріс әдісі – жылжымайтын мүлік объектісінің құнын объекті пайдалану кезінде күтілетін (болжанатын) кірістерге негізделген анықтау әдістері болып табылады:
- Тікелей капитализация әдісі – жылжымайтын мүлікі пайдалану тұрақтылығының сақталуы жағдайында құнды анықтау. Бастапқы инвестицияны есептемегендегі тұрақты кірістер шамасы арқылы капитал кірісі мен капитал қайтымын бір уақытта есептеу.
- ақша ағымдарының дисконттау әдісі – объекті тұрақты пайдалануда тәуекел дәрежісіне тәуелді әркелкі және өзгеріп отыру жағдайында ақша ағымдары түсімінің құнын есептеу.
Капитализация – бұл конвертациялық кірістердің ағымдық құны.
Мүліктің құнын анықтау капитализацияны жалпы коэффициенті базасында орындалатын формула:
V=NOI/R
Мұнда, NOI-таза операциялық кіріс,
R-капитализацияның жалпы коэффициенті
Бұл әдіс көбіне шаруашылық субъекттілеінің өтінішінде көрсетілген объекттілерді, яғни жанар-жағар май станциялары, дүкендер, шаштараз үйлері және т.б бағалау кезінде қолданылады. Бұл әдіс арқылы бағалау жеке тұрғын үйдің нақты құнын шығара алмайды деп есептедім.
Сатудың салыстырмалы талдау әдісі.
Салыстырмалы әдіс – бірнеше ұқсас‑салыстырылымды объектілердің сатылу бағасын салыстыру жолымен объекттердің сатылу бағасын салыстыру жолымен объект құнын бағалау әдісі, яғни бұл салыстырылым объекттілерінің бір-бірінің айырмашылықтарын ескере отырып, сәйкес түзетулер енгізгеннен кейін ғана іске асырылу қажет. Салыстырмалы әдіс – Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын зерделеу бойынша конъюнтуралы зерттеу жүргізу керек. Салыстырмалы әдіс арқылы бағалау ауданның экономикалық жағдайына, географиялық орналасуына және тұрғын үй нарығының қалыптасу дәрежесіне байланысты. Ауданда тұрғын үйлер нарығы дамымаған, сондықтан бұл әдісте объекттің нақты құнын шығара алмайды.
Негізгі бағалау әдісі – бұл сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нақты сатулар болғанда, нарық бағаны қалыптастырған жағдайда қолданылады. Бағалаушылардың міндеті осы нарықты талдау, осындай сатуларды салыстыру, осылайша, бағаланатын нысан құнын алу. Әдіс сатуға ұсынылған нысанды нарықтық баламасымен салыстыруға негізделген. Алайда осы жұмыс үшін жер және жылжымайтын мүліктің қалыптасқан нарығы қажет.
Сатудың салыстырмалы әдісі бағаланатынға баламалы нысандарды сатып алу-сату мәмілелері туралы рас ақпараттардың жеткілікті мөлшері болғанда қолданылады. Бұл жағдайда салыстыру нысандарын таңдауға арналған критерий баламалы ең жақсы және анағұрлым тиімді пайдалану болып табылады.
Сатудың салыстырмалы талдау әдісін қолдану тізбектілігі.
- Соған сәйкес нарықта салыстырылатын нысандардың жақын арадағы сатулары ерекшеленеді. Ақпарат көздері болып табылатындар:
бағалаушының жеке материалы, интернет, электронды деректер базасы, риэлторлық фирмалар, жылжымайтын мүлік жөніндегі брокерлердің материалдары, несие мекемелерінің (ипотекалық банктер) мұрағаттары, сақтандыру компаниялары, инвестициялық-құрылыс компаниялары, дәрменсіздік және банкроттық жөніндегі аумақтық басқарма.
- Мәмілелер туралы ақпараттарды тексеру: негізгі қатысушылардың біреуі (сатып алушы немесе сатушы) немесе риэлторлық компания агенті мәмілені растау; сату шарттарын анықтау.
- Салыстырылатын нысандар құнына түзету енгізу.
Түзету үш негізгі формада жүргізіледі: ақшалай түрде, пайыздарда, жалпы топтамасы бойынша.
Салыстырмалы әдісті пайдалануда бағаланатын жылжымайтын мүлікті салыстыру нәтижелерін келісу маңызды сәт болып табылады. Алынған деректерді арифметикалық орташалауға жол берілмейді. Әр нәтижені зерттеу және бағаланатын жылжымайтын мүлікпен оның салыстырымдылық шамасына қарай пайымдау енгізу қабылданған процедура болып табылады. Енгізілген түзетулер саны мен шамасы неғұрлым аз болса, келісу қорытындысы процесінде аталған сату соғұрлым үлкен салмаққа ие.
Салыстыру бірлігі ретінде жергілікті нарықта дәстүрлі қалыптасқан өлшеуіштерді қабылдайды. Бірдей нысанды бағалау үшін бір мезгілде бірнеше салыстыру бірліктері қолданылуы мүмкін.
Салыстыру бірлігі ретінде салыстырмалы талдау жүргізуде мыналар қолданылады:
— алаң бірлігінің бағасы;
— магистраль бойындағы жер телімі бірлігінің бағасы;
— телім бағасы;
— жалға тапсыруға жататын үй-жай алаңы бірлігінің бағасы;
— үй-жайдың жалпы алаңы бірлігінің бағасы;
— ғимарат көлемі бірлігінің бағасы,
— бөлме бағасы;
— пәтер бағасы;
— табыс әкелетін бірлік бағасы.
Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүлік бағасын өзгертетін жылжымайтын нысандар сипаттамасы жатады. Міндетті есепке алуға жататын нысандарға қатыстылар:
— табысталатын меншік құқығының құрамы;
— сату-сатып алу мәмілелерін қаржыландыру шарттары;
— сату шарты;
— сату уақыты;
— орналасқан жері;
— нақты сипаттамасы;
— экономикалық сипаттамасы;
— пайдалану сипаты;
— жылжымайтын мүлікпен байланысты емес құн компоненттері.
Салыстырылатын нысандарды сату бағасына түзету мына тәртіпте жүргізіледі:
— бірінші кезекте алдыңғы нәтижелерге әрбір кейінгі түзетуді қолдану арқылы жасалатын мәміле шарты мен нарықтың жай-күйіне қатыстыларға түзету енгізіледі;
— екінші кезекте кез келген тәртіпте нарық шартына түзету енгізген соң алынған нәтижеге көрсетілген түзетулерді қолдану арқылы жасалатын жылжымайтын нысанға тікелей қатыстыларға түзету енгізіледі.
Түзетулер шамасын анықтау үшін, нарықтық ақпараттың болуы мен растығына қарай сандық және сапалық әдістер қолданылады. Түзетулер есебінен қабылданған негіздемелер міндетті болып табылады. Сатуды белгілі бір салыстыру нәтижесінің шамасы туралы түпкілікті шешім бағалау нысанымен анағұрлым ұқсастығы бар салыстыру нысандарын сатудың түзетілген бағасын талдау негізінде қолданылады.
Шығындар бойынша бағалау әдістері. Шығын әдісі – бұл барлық тозу түрлерін шығарып тастағандағы жылжымайтын мүлік объектісінің Толық орынбасу және Қайта өндірудің толық құнын анықтау әдістері:
- элементтер бойынша есептеу әдісі – тозуды есептеумен қатар, бірыңғай бағалар жинағы, сметалық нормалар мен ережелерді, сметалық нормалар мен белгіленген бағалар және өзге де нормативтерді қолдану арқылы орынбасудың немесе қайта өндірудің құнын анықтау;
- топталған жалпы көрсеткіштер құны әдісі – ұқсас объекттілердің сатылу туралы жалпы ұсыныстар немесе топталған сметалық нормативтер жинағын, қайта қалпына келтіру құнының топталған көсеткіштерін және өзге де нормативтерді қолдану негізінде (тозуды шығрып тастағандағы) орынбасудың немесе қайта өндірудің құнын анықтау.
С=Cб*SКфиз*Кфункц*Кзон*Кизм.мрп
С – теңге түріндегі салықтық салым мақсаты үшін мүлік құны;
Сб – бір шаршы метрдің базалық құны;
S – мүліктің пайдалы аумағы шаршы. Метр;
Кфиз – физикалық тозудың коэффиециенті;
Кфункц – функционалды тозудың коэффициенті;
Кзон – айматалған коэффициент;
Кизм.мрп – айлық есеп көрсеткіштерінің өзгеру коэффициенті.
Тозу – уақыт кезіндегі жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық, функционалдық және өзге сипаттарын жоғалту процессі;
Физикалық тозу – бұл эксплуатация шартарымен байланысты табиғи‑климаттық және өзге де факторлардың әсерінде бүлінулер мен тозуларды тудыратын дефекттер салдарынан объекттің құнын жоғалту;
Функционалды тозу – қазіргі заманғы ғимараттар мен ғимараттарға сай көлемді жоспарланған, архитектуралық жетілдірілуі тәрізді функцияларды іске асыру мүмкіндіктерінің болмауы нәтижесінде бағаланатын объекттің құнын жоғалтуы;
Экономикалық ескіру жылжымайтын мүлік нарығының өзгеруі нәтижесіндегі объекттің құнын жоғалтуы.
Бұл әдіс жерге мүлде қолдануға келмейді. Айрықша жағдайларда ғана жерді бағалау оларға жасалған жақсартуларда қолданылуы мүмкін. Жер тұрақты және шығынсыз деп есептеледі, ал шығындық әдіс адам жасаған жасанды нысандарды бағалау үшін қолданылады. Осы әдіспен талдауда жер құны жақсарту құнынан (ғимараттарды, үймереттерді) қалыптасады, ал жер басқа әдістермен бөлек бағаланады.
Шығындық әдіс инвестордың жылжымайтын мүлік алудағы мүмкіншіліктерін зерттеуге негізделеді және осыдан келіп инвестор шолу жасалған кезеңде елеулі шығындарсыз ғимарат бағыты мен сапасы бойынша құрылыстар мен тұрғызуларға соған сәйкес телім алуға әкелетінге қарағанда, осындай нысан үшін үлкен сома төлемей тиісті ақылдылық көрсетуі.
Аталған бағалау әдісі егер құн шамасы мен жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың салыстырмалы тепе-теңдігі жағдайында нысанның тозу шамасын дәл бағалау мүмкін болса, объективті нәтижелерге әкелуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық әдісі мынадай тізбектілікпен жүзеге асырылады:
— жер телімінің құнын анықтау;
— қалпына келтіру немесе құнын өтейтін жаңа осындай ғимараттар мен үймереттер салу құнын анықтау;
— ғимараттар мен үймереттердің қорланған тозу шамасын анықтау;
— жер телімі құнының және ғимараттар мен үймереттердің қорланған тозуын шығарып тастағандағы, қалпына келтірілетін немесе өтелетін құн сомасы сияқты шығындық әдіспен жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау.
Шығындық әдісті қолдану жаңа құрылысты талдауда қажет; ғимараттарды жаңғырту; салық салу мақсаттары үшін бағалау; жылжымайтын мүлікті бағалауда үстеме табысты анықтау үшін; сақтандыру мақсаттары үшін бағалауда; дүлей апат салдарларын бағалау; арнайы ғимараттар мен үймереттерді бағалау.
Капиталдандыру табыстарды әдісі.
Капиталдандыру әдісі жылжымайтын мүлікті анағұрлым тиімді талдауға негізделген және бұл талдау иесіне барынша жоғары табыс әкелетін пайдалану түрін анықтаумен байланысты.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда табысты капиталдандыру әдісі мынадай дәйектілікпен жүзеге асырылады:
— болашақ табыстарды болжау;
— болашақ табыстарды капиталдандыру.
Жылжымайтын нысан тудыратын болашақ табыстар екі типке бөлінеді: коммерциялық жалгерлік қатынастар нәтижесіндегі операциялық (пайдалану) қызметтен түсетін табыстар және реверсиялаудан түсетін табыстар.
Комерациялық қызметтен түсетін табыстар табыстар туралы (гипотикалық) есеп құрастыру арқылы болжанады. Реверсиядан түсетін табыстар былай болжанады:
- Реверсияның абсолютті шамасының тікелей бағытымен;
- Иелену кезеңіндегі жылжымайтын мүлік құнының салыстырмалы өзгерісін белгілеумен;
- капиталдандырудың терминалдық коэффициентін қолданумен.
Капиталдандырылатын табыстың тұрақтылығы мен шексіздігі тікелей капиталдандыру әдісінің бастапқы алғышарты болып табылады. Тікелей капиталдандыру әдісінде болашақ табыстар ағынының нағыз құны меншік құқығына немесе аталған меншік құқығына арналған капиталдандыру жалпы коэффициентіне келетін жылдық табыс сияқты анықталады.
Толық меншік құқығын есептеу үшін капиталдандырудың жалпы коэффициентін анықтау нарықтық деректер негізінде жүргізіледі. Бастапқы ақпараттың болуына байланысты:
- салыстырмалы сату талдамасы;
- қарызды жабу коэффициентін пайдалана отырып есептеу қолданылады.
Капиталдандыру әдісін қаржыландыру шарттарын есепке алмай, нағыз құнын есептеуде қайтарым нормасы бойынша, не болмаса дисконтталған ақша ағынын талдау түрінде не капиталдандырудың есеп айрысу модельдері түрінде қалыптасады.
Соңғы уақытта Қазақстанда бағалаушылар қызметі мен олардың кәсіби дайындығына сұраныс қарқынды түрде артуда. Бұл қаржылық саладағы несиелерді сақтандыру арқылы несиелеу механизмін жасау қадамы фиаскоға ұшыраған таяудағы жағдайлармен шарттасылған: жалған сақтандыруда банктер көп нәрсе жоғалтты. Банктер кепілзат ретінде алатын жылжымайтын мүлік жағдайында шығынға ұшырау мүлде мүмкін емес. Осылайша, жылжымайтын мүлік және капитал нарығы тұтастай экономиканың ажырамас компонентіне айналады.
Әрине, банктер тарапынан осындай операцияларға үлкен қызығушылық туындады. Олардың барлығы жылжымайтын нысанның нақты құны бойынша сақтандыру жүргізетін, жылжымайтын мүлікті білікті бағалауды қажетсініп отыр.
Сондай-ақ, аймақтық салық саясаты шеңберінде де бағалау қажет. Бүкіл әлемде жергілікті салық салу жүйесінің негізі ретінде жылжымайтын мүлік салығы қызмет етеді, осы салық есебінен жергілікті бюджеттің 70 пайызы қалыптасады. Әрине, нарықтың дамуымен, нақты құнының пайда болуымен жылжымайтын мүлік нарығының дамуын ынталандыратын және осынысымен жергілікті бюджеттің толығуын қамтамасыз ететін осындай салық салу жүйесіне ауысуы мүмкін. Мұнымен жергілікті әкімшілік тарапынан байқалатын бағалауға деген сөзсіз қызығушылық түсіндіріледі.
Кәсіби бағалау бойынша қызметтер құны бағаланатын нысандар типіне, жұмыстардың күрделілігіне және бағалау өткізуге қандай мамандар тартылуына байланысты қатты ерекшеленеді. Әдетте қызметтер құны сағатпен, сағаттық ақы төлеу тарифімен өлшенеді, не болмаса нысан шамасына байланысты болады, бірақ ешқашан оның құнына байланып қалмайды.
Қорытынды
Қорытындылай келе, жылжымайтын мүлік ұғымы осындай нұқсауларға бір елеулі белгілер тән дефиницияға ғана қатысты емес, зат туралы білім жиынтығы болып табылады. Бізде, әлемнің басқа елдеріндегідей, жылжымайтын мүлік негізінен ұғым ауқымы арқылы – заттар (бұйымдар) және оған кіретін заттық құқық тізбесін анықтайды. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексіне сәйкес жылжымайтын заттарға (жылжымайтын мүлік) жататындар: ғимараттар, құрылыстар, көп жылғы егістер және жермен тығыз байланысты өзге де мүліктер; яғни олардың арналуын ауқымды заласыз ауыстыру мүмкін емес нысандар). Сонымен бірге қазақстандық заңнама жылжымайтын мүлікке оған теңестірілген толығынан қозғалатын заттарды да (әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, ғарыштық нысандар) қосады., бұл оларға «мүліктік кешен» деп аталатын шын мәнінде жылжитын нысандар үшін белгіленген арнайы құқықтық тәртіптің таралуының мақсатқа сайлығымен байланысты.
Бағалау әдістерін қолдану аймақтың әлеуметтік экономикалық. географиялық жағдайына тәуелді. Өйткені, бағалаудың кіріс және нарықтық тәсілдемелерін бір мезетте қолдану бағаланатын объектің нақты құнын шығара алмайды.
Қолданылған әдебиеттер:
- Забота о Земле. Стратегия устойчивого существования”, 1991г.
- Закон РК «Об оценочной деятельности в РК», Астана, 30 ноября 2000 года, № 109-11 ЗРК.
- Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»;
- Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «О регистрации залога движимого имущества»;
- Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II
Жоспар:
Кіріспе………………………………………………………………………………………………….1
2.Азаматтардың және өзгеде шаруашылық субъектілерінің өтініштеріне байланысты жылжымайтын объектілеріне бағалау жүргізу……………………….2
3.Жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі спецификасы……………………………3
4.Жылжымайтын мүлік нарығын саралау………………………………………………….5
5.Жылжымайтын нарықты бағалау қажеттілігі………………………………………….6
6.Жылжымайтын дүние-мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері…………..8
Қорытынды…………………………………………………………………………………………14
Қолданылған әдебиеттер……………………………………………………………………………15
