Предлагаем чита
телям «Алтынорды» разъяснения экспертов Акционерного общества «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» Министерства регионального развития Республики Казахстан.относительно работы жилищных кондоминиумов. У собственников квартир в многоквартирных домах – объектах кондоминиума – возникает много вопросов по части обязанностей и прав владельцев квартир, а также по вопросам обслуживания объектов кондоминиума.
РАЗДЕЛ «ОБЪЕКТ КОНДОМИНИУМА»
Вопрос: Что относится к расходам на содержание жилого дома (жилого здания)?
Ответ: Согласно подпункту 40) статьи 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» расходы на содержание жилого дома (жилого здания) — обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на:
1) эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, 2) содержание земельного участка,
3) расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг,
4) расходы на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума,
5) взносы на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.
Таким образом, размеры расходов, которые собственники квартир (помещений) ежемесячно несут путем перечисления взносов, должны быть установлены решением общего собрания собственников квартир (помещений) и включают в себя вышеперечисленные составляющие.
Вопрос: Должны ли офисные помещения, которые находятся на первых этажах в многоквартирном жилом доме иметь общий вход и выход с жилыми квартирами?
Ответ: 22 июля 2011 года в статью 4 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» были внесены поправки, в части того, что ннежилые помещения должны быть изолированы от жилых помещений и не иметь общего входа (выхода). В остальном же статья осталась без изменений и касается правового режима переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилом доме.
Вопрос: Какие существуют нормативные правовые акты, принимаемые государственными органами, которые регулируют отношения, связанные с управлением и содержанием объекта кондоминиума?
Ответ: Помимо вышеупомянутого Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», который является основным нормативным правовым актом, регулирующим отношения, возникающие в жилищной сфере, также существуют следующие подзаконные нормативные правовые акты:
1) Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденные постановлением Правительства РК от 1 декабря 2011 года № 1421;
2) Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РК от 7 декабря 2000 года № 1822;
3) Правила предоставления жилищной помощи, утвержденные постановлением Правительства РК от 30 декабря 2009 года № 2314;
4) Постановление Правительства РК от 11 декабря 2009 года № 2081 «Об утверждении типовых договоров сотрудничества между органом управления объектом кондоминиума и субъектами рынка, поставляющими коммунальные услуги конечным потребителям»;
5) приказ Председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ от 12 декабря 2011 года № 479 «Об утверждении Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума»;
6) Приказ Председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ от 13 сентября 2011 года № 338 «Об утверждении Типовой формы договора управления объектом кондоминиума»;
7) Приказ Председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ от 5 декабря 2011 года № 471 «Об утверждении Правил исчисления совокупного дохода семьи (гражданина), претендующей на получение жилищной помощи, а также на предоставление жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде»;
8) Приказ Председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ от 15 октября 2009 года № 124 «Об утверждении Типовых форм протокола собрания собственников помещений (квартир) и листа голосования при проведении письменного опроса собственников помещений (квартир), отчета по управлению объектом кондоминиума»;
9) Методика по организации деятельности КСК и органов управления объектом кондоминиума, утвержденная приказом и.о. Председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ от 29 декабря 2010 года № 606;
10) Приказ Председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ от 29 мая 2012 года № 215 «Об утверждении Квалификационных требований, предъявляемых к рекомендуемой жилищной инспекцией кандидатуре председателя правления кооператива собственников помещений (квартир)»;
11) иные подзаконные нормативные правовые акты Республики Казахстан.
Кроме того, в случае, если возникнет ситуация, когда вышеуказанные нормативные правовые акты не будут содержать необходимых для регулирования правовых норм, всегда можно обратиться к общим нормам Гражданского кодекса Республики Казахстан, Законов Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» и других законодательных актов.
Вопрос: Что относится к компетенции собрания собственников помещений (квартир)?
Ответ: Согласно пункту 2 статьи 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы:
1) выбор или изменение формы управления объектом кондоминиума;
2) утверждение размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума в случае, если управление объектом кондоминиума осуществляется выборными (наемными) физическими или юридическими лицами;
3) принятие решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума (определяет условия договора);
4) внесение изменений в правовой кадастр в органах юстиции;
5) изменение (расширение, модернизация, техническое перевооружение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) жилого дома (жилого здания);
6) принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определение суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете;
7) расходование денег, накопленных на сберегательном счете;
8) выбор субъекта сервисной деятельности;
9) утверждение сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
Вопрос: Какие права и обязанности есть у собственников нежилых помещений?
Ответ: В соответствии со статьей 37 Закона РК «О жилищных отношениях» собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями.
Также он не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов. При этом, в решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники. Исключением являются вопросы, касающиеся использования общего имущества.
Собственники нежилых (офисных помещений) несут только расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями.
Вопрос: Каковы правила приобретения и установки приборов учета тепловой энергии?
Ответ: В соответствии со статьей 35 Закона РК «О жилищных отношениях» собственники квартир обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества.
Согласно подпункту 40) статьи 2 данного Закона к расходам на содержание жилого дома относятся среди прочих и расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг.
Вопрос: Как определить долю собственника квартиры в общем имуществе кондоминиума?
Ответ: В соответствии с пунктом 3 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях», доля каждого собственника помещений или иного правообладателя в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности на принадлежащее ему помещение.
Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, к сумме полезных площадей всех жилых и площадей нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.
Вопрос: Какова ответственность за неисполнение Закона РК «О жилищных отношениях»?
Ответ: Согласно статье 42 Закона РК «О жилищных отношениях» лица, осуществляющие управление объектом кондоминиума (КСК, управляющие компании и др.) и собственники помещений за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию и эксплуатации общего имущества жилого дома несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан, то есть гражданско-правовую ответственность.
В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Закона РК «О жилищных отношениях» при просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законом.
При непогашении членом кооператива собственников помещений задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности.
На требование по погашению задолженности срок исковой давности не распространяется, то есть вне зависимости от того, сколько времени пройдет со времени неуплаты собственниками квартир платежей на содержание общего имущества объекта кондоминиума, в любое время можно обратиться в суд о взыскании задолженности.
Вопрос: Какую ответственность по содержанию дома несут арендаторы?
Ответ: Согласно статье 36 Закона РК «О жилищных отношениях», наниматель (арендатор) помещения, а также другие лица, не являющиеся его собственниками (иными правообладателями) или их представителями, не имеют права голоса и не могут иным образом участвовать в управлении объектом кондоминиума, но обязаны соблюдать правила, общие для всех жильцов и нанимателей (арендаторов) помещений объекта кондоминиума.
Финансовые обязательства по оплате ежемесячных коммунальных расходов арендаторы несут только в том случае, если это предусмотрено договором аренды между ним и арендодателем по взаимному согласию сторон.
Вопрос: Кто должен платить за изготовление технического паспорта на объект кондоминиума?
Ответ: При первоначальной регистрации объекта кондоминиума изготовление технического паспорта на объект кондоминиума производится за счет бюджетных средств.
В соответствии со статьями 10-3 и 10-4 Закона РК «О жилищных отношениях» органы местного государственного управления области, города республиканского значения, столицы, а также районов, городов областного значения, иными словами акиматы, обеспечивают возмещение расходов по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума за счет бюджетных средств, предусмотренных в местных бюджетах.
Информацию по вопросам оказания государственной услуги, а также о ходе оказания государственной услуги можно получить в Центре и уполномоченном органе, адреса, которых указаны в приложениях 1 и 2 к Стандарту. Плата за государственное техническое обследование зданий, сооружений или их составляющих определяется в соответствии с Прейскурантом цен, утверждаемым органом государственного управления, и вносится на расчетный счет уполномоченного органа в наличной или безналичной форме.
Вопрос: Можно ли не впускать в свою квартиру представителей КСК и других служб?
Ответ: :В соответствии со статьей 38 Закона РК «О жилищных отношениях», при получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий в квартире обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.
В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления.
Вопрос: Можно ли запретить собственнику квартиры делать в своей квартире ремонт с установкой современного оборудования, если он при этом затрагивает вентиляционные шахты дома?
Ответ: Да, можно. В соответствии со статьей 40 Закона РК «О жилищных отношениях» переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается. Вентиляционные системы многоквартирного жилого дома как раз относятся к такому имуществу и при их порче или изменении могут страдать другие жильцы этого дома.
Вопрос: Можно ли запретить собственнику квартиры увеличивать площадь своей квартиры путем захвата части подъезда, либо пользования в личных целях частью подъезда (кладовые, склады)?
Ответ: В соответствии со статьей 41 Закона РК «О жилищных отношениях» изменение границ между помещениями, а также между помещением и общим имуществом допускается с соблюдением строительных норм и правил, а также иных обязательных требований безопасности. При этом предусмотрено, что изменение границ между соседними (смежными) помещениями может производиться по взаимному согласию собственников этих помещений.
Изменение границ между помещением и общим имуществом может производиться только с согласия других собственников и органа управления объектом кондоминиума.
Таким образом, если другие собственники квартир (помещений) не согласны с тем, чтобы собственник квартиры изменил границы между своим помещением и общим имуществом, то этого он не может сделать.
Вопрос: Что такое термомодернизация и из чего она состоит?
Ответ: Термомодернизация – это комплекс мер по улучшению теплотехнических характеристик ограждающих конструкций здания за счет утепления полов, стен, кровли дома, т.е.:
Замена приборов учета тепловой и электрической энергии
Установка автоматизированных тепловых пунктов (АТП)
Ремонт и утепление крыши
Ремонт и утепление подъездов
Ремонт и термоизоляция фасадов
Замена деревянных окон на теплоэнергосберегающие окна
Капитальный ремонт подвальных помещений
Капитальный ремонт инженерных сетей
Весь данный комплекс мер даст Вам возможность существенно экономить денежные средства на оплату коммунальных платежей и содержание жилого дома.
РАЗДЕЛ «УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ КОНДОМИНИУМА
И ЕГО СОДЕРЖАНИЕ».
Вопрос: Каков порядок принятия решения собрания собственников помещений (квартир)?
Ответ: Согласно статье 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума.
Решение собрания собственников помещений (квартир) оформляется протоколом и не должно противоречить законодательству Республики Казахстан.
Собственники помещений (квартир) до проведения собрания имеют право ознакомиться у его инициаторов с материалами, необходимыми для принятия решений.
Собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), он имеет соответствующее количество голосов.
Для ведения собрания избираются председатель и секретарь.
Решение собрания принимается открытым или закрытым голосованием большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир).
Решения собрания являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, даже для тех, кто не участвовал в голосовании и является документом для рассмотрения спорных и иных вопросов в судах и других государственных учреждениях как волеизъявление собственников помещений (квартир), а также служит основанием для расчета жилищной помощи.
Вопрос: Какими нормативными актами регулируется порядок содержания жилья и платы за его содержание?
Ответ: Постановлением Правительства РК от 1 декабря 2011 года № 1421 были утверждены Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, регулирующие отношения, возникающие в процессе содержания общего имущества объектов кондоминиума, входящих в жилищный фонд РК.
В соответствии с подпунктом 10-4 статьи 10-2 Закона РК «О жилищных отношениях» разработана Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденная Приказом Председателя Агентства РК по делам строительства и ЖКХ от 12 декабря 2011 года № 479.
Методика предусматривает, что перечень услуг и работ по содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также перечень коммунальных услуг, предоставление которых обеспечивает орган управления объектом кондоминиума, определяются договором управления объектом кондоминиума.
Необходимо отметить, что предлагаемая Методика не предполагает наличие исчерпывающего перечня расходов субъектов сервисной деятельности по содержанию общего имущества.
В расходы на содержание общего имущества включаются:
1) расходы на материальные затраты;
2) расходы по оплате труда;
3) расходы на услуги специализированных организаций;
4) расходы по содержанию придомовой территории, земельного участка;
5) расходы на приобретение общедомовых приборов учета.
Расходы на содержание общего имущества кондоминиумов зависят от типа дома, этажности, количества подъездов, конструктивных особенностей, площади и благоустройства придомовой территории и прочих индивидуальных особенностей застройки, их технического состояния и степени физического износа.
Оплата потребленных коммунальных услуг на общедомовые нужды (ОДН) определяется общим собранием собственников помещений (квартир), на котором принимается один из двух возможных вариантов расчета.
Первый вариант, когда ОДН будет оплачивать орган управления объектом кондоминиума из собственных средств по показаниям приборов учета. При этом необходимая сумма расходов в любом случае будет включена в затраты на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Второй вариант, когда жильцы дома самостоятельно будут производить оплату за ОДН непосредственно в энергоснабжающую организацию в соответствии с заключенным договором.
Согласно пункту 28 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РК от 7 декабря 2000 года № 1822, КСК рассчитываются с энергоснабжающей организацией за энергию, расходуемую на общие домовые нужды, по приборам учета, установленным на границе эксплуатационной ответственности, по утвержденному в установленном порядке тарифу.
Согласно статье 42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума
В случае, если собственники квартир на общем собрании собственников не проголосовали за индивидуальную оплату ОДН по электроэнергии, то обязанность по оплате ложится на орган управления объектом кондоминиума, который, в свою очередь, должен учесть эти затраты в составе эксплуатационных расходов на содержание жилого дома при взимании указанной платы.
Решение собрания собственников помещений (квартир) оформляется протоколом и не должно противоречить законодательству Республики Казахстан.
Принятое решение является обязательным для всех собственников помещений (квартир) и является документом для рассмотрения спорных и иных вопросов в судах и других государственных учреждениях как волеизъявление собственников помещений (квартир).
В связи с чем, вопросы, связанные с расходами на содержание общего имущества и дома, необходимо обсудить на общем собрании собственников помещений (квартир).
Вопрос: Согласуется ли смета расходов на капитальный ремонт с жилищной инспекцией?
Ответ: В соответствии с подпунктом 3) пункта 1 статьи 41-2 Закона РК «О жилищных отношениях» в полномочия жилищной инспекции входит согласование сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, предоставленной органом управления объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи.
Вопрос: Может ли КСК сдавать в аренду подвальные помещения, в случае если жильцы не давали на это согласия?
Ответ: Согласно статье 31 Закона РК «О жилищных отношениях», общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.
Размер доли определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре.
Согласно статье 34 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники помещений (квартир) вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений (квартир).
В данном случае, КСК без согласия общего собрания собственников и принятия соответствующего решения не вправе предоставлять части общего имущества (в данном случае подвальное помещение) в аренду.
Вопрос: Кто должен оплачивать собственнику квартиры ущерб, нанесенный по вине КСК?
В соответствии с пунктом 9 статьи 42 Закона РК «О жилищных отношениях», если в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей лицами, осуществляющими управление объектом кондоминиума (КСК в том числе), причинены убытки собственникам помещений (квартир), данные лица обязаны возместить убытки в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Согласно статье 45 Закона РК «О жилищных отношениях», члены КСК (то есть собственники) не отвечают по долгам кооператива. Исходя из вышеизложенного следует, что лица, осуществляющие управление объектом кондоминиума, сами возмещают ущерб, нанесенный в результате недобросовестного исполнения своих обязанностей, а не за счет кооператива.
Вопрос: Куда можно обратиться касательно благоустройства дворовых территорий?
Ответ: Благоустройство дворовых территорий (установка детских площадок и асфальтирование дворов) входит в компетенцию местных исполнительных органов. Поэтому по данным вопросам необходимо обратиться в городской отдел ЖКХ.
Вопрос: Кто имеет преимущественное право парковки возле жилого дома – его жильцы или любой автовладелец, даже не проживающий в данном доме?
Ответ: В соответствии с подпунктом 24 статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях» земельный участок, включая элементы благоустройства, являются частями общего имущества объекта кондоминиума. Согласно статье 34 этого же Закона собственник помещения (квартиры) в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим имуществом, а также земельным участком. Проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения данного права собственника помещения (квартиры).
Исходя из вышеизложенного, следует, что земельным участком, относящимся к общему имуществу объекта кондоминиума, могут пользоваться, а также нести расходы на его содержание, только собственники квартир (помещения) данного объекта кондоминиума (жилого дома).
Вопрос: Могут ли квартиранты или другие лица проживающие в данной квартире принимать участие на общем собрании собственников квартир?
Ответ: Согласно статье 36 Закона РК «О жилищных отношениях», наниматель помещения, а также другие лица, не являющиеся его собственниками, не имеют права голоса и не могут иным образом участвовать в управлении объектом кондоминиума, но обязаны соблюдать правила, общие для всех жильцов и нанимателей помещения объектов кондоминиума. В соответствии со статьей 34 Закона, проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещения другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещения и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума.
Вопрос:Могут ли собственники квартир сдавать в аренду подвальные помещения?
Ответ: Согласно статье 34 Закона РК «О жилищных отношениях», собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений.
В соответствии со статьей 42 данного Закона на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума. Решение собрания собственников помещений (квартир) оформляется протоколом и не должно противоречить законодательству Республики Казахстан.
То есть, для решения вопроса сдачи в аренду подвальных помещений, необходимо созвать собрание собственников и при кворуме 2/3 от общего количества принять решение открытым или закрытым голосованием большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) в жилом доме, а затем еще и оформить протокол собрания. Только в данном случае, возможно сдать в аренду подвальное помещение дома, которое относится к общему имуществу собственников данного дома.
Вопрос: Если работа председателя КСК не устраивает собственников квартир, но добровольно покинуть свой пост отказывается, каким образом на законных основаниях можно снять его с поста?
Ответ: В случае если председатель КСК был избран на собрании собственников помещений (квартир) большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир), переизбрать его можно также на собрании собственников помещений (квартир) путем голосования и принятия решения большинством голосов. Данные решения оформляются протоколом.
Вопрос: Как заставить председателя правления КСК работать лучше?
Ответ: Нужно определить, что такое лучше по отношению к сложившейся ситуации и посмотреть, что мешает это сделать. Может быть, собственники квартир (помещений) заблуждаются в том, что председатель правления КСК работает плохо, может, для улучшения работы нужны дополнительные деньги или какие-либо условия.
Все решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума, рассматриваются и принимаются на собраниях собственников помещений (квартир).
Вопрос: Что нужно для того, чтобы выкупить подвал в жилом доме? Какие документы необходимо собрать? Каким образом будет проходить процедура сделки купли-продажи?
Ответ: Для того, чтобы выкупить подвал в жилом доме необходимо:
1. Письменное согласие всех собственников квартир данного дома;
2. Юридические документы на земельный участок (земельный участок может предоставляться только во временное пользование (аренда))
3. Заказать технический план на подвальное помещение
4. Доверенности на представителя всех собственников квартир данного дома либо их личное присутствие на сделки купли-продажи
5. Основное условие при покупке подвального помещения в собственность, при необходимости жильцы дома имеют права доступа в подвальное помещение, нельзя ограничивать доступ в данное помещение.
Вопрос: В настоящее время все энергоснабжающие организации подняли тарифы на коммунальные услуги. Мы хотим также установить прибор учета тепловой энергии. Что нам необходимо сделать?
Ответ: Для установки общедомового прибора учета тепловой энергии Вы вправе обратиться в любую специализированную организацию, предварительно согласовав с теплотранспортирующей организацией путем получения технических условий (ТУ) на установку прибора учета.
Согласно пункта 23 Закона РК «О естественных монополиях и регулируемых рынках» № 272-I от 9 июля 1998 года, субъекты естественных монополий обязаны обеспечить потребителей в соответствии с заключенными договорами общедомовыми приборами учета тепла. Для этого необходимо следующее:
- Для установки общедомового прибора учета необходимо решение, принятое на собрании собственников квартир (помещений), принятое большинством от общего количества собственников квартир (помещений) многоквартирного жилого дома, при кворуме 2/3 собственников.
- После чего представитель объекта кондоминиума может обратиться в любую специализированную организацию, имеющую лицензию на данный вид работ.
Вопрос: Сегодня много говорят об установке счетчиков тепла. Что выигрывают при этом собственники квартир (помещений)?
Ответ: Собственники квартир (помещений) в жилых домах, где установлены тепловые счетчики, будут оплачивать теплоэнергию по более низкому тарифу, чем те жильцы, в чьих домах такие счетчики отсутствуют. Теперь потребители с общедомовыми приборами учета тепла будут иметь более низкий тариф в отличие от тех потребителей, которые отказываются устанавливать данные приборы учета.
Закон РК «Об энергосбережении и повышении энергоэффективности» принят в январе 2012 года для создания экономических стимулов установки приборов учета тепла.
На сегодняшний день, по данным АРЕМ РК, оснащенность индивидуальными счетчиками воды по холодной воде составляет 80 %, по горячей — 81,4 %. Эти цифры практически не меняются из года в год.
Вопрос: Имеет ли право председатель КСК принимать решение о найме на работу, определять плату за коммунальные услуги?
Ответ: Избрание председателя КСК статьей 47 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива. Для подтверждения полномочий председателю необходимо предоставить протокол общего собрания о его назначении. При этом решение общего собрания будет являться правомочным при наличии не менее пятидесяти процентов членов кооператива либо их доверенных лиц.
РАЗДЕЛ «РЕМОНТ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ»
Вопрос: Почему выгоден владельцам квартир ремонт многоквартирных жилых домов по Программе модернизации ЖКХ на 2011-2020 годы?
Ответ: В чем выгода государства, которое направляет значительные бюджетные средства, порядка триллиона тенге на ремонт при нулевой ставке кредитования? В чем выгода жителей?
Для владельцев квартир выгода двоякая. Прямая выгода – это снижение почти в два раза затрат на тепло и электропотребление, потому что снижаются потери тепла. Вторая выгода жителей в том, что после проведения любого ремонта в целом дома рыночная стоимость квартиры значительно возрастает. Как бы ни была отремонтирована квартира внутри, любой покупатель, когда приходит, он смотрит на весь дом в целом.
По информации отдельных акиматов, в тех домах, где был проведен ремонт, квартиры выросли в цене на 30-40 %. Это косвенная выгода жителей.
Выгода государства во внедрении энергоэффективной технологии, которая позволит обеспечить значительные объемы энергосбережения, а также в сохранении жилищного фонда.
Вопрос: Как восстановить лифт в многоэтажном доме и возможно ли отремонтировать его по Программе модернизации ЖКХ на 2011-2020 годы?
Ответ: В соответствии со статьей 2 Закона РК «О жилищных отношениях» лифты относятся к общему имуществу объекта кондоминиума. Поэтому ответственность за содержание данного лифта ложится на собственников квартир (помещений).
В рамках Программы модернизации ЖКХ на 2011-2020 годы отремонтировать лифт возможно, но на возвратной основе. В случае согласия собственников квартир на замену лифта и лифтового оборудования, необходимо подать заявку в местные исполнительные органы соответствующего региона для участия в данной Программе.
Вопрос: Являясь участником Программы модернизации ЖКХ на 2011- 2020 годы, заключили договор на ремонт общего имущества объекта кондоминиума на 7 лет. Кто будет платить за проведенный ремонт общего имущества дома в случае, если собственники квартир (помещений) не доживут до истечения срока договора?
Переход имущества умершего гражданина к другому лицу происходит на условиях универсального правопреемства, что означает обязанность наследника производить соответствующую оплату.
Вопрос: Какие виды ремонтов по Программе модернизации ЖКХ на 2011-2020 годы существуют и что они включают в себя?
Ответ: Первый вид – «Подвал» – включает в себя работы по ремонту общедомовых сетей тепло-, электро-, водоснабженияи водоотведения, установку общедомового прибора учета тепловой энергии и автоматизированной системы регулирования теплопотребленияв зависимости от температуры наружного и внутреннего воздуха, проведение энергосберегающего освещения, ремонт стен, потолка и пола подвала.
Второй вид – «Подъезд» – включает установку энергосберегающих подъездных окон и дверей, ремонт подъезда, установку домофона, почтовых ящиков и прочего подъездного оборудования.
Третий вид – «Кровля» – включает ремонт и утепление кровли энергосберегающими материалами, при этом возможно изменение конструкции кровли с плоской на скатную.
Четвертый вид – «Фасад» – включает ремонт и утепление фасада, изменение внешнего вида жилого дома.
Пятый вид – «Лифт» – сводится к ремонту либо замене лифтов и лифтового оборудования.
Шестой вид – «Текущий ремонт» – включает выборочный текущий ремонт отдельных элементов и конструкций зданий.
Таким образом, собственники квартир (помещений) сами могут выбрать пакеты, исходя из состояния жилого дома.
Вопрос: Что делать, если возникнут проблемы при эксплуатации энергоэффективного оборудования, установленного в результате капитального ремонта жилого дома?
Ответ: Во-первых, выбор проверенных и зарекомендовавших себя технологий энергосбережения должен быть на стадии проектирования. Далее, определения квалификаций и компетентности поставщика оборудования и технологий и детальная проработка договора с поставщиками энергосберегающего оборудования и технологий, условия гарантийного срока и ответственность за недостатки оборудования.
При возникновении проблем при эксплуатации по причине неквалифицированной эксплуатации и обслуживания установленного оборудования необходимо провести:
1) Обучение эксплуатационного персонала работе с оборудованием;
2) Создание дополнительной системы мотивации для обслуживающего персонала;
3) Обеспечение соблюдения технических условий и регламентов по эксплуатации оборудования.
РАЗДЕЛ «ЖИЛИЩНАЯ ПОМОЩЬ»
Вопрос: Что означает понятие «доля предельно-допустимых расходов»?
Ответ: В Правилах предоставления жилищной помощи, утвержденных постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314, данное понятие определяется следующим образом:
«Доля предельно-допустимых расходов – отношение предельно-допустимого уровня расходов семьи (гражданина) в месяц на содержание жилого дома (жилого здания), потребления коммунальных услуг и услуг связи в части увеличения абонентской платы за телефон, подключенный к сети телекоммуникаций, арендной платы за пользование жилищем, арендованным местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, к совокупному доходу семьи (гражданина) в процентах».
То есть, из данного определения следует следующее:
1) это отношение уровня ежемесячных расходов к совокупному доходу;
2) распространяется только на следующие расходы:
— содержание жилого дома;
— потребления коммунальных услуг;
— услуг связи в части увеличения абонентской платы за телефон;
— арендной платы за пользование жилищем, арендованным акиматами;
3) определяется в процентах.
Вопрос: Какие условия и документы необходимы для получения жилищной помощи? Действительно ли, что при получении жилищной помощи квартиры идут под залог, а собственники не могут совершать каких-либо сделок, в том числе, продавать их?
Ответ: По жилищной помощи предоставлять квартиры в залог не требуется. Есть Правила предоставления жилищной помощи, утвержденные постановлением Правительства РК от 30 декабря 2009 года № 2314. Детальный порядок определяют местные представительные органы. Основным критерием получения жилищной помощи является уровень коммунальных затрат в общем доходе семьи. В большинстве регионов Казахстана – 10%. Если в общей совокупной сумме доходов населения совокупные затраты на коммунальные услуги и за оплату абонентской платы за телефон, а также оплату за проведение ремонта, эксплуатационные работы превышают 10%, то на ту разницу, которая превышает 10%, данная семья становится претендентом на получение жилищной помощи.
Согласно Правилам для назначения жилищной помощи гражданин (семья) обращается в уполномоченный орган с заявлением и представляет следующие документы:
1) копию документа, удостоверяющего личность заявителя;
2) копию правоустанавливающего документа на жилище;
3) копию книги регистрации граждан;
4) документы, подтверждающие доходы семьи;
5) счета о размерах ежемесячных взносов на содержание жилого дома (жилого здания);
6) счета на потребление коммунальных услуг;
7) квитанцию-счет за услуги телекоммуникаций или копия договора на оказание услуг связи;
8) счет о размере арендной платы за пользование жилищем, арендованным местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, предъявленный местным исполнительным органом.
Жилищная помощь оказывается по предъявленным счетам поставщиков услуг. Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами.
