Дипломная работа: Развитие девелоперской деятельности на рынке недвижимости Республики Казахстан

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Дипломная работа

 

на тему: «Развитие девелоперской деятельности

на рынке недвижимости Республики Казахстан»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                   Проверил:

                                                                   преподаватель Дияров С.К.

                                                                   Выполнила:

                                                                   ст. гр. ВО-04 Карменбаева А.М.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение…….……………………………………………………………….
1 Недвижимое имущество………………………..………………………..
1.1 Недвижимость как вид собственности…………………………………
1.2 Имущественные права собственника недвижимости..………………..
1.3 Специфические особенности недвижимости…….…………………….
1.4 Основные элементы рынка недвижимости…………………………….
1.5 Система рынка недвижимости как сферы инвестиций………………..
1.6 Девелоперская деятельность на рынке недвижимости………………..
1.7 Девелопер и его функции………………………………………………
2 Основные методологические аспекты на рынке недвижимости……………………………………………………………….
2.1 Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода…..
2.2 Определение стоимости недвижимости затратным методом…………
2.2.1 Основные определения ………………………………………………..
2.2.2 Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения………………………………………………………………………
2.2.3 Виды износа и его определение………………………………………
2.3 Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж……………………………………………………………….
2.3.1 Основной принцип метода…………………………………………….
2.3.2 Алгоритм метода……………………………………………………….
2.3.3 Методы определения поправок……………………………………….
3 Оценка рыночной стоимости кафе «Чосон»………………………….
3.1. Анализ финансового состояния…………………………………………
3.2 Оценка недвижимого имущества кафе «Чосон»………………………
3.2.1 Описание и анализ объекта оценки……………………………………
3.2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта……………………………………………………………………….
3.2.3 Определение рыночной стоимости объекта………………………….
3.2.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта………………………………………………………………………..
Заключение………………………………………………………………….
Список литературы…………………………………………………………

 

Введение

 

Одна из причин замедленных экономических преобразований в Казахстане, связанных с переходом к рыночной экономике, заключена в недостаточно продуманном и умелом проведении изменений форм и отношений собственности. Виды и формы собственности, характер отношений собственности служат определяющими признаками экономической системы. Система управления собственностью в Республике Казахстан – как государственной и муниципальной, так и частной – проходит стадию становления, необходим системный подход к её созданию и развитию. В настоящее время одни элементы нового организационно-экономического механизма управления имуществом уже действуют, другие определены в законодательных и нормативных актах, третьи предстоит ввести в действие в ближайшем будущем.

Ход осуществления экономических реформ в Казахстане, начиная с 1992 года, убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода «узловой точкой» системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты – устойчивыми темпами растут объёмы индивидуального жилищного строительства, на первом месте по размерам привлечённых средств населения, находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Казахстан – страна несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).

С появлением на рынке недвижимости независимого оценщика изменится и схема сделок по купле-продаже: есть продавец, есть покупатель, есть независимый эксперт, есть нотариус, регистрирующий сделку.

Развитие рынка оценочных услуг будет совершенствоваться по мере совершенствования законодательной базы и углубления рыночных отношений в области недвижимости.

В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером. В общем понимании девелопер этот тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент.

В данной дипломной работе я хочу подробнее описать деятельность девелопера.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурс и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов.

Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при решении вопроса и привлечении инвестиций, заключении договора, определения форм финансирования и возврата вложенных средств.

В главе 1 дипломной работы рассматриваются понятия недвижимости, как вид собственности, девелоперская деятельность и их функции.

Во второй  главе  рассматриваются методологические аспекты рынка недвижимости.

В третей главе оценивается рыночная стоимость объекта.

Целью настоящей работы является установление рыночной стоимости указанного объекта недвижимости как недвижимости, максимально приносящей доход.

 

 

1 Недвижимое имущество

 

• Недвижимость как вид собственности

 

Понятие собственности. Недвижимость существует с тех пор, когда человек впервые занял участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. Он расчищал свой участок, обрабатывал землю, сеял и собирал урожай. Специфика этого труда состояла в том, что он был непосредственно привязан к своему объекту – земле. В отличие от земледелия, другой распространённый вид трудовой деятельности древнего человека – скотоводство, не было привязано к определённому участку земли: владелец скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того, чтобы постоянно заниматься земледелием, необходимы были определённые, признанные обществом нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоциируются с правами собственности.

Рынок недвижимости появился значительно позже, когда в обществе сформировались товарные отношения и появилась необходимость обменивать, продавать и покупать объекты недвижимости. Наряду с юридическими аспектами, у недвижимости появляется собственный экономический аспект. Как экономическая категория собственность представляет собой общественно-производственное отношение по поводу присвоения физическими и юридическими лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и созданных человеком. Юридическое оформление экономических отношений собственности нормами права образует понятие собственности  в юридическом смысле как совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности. Держатель права собственности в этом смысле называется собственником [2, глава 8, статья 188].

Виды собственности. Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесён к определённому виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную собственность, во-вторых, на недвижимую и движимую собственность.

В основе деления на материальную и нематериальную формы собственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно определить основные физические свойства и характеристики. Это – материальная собственность. С другой стороны, существуют идеальные имущественные объекты или бестелесное имущество. Идеальный имущественный объект обязательно удостоверяется письменным документом (либо документом, исполненным на ином информационном носителе), представляющим собой форму фиксации соответствующих прав на объекты, находящиеся в своей, либо чужой собственности. В качестве примера такого рода ценных бумаг можно назвать закладную, арендный договор, коносамент. Это – нематериальная собственность или право собственности.

Материальная собственность и право собственности (нематериальная собственность) представляет собой две взаимосвязанные характеристики объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и право на неё являются результатами человеческой деятельности, имеют стоимостную оценку и могут приносить доход.

Критерием деления собственности на недвижимую и движимую является непосредственная связь объекта с землёй. В качестве недвижимой собственности рассматривается любая собственность, расположенная на поверхности земли и являющаяся её частью независимо от того, прикреплена она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является её функциональная цель – быть технологически присоединённой к земле. Все остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством, представляют собой движимую собственность.

Таким образом, каждый имущественный объект владения подпадает под одну из четырёх разновидностей собственности в соответствии с двумя вышеуказанными классификационными признаками:

1. Недвижимость или материальная недвижимая собственность, включает в себя земельные участки и другие уголья, продукты почвенного слоя, любое иное имущество, прикреплённое к земле и прочно с ней связанное, пространство над ней и содержимое недр. Основными её чертами является неподвижность в силу привязанности к земле и осязаемость как физического объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой собственности обладают индивидуальными признаками.
2. Право на недвижимую собственность или нематериальная недвижимая собственность, есть юридическое понятие, которое означает совокупность (набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет собой выгоды, преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владением, пользованием и распоряжением недвижимостью. К этому виду собственности следует отнести права пользования землёй при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты (права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому лицу), лицензии, права на хозяйственное использование недр, водного и воздушного пространства и т.д.
3. Движимость или материальная движимая собственность, представляет собой материальные объекты владения, которые не являются неотъемлемой или навечно зафиксированной принадлежностью какого-либо объекта недвижимости, т.е. вещи, которые могут быть переносимы или перевозимы без потери их существенных свойств или способные передвигаться сами. Основным критерием, отличающим материальную движимую от материальной недвижимой собственности, является способность менять местоположение (переместимость) или транспортируемость. Это – промышленное и конторское оборудование, коммерческие товарные запасы, произведения искусства, драгоценности, коллекции, автомобили, суда, самолёты, мебель и домашняя обстановка, промышленные образцы, денежные средства и многое другое. В отличие от недвижимости, объекты  движимой собственности в большинстве случаев не обладают индивидуальными свойствами, следовательно, издержки их замены на аналогичный объект относительно невелики.
4. Право на движимую собственность или нематериальная движимая собственность, представляет собой юридическое понятие, объединяющее в себе выгоды, преимущества и привилегии, связанные с владением, пользованием и распоряжением движимой собственностью. Примерами могут служить льготные соглашения, товарные знаки, фирменные названия, заключённые контракты, договора на трастинг, авторские права, права на добываемые природные ресурсы и др.

Характеристика недвижимости. Важнейшей формой собственности является недвижимость или материальная недвижимая собственность. Под недвижимостью, в соответствии с принятым в экономических науках определением, подразумевается определённый участок земли, а также вся растительность и все имущественные объекты, которые находятся на, ад или под его поверхностью и перемещение которых невозможно или способно нанести этим объектам существенный вред. Недвижимость включает в себя, с одной стороны, объекты естественного происхождения: природные ресурсы, продукты растительного мира, лес и т.д., а с другой, — всё то, что построено или создано руками человека: здания и сооружения, дороги, коммуникации, инфраструктура, рудники, шахты, водопроводные системы, установленные в зданиях подъёмники, зелёные насаждения с многолетним циклом развития, высаженные в землю семена, урожай на корню и т.д.

Для недвижимости характерным является постоянное технологическое, а не случайное физическое присоединение к земле. Так, теплица, построенная на участке земли, становится частью этой земли, т.е. недвижимостью. Палатка же, раскинутая для ночной стоянки в лесу или в поле, является движимостью.

В правовом отношении отличительной особенностью недвижимости является «гласность владения». По результатам сделки обязательно составляется письменный документ, как правило, нотариально заверенный и зарегистрированный в специальном публичном реестре – поземельной книге или ином специальном реестре земельных участков и зданий [1], доступ к которым имеет любой желающий. Таким способом достигается общественный контроль за принадлежностью и использованием объектов недвижимости.

Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические составляющие: землю и постройки, а также совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих.

Первой составляющей недвижимости является земельный участок. Он является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри которого размещаются все другие объекты недвижимости.  С  юридической  точки зрения земля как объект собственности есть не только участок территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения, но одновременно и набор имущественных прав. Когда потребитель покупает участок земли, то он получает права на владение не только тем, что расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полезные ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство).

Вместе с тем право на землю никогда не бывает неограниченным. Государство всегда регламентирует вертикальную составляющую: недра, воздушную и водную среду. Национальные законодательства в этом вопросе существенно отличаются друг от друга. Так, в США практическое владение участком ограничивается 50 тыс. футов по землёй и 1,5 тыс. футов над землёй. В большинстве стран Западной Европы права на недра принадлежат государству. Как правило, устанавливается концессионный режим разведки и добычи полезных ископаемых, основанный на предоставлении государством специального разрешения. Во многих государствах месторождения полезных ископаемых, в частности сырья для атомной промышленности, юридически объявляется государственной собственностью. То же самое можно сказать и в отношении воздушного пространства. В Германии, например, к публичному воздушному пространству относится всё то, что находится выше частных интересов собственника земельного участка. В Англии, согласно закону о гражданской авиации, допускаются полёты над любой частной собственностью на разумной, с учётом обстоятельств, высоте. [5]

Негосударственные субъекты собственности (частные владельцы) на землю в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества человека, так как и воздушное пространство над участком.

Важным элементом права собственности на объект недвижимости является право на водные ресурсы. Оно регламентирует права собственности в отношении судоходных и несудоходных водных потоков, непроточных водоёмов, подземных вод и др. Наиболее сложным из них является право собственности в отношении несудоходных потоков. Относительно них существуют два типа национальных законодательств. В большинстве национальных законодательств имеется положение о том, что хозяйственное использование несудоходных потоков не должно нарушать или уменьшать права на пользование этим потоком других лиц, владения которых расположены ниже по течению. Исходным пунктом этого законодательства является положение о том, что владелец, граничащий с потоком земли, не имеет права собственности на воду. Его собственность – почва, расположенная до середины потока. При замерзании воды лёд считается частью земли и поэтому принадлежит владельцу дна потока. Второй тип национального законодательства отдаёт предпочтение в хозяйственном использовании водного потока лицу, первому ставшему эксплуатировать данный водный источник. Существуют варианты законодательства, соединяющие в себе первый и второй подходы. Права собственности относительно подземных водных потоков аналогичны национальным правам собственности в отношении несудоходных водных потоков, а в отношении судоходных водных потоков права владельца земельного участка ограничиваются береговой линией.

Второй составляющей недвижимости являются усовершенствования на земле, которые достигаются путём осуществления технических, строительных, мелиоративных работ, улучшающих качество территории или находящихся на ней зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента: постройки на земле (здания, сооружения, дороги, изгороди и др.) и усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопроводы, сточные канавы, телефонные линии, подъездные пути и др.). Все эти работы называются также развитием недвижимости.

Третьей составляющей недвижимости являются движимые конструкции, соединённые с недвижимостью, т.е. прикреплённые к объекту, который, в свою очередь, присоединён к земле или является её составной частью. Подобное прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относятся, к примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная мебель, отопительные системы и др. Возможны ситуации, когда один и тот же объект может выступать в качестве как движимого имущества, так и составного элемента недвижимости. К примеру, посудомоечный аппарат, встроенный в стену дома, является элементом недвижимости, в то же время посудомоечная машина, стоящая на кухне, является движимостью. От движимых конструкций как элементов недвижимости следует отличать движимые конструкции, прикреплённые к арендованной собственности по договору аренды, которые предназначены для целей ведения бизнеса. Эти объекты считаются движимостью. Если же произведённые арендатором улучшения недвижимости неотделимы от неё, то указанные улучшения также относятся к недвижимости.

Четвёртой  составляющей недвижимости является право собственности, включающее в том числе право пользования, право владения, право распоряжения, право залога, право завещания и др.

В мировой практике существуют две основные системы прав, регулирующие имущественные отношения, связанные с недвижимостью. Первая система опирается на гражданское право, историческим предшественником которого выступает частное римское право. Эту систему называют романо-германской, поскольку её используют в основном страны континентальной Европы, Латинской Америки, а также большинство стран Азии и Африки. Ей в целом следуют и страны Восточной Европы, а с рядом оговорок и Россия. Вторая система связана с общим правом, которая используется в Англии, в ряде стран Британского содружества наций и в США, её называют англо-американской системой. Если источником гражданского права является закон и административные акты нормативного характера, то источником общего права выступает судебный прецедент. Если гражданское право использует абстрактные утверждения правовых принципов, то общее право, имея ело с конкретным событием, обставляет его правовыми нормами. Существуют государства, имущественные отношения которых регламентируются как нормами гражданского права, так и нормами общего права (например, Дания). В некоторых государствах (например, в Канаде) на одной части территории (провинция Квебек) действуют нормы гражданского права, а на другой части территории – нормы общего права.

Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определённой полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный момент времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

— неподвижностью, т.е. постоянством местоположения, фиксированностью и немобильностью;

— уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своём роде;

— неоднородностью;

— долговечностью существования и эксплуатации.

В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует определённого потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определённую стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка:

— редкостью;

— дефицитностью;

— развитостью;

— зависимостью от местоположения объекта (влияние качества и степени использования земли и объектов на ней).

Классификация недвижимости. По своему составу, функциям, способности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднородна. В западной практике существуют два основных подхода к её классификации: с точки зрения получения дохода от недвижимости и с точки зрения выполняемых ею функций. Исходя из способности приносить доход выделяют  жилую, т.е. удовлетворяющую потребность в жилье, и  приносящую доход недвижимость, т.е. удовлетворяющую потребность в получении постоянного потока денежных средств от её использования. Заметим, что при таком делении в качестве жилой недвижимость выступает для конечного пользователя (собственника или арендатора), в то время как для собственника-предпринимателя она является собственностью, приносящей доход.

По функциональному признаку недвижимость подразделяется на  жилую и нежилую. В последней, в свою очередь, выделяют коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимую собственность, отели и мотели, а также недвижимость смешанного использования.

Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, малосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоянного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арендой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.

Под  коммерческой недвижимостью понимают постройки под розничную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензолонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для извлечения прибыли.

Промышленная (индустриальная) недвижимость представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, технопарки, складские помещения, специализированные офисы для управленческого персонала и др. Для этого подвида недвижимости исключительно важным является местоположение объекта недвижимости (близость к транспортным артериям). Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для растениеводства и животноводства земельными угодьями.

Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отличие от жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не для постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жильё и отели зависят от разных групп факторов.

Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (например, деловые клубы, гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плавательные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.

Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Недвижимость  смешанного использования  представляет собой комбинацию приведённых выше типов недвижимости. Например, здания, в которых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.

Регулирование недвижимости. Собственность не является абсолютной. В каждой стране в отношении права собственности существуют определённые виды ограничений. Они могут исходить как от государства, так и от частных лиц. Что касается недвижимости, то эти ограничения можно подразделить на три основные вида: 1) налагаемые законом, 2) создаваемые её собственниками, 3) налагаемые кредиторами.

1. Ограничения, налагаемые законом, связаны с суверенным правом государства на отчуждение частной собственности. Такое отчуждение земли предназначено для общественных целей (строительство общественных зданий, дорог, коммуникаций, осуществление жилищных проектов и др.) и осуществляется лишь по решению суда. Он же назначает специального уполномоченного по оценке стоимости недвижимости, которая выплачивается в виде компенсации бывшему владельцу. Последний имеет право на подачу апелляции относительно величины выплаченной компенсации, если она его не устраивает. К основным ограничениям, налагаемым законом, относятся нижеследующие.

— Ограничения,  связанные с зонированием, которое определяет функциональное предназначение земельных участков. С точки зрения пользователей, все участки земли подразделяются на несколько групп: предназначенные для проживания, коммерции, промышленного и сельскохозяйственного использования. Зональные законы регламентируют плотность населения или «проживающих семей» для данной территории, функциональное предназначение объектов и перевод объекта недвижимости из одного состояния в другое (например, переделка офисного помещения в розничный магазин, жилого помещения – в нежилой фонд, и наоборот).

— Требования, предъявляемые к зелёной зоне и ландшафту. Под зелёной зоной понимается часть земельного участка, используемая под зелёные насаждения, парки, теннисные корта и другие зоны отдыха.

— Ограничения высоты зданий. Во многих странах законодательство как экономическими, так и административными методами регламентируют высоту зданий. Экономический способ базируется на определении стоимости строительства высотных домов.

— Ограничения, налагаемые строительным кодексом и/или правилами, которые определяют строительные стандарты, требования к строительным конструкциям и материалам, расстояния, на которых должны располагаться объекты недвижимости друг от друга, и др. Эти документы требуют, чтобы застройка территории осуществлялась в соответствии с планами строительства.

— Ограничения, налагаемые пожарным кодексом и/или правилами. Во многих странах законодательство требует обязательной проверки состояния противопожарной безопасности при каждом случае покупки, строительства или реконструкции объекта недвижимости.

— Прочие ограничения, связанные с изменением границ земельных участков, возникшие вследствие либо неправильного определения границ данного участка, либо в результате действия природных процессов (оползни, наносы, эрозия почвы, изменение русла реки и др.). Кроме того, регламентации подвергаются права пользования недвижимостью в связи с охраной общественного порядка и защитой собственности, жизни, здоровья, этических норм.

2. Под ограничениями, создаваемыми собственниками недвижимости, понимают ограничения, которые связаны с договором о пользовании чужой собственностью, т.е. сервитут и лицензия.

— Сервитут представляет собой право на пользование землёй для определённых нужд, которое может быть предоставлено собственником недвижимости другому лицу. Например, собственник земли может позволить коммунальной компании проложить электрический кабель через часть его земельного участка. Это – доля участия (интереса) в недвижимости другого лица. Наиболее распространёнными видами сервитута являются право пользования дорогами, проходящими через чужую территорию, право на дренаж, на сооружение столбов для линий электропередачи, право на прокладывание трубопровода или системы сточных вод и др. Сервитут может быть создан договором о передаче собственности или контрактом, которые связывают обязательством только договаривающиеся стороны. Однажды установленный, он не может потерять силу без согласия своего владельца. Сервитут устанавливается относительно участка, но не в отношении личности: будучи прикреплённым к земле, он переходит от одного владельца к другому. Сервитуты можно разделить на положительные и отрицательные. Положительный сервитут – это право лица, его имеющего, совершать определённые действия в ущерб чужой недвижимости (право проезда, прохода). Отрицательный сервитут – это право требовать, чтобы собственник соседнего участка воздержался от тех или иных видов его использования. Например, право требования не возведения зданий и строений либо возведения только таких, которые не могут препятствовать доступу на участок света и воздуха («сервитут света и воздуха») или портить вид.

— Лицензия   в отношении недвижимости есть право, по которому одно лицо получает полномочия на использование земли другого лица. Она может быть предоставлена как в письменной, так и в устной форме. В отличие от сервитута, лицензия персональна и используется только лицом, получившим её. Она может быть аннулирована в любое время.

3. Ограничения, налагаемые кредиторами, связаны с существованием залогового права. Последнее позволяет кредитору взыскивать долг, требовать выполнения должником обязательств. Залоговое право не является правом собственности на объект, к которому оно имеет отношение. Это – право на принудительное погашение должником своего долгового обязательства посредством платежа или удовлетворения некоторого иска.

 

1.2 Имущественные права собственника недвижимости

 

Понятие права собственности. Интерес. Право собственности на недвижимость (нематериальная недвижимая собственность) – есть правомочия лица на владение, пользование и распоряжение имуществом своей властью и в своих интересах:

— право владения – есть предоставленная законом возможность фактического обладания вещью;

— право пользования представляет собой основанную на законе эксплуатацию имущества и получение прибыли, либо иных результатов или полезных свойств;

— право распоряжения предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать его, сдавать в аренду, закладывать, завещать. Это право включает и право на уничтожение вещи.

Совокупность этих прав составляет юридическое содержание права собственности.

Как и сама недвижимость, право собственника на неё может быть объектом рыночных отношений и приносить их собственнику прибыль или другие блага, т.е. создавать так называемый  интерес. Интерес собственника – это доход, получаемый с помощью прав или привилегий, которые включают в себя право владения, право получения выгоды, отказа от какой-либо выгоды и др.

Как имущественное право интерес представляет собой некую общность, которая может быть разделена на ряд составных частей. В этом смысле существует понятие  дробного  интереса, когда право собственности на объект недвижимости или части его распределяется среди различных субъектов. Тем самым интерес выступает как неосязаемый (нематериальный) актив, который может быть продан, подарен, передан в наследство, предоставлен в качестве залога или вклада в уставной капитал фирмы, может служить основой для получения дивидендов. Интерес имеет стоимость и может приносить доход своему собственнику, поэтому он может подлежать поимущественному и подоходному налогообложению.

Как неосязаемый актив интерес является составной частью стоимости фирмы. Однако для того, чтобы получать прибыль от недвижимости, не обязательно быть её собственником. Например, арендатор земли имеет право на исключительное пользование ею в оговоренный период времени, владелец закладной имеет право использовать залог в качестве гарантии возвращения кредита. В этом смысле говорят, что закладная создаёт право собственности с защищённым интересом. Заимодавец (кредитор по закладной) имеет право оставить в собственном владении или выставить на продажу недвижимость, если должник (заёмщик по закладной) не выполнил зафиксированные в контакте обязательства. Эти права имеют ценность для собственника закладной, в случае если должник не возвратит кредит.

Не все интересы собственника могут быть материализованы. Так, право прохода (проезда) через земельный участок, находящийся в чьей-либо собственности, создаёт лишь ограниченные привилегии для пользования и никаких привилегий для вступления во владение.

Набор прав, связанных с данной недвижимостью, образует  пакет прав, а держатель полного пакета прав является собственником. Каждое отдельное правомочие собственника можно представить как составной элемент этого пакета. В большинстве государств с рыночной экономикой допускается разделение пакета прав и продажа их по отдельности. Что же касается земли, то такое разделение законодательно разрешается только в том случае, если в результате него общая стоимость объекта при продаже увеличивается. Существует несколько видов разделения пакета прав:

— физическое разделение, в основе которого лежит разделение прав на поверхность, недра, воздушное и водное пространство;

— разделение земельного надела на отдельные участки с последующей сдачей их в аренду;

— разделение по времени владения: пожизненное владение, аренда, недвижимость не во владении;

— разделение права на использование имущества и лицензии;

• разделение по правам кредитора вступать во владение.

Классификация прав на недвижимую собственность. С юридической точки зрения существует несколько классификаций прав на недвижимость. Различают права на недвижимость во владении и права на недвижимость не во владении (схема 1).

Право на недвижимость во владении подразумевает, что эта недвижимость находится в полном и непосредственном владении собственника, т.е. выражает его настоящий интерес. Право на недвижимость не во владении означает, что эта недвижимость перейдёт в его владение лишь после того, как произойдёт определённое событие, т.е. представляет будущий интерес владельца собственности. Более распространённым видом является право на недвижимость во владении. В получении такого вида права наиболее заинтересованы инвесторы и потенциальные покупатели.

С точки зрения срока действия права на недвижимость во владении подразделяются на безусловное (неограниченное) владение недвижимостью и владение на правах аренды. Если безусловное владение продолжается неограниченный период времени и точный срок его окончания неизвестен, то владение на условиях аренды истекает в заранее оговоренный срок. Безусловное владение означает, что недвижимость является собственностью определённого лица, в то время как владение на условиях аренды подразумевает исключительно право владения и пользования собственностью, арендованной у другого лица.

В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на недвижимость с правом абсолютного наследования (правом наследования без ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока существуют наследники, либо правопреемники),  а с другой стороны, продолжительность права ограничивается сроком жизни/существования физического, либо юридического лица – собственника недвижимости.

 

 

                             Схема 1 — Классификация прав на недвижимость

 

В свою очередь, безусловное владение недвижимостью разделяют на недвижимость с правом  абсолютного наследования (правом наследования без ограничений) и пожизненным правом собственности на недвижимость. В основе такого деления лежит фактор времени. С одной стороны, может иметь место владение недвижимостью, потенциально неограниченное во времени (пока существуют наследники, либо правопреемники), а с другой стороны, продолжительность права ограничивается сроком жизни/существования физического, либо юридического лица – собственника недвижимости.

Право абсолютного исследования представляет собой высшую форму собственности на недвижимость, в соответствии с которой владелец может использовать недвижимость по своему желанию и относительно которой не существует обязательств по отношению, либо интересов в отношении третьих лиц. Такой вид безусловного владения позволяет продавать, сдавать в аренду, закладывать, разделять недвижимость на этот счёт законодательством, завещать недвижимость либо без ограничений, либо на определённых зафиксированных в договоре условиях.

Пожизненное владение представляет собой право безусловного владения недвижимостью в течение жизни её владельца или иного лица. Существуют два подвида права пожизненного владения: договорная пожизненная собственность и юридическая пожизненная собственность, основанная на законе. Договорная пожизненная собственность чаще всего появляется в результате определения сроков передачи имущества от дарителя к наследнику. Имеется несколько вариантов возникновения договорной пожизненной собственности. Первый вариант обусловлен сроком жизни нового владельца имущества. Он предполагает передачу собственником своей недвижимости в наследство новому владельцу, однако в случае смерти последнего недвижимость возвращается  первоначальному владельцу, либо его наследникам, либо другому лицу, указанному изначальным владельцем в завещании. Второй вариант связан с жизнью какого-нибудь иного лица, исключая нового собственника. Например, госпожа  А  передала свою собственность госпоже  В  до конца своей жизни. Если госпожа  А  умирает, то собственность возвращается к её наследникам или к лицу, указанному в её завещании. Третий вариант возникает в том случае, если собственник желает подарить недвижимость наследнику ещё до своей смерти, но хочет сохранить право владения и пользования за собой до конца жизни. Это выполняется путём передачи недвижимости и сохранения за собой права владения.

Недвижимость на условиях пожизненного права собственности может сдаваться в аренду, закладываться, передаваться как её пожизненным владельцем, так и его наследника. При этом стоимость недвижимости как бы делится между партнёрами на две части:  один обладает правом собственности в течение всей своей жизни, а другой приобретает это право лишь после смерти первого. Если продавцом выступает пожизненный владелец недвижимости, то для покупателя интереса пожизненного владельца все приобретённые права на данную собственность прекращаются со смертью первоначального собственника. В связи с неопределённостью продолжительности существования такого права его стоимость ограничена. В свою очередь, покупатель пожизненного интереса  наследника не может воспользоваться им вплоть до смерти пожизненного владельца. К примеру, юридическая пожизненная собственность может быть представлена интересами жены в собственности мужа и интересами мужа в собственности жены.

Владение недвижимостью на правах аренды – есть право использовать чужую недвижимость на основании договора об аренде, который даёт исключительное право пользования чужой собственностью в течение оговоренного в нём календарного срока. На срок аренды недвижимости её исконный владелец считается обладателем собственности, приносящей ему доход в виде арендной платы. Это означает, что арендодатель уступил часть своих прав арендатору на определённое время, т.е. арендодатель обладает возвратным правом на свою собственность.

Аренда делит пакет прав собственности на недвижимость на две части. Возникает два новых подвида имущественных прав: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по окончании срока арендного договора) и право арендатора на владение объектом недвижимости в течение срока аренды. Аренда имеет определённый срок действия, который фиксируется в договоре. Различают краткосрочную аренду (со сроком до одного года) и долгосрочную аренду (со сроком до 49 и даже 99 лет).

Право на недвижимость не во владении – есть будущая недвижимость, на которую передают право пользования и распоряжения только при наступлении какого-то оговоренного в договоре события в будущем, хотя, строго говоря, это событие может так и не наступить. Существуют два вида подобных прав: недвижимость, возвращённая дарителю, и недвижимость, полученная им в наследство.

Недвижимость, возвращённая дарителю, появляется только в том случае, если собственник недвижимости (даритель) передаёт её другому лицу, при этом оставляя за собой право вернуть в будущем себе или своим наследникам подаренную недвижимость в полном объёме. Дар может быть сделан при выполнении определённых условий (например, использовании участка в целях фермерства при дарении земельных участков). Если условие нарушается, то недвижимость может быть возвращена дарителю или его наследникам. Ещё одним примером такого вида прав может быть продажа дома новому собственнику при условии, что старый владелец остаётся арендатором недвижимости до свой смерти. Новый владелец получает арендную плату, а «возвратит» себе дом после смерти старого владельца. Даритель имеет на эту недвижимость меньше прав, чем на свою собственную. В таких случаях говорят, что даритель имеет интерес обратного вознаграждения в имуществе того лица, в чью пользу было осуществлено дарение. Обратный интерес можно продавать, закладывать, так как он представляет действительный имущественный интерес.

Недвижимость, полученная в наследство, по своему смыслу противоположна недвижимости, возвращённой дарителю. Она появляется в том случае, когда даритель передаёт третьему лицу (его наследника) недвижимость во владение до срока истечения прав собственности на подаренную недвижимость (до смерти собственника). В этом случае даритель имеет на недвижимость прав больше, чем их передаёт, а для третьего лица интерес в недвижимости выступает в качестве будущего интереса. Поэтому даритель имеет право залога этой недвижимости.

 

1.3 Специфические особенности недвижимости

 

При рассмотрении первой специфической особенности товара – недвижимости отметим:

а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой её характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;

б) сложность, неоднородность товара – недвижимости требует определения прав и их границ.

Вторая особенность – инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару — объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначальных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности. Если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платёжеспособности может быть  удовлетворена однократно, в результате единственного действия – приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдалённые периоды времени.

Третья особенность – уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекта и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.

Четвёртая особенность – недвижимость отличается высокой капиталоёмкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при её создании. Капиталоёмкость основной единицы жилищной недвижимости – квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров: автомобилей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно – «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему увеличению ценности. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.

Помимо затрат, связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место значительные (как в абсолютном, так и в относительном выражении)  трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д.

Пятая особенность имеет принципиальный характер – недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершённое здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости (его, собственно, и нет), а право собственности на него. Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта.

В свою очередь, основанием для подобного предположения служит возможность длительного использования объекта недвижимости – или в качестве экономического блага, или в качества источника дохода. Период использования и в том, и в другом случае многократно превосходит время, необходимое на завершение строительства, т.е.:

-U (= Σ3)_tстр < + U (= ΣД_х)_tисп  → max      

при  tстр << tисп,

где  —  U  — отрицательная полезность (сумма затрат на завершение строительства  Σ3);

+ U  —  полезность от использования готового объекта (исчисляется величиной опосредованного или прямого дохода  ΣД_х);

tстр  и  tисп  —  соответственно, время завершения строительства объекта и период его использования.

Приобретение прав собственности на «недострой» для последующей продажи законченного объекта теоретически возможно, но этот вариант встречается крайне редко и в основном зависит от местонахождения объекта. Критерием его приемлемости является высокая прибыль от продаж, которая является следствием значительного превышения спроса над предложением.

Однако:

— если подобная конъюнктура прогнозируема, то владелец «недостроя» предпочтёт сам пойти на значительные финансовые издержки по завершению строительства, а не лишаться права собственности и упускать будущую прибыль;

— конъюнктурные колебания достаточно скоротечны и при значительном объёме незавершённого строительства существует проблема «непопадания» в благоприятную ценовую ситуацию.

Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость – объект, но и недвижимость – товар. Никакая другая вещь, будучи не законченной, не может являться товаром. Специфика недвижимости проявляется и в дальнейшем по мере совершения её жизненного цикла. Если провести сравнение с другими товарами, то можно отметить следующее. Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Это так называемый срок годности, нарушение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьёзные экономические санкции. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления  до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (так называемое исчезновение полезности). И лишь недвижимость обладает товарностью  до  своей полной готовности (незаконченный строительством объекта), в момент готовности (объект нового строительства), и  после  него (объект прошлого строительства). Из этого следует, что «период товарности» для недвижимости является  максимальным.

Шестая особенность – количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости – объекта и недвижимости – товара. Если принять, что объектом является законченное строительство здание или строение, то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т.д.). Товарами в этом случае могут быть:

— все приватизированные квартиры (права собственности на них);

— услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;

— услуги проживания, предоставляемые на правах найма;

— права собственности на встроенное нежилое помещение.

Таким образом имеем:

í Т₁, Т₂, …, Т_п ý ε S,

где Т_1, Т₂, …, Т_п – различные товары, представляющие собой элементы единого объекта недвижимости ;

п  —  общее число товаров ;

S  —  объект недвижимости ;

ε  —  символ принадлежности.

Отличительной особенностью этого конгломерата следует признать то, что ни один из товаров не имеет натурально-вещественной формы, поскольку ни один из объектов прав не может быть выделен в натуре. Кроме того, даже если все эти товары будут реализованы, дом товаром не станет.

Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые её виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями.  В настоящее время в Республике Казахстан законодательно отсутствует свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе сельских территорий. В результате создана ситуация, при которой элементы единого имущественного комплекса (участок и расположенный на нём объект) разобщены как товары. Земельные участки можно только арендовать и товаром в данном случае являются права аренды. Правда, указанный запрет не имеет абсолютного характера:

 во-первых, не существует ограничений для товарного обращения земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства, а также тех, где расположен так называемый «второй дом» — дача, загородный дом (предельные размеры таких участков ограничены законодательством);

во-вторых, в Республике Казахстан в свободном обороте находятся городские земли;

в-третьих, собственниками занимаемых ими земельных участков могут быть приватизированные предприятия в порядке и на условиях, определённых Постановлением Госком Республики Казахстан по приватизации от 25.04.1006 года № 163, с учётом изложенного следует, что для недвижимости как имущественного комплекса характерна неполная товарность.

Восьмая особенность – более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидностью, как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности – качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):

L = f (АD)

Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если же учесть, что АD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем цен (Р), то можно записать:

L = f (АD) = f¹ (Р)

Выражение f¹ (Р) означает, что величина  L  для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебаний  Р.

Количество  L  выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей недвижимости – уникальности и капиталоёмкости (в части трансакционных издержек). Такая зависимость представлена в виде следующей структурно-логической схемы (схема 2).

 

 

 

 

 

 

Схема 2 — Взаимосвязи групп ликвидности с уникальностью и

капиталоёмкостью недвижимости

 

Экономическое содержание этой схемы выражается классическими словами Б.Франклина: «Время — деньги». Их можно считать своего рода «формулой ликвидности».

С учётом вышеизложенного следует:

1. Рыночный характер экономики Республики Казахстан характеризуется преобладанием использования недвижимости как товара и своей спецификой. Исключениями являются: возможность, когда человек не приобретает объект недвижимости, а строит его сам ; приобретение в собственность объектов недвижимости в результате приватизации (бесплатной – жилья граждан и возмездной – производственных объектов для предприятий). Однако доминирующим является приобретение недвижимости как товара, что даёт возможность дальнейшего её использования в качестве экономического блага или источника дохода.
2. Не все из представленных особенностей характерны только для недвижимости, многие относятся ко всем инвестиционным товарам. Однако совокупность специфических характеристик действует только для объектов недвижимости.
3. Все особенности недвижимости – товара определяются в конечном итоге её свойствами как вещи. Экономическое содержание этих особенностей представляет своего рода «надстройку» над вещественным базисом, стоимостную интерпретацию первичных (натуральных) свойств.

 

1.4 Основные элементы рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивается с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

— передачу прав на недвижимость от одного лица другому;

— установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

— связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

— распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

 

1.5 Система рынка недвижимости как сферы инвестиций

 

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. (Схема 3).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

		— кадры — лицензированные субъекты — инвестиции — сделки — налоги — нормативы — законы						— консалтинговая — юридическая — риэлтерская — рекламная — информационная — страховая — методическая
				— анализ — прогнозирование — сегментация — объекты и акции — мониторинг — ценообразование		— операции внебиржевые — тендер — оценка — аукцион — конкурс

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 3 — Система рынка недвижимости.

 

Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной пропорции от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например, на земельные участки под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. (Схема 3).

Предложение – это количество земли и другого недвижимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается. Так, на рынке жилья в Алматы в течение уже ряда лет на 8 продавцов приходится один покупатель, а цены постепенно растут.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 4 — Основные факторы формирования спроса на землю.

 

Стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:

• о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
• о структуре спроса и предложений по различным объектам;
• об уровне и динамике цен на объекты недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

• республиканские законы и нормативные положения, постановления Правительства РК органов власти субъектов РК;
• заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;
• рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;
• специальные исследования, опросы.

В практике применяются информационные системы, формируемые каждой компанией для собственного использования и региональные корпоративные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других – залоговые обязательства, в третьих – объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли ещё более усложняет рынок недвижимости.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет, кроме спецификации обращающихся на нем товаров, ещё ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операции на нем:

• локализация рынка, поскольку его товары не подвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;
• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплутационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки.

• спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположение;
• низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля – вечна;
• товары – объекты недвижимости могут быть обремены правами третьих лиц (сервитута и др.) в различных комбинациях;
• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей но и объектом их инвестиционной деятельности;
• относительно меньше число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;
• большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам (Схема 5).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 5 — Особенности рынка недвижимости.

 

1.6 Девелоперская деятельность на рынке недвижимости

 

Если за годы возникновения рынка недвижимости в Казахстане термины «риэлтер, риэлтерская деятельность» стали привычными и граждане вполне осознанно их понимают, то услышав термины «девелоперская деятельность» большинство пожимают плечами. Однако на западном рынке недвижимости такая деятельность существует, причем весьма престижна и доходна, так как требует ещё больших капиталовложений, чем просто инвестирование в недвижимость. На мой взгляд, пора вводить эти термины в обиход Казахстанского рынка недвижимости, тем более элементы этой деятельности используются на нашем рынке давно, например, перевод жилых помещений в нежилые. Поэтому значение этих терминов и содержание девелоперской деятельности рассмотрим подробнее.

В литературе понятие девелопмента весьма часто ассоциируется с процессами строительства, что отчасти имеет право на существование, однако лишь в том смысле, что строительство связано с качественными преобразованиями недвижимости. Но это вовсе не означает, что между ними можно поставить знак равенства. Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина «девелопмент»: «Девелопмент, как это определено в Законе о городском и сельском планировании 1971 г. (Великобритания), — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия «девелопмент», не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания» [8].

Как видно из этого определения, девелопмент здесь связывается с осуществлением материальных изменений в объектах недвижимости, с трансформацией одного объекта недвижимости («неразвитого») в другой («развитый»).

Как отправная точка такое определение, на наш взгляд вполне удачно, хотя к нему следует сделать одно весьма важное дополнение – девелопмент как качественное преобразование объекта недвижимости имеет своей целью повышение ценности объекта.

Таким образом, в целом можно дать следующее определение девелопмента: «Девелопмента – это такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объектам».

Это определение вместе с тем отражает лишь одну сторону проблемы. Однако есть и иной аспект у понятия «девелопмент». В рыночных условиях девелопмент – это ещё и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер», толкование которого вызывает не меньшие сложности.

Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отождествить с другим, более привычным для русского уха – «застройщик», добавляя далее, что девелопер – это предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость». Такое определение, конечно, лучше, чем ничего, но ясности оно не добавляет, тем более что очень часто дальше в одну кучу сваливается все, что так или иначе связано (или не связано) с недвижимостью и строительством «путем создания дорог, инженерных сооружений, зданий, осуществления ландшафтных мероприятий, финансирования, содействия и других творческих действий». Так в чем же все-таки состоят функции девелопера: в создании дорого? В осуществлении ландшафтных мероприятий? В финансировании чего-либо? Или в «других творческих действиях»? Словом, представление о том, что такое «девелопер», остается весьма туманным, не говоря уже о том, что в некоторых работах к указанным добавляются даже функции подрядчика.

Так кто же такой девелопер? В уже упоминавшемся выше словаре находим такое определение: «Девелопер – предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта».

Понятие «девелопмент», как уже отмечалось выше, имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.
2. Девелопмент – профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающиеся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с эти изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования – от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения ещё не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Именно это существенно для понимания девелопмента – прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости, как перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. В 90-е г.г. XX в. во многих городах Казахстана особенно столичных, этот перевод – одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участков рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

Общеизвестно, что процесс перевода объектов из жилищного фонда в нежилой вплоть до настоящего времени сопряжен с весьма длительными и сложными процедурами. Отчасти это связано  с тем, что объекты, относимые к коммерческой недвижимости, действительно должны отвечать определенным требованиям с точки зрения противопожарной, санитарной безопасности и пр. В значительной мере сложности перевода связаны и с соображениями социального характера, например, опасением, что такого рода перевод может сократить жилищный фонд города.

Важно, однако, понимать, что можно запретить легализацию такого перевода конкретному лицу, но нельзя запретить объективные процессы, присущие рынку. А именно с таким объективным процессом мы и имеем дело в данном случае – по существу перевод объектов из жилищного фонда в нежилой есть процесс перевода этих объектов из одного, неэффективного варианта использования, в другой, являющийся для данного рынка «наилучшим и наиболее эффективным».

Как известно, массовость процессов перевода объектов недвижимости из жилищного фонда в нежилой характерна прежде всего для центра городов. По существу это механизм, посредством которого в конкретных условиях Казахстанского рынка происходит воссоздание того, что в экономике города принято называть «центральным деловым районом» (ЦДР) – центральной части города, в которой сосредотачивается деловая активность. В условиях планового хозяйства это явление утратило свое значение, а с переходом к рыночной экономике вновь набирает силу, восстанавливаясь в том числе и через механизмы такого перевода.

Как видно из этого экскурса в проблему перевода объектов из жилищного фонда в нежилой, девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества – с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельности общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой станы. По оценкам американских специалистов, новое строительство составляло в разные исторические периоды 8-11% от валового национального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти ХХ в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения. (Схема 6):

 

   ЦИАЛЬНАЯ

 

 

БЮДЖЕТНАЯ

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ

ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА

 

 

 

 

 

ПРЯМАЯ

КОСВЕННАЯ

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ АСПЕКТ

ОТРАСЛЕВОЙ АСПЕКТ

 

 

 

	КОММЕРЧЕСКАЯ

 

 

 

 

Схема 6 — Эффективность девелопмента – основные аспекты.

 

• с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);
• с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);
• с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);
• с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности – неотъемлемая часть анализа проекта в целом.

Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости не деле оказывает наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Рассматривая влияния девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно создание механизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, — довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилиям государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

 Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.).

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце ХХ в., показали, что величина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т.е. каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект – это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т.п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

 Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и  направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

В качестве инструментов такого контроля выступает прежде всего зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.

Зонирование территорий играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой – делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта.

Говоря о содержании понятия «девелопмента», нельзя не остановиться ещё на одной стороне проблемы. Выше отмечалось, что девелопмент – это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство: девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и только там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смысле термин «девелопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.

В «рыночности» состоит самое существенное отличие девелопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиями проекта по стоимости, срокам, качеству. В отличие от этого, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты – выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и пр.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклах, относящегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами.

Указанная схема 7 прекрасно иллюстрирует, чем цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т.п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента.

Цель девелопмента – непросто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента – получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

 

 

 

 

Оценка инициативы

 

 

	Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем проектирования

 

 

 

 

	Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования

 

 

 

 

Согласование проекта с органами государственного контроля

 

 

 

Формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 7 — Этапы девелопмента

 

Как видим, в процессе девелопмента задействовано множество действующих лиц, каждое из которых играет свою роль и от каждого из них так или иначе зависит судьба проекта.

Но главным актером и одновременно режиссером этого захватывающего действа под названием «девелопмент», несомненно, является девелопер – физическое или юридическое лицо, инициирующее процесс девелопмента, принимающее на себя ответственность за организацию проекта развития недвижимости и координирующее деятельность других участников процесса.

 

1.7 Девелопер и его функции

 

В силу физических характеристик недвижимости (ограниченности пригодных для девелопмента участков земли, стационарности, уникальности, технической сложности объектов недвижимости), высокой зависимости рынка недвижимости от состояния региональной экономики, высокой стоимости объектов недвижимости эти проекты отличаются рядом характеристик, которые делают их весьма «проблемными» с точки зрения финансирования и организации. Именно эти характеристики и определяют в конечном счете востребованность девелопера, как центральной фигурой в организации процессов развития недвижимости.

К наиболее существенным характеристикам проектов развития недвижимости следует отнести следующие: проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных средств, сопоставимых по своим размерам с масштабами всего имущества инициаторов и участников проекта, и, следовательно, могут быть реализованы лишь при условии привлечения внешнего инвестирования.

Даже для строительства таких относительно незначительных по размерам объектов недвижимости, как, например, жилых домов в алматинских условиях требуют инвестиции начиная примерно с 1$ млн. долларов США. Создание бизнес-центров, торговых центров предполагает инвестиции в размере десятков миллионов долларов, а проекты по развитию территорий невозможны без инвестиций, измеряющихся уже сотнями миллионов и даже более того. Например, проект по развитию территорий горного курорта Чимбулак (окрестности Алматы) со спортивными сооружениями по предварительным расчетам может потянуть на 1,5 млрд. долларов США.

Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивает интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государственного контроля над процессами развития недвижимости.

Во многих странах для обозначения этого явления используются понятия «национализация прав на развитие недвижимости», означающее, что собственник земельного участка или здания не может без разрешения государственных органов трансформировать объект недвижимости в иной. Такая же система, только более сложная и несовершенная, существует в Казахстанских условиях, так что без тесного общения с государственными согласующими, контролирующими и прочими органами при реализации проектов развития недвижимости не обойтись.

Успех проектов девелопмента в значительной степени определяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-экономического развития региона, отвечают требованиями потенциальных пользователей, конкурентоспособны по отношению к иным проектам. Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды (как ближнего, так и дальнего окружения) можно лишь благодаря постоянному изучению региональной экономики и регионального рынка недвижимости.

Из всего вышесказанного несложно сделать обобщающий вывод: реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности –подхода к решению таких проблем, как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Очевидно, что достижение успеха возможно в этих условиях лишь при выделении девелопмента в особый род профессионально-предпринимательской деятельности.

Таким образом, девелопмент как процесс качественного преобразования недвижимости в соответствии с потребностями, диктуемыми развитием экономики и социальной сферы, неразрывно связан с девелопментом, как профессиональной деятельностью, с деятельностью девелопера.

На мой взгляд, наиболее точно это передает следующее определение:

«Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов развития недвижимости».

Как и всякое определение, приведенное не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и организующее начало – вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

• поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта;
• обеспечение правовых возможностей для его реализации;
• получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;
• разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;
• поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;
• озврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером (Схема 8) практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

Девелопер

 

 

 

 

Объект недвижимости под развитие (земля под застройку, здание под реконструкцию)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 8 — Девелопер и его функции

 

Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности.

 Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций – и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента. В общем виде можно сформулировать идеальный портрет девелопера следующим образом:

идеал девелопера:

— инициирование наилучшего из возможных проектов развития недвижимости;

— организация реализации проекта наилучшим из возможных образом.

и на этой основе:

— обеспечение максимально возможного возрастания стоимости недвижимости.

К сожалению, формирование профессионального девелопмента сдерживается как внешними, так и внутренними факторами.

Во-первых, отсутствие рынка земельных участков под застройку и территориального зонирования ограничивает возможности выбора, как наилучшего варианта застройки, так и участков под перспективные проекты.

Во-вторых, состояние финансового рынка не позволяет использовать традиционные для западных рынков источники финансирования проектов.

В-третьих, Казахстанским девелоперам не хватает профессиональных навыков. В основной массе наши девелоперы – это бывшие подрядные организации, вынужденные заниматься привлечением средств в силу сокращения или даже полного отсутствия бюджетного финансирования и весь их инструментарий сводится лишь к «выбиванию» бюджетных ресурсов, привлечению дольщиков и зачетным схемам.

Подрядное «наследие», с одной стороны, сковывает возможности поиска наиболее прибыльных проектов (ограничивая его имеющейся технологией, необходимостью задействовать строительные мощности и кадры), с другой – ориентирует не на потребности рынка, а на сам  процесс строительства (подрядчик начинает управлять девелопером).

Задача состоит в выделении девелопмента в особый вид деятельности, в поиске новых механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, через укрепление связей с финансовым рынком), в повышении профессионализма девелопером.

И ещё. Взаимодействие с риэлтерами – одно из условий профессионального роста девелопера. Оно может быть полезно при выборе местоположения проекта, типа создаваемого объекта, планировочных решений и, конечно, при организации продаж, позволяя девелоперу лучше «чувствовать» рынок, расширить каналы продвижения объекта, сократить период реализации.

 

2 Основные методологические аспекты на рынке недвижимости

 

2.1 Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода

 

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворения личных потребностей владельца.

Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода: текущие денежные поступления; экономию на налогах; будущие доходы от арендной платы; доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже; экономию на налогах при перепродаже.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты. Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (МВР) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Мультипликатор валовой ренты — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному.

В зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Метод определения стоимости на основе мультипликатора валовой ренты достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков в странах с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов. При этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

Существуют два подхода к этому методу. Один основан на том, что при определении мультипликатора валовой ренты не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов, а если объект сильно отличается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.

2. Метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации (К).

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (С) рассчитывается по формуле:

С=ЧОД/К

На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости.

Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации. Анализ, в котором используется поток будущих доходов (рентные платежи по годам за вычетом эксплутационных расходов и выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации, носит название метода дисконтирования денежных потоков.

Понятие «чистый операционный доход» используется только в теории оценки недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД) — это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

ЧОД рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета ЧОД следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после оценки год на условиях рыночной арендной платы.
2. Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев, страхования работников и т.д.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, представление услуг арендатором и поддержание устойчивого потока доходов, а именно: оплата услуг по управлению имуществом, коммунальные услуги, зарплата персонала, налоги на зарплату, пособия служащим, оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.), содержание помещения, его уборка и др., уборка прилегающей территории, плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги, реклама, расходы на автотранспорт, представительские расходы, содержание и косметический ремонт, расходы на сауну и бассейн, банковские платежи.

В каждом конкретном случае этот перечень может быть больше или меньше. Однако следует иметь в виду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик может получить неверный результат.

Для их учёта в оценке недвижимости введено понятие резервов, род которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. На самом деле владельцы недвижимости этого не делают, поэтому оценщик в отчёте должен объяснить, что вкладывается в понятие «резерв».

К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни зданий. К таким элементам можно отнести: крышу, лифты, внутреннюю проводку, сантехнику, систему кондиционирования воздуха, кухонное оборудование, мебель, ковровые покрытия, оборудование бассейна и др.

Задача оценщика заключается в том, чтобы получить и проанализировать все необходимые данные для определения чистого операционного дохода. Задача это сложная, так как эти данные не находятся в одном каком-то месте. Необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть их.

В процессе работы необходимо опросить владельца недвижимости, бухгалтера, управляющего, менеджера, налогового инспектора и других лиц, связанных с оцениваемой недвижимостью, а также изучить всю документацию по ней.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение её с помощью собранных на рынке данных.

Ставка капитализации равна: К=ЧОД/С.

Ставка капитализации, определённая таким способом, называется общей ставкой капитализации.  Для её определения необходимо иметь рыночные данные по продаже аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения ЧОД, как если бы эти объекты оценивались вновь. Получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но в условиях развитых рыночных отношений этот метод является наиболее точным и часто применяется.

Использование общей ставки капитализации является хорошим инструментом анализа приносящей доход недвижимости, когда она не отягощена ипотечным долгом. Когда же под недвижимость выдан кредит, то эта техника не способна учесть особенности долга, поэтому оценщик вынужден переходить к более сложным методам анализа.

Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что разбивается на составные части, состоящие безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями). Если известны все четыре составляющих ставки, то путём суммирования можно получить ставку капитализации. В качестве базисной в этом методе используется безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам.

В условиях же экономического кризиса, происходящего в нашей стране, безрисковой ставки практически не бывает. Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве такой может быть использована ставка по вкладам сбербанка или ставка по вкладам наиболее надёжных банков Казахстана. При этом следует отличать ставки доходов в долларовом и тенговом исчислении.

Вложения капитала недвижимости имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путём её увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна учитывать и надёжность арендатора объекта недвижимости.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращён в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работа с налоговыми органами и т.д.) требует определённых усилий, которые должны компенсироваться путём включения в ставку инвестиционного менеджмента. Не следует путать это вознаграждение с пенсионными за непосредственное управление недвижимостью, которые составляют часть эксплуатационных расходов.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала разумный инвестор учтёт также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, т.е. к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.

В условиях становления рынка недвижимости, отягощённого экономическим кризисом, который происходит в настоящее время в Республике Казахстан, недвижимость приобретается в основном за счёт собственных средств инвестора. Мировая практика стран рыночной экономики исходит из того, что почти все сделки с недвижимым имуществом совершаются с привлечением ипотечных кредитов, т.е. используется финансовый рычаг.

Кредиты для финансирования сделок с недвижимостью привлекаются в силу ряда причин, среди которых можно выделить следующие:

1. Стоимость недвижимости высока, и лишь не многие покупатели располагают достаточной суммой для приобретения.
2. Те, кто обладает достаточными средствами, стремятся уменьшить риск вложений капитала.
3. Использование кредитов позволяет инвестору контролировать большие объёмы собственности, приносящей доход.
4. Экономия за счёт сокращения налогов (в большинстве стран проценты на кредиты не облагаются налогом).

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учётом риска вложений капитала в недвижимость. В противном случае эти инвестиции в виде собственных средств и кредиты будут вложены в другой более доходный проект.

Таким образом, ставка капитализации разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.

Ипотечная постоянная (К_и) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал (К_с) — это отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Это понятие следует отличать от нормы прибыли инвестора, так как ставка капитализации на собственный капитал кроме нормы прибыли включает ещё возврат вложенного капитала.

В большинстве стран с рыночной экономикой ставка капитализации на собственный капитал является основным инвестиционным критерием. Она определяется на основе анализа сопоставимых продаж и зависит от мнения оценщика.

Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций.

К = МК_и + (1-М) К_с

где   М  —  отношение величины кредита к стоимости недвижимости.

При анализе полученных результатов оценщику следует быть очень внимательным, чтобы не сделать ошибок в конечном выводе. Так как решение задачи включало только текущий процент, то полученная ставка капитализации в 13,6 % не предусматривает погашение основной суммы кредита, а также повышения или снижения стоимости инвестиций в собственный капитал. Возврат же капитала произойдёт только при продаже объекта через неопределённый период времени.

Метод инвестиционной группы может быть применён для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

К = С_з К_з + С_с К_с

где   К  —  ставка капитализации для связанных инвестиций ;

         С_з —  стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

         С_с —  стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

         К_з —  ставка капитализации для земли;

         К_с —  ставка капитализации для здания.

В практике оценки часто встречаются такие ситуации, когда ипотечный кредит выдается с условием погашения основной суммы кредита за счет периодических платежей в течение всего срока, на который он выдан. Кроме того, стоимость недвижимости с течением времени изменяется: возрастает или убывает.

Эта техника предполагает проведение расчёта в три этапа. На первом этапе оценивается чистый операционный доход объекта недвижимости. На втором этапе рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи. На третьем этапе определяется оценочная стоимость собственного капитала путём суммирования текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи.

Несмотря на кажущуюся простоту традиционной техники, расчёты, проводимые по ней, являются весьма трудоёмкими и проводятся с применением финансового калькулятора или компьютера.

Для упрощения этих расчётов в 1959 году американским оценщиком Л.В.Элвудом разработана методика расчёта с использованием специальных таблиц, которая носит название «ипотечно-инвестиционная техника Элвуда».

3. Метод капитализации доходов. В методе прямой капитализации определение стоимости производится путём математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными, и ставки капитализации их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. Такой подход носит название «метод капитализации дохода» или «метод дисконтирования денежных потоков».

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в её текущую стоимость.

Эти выгоды состоят из двух частей:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости и дополнительные чистые потоки без амортизации и подоходного налога.
2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения (холдингового периода) за вычетом издержек от оформления сделки.

Определяющим шагом в методе капитализации дохода является выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен проводиться оценщиком на основе детального исследования рынка.

При этом следует иметь в виду такие моменты:

1. Точные значения ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Задача же оценщика состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период владения недвижимостью.
2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако следует иметь в виду, что эти данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а не ожидаемые в прогнозный период.
3. При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в альтернативные инструменты финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их развития в прогнозный период.
4. Ставки капитализации дохода учитывают ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от неё могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки капитализации.
5. В процессе анализа оценщик должен получить определённый диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта, который находится в границах сопоставимых продаж.
6. Окончательный выбор ставок дохода целиком зависит от мнения оценщика, основанного на его опыте и проведённом анализе.

Становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при чётком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

Развитие оценки является необходимым условием для преодоления существующего экономического кризиса, проведения полноценной структурной перестройки, активизации инвестиционных процессов.

 

2.2 Определение стоимости недвижимости затратным методом

 

2.2.1 Основные определения

 

Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нём оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доходили какие-либо удобства от владения ею в будущем.

Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимость при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный метод, или метод капитализации дохода (МКД). Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики часто применяют этот метод.

Применение затратного метода необходимо при:

— анализе нового строительства;

— определении варианта использования земли;

— реконструкции зданий;

— оценке для целей налогообложения;

— оценке для целей страхования;

— оценке последствий стихийных бедствий;

— оценке специальных зданий и сооружений

В период перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают Ии больше, или меньше ее.

Только при новом строительстве, соответствующем наилучшему и наиболее эффективному использованию (ННЭИ) участка земли, стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимости.

Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство.

В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в нашей стране этот момент часто не учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов предприятий, так как переоценка основных фондов производится в основном по затратному методу. Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

При социалистической системе хозяйствования государство само определяло стоимость своих активов, основываясь на затратах на их воспроизводство, при этом стоимость земли не учитывалась. Большинство руководителей предприятий до сих пор руководствуются этими понятиями, говоря о стоимости активов.

Стоимость недвижимости по затратному методу — это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) — это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).

Полная стоимость замещения (ПСЗ) — это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создаётся здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности — кинотеатры, магазины).

С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трёх лет.

Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стандартам с учётом времени и риска строительства, то можно считать, что полная стоимость замещения является верхним пределом стоимости недвижимости.

 

Ограничения, связанные с применением метода:

1. Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.
2. Большие трудности и неопределённости с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости:

Последовательность действий при применении затратного метода следующая.

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Производится расчёт всех видов износа: физический, функциональный, внешний.
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

 

2.2.2 Методы определения полной стоимости воспроизводства

или замещения

 

Оценщики в своей практике используют разнообразные методы определения ПСВ (ПСЗ). Среди этих методов можно выделить четыре наиболее часто применяемых метода:

1. Метод количественного анализа.
2. Метод разбивки по компонентам.
3. Метод сравнительной единицы.
4. Метод «50х50».

Метод количественного анализа. Этот метод требует детального подсчёта всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъёмка. Отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчёт трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

К прямым затратам (ПЗ) относятся материалы и трудозатраты. К косвенным затратам — накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, проценты выплаты кредита, вознаграждение архитекторам, инженерам, оплата юридических услуг, затраты на подготовку технико-экономического обоснования (ТЭО), отвод земли, топосъёмка, согласование с различными службами города и др.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий. Для его применения требуются определённые знания и навыки. начинающие оценщики делают много ошибок. Целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам. Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» в России, подобных аналогов в Казахстане не издаётся.

Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

ПСВ=ВV_стр к,

где  ПСВ — полная стоимость воспроизводства; В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания;  V_стр — строительный объём здания;  к — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического и территориального пояса. Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

В 1970-1972 гг. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м³ (1 м²) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

а) группа капитальности;

б) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

в) стоимость единицы строительных работ за 1 м³ (1 м²);

г) необходимые примечания, поправочные коэффициенты, надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

д) удельные стоимостные весы отдельных конструктивных элементов в процентах.

В рассмотренных выше источниках информации есть много тонкостей, поэтому пользоваться ими нужно очень осторожно, предварительно тщательно изучив их. Например, надо знать, какие затраты входят в единичную восстановительную стоимость.

 

Сборники УПС учитывают:

— прямые затраты;

— накладные расходы

— плановые накопления (прибыль);

— общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;

— стоимость проектно-изыскательских работ;

— затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

— затраты на премиальную оплату труда;

— стоимость содержания дирекции строящегося предприятия;

— убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;

— расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км при отсутствии общественного транспорта;

— расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

Метод «50х50» предусматривает, что при возведении зданий с использованием импортных и дорогостоящих строительных и отделочных материалов (коттеджи, особняки, объекты индивидуального строительства и др.) существует   практика валютных взаимозачётов за выполненные работы. Предусматривающая равенство затрат на заработную плату, а также механизмы и стоимости строительных и отделочных материалов. Конструкций в структуре всех затрат на строительно-монтажные работы.

Метод основан на применении биржевых котировок, фактических объёмов строительных материалов и соответствии затрат на материалы с затратами на выполненные работы.

Этот метод принят подрядными строительными организациями как гарантия качества за выполненные работы, учёт претензий заказчика (многовариантность перепланировок и переделок в период возведения объекта) и ответственность за возможную порчу материалов.

Несмотря на то, что метод весьма упрощённый, в большинстве случаев он даёт удовлетворительные результаты и может использоваться в практике оценки.

 

• Виды износа и его определение

 

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учёте (амортизация).

В бухгалтерском учёте износ — это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки безотносительно к ретроспективным затратам.

Износ в оценке определяется как утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа.
2. Метод срока жизни.
3. Рыночный метод.

Существует и четвёртый метод определения износа — косвенный, но для затратного метода оценки он не применяется.

Косвенный метод определения износа заключается в вычитании стоимости объекта. Полученной методами сравнительного анализа продаж (САП) и доходным методом, из суммы полной стоимости воспроизводства зданий и стоимости земли. Разница составляет полный накопленный износ.

Метод разбиения на виды износа. Определение износа этим методом производится путём разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ  подразделяется на неустранимый и устранимый.

Неустранимый — когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Устранимый — затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определён путём непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться  опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

При определении износа зданий и сооружений специалисты должны руководствоваться «Правилами по определению износа недвижимого имущества», утверждёнными приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК от 17 апреля 2000 года № 70.

Функциональный износ означает то, что в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо.

Дефект может быть устранимым и неустранимым.

Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на её установку на новом объекте.

В теории оценки имеется понятие, которое, на первый взгляд, является нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из ПСВ (ПСЗ), то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, например излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной стоимости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Такое понятие отсутствовало в условиях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика — подробно объяснить это понятие в отчёте, если он его учитывает.

Излишний фундамент, излишняя толщина стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удовлетворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функциональному износу.

При оценке важно следить за тем, чтобы не учесть износ дважды.

Другими источниками износа могут быть несоответствие варианту наиболее эффективного использования участка с конкретным расположением строений.

С точки зрения рыночной экономики, здание, которое не соответствует духу времени, может не собрать рентного дохода, достаточного для операционных расходов. В этом случае обоснованное решение — снос, даже если в здании всё функционирует нормально.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия, сейсмическая и экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу её фиксированности расположения.

При анализе местоположения оценщик должен учитывать политику правительства, экономические факторы, занятость, транспорт, наличие системы образования, наличие зон отдыха и т.п. Такие объекты, как магазины, казино, рестораны, больницы и бензоколонки, если они находятся слишком близко, могут снижать стоимость недвижимости.

Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов. Внешний износ — только неустранимый, так как величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.

Внешний износ определяется величиной рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора (ВРМ).

Величина ВРМ показывает отношение цены покупки к валовому рентному доходу (ВРД).

ВРМ = Цена покупки / ВРД (мес., год)

Допустим, вы анализируете объект за 100000 $. Вам стало известно, что ВРМ у подобного объекта = 4. У оцениваемого объекта ВРМ = 5. Тогда потенциальный валовой доход подобного объекта равен 100000 : 4 = 25000 $, а у оцениваемого — 100000 : 5 = 20000 $. Следовательно, внешний износ равен 5000 $. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.

Внешний износ также можно определить через анализ парных продаж. Пары должны включать продажные объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний (экономический) износ, а на другой — нет.

Последовательность анализа следующая:

1. Определяется пара сопоставимых продаж.
2. Корректируются различия в объектах.
3. Разница после корректировки относится на внешний износ.

Механизм применения парных продаж изложен в разделе, посвященному методу сравнительного анализа продаж.

Метод срока жизни. С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Трудноразрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания. Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют значительно больше.

Существуют таблицы, которые определяют эти сроки для отдельных зданий и конструктивных элементов. Однако для оценщика они не должны быть догмой. Они могут служить лишь ориентиром в определении срока жизни здания.

В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на схеме 9.

 

 

 

 

                Срок экономической жизни

                         Фактической возраст                        Оставшийся срок

                                                                               экономической жизни

 

Дата ввода в эксплуатацию

 

                   Эффективный возраст                      Оставшийся срок

                                                                                      физической жизни

 

 

Срок физической жизни

 

Схема 9 — Срок жизни здания

 

Срок экономической жизни  — срок, в течение которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни — срок, в течение которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учётом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономические условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в расчётах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдёт существенных изменений. Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчёта износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах. Отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть:

Из/ПВС = ЭВ/СЭЖ,

где   Из  — износ,  ПВС — полная восстановительная стоимость, ЭВ — эффективный возраст,  СЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчёта суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчёта только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведённых ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод рыночной выборки основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов.

Алгоритм метода следующий:

Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходимых данных по ним.

Шаг 2. Расчёт стоимости участка земли.

Шаг 3. Вычитание стоимости земли из общей цепи продажи и получение стоимости здания (СЗ).

Шаг 4. Расчёт полной восстановительной стоимости (ПВС) каждого объекта.

Шаг 5. Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов (ПВС — СЗ).

Шаг 6. Расчёт эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).

Шаг 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

Шаг 8. Получение среднегодового коэффициента износа путём деления среднегодового износа на полную восстановительную стоимость (ПВС).

Шаг 9. Перевод полученной величины в проценты.

Для применения этого метода необходима обширная рыночная информация и развитый рынок продаж оцениваемого объекта, что в условиях становления рынка отсутствует.

 

2.3 Определение стоимости недвижимости методом

сравнительного анализа продаж

 

2.3.1 Основной принцип метода

 

Метод сравнительного анализа продаж (САП) — метод оценки стоимости объекта путём сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Этот метод основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Этот метод применяется при условии развитого рынка продаж. При становлении рынка такие условия реализуются на рынке купли-продажи квартир.

Оценщику важно понимать специфику использования принципа замещения в теоретическом обосновании метода САП.

Применительно к рынку квартир данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то её стоимость обычно устанавливается на уровне цен продаж выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального и согласятся лишь на небольшую отсрочку на оформление сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылке, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определённой в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью с аналогичными характеристиками при условии отсутствия в них особых условий сделок, то есть сделка должна быть типичной как по финансированию, так и по условиям её заключения.

Метод САП также может называться:

— подходом прямого сравнительного анализа продаж ;

— методом сравнительных продаж;

— рыночным методом;

— методом рыночной информации.

Метод является одним из трёх подходов к оценке недвижимости.

 

2.3.2 Алгоритм метода

 

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

— собственное досье оценщика;

— INTERNET, электронная база данных;

— риэлтерские фирмы;

— досье брокеров по недвижимости;

— нотариусы;

— архивы кредитных учреждений (ипотечные банки);

— страховые компании;

— строительно-инвестиционные компании;

— территориальные управления по несостоятельности и банкротству;

— территориальные управления Госкомимущества и другие.

2. Проверка информации о сделках:

— подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлтерской компанией);

— выявление условий продажи, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

 

2.3.3  Методы определения поправок

 

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Поправки в денежном выражении — сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия. Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

— независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;

— кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

 

3 Оценка рыночной стоимости кафе «Чосон»

 

3.1 Анализ финансового состояния

 

 Характеристика кафе

 

В последнее время стали необычайно популярны ночные клубы, предлагающие клиентам блюда различных кухонь, спиртные напитки, музыкальные программы и некоторые другие развлечения. Наряду с клубами вечером молодежь может посетить дорогостоящие, но популярные дискотеки.

На фоне постоянно растущего числа людей, способных оплачивать свои развлечения и загруженности уже существующих мест отдыха привлекательно выглядит создание кафе национального характера.

Кафе «Чосон» единственный китайский кафе в г. Жезказгане предлагающий своим клиентам отличную национальную кухню и приятную музыку.

В кафе постоянно присутствует высококачественная кухня, предлагающая большой, но только ей свойственный ассортимент блюд. Клиенты пользуются и услугами бара, в котором подаются большое количество алкогольных напитков и коктейлей, разнообразные сорта вина и пива.

Необходимый атрибут кафе это музыка, которая служит фоном. Она создает настроение и не «давит на слух».

Кафе оформлен на высоком уровне и предлагает услуги отличного качества, то есть поставляет на рынок конкурентоспособную услугу.

В качестве потенциальных потребителей предоставляемых кафе услуг можно рассматривать все население г. Жезказгана в возрасте с 18 до 60 лет.

 

 

Характеристика рынка

 

Таблица № 1

Анализ потребительского рынка

 

	Еда	Развлечения
Что покупают	спиртное, еда	музыка, танцы, развлечение
По какой цене	спиртное — 500-2000 тенге; еда — 300-1500 тенге
Кто покупает	служащие, бизнесмены, студенты	служащие, бизнесмены, студенты
Почему покупают	отдыхают, снимают напряжение после работы	отдыхают, снимают напряжение после работы
Как покупают	наличные деньги, кредитные карты	наличные деньги, кредитные карты
Когда покупают	день — обеды, вечер — отдых	с 1700 — 0200
Где покупают	рестораны, дискотеки, бары, клубы	рестораны, дискотеки, бары, клубы

 

Инвестиционный план

 

Кафе находится по адресу: Карла-Маркса 11.

Место расположения кафе очень удачно со следующих позиций:

— удобный подъезд к кафе и въезд на центральные улицы;

— центр города;

— находится среди двух крупных компаний: ТОО «Корпорация Казахмыс» и РГП «Жезказганредмет»;

— близость к источникам продуктов питания.

Основные средства, необходимые для организации работы:

1. Здание

— в предлагаемом помещении сделан ремонт в соответствии с архитектурным планом. Стоимость ремонта 45000 $., в том числе оборудование.

2. Оборудование для кухни и бара — электросковородка, плита, фритюрница, мясорубка, картофелечистка, холодильный шкаф, гриль, посудомоечная машина, рабочий стол, кофемашина, пивные краны, аппараты для прохладительных напитков, посуда.

Стоимость оборудования для кухни и бара — 20000 $.

В качестве места закупки свежих продуктов используют оптовые магазины и рынки, находящиеся неподалеку.

3. автомобиль для служебных разъездов (микроавтобус) — 8000 $.
4. Оборудование для охраны — 2000 $.
5. Оборудование для офиса — 4000 $.

 

Организационный план

 

Генеральный директор — осуществляет руководство работой кафе, решает все вопросы, связанные с постоянной работой, а финансовые и организационные вопросы, касающиеся использования части прибыли и направлений развития кафе решаются совместно с учредителями фирмы.

Бухгалтер ведет бухгалтерский учет, снимает кассу, совместно с главным менеджером подготавливает финансовые отчеты, осуществляет выплату заработной платы.

Главный менеджер(администратор) выполняет функции директора во время его отсутствия. Осуществляет организацию работы всех сотрудников фирмы, принимает от сотрудников заявки на необходимые составляющие для работы кафе. Выдает распоряжения в отдел закупок на приобретение товаров. Принимает заказы на резервирование мест. Осуществляет все необходимые контакты с клиентами, которые не входят в компетенцию простого сотрудника.

Бармены осуществляют приготовление алкогольных коктейлей и продажу всех напитков и продуктов, находящиеся в ассортименте бара. Принимают в кассу деньги от официантов. Подают  заявки главному менеджеру на приобретение определенного количества товаров из ассортимента бара, которые заканчиваются. Моют посуду в посудомоечной машине.

Официанты принимают заказы от клиентов, передают их на исполнение поварам и барменам и обеспечивают своевременную подачу заказа клиенту, убирают на столах, меняют пепельницы в зале. Рассчитывают клиентов, следят за правильностью расчетов, передают деньги в кассу барменам.

Повара подают заявки в соответствии с меню главному менеджеру, во время работы принимают заявки от официантов и выполняют их.

Уборщицы убирают все залы кафе. Осуществляют постоянную уборку туалетных помещений, подают заявки на необходимые принадлежности для помещений главному менеджеру.

Гардеробщик осуществляет прием и выдачу верхней одежды клиентов.

Охрана ограничивает вход в кафе при полной загруженности. Решают вопросы, возникающие в случае некорректного поведения клиентов и недопуске их в кафе в следующий раз.

Отдел закупок получает заявки от главного менеджера и осуществляет закупки по указанным ценам в ранее обусловленных местах поставок.

Так как режим работы клуба с 12⁰⁰ до 02⁰⁰, то есть составляет 15 ч в сутки, то установлен двухсменный режим работы персонала. Все сотрудники работающие непосредственно с клиентами, носят национальную униформу. Руководящий персонал и бухгалтер приходят на работу ежедневно. Высокие требования к квалификации предъявляются к главному менеджеру, бухгалтеру, поварам, охране, службе доставки. При приеме на работу сотрудник проходит испытательный срок. Так же доставляют сотрудников в ночное время после работы домой.

Принцип оплаты труда.

Всем сотрудникам выплачивается минимальная заработная плата, в зависимости от занимаемой должности, и процент от прибыли, получаемой кафе. Размер процента определяется в зависимости от выполняемой работы и квалификации.

 

Финансовый план

 

Для успешной работы целесообразно представлять результаты финансово-хозяйственной деятельности в виде системы планово отчетных документов.

Плановые отчеты готовятся совместно бухгалтером и главным менеджером. Завершающей формой отчета является бухгалтерский отчет, который подготавливается бухгалтером.

Таблица № 2

 

Расчет рентабельности

 

№ п/п	Показатели (тыс.тенге)	Первый год деятельности
		Квартал
		I	II	III	IV
1.	Объем продаж (выручка от реализации) за вычетом налогов	1739,051	1739,051	1739,051	1739,051
2.	Основные затраты на производство и реализацию продукции	994,666	994,666	994,666	994,666
3.	Прибыль от реализации продукции	744,384	744,384	744,384	744,384
4.	Общехозяйственные расходы	90,000	90,000	90,000	90,000
5.	Прибыль от основной деятельности	654,384	654,384	654,384	654,384
6.	Доля прибыли в объеме продаж, %	5,2	5,2	5,2	5,2

 

Таблица № 3

 

Поступления и расходы денежных средств (тыс.тенге)

 

№ п/п	Показатели	Январь	Февраль	Март
1.	Наличие денежных средств на начало месяца		71,330	100,412
2.	Поступления (выручка)	1646,520	1646,520	1646,520
3.	Всего поступлений	1646,520	1717,850	1746,932
4.	Платежи на сторону	1316,200	1316,200	1316,200
	покупка сырья	670,000	670,000	670,000
	заработная плата	437,100	437,100	437,100
	услуги	35,000	35,000	35,000
	ремонт и содержание оборудования	6,700	6,700	6,700
	реклама	10,000	10,000	10,000
	плата за телефон	2,400	2,400	2,400
	погашение основной суммы кредита	150,000	150,000	150,000
	прочие расходы	5,000	5,000	5,000
5.	Наличие денежных средств на конец месяца	330,320	401,650	430,732

 

Отсюда видно, что годовой доход составляет 6956,204 тенге.

Основные затраты в год 3978,664 тенге.

 

3.2 Оценка недвижимого имущества кафе «Чосон»

 

3.2.1 Описание и анализ объекта оценки

 

Для проведения работы по оценке рыночной стоимости кафе «Чосон», расположенного по адресу: г.Жезказган, ул.Карла-Маркса 11, Заказчиком были представлены следующие документы:

— технический план БТИ на здание кафе;

-остаточная стоимость здания 1059594 тенге.

Анализ местоположения объекта оценки

Оцениваемый объект – кафе «Чосон»

Объект оценки расположен в г.Жезказгане, ул. Карла-Маркса 11.

Здание находится в центре города.

Транспортная доступность удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта – привлекательный.

Описание объекта оценки

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделённое перегородками на прямоугольные помещения

Площадь застройки –  226,9 м².

Площадь помещений — 156,7 м².

Высота здания — 2,6 м.

Строительный объем — 590 м³.

Год застройки – 1965 г.

 

Основные конструктивные элементы приведены в таблице     .

 

Таблица № 4

 

№ п/п	Конструктивный элемент	Описание
1.	Фундаменты	Камень бутовый, бетонные блоки
2.	Стены	Шлакоблок
3.	Перегородки	Шлакоблок
4.	Перекрытия	Железобетонные
5.	Кровля	Совмещённая
6.	Полы	Напольные плитки
7.	Проёмы	Окна, двери

 

 

Техническое состояние объекта оценки

Фундаменты, стены, перегородки, перекрытия в хорошем состоянии.

 

3.2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта

 

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими принципами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определённая величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один принцип использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчёте, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность:  рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании изложенного и учитывая назначение объекта оценки, определяется рыночная стоимость, и текущее использование рассматривается по прямому назначению – как здание склада или автогаражных боксов.

 

3.2.3 Определение рыночной стоимости объекта

 

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трёх подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнении аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчётов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

 

 

Затратный подход

 

Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может нанести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведённого с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов и современных стандартов и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, непосредственно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается принимаемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

 2) определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) определить величину накопленного износа;

5) определить остаточную стоимость объекта оценки;

6) к полученной величине стоимости с учётом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

 

                                  С_затр = С_з.у + С_н.с – И_з ,                                  (1)

 

где      С_затр  —       стоимость объекта оценки;

           С_з.у    —       стоимость земельного участка;

           С_н.с   —       стоимость нового строительства;

           И_з     —       износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости

объекта оценки от стоимости замещения;

 

      С_н.с = ПИ + КИ,                                          (2)

 

где     ПИ    —        прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е.

                                    та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику

                                    за реализацию проекта на основании договора подряда

                                    (ПИ = С_смет);

           КИ   —        косвенные издержки, т.е. издержки инвестора, связанные со

строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав КИ обычно включают:

— стоимость разработки проекта и авторского надзора;

— стоимость согласования проекта и экспертизы;

— оплата услуг консультантов;

— затраты на получение права застройки, права подключения к город-

  ским инженерным сетям;

— издержки, связанные с правом использования земли во время строи-

  тельства (аренда, налоги);

— издержки, связанные с выводом объекта на полную мощность и т.д.

Сметная стоимость (С_смет) определяется по формуле:

 

                               С_смет = С_с.м.р + С_об + ПЗ                                       (3)

 

где      С_с.м.р           —        стоимость строительно-монтажных работ;

           С_об             —         стоимость оборудования, отнесенного к недвижимости;

            ПЗ             —        прочие (неучтённые) затраты;

 

                                             С_с.м.р = ПЗ + НР + ПН;                                         (4)

 

      ПЗ = С_з.п +С_мат + С_эмм                                          (5)

 

где      С_з.п             —        заработная плата строительных рабочих и машинистов;

           С_мат            —        стоимость строительных материалов;

           С_эмм           —        стоимость эксплуатации машин и механизмов;

           НР             —        накладные расходы;

           ПН             —          плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика

 

Определение стоимости земельного участка

 

Расчет стоимости права собственности на земельный участок. В соответствии с постановлением Правительства РК от 8 мая 1996 г., за № 576 стоимости земельных участков представляемых гражданами и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенные производственными или непроизводственными, в том числе, жилыми зданиями включая земли, предназначенные для обслуживания зданий в городе Жезказгане, определяется по ставкам платы за землю, продаваемую в частную собственность государством, которая равна 246 тенге за 1 м². Указанные ставки платы корректируются, т.е. могут повышаться или понижаться в два раза в зависимости от престижности районов. В связи с тем, что оцениваемый земельный участок расположен в центральной части города, то коэффициент престижности принимаем равным 2. Тогда стоимость земельного участка равна:

 

 

Определение восстановленной стоимости здания

 

Для расчёта стоимости нового строительства объекта использованы сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС № 18 табл. 24е).

В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведённых в сборниках укрупнённых  показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством, т.е. сумму  ПИ + КИ  в формуле (2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Для начала нужно определить среднюю стоимость строительства объекта — определяется по формуле [7]:

 

где

— показатель производственной мощности объекта строительства;

 — базовая стоимость строительства объекта на единицу его производственной мощности;

 — региональный корректирующий коэффициент;

— коэффициент, учитывающий НДС;

 — текущий индекс;

 — базовый индекс

Тогда стоимость кафе на 150 посадочных мест в г. Жезказгане будет равен:

 

Далее можно определить ПВС.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

 

                     ПВС = С х К^кл х К¹ х К¹ _терр х К²                              (6)

 

где     С                —        стоимость строительства объекта общественного назначения;

           К^кл             —        поправочный коэффициент 3-го климатического района, в кото-

ром расположен г.Жезказган;

           К¹              —        коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам

1984 г., К¹ = 1,2;

           К¹ _терр         —        поправочный территориальный коэффициент к коэффициенту

К¹, К¹ _терр = 1,09;

           К²              —        коэффициент перехода от сметных цен 1984 г. к сметным ценам

1991 г., К¹ = 1,6;

            К³              —        индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 г. к

дате оценки, разработанный Агентством РК по статистике. По состоянию на дату оценки данный индекс составляет

К_91/2006 = 113,877

 

В таблице № 5 приведён расчёт ПВС здания кафе.

 

Таблица № 5

 

Расчёт ПВС здания кафе

 

Наименование здания	С	Ккл	К1	К1терр	К2	К3, с учетом НДС-15%	ПВС на 01.01.06 г., тенге
Здание кафе	36234682	0,1	1,2	1,09	1,6	17,081	129528541
ИТОГО							129528541

 

 

Определение физического износа объекта недвижимости

 

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р) и визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле:

где

 — физический износ здания, %;

 — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

 — число отдельных конструкций, элементов или систем объекта.

 

Определение накопленного функционального

износа объекта недвижимости

 

Функциональный износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устраним и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или по крайне мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

 

Определение износа внешнего воздействия

объектов недвижимости

 

 Внешнее устаревание — это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния.

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле:

 

 

Подставив данные из таблицы № 5 в формулу, получим стоимость здания с учетом износа:

 

Тогда подставив данные в формулу (1), найдем стоимость объекта:

 

 

Стоимость объекта оценки полученная затратным методом составляет 26017392 тенге.

 

 

Сравнительный подход

 

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен
   продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

• права собственности на недвижимость;
• состояние рынка;
• экономические характеристики;
• условия финансирования;
• местоположение;
• характер использования;
• условия продажи;
• физические характеристики;
• компоненты не связанные с недвижимостью.

В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточно очными официальными сведениями о продажах (предложениях о продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом.

 

Таблица № 6

 Сравнение объектов продаж

 

 

Элементы сравнения	Ед изм.	Объект оценки	Объекты сравнения
			Аналог 1			Аналог 2	Аналог 3		Аналог 4
Дата продажи			декабрь 2005 г.			октябрь 2005 г.	ноябрь 2005 г.		ноябрь 2005 г.
Общая площадь	м2	226,9	200,5			350,6	240,5		420,8
Полезная площадь	м2	156,7	150,3			240,7	102,3		350,4
Высота	м	2,6	3,0			4,5	3,2		2,8
Объем	м3	589,9	601,5			1577,7	769,6		1178,2
Год постройки	г.	1965	1970			1976	1969		1975
Основные конструктивные элементы здания:
—    фундаменты		камень  бутовый		бетонные ленточные	кирпичные ленточные			бетонные ленточные	бетонные ленточные
—    стены		шлакоблоки		кирпичные	кирпичные			шлакоблоки	кирпичные
—    перегородки		шлакоблоки, кирпич		панельные	шлакоблоки, кирпич			кирпичные	кирпичные
—    перекрытие		жел/бетонное		жел/бетонное	жел/бетонное			жел/бетонное	жел/бетонное
—    крыша		совмещенная		совмещенная	совмещенная			совмещенная	совмещенная
—    полы		напольные плитки		напольные плитки	напольные плитки			напольные плитки	напольные плитки
—    проемы оконные		двойные створчатые		двойные створчатые	двойные створчатые			двойные створчатые	двойные створчатые
—    проемы дверные		дощато-филенчатые, металлические остекленные		металлические остекленные	деревянные			дощато-филенчатые	дощато-филенчатые, металлические остекленные
—   электротехнические    устройства		есть		есть	есть			есть	есть
—    внутренняя отделка		штукатурка, побелка, декоративная отделка, настенные плиты		штукатурка, побелка,  окраска окон, дверей	штукатурка, побелка, настенные плиты			штукатурка, побелка,  окраска окон, дверей	штукатурка, побелка, декоративная отделка
Элементы сравнения	Ед изм.	Объект оценки		Объекты сравнения
				Аналог 1	Аналог 2			Аналог 3	Аналог 4
Единицы сравнения
Цена продажи	тенге			9022500	14725200			11568050	16411200
Цена за единицу общей площади	тенге./ м2			45000	42000			48100	39000
Цена за единицу полезной площади	тенге./ м2			48000	46200			50500	43400
Цена за единицу объема сооружения	тенге./ м3			7317	8935			7075	7092
Корректировки		(Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки)
Цена продажи	тенге			9022500	14725200			11568050	16411200
Право собственности		полное		полное	полное			полное	полное
Корректировка	%
Скорректированная цена	тенге			9022500	14725200			11568050	16411200
Условия финансирования		рыночные		рыночные	рыночные			рыночные	рыночные
Корректировка	%
Скорректированная цена	тенге			9022500	14725200			11568050	16411200
Условия продажи		коммерч.		коммерч.	коммерч.			коммерч.	коммерч.
Корректировка	%
Скорректированная цена	тенге			9022500	14725200			11568050	16411200
Условия рынка (время продажи)		январь 2005 г.		декабрь 2004 г.	октябрь 2004 г.			ноябрь 2004 г.	ноябрь 2004 г.
Корректировка	%			1	3			2	2
Скорректированная цена	тенге			9112725	15166956			11799411	16739424
Местоположение		центр города		центр города	центр города			центр города	центр города
Корректировка	%
Скорректированная цена	тенге			9112725	15166956			11799411	16739424
Физические характеристики
Размер		226,9		200,5	350,6			140,5	420,8
Корректировка	%			2,6	-1,2			8,6	-2

 

 

Элементы сравнения	Ед изм.	Объект оценки	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Скорректированная цена	тенге		9349656	14984952	12814160	16404635
Подъездной автопуть			есть	есть	есть	есть
Корректировка	%
Скорректированная цена	тенге		9349656	14984952	12814160	16404635
Подъездной ж/д путь			нет	нет	нет	нет
Корректировка	%
Скорректированная цена	тенге		9349656	14984952	12814160	16404635
Техническое состояние		хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	%
Скорректированная цена	тенге
Удаленность от центра		центр	центр	центр	центр	центр
Корректировка	%
Скорректированная цена	тенге		9349656	14984952	12814160	16404635
Наличие рядом аналогичных зданий		нет	нет	есть	есть	есть
Корректировка	%			-5	-5	-5
Скорректированная цена	тенге		9349656	14235704	12173452	15584403
Использование			ресторан	кафе	ресторан	клуб
Корректировка	%		15	10	15
Скорректированная цена	тенге		10752104	15659274	13999470	15584403
Скорректированная цена	тенге		10752104	15659274	13999470	15584403
Весовой коэффициент	%		0,4	0,15	0,3	0,15

 

Расчет:

 

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составляет 13187234 тенге.

 

Доходный подход

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Для расчета стоимости объекта был применен метод капитализации доходов.

Этапы расчета:

1. Определяем ПВД (потенциальный валовой доход)

 

где

 — площадь оцениваемого объекта, м²;

 — арендная ставка за 1 м² (3500 тенге)

 

 

2. Определяем ДВД (действительный валовой доход) с учетом того, что потенциальная недогрузка помещений 21% (в связи с месторасположением объекта).

 

 

3. Операционный расходы (ОР) делятся на условно постоянные, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг и условно-переменные расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и на расходы на замещение. Операционные расходы (налог на имущество, налог на землю, коммунальные услуги и т.д.) в год составляют 3978664 тенге.

 

4.Чистый операционный доход (ЧОД):

 

 

5. Расчет коэффициента капитализации ведем по методу с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

 

где

 — ставка доходности инвестиции (капитала);

 — норма возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивного построения.

 

Rинв = Безрисковая ставка + Страновой риск + Премия за риск + Премия за неликвидность + Премия за управление инвестициями

 

Определим R_к

 

Безрисковая ставка	6
Страновой риск	3
Премия за риск	1
Премия за неликвидность	3
Премия за управление инвестициями	3
Общая ставка капитализации Rк	16

 

 

Комментарии к таблице:

 

Безрисковая ставка – ставка по вкладам, являющимся эталоном минимального риска. В данном случае она принята равной реальной норме процента по банковским вкладам или государственным обязательствам в странах со стабильной экономикой.

Страновой риск – учитывает риск инвестиционной деятельности в данной стране.

Премия за риск – учитывает вероятность неполучения прибылей и невозмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала.

Премия за неликвидность – учитывает потенциальную возможность инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также, необходимые для этого затраты.

Премия за управление инвестициями – учитывает необходимость осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора.

 

 

Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом составляет 28366512 тенге.

 

3.2.4 Согласование результатов и

заключение рыночной стоимости объекта

 

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход в основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателя.
3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет большой вес при решении окончательной стоимости объекта.

Применяя различные подходы к оценке стоимости объекта, получила следующие результаты:

 

Таблица № 6

 

№ п/п	Подходы	Стоимость	Вес
1.	Затратный подход	26017392	0,3
2.	Сравнительный подход	13187234	0,5
3.	Доходный подход	28366512	0,2

 

Стоимость объекта определяется по формуле:

 

 

где

 — обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, тенге;

 — стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, тенге;

 — средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта.

 

 

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта расположенного по адресу г. Жезказган, ул. Карла-Маркса 11 по состоянию на 01 января 2006 года с учетом округления составляет 20072137 тенге.

 

 

 

Заключение

 

Как видно из всего вышеизложенного несложно сделать обобщающий вывод, что реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности –подхода к решению таких проблем, как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Очевидно, что достижение успеха возможно в этих условиях лишь при выделении девелопмента в особый род профессионально-предпринимательской деятельности.

Таким образом, девелопмент как процесс качественного преобразования недвижимости в соответствии с потребностями, диктуемыми развитием экономики и социальной сферы, неразрывно связан с девелопментом, как профессиональной деятельностью, с деятельностью девелопера.

На мой взгляд, наиболее точно это передает следующее определение:

«Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов развития недвижимости».

Как и всякое определение, приведенное не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и организующее начало – вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

• поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта;
• обеспечение правовых возможностей для его реализации;
• получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;
• разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;
• поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;
• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;
• возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером,  практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности.

 Очевидно отвечать на этот вопрос можно с разных позиций – и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента. В общем виде можно сформулировать идеальный портрет девелопера следующим образом:

идеал девелопера:

— инициирование наилучшего из возможных проектов развития недвижимости;

— организация реализации проекта наилучшим из возможных образом.

и на этой основе:

— обеспечение максимально возможного возрастания стоимости недвижимости.

К сожалению, формирование профессионального девелопмента сдерживается как внешними, так и внутренними факторами.

Во-первых, отсутствие рынка земельных участков под застройку и территориального зонирования ограничивает возможности выбора, как наилучшего варианта застройки, так и участков под перспективные проекты.

Во-вторых, состояние финансового рынка не позволяет использовать традиционные для западных рынков источники финансирования проектов.

В-третьих, казахстанским девелоперам не хватает профессиональных навыков. В основной массе наши девелоперы – это бывшие подрядные организации, вынужденные заниматься привлечением средств в силу сокращения или даже полного отсутствия бюджетного финансирования и весь их инструментарий сводится лишь к «выбиванию» бюджетных ресурсов, привлечению дольщиков и зачетным схемам.

Подрядное «наследие», с одной стороны, сковывает возможности поиска наиболее прибыльных проектов (ограничивая его имеющейся технологией, необходимостью задействовать строительные мощности и кадры), с другой – ориентирует не на потребности рынка, а на сам  процесс строительства (подрядчик начинает управлять девелопером).

Задача состоит в выделении девелопмента в особый вид деятельности, в поиске новых механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, через укрепление связей с финансовым рынком), в повышении профессионализма девелопером.

И ещё. Взаимодействие с риэлтерами – одно из условий профессионального роста девелопера. Оно может быть полезно при выборе местоположения проекта, типа создаваемого объекта, планировочных решений и, конечно, при организации продаж, позволяя девелоперу лучше «чувствовать» рынок, расширить каналы продвижения объекта, сократить период реализации.

 

 

Список литературы

 

1. Конституция Республики Казахстан. Алматы, 1995 г.
2. Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г. Гражданский Кодекс РК, Алматы «Жетi Жаргы», 1996 г.
3. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-1 «О жилищных отношениях».
4. Закон Республики Казахстан. «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» Алматы: Юрист, 2002.
5. Международные стандарты оценки — международный комитет по стандартам оценки и имущества.
6. Принцип практики оценки и Кодекса этики — Американское общество оценщиков, 1968 г.
7. СН РК 8.02-01-2002. Порядок определения расчетной стоимости строительства на стадии технико-экономического обоснования.
8. Воробейников М.А. Риэлтерская деятельность — М.: Изд. «Модэк», 2000 г.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие. М.:-Финансы и статистика. 2002 г.
10. Григорьев В.В.,Федотова М.Э. Оценка предприятия — Москва: Инфра, 1997 г.
11. Дияров С.К. Экономика недвижимости.- К-Орда, 2003 г.
12. Дияров С.К. Управление недвижимостью. — Алматы, 2004 г.
13. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. № 9.
14. Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан» — Алматы «Жетi Жаргы», 2002 г.
15. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости) — СПб, 2003 г.
16. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.