Независимая оценочная компания
Государственная лицензия по оценке имущества
ЮЛ – 00571 № 0011173 от 03.05.2006 г.
Республика Казахстан, г. Алматы,
ул. Бухар Жырау, д.62, кв. 30
«Утверждаю»
Директор ТОО «АНИРА»,
___________ Кыдырбаев Д.Н.
|
_________________2006 г.
Отчет
об оценке жилой квартиры
Оценка произведена на 13.09. 2006г. на основании договора №21 от 13.09.2006 г.
Заказчик: Рудакова В.А.
Наименование объекта: 3-х комнатная квартира. общ./жил. полщ.54,6/38,4.
Местонахождение объекта: г.Алматы. Алмалинский район, мкр.Тастак-2 д.№27 кв.40.
Специалист по оценке: Абдракишов А.
Рыночная стоимость: _______ тенге, что эквивалентно __________ долларов США.
Залоговая стоимость: ______ тенге, что эквивалентно ___________ долларов США
— Алматы —
2006
СОДЕРЖАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:
|
Содержание отчета об оценке |
2 |
|
Список исполнителей |
3 |
|
1. Введение |
4 |
|
1.1. Допущения и ограничения |
4 |
|
1.2. Глоссарий |
6 |
|
1.3. Процедура оценки |
8 |
|
1.4. Сертификат качества оценки |
9 |
|
1.5. Список источников использованной информации |
9 |
|
2. Выбор методов оценки |
10 |
|
3. Исследовательская часть |
12 |
|
3.1. Объект оценки |
12 |
|
3.2. Цель оценки |
12 |
|
3.3. Вид оценки |
12 |
|
3.4. Назначение оценки |
12 |
|
3.5. Дата оценки |
12 |
|
3.6. Правовой анализ объекта |
13 |
|
3.7. Краткая характеристика объекта |
13 |
|
3.8. Характеристика земельного участка |
13 |
|
4. Расчет стоимости объекта |
14 |
|
4.1. Оценка объекта, рассчитанная сравнительным подходом |
14 |
|
4.2. Согласование результатов и заключения о стоимости объекта |
15 |
|
5. Сертификат стоимости |
15 |
|
Приложение 1
|
|
СПИСОК ИСПОЛНИТЕЛЕЙ:
|
Руководитель проекта — Оценщик — С.Б. Сауранбай
1.Прохождение курсов по оценке недвижимости, движимого имущества и предприятия как имущественного комплекса в Университете технологии, строительства, оценки и управления качества (сертификат № У – 00659 от 09.07.2004г.); 2.Магистр оценки по специальности 6N0903 «Оценка (по отраслям и областям применения)» Академии оценки и строительства, МТБ № 0010669 от 30.11.2005г.; 3.Государственная лицензия на занятие деятельностью по оценке имущества № ФЛ-00988 от 28.06.2006г.; 4.Имеет трехлетний опыт работы в области оценки имущества.
|
______________________ |
|
Специалист по оценке: Абдракишов А. |
______________________
|
- ВВЕДЕНИЕ
Настоящий отчет об оценке подготовлен ТОО «АНИРА», на основании Государственной лицензии по оценке имущества, по оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов ЮЛ – 00571 № 0011173 от 03.05.2006 г., выданной Комитетом регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан.
1.1. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Настоящие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.
Общие условия
- На основании договоренностей, допущения и ограничения подразумевает их полное однозначное понимание СТОРОНАМИ, и не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон.
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
- Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
- Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном отчете.
- Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
- Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за последующие изменения социальных, экономических, политических, физических факторов и изменения законодательства, которые могут произойти после этой даты, и, таким образом, повлиять на стоимость объекта оценки.
- Все иллюстрированные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.
- От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
Скрытые характеристики и дефекты
- Оценщик не несет ответственность за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме, как при обычном визуальном осмотре или путем изучения представляемой документации или другой информации.
Конфиденциальность
- Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношении информации, представленной Заказчиком.
Положения об ответственности
- Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность финансовой и налоговой отчетности, связанную с объектом оценки.
- Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованным нами объектом, несет владелец объекта оценки. В своих действиях Оценщик выступает как независимый исполнитель, размер вознаграждения которого не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.
- При проведении оценки Оценщик предполагал отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов при сокрытии их заказчиком.
- Оценщик не несет ответственность за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого определена со слов Заказчика и подтверждена рядом официальных документов.
ЗАКАЗЧИК принимает условие освободить и обезопасить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами данного отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были средствами мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе составления данного отчета.
Отчет об оценке применим с учетом нижеследующих ограничивающих условий:
- Все заключения и прогнозы, сделанные в Отчете, базируются на существующей рыночной ситуации и могут измениться с течением времени.
- Оценщик не должен проводить оценку из каких-то механических расчетов по известным методам, чаще всего, когда речь идет о расчете величины поправок, он полагается на собственное мнение, основанное на его профессиональном опыте.
- Выдержки из Отчета или сам Отчет не могут копироваться без письменного согласия Заказчика.
Независимость оценщика:
- Оценка не может проводиться Оценщиком, если:
- в отношении объекта оценки Оценщик имеет, либо приобретает вещные или обязательственные права вне договора;
- Оценщик является акционером, учредителем, работником, собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором юридического лица – заказчика, либо Оценщик – физическое лицо является близким родственником или свойственником с заказчиком – физическим лицом.
- Не допускается вмешательство Заказчика, либо иных заинтересованных лиц в деятельность Оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению при проведении оценки.
- Размер оплаты Оценщику за проведение оценки не может выражаться в процентном отношении к определяемой стоимости объекта оценки и устанавливается по соглашению сторон до выполнения работ.
- ГЛОССАРИЙ
Основные термины, используемые в настоящем отчете
Оценщик – физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности;
Заказчик – физическое или юридическое лицо, потребитель услуг Оценщика;
Отчет об оценке – передаваемое Заказчику письменное сообщение Оценщика о результатах работы по оценке имущества и по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям Закона РК;
Оценочная деятельность – предпринимательская деятельность, осуществляемая Оценщиками и направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами;
Дата оценки – день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки;
Оценка – определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки;
Повторная оценка – определение рыночной или иной стоимости объекта вследствие возникающих споров по результатам оценки между субъектами оценочной деятельности;
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, когда:
Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было;
Ликвидационная стоимость – (стоимость при вынужденной продаже) – это стоимость объекта недвижимости, которая может быть получена при вынужденном отчуждении в ограниченные сроки;
Иная стоимость – иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки (восстановительная, страховая, инвестиционная, залоговая, ликвидационная, балансовая);
Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) – это земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
Движимое имущество (движимые вещи и ценности) – это деньги, ценные бумаги, и иное имущество, не относящееся к недвижимости;
Подход к оценке – способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки;
Доходный подход – это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем;
Затратный подход – это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа;
Сравнительный подход – это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов, основанных на анализе продаж объектов – аналогов и сопоставления с объектом оценки для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;
Износ – это процесс потери физических, функциональных и других характеристик объектов во времени;
Законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования объекта, которые разрешены распоряжениями и ограничениями законодательства на частную инициативу;
Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования объекта;
Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта;
Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово – осуществимых использований объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
- ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ
Проведение оценки осуществлялось в следующем порядке:
► Заключение договора на проведение оценки;
► Обследование объекта оценки с выездом на его месторасположение, фотографирование;
► Сбор, обработка и анализ данных, влияющих на рыночную стоимость объекта в масштабах Республики, области, района и месторасположения объекта;
► Сбор, обработка и анализ информации, относительно объекта оценки и объекта – аналогов, а также цен предложения на соответствующих рынках;
► Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта оценки;
► Выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной стоимости;
► Обобщение результатов, полученных на основе применения методов оценки и определение итоговой стоимости;
► Оформление и передача Заказчику настоящего отчета об оценке.
Определение рыночной стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости, как правило, использованы три основных подхода:
- Затратный подход;
- Сравнительный подход;
- Доходный подход.
Каждый из этих подходов предусматривает применение соответствующих методов оценки и приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволил взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
- СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
Мы, оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем на основании наших знаний, что:
- Утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются объективными и корректными;
- Анализ, мнения, суждения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и основаны на нашем опыте и профессиональных знаниях;
- Содержание и форма отчета об оценке выполняются согласно требованиям ст. 9 Закона РК «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан» от 30 ноября 2000г. № N 109-ІІ. (с изменениями и дополнениями № 388-ІІ от 14.02.2003г., № 414-ІІ от 08.05.2003г.).
- СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ИНФОРМАЦИИ
► Закон РК «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан», № N 109-ІІ от 30 ноября 2000г;
► Данные объекта оценки;
► Информационные данные рекламных и торговых организаций;
► Рекламная и информационная пресса;
► Интернет сайты;
► Литература:
- Международные стандарты оценки МСО 1-4 1030425, 1030426, 1030447, утвержденные Международным комитетом по стандартизации оценки (IVSC) от 01 июня 1994 года;
- Европейские Стандарты Оценки Недвижимости Европейской группы ассоциации профессиональных оценщиков (TEGOVA) 1997г.;
- Принципы корпоративных финансов (Р. Брейли, С. Майерс; М-1997);
- Оценка недвижимости (А.Г. Грязнова, М.А. Федотова; М-2003);
- Техническая инвентаризация недвижимости (Алматы; ЮРИСТ, 2002);
- Методы оценки недвижимости (Тарасевич Е.И.; Санкт – Петербург, 1995);
- Правила по определению физического износа недвижимого имущества Утверждены приказом председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 17 апреля 2000 года № 70;
- Постановление Правительства Республики Казахстан от 02 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков»;
- Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 174, Министра финансов Республики Казахстан от 02 декабря 2002 года № 599 и Министра транспорта и коммуникаций Республики Казахстан от 25 ноября 2002 года № 391-1 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки движимого имущества (за исключением объектов интеллектуальной собственности)»;
- Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 02 декабря 2002 года № 184 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки объектов интеллектуальной собственности»;
- Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 173, Министра финансов Республики Казахстан от 02 декабря 2002 года № 600, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года № 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года № 90 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов)»;
- Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 171, Министра финансов Республики Казахстан от 02 декабря 2002 года № 597 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки предприятия, как имущественного комплекса»;
- Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 23 ноября 2002 года № 179 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки»;
- Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 172, Министра финансов Республики Казахстан от 02 декабря 2002 года № 598 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке».
- ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
Установление рыночной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в затратный, сравнительный и доходный методы, являющиеся обязательными в соответствии с совместным приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года № 173, Министра финансов Республики Казахстан от 02 декабря 2002 года № 600, Министра индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года № 96 и Председателя Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 23 ноября 2002 года № 90 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов)».
► Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора или покупателя в приобретении имущества и исходит из того, что инвестор (покупатель), не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству комплекса в обозримый период без существенных издержек.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости зданий за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- расчет восстановительной стоимости;
- определение величины физического, функционального, внешнего износа;
- уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости имущества.
► Сравнительный подход
Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Следовательно, данный метод основывается на принципе замещения и имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам собственности, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличают друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
- отбор информации с целью повышения ее достоверности;
- подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, при необходимости, корректировка цены оцениваемого объекта.
- установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или к группе показателей.
► Доходный подход
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
- оценка валового потенциального дохода предприятия;
- оценка потерь от неполной загрузки производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является реальным валовым доходом;
- расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включается ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления;
- полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации. Расчет текущей стоимости всех будущих потоков может производиться методами дисконтирования денежных потоков, либо методом прямой капитализации.
В настоящем отчете данный метод не применялся.
► Описание отчета: краткое.
- ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
3.1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
► Объектом оценки является недвижимое имущество в виде:
— 3 – комнатной квартиры общ./жил. полщ.54,6/38,4, расположенной по адресу: г. Алматы, Алмалинский р-он,мкр.Тастак-2, дом №27, кв. 40.
► Юридический адрес указанного объекта: Республика Казахстан, г. Алматы, Алмалинский р-он,мкр.Тастак-2, дом №27, кв. 40.
Описание месторасположения объекта оценки:
► Исследуемый объект оценки расположен в квадрате улиц:__________________ _________________________________________________________________________________.
► Вблизи расположены следующие объекты: Школа №96, детский сад, поликлиника №8, детская поликлиника , рынок «Тулпар», рынок Тастак, продовольственные магазины.
► Общественный автотранспорт: автобусы: — 412, 434, 37, 66, 63, маршрутные такси: 515, 505, 542, троллейбусы: 7, 9, 11, 12 , трамвай: 4, 6.
3.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ
►Целью оценки является, определение рыночной и рекомендуемой залоговой стоимости полных прав собственности объекта оценки, в соответствии с задачей, поставленной Заказчиком.
3.3. ВИД ОЦЕНКИ
► Согласно п. 3 ст. 6 Закона РК «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан от 30 ноября 2000г. № N 109 — ІІ», оценка данного объекта производится по инициативе Заказчика.
3.4. НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ
►Предполагается, что результат произведенной оценки будет использован для предоставления объекта оценки в качестве залогового имущества.
3.5. ДАТА ОЦЕНКИ
► Визуального осмотра объекта оценки был произведен ___________ 2006г.
► Оценка квартиры произведена по состоянию на _______ 2006г.
3.6. ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА
► Согласно представленной нам информации, собственником данной квартиры является — физическое лицо: Симбаева Несип Мухановна.
Документы, подтверждающие право собственности и другие права Заказчика на объект оценки, далее – правоустанавливающая и техническая документация:
- Технический паспорт от 24.03.2004. (копия);
- Акт на право частной собственности на земельный участок № 0249301 от 15.04.2005. (копия);
- Договор купли – продажи нежилого помещения от 11.04.2005г (копия);
- Паспорт эксплуатационной гидрогеологической скважины № 01 от 12.06.2005г.
► Оцениваемые права
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РК (ст. 188), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами и т.д. В случае передачи имущества в залог собственник теряет право распоряжения имуществом до выполнения им в полном объеме кредитных обязательств.
3.7. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА
► Результаты визуального осмотра показали следующее:
► Оценщиками применена 4х-бальная характеристика — 1-неуд., 2-уд., 3-хор., 4-отл.
- Состояние дома -3;
- Год ввода в эксплуатацию – 1965;
- Этаж – 2, этажей — 4, панельный;
- Социальная инфраструктура — 3;
- Транспортное обеспечение — 3;
- Зоны расположения жилых помещений – 3;
- Локальное местоположение – 3;
- Кол-во квартир на площадке – 4
- Состояние подъезда, лестничной клетки – 3;
- Количество комнат – 3; общая площ. – 57,90 м2; жилая площ. – 41,30 м2;
- Санузел – совмещенный;
- Балкон – имеется застекленный;
- Телефон – есть, отдельный;
► Общее состояние квартиры Оценщиками определено – как хорошее.
►Квартира оборудована системами: электроосвещения, отопления, централизованного водоснабжения, канализации, телефонизацией, радио и приточно-вытяжной вентиляции.
► Расхождения с техническим паспортом квартиры, выданным РГП Центром по недвижимости – не установлено.
ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ ОПИСАНИЕ:
Жилая комната – 17,3 м2: стены – обои; пол – линолеум; потолок – отштукатурено и побелено известковым раствором;
Жилая комната – 9,2 м2: стены – обои; пол – линолеум; потолок – отштукатурено и побелено известковым раствором;
Кухня – 10,4 м2: стены – обои; пол – линолеум; потолок – отштукатурено и побелено известковым раствором;
Коридор – 6,0 м2: стены – обои; пол – линолеум; потолок – отштукатурено и побелено известковым раствором;
Ванная и туалет – 3,8 м2: стены — кафель, пол – кафель; потолок – отштукатурено и побелено известковым раствором;
Двери: внутренние – деревянные; наружная – двойная деревянная и металлическая.
Окна – деревянные стеклопакеты.
Отопительные приборы – чугунные радиаторы.
- РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
На ________2006 г. 1 доллар США по курсу Национального Банка РК = ________ тенге.
4.1. ОЦЕНКА ДВУХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ,
РАССЧИТАННОЙ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
- Оцениваемый объект оценки находится в секторе С, Ауэзовского района.
С = С1 * S * (1-И) * K1 * P, где
И = коэффициент износа * [(2006 – год постройки – 2 )/100]
C – стоимость квартиры, на дату оценку
С1 – стоимость строительства за квадратный метр
S – общая площадь квартиры
И – физический износ (коэффициент износа для панельных строений — 1,7 в год, для кирпичных – 1,9 в год)
K1 – коэффициент этажности (первый и верхний — 0,95, 3-й – 1,05, 2-й – 1,1, остальные — 1).
Р – районный коэффициент в зависимости от зоны расположения строительства.
|
Год постройки |
1985 |
|
Площадь |
70,6 |
|
Коэффициент износа |
1,9 |
|
Физ.износ |
0,639 |
|
Коэффициент на этаж |
1 |
|
коэффициент районирования |
0,5 |
|
Востановительная стоимость |
678,9 |
|
Индексация |
170,83 |
|
Стоимость в тенге |
4 970 489 |
|
Курс доллара США |
134 |
|
Стоимость в долларах США |
37 093 |
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого двухкомнатной квартиры с учетом физического износа составляет 6 441 322 тенге, что эквивалентно 47 401 долларов CША.
4.2. ОЦЕНКА ДВУХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ,
РАССЧИТАННОЙ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Таблица 1
|
Характеристика |
Оцениваемый объект |
Сравниваемые объекты |
||
|
|
|
Объект №1 |
Объект №2 |
Объект №3 |
|
Месторасположение |
|
|
|
|
|
Материал стен дома |
|
|
|
|
|
Общая пл., м2 |
|
|
|
|
|
Ремонт и состояние |
|
|
|
|
|
Этаж/этажность |
|
|
|
|
|
Планировка |
|
|
|
|
|
Год постройки |
|
|
|
|
|
Наличие балкона и лоджии |
|
|
|
|
|
Санузел |
|
|
|
|
|
Кол-во жилых комнат |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Стоимость, в $ |
|
|
|
|
|
Цена, в $/м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на условия продажи |
|
-5% |
-5% |
-5% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на месторасположение |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на материал стен |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на общую площадь |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на ремонт и состояние |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на этаж/этажность |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на планировку |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на год постройки |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Величина поправки на наличие балкона, лоджии |
|
0% |
0% |
0% |
|
Скорректированная цена 1м2 |
|
|
|
|
|
Средняя стоимость 1м2 с учетом корректировки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Общая пл., м2 |
|
|
|
|
|
Стоимость, в $ |
|
|
|
|
|
Cтоимость, в KZT |
|
|
|
|
Информация по объектам-аналогам получена из СМИ (газеты «Крыша» № 30 от 28.07-03.08.2005г., «Мегаполис Недвижимость» № 30 (242) 28.07 – 03.08.05, компания недвижимости «ВЕРА», «Абсолют», РИЭЛКО, Баспана РИЭЛТИ).
- СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И
ЗАКЛЮЧЕНИЯ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три подхода определения стоимости объектов недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.
В результате анализа мы пришли к выводу о целесообразности применения в данной ситуации двух подходов оценки стоимости: затратного и сравнительного.
Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно.
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, в результате анализа, выведение единой стоимостной оценки.
При выводе итоговой величины стоимости следует руководствоваться, прежде всего, целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому походу.
Затратный подход отражает затраты на воспроизводства аналогичного объекта но в меньшой степени отражает цену, за которую он может быть продан на свободном рынке.
Сравнительный подход в меньшей степени отражает затраты, но лучше отражает наиболее вероятную цену, за которую может быть продан объект на свободном рынке.
Доходный подход не может быть применим, так как для получения определенного капитала потребуется срок, который в данный момент Заказчик не располагает.
Согласно вышеизложенного, и в результате сопоставления значений стоимостей считаем, что удельный вес затратного подхода составляет – 40%, сравнительного подхода составляет – 60% .
ОБОСНОВАННАЯ ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
|
№ п/п |
Подходы оценки |
Предварительная стоимость, в долларах США |
Удельный вес,в % |
Итоговая величина, в долларах США |
|
1. |
Затратным подходом |
45 000 |
40 |
18 000 |
|
2.
|
Сравнительным подходом |
65 000 |
60 |
39 000 |
|
|
Итого |
|
|
57 000 |
Таким образом, вероятная рыночная стоимость оцениваемой двухкомнатной квартиры расположенной по адресу: г. Алматы, ______________________________________, определенная путем выборки средневзвешенной итоговой величины на дату оценки, составляет 6 441 322 (пять миллионов сто пятьдесят шесть тысяч двести десять) тенге, что эквивалентно 37 944 (тридцать семь тысяч девятьсот сорок четыре) долларов США.
При определении залоговой стоимости объекта рекомендуется применить коэффициент понижения 30 %.
57 000 долларов США – 30 % = 39 900 (двадцать шесть тысяч пятьсот шестьдесят один) долларов США, что эквивалентно 5 340 615 (три миллиона шестьсот девять тысяч триста семьдесят четыре) тенге.
- СЕРТИФИКАТ СТОИМОСТИ
Специалистом по оценке имущества удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у нас данными:
◊ Изложенные в данном отчете факты, являются объективными и соответствуют действительности;
◊ Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются персональными, непредвзяты профессиональными анализом, мнениями и выводами;
◊ Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющимся предметом данного отчета, мы также не имеем заинтересованность и предубеждение в отношении вовлеченных сторон;
◊ Наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции к определению стоимости в пользу клиента;
◊ Ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;
◊ Расчетная стоимость признается действительной на дату оценки.
Руководитель проекта — Оценщик:
Сауранбай С.Б.
Гос. лицензия № ФЛ-00988 от 28.06.2006г.
Специалист – Ким Д.
Заказчик с оценкой согласен:
Дата:
