МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ

Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ

1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері

1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері

1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы

1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі

ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ

2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы

2.1.1 Банк қызметіндегі негізгі жетістіктері

2.1.2 Банк активтерінің құрылымы

2.1.3 Банк міндеттемелерінің құрылымы

2.2 Банк балансына талдау

2.2.1 Банк активтерін талдау

2.2.2 Банк пассивтерін талдау

2.2.3 Банк өтімділігін талдау

2.3 Банк қызметінің тиімділігін талдау

2.4 Ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы

ΙΙΙ-бөлім. ШЫҒЫС ҚАЗАҚСТАН ОБЛЫСЫ ТҰРҒЫНДАРЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕГЕ ТҰРҒЫН ҮЙ САТЫП АЛУЫНЫҢ ИНВЕСТИЦИЯЛЫҚ МҮМКІНДІКТЕРІ

3.1 Шығыс Қазақстан облысының тұрғын үй нарығының негізгі даму тенденциялары

3.2 Тұрғын үйдің орташа құны және орта есеппен жан басына шаққанда халық табыстарының есебі

3.3 Тұрғын үйге қол жеткізу коэффициентін және халықтың оны сатып алуына қаражаттарды жинақтау мүмкіндігін есептеу

3.4 Президенттің 2004-2005 жылдардағы Қазақстан халқына Жолдауларына сәйкес ҚР ипотекалық несиелендірудің даму болашағы

ҚОРЫТЫНДЫ

ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИ КӨЗДЕРІ

КІРІСПЕ

Дипломдық жұмыстың тақырыбының өзектілігі. Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы жылжымайтын дүние мүлік ролін бағалау мен адамдар өмірінде елеулі өзгерістерге әкелді.

Дипломдық жұмыстың мақсаты – қазіргі уақыттағы жағдайға және ипотекалық несиелеудің Қазақстан Республикасындағы дамуына баға беру. Көрсетілген мақсатқа жету үшін келесі мақсаттар қойылған:

1 Ипотека институтының тууын зерттеу;

2 Шет елдердің тәжірибесі негізінде Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының мүмкін үлгілерін қарап шығу;

3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй жағдайын ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесін орындау алдында суреттеу;

4 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуы және енгізу процесін талдау;

5 Шығыс Қазақстан облыс тұрғындарының ипотекалық несиеге тұрғын үй сатып алуының инвестициялық мүмкіндіктерін бағалау.

Қойылған мақсаттар дипломдық жұмыстың құрылымымен шарттасылған және кіріспеден, 3 бөлімнен, қорытындыдан, 35 атаудан құралған пайдаланған әдебиеттер мен 6 қосымшадан құрылған.

“Баспанаң болмайынша, түтін түтетіп, бала өсіру қиын” – демекші, тұрғын үйді сатып алу — әрбір жанұяға қажетті бірінші кезектегі қажеттілік.

Жылжымайтын дүние мүлік нарығының сегментінің ең дамыған түрі тұрғын үй нарығы болып табылады. Тұрғындар бөлігінің қажеттілігін қанағаттандыру мен қолдау, қазіргі уақытта маңызды мақсаттардың бірі. Бұрын, пәтерді сатып алатын адамдар, қолма-қол ақшамен бірақ алатын. Қазір сатып алушылардың негізгі жиыны өз кішкене пәтерлерін сатып, үлкен пәтерді қосымша төлеммен алып, өз тұрғын үй жағдайларын жақсартатын адамдар көбірек. Жылжымайтын дүние мүлік нарығындағы жағдай, көбіне осы сатып алушыларға байланысты.

Потенциалды сатып алушылар қолындағы құралдарды тиімді пайдалануға болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражеттар бөлінгенімен, ипотекалық несие қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді түпдеректің бірі болып табылады.

Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс кешеніне инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық экономика талаптарына баламалылық және «нарық ойынының заңдарын» инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және құрылысшыларды ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан экономикасының ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін куәландырады. [1, б.104]

Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы, Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің дамуы және қалыптасу процессі туудан және бүгінгі күнге дейін толық қаралған, яғни, ҚР ипотекалық жүйесінің әрекет істелгенінен бастап қорытындылау жасалған.

Жұмыстың тәжірибелі маңыздылығы, осы тақырыпты одан ары зерттеу үшін қолдану мүмкіндігі, сонымен қатар, жұмыстың орындалуы барысында алынған білім, келешек кәсіпшілік қызметте өте бағалы және пайдалы бола алады.

Тұрғын үй құрылысы — біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күші.

Жұмыстың бірінші бөлімінде, ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері, яғни даму тарихы, қазіргі кездегі ерекшелігі, объектілері мен субъектілері, ипотекалық несие нарығының құрылымы (бастапқы және қайталама нарықтары) және оны қолданудың шетелдік тәжірибесі сипатталған.

Екінші бөлімде, банктің қызметіне қаржылық талдау жасалып, оның даму тарихына, қызметінің негізгі жетістіктеріне, құрылымына қысқаша сипаттама жасалды. Банк балансына, активтер мен пассивтеріне, өтімділігіне, қызметінің тиімділігіне талдау жасалып, ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы зерттелді.

Үшінші бөлімде, дипломдық жобаның жаңа енгізулері ретінде Шығыс Қазақстан облысының тұрғын үй нарығының негізгі даму тенденциялары, тұрғын үйдің орташа құны және орта есеппен жан басына шаққанда халық табыстарының есебі, тұрғын үйге қол жеткізу коэффициентін және халықтың оны сатып алуына қаражаттарды жинақтау мүмкіндігін есептеуі, Президенттің 2004-2005 жылдардағы Қазақстан халқына Жолдауларына сәйкес ҚР ипотекалық несиелендірудің даму болашағы сипатталған.

Тұрғын үйге қол жеткізу коэффициенті тұрғын үй нарығында халықтың төлеу қабілетінің өзгерісінің нақты тенденциясын көрсеткенімен, ол шартты жеткілікті болып келеді, себебі, тұтыну шығындарын шегерусіз жанұяның жиынтық табыстары ескереді. Халықтың нақты инвестициялық мүмкіндіктерін бағалағанда, табыстың тұтыну шығындарынан шамадан асатын бөлімін ескеру қажет.

Тұрғын үй нарығындағы халықтың инвестициялық мүмкіндіктерін нақты бағалауын тұрғын үйге қажетті ақша қаражаттарының сомасының жинақтау кезеңінің ұзақтық көрсеткіштерін қолдану негізінде алуға болады, халық шығындарының құрылған құрылымының есебімен, пайдалы активтерге жиналған қаражаттардың инвестициялау шартымен.

Халықтың үлкен бөлігі қаржылық қолдаусыз тұрғын үй нарығында тәжірибелі төлем қабілеті жоқ болатыны айқын. Қазақстанда тұрғын үй мәселесін шешу және аймақтық тұрғын үй нарығын дамытуға қажетті, халықтың инвестициялық потенциалын қамтамасыз ететін тұрғын үй лизингісі және ұзақ мерзімді тұрғын үйді несиелендіру жүйесін құру негізінде жасауға болады.

Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ

1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері

Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы жылжымайтын дүние мүлік ролін бағалау мен адамдар өмірінде елеулі өзгерістерге әкелді.

Бұл жағдайда жылжымайтын дүние мүлік нарығының құру әдістері, жолдарды негіздеу және мәселені анықтау тұр, ол нарық субъектілерінің қажеттіліктерінің әсерін қанағаттандыруды қамтамасыз ету мәселесін шешеді. Жылжымайтын дүние мүлік нарығын тиімді басқару жалпы инфрақұрылымды құру мен дамыту нормативтік базаға кіретін жылжымайтын дүние мүлік пен мәмілеге мемлекетті құқықтарды тіркеу жүйесімен байланысты. Жылжымайтын дүние мүлікке жеке меншік ерікті сақтандыру жүйесінің құқықтарын қосарласып жүргізумен, салық салу механизмінің инвестициялық белсенділігің дамытуды ынталандыру мен тұрақтандыруды тұрғызу арқылы, Қазақстанның жылжымайтын дүние мүлік қызмет етуін, біріңғай мүліктік кемен түрінде қамтамасыздандырады.

Жылжымайтын дүние мүлік нарығының сегментінің ең дамыған түрі тұрғын үй нарығы болып табылады. Тұрғын үй құрылыс көлемінің ұлғаюы, адам зәру қажеттілігін қанағаттандыруды қамтамассыз ететін, жоспар шешімінің әртүрлілігі мен жетілдірілуі, құрылыстың тұрақты қымбаттауы, инфляция өсімі мен халық табысының қысқаруы тұрғын үй нарығының жұмысының тұрақтылығын бұзып, құрылысшыларға залал әкеледі. Оқшауландырылған қаржы қорлары айналымнан алып тасталды. Жылжымайтын дүние мүлік нарығында бірінші кезеңде, Астанадағы беделді аудандарда пәтерлер сатылады. Риэлтер фирмалары оқшауланған аудандағы пәтерлер, сонымен қатар ескі жобамен жасалған жинақтама үйлердегі пәтерді сатудан бас тартуда. Астана тұрғындары, тұрақты табыс табатын және пәтер сатып алғылары келетіндер, жоба сапасын, пәтер қолайлығына, аудан инфрақұрылымының дамуына көңіл аударады. Бұл тұрғындар бөлігінің қажеттілігін қанағаттардыру мен қолдау, қазіргі уақытта маңызды мақсаттардың бірі. Бұрын, пәтерді сатып алатын адамдар, қолма-қол ақшамен бірақ алатын. Қазір сатып алушылардың негізгі жиыны өз кішкене пәтерлерін сатып, үлкен пәтерді қосымша төлеммен алып, өз тұрғын үй жағдайларын жақсартатын адамдар көбірек. Жылжымайтын дүние мүлік нарығындағы жағдай, көбіне осы сатып алушыларға байланысты.

Потенциалды сатып алушылар қолындағы қаражаттарды тиімді пайдалануға болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражаттар бөлінгенімен, ипотекалық несие қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді түпдеректің бірі болып табылады.

Сату объектілері мен жылжымайтын дүние мүлік нарығының қатысушылар қызметінің белгісін нақты белгілеу мүмкін емес, яғни тұрлаусыздық және пәтерді сату саласындағы нарықта коммерциялық тәуекелдің тым үлкен болуы. Бірақ, жетістікке жетуге болады, егер сату объектілері ретінде жылжымайтын дүние мүлікті бағалаудың әдістерін максималды қолдансақ, риэлтордардың практикалық жинақталған тәжіребесі, банктер мен құрылыс ұйымдары арасында ипотекалық несие талдауын жүргізуге мүмкіндік береді.

Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды.

Несиелік тәуекел – бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есептелетін пайызды тиісті уақытында несиегерге төлей алмай қалу ықтималдығы. Несиелік тәуекелдің алдын алу үшін банктер қарыз алушылардан несиенің тұрақты қамтамасыз етілу формасын талап етеді. Несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады. Бұл әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылады. [2, б.104]

Ипотека – жылжымайтын дүние мүлік кепілдігі, ол кәсіпорын, құрылым, ғимарат және құрылыс, жәнеде жермен, белгілі бөлімдермен немесе пайдалану құқығы бар несие алу үшін басқа объектілер.

Ипотека нарықтық қатынас жүйесіндегі қазіргі өнертабысы емес. Ипотека түпдерегі заттар құқығының ұғымы пайда болған уақытқа байланысты, олар өз кезегіндегі әртүрлі тарихи дәуірде кең қолданылған санат санына жатады.

«Ипотека» ұғымы (грек тілінен hypotheke – кепілдік (кепіл зат)) б.э.д. 6 ғ. Басында Грецияда пайда болып, белгілі жер иелікпен несиегерге борышқордың жауапкершілікпен қамтамассыз етумен байланысты болды. Бұл міндеттемені ресімеуде қарызгердің жер территориясында жазуы бар бағана қойылды, көрсетілген меншік аталған сомма несиегердің кінәратын қамтамассыздандыру. Бұл бағана, ипотека деген атқа ие болып, жер меншігіне түскен қарыз белгіленді. Кейінірек ол мақсатқа арнайы ипотекалық деп аталатын кітаптар пайда болды. Ежелгі Грецияда ипотеканың алғашқы нысандарын қолдану жария болды, яғни хабарланған жер меншігінің жағдайы туралы әрбір мүдделі адам еш қиындықсыз біле алу мүмкіндігі болды.

Ипотекалық несие феодолизм кезінде де дамып, несие ісі ретінде қазіргі жағдайда туындады. Ипотекалық банктердің классикалық мемлекеті болып Германия саналады. 1770 ж. Бреславлде Пруссия ханы Фридрих 2-мен алғашқы ипотекалық банк – Селездік несие қоғамы құрылды. Бұл мемлекеттік дворяндық банкі помещик шаруашылығына қаржылық қолдау көрсетіп, 19 ғ. ортасынан, оның қызметі крестьян шаруашылығына таралды. 18 ғ. ақырғы үштігінде Германияда тағы да бес земстволық несие банктері құрылып, 19 ғ. екінші жартысында қалалық жылжымайтын дүние мүлікті несиелеу банктері пайда болды. Алғашқы жеке меншік акционерлік банкі «таза ипотекалық» 1862 жылы Франкфуртте құрылды. Қазір Германияда бірнеше ондық банктер саналады, олардың екіден үші акционерлік, ал үштен бірі – мемлекеттік.

Еуропа мен Американың басқа мемлекеттерінде нақты ипотекалық банктердің бөлінуі жоқ, ал жылжымайтын дүние мүлік несиесімен негізінен несие – жинақ қауымдастығы, өзара жинақ банктері, аймақтық федерал банктері мен сақтандыру компаниялары айналысады.

Ресейде алғашқы дворяндық мемлекеттік ипотекалық банктер Мәскеу мен Петербургте 1874 жылы құрылды. Ал мемлекеттік емес акционерлік жер банкі 1864 жылы Одессада. Барлығы Ресейде 1917 жылы 21 жер банкі, олардың үшеуі мемлекеттік, қалған 18 жеке меншік банктер қызмет атқарады. Мемлекеттік банктер үлесіне жалпы несие санының ¾ келеді, жеке меншік үлесіне – ¼. Революциядан кейін 1917 жылы жылжымайтын дүние мүлік пен жерге жеке меншікті таратқаннан кейін, ипотекалық банктер де таралды.

Ресейде революцияға дейін актілердің маңызды бөлігі, жер иелігі не жылжымайтын мүлік иелігі жайлы, әртүрлі жарияланымдарда бейнелейді, мысалы, сенат тізімдемесінде. Бірақ, осындай жарияланымдардың көп және жүйесіз болуы нақты иелік ісінде, жағдайды бағалауға мүмкіндік бермеді. Ежелгі Греция мысалындағы ипотекалық кітаптар, жарияланымдардан тиімді ерекшеленеді, олар жылжымайтын дүние мүлікке құқығы бар барлық заңды қатынастардың әрбір нақты уақыттын бейнеледі. Ипотекалық жүйе арқылы жылжымайтын дүние мүлік сатып алушысы қарыз саны мен мөлшерді білген, иеленген құқық нақтылығында куәланған, сонымен қатар, оның орналасуы құқығы мен құндылықтарын анықтаған. Ипотекалық кітапта иеліктің бір иегерден екіншіге өтуі, жер иелігінде құрылымның өзгеруі, мүліктің тарихи мен статистикасы, яғни, оның барлық қатынастары сипатталды.

Ипотекалық жүйенің оңды нәтижелігі заңмен тығыз байланыста болуына себеп болды. Ипотекалық кітапта белгілі дерек болмаса, сот қаулыны қабылдамайтын.

Ипотека кепілдікті операцияларды жасауда нақты тәртібін енгізді, яғни, мазмұнның екі мәнділікті шығарып тастау үшін. Кең мағынада ипотека заңды құқық жүйесін белгілеп жылжымайтын дүние мүлікпен иеленудің жағдайын анықтау тәртібі мен нақты әрбір уақытқа оған қарызды кіргізеді.

Белгілі жылжымайтын дүние мүлікке иегер құқығын анықтауға мүмкіндік беретін ипотекалық жүйе кезінде, осы жылжымайтын дүние мүліктерді келілзат ретінде сенімді ұзақ мерзімді несие беру шарты құралады. Бұл ипотекалық несие артықшылығы оның басқа ұзақ мерзімді несиелерден ерекшелендіреді. Ипотекалық тәртіп салынған мүліктің сақтануы мен бағалардың тұрақтылығын қамтамассыз етіп, банк – несиелерге қарызгердің несиені қайтармау қаупіне негіз бермей, несие қорларын ұзақ мерзімге берудің экономикалық базасын құрады. Ипотекалық тәртіп несие алушы үшін де қолайлы. Салынған жылжымайтын дүние мүліктерінің сатып алу құқығын алуға бағытталып, олар несиені өшіру үшін барлығын жасап, нәтижесінде өз төлем қабілеттілігімен қаржылық жағдайын бекітеді.

Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда кең көлемде дамып отыр.

Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас элементі болып табылады. Ипотеканың өзіндік ерекшеліктері бар. [3, б.104]

Біріншіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепіл затқа берілетін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын дүние мүлік сатылады және одан түскен түсім несиегердің қарызын жабуға бағытталады.

Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.

Ипотека дамыған нарықта экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тапсырыскер несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын дүние мүлікті, яғни, тұрғын үйді өзінің иелігіде сақтап қалады. Ал, несие беруші берілген несиенің орнын толықтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болады.

Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты – халықтың өзінің және несие қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып табылады. Тұрған үй ипотекалық несиені – бұл банктің тапсырыскерге тұрғын үй сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тапсырыскер өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ, ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс.

Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға созып, бірте-бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несиені алу үшін сатып алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап етілмейтіні де маңызды. Ипотека – несиеге үй сатып алу деген сөз.

Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы 23 желтоқсандағы «Жылжымайтын дүние мүлік ипотекасы туралы» заң күші бар Жарлығынан бастау алады. [4, б.104]

Қазіргі уақытта бірқатар Қазақстандық банктер жеке тұлғаларға тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несиені беруде. Бірақ солардың қызметінде жұртты толғандыратын бір нәрсе – несие мерзімінің қалағандай ұзақ болмауы мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып отыр. Мұның себебі түсінікті де, халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді депозитке салады, соған сәйкес банктер де несиені ұзақ мерзімге бере алмайды. Қаржыгерлер тілімен айтқанда, елімізде «ұзын» ақша жетіспейді.

«Бүгінде Қазақстан ипотекалық компаниясы» ипотекалық несиеге халықтың әр түрлі тобының қолы жететіндей болу үшін жұмыс жасауда. Компания ипотекалық несиелер беруді жоспарлап отыр, бұл тағы бірнеше жүздеген отбасының өз пәтерлеріне ие болу мүмкіндігі деген сөз.

1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері

Ипотекалық несиелендіруді қаржыландыру формасы негізінде тұрғын үй құрылыс саласында ең көкейтесті тұрғын үй нарықтық экономикада – өсім индикаторының өкілетісі болады, экономиканың әртүрлі саласының даму динамикасын көрсетіп және мемлекет болашағы жалпы және өз болашағында халықтық сенімділігін суреттейді.

Тұрғын үй мәселесін шешу, әрбір қазақстандыққа қолайлы жағдай жасау экономиканы тұрақтандыру бағыты мен әлеуметтік саланы дамыту стратегиясы бүгінгі күні маңызды болып табылады.

Бюджеттік каржылықтың созылмалы жетіспеушілігі ақырғы жылдары, қаржыландырудың бюджеттік емес түпдеректен іздеу дәстүрлі болып кетті. Бұл қатынасты ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамуы тұрғын үйі мәселесін шешуде ең переспективалы және шешуші болады.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамытудың басты мақсаты орташа табысты Қазақстан азаматтарының тұрғын үй құнының қол жеткізуді қамтамасыз ету жүйесінің жұмысын құру болады да, ол ұзақ мерзімді ипотекалық несие мен азаматтардың өз жеке каражаттарының тұрғын ұй нарығын монополиядан босатылған тұрғын үйді сатып алу нарығының принциптеріне негізделген.

Кепіл заты ретінде (ипотека) жылжымайтын дүние мүлік бола алады да, ол өз кезегінде кепіл заты бола алатын мүлік және ипотекаға қол жеткіссіз болатын мүлікке бөлінеді. Мүлік, егер де оған құқығы бар, талап бойынша бекітілген жылжымайтын дүние мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеудің бар жағдайда, кепіл заты бола алады.

Ипотека заты ретінде кез келген жылжымайтын дүние мүлік бола алады, егер ол азаматық айналымда болса, және оның иелігінен шығу мүмкіндігі болса.

Бұл жұмыста Астана қаласының тұрғын үйді ұсыну тұрғын ұй ипотекасының несиесіне шолу жасалды, сондықтан көптеген жылжымайтын дүние мүлік түрлерінен тек қана жылжымайтын дүние мүлікке ерекше көңіл бөліп, ол астаналықтардың иелігінде – тұрғын үйлер мен пәтерлер.

Ипотекалық несие нарығында 4 негізгі субъекттер қызмет атқарады: Қарызгер, несиегер, инвестор (салымшы), үкімет және көптеген екінші деңгейлі қатысушылар, олар: тұрғын үй сатушылары, ипотекалық несиенің қайталама нарығының операторлары (тұрған үй ипотекалық несиесінің агентігі), жылжымайтын дүние мүлік мәселесі мен оның құқығын тіркейтін мемлекеттік органдар, сақтандыру компаниялары, бағалаушы, риэлтерлық фирмалар. Осы қатысушылардың рольдерін нақтырақ ұғу үшін, атқаратын қызметтерін қарастырайық.

Ипотекалық несие нарығының субъектілерінің негізгі қызметтері:

— қарызгерлер – жеке тұлға, Қазақстан Республикасының азаматы, банкпен (несие ұйымы) несие шартын жасасу. Оның талабы бойынша несие түрінде алынған құралдар тұрғын үйді алуға мақсатында қолданылады. Шарт бойынша міндетемені орындауды тұрғын үйді алуға ұсынылған кепілзаты (ипотека) қамтамасыз етеді;

— несиегерлер – банктер (несие ұйымдары) және басқа да заңды тұлғалар, қарызгерлерге заңмен бекітілген тәртіп бойынша ипотекалық несиені (қарыз) беретіндер. Несиегердің негізгі қызметтері: несиенің талаптары мен шарттарына сай, қарызгердің несиені өтеу қабілеті мен төлем кабілеттілігін бағалау негізінде ипотекалық несиені беру; несие шарты (кепіл шарты) мен ипотека шартын ресімдеу; берілген ипотекалық несиеге қызмет көрсету. Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі сур. 1. көрсетілген.

Сур.1. Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі.

Тұрғын үй ипотекасының шарты бойынша несиегер кепілзат иесі болады да, ол оған несие шарты бойынша қарызгер міндетін орындамаса, өзінің ақшалық талаптарының шарт бойынша қанағаттандырылуын ала алады:

— салымшы – заңды және жеке тұлға қайталама нарығындағы операторлармен немесе ақшаны айналысқа шығаратын несиегерлермен қамтамасыздандырылған ипотекалық несиенің бағалы қағаздарды алу. Оларға зейнетақы қоры, сақтандыру компаниялары инвестициялық банктер, үлестік жарна инвестициялық қорлар және т.б;

— үкімет – ипотекалық тұрғын үй несиелеуінің жүйесін дамыту концепциясын анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және тиімді жұмыс істеудің құқықтық негізін қалыптастырады, қарызгердің әлеуметтік қорғаныс механизмін құрады; ипотекалық несие нарығының қатысушыларын ынталандыратын салық саясатын жүргізеді; нарықты ұйымдастыруға қажетті институттарды құрып оларды басқаруда қатысады.

Ипотекалық несие нарығының қалған қатысушыларының қызметтері:

— тұрғын үй сатушылары тапсырыс бойынша өзінің меншігіндегі немесе басқа заңды және жеке тұлғалар меншігіндегі тұрғын үй жайды сататын жеке және заңды тұлғалар;

— ипотекалық несиенің қайталама нарығының операторы (тұрғын үй ипотекасын несиелеу агенттігі) – несиені қайта қаржыландыруды жүзеге асыратын, халыққа ұзақ мерзімді несиені тұрғын үй ипотекасына беретін арнайы ұйымдар. Олардың қызметіне келесілер кіреді; ипотекалық несие процедурасына қосылған талаптар мен бекітілген стандарттар негізінде несиені қайта қаржыландыру эмиссиялық ипотекалық қарыздарды шығару тұрғын үй несие саласына инвестор құралдарын қарату;

— жылжымайтын дүние мүлікке құқықтар мен оларға мәмілені жасауды тәркілеудің мемлекеттік органы – жылжымайтын дүние мүлікке құқықтар мен оларға мәлімені жасауды мемлекеттік тәркілеуді қамтамасыздандыратын, мемлекеттік орган. Олардың функциялары тұрғын үй – жайдың сатып алу – сату мәлімесін тәркілеу, меншік құқығының жаңа меншікке өтіуін ресімдеу, ипотека шарты мен ипотека құқығын тәркілеу. Ипотекалық нарығының барлық қатысушыларына тұрғын кепілінің ауырталалығы мен меншік құқығы жайлы ақпаратты ұсыну мен сақтау;

— сақтандыру компаниялары – ипотекалық нарықтық қатысушыларына азаматтық құқық міндетін сақтандыру мен қарызгердің өзіндік сақтандыруын, мүліктік сақтандыруын жасау (салынған тұрғын үйді сақтандыру) мен лицензиясы бар компаниялар:

— бағалаушылар – ипотекалық несиенің кепіл заты болатын, тұрғын үй жайды кәсіпқой бағалауды жасауға құқығы бар, заңды және жеке тұлғалар;

— риэлтер фирмалары – тұрғын үйді сату мен сатып алу нарығында кәсіпқой делдалы болатын заңды тұлғалар. Риэлтер қызметіне тұрғын үй қарызгері мен сатыушыға тұрғын үйді сатып алу – сату нұсқасын таңдау, сатып алу – сату мәмілесін жасауға көмектесу, тұрғын үй нарығының басқа қатысушыларының тапсырмасы бойынша тұрғын үйді сатуды ұйымдастыру, тұрғын үйді сатудың саудаласуды өткізуді ұйымдастыруда қатысу.

— ипотекалық несие жүйесінің инфрақұрылым бөлімшесі – нотариат, төлқұжат қызметі қамқор органдары, заңды ақыл – кеңесі және т.б. Тұрғын үй-жаймен мәмілелерге қажетті заңды жөнелумен қамтамасыздандырады, тұрғылықты жерлері бойынша азаматтарды тәркілеу «оның ішінде кепілдікке алынған пәтерлер мен үйлер», жылжымайтын дүние мүлікпен мәміле жасасқанда кәмелетке жасы толмағандардың құқықтарын қорғау.

Ипотекалық несие нарығының қатысушылары бүгін осы немесе басқа мөлшерде нарыққа жұмыстарын атқаруда. Басты мақсат, мүмкіндіктерді кеңейту мақсатында тиімді өзара іс-қимылды жасау олардың мүдделіктерін қамтамасыздандыру үшін. [5, б.104]

1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы

Ипотекалық нарықтың негізгі тағайындауы ипотекалық механизмге кепілзат ретінде салынған – жылжымайтын дүние мүлік кепілі міндеттердің кең көлемді орындауын қамтамасыздандыру қызметі үлкен потенциалды мүмкіндікдерді тәжірибеде өткізуді жасаудан құрылады.

Ипотекалық нарықтың екі деңгелі сипаты бар, себебі әрбіреуі өзінің тұрын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшелігі бар болып, өзіндік процестер өтеді. Осыған сәйкес ипотекалық нарықты бастапқы және қайталама деп бөлуге болады.

Негізінде, бастапқы ипотекалық несие нарығы ипотекалық нарық сегментін көрсетеді. Сәйкесінше міндетті өзара қатынастарға баратын, борышқор мен несиегер қызметінің барлық жиынын қамтыйды. Ол кезде борышқор кепілдік беруші міндетті орындау әдісі ретінде ұсынып, ол несиегер (кепілзат иесі дүние мүлікті) жылжымайтын кепілдік ретінде алады. Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері мен құралдары сур. 2. көрсетілген.

Міндет

Жылжымайтын дүние мүлік

Борышқор

Несиегер

Ипотека шартының құқығы Міндет құқығы

Несиегер кепілхатты өзінде Несиегер кепілхатты нарықта

сақтайды айналымға жібереді

Сур.2. Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері мен құралдары.

Сур. 2. көрсетілгендей процедураны іске асыру көптеген жағдайда, қарызгердің тұрғын үй ипотекалық несие қатынастарында қатыспау жағдайында, борышқордың несиегермен өзара қатынастарының қажетілігі аяқталады. Банк үшін, жеке дара немесе мәнді екі жақты қатынас қарызгер мен несие қоржынын бір жақты толтыру ипотекалық нарықта ойдағыдай қызметпен қамтамасыздандырады. Банктің тағы да бір қызметінің маңызды жағы кезекті қарызгерге жаңа ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде беруге дайын болған, жаңғырту несие қоры болып табылады.[6, б.104]

Төтенше көкейтестілік мақсатты шешу үшін қайталама ипотекалық несие нарығының қызметі ұйымдастырылады.

Қайталама ипотекалық несие нарығы – ипотекалық нарық сегменті. Онда несие міндеттері бойынша дербестендірілген құқықтарды түрлендіру арқасында ипотекалық жүйенің несие портфелінің жиынын құру жасалады, және иесізденген пайдалы қағаздар (облигациялар) ипотекалық шартында және ұзақ мерзімді инвесторлар арасында оларды орналастыру. Қайталама ипотекалар несие нарығының субъектілері мен құралдары сур. 3. көрсетілген.

Несиені беру

Қарызгер

Бағалы қағаздар нарығы (қор нарығы)

Облигацияларды шығару

Берілген несиелерді қайта инвестициялау (ақшаны қайтару)

Эмиссия-қаржылық компаниясы (корпорация, агенттік, қор және т.б.)

Банк

Кепілхат бойынша құқықты табыстау

Сур.3. Қайталама ипотекалық несие нарығының субъектілері мен құралдары.

Осыдан, қайталама нарық инвестор мен несиегерді бастапқы ипотекалық нарықта байланыстырушы тобы болып, ипотекалық несиеге қаржылық ағынын бағыттау (облигацияларды шығарып оларды қаржылық нарықта орналастыру арқылы) мен инвесторлардын ақша құралдарының шоғырлануын қамтамасыз етеді. Осыған сәйкес қайталама нарығының маңызды мақсаты инвесторға салынған құралдарына қосымша кепілді беру, себебі олар кепілхатпен қамтамасыздандырылған.

Тұрғын үй ипотекалық несие жүйесі бастапқы және қайталама ипотекалық нарықтарын біріктіретін (ҚОСЫМША А) көрсетілген. [7, б.104]

Қазіргі уақытта ипотекалық несиенің көптеген үлгілері әзірленген. Олар беру кестелері, өтеу және қызмет көрсетуі бойынша айырылады.

Ипотекалық несиенің негізгі үлгілері:

1 Тұрақты ипотекалық несие, оның басты алуан түрлілігі өзін-өзі амортизациялайтын несие болып табылады.

2 Айнымалы төлеммен несие, оның алуан түрлілігі келесілер болады:

1) Бір жолғы төлеммен, ол келесі несиеге бөлінеді:

— мерзімнің өтуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері;

— пайыздардың төлеуімен ғана;

— ішінара амортизация мен жиынды шарлы төлеммен;

2) пружиналық немесе негізгі соманың тіркелген (беркітілген) төлемімен;

3) қатысумен;

— пайда;

— құнның өсімінде;

4) өспелі төлеммен;

5) кері аннуитетпен;

6) ауыспалы ставкамен;

7) канадалық ролл-овер (жаңартылып отыратын несие);

8) қорытындылаушы ипотека;

9) қосылған пайызбен төлем.

Тұрақты ипотекалық несие – несиенің ең қарапайым нысаны. Ол төменгі инфляциясы бар, несиелеудің ұзақ мерзімді және, бірдей уақыт мерзімінде бірдей амортизацияны төлеу мемлекеттеріне тән сипат. Сондықтан мұндай несиелер өзін-өзі амортизациялау түріне жатады. Амортизация бұл жағдайда негізгі қарызды өтеу мен несиені пайдалану үшін пайыздарды төлеу процесін білдіреді.

Айнымалы төлеммен несиелер. Өзін-өзі амортизацияландарға жатпайды және негізгі қарызбен пайыздарды өтеу кезеңдерінің әртүрлілігі, сонымен басқа қосымша шарттар.

Ондай несие түрлеріне бір жолғы төлеммен несие жатады, оған бір жолғы (шарпы) төлем жатады. Ақырғысы келесіге бөлінеді:

— мерзімнің өтеуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері, негізгі қарызды өтеу мен сонымен мерзімді пайыздарды төлеуді қарастырмайды. Несиені өтеу мен капиталдандырылған пайыздар мерзім аяғында жасалады. Мұндай несие түрін пайдалану жеткілікті шектеулі.

— пайыздарды төлеумен ғана несиелер – шарлы төлемнің алуан түрлілігі; мерзім аяғында негізгі соманның шарлы төлемін қарастырады, ал пайыздар несие уақыт мерзімінде тұрақты төленеді;

— ішінара амортизация мен жиынды бір жолғы төлеммен несие – олар да шарлы төлемнің алуан түрлілігі болып табылады, несие мерзімінің аяғына дейін ішінара амортизацияны карастырады.

Пружиналық несиелер негізгі қарыз өтеуіне тұрақты бірдей төлемдерді қарастырады.

Қатысумен несиелер пайдалы жылжымайтын дүние мүлікті қаржыландыруда қолданады. Бұл несие өзін-өзі амортизацияланғанға жуық, бірақ ол несиегердің тұрақты негізгі қарызбен оның пайызын алып, объектінің пайдасында қатысуды көрсетеді. Несиегердің қатысуы әртүрлі болуы мүмкін: ол рентаның асыру бөлігіне таза операциондық пайданың шектен шығу бөлігіне (несие пайдада қатысуымен), капитал өсімінің бөлігіне немесе жылжымайтын дүние мүлікті сатудан алынған, табыс бөлігіне (құнның өсімінде қатысу несиесі) үміткер болады және т.б.

Өспелі төлеммен несие (өспелі аннуитетпен) барлық мерзімде біркелкі өзгермелі төлемдер қарастырылып және төлемдер жыл сайын өседі деген есебімен, жылжымайтын дүние мүлік жалға беру несиесімен қолданылады (не басқа кезеңмен). Мұндай несиелер қарызгер пайдасы несие мерзім аяғына қарағанда төмен болғанда пайдаланылады.

Кері аннуитетпен несиелер, керісінше, мерзім соңында несие төлемінің азаюын не бітуін білдіреді. Бұл тұрғыда, олар тыйым салынған несиелермен салыстырмалы.

Ауыспалы ставкамен несиелер, көбінде ақша нарығының инфляция, валюта және т. б. бір индекстеріне «байланған». Несиені минималды не максималды шамасының шекті ауыспалы ставкасымен төлеуге мүмкіндік береді. Ставкалардың өзгеруі несие мерзіміне әсер етеді.

Канадтық ролл-овер алдын-ала белгіленген уақыт арасы арқылы ауыспалы ставка пайызымен сипатталады. Бұл несие түрінің алуан түрлілігі – несие керілсөз ставкасымен, оның айырмашылығы: кезеңдік төлемнен басқа пайыздық ставканың шегі алдын-ала келісілген.

Аяқталған ипотеканың бірнеше алуан түрлілігі бар және өздері қаржыландырудың қайталама (кішісі) жеке жағдайы болады. Бұл несие түрінің мәні, бірінші несиені жабуға бағытталған төлемдерді екінші несиеге аккредитивті жылжымайтын дүние мүлікке беріледі. Мұндай несие ставкасы, бірінші несиеге қарағанда жоғары.

Қосылған пайыз ставкасының несиелері негізгі қарызға пайыздарды есептеуді қарастырады, ал келесі төлем шамасын анықтау үшін нәтижесі жабу кезеңінің санына бөлінеді. Бұл несиелерді жеке меншікті (автокөлік және т.б.) несиелеуге пайдаланып және несиені төлеудін мерзімнен бұрын мүмкіндігін қарастырады. [8, б.104]

Сонымен, мұндай несиелерді жерді иелену не жаңа құрылысқа да береді. Бұл несие түрлерінің айырмашылығы оларды беру жерді иелену немесе құрылыстың жаңа этаптарын аяқтау мөлшерінде бөлшектеп беріледі. Пайыз төлемдері несие қалдығына жинақталады. Несиені жабу жерді меңгерген кезде немесе жаңа ғимарат игергенде мүмкін болады.

1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі

Нарықтық қатынастары дамыған елдерде ипотекалық несиенің алуан түрлері тәжірибеленді. Олар әр түрлі сипаттары бойынша сипатталады. Несиелеу объектісі, несиені қайтару кепілінің қамтамасыздандыру тәсілі, ипотекалық облигациялар нарығының сипаты және несиелеу субъектілері бойынша. Несиелеу объектілері жер учаскелерін сатып алу, жер учаскелерін иелену, тұрғын үй құрылысы және тұрғын үйге жатпайтын құрылыс. Кепілдіктер: сақтандырылған несиелер, сақтандырылмаған несиелер, басқа да кепілдіктер. Ипотекалық облигациялар нарығы: бастапқы нарық, қайталама нарық. Несиелеу субъектілері: құрылыс салушы несиесі, мердігер несиесі. Ипотекалық несиенің несиелеу объектілері бойынша келесі несиелерге бөледі: жер учаскелерін алу үшін; тұрғын үй құрылысына; жер учаскелерін иелену; тұрғын үйге жатпайтын құрылыс.

Несиені қайтару кепілі бойынша сақтандыру ұйымы мен қамтамасыздандыру деңгейі, яғни сақтандыру қорғанысына байланысты сыныпталады. АҚШ-та кепілхаттық қағазбен несиелер белгіленеді: федералдық тұрғын үй әкімшілігімен сақтандырылған, ардагер ісінің басқармасы, сақтандырылмағанмен.

Ипотекалық облигациялар нарығының сипаты бойынша ипотекалық қағаздардың бастапқы және қайталама нарықтарын айырады.

Тұрғын үй құрылысының ипотекалық ссуда несиелерінің объектілері бойынша оның болашақ иесіне беріледі, не мердігерге берілетін ссуда. Ақырғысы, ғимараттың соңғы иесі құрылыс-монтаж жұмысы кезеңінің аяқталуына дейін белгісіз болғанда, не ол жоспарды дербес қаржыландырмаған жағдайда, не дайын объектіні алғанда мүдделігі болғанда қолданылады.

АҚШ-та кепілзатқа салынып қамсыздандырылған ипотекалық облигациялар шығарылып, бос ақшалары бардарға сатады, олар зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және жеке тұлғалар. Ипотекалық облигациялар нарық көлемі АҚШ-та американдық корпорациялар акция нарығының көлемінен едеуір көп.

1930 жылдан бастап АҚШ-та американдықтарды өз жеке үйлерін сатып алу үшін ақшаны қарызға алу заңы дами бастады. Тұрғын үйді алуға ұсынылған несиелер және халықтың салымдарын жинақтауға Англияда өзара несиелендірудің құрылыс қоғамдары мысалында, несие-жинақ ұйымдары (жинақтау банктері) құрылған болатын. Сонымен қатар, қарызгерге депозиттерді тегін сақтандыру және кепілзаты бойынша салынатын салық пайдасының пайыздар соммасын қысқартуға мүмкіндіктер ұсынылды. Ол кепілзаты бойынша пайыздардың төмендеуіне әкелді.

АҚШ-та ипотекаға үкімет, тапсырысымен қамқор жасайтын ұйымдар бар:

— «Джинни Мэй» – үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциациясы;

— «Фредди Мак» – тұрғын үй ипотекалық несиенің федералдық корпарациясы;

— «Фринни Мэй» – федералдық ұлттық ипотекалық ассоциациясы.

«Джинни Мэй» мөртаңбасымен бағалы қағаздар, мысалға, АҚШ-тың Қазына мекеме қағаздарының деңгейіне дейін өзінің несие өтеу қабілетімен жетті. Барлық мүмкін болатын дағдарыстарда корпарация акциялары биржада құлап, АҚШ үкіметі олардың тұрақты пайда беретіне кепіл беріп және барлық тәуекелді 20-30 жылға өзіне алады.

Нарықтық экономикасы дамыған елдерде ипотека несие түрінде әр түрлі нысандарда өмір сүруде. Төменде шетел елдің ең жиі кездесетін ипотекалық несиенің үлгілері қарастырылған. [9, б.104]

«Жартылай – ашық» ипотекалық несиелеу үлгісі. Ипотекалық несие үлгісінің ең қарапайым және сол уақытта мүлтіксіз (кәмілсіз) болып, «жартылай – ашық» үлгісін айтуға болады. Бұл үлгі негізінен кепілхаттың алғашқы нарық шегінде оқшауланған. Мұндай үлгі шегінде берілген несиелер бойынша тапсырыскерлерге ипотекалық банктермен алынған, кепілхаттарды қолдану, талап бойынша, ішкі қаржылық тартылған қорлардың бөлшектерін тартумен қамтамасыздандыру сапасында қолданудан ары бармайды. Бұл үлгі қолданаттағы маманданған тұлғалардың минималды саны болғанда жүзеге асады – «ипотекалық құрылымның жартысы».

Жартылай үлгі мамандандырылған ипотекалық банктермен де, және ипотекалық несиенің бөлімшелері бар, әмбебап банктермен де колданылу мүмкіндігі бар.

Бұл үлгінің алғашқы ұстанымды сипаты, банк аралық депозиттегі орналасқан тапсырыскерлер қаражаттары, банктің өзіндік капиталы арқасында, беталды түпдеректерден банктер ипотекалық несиенің барлық тапсырыскерлерінің жинақтық өнімін қамтамасыз етуі болады.

Екінші ұстанымды сипаты болып, мемлекеттегі жалпы несие-қаржы нарығының жағдайынан ипотекалық несиенің пайыз ставкаларының тура тәуелділігі табылады. Көрсетілген тәуелділік жеке қолайлы және қолайсыз кезеңдерде ипотекалық несиеде банк белсенділігі және масштабына елеулі ықпал жасайды.

Маңызды жағдай, ипотекалық несиеге несие қорларын тарту мен іздеуде, банк бұл қорларды қамтамасыз ету үшін алғашқы кепілхаттарын теориялық тұрғыдан бұл үлгіде қолданбауға болады.

Осы үлгі негізінде, ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың қатысты қарапайымдылығы, көптеген мемлекеттерде оның кең таралуымен уағдаланған, және де бағалы қағаздар нарығында толығымен құрылмаған қаржылық инфрақұрылым нарығының дамыған мемлекеттерде ерекше таралған. Бірақ осы себептен, олар дамыған елдердің және ипотекалық қызмет нарығында маңызды тауашаға ие, ол елдер: Англия, Франция, Испания, Израиль және т.б.

«Кеңейтілген ашық» ипотекалық несиелеу үлгісі. Мұндай үлгі деп, жылжымайтын дүние мүліктің кепілхатымен қамтамасыздандырылған, бұл мақсатқа арнайы ұйымдастырылған қайталама бағалы қағаздар нарығынан ипотекалық несиелендіру жүйесіне несие қорларының негізгі ағымы бар үлгіні есептейміз. [10, б.104]

Бұл үлгі келесі өзара байланысты қатысушылардың келесі үлгілерін топшылайды:

— тапсырыскер ипотекалық банкке несие алу үшін барады. Бұл басқармалар «кепілхаттың алғашқы нарығын» құрады.

— несиегер берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар қоржынында сақтайды не басқа инвесторларға сата алады, ал олар өз кезегінде «кепілхаттың қайталама нарығын» құрады.

— кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар жаңа несиелерді беру үшін, несиегерлерді қосымша ақша қаражаттарымен қамтамасыздандырады.

— эмиссиялық – қаржылық компаниялар өз инвестициялық қоржынында ипотекалық несиені сақтай алады. Баламалы нұсқасы кепілхаттармен қамтамасыздандырылған, кепілхаттар пакетін құру және осы бағалы қағаздар негізінде оларды шығару.

— ары қарай цикл қайталанады, жылжымайтын дүние мүлік кепіліне алғашқы қаржылық басқармалар азаматтарға несие береді, олар өз кезегінде, қайталама нарықта оқшауланған қаржылық қорларға сүйенеді.

Кеңейтілген ашық үлгісі анықталған өлшемде ең тұрақты болады, ол жүйеге несие қорларының ағымын қамтамасыздандырылатын бағалы қағаздардың, алдын ала жарияланған табыстылығы мен өтеу мерзімі бар болуына байланысты. Бірақ, бұл тұрақтылық тек анықталған шекте ғана бар. Бұл үлгінің кең қолданылуы экономикасы өте тұрақты елдерде ғана мүмкін. Сондықтан да, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та кең жайылуы еш күмән келтірмейді. Сол себепті, кеңейтілген ашық үлгіні «ипотеканың американдық» үлгісі деп атайды.

Американдық ипотекалық үлгісі бойынша ипотекалық несие шарты келесідей болады: несиеге пайыз – 7 – 9% жылдық, ипотеклық несие 70 – 75% тұрғын үй бағасына тең, бір жолғы бастапқы салым – 20 – 25%, несие мерзімі 15 – 30 жыл.

Тұрғын үй ипотекалық несиелендірудің нақты мәліметтеріне талдау жасалынды. Ипотекалық несиенің шетел тәжірибесі талданып және зерттеледі. Шетелде ипотекалық несиенің дамуы тұрақты екені белгілі. Ипотекалық несиенің алғашқы нарығы ғана емес (Банк – қарызгер), сонымен қатар, қайталама – ипотекалық бағалы қағаздардың эмиссиясы және олардың қор нарығында өткізу. Қайталама ипотекалық несие нарығының дамуы дүниежүзінде мемлекеттермен қолдау жасалуда, арнайы қорлар құрылуда. Қайталама нарықтың дамуы жаңа ипотекалық несиелерді беру үшін, банктерді бос қорлармен қамтамасыз етеді.

Шетелде онымен қоса, тұрғын жайдарды жалға беру жүйесі және оларды кейін сатып алу құқығын дамыту жайылған. Бұл халыққа тұрғын жағдайларын шектемей-ақ, тұрғын үй жағдайларын жақсартуға көмектеседі. Ипотекалық несиелендіру нарығының дамуына қарамастан Батыстың көптеген елдерінде жалдау тұрғын үйдің жалпы көлемінің 40-50% дейін жетеді. [11, б.104]

Ипотекалық несиені дамытудың ұсынысы:

Мемлекеттің ипотекалық облигацияларының қамтамасыздандыруына кепілдеме қажет. Қайталама нарықты дамыту банктерді бос несие қорларымен қамтамасыздандырады. Өте маңызды банктерді қолдайтын мемлекеттік және жергілікті қорларды құру қажет, олар өз кезегінде пайыз ставкаларының өспеуін қанағаттандырады. Банктерді қолдайтын мемлекеттік және жергілікті қорларды құрумен қоса:

— ипотекалық несиені беру процессін жетілдіру және сәйкестендіру;

— тұрғын үй нарықтық құнын бағалау тәсілі, пәтердің тұтыну сапасы, қарызгердің болашақ иесінің шығысы – ұстау мен жөндеу, техникалық қызмет көрсету, жалпы жайлардың пайдаланылуы, территорияға қатысты жерге қарау (жол, жер) барлығын есепке ала отырып жетілдіру;

— ұзақ уақыт кезеңіне салық жеңілдіктерінің тұрақтылығы мен жетілдіру облыстарындағы мемлекеттік саясатын бекіту;

— қайталама ипотекалық несие нарығының дамуына жергілікті және мемлекеттік тұрақты қолдау жасау қажет;

— ипотекалық несиелендіруге қатысатын банктерді қолдау;

— тұрғын үйді жалға беру жүйесін тұру құқығымен және кейін оны сатып алу құқығы;

— тұрғын үйді жалдау мен ипотекалық несиені пайдалануда оңтайлы облысын анықтау керек.

Ипотекалық бағдарламаның қатысушылары жекешелендірілген тұрғын үй немесе жұмыс орнынан ұйымның кепілгерлігі түрінде бастапқы капиталы болу керек.

Ипотекалық несиелеуде тұрғын үй жағдайын жақсарту 10-15 жылға созылады. Баламалы шешім ретінде, пәтерде тұру құқығымен жалдау, кейін оны сатып алу құқығының болуы. Алғашқы салымды (30%) облигациялармен не басқа бағалы қағаздармен салу кестесін жетілдіру керек.

Ипотекалық несие үнемі жетілдіріліп дамып келеді, оның тек жылжымайтын дүние мүлік нарығының даму шарты өзгеруде. Экономикалық нарығының кейінгі тұрақтандыруының дамуында жаңа мәселелер туындап, оларды шешу үшін тұрғын үй ипотекалық несиелерді бағалаудың жаңа тәсілдемесінің туындауына әкеледі.

ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ

2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы

Коммерциялық банк нарықтық экономиканың маңызды және бөлінбес элементі болып табылады. Екінші деңгейлі банктердің негізгі қызметі – несиегер мне қарызгер арасындағы делдалдылық. Сонымен қатар, банктер банктік емес құрылымға қарағанда, барлық мемлекет экономикасының ақша құралымының айналымының негізгі бөлігімен қамтамассыз етеді.

Банктік жүйеге үлкен көлемде ақша құралдарымен субъектілер саны кіретіндіктен, ондағы жүріп жатқан процестер ғылыми сипатқа ие және мемлекет қоғамына уақыт бойынша әсері салыстырмалы болып келеді.

Сондықтан, қаржы менеджерлеріне банк жағдайын талдауға үлкен көңіл бөлу қажет, талдау объективі сипатта болып және шындық ақпараттан құралу керек.

Коммерциялық банк қызметінің тұрақты талдауы, өзі үшін жәнеде салымшылары мен тапсырыскерлері үшін үлкен мағынаға ие. Коммерциялық банктер өз қызметінің талдауы негізінде, сонымен қатар басқа банктер қызметінде тиімділіктерін, жұмыс істеудің сапасын бағалап және де даму бағытының басымдығын анықтайды. Салымшылар мен тапсырыскерлер осындай талдау негізінде менімділік пен арғы өзара қатынастардың мақсатқа сай сұрағын шешу үшін, пайдалылығын анықтауға мүмкіндік алады.

Онымен қоса, екінші деңгейлі банктермен жүргізілетін талдау негізінде Қазақстан Республикасының Халық Банкі несие-қаржы нарығында жағдайын зерттеуге мүмкіндігі бар, бекітілген нормативтер мен көрсеткіштерді орындауды бақылау, жүргізіліп жатқан ақша-несие саясатының тиімділігін тексеру және қажет болғанда түзету енгізу, бұл түгел республикаға маңыздылығы аз емес. Басқаша айтақанда, нарықтық қатынастар жағдайында банктер мемлекеттің экономикалы жағдайының басты индикаторы болады.

Қойылған мақсатқа жету үшін дипломдық жұмыстың құрылымында келесідей қаржылық талдау тәсілдерін қолдану белгіленген, салыстыру (яғни, банк балансының деңгейлес және сатылас талдауы жүргізілген) және қаржылық талдау коэффициенттері. Есептеуге банк қызметі мен қаржылық жағдайын толығымен сипаттайтын қаржылық коэффициенттер алынған.

«ТұранӘлем Банкі» АҚ Қазақстандағы үлкен банктердің бірі болып, үлкен тарихы бар. Ол қатысты жуықта ғана құрылды – 1997 жылдың 15 қаңтарында екі мемлекеттік банктің ӘлемБанк пен Тұран Банктарының Қазақстан Республикасының Халық Банкінің Үкіметі мен Қазақстан Республикасының Үкіметінің келісімімен құрылымдарын өзгерту салдарынан. Банк түгелдей Үкіметпен қайта капиталдандырылды және 1998 жылдың наурызынды аукционда толығымен жекешелендірілді. [12, б.104]

«Қазақстан ӘлемБанкі» АБ 1990 жылы СССР-дің Внешэкономбанктің Қазақстандық бөлімшесі болып құрылды және бірнеше жылдар бойы Қазақстан Республикасының Үкіметінің мемлекет кепілі негізінде шетел несиесін тарту агенті болды. 1994 жылға дейін мемлекеттегі халықаралық операцияларды өткізетін жалғыз банк болды. ӘлемБанк SWIFT пен REUTERS халықаралық банк жүйесіне қосылған бірінші банк, VISA International мен MasterCard жүйелерінің алғашқы қатысушысы болды.

«ТұранБанкі» КАБ тарихы 1925 жылы, республика территориясында ССР-дің Промстройбанк бөлімшесі ашылғанда басталды. Банк қызметі экономикасының индустриалды саласының құрылуымен қалыптастырылумен тікелей байланысты – банк Қазақстанның үлкен кәсіпорындарының құрылысын қаржыландыру мен қызмет көрсетуді қамтамассыз етті.

1998 жылдың 30 қыркүйегінен «ТұранӘлем Банкі» Ашық Акционерлік Қоғамы түрінде қызмет атқарады.

«ТұранӘлем Банкі» АҚ салымшылары ұзақ мерзімді инвесторлар болып және қазақстанның әйгілі өндіріс, шаруашылық, Қазақстан Республикасының экономикасының сауда саласы және зейнетақы қор компанияларын ұсынады.

Банктің шетел корреспонденттік желі құрылымы халықаралық қаржылық орталықтардың үлкен банктерін қамтып жәнеде нақты уақыт тәртіптемесінде халықаралық есептеу түрлерінің барлығын қамтуға мүмкіндік береді.

300-ге жуық банктермен корреспонденттік қатынастар бекітілген. Негізгі 100 корреспондент — банктері қысқа мерзімде сауда операциялары мен капитал айналымын қаржыландыруға лимит ұсынады. Олар келесі банктер American Express Bank, Dresdner Bank, Commerzbank AG, International Nederlanded Bank, Union Bank.

Банк корпоративті тапсырыскерлердің үлкен базасы (30000 жуық корпоративті тапсырыскерлер), депозит базасының өсуінен бірінші орынға (жеке меншік шот 500000) ие. Банк 53 бөлімше мен 237 есеп-кассалық бөлімдерден құралып, республикадағы желі бөлімшелері санынан Қазақстан банктерінің бастыларының бірі болып табылады, бизнес пластикалық карталарының жетекшісі болып, ішкі нарықтың 30% мен қаржыландырудың сауда нарығының 25% алады (ҚОСЫМША Б).

Берілген несиелер бойынша екінші деңгейлі банктер арасында «ТұранӘлем Банкі» АҚ республикада үшінші жайғасымға иеленген.

2.1.1 Банк қызметіндегі негізгі жетістіктері

Кезекті қаражаттық жылды табысты аяқтап шығуға банкке орынды басшылық және мақсатқа бағытталған саясат рұқсат етті, даму динамикасын сақтау, кәсіпшілік потенциал, Қазақстанның қаражаттық нарығында лайықты орын және халықаралық компаниялардың мойындау және серіктерді тағы көбірек нығайтуға мүмкіндік берді.

Банк қызметінің негізгі принциптерімен өлшенген қаражаттық — несие саясаты, тапсырыскерлердің максималды мүдделерінің есебі, қызметтердің жоғары сапасы, қорлардың орналастыру бағыттарының таңдауына өлшенген тәсілдеме және өткізілген операциялардың биік табыстылығын қамтамасыз етуі. Бұл принциптерді өмірге жүзеге асыру банк қызметінің көрсеткіштері нәтижесімен қол жеткен.

Активтердің жалпы сомасы алдынғы жылмен салыстырғанда 2 есе өсті және 2003 жылы 157,288 млн. тг. құрады, меншікті капитал мөлшері — 1.7 есе және 14,842 млн. тг. құрады, тартылған субординирді несие капитал мөлшерін 1 және 2 деңгейіне сәйкес Базель комитеттінің принциптермен 18,409 млн. тг. жеткізді (ҚОСЫМША В).

ТұранӘлем Банкісі Қазақстан ең ірі банкілерінің үштігіне кіреді және алтыншы орынға ие!

1 қаңтар 2005 жылға активтердің көлемдері бойынша ТМД-ның жеке банкілерінен арасында ТӘБ активтері 5 млрд. құрап, меншікті капиталы –$390 млн. артық. Оның бөлімдік желісі 22 бөлімді; 191 есеп айырысу – кассалық бөлімін; ТМД-да 4 еншілес банк, ТМД және Қытайда 10 өкілділікті құрайды. Ақырғы екі жылда ТӘБ ТМД елдерінің экономикасына $500 млн. артық инвестициялаған. Бірнеше ондаған банктерге ашылған таза несие желісінің көлемі $300 млн. асты. Несиелендіру шетел қаржылық институттармен бірге жүзеге асады. [13, б.104]

ТӘБ-ның халықаралық рейтингілері ресей банкілердің көбісінен жоғарырақ, және ТМД-да ең жоғарыларының бірі болып келеді. Moody’s Investors Sevice халықаралық рейтинг агенттіктігінің бағалауымен банк рейтингі Baa3-тен Baa2 дейін еврооблигациялармен жоғарланған. Рейтинг болжамы «тұрақтыдан» «оңға» өзгертілген. Standard&Poor’s агенттігі рейтинг болжамын «тұрақтыдан» «оңға» шамадан асқанын көрсетті. Ол сонымен қатар, ұзақ және қысқа мерзімді серіктікті және несие рейтингі және BB/B деңгейіндегі ТӘБ депозиттік сертификаттарының рейтингісін растады. Депозиттер мен несиелердің өзгеруі сур. 4. көрсетілген.

Сур. 4. Депозиттер мен несиелер (млн. тг.)

Институционалды халықаралық акционерлердің сүйреуімен пайдалана отырып (EBRD, IFC, DEG, FMO) банк 2003 жылы мұнай-газ өнеркәсібі, энергетикалық және телекоммуникациялық секторлардың, сауданың және Қазақстанда ауылдық шаруашылыққа арналған негізгі банкілік институт болды.

Тапсырыскер базасын кеңейтіп, банк әрбір тапсырыскермен тар жұмыс істейді, кеңестік қызметтер береді, қаржы облысында барлық көрінуші сұраққа шешім көрсетуге көмектеседі. “ТұранӘлем Банкі” АҚ активтерінің (млн. тг.) өсуі сур. 5. көрсетілген.

Сур. 5. “ТұранӘлем Банкі” АҚ активтері (млн. тг.)

Жыл соңысына 3,298 қызметкер банктің бас офисінде бөлшек және бірлескен тапсырыскерлерге, 23 бөлім және 246 есеп айыратын-касса бөлімдері Қазақстанның барлық облыстарында қызмет көрсетті. Тапсырыскерлердің толық құнды қызмет етуіне қажетті барлық жағдайлар жасалды. “ТұранӘлем Банкі” АҚ міндеттері (млн. тг.) сур. 6. көрсетілген.

Сур.6. “ТұранӘлем Банкі” АҚ міндеттері (млн. тг.)

Банк мамандары қызмет етуінде үлкен тәжірибеге ие, соның ішінде қоса экспортті-импорттық операциялардың барлық құжаттық спектр және кепілдемелік операциялар, шетелдік экспорттық агенттіктерді қолдануымен жобаны қаржыландыруды.

Экномикалық нормативтердің сақтауында және арақатынастардың, өтімділік деңгейінің үйлесімін анықтайтын, өлшенген тәуекелділікті басқаруда банк өз жұмысының биік нәтижелілігін көрсетті.

Нарық жағдайын талдау және тәсілдеменің иілгіштігі есептерді шешуге және қойылған мақсаттардың жетуіне жағдай жасаған. Банк табыстары және өсу шегі әсер ететін екпіндері, тәуелдісіз аудиторлық «Ernst&Young» фирмамен дәлелденген болатын, оның тұрақтылығы көрсетіліп және ойлауға дәлел бола алады, не өсу шегі тенденциялары бұдан былай аман сақталады. “ТұранӘлем Банкі” АҚ меншікті капиталы (млн. тг.) сур. 7. көрсетілген. [14, б.104]

Сур.7. “ТұранӘлем Банкі” АҚ меншікті капиталы (млн. тг.)

Негізгі көрсеткіштердің жақсаруы шоттың қарқынды, және дәл осылай экстенсивті факторларының салдарынан банк дамыды, бұл 2003 жылы оның позицияның ең ірі республиканың қаражаттық-несие институты ретінде нығайуына, Қазақстанның барлық аймақтарының экономикалық қатынасы маңыздыларға көңіл бөлуге рұқсат етті. Жетекші банктердің меншікті капиталының динамикасы сур. 8. көрсетілген.

Сур.8. Жетекші банктердің меншікті капиталы.

Банк активтерінің құрылымы

Қойылған мақсаттарға жету мақсатында, Банк активтер мен пассивтердің еңгерімділігіне көтеріңкі назар аударған. Активтерді қайта топтау нәтижесінде пайдалы активтердің мөлшері едәуір өсті. Банктің жұмыс істейті активтерінің үлесі 92.7%-ден 97.5%-ке дейін өсті, бұл банк активтерінің табыстылығына маңызды әсер етті. Өз тапсырыскерлері алдында міндеттемелерін дер кезінде орындауға мүмкіндік беретін, банк жеткілікті өтімділік деңгейін қолдаған болатын.

Меншікті капитал және тартылған құралдардың өсу шегі банктің белсенді операцияларының кеңейтуіне жағдай жасаған.

2003 жыл ішінде банк активтерінің маңызды өсу шегі байқалған, алдыңғы жылмен салыстырғанда 2 есе, яғни 79,205 млн. тг. 157,288 млн. тг. үлкейді. Банктің ақшалай қаражаты сур. 9. көрсетілген. [15, б.105]

Сур.9. Ақшалай қаражаты (млн. тг.)

Жалпы активтерді орналастыру акценті тапсырыскерлермен белсенді операциялардың үлесінің арту жағына жылжуды жалғастырған және, ең алдымен, несие беру, себебі бұл белсенді операциялардың түрі ең биік тұрақты табыс береді. Несие салымдары 2003 жыл соңында 2 есе өсіп, 113,610 млн. тг. немесе жалпы активтердің сомасында 72.2% құрады.

Бағалы қағаздар нарығында банк өз қызметін жоғары қарқынмен кеңейткен. Бағалы қағаздарға салымдар көлемі 2.2 есе өсті, ал олардың үлес салмағы активтердің жалпы сомасында 10.1%-дан 11.3%-ға үлкейді. Банк тапсырыскерлерінің несиесі сур. 10. көрсетілген.

Сур.10. Банк тапсырыскерлеріне несие (млн. тг.)

Еркін айырбасталымды валютада активтердің үлкен үлесі (72%) активтердің ішкі құндылығын және өтімділігін недәуір мөлшерде сақтауға рұқсат етеді. Банктің бағалы қағаздарының өсімі сур. 11. көрсетілген.

Сур.11. Бағалы қағаздар (млн. тг.)

Банк міндеттемелерінің құрылымы

2003 жылғы пассив құрылымында болған өзгерістер, банктің сенімділік көрсеткіштерінде байлаулы сипатталған болатын, меншікті капитал артуымен, тапсырыскерлердің қаражаттарын тартуымен байланысты болып, соның ішінде, қатысушылар жағынан сенімділік өсуімен байланысты, халықаралық нарықта.

Депозиттер мен есеп айырысу шоттарындағы қалдық түрінде тартылған қаржы арқасында жоғары сапалы және ұсынылып отырған қызметтердің әр түрлілігі қор базасының маңызды бөлігін қалыптастыруға рұқсат етеді.

Банк қызметінің операциялық онан арғы диверсификациясы, есеп беру кезең аяғында пайда болған, қаржылық нарық сипаттамасына үйлесімді лайықты және бұл нарықта банкпен орындалатын қызметтер, пассив құрылымының теңгерімділігін құруға әкелді.

Тапсырыскерлердің белсенді жұмысы және көлем бойынша мәліметтер тапсырыскерлердің банкке сенімділігінің ең жақсы көрсеткіші болады. 2003 жылы тартылған құралдардың өсу қарқыны жоғары болып қала берді. Жалпы тапсырыскер базасы 138,474 млн. тг. шамасына асып және 2002 жылмен салыстырғанда 2.1 есе өсті. [16, б.105]

Бірлескен тапсырыскерлердің шоттарында қалдықтың жалпы көлемі 1.2 есе өсіп 2004 жылдың басына 24,530 млн. тг., немесе міндеттемелер сомасынан 17.3% құрады. Қаржылық ұйымдар, банктер және Үкімет алдындағы қарыз (млн. тг.) сур. 12. көрсетілген.

Сур.12. Қаржылық ұйымдар, банктер және Үкімет алдындағы қарыз (млн. тг.).

Жеке және бірлескен тұлғалардың банктегі орналастыратын жедел депозиттері көлемі 2003 жылы үлкейген болатын (олардың мөлшері 1.8 есе өсті). Банк міндеттемелеріндегі үлес салмағы 30.8% құрады. Банктің жедел депозиттерді белсенді тартуы өтімділік көрсеткіштерін жақсартуға, ал банк тапсырыскерлеріне өздерінің уақытша бос активтерінің табыстылығын жоғарылатуға мүмкіндік туғызды.

2003 жылы басқа банктерден тартылған құралдардың үлесі маңызды өсті, бұл банк аралық қарызға алу орталығының бастыларының бірі ретінде бекітілген, банк мәртебесінің жоғарылауын білдіреді. Банк аралық тартылған депозиттердің көлемі жыл ішінде 2.3 есе үлкейіп, міндеттеменің жалпы көлемінің 31.2% құрады. Талап етілмелі құралдар (млн. тг.) сур. 13. көрсетілген.

Сур.13. Талап етілмелі құралдар (млн. тг.).

Банк балансына талдау

Банктің қаржылы-экономикалық жағдайы туралы объективті ұғым болу үшін талдаудың екі блогын пайдаланады.

Талдаудың бірінші блогы актив пен сапасының көрсеткіштері, олардың өтімділігінен құрылады жәнеде банк – қарызгерінің қаржылық тұрақтылығын бағалауға көмектеседі.

Талдаудың екінші блогы банк қызметінің тиімділігін, қосымша және бөлшекті тиміділік көрсеткіштерін бағалап, негізгі көрсеткіштердің өзгеруінің себептерін жәнеде қызметтің тиімділігін бөлшекті нақтылау кіреді.

1 Активтер. Талданған кезеңде банк активтерінің өсімі пайыздық тұлғалауда 166,3% құраса, абсолютте 216 580 930 құрайды.

Активтер өсімі негізінен басқа банктердегі корреспонденттік шоттарда құрамдардың елеулі өсуі мен, сонымен қатар, ҚРХБ қаражаттар салдарынан. Инвестициялар елеулі өсті (220%), коммерциялық несиелер (127%), онымен қоса, бағалы қағаздар қоржыны (347%). Бір жолда актив баптарының ақша құралдары (-22,6%), ғимарат, жабдық және материалдық емес активтер (-79,2%) төмендеді. Тазартылған асыл металлдар саны өзгеріссіз қалды (өсім 8,2 %).

2 Пассивтер. Үш жылда банк қарызы 169,8% өсті, оның ішінде мерзімдік депозиттер 228,9% және талап етілмелі 145,9%, сәйкесінше, ҚРХБ мен Үкімет алдындағы қарыз 201,8%, басқа банктер мен ұйымдар алдындағы қарыз 194,8%, бағалы қағаздар 459,5%. Айта кететін бір жайт, мерзімдік салымдар мен депозиттер өсімі талап етілмелі депозиттер өсімінен 2 есе озық, бұл банк тапсырыскерлерінің сенімдері ұлғайып келетінін көрсетеді.

Банк капиталы екі жылда 146% ұлғайды. Бұл өзгеріс бөлінбеген табыс, пайда және қосымша капитал үлкеюінен туындады (ҚОСЫМША Г).

Банк қызметінің талдауы есептелген сәндендірілген баланс негізінде қоржынды шектеуді сақтау мен реттеу үшін банк мониторингі қызмет етіп, олар банкпен нақты кезеңге стратегия негізінде таңдалған.

Банктің меншікті қаражаты берілген талдау мақсаты бойынша екі құрамдас бөліктен құрылады: брутто меншікті қаражаты және нетто меншікті қаражаты. Банктің брутто меншікті қаражат көлемі көп, себебі олар меншікті қаражатың шашырату және нетто меншікті қаражатының нақты қалдық көлемі кіреді (ҚОСЫМША Д).

Кесте 1 – Банктің меншікті қаражаты

Агрегат	Бабтың аты	Талданған кезең уақыты:
Агрегат	Бабтың аты	2002		2003	2004
С9	Брутто меншікті қаражаты	10 637 427	19 989 132		26 169 410
С10	Шашырату соммасы	5 104 255	2 785 737		3 184 598
С11	Нетто меншікті қаражаты	5 533 172	17 203 395		22 984 812

С₉ Брутто = Стерженді капитал, + Қосымша капитал,

меншікті қаражаты барлығы барлығы (С1+С4) (1)

С₁₀ Шашырату = Инвестициялар + Капиталдандырылған және + Оқшауландырылған

соммасы материалдық емес активтер құралдар, шығыс пен залал (2)

С₁₁ Нетто меншікті қаражаты = Меншікті қаражаты + Шашырату соммасы (3)

Брутто меншікті қаражаты банктің тек әлеуетті операциялардың активті табыстың қоры болады, себебі олардың бір бөлігі актив балансының бабы бойынша оқшауланған (шашыратты) болады. Нақты операциялардың активті табысының түпдерегі нетто меншікті қаражаты болып табылады, олардың шамасы брутто меншікті қаражатының соммасы мен олардың шашырату соммасы арасындағы айырмашылығы.

Жоғарыда көсетілген көрсеткіштердің өсімі «ТұранӘлем Банкі» АҚ тұрақты өсімі туралы айтады.

2.2.1 Банк активтерін талдау

Активтердің сапалық көрсеткіштер тобы, олардың банктің қор базасына қатынасын бағалауға мүмкіндік береді. Активтердің талдауы 2 кестесінде көрсетілген көрсеткіштер есептеулері арқылы жүргізіледі.

Кесте 2 – Банк активтерінің талдауы

Көрсеткіш анықтамасы	Есептеу	Коэффициенттің оңтайлы мәні	Көрсеткіштің экономикалық мәні анықтайды
k₁ = Табысты активтері / Активтер	(А5 + А6 + А10+А16+А8) / (А1+ А6 + А10 +А15)	0,75 – 0,85	Активтер құрамындағы табыс тұдыратын активтерінің меншікті салмағы (k₂-мен өзара байланысында қарастыру қажет).
k₂= Табысты активтері/ Ақылы пассивтер	(А5+А6+ А10+А16+А18)/(01+04)	>= 1,0	Төленетін қорларға табыс активтерінің қатынасы (k₁ алдында басымдылығы бар).
k₃ = Несиелеу (қарыз)/ Міндеттер	А10 / (01+ 04+08)	> 0,7- басқыншылық саясат; < 0,6 – абайланған саясат	Банктің немесе абайлы несие саясатын, басқыншылық саясатта жоғарғы деңгей – 0,78, ары қарай ақталмаған қауіпті әрекет; абайлы несиелі саясатта төменгі деңгейі – 0,53, төмен шығындар мүмкіншілігі
k₅ = Несиелеу (қарыз)/ Капитал	А10/(С1+С4)	<= 8,0	Қарызды саясаттың қауіптілігі: 8,0 жоғары мән капиталдың жеткіліксіздігін немесе банктің басқыншылық несиелік саясатын көрсетеді.

Кесте 3 – Банк активтерін талдауының есептік көрсеткіштері

Көрсеткіштер	2002	2003	2004	Өзгерістер, %
k₁	0,921	0,887	0,858	(6,84)
k₂	1,125	1,064	1,01	(10,2)
k₃	0,69	0,55	0,58	(15,9)
k ₅	7,8	5,144	7,19	(7,8)

Есептелінген коэффициенттер негізінде келесі қорытынды жасауға болады:

— Табыс тудыру активтерінің үлес салмағы екі жыл ішінде 6,84%-ға төмендеп 0,858 құрады, бірақ көрсеткіш нормативке сай (75%-дан төмен емес). Ол актив құрылымындағы табыс тудыру үлесінің жоғары жеткілігін куәландырады.

— Талданған кезеңде k₂ көрсеткіші 10,2%-ға төмендеп және 2004 жылы 1,01 құрады. Ол табысты активтер мен ақылы қорлар ара қатынасының нормаларын куәландырады, бірақ k₂ көрсеткіші k₁ сияқты норматив шегінен шыққан жоқ (k₂>=1,0).

— Талдау кезеңінің ұзақтығында банктің несие саясаты абайланған болып, (k₃ 0,69-дан 2002 жылы 0,58-ге дейін 2004 жылы төмендеді), 2004 жылы көрсеткіш норматив шегіне сәйкес болды (0,53-тен төмен емес). Бұл дегеніміз банктің қызметі несие облысында тәуелділігі жоғын білдіреді. Банк активтерінің өтімділік коэффициенттерінің өзгеріс динамикасы сур. 14, 15. көрсетілген.

Сур.14. Банк активтерінің өтімділік коэффициенттерінің өзгеріс динамикасы.

Сур.15. Банк активтерінің өтімділік коэффициенттерінің өзгеріс динамикасы.

— k₅коэффициенті екі жылда 7,8%-ға төмендеп, және 2004 жылы 7,19 құрады, ол нормативке сәйкес (<=8,0). Бұл көрсеткіш мәліметінің мәні банктің несие саясатының тәуекелділігі норма шегінде, және төмендеуге қарай абайланған несие саясатын жүргізіп және оның тәуекелін минимумға әкелуін тырысатыны көрінеді. [17, б.105]

2.2.2 Банк пассивтерін талдау

Пассивтер құрылымының көрсеткіштерінде банктің тұрақтылығы, міндеттердің беріктілігін, өтімдік және бөгеліс тәуекелділігінің азаю дәрежесін, капиталдың жеткілікті деңгейін мінездейтін көрсеткіштері көрінеді.

Банктің пассивтерінің талдауы 4-ші кестеде көрсетілген көрсеткіштер негізінде жасалған.

Кесте 4 – Банк пассивтерін талдау

Көрсеткіш анықтамасы	Есептеу	Коэффициенттің оңтайлы мәні	Көрсеткіштің экономикалық мәні анықтайды
K₁₁ = Капитал / Активтер	(С1+С4)/(А1+А6+А10+А15)	0,08 – 0,15	Банктің қаржылық тұрақтылығын: k<0,08 болғанда төтенше қауіптің шекарасы (шегі) – банкротқа ұшырайтын тәуекелділігі; k>0,15 болғанда – технологиялық емес және бәсекеге бейім емес банк.
4 кестенің жалғасы
K₁₂ = Онкольды және мерзімдік міндеттер / Активтер	(01+04)/(А1+А6+А10+А15)	0,5 – 0,7	Жеделдік және сенімділік деңгейі.
K₁₃= Қарыз беру (займ)/ Активтер	(О6+О7)/(А1+А6+А10+А15)	0,2-0,35	Жеделдік және сенімділік деңгейі.
k₁₄ = Онкольды міндеттер / Барлық міндеттер	01/(01+04+08)	0,2 – 0,4	Тұрақтылық тәуекелділігінің азаю дәрежесі немесе шығын: k₁₄ = 0,2 – тұрақтылық тәуекелділігінің азаюы; k₁₄ = 0,4 – операциялық кедергілердің азаюы.
k₁₅ = Мерзімдік салымдар/ Барлық міндеттер	05/(01+04+08)	0,1 – 0,3	Тұрақтылық тәуекелділігінің азаю дәрежесі немесе шығын: k₁₅=0,1 – шығынның азаюы; k₁₅=0,3 – тұрақтылық тәуекелділігінің азаюы.
k₁₆ = Барлық міндеттемелерде қарыз беру	06/(01+04+08)	0,25 – 0,40	Тұрақтылық тәуекелділігінің азаю дәрежесі немесе шығын: k₁₆ = 0,25 – шығынның азаюы; k₁₆ = 0,40 -тұрақтылық тәуекелділігінің азаюы.
k₁₇=Басқа да міндеттемелер / Барлық міндеттеме-лер	08/(01+04+ 08)	min – ұмтылады	Пассивті тұрақтылық дәрежесі және басқа да міндеттемелерді басқару сапасы (айыппұлдар, өсімақы, тұрақсыздық төлемі (айыбы)).
k₁₈ = Стерженді капитал/ Меншіктік капиталы	С1/(С1+С4)	>= 0,5	Стерженді капиталдың жеткіліктілік деңгейі.

Кесте 5 – Пассивтер талдауының есептік көрсеткіштері

Көрсеткіштер	2002	2003	2004	Өзгерістер,%
K₁₁	0,081	0,09	0,075	(6,25)
K₁₂	0,75	0,83	0,84	12
K₁₃	0,235	0,25	0,26	10,6
5 кестенің жалғасы
K₁₄	0,2	0,18	0,188	(6)
K₁₅	0,36	0,45	0,44	22,2
K₁₆	0,23	0,15	0,23	0
K₁₇	0,16	0,07	0,081	(49,3)
K₁₈	0,86	0,85	0,71	(17,4)

Есептелінген коэффициенттер негізінде келесі қорытынды жасауға болады:

— K₁₁ коэффициенттің мәні талданған кезеңде алдымен 0,081-ден 0,09-ға дейін көрсетіліп, одан кейін 6,25%-ға азайды, ол 0,075-ті құрап, норматив шегінен шығып кетті (0,08) яғни, банктің қаржылық тұрақтылығы төмендеді. Бұл дегеніміз 2004 жылы банк қаржылы тұрақсыз болып саналады. Қаржылық тұрақтылығының төмендеу себебі, баланс құрылымындағы меншіктік капитал санының төмен болуы.

— K₁₂, K₁₃ көрсеткіштері мерзімділік пен сенімділік деңгейін сипаттайды. Талданған кезеңде олар 12% және 10,6% жоғарылады. K₁₂коэффициент кезең бойында нормативтен асып (0,7) және 2004 жылы 0,84 құрады. K₁₃нормативтен аспайды, ол дегеніміз қарыз бен активтер қатынасы оңтайлы екенін айтуға болауы.

— K₁₄ коэффициенттің нормативтің төменгі шегіне сай емес (0,2) яғни, 0,2-ден 0,188 төмендеп, ол қаржылық тұрақтылық та төмендегенін білдіреді.

— K₁₅пен K₁₆ коэффициенттері талданған кезеңде, нормативке сай емес. k₁₅ нормативтен жоғары, ол жалпы міндеттер құрылымында мерзімдік салым үлесінің көп екенін айтып, банк минималды тұрақтылық тәуекелге ие. k₁₆ мәні қарастырылған кезеңде өзгерген жоқ, жәнеде норматив шегінен төмен, ол азайту шамадан тыс екенін білдіреді.

— K₁₇ пассивті тұрақтылық пен басқа міндеттерді басқару сапасының дәрежесі (айыппұлдар, өсімақы, тұрақсыздық айыбы) минимумға талпынады (0,16-дан 0,081-ге дейін), ол нормативке сай. Онымен қоса, сауатты және ойланған басқару саясатын куәландырады.

— K₁₈көрсеткіші жеткіліктілік стерженді капитал деңгейін сипаттап жәнеде осы жағдайда нормативке сай (>=0,5), бірақ жалпы кезең бойынша ол 17,4%-ға азайып, теріс серпінге ие, бұдан шығатыны банк базасының қоры азайды. Тұрақтылық, міндеттемелер құрылымы, өтімділік тәуекелі, капитал жеткіліктілігі коэффициенттерінің өзгеріс динамикасы сур. 16. көрсетілген.

Сур.16. Тұрақтылық, міндеттемелер құрылымы, өтімділік тәуекелі, капитал жеткіліктілігі коэффициенттерінің өзгеріс динамикасы.

2.2.3 Банк өтімділігін талдау

Банк көрсеткіштері міндетті мерзім бойынша ең тұрақсыз өтімділік құралдарының қамтамасыздандыру дәрежесін көрсетеді. Өтімділік талдау көрсеткіштер негізінде жасалып, кестеде көрсетілген. Банк өтімділігін талдау 6 кестесінде көрсетілген.

Кесте 6 – Банк өтімділігін талдау

Көрсеткіш анықтамасы	Есептеу	Коэффициент-тің оңтайлы мәні		Көрсеткіштің экономикалық мәні анықтайды
K₈= Кассалық активтер/Онколь-ды міндеттер	А1/01		0,2 – 0,5	Өтімді активтермен ең тұрақсыз міндетердің жабу деңгейі.
K₉= Кассалық активтер/ Онкольды және мерзімдік міндеттер	А1/(01+04)		0,05 – 0,3	Депозиттер мен салымдарды өтімді қаражаттармен жабу дәрежесі, депозиттер мен салым құрылымын мүмкін болатын бұрмалаудан k₈пайдаланып тегістеу;басымдық коэффициент k₈.

Кесте 7 – Өтімділік талдауының есептеу көрсеткіштері

Көрсеткіштер	2002	2003	2004	Өзгерістер, %
K₈	0,56	0,6	0,7	25
K₉	0,13	0,123	0,16	23

Есептелінген коэффициенттер негізінде келесі қорытынды жасауға болады:

— Тұрақсыз міндеттердің жабу дәрежесін сипаттайтын K₈көрсеткіші, екі жылда 25%-ға өзгеріп, 2004 ж. 0,7 құрады. коэффициент норматив мағынасынан жоғары, ол дегеніміз ең тұрақсыз міндеттер толығымен жабылып, сонымен қоса қор да бар.

— K₉ коэффициент кассалық активтердің өсуі нәтижесінде 23%-ға өсіп, жәнеде уақыт бойы норматив шегінде болды. Ол депозиттер мен салымдар өтімді құралдармен жабылатынын білдіреді.

Қайталама өтімді қорларды пайдаланғанда өтімділіктің әлеуетті қоры тәжірибеде банктің жалпы жағдайын анықтағанда пайдалануға мүмкіндік береді. Бұл коэффициент құралдардың қамтамасыз етілуін, талапкерлермен банкке сеніп берген өтімді активтер, жылжымайтын мүлік және заттай құндылықтарды көрсетеді. Бұл банк мүмкіндігінің берілген қарыздарды өтей алмай қалған жағдайда шекті қысқа мерзімде несиегерлердің талаптарын қанағаттандыруды сипаттайды. Банктің өтімділік коэффициенттерінің өзгеріс динамикасы сур. 17. көрсетілген.

Сур.17. Банктің өтімділік коэффициенттерінің өзгеріс динамикасы.

2.3 Банк қызметінің тиімділігін талдау

Банк қызметенің тиімділігі немесе пайдалылығы, атақты Дюпон формуласының негізінде құрылған. Бұл құрамдастырым талдампазға банк қызметінің әрбір негізгі құрамдас бөлігінің мәнін «бір мезетте» бағалауға және банк қызметінің қай көрсеткіштері оның табыстылығына ең көп әсерін тигізетінін анықтауға мүмкіндік береді.

Кесте 8 – Банк қызметінің тиімділігін талдау

Көрсеткіш анықтамасы	Есептеу	Коэффициент-тің оңтайлы мәні	Көрсеткіштің экономикалық мәні анықтайды
К₁₉= Пайда / Активтер	С8/(А1+А6+А10+А15)	1,0 – 4,0	Активтер жұмысының тиімділігі.
K₂₀= Пайда / Табыс	С8/d3	8,0 – 20,0	Әрбір теңге пайдасынан қанша табыс алынды.
K₂₂= Пайда / Капитал	С8/С1	15,0 – 40,0	Меншікті капиталды пайдаланудың тиімділігі.
K₂₃= Мультипликатор капиталы	(А1+А6+ А10+А15) : (С1+С4)	8 – 6 рет	Актив көлемі, әрбір теңгесі меншікті капиталдан алынады.

Кесте 9 – Тиімділік талдауының есептеу көрсеткіштері

Көрсеткіштер	2002	2003		2004	Өзгерістер, %
K₁₉	1,13	1,43		1,16	2,6
K₂₀	8,35	9,3		15,8	89,2
K₂₂	16,15		17,3	21,6	33,7
K₂₃	12,2 рет		10,3 рет	13,2 рет	8,1

Есептелінген коэффициенттер негізінде келесі қорытынды жасауға болады:

— K₁₉ көрсеткіші зерттелген кезеңде 2,6%-ға көтеріліп, норматив шегінен асқан жоқ, бұл дегеніміз, активтер жұмысының тиімділігін бідіретін, актив пен пайданың ара қатынасының оңтайлы мәнін білдіреді. Банк қызметінің тиімділік коэффициенттерінің өзгеру динамикасы сур. 18. көрсетілген.

Сур.18. Банк қызметінің тиімділік коэффициенттерінің өзгеру динамикасы.

— Пайданың табысқа қатынасы зерттелген кезеңде 2004 ж. 89%-ға көтеріліп, 15,8 %-ды құрады да, норматив шегіне кірді.

— K₂₂көрсеткіші кезең аяғына 33,7%-ға көбейіп 21,6%-ға жетті, яғни меншікті капиталдың 1 тг. 0,21 тг. пайда келеді.

— Капитал мультипликаторы кезең аяғына нормативке сай оңтайлы мәнге ие, және де ол екі жылда 8,1%-ға өсті. Бұл банк капиталдың тиімді мультипликативін білікті пайдалануын және мүмкін болатын табысты алып, қарыз және меншікті капиталының кәсіпті басқаруын білдіреді. Банк қызметінің тиімділігік коэффициенттерінің өзгеру динамикасы сур. 19. көрсетілген. [18, б.105]

Сур.19. Банк қызметінің тиімділігік коэффициенттерінің өзгеру динамикасы.

2.4 Ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен болжамы

Инвестициялық потенциалды орындау жөнделген инфрақұрылым, жетілдіруді талап ететін немесе жоқ болатын, заңгерлік механизмдердің тиімділігі барысында мүмкін, сонымен қатар, қаржылық мекемелер және нарық механизмдеріне сай.

Бұл экономикадағы потенциалға сәйкес, республика Үкіметінің нарықтық қайта құруларды және даму қорларының барын жүзеге асыруға даярлығы. Сур. 20. ағымдағы қарқынның өсуі сақталғанда ипотекалық несиелеудің динамикасы және болжамы көрсетілген.

Сур.20. Ипотекалық несиелеу нарығы: динамикасы және болжамы (1999-2005), млн. долл.

Егер 1999 жылы банктермен берілген тұрғын үй несиелері, тұтыну несиенің кез келген басқа түрі сияқты бағаланса, уақыт өте келе пайыз ставкалары орташа 12% төмендеді (сур. 21.) және жылжымайтын мүлікпен алынып қамтылған, жалпы тұтыну несие дәрежесінен тұрғын үй несие ставкалар разрядына өтті. [19, б.105]

Сур.21. Ипотекалық несие бойынша пайыз ставкаларының азаюы.

Әрине, алға басқан, тепе-тең нарықтың дамуы макро- және микроэкономикалық, әлеуметтік және демографиялық шарттардың қолайлы болуында мүмкін.

Сур. 22. ипотека нарығының динамикалық өсуі және болжаулы өсуі көрсетілген. 2015 жылға көлемнің 12 млрд. долларларға ұлғайғаны бірінші қарағанда үлкейтілген болып көрінеді.

Сур.22. Ипотека нарғының 2015 жылға дейін өсу болжамы, млн. долл.

3.1 Шығыс Қазақстан облысының тұрғын үй нарығының негізгі даму тенденциялары

Соңғы жылдары тұрғын үй құрылысының облыста жандануының байқалуына қарамастан, халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету әлеуметтік — экономикалық мәселелердің маңыздыларының бірі болып келеді. Ол Қазақстанның 3 аймағында өткір, мұнда тұрғын үй нарығындағы халықтың инвестициялық мүмкіндіктерінің нашарлауы тұрғын үйге бағалардың өсу шегінің халық табыстарының жоғарылауымен салыстырғанда озуымен байланысты. Сондай аймақтардың бірі болып Шығыс Қазақстан облысы саналады, оның мысалында тұрғын үйдің орташа құнын және халық табыстарын салыстыруға мүмкіндік беретін, тұрғын үйге қол жеткізу көрсеткіштерінің динамикасын байқауға болады.

Бірақ алдымен Шығыс Қазақстанның тұрғын үй нарығының ерекшеліктерін айқындау қажет.

Жалпы облыстың тұрғын үй нарығындағы жағдайы қолайлы емес: салынып жатқан тұрғын үй жеткіліктісіз, ал бар тұрғын үй қоры жақсы жағдайда емес және қайта жөндетуді қажет етеді. Облыстың барлық аумағында тұрғын үй ұсынысының үлгісі бірдей, яғни ұсынылған тұрғын үйлердің басым бөлігі қайталама нарықта, ал жаңа тұрғын үй құрылысының нарығы, мәнді дамымаған. Сонымен қатар, тұрғын үй нарығының бүгінгі кезеңдегі дамуындағы маңызды тенденцияларының бірі бастапқы нарықтағы ұсыныстың үнемі үзіліссіз азаюы болып келеді. Сонымен, бастапқы нарықтағы тұрғын үй құны қайталама нарықтың бағаларын 1,5-2 есе көп. Мұны тұрғын үй нарығының бастапқы кезеңдегі дамуы және тұрғын үйге несие беру механизмінің қалыптасу мүмкіндігіне қалыптасқан қайталама нарығының тұрғын үйді іске кірістірілетінін куәландырады. Тұрғын үй сұранысының құрылымында айқын өзгертулер байқалады: үлгі үлкен емес пәтерлерде тұратын халықтың үлес салмағы жеткілікті биік, ірі ақша қаражаттары бар, өз тұрғын үй жағдайын жақсартуға ұмтылған, дәулетті азаматтардың саны елеулі. Ипотекалық қызметтерге потенциалды тұтынушылардың басқа да категориясы бар – олар бір бөлмелі пәтерді сатып алуға мақсаты бар үй шаруашылықтары, сонымен қатар, жаңа құрылған және тұрғын үйді алғашқы рет ие болуға жиналған үй шаруашылықтары.

Ипотекалық несие нарығының дамуы екі фактормен анықталады: тұрғын үй қорының жағдайымен және халық жағынан ипотекалық қызметтерге сұраныспен. Бірінші фактор жағынан алғанда, ҚР 1990-1999 жылдарында енгізілген тұрғын үй көлемі 7 есе қысқарды, ал енгізілген тұрғын үй көлемі 0,5% құрады және апатты құрылымдардың және көне аудандарға шамамен тең. ШҚО тұрғын үй нарығының жағдайы 10-ші кестесінде көрсетілген. [20, б.105]

Кесте 10 – Қалалармен және облыс аудандарында тұрғын үйді енгізу (жалпы

ауданның ш. метрлері)

	2001 жыл	2002 жыл	2003 жыл	2004 жыл
1	2	3	4	5
Облыс бойынша барлығы	58618	45419	57865	61790
соның ішінде:
Өскемен қ.	29497	13007	14200	6404
Семей қ.	11858	11574	15021	21574
Риддер қ.	2494	2602	2171	1541
Курчатов қ.	–	–	–	–
аудандар:
Абай	457	380	1606	680
Аягөз	2069	2535	947	2625
Бесқараға	–	–	358	113
Бородулиха	120	–	–	100
10 кестенің жалғасы
Глубокий	2748	2041	4083	4288
Жарма	30	1586	1478	3801
Зайсан	1895	1251	1960	2004
Зырян	4166	5091	3143	6352
Қатон–Қарағай	834	20	327	185
Көкпекті	–	–	–	–
Күршім	399	63	135	–
Тарбағатай	–	798	875	1572
Ұлан	577	2829	6435	4262
Ұрджар	596	524	2209	1993
Шемонаиха	878	1118	2489	4296

Сур. 23. Тұрғын үйлердің жалпы ауданның іске қосуының динамикасы (1993 жылға пайыздарда).

10-шы кестесінде көрініп тұрғандай 2004 жылы тұрғын үйдің жалпы ауданданының 61,8 мың. ш. метрі пайдалануға тапсырылған. Жалпы ауданы 59,6 мың. ш. метр 589 тұрғын үй және 2,2 мың. ш. метрлі 2 жатақхана, оның біреуі тұрғын емес жайдан қайта жабдықталған. 2003 жылмен салыстырғанда тұрғын үйдің жалпы ауданданының енгізуі 6,8% үлкейді.

Жалпы салынған үйлердің бір қабаттылар саны – 87,6%, екі қабаттылар – 11,5%, 3,4 қабаттылар – 0,9%.

Пайдалануға берілген пәтерлердің саны 596 құрады, соның ішінде 5 бөлмелі және одан да көп – 190, 3 бөлмелі – 183, 4 бөлмелі – 150, 2 бөлмелі –59, 1бөлмелі – 14. 2003 жылмен салыстырғанда пайдалануға берілген пәтерлердің саны 9 өсті. Бір бөлменің жалпы орташа ауданы 2003 жылы 100,1 ш. метрден 98,6 ш. метрге қарсы болды.

Тұрғын үйлердің үлкен бөлімі 2003 жылдағыдай, қалалық жерде салынған. Қалаларда және қалалық үлгі кенттерінде 43,6 мың. ш. метр тұрғын үй (70,6%), ауылдық жерде –18,2 мың. ш. метр (29,4%) енгізілді. 2003 жылмен салыстырғанда қалалық жерлерде тұрғын үйлер 9% көбірек, ауылдық жерлерде – 1,7% енгізілген.

2004 жылы барлық енгізілген тұрғын үйдің үштен бірі Семей аумағында орналасқан. (21,6 мың. ш. метрл). Тұрғын үй облыстың барлық аймақтарында салынып, Курчатов, Көкпекті және Күршім аудандарынан басқа. Тұрғын үйді енгізу бойынша алдынғы жылмен салыстырғанда, Аягөз ауданында 2,8 есе өсті, Жармада – 2,6 есе, Зырянда – 2 есе, Тарбағатайда – 1,8 есе, Шемонаиха ауданында – 1,7 есе, Семейде – 43,6%. Бесқарағай ауданында тұрғын үй енгізуі 3,2 есе аз, Абайда – 2,4 есе, Өскеменде – 2,2 есе, Қатон — Қарағайда – 43,4%, Риддерде – 29%.

Тұрғын үйдің жалпы ауданың іске қосуының 1992 жылдан 1994 жылдардағы динамикасы бойынша тұрғын үй құрылысының қарқыны 89,4%-дан 22,2%-ға сәйкесінше төмендеуін көруге болды. Ол осы кезеңде Қазақстанда ЖІӨ өндірісінің орташа 8% қысқарғанмен үлкен дәрежеде шарттасылған, жәнеде экономикалық құлдырауға әкеліп, 1990 жылғы деңгейде 38,6% құрады. [21, б.105]

1995 жылдан 1999 жылдар арасындағы кезеңде құрылыс қарқынының маңызды емесе төмендеуін көріп, оны ЖІӨ өндірісінің 1995 жылғы деңгейде қалғанымен түсіндіреді.

Келесі кезеңде 2002 жылдан 2004 жылдар арасында құрылыс қарқыны 6,0% 8,2% сәйкесінше жоғарылады. Бұл кезең ел экономикасының потенциалды бірте-бірте бұрынғы қалпына келуімен сипатталады, 1998 жылға ЖІӨ өндірісінде 40% немесе 8,8% жыл сайын өсті.

Кесте 11 – Қабырғалардың материалымен іске қосылған тұрғын үйлерді

үлестіру (жалпы ауданнан %)

	2001 жыл	2002 жыл	2003 жыл	2004 жыл
Барлығы	100	100	100	100
соның ішінде:
кірпішті	81,1	60,4	68,6	57,4
ірі панельді	0,3	0,9	1,7	0,5
каркасті — панельді	0,1	–	–	–
көлемді — блоктық		1,5	0,2	0,2
ірі блокты	0,6	–	–	0,4
ағаштты	5,7	11,6	17,2	23,4
бүтін бетон және темірбетон	3,1	12,4	0,9	2,4
ұялық бетон		0,6	1,0	1,5
басқа материалдардан	8,1	12,6	10,4	14,2

Қабырғалардың материалымен енгізілген тұрғын үй көлемінде кірпішті үйлер басым болған (кесте 11.), оның үлесіне енгізу көлемінің жартысынан көбі келеді. Төрттен бірі ағаш үйлер құрады. Бүтін бетоннан және темірбетонды үйлер (2,4%), ұялық бетоннан (1,5%), ірі панельден (0,5%), ірі блоктан (0,4%), көлемді — блокты (0,2%) үйлердің үлес салмағы маңыздысыз. 2003 жылмен салыстырғанда кірпішті және тас үйлердің үлес салмағы 11,2 пайызды пунктіне төмендеді, ал ірі панельділердің – 1,2 пайызды пунктіне. Ағаш үйлердің үлесі 6,2 пайызды пунктіне, бүтін бетон және темірбетон – 1,5 пайызды пунктіне, ұялық бетон 0,5 пайызды пунктіне үлкейді. Енгізілген тұрғын үйлерді көріктендіру түрлері бойынша үлестіру 12-ші кестесінде көрсетілген.

Кесте 12 – Енгізілген тұрғын үйлерді көріктендіру түрлері бойынша үлестіру

(жалпы ауданнан %)

	2001 жыл	2002 жыл	2003 жыл	2004 жыл
Жабдықталған:
– көріктендірудің барлық түрімен	47,6	24,4	16,2	8,5
– су кұбырымен	76,7	63,7	52,1	41,3
– канализациямен	73,1	61,8	41,9	34,2
– орталық жылумен	62,0	32,7	16,6	10,1
– ыстық сумен жабдықталған	48,8	26,8	20,5	9,6
– былаумен (душпен)	49,0	26,8	17,5	9,9
Көріктендірудің бір түрімен жабдықталмаған	22,7	35,6	32,1

Енгізілген тұрғын үйлерді көріктендіру деңгейі 2003 жылмен салыстырғанда бірнеше төмендеді. 2004 жылы көріктендірудің барлық түрлерімен 8,5% енгізілген тұрғын үй жабдықталған болатын, ыстық сумен – 9,6% жабдықталған, былау (душпен) – 9,9%, орталық жылумен – 10,1%, канализациямен – 34,2%, су кұбырымен – 41,3%. 2003 жылмен салыстырғанда көріктендірудің барлық түрлерімен жабдықталған үйлердің үлес салмағы 7,7 пайызды пунктіне төмендеді, орталық жылумен – 6,5 п. п., былаумен (душпен) – 7,6 п. п., канализациямен – 7,7 п. п., су кұбырымен – 10,8 п. п., ыстық сумен – 10,9 пайызды пунктіне жабдықталған. [22, б.105]

Құрылыс салушылар үлгілерімен тұрғын үйді үлестіру

Соңғы жылдары тұрғын үй құрылысы ең алдымен жеке тұлғалармен салынып жатыр. Тұрғын үй құрылысына инвестициялардың жалпы көлемінің халық құралдарының үлесі 80% көбірек құрап, тұрғын үйді іске қосуға енгізудің жалпы көлемі — 100% жақындайды. Жалпы көлемде жеке құрылыс салушылардың үлес салмағы сур. 24. көрсетілген.


а) тұрғын үй құрылысына инвестициялар, %	б) пайдалануға тұрғын үйдің енгізілуі, %

Сур.24. Жалпы көлемде жеке құрылыс салушылардың үлес салмағы.

2004 жылы тұрғын үй құрылысында халық белсенділігі өсуді жалғастырған. Бір жылда жеке құрылыс салушылармен 428.6 млн. теңге енгізілген, ол 2003 жылдың деңгейінен 2.1 есе жоғары. Пайдалануға берілген жеке тұрғын үйлердің енгізілуі 9.9% өсіп, 58.3 мың. ш. метрді құрады.

Халықтан басқа 2004 жылы тұрғын үйлерді кәсіпорындар және ұйымдар да салған. Жергілікті бюджет арқасында мемлекеттік кәсіпорындармен жалпы ауданы 1800 ш. метр жатақханалар енгізілді (облыстық енгізілген тұрғын үй көлемінен 2.9%), өз меншік құралдары арқасында жеке кәсіпорындарындармен – жалпы ауданы 1712 ш. метр үйлер және жатақханалар (2.8%). 2003 жылмен салыстырғанда кәсіпорындар және ұйымдармен пайдалануға енгізілген тұрғын үйлер 28.6% қысқарды. Кәсіпорындар мен ұйымдардың тұрғын үйлерді енгізудің динамикасы халықтан айырмашылығы кері сипатта болуы. Құрылыс салушылардың түрлері бойынша пайдалануға енгізілген тұрғын үйлердің динамикасы сур. 25. көрсетілген.

Сур.25. Құрылыс салушылардың түрлері бойынша пайдалануға енгізілген тұрғын үйлердің динамикасы.

Кесте 13 – Құрылыс ұйымдарының өз күштерімен орындалған, мердігерлік

жұмыстардың көлемі (нақты қолданыстағы бағаларда)

	2001	2002	2003	2004
	Миллион теңге
Мердігерлік жұмыстардың көлемі соның ішінде Меншік түрлерімен:	7610,4	11590,3	14202,0	13519,8
Мемлекеттік	259,2	76,3	67,6	303,3
Жеке	5775,5	10293,5	13912,7	13216,5
Шетел	1575,7	1220,5	221,7	–
	Жиынға пайыздарда
Мердігерлік жұмыстардың көлемі Соның ішінде меншік түрлерімен:	100	100	100	100
Мемлекеттік	3,4	0,7	0,5	2,2
13 кестенің жалғасы
Жеке	75,9	88,8	98,0	97,8
Шетел	20,7	10,5	1,5	–

Сур. 26. Құрылыс ұйымдарының өз күштерімен орындалған, мердігерлік жұмыстардың көлемі (бағалар индексін есепке алып 1993 жылға пайыздарда).

13-ші кестесінде көрініп тұрғандай, облыста 2004 жылы ірі және орта мердігерлік құрылыс ұйымдарымен 13519,8 млн. теңге көлемінде өз күштерімен мердігерлік жұмыстар орындалған. Мердігерлік құрылымда жаңа құрылысқа, қайта құруға, кеңейтуге және техникалық қайта қарулануға 68,1% келді, 15,8% — күрделі жөндеуге, 9,8% — ағымдағы жөндеуге, 6,3% — басқа мердігерлік жұмыстарға. 2003 жылмен салыстырғанда өз күштерімен орындалған мердігерлік жұмыстардың көлемі 4,8% қысқарды. Жаңа құрылыстың көлемі және қайта құру 13,2%, ағымдағы жөндеу – 6,5% азайды. Күрделі жөндеу көлемі 7,1% өсті. [23, б.105]

ШҚО тұрғын үй құрылысына инвестициялар. Кез келген қоғамның тұрақты дамуына қажетті, экономикаға және әлеуметтік салаға жеткілікті және дер кезінде салынған құралдар міндетті шарты болып келеді. Экономиканы дағдарыстан шығару кезеңінде заттық өндірісті инвестициялау басым болады. Бірақ экономика прогрессивті даму үшін, әлеуметтік саланы тиісті деңгейінде ұстау, дамудың өте маңызды аспектісі болатын тұрғын үй құрылысысыз мүмкін болмайды. 2004 жылы облыстағы құрылысқа 21529 млн. теңге инвестицияланған, соның ішінде өндіріс объектілерінің құрылысына – 19763,7 млн., әлеуметтік сала объектілеріне – 1765,3 млн. теңге. Тұрғын үй құрылысына 506,5 млн. теңге немесе құрылысқа барлық инвестициялардың 2,4% қолданған. 2004 жылы құрылысқа инвестициялардың құрылымы сур. 27. көрсетілген.

Сур.27. 2004 жылы құрылысқа инвестициялардың құрылымы.

2001 жылды қоса облыста тұрғын үй құрылысына инвестициялардың қысқаруы тұрақты тенденциясын сақтаған, және соның салдарынан пайдалануға берілген тұрғын үйді енгізу көлемдерінің азаюы байқалған. Тұрғын үй құрылысының жандануы 2002 жылы алғашқы рет инвестициялардың өсуі байқалғанда болды. Нәтижесінде келесі жылы пайдалануға тапсырылған тұрғын үй көлемінің артуы болды. Оңды динамика 2004 жылы да сақталды. Тұрғын үйді енгізу көлемдері және тұрғын үй құрылысына инвестициялар сур. 28. көрсетілген.

Сур.28. Тұрғын үйді енгізу көлемдері және тұрғын үй құрылысына инвестициялар.

Сонымен, 2004 жылы тұрғын үй құрылысындағы жағдай жақсыға өзгеруді жалғастырған. Жеке құрылыс салушылардың инвестициялық белсенділігі, ең алдымен халықтың, сақталды. Пайдалануға берілген тұрғын үйді енгізу көлемдері үлкейді. Тұрғын үй құрылысының активизациясы өндіріс дамуын, өңдеу материалдардың және құрылыстың көптеген түрлерінің импортын ынталандырған. 2003 жылмен салыстырғанда облыстың өнеркәсіпт кәсіпорындары шлаковатты шығаруыды ұлғайтты (2,5 есе); полимер негізінде бояуларды және лактарды (2,4 есе); пластмасстан есіктерді, терезелерді, рамаларды, табалдырықтарды (65,7%); керамикадан құрылыс кірпішті (12,7%); силикатты және күйінді кірпішті (8,9%); шифер (7,5%). Сұраныстың 16,8 есе артуымен байланысты шеттелден түсті қағаздарды әкелу көлемі өсті; 1,9 есе – гипс және линолеум; 1,6 есе – ағаштан терезелерді, есіктерді, рамаларды, табалдырықтарды; 1,5 есе – портландцементті; 20,9% – паркетті; 20,7% – сөндірімеген ақ бора (известь); 19,3% – шифер; 11,7% – құрылыс кірпіштері. [24, б.105]

3.2 Тұрғын үйдің орташа құны және орта есеппен жан басына шаққанда халық табыстарының есебі

ШҚО тұрғын үй нарығын зерттегеннен кейін халық үшін тұрғын үйге қол жеткізу көрсеткішті есептейік. Ол үшін тұрғын үйдің 1 ш. метрінің орташа құнын және орта есеппен жан басына шаққанда халық табыстарын білу қажет.

Тұрғын үйдің 1 ш. метрінің орташа құнын анықтайық. Зерттеу объектісі ретінде стандартты 2 бөлмелі жалпы ауданы 46 ш. метр «хрущевка» пәтерді аламыз, ол үш адамның әлеуметтік нормасына лайықты. Біздің таңдауымыз, бұл тұрғын үй түрі еңбек табыстарының жоғары емес дәрежесімен ескертілген, және 14- ші кестесінде келтірілген.

Кесте 14 – Жалпы ауданы 46 ш. метр стандартты 2 бөлмелі пәтердің орташа

құны

Жылдар	Доллардағы орташа құны		Доллар бағамы			Теңгедегі құны		Құны (1ш. м)
2001	2000		146			292000		6378
2002	3500		148			518000		11260
2003	6000		147,5			885000		19239
2004	9000		147			1323000		28760
		2001		2002	%	2003	%	2004	%
Теңгедегі пәтер құны		292000		518000	177	885000	171	1323000	149

Өскемен қ. 1 ш. м. тұрғын үйдің орташа құны 15. кестеде келтірілген.

Кесте 15 – Өскемен қ. тұрғын үй нарығындағы 20 тамыз 2004 жылға бағалар

(мың. теңге)

Жылжымайтын дүние мүлік мінездемесі	Жалпы ауданның 1 ш. м. құны
	аудандар
	беделді		алыстанған
	кірпішті	панельді	кірпішті	панельді
	Бастапқа тұрғын үй нарығы
1	2	3	4	5
үш бөлмелі және одан да көп	70,0	–	24,7	–
	Қайталама тұрғын үй нарығы
үлгілі планировкалы ғимараттар
бір пәтерлі	22,7	–	16,2	–
бір бөлмелі	26,3	23,8	14,9	15,4
екі бөлмелі	27,7	23,7	17,4	13,3
үш бөлмелі	30,8	27,1	16,4	13,9
төрт бөлмелі және одан да көп	28,0	25,3	13,4	13,2
жақсарған планировкалы ғимараттар
бір пәтерлі	29,5	–	21,5	–
бір бөлмелі	36,2	29,1	20,6	18,8
екі бөлмелі	37,2	34,1	19,7	16,1
үш бөлмелі	38,1	33,9	18,3	17,6
төрт бөлмелі және одан да көп	36,7	28,4	16,4	14,6
таңдаулы ғимараттар
бір пәтерлі	32,6	–	30,2	–
бір бөлмелі	55,9	–	–	–
екі бөлмелі	58,9	–	–	–
үш бөлмелі	63,5	–	–	–
төрт бөлмелі және одан да көп	63,0	–	–	–

Орта есеппен жан басына шаққандағы халықтың ақша табыстарын 16 — ші кестесінде қарастырайық

Кесте 16 – Шығыс Қазақстан облысының бірнеше қатар жылдарына

(бағалаумен) орта есеппен жан басына шаққандағы халықтың ақша

табыстары

1	2	3	4	5	6	7	8
	2001 жыл	2002 жыл	өрлеу қарқыны %	2003 жыл	өрлеу қарқыны %	2004 жыл	өрлеу қарқыны %
Қаңтар	6270	7052	112,5	7768	110,2	8549	110,1
Ақпан	6413	7040	109,8	7148	101,5	8593	120,2
Наурыз	6669	7232	108,4	7625	105,4	8791	115,3
Сәуір	6817	7251	106,4	8240	113,6	8582	104,2
Мамыр	6861	7458	108,7	8348	111,9	8852	106,0
Маусым	6974	7241	103,8	8241	113,8	9010	109,3
Шілде	6911	7697	111,4	8780	114,1	9221	105,0
Тамыз	6966	7753	111,3	8710	112,3	9505	109,1
Қыркүйек	6988	7892	112,9	8758	111,0	9542	109,0
Қазан	7034	8043	114,3	9121	113,4	9775	107,2
Қараша	7082	8115	114,6	9012	111,1	9683	107,4
Желтоқсан	7919	8822	111,4	9876	111,9	10794	109,3
Орташа бір жылға	6908	7600	110,0	8470	111,4	9241	109,1

Халық табыстары. Алдын ала мәліметтер бойынша, орта есеппен жан басына шаққандағы ШҚО халықтың атаулы ақша табысы (бағалаумен) 2003 жылы орташа бір айда 8470 теңгені құрады, ол 2002 жылдан 11,0%, және 2001 жылы 22,6% жоғарырақ.

Тұтыну бағаларының озық өсу бейнесінде нақты ақша табыстары 2001 жылы 3,2% қысқарды, бірақ келесі жылдары олардың өсуі белгіленген болатын, 2002 жылы 0,6%, 2003 жылы – 3,8%. ШҚО бойынша халықтың атаулы және нақты ақша табыстары сур. 29. көрсетілген.

Сур.29. ШҚО бойынша халықтың атаулы және нақты ақша табыстары (бағалаумен, пайыздарда, алдындағы жылға).

Тұтынуға қолданған орта есеппен жан басына шаққандағы табыстар. 2004 жылы орта есеппен жан басына шаққандағы табыстар үй шаруашылық ішінара тексеру нәтижелерімен тұтынуға қолданған (орташа жылдық бір айға) 7297 теңгені құрады және 2003 жылмен салыстырғанда 12,5%, 2002 жылы – 27,2% өсті.

Тұтынуға қолданған халық табысы, жеке тұтынуына және өз өндірісінің тұтыну өнімдерін құндық бағалауға үй шаруашылықтармен жұмсалған. Бұл көрсеткіштердің арақатынасы 2004 жылға 84,6% және 15,4%, 2003 жылы – 84% және 16% сәйкесінше құраған.

Еңбек ақы төлеу. Халықтың ақша табыстарының құруы негізінде, жалдама еңбек табыстарының басымдылық үлесімен, еңбекті қызметтің табыстары арқасында (74.7%) болды. Халықтың жұмыспен қамтылуы және еңбек статистика бөлімнің мәліметтері бойынша, жұмыспен қамтылған халықтың 61% жуығы мемлекеттік, мемлекеттік емес ұйымдарда, шаруа қожалықтарында, сонымен қатар, жеке тұлғаларды жұмыс істеген. Бұл категорияда жұмыспен қамтылғандардың айлық атаулы жалақ ақысы 2004 жылы орташа облыс бойынша деңгейі 17759 теңгені, 2003 жылы – 15933 теңгені, 2002 жыл – 14514 теңгені құрады. [25, б.105]

Нақты еңбек ақы индексі 2004 жылы 104.3%, 2003 жылы – 99,9% құрады.

Атаулы және нақты еңбек ақының өсуіне қарамастан қарастырылып отырған кезеңдердегі күнкөріс минимумының мөлшерімен арақатынасы мәнсіз. Атаулы орташа айлық еңбек ақы күнкөріс минимум мөлшерімен арақатынасы, ШҚО бойынша 18-63(58) жастағы халық (пайыздарда) сур. 30. көрсетілген.

Сур.30. Атаулы орташа айлық еңбек ақы күнкөріс минимум мөлшерімен арақатынасы, ШҚО бойынша 18-63(58) жастағы халық (пайыздарда)

Басқаша айтқанда, орташа бір жұмыс істейтін адам 2004 жылы нақты азықты жиынмен 5,7 жұмыс істемейтін асырауындағы жандарды қамтамасыздандыра алған, 2003 жылы – 5,2, 2002 жыл –5,4.

Экономикалық қызмет түрлері бойынша жалдама қызметкерлердің еңбек ақысының дифференцациясы байқалған. Халықтың жұмыспен қамтылуы және еңбек бөлімнің мәліметтері бойынша, еңбек ақының жоғарғы деңгейі қаржылық, құрылыс, өнеркәсіп және транспорт өндіріс қызметкерлерінде сақталған. Бұл экономика саласында еңбек ақы орташа облыспен салыстырғанда, 1,2-1,4 есе жоғарырақ болды. Бюджеттік ұйымдарда жалдама еңбек ақы төмен, соның ішінде, денсаулық сақтауда, білім беруде, сонымен қатар ауыл шаруашылығында (орташа облыс деңгейінен 1,4-2,8 есе аз).

Жұмыспен қамтылу саласында адамдардың мінез-құлық стратегиясы және ақша қаражаттарының түпдерегі сәйкесінше алмастырылады. Үлкен рөлді жеке жұмыспен қамтылуға және халықтың кәсіпкерлік қызметіне бөледі. Дербес жұмыспен қамтылудан табыс алатын халық үлесі өткен жылы 39% құрады, оның 2,7% кәсіпкерлікке келген, ал олар өз кезегінде жұмыс берушілер болды.

Тұрғын үйдің орташа құны және орта есеппен жан басына шаққандағы халық табысы негізінде тұрғын үйге қол жеткізу коэффициентін есептеуді 17-ші кестесінде көрсетейік.

Кесте 17 – Тұрғын үйге қол жеткізу көрсеткішінің есебі

1	2	3	4
Жылдар	Тұрғын үйдің орташа құны, мың. теңге/м²	Орта есеппен жан басына шаққандағы халық табысы, мың. теңге/жыл	Тұрғын үйге қол жеткізу коэффициенті
2001	6,38	6,91	0,07
2002	11,26	7,60	0,04
2003	19,24	8,47	0,03
2004	28,76	9,24	0,02

Сур.31. Тұрғын үйге қол жеткізу коэффициенті.

17 – ші кестесінде көрініп тұрғандай, тұрғын үйге жыл сайын қол жеткізу қиындап барады, ал халықтың төлеу қабілеті төмендеп барады. Тұрғын үйге қол жеткізу коэффициенті сур. 31. бейнеленген.

Есеп стандартты 46 ш. м. пәтердің ауданымен және үш адамнан тұратын шартты жанұя үшін келесі формуламен орындалған (4)

К_д = , (4)

мұндағы, Кд – тұрғын үйге қол жеткізу коэффициенті;

Д – орта есеппен жан басына шаққандағы табыс;

N – жанұядағы адамдар саны;

S – пәтер ауданы,

C – тұрғын үйдің 1 ш. м. орташа құны.

Біздің есептеуімізге сәйкес, егер жанұя барлық өз табыстарын бір жыл ішінде тұрғын үйді сатып алуына бағыттаса, онда ол қажетті пәтердің 1/3 сатып алу шеді. Тұрғын үйге қол жеткізу коэффициенті тұрғын үй нарығында халықтың төлеу қабілетінің өзгерісінің нақты тенденциясын көрсеткенімен, ол шартты жеткілікті болып келеді, себебі, тұтыну шығындарын шегерусіз жанұяның жиынтық табыстары ескереді. Халықтың нақты инвестициялық мүмкіндіктерін бағалағанда, табыстың тұтыну шығындарынан шамадан асатын бөлімін ескеру қажет. Сонымен қатар, тұрғын үй бағалары ресми статистикалық цифрларды, өмір сүруге жарамдысыз түрде: алғашқы өңдеумен, санитарлық — техникалық жабдықтаусыз, бастапқы нарықта сатылуын суреттейтін жағдай және т. б. Сайып келгенде, тұрғын үйдің нақты бағасы тұтынушы үшін өңдеу және жабдықтау сияқты қосымша шығындарды есепке алғанда жоғарырақ болады.

Тұрғын үйді халыққа сатып алу мүмкіндігін, тұрғын үйді сатып алуға қажетті, ақша құралдарының жинақтау кезеңінің ұзақтық көрсеткішімен сипаттауға болады және (5) формуласында көрсетілген. Тұрғын үйді сатып алуға қажетті ақша қаражаттарын жинақтау ұзақтығы кесте 18. көрсетілген.

Т = = , (5)

мұндағы, Т – жинақтау кезеңінің ұзақтығы.

Кесте 18 – Тұрғын үйді сатып алуға қажетті ақша қаражаттарын жинақтау

ұзақтығы.

Жылдар	Тұрғын үйдің орташа құны, мың. теңге/ м²	Орта есеппен жан басына шаққандағы халық табысы, мың. теңге/жыл	Ақша қаражаттарын жинақтау ұзақтығы, жылдар
2001	6,38	6,91	14,2
2002	11,26	7,60	22,7
2003	19,24	8,47	34,8
2004	28,76	9,24	47,7

Сур.32. Жинақтау кезеңінің ұзақтығының құрылымды өзгеруі.

18 – ші кестесінде көрініп тұрғандай, табысы 6908 теңгені құрап және тұрғын үйдің 1 ш. м. құны 6378 теңге болған жағдайда, 2 бөлмелі пәтерді сатып алуға ақша құралдарын 14,2 жыл ішінде жинақтау қажет. Жинақтау кезеңінің ұзақтығының құрылымды өзгеруі сур. 30. бейнеленген. [26, б.105]

Әрбір жыл сайын құнның өсуімен жинақтау кезеңінің ұзақтығы ұлғайып, ол тұрғын үйдің халыққа қол жетпеуіне әкеледі.

Сайып келгенде, келесі нәтиже шығаруға болады:

Қарастырылып отырған кезеңде (2001- 2004 жылдар ішінде) тұрғын йге бағалардың тез жоғарылауы байқалған, ол өз уақытында аймақ өнеркәсібінің өндіріс қарқынының артумен шарттасылған, халықтың жұмыспен қамтылуының жоғарылауымен, экономиканың тұрақтануымен, қаражаттық дағдарыстан шығу, сонымен қатар орта есеппен жан басына шаққандағы халық табысының деңгейінің маңыздысыз жоғарылауы байқалады. Бірақ, бұл екі көрсеткіштің өсу қарқындарын салыстыруға болмайды; яғни егер 2002 жылмен 2003 жылды салыстырсақ орта есеппен жан басына шаққандағы халық табысы 10% үлкейді (16 кесте), ал тұрғын үйдің орташа құны сәйкесінше 77% өсті (14 кесте). Бұл мәліметтерге сүеніп, халықтың тұрғын үйді бастапқы нарықта қосымша қаражаттарсыз (қарыздар) алу мүмкіндігі үлкен емес екенін айтуға болады. Дәл осылай, орташа статистикалық 3 адамнан тұратын жанұяға стандартты 2 бөлмелі пәтерді сатып алу үшін 14 жыл ішінде жинақтауды жүзеге асыру қажет (18 кесте).

Бірақ, тұрғын үй нарығындағы халықтың инвестициялық мүмкіндіктерін нақты бағалауын тұрғын үйге қажетті ақша қаражаттарының сомасының жинақтау кезеңінің ұзақтық көрсеткіштерін қолдану негізінде алуға болады, халық шығындарының құрылған құрылымының есебімен, пайдалы активтерге жиналған қаражаттардың инвестициялау шартымен.

Бұл көрсеткіш постнумерандоны тұрақты рента сомасының өсу формуласын өзгерту нәтижесінде есептегенге мүмкіндік туады.

Тұрғын үйді сатып алу мақсатында қаражаттарды n жыл ішінде жинақтап әрбір жыл соңында пайдалы қаражаттық активтерге R ақша қаражаттары инвестициялансын, олардың сомасына күрделі пайыздарды есептеудің жылдық ставкасы i есептелінсін. Мезгіл аяғына ұлғайтылған әрбір салым сомалары (6) формуласында көрсетіледі

R(1 + i)^n-1, R(1 + i)^n-2,…, R(1 + i), R, (6)

Көрсетілген кері ретте алынған қатар бөлігінде (1+i) және R бірінші мүшесімен геометриялық прогрессияны құрайды. Прогрессия мүшелерінің саны n тең. Осыдан жинақталған сома (7) формуласын құрайды

F = = , (7)

Инвестициялық талдау тәжірибесінде бұл формула аннуитеттің келешек құны атын алды. n табу үшін алынған формуланы қайта құрап (8) формуласын аламыз

n = log_(i+1)·, (8)

F пәтер құны ретінде алып, яғни жинақтауға қажетті (C · S) сомасы ретінде алып, пайдалы қаржылық активтерге [(Д – Р)· N] жыл сайын жанұямен салынатын, ақша құралдарының сомасын R деп белгілеп, (9) формуласын шығарайық. Тұрғын үйді сатып алу мақсатына қажетті ақша құралдарының жинақтау мерзімін анықтау, бұл пайдалы актив құралдарын инвестициялау шарты орындалса:

T = log_(i+1)·, (9)

мұндағы: Т – пайдалыларды қаражаттық активтерге қаражаттарды

инвестициялау есебімен, жинақтау мерзімі, жылдар;

Р – орта есеппен жан басына шаққандағы тұтыну шығындары, теңге;

і – қаржылық активтердің жылдық табыстылығы, %.

Тұрғын үйді сатып алу мақсатында қаражаттарды жинақтауда халықтың инвестициялық мүмкіндіктерін бағалауды үш түрде орындаған болатынбыз:

— жанұя құрылымының өзгеру салдарынан қаражаттарды жинақтау, бірақ пайдалы активтерді жинақтау кезеңінде сақтайтын қаражаттарды инвестициялаусыз;

— жанұя құрылымының өзгеру салдарынан қаражаттарды жинақтау, пайдалы активтерді жинақтау кезеңінде сақтайтын қаражаттарды инвестициялау есебімен;

— жанұя құрылымының өзгеру салдарынан қаражаттарды жинақтау, пайдалы активтерді жинақтау кезеңінде сақтайтын қаражаттарды инвестициялау және бар тұрғын үйді сату есебімен.

Кесте 19 – Тұрғын үйді сатып алу мақсатында қаражаттарды жинақтаудың

Өскемен қ. орташа жанұя мүмкідігінің есебі.

1	2	3	4		5		6		7
	Орташа жанұға	Жанұядағы адамдар санында
		1		2		3		4		5 және одан да көп
Орташа статистикалық жанұямен тұрғын үйді сатып алуға қолданылатын қаражаттар, теңге	10888	2803		10896		12938		16802		7350
Жалпы табыс үлесі, %	16,8	7,9		19,2		16,8		19,7		12,2
Бастапқа нарықта тұрғын үйдің 1 ш. м. орташа құны, теңге.	4064	4064		4064		4064		4064		4061
Қайталама нарықта тұрғын үйдің 1 ш. м. орташа құны, теңге.	4045	4045		4045		4045		4045		4045
Орташа ауданы, ш. м:
бір бөлмелі пәтер	33,3	33,3		33,3		33,3		33,3		33,3
екі бөлмелі пәтер	49,2	49,2		49,2		49,2		49,2		49,2
үш бөлмелі пәтер	66,3	66,3		66,3		66,3		66,3		66,3
төрт бөлмелі пәтер	89,8	89,8		89,8		89,8		89,8		89,8
Бастапқа нарықта тұрғын үйді сатып алу үшін қаражаттарды жинақтауға қажетті, жылдар саны:
бір бөлмелі пәтер	12,4	48,3		12,4		10,5		8,1		18,4
екі бөлмелі пәтер	18,4	71,3		18,1		15,5		11,9		27,2
үш бөлмелі пәтер	24,7	96,1		24,7		20,8		16,0		36,7
төрт бөлмелі пәтер	33,5	130,2		33,5		28,2		21,7		49,7
19-шы кестенің жалғасы
Бастапқа нарықта тұрғын үйді сатып алу үшін қаражаттарды жинақтауға қажетті, жылдар саны, пайдалы активтерге жинақтау кезеңінде қаражаттарды инвестициялау есебімен:
бір бөлмелі пәтер	7,5	15,1		7,5		6,8		5,7		9,5
екі бөлмелі пәтер	9,5	17,6		9,5		8,6		7,3		11,6
үш бөлмелі пәтер	11,1	19,6		11,1		10,1		8,8		13,4
төрт бөлмелі пәтер	12,9	21,6		12,8		11,8		10,4		15,3
Қаржылық активтердің табыстылығы, %	15	15		15		15		15		15
Бастапқа нарықта тұрғын үйді сатып алу үшін қаражаттарды жинақтауға қажетті, жылдар саны, пайдалы активтерге жинақтау кезеңінде қаражаттарды инвестициялау және бар тұрғын үйді сату есебімен:
бір бөлмелі пәтер бар болғанда:
екі бөлмелі пәтер	4,6	10,7		4,6		4,0		3,3		6,1
үш бөлмелі пәтер	7,5	15,1		7,5		6,7		5,7		9,5
төрт бөлмелі пәтер	10,2	18,5		10,2		9,3		8,0		12, 5
екі бөлмелі пәтер бар болғанда:
үш бөлмелі пәтер	4,9	11,2		4,8		4,3		3,5		6,4
төрт бөлмелі пәтер	8,5	16,4		8,5		7,7		6,5		10,6
үш бөлмелі пәтер бар болғанда:
төрт бөлмелі пәтер	6,1	13,0		6,1		5,4		4,5		7,8

Сур.33. Халықтың бастапқы нарықта тұрғын үйді сатып алуға қажетті қаражаттарды жинақтау мүмкіндіктері, бірақ пайдалы қаржылық активтерге инвестициялаусыз.

Сур.34. Халықтың бастапқы нарықта тұрғын үйді сатып алуға қажетті құралдарды жинақтау мүмкіндіктері, пайдалы қаржылық активтердің инвестициялау есебімен.

Үй шаруашылықтарының таңдаулы тексерулерінің мәліметтері, жанұяның тұтыну құрылымы өзгергенде (зергерлік бұйымдарды, қозғалмайтын дүние мүлікті, құрылыс материалдарды, бағалы қағаздарды, сонымен қатар жинақтауларды және т. б. шығындарды шығарғанда) үй шаруашылықтарының жалпы табыстарының үлесі, тұрғын үйді сатып алуға жинақтау мақсаттарына бағыттауға болады, ол 7 — 10% құрады. [27, б.105]

Келтірілген есеп нәтижелері, халықтың ең басты бөліміне тұрғын үйді тәжірибе жүзінде қол жеткіссіз екенін растайды. Дәл осылай, орташ табыстары бар орташа жанұяға бір бөлмелі пәтерді сатып алуына қажетті қаражаттарды жинақтау кезеңі 12 жылды құрайды, ал төрт бөлмеліні — 33 жылдан көп. Пайдалы активтерге жинақтау кезеңінде қаражаттарды инвестициялау шарты бойынша бұл кезең бір бөлмелі пәтер үшін 8 жылға және төрт бөлмелі үшін — 13 жылғы қысқарады. Тіпті жанұяда қайсыбір тұрғын үйі бар болып, оның мөлшерін бір бөлмге ұлғайту ойы, 5 — 6 жылдан ертерек болмайды.

Есеп 2004 жыл соңына орта статистикалық жанұяға, орта есеппен жан басына шаққандағы табысы 113640 теңге немесе 9470 теңге бір адамға бір айына арналып бастапқы тұрғын үй нарығының негізінде жасалды.

Әртүрлі табыс деңгейлерінің және тұрғын үймен қамтамасыз етілген бастапқы шарттары ескеретін, тұрғын үй нарығының халықтың барлық топтарының инвестициялық мүмкіндіктерін бағалау үшін болатын. Талдау көрсеткендей, орташа статистикалық жанұяға, ешқандай тұрғын үйі жоқ, және тіпті орташа жан басына шаққанда әр айлық табыстары 15000 теңгеден кем емес жағдайдың өзінде, жаңа стандартты бір бөлмелі пәтерді сатып алуына 8 жыл қаражаттарын жинақтау керек, және үш бөлмелі үшін — 16 жыл (сур. 33. а). 15% жылдықпен жанұяның жинақтаулары сақталуы кезеңінде пайдалы активтерге инвестицияланған (ал халық үшін коммерциялық банктермен ұсынылып отырған депозиттер бойынша нақты ставкалар, қазіргі уақытта төмендеп барады), бір бөлмелі немесе үш бөлмелі пәтерді сатып алуға қаражаттарды жинақтағанға сәйкесінше 5,5 немесе 8,5 жыл (сур. 34. а) ішінде жинақтау шарты қажет. Жалпы орташа жанұяға орташа жан басына шаққандағы 15000 теңге табыстарымен айына өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға 4-5 жыл керек, және онда ол қазіргі кезбен салыстырғанда бір бөлмеге көп болар еді (сур. 34. б, в, г).

ШҚО тұрғын үй нарығындағы жағдайды талдаудан келесі қорытынды жасауға болады, ипотекалық несиелендіру, жылжымайтын дүние мүлік объектілерінің құны мен жылжымайтын мүлікті сатып алатындардың ағымдағы табыстарының деңгейі арасында, жылжымайтын мүлік саласындағы өте маңызды қайшылықты шешуге бағытталған, механизм екен. Бұл жағдайда, жылжымайтын мүлікті сатып алатындардың ағымдағы табыстары арқасында тұрғын үйді сатып алу мүмкін емес. Демек, ипотекалық несиелендіру жүйесі көбірек дамыған болса, онда жылжымайтын мүлік айналымының нарықтық масштабы көбірек болады.

Ипотекалық несиелендірудің даму болашағы Президенттің Қазақстан халқына жолдауында белгіленген, және ол парасатты және еңбекқор жұмыстың нәтижесі. Егер бұрын пәтерді мемлекеттік қызметкердің орташа статистикалық еңбек ақысына сатып алу утопиялық болса, бүгінгі Жолдау ертеңгі күнге бізге сенімділік кіргізеді. Несиеге пайыз ставкасын азаютуы, тұрғын үй несиесінің мерзімін артыру және тұрғын үй ауданның 1 ш. м. құнының арзандауы – мемлекет Басшысының осы сұрақ шешіміне үлкен назарын бөлетінін көрсететін көрсеткіш. Бұдан келесі қорытынды жасауға болады, тұрғын үй құнының арзандауы, әлеуметтік саладағы елдегі жүргізіліп жатқан реформалардың логикалық жалғасы екенін білдіреді.

2004 жылға Қазақстан халқына Президент Жолдауында тұрғын үй құрылыс мәселесінің мүмкін болатын шешімдері белгіленген. Қазақстан Республикасының статистикалық агенттігінің мәліметтері бойынша 2003 жылы Қазақстанда екi миллион шаршы метрден астам тұрғын үй салынды. Бұл 2002 жылы пайдалануға берiлген үй санынан 30% көп. Алайда, осы қарқынның өзi бiздi қанағаттандыра алмайды. Есептеулер көрсеткендей, жыл сайын кем дегенде 4 млн. шаршы метр тұрғын үй салуға қол жеткiзу керек. Құрылыс саласы бiздiң экономикалық дамуымыздың жетекшi саласының бiрi болып, құрылыс материалдары өнеркәсiбiн, жиhаз өнеркәсiбiн, метал өңдеудi дамытатынын түсiнеміз.

Осыған байланысты 2005 жылдан бастап тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты iске асыру басталатыны жарияланады.

Бұл саясаттың мәнi тұрғын үй құнының арзандауы, оны несиелеу мерзiмiнiң ұзартылуы, алғашқы төлем жарнасы мен несиелеу үстемесiнің төмендетiлуi арқылы халықтың басым бөлiгiн тұрғын үйге қол жеткiзуге мүмкiндiк беру болып табылады.

Мұның барлығы халықтың табысын ұдайы өсiру саясатының нәтижесiнде жүзеге асырылуы тиiс.

Өз қаражатына сатып алу немесе тұрғын үй құрылысын салу секiлдi жолдан басқа, тұрғын үйдi ақшасын бiртіндеп төлеп алудың 2 жүйесi бар: ипотека арқылы және тұрғын үй құрылысы қаражатын жинау жүйесi арқылы. Бiрақ бұл екеуi де әзiрше өзiнiң қымбатшылығына байланысты көпшiлiктiң қолы жете бермейтiн жүйе болып табылады.

Жаңа тұрғын үй саясаты оларды арзандатуға, сондай-ақ, құрылыс құнын төмендетуге бағытталатын болады.

Сонымен, ипотекалық несиелер үшiн қайтарым мерзiмi бүгiнгi он жылдан жиырма жылға дейiн ұзартылады.

Алғашқы төленетін жарна көлемi үй құнының 20%-дан 10%-на дейiн төмендетiледi, бұл жағдайда несие үстемесi 13-тен 10% дейiн азайтылады.

Тұрғын үй құрылысы қаражаты жүйесi туралы айтсақ, онда алғашқы төлемақы жарнасы 50-ден 25% дейiн төмендетiледi. Несиенi қайтару мерзiмi қалған сома бойынша 15-тен 25 жылға дейiн ұзартылады.

Мұның үстiне iрi қалалардағы аз мөлшердегi әрлеу жұмыстары жүргiзiлген үздiк жобадағы тұрғын жайдың бiр шаршы метрінің құны орташа есеппен бүгiнгi әр шаршы метрi үшiн 700 доллардан 350 долларға дейiн төмендетiледi. Бiзге жалпы, бiр шаршы метрiнің құны 350 доллар сомасынан аспайтын үйлер салу қажет. Егер құрылысшылар бағаны көтеретiн болса, онда олар бұдан былай несие және тапсырыс алмайтын болады. Ал аймақтарда тұрғын жай бағасы тiптi бұл көрсеткiштен де төмен болуы тиiс.

Есептеулер көрсетiп отырғандай, тұрғын үй туралы жаңа саясат жүзеге асқан жағдайда 200 мың отбасы (ал бұл миллионға жуық адам) ипотеканы және тұрғын үй құрылысы жинақтаушы жүйесiн пайдалана алады. Бұл үшін 2007 жылдың аяғына дейiн 12 миллион шаршы метр тұрғын жай iске қосылуы тиiс, яғни, жыл сайын тұрғын үй көлемiн енгiзудi бүгiнгi деңгеймен салыстырғанда орташа есеппен 2 eceгe ұлғайту қажет болады.

Есептеулер көрсетiп отырғанындай, жаңа тұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшiн 2005-2007 жылдар аралығында барлық қаражат көздерi бойынша тұрғын үй құрылысына 300 млрд. теңге, оның iшiнде, басым бөлігі қайтарылуға жататын негiзде 150 млрд. теңге мемлекет есебiнен бөлу, сондай-ақ, Қазақстан ипотекалық компаниясы және «Тұрғын үй құрылыс-жинақтаушы банкi» қаржыландыру мақсатында инвестиция салуы қажет.

Құрылысты арзандату мақсатында тұрғын үй инфрақұрылымын қаржыландыруды өз мойнына жергiлiктi билiк алуы тиiс.

Құрылыс үшiн тендер арқылы жер сатуды мiндеттi шараға айналдыру қажет.

Алға қойылған мiндет Үкiмет пен әкiмдер мүмкiндiктерiнiң шегiнен шығып жатуы да мүмкiн, бiрақ, ол таяу 3 жылда орындалуы шарт. 2008 жылға қарай бiз барлық халықтың орташа табысын тұрғын үй құрылысына жұмылдыруға орнықты тұғыр қалыптастыруымыз керек.

Үкiмет тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттiк бағдарламасын бекiтуге енгiзуi тиiс, сондай-ақ, осы жылы әкiмдермен бiрлесе отырып барлық қажеттi дайындық жұмыстарын қолға алғандары жөн.

Жұмыс барысын тиiстi дәрежеде бақылап отыру мақсатында мен елiмiздiң Премьер-Министрi жетекшiлiк жасайтын тиiстi Мемлекеттiк комиссия құрылады.

Оған және әкiмдiктерге республика бойынша кең көлемдегi түсiнiк жұмыстарын жүргiзу мiндеттеледi.

Тұрғын үй құрылысын дамыту бағдарламаларын жүзеге асыру нәтижесiнде ЖIӨ-нiң болжамды қосымша өсiмi елiмiз бойынша 2% шамасын құрайтын болады.

Жаңадан 45 мың жұмыс орны ашылады, сондай-ақ, үш жыл iшiнде 80 млрд. теңге шамасында қосымша салық алынатын болады.

Ең бастысы — тұрғын үй нарығын адамдар үшiн мүмкiндiгiнше қол жетерлiк ету, тұрғын үй құны мен халықтың табысы арасындағы сәйкессiздiктi қысқарту. Одан әрi нарықтың өзi-ақ осы өлшемдер негiзiнде реттелетiн болады. [29, б.106]

Әзiрше қазақстандықтардың бәрi бiрдей жаңа тұрғын жайға ұмтыла алмайды. Бiрақ, жұмыс iстейтiн әрбiр адам пәтер немесе үй алатын жағдайға жететiн уақыт та келедi.

Тұрғын үй құрылысы — біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күш.

ҚОРЫТЫНДЫ

Коммерциялық банктің қаржылық жағдайын талдауды кейбір көрсеткіштер негізінде құруға болады, олардың бастылары болып капиталдың жеткілігі, активтер сапасы, баланстың өтімділігі, қызметің тиімділігі мен басқару деңгейі жатады. Есептеуге банк қызметі мен қаржылық жағдайын толығымен сипаттайтын қаржылық коэффициенттер алынған. Сонымен қатар, ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуына болжам жасалынды.

Ипотекалық несие нарығының дамуы екі фактормен анықталады: тұрғын үй қорының жағдайымен және халық жағынан ипотекалық қызметтерге сұраныспен. 2004 жылы тұрғын үй құрылысында халық белсенділігі өсуді жалғастырған. Тұрғын үй құрылысының жандануы 2002 жылы алғашқы рет инвестициялардың өсуі байқалғанда болды. Нәтижесінде келесі жылы пайдалануға тапсырылған тұрғын үй көлемінің артуы болды.

Тұрғын үйдің орташа құны және орта есеппен жан басына шаққандағы халық табысы негізінде тұрғын үйге қол жеткізу коэффициентін есептеуі көрсетілген. Тұрғын үйді халыққа сатып алу мүмкіндігін, тұрғын үйді сатып алуға қажетті, ақша құралдарының жинақтау кезеңінің ұзақтық көрсеткішімен сипаттауға болатыны көрсетілген. [35, б.106]

ШҚО тұрғын үй нарығындағы жағдайды талдаудан келесі қорытынды жасауға болады, ипотекалық несиелендіру, жылжымайтын дүние мүлік объектілерінің құны мен жылжымайтын мүлікті сатып алатындардың ағымдағы табыстарының деңгейі арасында, жылжымайтын мүлік саласындағы өте маңызды қайшылықты шешуге бағытталған, механизм болып табылады. Демек, ипотекалық несиелендіру жүйесі көбірек дамыған болса, онда жылжымайтын мүлік айналымының нарықтық масштабы көбірек болады.

Қазақстан Республикасындағы ипотекалық қатынастардың қалыптасуы және дамуын талдағаннан кейін келесі қорытынды жасауға болады:

1 Халықаралық тәжірибе көрсеткендей, ипотекалық несиелеудің дамуы мемлекетке маңызды пайдалар әкеледі. Ең алдымен, әлеуметтік саясат жағынан қарағанда, ол тұрғын үй мәселесін шешуге жағдай жасайды. Сонымен қатар, несиелеуге ішкі инвестициялар тартылады – халық сақтаулары, инвесторлардың институционалдық құралдары. Нәтижесінде экономиканың нақты секторын жанама қаржыландыруы, атап айтсақ құрылыс және оған шектесетін салалар. Дүниежүзілік тәжірибе, ипотекалық несиелеудің дамуы ел экономикасының толық дамуының маңызды факторы болатынын куәландырады.

2 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дамуына арналған негізгі алғы шарттар – тұрғын үйге потенциалды үлкен сұраныстың бары, миграциялық процестер, экономиканың тұрақтануы, банк операцияларының құрылымының өзгертуі.

3 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің, ең алдымен қарапайым адамдардың қажеттіліктерінің қанағаттандыруына бағытталған жұмыс жасалу қажет. Несие беру көлемдерінің артуына арналған алғы шарттар жасауда, атап айтсақ: ұзақ мерзімге және сыйақының жоғарғы емес ставкалары кезінде, валюта эквивалентінің бекітуісіз теңгеге несиелеу.

4 Тұрғын үйге ипотекалық несиелеу жүйесінің концепциялары дамыған сатысынан бастап, бұл республикадағы ең жақсы дамитын нарықтардың бірі болатынына күмән келтіруге болмайды. Қазақстандық Ипотекалық компаниясының болжаулары бойынша, халыққа берілген ипотекалық несиелердің көлемі 2004 ж. соңына — 5,4 млрд. өсті, 2005 ж. — 8,6 млрд. теңгеге болжанған. Бүгінде қатардағы азаматтарда ипотекалық тұрғын үй несиелеу мәні жөнінде сұрақ тумайды, оны нақты шарттар көбірек қызықтырады. Халық көбірек хабарланған және қаражаттық облыста көбірек сауатты болып келеді.

ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИ КӨЗДЕРІ

1 Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития – Москва, 2002

2 Алдаберген Ә. Ипотекалық кредит тұрғын үй алудың қолайлы мүмкіндігі // Егемен Қазақстан. – 2003. – 21 қаңтар. – Б. 2

3 «Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья» К. Исламов, председатель правления ОАО «Астана-Финанс» // АльПари, №2. — 2003 г. С. 58-62

4 Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысы Республикалық ипотекалық несиелендіру қоры акционерлік қоғамын құру туралы // Егемен Қазақстан. – 1999. – 5 мамыр. – Б. 1

5 Агальцова С. Жилье в кредит // Банки Казахстана. – 2002. — №1. – С. 29-35

6 Бораш Қ. Ипотека: аңыз бен ақиқат // Егемен Қазақстан. – 2004. – 10 қаңтар. – Б. 3

7 Наурызбаева Н. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы // Егемен Қазақстан. – 2004. – 2 сәуір. – Б. 2

8 Бердалиев К.Б. Қазақстан экономикасын басқару негіздері: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2001.- 127 б.

9 Бәшей К. Баспана – басты мәселе // Ертіс өңірі. – 2004. – 10 маусым. – Б. 1

10 Құлиев Ж. Ипотекалық несиеден жұрт неге безе бастады? // Заң. – 2003. — №3. – Б. 34-36

11 Ашанұлы Қ. Ең қолайлы ипотека немесе 1 шаршы метр – 350 доллар жырының мәнісі осы // Ана тілі. – 2004. – 16 желтоқсан. – Б. 5

12 Көшербаев Е. Тұрғын үй саясатын мемлекет емес, банктер билеп отыр // Жас алаш. – 2004. – 30 қараша. – Б. 3

13 Сағындықова М. Ипотека игіліктері // Егемен Қазақстан. – 2004. – 23 қаңтар. – Б. 4

14 Мақыш С.Б Коммерциялық банктер опрециялары: Оқу құралы – Алматы: Қазақ университеті, 2002. – 229 б.

15 Назарбаев Н. Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық үшін: Президенттің Қазақстан халқына жолдауы // Дидар. – 2004. – 27 наурыз. – Б. 1-3

16 Статистический ежегодник Казахстан 2000 = Statistical year book of Kazakhstan 2000 / Агентство Республики Казахстан по статистики. – Алматы. — 2000

17 Елубай О. Кредиттің қызығы мен шыжығы // Дидар. – 2004. – 1 маусым. –

Б. 28

18 Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Стояновой Е.С. – М.: Перспектива, 1997.

19 Сейткасимов А.Г. Управление банковской ликвидностью и методы ее анализа. – Алматы: Каржы-Каражат, 1998.

20 Мақыш С. Ипотекалық несиелеу жүйесі қажет: [Кепілдікке берілетін несие жүйесі жайында] // Қаржы-қаражат. – 1999. — №6. – Б. 28-30

21 Әбуов Б. Тұрғын үй мәселесін шешкіңіз келсе …. // Дидар. – 2003. – 22 қараша. – Б. 5

22 Сейітқасымов Ұ. С. Ақша, несие, банктер: ҚР жоғары экономикалық оқу орындары мен бизнес мектебі тыңдаушылары үшін оқулық ретінде ұсынылған – Алматы: Экономика, 2001. – 466 б.

23 Назарбаев Н. Жаңа талаптарға лайық болайық // Егемен Қазақстан. – 2002. – 3 қыркүйек. – Б. 1-2

24 Сағындықова М. Қол жетімді үй сатып алу үшін жағдайының бәрін жасаймыз // Жас алаш. – 2004. – 17 тамыз. – Б. 6

25 Тұрапбайұлы А. Арзан пәтерге үміт бар // Егемен Қазақстан. – 2004. – 10 наурыз. – Б. 2

26 Акаева А. Жить или не жить?: Решиться ли квартирный вопрос с помощью ипотечного кредитоваиня // Правовой вестник. – 2003. — №36. – С. 6

27 Табын Т. Несиеден алар несібең… // Жас алаш.- 2003. – 30 қараша. – Б. 4

28 Қазақсан Республикасы Президентінің Заңы Қазақстан Республикасы тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы // Егемен Қазақстан. – 2000. – 12 желтоқсан. – Б. 2

29 Сағындықова М. Жылжымайтын мүлікке қалай ие боламыз: [Ипотекалық несие туралы] // Қаржы-қаражат. – 1998

30 Арыстанов Э.А. Природопользование – Москва: ДОШКОВ ИК – 2000. –

284 с.

31 Экология и экономика природопользование учебник для вузов Под ре. Юрусова Э.юВ. – Москва: ЮНИТИ – 2002. – 519 с.

32 Белов Ц.В. Безопасность жизни деятельности – Москва: ВЫСШАЯ ШКОЛА. – 1999. – 448 С.

33 Адамчук В.В. Эргономика учебное пособие – Москва: ЮНИТИ-ДАНА, 1999. – 254 с.

34 Человеческий фактор под ред. Салвенди Г. – Москва: МИР – 1999. – 5 том. – 392 с.

35 Сағындықова М. Қазақстанда ипотекалық кредиттеу жүйесін ендіру бағдарламасы және оны іске асыру тетігі // Егемен Қазақстан. – 2001. – 13 шілде. – Б. 6

Новый пакет военной помощи Украине. Каков он?

В Аягозе нет теплоснабжения

В России предлагают наказывать за мятеж пожизненно

15 тысяч незаконно работающих казахстанцев хочет депортировать…

На саммите Евросоюза Зеленский представит план победы…

При авиаударах в Ливане погибло 11 человек

Иран заявил об абсолютной готовности к войне

Численность жертв авиаударов в Бейруте достигла 22…

Из-за смертоносного урагана «Милтон» гибнут люди в…

Цены на нефть выросли по всему миру

Дипломдық жұмыс. Ипотекалық несиелеудің Қазақстан Республикасындағы дамуын талдау

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ

Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ

ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ

КІРІСПЕ

Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ

ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ

Сур.8. Жетекші банктердің меншікті капиталы.

2.4 Ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен болжамы

Зайсан

Миллион теңге

Жиынға пайыздарда

Қайталама тұрғын үй нарығы

бір бөлмелі

бір бөлмелі

таңдаулы ғимараттар

бір бөлмелі

Қаңтар

бір бөлмелі пәтер

бір бөлмелі пәтер

бір бөлмелі пәтер

Почему казахоязычные школьники читают меньше, чем их русскоязычные сверстники?

В Житикаре при пожаре погибло пятеро детей

Черчесова оштрафовали за шутку о казахском языке

Выяснились подробности о преступлениях против девочки на юге Казахстана

На уровне африканских стран в рейтинге экономической свободы оказалась Россия

О НАС

Мобильное приложение

Наши контакты