Дипломдық жұмыс. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеуді дамыту, 78

Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеуді дамыту

Мамандығы: 050509-«Қаржы»

Ғылыми жетекші: _______________________

 

 

 

Аннотация

Зерттеу объектісі ретінде ипотекалық несие тәуекелдері қарастырылады. Жұмыстың мақсаты: ипотекалық несиелеуді дамыту тәсілдерін қарастыру және оларды ұсыну.

         Жұмыстың орындалу әдістемесі: зерттеудің ақпараттық базасы ретінде ҚР заңдары мен нормативтік-құқықтық актілері, ҚР статистика агенттігінің мәліметтері, ҚР Ұлттық Банкінің статистикалық бюллетеньдері, Министрліктер мен ведомоствалардың статистика мәліметтері, Ғылыми басылымдар, мақалалар және т.б. мәліметтер қолданылады.

         Экономикалық тиімділігі немесе зерттеудің маңызды, өзекті мәселелері болып қазіргі кездегі тұрғын үй проблемасын шешудегі ипотекалық несиенің рөлін арттыру мақсатындағы екінші деңгейлі банктердегі тәуекел мөлшерін азайту және реттеу тәсілдерін ұсыну. Тәуекел мөлшерін кеміту банктер үшін де ипотекалық несиелеудің дамуының тұрақтылығын көрсетеді және банк табысы да көтеріледі.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

НОРМАТИВТІК ҚҰҚЫҚТЫҚ СІЛТЕМЕЛЕР

1. ҚР Конституциясы 1995 ж. 30 тамыз
2. ҚР «Банк және банк қызметі туралы» Заңы 31 тамыз 1995 ж.
3. 2002 жылы 3 маусымдағы Ұлттық банк Басқармасының №213 қаулысымен бекітілген «Екінші деңгейдегі банктерге арналған пруденциялық нормативтер туралы» ереже.
4. «ҚР-ғы банктер және банктік қызмет туралы» ҚР Президентінің Заң күші бар жарлығы (соңғы өзгерістер мен толықтыруларды есепке алғандағы) // 30.08.1995ж.
5. ҚР-да ипотекалық несиелеу жүргізу ережесі. ҚР Ұлттық банкі бекіткен ереже. 23 мамыр 1997 ж. №206
6. ҚР экономикасын қысқа мерзімді несиелендіру №1. ҚР Ұлттық банкі бекіткен ереже. 11 ақпан 1994 ж.
7. ҚР «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңы 1 қыркүйек 2002 ж.
8. ҚР «Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны іске асыру механизмі туралы» Заңы 15 желтоқсан 1993ж.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

АНЫҚТАМАЛАР

         Ипотека – өндірістік емес және материалды өндірістің дамуына қаржы ресурстарын тартудың және жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік ету құқын білдіреді.

Ипотекалық несие – жылжымайтын мүліктерді: жерді, тұрғын үй және өндірістік ғимараттарды кепілдікке ала отырып, берілетін қарыз.

Тұрғын үй ипотекалық қарызы – жеке тұлғаның жеке меншікке құқығы негізінде көп пәтерлі үйден жеке пәтер немесе жер учаскесі бар жеке үй, коттеджден пәтер алуына, сондай-ақ алынбақшы жылжымайтын мүлікті кепілге қою арқылы үй салу немесе жөндеу жұмыстарын жүргізуіне арналған несие.

Жылжымайтын мүлік кепілі – кәсіпкерлік субъектілерінің инвестициялық әрекетіне алғышарт болып табылатын, сонымен қатар несие беруішінің мүддесін сенімді қорғауды қамтамасыз ететін нарық шаруашылығының маңызды тетігі және экономикалық құралы болып табылады.

         Тұрғын үй сатушылар – өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа да заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншігіндегі тұрғын үйді сатушы жеке немесе заңды тұлғалар.

         Несие берушілер – қарыз алушының несиелік қабілетін бағалау негізінде оларға ипотекалық несиені ұсынушы және берілген ипотекалық несие бойынша қызмет көрсететін банктер мен басқа да қаржы мекемелері.

         Қарыз алушылар – қарыз алуға өз өтінішін білдірген, несие берушінің ойынша несиені қайтарып беруге төлем қабілеті бар сенімді және тұрғын үйді ипотекаға алған кезінде бастапқы төлем жасауға қабілеті бар жеке тұлға.

         Бағалау агенттіктері – ипотека кезінде кепіл құралы болып табылатын тұрғын үйлерді бағалауды тәуелсіз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бар сақтандыру компаниялары.

         Екінші реттегі ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бірінші реттік несие берушілерден ипотекалық несиені сатып алып, соның негізінде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар.

         Инвесторлар – екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларына бағалы қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ҚЫСҚАРҒАН СӨЗДЕР ТІЗІМІ

АҚ – акционерлік қоғам

АҚШ – Америка Құрама Штаттары

ААҚ – Ашық Акционерлік Қоғам

АЕК – айлық есептік көрсеткіш

БАҚ – Бұқаралық ақпарат құралдары

ЖШС – Жауапкершілігі шектеулі серіктестік

ЖМО – Жылжымайтын мүлік орталығы

ЖІӨ – Жалпы ішкі өнім

ЖАҚ – Жабық Акционерлік Қоғам

КЖМО – Коммерциялық жылжымайтын мұлік орталығы

ҚРҰБ – Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі

ҚИК – Қазақстан ипотекалық компаниясы

ҚР – Қазақстан Республикасы

ТБИ – Тұтыну бағаларының индексі

ФТӘ – Федералдық Тұрғын үй әкімшілігі

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

МАЗМҰНЫ

 

КІРІСПЕ……………………………………………………………………………………………………….8

1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ

ЭКОНОМИКАЛЫҚ  НЕГІЗДЕРІ

• Ипотекалық несиенің мәні мен маңызы…………………………………………………..12
• Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары, қағидалары, шарттары, кезеңдері мен тәртібі…………………………………………..22
• Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері……26

2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ

    БАНКТЕРІНДЕГІ  ИПОТЕКАЛЫҚ  НЕСИЕЛЕУГЕ  ТАЛДАУ  ЖАСАУ

2.1. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жалпы жағдайын талдау және

      оның бағдарламалы шешімін анықтау……………………………………………………..37

2.2.  «Тұран Әлем Банкі» АҚ-да ипотекалық несиеленуіне талдау………………….51

2.3.  «Қазақстандық ипотекалық компания» АҚ бағдарламасы бойынша

       ипотекалық несиелеу………………………………………………………………………………66

3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ

    ДАМЫТУДЫҢ БОЛАШАҚТАҒЫ БАҒЫТТАРЫ 

3.1. Қазақстанда ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың үлгілері…………..85

3.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несие беруді жетілдірудің негізгі

      бағыттары……………………………………………………………………………………………….93

3.3. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендірудің жетілдіру

      шараларының бизнес жоспары……………………………………………………………….102

ҚОРЫТЫНДЫ…………………………………………………………………………………………110

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ………………………………………….112

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КІРІСПЕ

 

         Биылғы жылы еліміздің Президенті Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына  «Қазақстан халқының әл ауқатын арттыру – мемлекеттік саясатының басты мақсаты» (Астана, 2008 жылғы 6- ақпан) атты жолдауында Қазақстанның экономикалық дамуы үшін қажетті іс-шараларды атап көрсетті. Біздің азаматтарымыз үшін, әсіресе, жас отбасылар үшін тұрғын үйдің қол жетемділігі мен сапалылығы – мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала бермек.

         Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан –  бұл банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ, ипотека дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу.

         Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына мына бағыттар бойынша өзгерістер енгізу қажеттілігі пісіп жетілді.

         Бірінші. Мемлекеттік қызметкерлерге және бюджеттік саланың еңбеккерлеріне тұрғын үй құрылысының жинақ жүйелері арқылы жылдық мөлшері 4 пайыздан аспайтын алдын-ала тұрғын үй займдарын беруді жүйеге асыру керек.

         Екінші. Жалға берілетін тұрғын үй құрылысына, оның ішінде мемлекеттік қызметкерлер мен бюджеттік сала еңбеккерлері үшін салынатын үйлерге екпін түсірген жөн. Өзінің жеке меншік тұрғын үйлерін салғысы келетін азаматтар үшін мемлекет жеке меншік құрылысына арналған инфрақұрылымдар қалыптастырады.

         Үшінші. Құрылыс компанияларының қызметінде мөлдірлікті және саладағы бәсекелестікті арттыру дәрежесін заңды түрде қамтамасыз ету керек. Тұрғын үй құрылысы үлескерлерінің құқықтарын қорғауды арттыру қажет.

         Жеке меншік тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру мақсатында жер телімдерін беру және тіркеу ережелерін мейлінше жеңілдеткен дұрыс.

         Төртінші. Жеке меншік тұрғын үй құрылысына  индустриялық, арзан және экологиялық таза технологияларды игеру басымдыққа ие болуға тиіс. Шет мемлекеттерінің озық тәжірибелерін кеңінен қолдану керек. Тәуелсіздік алғаннан бергі 16 жылда еліміз бұрын-соңды болмаған айтулы табыстарға жетті. Тәуелсіздік алғанға дейінгі қиыншылықтарды жеңіп, жаңа елде өмір бастады.

         Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастырудың басты мақсаты – жылжымайтын мүлікке деген құқықты заңсыз әдістермен орнатуумен байланысты заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.

         Қазіргі кезде елімізде тұрғын үйді ипотекаға алу үлкен қызығушылық туғызып отыр, өйткені нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуінің көрсеткіші экономикалық өсудің маңызды көрсеткіштерінің бірі болып табылады. Ол тұрған халықтың болашаққа сенімділігі мен экономиканың әртүрлі секторларының даму динамикасын көрсетеді.

         Қазір қазақ елінің даңқы бүкіл әлемге тарап, енді ең өркендеген 50 мемлекеттің қатарына қосылуға батыл қадам жасап отыр. Дегенмен, бұл жетістіктерге қарап Қазақстанда қазір барлық мәселе шешілген, әлеуметтік-экономикалық, мәдени-рухани салада ортаға қояр ешқандай өзекті проблема қалған жоқ деп айта аламыз. Керісінше, ойландыратын, тез арада шешуді қажет ететін мәселелер әлде де баршылық [1].

         Қоғамның әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің алғы шарттарының бірі – тұрғындарының тұрғын үйге деген қажеттіліктерін қанағаттандыру. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың халыққа жолдауында: «Баспанаң болмайынша, түтін түтетіп, бала өсіру қиын. Тұрғын үй құрылысы – біздің экономикамызды алға сүйреуші күш»–деп келешекте орындауға міндетті үлкен мақсат қойғаны да белгілі. Осылайша Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың көпшілік бөлігінің өз тұрғын үй жағдайларын көтеруге ұмтылысы еліміздегі тұрғын үй құрылысының өзектілігіне себепші болды. Тұрғын үй құрылысы «Қазақстан 2030» даму стратегиясының да маңызды бағыттарының бірі болып танылды.

         Жалпы Ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттерінің бірі болып отырған үй сферасының қазіргі жағдайы келесідей факторлармен сипатталды:

• тұрғын үймен жеткілікті деңгейде қамтамасыз етілмеуі;
• тұрғын үй құрылысының жеткіліксіздігі;
• тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендігі;
• тұрғын үй қоры мен инженерлік коммуникацияларының тозуының жоғары деңгейде болуы.

Осы аталып отырған проблемаларды шешу ҚР-да жүргізіліп отырған

тұрғын үй реформасында көзделген. Бұл реформаның негізгі мақсат-міндеті республиканың әрбір жанұясы мен әрбір азаматына тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ыңғайлы жолдарын таңдап алуына және тұрғын үй коммуналдық қызметтерінің сапалылығын қамтамасыз етуіне мүмкіндік беретін тұрғын үй нарығын құруға бағытталған.

Еліміз экономикасының басқа салаларына өзіндік «локомотив» болатын ипотекалық несиелеу жүйесін құру, халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеңілдетеді.

«Ипотека» дамыған капитализмнен келген сөз ғана емес, оның мәні мен маңызы тереңде жатыр. Алайда, осы ипотекалық несиенің дамып, жетілу барысында ол бірнеше қиындықтармен кездесіп отыр. Яғни ипотекалық несиені алушы қарызгердің өз міндетін орындамау жағдайы –қарызгер дефолты. Осы қарызгер дефолтының болу себебінен ипотекалық несиелеудің дамуында ипотекалық несие Тәуекелі деген сөз қалыптасқан. Ипотекалық несие Тәуекелін болдырмаудың бірнеше тарихи қалыптасқан тәсілдері де, жаңадан жаңа өмір талаптарына сай барынша эффективті тәсілдері де бар.

Осы жоғарыда аталған кең ауқымды сөздерді ашып қарастыру үшін келесі негізгі бөлімде ипотекалық несие тарихымен, ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілерімен, ипотекалық несие Тәуекелімен, оны шешудің тәсілдерімен, жылжымайтын мүлік нарығындағы ипотекалық несиелеудің шамасымен, ҚР-ғы ипотекалық несиелеу туралы мәліметтерімен толығымен таныстырамыз. Бұл дипломдық жұмыста маңызды актуалды мәселе көтеріліп, кең ауқымда талқылану үшін ең соңғы мәліметтер ипотекалық несиелеу Тәуекелін шешудің жаңа әдісі ұсынылды.

Берілген жұмыстың мақсаты, ҚР ипотекалық несиелердің мәселелері және дамуы болып табылады.

Бірінші бөлімінде, Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары, қағидалары, шарттары, кезеңдері мен тәртібіне тоқталамыз.

          Екінші бөлімінде, ҚР екінші деңгейлі банктеріндегі ипотекалық   несиелеуге талдау жасау.

     Үшінші бөлімінде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді дамытудың болашақтағы бағыттары, ипотекалық несие жетілдірудің негізгі бағыттарына талдау. Диплом жұмысының құрылымы: жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ  НЕГІЗДЕРІ

1.1. Ипотека институтының экономикалық мазмұны және оның пайда болу тарихы

         Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі  іс жүзінде барлық елдер әртүрлі деңгейде экономикалық қайшылықтарды, кризистерді бастан кешіргендігін көрсетеді. Барлық кезеңдерде тұрғындардың төлем қабілетті сұранысын көтерудің өміршеңді экономикалық механизмі айтарлықтай табыстар алып келетін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытатын, яғни экономиканы құлдыраудан алып шығатын болуы тиіс. Мұндай капиталды тартудың тиімді тұтқасы бұрынғы кезде де, қазіргі кезде де ипотека болып табылады.

         Банк жүйесін реформалау қажеттілігі Қазақстанның эволюциялық дамуының сапалы, жаңа деңгейге жетуінің қажеттігінен туындап отыр. Нарықты экономикаға  көшкен жылдар аралығында Қазақстан Республикасының банк жүйесі реформалаудың ұзақ та, қиын кезеңін бастан кешірді. Бұл кезеңде еліміздің банк жүйесінде тек сандық емес, сонымен бірге сапалы өзгерістер болды деп айтуға болады.

         Қазақстан республикасының нарықтық экономикаға көшуімен бірге ипотекалық несиелеудің алғы шарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелері болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі – ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерін қалыптастыру болып табылады.

         Құрылыстық жинақ жүйесін енгізу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулі үлес қосатыны баршаға мәлім, өйткені құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға халықтың тікелей қатысуын ынталандырады. Құрылыстық жинақ жүйесі дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейді және ол көбіне халықтың орташа табысы бар жігіне бағытталған. Аталмыш бағдарламаның табысты жүргізілуі, оның мемлекет тарапынан тиісті қолдау табуы, ипотекалық несие бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерінің тартымды деңгеінің болуы, тиісті заңмен реттелетін қажетті және қолайлы жағдайлардың қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жіктері үшін ипотекалық жүйені неғғұрлым тартымды етуге мүмкіндік береді. Құрылыстық жинақ жүйесін дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделі болып табылады, ал осы жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.

         Құрылыстық жинақ жүйесін дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесін дамыту тұрғын үй мәселесін шешудегі маңызды бағыттарының бірі болып табылады. Мұның өзі рынокта тұрғын үйді жеке меншікке сатып алу үшін жағдай жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсенді бөлігіне бағытталды. Сонымен бірге, бүгінгі таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебінен тұрғын үй проблемасын шешудің басқа да құралдарымен үйлестіріле отырып дамытылуы тиіс.

         Бүгінгі таңда, біз ипотекалық несиенің шет елдік тәжірибесін оқып біліп, осы алған білімді еліміздің банк жүйесінің практикасында қолданғанымыз абзал. Жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселелер, атапайтқанда: ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары мен қағидалары; ұзақ мерзімді несие беру жүйесін ұйымдастырудың, сондай-ақ осы несиелік ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетігінің сипаттамасы: жылжымайтын мүлікті кепілге қойған халыққа несие беруге банктердің қатысуын жандандыру есебінен ипотекалық несие беру жүйесі;ипотека пұлдармен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен банктердің қайта қаржыландыруы және де ипотекаға қатысушылардың қаржылық тәуекелдерін төмендету мен азаматтар үшін тұрғын үйге қол жеткізу мақсатында заңнамалық базаны жетілдіру, процессті нормативтік реттеу нысандары сияқты мәселелері Қазақстанның банк жүйесінің қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудің жаңа бағыты болып табылады.

         Ипотека – бұл дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі заман сөзі емес. Ипотекалық несиелеудің тарихы өркениет дамуының тамырларынан бой алады. «Ипотека» термині ең алғашқы рет Грекияда б.з.д. VІ ғасырдың басында пайда болған (оны Солон деген архонт енгіздірген) және сол кездің өзінде ол қарыз алушының несие ұсынушы алдындағы жауапкершілігін белгілі бір жер иелігімен қамтамасыз етумен байланысты болған. Солоннан алдын Драконт (б.з.д.621 жылы) жеке меншікке және оның жылжыымалы бөлігіне деген кезкелген қол сұғушылық қатаң түрде жазаланады деген тәртіп енгізген еді. Сондықтан оның аты және оның енгізген тәртіптері тарихта «дракон заңдары» деген атпен белгілі.

         Алғашқы кезде Афинада міндеттеменің кепілі болып қарызгердің жеке тұлғалығы болған. Бұл жағдайда ол қарызды өтей алмаса кепіл ретінде өзін қойғандықтан, оны құлдық өмір күтеді. Тұлғалық жауапкершілігі иелікке өткізу мақсатында Солон қарызгердің иелігіне осы жер белгілі бір соманы қамтамасыз етеді деген жазуы бар бағаны орнатуды ұсынды. Осы бағаны ипотека деп атады. Грек тілінен алғанда «hуpoieihca» (подставка, подборка) астына қойғыш деген мағына береді. Осындай бағанаға жер иесінің барлық қарыздары жазылған. Кейінірек осы мақсатта ерекше кітаптарды қолдана бастады, оларды ипотекалық кітаптар деп атаған еді.

         Ипотекалық жүйенің мақсаты жылжымайтын мүлікке иелік ету құқығын заңсыз жолмен бекіту қауіпінен сақтау болып табылады. Жер – бұл айналысқа оңай түсетін тауар, сондықтан да барлық кезде сатып алушыға да, несиегерге де бұл меншіктің қарыздардан босатылмау немесе кепілге койылу тәуекелі бар. Осылайша, ипотека мүліктің бір иеден басқасына өтуіне кедергі келтіреді, яғни қамтамасыз ету меншік иесінің тұлғалығында емес, оның меншігінің құнында еді. Уақыт ағымымен «ипотека» сөзі кепілді көрсетуге қолданыла бастады.

         Ежелгі римдіктер ипотекалық несиелеу институтын грекиялық колониялардан алды, сонан соң ипотека институты өзінің жаңа дамуын Рим империясында бастайды. Б.з.І ғасырында жеке тұлғаларға мүлікті кепіл ретінде қою арқылы несие беретін ипотекалық институттар құрыла бастады. Император Антонио Пи билеген кезде ипотекалық банктерге айрықша заңнама құрылған. Сол кездің өзінде 50-ге жуық банк және 800-ден аса өсімқорлық және айырбас кеңселері қызмет еткен.

         Әр түрлі елдерде кең ауқымда дами келіп, ипотекалық жүйе 1783 жылғы қаулымен Пруссияда, 1811 жылы азаматтық (уложение) ережемен Австрияда, 1843 жылғы қаулымен Саксонияда енгізілген. Екі жаққа да Тәуекелдің деңгейі минимумға теңдестірілген несиелік қатынастардың осы сияқты формасы революцияға дейінгі Ресей империясында да болған.

         Бірінші ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда құрылған. Бұл ірі помещиктің шаруашылыққа қаржылай көмек көрсететін мемлекеттік банк болған. Қаражат тарту мақсатында ол кепіл хаттар (ипотекалық облигациялардың алуандығы) шығарған еді.

         Алғашқы жекеше акционерлік және «таза ипотекалық банк» 1962 жылы Франкфуртте құрылды. Сонымен, ипотека термині (ағылшынның hyroiheke) – кепілдік, кепілзат, кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және тағы басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие.

         Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, өндірістік ғимараттарды сатып алу, немесе қайта құру және жер учаскелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.

         Ипотека – өндірістік емес және материалды өндірістің дамуына қаржы ресурстарын тартудың бірден бір әдісі болып табылады. Ол жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етеді.

         Ипотека дағдарысты жоюға екі жол арқылы ықпал етеді. Біріншіден, ипотекалық несиелеудің оң бағытта дамуы экономиканың нақты секторында айқын байқалып, ондағы өнеркәсіп салаларының бір қатарында өндірістің құлдырауын тоқтатуға мүмкіндік береді.

         Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа өзінің оң әсерін тигізеді. Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып, құрылыс өндірісіне қосымша жергілікті еңбек ресурстарын тартады. Мұндай жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалын тигізеді. Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең басты алғы шарты, халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастырудың басты мақсаты – жылжымайтын мүлікке деген құқықты заңсыз әдістермен орнатумен байланысты заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.

         Қазіргі кезде елімізде тұрғын үйді ипотекаға алу үлкен қызығушылық туғызып отыр, өйткені нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен көрсеткіштерінің бірі болып табылады. Ол тұрған халықтың болашаққа сенімділігі мен экономиканың әр түрлі секторларының даму динамикасын көрсетеді.

         Ипотекалық несие беру барысында ссуда ұзақ мерзімге беріледі, дәлірек айтатын болсақ, ол несиені өтеу мерзімін созады және де ай сайын төленетін төлем мөлшерін азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй қарызды қайтарудың кепілі болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей алмаған жағдайда банк мекемесі кепілге қойылған мүлікті сатып жібереді.

         Ипотекалық несиенің негізгі қатысушыларына мыналар жатады:

• Қарыз алушылар – қарыз алуға өз өтінішін білдірген, несие берушінің ойынша несиені қайтарып беруге төлем қабілеті бар сенімді және тұрғын үйді ипотекаға алған кезінде бастапқы төлем жасауға қабілеті бар жеке тұлға;
• Тұрғын үй сатушылар – өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа да заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншігіндегі тұрғын үйді сатушы жеке немесе заңды тұлғалар;
• Бағалау агенттіктері – ипотека кезінде кепіл құралы болып табылатын тұрғын үйлерді бағалауды тәуелсіз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бар сақтандыру компаниялары;
• Екінші реттегі ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бірінші реттік несие берушілерден ипотекалық несиені сатып алып, соның негізінде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
• Инвесторлар – екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларына бағалы қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар;
• Үкімет – бірінші және екінші реттік ипотекалық нарықтарды бақылайды, бағалы қағаздар бойынша инвесторларға талаптар қояды, екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады;
• Бірінші реттік нарық қарыз алушы мен банктің бірлесе әрекет етуінің арқасында қалыптасады,ал оның құралы – ипотекалық несие болып табылады.

Ипотеканы экономикалық жүйенің эелементі ретінде қарастыратын болсақ, онда оның негізгі үш белгісін атап көрсетуге болар еді:

1. Жылжымайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржы ресурстарын тартудың құралы;
2. Мүліктік құқықты қамтамасыз етудің құралы;
3. Бағалы қағаздар рыногын қалыптастыратынкөмекші құралы.

Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлік объектілеріне  қосымша қаржы тартуға мүмкіндік беретін түтік болып табылады.

Ендігі жерде ипотеалық несиенің қызметтері мен басқа несиенің түрлерінің алдындағы тартымды жақтарын атап өткен жөн болар еді. Ипотекалық несиенің атқаратын қызметтері мыналар: материалдық өндіріс саласына инвестиция тартудың қаржылық механизмі;

• қарызды қайтаруды қамтамасыз етудің;
• жылжымайтын мүлікті бөлу және оны қайта айналдыруды ынталандыру құралы;
• ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етудің құралы.

Ипотекалық несиенің басқа да көптеген түрлерінен ерекшелендіретін негізгі белгілерге мағыналарды жатқызуға болады:

1. Кепілмен қамтамасыз етудің міндеттілігі, яғни қарыз алушы өзінің міндеттемесін орындамаған жағдайда, оған алдымен айыппұл шаралары қолданылып, содан соң ғана тұрғын үйді сату жүзеге асырылады. Себебі алынған несиенің сомасын мүлікті сатудан түскен сома есебінен өтеп отырады.
2. Несие беру мерзімінің басқа да несие түрлеріне қарағандағы салыстырмалы ұзақтығы. Несиені өтеу мерзімінің ұзақтығының нәтижесінде қарыз алушының қарыз берушіге ай сайын төлеп отыратын сомаларының мөлшері төмендеу болып келеді.
3. Ипотекалық несиелердің мақсаты мен сипаты.
4. Ипотекалық несие бойынша тәуекел деңгейінің салыстырмалы түрде алғандығы төмендігі. Оның басты себептеріне мыналарды жатқызуға болады:

• ипотекалық несиенің берілетін сомасы сатып алынғалы отырған тұрғын үйдің нарықтық бағасының 60-70 пайызынан аспайтын мөлшерде болады;
• ипотекалық несие бойынша төленетін негізгі қарыз сомасы мен сыйақының (мүдденің) мөлшері қарыз алушының ай сайынғы табысының 30 пайызынан аспауы тиіс.

Аталған нормативтер ипотекалық несие берушінің  тәуекел деңгейін едәуір төмендетуге мүмкіндік туғызады. Ипотекалық несие беруді дамытудың басты мақсатының өзі – орташа табысы бар тұлғалардың тұрғын үй сатып алуына алғы шарттар жасай алатын тиімді жұмыс атқара алатын жүйені қалыптастыру болып табылады. Мұндай жүйенің қалыптасуы елімізде төмендегідей мәселелерді шешуге мүмкіндік берер еді:

• азаматтардың төлем қабілеті бар сұранысын арттыру мен тұрғын халықтың қалың жігіне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
• құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету.

Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып табылады.

Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан   – бұл банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ, ипотека дегеніміз – бұлш қарыз ақшаға үй сатып алу.

         2002 жылғы 1 қыркүйектегі «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында  қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ  үйлер, ғимараттар, жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер. Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады.

         Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, «жинақтар нарықтық пайыздық мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер табысының деңгейіне байланысты болып келеді». Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:

• ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
• берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртәбә, негізгі берешектің қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады;
• пайыздарды да несиенің негізгі сомасын да біртіндеп толықтай төлеу;
• берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.

Ипотекалық несиенің басқа несие түрлерінен ерекшеліктері келесідей:

• ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепіл затпен берілетін ссуда. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі. Сол себепті де ипотека несиесі несиегер үшін ең «сенімді» несие ретінде саналады;
• ипотекалық ссуданың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені, ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайларды қаржыландыру, сатып алу, тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
• ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі. Несие алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.

Ипотекалық несиелеуде белгілі бір реттілік пен белгілі қағидаларға икемденіп әрекет етеді. Мұндай қағидалар келесідей:

• меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
• кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
• сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
• сақтандыру есебі бойынша несие беру.

Ипотека тарихи түрде қалыптасса да, оның кез келген бір елде дамуы үшін оған келесідей факторлар әсер етеді (сурет 1.1):

1. Саяси-елдегі саяси жүйенің жалпы тұрақтылығы.
2. Заңды – ол елдің жалпы құқықтық ортасының жағдайымен анықталады. Мұнда ипотека дамуына бірден бір әсер етуші меншіктік қатынастарды қорғаушы заңды ортаның мүмкіндігі болып табылады. Бәрінен бұрын кепілдің объектісі болып табылатын жылжымайтын  мүлікті өндіріп алудың заңды тәсілдерін, меншікті тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепілді тіркеу жүйесінің нақты бар немесе жоқ екендігін анықтаудың әдістерін қарастырады. Ипотеканың ойдағыдай дамуы ипотекалық операциялардың жүзеге асуын және оның қатысушылары анықтайтын арнайы заңдар мен бекітілулер арқылы мүмкін.
3. Экономикалық-қаржы нарығының қазіргі ахуалы және дамуы, валюта тұрақтылығы және инфляция деңгейі, тұрғындардың төлем қабілеттілігі.
4. Тарихи шарттар мен факторлар – қаражатты жинақтаудың дәстүрі немесе олардың тіптен болмауы, сондай-ақ тұрғындардың несиеге қатынасы, елдің тарихи даму ерекшеліктері.

         Ипотекалық несие – орта немесе ұзақ мерзімді несие түрі. Ипотекалық несиелеу қаржы қызметтері нарығының барынша кең ауқымда дамушы бағыты болып табылады.

Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін факторлар.

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 1.1

Несие нарығының бірнеше сегменттерге бөліп қарасақ, онда бірнеше несие түріне байланысты олар жеке дара дамитындығын байқауға болады. Осының бір мысалы ретінде келесі Қазақстан Республикасына қарасты несие нарығының сегменттелуін көруге болады (сурет 1.2)

ҚР несие нарығының сегменттері

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 1.2

 

Ипотекалық несие нарығы қазіргі кезде жоғары қарқынмен дами бастауда. Мұның бәрі, әрине, тұрғындардың жеке тұрғын үйге деген қажеттілігінен туындайды. Алайда тұрғындардың көпшілік бөлігінің тиісті тұрғын үй иеленуге жеткілікті деңгейде жинақ қоры болмайды. Сондықтан да жеке тұлғаларға ипотекамен (алғалы отырған тұрғын үймен) қамтамасыздандырылған тұрғын үй алу мейлінше қолайлы.

Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріп отырады. Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады:

• төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: алғашқы бес немесе он жылда борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
• төлем сомасы өзгеріп отыратын ссуда:жеңілдікті кезеңнің болуын ұйғарады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді;
• пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека – пайыз мөлшерлемесінің деңгейі келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да бір нақты көрсеткішке немесе индекске «байланысты» болады, мөлшерлемелер жарты жылда бір рет қарастырылады.

Ипотекалық несиені рәсімдеуге негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге салынған мүліктің заңды меншік құқығын несиегерге беруді ұйғаратын құжат болып табылады.

 

1.2. Ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары, қағидалары, шарттары, кезеңдері мен тәртібі

Қазіргі кезде ипотекалық несиелерді коммерциялық банктер береді. Ипотекалық несие берудің мәні азаматтарға дайын тұрғын үй сатып алуы мақсатында ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық жүйесін құруға негізделеді. Тұрғын үйді сатып алуға берілетін ипотекалық несиеге жағдай жасау тұрғын үй сатып алу мақсатында толық көлемде ақша жинауға мәжбүр халық үшін қолайлы балама болып табылады, өйткені бұл тұрғын үй сатып алуды елеулі түрде жеңілдетеді.

Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешуші негізгі ғана емес, сонымен бірге шешуші рөл атқаратын екінші деңгейдегі банктер экономикалық қызметтің базалық саласы болып табылады. Ал мемлекет болса ипотекалық процеске барлық қатысушылардың өзара іс-қимылының тиімділіігін қамтамасыз ететін жалпы ережелерді белгілеу арқылы көмекші рөл атқарады, сондай-ақ қажет болған жағдайда бюджет қаражаттарын тұрғын үй саласына қосымша жеке инвестициялар тарту немесе азаматтардың тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу үшін тікелей жанама түрде қатыса алады.

Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты – азаматтардың жеке қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебінен монополияланудан тәуелсіз тұрғын үй рыногынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаларына негізделген, орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып табылады.

Бұл жүйені құру:

• тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа да түрдегі қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
• тұрғын үй рыногын жандандыруға мүмкіндік туғызады.

Қалыптастыру үстіндегі отандық ипотекалық несие беру жүйесі;

• Қазақстан заңдарының базасына және экономикалық жағдайларына бейімді болуға;
• Даму сипатында болуға;
• Азаматтардың, банктердің инвесторлардың, зейнетақы қорларының, сақтандыру компанияларының және тағы басқаларының қаржы ресурстарына негізделуге;
• Халықтың төлем қабілетінің шектеулігін, инфляция деңгейінің салыстырмалы жоғарылылығын, қаржы ресурстары құнының жоғарылылығын ескеруі тиіс.

Қазақстан экономикасында ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру жүйесінің қалыптасуы мен дамуы үшін Қазақстан Республикасының Үкіметі 2000 жылдың 21 тамызында №1290 қаулысымен мақұлдаған «Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту тұжырымдамасында» мынадай негізгі міндеттерді алға тартқан болатын:

• заңнамалық және нормативтік базаны жетілдіру, ипотекалық несие берудің қосымша көздері мен тұрғын үй рыногының тиімді жұмыс істеуін қамтамасыз етуші зейнетақы активтерін орналастыру тәртібіне өзгерістер енгізу;
• ипотекалық несие беру жөніндегі қызметтерді жүзеге асыруға үміткер екінші деңгейлі банктерге қойылатын талаптарды белгілеу;
• екінші деңгейлі банктердің ипотекалық облигацияларды шығару тәртібін белгілеу;
• зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың жинақтаушы зейнетақы активтерінің есебінен ипотекалық облигацияларды шығару тәртібін белгілеу
• ипотекалық несие алушы азаматтарды, қарыз берушілер мен инвесторларды салықтық ынталандыру;
• қарыз алушыларды қарыз берушілердің заңсыз әрекеттерінен де, әрі бұрын алған ипотекалық несиені өтей алмаған жағдайда үйден шығару рәсімі кезіндегі оларды қорғау үшін әлеуметтік тетіктерді жасау;
• әрі жеке, әрі мүліктік сақтандыру рыногын дамытуды көздейді.

Қазіргі кездегі банктердің тәжірибесінде жиі кездесіп отырған тұрғын үйге ипотекалық несие беру жүйесін құру стратегиясын қалыптастыру барысында ұзақ мерзімді ипотекалық несиелердің шарттарын төмендегі тәртіппен айқындауға болар еді:

• ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейіне қарай индекстеліп, теңгемен беріледі;
• тұрғын үйге ұзақ мерзімді ипотекалық несие алынған несиелерді қайтаруға нақты жағдайлар жасай отырып, 5 жылдан бастап және одан да көп жылдарға (20 жылға дейін) беріледі;
• несие бұл орайда кепілдің нысанасы болып табылатын сатып алынатын тұрғын үйдің нарықтық құнының 70%-нан аспайтын мөлшерде болуы қажет;
• қарыз алушы өзінің жеке қаражаты есебінен қарыз берушіге сатып алынатын тұрғын үй құнының 15-30% сомасында «бастапқы жарнасын» енгізуі қажет;
• сыйақының (мүдденің) мөлшері нарықтық мөлшерге сай болуы керек, бұл олардың төлемін уақытылы жасауға мүмкіндік туғызады деп есептейді банк мамандары және осы орайда банктер, инвесторлар, жинақтаушы зейнетақы қорлары, сақтандыру ұйымдары және де басқа да қаржы несие институттары үшін ұтымды болар еді жеген болжамдар қалыптасуда;
• негізгі қарыздың сомасы мен ол бойынша төленетін сыйақы (мүдде) аннуитеттік формула бойынша есептелген ай сайынғы төлем нысанында төленуі тиіс.

Ұзақ мерзімді несие төлемділік, жеделділік, қайтарымдылық шарттарымен, сондай-ақ несие қаражаттарын пайдалану қатаң бақылауға алынып отырып беріледі. Осы қаражаттарының есебінен сатып алушының кепілі несиелік қаражаттардың қайтарымдылығының негізгі қамтамасыз етушісі қызметін атқарады.

Ипотекалық несие алудың стандарттары рәсімі мынадай негізгі қызметтерден тұрады:

1. Қарыз алушының алдын ала саралауы (қарыз беруші туралы ақпарат, қарыз берушілірдің шарттары, несиелік мәміле жасау барысындағы құқықтар мен міндеттер).
2. Қарыз берушінің ипотекалық несиелердің өтелу ықтималдылығын бағалауы (қарыз алушы берген ақпаратты тексеру, оның төлем қабілеттігін бағалау және басқалары).
3. Тұрғын үйді – ипотека нысанасын оның нарықтық құнын анықтау мақсатында бағалау (стандартты әдістемелер) мен тұрғын жайларды бағалау нысандары.
4. Ипотека нысанасын, қарыз алушының өмірін және еңбекке қабілеттігін, сондай-ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру.
5. Қарыз алушылар мен тұрғын үйді сатышулардың арасында пәтерді сатып-алу шартын және қарыз алушы мен қарыз беруші арасындағы несиелік шартты жасасу, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алуы және оның қарыз берушіге ипотека туралы шарт бойынша немесе заң бойынша кепілге өтуі. Егер банк тұрғын үйді сатушы болған жағдайда банк пен қарыз алушының арасында да сатып алу – сату шарты жасалады.

Ипотекалық несие берген кезде несие тәуекелін болдырмау мақсатында (несиені қайтармау тәуекелін) келесідей шараларды қолданған қажет болар еді:

• қарыз берушілерді кепілге берілген мүліктен айыппұл өндіріп алуды және оны сатудың нақты мүмкіндігімен қамтамасыз ету;
• Қазақстан Республикасының азаматтық іс-жүргізу заңдарына сәйкес бұйрықты іс-жүргізу тәртібімен кепілді даусыз алуды жүзеге асыру;
• Ипотекалық нгесиелердің андеррайтингтік тетігін іске қосу, сол арқылы оның рөлін арттыру;
• Ипотекалық несие беру мен оларға қызмет көрсетудің сенімді рәсімдерін әзірлеу.

Қазіргі кезде ипотекалық несиенің негізгі стандарттары, оларға қолданылатын талаптар, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер беру процесінің кезеңдері мен тәртібі Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің нормативтік – құқықтық келісімдерінде толық баяндалып отырады

 

1.3. Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері

 

Ипотекалық несиелеу жаңа объектілердің құрылысын ынталандырушы, жылжымайтын мүлік және бағалы қағаздар нарығын құрушы қолайлы құрал болып табылады. Дамыған елдердегі ипотекалық несиелеудің үлгілеріне қатысты әр түрлі ой-пікірлер бар. Осы үлгілерді келесідей сыныптау барынша негізді болуы тиіс (сурет 1.3)

Ипотекалық несиелеу үлгілерінің сыныптамасы

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 1.3

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері осылар болып табылады.

Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және бір шама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиеннтердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және тағы сол сияқтылар есебінен қамтамасыз етіледі. Сәйкесінше, әрбір банк ипотекалық несиелеудің параметрлерін бекітеді және де мөлшерлеме ағымды экономикалық коньюктура арқылы анықталынады. Мұндай тәсілдеме тұрақты экономикасы бар елдерде ғана жүзеге асады. Алайда өтпелі экономикадағы елдерде инфляция, пайыз мөлшерлемесі, Ұлттық валюта бағамы, яғни азаматтардың да табыстары үлкен ауытқуларға ұшырауы мүмкін.

Сондықтан да бұл үлгіні қолдану қажетті деңгейде қолайлы емес. Осыған қарамастан көптеген Ресейлік банктер қазіргі кезеңде азаматтарды ипотекалық несиелеудің осы үлгісін қолдануда.

Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие – қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.

Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кеңінен таралған. Мәселен, Ұлыбритания, Израиль, Испания елдерін айтсақ болады.

Бұл қарастырлған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылаты, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Мемлекет бағалы қағаздар нарығының инфрақұрылымын құруда, оның тұрақтылығын сақтау да маңызды рөл атқарады.

Екінші нарықтағы айналатын бағалы қағаздар бағасы мен эмиссияны қамтамасыз ететін кепілдердің бағасы арасында баланс бекітіледі. Кейейтілген ашық үлгі барынша тұрақты және әмбебап болып табылады. Қор биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген мөлщерлеме және төмен деңгейдегі Тәуекелді ескеру салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесінен жоғары емес. Қор биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген мөлшерлеме және салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесі төмен деңгейдегі  Тәуекел арқылы мүмкін. Бұл үлгі жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен.

Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.

Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы Тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.

1938 жылы құрылған «Фанни Май» федералды Ұлттық ипотекалық ассоциация қарыздың бағалы қағаздарды шығарудан тартылған қаражат есебінен банктерден ипотекалық несиелер сатып алады. 2002 жылы ипотекалық облигациялар нарығының көлемі 4,3 млрд. Доллар (АҚШ-тағы облигациялардың жалпы көлемінің 22%) болғанын атап өту керек. Облигациялар эмитенттері мен алғашқы қарыз алушылар дефолты тәуекелін сақтандырушы ұйымдар маңызды әсер көрсетеді.

Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі.

1. Ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен;
2. Сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.

Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші – бұл «балансталған автономды үлгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құрылады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сапасы мөлшерінде жинақталғаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы. Мұндай  шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады, өйткені бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.

Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы – несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсатты жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгіленуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.

Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп айырысулар еркін, алмастырылатын валютада жүргізілгенді калайды. Сондай-ақ аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің қайтарылуында ең төменгі Тәуекелге барады.

Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде  кеңінен қолданылуда. Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасын қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған.

Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы – несие жүйесімен өзара қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік дотация алуға ( үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болып табылады.

Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады. Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған тәуелді емес.

Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы – оның шегінде пайдаланатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие – қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатынасушы салым иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.

Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар. Мемлекет меншікті капиталдау жинақталуына тұрғын үй құрылысына сыақылар беру немесе салықтық жеілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сыйақы (субсидия) жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар үшін) немесе 16000 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде қосымша сыйақы алады.

Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын ынталандырып отырады.

Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғын үй құрылыс банкі тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған.

Тұрғын үй қаржы жүйесінің негізгі мақсаты – қаражат жинақтағысы келетіндер мен барлық сомасын бірден төлеу арқылы иелік ете алмайтын осы тұрғын үйді алуға ақшаны қарызға алғысы келетіндер арасында қаражаттың қайта бөлінуі.

Барлық әлемде тұрғын үй саласына инвестициялау технологиясы үш негізгі принцип арқылы құрылады. Осы принциптер жоғарыда айтылып өткен ипотекалық несиелеудің үлгілерімен ұштасып кеткен бір принциптер болып табылады. Яғни жоғарыда аталған әрбәр үлгі сәйкесінше осы айтылғалы отырған принциптер негізінде жүзеге асады. Принциптердің түрлері келесідей болып келеді:

• өзара шарттасқан (контраттық) жинақтар немесе «Баушпаркассен» жүйесі;
• ипотекалық несиелеу;
• тұрғындардың тұрғын үй алуына мемлекеттік қолдау көрсету (мақсатты мекен-жайлы субсидиялар жүйесі).

Бұл принциптердің жүзеге асуының нақты механизмдері бір-бірінен ерекшеленеді. Экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласына инвестициялау бұрынан бері ипотекалық несиелеу арқылы, не болмаса құрылыс тұрғын үй жинақтары жүйесі көмегімен жүзеге асады. Осы елдердегі мемлекет мақсаты азаматтардың тұрғын үй мәселесін шеше алатын жүйенің өміршеңдігін қамтамасыз ете алатын жағдайды қамтамасыз ету және инфраструктура құру болып табылады.

Осы жүйеге сәйкес потенциалды тұрғын үй сатып алушылар анықталған уақыт кезеңінде анықталған соманы әдетінше нарықтықпен салыстырғанда мейлінше төменірек пайыздық мөлшерлемемен жинақтауға келісім шарт жасасады. Негізінен бұл жүйе жабық. Қарызгерлер де мейлінше төмен пайыздық мөлшерлемемен (нарықтан төмен) несие алады.

Тұрғын үй жинақтау бағдарламасы ипотекалық процесс жүйесінде ерекше орын алады және ипотекалық несиені алушы клиент пен банк арасындағы өзара қарым-қатынаста маңызды рөл ойнайды. Тұрғын үй жинақтарының мәні – тұрғын үй жинақ кассаларында ашылған шоттарда алдын ала қаражаттарды жинақтап, кейін келе тұрғын үй жағдайын жақсартуға бағытталған ұзақ мерзімді несиеннні ұсынысына ие болу. Тұрғын үй жинақтау жүйесінде мемлекеттік қолдау көрсетудің негізгі формасы жүйе қатысушыларының салымдарына әр жылдық сыйақы тағайындау болып табылады. Пайыздық мөлшерлемелер (салымға қандай болса, несие де сондай) келісім шарт әрекет етуінің бүкіл ағымында өзгеріссіз болады. Салым мен қарыз мөлшерлемесі арасындағы айырма 3% деңгейін құрайды.

Тұрғын үй салымдары ипотекалық несиелендіруге бағытталған банктер үшін айтарлықтай қызығушылық тудырады. Бәрінен бұрын, олар банктер үшін ипотекалық несиенің потенциалды тұтынушыларының шетелдік аналогын құруға мүмкіндік береді. Тұрғын үй салымы айтарлықтай ұзақ уақыт бойында (бір жылдан кем емес) болашақ қарыз алышумен танысуға, оның табыстарын бағалауға, өзінің табысынан үнемі алып отыруларды жүзеге асыруға дайындығы мен қабілеттілігін бақылауға мүмкіндік береді. Тұрғын үй салымы айтарлықтай ұзақ уақыт бойында (бір жылдан кем емес) болашақ қарыз алышумен танысуға, оның табыстарын бақылауға, өзінің табысынан үнемі алып отыруларды жүзеге асыруға дайындығы мен қабілеттілігін бақылауға мүмкіндік тудырады. Салымға салынатын жарналардың бекітілген тәртібін клиент тарапынан сақтауы (ережеге сай, әр айлық периодтылық, анықталған сома) банк үшін оның төлемдік тәртібін көрсетеді.

Сондай-ақ жаңа салымдарды рәсімдеу бірден азаюы немесе тіптен жойылуы. әбден мүмкін жағдай болады. Екіншіден, біздің жағдайымыздағы салыстырмалы түрдегі қысқа мерзімді қаражаттарды жинақтау және оларды несиемен бірге қайтару банктің несие ресурстарына қосымша шектеулер жасайды.

Азаматтардың тұрғын үй жинақтарына қызығушылығы кем емес. Бәрінен бұрын, олар жайлап ипотекалық несие алу құқығын жинақтауға мүмкіндік береді. Ол алғашқы жарна жасауға ақшасы жоқ азаматтарға өте маңызды болып табылады.

Сонымен қатар, тұрғын үй салымдары клиентті ұзақ мерзімді несие жауапкершілігі бар өмірге үйретеді. Бұл өз кезегінде нашар дамыған ұзақ мерзімді несие мен таралуы шектелген қысқа мерзімді тұтыну несиесінің дамуына алып келеді. Салымға белгілі бір бекітілген ай сайынғы ақшаның салынып отыруы болашақ қарыз алушыны несие тәртібіне үйрете бастайды. Осылайша тұрғын үй жинақтары бағдарламасы ипотекалық несиеге зәрлі азаматтардың да, банктердің де қызығушылықтарын орнақтандырады.

1. Ипотекалық несиелеу деп алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге қоя отырып, қарыз алушыны белгіленген схема бойынша кері қайтару төлемдерін жасауға міндеттейтін несиені айтамыз.

Екінші  дүниежүзілік соғыс аяқталғанға дейін ипотекалық банктер ипотекалық несиелеуді ұйымдастыруды барынша дамушы формасы еді. Мұндай банктер ұзақ мерзімді қаржы ресурстарын тарту мақсатымен өздігінен дербес ипотекалық бағалы қағаздарды эмиссиялады. Жеке сектордың жинақтарының тұрғын үйді қаржыландыру саласына институционалдық инвесторлар (сақтандыру және зейнетақы қоры немесе қор биржасы) көмегімен қайта беру жүреді.

Несиелер ипотекалық несиелерді депозиттер тарту арқылы  қамтамасыз етеді. Несиегер ретінде маманданған жинақтаушы ұйымдар, мәселен құрылыс қоғамдары немесе коммерциялық банктер бола алады. Бұл жүйе ауыспалы пайыз мөлшерлемесіне негізделеді. Оның жақсы қызмет етуі ипотекалық несиелерге ауыспалы пайыз мөлшерлемесінің қолданылуы талап етеді.

Ипотекалық банктердің қызметі ипотекалық несиелеудің бір деңгейлі жүйесінің негізінде жатыр. Мұндай жүйелер Дания, Швеция, Канада елдерінде әрекет етуде, сондай-ақ Германия, Австрия, Нидерланды, Ұлыбритания және Финляндия елдерінде өте жақсы дамыған. Франция және Испанияда бір деңгейлі жүйе монопольді мемлекеттік ипотекалық банктер арқылы жүзеге асуда. Несиелер қаржы нарығында ипотекалық облигациялар шығарылымы және сатылымы арқылы қамтамасыз етілген. Ипотекалық облигациялар Еуропадағы ипотекалық қорлардың шамамен 30%-ын қамтамасыз етуде.

Ұлыбритания және Ирландияның тұрғын үй қоғамдарының басым болуына қарамастан ипотекалық несие нарығына соңғы жылдарда коммерциялық банктер енуде.

Ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің елдік айырмашылықтарына қарамастан, соңғы инвестордан жылжымайтын мүлікті сатып алушы – қарызгерге ақша құралдарының қайта бөліну механизміне келіп оралады.

Тұрғындардың тұрғын үй алуына мемлекеттік қолдау көрсету.

1. Ипотекалық несиелеу жүйесі дамыған барлық елдерге мемлекет несие институттары мен қарызгер – тұрғындарға көмек берген, әсіресе жүйенің құрылуы кезеңінде.

Тұрғын үйдің қол жетерліктей болуы, яғни тұрғындардың тұрғын үйдің жеке иелігіне өзінің және қарызға алған қаражаттар арқылы алу қабілеті белгілі бір мөлшерде қоғамның даму деңгейін көрсетеді. Тұрғындардың төлем қабілеттілігі, жетерліксіз деңгейдегі сұраныс, тұрғын үй бағасынан реалды табыстың артта қалуы, алатын табыстардың тұрақсыздығы – осы факторлардың барлығы тұрғындардың ипотекалық несие арқылы тұрғын үй алу мүмкіндігіне кері әсер етеді. Құрылғалы жатқан тұрғын үйді ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі талаптарының бірі ипотекалық несиенің тек қана жоғары табысты емес, бәрінен бұрын орта табысты тұрғындарға қол жетерліктей болуын қамтамасыз ету болып табылады. Бұл жағдайда ипотекалық несиелеу жүйесі дотациялық емес нарықтық сипатт, сондай-ақ ипотекалық несиелеу процесінің барлық қатысушыларына түсінікті және барынша анық болуы тиіс.

Ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесі бірінші кезекте мемлекеттік бюджет қаравмағынан қаржыландыруына емес, керісінше тұрғындардың, коммерциялық банктердің, инвесторлардың тартылған қаржы ресурстарының маңызды жолмен қолданылуына негізделуі тиіс. Ипотекалық тұрғын үй несиелеу жүйесінің аймақтағы даму қарқыны мен масштабы аймақтың объективті экономикалық жағдаймен, тұрғын үйге деген төлем қабілетті сұраныс және ұсыныспен, сондай-ақ қажетті аймақтық нормативті-құқықтық база мен инфраструктураның бар-жоқтығымен анықталуы керек.

Шетелдік тәжірибені зерттей келіп еуропалық жүйе банк жүйесінің капитализацияланған және сенімді болуын талап етеді. Өйткені ипотекалық несиелей схемасындағы орталық звено банктер болып табылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРІНДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ  НЕСИЕЛЕУГЕ  ТАЛДАУ  ЖАСАУ
   • 1. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының жалпы жағдайын талдау және оның бағдарламалы шешімі

Реформалау кезеңі басталғанға дейінгі тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі тұтас алғанда, жүргізілетін тұрғын үй саясатына сәйкес болды десек қателеспейміз. Кеңес үкіметі тұсында мемлекеттік тұрғын үй салуға арналған бюджеттік ресурстар орталықтандырылған түрде бөлініп, олардың тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтарға тегін беріп келді.

Қазақстанда экономикалық өзгерістердің басынан бастап, өзінің маыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен жүргізілуде.

Қазақстанда тұрғын үй саласына нарықтың қатынастарды қалыптастыру 1991 жылы «Мемлекет иелігінен алу және жекешелендіру туралы», «Жекеменшік туралы» заңдар қабылданғаннан кейін басталды. Кейінірек кепілдік, инвестициялық қызмет туралы заңнамалық келісімдер қабылданды, жаңа Азаматтық кодекс, «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы», «Жылжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеу және мәміле жасау туралы» заң күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлықтары, «Тұрғын үй қатынастары туралы» Қазақстан Республикасының заңңы күшіне енгізілді, купондық жекешелендіру туралы ереже әзірленді және т.б. Сөйтіп, тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалған болатын.

Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшілік бөлігінің  төлем сұранысының жеткілікті түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ дайын тұрғын үйді алуға несиелердің болмауынан реформаның алғашқы жылдарында дайын тұрғын үй рыногында халықтың төлем жасау қабілеті үшін қолдау көрсетуге қажетті несиелік-қаржылық қамтамасыз етілмеді.

1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан Республикасы президентінің №1344 Жарлығымен «Жаңа тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы және оны іске асыру механизмі»қабылданды. Онда мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бірқатар аса маңызды стратегиялық қадам жасау көзделген:

• Тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар жүйесіне қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу;
• Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерін реформалау;
• Монополиясыздандыру;
• Тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін оны арзандату жөніндегі шаралар кешенін әзірлеу;
• Осы процеске азаматтар мен заңды тұлғаларды барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және пайдалану процесіне қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін енгізу;
• Тұрғын үй саласына жалға алу секторын кеңейту жөніндегі шараларды жүзеге асыру;
• Құрылыс индустриясын базасын жаңарту;
• Тұрғын үй құрылысына жер учаскелерін бөлу мен тіркеудің жеңілдетілген рәсімдерін әзірлеу;
• Тұрғын үй салынатын аудандарда әлеуметтік, экономикалық және көліктік инфрақұрылымды кешенді дамыту;
• Мемлекеттің тоұрғын үй саясатын жүзеге асыру үшін тиімді ұйымдастыру құрылымын құру;
• Тұрғын үй және жылжымайтын мүліктің рыногын тұтас дамыту.

Атап өтілген Жарлықта жарияланған стратегиялық міндеттердің едәуір бөлігі бүгінгі күнге дейін іске аспағына қарамастан, бұл құжат тұрғын үй проблемасының мемлекет үшін маңызды екенін және тұрғын үй саясатының мемлекет қызметінің басым бағыттарының қатарына кіретінін көрсетеді. Бұл дайын тұрғын үй секторын бұдан әрі реформалау және оны қаржыландыру жүйелерін талдау үшін өте маңызды.

Сонымен қатар, республикада бірнеше жылдардан бері қолда бар тұрғын үй қорына үй беру көлемі шамамен 0,5 пайызды құрайды және ескірген және авиациялық үй құрылысының көлеміне теңестіріледі. Осын.дай қарқынмен тұрғын үй қорын жаңарту жағдайында оның бір жола тозуының нақты қаупі бар және егер, үй-жайдың көпшілік бөлігі сейсмикалық қауіпті аймақтарда орналасқанын ескеретін болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары апатты болуы мүмкін.

Құрылыс саласында инвестициялық белсенділіктің төмендеуі көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр әсер етті. Нәтижесінде, құрылыс секторына жұмыс істейтіндердің саны қысқара бастайды. Мұндай жағдайда құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың жаңа тетіктерін нақты жіберудің маңыздылығы бірнеше есе артады, соның ішінде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебінен, өйткені мұның өзі құрылыс саласында құлдыраудың тоқтауына, жұмыспен қамту көрсеткіштерін жақсартуға, әлеуметтік сипаттағы бірқатар проблемаларды шешуге шынында да көмектесуі мүмкін.

Сұраным мен ұсынымның деңгейі мен құрылымының, сонымен қатар тұрғын үй мүлкіне баға белгілеудің Қазақстанда бірқатар ерекшеліктері бар, мұны ипотекалық несие беру нарығын қалыптастырудың болашағын бағалау кезінде ескеру қажет.

Республика бойынша тұтасымен тұрғын үйге сұраным деңгейі өте төмен. Бұл қалалардың басым көпшілігі мен бүкіл ауылдық мекендерге қатысты. Жылжымайтын мүлкіне азды-көпті сұраным қалыптасқан бірден-бір орталықтар, екі бес қала – Алматы мен астана қалалары болып табылады. Себебі, оларда бұрынғыдай республиканың бизнес таңдаулылары ғана емес, сонымен бірге шенеуніктердің көп мөлшеріне қоса, шетелдіктер жиналған, сондай-ақ бұған өнеркәсіп саласының негізінен жұмыс істеп тұрған өндіруші және қайта өңдеуші кәсіпорындары шоғырландырылған кейбір қалалар енеді.

Сұранымға әсер етуші факторлардың бірі ретінде бюджеттік шек қою атап өткенде, отбасының табысы алға шықты. Қазақстандағы отбасы табысының орташа деңгейі көршілес елдердің көрсеткіштерінен асып түскенімен, төмен деңгейде қалып отыр. Қазақстан Республикасының статистика жөніндегі агентігінің соңғы мәліметтері бойынша 2001 жылғы шілдедегі халықтың орта есеппен жан басына шаққандағы ақшалай табыстар 3224 теңгені немесе 23 АҚШ долларын құрады. Сонымен бірге, шілдеде Астана мен Алматы қалалары тұрғындарының орта есеппен жан басына шаққандағы табыстары теңесті және 5486 теңгені (39 АҚШ долларын) құрады. Қазақстандағы орташа үй шаруашылығының құрамы 3,5 адамды құрайтындығын ескерсек, шілдеде үй шарушылығының орташа айлық ақшалай табысы республика бойынша 11284 теңге (80 АҚШ доллары), Астана мен Алматы қалалары бойынша – 19201 теңге (137 АҚШ доллары). Соңғы төрт жыл ішіндегі халықтың тұрмыс дейгейінің негізгі көрсеткіштері бірінші кестеде көрсетілген.

Кесте 2.1

Қазақстан Республикасы халқының тұрмыс деңгейінің негізгі әлеуметтік-экономикалық индикаторлары.

	2005	2006	2007	2008
Үй шаруашылығының қолдағы бар түзету енгізілген жалпы табысы, млрд. теңге	786,0	1062,5	1339,2	1363,8
Жан басына шаққанда, мың теңге	49,2	66,99	88,2	91,2
ІЖӨ пайызға шаққанда	77,8	75,0	80,1	78,7
Үй шаруашалығындағы нақты түпкілікті тұтыну, млрд.теңге	807,1	1063,4	1294,5	1344,0
Жан басына шаққанда, мың теңге	50,1	66,9	85,2	89,9
ІЖӨ пайызға шаққанда	76,9	78,8	77,5	83,2
Айына халықтың жан басына теңгемен шаққандағы ақшалай табыстары	1720	2371	2849	3020
Бір қызметкердің есептелген орташа бастапқы айлық жалақысы, теңге	4786	6841	8541	9682
Тағайындалған айлық зейнетақының орташа мөлшері, теңге	1876	3283	3554	3964
Күн көрістің ең төменгі шамасы (орта есеппен жан басына шаққанда 1айға), теңге	–	–	3505	3716

Дерек көзі: ҚР қаржы нарығын және қаржылық ұйымдарды реттеу мен қадағалау жөніндегі Агенттігінің қаржылық дерек көздерінен алынды.

Халықтың едәуір бөлігінің ешқандай елеулі қорлраы жоқ және бүкіл табысын ағымдағы тұтынуға жұмсау мұқтаждарына мәжбүрлі екендігін ескеру қажет. Ақша жинау нормасының деңгейі 1999-2000 жылыдардан бастап өсе бастағанына қарамастан, төмен болып қалуда.

Халықтың тұрғын үйге сұранымы көпшілік жағдайда демографиялық көрсеткіштерімен айқындалады, олар, жаңа отбасының құрылу қарқыны, көші-қон деңгейі, күрделі үй шаруашылығының саны және т.б. Қазақстанда бала туудың жалпы коэффициентінің кему үрдісі байқалуда, өлімнің жалпы коэффициенті өсуде және тиісінше 1999 жылдан бері кері үрдіс байқалғанмен, табиғи өсудің коэффициенті кемуде. Қазіргі кезде бала туудың төмендеуі отбасының мөлшерін және болашақтағы отбасының санын кемітуде, яғни келешекте үй шаруашылығының құрылымы мен саны осы кездегіден едәуір өзгеше болады, ол тұрғын үйге деген сұранымның өзгеруіне алып келеді.

1997 жылы бас қаланы Алматыдан астанаға көшіру сұранымға, ал сонымен бірге жылжымайтын мүліктің бағасына да едәуір өзгеріс алып келді. Алматыдан халықтың біразының кетуіне орай жылжымайтын мүліктің тұрғын үйдің де, коммерциялық мүліктің де бағасы соңғы екі жылдың ішінде долларлық балама шамамен 10-15 пайызға төмендеді. Қазіргі уақытта тұрғын үйге деген тапшылық едәуір сезіліп отырған Астанада бағаның 1998 жылы аспандап секіруінен кейін біршама түсті және Алматы қарағанда баға 20-30 пайыздың төмен деңгейде тұрақтанды.

Егер облыс орталығындағы жағдайды қарайтын болсақ, онда мынадай жағдай байқалады. Жоғары да көрсетілгендей, екі Астанада тұрғын үйдің жергілікті нарығында сұраным әліде жоғары, сондай-ақ бұл жағдай негізінен, еңбекақы деңгейі біршама жоғары өнеркәсіптің өндіруші және қайта өңдеуші салаларының жұмыс істейтін кәсіпорындары шоғырландырылған Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен қалаларына да тән. Және керісінше, жұмыссыздық деңгейі біршама жоғары қалаларда тұрғын үйге деген сұраным төмендеуі байқалады.

Егер Қазақстанадағы тұрғын үй жағдайына сапалық көрсеткіштерімен қарайтын болсақ, ол жайлы қолайлы болып келеді. Он бес миллион халқы бар республикадағы жалпы тұрғын үй алаңы 253 млн. Шаршыметрден тиеді. Алайда, жақын аралықты қарастыратын болсақ, онда бұл салада маңызды кемшіліктердің жетерлік екендігіне көз жеткіземіз. Тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келген есепте тұрған 264 мың жанұяны тұрғын үймен қамтамасыз ету және республикада екі миллионға жуық шаршы метр қауіпті немесе көнерген үйлерден көшірі үшін, Қазақстанда жыл сайын 3-3,5 миллион шаршы метрге жуық жаңа тұрғын үйлер іске қосылуы тиіс.

Соңғы жылдардағы тұрғын үй проблемасының өткірлігі белгілі деңгейде миграциялық процестерге, байланысты болып отыр, яғни экономикасы дамыған аймақтардағы тұрғын үй нарығында сұраныс ұсыныстан басым болып отыр. Ал экономикасы құлдыраған аймақтарда бос пәтерлер бар екендігі бізге мәлім.

Қазақстанда экономикалық қайта құрудың басынан бастап өзінің маңыздылығына қарамастан тұрғын реформасы өте жай жылдамдықпен өткізілді. Жаңадан салынған тұрғын үйлерге халықтың тұрмысы нашар бөлігі қол жеткізе алмайды. Ұзақ мерзімді несиелердің жоқтығынан тұрғын үй нарығы қажетті ақша-несие механизмдерін қамтамасыз ете алмады. Сонымен қоса, ағымды жылдары  республикада іске қосылған тұрғын үй көлемі тұрғын қорында бар кауіпті және көнерген үй құрылыстарының шамамен 0,5 пайызын құрайды. Тұрғын үй қорын қалпына келтірудің мұндай қарқынмен оның үмітсіз ескіруінің нақты қауіпі бар.

Тұрғын үйге деген сұраныс қолайлы қалыптасқан жалғыз орталықтарға Алматы және Астана қалалары жатады, өйткені онда шет елдік және отандық бизнес-элита және мемлекеттік орган қызметкерлерінің басым бөлігі орныққан. Сонымен бірге, қазба байлықтарын шығарушы және өңдеуші өнеркәсіп салалары қызмет ететін қалаларда сұраныстың қалыпты екендігін айта кеткен жөн.

Халықтың басым бөлігінің жинақтары төмен болып келгенімен, соңғы үш жыл аралығында (2000-2003 жж.) олардың өсімі байқалады. Соның нәтижесінде тұрғын үйге деген, әсіресе көп қабатты үйлердегі кеңейтілген бөлмелері бар деген сұраныс артуда.

Тұрғын үй нарығындағы ұсынысқа келетін болсақ, онда республика аумағы бойынша бірдей жағдай байқалып отыр. Мұндағы тұрғын үйдің басым бөлігі қайталама нарықтағы айналымда болса, жаңа тұрғын үйлердің құрылысыөте баяу жүруде. Міне осылайша,1999 жылдардағы тұрғын үй құрылысының көлемі 1990 жылмен салыстырғанда 7 есеге төмендеп кеткен. Тұрғын үй құрылысының көлемін республикадағы халық санына шағатын болсақ, онда оның қысқаруы байқалады.

Статистикалық деректер бізге келесі үдерісті айқын көрсетеді. Ол мемлекеттік емес салада салынып жатқан тұрғын үйлердің үлес салмағының әрдайым өсуі. Егер 1990 жылы жеке мекемелер тұрғын үй құрылысының 78% салса, ал бұл көрсеткіш 2003 жылы жаңа тұрғын үй құрылысының 90% құрап отыр. Қазіргі таңда тұрғын үйдің алғашқы нарығындағы бағалар қайталама нарықтағы бағалардан 1,5-2,5 есе жоғары болып отыр.

Құрылыс саласындағы инвестициялық белсенділіктің төмендеуі жағдайында ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру механизмін шет елдердің тәжірибесін ескере отырып іске қосылуы тиіс. Бұл проблеманы шешудің негізгі жолы қаржы – несие саласына қоғамдық және бюджеттік емес ресурстарды жұмылдыру болып табылады. Қазақстандағы тұрғын үй проблемасын шешуге халықтың өздерінің қаржыларын қарастыратын нарықтық механизм жөнді қалыптаспаған. Тұрғын үйдің еркін тәжірибелі жүзінде болмаған, халықты ұзақ мерзімді несиелеу көлемі тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жалпы көлемінің аз үлесін құраған және негізінен жеке дара құрылыс компанияларымен салынған. 1993-2003 жылдар аралығында тұрғын үй құрылысын қаржыландыру саласында маңызды өзгерістер болды. Тұрғын үй нарығының қалыптасуына тұрғын үй құрылысының нарықтық тәсілдерінің ықпалы кестеде көрсетілген. (кесте 2.2)

Кестеде көрсетілген мәліметтерден көріп отырғанымыздай, нарықтық қатынастардың бастапқы сатысы – тұрғын үй құрылысы саласындағы істердің жақсаруын қамтамасыз ете алмады, керісінше дағдарыс қысымын күшейте түсті. Осылайша, жаңа тұрғын үйлерді іске қосу 2003 жылмен салыстырғанда 6 есеге кеміді, ол құрылыс саласындағы жағдайдың құлдырауына әкеліп соқты және көптеген кәсіпорындар шығынды болып қала берді. 2003 жылы халықтың тұрғын үймен орташа қамтамасыздығы бір адамға шаққанда 16,5 шаршы метр болуы тиіс еді (бұл көрсеткіштің мәні халықтың орташа табысы бар елдерге тән.)

Кесте 2.2

Қазақстандағы тұрғын үй қоры жағдайының көрсеткіштері өзгеруінің серпінділігі (жалпы алаңы – млн.шаршы метр).

Көрсеткіштер	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
Жалпы салынған үйлер	6,1	5,0	3,9	2,3	1,7	1,4	1,3	1,1	1,1	1,2
Мемлекеттік кәсіпорындар	4,5	3,3	2,2	0,9	0,6	0,3	0,2	0,2	0,1	0,1
Жеке дара құрылысшылар	1,1	1,1	1,1	0,8	0,6	0,7	0,9	0,8	0,8	0,9

Дерек көзі: ҚР қаржы нарығын және қаржылық ұйымдарды реттеу мен қадағалау жөніндегі Агенттігі ** 1 жылдан аса

 

Алайда, 2002 жылы республиканың бірқатар аймақтарында тұрғын үйлерді іске қосу үрдісінде мәдігерлік жұмыстар мен негізгі капиталға инвестиция салу көлемінің артуы байқалады. 2002 жылы тұтастай республика бойынша тұрғын үй құрылысына 36,2 млрд. теңге инвестиция жұмсалған, бұл 2001 жылдан 24,4% артық. Қаржыландырудың барлық көздерінің есебінен жалпы алаңы 1552,5 мың шаршы метр іске қосылды, бұл өткен жылғы деңгейге 103,1% құрайды. 12,6 мың пәтер салынды, бұл 2001 жылдағыдан 0,6% артық. Пәтердің орташа алаңы 121,8 ш.м. құрады. (2001ж. – 120,5 ш.м.). Халық салған пәтердің орташа алаңы 131,8 ш.м. (2001ж. –129 ш.м.).

Республиканың 14 өңірінде құрылыс жұмыстарының көлемі 2002 жылғы қаңтар – маусымдағы деңгейден асып түсті. Көлемнің едәуір өсуі Қызылорда (2,3 есе), Солтүстік Қазақстан (1,8 есе), Қарағанды (1,7 есе), Тараз (1,6 есе), Оңтүстік Қазақстан (1,5 есе), Ақтөбе (1,5 есе), Батыс Қазақстан (1,4 есе), Павлодар (1,3 есе), Алматы (1,3 есе), Маңғыстау (2,3 есе), Қостанай (2,3 есе), астана қаласы (2,5 есе) байқалды.

Өткен жылдармен салыстырғанда құрылыс көлемінің төмендеуіне Атырау (4%) және Ақмола (2%) облыстары жол берді.

2003 жылдың қаңтар-маусым айларында тұрғын үй құрылысында 18,3 млрд. теңге инвестициялар бағытталды. Бұл 2002 жылдың тиісті кезеңінен 40,9% жоғары. Барлық меншік нысанындағы кәсіпорындар мен ұйымдар және тұрғындар жалпы алаңы 845,6 мың ш.м., 6968 жаңа пәтер салды, ол өткен жылдың тиісті деңгейінен 17,5 % жоғары. (кесте-4) көрсетілген.

2003 жылдың қаңтар-маусым айларында республиканың 12 өңірінде салынған тұрғын үйдің көлемі өткен жылдағы қаңтар-маусымдағы деңгейінен асып түсті. Мұның өзінде едәуір өсім Солтүстік Қазақстан, Оңтүстік Қазақстан, Атырау, Батыс Қазақстан, Қарағанды, Павлодар облыстарында байқалады.

Кесте 2.3

Меншік нысандары бойынша тұрғын үй құрылысына салынған инвестициялар

	Барлығы млн.теңге	2006ж. Қаңтар-маусымға, % -бен	С.І кәсіпорындар мен ұйымдар бойынша
			мемлекет	Жеке меншік
				Барлығы	Халық қаржысы есебінен
Қазақстан Республикасы	18265	140,9	2474	155594	5618
Ақмола	110	154,9	6	104	86
Ақтөбе	583	151,4	87	496	317
Алматы	1531	144,2		1531	1185
Атырау	1050	99,8	327	526	414
Шығыс Қазақстан	365	216,4		365	242
Жамбыл	952	558,9	812	140	131
Батыс Қазақстан	424	150,4	95	329	313
Қарағанды	83	127,0	3	80	65
Қостанай	75	74,5		75	75
Қызылорда	114	101,4	12	102	102
Маңғыстау	391	138,4		391	387
Павлодар	96	229,0		96	86
Солтүстік Қазақстан	75	520,9	11	64	62
Оңтүстік Қазақстан	829	242,9	41	788	788
Астана қаласы	6017	115,4	1080	4937	979
Алматы қаласы	5570	154,9		5570	389

Дерек көзі: ҚР қаржы нарығын және қаржылық ұйымдарды реттеу мен қадағалау жөніндегі Агенттігі ** 1 жылдан аса

 

Міне осындай бағасын төмендету және тұрғын үй құрылысын ынталандыру Қазақстанда бірқатар мақсатты бағдарламалар қабылданған. Ипотекалық несиенің мақсаты – орташа табысы бар азаматтарды қол жеткізетіндей бағамен тұрғын үймен қамтамасыз ететін және азаматтардың меншікті қаржылары есебінен және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер есебінен тұрғын үй сатып алу сияқты нарықтық принциптерге негізделген тиімді жүйе құру болып табылатындығын біле отырып, бұл мақсаттардың «Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына» 2000 жылдың 21 тамызында қабылданған және 2000 жылдың 28 қарашасында қабылданған «Ипотекалық несие жүйесін дамытудың және ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысы бағдарламасында» көрсетілгенін айта аламыз.

Алайда, тұжырымдаманы жүзеге асыру үшін қарастырылған механизмдер тұрғын үй проблемаларын қажетті деңгейде шеше алмады. Сонымен қатар, берілген бағдарламаны жүзеге асыру барысында тұрғын үй нарығын қалыптастыруға және тұрғын үй саласын нарықтық принциптерге көшіруге байланысты қажетті өзгерістер қалыптасты. Ол өзгерістер мынадан көрінеді:

• Меншік формасына қарай тұрғын қорының құрылымы;
• Қаржыландыру көздері бойынша тұрғын үй құрылысының құрылымы.

Ипотекалық несиелеуді дамытудың тұжырымдамасы негізінен еркін нарықта азаматтардың тұрғын үй алуына ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық жүйесін құруға бағытталған.

Тұжырымдаманың ерекшелігі – елімізде құрылып жатқан ипотекалық жүйесі арқылы тартылған қаржы ресурстары тиімді пайдаланудан көрінеді. Тұрғын үйді сатып алуға және жөндеуге арналған ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі нұсқауды Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі, Қазақстан Қаржыгерлері Қауыдастығы және «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік Қоғамы бірлесе отырып дайындады. Бұл нұсқау «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік Қоғамы жүзеге асырып жатқан ипотекалық несиелер бағдарламаларының қаншалықты тиімді екенін болашақ несие алушыларға түсіндіру үшін жасалған. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламаларының кейбір ғана артықшылықтарын атап өтейік:

1. Сыйақы мөлшерлемелерінің аздығы;
2. Несие мерзімінің ұзақтығы;
3. Несиені теңгемен алу мүмкіндігі;
4. Аннуитенттік төлемдердің қарызгер бюджетіне ауыртпалық етпейтіндігі;
5. Несиені мерзімінен бұрын төлеу мүмкіндігі;
6. Бастапқы жарнаның аздығы.

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық қарызын алу тәртібінің кезеңдері.

Алдымен несие шарттары жайлы қажетті ақпаратпен танысасыз. Сонымен қатар қарызды қайтаруға мүмкіндігіңіз бар екендігіне көз жеткізуіңіз керек. Сатып алғыңыз келетін үйді өзіңіз таңдайсыз. Бұл ретте банк сіз таңдаған үйді қарыз бойынша кепілдікке алуға келісім беруі керек. Келесі кезең – үйді бағалау. Бұл жұмыс мемлекеттік лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушыға тапсырылады. Кепілге берілетін жер учаскесі бар тұрғын үйлерді «Жылжымайтын мүлік жөніндегі Орталық» РМК бағалайды. Андеррайтинг. Банк сіздің қарызды өтеу мүмкіндігіңізді бағалайды және сіз ұсынған құжаттардың нақтылығын тексереді. Қарыз алудың тағы бір шарты сіздің өміріңіз бен еңбек қабілеттігіңізді сақтандыру болып табылады. Шарттардың бекітілуі:

1. Сіз бен Банк арасындағы банк қарызы туралы шарт;
2. Сіз бен сатушы арасындағы тұрғын үй сату және сатып алу шарты.

Тұрғын үй сатушысымен есеп айырысу. Сатып алынған тұрғын үйді бірінші жылға сақтандыру. Ипотека шартын бекіту және оны жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта мемлекеттік тіркеуден өткізу.

Қарыз мерзімі.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өз қарызгерлеріне 3 жылдан 20 жылға дейін қарыз алуға мүмкіндік береді. Өтеу процессі сізге ыңғайлы болу үшін несиенің қолайлы мерзімін өзіңіз таңдай аласыз. Соның ішінде несиені қолданудың ұзақ мерзімі сыйақыны көбірек төлейсіз дегенді білдіреді, бірақ негізгі қарыз бойынша төлемдеріңіз азаяды. Осылайша, ұзағырақ мерзім негізгі қарызды өтеу уақытын ұзартуға мүмкіндік береді. Яғни ай сайынғы қаржылық жүктеме едәуір азаяды.

Тұрғын үйді сақтандыру. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық қарызын алудың бір шарты – сіздің өміріңізбен еңбек қабілеттіңізді және сіздің сатып алған тұрғын үйді сақтандыру. Егер бір жағдай туса, сіздің қарызыңызды сақтандыру компаниясы өтейді.

Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені өтеу аннуитеттік төлемдер арқылы жүзеге асырылады. Сонымен қатар басқа банктер шарттары бойынша ай сайынғы төлем сомасы азайтылып отырады. Бұл төлем құрылымның аннуитеттіктен айырмашылығы. Шынында да кейбір банктер өз қарызгерлеріне ай сайын төлем сомасы қысқартылып отыратын ипотекалық несие алуды ұсынады. Төлем сомасынан есептеу келесі түрде жүзеге асырылады:

1. Негізгі қарыздың сомасы айлар сайына бөлінеді;
2. Сыйақы мөлшері сыйақы мөлшерлемесі мен негізгі қарыз қалдығына байланысты ай сайын есептелінеді;
3. Қарызгер өтейттін сома негізгі қарыздың төленуі тиіс сомасы мен сыйақыны қосу арқылы есептеледі. Мысал. Қарызгер 600 мың теңге мөлшерінде 5 жылға (яғни 60 айға) жылдық 13 пайыз мөлшерлемесімен ипотекалық несие алды. Ай сайын қарызгер мына сомадағы негізгі қарызды өтеуі керек: 600 000/60=10 000 теңге.

Бірінші айдағы сыйақы мөлшері: 600 000*13,0/100/12 = 6 500 теңге.

Осылайша, қарызгер бірінші айда: 10 000+6 500 =16 500 теңге төлейді.

Екінші айдағы өтелетін сома мөлшері негізгі қарыздың қалдығы 590 мың теңгеге тиісті 590 000*13,0 / 100 /12 =6 391,67 теңгені құрайтын сыйақы мөлшеріне байланысты белгіленеді.

Осылайша, екінші айда қарызгер: 10 000+6 391,67=16 391,67 теңге төлейді. Нәтижесінде, соңғы айда негізгі қарыз қалдығы 10 мың теңгені құрағандықтан төлем сомасы: 10 000+(10 000*13,0 / 100 / 12) =10 000 + 108,33=10 108,33 теңгеге тең.

Мысалда көрсетілгендей, қарызгер бұл төлем сұлбасы бойынша аннуитеттік жүйемен салыстырғанда ешқандай қаржылық пайда көрмейді, яғни қарызгер солайша 13 пайыздық жылдық мөлшерлеме бойынша несиесін өтейді. Қарызгер несиені аннуитеттік жүйе бойынша өтесе де осындай сыйақы төлейді. Тек ай сайынғы төлем құрылымы мен сомасы әр түрлі болады. Мысалға, дәл сондай 600 мың теңгені құрайтын жылдық пайызы 13 және 5 жылдық мерзімге алынған несие бойынша ай сайынғы аннуитеттік төлем 13 651,84 теңгені құрайды –ай сайын өзгеріссіз.

Осылайша, осы екі схеманың айырмашылығы,бірінші жағдайда өтеу – біркелкі емес, яғни несиенің мерзімінің бірінші жартысында жеке өзіңізге немесе жанұя бюджетіне айтарлықтай жүктеме жасайды. Кеісінше аннуиятеттік жүйе бойынша, қарызгер  бірден белгілі бір сомаға бағдар алады. Нақтырақ айтсақ, біз қарастырған мысалда бірінші 27 ай бойы бірінші сұлба бойынша өтеу аннуитеттік жүйегег қарағанда қиынырақ тиеді.

Алынған ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтеу. Банктердің ипотекалық бағдарламаларының көпшілік бөлігі алынған несиелерді мерзімінен бұрын өтеу мүмкіншілігін қарастырады. Бірақ мерзімінен бұрын өтеудің түрлі шарттары бар. Мысалы уақытша мороторий болуы мүмкін, яғни бұл кезеңде өтеу жүзеге асырылмайды. Сонымен қатар мерзімінен бұрын өтеуге айыппұлдар қарастырылған, олар банкке байланысты әр түрлі болады. Қазақстан ипотекалық компаниясы өз қарызгерлеріне алған несиесін мерзімінен бұрын өтеу мүмкіншілігін береді, олар несиені жарым-жартылай немесе толығымен өтей алады. Комиссиялық төлем өтелетін соманың 1 пайызын құрайды.

Бастапқы салым дегеніміз не? Оның мөлшері қандай болу керек? Бастапқы салымды төлеуге жинаған қаражат жетпеген жағдайда не істеу керек? Бастапқы салым – қарызгердің өзі төлейтін тұрғын үй құнының бөлігі. Демек, ипотекалық несие сомасы бастапқы салым мен несие қаражатына сатылып алынатын тұрғын үй құнының айырмашылығы құрайды. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша тұрғын үй сатып алуға арналған ипотекалық несие алғанда бастапқы салым тұрғын үй құнының 15 пайызын құрайды және 15 пайызды енгізгенде Г.П.О. сақтандырылуы қажет, несиенің жалпы сомасы тұрғын үй құнының 85 пайызын құрайды. Егер Сіз 30 не одан да астам пайызын төлесеңіз онда сақтандырудың қажеті жоқ. Егер сіз өз меншігіңіздегі тұрғын үйді жөндеуге ипотекалық несие алғыңыз келсе, несие сомасы жөнделетін үй құнының 50 пайызына дейінгі сомманы құрай алады.

 

• 2. «Тұран Әлем Банкі» АҚ-да ипотекалық несиеленуіне талдау

«Тұран Әлем Банкі» АҚ-да ипотекалық несиелеу – несиенің беделді түрі болып табылады, өйткені несие түрлерінің резервінде ірі үлеске ие «Тұран Әлем Банкі» АҚ-да ипотекалық несиелеудің бірнеше түрі жұмыс істейді. Әрқайсысын жеке талдайық:

Стандартты шарттағы ипотекалық несиелеу.

Бұл өнімнің атауы – жылжымайтын мүлікті алғашқы және екінші рынокта алуды қаржыландыру. (Тұрғын үйдің алғашқы рыногы – қолданыста болмаған, салынып жатқан және дайын үй, сонымен қатар, ипотекадағы үй қандай да бір шектеулерден бос болуы керек.)

Бұл несие алынбақшы немесе қолда бар жылжымайтын мүлікті және басқа да қамсыздандыру түрін (депозит, кепілдік, т.б.) кепілге қою арқылы және екінші рынокта жылжымайтын мүлік алуға арналған.

Несие мынадай жылжымайтын мүлік түрлерін жекеменшікке алу үшін беріледі:

• тұрғын үй;
• пәтер;
• үй салуға арналған жер учаскесі.

Кірістердің тұрақтылығы туралы ақпарат пен болуы мүмкін Тәуекелдік деңгейі бойынша тұтынушылар мынадай категорияларға бөлінеді:

№1 категория – тұрақты жалақы алатын және оны растай алатын жеке тұлғалар;

№2 категория – өз бетінше еңбек ететін жеке тұлғалар;

№3 категория – ұдайы кіріс көзі бар, бірақ оны растауға қиналатын жеке тұлғалар.

Оның сипаты:

1. Бұл несие кәсіпкерлік мақсатқа берілмейді.
2. Несиені қамсыздандырудың стандарты – қарызгердің алынбақшы және қолда бар. Стандарттан басқа да Қарызгердің қамсыздандыру міндетіне Қарызгердің немесе үшінші адамның жинақтаушы шотындағы ақша қаражаты және компанияның – жұмыс берушінің кепілдемесі де қабылданады. Банк кепілдемелерін қабылдауы мүмкін компаниялар тізімі Банктің өкілетті органының арнайы шешімі бойынша бекітіледі.
3. Несие мөлшері мен алғашқы салым мөлшері алынбақшы мүліктің нарықтық құнына сай есептеледі. Бұл құнды Менеджері / Банктің кепілзат жөніндегі маманы немесе сәйкес келетін лицензиясы бар тәуелсіз маман анықтайды және бұл күн Баға актісінде көрсетіледі. Алғашқы немесе екінші рынокта алынған жылжымайтын мүлікті кепілге алып, берілген несие бойынша, егер несие мөлшері несиелеу нысанының нарықтық (бағалық) құнына аспаса, қамсыздандырудың кепілдемелік құны. Қарызгердің Банк алдындағы міндеттеме сомасынг толығымен жаба алмауы мүмкін. Несие ұйымдастырғаны (есеп-шот енгізгені) үшін Қарызгер комиссия төлейді, оның мөлшері алғашқы салымның мөлшеріне байланысты. Егер алғашқы салымның орнына соған сәйкес қосымша қамсыздандыру берілетін болса, бұл комиссия алғашқы салым салу кезінде төленген мөлшердегі комиссия мөлшеріне сәйкес болып табылады.
4. Несие нотариуспен расталған жылжымайтын мүлік сату – сатып алу келісім-шартының негізінде беріле алады, яғни жылжымайтын мүлік жөніндегі Орталықта жекеменшікке құқығы мен алынған мүліктің кепілзаты туралы келісім-шарт тіркелмей тұрып, беріле алады.

Мұндай жағдайда:

• жекеменшік құқығы мен ипотекалық келісім-шартты банк арнайы қызметкері /корпоративті нотариус мүлікті сатып алушының құқығын бекітетін құжаттарсыз тіркеу керек;
• ипотекалық құқығы мен келісім-шартты тіркеу несие берілетін күннен 30 күн бұрын (көп пәтерлі үйдің пәтерін кепілге қойғанда) және 45 күн бұрын (Тұрғын үйді кепілге қойғанда) жүргізілу керек;
• ипотекалық келісім-шартты уақытында тіркеуге өкілдіктің маманы корпоративті нотариус жауап береді.

Осы өнімнің шеңберінде Қарызгерге оны қаржыландыру туралы шешім қабылданған күннен екі айдан ерте емес уақытта алынған үйге есеп жүргізу үшін несие беріледі.

Нақты құжатта көрсетілген несие беру шарттары (бұдан былай –стандартты шарттар) туралы шешімді Өкілдік Менеджері Тәуекелдік Менеджерімен бірге берілген өкілеттері бойынша қабылдайды. Стандартқа сай емес шарттағы несиені беру туралы немесе Менеджердің өкілеттігінен асып кететін немесе Менеджердің бұған сәйкес өкілеттігінің болмауынан қабылданған шешімдерді Өкілдіктің Несие Комитеті немесе Өкілдіктер желісінің Несие Комитеті қабылдайды.

Потенциалды Қарызгерді стандарт емес шартпен (Қарызгердің несие қабілеттігінің жеткіліксіз рейтингі, Қарызгер өтінген сома мөлшері Менеджердің шектеуінен асып кетеді) қаржыландыру мәселесін Өкілдіктің Несие комитетіне сол мекеменің Менеджері қояды. Егер Өкілдіктің Несие өтінішті Өкілдіктер желісінің Несие комитетіне немесе Коммерциялық Дирекцияның Несие Комитетіне қарауға береді.

1. Несие сомасы Банк пен Қарызгер арасындағы несие келісім-шартына сәйкес Қарызгердің банктік есеп-шотына аударылады.
2. Ипотекалық несие өтеу кестесіне сәйкес төмендегідей жолдармен жүргізіледі:

• Қарызгердің банктік есеп-шотынан қажетті соманы автоматты түрде есептен шығарады;
• Қарызгердің жұмыс беруші – компаниясының есеп бөлімі берген өтініштің негізінде банкке жалақы сомасынан ақша аударылады;
• Несие төлемдерін өтеу үшін ақша аудару туралы есеп шоттың орналасқан мекен-жайы жөнінде Банкке берілген өтініші бойынша.

Кепілдікке салынған жылжымайтын мүлікті сақтандыру Өкілдіктер желісінің несие Комитеті белгілеген шарттарға сай жүргізіледі. Егер қосымша қамсыздандыру есебінде алғашқы салымның орнына Қарызгердің (үшінші адамның) жекеменшігіндегі мүлік кепілге қойылса, міндетті сақтандыру кезеңі оны кепілден босату мерзімінен аспау керек.

Жобаға қатысушылар:

• «Тұран Әлем Банкі» АҚ өкілдіктері;
• Жылжымайтын мүлікті тіркеу орталығы (ЦПН);
• Риэлтерлік компаниялар;
• Сақтандыру компаниялары;
• Корпоративті нотариус;
• Жеке тұлғалар – жылжымайтын мүлікті сатушылар.

Несиелеу процедурасы:

          Егер потенциалды Қарызгер Банкке өтініш білдірсе, онда халықпен

     жұмыс жөніндегі Менеджер:

• Несиелеуге қажетті құжаттарды жөндеу мен үй алу мәселелері бойынша потенциалды Қарызгерге кеңес береді;
• Банк серіктестері болып табылатын риэлтерлік компаниялардың, олардың мекен-жайы және жауапты адамдардың тізімін береді;
• Қарызгер Анкетасын толтыруға кеңес береді;
• Қаржыландыру мүмкіндігін алдын-ала бағалайды;
• Потенциалды Қарызгердің (мақұлданбаған Қарызгерлер Тізіміндегі Серіктес-Қарызгердің қаражаты туралы мәліметті тексереді;
• Потенциалды Қарызгер өткізген құжаттарды тексереді және шоғырланады;
• Жұмыс орнына және Қарызгердің тұрғылықты жеріне тексеріс телефондарын шалады;
• Кепілзат жөніндегі маманмен кепіл мүлікті бағалайды;
• Кепіл мүлік туралы Актіні бекітеді (Банктің өкілетті бөлімшелерімен келіседі;
• Қабылдау-өткізу Актісі бойынша потенциалды Қарызгерден құқық беретін құжаттарды қабылдайды;
• Берілген өкілеттігі шеңберінде қаржыландыру мүмкіндігінің қорытынды бағасын шығарады және резюме толтырады, оны тәуекелдік жөніндегі Менеджермен келісіп бекітеді немесе өкілдіктің Несие Комитетіне қарауына беруге құжаттар жөндейді;
• Себепті бас тартуды дайындайды және қаржыландырудан бас тартылған жағдайда Қарызгерге құжаттарын қайтарып береді;
• Сату-сатып алу Келісім-шарты мен Ипотекалық келісім-шартының ЖМО-да тіркелуін бақылайды (тіркеуден соң оларды қайтып алады); Қол қойылған және тіркелген құжаттарды несиелік құжаттама мен несие беру операциясын жасату үшін несие әкімшілігіне өткізеді;

Ипотекалық келісім-шарттың қол қойылған және тіркелген екінші нұсқасын Қарызгерге береді.

Қарызгер мен банк арасында бекітілетін келісім-шарттар:

Несие келісім-шарты.

Егер кепілге қолда бар жылжымайтын мүлік қойылатын болса:

1. Ипотекалық келісім-шарт (кепілзат келісім-шарты)
2. Болашақта жекеменшікке айналатын жылжымайтын мүлік келісім-шарты
3. Кепілді талап ету құқығы жөніндегі келісім-шарт
4. Цессия (құқығын басқаға беру) келісім-шарты

Заңды шектеулер:

1. «Валюталық реттеу туралы» ҚР Заңына сәйкес жылжымайтын мүлікке берілетін мүлік құқығын төлеу үшін резиденттерді шетелдік (Ұлттық валютаның) бейрезиденттерінің пайдасына аудару – капитал қозғалысымен байланысты операция болып табылады және оны ҚР Ұлттық Банкі лицензиялайды. Егер потенциалды Қарызгер – резидент Қазақстан Республикасының бейрезиденті бөлігі болып табылатын тұлғадан жылжымайтын мүлік сатып алу үшін банктен несие беруін өтінсе, онда потенциалды Қарызгер сату-сатып алу келісіміндегі міндеттерін орындамас бұрын жылжымайтын мүлік құқығына төлем жасау операциясына Қазақстан Республикасының Ұлттық банкінен лицензия алуы міндетті.

Қазақстан Республикасының бейрезидентімен несие беру мүмкіндігі туралы келісім жасау туралы ақырғы шешім тек потенциалды Қарызгерде жоғарыдағы лицензия болған кезде ғана қабылданады.

Екінші пунктте көрсетілген шарттар сақталмаған жағдайда сату-сатып алу келісім-шарты жарамсыз деп табылады, нәтижесінде дефолт кезінде мүлікті кепілге қою мүмкін болмайды.

Үй сатып алу үшін несие алуға шетел азаматы өтініш білдірсе, онда ҚР Заңына сәйкес тұрғын үй жекеменшігіне ие болу құқығы тек Қазақстан Республикасында ұдайы өмір сүретін шетел азаматтарына, яғни валюталық заң бойынша ҚР-дің резиденті болып табыладытн азаматтарға беріледі (олардың ішкі істер органы беретін Қазақстан Республикасында өмір сүру туралы құжаты болу керек). Сол себепті ҚР-ның бейрезиденттеріне бұл құжат бойынша несие берілмейді.

Қарызгердің несие құжаттамасын құрайтын бірқатар тізімі:

• Қаржыландыру туралы ақырғы шешім шығарғанға дейін өткізілетін құжаттар;
• Қарызгердің Анкетасы Қарызгердің (қарызгер серіктің жеке куәлігі);
• Қарызгердің (қарызгер серіктің СТТН-і);
• Қарызгердің (қарызгер серіктің СИК-і;
• Несие бюросына ақпарат беруге несиелік есеп беруге келісімі;
• Кіріс туралы анықтама, қажет болған жағдайда кірісті растау;
• Жұмыс орнынан өтілімі және міндеттер туралы анықтама;
• Кепілзатқа құқық беретін құжаты;
• Мүлікті кепілге қоюға және оны сотсыз іске асыруға жұбайының нотариуспен бекітілген келісімі және неке туралы куәлік немесе кепіл қоюшы жылжымайтын мүлікті жекеменшікке алған және оны Банкке кепілге қойған мезгілде некеге тұрмағандығы, қазір тұрмайтыны жөнінде нотариуспен расталған өтініші;
• Егер жекеменшік иесі кәмелетке толмаған болса, пәтерді (тұрғын үйді) кепілге қоюға қамқорлық органдары мен кепілгердің келісімі.

Жалақы мөлшерін растайтын құжаттар:

• Ай сайынғы түсім мөлшері көрсетілген, жинақтаушы зейнетақы қорында ашылған зейнетақы есеп-шотының үзінді көшірмесі.

Іс жүзінде Қарызгердің қолында қалатын жалақы мөлшері мына формуламен анықталады:

Есептелген жалақы=зейнетақы мөлшерін есептен шығару /10%

Іс жүзінде қолда қалатын жалақы = есептелген жалақы*80 немесе 85%

(80% айына 1000 АҚШ долларынан жоғары жалақыға, 85% 1000 АҚШ долларына дейінгі жалақыға қолданылады).

«Казкоммерцбанк» АҚ-да ай сайынғы таза түсім мөлшері көрсетілген ағымдық (карточкалық есеп-шоттың үзінді көшірмесі, несиелерді, банкішілік есептеулерді қоспағанда).

Өз бетінше еңбекпен айналысатын жеке тұлғалар мынадай құжаттарды көрсетеді:

• ИП-ЧП; ЧП-
• Соңғы үш айдың дәптерлері;
• Сауда алаңын жалға алу келісім-шарты;
• Құрылтайшы құжаттар;
• Соңғы кварталдың салық декларациясы.

Өнімнің шарттары:

• алғашқы салымның ең аз мөлшері алынбақшы жылжымайтын мүлік құнының 15% дәрежесінде;
• несиенің ең көп мөлшері үйдің (егер несиені қамсыздандыру – алынбақшы үйдің өзі болса) нарықтық (бағалық) құнының 85% болады. Егер несие сомасын, сыйақыны есептемегенде, 120 %-ға жабатын сомада қамсыздандыру берілсе, немесе, егерн қосымша қамсыздандыру ретінде қойылған мүліктің құны алғашқы салым мөлшерінде тең болса, несие 100% мөлшерінде беріледі немесе несие мөлшерлемесі -0,95% коэффициентінен жоғарылайтын болады;
• алынбақшы жылжымайтын мүліктің құнынан 50 және одан көп пайыз мөлшерінде алғашқы салым салынатын болса, кірісті растайтын құжат талап етілмейді;
• несие теңгемен немесе АҚШ долларымен беріле алады;несие 3-тен 20 жылға дейінгі мерзімге беріледі;
• теңгемен несие 37 айдан көпке берілмейді; АҚШ долларымен несие 3-тен 20 жылға дейінгі мерзімге беріледі;
• сыйақы мөлшерлемесі несие валютасы мен несиелеу мерзіміне байланысты болады.(кесте №6). Несиелеу мерзіміне байланысты несиелеу мөлшерлемесі мына кестеде көрсетілген.

Несиелендірудің жалпы шарттары:

Төменде көрсетілген базалық шарттар мына жағдайда қолданылады:

• Кейінгі нарықта мүлікті несиеге алатын жағдайда;
• Мүлікті жөндеуге несие алған жағдайда.

Несиенің валютасы АҚШ доллары немесе теңге шетел валютасына тең бағаммен кесте 2.7 көрініс тапты.

Кесте 2.4

Несиелендірудің жалпы базалық шарттары:

 

Комиссиялар	–        несиені ұйымдастыру үшін (бір рет алынатын төлем): -0,5%* несие сомасынан, 200 АҚШ долларынан кем болмауы тиіс немесе төмендегі тең сомасы; –        банктік шоттарды жүргізу үшін (берілген несиеге қосылып есептеледі) -0,05 % берілген жалпы несие көлемінен есептеледі.
	Ақшаны қолма-қол беру: –        банктік тарифтерге сәйкес; Комиссияның ең төменгі көлемі берілген несиенің жалпы көлемінен ұсталынады: – 0,7% және жоғары – теңге – 1%-АҚШ доллары
	Толығымен немесе бөліктеп мерзімінен бұрын төлем жасау: –        несиені алған күннен бастап 6-ай көлемінде берілген несие көлемінен 3% штраф ұсталынып қалады; –        6 ай өткен соң, мерзімінен бүгін несие толығымен қайтарылатын жағдайда, комиссия 15000 теңге ұсталынады; –        бөліктеп мерзімінен бұрын несие қайтарылатын жағдайда сомасы 200 мың.
Пеня, штрафтар	–        әр кешіккен күнге %-негізгі қарыз бойынша ұсталынады; әр кешіккен күнге 1% -сыйақы бойынша ұсталынады; –        әр кешіккен күнге %–банктік шоттар есебі бойынша ұсталынады.
*Ескерту: 1. Банк филиалы базалық тарифтерді жоғарлатуға құқығы бар (% сыйақы ставкасы, бір рет төленетін комиссия төлемі), нарық конъюнктурасына сәйкес. 2. Несие беру процесін жеңілдету мақсатында, филиалдарға комиссиялық төлемдерді берілетін несие көлемінен ұстап қалуға рұқсат берілген (несиені ұйымдастыру үшін комиссия төлемі, ақшаны шоттан шешіп алу бойынша комиссия, сақтандыру үшін төлем).
Сақтандыру	Сақтандыру процесі АҚ «БанкТуранӘлем»-нің несие алушыны сақтандыру процедурасына сәйкес, ККРБ ГБ бекітілген шешім негізінде жүзеге асады № 6/10 от 17.02.2006ж. Сақтандыру түрлері: –        Несие алушыны жеке сақтандыру тұлғаның Тәуекел түріне сәйкес жүзеге асырылады; –        Мүліктік сақтандыру, құқықтық меншікті сақтандыру; –        Банктік қаржылық шығындарын сақтандыру (ГБ-тің банк бөлімшелері мен Сақтандыру компаниясымен келісім түзілген күннен бастап)
Несиені ұсыну	Несие қолма-қолсыз түрде клиенттің Банкте ашқан шотына аударылады.
Жобаның экспертизасы	Несие процедурасына сәйкес жеке тұлғаларды несиелендіру бөлімшесі: –        Қамсыздандыру құны; –        Қауіпсіздік шаралар бойынша экспертизи; –        Құқықтық негіздегі экспертиза; –        Андеррайтинг; –        Экспертиза риск-менеджера УРРБ
Несиенің ең төменгі көлемі	5 000 АҚШ доллары немесе теңгедегі тең бағам бойынша
БТУ максималды коэффициент	Мүлік құны	350 000 мың АҚШ дол. және қоса алғанда	350 000 мың АҚШ дол.жоғары
	Пәтер бойынша	0,85	0,75
	Алматы және Астана қалаларындағы тұрғын-үй бойынша	0,65	0,60
	ҚР басқа қалалары бойынша	0,75	0,65
	Коммерциялық және жер мүлкі бойынша	0,7	0,6

Дерек көзі: ҚР ҰБ-ның статистикалық бюллетені.

 

*Өкілдіктердің арасындағы айырма – максималды несие мерзімін Өкілдіктер желісінің Несие Комитетінің шешімімен бекітіледі.

Негізгі борышты мерзімінен ерте өтеген (толығымен немесе бөлшектеп) жағдайда мұндай өтеудің сомасына іс жүзінде қолданылған кезең үшін қосымша сыйақы (өтелетін соманың %-ы) есептеледі:

Кесте 2.5

Қосымша сыйақы мөлшерлемесі

Мерзімінен ерте өтейтін соманың іс жүзіндегі мерзім (%)	Қосымша сыйақы (соманың %)
50-ден 70-ке дейін қосқанда	0,5
25-тен 50-ге дейін қосқанда	1,0
25-ке дейін қосқанда	1,5

 

Есеп жүргізу үшін алынатын комиссия мөлшері алғашқы салым мөлшеріне байланысты болады және мынадай кестеде көрсетілген:

Кесте 2.6

Алғашқы салым кезінде:

15% –ға дейін	Несие сомасының 2% -ы
15-30%	Несие сомасының 1,75%-ы
50% –ға дейін	Несие сомасының 1,5%-ы
50%–дан көп	Несие сомасының 1,25%-ы

 

«Депозитпен жабылатын» ипотекалық несиелеу

Несиенің бұл түрінің шарттары стандартты несиелеу шарттарына ұқсас, дегенмен біраз айырмашылықтары бар:

1. Алғашқы салымсыз несие берілмейді. Ең аз алғашқы салым – мүлік құнының 15%. Алғашқы салымды Қарызгер кепілдік-депозитке салады, мұндайда тұтынушы пәтердің 100%-дық құны мөлшерінде несие алады. Кепілдік-Депозитке салынған қаражат, яғни «кепілдіктегі ақша», несие мерзімінің соңына дейін оқшауланып тұрады және несиенің соңғы салымы болады. Қарызгер Несиелік және Ипотекалық келісім-шарттан өзге Алғашқы салым сомасына ақша кепілге салу келісім-шартына отырады.
2. Үй құнының 30%-нан аз емес алғашқы салым кезінде кірісті растау талап етілмейді.
3. Несиенің пайыздық мөлшерлемесі (сыйақы) алғашқы салым сомасына және несиелеу мерзіміне байланысты болады.

Кесте 2.7

Несиелендірудің жалпы базалық шарттары:

 

Несиенің валютасы	АҚШ доллары
Кредиттің мерзімі Тұрғын үй мүлкі; Коммерциялық мүлік*	3 жылдан 20 жылға дейін 3 жылдан 10 жылға дейін
Депозита Гарантияның ең төменгі мөлшері: -Тұрғын үй мүлкі; -Бастапқы нарық; -Кейінгі нарық	15% мүліктің құнынан кем болмауы тиіс; 15% мүліктің бағалаған құнынан кем болмауы тиіс; 30% мүліктің бағалаған құнынан кем болмауы тиіс;
Несиенің ең төменгі мөлшері	2 000 АҚШ доллары
Несиенің ең жоғарғы мөлшері	375 000 АҚШ доллары (эквивалент 50 млн. теңге), бірақ банктің филиалында бекітілген бір адамға берілетін несие көлемінен жоғары болмауы тиіс. Несие көлемі жоғары болған жағдайда Несие Комитетінің шешімімен
Несиені ұсыну	Мүліктің бағаланған құнынан 100% көлемінде. Несиенің көлемі қолма-қолсыз түрде осы Банкте ашқан клиент шотына аудару арқылы беріледі.
Несиені қайтару тәртібі	Несиені төлеу және сыйақыны төлеу тәртібі ай сайын тең көлемде қолма-қолсыз шотқа аудару арқылы немесе қолма-қол Банк кассасына төлеу арқылы жүзеге асырылады.
Мерзімінен бұрын несиені қайтару	1,6-айға дейін шек қойылған. Бұл мерзімде несие төлемі жүргізілетін жағдайда төленетін несие көлемінің 3% құрайтын сомада штраф төленеді. 2 шек қою мерзімі аяқталғаннан кейін комиссия көлемі 15 000 теңге.
Сақтандыру	Кездейсоқ және төтенше жағдайлардан клиент және оның өмірін сақтандыру. Кепілге койылған мүлікті сақтандыру.
Төлеу қабілеттілігін бағалау	Несие алушыны методикалық бағалау тәсілімен
Несиені беру тәртібі	Қамсыздандыру ұсынылған жағдайда: –        Несиеге алып жатқан пәтер –сату сатып алу келісім шартына сәйкес; –        Несиеге алып жатқан үй-кепілдік мүлкін тіркегеннен кейін.
Ипотекалық несие кепілі	Кепілдік міндеттемесі АҚ «Казахстанский Фонд Гарантирования Ипотечных Кредитов»: –        Депозит «Гарантия» бойынша 15-20% болғанда –Модель №2 қолданылады-40% –        Депозитте «Гарантия» 20% жоғары болғанда Модель №1 қолданылады-30% ипотекалық несиенің алғашқы сомасынан.

 

2.1.2. Сыйақының ең төменгі мөлшері:

2.1.2.1. Тұрғын үй мүлкі бойынша (Филиал менеджерлері арқылы несиелендіру кезінде):

Депозита «Гарантия» көлемі	Несиенің ең көп мерзімі	Сыйақының ең төменгі мөлшері жылына
15-29%	15 жылға дейін	7,5%
30-39%	20 жылға дейін	6,5%
40-49%	20 жылға дейін	5,5%
50% және жоғары	20 жылға дейін	4,5%
Шотты жүргізгені үшін комиссия (несиені ұйымдастырғаны үшін)	1.     Депозит көлемі 30% төмен болғанда, комиссия 0,5% несие көлемінен ұсталынады; 2.     Депозит көлемі 30% жоғары болғанда комиссия 0,25% несие көлемінен ұсталынады.

 

• Коммерциялық мүлік бойынша (Филиал менеджерлері арқылы несиелендіру кезінде):

 

Депозита «Гарантия» көлемі	Несиенің ең көп мерзімі	Сыйақының ең төменгі мөлшері жылына (АҚШ)
30-39%	10 жылға дейін	8,5%
40-49%	10 жылға дейін	8%
50% және жоғары	10 жылға дейін	7%
Шотты жүргізгені үшін комиссия (несиені ұйымдастырғаны үшін)	1.     Депозит көлемі 30% төмен болғанда, комиссия 0,5% несие көлемінен ұсталынады; 2.     Депозит көлемі 30% жоғары болғанда комиссия 0,25% несие көлемінен ұсталынады.

 

2.1.2.3. Тұрғын үй мүлкі бойынша ( Банк агенттері бойынша несиелендіру кезінде):

Депозита «Гарантия» көлемі	Несиенің ең көп мерзімі	Сыйақының ең төменгі мөлшері жылына
15-29%	15 жылға дейін	6,2%
30-39%	20 жылға дейін	6%
40-49%	20 жылға дейін	5,3%
50-59%	20 жылға дейін	4,5%
60% және жоғары	25 жылға дейін	4,2%
Шотты жүргізгені үшін комиссия (несиені ұйымдастырғаны үшін)	1.     Депозит көлемі 30% төмен болғанда, комиссия 0,5% несие көлемінен ұсталынады; 2.     Депозит көлемі 30% жоғары болғанда комиссия 0,25% несие көлемінен ұсталынады.

2.1.2.2. . Тұрғын үй мүлкі бойынша ( Банк агенттері бойынша несиелендіру кезінде):

Депозита «Гарантия» көлемі	Несиенің ең көп мерзімі	Сыйақының ең төменгі мөлшері жылына (АҚШ)
30-39%	10 жылға дейін	8%
40-49%	10 жылға дейін	7,5%
50% және жоғары	10 жылға дейін	6,5%
Шотты жүргізгені үшін комиссия (несиені ұйымдастырғаны үшін)	1.     Депозит көлемі 30% төмен болғанда, комиссия 0,5% несие көлемінен ұсталынады; 2.     Депозит көлемі 30% жоғары болғанда комиссия 0,25% несие көлемінен ұсталынады.

 

• 3. «Қазақстандық ипотекалық компания» АҚ бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелеу

«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ бағдарламалары бойынша ипотекалық несие алған жағдайда еске сақтайтын үш қарапайым ереже:

1. Ай сайынғы төлемдерді уақытында төлеу Банктік қарыз шартында ипотекалық несиені өтеудің тәртібі көрсетілген. Бұл орайда сіз ай сайынғы төлемдерді арнайы кестеге сәйкес жүргізуіңіз тиіс екендігін ескертеміз. Төлем кешіктірілген жағдайда оның себептерін Банкке хабарлау қажет. Айыппұл әрбәр кешіккен күн үшін алынады.

Бұған қоса пайыздық мөлшерлемесі ауытқымалы ипотекалық несие бағдарламасы бойынша сыйақы мөлшерлемесі инфляцияның өзгеру көлеміне қарай жылына екі рет сәуір мен қазан айларында қайта қарастырылып отыратындығын ұмытпаңыз. Өйткені сыйақы мөлшерлемелерін қайта қарау кезінде төлем кестесі де қайта қаралатын болады.

Сыйақы мөлшерлемесі өзгеруі банктік қарыз шартының талаптарының өзгеруі болып табылмайды және қосымша келісімдерді бекіту жөніндегі талаптардың міндеттеріне әкеліп соқтырмайды.

2. Жыл сайынғы сақтандыру жарналарын уақытында төлеу

Сақтандыру кез-келген ипотекалық мәміленің ажырамас бөлігі.

Ипотекалық несие беру бағдарламасының талаптарымен ипотекалық несие алу кезіндегі сақтандырудың төрт түрі қарастырылған:

а) кепілге берілетін жылжымайтын мүлікті сақтандыру;

б) қарыз алушының жеке сақтандырылуы;

егер де алғашқы жарнаның сомасы сатып алынатын тұрғын үй құнының 30 пайызынан кем болса, қарыз алушының азаматтық-құқықтық жауапкершілігін сақтандыру;

в) ИНКҚҚ.

         Сақтандыру шарттары әдетте бір жылға жасалады. Сақтандыру полисін әрбір келесі жылға ұзарту кезінде сақтандыру чыйақысының көлемі аз болады, себебі ол сақтандыру шартын бекіту күніндегі несиенің қалған сомасына есептеледі. Несие алу кезінде сіз бекіткен сақтандыру шартында сатып алынған пәтердің зақымдалу немесе оның жойылуы, сіздің меншік иесі ретіндегі құқықтарыңыздың кемсітілуі, денсаулықтың біршама нашарлауы қарастырылған.

3. Сатып алынған пәтерге қатысты кез келген әрекеттерді атқару ниеті туралы алдын ала Банкпен келісу және оған сіздің жеке мәліметтеріңіздің өзгергендігі туралы хабарлау.

Кепілге қойылған мүлікке қатысты сіздің барлық әрекеттеріңіз ипотека шартының талаптарына қайшы келмеуі тиіс, атап айтқанда:

а) жылжымайтын мүлікті әрі қарай кепілге қоюға жол берілмейді;

б) жылжымайтын мүлікті Кепілді ұстаушының рұқсатынсыз сатуға және оны жалға беруге жол берілмейді;

в) кепіл болып табылатын жылжымайтын мүліктің құрылысын өзгертуге, қайта жаңартуға  тек Кепіл ұстаушының жазбаша келісімімен ғана жол беріледі, бұл орайда «Қазақстан Республикасының аумағындағы тұрғын үйлердегі бөлмелерді қайта жаңартуға (қайта жоспарлау, қайта жабдықтау) рұқсат беру процедурасынан өту ережелеріне» сәйкес өкілетті органның қайта жоспарлауға рұқсаты болуы тиіс. Егер сіз жаңа жеке куәлік алған болсаңыз немесе отау құрып, фамилияыңызды өзгерткен болсаңыз,сіздің мәліметтеріңіздің өзгергендігін куәландыратын құжаттардың көшірмелерін Банкке ұсынуыңыз қажет (жеке куәліктің көшірмесі, неке туралы куәлік және басқалары).

         Жаңа технологиялар мен қалалар қарыштап дамыған қазіргі заманда халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесі әлемнің көптеген елдері үшінаса өзекті күшінде қалып отыр. Тұрғын үй құрылысының қарқынын арттыру – Қазақстан үкіметінің де алдында тұрған басты міндеттердің бірі. Елбасының 2004 жылдың наурыз, 2005 жылдың ақпан айларында Қазақстан халқына жасаған жолдауында бәсекеге қабілетті экономиканы қалыптастырудың жаңа көшбасшысы ретінде тұрғын үй құрылысын жеделдете отырып, тұрғындардың тұрғын үйге деген қажеттіліктерін қанағаттандыру міндеті атап көрсетілді. Қазақстан Республикасы Президентінің 11 маусым 2004 жылғы Жарлығы негізінде «Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған Мемлекеттік бағдарламасы» жасақталып, оның басты бағыттары ретінде тұрғын үй құрылысының тұрақты өсімін қамтамасыз ету шаралары анықталды.

         Бүгінгі таңда елімізде тұрғын үйлерді пайдалануға беру көлемі жылдан жылға артып келеді. 2003 жылы 2111 мың шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілсе, бұл 2002 жылмен салыстырғанда 136%-ға артық, 2004 жылы 2591 мың шаршы метр (122,7%-ға артық), ал 2005 жылы 5041 мың шаршы метр (184,2%-ға артық) іске асырылды. 2006 жылы 5110 мың шаршы метр, 2007 жылы 5680 мың шаршы метр тұрғын үй пайдалануға беріледі деп доспарлануда. Пайдалануға берілген тұрғын үй көлемінің өсімі еліміздің барлық аймақтарына тән (1-кесте). Қазақстанның тұрғын үйді пайдалануға беруде 2005 жылы аймақтар бойынша үлесі төмендегідей: Астана (22%) және Алматы (12,2%) қалалары, Оңтүстік Қазақстан облысы (15%). Атырау облысы (8,5%), Ақтөбе облысы (5,7%) және Алматы облысы (5,2%).

Тұрғын үй құрылысы құнының өсуіне ықпал етуші басты факторлар ретінде:

• құрылыс материалдары, электроэнергия және жанар-жағар май бағасының өсуін;
• машина және механизмдерді пайдалану қызметіне, сатып алынған технологиялық құралдарды тасымалдауға қатысты бағалар мен тарифтердің көтерілуін;
• айлық есептік көрсеткіштің (АЕК) жыл сайын өсуі салдарынан құрылыс-монтаж жұмыстарының да құнының өсуін атап өтуге болады.

Кесте  2.8

Қазақстанда аймақтар бойынша тұрғын үйлердің пайдалануға берілу көлемі*

	Пайдалануға берілген тұрғын-үйлердің жалпы ауданы,
	Қаңтар-жалтоқсан, 2008 жыл	2007 жылға, пайызбен
Қазақстан Республикасы	5041119	184,1
Ақмола	102047	183,1
Ақтөбе	289773	279,5
Алматы	262677	181,3
Атырау	4303349	138,9
Шығыс Қазақстан	234958	168,2
Жамбыл	163959	201,5
Батыс Қазақстан	173989	145,6
Қарағанды	233811	211,7
Қостанай	113025	227,4
Қызылорда	135748	148,4
Маңғыстау	228777	130,4
Павлодар	108540	197,5
Солтүстік Қазақстан	117036	181,3
Оңтүстік Қазақстан	755776	199,6
Астана қаласы	1102354	212,0
Алматы қаласы	615901	173,8

 

Мемлекет тарапынан тұрғын үй құрылысының бағасын төмендету, жеке-дара тұрғын үй құрылысын дамыту, жеке, капиталды инвестициялау арқылы тұрғын үй құрылысын жандандыру, тиімді және экологиялық таза құрылыс материалдары өндірісін жетілдіру негізінде олардың сапасын жақсарту және импорттық құрылыс материалдардың көлемін төмендету мақсатында іс-шаралар жүргізілуде.

2006 жылдың басынан бері Қазақстан Республикасының өнеркәсіп және сауда министрлігі астана және Алматы облыстарының әкімдерімен бірлесе отырып, «Қазақстан Республикасында құрылыс материалдары мен құрылғылар өнеркәсібін дамытудың 2005-2014 жылдарға арналған Бағдарламасын» жүзеге асыра бастады. Бағдарлама бойынша аймақтарда кәсіпорындардың қаржы құралдары мен екінші деңгейлі банктердің несиелерін қолдану арқылы керамикалық қыш, кесек, құрғақ құрылыс қоспалары, шыны пластикалық құбырлар, рудалы емес материалдар, ағаштан жасалатын есік-терезелер, темір бетон бұйымдары сияқты басқа да құрылыс материалдардың өндіруші өндіріс орындары қызмет ете бастады. Аталмыш бағдарламаның алғашқы кезеңінде (2005-2007 жылдар) республикаға аса қажет: құрылыс материалдары өндірісінің көлемін 600 млн. АҚШ долларына ұлғайту қарастырылған, оның ішінде импорттық құрылыс материалдары сомасын 380 млн. АҚШ долларына дейін жеткізу көзделіп отыр [2].

Алайда, еліміздің табиғи-шикізаттық әлеуетінің орасан зор мүмкіндіктерге иелік етуіне қарамастан, құрылыс үшін аса қажетті шыны өндіруші, жылу сақтаушы материалдар, фаянстан жасалған санитарлы-техникалық бұйымдар, инженерлік құрылғылар жасақтаушы кәсіпорындар жоқтың қасы, өз машина жасау өнеркәсібіміздің дамымауы нәтижесінде жүк көгергіш машиналар, көтермелі-көліктік, механизмдер мен технологиялық құралдар, құрылыс машиналарын өндіруші зауыттар мүлдем жоқ. Сонымен қатар, құрылыс кешенінің мүмкіндіктері толығымен жүзеге асырылып жатыр деп те айта алмаймыз. Оған басты себептердің бірқатары ретінде төмендеп мәселелерін атап көрсетуге болады:

• отандық кәсіпорындардың қаржылық мүмкіндіктерінің шектеулігі;
• капитал салымдарының үлкен көлемі мен қайтарым мерзімінің ұзақтығы құрылыс өнеркәсібін дамытуға қаржы салуды ынталандырмады;
• 100%-дық мүліктік қамтамасыз етуді талап ететін даму институттарының қаржыландыру шарттары аймақтар үшін аса маңызды көптеген жобаларды несиелендіруге кедергі жасады.

Дегенмен, соңғы жылдары қаржылық ресурстары жеткілікті отандық бизнесмендердің құрылыс өнеркәсібі мен жалпы құрылыс саласына деген қызығушылығы біршама артқандығын байқауға болады. Басқа салаларда өзара қарым-қатынастар қалыптасқанымен, тұрғын үй құрылысы рыногы бизнес үшін әлі де болса, бос болып отыр. Бүгінгі күні жаңа құрылыс, ұйымдарының құрылуы, коммерциялық тұрғын үй құрылысына және жаңа өндіріс орындарының ашылуына инвестициялардың салынуы осыған мысал бола алады.

Құрылыс өнеркәсібі мен саласының өркендеуіне дамыған елдер де қызығушылық таныта бастады. Елімізде жүзеге асырылуы тиіс көптеген жобаларды, атап айтқанда, цемент, шыны, бетон және де басқа материалдардың өндірісі Қытай, Жапония, Германия сияқты елдер арқылы қаржыландыру қарастырылған. Сондай-ақ, КазБилд көрмесінің ұйымдастырылуы құрылыс секторының жаңа үрдістер туралы ақпарат алуға, тәжірибе алмасуға және алыс және жақын шет елдермен іскерлік қарым-қатынастар қалыптастыруға және қазіргі заманғы құрылыс материалдары мен технологиялар өндірісімен танысуға мүмкіндік берді. Іс жүзінде, орта және шағын бизнес өкілдері арқылы игерілетін жаңа өндірістердің 75-80%-ға жуығы көрмедегі технологиялармен танысуға және өндірушілермен тікелей байланыстар орнатуға негізделген.

Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған Мемлекеттік бағдарламасының негізгі мақсаты – тұрғын үй құрылысын дамыту мәселелерін кешенді түрде шеше отырып, халықтың түрлі топтарының тұрғын үйге қол жеткізуін қамтамасыз ету. Бағдарлама шеңберінде бір шаршы метрі 350 доллардан аспайтын арзан тұрғын үйлер құрылысы қарастырылған.

Қазақстан Республикасының Статистика жөніндегі агентінің ақпараттары бойынша, елімізде қаржыландырудың барлық көздері бойынша 2005 жылы тұрғын үй құрылысына 241,0 млрд. теңге инвестиция бағытталған, яғни бұл 2004 жылмен салыстырғанда 156%-ға артық. Жалпы көлемі 5,04 млн. шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілсе, бұл өткен кезеңге қарағанда 184,2%-ға артық және Бағдарламада қарастырылған 2005 жылы пайдалануға берілетін тұрғын үй көлемін 1,68 есе артық. Жалпы республика бойынша 2005 жылы 43651 пәтерде қоныс тойлары тойланған.

Пайдалануға берілген тұрғын үй көлемінің 2,5 млн. шаршы метрі тұрғындардың өз күшімен тұрғызылған. Үстіміздегі жылы көп пәтерлі тұрғын үйлерден пайдалы ауданның 1 шаршы метрі-622,3 мың теңгені құраса, бұл көрсеткіш тұрғындардың жеке-дара құрылысында 20,6 мың теңге көлемінде болып отыр.

Мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыру нәтижесінде үш жыл ішінде 16 млн. шаршы метрге жуық тұрғын үйді пайдалануға беру көзделінген. Осы орайда жаңа жұмыс орындарының құрылуы мен құрылыспен байланысты басқа да сала өнімдер көлемінің артуы күтілуде. [3].

Отандық тұрғын үй рыногының қалыптасуына банктік бағдарламалар да зор үлес қосты. Қазіргі кезеңде жылжымайтын мүліктерді, оның ішінде келешек тұрғын үйді де кепілдікке қоя отырып, несие алуды қамтамасыз ететін ипотекалық несиелендіру шаралары қарқынды дамып келеді. Еліміздегі экономикалық ахуалдың жақсаруы мен инвестициялық базаның кеңеюі, сондай-ақ, ипотекалық облигациялардың шығарылуы салдарынан ипотекалық несиелендіруді дамыту үшін тартылатын инвестициялардың құны төмендеді. Өз кезегінде, бұл ипотека бойынша қайтарым ставкаларын төмендетті, Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы арқылы тұрғындардың ипотекалық несиеге қол жеткізу мүмкіндіктерін молайтты және екінші деңгейлі банкілер арасында рыноктағы бәсекелестікті дамытты.

Тұрғын үй несиелері негізінен орта және жоғары табысты азаматтарға арналғандықтан, халықтың басқа да топтарын тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында «Тұрғын үй құрылысын жинақтары туралы» заң қабылданып,соның негізінде Мемлекеттік тұрғын үй құрылыс Банкі құрылды.  

Сонымен қатар, Қазақстанның тұрғын үй рыногының қарқынды дамуы мен тұрғындарды тұрғын үймен қамтамасыз ету мәселесіне қатысты төмендегідей шараларды жүзеге асыру ұсынылады:

• тұрғын үй алушының мүддесін қорғау, оның тәуекелдерін мемлекеттік кепілдеме негізінде сақтандыру;
• муниципалды тұрғын үй қорын құру және муниципалды тұрғын үй алуға құқығы бар, азаматтарды заң жүзінде анықтау. Мұндай азаматтардың қатарына ипотекалық тұрғын үй несиесін қайтара алмауы себебінен өзінің баспанасынан айырылып қалған борышкерді де қосып, олардың муниципалды тұрғын үй алудағы кезектілігі мен тәртібін бекіту қажет;
• жоғарыда аталған мәселелерді шешуде тұрғын үй рыногына қатысушы жақтардың барлығының: рынокта ұсыныс жақтардың құрылысшылардың рынокты қаржылық ресурстармен қамтамасыз етуші қаржы-несие мекемелерін; тұрғын үй рыногымен кәсіпқой қатысушыларын (бағалаушылар, сарапшылар, риэлтерлер, архитекторлар, заңгерлер) біріктіре отырып, кешенді шешім қабылдау. Бұл міндетті жүзеге асыру механизмі ретінде құрамында ипотекалық компаниялары бар ірі қаржы-құрылыс топтарын құру ұсынылады;
• халықтың (басым бөлігі қол жеткізе алатын арзан бағалы тұрғын үй құрылысын дамыту үшін осы салада қолайлы инвестициялық ахуал қалыптастыру. Атап айтқанда, тұрғын үй шаршы метрін арзандату мақсатында қосылған құн салығын, акциздер мен кедендік салықтар деңгейін төмендету сияқты шараларды қолдану қажетті айқындалады.

Халық арасында Мемлекеттік 2005-2007 жылдардағы тұрғын үй бағдарламасын мемлекеттік қызметкерлерге арналған ипотека деп атайды. (Айтпақшы бұл анықтама дұрыс емес, мемлекеттік қызметкерлер бұл бағдарламаға кіретін категорияның біреуі ғана), бұл – жас отбасылар мен жас мамандар үшін көптен күткен жағымды жаңалық болды. 50 мың астаналық жеңілдіктер арқылы үй алғанды қалайды, бірақ барлығы бірдей бұл артықшылықты қолдана алмайды, себебі үйдің ақысын төлеуге мүмкіншіліктері жоқ.

Бюджет қызметкерлерінің тұрғын үй мәселесін Тұрғын үй департаменті шешеді, ақыр аяғында үміткердің армандаған шаршы метрлерін төлеу қабілеттілігін банк анықтайды. Өз кезегінде, банктерге де ерекше талаптар қойылған, алғашқы төлеу жарнасы 10 пайыздан кем болмауы керек, банктің қызмет көрсету сыйақысы да 10 пайызды құрайды, несиені қайтару мерзімі –20 жылдан аспау керек. Жылжымайтын мүлік алып-сатарлығын болдырмау үшін, мемелекеттік тұрғын үй ережесі заемды бірінші үш жылда төлеуге рұхсат етілмейді. Артықшылыққа ие, арыздары бірінші кезекте қаралатындар – балалы жас отбасылар, мемлекеттік қызметшілер және әлеуметтік қызмет жұмыскерлері.

Егер үміткердің арызы қаралу барысында кейбір күдік пайда болған жағдайда қосымша құжаттар немесе мәліметтер тапсырылғанша кейінге қалдырылады немесе кейбір жағдайлардың анықтау үшін комиссия мәжілісіне арыз берушінің өзі шақырылады, сонымен қатар, арыз берушінің тұратын жеріне комиссия мүшелерінің баруы тәжірибеге еніп олтыр. Сот органдарына мемлекеттік бағдарламаға қатысуға ниет білідіріп, арыз берген 9,5 мың аса адамнан комиссия шешімімен келіспеген үш адам шағымданған. Барлық шағым бойынша мәлімденген талаптардан не бас тартқан, не қанағаттандырылған сот шешімдері бар.

Бағасы жеңілдетілген тұрғын үй ақпарат құралдарында белсенді түрде талқыланды, әлі де талқылануда. Бірақ сыбыстар мен жете түсінбеуге жол бермеу үшін, Тұрғын үй департаменті мен комиссия мүшелері басылымды және электронды БАҚ көздеріне тұрғын үйдің берілуін әрдайым хабардар етіп отырды. Мәселердің жарық көруі, нақты түсіндірулер, консультациялар және статистика газеттің бірінші беттерінен орын алды және прайм-тайм жаңалықтарында жарық көрді.

Тұрғын үйлердің берілуі қарастырылып отырған бағдарламаның механизмдерімен толық сәйкес келуі керек. Астана қаласының акиматында ҚР азаматтарына тұрғын үйдің берілуі жөнінде және комиссияның шешіміне қарсы шағымдардың қаралу үшін арнайы комиссия құрылды. Азаматтардан арыз қабылдаудан бастап, комиссия күн сайын азаматтардан арыз қабылдайтын өкілетті органдардың жұмысын қадағалау үшін жергілікті жерлерге барып отырды. Мәселе осылай қойылғандықтан Тұрғын үй департаменті жұмыста кеткен кемшіліктерді тез арада түзетіп отырады. Мысалы, тұрғын үйдің берілуіне байланысты жеке істі ол комиссияның қайта қарауына береді, ол өз кезегінде барлық жағдайды ескере келіп, өз шешімін шығарады.

2005 жылдың 10 мамырынан бастап тұрғын үй департаменті азаматтармен Мемлекеттік тұрғын үй құрылысының дамуы бағдарламасы бойынша комиссияның қанағаттанарлық қорытындысын алған азаматтармен сатып алу –сату келісім шарттарын жасау басталды. Пәтердің соңғы нақты бағасы Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің қойған теңгенің долларға ресми бағамы бойынша жүзеге асырылады.

2006 жылдың 25 сәуірінде Мемлекеттік бағдарлама аясында №2 қала салу кешені салынып, РКМ «Астана қаласының  жылжымайтын мүлік орталығында» қаланың коммуналды меншігіне өтіп, тіркелді. Астана қаласының Тұрғын үй департаменті 2-ші деңгейлі банктермен немесе несие беруші ұйымдармен тиісті құжаттарды бекіту үшін, болашақтағы пәтер ақысын төлеу арқылы тұрғын үй бюджетіне төлеу жайлы, сатып алу – сату келісім шартына отырған азаматтарды хабардар ете бастады.

Қала салудың жаңа 3 кешені жалпы ауданы 116,182 мың шаршы метр (1721 пәтер) сол жақ жағалауда салынады. Қала салудың үш кешені бойынша пәтерлердің саны 1721 пәтерді құрайды, оның ішінде 1 бөлмелік – 534, 2 бөлмелік –629, 3 бөлмелік – 344, 4 бөлмелік – 214. Осы орайда пәтерлердің жалпы ауданы бойынша, 1 бөлме – 42,4 шаршы метр, 2 бөлме – 52,65, 3 бөлме – 85,5 шаршы метр, 4 бөлме – 98,9 шаршы метр.

Несие алу үшін әр отбасының сараптау табалдырығында отбасы кірісінің минималды деңгейі анықталды, бүгінде нормативтердің бір қатары өзгерген. Сонымен, минималды отбасы кірісінің көлемі ипотекалық несие мөлшері 1 бөлме үшін – 51 мыңнан 41 мыңға дейін төмендеді. Екі бөлмелі пәтер үшін –79,7 мың теңгеден 62 мың теңгеге дейін төмендеді, 3 бөлмелі пәтер үшін – 106 мың теңгеден 82 мың теңгеге дейін төмендеді. Бюджет саласы жалақысының өсуін ескере келгенде, бұл көптеген азаматтардың ипотекалық несие алуына мүмкіндік береді. Оның үстіне заем алушының қамсыздандыруының барлық түрі міндетті болады.

Мемлекеттік Тұрғын үй бағдарламасы бойынша жеңілдікті тұрғын алудың жалпы механизміне кейбір өзгертулер енгізілді. Енді мұндай пәтерді сатып алғысы келгендердің арыз беріп, қажетті құжаттарды жинақтау үшін уақыты жеткілікті болады. Тұрғын үйдің қолдануға берілуіне 4 ай қалғанда, клмпанияның басталуы, салынатын жері және құжаттарды қабылдаудың аяқталу мерзімі жайлы БАҚ-ты хабар етіп отырады. Ал жарияланғанынан бастап, 2 ай ішінде пәтер алғысы келетіндердің барлығының арызы қабылданады. Оның үстіне қажетті құжаттардың тізімі анықталды:

• Нұсқа бойынша арыз;
• Отбасы мүшелерін айқындайтын құжаттардың көшірмесі;
• Отбасы құрамы жайлы анықтама;
• Еңбек стажы көрсетілген істейтін жерінің анықтамасы, сонымен қатар, мемлекеттік қызметтегі стажы қоса көрсетілуі тиіс;
• Қызметтері;
• Неке туралы куәліктің көшірмесі;
• Жылжымайтын мүліктің бары немесе жоқтығы жайлы анықтама.

Екінші деңгейлі 10 банк және қаржы компаниялары Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасы бойынша жұмыс істеуде: ОАҚ «Альянс Банк», ОАҚ «Нұрбанк», АҚ «Темірбанк», ААҚ «Техаbаnk», АҚ «Цеснабанк», АҚ «Казкоммерцбанк», АҚ «БанкЦентрКредит», АҚ «Қазақстан Халық Банкі», АҚ «АТФ Банк», АҚ «Каспий Банк», ОАҚ «Астана-Финанс», АҚ «ТӘБ-Ипотека», «Құрылыс-Ипотека» ЖШС филиалы. Сонымен қатар осы бағдарламаның аясында Тұрғын үй – құрылыс банкі жұмыс істейді. Келесі жылы арыз берген кезде, 2004 жылдың 25 майынан Мемлекеттік бағдарламаны іске асыратын меморандумға қол қойған және банк біліктілігінен өткен екінші деңгейлі банкті немесе несие беретін ұйымды әркім өзі таңдауы тиіс.

Қазір қарапайым халық ипотеканың не екенін бермейді. Соңғы уақыттары сөз қолданысымызда сәнге айналған ипотека жайында білетін жайттарымызды оқырмандармен бөлісу ниеттеніп отырмыз. Ипотека «ипотеха» деген сөзден шыққан. Бұл сөздің қазақша төркіні ермек, ғажап, алданыш деген мағына береді. Енді әңгімемізді ары қарай жалғасақ, дүниежүзіндегі дамушы мемлекеттер Бразилия, Индонезия, Африканың бірқатар елдері ипотекадан көресіні көріп, көп зардап шекті. Қарапайым халық еш уақытта ипотека миллиондарды қалтаға басудың төте жолы деп ойлаған емес. Ипотекалық бағдарлама батыс елдерінде және Таяу Шығыста қабылданған. Нәтижесінде барлық елде жылжымайтын мүліктің бағасы он есе өсіп «бізде ипотека қатарына енді мініп отыр), инфляция көлемі ұлғайып, халықтың күнделікті тұтынатын тауарлардың бағасы бір-бірімен жарыса өскен. Бүгінде ипотеканың пайдасын ат төбеліндей аз ғана топ көріп отыр. Олар шетелдік инвесторлардың құрылыс компаниялары, риэлторлар мен брокерлер және кәсіпкерсымақ делдалдар.

Ипотекалық бағдарлама қабылданған соң, елімізде ұзын саны 700-ге жететін риэлторлық компаниялар пайда болды. Олардың жартысынан астамы шетелдік риэлторлар еді. Әдетте инвесторлар ипотекалық бағдарлама қабылдаған елдерге ың-шыңсыз еніп алады. Ал ипотека сыр бере бастаған сәтте мемлекет қаржысын қалтаға басып, тайып тұрады. Бүгінде көптеген риэлторлық компаниялар жұмысын тоқтатты емес пе?

Ипотекалық бағдарламаны қабылдаған елдердің іс-тәжірибесіне көз жүгіртсек бұл жүйе 5-7 жылдан кейін сыр бере бастағанын байқауға болады. Ипотека билік тарапынан қаржылай қолдауға ие болған күннің өзінде 10 жылдан әріге аспаған. Бүгінде дамыған елдер өз экономикасына бұд жүйені енгізуге барынша қарсылық танытып отыр (әр елде ипотекалық бағдарламаны қабылдауға мүдделі топтар бар). Қазір көптеген адамдар «АҚШ неге ипотекалық жүйені енгізді. Олар мұның қауіпті екенін білмеді ме?» дейді. Шындығында олар ипотеканың қаншалықты қауіпті екенін бізден жақсы біледі. АҚШ ипотекалық дағдарыс орын алса, оны ауыздықтауға күштері жететінін біледі. Содан кейін барып қана ипотекалық бағдарламаны қабылдады.

Ипотека алғаш қабылданғанда үй сатып алушы 4-5 мың доллар тұратын үйді неге 7-8 мың долларға сатып аламыз деп абдырап қалды. Бірақ кейінен бағаның көтерілуіне еттері үйреніп кетті. Баға осылай шарықтағанда билік тарапынан ешқандай реакция болған жоқ. Өйткені ипотекалық бағдарлама халықтың ақшасымен қаржыландырылды. Ипотеканы бірде-бір банк қаржыландырған жоқ. Жылжымайтын мүліктің бағасы он есе өскенде біздің билікке ақыл кіре бастады деп ойламаңыз. Керек десеңіз билік ертең үйдің бағасы 20 пайызға өседі деген газет беттеріндегі жарнамаларға назар аудармады. Өйткені ипотекалық бағдарламаны ұсынған инвесторлар да, қабылдаған Үкімет еді.

Ипотекалық дағдарыс шегіне жеткенде инвесторлар сүттен ақ, судан таза болып шыға келеді. Олардың салған үйлерінің бәрін алдын ала жұртқа сатып қойған. Енді тек қана ипотекалық дағдарыстың соңы неге соғатынын күту ғана қалды. Олар пәтерлерді сатудан түскен ақшасын баяғыда-ақ Швецариядағы банктерге аударып қойған. Ендігі жерде олар үшін екі қойың бір сом. Ипотекалық дағдарыс елдің ақшасы таусылып, мемлекет қаржылай қолдау көрсете алмайтын дәрежеге жеткенше жалғаса береді. Дәл осы жағдайдың белгілері елімізде өткен жылы байқалды. Қазір шетелдік инвесторлар еліміздегі ипотекалық ойынның қалай жалғасатынын күтіп отыр. Мемлекет саланы қолдауға қаржы бөлсе, тағы да ақшаны қалтаға басып дағдарыс туғызады. Ұзын сөздің ырғасы инвесторлар мемлекеттің қаржысын сүлікше сорып барып қана қарасын батырады.

Инвесторлардың бәрі кеткен соң, олардан қалған сақалды құрылыстарды отандық құрылыс компаниялары жалғастырады. Ал инвесторларға дем берген спекулянттар мен делдалдар меншігіндегі үйлер мен жерлерді арзан бағаға сатуға мәжбүр болады. Осыдан кейін халық еркін тыныстап қалады.

Қазақстандағы аса ірі құрылыс компаниясы болғандықтан біз өз клиенттеріміздің әр қайсысына «бизнес-класс» қатарындағы арзан қолдау тұрғын үйлерден бастап құны жүздеген мың американ долларымен есептелетін ең керемет үйлерге дейін ұсынып, қамқорлық жасай аламыз.

Республикамыздың елеулі экономикалық жетістікке жетуінің арқасында қазақстандықтардың жалпы тұрмыс жағдайы жақсара түсті: жүздеген мың отбастары жаңа, қолайлы да сәнді үйлерде тұруға мүмкіндік алды. Мұның бәрі бір есептен Қазақстанның банк саласының өркендей түсуі нәтижесінде мүмкін болып, соңғы бірнеше жылда ипотекалық несие беру жүйесі кең өріс алды. Мәселен, 2002 жылы Корпорацияны тұтас алғанда ипотекалық несие беру жөнінде 7 шарт жасалған болса, 2004 жылы ипотекалық несие ала отырып үлес қосушылармен 132 шарт жасадық.

«KUAT» корпорациясы сіздерге қамқорлық етуді ойлай отырып, еліміздің жетекші банктерімен бірлесе келіп әлі салынып жатқан құрылыстарды ипотекалық несие беру жолымен қаржыландырудың оңайлатылған сызбасын жасады. Бұл орайда біздің несиеге байланысты тамаша тарихымыздың және өсе түсіп келе жатқан абырой-беделіміздің арқасында Қазақстанның жетекші банктері біз жасаған жобаларға сәйкес:

• несие бергені үшін ұсталатын пайыз мөлшерін азайту;
• Сіз алған пәтердің өзі кепілдікке жарайды деп есептелетіндіктен қосымша мүлік кепілдігін талап етпеу;
• Несиені 3 жұмыс күні ішінде беріп болудың мүмкіндігін қарастыру жөнінде ұсыныс енгізді.

Бүгінгі күнге дейін «Казкоммерцбанк» Акционерлік Қоғамымен, «Қазақстанның халықтық банкі» Акционерлік Қоғамымен өзара ынтымақтастық жөнінде корпоративтік шарт жасалып, олар біздің әріптестерімізге айналды. «БТА – Ипотека» Акционерлік Қоғамы мен де шарт жасалып жатыр. Бұл шарт бойынша «KUAT» корпорациясы Акционерлік Қоғамының клиенттеріне ипотекалық несие алудың жеңілдетеілген пайызы қарастырылған, ипотеканы хаттау мерзімі  үш күнге дейін қысқартылатын болды.

Ипотекалық несие алудың жолы өте оңай, ол мынадай негізі 6 кезеңнен тұрады:

 

 

 

 

                                           4

                                                                            1

                                                 2                     3

	Банк				KUAT

 

 

5

 

 

6

1. Тұрғын үй салуға үлес қосу арқылы қатысу шартының жобасын талқылау;
2. Шарттың жобасын Банкке жіберу, Банк экспертизасы;
3. Тұрғын үй құрылысына үлес қосу арқылы қатысу шартын жасау;
4. Несие шартын жасау;
5. Цессия шартын жасау;
6. Үй пайдалануға берілген соң жылжымайтын мүлікке иелік құқығын анықтайтын құжат беру;

Ипотека арқылы жылжымайтын мүлік сатып алудың мынадай артықшылығы бар:

1. Ақшаңыз жетімсіз болғанның өзінде меншікті өз пәтеріңізде тұра аласыз, бұл, әрине, пәтер жалдап тұрғаннан әлде қайда тиімді;
2. Жинақталған ақшаны жылжымайтын мүлікке сала аласыз;
3. Ақша құнының өзгеруінен және жылжымайтын мүлік бағасының өсуінен қорықпайсыз;
4. Несиеңіздің өтемі сатып алған пәтеріңіз болмақ;
5. Жылжымайтын мүлік міндетті түрде сақтандырғылары.

Альянс ипотека.

Өз меншігіміздегі пәтер немесе үй бізге қауіпсіздік пен тыныштық сезімін, өз отбасымыздың ертеңі мен балаларымыздың болашағына деген сенімділіккүйін сыйлайды. Сондықтан да тұрғын үй мәселесін мүмкіндігінше ертерек шешіп, өзіңе тиесілі жайлы үйге ие болудың үлкен маңызы бар. «Альянс – Ипотека» – «Қазақстан ипотекалық компаниясы» ЖАҚ пен оның стратегиялық серіктесі – «Альянс Банк» АҚ-ның бірлескен бағдарламасы – өзінің үйін жаңалап, күрделі жөндеуден өткізуге бел буған адамдарға да көмектеседі. Дәл қазір «Альянс Банкке» жолданып, «Альянс Ипотека» бағдарламасын пайдалану Сіз үшін неліктен пайдалы болмақ?

• Бүгіннен бастап-ақ Сіз өзіңіздің меншікті үйіңіздің қожасына айнала аласыз!
• Тұрғын үй сатып алуға несие алу мәселелері бойынша кеңестеме мүлде тегін!
• Несиелей теңгелей, шетел валютасына байланбастан беріледі.
• Несиені өтеудің Сіз үшін қолайлы мерзімі –36 айдан 240 айға дейін.
• Несиенің ең үлкен мөлшері сатып алынатын тұрғын үйдің құнының 90%-ынан әрі қарай.
• Несиені мерзімінен бұрын өтеудің сіз үшін пайдалы шарттары.
• Сізге және сіздің тұрғын үй мәселеңізге кепілді түрде көңіл бөлінеді!
• Несиені ресімдеу үшін Сізге төмендегілер қажет:
• Ипотекалық заем алу туралы сауалнама-өтініш толтыру.
• Банкке ипотекалық несие алу үшін қажетті құжаттарды ұсыну.

Арналу мақсаты	Тұрғын үй сатып алу, жөндеу жұмыстары, құрылысы
Несие валютасы	Теңге (шетел валютасы байланбастан)
Бастапқы жарна	10% кем емес
Қарыз беру соммасы	Минималды -600 000 теңге, максималды-несие алушының кепілге қоятын мүлкінің құны мен төлем қабілеттілігіне байланысты.
Қарыз беру мерзімі	37 айдан 240 айға дейін
Қамсыздандырылуы	Қарызгердің немесе үшінші жақтың меншігіндегі сатып алынған тұрғын үй, жылжымайтын мүлік
Несиенің өтеу тәсілі	Ай сайын, бірдей төлемдер жасау арқылы
Қарызды мерзімінен бұрын өтеу	Мерзімінен бұрын өтеудің ең аз соммасы -100 АЕК
Ішінара мерзімінен бұрын өтеу үшін айыппұл	өтелетін соманың 1%-ы
Сақтандыру	«Қазақстан Ипотекалық Компания» АҚ-ның талабына сәйкес

 

Тұрғын үй бағасы

 

 

Дерек көзі: ҚРСА

Сурет 2.5

         Сұраныс пен ұсыныс тұрғысынан алғанда жылжымайтын мүлік нарығы кейбір дисбаласта тұр. Ұсыныс тарапынан 11,2 млн.ш.метр 32 көлемінде тұрғын үй тапшылығы, ал сұраныс тарапынан оның жоғары деңгейіне орай – тұрғын үйдің бағалық қол жетпеуі байқалады. Атап айтқанда, тұрғын үйге қол жеткізу тұрғын үй құнының кіріске 33 қатынасы ретінде есептелетін арнайы коэффициент негізінде бағаланады. Осы коэффициент ауытқуының шектері қол жетерлік тұрғын үйді (3 дейін), қалыпты қымбат тұрғын үйді (3,1-4), біршама өте қымбат тұрғын үйді (4,1-5), біршама қымбат тұрғын үйді (5,1 жоғары) сипаттайды. Осындай бағалау нәтижелері бойынша тұтастай алғанда Қазақстан 34 бойынша 2006 жылғы екінші жарты жылдықтан бастап тұрғын үйдің қалыпты қымбат болуы юайқалады. Осы уақытта Астанада жылжымайтын мүлік бағасы 2006 жылдың аяғында біршама қымбат аймаққа өтті. Алматыда тұрғын үй өте қымбат болып табылады. Осы факт 2006 жылғы қыркүйектен – 2007 жылғы қыркүйек аралығында банктік заемдар бойынша жеке тұлғалардың мерзімі өткен берешегінің 4 есе ұлғаюымен (90 күннен көп) расталады. 301 ш.м. жаңа үлгідегі тұрғын үйді сату, жабдықталған, жабдықталмаған, элиталық тұрғын үйді қайта сату бағасы арасындағы орташа арифметикалық ретінде ұсынылған.

Тұрғын үйдің қол жетерлігі

Дерек көзі:ҚРҰБ, ҚРСА

*Қазақстанның қаржы тұрақтылығы туралы есеп, 2007 жылғы желтоқсан

 

Сурет 2.6

 

Бұл ретте тұрғын үйдің нақты бағасы 2007 жылғы қыркүйектегі баға бойынша тұтастай алғанда Қазақстан бойынша гипотетикалық тепе-тең есептелген бағадан 3524 %, Астана бойынша -44%, Алматы бойынша -149% асып кетеді. Тиісінше Алматыдағы  жылжымайтын мүлік бағасын түзету 35-60% 36 болуы мүмкін. Тұтастай алғанда, бағаның ауытқуы нарықтағы жылжымайтын мүлікпен жүргізілген алып-сатар операциялардың болғанын көрсетеді, бұл бағаның артуына ықпал етті. Тұрғын үйді қайта сату алып-сатарлық сипаттағы операция ретінде сыйақы ставкасымен теңгемен мерзімді депозиттер кірістілігінің тұрғын үйді жалға беруден түскен кірістілікпен салыстырғанда едәуір басымдықпен барынша тартымды бола түсті. Тұрақты өмір сүру мақсатында тұрғын үйге нақты сұранысты қанағаттандыру нәтижесінде қалыптасқан тұрғын үйді жалға беруден түскен кірістілік қайта сатудан түскен кірістіліктен айтарлықтай төмен.

Халықтың үдемелі табиғи өсімі нысанындағы елдегі демографиялық ахуал басқалардың ішінен тұрғын үй сұранысының өсуіне ықпал ететін маңызды фактор болып табылады. Мәселен, халықтың 1000 адамға шаққандағы табиғи өсім коэффициенті 2006 жылы 9,4 болды, ал 2005 жылы 8,05 болған болатын. Сондай-ақ азаматтардың елге таза иммиграциясы сақталып отыр.

 

3. 3. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ

ДАМЫТУДЫҢ БОЛАШАҚТАҒЫ БАҒЫТТАРЫ

• 1. Қазақстан Республикасында ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың үлгілері

Бүгінгі таңда Қазақстанда тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі үлгілері мыналар болып табылады:

• құрылыстың жинақ жүйесі;
• ипотекалық несие беру жүйесі.

Қазақстанның қазіргі дамуы кезеңінде тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыруды дамытудың аса маңызды бағыты құрылыстың жүйесі болып табылады.

Құрылыстық жинақ – тұрғын үй жағдайын жақсарту жөніндегі іс-шараларды жүргізу үшін несие алуға құқығы бар, жеке капитал жинақтауға негізделген тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі деп айтуға болады.

Құрылыстық жинақ жүйесінің мәні мынада, яғни, өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуға ықыласы бар азаматтар банктің несие жинақ шотына өздеріне керек қаражаттың қажетті бөлігін жинақтауға міндеттеме алады да (тұрғын үйдің құнынан 50%-нан кем емес), ал банк өз кезегінде салымшыға келісілген сома мен оның жеке жинақ сомасының арасындағы айырма мөлшерінде несие беруге міндеттеме алады.

Құрылыстық жинақ жүйесінің негізгі ерекшелігі, ол халыққа ұсынатын несиеге деген бәсекенің болмауында болып отыр. Сондықтан да сыйақы (мүдде) ставкасы мұндай несие бойынша төмен және берілген мерзім ішінде несиені өтеуге кепілдіктің берілуі болып табылады. Бұл өте тиімді несие құрылыстық жинақ жүйесінің басты тартымды ерекшелігі болып табылады. Құрылыстың жинаққа маманданған қаржы институттиары төменгі сыйақы (мүдде) мөлшерлемесіне кепілдік бере алады, сондықтан осы ұйымдар рынок капиталынан тыс жұмыс атқарады және сыйақы ставкасының тұрақсыздығынан оған тәуелді болмайды. Бұл қаржы мекемелерінде жеке құрылыс жинағы мен несие рыногы, жеке қайта қаржыландыру жүйесі, сондай-ақ қоры бар және одан өздерінің салымдарын салған клиенттер несие алуына болады. Салымшы мен несие алушының бір тұлға болуы – құрылыстың жинақ жүйесінің айрықша белгісі болып табылады.

Мемлекет үшін құрылыстың жинақ жүйесі мынадай міндеттерді шешуге мүмкіндік береді:

• азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту – әлеуметтік проблеманы шешеді;
• халық ақшалай қаражаттарын жылжымайтын мүлікке салады;
• азаматтардың тұрғын үй проблемасын шешу кезінде олардың бастамаларына жағдай жасалады;
• шағын және орта құрылыс фирмаларын қоса алғанда, еліміздің құрылыс өнеркәсібі күшіне енеді және бұл өз кезегінде республика экономикасын инвестициялауға дем береді;
• жаңа жұмыс орындары құрылады;

Тұрғын үйге әрбір адамның қолы жетерліктей болуы керек, ал өз кезегінде мемлекет меншікті қолдауға мүдделі болуы тиіс. Бұл халықтың тұрғын үй алу немесе жағдайын жасау үшін қиындықтарды алып жүруіне қолдау көрсетеді және жеке алып қарағанда әрбір азаматтың жағдайын тұрақтандырады.

Қазақстан Республикасында мемлекетттің тиісті қолдауы кезінде құрылыстың жинақ жүйесін дамыту әлеуметтік-экономикалық жағдайға айрықша, оң әсер ететіндігін атап өту керек. Ең алдымен, аса маңызды міндеттердің бірін – халықтың неғұрлым қалың жігінің қажеттілігін қанағаттандыру мәселесін шешуге көмектеседі, яғни болашақта азаматтардың меншікті қаражаттары қорын жинақтаудың және қымбаи емес, ұзақ мерзімді несиелер алудың тиімді жолы болады.

Сонымен бірге, маңызды міндеттердің бірі, халықтың қаражатын тұрғын үй саласын инвестициялауға тарту болып табылады, себебі бүгінгі күні бұл аталған экономика секторын бюджеттен тыс қаржыландырудың бірден бір жалғыз, нақты көзі болып табылады.

Сөйтіп, мемлекет тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру мен несие – жинақ жүйесін дамытуға нақты мүдделі болады, ал осы жүйеге қатысушылар оның ықтимал қолдауын пайдаланатын болады.

Құрылыстың жинақ жүйесін дамыту үшін Ұлттық Банктің тиісті нормативтік-құқықтық келісімдеріне сәйкес Парламентке ұсынған «Құрылыстың жинақ жүйесі» туралы Заң жобасын қабылдау қажет болып отыр, сонымен бірге салымшыларға сыйлық беру және салық салғанда шегерім жасау туралы мемлекеттік қолдау көрсету өте маңызды мәселе болып табылады.

Халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру құрылыстың жинақ жүйесімен қатар елде тұрғын үй проблемасын кешенді шешуге мүмкіндік беретін тұрғын үйді қаржыландырудың тиімді тетігін жасаудың маңызды және келешегі бар бағыты мен тәсілі болып табылады. Осы орайда ипотекалық несие беру жүйесін дамытудың екі үлгісін іске асырудың мүмкін екендігін атап өту қажет.

Ипотекалық несие әдетте, 15-40 жыл мерзімдеріне беріледі. Несиеге белгіленетін сыйақы тек екі жылдан бес жылға дейінгі мерзімге белгіленеді, бірақ экономикалық жағдайда тәуелді болады және ай сайын қайта қаралып отырады. Мысалы, Швецияда 1994 жылы сыйақаның шамасы 12 пайыз болған болса, 1996 жылы ол 7-8 пайызға дейін төмендеген.

Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлік объектілері құнының ауытқуы байқалып отырады. Осыған байланысты жылжымайтын мүлік объектілерінің құны оған берілген несие құнынан төмен болған жағдайлары ұшырасып отырады. Объектінің тозуы әсерінен оның құнының төмендеуі – ипотекалық банктер үшін тәуекелдің бір түрі болып табылады. Сондықтан да ипотекалық келісім шартта жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалану шарттары ескеріліп отырады. Ипотекалық несиелеу жүйесін дамытудың алғы шарттары – ол кез келген жағдайларда жылжымайтын мүлік объектілерін мәжбүрлеп сату туралы заң нормаларын қалыптастыру болып табылады. Қарыз алушы несиені өтей алмаған жағдайда, мүлік қарыз берушінің меншігіне тез арада өтуіне мүмкіндігі болуы керек. Әдетте, еуропалық ипотекалық банктер мұндай жылжымайтын мүліктерді сатып беруді арнайы мамандырылған құрылымдарға тапсырып отырады.

Ипотекалық банктер несие беру үшін қаражаттарды депозитке қаржы тарту арқылы алмайды. Олар өздеріне қажетті қаражаттарды ипотекалық облигация шығару жолымен тауып отырады. Бұл облигациялар әдетте сенімділігі жоғары және өтімді бағалы қағаздар болып табылады. Сондықтан да мұндай қағаздардың негізгі ұстаушыларына мемлекет, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы мекемелері болып келеді. Мысалы, Даниялық ипотекалық облигацияның сатып алушылары эмитенттің төлем қабілетінің болмауына бірде-бір рет зиян шекпегендігі анықталды. Еуропалық экономикалық қауымдастықтың елдерінің ипотекалық банктері Еуропалық Одақтың несие мекемелеріне арналған жалпы нормаларға сәйкес әрекет етеді.

Еуропада ипотекалық несие беруді ұйымдастырудың екі жүйесі қалыптасқан:

Швеция мен Данияда несие және кепіл бір бірінен бөлініп қарастырылады. Мемлекеттік тіркеу тек қана кепіл үшін қажет, ал жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу орындарында несие көлемі ипотекалық банктер берген несиелерін оңай қайтарып ала алады.

Германияның ипотекалық бантерінің басты артықшылығы – ол бұлардың кепілдемелік қарыз міндеттемелерін шығаруға құқығының болуы. Қазіргі кезде Германияда бүкіл елді қамтитын құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.

Мұндай жүйенің тартымдылығы мынада:

• қаржыландыру капитал нарығына тәуелді емес;
• ссуда бойынша сыйақы мөлшері бастапқыда төмен шамада болғандықтан, салым иесіне сыйақының ауытқуынан ешқандай зиян болмайды;
• төленетін соманы қарыз беруші басында нақты белгілеп береді;
• басқа елдерге қарағанда, сыйақы сомасы әлдеқайда төмен;
• ссудардың жинақ кассаларынан берілуі тұрғын үй секторының тұрақты дамуына жағдай жасайды.

Тұрғын үй ипотекалық қарызы – жеке тұлғаның жекеменшікке құқығы негізінде көппәтерлі үйден жеке пәтер немесе жер учаскесі бар жеке үй, коттеджден пәтер алуына, сондай-ақ алынбақшы жылжымайтын мүлікті кепілге қою арқылы үй салу немесе жөндеу жұмыстарын жүргізуіне арналған несие.

Тұтынушылардың мақсаттық сараланымы.

Ипотекалық тұрғын үй қарызын тұтынушылардың мақсаттық сараланымы мынадай жеке тұлғалар:

• 12 айдың барысында тұрақты жалақы алаттын және оны жалақы туралы анықтамамен растай алатын, кез-келген жекеменшік ұйымдар мен мекемелердің жұмысшылары;
• Төмендегі талаптарға сай келетін, өз бетінше еңбекпен айналысатын;
• Жалдамалы жұмысшылардың еңбегін пайдаланбайтын;
• Жеке кәсіпкерлік қызметімен айналысатын;
• Жылдық кірісі 2 000 000 теңгеден аспайтын.

Төмендегі талаптарға сай келетін кіші және орта бизнес кәсіпкер-иелері:

• Салық кезеңіндегі жұмысшыларының (кәсіпкердің өзін қосқанда) орта тізімдік шектеулі саны 15 адамды құрайтын;
• Салық кезеңіндегі шектеулі кіріс 4 500 000 теңгені құрайды.

Өнім сипаты

Жеке тұлғаларға ипотекалық тұрғын үй қарызды Банк Компаниясының ол бойынша талап ету құқығын беру мақсатында беріледі. Ипотекалық тұрғын үй қарызын Компанияның осы несие түріне қойған талаптарына сәйкес беріледі. Компанияның талаптарына сәйкес болған жағдайда Компания Банктен ипотекалық тұрғын үй қарызы бойынша талап ету құқығын алады да, оны Банктің сенімділік басқармасына өткізеді.

Ипотекалық тұрғын үй қарызы 3 жылдан 15 жылға дейінгі мерзімге беріледі. Мөлшері 600 мың теңгеден 50 млн.теңгеге дейінгі аралықта. Патентбойынша кәсіпкерлікпен айналысатын жеке тұлғалар үшін берілетін бұл қарыздың ең көп сомасы 3 500 000 теңгеден аспайды, қарапайымдалған декларация бойынша кәсіпкерлікпен айналысатын жеке тұлғалар үшін 8 500 000 теңгеден аспауы керек. Әрбір аймақ үшін ең аз және ең көп қарыз мөлшерін Компания бекітеді.

Ипотекалық тұрғын үй қарызы аннуитет төлемдер формуласымен есептелген, ай сайынғы біркелкі өтеу схемасы бойынша беріледі:

К/100/12

Ай сайынғы төлемнің сомасы қарыз*

-п 1-(1+К/100-п/12)        (3.1)

Мұндағы К-банк қарызы келісім-шартында бекітілген сыйақының жылдық мөлшерлемесі (%), п-қарыз мерзімі (ай).

Тұрғын үй қарызын алған қарызгерлер үшін (олар бұл қарызға талап ету құқығын Компаниядан алады) күнтізбелік айдың бір күніне дейінгі кезекті төлемдердің бірыңғай кезеңі бекітіледі. Мұндай жағдайда:

• Ағымдағы айдың 1-нен 24-не дейінгі аралықта қарыз алған қарызгерлер қарыздың алғашқы төлемін келесі айдың 1-не дейін төлейді;
• Ағымдағы айдың 25-нен соңына дейінгі аралықта қарыз алған қарызгер қарыздың алғашқы төлемін екінші күнтізбелік айдың 1-не дейін төлейді.

Алғашқы төлемді есептеу кезінде сыйақы қарыз берілген күннен есептік айдың соңғы күніне дейінгі аралықтағы кезеңге есептеледі, ал негізгі борышты өтеу аннуитетті төлемдер формуласына сәйкес есептелген мөлшерде іске асырылады. Ипотекалық тұрғын үй қарызының мөлшерлемесін Банк Компанияның белгілеме мөлшерлемесінің негізінде және банк маржасын есепке ала отырып белгілейді. Банктің маржасын Банк өз бетінше белгілейді және ол ипотекалық тұрғын үй қарызы бойынша талап ету құқығын беруге байланысты болады.

5. Бекітілген ипотекалық тұрғын үй қарызының сыйақы мөлшерлемесі өзгермелі болып табылады, кейбір жағдайларда Компанияның шешімі бойынша несие мөлшерлемер тіркелген болуы мүмкін мөлшерлемені бекіткен кезде ипотекалық тұрғын үй қарызының есебі мен төлем сомасы өзгеріссіз қалады және ипотекалық тұрғын үй қарызын толығымен өтегенге жұмыс істейді.

6. Сыйақының өзгермелі мөлшерлемесі қазақстан Республикасының статистика агентігінің немесе Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкінің мәліметтері бойынша есептелген жылдық (соңғы 12 ай) инфляция индексіне (тұтыну бағаларының индексі) байланысты өзгереді. Өзгермелі мөлшерлемені Банк Компаниядан түскен хабарлама негізінде 1 сәуірде және 1 қазанда қайта қарайды. Бекітілген мөлшерлеме бойынша қарызгер несиесін өтейтін кезең – бекітілген (тіркелген) кезең болып табылады. Мысалы, 2004 жылдың 1 сәуірінен 2004 жылдың 30 қыркүйегіне дейінгі кезеңде берілген қарыздар бойынша сыйақы мөлшерлемесін алғашқы қайта қарау 1 қазанда өтеді. Сол сияқты екінші қайта қарау -2005 жылдың 1 сәуірінен; үшіншісі – 2005 жылдың 1 қазанынан; т.с.с.
7. Жаңадан бекітілген сыйақы мөлшерлемесі қарызгердің келесі тіркелген кезеңдегі төлемдеріне тарайды.
8. Ипотекалық тұрғын үй қарызының мөлшері мен алғашқы салым мөлшері алынған жылжымайтын мүліктің нарықтық (бағалық) құнына байланысты есептеледі. Қолда бар жылжымайтын мүлікті қосымша қамсыздандыру ретінде өткізсе немесе мүліктік кепілгер болған жағдайда алғашқы салым талап етілмейді.

Потенциалды Қарызгердің төлем қабілеттілігі жеткіліксіз болған жағдайда несие келісім-шарты қарызгер мен қарызгер-серіктес ретінде оның жұбайы, балалары, туыстары, туған аға-апалары бола алады. Қамсыздандыру. Несиені стандартты қамсыздандыру – қарызгердің немесе үшінші тұлғаның (заттық кепілгерлік) алынған және /немесе қолда бар үйі болып табылады, сондай-ақ ипотекаға берілген кез-келген шектеулерден бос болуы керек. Стандарттыдан басқа қарызгердің міндеттеме қамсыздандыруына үшінші тұлғаның кепілі / кепілгерлігі де қабылданады. Кепілгер /кепіл беруші/ жеке тұлғамен бірге, заңды тұлға да болады, олардың төлем қабілеттілігі жөніндегі құжаттары Банкке өткізіледі. Егер қарызгер банк қарызы келісім-шарты бойынша қамсыздандыруда бекітілген ипотекалық келісім-шарт бойынша кепіл салушы болып табылмаса, онда заттық кепілгердің құжаттары осы құжаттың 7 тарауына сәйкес түрде өткізіледі.

Сақтандыру түрлері

Егер қарызгердің алғашқы салымы алынған мүлік құнының 30%-нан аз болса, онда қарызгер банктік қарыз келісім-шартындағы азаматтық-құқықтық жауапкершілікті сақтандыру келісім-шартына отырса, несие берілуі мүмкін, бірақ 15%-дан көп берілмейді немесе «Ипотекалық несиені кепілдеудің Қазақстандық қоры» АҚ-ның кепілін бере алады.

Мұнымен бірге қарызгер мен қарыз-серіктес (болған жағдайда) алғашқы салым мөлшеріне қарамастан, жеке басын сақтандыру келісім-шартына отырады және кепіл салушы (қарызгер) кепілге салынған жылжымайтын мүлікті сақтандыру келісім-шартына отырады.

Келісім-шарт бойынша сақтанушылар – қарызгер (қарыз-серіктес) кепіл салушы болып табылады, ал пайда түсіруші – несие беруші (ипотекалық тұрғын үй несиесі кезінде бұл – Банк, ал талап ету құқығынан бас тартылған соң бұл –Компания) болып табылады.

Әрбір келісім-шарт бойынша, азаматтық-құқықтық сақтандыру келісім-шартынан басқасы, сақтандыру сомасы ипотекалық тұрғын үй қарызының қалдық сомасынан кем болмауы тиіс. Оның үстіне, жеке бас және мүліктік сақтандыру келісім-шартының ең аз мерзімі – 1 жыл (ары қарайғы қайта келісу немесе келесі кезеңге мерзімін ұзарту шартымен) банктік қарыз келісім-шарты бойынша, азаматтық-құқықтық сақтандыру келісім-шарты қарызгердің несиені өтеуіне жеткілікті мерзіміне бекітіледі, өтелмей қалғанда қарызгер жауап береді. Банкке мүліктік және жеке бас сақтандыру келісім-шартын дер кезінде өткізбеген жағдайда, қарызгер әрбір ұзартылған күнге негізгі борыш қалдығының 0,1%-ы мөлшерінде өсімпұл төлейді.

Мерзімінен ерте өтеу

• Негізгі борышты бөлшектеп немесе толығымен мерзімінен ерте өтеу кестесі бойынша келесі төлем күні жасалуы тиіс. Негізгі борышты мерзімінен ерте бөлшектеп өтеу егер төлем сомасы жүз айлық есептік көрсеткіштен кем емес болса, қабылданады, бұл Қазақстан Республикасының заңына сәйкес жүргізіледі.
•  
• 2. Қазақстан республикасында ипотекалық несие беруді жетілдірудің негізгі бағыттары

Тұрғын үй ипотекалық кредит беруді оңтайландыру және кеңейту. Ипотекалық кредит берудің және тұрғын үй жинақ ақшасының бұқара халыққа қол жетімділігін арттыру жөніндегі міндеттерді шешу мақсатында Қазақстан Республикасы Президентінің 2004 жылғы 11 маусымдағы №1388 жарлығымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы қабылданды.

Көрсетілген бағдарлама шеңберінде «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ (бұдан әрі –ҚИК) Қолжетімді тұрғын үйге ипотекалық кредит берудің арнайы бағдарламасын қабылдады. Осы арнайы бағдарлама мемлекеттік бағдарламаны іске асыру шеңберінде ҚИК-тің банктермен және банктік емес ұйымдармен одан әрі өзара іс-қимылдарының мәселелерін регламенттейді.

Ипотекалық банктер жер немесе жылжымайтын мүлікті иеленуге ипотекалық қарызды салумен қамтамасыз етілетін ұзақ мерзімді несиелер ұсынады.

Ипотекалық банктердің қызметі экономикада екі мағынада қолданылады: біріншіден, олар ұзақ мерзімді несие берумен айналысатын экономикалық институт; екіншіден, процент алып келетін және капиталсалудағы жақсы қорғалатын құрал болып табылатын кепілдемелік қағаздарды шығарушы (эмитент) болып табылады. Оған қоса, олар нақты несие мен капитал салымы арасындағы делдал болып табылады.

Ипотекалық несиелер өзінің ұзақ мерзімділігі арқасында сыйақыны төлеу мен несиелерді өтеудің ағымдылығы арқылы ғана ыңғайлы болып табылады.

Ипотекалық банк несиелерді ұсыну үшін қаражаттарын ипотекалық облигациялар сату арқылы алады. Банктердің мұндай қарыз міндеттемелерді иелеріне сенімді және нақты сыйақы алып келеді.

Ипотекалық облигациялар банк беретін кепілденген ипотекамен немесе ипотекалық ссудамен қамтамасыз етіледі. Алайда, кез-келген жер учаскесі ипотеканың объектісі бола алмайды, өйткені несиенің өтелуінің ықтималдылығы кепілге қойылған жердің құндылығымен анықталады.

Қазақстанда ипотекалық банктердің несиелеу мүмкіндігі, КСРО-ның («Жеке меншік туралы» Заңы қабылданғаннан бастап талқылана бастады. Бірақ ипотекалық несие берудің алғашқы тәжірибесін «Тұрғын үй құрылыс банкі» бастаған болатын. «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» ЖАҚ-мы 1994-1995 жылдары «Жаңа тұрғын үй саясаты» туралы Президенттің Жарлығына сәйкес мемлекеттің несие ресурстарын тартуды жүзеге асырумен айналыса бастады. Тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2624 азаматқа несие беру үкімет бөлген қаражат есебінен 30жыл мерзімге, жылына 5% ставкамен берілген болатын. Сонымен қатар, «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» мемлекеттік банкіне АҚШ долларының бағамы бойынша несиені индексациялауды жүзеге асыру және долларлық баламада есептелген проценттермен берілетін несиеге есеп жүргізу құқығы берілген болатын.

1997 жылғы жекешелендірудің нәтижесінде «Тұрғын үй құрылыс банкінің» міндеттемелері толығымен «Центр Кредит Банк» ААҚ-на өткен болатын.

Қазақстан үшін ипотекалық банктерді дамытудың болашақтағы үлкен жобасының бірі, ол – «тұрғын үй құрылыс банкін» құру болып саналады. Оның негізгі акционерлері «SCHWABISCH BANK» және «REIFFEISEN BANK» болды. Алғашқысы, неміс, кейінгісі австриялық банк болып табылады.

Банк европалық қаржы институттары тұрғын үй банкінің акцияларының бақылау пакетінің иемденуді кәсіп етеді, ал қалған акциялар пакеті отандық банктерде немесе басқа да банк топтарында болады.

         Мұнда барлығы ескеріле отырып, айта кететін жайт батыстық инвестицияларды тарту – бұл экономикалық тәуекелділікті төмендету болып табылады. Халықаралық тәжірибеде қабылданғандай, бас банктерөздерінің еншілес банк банкрот болып қалған жағдайдың өзінде оны жабуы мүмкін, бірақ оның алдында барлық міндеттемелерін өтейді. Аталған жобаның ерекшеліктері келесіде, қарапайым азамат құрылысты сатып алуға немесе тұрғын үйді жөндеуге қажетті соманың жартысын үш жыл немесе одан да көп мерзім ішінде жинай алады. Оның өз міндеттемелерінің барлығын толық орындағанда және жинақтау мерзімі біткенде, қажетті соманың жартысын банк несиесі ретінде алады. Мұндағы міндетті шарттардың бірі, есеп айырысуды тек теңгемен жүргізу. Заем бойынша сыйақы ставкасы салымдық сыйақы ставкасының арасындағы айырма 3 пайыздан жоғары болмауы қажет. Мысалы, «Тұрғын үй құрылыс банкі» ЖАҚ-мы жинақтар бойынша 10 пайыз есепте отырған, ал келесі заемды ол 13 пайыздық табыстылықпен ұсынуы қажет.

Ұлттық банктің берген мәліметтеріне жүгінсек, Қазақстанда бүгінгі таңда 1,5 млн. адамға тұрғын үйге мұқтаж болуда және әр елуінші қазақстандық азамат тұрғын үй жинақ жүйесіне қатысады, барлығын ескере келе олардың 69% сенімді салымшылар қатарына жатады. Мұнда мемлекет салымдар бойынша жыл сайынғы сыйақыларды сыйақыларды төлеуге 4,9 млрд.теңге бөледі деп болжамдануда. Ұлттық банктің көрсеткіштеріне сәйкес ол сома қазынаға қайтадан бюджетке төленетін салықтар мен міндетті төлемдер 7,8 млрд.теңге көлемінде қайтады екен. Яғни, мемлекеттің таза табысы 2,9 млрд.теңгені құрауы тиіс. Ұлттық банктің алдағы 10жылға жасалған болжамы бойынша жаңа жинақ бағдарламасы арқасында 924 мың шаршы метр тұрғын үй салынады, жаңа қаржы жүйесіне 26,6 млрд.теңге халықтың уақытша бос ақшалары тартылады, құрылыс саласына салынатын, ішкі инвесторлар көлемі 32,6 млрд.теңгені құрайды, ЖІӨ 1,7%-ке өседі. Ұлттық банктің болжамы бойынша, егер жаңа тұрғын үй жинақ бағдарламасына әр жиырма бесінші қазақстандық өз үлесі қосатын болса, онда бұл әсерді батыл түрде екі еселеуге болады екен.

Аталып отырған жоба жалпы алғанда Қазақстан экономикасындағы перспективалы жоба болып саналады. Оның басты себебі, соңғы кездердегі ел экономикасындағы коммерциялық жылжымайтын мүлікке деген сұраныстың артуы болып отыр, соның ішінде өндірістік мақсатта қолданылатын ғимараттарға деген сұраныс ерекше көп. Ипотеканы енгізу жылжымайтын мүлік алуға деген сұраныстың өсімінеәсерін тигізеді. Осы салада жүргізілген маркетингтік зерттеулер коммерциялық жылжымайтын мүлік пен тұрғын үйлерге деген сұраныстың бірдей екендігін көрсетті.

Жұмыстың екінші бөлімінде жасалған талдаулар көрсетіп отырғандай, отандық ипотекалық банктердің қалыптасуындағы екі үлкен проблемалар блогын атап көрсетуге болар еді, олар: ипотекалық банктер қызметінің ішкі және сыртқы қызмет аясы.

Сыртқы орта экономикалық өсудің серпініне және құқықтық базаның қалыптасуына байланысты болып келеді. Екінші жағдайды нақты түсіндіріп өткен жөн. Ипотекалық банктердің өздеріне ғана тән қызметі, олардың активті және пассивті операцияларын қалыптастырудыталап етеді. Ипотекалық банктердің қызметтері инвестициялық жинақтаушы және де өзге коммерциялық құрылымдар қызметінен ерекше болып келеді.

Ипотекалық банктердегі пассивті операцияларының 50%-ға жуығы ұзақ мерзімді ипотекалық облигациялардан құралады. Ал қалған бөлігі: ұзақ мерзімді заемдар мен ауыспалы несие түрінде тартылған қражаттардан, акционерлік капиталдан, резервтік қор мен бөлінбеген пайдадан тұрады. Активті операцияларының 85%-ын ұзақ мерзімді несиелер құрайды, олар түрлі клиенттер арасында бөлінеді.

Екінші деңгейлі коммерциялық банктер ипотекалық қызметті жүзеге асыру үшін, өз қызметін жүзеге асыру барысында басшылыққа алынатын бірқатар заң және нормативтік актілерге өзгерістер мен толықтырулар енгізілуі тиіс, олар 1995 жылдың 31 тамызында қабылданған ҚР «Банктер мен банк қызметі» туралы Заңы ( оның ішінде 30,35,36 баптар), ҚР Ұлттық банк басқармасының 1997 жылдың 23 мамырындағы «Пруденциалды нормативтер туралы» Заңның қабылдануы да ипотекамен айналысатын банктерге өз үлесін қосар еді. Ипотекалық банк қызметін атқарғысы келетін ЕДБ қойылатын талаптарды анықтағанда, біздің ойымызша келесі жағдайларды ескерген жөн болар еді:

• Банктің ипотекалық операцияларды жүргізуі үшін арнайы лицензиясы болуы тиіс;
• Ипотекалық қызметпен айналысатын банктің халықаралық стандарттарға өтетін банктер арасындағы бірінші топқа енуі және 1996 жылдың 12 желтоқсанындағы №292 «Екінші деңгейлі банктердің халықаралық стандарттарға өтуінің тәртібі» Ережесінің талаптарына сәйкес болуы тиіс;
• Банк міндетті түрде Ұлттық банк белгілеген пруденциялық нормативтер мен басқа да талаптарын орындауы тиіс;
• Банк қызметі соңғы екі жыл ішінде шығынсыз болуы тиіс;
• Банктің ағымдық жылдағы қаржы есебін Ұлттық банк бекіткен тізімдегі халықаралық аудиторлық ұйымдар тарапынан бекітілген болуы тиіс;

Аталған проблеманың екінші блогы – бұл банктің ішкі қызмет аясын қалыптасытыру болып табылады. Ол қаржылық операциялардың мүлдем жаңа түрін қалыптастыруға бағытталуы тиіс. Егер банктермен ипотекалық тұрғын үй несиесін ұсынуынан туындайтын қызметін қарастыратын болсақ, онда ол келесі кезеңдерден тұрады:

• қарыз алушының біліктілік дәрежесі;
• қарыз алушы туралы мәліметтерді жинау және тексеру;
• ипотекалық тұрғын үй алуға өтініш-анектасын толтыру;
• ипотекалық тұрғын үй несиесін өтеу ықтималдылығын бағалау;
• ипотекалық тұрғын үй несиесін беру туралы шешім қабылдау;
• несиелік келісім-шарт жасау;
• ипотекалық тұрғын ұй несиесіне қызмет көрсету.

Ипотекалық тұрғын үй несиесін ұсынудың мерзімі 3 жылдан төмен болмауы керек. Ипотекалық тұрғын үй несиецсі бойынша сыйақы ставкасы тіркелген немесе өзгермелі болып келеді.

Ипотекалық тұрғын үй несиесін берудегі маңызды мәселе – ол несиені қайтармау тәуекелінің деңгейін анықтау болып табылады. Несиені қайтармау тәуекелін бағалаудағы маңызды бағыттарға мыналар жатады:

• қарыз алушының төлем қабілеттілігін бағалау;
• потенциалды қарыз алушының банктегі несие алу тарихы негізінде несиені қайтару қабілетіне баға беру;
• кепіл құқығын растайтын құжаттарды тексеру;
• несие алушының жұмыс орнынан алынатын мәліметтер.

Ел экономикасында болып отыратын кез келген тұрақсыздық ипотекалық банктер қызметіне кері әсерін тигізеді, өйткені қарызды қайтармау мүмкіндігі арта түседі.

Қорыта айтқанда, ел экономикасындағы жылжымайтын мүлікпен байланысты ипоеткалық нарықты және ипотекалық несие беру механизмін қалыптастыру ұзақ мерзімді талап етеді.

Жылжымайтын мүлік кепілі – кәсіпкерлік субъектілерінің инвестициялық әрекеттеріне алғышарт болып табылатын, сонымен қатар несие берушінің мүддесін сенімді қорғауды қамтамасыз ететін нарық шаруашылығының маңызды тетігі және экономикалық құралы болып табылады. Қазақстандағы нарықтық қатынастардың күн санап тереңдей түсуіне байланысты жылжымайтын мүлік кепілін пайдалану аясы да кеңейе түсуде. Осы орайда, ипотекалық несие беру механизмін, оның негізгі элементтері мен кезеңдерін ескере отырып, тереңірек қарастырудың қажеттілігі туындайды.

Ипотека материалдық өндіріс саласы мен өндірістік емес саланы дамыту үшін қаржы құралдарын тартудың әдісі болып табылады. Ол жылжымайтын мүлік объектілерінің мүліктік құқықтарының шаруашылық айналысын қамтамасыз етеді. Ипотека жалған капиталдың, өндірістік капиталдан алшақтығын бірінші, екінші және үшінші реттегі кепілдік міндеттемелерді шығару арқылы қамтамасыз етеді. Сонымен бірге, кепілдің қайталама нарығы арқылы ақша қаражаттарын тарту несие берушілердің тәуекел деңгейін едәуір төмендетеді.

Қазіргі таңда, ипотекалық несие берудің дамуына кедергі келтіріп, тежегіш фактор болып отыратын бірқатар мәселелер бар. Олар нарықтық шаруашылықтың қалыптасуы кезіндегі өтпелі кезеңге тән әртүрлі саяси, экономикалық факторларға тікелей байланысты. Ипотекалық несиенің дамуына кедергі келтіретін теріс факторларға мыналарды жатқызуға болады:

• Экономиканың тұрақсыздығы;
• Құқықтық және нормативтік базаның жетілмеуі;
• Республикадағы ипотекалық бизнесті дамытудың стратегиясының болмауы;
• Тұрғын халықтың табыс деңгейінің төмендігі және т.б.

Ипотекаға мәлімет тарапынан қолдау көрсету қарыз алушыларды субсидиялау, салық жеңілдіктерін орнату, құрылысты қаржылагдыру арқылы іске асуы мүмкін. Ипотекалық несиелерді құқықтық жағынан қамтамасыз ету мәселесі де қазіргі заман талаптарына сай болмай отыр.

Жерге деген жеке меншік проблемасы әлі күнге дейін өзінің дұрыс шешімін таба алмай келеді. Әзірге жер мемлекет меншігінде, ал кепілге тек жер учаскелерін пайдалану құқығы ғана беріледі. Ал осы жылжымайтын мүліктермен операция жүргізу өте қиын мәселе болып табылады. Мәселенің түпкілікті шешімін табу үшін өркениетті елдер сияқты «Жер кодексін» қабылдау мәселесі осы күнге дейін өзекті проблема болып табылады. Жер кодексін қабылдағанымен де, оны іс жүзінде қолдану мәселесі алдымызда тұр.

Шешімін табуды қажет ететін екінші бір мәселе – қарыз алушы өзіне алған міндеттемелерін орындамаған жағдайда, банк тарапынан оларды өндіріп алу проблемасы болып табылады. Ипотекалық міндеттемелерді өндіріп алу кепілге қойылған мүлікті тәркілеу ережесін пайдаланбастан бұрын нақты орындау мүмкін емес. Бүгінде несие берушінің тәркілеу құқығын іске асыру өте қиын. Қарызды өндіріп алушы заңға сәйкес кепілге қойылған мүлікті несие тек соттың шешімімен өндіріп ала алады. Дегенмен, сот шешімі болғанымен де кепілге қойылған мүлікті тәркілеп алу өте қиын. Себебі, сот шешімдері көбіне орындалмай қалып жатады. Елімізде осы проблеманы толығымен шешетін тиісті заң қабылданбайынша, несие берушілірдің мүддесі толығымен қанағаттанбайды деп есептейміз.

Кепілдікке жылжымайтын мүлік қойылғаннан кейін инвестиция ұзақ мерзімді сипат алады, сондықтан инвесторға да, қарыз берушіге де жоғары деңгейдегі құқықтық сенімнің болуы қажет.

Ипотекалық несие көлемін артыру үшін төмендегі шарттарды орындау қажет:

• ипотекалық қатынастарды реттейтін заң актілерін қабылдауды жеделдету;
• жеке меншік мәселелерін реттейтін жекелеген заңдарды емес, жалпы ипотекалық бизнесті реттейтін бір-біріне кереғар болмайтын кешенді заңды қабылдауды іске асыру;

Жылжымайтын мүлік пен кепілдік операция жасау саласындағы өркениетті қарым-қатынасқа жетелейтін бірінші қадам – ол заң базасын жетілдіру болып табылады.

Тұрғын халықтың тұтынушылық қабілетін арттыру үшін ипотекалық несие беру жүйесіне Үкімет тарапынан қарыз алушыларды субсидсялау жүйесін енгізу қажет. Бұл төлемнің алғашқы бөлігін қамтамасыз етудің негізгі әдісі болып табылады. Бір жағынан, бұл халықтың тұрмысы нашар бөлігінің ипотекалық несиеге қол жеткізуіне мүмкіндік береді. Екінші жағынан, қарыз алушының алғашқы төлемдегі үлесін кемітеді. Үкімет кепілші ретінде несиенің өтеу тәуекелділігін арттырады. Сонымен бірге, қарыз алушының алған қарызын бір мезгілге өтеу мүмкіндігі. Сомма есептелген соң, ипотекалық несиенің субсидияланатын бөлігі мемлекеттік бюджеттің тиісті бабына келіп түседі.

Ипотекалық несиелеуді дамыту несие бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерінің төмендеуіне алып келеді. Қаржы нарығы мен оның сегменттерін одан әрі дамыту үшін қосымша ынталандыру тетіктерін жасау қажет. Сонымен бірге, жылжымайтын мүлікті сатудан түсетін кіріске салық салу қағидаларын, мемлекеттік баж көлемін эәне басқа да осындай келісім жасауға байланысты алымдарды қайта қарау керек.

Бұл мәселені кешенді түрде шешу ипотекалық несие жүйесін дамытуға негіз болуы мүмкін. Сондықтан да Қазақстанда жай ғана ипотекалық қатынастарды реттейтін заңдарды емес, сонымен бірге ипотекалық несиелеудің дамыған жүйесін қалыптастыру керек. Ипотекалық жүйе толығымен қалыптасуы үшін, жылжымайтын мүліктің құнын бағалаумен айналысатын көмекші жүйені де қалыптастырған жөн. Мұндағы шешілетін көп жағдайлар ҚР Ұлттық банкіне де байланысты болып келеді. Оның тарапынан ипотекалық банктерді арнайы лицензиялау жүйесі құрылуы керек.

Дәл қазіргі кезде Қазақстан ипотекалық несие жүйесін дамытуға мүдделі. Барлық дамыған, өркениетті мемлекеттерде ипотекалық банктерге мемлекет тарапынан тиісті қолдау көрсетіледі, олар үшін қажетті заң базасы жасалған жылжымайтын мүлікті тіркейтін мемлекеттік органдардың қызметі дұрыс жолға қойылған; ипотекалық банктермен біріге отырып бағалы қағаздармен операция жасайтын арнайы мамандырылған қаржы-несие институттары қызмет істейді.

Ипотекалық несие механизмі арқылы банк клиенттерінің құқықтарын қорғау, сондай-ақ ипотекалық несиелендіру жүйесін тиімді мемлекеттік реттеу жағдайында қазақстандық ипотекалық банктер өзінің әдістемелік базасын, өткен жылдар тәжірибесі мен шет елдер тәжірибесін пайдалана отырып, дамыған елдердің ипотекалық банктері сияқты жұмыс істей алады деген сеніміміз мол.

Сондықтан да тұрғын үй құрылысы мен тұрғын үй коммуналдық шарушылығын қаржыландыру, несие беру тұрғын үй реформасының кейбір мәселелерін шешудің жаңа бағыттары болып табылады.

Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімде қаржыландыруды дамыту үшін, ең алдымен тұрғындардың қаржысын тарту мақсатында «Қазақстан республикасының тұрғын үй жинақтары туралы» Заң жобасы әзірленді. Құрылыс жинақтары жүйесін заңды және жеке тұлғалардың қаржыларын банктік салымдарға тарту мен жинақ есебінен салымшыларға ссуда беруге негізделген үй құрылысын қаржыландырудың тұйық жүйесі болып табылады. Құрылыс жинақтары жүйесі дамыған қаржы нарықтарының болуын талап етпейді және табысы орташа тұрғындарға негізделеді. Оның үстіне, құрылыс жинақтары ипотекалық несиелендіруге қарағанда жоғары инфляция жағдайында да болуы мүмкін. Құрылыс жинақ банкі төлеген қаржылары тұрғын үй жағдайын жақсарту жөніндегі іс-шараларға (жаңа үй құрылысына, қайталама нарықтағы тұрғын үй сатып алу, пәтерлерді күрделі жөндеу) бағытталуы мүмкін.

Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендірудің жетілдіру жолдарына мынадай ұсыныстар жасаймын:

• Қазақстан Республикасының ипотекалық несиенің пайыздық ставкасын төмендету;
• Қазақстан Республикасының ипотекалық несиенің берілу мерзімін ұзарту;
• Ипотекалық несиенің бастапқы өтелу жарнасын төмендету.

 

3.3. Қазақстан Республикасының ипотеклаық несиелендірудің жетілдіру шараларының бизнес жоспары

Аннотация

Бизнес-жоспар тақырыбы: Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендірудің жетілдіру шаралары

Кәсіпорын аты: «Қазақстан ипотекалық компания» АҚ

Қызмет түрі: ипотекалық несиелендіруді жетілдіру шаралары

Мекен-жайы: Алматы қаласы, Төле би көшесі

Кіммен жасалған: Есжанова Меруерт

Басталу мерзімі: 01.07.2008 жыл

Бизнес-жоспар қандай мерзімге есептеліп жасалған: 01.07.2008–01.07.2011жж.

Резюме

         Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың халыққа жолдауында «Баспанаң болмайынша, түтін түтетіп, бала өсіру қиын. Тұрғын үй құрылысы – біздің экономикамызды алға сүйреуші күш» – деп келешекте орындауға міндетті үлкен мақмат қойғаны белгілі. Осылайша қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың көпшілік бөлігінің өз тұрғын-үй жағдайларын көтеруге ұмтылысы еліміздегі тұрғын-үй құрылысынң өзектілігіне себепші болды. Тұрғын үй құрылысы «Қазақстан –2030» даму стратегиясының маңызды бағыттарының бірі болып танылды.

         Жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттердің бірі болып отырған тұрғын үй сферасының қазіргі жағдайы келесі факторлармен сипатталады: тұрғын үймен жеткілікті деңгейде қамтамасыз етілмеуі; тұрғын үй құрылысының жеткіліксіздіге; тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендігі; тұрғын үй қоры мен инженерлік коммуникацияларының тозуының жоғары деңгейде болуы.

         Осы аталып отырған проблемаларды шешу ҚР-да жүргізіліп отырған тұрғын үй реформасына көзделген. Бұл реформаның негізгі мақсат-республиканың әрбір жанұясы мен әрбір азаматына тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ыңғайлы жолдарын таңдап алуына және тұрғын үй коммуналдық қызметтерінің сапалылығын қамтамасыз етуіне мүмкіндік беретін тұрғын үй нарығын құруға бағытталған.

         Еліміз экономикасының басқа салаларына өзіндік «локоматив» болатын ипотекалық несиелеу жүйесін құру, халықтың тұрғын-үй жағдайын жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтік мәселені шешуді күрт жеңілдетеді. Алайда, осы ипотекалық несиенің дамып, жетілу барысында ол бірнеше қиындықтармен кездесіп отыр. Яғни, ипотекалық несиені алушы қарызгердің өз міндетін орындамау жағдайы –қарызгер дефолты. Осы қарызгер дефолтының болу себебінен ипотекалық несиелеудің дамуында «ипотекалық несие тәуекелі» деген сөз қалыптасқан. Ипотекалық несие тәуекелін болдырмаудың бірнеше тарихи қалыптасқан тәсілдері де, жаңадан жаңа өмір талаптарына сай барынша тиімді тәсілдері де бар. Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға көшуімен бірге ипотекалық несиелеудің алғы шарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелері болып табылады. Сондықтан, Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі – ипотекалық несие және құрылыстық жинақ жүйелерін қалыптастыру болып табылады.

Кәсіпорын және сала туралы жалпы сипаттама

Құрылыстық жинақ жүйесін енгізу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулі үлес қосатыны баршаға мәлім, өйткені құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға халықтың тікелей қатысуын ынталандырады. Құрылыстық жинақ жүйесі дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейді және ол көбіне халықтың орташа табысы бар жігіне бағытталған. Аталмыш бағдарламаның табысты жүргізілуі, оның мемлекет тарапынан тиісті қолдау табуы, ипотекалық несие бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерінің тартымды деңгейінің болуы, тиісті заңмен реттелетін қажетті және қолайлы жағдайлардың қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жіктері үшін ипотекалық жүйені неғұрлым тартымды етуге мүмкіндік береді. Құрылыстық жинақ жүйесін дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделі болып табылады, ал осы жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.

Құрылыстық жинақ жүйесін дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесін дамыту тұрғын үй мәселесін шешудегі маңызды бағыттарының бірі болып табылады. Мұның өзі нарықта тұрғын үйді жеке меншікке сатып алу үшін жағдай жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсінді бөлігіне бағытталды. Сонымен бірге, бүгінгі таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебінен тұрғын үй проблемасын шешудің басқа да құралдарымен үйлестіріле отырып дамытылуы тиіс.

Тұрғын үйді сатып алуға және жөндеуге арналған ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі нұсқауды Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі, Қазақстан Қаржыгерлері Қауымдастығы және «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік қоғамы бірлесе отырып дайындады. Бұл нұсқау «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» Акционерлік Қоғамы жүзеге асырып жатқан ипотекалық несиелер бағдарламаларының қаншалықты тиімді екенін болашақ несие алушыларға түсіндіру үшін жасалған. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламаларының кейбір ғана артықшылықтарын атап өтейік: сыйақы мөлшерлемелерінің аздығы; несие мерзімінің ұзақтығы; несиені теңгемен алу мүмкіндігі; аннуитенттік төлемдердің қарызгер бюджетіне ауыртпалық етпейтіндігі; несиені мерзімінен бұрын төлеу мүмкіндігі; бастапқы жарнаның аздығы.

Қызмет түрін сипаттау

Қазақстан ипотекалық компаниясының бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені өтеу аннуитеттік төлемдер арқылы жүзеге асырылады. Сонымен қатар, басқа банктер шарттары бойынша ай сайынғы төлем сомасы азайтылып отырады. Бұл төлем құрылымының аннуитеттік айырмашылығы. Шынында да кейбір банктер өз қарызгерлеріне айсайын төлем сомасы қысқартылып отыратын ипотекалық несие алуды ұсынады. Қарызгер бұл төлем сұлбасы бойынша аннуитеттік жүйемен салыстырғанда ешқандай қаржылық пайда көрмейді. Қарызгер несиені аннуитенттік жүйе бойынша өтесе де осындай сыйақы төлейді. Тек ай сайынғы төлем құрылымы мен сомасы әр түрлі болады. Мысалға, дәл сондай 600 мың теңгені құрайтын жылдық пайызы 13 және 5 жылдық мерзімге алынған несие бойынша ай сайынғы аннуитеттік төлем 13651,84 теңгені құрайды – ай сайын өзгерніссіз.

Бұл бизнес – жоспарда ұсынылып отырған қызмет түрі құрылыстық жинақ жүйесін енгізу болып табылады. Ол тұрғын үй мәселесін шешуде елеулі үлес қосатыны белгілі, өйткені құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға халықтың тікелей қатысуын ынталандырады.

Маркетинг жоспары

Қазақстан Ипотекалық Компаниясы халықаралық тәжірибені зерттеу негізінде сыйақы мөлшерлемесінің бақылаусыз өсуінен қорғайтын механизм жасады, атап айтқанда жаңа құрал – сыйақы мөлшерлемесінің жоғарғы шегін әзірледі. ҚР Ұлттық Банкі бекіткен әдістемеге сәйкес жыл бойы мөлшерлемені 4,5 пайыздан жоғары көбейтуге болмайды. Оның өзінде бұл тек инфляция индексінің едәуір өскені жағдайында, яғни инфляция индексі 4,5 пайыздан көтерілгенде ғана (мысалы 5 пайызға), ал сыйақы мөлшерлемесі тек 4,5 пайызға өсуі мүмкін. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша алынған ипотекалық несиенің сыйақы мөлшерлемесінің жылдық 4,5 пайызға өсуі екі талай, себебі Қазақстан Республикасының ұлттық Банкінің ақша-несие саясатының басты бағыттарына сәйкес инфляцияның ары қарай төмендеуі жоспарлануда.

Ипотекалық банктер несие беру үшін қаражаттарды депозитке қаржы тарту арқылы алмайды. Олар өздеріне қажетті қаражаттарды ипотекалық облигация шығару жолымен тауып отырады. Бұл облигациялар әдетте сенімділігі жоғары және өтімді бағалы қағаздар болып табылады. Сондықтан, мұндай қағаздардың негізгі ұстаушыларына мемлекет, сақтандыру компаниялары және басқа да қаржы мекемелері болып келеді. Мысалы Даниялық ипотекалық облигацияның сатып алушылары эмитенттің төлем қабілетінің болмауына бірде-бір рет зиян шекпендігі анықталды. Еуропалық Одақтың несие мекемелеріне арналған жалпы нормаларға сәйкес әрекет етеді. Еуропада ипотекалық несие беруді ұйымдастырудың екі жүйесі қалыптасқан: Швеция мен Данияда несие және кепіл бір бірінен бөлініп қарастырылады. Мемлекеттік тіркеу тек қана кепіл үшін қажет, ал жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу орындарында несие көлемі ипотекалық банктер берген несиелерін оңай қайтарып ала алады. Германияның ипотекалық банктерінің басты артықшылығы – ол, бұлардың кепілдемелік қарыз міндеттемелерін шығаруға құқығының болуы. Қазіргі кезде Германияда бүкіл елді қамтитын құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған. Мұндай жүйенің тартымдылығы мынада: қаржыландыру капитал нарығында тәуелді емес; ссуда бойынша сыйақы мөлшері бастапқыда төмен шамада болғандықтан, төленетін соманы қарыз беруші басында нақты белгілеп береді; басқа елдерге қарағанда, сыйақы сомасы әлдеқайда төмен; ссудардың жинақ кассаларынан берілуі тұрғын үй секторының тұрақты дамуына жағдай жасайды. Сонымен, дүние жүзі мойындаған германдық модель тиімді болып отыр. Мұнда ипотекалық жүйе тұрғын үй құрылысын кешенді түрде қаржыландыру мақсатында халықтың жинақтары банкте шоғырландыруын қамтамасыз етіп отырады. Бұл жүйенің басты мақсаты банк капиталын тарту емес, ипотекаға қатысушылардың өздерінің ақшалай қаражаттарын пайдалануға негізделген. Несие нарығын бірнеше сегменттерге бөліп қарасақ, онда бірнеше несие түріне байланысты олар жек дара дамитындығын байқауға болады. Осының бір мысалы ретінде келесі Қазақстан Республикасына қарасты несие нарығының сегменттелуін көруге болады.

Өндірістік жоспар

         Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісім шартта кепілдік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни кепілге салынған мүліктің ауырпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы керек. Ипотекалық несиелеуде белгілі-бір реттілік пен белгілі қағидаларға икемденіп әрекет етеді. Мұндай қағидалар келесідей: меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы; кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы, сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу; сақтандыру есебі бойынша несие беру.

         Ипотека тарихи түрде қалыптасса да, оның кез келген бір елде дамуы үшін оған келесі факторлар әсер етеді: саяси-елдегі саяси жүйенің жалпы тұрақтылығы; заңды –ол елдің жалпы құқықтық ортасының жағдайымен анықталады. Мұнда ипотека дамуына бірден-бір әсер етуші меншіктік қатынастарды қорғаушы заңды ортаның мүмкіндігі болып табылады. Бәрінен бұрын кепілдің объектісі болып табылатын жылжымайтын мүлікті өндіріп алуды заңды тәсілдерін, меншікті тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепілді тіркеу жүйесінің нақты бар немесе жоқ екендігін анықтаудың әдістерін қарастырады. Ипотеканың ойдағыдай дамуы ипотекалық операциялардың жүзеге асуын және оның қатысушылары анықтайтын арнайы заңдар мен бекітулер арқылы мүмкін; экономиканың қаржы нарығының қазіргі ахуалы және дамуы, валюта тұрақтылығы және инфляция деңгейі, тұрғындардың төлем қабілеттілігі; тарихи шарттар мен факторлар – қаражатты жинақтаудың дәстүрі немесе олардың тіптен болмауы, сондай-ақ тұрғындардың несиеге қатынасы, елдің тарихи даму ерекшеліктері.

Ұйымдастырушылық жоспар

         Тұрғын үйді қайта сату алыпсатарлық сипаттағы операция ретінде сыйақы ставкасымен теңгемен мерзімді депозиттер кірістілігінің тұрғын үйді жалға беруден түскен кірістілікпен салыстырғанда едәуір басымдықпен барынша тартымды бола түсті. Тұрақты өмір сүру мақсатында тұрғын үйге нақты сұранысты қанағаттандыру нәтижесінде қалыптасқан тұрғын үйді жалға беруден түскен кірістілік қайта сатудан түскен кірістіліктен айтарлықтай төмен.

Қаржылық жоспар

         Қазіргі таңда ипотекалық несие берудің дамуына кедергі келтіріп, тежегіш фактор болып отыратын бірқатар мәселелер бар. Олар нарықтық шаруашылықтың қалыптасуы кезіндегі өтпелі кезеңге тән әртүрлі саяси, экономикалық факторларға тікелей байланысты. Ипотекалық несиенің дамуына кедергі келтіретін теріс факторларға мыналарды жатқызуға болады: экономиканың тұрақсыздығы; құқықтық және нормативтік базаның жетілмеуі; республикадағы ипотекалық бизнесті дамытудың стратегиясының болмауы; тұрғындардың табыс деңгейінің төмендігі және т.б.

         Ипотекаға мемлекет тарапынан қолдау көрсету, қарыз алушыларды субсидиялау, салық жеңілдіктерін орнату, құрылысты қаржыландыру арқылы іске асуы мүмкін. Ипотекалық несиелерді құқықтық жағынан қамтамасыз ету мәселесі де қазіргі заман талаптарына сай болмай отыр.

         Жерге жеке меншік проблемасы әлі күнге дейін өзінің дұрыс шешімін таба алмай келеді. Әзірге жер мемлекет меншігінде, ал кепілге тек жер учаскелерін пайдалану құқығы берілген. Ал осы жылжымайтын мүліктермен операция жүргізу өте қиын мәселе болып табылады.

         Шешімін табуды қажет ететін екінші мәселе – қарыз алушы өзіне алған міндеттемелерін орындамаған жағдайда банк тарапынан оларды өндіріп алу проблемасы тұрады. Ипотекалық міндеттемелерді өндіріп алу кепілге қойылған мүлікті тәркілеу ережесін пайдаланбастан бұрын нақты орындау мүмкін емес. Бүгінде несие берушінің тәркілеу құқығын іске асыру өте қиын. Қарызды өндіріп алушы заңға сәйкес кепілге қойылған мүлікті тек соттың шешімімен өндіріп ала алады. Кепілдікке жылжымайтын мүлік қойылған соң инвестиция ұзақ мерзімді сипат алады. Сондықтан, инвесторға да, қарыз берушіге де жоғары деңгейдегі құқықтық сенімділік қажет.

Жұмыстың орындалу тізбесі

Ипотекалық несие көлемін арттыру үшін төмендегі шарттарды орындау қажет: ипотекалық қатынастарды реттейтін заң актілерін қабылдауды жеделдету; жеке меншік мәселелерді емес жалпы ипотекалық бизнесті реттейтін бір-біріне кері болмайтын кешенді заңды қабылдауды іске асыру; жылжымайтын мүлік пен кепілдік операция жасау саласындағы өркениетті қарым-қатынасқа жетелейтін бірінші қадам-ол заң базасын жетілдіру болып табылады. Халықтың тұтынушылық қабілетін арттыру үшін ипотекалық несие беру жүйесіне үкімет тарапынан қарыз алушыларды субсидиялау жүйесін енгізу қажет. Бұл төлемнің алғашқы бөлігін қамтамасыз етудің негізгі әдісі болып табылады. Бір жағынан бұл тұрмысы төмен халықтың ипотекалық несиеге қол жеткізуіне мүмкіндік береді. Екінші жағынан, бұл қарыз алушының алғашқы төлемдегі үлесін кемітеді. Үкімет кепіл ретінде несиенің өтеу тәуекелділігін арттырады.

Жобаның тәуекелділігін талдау

         Ипотекалық несиелуді дамыту несие бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерінің төмендеуіне алып келеді. Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіруді жетілдіру шараларын жүзеге асыру бойынша тәуекелділігін шешу жолдарына қаржы –несие саласын, ипотекалық несие жүйесін, ондағы қолданылатын пайыз мөлшерін, тұрғын үй құрылысын ипотекалық жүйемен рәсімдеуде ұйымдастыру қызметтерін жетілдіру бойынша мемлекеттік реттеу қамтылады. Бұл іс-шаралар мемлекеттің қаржы-несие саясатының ажырамас бөлігі болғандықтан қарастырылатын тәуекелдік деңгейі өзін ақтайды деген сенім бар.

 

ҚОРЫТЫНДЫ

 

         Ипотека және ипотекалвқ несиелеудің дамуының бастауы тереңнен бой алады екен. Бүгінгі кездегі ипотека  мен ертегісі тіпті бөлек нәрселер сияқты. Алайда олардың екеуінде де кепілдік және кепілзат ортақ ұғым болады. Ипотекалық несиелеу әр елде әртүрлі бағыттармен дамыған. Олардың дамуын жеке-жеке үлгілер ретінде ұсындық, кеңінен ашып принциптерін де атап өттік.

Ипотекалық несиелеудің қазіргі дамуына тоқталу мақсатында «Тұран Әлем Банкі» АҚ-ның ипотекалық несиелеуіне кең түрде тоқталып, бағдарламасын ұсындық. Келесі бөлімде «Қазақстан ипотекалық компаниясы» Ақ-ның тәртібі бойынша несие беруді қарастырдық.

Үшінші соңғы бөлімде ұсыныстар проблеманы шешудің жолы ретінде қарастырылды. Ипотекалық несие Тәуекелінің болуы себебінен оның дамуы тоқтайды деп ойламаймыз, керісінше болашақта екінші деңгейлі бактердің қарамағына ипотекалық несиелеудің пайыздық мөлшерлемесін төмендетіп, мерзімін ұзарту қарастырылуда. Сол себепті де Тәуекел мөлшері де кемуі әбден мүмкін.

Тұрғын үй ипотекалық несие беруді оңтайландыру және кеңейту. Ипоекталық кредит берудің және тұрғын үй жинақ ақшасының бұқара халыққа қол жетімділігін арттыру жөніндегі міндеттерді шешу мақсатында Қазақстан Республикасы Президентінің 2004 жылғы 11 маусымдағы №1388 жарлығымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы қабылданды.

Көрсетілген бағдарлама шеңберінде «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ (бұдан әрі –ҚИК). Қолжетімді тұрғын үйге ипотекалық кредит берудің арнайы бағдарламасын қабылдады. Осы арнайы бағдарлама мемлекеттік бағдарламаны іске асыру шеңберінде ҚИК-тің банктермен және банктік емес ұйымдармен одан әрі өзара іс-қимылдарының мәселелерін регламенттейді.

Ипотекалық ұйымдардың болашақтағы даму бағыттарын жетілдіру үшін тұрғын үй нарығын зерттеп, жаңа жетілдіру жолдарын қарастыру керек. Ипотекалық ұйымдардың қызметінің нәтижелерін талдау негізінде, оларды тиімді қалыптасуы мен жұмыс істеуі үшін жағдайлар жасау мақсатында реттеуші төрелік пен бәсекелестіктегі кедергілерді болдырмауға негізделген ипотекалық ұйымдардың қызметін реттеудің заңнамалық және нормативтік базасын жетілдіру ұйғарылады.

Бұдан басқа, ипотекалық компаниялардың тәуекел-менеджменті жүйесін жетілдіру мәселелеріне көңіл бөлінетін болады. Құнының өсуінен кіріс алу мақсатында тұрғын үйді сатып алуға мүдделікті ынталандырады. Тұрғын үйге сұраныс пен ұсыныс арасында тепе-теңдіктің болмауы, тұрғын үйді сатып алу-сатумен айналысатын делдал ұйымдардың көптігі, делдал және құрылыс компанияларының қызметіне қатаң мемлекеттік бақылаудың болмауы және т.б. сияқты факторлармен қатар тұрғын үй алыпсатарлығы «сабынды көпіршік» қаупін және тұрғын үйге бағаның «құлау» қауіптілігін тудырады, ол ипотекалық кредиттер бойынша кепіл құнын төмендету мағынасында қаржы ұйымдары үшін шынайы қауіптілікті білдіреді. Тұрғын үймен алыпсатарлық мәмілелерді жасауды азайту мақсатында мынадай шараларды енгізу орындылығы қарастырылатын болады:

• қосымша тұрғын үй сатып алушылар үшін қосымша біржолғы салық және салыққа жоғары салық салу;
• сатып алғаннан кейін екі-үш жылдың ішінде тұрғын үй сатушылар үшін салық салуды (оның ішінде капиталдың өсімінен) қатаңдандыру.

Бұл нақты шаралардың бәрі де еліміздің экономикасының өркендеуінің нышандары болып табылады.

 

 

 

 

 

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ:

 

1. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан халқының әл-ауқатын арттыру мемлекеттік саясаттың басты мақсаты» 2008 жыл 6 ақпан // Шымкент келбеті 2008 жыл 8 ақпан.
2. «Қазақстан Республикасының қаржы секторын дамытудың 2007-2011 жылдарға арналған тұжырымдамасы туралы» Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006 жылғы 25 желтоқсандағы №1284 Қаулысы.
3. Қазақстанның қаржы тұрақтылығы туралы есеп, 2007 жылғы желтоқсан.
4. Қазақстан Республикасы Президентінің 2004 жылғы 11 маусымдағы №1388 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың бағыттары.
5. ҚР Заңы «Қазақстан Республикасының Қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын мемлекеттік реттеу мен қадағалау» 4 шілде 20005 жыл №474-ІІ.
6. «Ұлттық Банк туралы» Қазақстан Республикасының Заңы.
7. Хамитов Н.Н Банк ісі. Алматы, Экономика, 2006 жыл.
8. Сейтқасымов Ғ.С. «Ақша, несие, банктер» Алматы, Экономика,2006ж.
9. Міржақыпова С.Т. «Банктегі бухгалтерлік есеп» Алматы, Экономика, 2004 жыл.
10. «Ақша, несие, банктер» Оқулық // Жалпы редакциясын басқарған

      Сейтқасымов Ғ.С.– Алматы: Экономика, 2001 жыл.

11. С.Б.Мақыш. Коммерциялық банктердің операциялары. Оқу құралы, 2000

      жыл.

12. Деньги, кредит, банки // Учебник. Под редакцией д.э.н., профессор

      Г.С.Сейткасымова.

13. Банковское дело. Учебник // Под редакцией Сейткасымова Г.С.–

      Алматы: Қаржы-қаражат, 1998 жыл.

14. С.Б. Мақыш. Ақша айналысы және несие. Оқу құралы, 2000 жыл.
15. Ачкасов А.И. Активные операции коммерческих банков –

      М:Консолтбанкир, 1996г.

16. Лаврушин О.И. Банковские операции – М: Инфро, 1998г.
17. ҚР Президентінің 31.08.1998ж. «ҚР банктер және банк қызметі туралы»

      Жарлығы, 68, 68-1, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75,, 76 және т.б. баптары.

18. «О развитиии рынка ипотечного кредитования жилья». Ш.

      Абдильманова // Экономика и статистика, №2. 2003 год.

19. «Состояние и перспективы развития жилищного кредитования населения

      в Республике Казахстан». М.М.Мыргыясова // Ал-Пари, №1.2004год.

20. «Банковское жилищное кредитование в Беларуси и в Казахстане:

      состояние и направления развития». Дорох Е. // Банки Казахстана,

      №10.2005г.

21. «Развитие ипотечного кредитования в Казахстане». А.Баянбаева //

      Қаржы-Қаражат. 2005год.

22. «Проблемы становления ипотечного кредитования в России» // АльПари,

      №3-4. 2000год.

23. «Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов». Валеев

      Ш. // Банки Казахстана, №10. 2004год.

24. «Проблемы страхования кредитных рисков». Сатубалдин М.С. // Банки

 Казахстана, №1.2006 год.

25. «Влияния обеспеченности населения жильем на объем жилищного

      строительства в регионах ». К.Исламов // АльПари, №3-4. 2003 год.

26. «Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің

      қалыптасуы». А.Ж.Тұрлыбекова. // ҚазҰУ хабаршысы. №2(48).2005жыл.

27. «Тұрғын үй құрылысының экономикалық мәселелері»Ж.А.Асқарова.
28. // ҚазҰУ хабаршысы. №5 (57). 2006 ж. 11. «Қазақастан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы». А.Ж.Тұрлыбекова.
29. // ҚазҰУ хабаршысы.№1 (53). 2006 ж. 12. «Несиелік тәуекелдерді басқару мен бағалау». К.О.Шаяхметова.
30. Г.Ж.Кикбаева. // ҚазҰУ хабаршысы, экономика сериясы.№3 (49).
31. // ҚазҰУ хабаршысы, экономика сериясы.№4 (50), 2005 ж. И.Т.Балабанов «Экономика недвижимости» – Санкт-Петербург
32. Питер. 2000 г. 15. Головин Ю.В. «Ипотечное кредитование жилищного строительства»: учебное пособие, Санкт-Петербург, 1999г.
33. Сейткасымов Б. «Ақша, несие, банк» А., 2005ж.
34. Кудрявцева В.А. «Основы организации ипотечного кредитования». Москва, Высшая школа, 1998г.
35. Қазақстан Республикасының банктер және банк қызметі туралы Қазақстан Республикасының 1995 жылғы 31 тамыздағы №2444 Заңы.
36. «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР Заңы. Алматы, 2002 ж.
37. ҚР ҰБ №27104 23.08.2004 ж. Хаты.
38. Агентство Республики Казахстан по статистике Экспресс-информация №4-3б/6 28 марта 2008г.
39. nationalbank.kz