Дипломная работа: Оценка объекта недвижимости для цели ипотечного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

                            

Введение……………………………………………………………………………..

 

1 Зарождение института ипотеки…………………………………………………

1.1 Сущность ипотечного кредитования……………………………………………

1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике……………………………………………………………………………………….

1.3. Ипотечный договор……………………………………………………………

1.4  Ипотечное свидетельство……………………………………………………..

1.5  Последствия не выплаты банку……………………………………………….

1.6  Прекращение ипотеки…………………………………………………………

 

2 Современное состояние и развитие ипотечного кредитования  в РК……..       

2.1 Жилищная ситуация в РК до начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования…………………………………………………………..

2.2  Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК……………….……..

2.3 Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в РК за последние годы……….….……..

 

3 Ипотечные операции коммерческих банков……..……………..…………….

3.1 Основные модели ипотечных рынков…………………………..………..……

3.2 Виды ипотечных займов……………………………………………….………..

3.2.1 Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет…..…………..…..

3.2.2 Закладная с быстрым сроком погашения в течении 15 лет…………………

3.2.3  Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга………………………………………………………………………….………

3.2.4 Закладная с возрастающим собственным капиталом ( GEM )……………..

3.2.5 Закладная с изменяемой процентной ставкой ( ARM)…………………….

 

4 Оценка объекта недвижимости для цели ипотечного кредитования……..

4.1 Основные условия ипотечного кредитования……………..…………………

4.2 Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства………………………………………………………………………..

4.3 Подходы используемые при оценки недвижимости для цели ипотечного кредитования………………………………………………………………………..

4.4 Оценка объекта недвижимости на примере квартиры………………………..

 

Заключение..………………………………………………………………………..

Список литературы.………………………………………………………………

Приложение 1………………………………………………………………………..

Приложение 2………………………………………………………………………..

Приложение 3………………………………………………………………………..

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Одним из способов приобретения  собственного жилья или квартиры является ипотека. Позволяющая приобрести недвижимость,  воспользовавшись банковским  кредитом.

На сегодняшний день рынок кредитования недвижимости в Казахстане находится на этапе бурного развития. Для сравнения, в США, Японии и странах Западной Европы порядка 80% сделок с недвижимостью осуществляются с помощью банковских денег.

Более того, в странах Восточной Европы, имеющих срок развития рыночной экономики сопоставимый с казахстанским, этот показатель также уже приближается к 80% .

Доля ипотечных кредитов в объеме сделок с недвижимостью в Казахстане до последнего времени составляла только около 15%. Таким образом, пик развития  ипотеки на казахстанском рынке еще не достигнут и имеет  значительные перспективы.

Развитию ипотеки способствует Указ Президента РК «Об ипотеке недвижимого имущества», регулирующий отношения, возникающие при применении ипотеки имущества как  способа обеспечения обязательств.

Содержащиеся в Гражданском кодексе РК правила о залоге применяются к ипотеке имущества, если вышеуказанным указом не установлены иные правила.

Кроме того, Постановлением Правительства РК утвержден порядок залога земельных участков и прав  землепользования в обеспечение в ипотечных кредитов.

В связи с темой дипломной работы несомненный интерес представляет рассмотрение ипотечных операций коммерческих банков. 

Указанные законодательные  документы и другие вопросы легли в основу данной дипломной работы, выполненной согласно заданиям.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ЗАРОЖДЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ

 

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

          История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом «ипотека», что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции — с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России.

 

1.1 Сущность ипотечного кредитования

 

Сущность  ипотечного кредитования недвижимости можно разделить на несколько этапов:

• Приобретатель выбирает понравившуюся ему недвижимость;
• Продает старую, имеющуюся у него недвижимость, и гасит часть стоимости новой недвижимости. При наличии суммы первоначального взноса Приобретатель может не продавать старую недвижимость;
• На недостающую часть стоимости новой недвижимости берется кредит в банке под залог новой, приобретаемой им недвижимости;
• Приобретатель владеет и   пользуется   новой   недвижимостью и постепенно   в  течение   определенного   срока,   установленного в договоре    с    банком,    гасит    кредит    и    выплачивает банку вознаграждение за пользование заемными денежными средствами.
• По истечении срока,   установленного   банком,   если   выплаты произведены    в    полном    объеме,    приобретатель    становится собственником жилья.

Конечно же, существует риск того, что из-за изменившихся обстоятельств приобретатель может не суметь рассчитаться с банком за кредит, полученный для покупки недвижимости.

В этом случае, заложенная недвижимость реализуется банком с публичных торгов. После продажи недвижимого имущества банк забирает невозвращенную часть кредита, вознаграждение и неустойку. Также банк имеет право получить возмещение издержек, которые были понесены при реализации имущества на публичных торгах.

Оставшаяся сумма остается в собственности у приобретателя. Приобретатель, который не сумел рассчитаться с банком за кредит, может упредить продажу недвижимости с публичных торгов. Для этого приобретатель должен найти покупателя на недвижимое имущество и договориться с банком о погашении кредита за счет средств вырученных от продажи.

Как правило, банки дают согласие на предложение приобретателя перепродать квартиру для погашения займа.

Для правильного поведения участников ипотечных отношений необходимо представлять существо вопроса: что же такое ипотека и каковы ее особенности?

В соответствии с действующим законодательством под ипотекой недвижимого имущества понимается ЗАЛОГ недвижимости с оставлением его во владении и пользовании залогодателя. [ 1]

То есть ипотека недвижимости это вид залога, используемого при кредитовании покупки недвижимого имущества.

Залогодержателем выступает лицо, предоставившее заем для покупки недвижимости.

Залогодателем является получатель займа, который на заемные средства покупает недвижимость и оформляет ее залог (ипотеку) перед залогодержателем. При этом, как было указано, что на весь период залога право владения и пользования недвижимостью сохраняется за залогодателем (покупателем).

Указанный способ покупки недвижимости является очень удобным для приобретателя и поэтому получил большое развитие в странах с развитой рыночной экономикой.

В Казахстане ипотечные отношения регулируются Указом Президента РК от 23 декабря 1995 года «Об ипотеке недвижимого имущества».  [ 2]

По оценке авторитетных иностранных правоведов названный закон является весьма успешным правовым регулятором, который позволил Казахстану добиться лидирующих позиций в развитии ипотеки среди стран СНГ.

Возвращаясь   к   правовой   природе   ипотеки,   необходимо подчеркнуть, что это способ обеспечения обязательства заемщика перед банком на основании статьи 292 Гражданского Кодекса РК.  [ 3]

Обеспечение исполнения обязательства должника с использованием залога имущества создает для кредитора более благоприятные условия, т.к. предоставляет возможность реального удовлетворения требований в случае неисполнения должником обязательств (при не возврате кредита) за счет заложенного имущества.

Таким образом, ипотека, установленная в обеспечение договора ипотечного займа, обеспечивает:

• Уплату залогодержателю (Банку)   основной   суммы   долга   по договору ипотечного займа;
• Если договором не установлено иное, уплату кредитору (Банку) причитающегося ему вознаграждения за пользование кредитом;
• Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя (Банка)  в  том  объеме,   какой  они имеют к моменту их удовлетворения, включая;

— возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;

— неустойку   за   неправомерное   пользование   чужими   деньгами,

предусмотренную основным обязательством, либо законодательными актами.

При этом дополнительно необходимо иметь в виду, что ипотека обеспечивает также:

— возмещение судебных издержек   и   иных   расходов,   вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

Если залогодержатель (Банк) вынужден был нести расходы по содержанию и охране заложенного имущества, возмещение залогодержателю таких расходов также обеспечивается за счет заложенного имущества.

Ипотека   может   быть   оформлена   в   виде   двух   разных   документов: ипотечного договора и ипотечного свидетельства.

 

 

 

1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике

 

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в  банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества;

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад  недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика;

Долгосрочный ипотечный кредит  — это кредит, выданный банком физическому лицу на цели  приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома)  на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы — это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

— вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровления экономики;

— рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,

— денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

— применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

 

1.3 Ипотечный договор

 

Ипотечный договор должен заключаться в письменной форме и подписываться залогодержателем и залогодателем, а также должником, если залогодатель не является должником.

В соответствии с Указом договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая должна осуществляться по месту нахождения недвижимости.  [ 2]

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.

Законодательство не требует нотариального удостоверения ипотечного договора. Оно осуществляется по желанию сторон.

Ипотечный договор должен содержать:

1) имя физического лица (полное наименование для юридического лица) и место жительства физического лица ( место нахождения для юридического лица) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель ( вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;

2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;

3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;

4) наименование  права,  в  силу  которого  недвижимое  имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного введения и другие);

5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

При заключении ипотечного договора залогодатель обязан предупредить залогодержателя (банк) обо всех известных ему к моменту регистрации ипотечного договора правах третьих лиц на заложенное имущество.

В противном случае залогодержатель (банк) имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий ипотечного договора.

Права залогодержателя могут подтверждаться ипотечным свидетельством. На всех экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче ипотечного свидетельства.

 

1.4 Ипотечное свидетельство

 

Права залогодержателя могут подтверждаться ипотечным свидетельством. Ипотечное свидетельство выдается в единственном экземпляре и остается у банка (залогодержателя).

Ипотечное свидетельство является ордерной ценной бумагой, фиксирующей права его владельца на залог имущества, указанного в договоре ипотеки, а также на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Права по ипотечному свидетельству могут быть переданы другому лицу путем совершения на ипотечном свидетельстве передаточной надписи.

Ипотечным залогодержателем по соглашению с залогодателем на ипотечном свидетельстве может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю ипотечного свидетельства право по истечении определенного срока продать ипотечное свидетельство с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Ипотечное свидетельство должно содержать:

1.Слова    «Ипотечное    свидетельство»,    включенные    в    название документа;

2. Имя (наименование) и   место   жительства   (место   нахождения)

залогодателя;

3. Имя (наименование) и   место   жительства   (место   нахождения)

залогодержателя;

4. Имя (наименование) и   место   жительства   (место   нахождения) должника, если должник по основному обязательству не является залогодателем;
5. Дату и место заключения ипотечного договора;

6.Указание      суммы      основного      обязательства      и      размера

них либо условия, позволяющие их определить;

7.Указание срока уплаты суммы основного обязательства и вознаграждения, если они подлежат уплате, а если эта сумма или вознаграждение подлежат уплате по частям- сроков или периодичности соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие их определить;

8. Опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
9. Наименование права, в  силу  которого  имущество,  являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

10.Указание на то, имеются ли на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества, другие ипотечные свидетельства, за исключением ипотечных свидетельств по договорам ипотечного жилищного займа, сдано ли это недвижимое имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом;

11 .Подпись залогодателя;

12.Дату выдачи ипотечного свидетельства.

Несоблюдение этих требований, а также наличие подчисток и исправлений делает ипотечное свидетельство недействительным.

Выдача ипотечного свидетельства и его последующая передача другим владельцам подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Владелец ипотечного свидетельства при осуществлении своих прав обязан предъявить его залогодателю.

Если залогодатель исполнит свои обязательства, он вправе требовать передачи ему ипотечного свидетельства.

При исполнении денежного обязательства, обеспеченного ипотекой по частям, на ипотечном свидетельстве должны делаться отметки об исполнении соответствующей части обязательства. Отметка об этом должна производится не реже одного раза в год.

По общему правилу нахождение ипотечного свидетельства у залогодержателя (банка) означает, что обязательство, обеспеченное ипотекой, не исполнено. Напротив, нахождение ипотечного свидетельства у залогодателя свидетельствует, что обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено. Ниже приводиться образец свидетельства о государственной регистрации ипотеки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Свидетельство о государственной регистрации ипотеки

 

№________                                            от «___»____________200___г.

Выдано ________________________________________________________

реквизиты залогодержателя или его уполномоченного представителя

 

в подтверждение того, что на следующие объекты недвижимости:

Вид. нд.	Кадастр. номер	Место положение назначение	Целевое составл.	Кол.	Этажность, этаж	Общая площадь	Площадь жилая

зарегистрирована ипотека.

Право залогодержателя________________________________________________

                                                                                  фамилия, имя и отчество                                       дата и год рождения

 

                                физического лица, наименование т регистрационный номер юридического лица

на предмет ипотеки___________________________________________

                                                                                    описание предмета ипотеки

возникло на основании договора об ипотеке (залоге) _______________________

                                                                                                                                                         дата заключения договора

регистрированного __________________________, и включающего следующие

                                                      дата и номер регистрации

основные условия: ____________________________________________________

                                                                  размер, срок исполнения основного обязательства и другие

___________________________________________________________________________________________________________

                                   условия ипотеки (залога)

Право ________________________ залогодателя ___________________________

                                                                                                                                                   Фамилия, имя, отчество,

_______________________________________________________________________

                  дата и год  рождения физического лица (наименование и  регистрационный  номер юридического лица)

подтверждено ________________________________________________________

                                                           наименование, дата принятия, дата и номер регистрации

_______________________________________________________________________

                                                                 Правоустанавливающего документа на предмет залога

Регистратор _______________________              ____________________________

                                          Фамилия, имя, отчество                                                              подпись и место для печати

Руководитель ______________________              ___________________________

                                  Фамилия,имя,отчество,                                                  подпись

Примечания: 

1.Настоящее свидетельство подлежит возврату в регистрационный орган при погашении ипотеки залога.

2.При утрате (повреждении) свидетельства правообладатель обязан подать заявление в регистрационный орган с указанием причины утраты (повреждения) свидетельства.

Министерство Юстиции Республики Казахстан

___________________________________________________________________ (наименование регистрирующего органа)

 

1.1 Последствия не выплаты банку (залогодержателю) денежных средств, обеспеченных ипотекой

 

 

1.5 Последствия не выплаты банку

 

В случае не исполнения должником своего обязательства, залогодержатель (банк) вправе удовлетворить свои требования путем реализации заложенного имущества в судебном или несудебном порядке.

Реализация ипотеки в судебном порядке:

В этом случае Залогодержатель подает исковое заявление в суд и по решению суда реализует заложенное имущество путем продажи с публичных торгов.

По просьбе залогодателя при наличии уважительных обстоятельств суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на один год в случаях:

залогодателем является гражданин независимо оттого, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

— предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализация ипотеки во внесудебном порядке:

Реализация заложенного имущества во внесудебном порядке допускается, если это предусмотрено законодательными актами, либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон.

Во внесудебном порядке реализация ипотеки производится путем проведения торгов на заложенное имущество, организованных доверенным лицом.

Доверенное лицо определяется сторонами в ипотечном договоре. Если договором доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем (банком).

Следует иметь в виду, что при получении уведомления о невыполнении обязательства залогодатель вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки. Также залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки реализации ипотеки.

Суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество, отсрочить ее продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом имущества, и не освобождает должника от возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и сумм неустойки.

В случае объявления торгов несостоявшимися, обращение заложенного имущества в собственность залогодержателя производится в соответствии с правилами статьи 32 Указа Президента РК «Об ипотеке недвижимого имущества».  [ 2]

При объявлении торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе обратить в свою собственность заложенное имущество по его текущей оценочной стоимости на основании заключения профессиональных оценщиков. Либо требовать назначения новых торгов.

Оценка стоимости имущества рассчитывается в соответствии с существующими методиками.

Оценочная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже имущества на свободном конкурентном рынке, при соблюдении всех необходимых для продажи условий.

Под условиями продажи при оценке стоимости имущества понимаются следующие обстоятельства:

— покупатель и продавец обладают всей полнотой информации и хорошо проконсультированы для принятия решения;

— продавец и покупатель свободны от тяжкого стечения обстоятельства, то есть сделка купли- продажи не является ни для одной из сторон вынужденной;

-Для совершения сделки выбрано оптимальное время;

-Совершение сделки купли-продажи произойдет в ограниченные (разумные) сроки.

Процесс оценки начинается с общего осмотра и описания имущества для установления состояния и выделения особенностей, влияющих на стоимость недвижимости.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно   влияющих   как   на   рынок   недвижимости   в   целом,   так   и непосредственно на ценность рассматриваемого имущества.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

-Затратный метод (Cost Approach);

-Метод прямого сравнительного анализа продаж (Direct Sales Comparison

Approach);

-Метод капитализации дохода (Income Approach).

Использование каждого из методов приводит к получению различных ценовых характеристик недвижимости. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого метода и установить окончательную оценку стоимости объекта.

Залогодатель в течение трех месяцев вправе оспорить результаты торгов, в случае нарушения процедуры их проведения.

Подача искового заявления не приостанавливает совершения действий, вытекающих из результатов торгов.

Если залогодатель отказывается передавать проданное на торгах недвижимое имущество или отказывается освободить жилое помещение, покупатель вправе обратиться в суд по месту нахождения имущества.

 

 

 

 

1.6 Прекращение ипотеки

 

При прекращении ипотеки залогодержатель выдает залогодателю письменный документ, свидетельствующий о прекращении ипотеки, зарегистрированный в органе, в котором был зарегистрирован ипотечный договор.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

2.1 Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала реализации системы ипотечного жилищ

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов «О разгосударствлении и приватизации». Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми   механизмами,   которые   могли   бы   поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации». Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации  земельных  участков  для  жилищного  строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имеелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость   реального   запуска   новых   механизмов   привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы — Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана — 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.

Спрос   населения   на   жилье,   во   многом,   определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости,   увеличение   общего   коэффициента   смертности   и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 1998 — 2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение  этой  тенденции.

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них — постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора

 

Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, — увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2000 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить внимание на городском населении, которое представляло собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999 г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку   жилья,   потенциальный   заемщик   должен   располагать определенными  собственными  средствами.  Основным  источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной — USD 13 000, трехкомнатной — USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

 

2.2 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК

 

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, Приложение 1.

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО «Астана-финанс». Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

• Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.
• Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.
• Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.
• Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечная компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

Первоначально Компания устанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательные ставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитный риск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставил пересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячно объявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которой проводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могут самостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определенной величины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения для заемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренцию между ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующего требованиям рынка.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, — наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

• несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;
• отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;
• включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

Предполагалось, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской Ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основные отечественные институциональные инвесторы — накопительные пенсионные фонды и страховые компании.

Однако в условиях, когда ситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью по корпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностранной валюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторами доходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищным кредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (в рамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентных ставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает риск недоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализа ситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечным облигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем, когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой, можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба для функционирования системы.

В рамках организации системы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня и двумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного кредитования. Казахстанская ипотечная компания совместно с региональными отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау, Жезказгане, Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске, Шымкенте. Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.

Но действительно ли много  людей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья? По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы в августе 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что это такое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшие вопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Таким образом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300 респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитами ипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95% были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентов к ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны Приложении 2.

Как следует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много “недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

 

Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит

Нет стабильного денежного дохода	28,3
Нет возможности погашать кредит	21,7
Нет уверенности в том, что всегда будет работа	19,6
Не имею представления о том, что нужно делать для оформления ипотечного кредита	10,9
Нет уверенности, что зарплата не сократится	4,4
Другое	2,2
Затрудняюсь ответить	13,0

 

Таким образом, можно сделать вывод что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит 10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будет составлять 110 у.е.. То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет — платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок при этом увеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау — в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется и довольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, в частности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучить опыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования.

В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе правительства РК. В Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: “БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по данным министра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса — от 15 до 30 % и процентной ставки — в пределах 12-13 %. Жилищная программа правительства, предусматривает установление процентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса на уровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет.

14 апреля этого года правительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно программе, ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов строительство и ввод в эксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году — 3 млн., в 2006-м — 4 млн., в 2007-м — 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как ра рассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратного метра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана, за исключением, возможно, крупных городов, прежде всего, в Астане и Алматы, где высоки доходы населения. В частности, администрация Алматы заявила на минувшей неделе, что в этом городе стоимость 1 кв. метра жилья в рамках указанной госпрограммы составит в среднем $450. В соответствии с программой предполагается увеличить в системе ипотечного кредитования сроки предоставления займов с нынешних 10-ти до 20-ти лет, снизить ставки вознаграждения по ним с 13% до 9-10% годовых и первоначальный взнос для получения кредита с 20% до 10% от стоимости приобретаемого жилья. Между тем в системе жилищно-строительных сбережений планируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня не менее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет. В 2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4 млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости — 229 млрд. тенге.                      Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны — Астане, Алматы и Караганде — он запустил новую программу кредитования «Ипотека Lights». Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы «Ипотека Lights», обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости. «Ипотека Lights» — не разовая акция, а бессрочная программа, которая будет действовать наряду со стандартной программой ипотечного кредитования, предусматривающей первоначальный взнос и максимальный срок кредитования до 20 лет. По информации Нацбанка, в 2003 году банками второго уровня было привлечено подобных займов на сумму около 3,7 млрд долларов США, или в 2 раза больше, чем в 2002 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия своим клиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы работали. Однако подобные продукты содержат большой кредитный риск, который, учитывая упрощенные условия кредитования, предлагаемые банками, может еще возрасти. По официальным данным, на 1 февраля с.г. задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в целом по стране составила 31,5 млрд тенге, а доля сомнительных и безнадежных кредитов в портфелях банков постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов.   16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищного строительства. Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласно задумке правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью и архитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать облик городов и соответствовать требованиям комфортности планировки. Предполагаемая стоимость кв. метра жилья в таком доме будет составлять около $350 за квадрат. В бывшей и настоящей столицах, а также в перспективных с точки зрения освоения нефтяных богатств Актау и Атырау, где рынок жилья дороже, и платить придется по более высоким расценкам, но не больше $450 за квадрат. Однако в том же Атырау, цены даже на довольно ограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт, что насыщение жилищного рынка новыми квартирами собьет ставки так быстро, как обещают разработчики программы. За три года на финансирование программы будет выделено 138 млрд тенге, при этом возведение инженерных сетей и инфраструктуры возьмут на себя акиматы. Правительство готово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второго уровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдавать жилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых. 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом столичном доме обойдется примерно в $28 000. Таким образом, оформить кредит на такую квартиру сможет семья, совокупный месячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и говорить, такими доходами, особенно легальными, которые можно представить банку, располагает далеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных центрах, хотя по сравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке сегодня, круг тех, кто может позволить себе покупку жилья, расширится. К тому же у желающих приобрести новое жилье появится возможность выбора. Казахстанцам предстоит сориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путь обзаведения жильем предпочесть — ипотечное кредитование, систему жилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональные исполнительные органы в соответствии с законодательством и разработанным правительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк, уполномоченный заключать договор кредитования.В духе новой жилищной стратегии выдержана программа развития ипотечного кредитования жилья в Алматы, представленная городским акимом Виктором Храпуновым. Предполагается, что на первоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде «дешевых» и «длинных» денег стартового капитала выступит специально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечного кредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размеры первоначального взноса и с 13% до 10% — процентные ставки. По мнению акима, Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрению новых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этом году. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 февраля задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5 млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице в нынешнем году должно быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, а ликвидировано как класс — более 2 млн квадратов жилья ветхого. Впрочем, для многих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге — цифры одинаково нереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматривает строительство государственного жилья, однако рассчитывать на приватизацию жилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и в количественном соотношении доля «ложки меда» оставляет желать большего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менее одного стоквартирного дома государственных квартир. Так что предложение, очевидно, привычно не поспеет за спросом.                                                                                           25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второго уровня — “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” — подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы, параметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного в рамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения — 9-10% годовых, размер первоначального взноса — 10% годовых, срок ипотечных кредитов — 20 лет. Также стороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% по специальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.“То, что банки согласились снизить ставку — это большой шаг с их стороны по направлению к новой жилищной политике”, — заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым для присоединения к нему других финансовых институтов и организаций.              C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Основная работа фонда – страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием. Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплаты кредитов.

Кардинальные реформы в системе казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года. Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора — Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждение намерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическими лицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку – кредитору в течение не пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить сумму первоначального взноса для получения кредита — до десяти процентов. А банки, практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальную страховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит риск финансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечного кредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особых опасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.                                                                                                      Наряду с программой будет активно строиться и само жилье,  Нацбанк тоже займется реформами. Только в области законодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывоза капитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволит населению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А у отечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контракты с иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговых операций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностью конвертируемой валютой.

 

 

2.3 Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в Республике Казахстан за последние годы

 

В Республике Казахстан был принят ряд законов и постановлений, касающихся ипотечного кредитования:

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года (Общая часть);

Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года (Особенная часть);

Закон Республики Казахстан от 24 апреля 1995 года «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»;

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «О регистрации залога движимого имущества»;

Закон Республики Казахстан от 31 декабря 1996 года «О государственной пошлине»;

Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года «О браке и семье»;

Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»;

Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 31 августа 1995 года, «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 3 октября 1995 года, «О страховании»;

Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 года, «Об ипотеке недвижимого имущества»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 1998 года N 1181 «О мерах по реализации Закона Республики Казахстан «О регистрации залога движимого имущества»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 22 августа 1997 года N 1277 «О реализации государственной жилищной политики в новых экономических условиях»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 июня 1996 года N 711 «Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов»;

Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 апреля 1999 года N 524 О создании акционерного общества «Республиканский фонд ипотечного кредитования»;

Инструкция, утвержденная  Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 28 июля 1998 года N 539 «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Республики Казахстан»;

Правила регистрации залога движимого имущества, утвержденные Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 14.02.99 г. N 14;

Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 года N 539 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий)»;

Закон Республики Казахстан от 03.06.2003 N 427-2 `О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования.

 

 

 

 

3. ИПОТЕЧНЫЕ ОПЕРАЦИИ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ

3.1 Основные модели ипотечных рынков

 

Законы и другие правовые акты должны урегулировать правовое положение банков и иных субъектов рынка ипотечного кредитования, порядок эмиссии, обращения ипотечных ценных бумаг и т.д. Содержание и направленность указанных законов и правовых актов будут зависеть от того, какая модель ипотечного рынка будет конструироваться ими.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования (Жарковская, 2005).

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

• переуступить их вторичным инвесторам;

2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать
вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;

3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

 

3.2 Виды ипотечных займов

 

В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:

• традиционные ипотечные   займы   с   фиксированной   процентной
  ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
• ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
• ипотечные займы    с    возрастающей    суммой    выплат   в    счет
  погашения;
• ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой
  выплатой», двухступенчатые.

 

3.2.1 Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет

 

Ее процентная ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полностью погашается. Это самый популярный ипотечный заем, и при процентной ставке менее 10% большинство заемщиков получают традиционную закладную со сроком погашения в 30 лет.

Например, при ипотечном займе в 100 000 долл. со сроком погашения в 30 лет под 8% заемщик выплачивает ежемесячно 733,77 долл. основной суммы и процента. Часть выплаты составляет процентная ставка. Остальная часть выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, постепенно погашая его полностью. Займы, которые погашаются постепенно в течение длительного срока, называются долгосрочными ссудами.

Преимущества. Основным преимуществом традиционной закладной с фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увеличатся. Сумма выплат останется неизменной в течение 30 лет.

Недостатки. Если рыночные процентные ставки понизятся, процентная ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется осуществить рефинансирование, а это стоит тысячи долларов. Таким образом, заем с фиксированной процентной ставкой — палка о двух концах: он хорош, когда рыночные ставки повышаются, но плох, когда они снижаются. Д

 

• Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет

 

Закладная, погашаемая в течение 15 лет, завоевывает популярность, когда процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать свои закладные с помощью 15-процентных займов. Этот заем почти не отличается от традиционного 30-летнего займа, за исключением того, что его ежемесячные выплаты выше и он погашается через 15 лет.

Преимущества. Ввиду того, что кредиторы возвращают свои деньги раньше, чем в случае с традиционными закладными, они взимают более низкую ставку за займы с погашением в течение 15 лет. Разница ссуды у каждого кредитора   индивидуальна,   однако   если   ссуды   с   30-летним   погашением предоставляются под 8%, то ссуда с 15-летним сроком погашения может выдаваться под 7,75%.

Так как ссуда выплачивается раньше, то практически она меньше, и в течение срока погашения ссуды в целом ссудозаемщик выплачивает меньше по проценту — более чем на 50%.

Недостатки. Сумма ежемесячной выплаты намного выше (при ипотечном займе в 100 000 долл. ежемесячные выплаты составят 941,28 долл., что на 28% больше, чем при 30-летнем займе). По этой причине нужно иметь более высокий годовой доход, чтобы предоставление займа было утверждено.

Несмотря на то что 15-летние займы усиленно предлагаются, многие считают, что 30-летние займы предпочтительнее. При традиционных закладных заемщик может всякий раз, когда пожелает, осуществлять дополнительные выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за 30 лет. Например, если делается 13 выплат в год вместо 12, можно погасить 30-летнюю закладную приблизительно за 20 лет.

 

• Закладная с повышающейся суммой выплат

в счет погашения долга

 

Эта закладная предназначена для того, чтобы быть более доступной по стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесячные выплаты поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный процент в течение пяти лет.

Например, по займу в 100 000 долл. по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга под 8,75% начальные ежемесячные выплаты составляют 593,45 долл. — в сравнении с 733,77 долл. по традиционной закладной. Выплаты по ней увеличиваются на 7,5% с каждым годом, пока не достигнут 851,97 долл. на шестом году. С этого момента сумма выплат остается неизменной до погашения.

При этом в течение первых пяти лет остаток долга немного повышается, тогда как в традиционном займе происходит неуклонное понижение.  Это называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору, поэтому сумма, которую предстоит выплачивать, повышается и включает в себя невыплаченный процент.

Непогашенный остаток основной суммы долга по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга достигает максимума в 104 050 долл. на пятом году, прежде чем снова начать движение вниз.

Преимущества. Основное преимущество закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга заключается в ее доступности. Благодаря небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более крупный заем при сравнительно невысоком доходе.

С помощью рассматриваемой закладной заем в 100 000 долл. можно получить, имея доход на 20% ниже требуемого. Такая закладная идеально годится для заемщиков, доход которых, как правило, возрастает в соответствии с увеличением суммы выплат по закладной благодаря продвижению по службе и прибавкам жалованья.

Недостатки. Во-первых, по такой закладной кредитор взимает более высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга обычно на 0,75—1% выше, чем по традиционной закладной.

Во-вторых, кредиторы обычно требуют, по меньшей мере, 10% первоначального взноса по сравнению с 5% при традиционной закладной.

 

3.2.4 Закладная с возрастающим собственным капиталом (GEM)

 

GEM — также известная как закладная с быстрым приобретением собственности представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличиваться вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавливается на фиксированный уровень.

Закладные      с      возрастающим      собственным     капиталом     весьма разнообразны. Как правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у традиционной закладной с 30-летним сроком погашения. Их величина ежегодно увеличивается на фиксированный процент. При займе на сумму 100 000 долл. под 7,5% выплаты первого года составляют 716,41 долл. Они повышаются на 4% с каждым годом до 1 240,59 долл. на 15 году, до полного погашения займа.

Преимущества. Подобно 15-летней закладной, GEM погашается быстро и ее типичная процентная ставка на 0,25—0,50% меньше, чем у традиционной закладной. К тому же, как и при 15-летнем займе, заемщик выплачивает меньше средств по проценту за весь срок погашения займа.

В отличие от 15-летней закладной, получить утверждение займа GEM не труднее, чем по традиционной закладной, так как сумма начальной ежемесячной выплаты займа невелика. GEM хорошо подходит тем, чей доход увеличивается и кто планирует уйти на пенсию через 15 лет.

Недостатки. По закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты продолжают увеличиваться независимо от того, повышается ваш доход или нет.

 

3.2.5 Закладные с изменяемой процентной ставкой (ARM)

 

Эти закладные получили популярность в начале 1980-х гг., когда процентные ставки были намного выше. Кредиторы предоставляли закладные с фиксированной ставкой в 15—16% и более 60% заемщиков предпочитали ARM с процентными ставками, начинающимися с 12—13%.

ARM удобны тогда, когда вы полагаете, что процентные ставки упадут до таких уровней, которые окажутся значительно ниже сегодняшних.

Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что при ARM ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения.

Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые  базовые свойства и ряд свойств по выбору.

Базовые свойства:

• интервал изменения ставки;
• начальная процентная ставка.

Свойства по выбору.

• ограничение процентной ставки в течение всего срока погашения;

 

• периодическое лимитирование процентной ставки в течение всего
  срока погашения;
• ограничение изменения ежемесячной выплаты;
• обращаемость в закладную с фиксированной ставкой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

4.1 Основные условия ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование приобретения жилья, построенного в рамках Программы развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в г. Астана:

·        при условии первоначального взноса от 30% стоимости жилья, срок 10 лет, фиксированная ставка вознаграждения 9,95% годовых, валюта займа — тенге;

·        при условии первоначального взноса от 20% стоимости жилья, срок 10 лет, фиксированная ставка вознаграждения 10,00% годовых, валюта займа — тенге;

·        Требования: — страхование недвижимого имущества предоставляемого в качастве залогового обеспечения.

Ипотечное кредитование приобретения прочего жилья, осуществляемого совместно с ЗАО «Казахстанская Ипотечная Компания»:

• Срок от 3-х до 15 лет
• Первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья

Cтавка вознаграждения 13,6% годовых пересматривается 2 раза в год на величину изменения индекса инфляции по данным Агентства Республики Казахстан по статистике либо Нацбанка Республики Казахстан, валюта займа — тенге.

Требования:

• страхование недвижимого имущества предоставляемого в качестве залогового обеспечения;
• страхование от несчастных случаев;
• при оплате первоначального взноса от 15 до 30% от стоимости квартиры необходимо страхование гражданско-правовой ответственности.

Возможно предоставление 100% займа для приобретения жилья при предоставлении дополнительного залогового обеспечения.

В случае отсутствия или недостаточности средств клиента для оплаты первоначального взноса предлагается оформление займа для указанной цели под дополнительный залог.

4.2 Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства

• Консультации и собеседование в Альянс-Банке (предварительная оценка кредитоспособности Заемщика и выбор квартиры)
• Решение Заемщика о получении ипотечного займа
• Заключение предварительного договора по приобретаемой квартире между Покупателем (Заемщиком) и Продавцом Альянс-Банк
• Оплата первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья
• Сбор и предоставление в отдел ипотечного кредитования Альянс-Банка документов, согласно Перечня документов для оформления и выдачи ипотечного займа
• Решение Кредитного комитета Альянс-Банка о выдаче ипотечного займа
• Заключение Договора купли-продажи с Продавцом жилья
• Заключение Договора займа
• Регистрация Договора купли-продажи в Центре регистрации недвижимости по г.Жезказган — оформление права собственности на Покупателя
• Заключение Договора об ипотеке недвижимого имущества и подписание Ипотечного свидетельства с последующей регистрацией вышеуказанных документов в Центре регистрации недвижимости по г.Жезказган
• Перечисление ипотечного займа на счет Продавца
• Ежемесячные выплаты Заемщиком по погашению основного долга и начисленных процентов в соответствии с условиями Договора займа
• Полное погашение долга и оформление прекращения обязательств по Договору займа и Договору ипотеки недвижимого имущества

 

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на первичном рынке.

• Документы, обязательные к представлению:
• Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).
• Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).
• Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.
• Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).
• Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.
• Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.
• Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.
• Если гарантом выступает юридическое лицо, необходимо дополнительно предоставить:
• Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.
• Нотариально заверенные копии учредительных документов
• Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

 

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

1. Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы
2. Копия документа об образовании
3. Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя
4. Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)
5. Сведения об иных займах и их погашении

 

Перечень необходимых документов для получения ипотечного займа на приобретение жилья на вторичном рынке.

Документы, обязательные к представлению:

• Удостоверение личности заемщика (нотариально заверенная копия).
• Подтверждение РНН (нотариально заверенная копия).
• Свидетельство о заключении брака (нотариально заверенная копия) или нотариально удостоверенное заявление заемщика о том, что на момент подачи заявления в браке не состоит, детей не имеет.
• Удостоверения личности всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с Заемщиком и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних членов семьи (копия).
• Справка с места работы о заработной плате и другие документы, подтверждающие доходы заемщика, заверенные по месту их получения.
• Нотариально заверенное согласие супруга на залог имущества и на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо брачный контракт.
• Справка о составе семьи (форма №3)
• Копия трудового контракта
• Разрешение органов опеки и попечительства от имени несовершеннолетних членов семьи на залог жилья или нотариально удостоверенное согласие родственников об обеспечении несовершеннолетних детей заемщика своей жилой площадью в случае выселения заемщика вследствие неисполнения им обязательств по Договору займа.
• Акт оценки квартиры
• Документы, подтверждающих право собственности продавца на продаваемое жилье (договор купли-продажи, план, свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество (при наличии), информационная справка №2 (об отсутствии обремения, из Центра по недвижимости), госакт на право собственности на земельный участок с кадастровым номером (если приобретается дом))
• Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей и налога на имущество
• Физическое лицо, выступающее созаемщиком (гарантом), предоставляет те же документы, что и заемщик.

Если гарантом выступает юридическое лицо необходимо дополнительно представить:

• Решение уполномоченного органа гаранта о выдаче гарантии в обеспечение обязательств заемщика.
• Нотариально заверенные копии учредительных документов
• Финансовая отчетность гаранта на последнюю отчетную дату, предшествующую выдаче займа (копия декларации о совокупном годовом доходе с приложениями).

Для подтверждения платежеспособности могут быть дополнительно представлены:

• Копия трудовой книжки, заверенная кадровой службой по месту работы
• Копия документа об образовании
• Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя
• Копии документов, подтверждающих наличие дорогостоящего имущества (жилье, автотранспорт и др.)
• Сведения об иных займах и их погашении

 

4.3 Подходы используемые при оценки  недвижимости для цели ипотечного кредитования

 

При покупке квартиры под  ипотечное кредитование, производится оценка данной недвижимости, с помощью 3-х подходов:

— доходный подход;

— сравнительный подход;

— затратный подход;

 

Доходный подход

Недвижимость обладает свойствами приносить доход своему владельцу. Эта одна из причин почему люди покупают недвижимость, другими причинами является покупка для непосредственного проживания и удовлетворение личных потребностей.

Метод прямой капитализации. В терминах оценки недвижимости капитализацию следует понимать как понимание определение величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных  в результате владения объектами недвижимости. Капитализированный поток доходов, то есть текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости.

NOI                                                                         K

V=

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости определяется по формуле:                                                                                                     

(1);

 

Где V— стоимость недвижимости; NOI— чистый операционный подход; К— коэффициент капитализации.

На простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходов недвижимости.

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость.

Ипотечная постоянная (Кi) представляет собой отношения ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал ( Ксоб.к )— это отношения денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

Когда известна ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инновационной группы, или метода связанных инвестиций.

К = М * Кi + ( 1-М )* Ксоб.к                             (2);

Где М- отношение кредита к стоимости недвижимости.

 

Сравнительный подход

Метод сравнительного анализа продаж основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта  со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках. Данный метод базируется на принципе замещения. При его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющие аналогичные назначения и обладающего такими же потребительскими характеристиками, то есть такой же полезностью.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средне взвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

                              V = Цпр ±∑D,                             (3);

Где Цпр-  цена продажи аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); ∑D— сумма  поправочных корректировок.

 

Затратный подход

Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение объекта недвижимости, его благоустройство.

Применение затратного метода необходимо при:

— анализе нового строительства;

— определение варианта использования земли;

— реконструкции здания;

— оценка для целей страхования;

— оценка для целей налогообложения;

— оценка последствий стихийных бедствий;

— оценка специальных зданий и сооружений.

Стоимость недвижимости по затратному методу – это стоимость полного замещения или воспроизводства износ плюс стоимость земельного участка как свободного.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентностью полезностью с объектом оценки, однако с использованием современных материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии  оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все его недостатки и функциональный износ.

                          ПСВ = В* VСТР * Кi * И1 * И2,                                  (4);

Где В- восстановительная стоимость единицы измерения ( 1м³ ); VСТР-  строительный объем здания;  Кi—  поправочные коэффициенты;   И1-  индекс перехода цен от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. С учетом территориального коэффициента; И2- —  индекс перехода от цен на 01.01.84г. к текущим ценам.

 

4.4 Оценка объекта недвижимости на примере квартиры

    

В виде примера была взята 2-х комнатная квартира, в Карагандинской области, г. Жезказгане, ул., Сейфулина д.12 кв.69., 1970 года постройки;

— кадастровый номер 09: 109: 002: 000: (303: 12): 69.

— расположенная  на 3-ем этаже;

— общая площадь 43.6, жилая площадь 33.0;

— с балконом, полное благоустройство;

          Цель оценки: определение стоимости для ипотечного кредита. Владельцем объекта является Мукушенна Анна Андреевна.

          Основания Договора купли-продажи, нотариус Оспанова Л.М., 23.08.2001, № 014302 (2-1-13/7773).

          Вид определения стоимости: возможная рыночная стоимость.

          Дата оценки: 20.02.2006.

          Обоснования выбора методов оценки в данном примере, для определения рыночной стоимости был выбран только один метод оценки- метод сравнительного анализа продаж. Метод сравнительного анализа продаж- определение стоимости объекта недвижимости, путем сравнения недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектом.

          Как показывает наш опыт в нашем регионе наиболее эффективным является именно этот метод оценки. Расчет производился на основании собранной мной информации  о продажах квартир за текущий период, в г.Жезказгане. Была взята квартира проданная по адресу: Мира 57 кв. 16, — 12 000 долларов; Сейфулина 6 кв. 5- 11 000 долларов; Некрасова 5 кв. 34 -14 000 долларов;

Данные о продажи сравнимых объектов

№	Сопоставимые объекты	Цена ( доллар )	Кач-во по сравнению с оцен. объектом
1	Мира	12 000	Хуже
2	Сейфулина	11 000	Хуже
3	Некрасова	14 000	Лучше

 

Стоимость оцениваемого объекта = ( 12 000 + 11 000 + 14 000 ) : 3 = 12 333

          Метод затратного и доходного подхода не применялся, так как результаты, полученные этими методами зачастую не отражают на текущий момент реальной стоимости квартиры.

          Оценка выполнена в соответствии с требованием Закона « Об оценочной деятельности в Республики Казахстан » от 20.11.2000, № 109-   ׀׀ ЗРК, с изменениями и дополнениями от 14.02.2003,№ 388-׀׀  ЗРК, СТ ЗРК 1126-2002 « Система оценки имущества Республики Казахстан. Общие понятия  и принципы оценки », СТ РК 1127-2002 «Система оценки имущества Республики Казахстан».

          Заключение об оценки: стоимость методом сравнительного анализа продаж составляет: 12 333 доллара, или 1 516 959 тенге, на дату оценки курс доллара по НБ РК составлял 1 USA= 123 тенге. Приложение 3.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можно сделать следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.
2. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования     в     Казахстане  – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.
3. Ипотечное кредитование в     Казахстане   существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% — 15 % от стоимости жилья,  срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет, а процентная ставка уменьшилась с 24 % (2001 г.) до 12% (2004г.). К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.
4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов.
5. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.
6. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться
7. В Казахстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок.
8. Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Казахстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец 2004-го года возрастет до — до 5,4 млрд., 2005-го – до 8,6 млрд. тенге. Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Закон Республики Казахстан от 03. 06. 2003 № 427-2 О внесении изминений и дополнений в некоторые законодательные акты республики по вопросам ипотечного кредитования.
2. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995г. « Об ипотеке недвижимого имущества».
3. Гражданский Кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994г. ( Общая часть)
4. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000.
5. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. — Эксперт.- 2000 г. — № 12
6. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999.
7. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999
8. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» — Банковское дело в Москве. — 2002 г. — № 11
9. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), 21 июня 2002
10. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002 г.
11. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование — Деньги и кредит. — 1995. — № 8. — С.49
12. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. — Финансы.-2002. -№6
13. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000
14. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001
15. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

16.Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” — Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.

17. “Ипотека становится доступной” — Эксперт-Казахстан № 8 (10), 26 апреля 2004 г.

18. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. — Эксперт. — 1999 г. -№ 16
19. Красиков А.Жилье в кредит. — Твой новый дом. — — № 10
20. Кусаинов Сагындык. «Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития казахстанского ипотечного кредитования” — Газета.кз , 24.10.2003 г.

21. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002

22. Марченко Григорий. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” — Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г.

23. Марченко Григорий.“Казахстанская ипотека: год спустя” — Банковское дело в Москве», август 2002 г.
24. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” — Интернет-газета «Навигатор», 14 августа 2002г.
25. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2002 г.
26. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние — Банковское дело. – 1999. — № 12
27. Постановление Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”
28. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” — «Деловая неделя»№ 15 (593), 16 апреля 2004 г.
29. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. — Эксперт. — 2002 г. -№ 37
30. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития — Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.
31. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике — Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. — СПб.: Нестор, 2000. -С.188.
32. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001.
33. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях — Финансист. -2002. -№1
34. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Экономика,  2001
35. Шантаров Борис. “Расширяются и становятся более доступными возможности ипотечного кредитования” — Строительная Газета, 19.09.2003, с. 9
36. Шевченко Виктория. “Движение недвижимости” – ЭкспрессК № 106 (15019), 11 июня 2002 г.
37. centercredit.kz
38. ipoteca.kz

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

ДВУХУРОВНЕВАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Первичный рынок

1 — передача денежных средств за жилье;

2 — передача прав собственности на жилье;

3 — выдача ипотечного кредита;

4 — залог жилья (ипотека);

9 — страхование заложенного имущества и жизни заемщика;

10 — выплата страхового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 — независимая оценка заложенного имущества;

12 — проверка правового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 — обращение взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Вторичный рынок

5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;

6 — денежные средства за ипотечные кредиты;

7 — размещение ипотечных облигаций;

8 — денежные средства за ипотечные облигации.

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.

Довольны ли Вы своими жилищными условиями?

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3.

Перечень документов необходимых для получения кредита по продукту «Ипотека» в АО «Альянс- Банк».

1. Условия предоставления кредита:

Условия	Доллары США, Евро
Срок кредитования	От 3 мес-180 мес
Ставка вознагрождения	От 4% до 7% в год с фиксированной суммой вознограждения
Первоначальный взнос	Мин. 20% от рыночной стоимости покупаемого объекта недвижимости
Форма предоставления займа	По желанию клиента в наличной и без наличной форме
Досрочное погашение	5% от суммы досрочного погошения в течении года, 25% от суммы досрочного погашения после истечения года
Дата погашения	Каждое 10-ое число месяца
Минимальная сумма займа	1000 USA / 1000 EUR

2. Общие и правоустанавливающие документы по заемщику:
3. Анкета-заявление на получение Займа (заполняется в банке);
4. Удостоверение личности, РНН, СИК заемщика-оригинал 2 копии;
5. Удостоверение личности, РНН, СИК супруги(га)-оригинал 1 копия;
6. Свидетельство о рождении детей заемщика –оригинал 1 копия;
7. В случае если в квартире прописаны несовершенно летние дети- справка с органов опеки- оригинал и копия;
8. Документы подтверждающие семейное положение;

— в случи если заемщик состоит в законом браке:

— нотариально засвидетельствованная копия свидетельства о заключении брака – оригинал копия;

— нотариально засвидетельствованная копия брачного договора ( если таковой имеется) оригинал     копия;

— в случае если в момент приобретения недвижимого имущества Заемщик в браке ни с кем не состоит, нотариально засвидетельствованное заявление Залогодателя, что в момент приобретения недвижимого имущества в браке ни с кем не состоит – оригинал копия;

7. Поквартальная карточка , домовая книга на Заемщика и супруги – оригинал копия;
8. Общи и право устанавливающие документы от продавца квартиры / дома:
9. Удостоверение личности, РНН Продавца ( а так же собственников)- оригинал копии,
10. В случи если от имени продавца выступает доверенное лицо- удостоверение личности, РНН, нотариально засвидетельствованное заявление Продавца,
11. В случи если в момент приобретения продаваемого недвижимого имущества Продавец в браке  ни скем не состоит – наториально засвидетельствованное  заявление Продавца, что в момент приобретения недвижимого имущества ( указать какого ) в браке  ни скем не состоит- оригинал, копия;
12. В случи если в момент приобретения продаваемого недвижимого имущества Продавец в браке состоит – наториально засвидетельствованное  заявление супруги ( га ), и если имеются, собственников Продавца, согласие на продажу недвижимого имущества ( указать какого ) оригинал, копия;
13. Поквартирная карточка/ домовая книга на Продавца и супруги ( га ), оригинал, копия;
14. Последние квитанции по уплате коммунальных услуг ( «ПТВС», «ГОРЭЛЕКТРОСЕТЬ», «КАЗАХТЕЛЕКОМ», КСК, Налог на имущества и землю ) — оригинал, копия;

Документы по залогу:

№ п/п	Квартира	Дом
1.	Договор купли- продажи ( мена/ дарение/ приватизация ) квартиры- оригинал, копия;	Договор купли- продажи ( мена/ дарение/ приватизация ) дома- оригинал, копия;
2.	Техпаспорт и план квартиры с указанием собственника и отметкой органа регистрации прав на недвижимое имущество- оригинал, копия;	Техпаспорт и план дома с указанием собственника и отметкой органа регистрации прав на недвижимое имущество- оригинал, копия;
3.	Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним- оригинал, кипи;	Акт на право частной собственностью на земельный участок- оригинал и копии;
4.		План земельного участка – оригинал, копии;
5.		Акт определения  оценочной стоимости земельного участка- оригинал, копии;
6.		Решение/ Постановление Акима на передачу земельного участка в собственность- оригинал, копии;

 

4.Расходы по оформлению займа

1. За предоставление займа – 0,2 % от суммы займа или не мене 5000 тенге;
2. За выдачу наличных ( кассовое обслуживание) – в USD- 0,9 %; в KZT- 0,4 %;
3. Страхование предмета залога – 0,35 % от залоговой суммы ( за счет банка );
4. За рассмотрение кредитной заявки и экспертизу проекта- 500 тенге;
5. Расходы в РГП «Центр по недвижимости».