СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                                                                    1 Методологические положения оценки бизнеса                                                 1.1 Понятие и сущность оценки бизнеса                                                            1.2 Цели оценки, виды стоимости и факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса                                                                                        1.3 Принципы оценки бизнеса                                                                             1.4 Стандарты оценки бизнеса                                                                                2 Анализ и выбор подходов и методов для оценки стоимости бизнеса             2.1 Доходный подход к оценке бизнеса                                                              2.1.1 Метод дисконтирования денежных потоков                                            2.1.2 Метод капитализации доходов                                                                  2.2 Затратный подход к оценке бизнеса                                                               2.2.1 Метод накопления активов                                                                        2.2.2 Метод ликвидационной стоимости                                                           2.2.3 Метод замещения                                                                                         2.2.4 Метод чистых активов                                                                                2.3 Рыночный подход к оценке бизнеса                                                               2.3.1 Метод компании-аналога                                                                           2.3.2 Метод сделок                                                                                               2.3.3 Метод отраслевых коэффициентов       2.4 Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости                                                  3 Оценка бизнеса ТОО «Надежность и долговечность»                                                         3.1 Общие сведения                                                                                               3.2 Описание объекта оценки                                                                               3.3 Оценка бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» доходным подходом                          3.4 Оценка бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» затратным подходом                          3.5 Оценка бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» сравнительным подходом              3.6 Согласование результатов и итоговое заключение стоимости                                                                   Заключение Список литературы Приложения

 

ВВЕДЕНИЕ

 

По мере развития рыночных отношений в Казахстане потребность в оценке стоимости бизнеса будет постоянно возрастать. Оценка бизнеса является функцией (деятельностью), которую в разных ситуациях часто приходится осуществлять в рыночной экономике. Ею необходимо заниматься как при оценке подлежащего продаже предприятия-банкрота, так и при определении наиболее вероятной стоимости действующего предприятия [8]. 

Особое место в оценочной деятельности занимает оценка бизнеса (предприятия). При оценке стоимости бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования предприятия. Предприятие является объектом гражданских прав [1], вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате по мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Согласно закону Республики Казахстан оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы и так далее [2].  

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия.  В процессе оценки бизнеса выявляются возможные подходцы к управлению предприятием и определяется, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную стоимость, что и выступает основной целью собственников и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.

Полезность и затраты в совокупности составляют величину, являющуюся основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Бизнес как определенный вид деятельности и предприятие как его организационная форма в рыночной экономике удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются соответствующего ресурсы.

Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Однако он товар особого рода, особенности которого обусловливают принципы, подходы и методы его оценки. Потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, происходящих внутри бизнеса и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара: потребность в регулировании бизнеса и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом [12].

Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляются возможные подходы к управлению предприятием, и определяется, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и выступает основной целью собственников и задачей менеджеров фирм в рыночной экономике.

В данной работе в виде примера рассматривается бизнес ТОО «Надежность и долговечность». При оценке стоимости бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» на базе затратного, доходного и сравнительного подходов по данным финансовой отчетности позволяет определить наиболее вероятную стоимость предприятия.

Целью дипломной работы является изучение теоретических и методологических основ оценки бизнеса и оценки стоимости бизнеса на примере ТОО «Надежность и долговечность».

Основные задачи работы направлены на достижение следующих целей:

• исследование методологических положений оценки бизнеса;
• изучение сущности, форм и методов оценки бизнеса в Казахстане;
• анализ и выбор принципов оценки бизнеса;
• проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности ТОО «Надежность и долговечность»;
• анализ и выбор различных подходов и методов оценки бизнеса;
• определение наиболее вероятной стоимости бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» и др.

Дипломная работа состоит из введения, трех разделов, заключения, списка использованной литературы и источников, приложении. В первом разделе были исследованы методологические положения оценки бизнеса. Во втором разделе были описаны анализ и выбор основных подходов в оценке бизнеса: доходный, затратный, сравнительный (рыночный) и их методы. В третьем разделе рассматривается практическая часть, анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия и применение указанных подходов на примере оценки бизнеса ТОО «Надежность и долговечность».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

 

Развитие рыночной экономики в Казахстане привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества  объектов собственности в хозяйственном обороте. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов.

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость его решения возникает у предприятий, фирм, акционерных обществ, финансовых институтов. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге оценке стоимости объектов и прав собственности.

 

1.1 Понятие и сущность оценки бизнеса

Оценка стоимости бизнеса процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта, но какую стоимость надо определить, зависит от цели оценки, а также от параметров оцениваемого объекта. Если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость; если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то вычисляется ликвидационная стоимость.

Сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее связи с рыночной ситуацией. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технические характеристики, местоположение, генерируемый им доход, состав и структуру активов и обязательств и т. п. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и стратегию конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущее состояние отрасли и экономики.

Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости бизнеса (предприятия). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал или период может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году.

Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она «привязана» только к конкретной дате. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, необходимы постоянные оценка и переоценка объектов собственности.

Другим существенным фактором оценки в условиях рынка выступает риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки служат рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость – это  «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» [2].

Вычисляя величину стоимости, оценщик старается полностью учесть влияние основных факторов, к числу которых относятся: доход, генерируемый оцениваемым объектом; риски, сопровождающие получение этого дохода; среднерыночный уровень доходности; цены на аналогичные объекты; характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (составных элементов); конъюнктура рынка; текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Принципиальное значение имеет тот факт, что при качественной рыночной оценке не ограничиваются учетом лишь одних затрат, а обязательно принимают во внимание экономический имидж: положение предприятия на рынке; фактор времени; риски; уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы.

Данная  концепция в противовес бухгалтерской концепции позволяет определить рыночную ценность фирмы, В концепции учитываются такие факторы, как время, риск, неосязаемые активы, внешняя конкурентная среда и внутренние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку рыночная стоимость любого объекта, приносящего доход или поток денежной наличности, определяется как текущая стоимость ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отражающей требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций [6].

При балансовой  или бухгалтерской оценке активы фирмы можно представить в виде уравнения:

А = О + СК,                                                        (1)

где  О – обязательства; 

       СК – чистый собственный капитал.

При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно    слагаемое — неосязаемые активы (НА) и равенство приобретает вид:

А + НА = О + СК                                               (2)

Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами, ценность доброго имени компании (гудвилл) и др.

 

При рыночной оценке реальный собственный капитал определяется из уравнения:

СК = (А + НА) – О = (А – О) + НА                              (3)

С помощью этого уравнения легко объяснить, почему фирмы с отрицательным балансовым собственным капиталом все еще воспринимаются рынком как что-то ценное (например, неплатежеспособные депозитные институты, кредитные организации, находящиеся на грани банкротства). Причина в том, что отрицательный балансовый собственный капитал более чем компенсируется ценностью нематериальных активов.

Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыночная) или экономическая ценность не совпадают, то должен существовать скрытый или внебалансовый капитал.

Скрытый капитал имеет два источника:

• разницу между рыночной и балансовой оценками активов;
• неучет внебалансовых позиций, которые в соответствии с общепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.

Что касается риска, то бухгалтерская оценка исходит из того, что «один риск подходит всем». Однако каждая фирма при получении дохода фактически сталкивается с различными видами риска и имеет свой собственный уровень получения дохода.

Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет реально оценить фирму. Оценка же, проводимая на базе экономической концепции, дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, ориентируясь на обоснованную стоимость товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Знание величины рыночной стоимости дает возможность собственнику объекта усовершенствовать процесс производства, разработать комплекс мероприятий, направленных на увеличение рыночной стоимости бизнеса. Периодически проводимая оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, избежать банкротства и разорения.

Оценка помогает принять правильное инвестиционное решение, сократив традиционные издержки. Если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы существенными: пришлось бы сформировать информационную базу, приобрести компьютерные программы и т.п., которые использовались бы один-два раза и не окупились бы. У профессионального же оценщика вследствие многократного использования средств производства, налаженных связей и контактов транзакционные издержки существенно ниже. Кроме того, для проведения оценочных работ необходимы особые профессиональные знания и навыки. Поэтому оценку стоимости проводят эксперты-оценщики, прошедшие специальную подготовку.

Оценка  стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.

Оценка предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов оценки. Субъектами оценочной деятельности выступают физические и           юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К объектам оценочной деятельности в соответствии со ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи), в том числе бесхозное, выморочное имущество;
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• право требования обязательства;
• работы, услуги, информация;
• объекты интеллектуальной собственности и иные объекты гражданских прав [2].

Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятие (организация) является объектом гражданских прав [1], вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для достижения его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменные наименования, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость как его собственного капитала, так и отдельных частей имущественного комплекса (активов и обязательств). Предприятие как объект оценки должно иметь четко определенные границы, будучи сложной системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяется несколько дочерних компаний, отделений, филиалов. для правильной оценки нужно проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения. Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально-культурной сферы, имеются ли объекты общенационального значения.

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом [1], поэтому при расчете его стоимости нужно учитывать наличие определенных юридических прав. Это представляет собой одну из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая особенность заключается в том, что, оценивая бизнес, оценщик должен определить стоимость имущественного комплекса (его материально-вещественную составляющую) и эффективность создания и прироста стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансы предприятия, систему управления и др.).

Основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур – предприятии (организаций). Поэтому, оценивая бизнес, оценщик определяет стоимость собственного капитала и как фактора производства, и как квинтэссенцию бизнеса с учетом его организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая гудвилл. Например, при оценке бизнеса открытого акционерного общества определяется рыночная стоимость 100%-ного пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал общества.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса проявляется в использовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, то теряет для него свою полезность и подлежит продаже. Если кто-то другой видит новые способы использования бизнеса, иные возможности получения дохода, то возникает спрос на бизнес, и последний становится товаром.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование другого бизнеса, нового предприятия сопровождаются определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют величину, являющуюся основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Бизнес как определенный вид деятельности и предприятие (организация) как его организационная форма в рыночной экономике удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются соответствующего ресурсы.

Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Однако он товар особого рода, особенности которого обусловливают принципы, подходы и методы его оценки.

Бизнес как товар имеет ряд особенностей.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и получение доходов разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Текущая же стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от данного бизнеса, представляет собой его рыночную стоимость.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов.

В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, происходящих внутри бизнеса и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара потребность в регулировании бизнеса и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для сохранения стабильности в обществе, необходимо участие государства в регулировании не только оценки бизнеса, его купли-продажи, но и формирования рыночных цен на бизнес, особенно если речь идет о предприятии с долей государства в капитале.

 

 1.2 Цели оценки, виды стоимости и факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса

 

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Цель оценки состоит, как правило, в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и тому подобное. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Стороны, участвующие в проведении оценочных работ, стремясь действовать в своих экономических интересах, определяют цели оценки.

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке; принятия обоснованного инвестиционного решения;
• купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;
• установления доли совладельцев в случае подписания (расторжения) договора или смерти одного из партнеров;
• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как надо рассчитать цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость вычисления стоимости активов в преддверии потерь;
• налогообложения. При определении налогооблагаемой базы нужно провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
• инвестиционного проектирования развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, отдельных активов.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в случаях:

• продажи какой-либо части недвижимости, например, чтобы: избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и так далее;
• получения кредита под залог части недвижимости;
• страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;
• передачи недвижимости в аренду;
• определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;
• оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;
• оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;
• оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима при:

• продаже некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;
• оформлении залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;
• страховании движимого имущества;
• передаче машин и оборудования в аренду;
• организации лизинга машин и оборудования;
• определении налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
• оформлении машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
• оценке стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) проводится при:

• их перекупке, приобретении другой фирмой;
• предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;
• определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;
• использовании их в качестве вклада в уставный капитал;
• определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для об щей оценки стоимости предприятия.

Обоснованность и достоверность оценки во многом зависят от того, на сколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, поступивших в республиканскую собственность [2].

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

1. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Системе оценки имущества Республики Казахстан понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения [5]. 

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной ликвидностью, в частности не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно рассчитываемая стоимость — стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но ее не достигая.

2. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта. Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

3. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость.

Стоимость при существующем использовании – стоимость,    определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экс позиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, на пример, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

4. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

 Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая исходя из доходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть:

различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация, сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы – это  активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного из носа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Специальная стоимость – стоимость объекта оценки, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Системе оценки имущества Республики Казахстан [5]. Разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т.п.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие, как эффективная стоимость – это стоимость активов, равная большей из двух величин: инвестиционной стоимости активов для данного владельца или стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, служит не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Таблица 1

Взаимосвязь между целью оценки

и видами стоимости, используемыми для оценки

 

Цель оценки

Вид стоимости

Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену Определение целесообразности инвестиций Обеспечение заявки на получение ссудьг Определение налогооблагаемой базы           Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованньгх активов Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия

Рыночная стоимость     Инвестиционная стоимость   Залоговая стоимость Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством Страховая стоимость       Ликвидационная стоимость

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице 1.

При расчете стоимости бизнеса оценщик принимает во внимание раз личные микро- и макроэкономические факторы, к которым относятся следующие.

Спрос. Спрос  определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

Доход. Доход,  который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, характеризуется соотношением потоков доходов и расходов.

Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

Риск. На величине стоимости неизбежно отражается риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень права контроля, которую получает новый собственник.

Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций. То новый собственник получает такие существенные права, как: назначить управляющих, определить величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т.д. В силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.

Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости. Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.

Ограничения. На стоимости предприятия отражаются любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска связано даже с его возрастом: более молодые люди склонны идти на большой риск ради более высокой доходности в будущем. На спрос и стоимость бизнеса влияет и наличие различных возможностей для инвестиций.

Спрос зависит не только от экономических, но и социальных, и политических факторов, таких, как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность.

Цены предложения прежде всего определяются издержками создания аналогичных предприятий в обществе. Очень важное значение (для получения дохода) имеет и количество выставленных на продажу объектов.

Выбор решения и покупателя, и продавца обусловлен перспективами развития данного бизнеса. Обычно стоимость предприятия в предбанкротном состоянии ниже стоимости предприятия с аналогичными активами, но финансово устойчивого.

На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей собственника от владения этим предприятием. Особенно это характерно для отраслей, в которых предложение ограничено природными возможностями. Отсюда следует, что наиболее близко к верхней границе в случае превышения спроса над предложением будут цены на сырьевые предприятия. В то же время при превышении спроса над предложением могут появиться в некоторых отраслях новые предприятия, что приведет к увеличению их числа. В дальнейшем цены на эти предприятия могут несколько снизиться.

Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются производителем. Минимальная цена, по которой он может продать свой бизнес, определяется затратами на его создание.

 

1.3 Принципы оценки бизнеса

Можно выделить три группы принципов оценки бизнеса [6]:

• основанные на представлениях собственника;
• связанные с эксплуатацией собственности;
• обусловленные действием рыночной среды.

Большое количество принципов не означает, что можно руководствоваться ими всеми сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. Когда имеются в виду принципы, то проявляют лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной же жизни ряд факторов может искажать их действие, например, иногда государственное вмешательство и др. Несовершенство рыночных отношений, характерное для переходного периода к рыночной экономике, еще более деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.

Первая группа принципов. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определенна во времени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить способность объекта приносить доход. Полезность бизнеса это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты. Сравнивает же он цены на аналогичные предприятия с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Вместе с тем покупатель имеет возможность выбрать бизнес разной направленности. Отсюда можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия – принцип  замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важными, однако его экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояние бизнеса представляет собой лишь исходную основу, ключ к пониманию будущего «поведения» бизнеса. Полезность любого бизнеса (предприятия) определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственно отражаются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи. Здесь очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Ожидания относительно этого потока могут меняться. Принцип ожидания — это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением, результатом их взаимодействия. Поэтому стоимость предприятия как системы рассчитывается на основе оценки дохода. В формирование дохода вносит «вклад» каждой из перечисленных факторов, величину такого вклада нужно знать для оценки предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценки – принцип вклада, заключающийся в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты, может быть остаточная продуктивность. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход или если его положение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это – принцип остаточной продуктивности.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Отсюда вытекает принцип оценки бизнеса, суть которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и возрастет, однако уже замедляющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется «принцип предельной производительности»

При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Если это соответствие нарушается, то бизнес неэффективен (может быть затруднена доставка ресурсов или товаров и др.).

Третья группа принципов. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, выступает соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях рынка совершенной конкуренции (совершенного рынка).

Когда рынок предлагает незначительное число прибыльных предприятий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеется избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

Как отмечалось ранее, полезность определенна во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же оно не соответствует требованиям рынка, то, как правило, цена на данное предприятие более низкая. Согласно принципу соответствия предприятия, не отвечающие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принцип регрессии и принцип прогрессии. Регрессия имеется, когда предприятие характеризуется, излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту отрасль пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. При оценке стоимости предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но во многом — внешними. Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и стабильности в стране. Следовательно, при оценке предприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение политических, экономических и социальных факторов влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется, и ее оценка должна проводиться на определенную дату. В этом заключается принцип изменения стоимости, т.е. для того чтобы рассмотреть

возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности раз вития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют способы использования данного предприятия. При рассмотрении направлений раз вития бизнеса может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение осуществляется, если право на объект можно разделить на два права или более, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом анализа факторов стоимости и характеристик бизнеса является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, который юридически и технически осуществим, и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип необходим, если на его основе осуществляется оценка для реструктуризации компании. Если же цель оценки — расчет стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

 

1.4 Стандарты оценки бизнеса

Американское общество оценщиков разработало стандарты по оценке бизнеса, которые были приняты комитетом по оценке бизнеса АОО в июне 1988 года и были одобрены Правлением АОО в январе 1989 года. Указанные стандарты по оценке бизнеса состоят из 9 стандартов [7]:

1 BVS – I. Терминология;

2 BVS – II. Полная письменная форма отчета по оценке бизнеса;

3 BVS – III. Общие требования к выполнению задания по оценке бизнеса;

4 BVS – IV. Подход к оценке бизнеса на основе активов;

5 BVS – V. Метод компании- аналога для оценки бизнеса;

6 BVS – VI. Рыночный подход к оценке бизнеса;

7 BVS – VII. Доходный подход к оценке бизнеса;

8 BVS – VIII. Подготовка оценочного заключения о стоимости;

9 BVS – IX. Корректировка финансового отчета.

 В Казахстане была разработана Система оценки имущества Республики Казахстан, которые утверждены Комитетом по стандартизации, метрологии и сертификации Министерства индустрии и торговли Республики Казахстан в 2002, 2003 годах.

В настоящее время оценкой имущества Республики Казахстан занимаются самые различные организации. В этой связи одним из нормативно-регулируемых подходов в их деятельности являются стандарты. Целью стандартов являются:

• обеспечение перехода от интуитивного понимания необходимости оценки до ее безусловного нормативного регулируемого применения на практике;
• введение в практику основных методологических процедур оценки, учитывающих современный мировой опыт;
• способствование совершенствованию Закона об оценочной деятельности;
• углубление качественной стороны оценочной деятельности;
• оказание помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;
• повышение понимания роли оценщиков и другое [5].

 

 

 

2 АНАЛИЗ И ВЫБОР ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

 

Оценку стоимости бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

Три подхода связаны между собой. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, базовыми для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и др.; для доходного подхода ставки дисконтирования и коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый из них связан с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все подходы должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков несовершенно, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производство может быть неэффективным. По этим, а также и по другим причинам при данных подходах могут быть получены различные показатели стоимости.

При доходном подходе во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется принцип ожидания.

При доходном подходе используются присущие ему методы (рис. 1).

 

 

 

 

 

 

Рис. 1 Методы доходного подхода

Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако целесообразно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.

Сравнительный подход особенно эффективен, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается, если: сделок было мало; момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; рынок находится в аномальном состоянии, потому что быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада. В сравнительном подходе существуют три метода (рис. 2).

 

 

 

 

 

 

 

Рис.2 Методы сравнительного подхода

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов. Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.

Затратный подход состоит из следующих методов (рис. 3):

Рис. 3 Методы затратного подхода

Процесс оценки бизнеса может быть разделен на семь этапов.

1 Определение задачи.

2 Составление плана оценки.

3 Сбор и проверка информации.

4 Выбор подходов и методов оценки.

5 Согласование промежуточных результатов и подготовка итогового заключения.

6 Составление отчета о результатах оценки стоимости.

7 Представление и защита отчета.

Основанием для оценки бизнеса является договор между оценщиком и заказчиком. Оценка предприятия, в том числе повторная, может быть произведена оценщиком на основании определения суда.

 

2.1 Доходный подход к оценке бизнеса

Логика доходного подхода к оценке предприятия лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость бизнеса определяется на основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемое предприятие может принести.

В рамках доходного подхода обычно выполняют два основных метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации доходов [6].

 

2.1.1 Метод дисконтирования денежных потоков

Определение стоимости бизнеса методом дисконтирования денежных потоков (ДДП) основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с учетом инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товар продукции – деньги.

Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся стадии стабильного экономического развития. Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть том для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность и применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

Выбор модели денежного потока. При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: для собственного капитала; для всего инвестированного капитала. В табл.2 приведен порядок расчета  денежного потока для собственного капитала. Применяя эту модель рассчитывают рыночную стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.

Согласно модели денежного потока для всего инвестированного капитала (табл. 3) стоимость собственного капитала предприятия определяется стоимость его операций (его инвестированного капитала) за вычетом стоимости заемного капитала и привилегированных акций.

 

Таблица 2

Модель денежного потока для собственного капитала

Действие	Показатель
Плюс Плюс (минус)   Плюс (минус) Плюс (минус)   Итого	Чистая прибыль после уплаты налогов Амортизационные отчисления Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала Продажа активов (капитальные вложения) Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности Денежный поток для собственного капитала

 

Таблица 3

Модель денежного потока для всего инвестированного капитала

действие

Действие	Показатель
Минус Плюс Плюс (минус)   Плюс (минус) Итого	Прибыль до уплаты процентов и налогов (ЕВIТ) Налог на прибыль Амортизационные отчисления Уменьшение (прирост) чистого оборотного капитала Продажа активов (капитальные вложения) Денежный  поток для всего инвестированного капитала

 

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номинальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом тора инфляции).

Определение длительности прогнозного периода. Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозного денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временный период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

 По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности,  где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, и взгляд, в отдельных ситуациях допустимо сокращение прогнозного года до 3 лет [6].

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. Следует придерживаться общего правила, заключающегося в том, что валовой выручки должен быть логически совместимы с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом. Оценки, основанные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденциями, представляются неточными.

Темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, характеризующие среднее изменение уровня цен за определенный период. Для этого используется формула

                                                    (4)

где индекс инфляции;

      цены анализируемого периода;

       цены базового периода;

      количество товаров, реализованных в анализируемом периоде.

   Задача оценщика: определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с учетом спроса и потребностей конечных потребителей. При этом целесообразно проанализировать такие факторы:

1) долю рынка, принадлежащую предприятию в данное время

2) ретроспективную тенденцию изменения этой доли (постоянство, сокращение или увеличение);

3) бизнес-план предприятия.

4) анализ позиций основных конкурентов.

Анализ и прогноз расходов. На данном этапе оценщик должен:

• учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
• изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных

переменных издержек;

• оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
• изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;
• определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;
• рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;
• сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Для оценки бизнеса важны две классификации издержек.

Первая классификация это деление издержек на постоянные и переменные, т.е. в зависимости от их изменения при изменении объемов производства. Постоянные издержки не связаны с изменением объемов производства. Переменные издержки обычно считаются пропорциональными изменению объемов производства. Классификация издержек на постоянные и переменные используется, прежде всего при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции.

Вторая классификация — разнесение издержек на прямые, и косвенные. Она применяется для отнесения издержек на определенный вид продукции. Четкое и единообразное разделение на прямые и косвенные постоянные издержки особенно важно для поддержания однородной отчетности подразделениям. На одном уровне отчетности постоянные издержки могут быть прямыми, а на другом (более детальном) они могут стать косвенными. Например, на уровне производства расходы на отопление являются прямыми издержками, но на уровне отчетности по видам продукции они становятся косвенными, так как стоимость отопления практически невозможно разнести по видам продукции.

Анализ и прогноз инвестиций. Такой анализ включает три основных компонента и осуществляется в порядке, представленном на рис. 4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ осуществляется на основе

	прогноз отдельных компонентов  собственных оборотных средств; в процентах от изменения объема продаж.		Оцененного остающегося срока службы активов; Нового оборудования для замены или расширения		Потребностей в финансировании существующих уровней задолженности и графиков погашения долгов

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.4 Анализ и прогноз инвестиций

Величина собственного оборотного капитала — это разность между текущими активами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет средств предприятия.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. На практике целесообразно использовать расчет денежного потока предприятия по разным сценариям развития, например, по трем возможным сценариям: пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому.

Определение ставки дисконтирования. С технической, т.е. математической позиции ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (отстоящих от настоящего времени на раз роки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения  рыночной стоимости бизнеса. 

Существуют различные методики определения ставки дисконтирования распространенными из которых являются:

Для денежного потока для собственного капитала:

— модель оценки капитальных активов;

— кумулятивного построения;

Для денежного потока для всего инвестированного капитала:

        — модель средневзвешенной стоимости капитала.

Расчет ставки дисконтирования зависит от того, какой тип денежного потока используется в качестве базы для оценки. Для  денежного потока собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал.

В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтирования находится по формуле

                                    (5)

где R – требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);      

       безрисковая ставка доходности;                                                                                                                                                                  

        — коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

        общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

        премия для малых предприятий;

        премия за риск, характерный для отдельной компании;

        – страновой риск.

Общая доходность акции компании за период

                                                     (6)

где рыночная цена акции на конец периода;

       рыночная цена акции на начало периода;

       D – выплаченные за период дивиденды.

Безрычажная бета – это бета, которую имела бы компания, не будь у нее  долга. Затем нужно определить, где содержится риск оцениваемой компании по сравнению с сопоставимыми на безрычажной основе. Наконец, следует посчитать новую рычажную бета для оцениваемой компании на основе одной или нескольких предполагаемых структур капитала. Формула расчета безрычажной беты (предполагающей 100%-ный собственный капитал в структуре капитала)

                                                           (7)

где безрычажная бета;

      рычажная бета;

       t – налоговая ставка для компании;

      доля долга в структуре капитала;

      доля собственного капитала.

Формула метода кумулятивного построения ставки дисконтирования такова:

E(Ri) = Rf  + RPm + RPm + RPs + Rpu,                                   (8)

где E(Ri) – ожидаемая (требуемая рынком) ставка дохода на ценную бумагу i;

        Rf – ставка  дохода на безрисковую ценную бумагу по состоянию на оценки;

         RPm – общая «рыночная» премия за риск для акций;

         RPs – премия за риск для малых компаний;

         Rpu – премия за несистематический риск для конкретной компании

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь метод стабильные срочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбирают тот или иной метод либо модель расчета ставки дисконтирования:

• метод ликвидационной стоимости;
• метод чистых активов;
• метод предполагаемой продажи;
• модель Гордона. Модель Гордона основана прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

                                              (9)   

где стоимость в постпрогнозный период;

       денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

      ставка дисконтирования;

      g – долгосрочные темпы роста денежного потока.

Конечная стоимость  по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. 

При применении в оценке метода дисконтирования денежных потоков (ДДП) необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, которая ожидается в будущем.

Предварительная величина стоимости бизнеса включает две составляющие:

• текущую стоимость денежных потоков в течение прогнозного период;
• текущее значение стоимости в постпрогнозный период.

Внесение итоговых поправок. После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. 

Первая поправка обосновывается тем, что при расчете стоимости учитываются только те активы предприятия, которые задействованы в производстве, получении прибыли, т.е. в формировании денежного потока.

Необходимо определить рыночную стоимость нефункционирующих активов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.

Вторая поправка учет фактической величины собственного оборотного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включается требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации.

В результате оценки предприятия методом ДДП получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то нужно сделать скидку.

 

 

2.1.2 Метод капитализации доходов (прибыли)

Метод капитализации доходов основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятия равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = Чистая прибыль/ Ставка капитализации      (10)

 Метод капитализации дохода в наибольшей степени подходит для ситуации, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут постоянными).

В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Анализ финансовой отчетности. Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки его активов является балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки активов паевых инвестиционных фондов желательно наличие этих документов за последние три года. Оценщик также должен отметить в своем отчете, прошли ли перечисленные финансовые отчеты аудиторскую проверку.

При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки, различные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так и чета о финансовых результатах и их использовании.

 Кроме того, оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, под которой понимается перевод ее на общепринятые стандарты бухгалтерского учета (западные). Данная операция при оценке не обязательна, но желательна.

При проведении корректировки финансовых отчетов оценщику необходимо внимание уделять статьям:

• « Дебиторская задолженность»;
• «Товарно-материальные запасы»;
• «Начисленная амортизация»;
• «Остаточная стоимость основных средств»;
• «Кредиторская задолженность».

   Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. Данный подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

• прибыль последнего отчетного года;
• прибыль первого прогнозного года;
• средняя величина дохода за последние отчетные года (3—5 лет).

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации. Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконтирования путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической позиции ставка капитализации — это делитель, применяемый для преобразования величины дохода или денежного потока один период времени в показатель стоимости.

Итак, чтобы определить ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространены из них:

• модель оценки капитальных активов;
• метод кумулятивного построения;
• модель средневзвешенной стоимости капитала.

При известной ставке дисконтирования ставка капитализации в общем виде:

                                                        (11)

где  Rд – ставка  дисконтирования;

        g – долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

В последнее время применение метода капитализации дохода представляет собой осуществление несложных операций.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и так далее).

Подводя итоги можно сделать следующий вывод: метод дисконтирования денежного потока — трудоемкий многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует от оценщика высокого уровня знаний и профессиональных навыков, так как метод ДДП во всем мире признан наиболее теоретически обоснованным методом оценки рыночной стоимости действующего предприятия. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий этот метод применяется в 80 – 90 % случаях [6]. Главное достоинство метода ДДП состоит в том, что он единственный известных методов оценки, основанный на прогнозах будущего развития рынка, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса. Метод капитализации прибыли применяется в оценке бизнеса значительно реже, как правило, для оценки мелких предприятий.

 

2.2 Затратный подход к оценке бизнеса

При затратном подходе к оценке бизнеса оценщик рассматривает стоимость предприятия с учетом понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменении конъектуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществление этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результата показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой затратного имущественного подхода является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства                 (12)

 

2.2.1 Метод накопления активов

Затратный подход к оценке бизнеса реализуется преимущественно методом накопления активов. При этом предметом оценки чаще всего выступает оценка рыночной стоимости фирмы (рыночной стоимости собственного капитала или ста процентов акций, долей фирмы, рыночной капитализации фирмы).

Метод накопления активов (оценки накопленных предприятием активов), как это следует из его определения, предполагает оценку рыночной стоимости предприятия по рыночной или ликвидационной стоимости его имущества, очищенной от стоимости задолженности предприятия.

Это, в свою очередь, требует переоценки балансовой стоимости на современную рыночную стоимость (последняя называется стоимостью замещения).

При этом в расчет следует принимать не только те активы, которые отражены на балансе предприятия, но и все прочие виды его фактических активов, которые могут быть не отражены на балансе фирмы. Однако находятся в ее фактической собственности либо распоряжении — как, например, нематериальные активы, которые создаются собственными силами предприятия (ноу-хау, закрепленная клиентура, обученный персонал и пр.) и затраты на которые могут быть просто списаны.

Все активы (имущество предприятия) предприятия делятся на:

1) материальные;

2) нематериальные.

Материальные активы фирмы, в свою очередь, подразделяются на:

• реальные;
• финансовые.

Определение рыночной стоимости реальных активов предприятия должно проводиться с учетом:

• физического износа;
• экономического износа;
• технологического износа;
• функционального износа.

Указанные виды износа учитываются при определении рыночной стоимости в первую очередь реальных активов длительного пользования. Последние могут также называться инвестиционными товарами.

Рыночная стоимость так называемых расходных активов, а также оборотных фондов в виде запасов готовой продукции может приниматься равной их неамортизируемой первоначальной балансовой стоимости, так как предполагается, что за сравнительно короткое время после их приобретения или создания собственными силами рыночная стоимость этих видов имущества не успела в сколь-либо значительной мере измениться по сравнению с рыночной ценой, по которой они приобретались или предлагаются к реализации.

Физический износ реального актива длительного пользования (оборудования, оснастки, недвижимости) определяется степенью исчерпания «паспортного» фонда рабочего времени (срока службы), на который было рассчитано соответствующее имущество.

Экономический износ реального актива длительного пользования из меряется обесценением аналогичного ему имущества, которое произошло со  времени приобретения и постановки его на баланс предприятия вследствие изменения на рынке подобного инвестиционного товара соотношения между спросом и предложением — в случае, когда предложение за это время увеличилось по сравнению со спросом.

Технологический износ означает обесценение актива (в основном оборудования, а также научно-технических нематериальных активов типа ноу-хау, патентов и т.д.) вследствие того, что на рынке к моменту оценки появились аналоги рассматриваемого актива, которые удовлетворяют ту же потребность, но имеют лучшее соотношение между ценой и качеством этого актива— в том смысле, что единица качества у аналога стоит меньше, чем у рассматриваемого оборудования, ноу-хау и пр.При этом качество здесь может измеряться по ведущему пара метру качества, который наиболее значим для потребителей, или по некоторому «синтетическому» показателю качества, объединяющему в себе различные параметры качества актива в процессе его текущего использования.

Функциональный износ отражает обесценение актива длительного пользования в том случае, если он оказался конструктивно или функционально недоработанным  по сравнению с аналогичными активами, позднее появившимися на рынке. Подобная недоработанность скажется на надежности и ремонтопригодности актива типа оборудования, на простоте его использования. Наблюдается функциональный износ в основном тогда, когда актив типа оборудования приобретался в свое время предприятием из первых партий вновь осваивавшихся изделий. То же касается и ноу-хау (в том числе созданного собственными силами), если оно не усовершенствовалось в связи с приобретаемым опытом.

При переоценке всех активов предприятия с их балансовой стоимости (остаточной или первоначальной) на рыночную стоимость следует учитывать все указанные выше виды возможного износа этих активов.

Этот учет может осуществляться двояко:

Альтернатива А — если на рынке на момент переоценки можно найти аналогичный актив с точно такими же охарактеризованными выше видами износа, какой накоплен у переоцениваемого имущества, то задача переоценки сводится к замене балансовой стоимости актива на наблюдаемую текущую рыночную стоимость аналогичного актива (называемую стоимостью замещения переоцениваемого имущества);

Альтернатива Б — если этого сделать невозможно, то следует по отдельности учесть все виды накопленного износа переоцениваемого актива, делая специальные скидки с его фактической стоимости приобретения или создания собственными силами (с первоначальной балансовой стоимости актива), которые соответствовали бы степени физического, экономического, технологического и функционального износа рассматриваемого актива.

Оценка рыночной стоимости ценных бумаг с фиксированным доходом сводится к вычислению текущей стоимости серии очищенных от налогов денежных поступлений, ожидаемых с ценной бумаги в будущие периоды для ее держателя.

Оценочная рыночная стоимость облигации  Vобл определяется:[6]

                       (13)

где Тпог — срок до погашения облигации;

       Vном— номинальная стоимость облигации;

        КупДt— купонный доход по облигации в конце периода, отстоящего от момента оценки на периодов

                                                    (14)

где  обусловленная при выпуске облигации ее номинальная процентная ставка;

        h – ставка налогообложения;

         – фактическая  стоимость приобретения облигации предприятием;

         i – ставка дисконта, учитывающая риски получения прибылей эмитентом облигации.   

Оценка рыночной ценности банковских депозитов фирмы производится по той же методике, что и оценка облигаций с той разницей, что в роли купонных доходов выступают начисляемые депозитные проценты, а в роли погашения облигации — вложенная на депозит сумма денежных средств. При этом аналогом срока погашения служит срок депозита.

Другой пример ценных бумаг с фиксированным доходом — неликвидные привилегированных акции, по которым гарантируется определенный уровень дивидендов (при отсутствии прибылей выплата дивиденда откладывается, и на это время такие акции становятся голосующими).

Оценкой рыночной стоимости неликвидной привилегированной акции  с гарантированным дивидендом может быть величина, получаемая в результате капитализации этого дивиденда

                                                        (15)

где  — дивидендная выплата, гарантированная в процентах от номинальной стоимости акции;

        i–ставка дисконта, учитывающая риски получения прибылей предприятием эмитентом.

Таким образом, в рамках метода накопления активов оценка финансовых активов предприятия осуществляется с опорой как на оценку фондовым рынком этих активов, так и на применение всех прочих методов оценки бизнеса (особенно метода дисконтированного денежного потока).

Наибольшую трудность в практическом использовании метода чистых  активов представляет оценка нематериальных активов предприятия. Главным методом для нее выступает так называемый метод «избыточных прибылей». 

Рыночная стоимость нематериальных активов может существенно отличаться от их балансовой стоимости.

В интересах оценки бизнеса достаточно оценить рыночную стоимость всей совокупности нематериальных активов предприятия, которая в терминологии оценки бизнеса называется «гудвилл». Этот термин следует отличать от гораздо более специфического и узкого понятия «доброе имя» или «репутация» фирмы, соответствующего лишь одному из учитываемых нематериальных активов предприятия.

В целях оценки общей рыночной стоимости бизнеса излишней является оценка рыночной стоимости разных нематериальных активов предприятия по отдельности. Тем более что, как указывалось ранее, многие нематериальные активы, фактически имеющиеся у предприятия, вообще могут быть не отражены в его бухгалтерском балансе. 

 

                                                                                              (16)

 

 

                                                                                               (17)

 

 

                                                                                               (18)

 

 

                                                                                                (19)

 

Рис.5 Алгоритм метода «избыточных прибылей»

 

где k отр – показатель «съема прибылей с чистых материальных активов»;

      П – чистые прибыли предприятия;

     ЧМА – чистые материальные активы;

    СКмат – балансовая стоимость собственного капитала без учета нематериальных активов;

    Пож – прибыль ожидаемая;

    Пизб – избыточная прибыль;

   НМА – нематериальные активы;

    i – ставка дисконта, учитывающая риски оцениваемого бизнеса.

Метод «избыточных прибылей» применим и для оценки отдельных видов нематериальных активов предприятия, если точно известно, что именно наличие данного актива является причиной определенной экономии либо дополнительных продаж для предприятия.

 

2.2.2 Метод ликвидационной стоимости

Второй метод затратного подхода – метод ликвидационной стоимости. Оценка ликвидационной стоимости предприятия осуществляется в следующих случаях:

1)  компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

2) стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

Первый этап. Берется последний балансовый отчет(желательно последний квартал).

Второй этап. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов требует различных временных периодов.

Третий этап. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

Четвертый этап. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные  оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Пятый этап. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

Шестой этап. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

Седьмой этап. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходные пособия и выплаты работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечиваются залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех принимаемых обязательств.

 

2.2.3 Метод замещения

Метод замещения заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство предприятия, имеющего с оцениваемым аналогичную полезность, но построенного в новом, современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, с применением прогрессивных материалов, конструкции и оборудования.

При реализации метода замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический износ оцениваемого предприятия. При этом физический износ связан с уменьшением стоимости активов оцениваемого предприятия под влиянием эксплуатационных и климатических факторов. Функциональный износ представляет собой снижение стоимости предприятия, обусловленное снижением его функциональной эффективности. Экономический (внешний) износ – следствие влияния на стоимость предприятия экономических или других внешних факторов.

Величину суммы функционального и экономического износа можно определить как капитализацию потерь дохода от недоиспользования мощностей предприятия в результате снижения производства по следующей формуле:

                                                        (20)

где Ст.ар – стоимость аренды;

      Кнед – коэффициент недоиспользования мощностей предприятия;

     Ккап – коэффициент капитализации.

Предполагается, что доход, приносимый зданиями и сооружениями предприятия, сопоставим с доходам, получаемым при сдаче в аренду указанных здании и сооружении. Арендная плата формируется по следующему принципу:

                                                  (21)

где Спер – первоначальная стоимость;

      Кам – коэффициент нормы амортизации;

      Кдох – коэффициент доходности;

     Ним – налог на имущество.

Коэффициент доходности определяется по формуле:

                                                            (22)

где Пбал – балансовая прибыль, полученная в n-ном году;

       Ст.ос – стоимость основных средств (без нормативных оборотных средств).

Коэффициент недоиспользования мощностей определяется отношением фактического выпуска продукции к проектной мощности предприятия в процентном отношении:

                                                         (23)

где Факт.вып – количество выпущенной продукции;

       Пр.мощ – проектная мощность предприятий.

2.2.4 Метод чистых активов

Метод скорректированной балансовой стоимости предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей.

Ниже представлен алгоритм метода скорректированной балансовой стоимости.

1 Суммируются статьи баланса предприятия;

2 Суммируются обязательства предприятия по пассиву баланса:

3 Из суммы активов вычисляется сумма пассивов.

4 К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов предприятия.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности, и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Пересчет статей актива баланса предприятия в текущие цены состоит:

• определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;
• в определении фактической текущей стоимости «незавершенки»;
• в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;
• в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

После корректировки статей баланса предприятия можно рассчитать чистую стоимость его активов по указанному выше алгоритму.

Уровень стоимости предприятия, полученный с использованием данного метода расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого предприятия.

 

 

2.3 Рыночный подход к оценке бизнеса

 Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины  стоимости, с одной стороны, на разные цены купли продажи акций, принадлежащих сходным компаниям другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой бизнеса может быть реальная цена продажи сходной формы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия либо их акции.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиции. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала.

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия.

Другим достоинством является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывают ситуацию на рынке.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд недостатков, ограничивающих его использование в оценочной деятельности. Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы  развития предприятия.

Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому  предприятию, но и большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов.

В третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования.

Первое условие применения сравнительного подхода – наличие активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе условие —  открытость рынка или доступность финансовой информации, необходимой оценщику. Третьим условием является наличие специальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию. Формирование соответствующего банка данных облегчит работу оценщика.

 

2.3.1 Метод компании-аналога.

Метод компании-аналога или метод рынка капитала заключается в том, чтобы, опираясь на текущие или прогнозные оценки величин чистой балансовой стоимости, прибыли или денежного потока (сальдо «реальных денег») рассматриваемого предприятия, определить его обоснованную рыночную стоимость по аналогии с соотношением в настоящее время этих показателей и цен на акции у сходных предприятий. При этом в качестве сходных предприятий берутся фирмы данной отрасли, чьи акции ликвидны и достаточно надежно котируются на биржевом или внебиржевом фондовом рынке.

На базе информации о сходных фирмах рассчитываются мультипликаторы – «цена/чистая балансовая стоимость», «цена/прибыль», «цена/денежный поток» в той или иной форме.

Эти мультипликаторы представляют собой взятое за максимально возможный период отношение цены акции сходных с оцениваемым предприятием фирм соответственно к их чистой балансовой стоимости, прибыли или денежному потоку. При этом мультипликатор «цена/прибыль» может рассчитываться применительно как к балансовой прибыли, так и к прибыли после налогообложения либо до налогообложения, но после уплаты процентов по долгосрочным кредитам.

Алгоритм метода компании-аналога сводится к следующему:

1 Поиск компании аналога проводится в два этапа.

Первый этап. Формирование списка «компаний-кандидатов на аналогичность», в которой включаются предприятия, специализирующиеся на той же продуктовой группе, что и оцениваемая компания и характеризующееся ее долей в общем стоимостном объеме выпуска не меньшей, чем у оцениваемого предприятия.

Второй этап. Отсеивание из сформированного описанного выше списка «компаний- кандидатов на аналогичность» предприятий, не удовлетворяющих существенным дополнительным критериям сопоставимости оцениваемой и аналогичной фирмы. К этим критериям относятся: размер предприятия; структура капитала фирмы; рынки сбыта и закупок; стадия жизненного цикл предприятия; территориальное местоположение; степень независимости от финансово-промышленных групп; индивидуальные особенности применяемой системы бухгалтерского учета.

2 Истинная рыночная стоимость компании-аналога определяется следующей формулой:

                                                          (24)

где                                                                                   (25)

       стоимость одной акции компании-аналога;

       N – общее количество акций компании-аналога;

       Nвык – число акции, выкупленных компанией-аналогом;

       Nнеразм – количество акций компании-аналога, выпущенных ею, но еще не размещенных на рынке.

3 Сопоставление по компании-аналогу ценовых соотношений типа «цена/прибыль», «цена/прибыль до процентов и налогов», «цена/прибыль до налогов», «цена/денежный поток», «цена/балансовая стоимость компании», где цена – это рыночная  цена компании-аналога.

4 Вычисление оценочной стоимости рассматриваемой компании-предмета оценки:

                                                            (26)

где По.к – прибыль до процентов и налогов оцениваемой компании;

      Цк.ан – цена компании-аналога;

      Пк.ан — прибыль до процентов и налогов компании-аналога.

Общая идея данного метода сводится к тому, что, оценивая сегодняшнюю или прогнозируемую будущую рыночную стоимость предприятия, эту еще не подтвержденную рынком стоимость определяют по аналогии предприятий, по которым уже выявилось относительно устойчивые соотношения, характеризуемые соответствующими мультипликаторами.

Оценка текущей ли будущей стоимости предприятия может быть выражена следующими простыми альтернативными формулами:

                                                  (27)

где Сп – оценочная стоимость предприятия;

      Ц – цена;

      Сб – чистая балансовая стоимость;

      Бтек.прог – текущая или прогнозная величина чистой балансовой стоимости предприятия.

,                                                  (28)

где П – прибыль;

      Птек.прог – текущая или прогнозная величина прибылей предприятия. 

                                              (29)

где Дп –денежный поток;

      Дп.тек.прог – текущая или прогнозная величина денежного потока предприятия.

В связи проведением алгоритма следует провести несколько обязательных корректировок. Во-первых, имея доступ к внутренней информации рассматриваемого предприятия, необходимо пересчитать прибыль оцениваемого предприятия в соответствии с методом учета товарно-материальных ценностей, который применяется компанией-аналогом для расчета объявляемых ею прибылей.

Во-вторых, если имеется информация о том, что компания-аналог по значительной массе своих активов применяет методы амортизации, отличные от методов амортизации, которые использует оцениваемая фирма, то нужно пересчитать по принятым в компании-аналоге методом амортизации.

В-третьих, точно также нужно пересчитать прибыль оцениваемой компании, если системы бухучета этой компании и компании-аналога отличаются по критериям отнесения продукции к проданной.

В-четвертых, при обнаружении необычно высоких и несопоставимых с оцениваемым предприятием «чрезвычайных расходов» компании-аналога необходимо искусственно уменьшить учитываемые операционные издержки и соответственно увеличить ее прибыль принимаемую в расчет ценового мультипликатора.

Наиболее сложный случай для метода компании-аналога, когда оцениваемая компания и компания аналог отличаются не только доступной им стоимостью кредита и налоговым статусом, но и долей и общей величиной используемого ими заемного капитала.

В этом случае необходимо использовать особенный ценовой мультипликатор ЦМ, имеющий структуру, которая устраняет влияние на цену компании доли и массы заемного капитала:

                                                (30)

где Цк.ан – цена компании-аналога;

      ЗКк.ан – заемный капитал компании-аналога;

      Пдопроц – прибыль до процентов и налогов.

Этот мультипликатор следует помножить на прибыль до процентов и налогов оцениваемой компании. Однако результат такого перемножения окажет не оценочную рыночную стоимость собственного капитала оцениваемой компании, а ее оценочную рыночную стоимость всего инвестированного в оцениваемую компанию капитала. Для того чтобы перейти к оценке только собственного капитала рассматриваемой компании надо из результата указанного перемножения вычесть объем совокупного перемножения вычесть объем совокупного долга оцениваемой фирмы.

 

 

2.3.2 Метод сделок.

Если метод компании-аналога подразумевает расчет и использование мультипликаторов, которые рассчитаны по ценам акции в составе фактически продававшихся контрольных пакетов сходных фирм, то подобная разновидность указанного метода называется методом сделок.

Цена в алгоритме рынка капитала, если он превращается в метод сделок, определяется как цена акции компании-аналога, которая наблюдалась относительно недавно при купле-продаже не контрольных, но насколько крупных пакетов акций компании-аналога, что их приобретение давало возможность покупателю акций ввести в состав совета директоров этих компаний своих представителей.

Метод сделок, таким образом, учитывает те сделки с пакетами акций компании-аналога, которые характеризуются как сделки слияния и поглощения.

Этот метод нацелен на определение стоимости оцениваемой компании в расчете на приобретение крупных ее долей. Иначе говоря, он дает оценку рассматриваемого предприятия «глазами его нового хозяина» — с учетом «премии за контроль», которая содержится в цене одной акции, если она приобретается в составе крупной доли предприятия.

Практические возможности для использования этого метода предоставляются гораздо реже и предполагают оценку стоимости предприятия с точки зрения владельца контрольного пакета.

В ситуациях, когда именно эта оценка и нужна, добавление «премии за контроль» уже излишне. Наоборот, при переходе к оценке неконтрольного пакета (участия меньшинства) от оценки, первоначально полученной методом сделок, становится необходимым уменьшить первоначальную оценку на так называемую «скидку за неконтрольный характер пакета». Она, как и «премия за контроль», также может достигать 35-40%, но обычно бывает меньше — 20-25%. [4]

Метод сделок сводится к тому же алгоритму, что метод рынка капитала — с тем различием, что применяемые мультипликаторы, как упомянуто выше, вычисляются на основе цен по отслеживаемым на фондовом рынке сделкам с контрольными пакетами.

 

2.3.3 Метод отраслевой специфики

Метод отраслевой специфики является такой модификацией метода компании-аналога (предусматривал и его алгоритм), в которой ценовым мультипликатором выступает соотношение «Цена/Валовой доход» (то же самое — «Цена/Выручка», «Цена/Объем реализации»).

Соответственно на шагах 3 и 4 алгоритма метода компании-аналога используется этот мультипликатор и валовой доход оцениваемой компании в качестве базы, на которую для получения определяемой стоимости данной компании множится указанный мультипликатор.

Уже название этого метода показывает, что его применимость ограничена специфическими отраслями — теми, в которых действительно наблюдается достаточно надежная корреляция между рыночной стоимостью компаний с ликвидными акциями и объемом реализации ими продукции (их продажами).

Такими отраслями в основном являются отрасли топливно-сырьевого комплекса, а также прочие конкурентные отрасли с явно выраженным стандартизированным продуктом, где динамика прибылей определяется в первую очередь не обновлением продукта, а успехом в поддержании и расширении доли на рынке, количеством продаж стандартизированного продукта.

 

2.4 Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости

 

Согласование  результатов, полученных в оценке при помощи сравнительного, имущественного и доходного подходов, производится с использованием метода анализа иерархий.

Метод анализа иерархий – представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных методов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии.

Для целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

1) верхний уровень – цель – оценка рыночной стоимости акций;

2) промежуточный уровень – критерии согласования;

3) нижний уровень – альтернативы – результаты оценки, полученные различными методами.

Для  целей  оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность). Схема анализа иерархии приведена на рисунке 6.

Рис.6  Схема анализа иерархий

После декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

1 Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется следующая шкала отношений (таблица 4 ).

 

Таблица 4

Шкала отношений важности критериев оценки

 

Важность параметров оценки	«1-9»
Одинаковая важность	1
Незначительное преимущество	3
Значительное преимущество	5
Явное преимущество	7
Абсолютное преимущество	9
2, 4, 6, 8 – промежуточные значения.

 

2 Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:

                                                   (31)

где важность критерия (индекса).

3 Полученные веса нормируются:

                                                   (32)                             

Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

4 Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом определяются значения весов каждой альтернативы.

5 Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.

6 Производится расчет рыночной стоимости одной акции, которая равна сумме произведений значений альтернатив и соответствующих им весов.

 

 3 ОЦЕНКА ТОО «НАДЕЖНОСТЬ И ДОЛГОВЕЧНОСТЬ»

3.1 Общие сведения

1.1. Эксперт-оценщик выполняет обоснование рыночной стоимости активов действующего предприятия ТОО «Надежность и долговечность», расположенного по адресу: Карагандинская область, г. Жезказган, пр.Мира 5.

1.2. Заказчик: Академия оценки и строительства.

1.3. Оценщик: Независимый эксперт-оценщик.

1.4. Дата оценки: 4 апреля 2006 г.

1.5. Цель оценки: обоснования всех стоимостных оценок для определения рыночной стоимости.

 

3.2 Описание объекта оценки.

3.2.1 Характеристика расположения и описание объекта

Месторасположения объекта: Карагандинская область, г. Жезказган, пр.Мира 5.

ТОО «Надежность и долговечность»  зарегистрировано в Управлении Юстиции Карагандинской области под регистрационным номером № ххх-ххх-ТОО. Арендует земельный участок площадью 132000 кв.м., кадастровым номером 09-112 –ххх-ххх. Целевое назначение земельного участка: для эксплуатации и обслуживания зданий. Ограничении в использований и обременений нет, разрешено право доступа для ремонта и обслуживания инженерных коммуникации.

Основная деятельность данной организации ремонтно-смазочные работы, буровзрывные работы, реализация товаров, автоуслуги.

 Клиентами ТОО «Надежность и долговечность» являются: Корпорация «Казахмыс», ОАО «Караганданеруд», ТОО «Энергосетевая компания», ТОО «Аркада индастри», ЗАО «Жезказган руда», ОАО «Стройпластмасс».

 

 

 

3.2.2 Состав ТОО «Надежность и долговечность»

 

ТОО «Надежность и долговечность» является балансодержателем следующего имущества (приложение 1):

1. Здания и сооружения остаточной балансовой стоимостью 355 тыс. тенге.
2. Машины и оборудование остаточной балансовой стоимостью 4932 тыс. тенге.
3. Другие виды основных средств остаточной стоимостью 2925 тыс. тенге.

Всего на момент оценки, согласно баланса ф.№1 и ведомости остаточной стоимости, предприятие является балансодержателем основных средств стоимостью 8212 тыс. тенге.

 

3.3 Оценка ТОО «Надежность и долговечность»  доходным подходом

Способность предприятия приносить доход считает самым важным показателем в оценке его стоимости.  Отсюда, одним из основных подходов оценки бизнеса является доходный, позволяющий определить их рыночную стоимость в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.

Данный подход обосновывается на принципах прибыльности, который гласит, что осведомленный покупатель не заплатит за объект суммы больше, чем та, которая в будущем будет получена им в виде доходов в результате использования данного объекта. Собственник не продаст предприятие по цене ниже прогнозируемых будущих доходов. При оценке предполагается, что активы предприятия, в результате его производственной деятельности, непрерывно превращаются в денежную  составляющую – денежный поток и прибыль.

 

 

3.3.1 Метод дисконтирования денежного потока

Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с учетом инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и так далее, а поток будущих доходов, позволяющий окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товар продукции – деньги.

Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обоснованно для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся стадии стабильного экономического развития. Метод ДДП в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть том для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность и применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

При оценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного поток. В данном случае для оценки бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» был выбран модель денежного потока для собственного капитала (таблица 11).

Период прогнозирования денежного потока принимаем 3 года и считаем, что за этот период они стабилизируются.

Долгосрочный темп роста денежного потока – 3 процента.

Прогнозирование денежного потока для собственного капитала представлена в таблице 12.

Таблица 5

Модель денежного потока для собственного капитала

                                                              тыс.тенге            

Наименование показателей	сумма
Доход от реализации готовой продукции	53505
Себестоимость реализованной готовой продукции	39544
Валовый доход	13961
Расходы периода, всего,	12714
в том числе:
общие административные расходы	9606
расходы по реализации	3040
расходы по процентам	68
Доход (убыток) от основной деятельности	1247
Доход (убыток) от неосновной деятельности	707
Доход (убыток) от обычной деятельности до налогообложения	1954
Подоходный налог	744
Доход (убыток) от обычной деятельности после налогообложения	1210
Доход (убыток) от чрезвычайных ситуаций
Чистый доход	1210
Амортизационные отчисления	7014
Прирост чистого оборотного капитала	1540
Продажа активов	0
Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности	0
Денежный поток для собственного капитала	9767

 

Таблица 6

Денежный поток для собственного капитала

Наименование	1 год	2 год	3 год	Постпрогнозный период
Денежный поток для собственного капитала, тыс.тг.	1006	10362	10673	10993

 

 

Расчет ставки дисконта произведен экспертным путем в таблице 13.

Темп роста – 3 процентов.

Таблица 7

Расчет  ставки дисконта  

Наименование	Проценты
Безрисковая ставка доходности Руководящий состав предприятия Диверсифицированность рынка сбыта Диверсифицированность источников ресурсов Диверсификация продукции Финансовая устойчивость предприятия Размер предприятия Прочие риски	6,0 3,0 2,0 2,0 2,0 2,0 0 5,0
Итого	22,0

 

Рыночная стоимость рассчитывается в соответствии с моделью Гордона (см. формулы раздела 2):

 

тенге.

Следующий шаг – внесение поправки на величину стоимости нефункционирующих активов. Восстановительная стоимость нефункционирующих активов 5484857 тенге (приложение 3).

И так наиболее вероятная стоимость бизнеса ТОО «Надежность и долговечность»  методом дисконтирования денежного потока:

57857895 + 5484857 = 63342752 тенге.

 

 

3.4 Оценка ТОО «Надежность и долговечность» затратным подходом

 

3.4.1 Оценка недвижимого имущества ТОО «Надежность и долговечность»

 

Оценка земельного участка ТОО «Надежность и долговечность» площадью 13200 м², находящегося по адресу Карагандинская область, г. Жезказган, пр.Мира 5 в данном случае не рассчитывается. Так как земельный участок находится в государственной собственности.

 

Определение стоимости здании и сооружении «Надежность и долговечность»

Для определения величины физического износа был использован метод средневзвешенного процента физического износа зданий (приложение 2).

Определение функционального и экономического износа (см. формулы раздела 2):

 Са = 54161460*0,08*2,64 + 54161460*0,01 = 9749065 тенге

или 19 процентов (10290677/54161460 = 0,19)

Для расчета восстановительной стоимости объекта был использован метод укрупненных обобщенных показателей стоимости.

Стоимость 1 куб.м. строительного объема рассматриваемых объектов приняты по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости типовых объектов (см. приложение 5).

И таким образом, определена, восстановительная стоимость объектов недвижимости на дату оценки.

 

3.4.2  Оценка транспортных средств

Оценка транспортных средств осуществляется по восстановительной стоимости. Полная восстановительная стоимость в данном случае рассчитывалась исходя из первоначальной балансовой стоимости приобретения (см. приложение 4).

 

3.4.3 Оценка товарно-материальных ценностей

Расчеты были произведены по данным бухгалтерского баланса ф.№1 от 01.10.2006 года (таблица 14).

Таблица 8

Оценка товарно-материальных ценностей

№ п/п	Наименование	Коли-чество, единиц	Первона-чальная стоимость, тенге	Износ, тенге	Остаточ- ная стоимость, тенге
1	Оборудование спутниковое, сотовая связь		3532746	1827315	1705431
2	Celeron 2600/ 256MB DDR/ 40GB 7200rpm/ int. S3 8MB/ NIC/ SB2.0	3	180400	46400	134000
3	Pentium 4 2400C/ 512MB DDR/ 120GB 7200rpm/ int. Intel 64MB/ NIC/ SB5.1/CD-RW	2	209800	50000	159800
4	Сейф	2	65000	12011	52989
5	Кресло универсальное «Престиж»	2	38000	6000	32000
6	Микрокалькулятор S 20L	4	7890	1190	6700
7	Телефонный аппарат-факс Panasonic	2	68990	6290	62700
8	Гарнитур (Директора)	1	257000	60000	197000
9	Стулья офисные	6	512000	62000	450000
10	Офисная  мебель	1	250000	30400	219600
11	Столы	2	12000	2400	9600
12	Кондиционер AWO 7 FANEB	1	68900	9100	59800
13	XEROX WorkCentre Pro PE16 Laser printer/Copier/Scaner/Fax, LPT/USB	2	421274	47274	374000
14	Шкаф для бумаг	2	66370	69964	43680
	ИТОГО:	28	5624000	2699000	2925000

 

 

 

 

 

3.4.4 Определение стоимости активов ТОО «Надежность и долговечность»

 

Стоимость денежных средств, находящихся на балансе  ТОО «Надежность и долговечность» были определены в соответствии с данными баланса «Надежность и долговечность» от 01.01.2006г.

Денежные средства составили  1608000 тенге.

В результате произведенных расчетов скорректированная стоимость активов ТОО «Надежность и долговечность» составила:

Таблица 9

Расчет стоимости активов ТОО «Надежность и долговечность»

№	Наименование активов	Стоимость, тенге
1	Здания и сооружения	2436443
2	Машины и оборудование	4101250
3	Товарно-материальные ценности	2925000
4	Денежные средства	1608000
ИТОГО:		32998293

 

 

 

3.4.5 Определение суммы обязательств ТОО «Надежность и долговечность»

 

Кредиторская задолженность ТОО «Надежность и долговечность»  образовалась в 2005 году, за налоги, а также в связи с получением авансов. В связи, с чем общая сумма кредиторской задолженности принимается в соответствии с данными бухгалтерского баланса на 01.01.2006г., в размере – 2417000 тенге.

Расшифровка кредиторской задолженности ТОО «Надежность и долговечность» прилагается ниже:

 

Таблица 10

Кредиторская задолженность ТОО «Надежность и долговечность»     

                                                                                                                                                      тенге

Наименование	01.01.2004	01.01.2005
Счета и векселя к оплате	205000	36000
Задолженность по налогам	806000	974000
Краткосрочные кредиты	—	1000000
ИТОГО	2049000	2417000

 

 

 

3.4.6 Расчет стоимости ТОО «Надежность и долговечность»

 

Для определения стоимости ТОО «Надежность и долговечность» используется метод скорректированной балансовой стоимости:

32998293 + 2829000 – 2417000  = 33410293 тенге

Таким образом, вероятная стоимость ТОО «Надежность и долговечность» определенная методом скорректированной балансовой стоимости составляет: 

33410293 тенге

 

3.5 Оценка ТОО «Надежность и долговечность» сравнительным подходом

 

Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут проданы при наличии достаточно сформировавшего финансового рынка. Другими словами наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающий возможность его применения, а также объективность результативной величины является следующие базовые положения:

— оценщик использует в качестве ориентира реально сформулированные рынком цены на аналогичные предприятия;

— сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиции;

— цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития.

Так как на рынке Карагандинской области отсутствовал аналог  ТОО «Надежность и долговечность», то сравнительный подход нами не использован. 

 

 

3.6 Согласование результатов и итоговое заключение стоимости ТОО «Надежность и долговечность»

Согласование результатов, полученных в настоящей оценке при помощи затратного и доходного подходов, производится с использованием метода анализа иерархий.

Таблица 11

Определение весов критериев оценки

	А	Б	В	Г	Вес критерия
А	1	0,333	0,2	0,1429	0,3123	0,06
Б	3	1	0,333	0,333	0,7595	0,14
В	5	3	1	0,333	1,4950	0,28
Г	7	3	0,333	1	2,8173	0,52
Сумма					5,3841	1,00

Таблица 12

Критерий А

Подходы к оценке	Затратный	Доходный	Вес метода по критерию А
Затратный	1	0,1429	0,3780	0,13
Доходный	7	1	2,6458	0,87
Сумма			3,0238	1,00

 

Таблица 13

Критерий Б

Подходы к оценке	Затратный	Доходный	Вес метода по критерию Б
Затратный	1	0,333	0,577	0,2
Доходный	3	1	1,732	0,8
Сумма			2,309	1,00

 

Таблица 14

Критерий В

Подходы к оценке	Затратный	Доходный	Вес метода по критерию В
Затратный	1	0,1429	0,3780	0,13
Доходный	7	1	2,6458	0,87
Сумма			3,0238	1,00

 

Таблица 15

Критерий Г

Подходы к оценке	Затратный	Доходный	Вес метода по критерию Г
Затратный	1	0,2	0,4472	0,17
Доходный	5	1	2,2361	0,83
Сумма			2,6833	1,00

 

По полученным результатам рассчитываем итоговое значение весов каждого метода и определяем средневзвешенную стоимость ТОО «Надежность и долговечность».

Таблица 16

Согласование стоимости ТОО «Надежность и долговечность»

	А	Б	В	Г	Итоговый вес метода		Результаты по методам	Взвешенный результат
Затратный	0,13	0,2	0,13	0,17	0,2726	0,2	33410293	6682000
Доходный	0,87	0,8	0,87	0,83	0,6518	0,8	63342752	50674000
Сумма	1,00	1,00	1,00	1,00	0,9244	1,00		57356000

 

 

Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных расчетов итоговое значение стоимости бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» составит

57356000 тенге

(пятьдесят семь миллионов триста пятьдесят шесть тысяч тенге )

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

По результатам выполненной работы можно сделать следующие выводы и предложения. Были изучены теоретические и методологические основы оценки бизнеса, была произведена оценка стоимости бизнеса на примере ТОО «Надежность и долговечность».

Определяя  наиболее вероятную стоимость бизнеса, используется информация, предоставленная заказчиком, поступившая из внешних источников, содержащее наряду с другими сведение о состоянии рынка в целом и ее сегменте.

При анализе и выборе подходов оценки стоимости бизнеса были выбраны доходный и затратный подходы.

При оценке бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» доходным подходом был применен метод дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежного потока — трудоемкий многоэтапный метод оценки предприятия. Применение этого метода требует от оценщика высокого уровня знаний и профессиональных навыков, так как метод дисконтирования денежных потоков признан наиболее теоретически обоснованным методом оценки наиболее вероятной стоимости действующего предприятия. Главное достоинство метода дисконтирования денежного потока состоит в том, что он единственный известных методов оценки, основанный на прогнозах будущего развития рынка, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса. Также при оценке стоимости бизнеса методом дисконтирования денежного потока были выявлены нефункционирующие активы и определена их наиболее вероятная стоимость.

В процессе определения стоимости бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» затратным подходом был использован метод чистых активов (скорректированной балансовой стоимости).

Метод чистых активов (скорректированной балансовой стоимости) предполагает анализ корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей.

Результаты определение наиболее вероятной стоимости бизнеса, полученные указанными подходами, были согласованы методом анализа иерархий. Метод анализа иерархий – представляет собой метод согласования результатов, полученных с использованием различных подходов оценки и основанный на декомпозиции проблемы согласования результатов и ее представления в виде иерархий.

Таким образом, на основании проведенного анализа и выполненных работ итоговая стоимость бизнеса ТОО «Надежность и долговечность» составляет 57356000   тенге.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

 

1 Гражданский кодекс Республики Казахстан: Учебно-практическое пособие. – Алматы: Издательство НОРМА-К,2002

2 Закон “Об оценочной деятельности в Республике Казахстан” от 30.11.2000 №109 – 11 с учетом дополнений и изменений от 14.02.03 №388 – 11

3 Приказ “Об утверждений Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований и методы оценки недвижимого имущества от 2002

4 Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 г №171, Министерства финансов Республики Казахстан от 2 декабря   2002 г № 597 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требовании к методам оценки предприятия, как имущественного комплекса»

5 Система оценки имущества Республики Казахстан. Термины и определения. СТ РК 1127 – 2002. Госстандарт, Астана, 2004

6 Система оценки имущества Республики Казахстан. Принципы оценки. СТ РК 1126 — 2003. Госстандарт, Астана, 2004

7 Международные стандарты бизнеса

8 Валдайцев С.В. оценка бизнеса: Учебник. – М.: ТК Велби, Издательство Проспект, 2003

9 Десмос Г.М., Кели Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. – М.: РОО, 1996

10 ЕсиповВ., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. – СПб.:Питер, 2001

11 Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. – М.: Финстатинформ, 1997

12 Микерин Г.Н., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.И. Международные стандарты оценки. КН. 2. –м.: оао «Типография «Новости», 2000

13 Оценка бизнеса./Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой  – М.: Финансы и статистика, 1999 

14 Пратт Ш. Принципы оценки бизнеса. – М.: Дело Лтд, 1995

15 Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Изд. ЭСМОС, 2000

16 Фридман Д., Оурдэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело Лтд, 1995

17 Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика,1996

18 Сборник № 26-1 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений», 1969

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 1

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС

Наименование организации: ТОО «Надежность и долговечность».

На 1.01.2006 год.

Вид деятельности организации: ремонтно-смазочные и буровзрывные работы.

Организационно-правовая форма собственности: товарищество с ограниченной ответственностью.

 

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС  ТОО «Надежность и долговечность»

тыс.тенге

АКТИВЫ	Код стр.	На начало отчетного периода	На конец отчетного периода
1 Долгосрочные активы.		01.01.2004	01.01.2005
Первоначальная стоимость основных средств:
Земля (121)	040
Здания и сооружения (122)	041	2260	2260
Машины и оборудования (123)	042	9313	7341
Другие виды основных средств (124-125)	043	4407	5624
Накопленный износ* (131-134)	050	13207	7014
Остаточная стоимость основных средств:
Земля (121)	060
Здания и сооружения (122)	061	381	355
Машины и оборудования (123)	062	386	4932
Другие виды основных средств (124-125)	063	2006	2925
Незавершенное строительство(126)	070
Инвестиции в зависимые товарищества (142)	081	50	313
Итого по разделу 1		2823	8525
2 Текущие активы
Товарно-материальные запасы:
Материалы (201-208)	130	2129	1193
Расходы будущих периодов (341-343)	140		39
Дебиторская задолженность:		2596	2829
Авансовые платежи (351-352)	150		1748
Счета к получению (301-302)	151	2358	87
Задолженность должностных лиц акционерного общества (333)	154	230	333
Прочая дебиторская задолженность (322-323,332,334)	155	8	661
Денежные средства (451,441,431)	170	68	1608
Итого по разделу 2		4793	5669

 

Продолжение приложения 1

СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	Код стр.	На начало отчетного периода (01.01.04.)	На конец отчетного периода (01.01.05.)
3 Собственный капитал
Уставной капитал (501-503)	180	585	5585
Нераспределенный доход (непокрытый убыток) (561,562)	220	4982	6192
Итого по разделу 3		5567	11777
4 Долгосрочные обязательства
Кредиты и займы
Итого по разделу 4
5. Текущие обязательства
Краткосрочные кредиты и овердрафт (601-603)	250		1000
Кредиторская задолженность		2049	1417
Счета и векселя к оплате (671)	260	205	36
Задолженность по налогам (631,634,633)	262	806	974
Прочая кредиторская задолженность(632,642-643,651-655,687)	266	224	410
Начисленные расходы к оплате (681,683,684,685-686)	267	814	-3
Итого по разделу 5		2049	2417
Баланс		7616	14194

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Продолжение приложения 1

 

Отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности

 

ТОО «Надежность и долговечность» на 1.01.2005г.

 

тыс.тенге

Наименование показателей	№ строк	сумма
Доход от реализации готовой продукции	010	50075
Себестоимость реализованной готовой продукции	020	38141
Валовый доход	030	11934
Расходы периода, всего,	040	8341
в том числе:
общие административные расходы	041	8341
расходы по реализации	042
расходы по процентам	043
Доход (убыток) от основной деятельности	050	3593
Доход (убыток) от неосновной деятельности	060
Доход (убыток) от обычной деятельности до налогообложения	070	3593
Подоходный налог	080	1316
Доход (убыток) от обычной деятельности после налогообложения	090	2277
Доход (убыток) от чрезвычайных ситуаций	100
Чистый доход	110	2277

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Продолжение приложения 1

 

Отчет о результатах финансово-хозяйственной деятельности

 

ТОО «Надежность и долговечность»  на 1.01.2006г.

 

тыс.тенге

Наименование показателей	№ строк	сумма
Доход от реализации готовой продукции	010	53505
Себестоимость реализованной готовой продукции	020	39544
Валовый доход	030	13961
Расходы периода, всего,	040	12714
в том числе:
общие административные расходы	041	9606
расходы по реализации	042	3040
расходы по процентам	043	68
Доход (убыток) от основной деятельности	050	1247
Доход (убыток) от неосновной деятельности	060	707
Доход (убыток) от обычной деятельности до налогообложения	070	1954
Подоходный налог	080	744
Доход (убыток) от обычной деятельности после налогообложения	090	1210
Доход (убыток) от чрезвычайных ситуаций	100
Чистый доход	110	1210

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 2

Расчет средневзвешенного процента физического износа нефункционирующих активов

 

Наименование объектов	№	Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Удельный вес в %	Износ конструктивных элементов в %	Средневзвешенный % износа
1	2	3	4	5	6	7	8
Здание заседания	1	Фундамент	Ж/б	Удовл.	6	30	1,8
	2	Стены, перегородки, каркас	Кирпичные	Удовл.	33	30	9,9
	3	Перекрытия и покрытия	Ж/б	Удовл.	6	40	2,4
	4	Кровля	Рулонная	Удовл.	11	30	3,3
	5	Полы	Бетонные	Удовл.	6	40	2,4
	6	Проемы	Деревянные	Удовл.	11	50	5,5
	7	Отделочные работы	Штукатурка	Хорош.	6	25	1,5
	8	Санитарно-технические работы	Есть	Удовл.	18	40	7,2
	9	Прочие работы	окрашено	Хорош.	3	25	0,75
		Итого:			100		35
Склад материальный	1	Фундамент	Бутовый	Удовл.	7	30	2,1
	2	Стены, перегородки, каркас	Кирпичные	Удовл.	19	30	5,7
	3	Перекрытия и покрытия	Ж/б	Удовл.	19	40	7,6
	4	Кровля	Рулонная	Удовл.	18	60	10,8
	5	Полы	Бетонные	Удовл.	9	40	3,6
	6	Проемы	Деревянные	Удовл.	2	70	1,4
	7	Отделочные работы	Штукатурка	хорош.	2	40	0,8
	8	Санитарно-технические работы	Есть	хорош.	7	40	2,8
	9	Прочие работы	простоокрашено	хорош.	17	40	6,8
		Итого:			100		35

 

Приложение 3

Расчет восстановительной стоимости нефункционирующих активов

 

№ п/п	Дата пост	Наимено- вание	м³	К 84*	К 91*	К 04*	Удельный показатель  м³	Поправочный     коэффициент			Восстанови-тельная стоимость 4*5*6*7* 8*9*10*11	Оценка физическо-го износа		Оценка функ-ционального и экономическо-го износа		Оценочная стоимость, тенге	Обосно-вание
								На капит	На сейс	На клим		%	тенге	%	тенге
1	1982	Склад матер	3508	1,2	1,6	135,0	5,21	1	1	0,96	4547823	35	1591738	19	864086	2091999	Сб. 26-1, таб.192
2	1982	Здание заседания	1256	1,2	1,6	135,0	23,6	1	1	0,93	7375779	35	2581523	19	1401398	3392858	Сб. 26-1, таб.102
		ИТОГО											4173261		2265484	5484857

 

 

 

 

 

Примечание:

К 84* — индекс перерасчета стоимости строительства из цен 1969г., применяемый согласно постановлением Госстроя СССР от 24 мая 1983г. № 94.

К 91*- индекс перерасчета стоимости строительства из цен 1984г. в цены 1991г., применяемый Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. № 14-Д.

К 06* — индекс перерасчета стоимости строительства из цен 1991г. в текущие цены на дату выполнения оценки, принимаемым по данным Национального агентства по статистике.

Приложение 4

Расчет средневзвешенного процента физического износа зданий

 

Наименование объектов	№	Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов	Техническое состояние	Удельный вес в %	Износ конструктивных элементов в %	Средневзвешенный % износа
1	2	3	4	5	6	7	8
Здание конторы	1	Фундамент	Бутовый	Удовл.	6	30	1,8
	2	Стены, перегородки, каркас	Кирпичные	Удовл.	33	30	9,9
	3	Перекрытия и покрытия	Ж/б	Удовл.	6	40	2,4
	4	Кровля	Рулонная	Удовл.	11	30	3,3
	5	Полы	Бетонные	Удовл.	6	40	2,4
	6	Проемы	Деревянные	Удовл.	11	50	5,5
	7	Отделочные работы	Штукатурка	Удовл.	6	40	2,4
	8	Санитарно-технические работы	Есть	Удовл.	18	40	7,2
	9	Прочие работы	Частично окрашено	Хорош.	3	25	0,75
		Итого:			100		36
Склад материальный	1	Фундамент	Бутовый	Удовл.	7	30	2,1
	2	Стены, перегородки, каркас	Кирпичные	Удовл.	19	30	5,7
	3	Перекрытия и покрытия	Ж/б	Удовл.	19	40	7,6
	4	Кровля	Рулонная	Удовл.	18	60	10,8
	5	Полы	Бетонные	Удовл.	9	40	3,6
	6	Проемы	Деревянные	Удовл.	2	70	1,4
	7	Отделочные работы	Штукатурка	хорош.	2	40	0,8
	8	Санитарно-технические работы	Есть	хорош.	7	40	2,8
	9	Прочие работы	простоокрашено	хорош.	17	40	6,8
		Итого:			100		35

 

Продолжение приложения 4

 

1	2	3	4	5	6	7	8
Здание заседания	1	Фундамент	Ж/б	Удовл.	6	30	1,8
	2	Стены, перегородки, каркас	Кирпичные	Удовл.	33	30	9,9
	3	Перекрытия и покрытия	Ж/б	Удовл.	6	40	2,4
	4	Кровля	Рулонная	Удовл.	11	30	3,3
	5	Полы	Бетонные	Удовл.	6	40	2,4
	6	Проемы	Деревянные	Удовл.	11	50	5,5
	7	Отделочные работы	Штукатурка	Хорош.	6	25	1,5
	8	Санитарно-технические работы	Есть	Удовл.	18	40	7,2
	9	Прочие работы	окрашено	Хорош.	3	25	0,75
		Итого:			100		35
Здание мехмастерских	1	Фундамент	Ж/б	Удовл.	11	40	4,4
	2	Стены, перегородки, каркас	Кирпичные	Удовл.	28	40	11,2
	3	Перекрытия и покрытия	Ж/б	Удовл.	28	35	9,8
	4	Кровля	Рулонная	хорош.	4	30	1,2
	5	Полы	Бетонные	Удовл.	9	45	4,1
	6	Проемы	Деревянные	Удовл.	5	70	3,5
	7	Отделочные работы	Штукатурка	Удовл.	4	55	2,2
	8	Санитарно-технические работы	Есть	Удовл.	6	40	2,4
	9	Прочие работы	простая окрашено	Удовл.	1	40	0,4
	10	Изоляционные работы	Есть	хорош	4	20	0,8
		Итого:			100		40
Здание РММ	1	Фундамент	Ленточный	Удовл.	11	35	3,85
	2	Стены, перегородки, каркас	Кирпичные	Удовл.	28	35	9,8
	3	Перекрытия и покрытия	Ж/б	Удовл.	28	35	9,8
	4	Кровля	Рулонная	хорош.	4	30	1,2
	5	Полы	Бетонные	Удовл.	9	35	3,15
	6	Проемы	Деревянные	Удовл.	5	60	3,0
	7	Отделочные работы	Штукатурка	хорош.	4	30	1,2

 

 

Продолжение приложения 4

 

1	2	3	4	5	6	7	8
	8	Санитарно-технические работы и электротех устройс	Есть	Удовл.	6	30	1,8
	9	Прочие работы	окрашено	Удовл.	1	40	0,4
	10	Изоляционные работы	Есть	хорош	4	20	0,8
		Итого:			100		35
Гаражи	1	Фундамент	Бутовый	Удовл.	5	35	1,7
	2	Стены, перегородки, каркас	Кирпичные	Удовл.	26	35	9,1
	3	Перекрытия и покрытия	Ж/б	Удовл.	16	40	6,4
	4	Кровля	Железная	хорош.	4	30	1,2
	5	Полы	Деревянные	Удовл.	10	35	3,5
	6	Проемы	Деревянные	Удовл.	4	30	1,2
	7	Отделочные работы	Штукатурка	хорош.	8	20	1,6
	8	Санитарно-технические работы	Есть	хорош.	19	20	3,8
	9	Прочие работы	Простая окраска	хорош.	8	20	1,6
		Итого:			100		30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение 5

Расчет восстановительной стоимости

№ п/п	Дата пост-ройки	Наимено-вание ние	м³	К 84*	К 91*	К 04*	Удельный показатель м³	Поправочный     коэффициент			Восстанови-тельная стоимость 4*5*6*7* 8*9*10*11	Оценка физического износа		Оценка функ-ционального и экономического износа		Стоимость, тенге	Обосно-вание
								На кап	На сей	На кл		%	тенге	%	тенге
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17	18
1	1982	Здание конторы	1266	1,2	1,6	135,0	23,6	1	1	0,96	7434503	36	2676421	19	1412556	3345526	Сб. 26-1, таб. 91
2	1982	Склад матер	3508	1,2	1,6	135,0	5,21	1	1	0,96	4547823	35	1591738	19	864086	2091999	Сб. 26-1, таб.192
3	1982	Здание заседания	1256	1,2	1,6	135,0	23,6	1	1	0,93	7375779	35	2581523	19	1401398	3392858	Сб. 26-1, таб.102
4	1983	Здание мехмастер	3354	1,2	1,6	135,0	15,6	1	1	0,96	13561966	40	5424786	19	2576773	5560407	Сб. 26-1, таб. 91
5	1988	Здание РММ	4253	1,2	1,6	135,0	15,6	1	1	0,96	17197091	35	6018982	19	3267447	7910662	Сб. 26-1, таб. 91
6	1989	Гаражи	743	1,2	1,6	135,0	21	1	1	0,96	4044298	30	1213289	19	768417	2062591	Сб. 26-1, таб. 109
		ИТОГО									54161460		19506740		10290677	24364043

 

 

 

Примечание:

К 84* — индекс перерасчета стоимости строительства из цен 1969г., применяемый согласно постановлением Госстроя СССР от 24 мая 1983г. № 94.

К 91*- индекс перерасчета стоимости строительства из цен 1984г. в цены 1991г., применяемый Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. № 14-Д.

К 06* — индекс перерасчета стоимости строительства из цен 1991г. в текущие цены на дату выполнения оценки, принимаемым по данным Национального агентства по статистике.

 

Приложение 6

 

Расчет стоимости транспортных средств ТОО «Надежность и долговечность»

 

№	Наименование объекта оценки, марка	Гос номер	Год ввода в эксплуатацию	Первоначальная стоимость, тенге	Оценочный коэф износа		Оценочная стоимость	Состояние имущества
					%	тенге
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Маз-5334	К892 АУ	1987	389000	75	291750	97250	Условно пригодное
2	КрАЗ-МКСА-16	К889АУ	1987	392000	75	294000	98000	Условно пригодное
3	КрАЗ-258	К888АУ	1992	552000	50	276000	276000	Удовлетворительное
4	КрАЗ-6510	К886АУ	1992	552000	55	303600	248400	Удовлетворительное
5	Урал-4320	К882АУ	1991	400000	60	240000	160000	Удовлетворительное
6	ЗИЛ-131	К893АУ	1986	195000	80	156000	39000	Условно пригодное
7	ЗИЛ-131	К891АУ	1986	180000	80	144000	36000	Условно пригодное
8	ЗИЛ-131	К890АУ	1986	187000	80	149600	37400	Условно пригодное
9	ЗИЛ-157	К885АУ	1989	235000	75	176250	58750	Условно пригодное
10	ЗИЛ-157	К883АУ	1989	238000	75	178500	59500	Условно пригодное
11	Газ-66	К887АУ	1989	197000	75	147750	49250	Условно пригодное
12	Газ-66	К894АУ	1987	158000	80	126400	31600	Условно пригодное
13	Маз-5035	М545ВК	1968	77000	97,5	75075	1925	Негодное к применению или лом

Продолжение приложения 6

1	2	3	4	5	6	7	8	9
14	Газ-5312	К881АУ	1987	163000	80	130400	32600	Условно пригодное
15	Газ-3110	М232АУ	2001	1594000	5	79700	1514300	Новое, в отличном состоянии
16	Газ-322132	М233АУ	1999	1450000	10	145000	1305000	Очень хорошее
17	Ваз-2121	К987АУ	1986	267000	80	213600	53400	Условно пригодное
18	Камаз-43101	К988АУ	1984	115000	97,5	112125	2875	Негодное к применению или лом
	ИТОГО			7341000			4101250