КІРІСПЕ………………………………………………………….

 

БӨЛІМ I. ҚАЗАҚСТАНДА НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІҢ

ҚАЛЫПТАСУЫ

• Қазақстанда ақша-несиелік саясатты мемлекеттік реттеу мен даму кезеңдері…….

1.2 Қазақстан Республикасының несиелік жүйесі: мәні, қызметтері және құрылымы……………….

1.3 Несиелер: формалары, түрлері және олардың классификациясы……

 

БӨЛІМ II. КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУ …………………………. 

2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері мен салыстырмалы сату әдісін тәжірибеде қолдану……

2.2 Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік нарығының маркетингісі……………………….

2.3 Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар және оларды жою жолдары  ……………..

 

БӨЛІМ III. НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІ ЖӘНЕ БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІНІҢ НОРМАТИВТІ НЕГІЗДЕРІН ЖЕТІЛДІРУ

• Қазақстан Республикасында несиелеу жүйесін дамыту бағыттары
• Бағалау қызметінің нормативті негіздерін жетілдіру………

 

ҚОРТЫНДЫ………………………………………………………….

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ…………………………………

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КІРІСПЕ

 

Қазақстан Республиксында соңғы 2-3 жылда тұрақты экономикалық өсу байқалады, ол әрине біздің еліміздің әртүрлі нарықтарына өзінің әсерін тигізеді. Бұл жерде қозғалмайтын мүлік нарығы да қарастырылады. Және де, инвестициялық белсенділікьің төмендеуіне байланысты экономикалық өсудің біртіндеп баяулауына қарамастан, қозғалмайтын мүлік нарқы өзінің қызметін жалғастыруда. Және оның әрі қарай дамуына тек қана жақсы инвестициялық ахуал, мемлекеттің білімді экономикалық саясаты және тұрақты экономикалық өсу, соныменен қатар ішкі тұрақтылық және анықтылық сияқты жағымды алғышарттардың болуы жеткіліксіз.  Соңғысына жетуге болады, егер де заңды негізде және нарықтағы жеке субъектілердің деңгейінде нарықтың объектілері мен субъектілеріне дұрыс анықтама берген жағдайда ғана.

Соңғысына жетуге болады, заңды түрде, сондай-ақ нарықтың жеке қатысушыларының деңгейінде де нарық субъектілері мен объектілеріне дұрыс анықтама берген жағдайда ғана. Қозғалмайтын мүлік объектілерінің тізімі Қазақстан Республикасы азаматтық Кодексінің 130-шы бабында көрсетілген. Қозғалмайтын заттарға (қозғалмайтын мүлікке) жер учаскілері, жер қойнаулары, оқшауланған су объектілері және жермен тікелей байланыстының барлығы, яғни бірден жерден екінші жерге ауыстыруға келмейтін объектілер, соның ішінде ормандар, көп жылдық көшеттер, ғимараттар, үйлер жатады. Қозғалмайтын заттарға жататындар мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, космостық объектілер. Заңмен қозғалмайтын заттарға басқа да мүліктерді жатқызуға болады. Мысалы, кәсіпорын толығыменен мүліктік кешен ретінде қозғалмайтын мүлік болып табылады.

Бұл көзқарастан басқа қозғалмайтын мүлікке басқа да көзқарас бар, ол қозғалмайтын мүлікті тауар ретінде емес, табыс әкелетін материалдық формадағы капитал ретінде де қарастырады. Қозғалмайтын мүлік нарқы бағалар механизмі арқылы қозғалмайтын мүлікке сатушылар мен сатып алушылардың меншік құқық тарын бірге қарастыратын мәліметтер қызметін көрсетеді. ол дамудың үлкен перспективасына ие, өйткені қозғалмайтын мүлікпен операциялар перспективті бағалыққа ие, өйткені уақытына қарай үлкен берілімділкке ие.

Осы дипломдық жұмыс  қозғалмайтын мүлік объектілерін бағалау технологиясына үздіксіз байланысты кәсіпорын мүлкін бағалау принциптері мен нарықтық құнына түсініктемені анықтауға арналған. Бағалау қызметінің негізі болып табылатын осы түсініктерді анықтағаннан кейін, қазіргі уақытта Қазақстанда қандай да бір түрде қалыптасқан қозғалмайтын мүлік нарығының қызмет етуінің барлық жүйесін түсінуге болады.

Бағалаудың кәісби нормалары – бұл кәсіби ұйымдар мен мемлекеттің өз мүшелерінің қызметіне бақылау жасау үшін құрылған бағалаудың кәсіби тәжірибесінің стандарттары. Стандарттарды білу бағалаушыларға бірдей сөздікті, түсініктемелік аппаратты және бағалау әдіснамасын қолдануға мүмкіндік береді.

Мүлікті бағалау классикалық және қазіргі экономикаға жүгінеді. ХХ ғасырдың 40 жылдарында көптеген елдерде негізінен бір-біріне ұқсас бағалау әдістемесі мен принциптері құрылған болатын, бірақта ХХ ғасырдың тек екінші жартысында ғана бағалау түсінігіне кәсіби пән ретінде көзқарастар дами бастады[1].

60-70 жж. бірқатар ұлттық бағалаушылар ұйымы өз мүшелері үшін кәсіби тәжірибелік қызмет стандарттарын құрды және жарыққа шығарды. Осы мысалға басқалары да ерді. Стандарттардың мазмұны нарықтың тәжірибелік қажеттіліктерімен кәсіби тәртіптегі ойлар үйлестірілді. Бірқатар елдерде стандарттар толығымен немесе біртіндеп ұлттық заңдарға және нормативті актілерге айналды. Кейбір ұйымдар ұйым мүшесі стандарттарды немесе соған байланысты этикалық нормаларды бұзған кезде оны кәсіби мәртебесінен айыру немесе сөгуге мүмкіндік беретін бақылау және атқарушы процедураларын шығарды.

Осылай, жоғарыда айтылғандардың барлығы дипломдық жоба тақырыбын таңдауды күнібіұрын анықтады және оның өзектілігін бейнелейді. Дипломдық жоба өзінің құрылымы бойынша келесідей бөлімдерден тұрады: кіріспе, үш негізгі бөлім, қортынды және қолданылған әдебиеттер тізімі.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БӨЛІМ 1. ҚАЗАҚСТАНДА НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫ

 

• Қазақстанда ақша-несиелік саясатты мемлекеттік реттеу мен даму кезеңдері

 

Қазіргі мемлекеттің қаржылық және ақша-несиелік саясаттарын қалыптастыру ғылыми-теориялық базаларға және нақты экономиканы терең зерттеуге негізделеді.

Осыған байланысты өтпелі кезеңдегі Қазақстанның қаржылық және ақша-несиелік қатынастарына талдау жүргізуге болады. Талдау толық болмайды, егер де нарыққа өту кезеңінде республикада жүріп өткен объективті экономикалық жағдайлар мен нақты өзгерістерді есепке алмаса. Олар немен мінезделеді?

Бірінші кезең (1986-1989 жж.) өткен жылдардағы экономиканың дамуына сындық талдаумен, экономикалық дамудың тездетілуне бет алумен, өндірістерді шаруашылық есеп пен өзін-өзі қаржыландыруға интенсификациялау (1986-1987 жж.), еңбек ақының өсуіне тосқауылды алумен, өндірістік-техникалық бағыттағы өңімдер мен тұтынушылық тауарлардың кең шеңберіне келісімідік бағаларға көшумен байланысты.

 Екінші кезең (1990-1991 жж.) республикада нарықтық қатынастарды енгізуге бет алу мен қаржылық тұрақтандыру бойынша төтенші шаралар бағдарламаларын қабылддаумен мінезделеді. Халыққа төленетін ақшалай қаражаттардың бақылаусыз өсуін тоқтату, өндірістік құрылысқа мемлекеттік бюджеттен қаражаттарды ассигнациялауды қысқарту, өнеркәсіптің қорғаныстық салаларына конверсиялау бойынша шешімдер қабылданды.

1990 жылдан бастап республикада өндірілген ұлттық табыс он екі бес жылдықта бірінші рет 1989 жылмен солыстырғанда 4,4 пайызға қысқарды. өндірістің құлдырауы экономиканың барлық сферасын қамтыды, ол халықтық тұтыну тауарларына ғана емес, соныменен қатар өндіріс құрал-жабдықтарына тотальды тапшылықты тудырды.

Үшінші кезең (1992 жылдан бастап, одан кейінгі жылдар). 1992 жылдың 2-ші қантарында Қазақстан Республикасында нарықтық экономикаға нақты өту бойынша бірінші қадам жасалды: көптеген халықтық тұтыну тауарларына және өндіріс құрал-жабдықтары бағалар еркін жіберілді, бағаны әрі қарай ұстап тұру мүмкін болмады, өйткені, әсіресе үлкен өнеркәсіптік орталықтар мен қалалардағы  1991 жылдың аяғындағы жағдайлар соншалықты қиын болды, баспаларды ТМД-ның барлық елдерінде, соның ішінде Қазақстанда да аштық қаупі туралы статьялар шыға бастады.

Ссудалық қарыздардың көлемінің қысқаруы бағалардың жоғарлауы есебінен кәсіпорындардың (сондай-ақ шаруашылық есепке көшу мен өзін-өзі қаржыландыруға байланысты) қаржылық жағдайлары біршама жақсаруымен, аяқталмаған өндіріс шығындарымен подрядтық ұйымдарға несиелер беруді қысқартумен, несиелеу әдістерінің өзгеруімен, меншіктік айнымалы құралдар мен нормативтері өсімніің жетіспеушіліктерін уақытша толтыруға ертеректе берілген ссудалардың, соныменен қатар өнеркәсіп пен ауыл  шаруашылығындағы жартылай мерзімі созылып кеткен несиелердің өтелуімен жүргізілді. Саудада несиелердің қысқаруы бөлшек тауар айналымын бір уақытта жоғарлауы кезінде тауарлық қорлардың қалдықтарының төмендеуі нәтижесінде жүрді.

Соныменен бірге, толығыменен республика бойынша қысқымерзімді ссудалар бойынша қарыздардың қысқаруы халық шаруашылығы жұмысының жақсаруы мен оның қаржылық жағдайының күрделенуі есебінен болған жоқ, оларды жабдықтаушылардың борышына аудару нәтижесінен қысқарды (1991 жылдың басында 1985 жылмен салыстырғанда 3,7 есеге өсті және Республикамыздың Ұлттық банкінің деректері бойынша 2,5 млрд. теңгені құрады).

Несиелік ресурстардың негізгі бөлігі банктердің ссудалары бойынша уақыты өткен борыштарына жатқызылды. Банктер мен жабдықтаушыларға неғұрлым үлкен қарыздарға ие болған  совхоздар, колхоздар, өндірістік-техникалық қызмет көрсету бойынша кәсіпорындар және құрылыстық ұйымдар. Республиканың халық шаруашылығындағы қаржылық жағдайлар мен төлемдік тәртіптердің нашарлауы меншіктік айнымалы құралдарды пайдалану мен сақтауды қамтамасыз етуде меншік иесінің болмауынан, істі тиімді жүргізуге экономикалық уәждің болмауынан қалыптасты. Несиелік ресурстардың әрбір төртінші рублі өндірістік мақсаттарға емес, бюджеттік тапшылықты жабуға жұмсалды.

Орталықтандырылған несиелік ресурстарды қолдануда да жағымсыз көріністер қалыптасыт. Орталықтандырылған ресурстар есебінен  1991 жылы берілген несиелерден шамамен 36 пайызы мемлекеттік қарызға келді. Ақшалай қаражаттардың тиімсіз орналастырылуы 1992 жылдың 1-ші қаңтарында Қазақстанның бұрыңғы КСРО мемлекеттерімен есеп айырысуы бойынша сальдосын дебеттік қылып, тапшылқты тудырды, оны жою үшін басқа егеменді мемлекеттерден белгіленген сомаға қарыз алғанын білдіреді.

1992 жылдың 1-ші қаңтарында толығымен республика бойынша несиелік салымдардың көлемі шамамен 206 есеге өсті. Несиелік салымдардың өсуі халық шаруашылығының барлық салаларында жүрді.

1991 жылы несиелік салымдардың құрылымында мәнді өзгерістер жүрді. Осылай, азық-түліктік бағдарламаларды шешумен байланысты шараларға бағытталған барлық несиелердің үлес салмағы 49,0 пайыздан 26,8 пайызға, әлеуметтік бағдарламаларға 19,2-ден 14,2 пайызға, соныменен қатар халықтық тұтыну тауарлары өндірісінің жоғарлауымен және халыққа көрсетілетін қызметтің кеңеюімен сәйкесінше 6,6-дан 6,3 пайызға және 1,5-нан 1,1 пайызға қысқарды, бұл республикадағы несиелік қатынастардың жеткіліксіз тиімділігі туралы куәландырады.

 1991 жылмен салыстырғанда 1992 жылы Қазақстанның үкіметіне берілген несиелік салымдар үлесінің бірден салыстырмалы төмендеуі (24,0-тен 3,5 пайызға), бағаның тез өсуімен шақырылған салықтық салым қиындығын күшейті есебінен мемлекеттің қаржылық жағдайының бірқатар жақсаруымен түсіндіріледі, бірақ бұл мемлекеттік кәсіпорындардың қаржылық жағдайына бірден теріс әсерін тигізді, өйткені бағалардың өсуі олардың пайдасының өсуінен тез жүргізілді.

Осыған байланысты Қазақстан экономикасының басты мәселелерінің бірі тек несиелік эмиссияның жалпы көлемінде ғана емес, сондай-ақ эмиссияланған несиелердің негізгі бөлігі несиенің экономикалық табиғатына қайшы келетін мақсаттарға берілді: мемлекеттік кәсіпорындардың және үкіметтік бюджеттің   қаржылық тапшылықтарын жабуға жіберілді. 1992 жылы әрбір сегізінші кәсіпорын шығынмен жабылды, әрбір екіншісі – тұрмыстық қызмет көрсетуде, әрбір үшіншісі – сауда мен коммуналдық шаруашылықта. Кәсіпорындарға берілген несиелердің мәнді бөлігі бірнеше мыңдық еңбек ақы қарызын өтеуге жіберілді. Мысаля, 1993 жылдың басында жұмысшылар мен қызметкерелердің жалақысына төлемдер Ұлттық банктің ақша эмиссиялауы есебінен қамтамасыз етілді.

Соңғы жылдары бағаларды ырықтандыру мен экономикадағы дағдарыстық құбылыстар жағдайында банктік несиелер беруге рұқсатқа республиканың Ұлттық банкіне мемлекеттік сектор кәсіпорындары мен үкімет жағынан қысым күшейді, оның өзі жеңілдетілген негізде жасалсын делінген. Осындай жағдай экономиканың тұрақтандырылуына және республиканың қаржы-несиелік жүйесінің тұрақты қызмет етуін қамтамасыз етуге тосқауыл болды.

Республикада экономикалық және қаржылық тұрақтылық қажіргі жағдайда тиімді қаржы-несие саясатын шығару мен стратегияларды іздестірумен байланысты болды, ол ақша мен несие эмиссиясын тұрақтандыру мен шектеуге бағытталуы керек болды. Қатаң қаржы-несие саясатын жүргізу өндірістік және айналым сферасындағы пропорцияның бұзылуының жоғарлауымен, бағалардың және инфляцияның өсуімен байланысты болды.

Осы жағдайларда Ұлттық банк пен үкімет тұрақтандыру кезеңіне өзінің саясатының негізгі бағыттарын дұрыс таңдап алды деуге болады: өндірістің төмендеу қарқындарын және инфляция қарқындарын қысқарту, ұлттық валютаның сатып алушылқ қабілеттілігін тұрақтандыру және т.с.с. Белгіленген бағыттар негізінен республиканың Ұлттық банкі мен үкіметтің жүргізген белсенді монетарлы саясатты көмегімен айналымдағы ақшаны реттеуге бағытталды.

Толығымен ақша-несие жүйесінде және ұлттық валютаны тұрақтандыру саясатын бірден шешу мүмкін емес. Көрсетілген сферадағы тұрақтылық экономикалық даму деңгейімен байланысты. Ішкі нарықты жақын уақытта тауарлар және қызметтермен толтыру, күшті экспорттық потенциалды құру, төлем қабілетті сұранысты қолдау, салықтық реформаны іске асыру, бағалар реформасы мен бюджетті сауықтандыру қажет болды. Осынң бардығына уақыт керек. Сондықтанда оны енгізу кезеңділікпен жүргізілу керек. Сонда, әрбір келесі кезеңге өтуге болады, егер де алдыңғы кезеңде нақты экономикалық нәтижелерге жеткен жағдайда ғана.

Экономикалық үрдістерді мемлекеттік реттеу қоғамдық жүйені басқарудың ажырамас элементі болып табылады. Қандай да болмасын қоғамдық жүйенің алдында қойылған мақсаттар мен тапсырмалардан мемлекеттің араласуының дәрежесі, әдістері мен формаларына байланысты.

Әлемдік тәжірибе реттегіштердің жүйесін жасап шығарды, оларға жататындар: әкімшілік-құқықтық, салықтық, бағалық, ақшалай тұрақтандырғыштар, бюджеттен қаржыландыру көлемі, амортизация нормасы, кәсіпорынның қорларына аударым нормалары, әлеуметтік қамтамасыз ету нормативтері. Осындай реттегіштедің қатарына несиелік реттегіштерде кіреді, оған несиеге пайыздар, есептік ставка және орталық банктің резервтік талаптары, өтемділік нормативтері, ашық анрықтағы орталық банктің жүргізетін операцияларының көлемі жатады.

Соңғы жылдары Қазақстанда экономикалық өсу байқалады. Бірақта ол экономикадағы көрнікті позитивті қозғалыстармен нығайтылып отырған жоқ: инвестициялық белсенділік жоқ, ғылымисыйымды сектор үлесі төмен, қарыздық борыштар көлемі қысқармайды, адамдардың өмір сүру деңгейі төмендеуде. Соңғы жылдары байқалып отырған экономикалық өсу жағымды сыртқыэкономикалық конъюктураға (мұнайға бағаның өсуі) және теңгені девальвациялауға әрекет болып табылады. Қазақстандық экономиканың даму перспективаларына келетін болсақ, онда оны келесі тәсілдермен негіздеуге болады. Қазақстан бір жағынан – технологиялық және өндірістік потенциалы артта қалған және жоғары шығындармен мінезделетін ел болып табылады, сондықтан да ол дамыған елдермен тең бәсекеге түсе алмайды.  Басқа жағынан, реформалау жылдарындағы экономикалық құлдырауына қарамастан, Қазақстан бай табиғи-ресурстық потенциалды мемлекет болып қала береді. Сондықтанда экономикалық үрдістерге мемлекеттің әрекет ету шараларының кешені қажет.

Үкіметтің іс-әрекеттер бағдарламасында табиғи ресурстарды тиімді қолдануды мәнді жоғарлатуды, соныменен қатар экономиканың қайта өңдеу салаларын дамытуын жылдамдатуды, жоғары қосымша құнды тауарлар шығаруға бағытталған жаңа өндірістерді құруды қамтамасыз ету мен басқаруда мемлекеттің рөлін күшейту анық көрсетіледі. Соныменен бірге, өңдеу өнеркәсібі кәсіпорындарын қаржылық қамтамасыз ету қажеттілігі белгіленген.

Қазіргі кезеңде экономиканың көтерілуіндегі, бәсекеқабілетті тауарлар мен қызметтерді өндіруді тездетудегі маңызды рөлді кәсіпорындардың ұйымдық және ғылыми-техникалық жетілдіруі алады, ол туралы 2010 жылға дейінгі Қазақстан Республикасы дамуының Стратегиялық жоспарында айтылады, оның мақсаттары болып табылады:

• 2010 жылға жиынтық ішкі өнімдердің көлемін екі есеге өсіру;
• экономиканың ұзақмерзімді жоспарында бәсекеқабілетті негіздерді құру.

Қойылған тапсырмаларды шешудің тағы бір жолы тұрақты экономикалық өсуді қамтамасыз ету мақсатында бәсекеқабілетті, жоғарытехнологиялық және ғылымисыйымды өндірістердің дамуына приоритетті тәртіпке бағытталған ішкі және сыртқы инвестицияның жоғарғы деңгейіне жету болып табылады. Осыған байланысты, қызмет етіп отырған Ұлттық қормен бірге даму бюджеті және дамытудың мемлекеттік несиелік ұйымдары сияқты мемлекеттік қаржылық институттарды дамыту алға қойылып отыр.

Дамыту бюджетін жеңілдетілген сыртқы қарыздар, инвестициялық бағыттар үшін мемлекеттік бағалы қағаздарды шығару жолымен ішкі қарыздар алу, мемлекеттік мүліктерді жекешелендіруден кірістер, салықтық кірістердің бір бөлігі есебінен құру ойластырылып отыр, ал жинақталған қаражат мемлекеттік инвестициялау тиімділігін жоғарлатуға және халықтың ішкі жинағын нақты инвестициялық жобаларды қаржыландыруға бағыттауға мүмкіндік береді.

Дамыту бюджетінің шығысы жобаларды инвестициялау үшін оперативті, ойластырылған және перспективті баптар тізімі бойынша жүзеге асырылады. Жобалардың тізімі потенциалды қарыз алушылардың, коммерциялық банктердің, қызығушылық тудырып отырған министрліктер мен ведомствалардың, Үкіметтің келісімді бірігіп қатысу жолымен құрылатын болады.

Кәсіпорындарды тікелей несиелендіру үшін дамытудың мемлекеттік несиелік ұйымдарын (ДМНҰ) құру қарастырылып отыр. ДМНҰ – бұл  мемлекеттік инвестициялық саясатты іске асыруға мүмкіндік беретін мамандандырылған мемлекеттік институттар. Даму бюджетіндегі шоғырландырылған қаражаттар оларды нақты кешенді бағдарламаларға әрі қарай салу үшін ДМНҰ-ның арасында бөлінетін болады. ДМНҰ өнеркәсіп, ауыл шаруашылығы, тұрғын үй құрылысы, шағын және орта бизнесті несиелендіру, инфрақұрылымдар сферасында құрылуы мүмкін.

ДМНҰ негізгі тапсырмасы қаржыландыру мұқтаждығы бар экономиканың приоритетті салаларындағы кәсіпорындарды, құрылымды қалыптастыратын өнеркәсіптік кәмпорындарды экономикалық сауықтандыру бағдарламаларын құру және  жүзеге асыруды несиелендіру.дамыту бюджетінің қаражаттарын бөлу ашықтылық, шынайылық, қол жеткізерлік және тепе-теңдік принциптерінде жүзеге асырылуы керек. Мемлекеттік инвестициялық қоржын коммерциялық өзін ақтайтын жобалармен қатар, өзін ақтаудық қосымша эффектісіне ие, бірақ әлеуметті және саяси мәнді жобалардан тұрады.

ДМНҰ Үкіметпен белгіленген шекте қосымша несиелік ресурстарды тартуға мүмкіндігі бар. Несиелік ұйымдарды құру сәйкестендірілген квалификацияланған тексерумен приоритетті салаларда адресті инвестицияны бағыттау, белсенді және кәсіби басқару кезінде ағымдағы өтемділік пен табыстылыққа жету кезінде ресурстарды жинақтауды қамтамасыз етуге мүмкіндік береді.

ДМНҰ қарыз алушы кәсіпорындармен әрдайым тығыз өзара байланыс негізінде белгіленген мерзімдерде өзін ақтайтын жобалар бойынша қаржатардың қайтарымдылығын қамтамасыз ету үшін берілген несиелердің мақсатты қолдануына бақылау жасап отырады. Несиелерді берудің қатаң іс-жосықтары мен олардың әрі қарайғы тұрақты мониторингісі экономиканың нақты секторындағы бар тәуекелдерді оперативті жеңуге мүмкіндік береді. Мемлекеттік инвестициялардың тиімділігін мен қайтарымдылығын жоғарлату үшін мемлекеттік несиелік ұйымдардың несиелендіру шарттары жобаларды жеке банктер жағынан бірге қаржыландыруды жүргізу болуы мүмкін. инвестициялық және реттеу қызметтерін жүзеге асырумен қатар, ДМНҰ-дар реабилитациялық және лизингтік қызметтерді көрсете алады.

Қазақстанның Даму Банкінің құрылғанын ерекше атап кету керек, ол мемлекеттік инвестициялық саясатты негізгі жеткізушілерінің бірі болады.

Ішкі ұлттық жинақты шоғырландыратын институционалды инвесторларды әрі қарай дамыту мақсатында дамыту бюджетінің механизмінен басқа жинақтаушы зейнеткерлік қорлар мен сақтандыру ұйымдары Қазақстандық қор биржасындағы п листингке өткен қазақстандық кәсіпорындардың акциялары мен корпоративті бағалы қағаздарына өз активтерін салуын кеңейту жолымен экономиканың нақты секторын несиелендіру мүмкіндігіне ие болады.

Инвестициялаудың жоғарыда көрсетілген шарттарын құру көмегімен  Қазақстан Республикасының 2010 жылға дейінгі Стратегиялық даму жоспарының келесідей тапсырмаларын орындау мүмкін болады: жеке салалар мен ғылымды субсидиялау; мемлекеттік емес қарыздарға мемлекеттік кепілдемелерді беру; басқа несиелік институттармен берілген займдар мен несиелер бойынша кепілдікті, дамыту мемлекеттік несиелік ұйымдармен орта- және ұзақмерзімді несиелерді беру, бірігіп қаржыландыру және тәуекелді бөлудің басқа да құралдарын қолдану. Ал жекелеп алғанда:

• металлургия өнеркәсібінде және металлдарды өңдеуге жекелеген жоғары технологиялық жобалар бойынша дамыту мемлекеттік несиелендіру ұйымдарының орта- және ұзақмерзімді несиелерін беру;
• дамытудың мемлекеттік несиелендіру ұйымдарымен шағын кәсіпкерлік пен импортты ауыстыруды қолдау бағдарламалары шегінде орта- және ұзақмерзімді несиелендіру;
• машина жасауда аз тоннажды өндірісті құру үшін дамыту мемлекеттік несиелендіру ұйымдарының орта- және ұзақмерзімді несиелерді беруі;
• газ өндіру өнеркәсібіндегі жекелеген жобаларды дамыту мемлекеттік несиелендіру ұйымының орта- және ұзақмерзімді несиелендіруі;
• мемлекеттің қатысуымен ұйымның лизингтік қоры үшін ауылшаруашылығы техникасын сатып алу;
• приоритетті жобаларды дамыту мемлекеттік несиеленлдіру ұйымының орта- және ұзақмерзімді несиелендіруі,
• импортты ауыстырушы өндіріс үшін мемлекеттік несиелендіру ұйымдарының орта- және ұзақмерзімді ненсиелерді беруі,
• импортты ауыстыру бағдарламасы шегінде тоқыма өндірісін мемлекеттік несиелендіру ұйымдарымен орта – және ұзақмерзімді несиелендіруі;
• ақпараттық технология, биология, химия, фармация мен медицина (микробиология, биохимия, биотехнология, генді инженерия) сияқты сфераларын мемлекеттік несиелендіру ұйымдарымен орта- және ұзақмерзімді несиелендіруі.

Маусымдық операцияларды мемлекеттік субсидиялаудың негізгі формаларының бірі ресурстарды арзандату болып табылады, жекелеп алғанда, меншіктік несиелік ресурстар есебінен тікелей банктік несиелендіру кезінде банктік пайызды субсидиялау.

Өндірушілер үшін маусымдық несиелерге қол жеткізуді қамтамасыз етудің басқа формасы банктік ссудаларды даму мемлекеттік несиелендіру ұйымының кепілдемесімен қамтамасыз ету болады. Маусымдық несиелендірудегі негізгі тіреу агробизнес пен саланың ішкі ресурстарын мобилизациялауға жасалады:

• биржалық саданы дамыту және фьючерстік операцияларды кеңейту;
• өндірістік контрактацияны дамыту,
• агроиндустриалды сферада тік өндірістік интеграция шегіндегі несиелендіру;
• селолық несиелендіру серіктестерімен несиелендіру, сондай-ақ селолық несиелік корпорацияларын құру арқылы (өзара несиеленлдіру қоғамдары мен өзара сақтандыру);
• маусымдық ресурстарды жеткізуші фирмалардың тауарлы несиелері;
• операциялық лизингті дамыту.

«»Қазақстан -2030» даму стратегиясында, Қазақстан Республикасының «Шағын кәсіпкерлікті мемлекеттік қолдау туралы» заңында, 1998-2000 жж. Қазақстан Республикасы үкіметінің іс-әрекеттер Бағдарламасын іске асыру бойынша шаралар жоспарында және Шағын кәсіпкерлікті қолдау бойынша мемлекеттік бағдарламада, 2001-2002 жж. Қазақстан Республикасында шағын кәсіпкерлікті дамыту мен қолдау концепциясында несиелендірудің қазіргі жүйесін жетілдіру бойынша шаралар анықталған.

Қазіргі кезеңде шағын кәсіпкерлік мемлекеттік және қоғамдық қолдауға, оны дамытудың тереңдетілген әдістемелік негізделуіне қатаң мәжбүрлікте.

2001-2005 жж. Қазақстан Республикасының әлеуметті-экономикалық дамуының индикативті жоспары жобасында шағын кәсіпкерлікті әрі қарай дамыту бойынша шаралар қарастырылған: жеңілдетілген сыйақы (қызығушылық) ставкасын қолданумен экономиканың приориттетті секторларында ортамерзімді және ұзақмерзімді несиелендірудің үлесін жоғарлатуға құрылған кәсіпкерлікті қаржылық қолдау негізінде аймақтық деңгейлерде кепілдемелік қорлар мен несиелік серіктестіктерді құру;  шағын кәсіпкерлік субъектілерінің қажеттіліктеріне жауап беретін жабдықтарды шығаруға мүмкіндіктері бар компаниялардың дамуына бағытталған инвестициялық саясат; неғұрлым маңызды және перспективті жобаларды тікелей несиелендіру бойынша қызметтермен рұқсат беру жолымен кәсіпкерлік субъектілерін қаржылық қолдау бойынша «Шағын кәсіпкерлікті қолдау қоры» ЖАҚ-ның мүмкіндіктерін кеңейту; мемлекеттік тапсырыстарды орындауға шағын кәсіпкерлік субъектілеріне жол беруді кеңейту үшін мемлекеттік сатып алу бойынша тендерлерді жеңіп алған шағын кәсіпкерлік субъектілерін күнібұрын несиелендіру схемасын құру және енгізу керек.

Шағын және орта кәсіпкерлікті қолдау қоры экономиканың бұл секторындағы неғұрлым мәні жоғары мамандандырылған несиелік ұйым болуы керек, оның тапсырмаларына жатады: шағын және орта кәсіпорындар инвестициясын, соныменен қатар экспорттық несиелерді беру көмегімен қазақстандық тауарлар экспортын қаржылық қолдау құралымен қазақстандық экономикаға көмек көрсету; дамушы бизнеске қолдау жасау, кеңес беру және басқа да қызметтерді көрсету.

Қазақстанда шағын және орта кәсіпкерлікті дамыту бірқатар мәселелерді шешуді талап етеді, және тек қаржы-несиелік жүйе жағынан ғана емес, сондай-ақ белсенді мемлекеттік саясатты жүргізуді қолдау қажет.

Экономиканы мемлекеттік реттеудің басты тапсырмасы экономиканың тиімді қызмет етуі мен дамуына мүмкіндік беретін капитал, еңбек, тауарлар мен қызметтер нарығында экономика субъектілерінің өзара әрекеттерінің ережелерін шығару және қолдау. Экономика сонда ғана тиімді болады, егер де қоғамның әлеуметті-экономикалық күтілімдері, сондай-ақ елдің өндірістік және қаржылы-инвестициялық ресурстарын сәйкестендірудегі жүргізілетін мемлекеттің экономикалық саясаты. Салық, тариф, мемлекеттік тапсырыс, инвестиция, валюта бағамдары, пайыздық ставка, жеңілдіктер және басқа да құралар арқылы мемлекет ел Президентінің «Қазақстан-2030» стратегиясы шегінде экономика субъектілерін басқару керек.

 

1.2                  Қазақстан Республикасының несиелік жүйесі: мәні, қызметтері және құрылымы

 

Несиелік және қаржылық операциялардың негізгі масасын бақылайтын несиелік жүйенің басты звеносын банктік жүйе көрсетеді.

Қазақстанның банктік жүйесі 1990 жылдың 07 желтоқсанында Қазақ ССР-да банктер мен банктік қызметтер туралы заңымен сәйкес реформалау кезеңінен өте отырып, таза мемлекеттік үлгіден араласқа өтті. Республикада екі деңгейлі банктік жүйе қалыптасты, оның жоғарғы деңгейі Қазақ ССР-ның Мемлекеттік банкімен көрсетілді, ал төменгі – басқа банктер, оның құрамына сол уақытта әркет етуші мемлекеттік мамандандырылған банктер (Промстройбанк, Агропромбанк, Жилсоцбанк, Внешэкономбанк) және қайта құрылған мемлекеттік емес банктер (акционерлік, корпоративтік, шаруашылық серіктестіктер формасындағы және т.с.с.) кірді.

Толығымен несиелік жүйенің жалпы құрылымы схемалық түрде келесідей түрде көрсетіледі (сурет1):

Несиелік жүйемен өз қызметтерін орындау кезінде несиелік қатынастар пайда болады. Қайтарымдылық және төлемділік шартында уақытша бос ақшалай қаражаттарды бөлу және қайта бөлу бойынша несиелік ұйымдар мен әртүрлі субъектілер арасындағы экономикалық байланыстар несиелік операциялардың мазмұнын анықтайды.

Бірақта несиелік қатынастардың мазмұны ақшалай капиталды бөлумен және оны заңды және жеке тұлғалардың уақытша қолдауына берумен ғана сарқылып қоймайды. Несиелендіру процесі кезінде өндірістік құн үшін, яғни ұлғаймалы ұдайы өндірістің ақшалай айналымы үшін төлемді құралдардың қосымша массасы құрылады. Төлемдік айналымның үлкен ағымы несиелік қатынастардың мазмұнын толықтыра келе, несиелік мекемелер мен алушылар және төлемшілер мен несиелік мекемелер арасындағы экономикалық қатынастарды құра отырып, несиелік жүйе арқылы өтеді.

Несиелік қатынастар екіжақты мінезге ие және шарыушылық субъектілері үшін де, сондай-ақ несиелік жүйе мекемелері үшін де бірдей қажет. Несиелік мекемелерде ақшаларды сақтау несиелік ресурстардың құрылуын білдіреді, ал оларды экономиканың мұқтаждықтары мен халыққа бөлу – несие беруді көрсетеді.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 1. Несиелік жүйенің құрылымы

 

Екіжақты қатынастар болуы мүмкін: шаруашылық ұйымдар мен несиелік жүйенің арасында, несиелік жүйе мен халық арасында, мемлекет пен несиелік жүйе арасында, әртүрлі мемлекеттердің несиелік мекемелерінң арасында.

Несиелік қатынастар несиенің экономикалық категориясы қызмет еткен кезде негізінен ақшалай формада жүзеге асырылады. Несиелік қатынастардың сыртқы көрінісі несиенің формасын мінездейді. Ол несиелік қатынастардың мәні мен ұйымдасуын жинақтайды. өндірістік қатынастардың өзгеруі несиенің формалары мен несиелік қатынастардың мазмұнының өзгеруіне әкеледі.

Несие екі формада болады: тауарлы және ақшалай. Тауарлы несие коммерциялық несиенің бірінші негізіг көрсетеді. шаруашылық субъектілердің бір-біріне берген ссудалары тауарлы форманы қабылдай отырып, ең соңында ақшалай формамен қайтарылады. Алып отырған субъект кредиторға тауарлы несиені алғанын растайтын вексель, закладтық қағаздар немесе басқа да құжаттар  жазып береді,   олар ақшалай формадағы несиені алу үшін банкке кредитормен ұсынылады. Несиелік қатынастардың субъектілері бұл жерде шаруашылық субъектілері мен банк болып табылады. Оның мазмұнындағы несиелік қатынастардағы өзгерістер әсерінен  тауарлы формадағы несие ақшалай формаға ауысады. Осылай, тауарлы форма негізінде несиенің ақшалай формасы, ең алдымен банктік түрі пайда болады және дамиды.

Несиелік жүйе банктік және басқа да несиелік мекемелер, несиелік операцияларды жүзеге асыру тәсілдері мен ұйымдастырудың құқықтық формалары жиынтығымен мінезделеді. Несиелік қатынастардың екі жүйешелері бөлініп қарастырылады: банктік және банктік емес институттар шегінде. Осыған сәйкес несиелік жүйенің екі негізгі звеносы қалыптасады: банктік және мамандандырылған несие-қаржылық мекемелер.

 Аралас несиелік жүйе қиында, көпзвенолы құрылымға ие болады. Егер де классификациялау негізіне несиелік мекемелердің өз клиенттеріне көрсететін қызметтер мінезін алатын болсақ, онда қазіргі несиелік жүйенің үш маңызды элементін бөліп көрсетуге болады: Орталық (эмиссиялық) банк; коммерциялық банктер; мамандандырылған несие мекемелері (сақтандыру, жинақтау, ипотекалық, трастік және т.с.с.).

Қызмет көрсетуге мамандануы, шаруашылық звеноларға көрсетілетін несиелі-қаржылық қызметтерінің көлемі мен санына сәйкес несиелік жүйенің ядросын банктік жүйе құрады, ал несиелік институттардың қызметін үйлестірудің ортақ органы Орталық банк болып табылады.

Орталық (Ұлттық) банк – бірінші деңгейлі басты мемлекеттік банк, оның мелекеттік, халықтық немесе ұлттық банк деп аталуына байланыссыз кез-келген елдің басты эмиссиялық, ақша-несие институты болып табылады. Орталық банк – бұл «банктердің банкі». Ол жеке және заңды тұлғалармен операцияларды жүргізбейді. Оның клинттері – коммерциялық банктер және басқа да несиелік мекемелер, соныменен қатар ол әралуан қызметтер көрсететін үкіметтік ұйымдар.

Тікелей және тура әсер етуші мен реттеу, бақылау және қадағалау қызметтерін Орталық банк тек банктік мекемелерге қатынасы бойынша жүзеге асырады. Несиелік жүйенің басқа звеноларына Орталық банк негізінен тек қана жанама әсер ете алады, егер де олар несиелі-қаржылық қызметтер, нарықтың әртүрлі секторларында несиелік және ақшалай операциялар жүргізген жағдайда ғана.

Коммерциялық (екінші деңгейдегі банктер) банктер ссудалық капитал нарығының әртүрлі секторларына сүйенетін көпфункционалды мекемелер болып табылады. Олар кәсіпкерлік тәжірибесінде әйгілі көптеген қаржылық операциялар мен қызметтерді орындайды. Коммерциялық банктер кез-келген елдің несиелік жүйесінің дәстүрлі базалық звеносы, өзекті рөлді ойнайды. Олар сол қалпында, миллиондаған жеке тұлғалардың, іскерлік шеңберлердің және үкіметтің салымдарын шоғырландыратын қаржылық жүйенің орталығы болып қала береді. Ссудалық және инвестициялық операциялар арқылы коммерциялық банктер өз қорларына әртүрлі қарыз алушыларға жол ашылады.

Мамандандырылған несиелік мекемелер (оларды тағы да парабанктік ұйымдар деп те атайды) нарықтық экономикада несиелік жйенің маңызды және объективті керек звеносы болып табылады. Бұл мекемелерсіз экономиканың әртүрлі звеноларында және халыққа несиелік жүйемен көрсетілген қызметтер толық болмас еді.

Парабанктік мекемелер не клиенттердің белгілі бір типіне қызмет көрсетуге, не қызметтің бір-екі түрін жүзеге асыруға бағытталады. Олардың қызметтері нарықтың кішігірім секторына қызмет көрсетуге, ерекшеленген клиенттерге қызметті ұсынуға шоғырландырылады.

Бұл мекемелер үшін екі жақты бағыныштылық мінезді: бір жағынан, болашақта несиелік-есептік операцияларды іске асырумен байланысты олар Орталық банктің сәйкестендірілген талаптарымен басқарылуы керек; басқа жағынан, қандай да бір қаржылық, сақтандыру, инвестициялық немесе басқа да операцияларға мамандана отырып, олар сәйкестендірілген ведомствалардың реттеушілік әрекетіне түседі.

Несиелік жүйе, қаржылық институттар жүйесі ретінде, уақытша бос ақшалай қаражаттарды шоғырландыруды және бөлуді жүзеге асырады. Біруақытта ол қоғамдық ұдайы өндіру үрдісінде маңызды макроэкономикалық қызметтерді орындайды:

• біріншіден, инвестициялық ресурстарды қолданушы компаниялар мен инвестициялық ресурстар иелері арасында ақпараттарды бөлуде асимметрияны жұмсарту және анықталмағандық дәрежесін төмендету есебінен инвестициялық ресурстарды тиімді орналастыруды жоғарлатуға мүмкіндік береді. Осы кезде инвестициялық ресурстарды иеленушілер үшін «анықталмағандық борышын» төмендетуге, сақтандырушылық кепілдемелер жүйесін құру мен ресурстарды орналастыруды басқаруда несиеліе жүйе институттарының кәсіби мамандануы маңызды.

Мысалы, ссудалар бойынша неғұрлым жоғары пайыз төлеуге немесе оларды қамтамасыз етуге жоғары кепілдікті беруге мүмкіндігі бар бірінші класты қарыз алушыларға банктердің бағыт алуы өзінің нақты және потенциалды қарыз алушылары туралы деректерді сәйкестендірілген банктердің құруына несиелік жүйені ынталандырады, ол рентабельділігі төмен, тиімсіз және сенімсіз компаниялардың қаржы нарығына кіруіне мүмкіндікті шектейді. Мұндай саясат қарыздық қаражаттарға мұқтаж кәсіпорындарды тек қаржылық серіктестері алдында өз репутациялары туралы қамданып қана қоймайды, сондай-ақ неғұрлым перспективті бағыттар мен шаруашылықтандыру формаларын іздестіруге мүмкіндік береді;

— екіншіден, екінші ретті өз міндеттемелерін шығару бойынша несиелік жүйенің қызметі қосымша инвестициялық ресурстарға экономиканың қажеттілігі мен оларды ұсыну арасындағы қарама-қайшылық рұқсат берудің маңызды формасы болып табылады. Ақша ресурстары иелерімен тәуекелдерді бөлісе келе, несиелік жүйе тәуекелге икемді емес халық тобының жинақтарын шаруашылық айналымға тартады. Басқа жағдайлар өзгеріссіз болғандағы, жинақтардың өсуі ақшаға деген сұраныстың азаюына және ссудалық пайыздың нарықтық ставкасының төмендеуіне әкеледі. Егер де инвестицияға сұраныс пайыздық ставка бойынша икемді болса, онда оның төмендеуі инвестициялық сұраныстың жоғарлауына әкеледі. Икемсіз бағалар және толық қамтылмағын жағдайда инвестициялық сұраныстың өсуі жинақтың өсуімен және сәйкесінше тұтынушылық шығындардың азаюымен қысқамерзімді кезеңде табыстың мультипликаторлық кеңеюін шарттайды және жиынтық сұраныстың бірінші кезеіті төмендеуін өтейді.ұзақмерзімді кезеңде жаңа техника мен технологияға материализацияланған инвестициялар экономикалық өсудің сандық және сапалық жаңа потенциалын қалыптастырады, тек қана сұраныс жағынан ғана емес (қысқамерзімдегі сияқты), сондай-ақ ұсыныс жағынан өндіріс көлемі мен жұмыспен қамтуды жоғарлаттудың факторы болады.

Несиелік жүйенің микроэкономикалық қызметтеріне жататындар:

• клиенттерінң сұранысын қанағаттандыру: біреулерін олардың бос ақшалай қаражаттарын тарту кезінде, ал екнішілерін олардың инвестицияға қажеттілігін қанағаттандыру кезінде;
• тәуекелдерді қысқарту;
• өндірістерді қаржыландыру көздерін кеңейту.

Несиелік институттардың несиелік және инвестициялық қызметтері жинақталған ақша ресурстарының деңгейіне байланысты болады. Салыстырмалы төмен деңгейлі елдерде  жинақталған инвестиция  шетелдік инвестиция есебінен жоғарлауы мүмкін. елдің ішінде халықтың ақша қаражаттарын жинақтауы экономикаға жағымды әсерін тигізеді, өйткені банктердің ресурстары өседі, және сәйкесінше олардың несиелік мүмкіндіктері де жоғарылайды.

Әлемдік тәжірибе көрсетіп отырғандай, капитал жинақтаудың ішкі көздері шешуші мәнге ие, өйткені кез-келген формадағы шетел капиталын қолдану сыртқы несиелендіруші жағынан экономикалық, ал кей жағдайды саяси талаптармен шартталған. Инвестицияның ішкі көздеріне мемлекеттік бюджет қаражаттарын, барлық меншік формасындағы кәсіпорындар мен ұйымдардың меншіктік қаражаттарын. Соныменен қатар халықтық жинақтарды жатқызамыз.

Жинақтар, ссудалық капитал мен нақты экономика арасындағы ұйымды-экономикалық қатынастар тікелей және кері байланыстардың төтенше қиын жүйесін көрсетеді. Олардың мінезі мен формаларына несиелік жүйенің, сондай-ақ барлық экономиканың тиімділігі тәуелді болады. Сондықтан да, несиелік жүйе мен нақты экономика арасындағы өзара әрекеттердің тиімді механизмін құру қиын да, қатаң мәселе болып табылады.

Нарықтық  экономикада несиелік жүйе өндірістік кәсіпорындардың дамуы үшін маңызды рөлді атқарады, олар алынған қаражаттарды ағымдағы жұмыстарын жүзеге асыру үшін. Сондай-ақ өндірісті кеңейту үшін қолданады. Осылай, несиені қолдану толығыменен елдегі өндіргіш күштерді дамытуды қамтамасыз теді. Несиелік жүйе салымшылардың ақшалай қаражаттарын сақтайды және тартылған ресурстармен операциялар жүргізеді.

Қазақстанның шаруашылықтандырудың нарықтық формасына көшуіне байланысты және осы кезеңде экономикада бірқатар жандануға жету әлемдік тәжірибеде жинақтаудың мәнін бірте-бірте өсіреді. Халықтың жинағының шоғырландырылуы, ал одан кейін несиелік жүйе мен бағалы қағаздар нарығы арқылы инвестицияланады, бірақ Қазақстанда бағалы қағаздар нарығы жеткілікті дамымағандықтан , инвестор рөлін атқара алмайды, сондықтан да несиелік жүйе маңыздылығы өседі, бірақ қор нарығын дамытпай несиелік жүйе өз инвестициялық мүмкіндіктерін жеткілікті өткізе алмайды.

Несиелік жүйені өзіне банктерді, зейнеткерлік қорларды, сақтандыру қорларын және басқа да ақшалай қорларды, соныменен қатар осы қорларды басқаратын ұйымдарды кіргізетін жүйе ретінде қарастыруға болады. Сондай-ақ қарастыруға болады:

1. несиелік-есеп айырысу қатынастарының, несиелендіру формалары мен әдістерінің жиынтығы;
2. несиелік ұйымдардың (қаржылық-несиелік институттардың) жиянтығы.

Осылай, несиелік жүйені екі жақты қарастыруға болады. Несиелік жүйе – құрылымды-ұйымдық негізі қаржы-несие институттары олып табылатын несиелік-есеп айырысу қатынастарының, несиелендірудің әртүрлі формалары мен әдістерінің жиынтығы.

Жүйе дегеніміз белгілі бір тұтастықты, бірлікті көрсететін біртұтастыққа ұйымды біріктірілген және өзінің тапсырмалары бойынша жақын, бір-бірімен заңды байланысты көптеген элементтер танылады. Құрылым жүйенің ішкі формасы мен құрылуын бейнелейді. Құрылым жүйенің тұрақты жағдайын сақтауға мүмкіндік береді және оның ұйымдастырылуының көрсеткіші болып табылады. Қызметтер мен құрылым – екі біртұтастықтың өзара байланысты және өзара шартталған айырылмайтын жақтары, әсіресе жүйені ұйымдастыру. Олар сәйкесінше үрдістің формасы мен мазмұны ретінде қарастырылады.

Банктік жүйенің негізгі қызметі несиелендіру болып табылады. Халықаралық  тәжірибеде несиелендіруден алынатын сыйақы банктер мен қаржы-несиелік ұйымдардың кірісінің негізгі көзі болып табылады. Несиелендіру жүйесі үрдістің мазмұны ретінде үш қондырмалық элементтердің жиынтығы ретінде әрекет етеді: несие субъектісі, несиенің объектісі және несиені қамтамасыз ету.

 Несиелендіру жүйесінің базалық элементтері бір-бірінен ажырамайды және тек солардың жиынтығы және өзара толықтырымдылығы несиелік мәміленің сенімділігі мен пайдалылығын күшейтеді, ал олардың тұтастылығын бұзуға талпыныс жүйені бұзады және банктік ссудалардың қайтарымдылығының бұзылуына әкелуі мүмкін. несиелендіру жүйесінің барлық элементтерінің өзара әрекеттері несиелендіру принципіне негізделген. Несиелендірудің жалпыэкономикалық принципіне субъект ретінде несиелендіруге, сондай-ақ ссуданы қамтамасыз етуге бірдей емес көзқарасты қалыптастыратын дифференциялану принципі жатады. 

Қазіргі жағдайларда ерекше мәнді объектіні, субъектіні және қамтамасыз ету сапасын ғана емес, сондай-ақ маржо деңгейін, несиелік операциялардың табыстылығы, тәуекелдерді қысқартуды сәтті бағалауды талап ететін рационалды несиелендіру принципі алады.

 

• Несиелер: формалары, түрлері мен олардың классификациясы

 

Несие экономикалық категория ретінде өз формаларына ие болады. Форма қандай да болмасын объект үшін мінезді тұрақты, қажетті байланыстардың жиынтығын көрсетеді. Несиеге байланысты оның формасы несиелік қатынастардың, әртүрлі сыртқы және ішкі өзгерістер кезінде сақталатын олардың негізгі қасиеттерінің құрылымын бейнелейді. Кредитор мен қарыз алушы арасындағы байланыстар қалай өзгерсе де, несиенің формасы оның мазмұнын толық бейнелейді. Несиенің бірнеше формасы бар: бұл – коммерциялық (несиелендіну субъектілері шарушалық субъектілері болып табылады), азаматтық (несиелендіру субъектілері азаматтар болып табылады), мемлекет аралық (несиелендіру субъектілері мемлекеттер болып табылады), банктік (несиелендіру субъектісінің бірі банк болып табылады). Осының ішінде банктік несиеге тоқталайық.

Несиенің түрі – бұл белгілі бір экономикалық қатынастар ретінде несиеден шығатын белгілі бір қасиеттерге ие болатын оның түрлілігі. Несиенің формасынан түрінің айырмашылығы диалектикалық категория болып табылмайды, ол экономикалық қатынастардың ерекше жағы ретінде несиенің түсінігің нақтылайтын классификациялау категориясы.

Классификация – бұл несие түрлері мен формаларынан да өте тар мағынасы болып табылатын ортақ белгілері бойынша несиелерді топтастыру.

Банктік несие – бұл ақшалай ссуда түрінде қарыз алушыларға банктердің, арнайы несие-қаржы мекемелерімен берілетін несие түрі. Банктік несие коммерциялық несиенің шекараларынан асып түседі. Бос ақшалай капиталдар кез-келген салаға бөлінеді және банктік несие құралы ретінде кез-келген бағытта қозғала алады. Банктік несие әмбебап болып табылады, өйткені банктер арқылы қайта бөлінетін ссудалық капитал экономиканың барлық сферасында пайдаланыла алады. Осы ерекшелігі оның тез дамуының себебі болып саналады. Ссудалық мәміле еркін мінезге ие болады, бұл жерде ақшалай капитал өнеркәсіптік капиталдан оқшауланған. Несиелендірушінің мақсаты – пайыз түрінде табыс алу. Несиелендіру ретінде банктік мекемелер жұмыс істейді, олар несиені қайтарымдылқ, мерзімділік және пайыздық төлемділік шарттарында қарыз алушыға береді.

Банктермен берілетін несиелер несие бойынша (негізгі қарызы мен сыйақысына (қызығушылығына)) төлемділік мерзімдерін қарыз алушының сақтауына байланысты сапасы бойынша, қарыз алушының қаржылық жағдайы, қарыз алушының банкпен өзара қатынастары, несиелік тарихы, несиені қамтамасыз ету мен оның сенімділік және ликвидтілік дәрежесі бойынша келесідей топтарға жіктеледі:

• стандартты;
• күмәнді, оның өзі субстандартты, қанағаттандырылмаған және жоғары тәуекелді күмәнді несиелер болып жіктеледі;
• үмітсіз.

Стандартты несие – бұл қайтару мерзімі жақындамаған және күмән туғызбайтын несие, яғни:

• мерзімінде өтелмеген несиелерді жоқ деп мінезделетін меншіктік капиталмен қамтамасыз етілуінің жеткілікті деңгейіне ие қаржылық-тұрақты шаруашылық субъект болып табылатын қарыз алушы;
• несиені сенімді және өтемді қамтамасыз ету. Қарыз алушыға берілген несие қамтамасыз етілген деп саналады банкке алуға үндеу болуы мүмкін әрекет етіп отырған заңдарға сәйкес ол бойынша негізгі қарызы мен оған қойылатын сыйақы үшін жеткілікті мөлшерде дұрыс құрылған қамтамасыз ету шарты болса.

Бұл категориядағы несиелерде олардың қайтарылмай қалуы мүмкін деген белгісі қарастырылмайды.

Субстандартты несие деп танылады, егер де келесідей негіздемелердің біреуі орын тапса:

• негізгі қарызы мен сыйақысын қайтару бойынша төлемдерді 30 күнге дейін төлемесе;
• төлеу уақытын бір реттен артық создырмаған.

Бұл топтағы несиелерге қаржылық жағдайлары тұрақты, бірақ белгілі бір қанағаттандырарлықсыз көрсеткіштері (дебиторлық қарыздары, тауарлар мен дайын өнімдердің өтемсіз қорлары) бар клиенттерге берілген несиелер жатады.

Қарыз алушыға сәйкестендірілген несиелік ақпарат саны санының болуы міндетті.

Қанағаттандырылмаған несие деп келесідей негіздемелерінің біреуі бар кездегі несие мойындалады:

• негізгі қарызы мен сыйақысы (қызығушылығы) бойынша төлемдерін 30-дан 60 күнге дейін төлемеген жағдайда;
• бір реттен артық ненсиенің төлеу уақытын создыру;
• қарыз алушыға сәйкестендірілген несиелік ақпарат жинағы жоқ.

Банкте қарыз алушы туралы ақпарат болмаған жағдайда клиенттерге берілетін несиелер, төлем мерзімін сақтауына байланыссыз, несие берілген сәттен бастап осы топтағы несиелерге жатады.

Жоғары тәуекелмен күмәнді несиелер деп келесідей негіздемелердің біреуі бар болған кездегі несиелер танылады:

• негізгі қарызы мен сыйақысын (қызығушылығы) қайтару бойынша төлемдерін 60-тан 90 күнге дейін кешіктіру;
• негізгі қарызы немесе сыйақысын (қызығушылықты) жабу үшін табыстарын алудың негізгі көзінен қарыз алушымен алынатын қаражаттардың жүйелі (несиені бер сәттен бастап үш немесе одан да жоғары рет) жеткіліксіздігі;
• 1 жылдан артық емес мерзімге санацияларды жариялау;
• қарыз алушыға материалдық залал келтіретін, бірақ оның қызметін тоқтатуды жүргізбеген форс-мажорлық жағдайлар;
• басқа банктерден алынған несиелері мен кепілдіктері бойынша уақыты өтіп кеткен борыштардың пайда болуы.

Үмітсіз несие деп келесі негіздемелердің біреуі орындалған уақыттағы несие танылады:

• негізгі қарызы мен сыйақысын қайтару бойынша төлемдерін 90 күннен артық кешіктіру;
• қарыз алушыны банкрот деп жариялау;
• бір жылдан артық уақытқа санациялар жариялау;
• қарыз алушыға материалдық залал келтірген, және/немесе өзінің қызметін жалғастыруға мүмкіндік бермейтін форс-мажорлық жағдайлар, соныменен қатар басқа да міндеттемелері.

Стандарттыққа жатқызылатын ұзақмерзімді несиелер (3 жылдан жоғары мерзімге) бойынша берілген пролонгациялардың мақсаттылығын растайтын құжататрды қарыз алушы ұсынған кезде, банк несиелерді субстандартты ретінде классификациялауға құқылы.

Өзінің міндеттемелері бойынша сенімді төлемші репутациясына ие қаржылы-тұрақты қарыз алушыға берілген бланктік несие субстандартты ретінде классификацияланады.

30 күннен артық күнге аударылған сыйақыларды кешіктірген жағдайда банк әрі қарай аударылатын сыйақы (қызығушылықтарды) баланста көрсетуін тоқтату керек. Аударылған сыйақыларды (қызығушылықтарды) 60 күннен жоғары төлеуін кешіктірсе, онда банк баланстан алынған сыйақыларды емес, аударылған сыйақыларды алып тастауы керек.

Контокоррентті несие  сондай-ақ банктік несиелерге жиі қажеттілік тудыратын және банкпен ұзақ және үзілмес қатынастары бар клиенттеріне ашылады. Контокоррентті несие негізінен ағымдағы өндіріс пен айырбасты қаржыландыру үшін және инвестицияны қаржыландырумен байланыссыз беріледі. Контокорренті несие неғұрлым қымбат несиелер қатарына жатады және банк пен клиент арасында ерекше келісім-шартпен безендіріледі. Контокоррентті шотты қызмет көрсеткеніне банк міндетті түрде қарыз алушыдан айнымалы комиссия алады. Контокоррент бойынша сальдо дебеттік және кредиттік болуы мүмкін. дебеті бойынша төлемдер жасалады және дебеттік сальдо ағымдағы төлемдерді жүзеге асыру үшін қарыз алушыда меншіктік ақша қаражаттары жоқ екндігі куәландырады және оған несие қажет. Кредиті бойынша кәсіпорынға келіп түсетін барлық түсімдер мен басқа да кірістер кіргізіледі. Кредиттік сальдо ақшалай қаражаттардың түскенін көрсетедә және тез алу талаптары бойынша шоттары бойынша пайыздардың мөлшеріне сәйкес келетін клиенттің пайдасына  % төлеу үшін негіз болады. Барлық төлемдік айналым контркоррентте жинақталғандықтан, қарыз алушының есептік шоты жабылады.

Контокоррентің түрлілігі овердрафт болып табылады, онда есептік шот дебеттік сальдоға ие болады, бұл жеке ссудалық шотты аша отырып, клиент өзінің есептік шотындағы өзінің қалдықтары мен түсімдерінен артық банктің ресурстар есебінен есептік құжаттарға қосымша төлемдер жасауға құқық алады. Конткоррент сияқты овердрафтта бірінші кластық клиенттер үшін және аз деген де екі шарттың сақталуы кезінде енгізіледі:

— болжалынған кезеңде клиенттің меншіктік қаражаттары оның шығындарыннан жоғары болған кезде;

— осы банктің мерзімдік депозитіне оның ақшалай қаражаттарының қажетті деңгейін бір жылға салуға клиенттің келісімі талап етіледі.

Контокоррент бойынша және овердрафт бойынша несиелендіру кезінде ссудалық борышы бірінші класты өтемділік құралдары сомасынан асып кетпеуі маңызды.

Вексельді несие ұсынушы және вексель берушінікі болып бөлінеді. Ұсынушылық вексельдік несие екі түрде болады: кепілдемелік және есептік.

Есептік несие – дисконтты алып тастаумен вексель бойынша төлем мерзімі жеткенге дейін банктің вексельді сатып алуы. Есептік несие қарыз алушымен есептік несие туралы келісім жасау негізінде беріледі. Есептік несие сомасы мен мерзімі екі жақтың келісімі бойынша векселмен анықталады. Векселдерді есепке алу бойынша несие векселді сатып алу күнінде жазу жолыменен беріледі (төлем уақыты кедген күнде вексель құнынан дисконтты алып тастау). Несиені өтеу төлем жасауға міндетті тұлғамен векселге төлем жасау жолымен төлем мерзімі жеткен кезде жүргізіледі. Егер де төлемші төлем қабілетті болмаса, онда векселді ұсынушы немесе вексель бойынша басқа да міндетті тұлғалар несиені өтеулері қажет. Вексельді сатып алу кезінде есептік ставканы белгілеу кезінде банк келесілерге сүйенеді:

• Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің ресми анықталған есептік ставка деңгейіне;
• ақша нарығындағы және капиталдар нарығындағы пайыздық ставкалар деңгейіне;
• вексельдің сапасына;
• ұсынылатын вексельдер көлеміне;
• банк үшін клиенттің маңыздылығы.

Банк есептік несие бойынша қарыз алушымен келісім – шарт құрудан бұрын оның несие қабілеттілігін тексереді. Банк ұсынушыға вексельді қайтаруға және несиені өтеуді талап етуге құқығы болады, егер де.

• төлемші туралы алынған мағлүматтар теріс болса;
• вексель бойынша төлемші акцептері, яғни трассатпен вексельде белгіленген мерзім жеткен кезде вексельді төлеу міндеттеме траттаты бойынша ұсынылған қарсылық қабылданса;
• төлемшінің қаржылық жағдайы нашарласа.

Соныменен қатар, банк сондай-ақ векселді беру негіздемесін тексереді.

Вексел беруші несиесімен жай ақшалай несиені банктен алу қамбаттылығынан мүмкіндік болмағанда және есеп айырысу үшін айналым қаражаттарының жеткіліксіздігі кезінде сатып алушы рөлінде шығатын кәсіпорындар қолданады. Мұндай жағдайда банк клиентпен несиелік келісім-шарт құрады, осыған сәйкес қарыз алушы, несие ретінде келісімде белгіленген жалпы сомаға несие беруші банктен вексель пакетін алады. Бұл несиеге пайыздық ставка жай банктік несиеге қарағанда төмен белгіленеді, ақшамен салыстырғанда вексельдердің төмен өтемділікке ие болуына байланысты. Несиенің бұл түрінің қайтарымдылғын қамтамасыз ету бірінші класты банк кепілдемесі немесе кепілдік фоормасында вексельдік несчие туралы келісіммен қарастырылады. Банктер өз клиенттеріне жеке ссудалық шот ашумен вексельді қамтамасыз етумен несиелерді береді. Вексельдермен несиелендіру екі түрде жүзеге асырылады:

* қысқамерзімді вексельдермен несиелендіру;

* мерзімсіз вексельдермен несиелендіру. Вексельді ұстаушының сыйақысы вексель номиналына векселдің барлық айналым кезеңіне аударылатын пайыздар болып табылады. Ал мерзімді вексельдерде векселді ұстаушының табысы векселді сатып алу бағасы мен векселді өтеу бағасы арасындағы айырмашылық-дисконт болып табылады.

Жалгерлік несие (лизинг) және капиталдық салымдарды қаржыландыру белгілі бір кезеңге кәсіпорынның өндірістік құрал-жабдықтарын жалға алу шартында берілумен қортындыланады. Лизингтік операциялар келесідей бөлінеді:

* оперативті, ол бойынша жабдықтар жалға алу мерзімінде толығыменен сатып алынбайды, яғни лизингті ұстаушы шығындары лизингтің бастапқы мерзімі ішінде жартылай ғана сатып өтеледі, өйткені лизинг мерзімі қысқа (рейтинг – 1 күннен 1 жылға дейінгі лизинг, хайринг – 3 жылға дейінгі лизинг);

* қаржылық лизинг- толық сатып алынатын лизинг, өйткені мерзімі ұзақ;

* қызмет көрсетумен лизинг, яғни жалға берілген жабдықты ұстаумен және қызмет етумен байланысты лизингті ұстаушының көрсететін бірқатар қызметтерін көрсетеді (қызметтердің толық жинағымен лизинг);

* ливередж лизинг – жалға берілетін жабдық құнының үлкен бөлігін үшінші жақтан-инвестордан алатындығын көрсететін қаржыылқ лизинг;

* қоржындағы лизинг – жабдықтарды жалға беру кезінде, ғимараттар мен үйлерді несиеге беру арқылы кәсіпорындарды қаржыландыру жүйесі;

* тікелей лизинг — жалға алушы мүдесіне шығарушы-кәсіпорыннан жалға берушінің мүлікті сатып алуы;

* қайтарымды лизинг – біруақытта шығарушы-кәсіпорынның өзінің мүлкінің бір бөлігін лизингтік компанияға жалға алу туралы келісімді құра отырып беруі;

* қайта жаңартылатын лизинг –лизингтің бірінші мерзімі өткеннен кейін жалғасатын келісім-шарт;

* жанама лизинг, мүліктерді беру делдалдар арқылы жүргізіледі;

* қозғалмайтын мүлік лизингісі;

* қозғалатын мүлік лизингісі;

* бұрыңғы қолданылған мүлік лизингісі;

* таза лизинг, егер де берілетін мүлікке көретілетін қызметтің барлығын лизинг алушы өз мойнына алса;

* қызметтердің жартылай жинағымен лизинг – лизинг беруші лизинг затын қызметі етуі бойынша жекелеген қызметтерін өз мойнына алуы;

* ішкі лизинг – мәмілеге қатысушылардың барлығы бір елдің өкілдері болып саналады;

* транзитті лизинг – лизингтік операцияларды жасаушылар  әртүрлі елдер болып табылады;

* экспорттық лизинг – лизинг алушы шет елдері болып табылады;

* импорттық лизинг – лизинг беруші шет елдері болып табылады;

* фиктивті лизинг-мәсіле алып-сатарлық мінезге ие болады;

* нақты лизинг – жалға беруші салықтық жеңілдіктерге ие болады;

* ақшалай төлемді лизинг;

* компенсациялық төлеммен лизинг – төлемдер лизингке берілген жабдықтардан шығарылған өнімдерді жеткізумен жүзеге асырылады;

* аралас төлеммен лизинг;

* құралдарды тартумен лизинг –  бұл жалға берілген активтердің 80 %-на дейінгі сомасына займды лизингке берушінің алуын көрсететін формасы;

* лизинг «стандарт» – жеткізуші жабдықтарды кредиторға (банкке)

* «жеткізуге» лизинг – басқа желгерлерді табу шартымен кредиторға жабдықтарды жеткізушілердің сатуы.

Осыменен лизингтік операциялардың классификациясы бітпейді. Лизинг салыстырмалы жаңа банктік өнім, оны несиені қайтаруды қамтамасыз ету формасына және несиелендіру формасына да жатқызуға болады. Лизингтің банктік несиеден айырмашылығы ссуда бойынша залог ретінде қарыз алушы мүлкіне меншік құқығын банк өзіне қалдырады. Оны толық өтегеннен кейін ғана мүлік қарыз алушының меншігіне айналады. Банктермен лизингтік мәмілелерді қаржыландыру негізінен екі тәсілмен жүзеге асырылады:

* заем. Банк лизингке берушіні немесе лизинг алушыны несиелендіреді. Қамтамасыз етілуі лизингтік мәміле және лизингтік төлемдер болып табылады.

* міндеттемелерді сатып алу. Банк лизанг берушіден регресске құқықсыз оның клиенттерінен міндеттемелерін сатып алады. Бұл кезде банк гарант ретінде шығады.

Нарықтық қатынастарға көшу кезінде банктер қызметінің бірігуі жүреді.

Біріктіруді құрудың мақсаты ірі шараларды қаржыландыруды жүргізумен байланысты. Мұндай бірігулердегі маңызды орынды банктік консорциумдар алады, олар несиелік, кепілдемелік және басқа да операциялар үшін құрылады. Консорциум қандай да бір жобаны іске асыру үшін банктердің келісімдік негізінде уақытша бірігуін көрсетеді. мақсатқа жеткеннен кейін консорциум не өзінің қызметін тоқтатады, не жаңа консорциумдық келісім құрады. Консорциумдардың қызметі біріккен үлестік қаржыландыру, соныменен қатар оларды орындамауға материалдық жауапкершілік немесе жеткілікті орындау принципінде құрылады.шетелдік несиелердің үлкен бөлігі консорциалдық несиелер есебінен беріледі. Қарыз алушының сенімділігі мен қаржыландырылатын жобаның пайдалылығы несиелендірудің шартын анықтайды. Консорциалдық несие бойынша қатынастар бірқатар келісімдермен безендіріледі: бастапқы келісім консорциалдық несие болып табылады, онда консорциумның құрылғандығы айғағы, оның мақсаттары, құрылтайшыларының құрамы, әрбір банк ресурстарының квоталары, консорциумді басқару тәртібі (ондай бір немесе бірнеше банктер болуы мүмкін), қатысушылардың құқықтары мен міндеттемелері тіркеледі. Консорциум мен қарыз алушы арасындағы несиелік қатынастар стандартты несиелік келімсіммен немесе генералды несиелік келісім-шартпен реттеледі. Осы келісімдердің шегінде одан кейін кепілдік туралы келісім-шарт құрылады. Несиені өтеу уақыты келген кезде қарыз алушы несие берушіге тек қана қарызға алған қаражаттарын және пайыздарын ғана қайтарып қоймайды, соныменен қатар консорциалдық несиені ұйымдастырумен және іске асырумен байланысты барылқ шығындарды және осы операцияға қатысу сомасы мен олардың рөлдеріне пропорционалды несиелік операцияларға қатысушылардың шығындары да қайтарылады. Басқарушы-банк өзінің тікелей шығындарын жабатын пайыздар мен комиссиядан басқа, консорциумды ұйымдастырғаны және басқарғанына арнайы сыйақылар алады.

Банкаралық несие – банктердің өзара уақытша бос ақша қаражаттарын тартуы және орналастыруы. Қазақстандық банк жүйесінің бастапқы құрылған кезінде банктердің негізгі сандары үшін несиелік ресурстардың негізгі көзі болып банкаралық несиелер болып табылды. Бір-біріне қаржылық жағдайлары негізінде банктер арасында банкаралық ынтымақтастық туралы бас келісім, содан кейін несиелік келісім-шарт құрылады. Неғұрлым абайлау банктері валюталық несиелер беру кезінде несиенің қайтарылуын қамтамасыз етуді талап етеді және кепілдік келісімін құрады. Банкаралық несиелер әртүрлі формада берілуі мүмкін. Егер де корреспонденттік қатынастары болмаса, онда банкке ссудалық шот ашылуы мүмкін. ал корреспонденттік шоттар бойынша берілген барлық несиелер корреспонденттік шот ашылғандығы туралы келісім-шартпен безендіріледі және оған қосымша овердрафт туралы келісім құрылады. Белгілі бір мерзімге шоттағы қаражаттарды брондау кезінде несиелік келісім-шарт құрылады. Банктердің бір-бірін несиелендіруінің негізгі объектісі төлемдік айналымдағы үзіліс болып табылады.

Ломбардты несиелендіру – Ұлттық банкпен мемлекеттік бағалы қағаздарды кепілдікке қоя отырп ұлттық валютада беретін несиесі. Ломбардтық несие берілгені туралы келісім-шарт банктің жазбаша тапсырысы және Ұлттық банк пен қарыз алушы банк арасында құрылған бас несиелік келісім мен кепілдік туралы келісім-шарты болған кезде ломбардтық несие беру туралы Ұлттық банктің шешімі негізінде құрылады. Ломбардтық несие екінші деңгейлі банктерге 28 күннен артық емес мерзімге беріледі және ломбардтық несиені өтеу күні бағалы қағаздарды өтеу мерзімінен 10 күнтізбектік күннен аспауы керек. Пайыздарды аудару қарыз алушы банктің корреспонденттік шотына несие түскен күннен бастап жүргізіледі. Осы несиені қолданғанына пайыздарды төлеу оны өтеу мерзімі басталған кезде жүргізіледі. Күнібұрын қайтары және уақытын создыру жіберілмейді. Ломбардтық несие сондай-ақ басқа да мәндерге ие. Ломбардтық несие ретінде сондай-ақ тез өткізілетін мүлік немесе құқықтар кепілдігі де қарастырылады.

Ломбардтық несиенің маңызды түрлеріне жатады:

* талап етілген уақытта алу шартында бағалы қағаздарды кепілдікке қою арқылы алынатын ломбардтық несие. Несие сомасы бағамдық құнынан 50-ден 90-ға дейінгі пайызды құрайды, ал қалған бөлігі – маржа – сатып алушы бағасы мен сатушы бағасы арасындағы айырмашылық – мәміле құрылған кезде қарыз алушымен төленеді. Бағалы қағаздардың құндарын банк биржалық бағамнан бірнеше төмен (оның ауытқуынан) анықтайды. Кепілдік үшін бағалы қағаздардың жарамдылығын есепке алумен бағалы қағаздар сапасының критериясы шығаратын жақтың қаржылық жағдайы мен тез өткізілуі мүмкіндігі есептеледі.

• Тауарлар кепілдігіне ломбардтық несие.
• Бағалы металлдар кепілдігіне берілетін ломбардтық несие.
• Талаптар кепілдігіне берілетін ломбардтық несие. Мысалы: еңбек ақыны төлеуге талаптар, сақтандыру келісімдері бойынша талаптар, депозиттер және басқалары.

Қарыз алушы үшін ломбардтық несиенің құны пайыздардан және комиссиялық төлемдерден құралады. Комиссиялық алымдар деңгейіең алдыменен кепілдіктегі мүліктерді сақтау бойынша шығындарға байланысты.

Ипотекалық несиелеу – қозғалмайтын мүлікті кепіддікке қоя отырып берілетін несие. Ипотека несиені қамтамасыз етудің неғұрлым сенімді тәсілдерінің бірі болып табылады. Несиелендіру схемасы ипотекалық ссуданың түріне байланысты:

• Типтік (стандартты) ссуда, бұл кезде қарыз алушы бірқатар соманы алады, ал одан кейін қарызын бірдей үлесте кезеңмен өтейді.
• Өспелі төлемдермен ссудалар. Негізгі қарыздың деңгейі пайызымен біршама уақыт жоғарылайды, ал әрі қарай азаяды. Қарызды толығыменен өтеу соңғы салымдармен жүзеге асырылады.
• Салымдар сомасының кезеңді өсуімен ипотека. Бұл жағдайда әрбір кезең сайын (1,2 жылда) салымдар сомасы жоғарылап отырады.
• Кепілдік шотпен ипотека және төмендетілген ставкамен алынатын қарыз. Қарыз алушы кепілдік шотына біршама сомасын салады және кезеңділік салымдарын төлеп отырады. Жетіспеген бөлігі кепілдік шоттан түсіп отырады.
• Төлемлерінің өзгермелі сомасымен ипотека қарыз алушы негізгі қарызын немесе пайыздарын ғана төлейтінін қарастыратын жеңілдік кезеңді қарастырады.
• Пайыздық ставкасын кезеңділікпен қарастыру ссудасы. Мұндай түрде қарызды ұзақмерзімді кезеңмен өтеу кезінде ортамерзімді қаржыландыру жүргізіледі.
• Өзгермелі пайыздық ставкамен ипотека. Ставка деңгейі келісім-шартта нақты деңгей түрінде тіркеледі, ол қандай да бір қаржылық көрсеткішке немесе индекске байланысты болады. Ставканы қарастыру жылына 2-4 рет жүзеге асырылады. Пайыздық ставканың бірден өзгеруін болдырмау үшін түзетудің мүмкінді нормасы қарастырылады.
• Мүліктің өсімін бөлумен ссуда. Несие беруші ссуданы төмендетілген пайыздық ставкамен береді, өз алдына қарыз алушы мәміле мерзімінің соңына мүлік құнының инфляциялық жоғарлауының бір бөлігін оған кері
• Кері аннуитетпен закладтық. Үйді кепілдікке салудан оның иесінің алатын жүйелік табысы.

Ипотекалық ссудалар құрылыстық цикл үрдісінде аралық қаржыландыру формасы ретінде құрылыстық фирмаларға беріледі. Бұл категорияға жеке тұлғаларға берілетін ссудалар да кіреді.

Банктік ссуда қарыз алушылардың типтері бойынша келесідей түрде классификацияланады:

• Банктік емес қаржылық емес мекемелерге (сақтандыру компаниялары мен қаржылық компаниялар) ссудалары.
• Сауда-өнеркәсіптік кәсіпорындарына (жеңіл, тамақ өнеркәсбінің кәсіпорындары, саудалық-жабдықтаушы, дайындау салаларының кәсіпорындары) ссудалар.
• Ауылшаруашылығы кәсіпорындарына ссудалар өсімдік және мал шаруашылықтарына маусымдық шығындарды қаржыландыруға беріледі, нақты айтқанда – ауылшаруашылығы техникасын, тыңайтқыштарды, тұқымдарды, жем, витаминдерді, жанар-жағар майды, маллды және тағы басқаларын сатып алуға беріледі. Ауылшаруашылығы ссудалары негізінен қысқамерзімді және ортамерзімді мінезге ие және салыстырмалы түрде көп көлемде берілмейді, және олар үшін қамтамасыз ету көзі оны сақтандыру шартында болашақ алынатын егін, малдар, ауылшаруашылығы техникасы саналады, жеке жағдайларда кепілдеме ретінде мүлік немесе кепілдіктер алынуы мүмкін.

Бірақта ауылшаруышылығы ссудаларын беру банк үшін білгілі бір тәуекелдерді тудыруы мүмкін. Бұл аграрлық өндірістің табиғи жағдайларға тікелей тәуелділігіне және ауылшаруашылығы өнімдеріне бағалардың тұрақсыздығына байланысты. Сондықтан да банктер беретін ссудаларын сақтандыруға жүгінеді және фермерлерді өндірістерін диверсификациялау қажеттілігіне сендіру бойынша шараларды қолдануға жол береді. Мұндай ссудалар кооперативтерге делдалдық несие формасында беріледі. Кооперативтер оларды өзінің мүшелес-кәсіпкерлерінің шаруашылығына беріледі.

Жеке тұлғаларға ссудалар.

Әлемдік банктік тәжірибе жеке тұлғаларды несиелендірудің бірқатар қағидаларын шығарды, оны кредиторшылар мен қарыз алушылар міндетті түрде сақтау керек. Банктен несие алу үшін жеке тұлға банктің арнайы құрылған стандартты анкетасын көрсететін өтінішін беруі талап етіледі. Банк үшін өтінішті алу келесілер үшін негіздеме болып саналады:

• қарыз алушының несиеқабілеттілігі мен төлемқабілеттілігін тексеру;
• несиелік келісім-шартты құру;
• несиені қамтамасыз ету туралы қортынды жасау.

Халыққа несиелік қызметтерді көрсету тұтынушылық және персоналды ссуда түрінде беріледі және банктің маңызды қызметтерінің бірі болып табылады. Ең алдыменен, тұтынушылық несие дегеніміз ұзақ қоланылатын тауарларды сатып алуға немесе тікелей азаматтарға көрсетілетін әртүрлі қызметтер бойынша шығындарды жабуға, яғни соңғы тұтынушылардың қажеттіліктерін қанағаттандыруға берілетін несиелер. Сондықтан да тұтынушылық ссуда халықтың өмір сүру деңгейінің жоғарлануымен байланысты, өйткені туарларды қарыз алушы төлеу мүмкіндігі болғанға дейінгі уақытта қолдануға мүмкіндік береді. Тұтынушылық несиелерді ерекше көп қолданатындар жұмысшылар және орташа деңгейлі табыс алатын қызметкерлер және жеке-дара-кәсіпкерлер. Шетелдік тәжірибеде және біздің тәжірибеде тұтынушылық ссудалардың көптеген түрлері бар.

Олардың ішіндегі неғұрлым кең тарағандары келесілер:

1. Мерзімі бойынша несиелер:

а) мерзімсіз несиелер белгіленбеген мерзімге банктермен берілетін несиелер (талап етілгенге дейінгі ссудалар), яғни қарыз алушы банктің бірінші талабы бойынша ссуданы өтеуі қажет, егер де банк ссуданы өтеуді талап етпесе, онда ссуданы алушының қарауы бойынша банктік несие өтеледі.

б) мерзімдік несиелер:

-өте қысқа —  3 айға дейінгі;

-қысқамерзімді — 1 жылға дейінгі;

-ортамерзімді — 3-5 жылға дейінгі;

-ұзақмерзімді — 5 жылдан жоғары.

2. Қамтамасыз етілу түрлеріне қарай:

-клиенттің мүлкін кепілдікке қою;

-заңды тұлғалардың кепілдемесі мен  кепілдендіру;

-бағалы қағаздар. Несиені қамтамасыз ету ретінде банк қарыз алушыдан атаулы акцияларды, сондай-ақ ұсынушы акцияларын қабылдайды, меншік құқығын беруді куәландыратын сәйкестендірілген заңды құжаттарды рәсімдеумен қоса жүргізіледі. Бұл бағалы қағаздардың тек сақталуға берілгені ғана емес, сондай-ақ залог ретінде банкке көшкенін растайтын қажетті шарт. Банк бұл бағалы қағаздарды сатуға құқығы бар, егер де несие қайтарылмаған жағдайда өз шығындарын өтеу қажеттілігі туса.

3. Ссудаларды беру әдістері бойынша. Жекелеген қарыз алушыларды банктермен несиелеу тәжірибесінде ссудаларды берудің екі әдісі қарастырылған.

Бірінші әдісіне сәйкес банкпен несие беру туралы шешім клиенттің өтініші негізінде шығарылады. Екінші әдісінің мәні несиелендірудің күнібұрыңғы белгілі бір лимиті шегінде несиені берумен қортындыланады. Клиент несиелік карточкалар көмегімен немесе банкке чектер жазып беру жолымен қажеттілігіне қарай несиені қолдана алады. әрбір карточка бойынша және әрбір чектік кітапша бойынша кезеңдідікпен қарастырылып отыратын несиелендіру лимиті анықталған.

4. Өтелу тәртібі бойынша:

— біртіндеп өтелетін ссудалар (айсайынғы, тоқсан сайынғы, жыл сайынңы салымдар);

— қандай да бір ірі мәмілелерді жүзеге асыруға берілетін олардың мерзімі бітуі бойынша төлемімен бір уақытта өтелетін ссудалар;

— ссуданы өтеудің жеке графигі белгіленген, несиелік келісімде анықталған ерекше шарттармен сәйкес өтелетін ссудалар.

5. Пайыздарын төлеу тәсілдері бойынша:

— қарапайым ссудалар;

-несиені беру кезінде ссудалық пайызды (дисконтты) ұстау қарастырылған дисконтты ссудалар.

6. Несие валютасын таңдау бойынша:

— ұлттық валютадағы ссудалар;

— неғұрлым тұрақты валютаға баламасында ұлттық валютадағы ссудалар;

— шетелдік валютадағы ссудалар;

— бірнеше валютада берілетін ссудалар.

Тұтынушылық несиелердің кейбір түрлерін неғұрлым толық ұйымдастырылуын қарастырайық.

Білім алуға ссудалар – бұл төмен деңгейлі банктік пайызбен ұзақмерзімді ссудалар. Оларды мектепте балалардың, студенттердің оқуына төлеу үшін пайдаланады. Қарыз алушы барлық соманы бір уақытта алуы қажет емес. Ол өзіне қажетті қаражаттарды белгілі бір уақыт аралығында – 5 жылға дейін ала береді. Ссуданы өтеу мерзімі қарыз алушы тұрақты жұмыс орнын және тұрақты табыс алғанға дейін 10 жылға дейін белгіленуі мүмкін.

Жекелеген шарттармен ссудалар – күрделі сатып алуларға (үй, автомобиль, үй салу және жөндеуге және басқалары) берілетін салыстырмалы банктердің жаңа несиелік қызметі. Мұндай несиелерді беру кезінде сатып алу құны 100 пайызға несиелендіріледі. Ссуданың бұл түрі ұзақмерзімді. Қарыздарын өтеу екә тәсілмен жүзеге асырылады:

• жай төлемдер, ай сайынғы ссудаларды өтеу мен банктік пайыздарды жабатын;
• тек пайыздарын аудару, ал несиенің негізгі сомасы қарыз алушы кіріс көргеннен кейін өтеледі.

Төлемін созумен несие – бұл ұзақ қолданылатын тауарларды сатып алуды және қызметтерге төлем жасауды қаржыландыру үшін қызмет ететін артықшылықты орта мерзімді несие. Бұл несиені өтеу күнібұрын белгіленген әртүрлі үлесте, деңгейде және мерзімде жүзеге асырылады.банктік тәжірибеде төлемін созумен несиенің 3 түрін бөліп көрсетуге болады:

— қаржылық мекеме саудалық фирманың делдалдық көмегінсіз несиені береді. Ссуда тікелей банктің өзіне қайтарылады. Мұндай несиелердің мерзімі 3 айдан 12 айға дейін болады.

— банк клиентіне қаржылық қызмет көрсетуді саудалық фирмамен бірге жүзеге асырады. Қарыз алушы (сатып алушы) тауарды сатып алған кезде оның құнының 20-30 пайызын ғана төлейді. Қалған бөлігі банктің берген несиесімен жабылады. Банк пен саудалық фирма өзара төлемін созу несиесін беру туралы бас несиелік келісімді құрады. Бұл келісімде банктің сатып алу құнынан 80 пайызын саудалық фирмаға аудару міндеттемесін өз мойнына алатыны қарастырылады.  Клиентпен салынған соманы (20 пайызды) банк несиені қамтамасыз ету ретінде сақтайды. Несие бойынша соңғы төлем түскеннен кейін банк бастапқы салымды (20 пайызды) саудалық фирмаға аударады. Қарыз алушы төлемқабілетсіз болған жағдайда несие бойынша жауапкершілікті саудалық фирма өз мойнына алады.

— вексель қолданылады. Сатып алушы тауарлардың 25-тен 40 пайызына дейін салады. Қарыз алушы өтеуі керек несиенің әрбір тең үлесіне сәйкестендірілген мерзімі бар вексельдер шығарылады. Оларды шығаратындар банктер болып табылады, комиссиялық төлемдерін алмай саудалық фирма пайдасына векселді есепке алады, өйткені векселді ( сатып алынған тауар) қамтамасыз ету несиені қайтарудың сенімді кепілдемесі болып саналады.

Персоналды несиелер  не қамтамасыз етілмеген формадағы несие түрінде, не қалпына келтірілетін несие түрінде беріледі. Қалпына келтірілетін несие клиентке оны күнібұрын анықталған мөлшер шегінде қолдануға мүмкіндік беретін несие. Мұндай ссуданы банктің кез-келген табысының тұрақты көзі бар клиенті ала алады. Персоналды несиелер несиелік келісім-шарт құрылмай-ақ беріледі. Қымбат тауарларды сатып алғанда банк тауарға төлем жасасған шотын көрсетуді талап етеді. Ссуданы беру үшін негіз табыс (еңбек ақысы туралы анықтама) көздері туралы бекітілім және банк пайдасына оған жеңілдіктер саналады. Несие тең төлемдермен өтеледі. өтеудің жалпы сомасы ссуданың сомасына ссудаларды безендіруге пайыздарды және несиенің барлық кезеңіне папйыздарды қосқаннан тұрады. Сондай-ақ персоналды несиелер бірдей сомада берілуі мүмкін; бірқатар жағдайларда қарыз алушыға талап етіліп отырған несие мөлшеріне арнайы несиелік шот ашылады, ол бойынша қолма-қол сомада ақша алу үшін чек жазылады. Мұндай несие бойынша банкпен қойылатын пайыз тіркелуі де, тіркелмеуі де мүмкін. соныменен бірге несиелендіру шарты әрбір нақты жағдайда персоналды анықталады.

 Персоналдық несиелерді берумен қатар банктер ерікті коммерциялық құрылымдардың бастықтарына және басқа да жеке тұлғаларға рұқсатты овердрафт жолымен несиелер береді. Бұл несие диспозициялық деп аталады, яғни шоттың иесі лимит шегінде талап етілетін ақша санын одан шешуге құқығы бар, мұндай несиелердің нақты сомасының болуы қажет емес. Диспозициялық несиенің жоғары бағасы оның қамтамасыз етілмейтін негізде берілуімен байланысты. Мұндай несиені несиелік карточка және чектік кітапша көмегімен алуға болады. Чектік несие қарыз алушының чектік шотының болуын қарастырады. Несие чектік шоттағы қалдықтар біткен сәтте беріледі.

Көрсетілген банктік несиелердің классификациясы өзін толығыменен бітірген жоқ. Банктік несиелердің жаңа түрлері мен формалары әрдайым пайда болып отырады. Бұл классификация шартты мінезге ие болады, өйткені тәжірибеде кез-келген несие бір ғана емес, бірнеше критерияларға жауап береді және бірнеше классификациялық топтар үшін бейнелеу қызметін атқарады. Осылай, әлемдік тәжірибеде, жекелеп алғанда Қазақстан Республикасының банктік қызметінде осындай несиелердің түрлері анықталған.

1997 жылдың аяғында Еуропалық Қайта құру мен Даму банкінің «Қазақстанда шағын бизнесті дамыту» бағдарламасына қол қойылды, ол 10 жылға есептелінген. Бұл бағдарламаны іске асыруға қатысатын банктермен қазақстандық нарық үшін салыстырмалы жаңа екі банктік қызмет өнімдері игерілді:

1. Микронесиелер, олардың мөлшері $500-ден $30 мың арасында ауытқиды, өтеу мерзімі 12 айға дейін. Микронесиелерді сауда, өндіріс, қызмет көрсету сферасында қызметін жүзеге асыратын заңды тұлғаларды құрмаған жеке кәсіпкерлерге және жеке тұлғаларға алуға болады.
2. Аз көлемдегі займдар, олардың мөлшері $30 мыңнан $75 мыңға дейін, кейбір жағдайларда $125 мыңға дейін, олар 1-2 жыл мерзімге өндіріске және қызметтерге беріледі.

Несиелендірудің екі түрі бойынша пайыздық ставкалар жергілікті банктермен нарықтық деңгейде қойылады, осы кезде жобаны бірге қаржыландыру талабы сақталуы керек: қарыз алушы оның құнының 30 пайызын қамтамасыз етуі керек.

Сондай-ақ, банк-агенттер және гарант рөлінде шығатын жергілікті банктер арқылы кәсіпорындарға ссудалар ұсыну үшін Кәсіпкерлікті Қолдаудың Орта азиялық-американдық Қорымен Азиялық Несиелік компаниясы арасында агенттік келісімдер құрылды.

Несиелендіру шарттары:

• Несие сомасы 25 мың АҚШ долларынан 300 мың АҚШ долларына дейін;
• Барлық несиелер АҚШ долларында беріледі және өтеледі;
• Өтеу мерзімі 3 жылға дейін, оның ішінде 6 айға дейін жеңілдетілген кезең, ол кезде пайыздарын өтеу жүргізіледі де, негізгі қарыз бойынша төлемдер жүргізілмейді;
• Жылдық пайыздық ставкасы — 18%;
• Несиелерді өтеу ай сайын жүргізіледі.

Бұл несиелік жолмен берілетін қаражаттар тек өндірумен және қызметтер көрсетумен байланысты жобаларды қаржыландыруға беріледі.

Шағын және орта бизнесті несиелендіру сферасында қазақстандық банктердің белсенділігінің өсуін айта кете, оларда бар мүмкіндіктің барлығы толығымен бейнеленіп отырған жоқ екендігін атап кетуіміз керек, және ол бірқатар объективті және субъективті себептермен шартталған.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БӨЛІМ 2  КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕРДЕ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛКТІ БАҒАЛАУ

 

2.1 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері және салыстырмалы сату әдісін тәжірибелік қолдану

 

 Бағалаудың нарықтық әдістері жылжымайтын мүлікпен максималды тиімді билік етуге көмектеседі, бұл жаңа ресурсты кәсіпорындар мен азаматтар өз биліктеріне алады. Осы бағалау меншік иелері жерлері мен жылжымайтын мүліктерін несие алу үшін кепілдікке қойғысы келген кезде қажетті болады. Жеткіліксіз бағалау кезінде қосымша инвестицияларды тартуды есептеу қажет, соның ішінде шетелдік.

Жекешелендірудің бірінші кезеңінде, біріккен кәсіпорындарды құру кезінде осындай бағалауды мүлдем жасамайтын, немесе бағасын шамалап қоя салатын. Инвестордың өзі бағасын анықтайтын. Бұл күрделі объектілерге қатысты болса, онда батыстық бағалау фирмалары тартылатын, олар көп жағдайда бағаны шетелдік инвесторлар пайдасына жүргізді, сол уақытта біздің активтердің нақты нарықтық құны төмендетілді.

Нақты материалдық қаражаттарымен нығатылған дәрежеге өз жарғылық капиталын өсіруге тырысатын жекешелендірілген кәсіпорындардың акйияларын екінші ретті эмиссиялау кезінде де бағалау қажет. Дәл нақты проспектілерді эмиссиялау акция котировкілерін белгілеу кезінде қателіктерден инвесторлардың қашып құтылуына мүмкіндік береді. Бағалау сондай-ақ мүлікті бөлу кезінде, жер мен қозғалмайтын мүлікті жақсы коммерциялық пайдаланудың тәсілдерін анықтауда және қозғалмайтын мүлікпен байланысты барлық басқа да операцияларда қажет.

Қозғалмайтын мүлік құнын жоғарлату және оның коммерциялық қолдану перспективаларын талдау қатаң экономикалық есепке, мүліктің нақты нарықтық құнын анық және кәсіби бағалауға сүйенуі керек. Бағалау – бұл біліммен, тәжірибемен, қатаң анықталған тәсілдер, қағидалар мен әдістерді қолданумен, сондай-ақ іс-жосықтық және этикалық нормалармен негізделген мамандардың немесе экспертшілер тобының ойы, яғни қозғалмайтын мүлік объектісінің құны туралы кәсіби бағалаушылардың ойы.

Нарықтық құн неғұрлым ықтималды бағаны білдіреді, ол шыншыл мәмілені жүзеге асыру үшін қажетті барлық шарттардың саны кезінде бәсекелестік және ашық нарықта меншік объектісін сату кезінде қалыптасады. Мұндай шарттар болып табылады:

1. Сатып алушы мен сатушы типтік, стандартты уәждемелер негізінде әрекет етеді. Мәміле оған қатысушы жақтардың біреуі үшін де еріксіз болып табылмайды.
2. Өз мүдделерін неғұрлым толық қанағаттандыруға ұмтыла отырып әрекет етеді және шешім қабылдау үшін екі жақта барлық ақпараттармен толық қамтылған.
3. Объект ашық нарықта жеткілікті уақыт тұрды және мәмілені құру үшін оптималды сәттер таңдалды.
4. Төлем ақшалай формада жүргізіледі немесе нақты ақшамен төлем жасаумен салыстырылатын қаржылық шарттар келісілген.
5. Мәміле бағасы жай шарттарды бейнелейді және мәмілемен байланысты жақтардың ешқайсысына жеңілдіктер, арзандату және несиелендіру қарастырылмаған.
6. Объект жай сұранысқа ие және нарықты танымалды пайдалылықпен үстемдік етеді.
7. Объект жеткілікті тапшылықта, басқаша айтқанда, бәсекелестік нарықты құратын шектелген ұсыныс бар.
8. Объект шеттету қасиетіне ие және қолдан-қолға берілу мүмкіндігі бар.

Қозғалмайтын мүлік құнына әртүрлі факторлар әсерлерін тигізеді, олар әрдайым өзгеріп отырады, сондықтан да қозғалмайтын мүлік бағасы белгілі бір уақыт аралығында ғана дұрыс.

Қозғалмайтын мүліктің нарықтық құны болашақ экономикалық жағдайлардың көрінісі ретінде қарастырылады, және бұл уақытына қарай қозғалмайтын мүлік нарығының өзгермелі жағдайына негізделген.

Қозғалмайтын мүліктің нарықтық құнын бағалаудың үш негізгі әдәсән бөліп көрсетуге болады:

1. салыстыру әдісі
2. шығындық әдіс
3. табыстарды капиталдандыру әдісі.

Сатудың салыстырмалы талдау әдісі.

Бағалаудың негізгі әдісі – бұл сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нақты сатылымдар бар кезде, әсіресе бағаларды нарық қалыптастырған кезде қолданылады, және бағалаушылардың тапсырмасы осы нарыққа талдау жасауда ұқсас сатылымдарды салыстыру және осылай бағаланатын объектінің құнын алу. Әдіс нарықтық ұқсастықтармен сату үшін ұсынылған объектіні салыстырумен құрылған. Бірақта бұл жұмыс үшін қалыптасып қойған жер және қозғалмайтын мүлік нарығы қажет.

Сатударды салыстыру әдісі ұқсас бағаланатын объектілерді сату-сатып алу мәмілелері туралы дұрыс ақпараттардың жеткілікті саны кезінде қолданылады. Салыстыру объектісін таңдау үшін критерий ұқсас неғұрлым жақсы және неғұрлым тиімді қолдану болып табылады. Сатуларды салыстырмалы талдау әдісін қолданудың реттілігі:

• Сәйкес нарықта салыстырылатын объектілерді жақын арада сатылуы бөлініп қаралады. Ақпарат көздері болып табылады:бағалаушының өзі жинаған мәліметтері, Интернет, мәліметтердің электронды базасы, риэлтерлі фирмалар, қозғалмайтын мүлік бойынша брокерлердің досьесі, несиелік мекемелердің (ипотекалық банктер) архивтері, сақтандыру компаниялары, құрылыстық-инвестициялық компаниялар, жағдай жоқтар мен банкроттық бойынша территориялық басқармалар.
• Мәмілелер туралы ақпараттарды тексеру: негізгі қатысушылардың (сатып алушымен немесе сатушымен) біреуімен немесе риэлтерлік компанияның агентімен мәмілені растау; сату шарттарын анықтау.
• Салыстырмалы объектілердің құндарын түзету.

Түзету үш негізгі формада жүргізілуі мүмкін: ақшалай, пайызбен, жалпы топтастыру бойынша.

Салыстырмалы әдісті қолдану кезіндегі маңызды сәт бағаланатын қозғалмайтын мүлік нәтижелерін келістіру болып табылады. Алынған мәліметтердің орташа арифметикалық шамасы жіберілмейді. Қабылданған іс-жосық әрбір алынған нәтижені оқып-үйрену және бағаланатын қозғалмайтын мүлікпен оның салыстырмалылығы бойынша пікірлерін енгізу. Енгізілген түзетулердің саны мен дәрежесі аз болса, соғұрлым келісімді қортындылау үрдісінде осы сатылым үлкен салмаққа ие болады.

Салыстыру бірлігі ретінде жергілікті нарықта дәстүрлі қалыптасқан өлшеуіштер қолданылады. Қандай да бір объектіні бағалау үшін салыстырудың бір уақытта бірнеше бірліктерін қолдануы мүмкін.

Салыстыру бірлігі ретінде салыстырмалы талдауды жүргізу кезінде қолданылады:

— аудан бірлігіне бағасы;

— магистраль бойындағы жер учаскілеріне бірлік бағасы;

— участік бағасы;

— жалға берілетін үй-жай ауданының бірлігіне баға;

— үй-жайдың жалпы ауданының бірлігіне баға,

— ғимарат көлемінің бірлігіне баға;

— бөлмесіне бағасы;

— квартирасына бағасы;

— әкелінетін табыс бірлігіне бағасы.

Салыстыру элементіне қозғалмайтын мүлік бағасына өзгерістерді туғызатын қозғалмайтын мүлік объектілерінің мінездемесін жатқызады. Міндетті есепке алуға жататын объектілерге жатқызады.

• меншіктің берілетін құқықтары құрамы;
• сату-сатып алу мәмілесін қаржыландыру шарты;
• сату шарты;
• сату уақыты;
• орналастыру орны;
• физикалық мінездемелері;
• экономикалық мінездемелері;
• қолдану мінезі,
• қозғалмайтын мүлікпен байланыссыз құнның компоненттері.

Салыстырылатын объектілерді сату бағаларына түзетулер келесідей тәртіпте жүргізіледі:

• бірінші кезекте мәміле шарты мен нарық жағдайына жататын түзетулер жүргізіледі, олар алдыңғы нәтижелерге әрбір келесі түзетулерді қолдану жолымен жүргізіледі;
• екінші кезекте қозғалмайтын мүлік объектісіне тікелей жататын түзетулер жүргізіледі, ол кез-келген тәртіпте нарық жағдайына түзетулер енгізгеннен кейінгі алатын нәтижеге көрсетілген түзетулерді қолдану жолымен жүргізіледі.

Нарықтық ақпараттардың дұрыстығы мен санына байланысты түзетулер деңгейін анықтау үшін сандық және сапалық әдіснамалар қолданылады. Есепке қолданылатын түзетулерді негіздеу міндетті болып табылады. Сатылымдарды салыстыру әдісімен алынған нәтижелердің деңгейі туралы ақырғы шешім бағалау объектісімен неғұрлым жақын ұқсастықтары бар салыстыру объектісін сатудың түзетілген бағалар талдауы негізінде қолданылады. 

Шығындар бойынша бағалау әдісі.

Бұл әдісті жерді бағалау кезінде қолданылмайды. Тек кейбір жағдайларда ғана оған жасалған жақсартулардан бөлінбей жерді бағалау кезінде қолдануға болады. Жер тұрақты және шығынсыз деп есептеледі, ал шығынлық әдіс адам қолымен жасалған жасанды объектілербі бағалау үшін қолданылады. Бұл әдіспен есептеу кезінде жердің құны жақсартулар құндарынан тұрады (өндірістік үйлер, ғимараттар), ал жер басқа әдістермен бағаланады.

Шығындық әдіс инвестордың қозғалмайтын мүлікті сатып алған кезіндегі мүмкіндіктерін оқып-үйренуге негізделеді және өзінің жеткілікті білімділігін көрсете отырып, инвестор объектіге үлкен бағаны төлемейді, өйткені шолу жүргізілген уақытта бағыты мен сапасы жағынан ұқсас ғимаратты салуға және возведение сәйкестендірілген участікті сатып алу оған мәнсіз шығындарға шығады.

Бағалаудың бұл әдісі объективті нәтижелерге әкеледі, егер де қозғалмайтын нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың салыстырмалы тепе-теңдік жағдайы кезінде объектінің құны мен тозу деңгейлерін нақты бағалау мүмкін болса.

Қозғалмайтын мүлікті бағалаудың шығындық әдісі келесідей реттілікте жүзеге асырылады:

• жер учаскісінің құнын анықтау;
• қалпына келтіретін немесе орнын ауыстыратын құнын қолдану арқылы жаңа ұқсас үйлер мен ғимараттарды салу құнын анықтау;
• үйлер мен ғимараттардың жинақталған тозу деңгейлдерін анықтау;
• жер учаскісінің құны мен үйлер мен ғимараттардың қалпына келтіру немесе орнын толтыру құндары сомасынан жинақталған тозуды шегу арқылы шығындық әдісті қолдана отырып, қозғалмайтын мүліктің нарықтық құндарын анықтау.

Шығындық әдісті қолдану жаңа құрылысты талдау кезінде; ғимараттарды қайта құруда; қозғалмайтын мүлікті бағалау кезінде жоғары табысты анықтау үшін салық салу мақсаттары үшін бағалауда; сақтандыру мақсатында бағалау кезінде; төтенше апаттардың әсерін бағалауда; арнайы үйлер мен ғимараттарды бағалауда қажет.

Табыстарды капиталға айналдыру әдісі.

Капиталдандыру әдісі қозғалмайтын мүлікті неғұрлым тиімді қолдануды талдаудан негізделген, және бұл талдау иесіне максималды табыс әкелетін қолдану түрін анықтаумен байланысты.

Қозғалмайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау кезінде табыстарды капиталдандыру әдісі келесідей реттілікте іске асырылады:

• болашақ табыстарды болжау;
• болашақ табыстарды капиталдандыру.

Қозғалмайтын мүлік басты объектілетінен алынатын болашақ табыстар екі типке бөлінеді: коммерциялық жалға беру қатынастары нәтижесінде операциялық (эксплуатациялық) қызметтерден табыстар және реверсиялаудан түсетін табыстар.

Операциялық қызметтерден табыстар табыстар туралы есепті құру жолымен болжанады. Реверсиялаудан табыстар болжанады:

• реверсияның абсолютті деңгейін тікелей белгілеумен;
• иелік ету кезеңінде қозғалмайтын мүлік құнының салыстырмалы өзгеруін белгілеумен,
• капиталдандырудың терминалды коэффициентін қолданумен.

Тікелей капиталдандыру әдісінің бастапқы алғышарттары капиталдандырылатын табыстың тұрақтылығы және шексіздігі болып табылады. Тікелей капиталдандыру әдісінде табыстардың болашақ ағымының қазіргі құны меншік құқығына немесе сыйақысына келетін жылдық табыстың меншіктің берілген құқығы үшін капиталдандыру коэффициентіне қатынасы ретінде анықталады.

Меншіктің толық құқығының құнын есептеу үшін капиталдандырудың жалпы коэффициентін анықтау нарықтық мағлұматтар негізінде жүргізіледі. Бастапқы ақпарат санына байланысты, қолданылады:

• салыстырмалы сатылымдар талдауы;
• қарыздарын жабу коэффициентін қолданумен есеп.

Қаржыландыру жағдайларын есепке алмай қазіргі құнын есептеу кезінде берілім нормасы бойынша капиталдандыру әдісі не дисконтталған ақшалай ағымдар талдауы түрінде, не капиталдандырудың есептік үлгілері түрінде нысандырылады.

Соңғы уақытта бағалаушылардың қызметіне сұраныс және олардың кәсіби дайындығы Қазақстанда мнтенсивті өсе бастады. Бұл қаржылық сферадағы жақын арадағы оқиғалармен шартталған, сақтандыру арқылы несиелендіру механизмдерін құруға талпыныс жасау кезінде несиелер фиаскоға ұшырады: банктер өтірік сақтандырудан көп шығынға ұшырады. Несиелер беру кезінде кепілдікке банктермен қозғалмайтын мүлікті алу жағдайында жоғалымдар мүлдем болуы мүмкін емес. Осылай, қозғалмайтын мүлік пен капиталдар нарқы толығымен алғанда экономиканың ажырамас компоненті болып отыр.

Әрине, банктер жағынан осындай операцияларды жүргізуге үлкен қызығушылықтар пайда болды. Және олардың барлығы қозғалмайтын мүлік объектілерінің нарықтық құндары бойынша сақтандыруды жүргізетін қозғалмайтын мүлікті кәсіби бағалауға мұқтаждық тудырады.

Бағалау сондай-ақ аймақтық салықтық саясат шегінде де қажет. Әлемдегі барлық елдерде жергілікті салық салу жүйесінің негізін қозғалмайтын мүлік салығы атқарады, оның есебінен жергілікті бюджеттің шамамен 70 пайызы қалыптасады. Әрине, нарықтың өзінің дамуымен, нақты құндарының пайда болуымен қозғалмайтын мүлік нарығын дамытуды ынталандыратын және осыменен жергілікті бюджетті толтыруды қамтамасыз ететін салық салудың сондай жүйесіне көшуге болады. Осыменен жергілікті әкімшілік жағынан бағалауға беріліп отырған шартсыз қызығушылық түсіндіріледі.

Кәсіби бағалау бойынша қызметтердің құны бағаланатын объектілердің типіне байланысты, жұмыстың қиындығына қарай, және бағалау жүргізуге қандай мамандар тартылып отырғанына қарай ерекшеленеді. Қызметтердің құны не мерзімдік төлем тарифіне көбейтілген сағатпен, не объектінің деңгейіне байланысты өлшенеді, бірақ объектінің құнына ешқашан байланыстырылмайды.

«Эксперт PRO» ЖШС-де өндірістік тәжірибе өту кезінде, қызметкерлермен бірге, Алматы қаласының Әуезов ауданындағы 3б Ақшай ықшам ауданында орналасқан екі бөлмелі квартираға бағалау жүргіздік. Бағалау квартираның кепілдемелік құнын анықтау үшін жүргізілді.

Объектіні суреттеу объектінің орналасқан жерінен, соныменен қатар объектінің өзін және оның құрамдастарын, оның қазіргі жағдайын суреттеуден және бағаланатын құнның ерекшеліктерін бөліп көрсетуден басталады.

Қозғалмайтын мүлік объектісін суреттеу.

Ерікті тұратын квартира, жалпы жағдайы жақсы, бес қабатты үйдің бірінші қабатында орналасқан, екі бөлмеден тұрады, сантехникалық желіс бөлек, ас үй және коридоры бар. Орналасқан жері: адресі бойынша Алматы қаласы, Әуезов ауданы, Ақсай-3б ықшам ауданы.

Жалпы ауданы – 51,1 кв.м., қосымша – 22 кв.м., ас үй – 10,8 кв.м., қабырғаларының материалы – панель.

 

Кесте 1. Тұрғын үй мүлкін суреттеу

 

Үй — жай	Ауданы, кв.м.
Тұрғын	17,4
Ванна	3,3
Коридор	6,9
Дәретхана	1
Ас үй	10,8
Тұрғын	11,7

 

Кесте 2. Құрылыстық элементтері

 

Ірге тасы	Бетон
Қабырғалары	Панельді
Шатыры	Шиферлі

Кесте 3. Әрлеу элементтері

 

Қабырғаларының сыртқы кеңістігі	Зауыттық әрлеу
Қабырғалардың ішкі отделка	Түс қағаздар
Төбесі	Левкас
Едені	Линолеум
Санузел	Кафель
Терезелері	Ағаш зауыттық
Кіре беріс есік	Темір
Комната аралық есіктер	Ағаш зауыттық
лоджия балкон	Шыныланған

 

Кесте 4. Инженерлі қамтамасыз етілуі

 

Суық сумен жабдықтау	Орталықтандырылған
Электр энергиясымен жабдықтау	Орталықтандырылған
Ыстық сумен жабдықтау	Орталықтандырылған
телефондандыру	Бар
Желдендіру	Типтік
Газбен қамтамасыз ету	Орталықтандырылған
канализация	Орталықтандырылған

 

Алматы қаласындағы қозғалмайтын мүлік нарқына зерттеу жүргізілді, салыстырмалы объектілер, олардың маңызды мінездемелері мен өткізу құндары анықталды.

Объектілердің жалпы ауданының 1 шаршы метрінің өткізу құндары есептелінді.

Қозғалмайтын мүлік объектілерінің мінездемелері анықталды және соған орай бағаларға түзетулер енгізілді:

• сату шартына (нақты мәміле құрылған кезде жеңілдік ұсынылады);
• орналасқан жеріне;
• сәулеттік шешім мен қабаттылығына;
• әрлеу элементтеріне;
• инженерлік қамтамасыз етілуіне.

Жалпы ауданының 1 шаршы метрінің орташа бағалары анықталды, соңғы түзетілген бағалар негізінде бағаланатын объект құны анықталды.

 

 

 

 

 

 

 

Кесте 5. Жылжымайтын мүліктің ұқсас объектілерінің бағасы

 

мінездемелері	Жылжымайтын мүлік объектілері
	бағаланатын объект	салыстырмалы объектілер
		1 объект	2 объект	3 объект
Құрылыстың орналасқан жері	Аксай ықшам ауданы 3б	Аксай ықшам ауданы 3б	Аксай ықшам ауданы 3б	Аксай ықшам ауданы 3б
Қабат  (қабаттылығы)	1(5)	3(5)	3(5)	5(5)
Жалпы ауданы, кв.м.	51,1	49	50	50
Тұратын ауданы кв.м.	29,1	30	30	30
Жуынатын бөлме, санузел	10,8	12	11	10
Бөлмелер	Бөлек	аралас	аралас	аралас
Қабырғаларының материалдары	изоляцияланған	изоляцияланған	изоляцияланған	изоляцияланған
Ішкі әрлеу	түсқағаз, кафель, линолеум	түсқағаз, кафель, линолеум	түсқағаз, кафель, линолеум	түсқағаз, кафель, линолеум
Инженерлік қамтамасыз етілуі	Жылу, қалалық сумен қамтамыз ету-орталықтан, суық сумен қамтамасыз ету, канализация, электр энергиясымен қамтамасыз ету, газ – орталықтан, телефон – бөлек	Жылу, қалалық сумен қамтамыз ету-орталықтан, суық сумен қамтамасыз ету, канализация, электр энергиясымен қамтамасыз ету, газ – орталықтан, телефон – бөлек	Жылу, қалалық сумен қамтамыз ету-орталықтан, суық сумен қамтамасыз ету, канализация, электр энергиясымен қамтамасыз ету, газ – орталықтан, телефон – бөлек	Жылу, қалалық сумен қамтамыз ету-орталықтан, суық сумен қамтамасыз ету, канализация, электр энергиясымен қамтамасыз ету, газ – орталықтан, телефон – бөлек
Құны  USD		41500	43000	44000
бағасы USD/кв.м		847%	860	880
Сатып алу шартына түзетулер %		-10%	-10%	-10%
Түзетілген бағасы USD/кв.м		762,24	774	792
Орналасу жеріне түзетулер енгізу, %		0%	0%	0%
Түзетілген бағасы USD/кв.м		762,24	774	792
Құрылымдық  элементтері мен техникалық жағдайына түзетулер енгізу, %		0%	0%	0%
Түзетілген бағасы USD/кв.м		762,24	774	792
әрлеу элементтеріне түзетулер, %		5%	5%	0%
Түзетілген бағасы USD/кв.м		800,36	812,7	792
Инженерлік қамтамасыз етуіне түзетулер %		0%	0%	0%
Түзетілген бағасы USD/кв.м		800,36	812,7	792
Қабатына (қабаттылығына) түзетулер		0%	0%	5%
Түзетілген бағасы USD/кв.м		800,36	812,7	831,6
Орташа бағасы USD/кв.м		814,89
Квартираның жалпы ауданы кв.м		51,1
Нарықтық құны, USD		41640,66
Нарықтық құны KZT		5630233,64
өтемділік коэффициенті		0,7
Кепілдемелік құны USD		29148,46
Кепілдемелік құны KZT		3941163,55
USD бағамы		135,21

 

Осылай, нарықтық әдіспен анықталған, қозғалмайтын мүлік объектісінің нарықтық құны 5 630 233  (бес миллион алты жүз отыз мың екі жүз отыз үш) теңгені немесе 41640 (қырық бір мың алты жүз қырық) АҚШ долларын құрады, бағалауды жүргізу күніндегі Қазақстан Республикасы Ұлттық банкінің бағамы 135,21 теңге болған.  Объектінің кепілдемелік құны 0,7 мөлшеріндегі ликвидтілік (қамтамасыз ету ерекшілігін есепке ала отырып) коэффициентін қолданумен алынған нарықтық әдіс мәндерінің негізінде анықталды. Объектінің кепілдік құны 3 941 163 (үш миллион тоғыз жүз қырық бір мың жүз алпыс үш) теңгені немесе бағалауды жүргізу күніндегі ҚР-ның Ұлттық банкінің бағамы бойынша 29 148 (жиырма тоғыз мың жүз қырық сегіз) АҚШ долларын құрады.

 

2.2 Алматы қаласының жылжымайтын мүлік нарығының маркетингісі

 

Жылжымайтын мүлік нырығының жалпы мінездемесі және оның негізгі сегменттері.

Нарық – бұл тауарлар немесе қызметтерді сатушылар немесе жеткізушілер мен сұранысты тудыратындар немесе сатып алушылар арасындағы байланыстарды жүзеге асыратын институт немесе механизм. Сатып алушылар мен сатушылар талғамдары мен нәтижелері тауарларға, қызметтерге немесе ресурстарға бағалар жүйесін қалыптастырады. Осы бағалар бағыттаушы рөлін атқарады, бұл бағаларды басқара отырып ресурстар иелері, кәсіпкерлер мен тұтынушылар өз мүдделерін қамтамасыз ететін өздерінің ерікті таңдауын жасайды.

Нарықтардың келесідей түрлерін бөліп көрсетуге болады, олар еңбек, қаржылық капиталдар, ресурстар, тауарлар, қызметтер және басқа да нарықтар. Қозғалмайтын мүлік тауарлар категориясына жатады, осы уақытта нарықтағы оның айналымы әртүрлі ресурстар мен еңбекті қолдана отырып, қаржылық капиталды қолданумен тығыз байланысты.

Қозғалмайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың мәнді құрамдастарының бірі болып табылады. Қозғалмайтын мүлік нарығысыз нарық мүлдем болуы мүмкін емес, өйткені еңбек нарығы мен капитал нарығы қозғалмайтын мүліксіз өз-өзінен әрекет ете алмайды, тіпті қаржылық институттар (банктер, биржалар, инвестициялық компаниялар және т.с.с.)  өздерінің қызметтерін жүргізу үшін қажетті үй-жайларды сатып алу немесе жалға алу үшін қозғалмайтын мүлік нарығының қатысушысы болуы керек.

Жылжымайтын мүлік нарқының дамуы көптеген факторлар санына байланысты, олардың ішінде бірінші орында сұрансы пен ұсыныс тұрады. Сұраныстың негізгі қасиеті басқа параметрлердің өзгеріссіз болған кезіндегі тауарлар бағасының төмендеуі сұраныстың өсуіне әкелетіндігімен қортындылады және керісінше.

Сұраныстың өзгеруі келесідей факторларға байланысты:

• тұтынушылық талғам мен сатып алушылардың талғаулығы;
• сатып алушылар саны;
• сатып алушылардың ақшалай табыстарының деңгейі;
• бірін-бірі ауыстыратын тауарларға бағалар;
• салыстырмалы болашақ бағалар мен табыстарды тұтынушылық күту.

Ұсыныс заңы ұсынылатын тауар саны мен бағасы арасындағы тура байланыс болып табылады, яғни бағаның жоғарлауы ұсыныс деңгейін жоғарлатады, бағалар төмендеген кезде ұсыныс қысқарады. Бұл өндірушілер, меншік иелері, сатушылар неғұрлым қалыпты, төмен бағаға қарағанда, жоғары баға тағайындалған уақытта өз тауарларының көп санын сатуға ұсынуға немесе шығаруға дайын екендігін куәландырады. Ұсыныстағы өзгерістер келесілерге тәуелді болады: ресуртарға, тауарларға және қызметтерге бағалар; салықтар мен дотациялар; өндіру технологиялары; басқа тауарлар мен ресурстарға бағалар; өндірушілер, сатушылар бағаларының өзгеруін күту; сатушылар саны.

 Қозғалмайтын мүлік тауарлық секторларға бөлінеді. Ондай секторлар бар-жоғы үшеу: қозғалмайтын мүлік, жұмыстың нақты объектісі түріндегі тауар, яғни құрылыс, қайта құру; қызметтер – делдалдық, бағалау, маркетинг және т.с.с. Осы секторлардың әрқайсысы өз алдына неғұрлым тар секторларға бөліне алады, сондықтан да олардың әрқайсысы оларды басқа объектілерден айрықшаландыратын жалпы мінездемеге ие сату-сатып алу объектілерінің жиынтығын көрсетеді. Қозғалмайтын сектор тауар ретінде тұрғын үйлер мен тұрғындық емес үй-жайларға бөлінеді; олар өз алдына тұрғын үйлер қалалық және қаладан тыс болып бөлінеді, тұрғын емес үйлер кеңселік (әкімшілік), саудалық, өндірістік, көмекші, қоймалық және т.с.с. бөлінеді. Қалалық тұрғын үйлер өз алдына неғұрлым кішігірім секторларға – жекешелендірілген үйлер, кооперативті, муниципалды, ведомствалық, жалға алынған, азаматтар мен заңды ұйымдардың меншігіндегі болып бөлунеді.

Тұтынушылық сегменттері басқаларынан мәнді ерекшеліктерімен бөлініп тұратын сатып алушылар тобын көрсетеді. Кейбір де олар орналасу жағрафиясымен, кейбірде демографиялық белгілерімен (зейнеткерлер, жас жұптар), кейбір де белгілі бір әлеуметтік топқа жатқызылуымен (сәтті бизнесмендер, әдебиет пен ағарту қызметкерлері, аз қамтамасыз етілген топ) мінезделеді.

Нарықтық кеңісті бөлу кезінде көп бөліктер пайда болады, олардың әрқайсысы қандай да бір тауар секторына және қандай да бір тұтынушылық сегментке жатқызылуымен мінезделеді. Нарықтың бұл бөлігі бірдей сұраныстармен сатып алушыларға ұсынылатын  ұқсас тауарлар (жұмыстар, қызметтер) орнын көрсетеді.

Объектілерді функционалды бағыттауы бойынша қозғалмайтын мүлік нарқы төрт негізгі құрамдас бөліктерге бөлінеді: жер (жер учаскілері) нарығы, тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес үй-жайлар нарығы, өнеркісптік қозғалмайтын мүлік нарығы.

Бұл сегменттердің әрайсысы өз еркімен дамиды, өйткені өз заңдары мен нормативті актілеріне сүйенеді және мемлекеттік және муниципалдық меншікті жекешелендіру саясатында мәнді айырмашылықтарға ие.

Қосымша аяқталмаған құрылыс объектілері нарығын бөліп көрсетуге болады, онда объектіні сату және бағалау кезінде ерекше іс-жосықтар әрекет етеді және мемлекеттік реттеу рөлі күшті, өйткені мемлекет көптеген тоқтап қалған құрылыс объектілерінің меншік иесі болып табылады. Бұл нарықта салынып бітпеген объектінің мақсатты бағытталуында да, сондай-ақ құрылыстың бастапқы жоспарында да өзгерістер болуы мүмкін.

Нарықтың жекелеген сегменттерінде қозғалмайтын мүлік өзін маусымдық ауытқуларға ұшырайтын тауар ретінде көрсетеді. Осылай, тұрғын үйлерді жалға беру нарығы жыл маусымының ауысуы кезінде сұраныс пен ұсыныс ауытқуын тудырады. Осы уақытта тұруға арналмаған үй-жайлар нарығы жыл мерзіміне тәуелді емес, бұл жердегі ауытқулар тікелей жалпы экономикалық жағдайға байланысты.

Қозғалмайтын мүлік сеншіктің ерекше түрін көрсетеді. Оны иелену, пайдалану және билік ету құқықтары меншіктің басқа түрлеріне иелік етуден ерекшеленеді. Ол жылжымайтын мүлікті қолдану, жылжымалы мүлікке жататын тауарлардың кең санына қарағанда, басқа азамататр мен/немесе заңды тұлғалардың мүдделерін қозғайды. Сондықтан да үй немесе басқада жылдымайтын мүлікті сатып алу, сондай-ақ оныменен жүргізілетін басқа да операциялар (сыйлау, айырбастау, мұрагерлікке қалдыру, үлесін нақтылау) мемлекеттің, жергілікті органдардың және құқықтың басқа да субъектілерін есепке алуды қамтамасыз етуге жүргізілген белгілі бір іс-жосықтармен байланысты. Мемлекет қоғамдық мүдделерді қуа отырып және салық салу бөлігіндегі өзінің фискалды қызметін қамтамасыз ету үшін, жылжымайтын мүлікті есепке алумен және меншік иесі құқықтарын сақтау үшін олармен жүргізілетін операцияларды тіркеумен байланысты қызметтерді өткізеді.

Нарықтың әрбір сегментінде екі құрамдас саны туралы айтуға болады:

— бірінші кезекті, жылжымайтын мүлікті нарықтағы тауар ретінде шығуын мінездейтін. Мемлекет федералды, аймақтық және жергілікті билік органдары ретінде нақты уақытта жылжымайтын мүлікті негізгі сатушы ретінде шығады.

— екінші кезекті, онда сатушылар мен сатып алушылардың (жеке және заңды тұлғалар) үлкен саны қызмет етеді.

Жылжымайтын мүліктің айрықша ерекшелігі, ол микродеңгейде – тұрғын үй ұяшығы (квартира, бөлме, үй) – ол жеке тауар ретінде шығады, ал макродеңгейде – инфрақұрылымның бір бөлігі ретінде шығады және қоғамдық тауар.

Жылжымайтын мүлік сферасында нарықтық қатынастарды әрі қарай кеңейту жолында қазақстандық экономикадағы өтпелі кезеңмен шартталатын бірқатар тосқауылдар бар.

Экономикалық мінездегі тосқауылдарға кіретіндер мемлекеттің инвестициялық, несиелік және салық саясаттары, соныменен қатар инфляциядан, төлем жсалалмауынан, инвестицияларды сатып алыну мерзімінің жоғарлауынан және басқа факторлардан тұрады. Негізгі рөлді әкімшілдік тосқауылдар ойнайды, ол барлық деңгейдегі атқару билік органдарымен белгіленеді. Бұл келесідей аспектілерге байланысты, кәсіпорындарды тіркеуге алу, жылжымайтын мүлік сферасындағы қызметтердің әртүрлі түрлерін лицензиялау, жер учаскілерін, тұрғын үйлер мен тұрғын емес үй-жайлар, аяқталмаған құрылыс объектілерін жалға беру мен сату-сатып алу, беру тәртіптеріне.

Жылжымайтын мүлік нарқының даму қарқындары мен масштабына нарықтық инфрақұрылымның дамымағандығы күшті әсерін тигізеді.

Жер ресурстарының шектеулігіжәне қоршаған ортаны қорғаумен байланысты мәселелер тосқауылдардың тізімін толықтырады, ол жылжымайтын мүлік нарығына жаңа субъектілердің енуіне объективті әсерін тигізеді.

Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы көшпелі экономиканың барлық мәселелерін бейнелейді және өзінің жеке сегменттерінің тең дамымауымен, жетілдірілмеген заңдық база мен азаматтар мен заңды тұлғалардың төмен инвестициялық мүмкінділігімен мінезделеді. Осыменен бірге бұл нарық капиталды, ойды және энергияны салудың перспективті сферасын көрсетеді.

Жылжымайтын мүліктің барлық жіктеп көрсеткен ерекшеліктері жылжымайтын мүлік нарығының барлық сегменттерінде әртүрлі дәрежеде пайда болады, және олардың әрбір нақты жағдайда әрекет етіп отырған заңдармен сәйкестендіре отырп құрылған мәмілелергетигізетін әсерлерін нақты бөлшектеп есепке алу негізделген және неғұрлым сенімді шешім қабылдауға мүмкіндік береді.

Жер нарығының қалыптаса бастауы қала сырттында жеке құрылысқа шектеуді алумен және құрылыстық, өндірістік және делдалдық кооперативтердің құрылуымен байланысты. Нарықты құру үшін құқықтық негіз меншік туралы заң, Жер кодексі және басқа заңдар мен нормативті актілер болып саналды. Жерді иелену, пайдалану және билік ету формалары нәтижесінде азаматтьық құқық нормаларына сәйкес болуы керек, яғни меншік, мүліктік жалдау (пайдалану) және жалға беру. Жер әкімшілік-мемлекеттік реттеуден сату-сатып алу, кепілдіке қою, мұрагерлік, жалға беру, айырбастау және т.с.с. келісімдер бойынша азаматтық-құқықтық иелікке аударылады.

Табиғатты қорғау зоналары, тарихи ескерткіштер, ауылшаруашылығы егістіктері, ормандар және су қойнаулары жанындағы территориялар бойынша қатаң шектеулер сақталған. Өкілетті билік органдары жерлерді меншікке ақысыз беру мүмкіндігін қоса, жерлерді беру мен алып қою тәртібін бекітуге құқықтары жоқ, ал олардың территориясында орналасқан жерлерге билік жүргізу бойынша құзырлығы сол жердегі атқару билігінің органдарында болады. Жерге төлем енгізілді және жерді қайта бөлу процесі басталды. Азаматтарға, кәсіпорындар мен ұйымдарға жер учаскілерін бөліп беру белсенді жүргізіліп жатыр.

Жер учаскілерін сатушылар мен саытп алушыларға әрбір территорияда, әрбір ауданда жергілікті ережелер бан екендігін және әрекет ететінін нақты бауғалау керек және хабардар болуы маңызды. Осы кезде жердің нормативті бағасын анықтайтын аймақтар мен коэффициенттер жүйесі шығарылады. Нормативті бағалар тәртібі нарықтық бағалармен сәйкестендіріледі, ол жер учаскілерімен жасалатын мәмілелерүшін негіз ретінде қолданылуы мүмкін.

Жер нарықтарын құрудың бастапқы кезеңінде үлкен жер массивтеріне ие колхоздар, совхоздар мен басқа да ауылшаруашылығы кәсіпорындары заңды негізде меншік құқықтарын безендіру бойынша сәйкестендірілген іс-жосықсыз және ұзақмерзімді жалға беру түрлеріне, құрылыс жүргізуге жерлерді бөлуге қатысты.

Жер реформасын әрі қарай жалғастыру үшін жер кадастрын құру үлкен мәнге ие болды, ол жер учаскілері шекараларын бөлуді нақтылауға және олардың заңды иелері мен пайдаланушыларын анықтауға мүмкіндік береді. Бұл тапсырма Жер ресурстары мен жер құрылымы бойынша Қазақстандық комитетке және олардың жергілікті бөлімшелеріне міндеттеледі.

Әрекет етіп отырған заңдарға сәйкес жер учаскісінің иесі жерді өз қарауы бойынша билік жүргізу құқығына ие, яғни оны сауға, сыйлауға, кепілдікке қоюға, мұрагерлікке қалдыруға және т.с.с. құқығы бар.

Осы кезде азаматтық-құқықтық мінездегі бірқатар шектеулер сақталады, әсіресе: жер учаскісінің иесі ерлі-зайыпты болып бірге тұрған кездегі жинаған меншікпен жеке-дара билік ете алмайды. Жылжымайтын мүлікпен мәмілені құру кезінде бұл нормалардың бұзылуы соттық тартыстың себебі болуы мүмкін, жер учаскілерін сату-сатып алу кезінде біріншіден учаскіде орналасқан үй-жайлар мен өсімдіктерді шеттету туралы сұрақтар шешілуі керек. Жер учаскісіне меншік құқығы онда орналасқан жылжымайтын мүлікке меншіктің автоматты құқығын түсіндірмейді.

Жер учаскілерін және қала сыртындағы үйлерді сатып алушылар үшін жылжымайтын нарықтың осы секторындағы бағалар динамикасының циклді мінезін есепке алу маңызды, ол анық айқындалған маусымдық мінезге ие. Осындай жерлерге деген бағалар мен сұраныс ақпанның екінші жартысында өсе бастайды және мамыр-маусым айларында маусымдық шыңырау шегіне жетеді, одан кейін салыстырмалы тепе-теңдік кезеңі қалыптасады және тамыз-қыркүйек айларында сұраныс ең төменгі шегіне дейін төмендейді, өйткені сатып алушылардың күзгі мезгілде жылжымайтын мүлікті сатып алу ерекше қызығушылықты тудырмайды. Бұл уақытта бағалар ақпанның ортасына дейін тұрақты болады, ұсынылатын учаскінің және оның жан-жағының жетіспеушіліктері мен артықшылықтарын көруге болғанға дейін. Бірақта жер нарығының мінезді ерекшелігін атап кеткен жөн – егер де квартиралық нарықта сұраныстың маусымдық төмендеуі бағалардың құлдырауына әкелсе, онда 4 жылдық бақылау көрсеткендей, жаздың аяғында жер учаскілеріне бағалар тұрақтанады және тоқтап қалады, ал одан кейін олардың өсуінің келесі кезеңі басталады. Жер нарығында сұраныстың маусымдық өсуі көктемнің басында байқалады, оның басы сәуірдің бірінші күнінен бастап бір жарым ай шегінде ауысуы мүмкін.

Жер учаскілеріне сұраныстың маусымдық шегі көптеген факторларға байланысты, және соның ішінде ашық күн санына.

Жарақтандырылған және жарақтандырылмаған жер учаскілері бағаларында мәнді айырмашылықтар бар. Жекелеген құрылысшы-фирмалар көпгектарлы жер массивтерін сатып алуға маманданады, ол жерлерді тазалайды, жоспарлайды және оларға инженерлік тораптар жүргізеді.

Осы жарақтандырылған учаскілер қымбат тұрады, бірақ та жеке-дара құрылысшыларға бұл жұмыстарды жасау мүмкін емес. Элекртлендіру, газ, су құбырларын, телефон сияқты  қажетті коммуникацияны жүргізу орталықтандырылған инженердік тораптарға қосу нүктесінен алыстығына байланысты қымбатқа түседі.

 Жер нарығында жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік агенттілігі сұраныс пен ұсыныс бағалары статистикасы негізінде, учаскілердің құны олардың бағытталуына (тұрғын үй салуға, бау-бақша үшін, шаруа шаруашылығы үшін және т.с.с.), қаладан алыстылығына, орналасқан жердің престижіне, жақын жерде бар су тоғандары, ормандардың санына байланысты болады.

Тұрғын үй тұрғызу үшін учаскілерге бағалар барлық жерде бау-бақшалық учаскілер бағаларына қарағанда 20 пайызға жоғары, ал кейбір жекелеген, ерекше престижді жерлерде олардың айырмашылығы 500 пайызға дейін барады.

Шаруа (фермерлік) шаруашылыққа арналған учаскілер учаскілердің басқа түрлеріне қарағанда арзан және онда тұрғын және шаруашылық үй-жайлар тұрғызуға  шектеулерсіз жүзеге асыруға болады.

Бір жерде орналасқан, бірақ құру дәрежесінің, коммуникация жүргізу, келу жолдарының әртүрлі мінездемелеріне ие учаскілер үшін бағалардың айырмашылығы шамамен 10 пайыз шегінде болады.

Қазіргі кездегі жаңа инфрақұрылымды құру перспективасы (канализация, телефон, күзет, сервистік және саудалық қызмет көрсету, сорпт ғимараттары және т.с.с.) болашақта жер учаскісіне деген бағаны мәнді жоғарлатады, әсіресе егер де олар жер массиві иелерімен келісіммен нығайтылады.

Қаладан алыстылығы жер учаскісінің бағасына күшті әсерін тигізеді. Алматы қаласынан 30 километр жерде орналасқан жер учаскілері нашар өтімділікпен ерекшеленеді және олардың бағасы 20километр жерде орналасқан учаскілерге қарағанда 2-3 есеге төмен, ал 50 километрден алыс орналасқан учаскілердің бағасы 2-3 есеге түседі.

Жердің ерекшеліктері мен бағытталуының престиждігі учаскі бағасын шамамен 4 есеге бағасы өзгеруі мүмкін.

Риэлтерлердің бағалауы бойынша ұсыныс бағасы сұраныс бағасын орташа 20-40 пайызға өсіреді, бірақ толығыменен ақпараттандырылуының өсуі мен жер нарығы учаскілерінің саны әрбір нақты жердегі учаскілердің бағасын теңестіруге әкеледі.

Ерекше атап кету керек, жер учаскілеріне қаражаттарды салу жылжымайтын мүлікке инвестициялау тәсілі орта класс үшін тартымды және қол жеткізерлік болып табылады. Осы кездегі бағалық шегі жер учаскілерін сатып алушыларда квартираларды немесе қаладан тыс жердегі үйлерді меншікке сатып алуға қарағанда жоғары болуы керек.

Қазақстандағы жер нарығы тұрғындар мен заңды тұлғалардың үлкен қанағаттандырылмаған сұранысы мен оның масштабтарын есепке алумен даму және оның субъектілері қатынастарының жаңа сапалы деңгейіне өту үшін үлкен перспективаларға ие. Олардың даму қарқындары негізінен құқықтық базаның және жер қатынастары механизмдерінің жетілдірілуімен байланысты.

Тұрғын үйлік сферасындағы жылжымайтын мүлік нарығының перспективалары ең соңында тұрғындардың үй жағдайларын жақсартуға объективті қажеттіліктері санымен анықталады.

Тұрған жері бойынша үй жағдайларын жақсарту кезегіндегілер үшін келесілердің есебінен жүзеге асырылады:

• әлеуметтік қолдануға муниципалды ақысыз үйлерді беру;
• құрылыс құнының 70 пайызына дейінгі мөлшерде субсидия берумен үйлерді сату;
• құрылыс құнының қымбаттауын жартылай компенсациялаумен үйлерден тұратын жер беру;
• болашақта төлеумен өзіндік құны бойынша тұратын жерлерді сату,
• жеңілдетілген баға бойынша тұратын жерлерді сату.

Әлеуметтік қолданудағы тұрғын үй қоры бірінші кезекте мүгедектер мен Ұлы отан соғысына қатысқандарға, Ұлы отан соғысына қатысқан жалғыз басты әйелдерге, бұрыңғы концлагерлердегі жас қамалушыларға, әрекет етуші заңдарға сәйкес жеңілдік категориясындағы кезекке тұрғандарға – босатылған офицерлерге, халықтық сот төрағаларына, реабилитацияланған өкпе ауруларына шалдыққандарға және басқаларға үй жағдайларын жақсарту үшін бағытталады.

Басқа азаматтардың барлығы нарықтық баға бойынша муниципалды немесе жеке үйлерді сатып алу есебінен өз тұрмыстық жағдайларын жақсарта алады. Неғұрлым комфортты үйге ие болғысы келетін азаматтардың саныешқайда есепке алынбайды, бірақ, құрылыстың төмен спасы мен төмен стандарттарына және тұрғын үй қорының негізіг массасының мазмұнына сүйене отырып, олардың саны кезекте тұрғандардың санынан бірнеше есеге артық болуы керек.

Тұрғын үй мәселесін қиындататын қосымша себеп-салдар көптеген қазақстандық кәсіпорындардың тұрғын үй құрылысына капиталдық салымнан бас тартуы және олардың қолындағы тұрған үй қорларынан құтылуғы асығу болып саналады.

Ауылдық жердегі тұрғын үй қорларының үлкен бөлігі қайта құруды қавжет етеді, өйткені олар канализациямен, орталықтандырылған жылу жүйесімен және басқа да жайлылық жеткіліксіз қамтамасыз етілген.

Осы кездегі экономикада нарықтық қатынастарға көшу мемлекеттік бюджет есебінен тұрғын үй құрылысын қаржыландыру бірден қысқартылды, бұрын ол қажетті капитал салымының негізі, көзі болып табылатын.

Осылай, тұрғын үй тапшылығының қиындатылуы кезінде, тұрғын үйлерді енгізу көлемінің бірден қысқаруы, Қазақстанда үй мәселелерін шешудің қатаң бөлушілік механизмінің күйреуінің   орын алуы тұрғын үй нарығының дамуына және үй сұрақтарын шешуге объективті қажеттілікті тудырады.

Үйлерді ақысыз жекешелендіру Қазақстанда қысқа мерзімнің ішінде муниципалды және ведомствалық үй қорындағы бөлмелер мен квартиралардың иелері — меншік иелерінің кең топталуын құрды.

Елдегі жалпы экономикалық жағдайдың қиындауына қарамастан, Қазақстанда үй нарығы тез қарқынмен дамуда. Оның басты себебі – үй мәселесінің шешілмегендігі, азаматтарды тұру жағдайларын жақсарту үшін кез-келген тәсілдерді іздестіруге итермелейді.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет  2. Үйді сатып алу тәсілдері

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 3. Үйді сатып алу кезіндегі факторлар құрылымы

Тұруға бағытталмаған үй-жайлар нарығы бірнеше сегменттерге бөлінеді, олар объектілердің функционалды бағытталуы бойынша айрықшаланады: кеңселік, саудалық, қоймалық және өндірістік.

Тұруға бағытталмаған үй-жайлар нарығынының екі құрамын белгілеуге болады: бірінші және екінші кезекті нарық. Бірінші кезекті нарық қалалық мүлікті басқару бойынша комитетпен ұйымдастырылған коммерциялық конкурстар арқылы жалға берілетін муниципалды қордағы тұрмайтын үй-жайларды құрайды. Бұл нарық үлкен перспективаға және дамыту үшін резервтерге ие болғанмен, үлкен қалаларда өте жай және әртүрлі үлесте дамып отыр.

Құзырлы муниципалды билік органдары жүргізген конкурста риэлтерлік фирмалар, жеңіп алушы жалгерлік құқығының барлық мерзіміне біруақытта төлем жасауы керек, әрі қарай жалға алу мерзімі біткенге дейін коммуналдық қызмет пен жалгерлік төлемді уақытында төлеп отырады.

Тұрмайтын үй-жайларды жалға алушылар құқығынан басқа өз есебінен ағымдағы жөндеуді жүргізуге, соған жақын жатқан территорияларды таза ұстауға міндеттемелерді алады және жалға алумен байланысты шығындардың өсуіне әрдайым дайын болулары керек.

Жалгерлік төлемдердің құрылымындағы мәнді орынды эксплуатациялық шығындар алады, олардың есебінен жылу- және суды тұтыну, электр энергиясы, қоқыстарды шығару, территорияны тазалау, күзет, өрт-күзеттік дабылдандыру, жалпы шаруашылық шығындар, радио торап, телефонға, теледидарлық антенналарға абоненттік төлемдер жүргізіледі.

Екінші ретті нарыққа қарағанда муниципалды коммерциялық конкурстардағы тұрмайтын үй-жайларға жалгерлік төлемнің соңғы ставкалары төмен, және үй-жайдың орналасқан жері мен типіне, жеке кіру жолдарының санына, автомашиналарды қою үшін орындардың саны мен телефондық тораптардың санына  байланысты. Жалгерлік келісімді құруға және қажетті ақпараттарды алуға кеткен қаражататр мен уақыт шығындары нарықтық ставка бойынша жалға алу шығынымен сәйкес келеді.

Көптеген кәсіпкерлік құрылымдар жеке кіру жері мен оларды жабдықтандыру мүмкіндіктері бар үй-жайларға сұранысты туғызады.

Үй-жайлардың негізгі қалалық магистралға жақын болуы мен оған автокөліктің жақын келу жайлылығы үлкен мәнге ие. Жекелеген клиенттер үшін телефондық тораптардың саны орналасқан жері сияқты мәнді факторлар болып табылады.

Жалға алушы тұрмайтын үй-жайларды тек кеңсе ретінде ғана емес, сондай-ақ сауда залы, қойма немесе басқа бағытта қолданған жағдайда жалға беру құны өседі. Жалға алушының жарғылық тапсырмаларына сәйкес үй-жайларды қайта құру мен қайта жабдықтау оның жалға берушімен және құзырлы мемлекеттік қызмет көрсетушілермен жазбаша келісім бойынша жүргізіледі, ол құрылыстық нормалар мен ережелердің, соныменен қатар өрт және санитарлық қауіпсіздіктерді сақтау ережелерінің бұзылуын болдырмайды.

Адам тұрмайтын үй-жайлар үй-жай меншігінің иесінен, жалға алушыдан (субаренда) және федералды және муниципалды меншік балансын ұстаушылардан жалға алынуы мүмкін. Балансты ұстаушыдан федералды және муниципалды меншікті жалға алу кезінде мәмілені құру үшін меншік иесінен рұқсат сұрау керек. Астаналық муниципалды меншік үшін мұндай құқықты Москоммүлік береді. Жалға алушылар субарендаға жалға алынған ауданның 25 пайызын беруге құқықтары бар.

Кеңселік және қоймалық жерлерге мұқтаждық тудыратын фирмалардың саны әрдайым өсіп келеді. Адам тұрмайтын үй-жайлардың тапшылығы оларды жалға алу бағасының өсуіне мүмкіндік береді, жергілікті билік жүргізушілердің тапсырысы бойынша ұйымдастырылған конкурстар мен аукциондардағы сатылатын жалға алу құқығының да бағасы өседі. Муниципалды үй-жайларға сұраныс азаймайды, өйткені кеңселік аудандарға жалпы тапшылық сақталады. Соныменен қатар, жалға алушыларды билік жүргізушілермен берілетін кепілдемелер тартады.

Жалгерлік төлем ставкалары, сондай-ақ тарихи ескерткіштер ретінде мемлекеттің қорғауындағы особняктар мен қатардағы құрылыстық ғимараттардағы орналастырылған үй-жайлар үшін жалгерлік шарттары айрықшаланады.

Келісуші жақтардың келісімділігі бойынша жалгерлік төлем ставкасына коммуналдық қызмет құны мен қосымша құн салығы да  кіруі мүмкін. коммуналдық қызметтерге деген тарифтер өсуінің болжалмауымен байланысты көптеген жалға берушілер эксплуатациялық шығыстарға шығындарды жалгерлік төлемнен жоғары шығару арқылы жабуды талғайды.

Адам тұрмайтын үй-жайлар нарығында төлем жасаудық әртүрлі формалары қарастырылады, бірақ ай сайынғы және квартал сайынғы күнібұрын төлем жасау артықшылыққа ие болып отыр.

Инфляциямен байланысты бағалық жағдай әрдайым өзгеріп отырады, бірақта нақты уақытта нарықтың осы сегментіне толық талдауды жүргізу үшін статистикалық мәліметтер саны жеткіліксіз болып отыр. Адам тұрмайтын үй-жайларды сатудың екніші кезекті нарығы біріншісімен салыстырғанда ақпараттық қатынасында ашықтылықпен мінезделеді. Жылжымайтын мүлік бойынша мамандандырылған баспалар немесе тақырыптық бұрыштарда адам тұрмайтын үй-жайларды жалға беру келісімдерін құрған кездегі риэлтерлік фирмалардың жасаған мәмілелері көлемі туралы деректер уақыт өткен сайын көп пайда болуда.

Ғимараттар мен адам тұрмайтын үй-жайларды меншікке сатып алу құрылыс орналасқан жер учаскісіне меншік құқығымен байланысты мәселелерімен, соныменен қатар сатып алушылардың негізгі топтары үшін (жекешелендіру процесі кезінде, немесе конкурстар мен аукциондарда жалға алу құқығына ие болған жалгерлер, немесе жалға алынған үй-жайға қаражаттарын инвестициялаушылар, немесе жалгерлер мен сатып алушылардың бұл тобына жатпайтындар) шектелуде.

 Адам тұрмайтын үй-жайлар нарығында біртіндеп ығысу жүріп жатыр. Бұрын өкілеттіліктер мен кеңсе үшін үй-жайларға қажеттілік жоғары болса, қазір саудалық, қоймалық және өндірістік үй-жайларға қажеттілік жоғары сезілуде. Риэлтерлер үшін келесідей қойма-өндірістік орындар-кеңсе-үй реттілігіндегі үй-жайларды іздестіруге тапсырыстар пайда болып отыр.

Бұл нарықтың потенциалды мүмкіндіктері кең. Үйлердің 90 пайызына жуығы қазіргі кездегі өркениетті елдерде ақысын создыру шартында сатып алынады. Қазақстандағы үй нарықтарының ерекше кең масштабына квартираларды жекещелендіру нәтижесінде ие болды. Басқа қалаларда ақысыз және жеңілдетілген негізде квартираларды жеке меншікке беру олардың иелері үшін жылжымайтын мүліктің осы түрімен операциялар жасау үшін жаңа мүмкіндіктер құрды.

Осыменен бірге квартираларды және басқа да үй түрлерін сату-сатып алу формалары да дамыды. Осы формалардың ішінде неғұрлым кең таратылған түрі квартираларды уақытын создырып сату алу болды.  Атап көрсету керек, Батыста халықтың қолындағы барлық жылжымайтын мүлік қарызға алынған, үйдің құнын болашақ уақытта төлеу қажеттілігімен. Қазақстанда жекешелендіру нәтижесінде әрбір азамат жылжымайтын активтердің (квартиралар, бау-бақшалық және саяжайлық жер учаскілері) иелеріне айналды. Сондықтан да қазақстандық азаматтар бұл қатынастарда мәнді артықшылықтарға ие болып отыр.

Соныменен бірге осының барлығы несиеге үйлерді алудың жаңа ашылған мүмкінділіктерімен толықтырылып отыр. Қысқаша оның схемасы мынадай. Несиелендірудің материалдық қамтамасыз етілуі квартираның өзі болып табылады. Несиесін өтеп біркенге дейін сатып алушы оны жалға алушы ғана болып табылады. Сатып алушы бірден бастапқы салымын салады – 30 пайызға жуық, ал қалған 70 пайызын риэлтерлік фирмада сәйкестендірілген келісім құрылған банк төлейді.

Банк немесе оның туынды фирмасы құжаттарды жинауды жүзеге асырыды, сату-сатып алу мәмілелерін безендірумен айналысады, сатушымен есеп айырысуды жүзеге асрады және т.с.с. Сондықтанда комиссиялық жинақ мөлшері, мысалы, Алматы қаласы бойынша квартираның нарықтық бағасының 13 пайызына жетеді. Бұл шығындар өтелген, егер де сенімді ұйымдардың қатысуымен мәміле безендірілетін болса, өйткені үй нарығы соңғы айларда бірқатар криминалдық көрініске ие болды.

«Сол» долларлар – бұл квартираның нарықтық бағасы мен БТИ бағалаған сома арасындағы айырмашылықты. Сондықтан да «сол» долларды жою үшін екі жолдың біреуін таңдау керек екендігін түсінуде маман болудың қажеті жоқ: не консервативті жол – БТИ-дің бағалау тәжірибесін нарықтың нақты шарттарына сәйкестендіру; не радикалды жолы – бұл тәжірибеден бас тарту және жылжымайтын мүліктің жарияланылған құнына бақылау жасаудық басқа формаларына көшу.

Әрдайым жоғарылап отырған коэффициенттер БТИ бағасын нарықтық бағаларға күн сайын емес, сағат сайын жақындатып келеді.

Бұрын азаматпен сатып алынған квартирадан (немесе болашақта сатылуы мүмкін басқа меншіктен) түскен табыстардан барлық мүмкін болатын салықтар алынып тасталған. Сондықтан да қандай көзқарас жағынан болмасын мүлікті сату қосымша табыс алу фактісі болып саналмайды; бұл тек азаматқа тиесілі меншік форомасын өзгертеді. Және осындай өзгерістер сомасынан салық алу табыстың бір түрінен салықтың екі рет алынғаны болып табылады.

Квартираларды нарықтық қайта бөлу тұрғын үй қорын қолдануды жақсартуға мүмкіндік берді, коммуналдық квартиралардан көшуді ынталандырды, үй мәселелерін шешугу мүмкіндік берді.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет 4. Үйге деген құнның өсу себептері

 

2.3 Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлар және оларды жою жолдары

 

Жағымды және жағымсыз қоршаған орта факторлары,  бағалауды орындау кезінде негізінен есепке алатын факторларды таңдауға кіргізіледі. Кейбір факторлар жылжымайтын мүліктің белгілі бір түріне әсерін тигізеді және осындай факторлар әсер етпейтін  жылжымайтын мүлікпен салыстырмалы алынған нарықтық деректер қатынасында есепке алынуы крек бағалаушылардың есебіне тікелей әсерін тигізеді. Басқа жағдайларда қандай да бір аймақтағы барлық жылжымайтын мүлік осы факторларға тікелей байланысты болады. Қоршаған ортаның сәйкестендірілген факторлары мен ластау жалпы жағдайда келесідей категорияларды енгізеді:

• радон мен метан түріндегі табиғи факторлар, ауаның ластануы немесе шу;
• көршілес учаскілерден түсен немесе осы жерде бұрын және қазіргі уақыттғы өндірістік қызмет нәтижесінде ластанудың техногендік факторлары;
• электрмагнитті және басқа да толқындар түріндегі ластану факторлары;
• екінші ретті шикізаттарды қолдану кезіндегі ластану факторлары.

Жылжымайтын мүліктің барлық класы қоршаған орта факторларының құнына әсер етуге икемді, бірақ сатуға немесе несиелерді қамтамасыз ету ретінде  ұсынылған жылжымайтын мүлік осы факторларға ерекше сезімтал болады.

Жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша жұмыстардың құрамына жылжымайтын мүлікке экологиялық аудит жүргізу кіргізілмейді. Егер де бағалаушыда экологиялық факторлар оның құнына мәнді әсер етуі мүмкіндігі бар екендігіне негіздеме болса, онда ол қоршаған орта ауданында кәсіби экспертті тарту қажеттілігі туралы клиентті ақпараттандыру керек.

Бағалаушы оның зерттеулерді жүргізу кезінде алған ақпараттарын қоршаған орта бойынша экспертке беруі қажет. Қоршаған орта бойынша эксперт келесідей сұрақтарға жауап беруі керек:

• ластану немесе қауіп көзін сәтті және үнемді ығыстыруға болады ма;
• кез-келген тәсілмен ластанудың немесе қауіптің әсерін төмендету мүмкіндігі бар ма;
• ластануға бақылау жасайтын және оны реттеудің неғұрлым тиімді құралы болып не табылады.

Ластану әсерін ығыстыру немесе көзін жою мүмкін болған жағдайларда, бағалау осы жою немесе ығыстыруға кететін сәйкестендірілген есептік шығындарды есепке алумен іске асырылады.

Жылжымайтын нарық басқа, нарықтар сияқты елдегі өзгерістерге тез икемделеді. 1992-1994 жылдары, әлеуметті-экономикалық формациялардың ауысуы жағдайында және өндірістің құлдырауы кезінде инфляциядан капиталды қорғаудың неғұрлым әрекет етуші тәсілдерінің бірі кеңселік және тұрғын үйлік үй-жайларға капиталдарын салу болып табылды. 

Жылжымайтын нарықта жүріп жатқан жағымсыз процестер бірінші кезекте саяси тұрақсыздылықпен шартталған. Оның әсері адам тұрмайтын үй-жайлармен, жер учаскілерімен және қымбат үйлермен жұмыс істейтін компанияларға неғұрлым жоғары болды.

Қозғалмайтын мүлік нарығына жағымсыз әсер ететін негізгі факторлар болып табылады:

1. Саяси тұрақсыздық.
2. Қаржылық сектордың тұрақсыздығы.
3. Бірінші нарықтағы билік жүргізушілер саясаты.
4. Нарықтағы криминалдық жағдай.
5. Лицензияландыру жүйесінің жетілдірілмеуі.
6. Заңның жетілдірілмегендігі.

Федералды, сондай-ақ жергілікті билік органдарымен жүргізілген экономикалық саясат, тиімді несиелік механизмдерді, соның ішінде ипотеканы енгізу адамдардың табысын жоғарлату үшін нақты алғышарттарды құрмайды. Жылжымайтын мүлікпен мәмілеге салық салу сұрақтарына мемлекеттің қатаң позициясы өзін ақтаған жоқ, осының әсерінен нарықтағы криминалдық жағдай нашарлайды. Бұл риэлтерлік компаниялармен потенциалды сатушылар мен сатып алушылардың жұмыс істеуі кезінде толық расталған байқауды тудырады.

Барлық бар мәселелерге қарамастан, жылжымайтын мүлікпен операциялар қазіргі кездің өзінде сезілмелі табыстар әкеледі. Нарықтағы криминалдық құбылыстарды жою және жылжымайтын мүлік объектілерін тиімді қолдану мақсатында жылжымайтын мүлік нарығынндағы кәсіби қатысушылар қызметін лицензиялау туралы заң қажет болады.

Ең соңында, жылжымайтын мүлік туралы заң өте қажет, онда ортақ түсініктер мен терминдер, жылжымайтын мүлік нарығының объектілері, оның кәсіби қатысушылары, олардың қызмет ету стандарттары, соныменен қатар жылжымайтын нарықты мемлекеттік реттеу шектері анықталуы керек.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БӨЛІМ 3 НЕСИЕЛІК ЖҮЙЕНІ ЖӘНЕ БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІНІҢ НОРМАТИВТІ НЕГІЗДЕРІН ЖЕТІЛДІРУ

 

• Қазақстан Республикасында несиелеу жүйесін дамыту бағыттары

 

Банкир өзінің кәсіби қызметінің түрі бойынша цифрлар әлімімен және ақшалар сомасымен байланысты және адамдық рух тақырыбын жеткілікті аз талқылайды. Бірақта банкирдің кәсіби қызмет ету сферасының шектелуі, дамыған нарықтық экономика жағдайында түсінікті, бірақ Қазақстан үшін дамыған болып табылмайды.

Потенциалды шетелдік инвесторлар, сондай-ақ халық жағынан банктік жүйеге сенімнің болмауынан біз қанша жоғалтамыз. Мен экономиканың әртүрлі сферасында өзара пайдалы салым жасау үшін бизнес пен халықтың қаражаттарын айналымға түсіретін ұйым ретінде банктердің сенімділігіне халықтың, сондай-ақ потенциалды инвесторлардың сенімінің анық тапшылығы кезінде біздің банктік жүйе тоғысатын күрделі мәселелерді айтып отырмын.

Егер де менің тақырыбым шегінде бейнелі салыстыруды қолдансақ, онда нарықтық экономика жағдайында ақша экономиканың қаны болып табылады, ал банктер оның жүрегі, ол қажетті ақша қаражаттарын жинақтайды және барлық организмді қанмен қамтамасыз етіп отыр. Әрине, егер де қандай да бір органға қан жетпесе, онда олар қызмет етуін нашарлата бастайды да, соңында өліп қалады. Осы жағдайды біз Қазақстанда көре аламыз, қаржыландырудың жеткіліксіздігіне байланысты өндірістің толық салалары, кәсіпорындар, қалалар мен ауылдар құлдырауға ұшырайды да, бірқатар уақыттан кейін мүлдем елдің экономикалық картасынан шығып қалады.  Осыған байланысты Қазақстан нақты уақытта кішкентай жүректі және анық қан жеткіліксіз үлкен адамға ұқсайды, ол өзінің өмір сүруін шетелдік инвесторлар мен әртүрлі халықаралық қаржы ұйымдарынан кезеңділікпен сыртқы құйылым есебінен жалғастырады.

Бірақта осы жағдай тек қазақстандықтардың өздерін ғана емес, соныменен қатар оның экономикасына жасалған көп миллионды инвестициялары арқылы Қазақстан Ресупбликасымен өзінің экономикалық сәттілігін байланыстырған және осы елге ұзақ уақытқа келген халықаралық бизнес өкілдерінде қынжылтады. Біздің ойымыз бойынша, осы ауданда жағдайды жақсарту үшін жылдамдатылған шараларды қабылдау керек. Қазақстан ресурстарын нарықтық инфрақұрылымын жақсартуға салу керек, кең мағынада бұл жолдарды ғана жөндеу емес, соныменен бірге басқалары да. Жекелер алғанда, банктік ауданда нарықтық инфрақұрылымның маңызды құрамдасы экономиканың банктік секторына сенімділікті нығайтуға бағытталған Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі мен Үкімет жағынан заңдық және реттеуші жүйені құру болып табылады.

Егер де осы жағдайлар жасалмаса, онда біз Қазақстанда жақсы таныс оқиғалармен соқтығысамыз. Халықтың негізгі бөлігінде ақша бар, бірақ та олар ақшаны банктік жүйеде ұстауға талғамдылық бермейді. Неге? Өйткені елде банктік жүйеге және жекелеген қаржылық институттарға сенімді инфрақұрылым құрылмаған. Клиент өз ақшасын банкке сеніп тапсырады, ал банк әсіресе өз клиентіне қатынасы бойынша конфеденциалдық талаптарын . өз міндеттерін орындайды. Осы нарықтық экономика жағдайында барлық банктік жүйе құрылуының негізі, тек сот өз шешімімен ғана клиенттің банктік шотын ашуға және конфидициалды ақпаратты ашуды талап ете алады. Қазақстанда  оның барлығы мүлдем басқаша жүргізіледі, өйткені клиенттерінің шоттары бойынша барлық ақпарат салық инспекторының сұранысы бойынша кез-келген уақытта ашылып қояды. Біз елдің азаматтарымен салықты төлеу қажеттілігін түсініп отырмыз, бірақ та салықтарды жинау банктік ынтымақтастықпен «гуд вилл» есебінен жүрмеу керек. Халықтың мемлекетке туғызып отырған сенімсіздігі, банктік сфераға өтіп отыр, күмәнды табыс көзімен тұлғалардың тізіміне кіріп кетпес үшін адамдар өз ақшаларын жасыра бастайды. Банктер халықтың санасында фискалды органдармен теңестірілмеуі керек, өйткені қаржылық мекемелердің осындай жағымсыз бейнесі потенциалды салымшыларының сенімін толығымен жояды да, бірнеше жүз миллион долларлардың банктік экономика сферасына түспеуіне әкеледі. Мнмлекет, бір жағынан, елден тыс жерден ауыр шарттарда ақша табуы керек, ал екніші жағынан, банктерді азаматтардың табыстарына қадағалау жүйесіне тарту арқылы, өз бизнесінің жағдайы туралы ақпараттың жарияланбауын сақтауға тырысатын халық бөлігінен депозиттердің мүмкінді ағымын бірден қысқартады.

Көбінесе Қазақстанда өз бизнесін жүргізуге келген шетелдік инвесторлармен жағдайда ұқсас болып табылады, өйткені олар да салық салу жоспары мен басқа да маңызды параметрлердегі экономикалық жағдайдың күнібұрын анықталған деңгейін күтеді. Өкінішке орай, біз айтып кетуіміз керек, осы инвесторлардың да үкіметтік органдардың шешімдері мен елдің фискалды саясаты ауданындағы өзгерістерді анықтаумен байланысты үлкен мәселелері бар. Егер де клиент билік ету құрылымының прессингісіне түссе, онда банк күшті қысымға түседі және сот шешімісіз клиенттің шотын жауып тастайды және фискалды органдардың талабы бойынша олардың ақшаларын еріксіз аударады да, өз клиентінің мүддесіне залал келтіреді.  Соныменен банк өзінің қолымен көп күш жұмсап жасаған клиентімен іскерлік қатынастарын бұзады. Мұндай жағдайларда толығымен банктік жүйенің «гуд виллі» бұзылады, өйткені өркениетті елдерде мұндай әрекеттердің барлығы соттың шешімі бойынша ғана мүмкін. бірақта, банктік ынтымақтастық пен Қазақстан экономикасына тигізілген жанама залал біршама жоғары, не құрылған жүйеде елдің экономикасының нәтижесі ретінде банктік жүйеге ақша қаражаттарының қажетті ағымын есептеу қиын.

Біздің қатаң ойымыз бойынша қоғамды нарықтық қайта құруда сәттілікке жету қиын, және осы уақытта оның мүшелеріне қадағалаудың командалық жүйесін сақтау қиын. Тек экономиканы, сондай-ақ онымен байланысты адамдардың ділін бір уақытта өзгерту арқылы ғана, нарықтық қайта құру жолында Қазақстанның сәтті қозғалысына сенуге болады. Біздің ойымыз бойынша, банктік ынтымақтастық осы сұрақ бойынша халықаралық ынтымақтастықпен жалпы қабалданған болып табылатын ойындардың ережелеріне Қазақстандық экономика үшін қол жеткізе отырп, қатаң позициясын алу керек.

Қазақстанның банктік жүйесінің дамуының өзекті мәселелері.

Соңғы уақыттардағы байқалған бірқатар тенденцияларға қарамастан, Қазақстандық экономиканың қазіргі жағдайы өндірістің әрі қарай қысқаруымен және халық шаруашылығындағы бірқатар салаларда экономикалық белсенділіктің төмендеуімен, экономиканың нақты секторына ұзақ мерзімді инвестициялар көлемінің азаюымен, қарыздары мен жасалмаған төлемдері мәселелерінің ушығуымен мінезделеді.

«Көлеңкелі» экономикасының жоғарғы үлесін, жетілдірілмеген салық жүйесін және елде билік жүргізудің анықталмағандығының жоғары дәрежесін айтып кету керек.

Экономика үшін күшті соққы қазақтандықтардың өз ұлттық валютасынан қашуы болып табылады. Қазақстандықтар теңгеге сене қоймайды, сондықтында қолдарында нақты АҚШ долларларын ұстауға ұмтылады. Ақшалай ресурстар елдің кең экономикалық кеңістігіне бағытталған, көптеген аз қаржы ұстаушылар бойынша. Мамандардың берген бағасы бойынша халықтың қолында қазір бірнеше миллиард АҚШ доллары бар, ол Ұлттық банктің алтынвалюталық резервтерінен асып кетеді. Бірінші жыл емес келесідей мәселе тұрғанына: қалай осы ресурстарды жинақтау керек және өндірістік сфера дамуына бағыттау керек.

Елді «долларландыру» өз алдына Қазақстанмен неғұрлым бай елдерді несиелендіруді білдіреді және мемлекеттік бюджеттік және ақша саясатын жүргізуді қиындатады, өйткені үкіметпен бақыланбайтын ақша массасының элементі жоғарлайды.

Бірақта Қазақстан жағдайында банк сенімділігінің басты факторының бірі билікпен ерекше қатынастарының саны болып табылатыны құпия емес.

Банктік қызмет сферасындағы сияқты, экономиканың басқа секторларының бірінде Қазақстанның қысқа егеменді тарихында үкіметтік араласу күшті болмады.

Экономикалық орта үкіметтік жарлықтар мен нұсқаулар негізінде қалыптаспайды, ресурстар мен меншікке тең қрол жеткізуді қамтамасыз ететін нарықтың барлық шаруашылық субъектілері үшін қажетті шарттарды құру жолымен қалыптасады, ал Қазақстан Республикасынң банктік секторы тұрақты ақша және валюта жүйелері, либералды экономикалық заңдар мен әлеуметтік мүдделердің теңдігі негізінде қалыптасады.

Сондықтан да мемлекет отандық тауар өндірушілерге көмек көрсету шараларының біртұтас кешенін ұйымдастыру, ұлттық капиталдың барлық формаларынң өзара әрекеттері мен дамуын ынталандыру, өндірістік сектор мен экономиканы толығыменен ресурсты қамтамасыз етуді дұрыс жолға қою үшін оларға банктік секторды тарту арқылы жасауға болады.

Біздің көзқарасымыз бойынша, үкіметке экономикаға мемлекеттің әсерінің әрі қарай төмендеуін қарастыратын өз саясатының тапсырмаларын тез қалыптастыру қажет, оған маневрлер жасау үшін көп еркіндік беру, республика халқын жұмыспен қамту ауданында радикалды жақсартулар, қатаң шығындық тәртіп, салықтардың бір бөлігінің жойылуы немесе мәнді қысқартылуы, саясат пен нақты экономика арасындағы байланыстырушы звено ретінде коммерциялық банктердің рөлін жоғарлату. Бұл саясат нақты мақсаттарды және оларға жетудің құралдарын, соныменен қатар дамудың сәйкестендірілген критериялары мен бастапқы деректерін анықтау керек.

Егер де экономиканың нақты секторына инвестиция салудың белгілі бір мүмкінділігін қарастыратын банктік жүйе дамуының анық ұзақ мерзімді стратегиясы болмаса, онда көтерілу туралы сөзді қозғаудың қажеті жоқ.

Бірінші кезекті шаралар ретінде халық шаруашылығы үшін ерекше маңызды бағдарламаларды несиелендіруге және жеке секторды ұзақмерзімді несиелендіруге қатысатын банктер үшін мәнді салықтық жеңілдіктерді қарастыру қажет.

Осы, сондай-ақ бірқатар басқа шаралар, менің көзқарасым бойынша, отандық банктердің рөлін және отандық экономика дамуының нақты жоғары тиімді жобаларын инвестициялауға олардың қызығушылығын мәнді өсіреді.

Әрине, жоғарыда аталып көрсеткендей, республиканың банктік сферасындағы қалыптасқан жағдай барлық экономиканың қиын қаржылық жағдайының нашарлауы болып табылады.  Бірақта осыған үлесті салмақты коммерциялық банктердің өздері салады.

Қазақстанның банктік жүйесі дамуының қазіргі кезеңі үшін мінезді негізгі мәселелердің ішінде, келесілерді атап көрсетуге болады:

• Меншіктік ресурстар базасының нашарлығы;
• Банктерде қалыптастырылған жүйелік экономикалық талдаудың болмауы;
• Банктерде маркетингтік қызметтің нашарлығы, не мүлдем жоқтығы;
• Коммерциялық банктердің қызметтерін реттейтін және мониторингті жүзеге асыруға мүмкіндік беретін негізгі көрсеткіштердің белгілі бір жиынтығы түріндегі қызметтерінің нақты бағыттамаларының болмауы;
• Банктерді бағдарламалық қамтамасыз ету мен компьютерлендірудің төменгі деңгейі;
• Банктер арасында дамыған көлденең ақпараттық байланыстардың болмауы.

Банкирлердің еңбегінің басты өнімі, құралы ақшалар болып табылады, бірақта қазіргі уақытта қазақстандық банктерде бос ақшалар жоқ. Біздің экономика ақшалай қатынастарында толығымен қансыздандырылған. Ақша масасының жиынтық өнімге қатынасы бар жоғы 8-10 пайызды құрайды (қалыпты жұмы істейтін экономикада 20-25 пайыз). Ақша саны қатынасында қандай нақты бағдарламаны Ұлттық Банк жүргізетінін ешкім түсіндіре алмайды.

Соныменен қатар, отандық банктер кедей. Әлемдік банктердің бірінші жүздігінің кез-келгені бұл цифраны көпретті жауап кетеді.

Нақты уақытта қазақстандық банктерде ұзақмерзімді қаржыландыру үшін жағдайлары жоқ. Олардың депозиттік қоржындарындағы негізгі үлесті алатын біздің банктердің қазіргі техника және технологиямен жарықтандырылу деңгейі болып табылады.

Қазіргі банктердің қызметі маркетингтің барлық құралдарын қолданғаннан кейін ойлауға келмейді.

Банктік маркетингтің толық кешені өзіне келесідей негізгі бағыттардағы жұмыстарды енгізеді:

• Банктік қызметтер мен өнімдер нарығын оқып-үйрену, сәйкестендірілген нарықтардағы банктің үлесін анықтау, клиенттік базасын және нарықтағы бәсекелестік жағдайға талдау жүргізу, нарықты сегменттеу. Нарықты талдау нәтижелерін және банк клиенттерін анкеталау бойынша ақпараттарды қолдана отырып, банк нарық сегментіне толығымен берілген қызметтер көлемімен банк қызметіне сұранысты салыстыру жолымен нарық сыйымдылығын оқып-үйренуді жүргізу. Осы кезде клиенттерінің тудырып отырған сұрансы бәсекелес банктердің қанағаттандыру дәрежесі анықталады, бәсекелестерінің күшті және әлсіз жақтарына баға беріледі, олардың потенциалды мүмкіндіктері анықталады;
• Жаңа банктік өнімдер мен қызметтер құруға, жаңа клиенттерді тарту және клиенттік базаны кеңейтуге, клиентке көрсетілетін сервистің жаңа түрлері мен формаларын құру мен енгізуге қатысу;
• Банктік қызметтер мен өнімдерге тарифтер мен ставкалар ауданында банк саясатын қалыптастыруға қатысу;
• Банктік өнімдер мен қызметтерді өткізу арналары мен сұранысты және жарнамалық қызметті қалыптастыру.

Бірақта көптеген қазақстандық банктердің маркетингтік қызмет көрсету қызметі орталықтандырылмаған және мағынасы бойынша жарнамаға әкеліп тірейді.

Өзінің шешімін талап ететін маңызды мәселе коммерциялық банктер арасындағы ақпараттық байланыстардың дамымағандығы болып табылады. Бұл жағдайда Ұлттық банкке әрдайым берілетін есептік мағлұматтар қарастырылып отырған жоқ,  коммерциялық банктер арасындағы күшті қалыптасқан міндетті ақпараттық айырбас қарастырылып отыр. Мысалы. Көптеген қазақстандық банктер басқа банктерде шоттары бар клиенттерді несиелендіруге тура келеді. Осы кезде банктер клиенттің төлемқабілеттілігі және сенімділігі туралы объективті ақпаратқа ие емес, ал осындай мағлұматтарды басқа банктерден алу мүмкін емес, өйткені олар коммерциялық құпияны құрады.

Банктік сферадағы бастаманың біртұтас бірігуі күрделі мәселе болып табылады. Тәжірибе көрсетіп отырғандай отандық банктер толығымен сыртқы ортадан қорғалған.

Республикада Ұлттық банктің құрамында ерікті шаруашылқ есептегі ақпараттық және әдістемелік орталықтардың құрылу қажеттілігі туып отыр, олардың тапсырмасына коммерциялық негізде әртүрлі ақпараттармен және қызығушылық туғызып отырған банктерді әдістемелік жасалымдармен қамтамасыз ету, мағлұматтар жинау және жалпыландыру жатады.

Экономикалық тоқырау сабақтары нәтижесінде көптеген банктер банкроттыққа ұшырады, және олардың бірнеше мың қызмеркерлері жұмыссыз болып қалды, сондықтан да банктің мүддесін қарастыратын және олардың жұмысшыларын заңды түрде қорғайтын кәсіподақтардың арнайы әлеуметтік-саяси одақтардың бірігуімен қаржы-несие мекемелерінің үлкен топтарын құру мүмкінділігі қарастырылып отыр, олардың негізгі тапсырмалары болып табылады:

• Жұмысшылардың жалақысын реттеу және олардың мүдделері мен құқықтарын қорғау;
• Кәсіби оқыту үшін сәйкестендірілген мемлекеттік мекемелермен бірге типтік жоспарынды құру;
• Банктік жұмысшылардың квалификациясын жоғарлату бойынша ұйым құрамына қатысу және т.б.

Жаңа жағдайларға нарық субъектілерінің біртіндеп үйренуіне қарамастан, көптеген несиелік мекемелерде ауыр жағдай сақталып отыр. Кіші және орта банктерден ғана емес, сондай-ақ ірі банктерден клиенттерінің кетуі олардың жабылуын тездетеді.

Біздің республикамыздағы неғұрлым күшті коммерциялық банктердің көбісі өзінің тактикасы мен стратегиясын өзгертуде, жүргізілетін операцияларға сенімділікке өз талаптарын мәнді жоғарлатуда, өздерін жағымсыз әсерлерден сақтандыруға тырысады.

Нақты уақытта Қазақстанда юанктік нарықтың қайта құрылу процесі байқалады. Ірі коммерциялық банктер сенімсіз серіктестерімен операцияларын қысқартты. Неғұрлым тұрақты және ірі банктермен өмір-сүруге жағдайы жоқ банктерді біріктіру мен қосып алу жолымен банктік капиталды табиғи жолмен үйлестіру процесі жүріп жатыр. Мұны Қазақстан территориясында қызмет етіп жатқан коммерциялық банктер санының 1994 жылдағы 237 банктен 2000 жылы 53-ке дейін қысқаруымен көрсетуге болады.

Нарық жағдайында тек әмбебап коммерциялық  банктер ғана өмір сүріп, дами алады, олардың қаражаттары экономиканың әртүрлі секторларына және бизнес сфераларына салынған. Оларға қатал бәсекелестік күрестен өту керек, ондағы басты орынды банктің маркетингтік стратегиясы алады.

Әрбір коммерциялық банк нарықтағы өз позициясын нығайтуға тырысады, оның кейбір сегменттерін монополизациялауға шейін барып, өйткені ол неғұрлым тиімді позицияны алуға мүмкіндік береді. Ол сәйкесінше өзінің бәсекелестеріне қарағанда үлкен пайда алуға мүмкіндік береді.

Осылай, банктік қызметтер нарығында өз ресурстарымен үздік басқара алатын, салмақты несие саясатын жүргізетін, өзінің өтімділігін әрдайым бақылай алатын, өзінің клиенттерімен неғұрлым тиімді жұмыс істейтін банктер ғана бәсекелестікке түсе алады.

Осының барлығы, ең соңында коммерциялық банктің қазіргі имиджімен бағаланады.

 Имидж қоғаммен фирманы немесе тауарды, жеке тұлғаны байланыстыратын бейнені көрсетеді. Фирмалық имидж – бұл қоғамның осы фирмамен байланыстырып отырған барлық күтімдері мен ойларының жиынтығы.

Экономиканың басты секторы ретінде имидж туралы айтқанда, біз жиі қандай да бір коммерциялық банк бейнесін елестетеміз. Сондықтанда әрбір коммерциялық банктің жағымды имиджін қолдау  мемлкеттің ақша-несие саясатының маңызды бөлігі болуы керек.

Банк нарықтық экономика жағдайында тек коммерциялық ұйымды көрсетіп қана қоймайды, ол қоғамдық институт статусына ие кәсіпорын. Коммерциялық банктер қоғамның ақшалай өнімдерге деген қажеттіліктерін қанағаттандырады, экономиканың және барлық ақшалай айналым жағдайына ерекше әсерін тигізеді, ұлттық валютаның тұрақтылығын қамтамасыз етеді және т.с.с. Сондықтанда банктің имиджі оның қызметін жоғары пайда табуға ғана бағыттап қоймайды, сондай-ақ саланың аймақтың және толығымен елдің экономикалық дамуына көмек көрсетуге бағыттайды.

Банк имиджін оңды қалыптастырудағы маңызды мәнге қаржылық жағдайының сенімділігі мен қамтамасыз етуі сияқты фактор әсерін тигізеді. Коммерциялық банктер негізінен өз шоттарында заңды және жеке тұлғалардың ақшалай қаражаттарын жинақтай отырып, тартылған ресурстар есебінен жұмыс істейді, ол олардың иелерінің басты мүдделерін қозғайды, сенімді серіктестік қатынастарына байланысты және әсер етеді. Сондықтан да несиелік ресурстарды орналастыру бойынша ойластырылған банктік саясатпен көрсетілген, баланстарының ликвидтілігін сақтауға, ақшалай қаражаттардың сақталуы мен қайтарылуын кепілдендіретін сәйкестендірілген резервтік қорларын құруға салымшыларының алдындағы өз жауапкершілігін түсіне отырып, банк поетнциалды клиенттерінң, толығымен қоғамның алдында өз имиджін сақтауға тырысады.

 Коммерциялық банктердің толықты имиджі қоғамның ойында әртүрлі аспектілерді қабылдау есебінен құралады – банктің атынан бастап қаржылық жағдайы мен қоланылатын технологиясы мен техникалық құралдарының  визуалды бейнелеріне дейінгі.

Клиент банктен өзіне тиесілі сервисін күтеді. Клиенттердің өз банктеріне деген талаптары тез өсуде. Қазіргі клиенттер кеңес пен сапалы қызмет етуді талап етеді.

Қазір банктің әрбір жұмысшысы біледі, кім ағымдағы шотты жүргізсе, сол клиентті де жүргізеді. Әлі күнге шейін көптеген банктер кеңес іздеуші клиентті құрыққа түсіре алмайды.

Кеңес беру, ставкалар, тарифтер және пайыздар ауданындағы барлық салыстырылымдар клиент үшін өте қиын жетеді. Бірақ соңғы уақытта жағдай өзгере бастады. Оған телефондарды, факстерді интенсивті қолдану әрекет етті.

Соныменен қатар, клиенттер сыйақы ствакаларына ғана емес, сондай-ақ дивидендтер мен табыстар, банктік алымдарға да көңіл бөле бастады.

 

 Егер де қазақстандық банктер уақыт өзгерісіне икемделе алмаса, өзінің нақты және потенциалды клиенттеріне тартымды ұсыныстар мен сервиспен қамтамасыз ете алмаса, онда шетелдік банктер осы жағымды сәтті пайдаланып кетеді. Банктік істе протекционизм уақыты өтіп келеді.

Көптеген коммерциялық банктердің ресурстық базасында өзгерістер болып жатыр. Осыған орай, корпоративті клиенттер нарығы толығымен бөлінген, банктер басты көңілді жеке клиенттермен жұмыс істеу мәселесіне бөліп отыр.

Қазақстандық банктік капиталдардың көлемдері, олардың жинақталу дәрежесі мен активтерінің құрылымы нақты уақытта отандық экономиканың инвестициялық қажеттіліктеріне және өнеркәсіптік өндірістің жинақталу дәрежесіне адекватты емес. Осымен, барлық қазақстандық банктердің жиынтық банктік капиталы  148,3 млрд. АҚШ долларын құрайды. және сондықтан да Қазақстан Республикасының Ұлттық банкінің стратегиясы отандық банктерді ірілендіруге бағытталған.

2005 жылғы инфляцияға салыстырмалы жағымды болжамдар Ұлттық банктің несиелері бойынша сыйақы ставкасының төмендеуімен шартталған. Қайта қаржыландыру ставкасы 16 пайызға дейін, «овердрафт» несиесі бойынша 21 пайызға дейін төмендетілді.

Халықтың депозиті 5,3 пайызға өсті, шамамен 60 млрд. теңгені құрап. Салымдар сомасының жоғарлауымен бірге банктердің несиелік операциялары да кеңейтілді. Теңгелік ссудалар бойынша сыйақының орташа өлшенген ставкасы 19,7 пайыздан 21,5 пайызға дейін көтерілді, ал валюталық ссудалар бойынша 20,6 пайыздан 19,7 пайызға төмендеді. Бұл банктердің нақты секторды несиелендіруге банктердің төмен қызығушылықтары туралы куәландырады.  Банктер қаржыландыруға кәсіпорындардың қажеттілігінің 7 пайызын ғана қамтамасыз етеді. 50 пайыздан жоғарысы өздерін қаржыландыруға келеді. 30 пайызға жуығын кәсіпорындардың өзара міндеттемелері алады.  Қарызға алынған ақшалардың бағсының өте жоғары болуына байланысты кәсіпорындар өз қаражаттарын қолдануға тырысады. Банктер өз жағынан нақты секторға салымның жоғары тәуекелділігіне байланысты несиелерге жоғары ставка белгілейді. Теңге бағамының тұрақтануына қарамастан, банктер әлі де ссудалық қоржынында калюталық несиенің үлесін жоғарлатуда.

2005 жылдың сәірінде банктердің жиынтық активтері 345 млн. теңгені құрады, жиынтық меншіктік капитал – шамамен 75 млрд. теңгені (былтырғы жылдың мартындағы 50 млрд. теңгеге қарағанда).

Былтырғы жылдың соңында Қазақстанда 57 банк қызмет етті (2004 жылдың басында  71 болса, 2003 жылдың басында 82). Соның ішінде бір мемлекеттік, және 22 – шетелдік қатысумен (12 туынды банктерді қоса алғанда). Нақты уақытта республикада барлығы 53 банк қызмет етеді. Резидент-банктердің 17 туынды банкінің өкілеттіліктері ашылды.

 

 

 

3.2  Бағалау қызметінің нормативті негіздерін жетілдіру

 

Бұл бөлімде бағалау қызметінің нормативті негіздері талқыланады, бағалауға негізгі тәсілдерді қолдану ауданы мен ерекшеліктерін мінездейтін жылжымайтын мүлік құнын, соныменен қатар құнды бағалау туралы есепке ұсынылатын негізгі талаптарды дұрыс және жеткілікті бағалаудың негізі болып табылады.

Қазіргі күні Қазақстан Республикасында бағалау қызметін жүзеге асыру үшін негіз болып табылатын сұрақ оңай емес. «Бағалау қызметі туралы» заңы күшіне енген сәттен бастап, Қазақстан Республикасының барлық территориясында бағалау қызметін бағалаушылармен заңды жүзеге асыру үшін бірдей құқықтық кеңістік жоқ, яғни:

• бағалаушылармен қолдануға міндетті бағалау стандарттары жоқ;
• министрліктер мен ведомствалар жүргізетін бағалаушылардың конкурсы (аккредитациясы) үшін бірдей нормативті база жоқ.

Бағалаушылар міндетті сақтандыру полисіне ие болуы керек, бағалау объектісін бағалау туралы келісімді құру үшін міндетті шарт болып табылады. Сақтандыру сомасының не минималды, не жеткілікті мөлшері заңды анықталмаған, тапсырыс берушінің мүддесін қорғаудың әрекет етуші құралы ретінде сақтандыруды қолдануға мүмкіндік бермейді.

Бағалаушылар  өз қызметтерін кәсіби қайта дайындау дипломы негізінде, не кәсіби жоғары білімі туралы сәйкестендірілген дипломы негізінде жүзеге асыруы керек.

Қазір бағалау қызметі ауданында кәсіби қосымша білім беруді жүзеге асыратын барлық мекемелерге ортақ талаптар қойылады, ал оның тыңдаушыларына, оқуды аяқтаушыларына мемлекеттік үлгідегі диплом беріледі.

Бағалауға қолданылатын міндетті стандарттардың болмауы Бағалаушылармен Бағалаушылардың әртүрлі отандық және шетелдік ұйымдарының стандарттары қолданылады. Бағалаушылардың жұмысында бүгін әсіресе қолданылады:

• мүлікті бағалау мен стандарттар бойынша халықаралық комитеттің стандарттары;
• еуропалық (ТЕССЛ/А);
• бағалаушылар қоғамының стандарттары.

Бағалаушы бүгін қандай жүйеде қызмет ететінін өзі таңдайды – егер де тапсырыс беруші келіссе. Түсінікті, егер де тапсырысты ірі бастыстық фирма орналастырса, онда ол есеп берудің таныс жүйесіне талғамдық береді (бүгін әлемде аудит, бухгалтерлік есеп пен бағалау қызметтерінің стандарттары белсенді жақындастырылуға келеді). Бірақ сол жеткілікті кең тараған стандарттардың өзі тек қана корпоративті құжат болып табылады. Ұлттық стандарттар бізде әлі жоқ.

Стандарттар жүйесіндегі маңызды орынды бағалаушылар этикасының кодекстері алады. Бағалаушының жұмысы адамдардың тікелей экономикалық мұқтаждықтарымен байланысты, олардың жоспарларының, тілегі мен қызығушылықтарының қиылысымында тұр. Осыған байланысты бағалаушылардың негізгі этикалық талаптарын орындауын талап ету маңызды. Бұл талаптар мынадай:

Бағалау ауданындағы қызметте тұтынушылармен өз қатынасында, қоғаммен бағалаушы келесідей іс-әрекеттерді жасамауы керек.

1. Басқа бағалаушының кәсіби репутациясына залал келтірмеу немесе күмән туғыздырмау.
2. Бағалаушылар қоғамының кез-келген мүшесімен оған әйгілі болған стандартты бұзуын жасыру.
3. Тұтынушылар қызметін түсінбеушілікке әкелуі мүмкін кәсіби квалификациясы мен жұмыс тәжірибесі және басқалары шындылыққа жанаспаған уақыттағы мағлұматтарды жариялау; бұл кәсіби қызметтерді жарнамалауға да жатады.
4. Бағалаушы иелік ететін кәсіби тәжірибесі мен квалификациясын сәтті орындау үшін талап етілетін бағаның нақты ауданында немесе қиындылық деңгейіне қарай жұмысты орындауға алу.
5. Егер де бағалаушының квалификациясының, оның тәжірибесі, не қажетті ақпараттың жеткіліксіздігі жұмысты орындау кезінде анықталса (осындай жағдайлар туған кезде әрі қарайғы әрекеті клиентпен келісу фактісі жазбаша формада тіркелуі керек), онда Тұтынушымен келіспей-ақ жұмыстың орындалуы жалғастырылады.
6. Объектіге болашақта бағалаушының жеке қызығушылығының тууын күткенде немесе пайда болғанында жұмысты орындауға кірісу.
7. Бір істе бір ғана тапсырыс берушіге қызмет көрсету, егер де бағалаушыға бірнеше тапсырыс берушілер келіп, өзара келіскен болса, онда ол бірнеше тапсырыс берушіге қызметкөрсете алады.
8. Клиентіне адекватты емес түсініктер кетуі мүмкін формадағы деректерді күнібұрын беру.
9. Бағалау бойынша жұмыс авторын өтірік айту, жұмысқа қатыспаған кез-келген тұлғамен бағалау туралы есепке қол қоюды боолдырмау.
10. Жұмысты бірнеше бағалаушы, не бағалау фирмасы жүргізген кезде, есепте оның авторларының біреуінің қолының болмауын жіберу, әсіресе ол ерекше ойға ие болса.
11. Қандай да бір меншікті тәуелсіз бағалауды жүргізу үшін бір клиентпен екі немесе одан да көп бағалаушылар жалданған жағдайда, жұмысты жүргізу кезінде бір-біріне кеңес беру немесе ынтымақтасу этикаға жатпайды.
12. Өзінің жеке талғамдарына, мүдделеріне тәуелсіз түсінбеушілік тудырып отырған затқа қатынасында туған оған әйгілі жағдайларды жасыру немесе өсіріп айту.
13. Егер де келесі шарттардың біреуі сақталмаған кезде, гипотезалық бағалауды орындау:

а) құн анық гипотезалық деп белгіленген;

б) барлық гипотезалық жіберілімдер суреттелген және олардың әрқайсысын қолданылуы жеткілікті мотивтелінген;

в) гипотезалық жіберілімдердің барлығы әрекет етіп отырған заңдарға қайшылық келтірмейді, егер қайшылық келтірсе, онда оның болашақтағы өзгерістеріне сәйкес келеді;

г) гипотезалық бағалауды орындау мақсатталығы мен пайдалылығы уәжделінген;

д)  жіберілген гипотезалық бағалаулардың біреуі де анық өзгеріссіз фактілерге қайшылық келтірмейді;

е) гипотезалық бағалауды орындау заңды және нақты мақсаттарды қарастырады.

14. Бағалау нәтижесінен алынған құнның деңгейінен үлес түрінде бағалау немесе кез-келген формадағы рецензиялау бойынша орындалған жұмыстарға Тұтынушыдан (клиенттен) сыйақы алу.
15. Кез-келген жабық немесе анық емес формада, яғни орындалған жұмыс келісімінде белгіленгеннен басқа кез-келген формадағы немесе мөлшердегі сыйақыны Тұтынушыдан (клиенттен) алу.

Заңның толық болмауы және нашарлығы менеджменттің жалпы құқықтық сауатсыздығы мен жемқорлық экономикаға мәнді залалын тигізеді. Меншік иелері сапасыз бағалау нәтижесінде шығынға ұшырайды, ал бақылау мен жауапкершілік механизмдерінің болмауы бағалаушылардың жауапкершіліктен кетуіне мүмкіндік береді. Осы кезде шыншыл және жұмысын ұятымен жасайтындарды бағалық демпинг пен жасанды тосқауылдар қою көмегімен нарықтан ығыстырып шығарады. Осындй жағдайда ұяты бар Бағалаушы болу оңай емес.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ҚОРТЫНДЫ

 

Көптеген экономистер несиелік саясатты кез-келген экономикалық саясаттың ажырамас бөлігі ретінде қарастырады. Шыныменен, оның пайдасына бірнеше нақты айғақтар келтіруге болады:

1. Жылдамдылық және икемділік, яғни салық саясатымен салыстырғанда ақша-несие саясаты тез өзгереді. АҚШ-та Федералды резервтік жүйе кеңесінің ашық нарықтық комитеті күнделікті бағалы қағаздарды сату-сатып алу туралы шешімдерін қабылдайды және осылай ақшалай ұсыныс пен пайыздық ставкаға әсерлерін тигізеді.
2. Саяси қысымнан нашар тәуелділік. Мысалы, Мемлекеттік Думаға жаңа Орталық банктің есептік ставкасын жоғарлатуға қарағанда, салықты не бар ставканы жоғарлатуды өткізу қиын болады, бірақ есептік ставканы өзгерту кезінде саяси ортаның әсері сезілмелі. Соныменен қатар, өзінің табиғаты жағынан да фискалды саясатқа қарғанда ақша-несие саясаты жұмсақ және саяси қатынастарда конвервативті болып келеді. Мемлекеттік шығындардағы өзгеріс тәкелей ресурстарды қайта бөлуге тікелей әсерін тигізеді.
3. Монетаризм, оның өкілдері ақша жағдайы мен айналымдағы ақша көлемінің өзгеруі – экономикалық белсенділіктің басты факторы деп дәлелдейді және фискалды саясат салыстырмалы тиімсіз екендігін аргументтеді.

Бірақта, несие-ақша саясаты белгілі бір шектілікпен қиналады және нақты әрекет етуі кезіндегі бірқатар қиынтықтармен соқтығысады:

1. Циклдік ассиметрия, яғни егер де қымбат ақша саясатын жүргізетін болса, онда банктер несиелер көлемін шектеу керек нүктесіне жетеді, ол ақша ұсынысын шектеуді көрсетеді. Сол уақытта арзан ақша саясаты коммерциялық банктерді қажетті резервтермен қамтамасыз етеді, яғни ссудалар беру мүмкіндігі бар, бірақта ол соңғысы шыныменен ссуда беретінін және ақша ұсынысының жоғарлатуды кепілдендіре алмайды. Халық сондай-ақ Орталық банктің ойластырған ойын бұзады, халықтан облигацияларын сатып ала отырып, дәл уақытта бар ссуданы халықпен қолдануға мүмкіндік береді.

Осы циклдік ассиметрия тек терең дағдарыс кезінде ақша-несие саясатының күрделі тосқауылы болып табылады. Қалыпты уақытта артық резервтердің жоғарлауы қосымша несиелердің берілуіне әкеледі және соныменен ақша ұсынысын да көтереді.

2. Ақша айналым жылдамдығының өзгеруі. Осылай, ақшалай айналым көзқарасы жағынан жалпы шығындарын ақша ұсынысын ақшаның айналу жылдамдығына көбейту ретінде қарастыруға болады. Осыған байланысты кейбір кейнсиандықтар ақша ұсынысына қарсы бағытта ақшаның айналым жылдамдығы өзгеру тенденциясына ие болады деп санайды, ол несие-ақша саясатының өзгеруімен соңғысының өзгеруін жояды. Басқаша айтқанда, инфляция кезінде, ақша ұсынысы Орталық банктің саясатымен шектеледі, ал ақша айналымдылығының жылдамдығы жоғарлауға икемді болады. Және керісінше, құлдырау кезінде ақша ұсынысын жоғарлату үшін саяси шаралар қолданылған кезде, ақшаның айналым жылдамдығы құлдырайды.
3. Инвестицияның әсері, яғни ақша-несие саясатының іс-әрекеті қиындайды және инвестицияға сұраныс қисығы орналасуы жағымсыз өзгерістер нәтижесінде уақытша тоқтап қалады. Мысалы, пайыздық ставкалардың жоғарлауына бағытталған банктердің несиеқабілеттілігін қысу саясаты инвестициялық шығындарға әлсіз әсерін тигізуі мүмкін, іскерлік оптимизм, технологиялық прогресс немесе болашақтағы күтім әсерінен инвестицияға сұраныс біруақытта неғұрлым жоғары бағалы капиталға да өседі. Мұндай жағдайларда жиынтық шығындарды тиімді қысқарту үшін ақша-несие саясаты пайыздық ставкаларды өте жоғары көтеру керек. Және керісінше, байсалды құлдырау кәсіпкерлікке сенімді жоюы мүмкін, және осының арқасында арзан ақша саясатын жоққа шығарады.

Осылай, экономиканы мемлекеттік реттеу құралы ретінде орталық банкпен жүргізіліп отырған несие-ақша саясаты өзінің күшті және әлсіз жақтары ие болады. Соңғыларының қатарына, мысалы, басқарушы мекемелер бір уақытта ақша ұсынысын да, және пайыздық ставканы да тұрақтандыру мүмкіндігін жүргізіле алмағандағы несие саясаттарының мақсаттары дилеммасын жатқызады. Жоғарыда айтылғандардан келесідей шешім жасауға болады, елдегі экономикалық жағдайды жақсарту үшін көрсетілген құралдарды дұрыс қолдану тек ішкі мемлекеттік іскерлік белсенділікке Орталық банктің несиелік саясаты әсерлерін анық жоспарлау және болжау кезінде ғана мүмкін болады.

Қазіргі экономикада несиелік қатынастар кеңінен қолданылады. Сондықтанда несиенің теориялық негіздерін білу қаржылық ресурстарға қажеттіліктерді қанағаттандыруды қамтамасыз етуге мүмкіндік беретін құралдар ретінде ссудаларды рационалды қолдану үшін қажетті шарт болып табылады.

Несиелік жүйе ақшалай жинақтардың масштабын кеңейтеді, ақшалай қаражаттардың бір саладан екніші салаға көшуін жүзеге асыруға мүмкін береді және сондықтан да өндіріс тиімділігінің өсуіне жағдай жасайды.

Несиелік жүйенің рөлі мен мағынасы бірқатар көрсеткіштермен мінезделеді: несиелік салымдардың жалпы көлемі, кәсіпорындар мен ұйымдардың негізгі және айнымалы капиталын қалыптастырудағы банктік ссуданың үлесі, жиынтық төлемдік айналым және т.б.

Осылай, несиелендіру жүйесі нарықтық экономикада маңызды рөлді атқарады. Ол арқылы ақшалай ресурстардың үлкен көлемі өтеді, ол әртүрлі несиелік, делдалдық, инвестициялық жіне басқа да операцияларды ороындай отыра, уақытша бос ақша қаражаттарын белсенді әрекет етуші капиталға айналдырады.  Қазақстан экономикасының нарықтық қатынастарға көшуі несие рөлін жоғарлатпай мүмкін болмайды. Жоғарыда айтып кеткендей, несие нарықтық экономикада үлкен рөлді атқарады. Біріншіден, несиелендіру жүйесі кезінде жаңа төлемдердің түрлері пайда болады және ескі төлем жүйелері жетілдіріледі. Екіншіден, айналым шығындарын үнемдеу арқылы және қаражататрды өндірістік және коммерциялық сфераға инвестициялау процесін жүзеге асыру арқылы қандай да экономикалық жүйе айналымда жүрген ақша саны реттеледі. Несиелендіру жүйесі арқылы мемлекет салалық және аймақтық даму және толығымен барлық экономиканың даму саясаты жүзеге асырылады. Несиелендіру жүйесі несиелік операцияларды жүзеге асыратын қаржы-несие мекемелерінің жиынтығымен мінезделеді.

Онда банктер алғы орынды алады, сондықтан да банктік несиеге осы жұмыста көп көңіл бөлінді. Дәл, осы банктік несие жоғарыда көрсетілген қызметтерді орындайды және үлкен рөлді ойнайды.

Банктердің несиелік операцияларды дұрыс жүргізуі негізгі табыстарды алуға әкеледі, ол банктің тұрақтылығы мен сенімділігін жоғарлатуға мүмкіндік береді және барлығына: банкке, қарыз алушыға және толығымен қоғамға пайда әкеледі. Өтпелі экономиканың бұл кезеңінде несиелендіру жүйесін жетілдіру маңыздылығы жоғарылайды, ол толығымен алғанда экономиканы тұрақтандыру мен нығайтудың мәнді факторы болып табылады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

 

1. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» (с учетом изменений и дополнений от 31.08.95г., 06.03.96г., 07.12.96г., 11.07.97г.)
2. Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона «Национальном Банке Республики Казахстан» от 23.07.97г.
3. Бабичев М. Ю., «Банковское дело», Москва, 1996г.
4. Банки Казахстана, Алматы, №1, 3, 8, 10 2000г.
5. Банки Казахстана, Алматы, № 3, 2000г., стр. 30 – 35;
6. Деловая неделя, Алматы, № 9, 19 2000г.
7. Жуков Е. Ф., «Общая теория денег и кредита», Москва, 1997г.
8. Жуков Е. Ф., «Банки и банковские операции», Москва, 1997г.
9. Калиева Г. Т., «Кредитное дело», Алматы, 1997г.
10. Колесников В.И., «Банковское дело», Москва, 1998г.
11. Красавин Л. Н., «Международные валютно — кредитные и финансовые отношения», Москва, 1996г.
12. Котелкин С. В., «Основы международных валютно – финансовых и кредитных отношений», Москва, 1998г.
13. Лаврушин О. И., «Банковские операции», Москва, 1997г.
14. Лаврушин О. И., «Деньги, кредит, банки», Москва, 1997г.
15. Носкова И. Я., «Международные валютно – кредитные отношения», Москва, 1996г.
16. Панорама, Алматы, № 6, 8, 10, 11, 15 2000г.
17. Девид Полфреман, «Основы банковского дела», Москва, 2005 г.
18. Усоскин В. М., «Основы банковского дела», Москва, 2004 г.
19. Челноков В. А., «Банки и банковские операции», Москва, 1998г.
20. Черкасов В. Е., «Банковские операции», Москва, 2003 г.
21. Ильясов К.К. . Финансово-кредитные проблемы развития экономики Казахстана \\ Под ред.– Алматы: Бiлiм, 2006 г.
22. Кучукова Н.К. Макроэкономические аспекты реформирования финансово-кредитной системы Республики Казахстан в условиях перехода к рыночной экономике. – Алматы: Гылым, 2000 г.
23. Райзберг Б.А.. Курс экономики: Учебник \\ Под ред.– ИНФРА-М, 2006 г.
24. Сейткасимов Г.С.. Деньги, кредит, банки: Учебник \\ Под ред. проф. – Алматы: Экономика, 2001 г.

 

[1] Оценочная деятельность в экономике. Учеб. пособие/ Под общ. ред. Джухи В.М., Киреева В.Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. с.19.