МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ

1 КӘСІПОРЫН БИЗНЕСІН БАҒАЛАУДЫҢ АЛҒАШҚЫ ҚАДАМЫ ……………………………………………………………………………………………………………..

1.1 Кәсіпорындарды бағалау қажеттілігі……………………………………………….

1.2 Бағалау қызметінің құқықтық аспектілері…………………………………………

1.3 Бағалау қызметін нормативтік реттеу………………………………………………

1.4 Кәсіпорын бағалауының құндық қажеттілігі……………………………………..

2 БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ……………………..

2.1Салыстырмалы әдіс…………………………………………………………………………..

2.2 Табыстық әдіс………………………………………………………………………………….

2.3 Шығындық әдіс………………………………………………………………………………..

3 ЕСЕПТЕУ БӨЛІМІ

3.1 Кәсіпорын бизнесін шығын әдісімен бағалау……………………………………..

ҚОРЫТЫНДЫ………………………………………………………………………………………..

ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ………………………………………………….

ҚОСЫМША А

КІРІСПЕ

Елімізде нарықтық қатынастардың дамуына байланысты бизнесті бағалаудың қажеттілігі де күннен күнге арта түсуде. «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес меншік объектілерін (мемлекеттік немесе жартылай мемлекеттік меншік объектілерін, мемлекеттік субъектілер немесе муниципалды құрылым меншігіндегі объектілерді) жекешелендіру, сенімді басқару немесе жалға беру, сату, национализациялау, өтеп алу, ипотекалық несиелендіру, жарғылық капиталға салым ретінде беру кезінде бағалау міндетті болып табылады.

Бизнесті бағалау өтімділігі төмен акциялары бар жабық кәсіпорындардың немесе ашық акционерлік қоғамдардың меншікті (жарғылықты) капиталының нарықтық құнын бағалауға мүмкіндік береді. «Акционерлік қоғамдар туралы» заңға сәйкес бірнеше жағдайларда акционерлік капиталдың нарықтық құнын бағалау тәуелсіз бағалаушылармен жүргізілуі тиіс. Мысалға, бұл әрекет, акцияларды өтеп алу кезінде т.б. жағдайларда алдын ала қарастырылуы керек.

Бизнесті бағалаудың қажеттілігі инвестициялау, несиелендіру, сақтандыру, салық салу қорын есептеу кезінде артады.

Бизнесті бағалау міндетті түрде кәсіпорынды қайта құрылымдаудың негізделген бағытын таңдау үшін керек. Бизнесті бағалау процесінде нарықтық экономикада меншік иелері мен фирма менеджерлерінің басты мақсаты болып табылатын кәсіпорынды басқарудың мүмкін болатын тәсілдерін және осы тәсілдердің ішінде кәсіпорынға максималды тиімділік беретінін, яғни ең жоғарғы нарықтық бағаны қамтамасыз ететін әдістерін анықтауға мүмкіндік береді.

Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуімен байланысты елімізде еңбек және әлеуметтік қамсыздандыру Министрлігімен бекітілген жаңа мамандық – бағалаушы-сарапшы пайда болды.

Бұл дипломдық жобаның тақырыбы: «Кәсіпорынның бизнесін бағалау». Осы аталған тақырыпқа сәйкес барлық бизнеске және оны бағалауға қатысты мәліметер мен ақпарат қаралды. Соған сәйкес нәтиже де алынды.

Ол үшін ең алдымен жалпы кәсіпорындардың бизнесін бағалаудағы оның теориялық алғышарттарына қысқаша шолу жасалып, кейін сол бағалаудың мақсаты мен сипаты анықталынды. Сонымен қатар теория бөлімінде осы бағалауды жүргізудегі ұстанатын қағидалар аталып, жалпы бағалауда қолданған ұғымдар мен түсініктерді баяндалды. Аталған тарау бойынша теорияның негізі болып табылатын тәртіптерді, реттеуші заңдылықтарды айтпай кету мүмкін емес. Осымен негізгі бөлімге бастау беретін теория бөлімі аяқталып, ең басты мақсатымыз бағалау әдістемесі тарауына өтеуге болады.

Әдістемелік тараудың басты ерекшелігі болып, оның алдындағы бөлімге қарағандағы күрделілік мәні мен көтерілген мәселелер көптігі табылады. Яғни мұнда барлық бағалаушыларға ортақ, олардың қызметінің басты көрінісі – бағалау әдістері мен тәсілдері қарастырылады. Олардың жалпы бағалаудағы есептемелік сипаты, әдістемелік нұсқаулары, баты теңдеулері т.б. осы бөлімде көрсетілген. Бағалаудың негізгі үш әдісі де әр қайсысы өздігінен жеке тарау ретінде толығымен ашылған.

Келесі маңыздылығы жағынан кем емес, барлық дипломдық жұмысымыздың қорытындысы немесе нәтижелерінің жайыны іспеттес тарауымыз – есептеулер бөлімі. Мұнда атынан белгілі болып отырғандай қорытынды есептеулер, салыстырулар және ең бастысы – талдау жұмыстары көрсетілген.

1 КӘСІПОРЫН БИЗНЕСІН БАҒАЛАУДЫҢ АЛҒАШҚЫ ҚАДАМЫ

1.1 Кәсіпорындарды бағалау қажеттілігі

Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы жүріп жатыр. Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы көптеген мәселелерге тіреледі, соның ішінде бөлек сегменттерінің әркелкі дамуы, құқық қорының жетілдірілмеген және заңды тұлғалар мен азаматтардың инвестициялық өтімділігінің аздығы.

Жылжымайтын мүлік дегеніміз – бұл физикалық обьекті, олардың кеңістіктегі белгілі орны болады және соған қатысты заттардың жиынтығы.

Бағалау қызметінің дамуы Қазақстанда экономикалық нарықта өту кезеңінен бастау алды, қажеттілік туғаннан кейін бағалау құн объектісінде массалық бірлікте, инвесторлық әрекеттің анықталуы экономикада несие алу үшін залогқа мүлікті комплекс өнеркәсібін және жылжымайтын мүлікті, жер үйді сату – сатып алуда, жер телім мен пәтер жағдайын, соған байланысты бағалаушыларға мемлекеттен сұраныс түсті, бағалау мамандығы нарықта үлкен бір дау ретінде сұранысқа ие болды. Нарықта бағалаушылар көптен пайда бола бастады, олар еш бір стандартты сақтамай жұмыс істеу сапасы төмен дәрежеде болды. Осының салдарынан анық көрінді , енді Қазақстандағы бағалаушылар барлық стандартты ұстана келе, бағалау қызметінің Мемлекеттік тіркеу коммитетіне өз сапасын көрсетуге кірісті.

Қазіргі уақытта Қазақстанда бағалау қызметінің құқықтық базасы қалыптасты , әрмен қарай Бағалау құқығы.

Бағалау туралы заң Қазақстан Республикасының Конституциясында негізделіп, әр түрлі деңгейдегі заң шығаратын нормасы құжаттардан тұрады және де оларды бірнеше топтарға бөлуге болады:

бірінші топ — ҚР АК заң жинағы;
екініші топ — заңды күйі бар ҚР-ң заңдары және ҚР ел басының жарлығы; Осы топқа 30 қараша 2000 жылғы № 109 – І ҚР-ғы «Бағалау қызметі туралы заңдары» жатады, содан кейінгі заң;
үшінші топ — ҚР үкімет қаулысы;
төртінші топ — ҚР халық банкін басқаруы;
бесінші топ — министрлік және қабылданған бұйрықтар;
алтыншы топ — бағалау стандарты;
жетінші топ — нұсқаулар, хаттар, басқа құжаттар.

Заң бағалаудың нарықтық немесе басқа обьектілердің құндарын орнату мақсаты мен пайда болған бағалау қызметінің орындалу қатынастарын қалыптастыратын субьектілердің құқығы мен міндеттерін бағалау қызметін анықтайды.

Заңда айтылғандай, бағалаушы көмегі мен орындалатын бағалау қызметінде кәсіпкерлік қызмет түсіндірілуге, берілген мерзімде нарықтық немесе басқа құнды бағалану обьектілер қатынасын орнатуға жіберілген, егер басқалары заңмен қарастырылмаған жағдайда болса.

Бағалау қызметінің субьектілері төрт статияға байланысты — бағалаушылар, тапсырыс берушілер және үшінші тұлғалар болады. Бесінші ст. байланысты, обьектілердің бағалануына: жеке материалды обьектілер, сонымен қатар жылжымайтын мүлік; тұлғалардың мүлігін құрайтын заттар жиынтығы; сонымен қатар мүліктің белгілі бір түрі (жылжымалы және жылжымайтын); жеке меншік құқығы және мүлікке басқа затты құқығы немесе мүлік құрамындағы басқа заттар; міндеттемесін (қарызды) талап ету құқығы; жұмыстар, қызмет көрсетулер, ақпараттар, интеллектуалды жеке меншік обьектісінің заңы немесе басқа обьектілердің азаматтық құқығы.

Бағалаудың формасына келер болсақ, онда заңға байланысты бағалау міндетті немесе талапты болуы мүмкін.

Заңға сәйкесті (6 бет) міндетті бағалау жеке тұлғалардың жылжымай-тын мүлігіне салық салу үшін жүргізіледі және кәсіпкерлік қызметте қолданылмайтын, жекешелендіру, жалға беру немесе басқару үшін, ипотекалық несиелендіру; мемлекеттік қажеттілік үшін мүлікті сатып алу және алып тасталу; соттың атқарушысымен жүргізілген бағалауға талап етуші немесе берешеа қарсы болғанда және басқа жағдайларда мүліктің саны анықталады. Осыдан өкілетті орын қызметті үйлестірім керек және мүлікті бағалау сұрақтарын салық орындарымен әдістемелік және әдістеме ғылымы бойынша ҚР Госкомүлігі және оның аймақты комитеті, банктер, сот шешімін қабылдайтын органдар арқылы көмек көрсетуі қажет.

Бағалауды құқықты түрде орындау сөзсіз оңай болғандықтан немесе мемлекеттік органдар жағынан арнайы шешімді талап етпегендіктен, талапты бағалауды қолдану сферасы айтарлықтай кеңірек болады. Нарықтың өсуіне байланысты, жер учаскелерін бағалаудағы аумақ мөлшері де өседі. Сақтандыру және баж істері бағалауға негізгі мән болады және апаттық зіл зала және апаттардан табиғатты қорғау заңдылығы анықталады. Мемлекеттік қазына, қоғамдық азықтық қалыптасуы және ұлттық пайданың, жер қойнауы мен өндірілетін жерлердің, инвестицияның тиімділігі немесе негізгі амалдардың жоғары бағалаудың, бағалауда көбірек көрінеді. Бұл уәкілетті мүшелердің керекті қарым – қатынасын бақылаудағы бағалау қызметін көптеген министрлермен, комитеттермен және агенттіліктермен, сонымен қатар жергілікті атқарушы өкілетті органдармен келіседі.

Бағалауды жүргізу негізгі (7 ст.) үшін ҚР азаматтық заң шығаруына сәйкесті, бағалаушы мен тапсырыс беруші арасындағы нәтиже бағалауды жүргізу келісімі болады.

Заң шығару актісін қарастырғанда, обьектінің бағалануы, сонымен қатар, қайталануы сот шешімі негізінде немесе мемлекеттік мүше уәкілеті негізінде жүргізілуі керек сот және мемлекеттік мүше уәкілеті бағаланушыны өз еркімен таңдауға болады.

Жүргізілген бағалау нәтижесімен есеп беруі екі дана болуы керек, біреуі тапсырыс берушіде, екіншісі – бағалаушыда болады. Бағалау жөніндегі есеп беру мәні және формасы қойылған талаптарға бағалау қызметінің аймағындаға нормалы заңды актіде қойылады (9 ст.)

Заңды бағалаушы арасында 11 ст. сәйкесті бағалаушы бағалау әдісін өз еркімен нормасы заңды актіні бағалау қызмет аймағында қолдана алады; құжаттамаға толық көлемде бағалау жүргізгенде рұқсат етуін тапсырыс берушіден талап ету, бағалауды іске асыру үшін керек; келісім негізінде бағалауды жүргізгенде басқа бағалаушылардан немесе басқа мамандарды қажет кезінде көңіл бөлдіру; егер тапсырыс беруші келісім шартын бұзса, бағалау обьектісі жайлы мәліметпен қамтамасыз етпесе, мемлекеттік құпиясын құрайтын мәліметтерден басқа коммерциялық немесе басқа заңды жүздегі құпияларды қорғау осы жағдайларда бағалауды жүргізбеуге болады. Сонымен қатар бағалаушылар палата бағалаушылармен және басқа коммерциялық емес мекемелермен қосылуларына болады.

Заңды тұлға бағалаушы формасы түрінде құрылған коммерциялды емес кәсіби өзі қаржыланатын бағалаушы мекемесі болады. Бағалаушылар палатасында құқықты сақтау және оның мүшерелінің назары үшін өз ерікті негізінде құрылады, сонымен қатар бағалау қызметі жөніндегі нормалы құқықты актілер бағалаушылар талабы сақталуы үшін жәрдем береді. Бағалаушылардың қызмет палатасы заң шығаратын актілермен ұйымдастырушы келісімімен, немесе жарлығымен реттеледі. Бағалаушы палаталары мемлекеттік тіркеу реттелуі заң шығаратын мемлекеттік заңгер тұлғасының тіркеуімен палата бағалаушылар бөліміне мойындалған мекеме келісімі және палата жарлығы немесе бағалаушы палатасының бөліміне кірісуінің шартын орындалса бағалаушыға бас тартуға болмайды. Бағалаушы палатасы бөліміне кіруіне бас тарту сот ісіне қаралады, бағалаушы палатасы ассоциация нормасындағы Республикалық бағалаушы палатасымен бірігуіне немесе халықаралық бағалаушылар бірлігіне кіруге болады.

12 ст. байланысты бағалаушы: бағалық қызметінің орындалуында заң шартын орындау; сонымен қатар басқа нормалы құықты актілерді орындау керек; бағалау жүргізілгенде кейбір жағдайлар туғалы көлкемде өзінің қатыса алмайтындығын тапсырыс берушіге айтуы кере; тапсырыс беруші және үшінші тұлғаның бағалау жүргізу кезінде құжаттардың құпиялығын және сақталуын қамтамасыз ету; мүлікті бағалау; қызметті орындауда сенімді уәкілдік органы және тапсырыс берушіге беру; тапсырыс беруші және үшінші тұлғалардан бағалау жүргізілу кезінде алынған құпиялы мәліметтерді таратуға болады, қарастырылған заң шығаратын акті жағдайларын басқа, обьектіні тікелейсіз зерттеу және тапсырыс берушіге бағалау жөнінде есеп беру; хронологиялық ретте бағалау жүргізуге, келісім белгілену көрсетілген бағалау жүргізудегі есеп беру кітабын енгізу; жүргізілген есепті беруді бес жыл сақталу; заң шығаратын акт қарастырылған жағдайда бағалау жөніндегі есеп беру көшірмесін көрсету немесе заңты талабы бойынша мемлекетті органдарға мәліметтерді беру міндетті.

Бағалаушы: бағалау қызметі аймағында нормалы құқық актілерінің талаптарының бағалауына мемлекетті құпия құрайтын коммерциялық құпиялық мәліметтердің бағалаудың нақты еместігіне; бағалау жүргізуі үшін құжаттардың сақталуы мен түгел болуы және басқа меліметтер көрсетілуі; есеп беру. Тапсырушының құқығы бар бағалаушының бағалауға байланысты құқықтандыру талаптары туралы ақпараталуға; бағалаушының бағалауы туралы есебі мен қорытындысына негізделген нормативтік құқық актілерімен танысуға; бағалаушыдан бағалауды өткізу әдістері туралы қажетті ақпаратты алуға; қойылған келісім талабы бұзылған жағдайда бағалаушы қызметінен бас тартуға.

Тапсырушы міндеті: келісімге сәйкес бағалаушы үшін өзіндік уақытқа және сапалы баға жасауға; бағалаушыға бағалау үшін толық мәліметтерді және ақпаратты сондай — ақ қажетті талдауларды беруге, бағалаушының бағалау аймағына жіберуді қамтамасыз етуге; бағалаушы қызметіне егер қарсы әсер ететін жағдайда араласпауға; бағалаушы талабына сай бағалау үшін қажетті ақпараты алу үшін үшінші тұлғаға жазбашаша түрде өз атынан сұраныс жіберуге.

17 ст. сәйкес бағалаушымен тапсырушы арасында бағалау қызметі тек соттық ретте рұқсат етілген жағдайда іске асады.

Заңға сәйкес ҚР жеке және компонентті жекеменшіктерін бағалауына 19 ст. сәйкес сөзсіз қызмет етуіне қамтамасыз ететін үкілетті мемлекеттік ұйым кепілдік беру қажет, талдап айтсақ:

бағалау қызметі аймағында мемлекеттік реттеу және тексеу;
нормативтік құықтық актілерді талдау және өз компетенциясы шегінде мақұлдау, бағалау қызметі мен оның жетістіктеріне жаңа ұсыныстар енгізу туралы ҚР құқықтандыруын өндірісте қолдану.
өңдеуде өз компетенциясы шегінде қатысуы, сондай — ақ бағалау стандартын келістіру (метрология, стандарттау және сертификаттаудың мемлекеттік ұйымдарымен толық бекітілген);
бағалау қызметінің барлық субьектілері үшін бірдей жағдай жасау жолымен мүлікті бағалау нарық қызметінде конкуренцияның өсуіне әкелді;
мүлікті бағалауда лицензиялау қызметі;
бағалаудың квалификациясын жоғарлатудағы дайындыққа және қайта дайындауға қатысу;
бағалау қызметіне байланысты бағалау қызметінің субьектілеріне консультативті көмек көрсету;

ҚР құқықтандырылуына сәйкес басқада қызметтері:

Заңға сәйкес және ҚР «Лицензиялау туралы» заңына сәйкес ҚР басшылығы меен 2001 жылдың 2 қарашасында «Мүлікті бағалау қызметін лицензиялау сұрақтары» №1389 қойылым ретінде қабылданды, онда ҚР және лицензия беретін өкілетті ұйым ретінде ҚР Министрлік Әділеттердің Комитеттік тіркеу қызметі анықталған, ары қарай комитет жоғарыда көрсетілгендей 19 Ст. Құқық комитетке сәйкес көрсетілген

Бағаланатын қызмет сұрақтары бойынша басқа мемлекеттік ұйымдармен өзара әрекет етуі комитет талап ететін құқықты қамтамасыз етуі маңызды.

Жоғарыда көрсетілгендей, аталған түрдегі қызмет етуде көптеген нарықтық қатысушылар баға сферасымен соқтығысады, сонымен қатар мемлекеттік ұйымдар салықтық, соттық органдар, соттың шешімін орын-дайтын ұйымдар, мемлекеттік мүлікті басқару комитеті және призентация-лар, жергілікті ұйым билігі. Біздің көзқарасымызша, ҚР бағалы қызметін реттеу сұрағында ведомствааралық кеңес құру сұрағы тиімді, оның құрамына министерство және ведомства өкілдері кіруі мүмкін, оның компетенциясына сұрақтарды реттеуді қосуға боладчы, бағалы қызметке байланысты, әкімдік облысты, қоғамдық біріктіруі және бағалы өзіндік реттеу ұйымын, оқу мекемелерін және т.б

Қазақстанда жағдай бойында бағаланушыларды таңдау сайыстық әдет негізінде құрылған, мемлекеттік тапсырыс бағасы талап етіледі немесе оның қолдану мемлекеттік ұйымдар болып табылады.

Сонымен, мысалы, ұйымдарды таңдау сайысы өткізіледі, мемлекеттік жеке иеленушілік комитеті қарастырылған бағалауға ҚР министрлік қаржы (ҚР Мемком жекеменшік) презентациясы және презентация обьектісінің келтірілген жұмысы бойынша алдын ала сатуға дайындалған. Бірақ қатысушылар жағынан көптеген қарсылықтары қарастырылған. Жеңімпаздарды таңдау критериясы қарапайым және түсінікті болады, бірақ оның нәтижесін қорыта келгенде жабық сипатта, формальді жеңімпаздар компаниясымен таңдалады, көмекпен және ҚР мемжеке иеленушілік жетекшілерінің талабы — конкурсты ұйымдастыру. Баға нәтижесі сонымен жеті құпияда сақталады және мемлекеттік жекеменшік басқаруы эффектісіне қаттыссыз көрсетілген тэнденцияның төмендеуі. Сонымен қатар жақсы бағаланушыларды конкурс бойынша толық потенцияалмен қолдану және мемлекеттік ұйымдарды басқару жұмысының сапасының жоғарлауы. Нарықтық экономиканың дамуы меншіктің көптүрлілігіне және меншік иесінің қайта пайда болуына, шаруашылық айналымда меншік объектілері санының көбеюіне әкелді. Өзінің иелік құқықтарын жүзеге асырғысы келген әр адамның алдында көп қиыншылықтар мен сұрақтар пайда болады.

Ең маңызды сұрақтардың бірі меншік объектісінің құны туралы сұрақ болып табылады. Оның шешімін табу қажеттілігі кәсіпорындарда, фирмаларда, акционерлк қоғамдарда, қаржы институттарында пайда болады. Кәсіпорындарды акционерлеу, ипотекалық несиелендіру, қор нарығы мен сақтандыру жүйесінің дамуы да жаңа қызмет түріне – меншік объектілері мен құқықтарының құнын бағалауға деген қажеттілікті қалыптастырады.

Бағалау қызметі біздің еліміздегі экономикалық дамуды болашақта арттыратын инфрақұрылымды қалыптастыруда маңызды орын алады. Бүгінгі таңда құнды бағалау шаруашылық нарықтың жүйесінде елеулі жетістіктерге ие болды. Құнды бағалау қазіргі қазақстандық бизнесмен, финансист, менеджердің арсеналындағы бөлінбес бір құралына айналды. Сондықтан нарықтық экономика жағдайында жай азаматқа да, мемлекеттік қызметкерге де, саясаткерге де, кәсіпкерге де бағалау қызметі туралы түсініксіз жұмыс істеу қиын.

Нарықтық экономикаға өту кәсіпорындардан ғылыми-техникалық прогресс, шаруашылық нысандар мен өндірісті басқарудың тиімділігі, кәсіпкерлікті шапшаң ету негізінде өндірістің, өнім мен қызметтің бәсекелестік қабілетін арттыруды талап етеді.

Мұндағы маңызды рөлді шаруашылық субъектілердің қызметін экономикалық талдауға бөлінеді. Оның көмегімен кәсіпорынның даму стратегиялары мен тактикасы жасалады, басқарушылық шешімдер мен жобалар негіздделеді, олардың орындалуына бақылау жүзеге асырылады, өндірістің тиімділігін арттыру резервтері табылады, кәсіпорынның, оның бөлімшелері мен жұмысшыларының қызметінің нәтижелері бағаланады.

Кәсіпқой бағалаушы өз қызметінде әрқашан да белгілі бір мақсатты алға қояды. Мақсатты дұрыс қою есептелінетін құн түрін дұрыс анықтауға және бағалау әдісін таңдауға мүмкіндік береді.

Бағалау мақсаты әдетте, клиентке инвестициялық шешім қабылдауға, мәміле жасасуға, қаржылық есепке өзгерістер енгізуге т.б. мақсаттар үшін керекті кез-келген бағалау құнын анықтауға болады. Бағалау жұмыстарын жүргізуде қызығушылықты мемлекеттік құрылымдардан бастап әртүрлі жеке тұлғаларға дейін пайда болады: бақылау-тексеру органдары, басқарушылық құрылымдар, несие ұйымдары, сақтандыру компаниялары, салық фирмалары т.б. және ең бастысы бизнес иелері – кәсіпкерлер.

Бағалау жұмыстарын жүргізуде қатысатын жақтар өз қызығушылықтары үшін әрекеттене отырып, бағалау мақсаттарын анықтайды.

Бизнесті бағалау төмендегілер үшін жүзеге асырылады:

фирманың не кәсіпорынның ағымдағы басқару тиімділігін арттыру;
қор нарығында кәсіпорынның акцияларын, облегацияларын сатып алу-сату;
негізделген инвестициялық шешім қабылдау;
кәсіпорынның оның иесімен толықтай не бөлшектеп сатып алынуы не сатылуы;
ортақ иеленушілердің біреуі келісім-шартты бұзған не қайтыс болған жағдайда үлесін анықтау;
кәсіпорынның қайта құрылымдануы. Кәсіпорынның жойылуы, бірігуі, холдинг құрылымынан өздігінен кәсіпорынның жеке бөлініп шығуы не жұтылуы оның нарықтық құнын анықтауды болжайды, өйткені акциялардың сатып не өтеуін төлеп алу бағасын жұтылатын фирманың акционерімен төленетін конверсиясының бағасын немесе сыйақы көлемін есептеу керек;
кәсіпорынның даму жоспарын құру.стратегиялық жоспарлау процесінде фирманың болашақ табысын, оның тұрақтылық деңгейін жене құндылығын бағалау маңызды;
кәсіпорынның несие алуға қабілеттілігі несиелендіру кезіндегі кепілдік құнын анықтау. Берілген жағдайда бағалау бухгалтерлік есеп бойынша активтер құнының мөлшері оның нарықтық құнына қарағанда қатты айрықшалануы мүмкіндігіне байланысты талап етіледі;
активтер құнын жоғалту алдында есептеліну қажеттілігі туатын сақтандыру процесі кезінде;
салық салу. Салық салу базасын анықтау кезінде кәсіпорын табысының, оның мүлігінің объективті бағалауын жүргізу керек;
негізделген басқарушылық шешімдерін қабылдау. Инфляция кәсіпорынның қаржылық есебін тежейді, сондықтан тәуелсіз бағалаушылармен мүлікті дүркінді қайта бағалау , қаржылық шешімдерді қабылдауға база болып табылатын оның қаржылық оның қаржылық есебінің шынайылығын жоғалатуға мүмкіндік береді;
бизнес дамуын инвестициялық жобалау. Бұл жағдайда оның негізделуі үшін толықтай кәсіпорының, оның меншікті капиталының, активтерінің, бизнесінің өткізу құнын білу міндетті.

Бағалаудың негізділігі мен шындыққа сай келуі көбіне бағалау бағытының қаншалықты дұрыс анықталғандығына да байланысты: сатып алу-сату, несие алу, сақтандыру, салық салу және т.б.

Бағалау мемлекеттік, өкімет субъектілері жергілікті білім беру не жеке және құқықтық тұлғалардың оларға тиесілі бағалау объектілеріне құқықтарын жүзеге асыру үшін жүргізілетін жағдайлардан басқа да міндетті бағалауды қажет ететін жағдайлар кездеседі. Мұндағы бағалау жүргізудің міндеттіліг « Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» заңда бекітілген.

Бағалау объектілерінің ішінде ерекше орынды бизнес (кәсіпорын, ұйым, компания) алады. Бизнесті бағалау кезінде объекті болып кәсіпорынның мүліктік кешені негізінде жүзеге асырылатын және пайда табуға бағытталған қызмет алынады. Кәсіпорын болса азаматтық құқықтар объектісі болады, шаруашылық айналымға түсе алады, шаруашылық операцияларға қатысады. Нәтижесінде оның құнын бағалау қажеттілігі туады.

Кәсіпорынның мүліктік кешенінің құрамына оның мақсаттарына жету үшін, шаруашылық қызметін жүзеге асыру үшін, пайда табу үшін арналған мүліктің барлық түрлері, соның ішінде жылжымайтын мүлігі, машиналар, жабдықтар, көлік құралдары, инвентарь, шикізат, өнім, сонымен қатар мүліктік міндеттемелер, құнды қағаздар, материалды емес активтер, және интелектуалды меншік объектілері соның ішінде фирмалық атаулар, қызмет көрсету белгілері, патенттер, лицензиялар, ноу-хау, тауар белгілері кіреді. Сондықтан бизнесті бағалау кезінде бағалаушы кәсіпорынның меншікті капиталын да, мүліктік кешеннің жеке бөліктерінің құнын да анықтай отырып, оны толықтай бағалайды. Кәсіпорын бағалау объектісі ретінде нақты белгіленген шектеулерден тұрады, күрделі жүйе бола отыра бағаланатын бизнес әр түрлі құраушы бөліктерден тұрады. Кәсіпорын құрылымына цехтар, учаскелер, қызмет көрсететін қожалықтар, арнайы бөлімшелер, контор ғимараттары, әр түрлі аумақтардағы байланыс құралдары кіреді. Үлкен мәнге кәсіпорын тіршілігінің ұйымдық-құқықтық формасы ие болады. Бірлестіктер, холдингтер, қаржылы-өндірістік топтар бағалау объектісі бола алады. Бұл жағдайда бір бизнес аумағында бірнеше еншілес компаниялар, бөлімшелер, филиалдар бірігеді. Дұрыс бағалау үшін ақша ағымдарының қалыптасуы мен олардың қозғалысының бағытын, сонымен қатар әр бөлімшенің құқықтары мен рөлін қадағалау керек. Және де бағалау объектісі құрамына әлеуметтік-мәдени саланың бөлімшелері, жалпы ұлттық мәні бар объектілері кіретіндігін тексеру қажет.

Бизнесті бағалау кезінде кәсіпорын заңды тұлға бола отырып, шаруашылық субъекті де болып табылатынын ескеру керек. Сондықтан оның құнын есептеу барысында белгілі бір заңды құқықтардың бар екендігін де ескеру қажет. Бұл бизнестің бағалау объектісі ретіндегі бірден-бір ерекшелігі болып табылады. Басқа бір ерекшелігі – бизнесті бағалай отырып, бағалаушының мүліктік кешен құнын, құрылыс тиімділігін және бағалау объектісі шектеуіндегі құнының өсуін анықтау керектігінде.

Кез келген бизнестің негізін белгілі бір ұйымдық кәсіпкер-құрылым аумағында қызмет атқаратын капитал құрайды. Сондықтан, бизнесті бағалау кезінде бағалаушы меншікті капитал құнын өндіріс факторы ретінде де, ұйымдық -құқықтық қалпын, салалық ерекшелігін, материалдық емес активтерін, гудвилын да ескергендегі бизнес квинтэссенциясы ретінде де анықтайды.

Кез келген тауар тауар сияқты бизнес те сатып алушы үшін пайдалылық қасиетіне ие. Ең алдымен ол пайда табу қажеттілігіне сәйкес келуі керек. Басқа да тауар сияқты бизнестің пайдалылығы қолдану кезінде айқындалады. Демек, егер бизнес пайда әкелмеген жағдайда иесі үшін пайдалылығын жоғалтып, оны сатуға тура келеді. Егер басқа біреу бұл бизнесті пайдаланудың өзге жолдарын көріп тұрса, бизнеске деген сұраныс пайда болып, ол тауарға айналады.

Сонымен қатар басқа бизнестің, жаңа кәсіпорынның дүниеге келуі не қалыптасуы, пайда әкелуі белгілі шығынның шығуымен ұштасады.

Пайдалылық пен шығындар жиынтығы бағалаушымен есептелінетін нарықтық құнның негізі болып табылатын мөлшерді құрайды. Бизнес белгілі бір қызмет түрі ретінде, және кәсіпорын оның ұйымдық қалпы ретінде нарықтық экономикада меншік иесінің сәйкес ресурстарды қажет ететін пайдаға деген қажеттілігін қанағаттандырады.

Бизнес тауардың барлық қасиеттеріне ие және сатып алу-сату объектісі бола алады. Бірақ та ол – ерекшеліктерін бағалау қағидалары, әдістері мен тәсілдері шектейтін тауардың ерекше түрі. Осыған байланысты Бағалаудың барлық түрлерін бағалау үшін Бағалау стандартына сәйкес түсініктемелер енгізілген. Ол келесі заң бойынша іске асады.

«Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес бағалауда мынадай ұғымдар қолданылады:

Баға-бұл:

1) Бағалау объектілерінің құны туралы бағалаушылардың ғылыми негізделген пікірі;

2) Бағалау объектілерінің мүмкін болатын нарықтық құнының анықталуы.

Бағалау объектісі — бұл осыған қатысты бағалауды жүзеге асыратын азаматтық құқықтар объектісі.

Бағалау тақырыбы — бұл меншік құқығының әр түрлі тұрпаты. Бағалау тақырыбы болып үйге толық меншік құқығы болып табылады.

Толық меншік құқығы — меншікті иелену, пайдалану және өкімдену құқығы.

Бағалау күні — Бағалау объектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе өзге құнды анықталатын күні — жылы

Бағалау туралы есепті жасау күні — Бағалау туралы есепке қол қойылған күні – жылы.

Бағалау қызметтер — бұл оның нәтижелерін қолдану сферасы: қозғалмайтын мүлік объектісінің нақты құнын анықтаудағы Тапсырыс берушіге және басқа да қызығушы тұлғаларға сонымен қатар объектіні кепілге қою мақсатында көмек көрсету.

Бағалау мақсаты — бұл баға түрінің анықталуы және бағалауды Бағалау объектісінің нарықтық құны арқылы іске асыру.

Тапсырыс беруші – Орындаушы — бағалаушының қызметін тұтынушы, Келісім-шарт жақтарының бірі болып табылатын тұлға.

Бағалаушылар − Бағалауға және Бағалау туралы есепті құруға қатысушылар, компитентті жұмыс істеуге, бағалаудың кәсіптік стандарттарын сақтауға, өз мінез-құлықтарында сақсыз, әдепсіз немесе біліксіз әрекет танытпауға, тапсырысты риясыз, объективті, Бағалауға өзінің жеке мүддесін енгізбеу міндеттемелерін алған мамандар тобы.

Бағалау қызметінің ерекшеліктері — осыларға сәйкес бағалау қызметінің субъектілерімен қолданылатын бағалау принциптерін пайдаланғанда бағалау жұмыстарының орындалу сапасына; қозғалмайтын мүлікті; қозғалатын мүлікті; меншік кешені ретінде кәсіпорынды; интеллектуалды меншік объектілерін бағалау әдістеріне; бағалау туралы есептің формасы мен мазмұнына қойылатын талаптар бойынша бағалау жұмыстары жүргізуі тиіс, Қазақстанның мемлекеттік басқару органдарымен белгіленген ережелер.

Бағалау практикасының ережелері — осыларға сәйкес бағалау жұмыстары жүргізуі тиіс, құқықтық – нормативтік базасының нашар әзірленуінің және бағалау қызметі туралы мемлекетпен бекітілген стандарттың болмауының нәтижесінде Қазақстанда бекітілген ережелер

1.2 Бағалау қызметінің құқықтық аспектілері

Бағалау қызметін кәсіптік реттеу жағдайы әлемдік тәжірибедегідей, екі басты тапсырманың шешімімен байланысты. Бұл тапсырмаларды шешуге мемлекеттің қатысу мөлшері әр мемлекетте және нарық даму механизімінде әр түрлі. Нарықтық қатынастар салты дамыған және тұрақты әлеуметтік – экономикалық жағдайдағы мемлекеттерде, мемлекеттік реттеу ролі төмендетіледі және негізгі реттеуші жағдайлар мемлекетті емес кәсіпті жүйеде жинақталады. Реформаланатын экономикада тоқырауға жақын жағдайда, мемлекеттің реттеу ролі объективті және көрнекті өседі.

Соғыстан кейінгі және 1980 – 1990 жылдардағы Еуропада бір – бірін ауыстыратын ұлттандыру және жекешелендіру толқындары осындай болды. 1980 жылы жылжымайтын мүлік нарығының тоқырауы АҚШ – та бағалау қызметіне мемлекеттік реттеуді кіргізуге әкеліп соқты.

Оған сипатты жағдай қазіргі кезде Қазақстанда да бар. Жылжымайтын мүлік нарығы механизімінің даму және қалыптасуын реттеу процесінде қатысатын мемлекет екі жағдайда болады: басты реттеуші және нарықтық процестерге активті қатысушы бір уақытта, жекеменшік барлық формаларының теңесуі жайлы кепілді заңдары және нарықтық мәмілеге қатысушылар арасындағы ең үлкен меншік иесі. Мемлекеттік жеке меншікке ұлттық байлықтың бір бөлігін құрайтын жылжымайтын мүлік жатады. Ұйымдар, мемлекет ұйымының алдында сол байлықты тиімді басқару туралы мақсат қояды. Олар: мемлекеттің әлеуметтік және басқа да міндеттеме функцияларын сапалы орындау, пайданы қолдану, сақтау және дамыту , меншік жүйесін оптималдау, сатуда нарықтық мәміледегі пайданы орындау, жалға беру және басқаруға беруге тағы басқа тапсырыстар. Осындай жағдайда ірі меншік иесі және нарыққа қатысушы өзінің нарықтық саясатында өзінің меншігін тиімді басқару позициясында салмақты қызмет ету керек: оған тиімді басқаруды және нарықтық реттеу проблемаларын ұтымды қарастыру керек. Сондай – ақ бұл мәтінде бағалауды сапалы түрде жүргізу, соның ішінде біріншіден мемлекеттік меншік жылжымайтын мүліктін және олармен дайындалған нарықтық операцияларды бірінші деңгейлі маңыздылыққа әкеледі.

Жылжымайтын мүлікті бағалау оны басқару сапасында интегралды көрсеткіш алу мүмкіндігін қамтамасыз етуін айтып өткен жөн. Бағалау стандарттары өзінің кезегінде бағалау қызметін жүйелендіреді: бағалау объектісі және субъектісі, қатысушылар қатынасы, жалпы терминологиясы және негізгі технологиялық және өлшеулер, бағалау жүргізу заңы және әдістері, бағалау мақсаты және әсер ету факторлары сапалық кепілі, жылжымайтын мүлік қатысушыларының кәсіпті қатысушылары.

Сонымен реттеу механизмі, функционалды басқару моделінен кейін, өзіндік сапа шешім базасынан минималды ауытқулар алынады. Бұл өзгеріс басқару функциясының динамикасын, аймақтық ерекшелігі, дамыған нарық сапасының қатынасының дәрежесіне қатысты өзгереді.

Әлемдік тәжірибеде мемлекеттік кәсіптік басқаруда бағалау қызметі жылжымайтын мүлік нарығында минималды механизмі мемлекетке араласуда. Сондай, Ұлыбританияда бағалау қызметі жылжымайтын мүлік нарығында мемлекеттік емес кәсіптік ассоциациялар тәжірибеде толығымен басқаруда. Германияда бағалау аймағында арнайы құқықтандырылған. Реттеуші шешімдер жылжымайтын мүлік нарығында барлық Еуропаның аймағында іске асады.

Мүліктің бөлінуі жылжымайтын мүлік және жылжитын мүлік сонау Римдік құқықтық кезінен ақ белгілі. Мұндай мүліктік бөлім Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінде көрсетілген.

Жылжымайтын мүлік түсінігі жер теліміне бекітілген имарат пен ғимарат болып келеді. Бұл түсінік жылжымайтын мүлікті бағалау аударылған шығарылымда көрсетілген. Г. Харрисон 1 кітабында жылжымайтын мүлік түсінігіне анықтама берген. «Жылжымайтын мүлік – ол жер, физикалық объект және барлығы мықты байланысқан (сол жерге орналасқан) объект». Сондай түсінікті Оксфорттың бизнес сөздігінде «Жылжымайтын мүлік – ол жерде құралған кез келген мүлікпен, имарат пен ғимарат» 2 . Тағы бір мысал келтірейік: « Жылжымайтын мүлік – нақты жер және барлық материалдық меншік». Жердің беткі қабатында орналасқан оған бекітілген материалдық мүлік. Келтірілген анықтамаға сәйкес жылжымайтын мүлік – ол материалды, оны ұстауға және көруге болады.

Ештеңеге қарамай заңгер түсінікті барлық өлкеге түсінікті болмаса да, анықтамасы керек термин, түсінігі ретінде қарастырылады.

ҚР АК 115 ст. азаматтық құқық обьектісі былай бөлінеді.

қамқор мүлігі және құқық;
қамқор емес мүлігі және құқық.

Қамқор мүлігі және құқық мүлік анықтайды терминдар «мүлік» түсінігін зат ақша ретінде көрсетеді, сонымен бірге шет ел валютасы, бағалы қағаздар, қызметтер, фирмалық атаулар, тауарлық таңба және басқа да жеке тұлғаның қолынан жасалған зат, құқық мүлігі және тағы басқа.

Жылжымайтын мүлікке тағы жылжымайтын затты жатқызуға болады.

ҚР АК 117 ст. Жылжымайтын мүлікке жататындар: жер телімдері, ғимарат, имарат, жылдық тұрғылықты өсімдіктер, басқа мүліктер, жерге қатыстылар, жерге бекітілген мүліктер.

Жоғарыда көрсетілгендей жылжымайтын мүлікті басқа орынға ауыстырған уақытта оны қисапсыз алуға мүмкін емес.

Сондай – ақ жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеуден өтуі керек: ауал кеңістігі, теңіз кеңістігі, ішкі жүзу кеңістігі, теңіз — өзендерде , космостық обьектілер.

Жеке меншік құқық басқада құқықтар мемлекеттік тіркеулер өтуі керек (ҚР АК 118 ст).

Тіркеуден өткеннен кейін бұл норма жеке меншік құқық, жерді қолдану мерзім құқығы, көп мерзім қолдану құқығы, жылжымайтын рента мүлік құқығы қарастырылады.

Бағалаушылардық Қазақстандық ассоциасындың стандартына сәйкес (СТАНДАРТ ФС ҚР 14640 НПО 004 — 2001) жылжымайтын мүлікте ұғымы (жылжымайтын объект, жылжымайтын мүлік) физикалық жер телімімен және оған байланысты қажеттіліктерді жатқызуда.

Жылжымайтын мүлікпен жасасқан шарттар мемлекеттік тіркеу органдары, мемлекеттік жылжымайтын құқықты тіркеуден және келісім шарт жасасу Қазақстан Республикасының Әділет Министірлігі, орналасқан орнына байланысты — жылжымайтын мүлікті тіркеу орталығы, содан кейін тіркелген деген құжаттамаларды алуға әбден болады.

Мемлекеттік тіркеу тәртібі және тіркеуден босату тәртібі ҚР Президентінің бұйрығымен, 1995жылы 25 желтоқсанында заң күшіне сүйенеді №2727 «Жылжымайтын мүлік құқығын мемлекеттік тіркеу туралы және онымен жұмыс». Мына бұйрықпен сәйкес ҚР Әділет Министірлігі жылжымайтын мүлік құқығына мемлекеттік бірлік кіріспесі болып тіркеледі; мемлекеттік тіркеу жылжымайтын мүлік құқығының айғағы болып табылады; құқықтық кепілді қамтамасыздандырудағы және азаматтың өз құқығын қорғауын, заңдық тұлға және мемлекеттік, міндетті түрде жылжымайтын мүлікті сату — сатып алу келісім шартының куәлігі қайтарылады, сақталған нормалары анық болса.

7 ст. Құқықты кадастырды жүргізетін Орталық және Әділет Министірлігі бағындарады.

Егер шет елге көңіл бөлсек, онда англо – америкалық әдісті, Еуропа аймағында жылжымайтын мүлікті құқықты тіркеу жүйесі қолданылады. Англо — американдықтар жеке жылжымайтын мүлікті шет ел еуропалық келімсім шартпен тіркеу қатыстырылады:

Кейінгі және жаңа жеке меншік иесі. Жанама жаңа меншік өзінің жылжымайтын мүлік тарихымен толығымен танысу керек яғни оның 70 жыл аралығындағы өмірі.

Еуропалық система мемлекеттік жылжымайтын құқық кеіплін ұсынады. Барлық жылжымайтын мүлік тарихы мүлік құқығын құрайды. Жылжымайтын мүлік обьектісі туралы ҚР құқығы оларға әсер ететін, кодексті құқықтар, осы құралған мемлекеттік органға сай заң бойынша қаралған.

1.3 Бағалау қызметін нормативтік реттеу

Бағалау қызметін құқықтық реттеу № 109-ІІ 2000 жылдың 30-қарашасындағы «Қазақстан Республкасындағы бағалау қызметі туралы» заңының негізінде жүзеге асырылады. Ал бағалау қызметі құқықтық реттеу объектісі ретінде – бұл бағалау субъектілерімен жүзеге асырылатын кәсіпкерлік қызмет.

Республика заңына сәйкес жүргізілген бағалау өзімен бірге белгілі бір салдарға әкелуі мүмкін. Өйткені бағалаушы-маманмен жасалған бағалау туралы есептің өзіндік дәлдік мағынасы бар. Осыған байланысты бағалаушылар мен бағалау қызметін тұтынушылар арасындағы қарым-қатынасты реттеу мақсатында жоғарыда аталған заң қабылданды. Бұл заң біздің еліміздегі бағалау қызметін реттеуші негізгі құжат болып табылады. Бағалау қызметі туралы Заң бағалау объектілерінің нарықтық не өзге құнын анықтау мақсатымен бағалау қызметін жүзеге асыру кезіндегі қатынастарды реттеп, бағалау қызметінің субъектілері міндеттері мен құқықтарын анықтайды.

Заңға сәйкес нарықтық құнды анықтауа бағытталған және лицензиясы жоқ бағалаушымен жүзеге асырылған қызмет аталған заңмен реттелмейді, дәлелдеушілік мәні болмайды және мүлікпен мәміле жасауға ұсынлмайды.

Осылайша, объектінің құны туралы тұжырымдаманың, яғни бағалау туралы есептің заңды күшін мойындаудың бірден-бір шарты болып бұл қызметтің толық құқылы (лицензиясы бар) бағалаушымен жүзеге асырылуы саналады. Сонымен қатар бағалау туралы заңда объекті құнын бағалау міндетті болғандағы жағдайлар тізімі берілген, ондағы бағалаушы мен тапсырыс берушінің міндеттері мен құқықтары толықтай көрсетілген, және де Бағалау туралы Келісім-шартқа қойылатын міндетті талаптар аталып, бағалаушымен сақталынуы тиіс бағалау қызметін жүзеге асыру шарттары берілген.

Біздің еліміздегі бағалау қызметі сонымен бірге басқа да нормативтік актілермен реттеледі:

2001 жылдың 2-қараша айында шыққан №1389 «Мүлікті бағалау қызметін лицезиялау туралы» (24.06.2002 жылы Қазақстан Республикасы Үкіметімен енгізілген өзгерістері бар)Үкімет қаулысы. Берілген лицензиялау туралы қосымша құжат бағалаушының бағалау қызметімен айналысуына лицензия алуы мен осындай лицензияны қайтарып алу тәртібін белгілейді.
2001 жылдың 6-маусымында шыққан Бағалау стандарттарының бекітілуі турал бағалау қызметінің субъектілерімен орындалуы тиіс Үкімет Қаулысы.
«Кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде бағалаудың әдістеріне қойылатын талаптарды бағалау қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің бекітілуі туралы» 2002 жылдың 21 қарашасында №172 Қазақстын Республикасының әділет Министрі мен 2002 жылдың 2 желтоқсанында шыққан №598 Қазақстан Республикасының қаржы Министрінің бірлескен шешімі.
«Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптардың бағалау қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің бекітілуі туралы» 2002 жылдың 21 қарашасында №172 Қазақстын Республикасының әділет Министрі мен 2002 жылдың 2 желтоқсанында шыққан №598 Қазақстан Республикасының қаржы Министрінің бірлескен шешімі.
«Жылжымайтын мүлікті (мүліктік кешен ретінде кәсіпорындарды санамағанда) бағалау әдістеріне қойылатын талаптардың бағалау қызметінің субъектілерімен орындалу Тәртібінің бекітілуі туралы» 2002 жылдың 21 қарашасында №173 Қазақстын Республикасының әділет Министрі, 2002 жылдың 2 желтоқсанында №600 Қазақстан Республикасының қаржы Министрі, 2002 жылдың 26 қарашасында №96 Қазақстан Республикасының индустрия және сауда Министрі мен Қазақстан Республикасының жер ресурстарын басқару Агенттігі Төрағасының бірлескен шешімі.
«Қазақстан Республикасының Мемлекеттік стандарттарының іске қосылуы мен бекітілуі туралы» 2002 жылдың 29 желтоқсанындағы №510 Қазақстан Республикасының индустрия және сауда Министрлігінің стандарттау, метрология және сертификаттау бойынша Комитетінің шешімі.

Бағалау стандарттары ең алдымен Қазақстан Республикасының аумағында қызмет атқаратын бағалаушылар үшін арналған. Стандарттарда бағалау кезінде анықталатын құндардың негізгі түрлерін ажырату үшін анықтамалар келтірілген, бағалаудың әр түрлі әдістері мен тәсілдерін қолдануға нұсқаулар берілген. Осылайша бағалау қызметі Қазақстан Республикасында заң деңгейінде де, орындаушылық билік деңгейінде де реттелініп отырады. Қазіргі уақытта Қазақстанда бағалау қызметінің құқықтық базасы қалыптасты, әрмен қарай Бағалау құқығы дамуда.

1.4 Кәсіпорын бағалауының құндық қажеттілігі

Жылжымайтын мүлік біздің заманымызда ең басты, әрі ең тиімді пайда көзі ретінде пайдаланады. Ал оның пайда көзі ретінде – шағын және орта кәсіпорындар, бизнестер, коммерциялық жылжымайтын мүлік болып танылады. Яғни орта немесе шағын бизнеске келесідей заңдармен көрсете келе оның түсінігін көрсетеміз.

Бағалаудың әр түрлі әдістері оқшауланған түрде қолданылмайды. Керісінше олар бір — біріне қатынастарын толықтырады, әдетте бағалау күніне бірнеше әдістер қолданылады. Содан кейін әр түрлі әдістерін алынған бағалау нәтижелері қорытынды баға үшін өзара салғыстырылады. Бірақ кейбір әдістер бағалаудың анықталған құндарының құнын бағалауды баға объектінің түзетілген баламалы құнының әдісін ұстанады, ал тұрақты пайда әкелетін кәсіпорындар мен жылжымайтын мүлікті бағалауды — келтірілген әдісі болып табылады.

Бағалау қызметтер бұл оның нәтижелерін қолдану сферасы: қозғалмайтын мүлік объектісінің нақты құнын анықтаудағы Тапсырыс берушіге және басқа да қызығушы тұлғаларға сонымен қатар объектіні кепілге қою мақсатында көмек көрсету.

Жылжымайтын мүлікті пайда көзі ретінде пайдалану ол нарықта коммерциялық жылжымайтын мүлік ретінде орын алады. Коммерциялық жылжымайтын мүлік. Коммерциялық жылжымайтын мүлік — жылжымайтын мүлікті пайда көзі ретінде пайдаланатын объект. Коммерциялық объектілерге: дүкендер, кафелер, ресторандар, офистар, өндіріс базалар, ТЖО, шаштараздар және де тағы басқалар. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түсетін кәсіпкерлік пайданың қолдануын көрсететін жылжымайтын мүлік — коммерциалық мүлік болып табылады.

Нарықтық экономиканың дамуы меншіктің көптүрлілігіне және меншік иесінің қайта пайда болуына, шаруашылық айналымда меншік объектілері санының көбеюіне әкелді. Өзінің иелік құқықтарын жүзеге асырғысы келген әр адамның алдында көп қиыншылықтар мен сұрақтар пайда болады.

Ең маңызды сұрақтардың бірі меншік объектісінің құны туралы сұрақ болып табылады. Оның шешімін табу қажеттілігі кәсіпорындарда, фирмаларда, акционерлік қоғамдарда, қаржы институттарында пайда болады. Кәсіпорындарды акционерлеу, ипотекалық несиелендіру, қор нарығы мен сақтандыру жүйесінің дамуы да жаңа қызмет түріне – меншік объектілері мен құқықтарының құнын бағалауға деген қажеттілікті қалыптастырады.

Бизнесті бағалау төмендегілер үшін жүзеге асырылады:

фирманың не кәсіпорынның ағымдағы басқару тиімділігін арттыру;
қор нарығында кәсіпорынның акцияларын, облигацияларын сатып алу-сату;
негізделген инвестициялық шешім қабылдау;
кәсіпорынның оның иесімен толықтай не бөлшектеп сатып алынуы не сатылуы;
ортақ иеленушілердің біреуі келісім-шартты бұзған не қайтыс болған жағдайда үлесін анықтау;
кәсіпорынның қайта құрылымдануы. Кәсіпорынның жойылуы, бірігуі, холдинг құрылымынан өздігінен кәсіпорынның жеке бөлініп шығуы не жұтылуы оның нарықтық құнын анықтауды болжайды, өйткені акциялардың сатып не өтеуін төлеп алу бағасын жұтылатын фирманың акционерімен төленетін конверсиясының бағасын немесе сыйақы көлемін есептеу керек;
кәсіпорынның даму жоспарын құру.стратегиялық жоспарлау процесінде фирманың болашақ табысын, оның тұрақтылық деңгейін жене құндылығын бағалау маңызды;
кәсіпорынның несие алуға қабілеттілігі несиелендіру кезіндегі кепілдік құнын анықтау. Берілген жағдайда бағалау бухгалтерлік есеп бойынша активтер құнының мөлшері оның нарықтық құнына қарағанда қатты айрықшалануы мүмкіндігіне байланысты талап етіледі;
активтер құнын жоғалту алдында есептеліну қажеттілігі туатын сақтандыру процесі кезінде;
салық салу. Салық салу базасын анықтау кезінде кәсіпорын табысының, оның мүлігінің объективті бағалауын жүргізу керек;
негізделген басқарушылық шешімдерін қабылдау. Инфляция кәсіпорынның қаржылық есебін тежейді, сондықтан тәуелсіз бағалаушылармен мүлікті дүркінді қайта бағалау , қаржылық шешімдерді қабылдауға база болып табылатын оның қаржылық оның қаржылық есебінің шынайылығын жоғалатуға мүмкіндік береді;
бизнес дамуын инвестициялық жобалау. Бұл жағдайда оның негізделуі үшін толықтай кәсіпорының, оның меншікті капиталының, активтерінің, бизнесінің өткізу құнын білу міндетті.

Бағалау мемлекеттік, өкімет субъектілері жергілікті білім беру не жеке және құқықтық тұлғалардың оларға тиесілі бағалау объектілеріне құқықтарын жүзеге асыру үшін жүргізілетін жағдайлардан басқа да міндетті бағалауды қажет ететін жағдайлар кездеседі. Мұндағы бағалау жүргізудің міндеттілігі «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» заңда бекітілген.

Кез келген бизнестің негізін белгілі бір ұйымдық кәсіпкер-құрылым аумағында қызмет атқаратын капитал құрайды. Сондықтан, бизнесті бағалау кезінде бағалаушы меншікті капитал құнын өндіріс факторы ретінде де, ұйымдық — құқықтық қалпын, салалық ерекшелігін, материалдық емес активтерін, гудвилын да ескергендегі бизнес квинтэссенциясы ретінде де анықтайды.

Құндық факторлар мен бизнес сипаттамаларын сараптау нәтижесі болып бағаланатын мүліктің максималды құнын қамтамасыз ететін, құқықтық және техникалық жағынан жүзеге асырыиды ең тиімді қолдану жолын таңдау табылады. Осыдан ең тиімді қолдану қағидасының мені де шығады. Бұл қағида егер оның негізінде компанияның құрылымын қайта қарау үшін бағалау жүргізіліп жатса қажет. Егер де бағалау мақсаты – мүмкін болатын өзгерістерді ескермегендегі, қазіргі кәсіпорынның құнын есептеу болса, онда берілген қағида қолданылмайды

2 БИЗНЕСТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗДЕРІ

2.1 Салыстырмалы әдіс

Салыстырмалы, немесе компания-аналог әдісі бір мемлекет ішіндегі және бір салаға жататын, сонымен қатар өндірістік және қаржылық ұқсастықтары бар компаниялардың нарықтық құндарының бір-бірінен елеулі өзгерістері болмайды деген тұжырымдамаға негізделеді. Компания-аналог әдісі акциялары қор нарығында айналысқа түсетін ашық компаниялар бойынша немесе бизнесті толығымен сатып алу-сату мәмілелері туралы ақпаратты қолдануды алдын ала қарастырады.

Бұл әдіс кәсіпорындар акциялары бағасының бағаланатын кәсіпорындағы бағамен ұқсастығына негізделеді. Орынбасу принцыпына сәйкес әрекеттеніп инвестор өз қаражатын бағаланатын не өзге қолайлы компанияға инвестициялауы мүмкін. Сондықтан салыстырылатын кәсіпорындар туралы мәліметтер қажетті түзетулерді қолдану кезінде бағаланатын кәсіпорынның құнын анықтау үшін бағдар болуы мүмкін. Беілген әдісті қолдану спецификасы Экономикалық тоқырау мен қор нарығының нашар дамуының әсерінен отандық кәсіпорындардың акцияларына белгіленімі өте төмен дәрежеде.

Компания-аналогтар ұғымында бағаланатын компания үшін салыстыруға негіз бола алатын компаниялар түсіндіріледі. Аналогтар туралы мәлімет отандық және шетелдік қор нарықтарынан алына алады, бірақ шетелдік аналогтарды қолданған кезде мемлекеттік тәуекелдің әр түрлі дәрежесіне түзетулер есептеулерде ескерілуі тиіс.

Салыстырмалы әдісте фирманың меншікті капиталының құндылығы жеткілікті дәрежеде қалыптасқан нарықтың болуы кезіндегі осы капиталдың қаншаға сатылатындығымен анықталады деп тұжырымдалады. Басқаша айтқанда, бағаланатын бизнестің ең ықтималды құны болып қолайлы фирманың нарықта тіркелген нақты сату бағасы.

Салыстырмалы әдістің қолданымдылығын сонымен қатар нәтижелік шаманың объективтілігін дәлелдейтін теориялық негізі болып келесі базалық жағдайлар табылады.

Біріншіден, бағалаушы бағдар ретінде қолайлы кәсіпорындарға нақты нарықта қалыптасқан бағаларды қолданады. Дамыған қаржы нарығында кәсіпорынның не бір акцияның нақты сатып алу-сату бағасы кәсіпорынның меншікті капиталының құнына әсер ететін көптеген факторларды интегралды ескереді.мұндай факторларға: берілген бизнес түріне сұраныс пен ұсыныстың қатынасын; тәуекел деңгейін; саланың болашақта дамуын; кәсіпорынның нақты ерекшеліктерін және т.б. көптеген нарыққа сенім артқан бағалаушының жұмысын жеңілдететін жағдайлар жатады.

Екіншіден, салыстырмалы әдіс алтернативті инвестициялар принцыпына негізделеді. Инвестор өз ақшасын акцияларға сала отырып ең алдымен болашақ табысты сатып алады. Нақты бизнестің өндірістік, технологиялық және т.б. ерекшеліктері инвесторды тек қана пайда табу жайғасымынан қызықтырады. Салынған капиталдан Адекватты тәуекел деңгейінде және инвестициялардың еркін орнығуында максималды пайда көруге деген ұмтылыс нарықтық бағалардың теңесуін қамтамасыз етеді.

Үшіншіден, кәсіпорынның бағасы өндірістік және қаржылық мүмкіндіктерін, нарықтағы жағдайын, даму болашағын сипаттайды. Демек, қолайлы кәсіпорында баға және табыс, дивидендті төлемдер, өткізу көлемі, меншікті капиталдың баланстық құны сияқты маңызды қаржылық параметрлердің арасындағы қатынас сәйкес келуі керек. Осы параметрлерің ерекшелігі инвестордың алатын табысынтың пайда болуында алатын орны болып табылады.

Салыстрмалы әдістің негізгі артықшылығы бағалаушы қолайлы кәсіпорындардың нақты сатып алу-сату бағаларына сүйенетіндігінде. Берілген жағдайда бағалаушы аналогтың бағаланатын объектімен салыстырымдылығын қамтамасыз ететін түзетулермен ғана шектелетіндіктен баға нарықпен анықталады. Өзге әдістерді қолданғанда бағалаушы кәсіпорының құнын есептеулер негізінде анықтайды.

Салыстырмалы әдіс ретроақпаратқа сүйенеді және кәсіпорынның нақты қол жеткізген өндірістік-қаржылық қызметінің нәтижесін сипаттайды.

Салыстырмалы әдістің басқа ерекшелігіне берілген инвестиция объектісіне сұраныс пен ұсыныстың нақты көрінуінде, өйткені нақты жасалған мәміленің бағасы нарықтағы жағдайды ең интегралды түрде ескереді.

Салыстырмалы әдісті қолдану мүмкіндігі белсенді қаржы нарығының болуына тәуелді, өйткені әдіс нақты жасалған мәмілелер туралы мәліметтерді қолдануды ұсынады. Сонымен қатар нарықтың ашық болғандығы мен бағалаушыға керекті қаржы ақпаратының қол жетерліктей болғандығы қажет.

Бағалаудың мақсатына, объектісіне, нақты шарттарына қарай салыстырмалы әдіс үш негізгі тәсілді ұсынады:

компания-аналог тәсілі;
мәміле тәсілі;
салалық коэффиценттер тәсілі.

Компания-аналог немесе капитал нарығының тәсілі ашық қор нарығында қалыптасқан бағаларды қолдануға негізделген. Салыстыру үшін база болып ашық типті акционерлік қоғамдардың бір акциясының бағасы табылады. Сәйекесінше, берілген тәсіл таза түрде миноритарлы (басқарушылық емес) акциялар қоржынын бағалауда қолданылады.

Мәміле немесе сату тәсілі кәсіпорынды толықтай не оның акцияларының басқару қоржынын иелену бағасына негізделеді. Бұл берілген әдістің ең оптималды қолдану саласын анықтау – 100%-ды капиталды немесе акциялардың басқару қоржынын бағалау.

Салалық коэффицент немесе салалық қатынастар тәсілі белгілі қаржылық параметрлер мен баға арасындағы ұсынылған қатынастарды пайдалануға негізделген. Салалық коэффиценттер кәсіпорынның меншікті капиталы мен оның ең маңызды өндірістік-қаржылық көрсеткіштері арасындағы қатынастарды ұзақ статистикалық бақылау негізіндегі арнайы аналитикалық ұйымдармен есептелінеді. Жинақталған акпарат сараптауына сүйене отырып бағаланатын кәсіпорынның құнын анықтаудың қарапайым формулалары жасап шығарылды.

Сонмен қатар салыстырмалы әдіс максималды салыстырымдылықты қамтамасыз ету үшінтүзетулер енгізуді ұсынады. Ең алдымен бағалаудың шарттары, мақсаты, ақпарат сапасына қарай салыстырмдылық критерийлері анықталуы керек.

Кәсіпорынды компания-аналог әдісімен бағалау процесі келесідей кезеңдерден тұрады:

Қажетті ақпаратты жиану;
Ұқсас кәсіпорындар тізімін жасау;
Қаржылық талдау;
Бағалау мультипликаторларын есептеу;
Құнының қорытынды мөлшерін анықтау;
Қорытынды түзетулер енгізу;

Салыстырмалы әдіс кезінде ақпараттың екі түрі қолданылады:

нарықтық;
қаржылық.

Нарықтық ақпарат бағаланатын компанияның акцияларын сатып алу-сату бағалары туралы мәліметтен тұрады. Ақпараттың сапасы мен қол жетерлігі қор нарығының дамығандығына байланысты. Отандық қор нарығының қалыптасуы әлі де аяқталған жоқ, бірақ та бірқатар агенттіктер күнделікті қор нарығының ақпараттарын ұсынуда.

Қаржылық ақпарат әдетте бухгалтерлік және қаржылық есеп түріндегі ақпарат, сонымен қатар компананиялардың ұқсастығын анықтауға және қажетті түзетулер жасауға көмектесетін қосымша мәліметтерден тұрады.

Салыстырылатын компанияларды таңдау. Ол бірнеше кезеңде жүзеге асырлады:

ұқсас аналогтар тізімі мен саны анықталады;
«кандидаттар» тізімі жасалып, негізгі ұқсастықтары анықталады;
қорытынды тізім жасалады.

Баға мультипликаторларының сипаттамасы. Кәсіпорынның меншікті капиталының құнын салыстырмалы әдіспен анықтау баға мультипликаторларын анықтауға негізделеді. Баға мультипликаторы – бұл кәсіпорынның нарықтық құны мен қаржы базасы арасыедағы қатынасты көрсететін коэффицент. Бағаланатын мультипликатордың қаржы базасы кәсіпорын қызметінің қаржылық нәтижесін көрсететін өлшем болып табылады. Оған тек қана табыс емес, ақша ағымын да, дивидендті төлемдер, өткізуден түскен табыс т.б. көрсеткіштер жатады.

Құнның қорытынды мөлшерін қалыптастыру. Бұл процес үш негізгі кезеңнен тұрады:

мультипликатор мөлшерін таңдау;
аралық нәтижелерін салмақтау;
қорытынды түзетулер енгізу.

2.2 Табыстық әдіс

Табыстық әдіс логикасы кәсіпорынды бағалауда инвестордың күтуін ең анық сипаттайды. Бизнестің құны бағаланатын кәсіпорын әкелуі мүмкін болатын болашақта күтілетін табыс негізінде анықталады. Табыстық әдістің ішінде әдетте ерекшелетін екі түрі: ақша ағымын дисконттау және табысты капитализациялау әдістері.

Ақша ағымын дисконттау әдісі

Әдетте бизнесті нарықтық бағалау көбіне оның болашағының қаншалықтыжақсы болатынына байланысты. Бизнестің нарықтық құнын бағалауда оның капиталының тек болашақта кез келген табыс түрін алып келе алатын бөлігі ғана ескеріледі.

Мұнда осы табысты меншік иесі қашан алатыны және ол қандай тәуекелмен байланыстылығы ең маңызды болып табылады. Бизнесқа әсерін тигізетін аталған факторлардың барлығы ақша ағымын дисконттау ( ары қарай – ААД әдісі ) әдісін ескеруге мүмкіндік береді.

Әдістің мән-мағынасы. Бизнестің құнын ААД әдісімен анықтау кез келген инвестор берілген бизнес үшін оның болашақ табысының ағымдық құнынан үлкен соманы төлемейді деген тұжырымдамаға негізделеді. Ал иесі өз бизнесін мүмкін болатын болашақ табысының ағымдық құнынан аз бағаға сатпайды. Қарым-қатынас нәтижесінде екі жақ болашақ табыстың ағымдық құнына шамалас нарықтық баға туралы ортақ келісімге келеді деп саналады.

Бағалаудың берілген әдісі инвестициялық уәжді ескергендегі ең қолайлы болып есептеледі., өйткені өз ақшасын қолданыстағы кәсіпорынға салғалы жатқан кез келген инвестор имараттар, ғимараттар, көліктер, жабдықтар, материалды емес және т.б. құндылықтардан тұратын активтер жиынтығын емес оған салынған қаражатты ақтайтын, пайда алып келеті және өзінің дәулетін асыратын болашақ табыс ағымын сатып алады. Осы тұрғыдан қарастырғанда экономиканың қай саласына жатса да барлық кәсіпорындар тауар өнімінің тек бір түрін – ақшаны өндіреді.

Ақша ағымын дисконттау әдісі қолданыстағы кез келген кәсіпорынды бағалауда қолданыла алады. Бірақта ең дәл нәтижені осы әдіс қана беретін кейбір жағдайлар да бар. Берілген әдісті қолдану өзінің белгілі шарушылық (табыстық болғанда қалаулырақ) тарихы бар және тұрақты экономикалық даму кезеңінде тұрған кәсіпорындарды бағалауда ең тиімдісі болып табылады. ААД әдісі жүйелі түрде шығынға ұшырайтын кәсіпорындарды бағалауда ең аз дәрежеде қолданылуы мүмкін (бірақ бизнестің кері мөлшердегі құны да басқарушылық шешімдер қабылдауға себеп бола алады). Бұл әдісті болашағы үміттендіргіш жаңа кәсіпорындарды бағалау үшін қолдану кезінде абайлық сақтау қажет. Ретроспективті табыстың болмауы бизнестің болашақ ақша ағымыныңобьективті болжануына қиындық келтіреді.

Кәсіпорынды ақша ағымын дисконттау әдісімен бағалаудың негізгі кезеңдері:

Ақша ағымының моделін таңдау;
Болжау кезеңінің ұзақтығын анықтау;
Өткізуден түскен жалпы табысты ретроспективті сараптама және болжау;
Шығынды болжау және сараптау;
Инвестицияларды болжау және сараптау;
Болжау кезеңінің әр жылдық ақша ағымының көлемін есптеу;
Дисконт мөлшерлемесін анықтау;
Болжаудан кейінгі кезеңдегі құн мөлшерін есептеу;
Болжаудан кейінгі кезеңдегі құн мен болашақ ақша ағымдарының ағымдық құндарын есептеу;
Қорытынды түзетулерді енгізу;

Ақша ағымының моделін таңдау. Бизнесті бағалауда ақша ағымының екі моделінің біреуін қолдануға болады: меншікті капитал үшін; барлық салынған (инвестиция) капитал үшін. Төмендегі 1-кестеде меншікті капитал үшін ақша ағымының есебі келтірілген. Осы кестені колдану кезінде кәсіпорынның меншікті капиталының құнын есептейді.

1.1-кесте – Меншікті капитал үшін ақша ағымының моделі

Іс-әрекет

Көрсеткіш

Салық төлегенннен кейінгі таза табыс

Қосу Амортизациялық аударымдар

Қосу (азайту) Таза айналым капиталының азаюы (өсуі)

Қосу (азайту) Активтарды сату (капиталды салымдар)

Қосу (азайту) Ұзақ мерзімді қарыздар өсуі (азаюы)

Қорытынды Меншікті капитал үшін ақша ағымы

Осы модельге сәйкес барлық инвестициялық каитал үшін кәсіпорынның меншікті капиталының құны қарыз капитал мен артықшылықты капитал құнын алып тастағандағы оның операцияларының құны есебінде алынады.

Берілген модель әсіресе көп салалы бизнесті бағалауда қолайлы. Ақша ағымының моделін барлық инвестициялық капитал үшін қолданған кезде шартты түрде кәсіпорынның меншікті капиталын қарыз капиталынан ажыратпай отырып, жиынтық ақша ағымын есептей беруге болады. Осыдан алғанда есептеу таза табыстан емес пайыздар мен салықтарды төлегенге дейінгі табыстан басталады, яғни шартты түрде пайыздар табысқа салық салық деп есептеледі. Мұндай тұжырымдама Халықаралық бағалау стандарттарында тіркелген. Сонымен қатар бұл модельде шартты түрде кәсіпорынның меншікті капиталын қарыз капиталынан ажыратпайтындықтан ақша ағымын есептеу кезінде ұзақмерзімді қарыздың өзгерісі ескерілмейді. Екінші модель бойынша нәтиже кәсіпорынның барлық салынған капиталының нарықтық құны болып табылады.

1.2 -кесте – Барлық салынған капитал үшін ақша ағымының моделі

Іс-әрекет	Көрсеткіш
Пайыздар мен салықтарды төлегенге дейінгі табыс
Азайту Табысқа салық
Қосу Амортизациялық аударымдар
Қосу (азайту) Таза айналым капиталының азаюы (өсуі)
Қосу (азайту) Активтарды сату (капиталды салымдар)

Қорытынды Барлық салынған капитал үшін ақша ағымы

Екі модельде де ақша ағымы (ағымдық бағада) номиналды негізде де (инфляция жағдайын ескере отырып) нақты негізде де солай есептеліне алады.

Болжау кезеңінің ұзақтығын анықтау. ААД әдісіне сәйкес кәсіпорынның құны өткендегі емес болашақ табысқа негізделеді. Сондықтан бағалаушының мақсаты ағымдағы жылдан бастап кез келген болашақ уақыт кезеңіне (ақша ағымының қозғалыс туралы болжаулы есептемелер негізінде) ақша ағымының болжауын жасап шағару болып табылады. Болжау кезеңі ретінде компанияның өсу жылдамдығы тұрақталғанға дейінгі созылып жатқан уақыт аралығы алынады (постболжаулы кезеңде өсудің тұрақты ұзақмерзімді жылдамдықтары мен үздіксіз табыс ағымы алуы керек деп саналады).

Болжаулы кезеңнің баламалылық ұзақтығының анықтамасы – бұл оңай мәселе емес. Бір жағынан болжау кезеңі ұзақ болған сайын Боқылаулар саны да көбейеді және кәсіпорынның ағымдық құнының нәтижеллік мөлшері де соғұрлым негіздірек болып көрінеді. Ал екінші жағынан болжау кезеңі ұзақ болған сайын табыстың, шығынның, инфляция мен ақша ағымдары қарқынының нақты мөлшерлерін божау қиындай түседі. Экономикасы дамыған елдерде қалыптақан тәжірибеге сүйенсек бағалау мақсаты мен пайда болған жағдайға қарай кәсіпорынды бағалау үшін болжау кезеңі 5-тен 10 жылды құрауы мүмкін. Адекватты ұзақмерзімді божаулар ерекше қиыншылық тудыратын тұрақсыз өтпелі экономикасы бар елдерде бөлек жағдайларда болжау кезеңін 3 жылға дейінгі мерзімге қысқартуға болады.

Өткізуден түскен жалпы табысты ретроспективті сараптама және болжау. Жалпы табысты сараптау және оны болжау детальді қарастыру мен мынадай бір қатар факторларды ескеруді талап етеді:

шығарылатын өнім номенклатурасы;
өнімнің шығару көлемі мен бағасы;
кәсіпорын өсуінің ретроспективті қарқыны;
өнімге деген сұраныс;
инфляция қарқыны;
қолда бар өндіріс қуаттылығы;
капитал салымдарының болашағы мен мүмкін болатын салдары;
сұраныстың жарқын болашағын анықтайтын экономикадағы жалпы жағдай;
қазіргі бәсекелестік деңгейін ескергендегі нақты саладағы жағдай;
бағаланатын кәсіпорынның нарықтағы үлесі;
болжаудан кейінгі кезеңдегі өсудің ұзақмерзімді қарқыны;
берілген кәсіпорын менеджерлерінің жоспарлары.

Жалпы табыстың болжауы кәсіпорын мен толықтай сала қызметінің ретроспективті көрсеткіштерімен логикалық сәйкестікте болу керек деген ортақ ережені ұстану өте маңызды.

Инфляция қарқыны белгілі бір уақыт аралығындағы баға деңгейінің орташа өзгерісін сипаттайтын баға индексі көмегімен өлшенеді. Ол үшінмына формула қолданылады:

∑ P1∙ G1

Ip = –––––––– ,

∑ P0∙ G1

мұнда Ip − инфляция индексі;

P1 − сарапталған кезеңдегі бағалар;

P0 − алғашқы кезеңегі бағалар;

G1 − сарапталған кезеңдегі өткізілген тауар саны.

Кез келген сала ішінде ең аз дегенде бірнеше кәсіпорын нарықтағы өз үлесіне күрес жүргізеді. Бұл жерде әр түрлі варианттардың болуы мүмкін. Өз үлесіңді кішірейіп жатқан нарықта жолы болмайтын бәсекелестердің арқасынде өсіріп алуға, не керісінше өсіп жатқан нарықта жоғалтып алуға болады. Осыған байланысты кәсіпорын жұмыс істегелі жатқан нарықтық сегменттің өлшемі мен шектеулерін тура анықтап алу қажет. Бағалаушының міндеті: соңғы тұтынушылардың сұранысы мен қажеттілігін ескерегендегі кәсіпорынмен ұсталынып отырған нақты нарық үлесінің өзгеріс тенденциясын анықтау керек. Сонымен қатар мынадай факторларды сараптап алғаны жөн:

1) осы уақытта кәсіпорын иелігіндегі нарық үлесін;

2) осы үлес өзгерісінің ретроспективті тенденциясын;

3) кәсіпорынның бизнес-жоспарын. Әсіресе кәсіпорын нарықтағы өз үлесін қандай жолмен сақтап не үлкейтіп алғысы келетіндігіне ерекше көңіл бөлу керек;

4) негізгі бәсекелестердің жағдайларын сараптаптау.

Шығынды болжау және сараптау. Берілген кезеңде бағалаушы мынаны істеуге міндетті:

шығын құрылымын, әсіресе тұрақты шығын мен ауыспалы шығын қатынасын зерттеу;
шығынның әр категориясы үшін инфляциялық күтімді бағалау;
қаржылық есепте болатын, бірақ болашақта кездеспейтін төтенше және бір мезгілді шығын баптарын зерттеу;
активтердің бүгінгі санына және болашақтағы өсімі мен шығысына қарай амортизациялық салымдарды анықтау;
болжанған қарыздар деңгейіне негізделіп, пайыздарды төлеудің шығындарын есептеу;
болжанатын шығындарды бәсекелес кәсіпорындардың сәйкес көрсеткіштерімен немесе ұқсас орташа салалық көрсеткіштермен салыстыру.

1-сурет. Инвестицияларды болжау мен сараптау

Инвестицияларды болжау мен сараптау. Бұндай сарсаптау үш негізгі компаненттен тұрады және 1-суретте көрсетілген кезекпен жүзеге асырылады:

Дисконттау мөлшерлемесін анықтау. Техникалық, яғни математикалық көзқараспен дисконттау қойылымы – бұл болашақ табыс ағымын бизнестің нарықтық құнын анықтау үшін негіз болатын ағымдық құнның бірегей көлеміне қайта есептеу үшін қолданылатын пайыз қойылымы, олар бірнешеу болуы мүмкін. Экономикалық мағынада дисконттау мөлшерлеменің ұғымында тәуекел деңгейі бойынша салыстырылатын инвестициялық объектілерге салынатын капиталдың инвесторлар талап ететін қойылымы берілген, басқаша айтқанда, бағалау күніне тәуекелдің салыстырмалы деңгейіндегі қолда бар инвестициялық вариант бойынша талап етілетін табыс мөлшерлемесі.

Дисконттау қойылымын есептеу бағалау үшін негіз болып қандай ақша ағымы қолданылатынына байланысты. Меншікті капиталдың ақша ағымы үшін меншік иесімен талап етілетін салынған капитал үсті түсімінің қойылымына тең дисконттау қойылымы қолданылады. Капиталды активтерді бағалау моделіне сәйкес дисконттау қойылымы мына формуламен анықталады:

R=Rf +β ∙(Rm — R f)+S1+S2+C ,

мұнда R – инвестормен талап етілетін (меншікті капитал үшін) табыс мөлшерлемесі;

Rf – тәуекелсіз табыс қойылымы;

β – бета коэффиценті (мемлекетте болып жатқан макроэкономикалық және саяси процестермен байланысты систематикалық тәуекел өлшемі);

Rm – нарықтың жалпы табыстылығы (құнды қағаздардың орташа нарықтық қоржыны);

S1 – кіші кәсіпорындар үшін сыйақы;

S2 – жеке компанияларға тән тәуекел үшін сыйақы;

C – мемлекеттік тәуекел.

Бета коэффиценті тәуекел өлшемі болып табылады. Қор нарығында тәуекелдің екі түрі ерекшеленеді: белгілі бір компания үшін спецификалық, оны тағы «жүйелі емес тәуекел» деп те атайды, және акциялары айналымда жүрген компанияларға тән жалпы нарықтық, ол «жүйелі тәуекел» деп аталады.Капитал активтерін бағалау моделінде бета коэффицентінің көмегімен систематикалық тәуекел мөлшері анықталады. Бета белгілі компания акцияларының жалпы табысиылығын жалпы қор нарығының ортақ табыстылығымен салыстырғандағы ауытқу амплетудасына сәйкес есептелінеді.

Компания акцияларының бір кезең бойынша жалпы табыстылығы:

P1 – P0 + D

R = ────────

мұнда P1 — кезеңнің соңына қарай акцияладың нарықтық құны;

P0 — кезеңнің басындағы акцияладың нарықтық құны;

D – кезең бойына төленген дивидендтер.

Тұтқасыз бета – бұл компанияның қарызы болмаған кезде онда болатын бета. Содан соң тұтқасыз негізде бағаланатын компанияның салыстырылатындарға қарағандағы тәуекелі қайда екендігін анықтау қажет. Осыдан кейін ғана бағаланатын компания үшін капиталдың бір немесе бірнеше берілген құрылымы бойынша жаңа тұтқасыз бетасын анықтау керек. Нәтижесі нарықтан алынған, бағаланатын компания үшін қаржы тұтқасының деңгейіне қарай арнайы түзетілген бета болып табылады.

Тұтқасыз бетаны есептеу формуласы:

Bu = Bl / 1 + (1 – t) wd / we ,

мұнда Bu – тұтқасыз бета;

B l – тұтқалы бета;

t − компания үшін салық қойылымы;

wd – капитал құрылымындағы қарыз үлесі;

we – меншікті капитал үлесі.

Нарықтың жалпы табыстылығының көрсеткіші болып ортақ нарықтық табыстылық индексі табылады және ол специалисттердің статистикалық мәліметтеді сараптауы бойнша есептелінеді.

Дисконтау мөлшерлемесінің кумулятивті құрылым әдісінің формуласы:

E(Ri) = Rf + RPm + RPs + Rpu ,

мұндағы E(Ri) – i құнды қағазына күтіліп отырған табыс қойылымы;

Rf – бағалау күніндегі жағдайы бойынша тәуекелсіз құнды қағаздың дабыс қойылымы;

RPm − акцияларға тәуекел үшін жалпы «нарықтық» сыйақы;

RPs − кіші компаниялар үшін тәуекел үшін сыйақы;

Rpu − белгілі компанияның жүйелі емес тәуекел үшін сыйақы.

Барлық инвестицияға салынған ақша үшін меншікті және қарыз қаражаттың салмақталған қайтарым мөлшерлемелеріне тең дисконттау мөлшерлемелері қолданылады. Мұнда таразы болатын капитал құрылымындағы қарыз және меншікті қаражаттардың үлестері. Мұндай дисконттау мөлшерлемесі капиталдың орта салмақталған құны (weighted average cost of capital – WACC) деп аталады.

Капиталдың орта салмақталған құны:

WACC = kd (1 – tc) wd + kp w p+k s w s

мұнда kd – қарыз капиталды тарту құны;

tc – кәсіпорынның табысына салық мөлшерлемесі;

wd – кәсіпорын капиталының құрылымындағы қарыз капитал үлесі;

kp – акционерлік капиталды тарту құны (артықшылықты акциялардың);

wp – кәсіпорын капиталының құрылымындағы артықшылықты акцияларды үлесі;

ks − акционерлік капиталды тарту құны (жай акциялардың);

w s − кәсіпорын капиталының құрылымындағы жай акциялардың үлесі.

WACC- ты қолдану жағдайлары. Мысалыға, сатып алушы компанияны сатып алғаннан кейін барлық акционерлік пен қарыз капиталды ұстап отырғандар ақшасын толықтай төлеп компанияны өздігінше рефинанстағысы келген жағдайды қарастыралық. Маңыздысы – қарыз бен меншікті капиталдың қатысты салмақтары әр компаненттің баланстық емес нарықтық құндарына негізделуі керектігі.

Болжаудан кейінгі кезеңдегі құн мөлшерін есептеу. Постболжаулы кезеңдегі құн мөлшерін анықтау бизнес болжау кезеңі аяқталғаннан кейін де пайда әкеле алады деген алғышартқа негізделеді.

Бизнестің даму болашағына қарай болжаудан кейінгі кезеңде әдістердің біреуін немесе дисконттау мөлшерлемесін есептеу моделі таңдалады.

жойылу құнының әдісі. Берілген әдіс болжаудан кейінгі кезеңде компанияның банкротқа ұшырауы мен оның акцияларының болашақта сатылуы күтіліп отырған жағдайда қолданылады.
таза активтер әдісі. Есептеу техникасы жойылу құнын есептеу техникасына ұқсас, бірақ мұнда компания активтерінің жедел сатылуына шегерімдер мен жойылу кетен шығындар ескерілмейді.
сатылу мүмкіндігінің әдісі. Ол салыстырмалы компанияларды сату бойынша ретроспективті мәліметтерді сараптаудан алынғанарнайы коэффиценттердің көмегімен ақша ағымын құн көрсеткштеріне қайта санауға негізделеді.
Гордон моделі. Модель бойынша болжаудан кейінгі кезеңнің жылдық табысы ұзақмерзімді өсу қарқыны мен дисконттау қойылымының арасындағы айырмасы түрінде есептелінетін капитализация мөлшерлемесі көмегімен анықталған құн көрсеткіштеріне капитализацияланады. Өсу қарқындары болмаған жағдайда капитализация қойылымы дисконттау қойылымына тең болады. Гордон моделі қалдық кезеңде тұрақты табыс алу болжамына негізделеді, және тозу мен какпитал салымы мөлшерлері тең деп тұжырымдайды.

Гордон моделіне сәйкес соңғы бағаны есептеу мына формуламен арқылы көрсетілген:

V(term) = CF( t +1 ) / (Rd – g) ,

мұнда V (term) – болжаудан кейінгі кезеңдегі құн;

CF( t +1 ) – болжаудан кейінгі кезеңнің бірінші жыл бойынша табыстың ақша ағымы;

R d − дисконттау мөлшерлемесі;

g − ақша ағымы өсуінің ұзақмерзімді қарқындары.

Болжаудан кейінгі кезеңдегі құн мен болашақ ақша ағымдарының ағымдық құндарын есептеу. Ағымдық құндарды есептеу техникалық есеп болып табылады.

Бағалауда ААД (ақша ағымын дисконттау) әдісін қолдану кезінде божау кезеңінде бағалау объектісі әкелетін болашақта күтіліп отырған кезеңдік ақша ағымдарының ағымдық құндары мен божаудан кейінгі кезеңдегі ағымдық құнды сомалау керек.

Бизнес құнының алдын-ала жасалған мөлшері екі құраушыдан тұрады:

болжау кезеңі аралығындағы ақша ағымдарының ағымдық құны;
болжаудан кейінгі кезеңдегі құнның ағымдық мәні.

Қорытынды түзетулерді енгізу. Кәсіпорын құнының алдын-ала жасалған мөлшетін анықтағаннан кейін нарықтық құнның соңғы мөлшерін алу үшін қорытынды түзетулерді енгізу керек. Олардың ішінде екеуі ерекшеленеді: қызмет атқармайтын активтер құнының мөлшеріне түзету және меншікті айналым капиталының көлеміне түзету.

Біріншісі құнды есептеу кезінде кәсіпорынның тек өндірісте, пайда табуда, яғни ақша ағымының қалыптасуында іске қосылған активтер ғана ескерілетіндігімен ерекшеленеді. Бірақ кез келген кәсіпорында әр уақыт кезеңінде тікелей өндірісте болмайтын активтер болуы мүмкін, әдеттен бұл оның құны жоқтығын білдірмейді.

Екіншісі – меншікті айналым капиталының нақты мөлшерін есептеу. Дисконтталған ақша ағымының моделіне өткізудің болжанған деңгейіне тәуелді меншікті айналым капиталының талап етілетін мөлшері кіреді. Кәсіпорын қолдануында бар меншікті айналым капиталының нақты мөлшері талап етілетін мөлшерімен сәйкес келмеуі мүмкін. Сәйкесінше мынадай тузету жасау керек: меншкті айналым капиталының қосылуы, ал ал жетіспегені алдын-ала жасалған құнның мөлшерінен алынып тасталуы керек.

Кәсіпорынды ААД әдісімен бағалау нәтижесінде өтімді акцияладың басқару қоржынының құны шығады. Егер де басқару қожыны болмаған жағдайда шегерім жасалады.

Табысты капитализациялау әдісі.

Табысты капитализациялау әдісі де бизнесті бағалаудың табыстық тәсілдерінің бірі болып табылады. Ол кәсіпорын меншігінің бір бөлігінің құны осы меншік болашақта алып келетін табыстың ағымдық құнына тең деген тұжырымдамаға негізделеді.

Бұл әдістің мән-мағынасы мына формулада жатыр

Таза табыс

Бағалау құны = ——————————————

Капитализация қойылымы

Табысты капитализациялау әдісі әсіресе кәсіпорын болашақта ұзақ мерзім ішінде бірдей мөлшердегі табыс алып келетіні күтіліп отырған (не өның өсу жылдамдығы үнемі болса) жағдайда өте қолайлы.

Жылжымайтын мүлікке қарағанда бизнесті бағалауда бұл әдіс бағаланатын кәсіпорындардың көбісіне тән табыс мөлшерлерінің және ақша ағымдарының жыл сайын үнемі өзгеріп отыратындығына байланысты сирек қолданылады.

Қабылданған табыс базасына қарай әдістің бірқатар түрлері бар. Мысалыға, төмендегілердің капитализациясын ерекшелеуге болады:

таза табыстың;
салықтарды төлегенге дейінгі табыстың;
нақты төленген дивидендтер;
потенциалды дивидендтер.

Табысты капитализациялау әдісін қолдану әдетте мынадай кезеңдерді қарастырады:

Қаржылық есептің, оның нормализациясы мен (қажет болған жағдайда) трансформациясының сараптамасы;
Капитализацияланатын табыстың мөлшерін таңдау;
Капитализациялау қойылымын есептеу;
Құнның мөлшерін алдын-ала анықтау;
Функционалды активтердің болуына (ондай активтер болған жағдайда) түзету жүгізу;
Бағаланатын үлестің бақылаушы не бақылаушы еместігіне, сонымен қатар өтімділігінің жеткіліксіздігіне (қажетті болса) түзету жүгізу.

Қаржылық есепті сараптау. Кәсіпорынның активтерін бағалау мақсатында қаржылық есебін сараптау үшін негізгі құжаттар баланстық есеп пен қаржылық нәтижелер және оларды қолдану туралы есеп болып табылады. Үлестік жарна инвестициялық қоры активтерін бағалау мақсаттары үшін бұл құжаттардың соңғы үш жылдығының болғаны жөн. Сонымен қатар бағалаушы есеп берген кезде онда осы құжаттардың аудиторлық тексеруден өткен-өтпегендігін көсетіп кетуі тиіс.

Кәсіпорынның қаржылық есебін сараптау кезіндебағалаушы міндетті түрде олардың нормализациясын жүргізуі тиіс, яғни кәсіпорынның бұрығы қызметінде реттелмеген және болашақта қайталану мүмкіндігі шамалы, баланстық есептің де қаржылық нәтижелері мен оларды қолдану туралы есептің де әр түрлі төтенше және бір жолғы тарауларына түзетулер жасауы тиіс.

Төтенше және бір жолғы тарауларларына төмендегілер мысал бола алады:

активтерді сатудан түскен пайда мен шығын, әсіресе компания ондай активтерді үнемі сата алмаған жағдайда;
компанияның бір бөлігін сатудан түскен пайда мен шығын;
сақтандырудың әр түрінен түскен түсімдер;
сот шағымын қанағаттандырудан түскен түсімдер;
жұмыстағы ұзақ үзілістер не көтерілістердің салдары;
бағалардың аномалды ауытқуларының салдары.

Сонымен қатар бағалаушы бугалтерлік есепті жалпы қабылданған стандартқа келтіру болып табылатын трансформациясын жүргізуі керек. Берілген операция бағалау кезінде міндетті емес, бірақ мүмкіндігінше болғаны дұрыс.

Түзету жүргізген кезге бағалаушы басты назарын мына тарауларға аударуы керек:

«Дебиторлық қарыз»;
«Тауар-материалды қор»;
«Есептелген амортизация»;
«Негізгі қорлардың қалдық құны»;
«Кредиторлық қарыз».

Дебиторлық қарыз несиеге сату құнымен үмітсіз қарыздар бойынша ысыраптың ретроспективті пайызы мен үмітсіз қарыздар бойынша шығындар түрінде есептелетін бүгінгі несиеге сату үлесін салыстыру жолымен потенциалды үмітсіз қарыздарға түзетіледі. Нәтижесінде бүгінгі есептеулердің жетіспеушілігі не артықшылығы туралы қорытындылар жасауға болады.

Тауар-материалды қордың құнына түзету кезінде бағалаушы ең аз құн – алғашқы не нарықтық құн бойынша бағалау принципін ұстануы керек. Осы принципке сай, егерқорлардың нарықтық құны оның өзіндік құнынан төмен болса, олардың есптемелік құны сәйкесінше төмендетілуі керек.

Тозу мен амортизацияны сараптау кезінде бағалаушы тозуды есептеудің жай әдісі не тездетілген амортизация қолданылып жатқанын анықтау керек.

Қаржылық есепті сараптау кезінде бағалаушы бағаланатын кәсіпорынның өз міндеттемелеріне адалдық көзқарасы туралы алғышартқа сүенуі тиіс. Осыған орай әдетте кредиторлық борыш түзетілмейді.

Капитализацияланатын табыстың мөлшерін таңдау. Берілген кезең нәтижелері капитализацияланатын ағымдық өндірістік қызметінің кезеңін таңдауды тұжырымдайды. Бағалаушы бірнеше варианттың ішінен таңдауына болады:

соңғы есеп беру жылының табысы;
бірінші болжау жылының табысы;
соңғы (3-5) есеп беру жылдары табысының орташа мөлшері.

Капитализацияланатын мөлшер ретінде не салықтарды төлегеннен кейінгі табыс, не салықтарды төлегенге дейінгі табыс, не ақша ағымының мөлшері бола алады.

Көп жағдайда капитализацияланатын мөлшер ретінде соңғы есеп беру жылының табысы алынады.

Капитализациялау қойылымын есептеу. Әдетте капитализация қойылымы кәсіпорындар үшін дисконттау қойылымынан күтіліп отырған табыстың не ақша ағымының орташа жылдық өсу жылдамдығын шығару жолымен алынады. Сәйкесінше бір кәсіпорын үшін әдетте капитализация қойылымы сол кәсіпорынның дисконттау қойылымынан төмен.

Математика тілімен айтқанда капитализация қойылымы – бұл бір уақыт кезеңінде ақша ағымы не табыс мөлшерін құн көрсеткішіне алмастыратын бөлгіш.

Сонымен капитализация қойылымын анықтау үшін ең алдымен сәйкес дисконт қойылымын есептеп алу керек. Дисконт қойылымын анықтаудың әр түрлі әдістері бар, солардың ішінде ең көп таралған түрлері:

капиталды активтерді бағалау моделі;
кумулятивті құрылу әдісі;
капиталдың ортамөлшерленген құн моделі.

Дисконттау қойылымы белгілі болғандағы капитализация қойылымы жалпы жағдайда

Rk=R∂ — g

мұнда, R∂ – дисконттау қойылымы;

g – табыстың не ақша ағымының ұзақмерзімді өсу жылдамдығы.

Соңғы уақытта табысты капитализациялау әдісі қарапайым операциялардың орындалу болып табылады.

Қызмет атқармайтын активтерге түзету жүргізу үшін активтердің белгілі бір түріне арналған (жылжымайтын мүлік, көлік пен жабдықтар), қолданылған әдістер бойынша нарықтық құнын бағалау

2.3 Шығындық әдіс

Бизнесті бағалаудың табыстық әдісін қолданғанда бағалаушы кәсіпорынның құнын шығындарын есепке ала отырып қарастырады. Кәсіпорынның активтері мен міндеттемелерінің баланстық құны әдетте инфляция, нарық коньюнктурасы, қолданыстағы есеп әдістемелерінің өзгерістері салдарынан нарықтық құнға сәйкес келмейді. Нәтижесінде бағалаушыға кәсіпорынның баланстық түзетуін жасауға тура келеді. Ол үшін алдын ала баланстың әр активінің негізделген нарықтық құны бағаланады, сонан соң міндеттемелерінің ағымдық құны анықталады, және ең соңында кәсіпорын активтерінің негізделген нарықтық құнының сомасынан барлық міндеттемелердің ағымдық құны шегеріліп тасталынады. Нәтижесі кәсіпорынның меншікті капиталының бағалау құнын көрсетеді.

Шығындық мүліктік әдістің негізгі өрнегі төмендегідей:

Меншікті капитал = Активтер – Міндеттемелер

Берілген әдістеме екі негізгі әдіспен ұсынылады:

таза активтер әдісімен;
жойылу құныны әдісімесімен;

Таза активтер әдісімен есептеу бірнеше этаптан тұрады:

кәсіпорынның жылжымайтын мүлігінің негізделген нарықтық құны анықталады;
көлік пен құралдардың нарықтық құны анықталады;
материалды емес активтердің құны есептелінеді;
қаржылық ( ұзақ және қысқа мерзімді) салымдардың нарықтық құны бағаланады;
тауар-материалдық босалқы қорлар ағымдық құнға аустырылады;
болашақ кезеңдердің шығындары бағаланады;
дебиторлық қарыздар бағаланады;
кәсіпорынның міндеттемелері ағымдық құнға аустырылады;
меншікті капиталдың құны кәсіпорын активтерінің негізделген нарықтық құнының сомасынан барлық міндеттемелердің ағымдық құны шегеріп тастау жолымен анықталды.

Кәсіпорынның жылжымайтын мүлігінің негізделген нарықтық құнын анықтау. Кәсіпорның бизнесін бағалаудың мүліктік әдісі оның құнын кәсіпорын мүлкіннің құрылысына не сатып алуына кеткен шығындар есебі жағынан қарастырады. Серіктестіктің активтерінің құны инфляция, нарық коньюнктурасының өзгеру әсерінен нарықтық құнға сәйкес келмейді. Нәтижесінде бағалаушының алдында серіктестіктің балансын түзету мәселесі пайда болады. Оны жүзеге асыру үшін баланс активтерінің әр түрінің негізделген нарықтық құнын бағалау жүргізілді.

Шығын әдісі бірнеше кезеңнен тұрады:

Бірінші кезең. Ғимарат және имараттар орналасқан жер телімінің құны анықталады.

Екінші кезең. Қалпына келтіру құны немесе ғимарат пен имараттың орынбасу құны анықталады.

Қалпына келтіру құны – бағаланатын объектінің нақты бағалау күніне құрылыстың ағымдағы баға құны мен нақты баға көшірмесі. Олардың сондай құрылыс материалдарынан, сондай құрылыс стандарттарын қолдана отырып, сондай жобамен анықталады. Егер де қалпына келтіру құны мүмкін немесе мақсатты болмаған жағдайда, орынбасу құны анықталады.

Орынбасу құны деп пайдасы бағаланатын объект пайдасымен бірдей, бірақ ағымдағы стандарттармен, дизайнмен, жобалаумен сәйкес жаңа материалдарды қолданумен пайда болатын нақты бағалау күніне құрылыстың ағымдағы құны.

Қалпына келтіру немесе орынбасу құны есептелетіні есептемеде көрсетілуі тиіс.

Құрылыстың толық құнын анықау:

тура шығындар (материалдар құны, амортизациялық алып тастау, уақытша ғимараттар, имараттар, инженерлік жүйелер құны, коммуналды қызметтер, құрылыс жұмысшыларының жалақысы, техникалық қауіпсіздендіру шараларының құны т.б.);
жанама шығындар архитекторлардың кәсіптік қызметтеріне төлем, инженерлік жобалауларына, заңгерлер мен бухгалтерлерге кеңес бергені үшін, құрылыс қарыздары пайыздарына, құрылысшылардың шығын құжаттарына, лицензия төлемдеріне, құрылыс қарыздары пайыздарына, құрылыс кезеңіндегі жарнамалық төлем, меншікті сатуға немесе қайта сатуға маркетингтік шығындар, құқықтық меншіктің өзгеруіне шығындар, орынбасу шығындары қалпына келтіру шығындарының орнына пйадалану бағалау процесінде кейбір «ескірген» элементтердің жойылуына әкелледі;
кәсіпкерлік кіріс.

Кәсіпкерлік кіріс салыстырмалы объект пайдасы және тәуекелімен есептегенде жобаны жүзеге асыруға кеткен жоғарғы шығындарды алуға жоспарланған инвестор сомасын көрсетеді. Дүниежүзілік тәжірибені ескергендегі кәсіпкерлік кіріс құрылысқа 15%-дық шығынмен анықталады:

Құрылыс

құны

Кәсіпкерлік табыс

Құрылыстың толық құны

Үшінші кезең. Ғимараттар мен имараттардың тозуының барлық түрі есптеледі,соның ішінде: табиғи, функционалдық, технологиялық және және экономикалық тозулар есептеледі.

Табиғи тозу – пайдаланумен, ескірумен, бұзылумен қызмет көрсету құнының өсуімен және т.б. объектінің пайдалылығын және өмірін қысқартатын физикалық факторлар әсерінен меншіктің құнын жоғалтуы.

Функционалды тозу – оған тағайындалған функцияларды орындай алмауына байланысты мүліктің құнын жоғалтуы. Функционалды тозу меншік объектісінің ішкі нәтижелеріне қызмет етеді және конструктивті жеткіліксіздік, артық операциялық шығынд фактроларымен байланысты, олар ғимараттың ескірген архитектурасында, жобалау жайлылығында, инженерлік қамтамасыз ету және т.б. кезде байқалады.

Экономикалық тозу – сыртқы факторлардың әсерінен актив құнын жоғарлатуы, мысалы өзгерістер, төмендеген сұраныс немесе бәсекелестіктің өсуі.

Төртінші кезең. Ұдайы өндіріс құны және жиынтық тозу арасындағы айырмашылық ғимарат пен имарат құнының қалдық құнын анықтайды.

Бесінші кезең. Ғимарат пен имараттың қалдық құнына жер телімін қосу арқылы жылжымайтын мүлік объектісінің толық құны есептеледі.

Ғимарат пен имарат құнын бағалау. Ғимарат пен имарат құнын бағаламай тұрып, бағалаушы олардың техникалық құжаттамаларымен танысып, ғимарат пен имараттың өзін қарап шығуы тиіс. Ол бағалау объектісінің толық сипаттамасын құруға мүмкіндік береді. Онда сыртқы және ішкі құрылыстары мен инженерлік жүйелері берілген.

Қалпына келтіру құнын немесе орынбасу құнын бағалау былай жүзеге асырылады:

салыстыру бірлігі әдісі;
элемент бойынша есептеу;
бағалаудың индексті әдісі.

Салыстыру бірлігі әдісі. Бұл әдіс бірнеше кезеңнен тұрады:

Бірінші кезең. Аналогтық құрылыс шығындары жайлы құрылыс шығындарына шығын нормативтері әзірленеді ( 1м², 1м³ ғимаратқа). Үлгісі имарат ретінде жаңадан соғылған, шартты бағасы белглі объектіні пайдаланған дұрыс.

Екініші кезең. Үлес шығын нормативі жалпы ауданына немесе бағаланатын ғимарат көлеміне көбейтіледі.

Үшінші кезең. Бағаланатын объект ерекшеліктеріне түзетулер енгізіледі. Нәтижесінде:

Базалық бірлік құрылыс құны

Талап етілген аудан

Базалық бірлік бойынша

−

Бағаланатын объект ерекшеліктеріне түзетулер

Барлығы

Жергілікті жағдайды ескергендегі мультипликаторлар

Толық құнды бағалау

Ғимарат және имарат құнын элемент бойынша есептеу әдісі. Бағалаушы есептемені келесі түрде жүргізеді:

ғимаратты бөлек элементтерге бөлу (іргетас, қабырға, каркас, шатыр және т.б.);
салынып жатқан ғимараттың бағалау күніне нақты элементтерді қоюға талап етілген шығын есептелінеді. Мысалы, кірпішті қабырғаның 1м² бірлік құны қосылыс, кірпіш құнынан, жұмысшылар жалақысынан және т.б. болады. Бірлік құнын ауданға көбейтіп, барлық элемент нұсқамасын жиынтық шығыннан табады. Мұнда кәсіпкер табысы бірлік құнымен немесе жеке есептеледі;
Элемент бойынша шығынды жинақтау.

1.3-кесте – Элемент бойынша есептеу әдісімен жиынтық шығындарды есептеу

Элемент

Бірлік құны, долл.

Ауданы, м²

Жиынтық шығындар, долл.

1.Сыртқы қабырғалар 3 4500 1 3500

2.Іргетас қабырғалары 2,15 4500 9 675

3.Еденді сәндеу 5 4500 100 000

787 500

Ғимарат және имарат тозуын анықтау. Қалпына келтіру құны мен орынбасу құнын толық анықтағаннан кейін, қалдық мөлшерден объектінің қалдық құнын есептеу үшін тозу есептеледі. Бағалаушылар қолданатын «тозу» ұғымы және бухгалтерлер қолданатын «тозу» құны бір-бірінен ерекшеленеді.

Бағалау теориясында «тозу» термині бағалау объектісінің пайдалылығын жоғалтуы, және оның құнын неше түрлі себептермен жоғалтуы. Осы уақыт факторына байланысты емес. Бухгалтерлік есептемеде «тозу» термині объектінің нормативті қызмет ету мерзімі аралығында өнімнің өзіндік құнына шығын ауысу механизмі – түрі айтылады.

Бағалау тәжірибесінде имараттар тозуы анықтайтын бірнеше әдістер қолданылады:

айыру әдісі;
өмір сүру мерзімі әдісі.

Айыру әдісі. Бұл әдіс тозудың барлық түрлері есептеуде қолданылады.

қалпына келетін табиғи;
қалпына келмейтін табиғи;
қалпына келетін функционалдық;
қалпына келмейтін функционалдық;
сыртқы (экономикалық).

Егер зақымды түзетуге кеткен шығындар көлемі бойынша қосылған құнға қарағанда аз болса, онда ол қалпына келетін тозу. Керісінше қосылған құннан шығынға кеткен құн көп болса қалпына келмейтін тозуға жатады. Бағалаушылар тапсырушылары қалпына келтіру элементтері, қалпына келтіру шығындары есептемесі мен бағалау туралы есептемеге кіруін талап етеді.

Табиғи тозуды анықтау (бағалау). 2 және 3 кестелерінде табиғи тозу есептемесі параметрлері түзетуге келетін және келмейтін түрде көрсетілген.

1.4-кесте – Қалпына келетін табиғи тозу мен құнсыздануды анықтау

Жұмыс

Құны, долл.

Теліму жөндец

Су құбырларының жөндеуі

Ішкі бояу және әзірлеу

Қалпына келетін табиғи тозу барлығы

2 200

1 300

900

7 900

1.5-кесте – Қысқа өмір сүру мерзімінен қалпына келмейтін тозу компаненттерінен пайда болған құнсыздануды анықтау

Компанент

Толық қайта өңдеу құны

Фактілік немесе тиімді жасы

Болжанған өмір сүру мерзімі

Тозу, %

Тозу, долл.

Вентиляция

Канализация

Жылыту

12 000

10 000

12 000

3 960

1 700

2 400

1.6-кесте – Қалпына келмейтін ұзақ мерзімді элементтерге негізделіп пайда болған құнсыздануды анықтау.

Көрсеткіш	Мөлшері, долл.
Қайта өңдеудің толық құны, долл.	70 000
Қалпына келетін табиғи тозу	7 900
Қысқа өмір сүру мерзімді қайта өңдеу компаненттерінің толық құны, долл.	24 000
Ұзақ өмір сүру мерзімді қайта өңдеу компаненттерінің толық құны, (1-2-3), долл.	38 100
Имараттың тиімді жасы, жыл	19
Имараттың экономикалық өмір сүру мерзімі, жыл	100
Ұзақ мерзімді өмір сүру компаненттерінің тозуы ( 5/6 *100), %	19
Ұзақ мерзімді өмір сүру компаненттерінің құнсыздануы (4*7/100), долл.	7 239

Табиғи тозуды басқа әдісіті – экспрттік әдісті пайдаланғанда эксперт қарастыру жолымен әрбір ғимарат элементінің тозу пайызын анықтап, одан кейін тозу көлеміне сәйкес құныны анықтайды, жиналған тозу мөлшері қалпына келтіру құнын тозу пайызына көбейту нәтижесінде пайда болады. Оны үшінші кестеден көруге болады.

1.7-кесте – Табиғи тозуды анықтау

Ғимарат элементі

Қалпына келтіру құны, долл.

Тозу, %

Жинақталған тозу, долл.

Іргетас

Энергия жүйесі

Ортаөлшемді мөлшерде тозу пайызын анықтау. Ғимарат тозу элемент пайызы барлық ғимарат элементінен орта өлшемді мөлшерде есептелуі мүмкін. Ол келесі кестеде берілген.

1.8-кесте – Орта өлшемді мөлшерде тозу пайызын анықтау.

Конструктиві элементі

Ғимарат конструктивті элементінің үлес салмағы

Тозу, %

Ғимарат құнының тозу үлес салмағы

Іргетас

Энергия жүйесі

Функционалды тозуды анықтау (бағалау). Табиғи тозу сияқты функционалды тозу да қалпына келетін және келмейтін болып бөлінеді. Қалпына келетін функционалды тозу объектіні пайдаланудан түсетін болашақ пайданы есептегендегі шығындар ретінде анықталады. Қалпына келетін функционалды тозу:

элементтерді қосуды талап ететін, жетіспеушіліктер;
элементтерді модернизациялау немесе ауыстыруды талап ететін жетіспеушіліктер.

Бірінші жағдайда ол бағалау кезіндегі талап етілген қосылуларды орындау құны арасындағы айырмашылық және осы қосылулардың орындалу құнын теңестіруге тең. Егер олар бағалау объектісін салғанда орындалса, объект бөлігін қайта құру, кейде объектіні құру кезінде құрылмаса, бағасы қымбатырақ болады.

Екінші жағдайда функционалды тозу ескірген элементтерді ауыстыруға кеткен шығындармен өлшенеді.

Қалпына келмейтін функционалды тозу бағалау объектісінің сапалы сипатамасында артықшылық және кейде жетіспеушілік ретінде болады. Жетіспеушілікте ол объектіні жалға беруде жалға беру сомасын жоғалтумен өлшенеді. Қалпына келмейтін тозу келесі түрде есептелінеді:

Жалға беруде жоғалту төлемі

Берілген жылжымайтын мүлік типіне мінездемелі 1 айдағы жалға беру төлемінің мультипликаторы

Сыртқы (экономикалық) тозуды анықтау. Мұндай тозу неготивті сртқы факторларға негізделетін жылжымайтын мүлік функционалды пайдалылығы төмендеуінен көрінеді: ауданның жалпы түсуі, объектінің орналасқан жерінің қолайсыздығы және т.б. Егер табиғи және функйионалды тозуды ғимаратты модернизациялау және қайта құру арқылы қалпына келтіруге болса, онда сыртқы тозу көп жағдайда қалпына келтірілмейді. Ол есептеледі:

жұпты сату әдісімен. Екі сәйкес объект салыстырылады. Біреуінің сыртқы тозуы болады, ал екіншісінде сырқы тозу болмайды. Сату бағасындағы айырмашылық сыртқы тозу ретінде көрсетіледі;

капитализацияны ренталық жоғалту әдісімен. Жалпы көлемді ренталық мультипликатор қолданылады. Жалға берілген екі сәйкес объектінің табысы салыстырылады, оның біреуі сыртқы жағымсыз ықпалға түседі, ал екіншісі түспейді. Онда:

Эконнмикалық тозу

Жалға беру құнын жоғалту

Жалпы көлемді ренталық мультипликатор

Өмір сүру мерзімі әдісі. Бұл әдіспен тохуды анықтағанда келесі түсініктер қолданылады:

Объектінің экономикалық өмір сүру мерзімі – бұл пайда табу арқылы объектіні апйдаланудағы уақытша мерзім. Бұл жаңару кезңінде объект «салым» салады. Объектінің экономикалық өмір сүру мерзімі объект жалпы ескірген кезде (оның құны жаңартулар салым әкелмесе бітеді);

Табиғи өмір сүру мерзімі – бұл ғимараттың өмір сүру уақыты. Табиғи өмір сүру мерзімі ғимаратты алып тастағанда бітеді;

Тиімді жас – объектінің сыртқы түрін жағдайын есептегенде бағалауда негізделеді, яғни оның табиғи жағдайына сәйкес;

Объектінің экономикалық өмір сүруінен қалған мерзім – бағалау күнінен бастап объектінің экономикалық өмір сүруі біткенге дейінгі уақыттан тұрады;

Нормативті қызмет ету мерзімі – ғимараттар мен имараттардың нормативті актілерімен анықталған қызмет ету мерзімі.

Қалпына келтіру құны тиімді және ғимараттардың экономикалық өмір сүру мерзімі арасындағы байланыс келесі формулада көрсетіледі:

_И_	=	ЭВ
ВС	=	ЭЖ

мұндағы, И – тозу;

ВС – қалпына келтіру құны;

ЭВ – тиімді өмір сүру мерзімі;

ЭЖ – экономикалық өмір сүру мерзімі.

Бұл формула келесі түрде жазылу мүмкін:

_И_	=	Қалпына келтіру құнының тозу пайызы
ВС

Өмір сүру мерзімі есептеме әдісімен жиынтық тозуды бағалауға және де қандай да бір тозу түрін есептеуде қолданылады.

3 ЕСЕПТЕУ БӨЛІМІ

3.1 Кәсіпорын бизнесін шығын әдісімен бағалау

ЖШС «Биснес Инвест» кәсіпорны, Алматы қаласында орналасқан. ЖШС «Биснес Инвест» кәсіпорны 10 маусым 2003 жылы ұжымдық деңгейі бекітілген.

Бұл кәсіпорын өзін барлық сырланынан көрсете білді сонымен қатар Қазақстанға өзінің пайдасын тигізді.

Серіктестік Қазақстан Республикасының құқықтық тұлғасы ретінде тіркелген.

Жоғарыда айтылғандай кәсіпорын бизнесін шығын әдісімен бағалау үшін оның тозуын анықтаймыз:

Тозуын бағалау. Негізгі қорлардың тозуы норманивтік сарапрау жолдарымен белгіленді, оны анықтаудың процесі мынадай жолдардан тұрады:

табиғи тозу;
функционалды тозу;
сыртқы (экономикалық) тозу.

Тозу – бұл табиғи, функционалды және басқа да уақыт аралындағы негізгі қасиеттерін жоғалту процесі.

Мүліктің қалдық қалпына келтіру құны (С_оц) толық қалпына келтіру (С_в) мен жалпы жинақталған тозу (И_нак) арасындағы айырмашылық түрінде анықталады. Сәйкесінше оның теңдеуі:

С_оц..= С_в– И_нак

Толық қалпына келтіру құнын анықтау.

Ғимаратар мен имараттардың және бітпеген құрылыстың толық қалпына келтіру құны мына формуламен анықталады:

С_в = V х К₈₄х К₉₁ х К_т х У_дп х К_к х К_кл х К_трх К _см х К_улуч.,

мұндағы,С_в – толық қалпына келтіру құны;

V – ғимаратар мен имараттардың толық көлемінің көрсеткіші;

К_84,К₉₁– сәйкес жылға бағалардың өзгеру деңгейінің коэффициенті, олардың мәні 06.09.1990 жылдың КСРО Госстрой мен қосымша 1.05.1983 жылғы № 94 КСРО Госстроиының № 14-Д «Газопроводы и отводы от них» саласына арнайы хатынан алынады, сәйкесінше К₈₄ = 1,19 и К₉₁ = 1,56;

К_т – ағымдағы жыл бағаларының өзгеріс деңгейінің коэффициенті, ол ҚР статистика басқармасымен ай сайын беріліп отырады. Алматы қаласы үшін К_т = 101,054 (“Индекс цен в строительстве в РК”, Агентство РК по статистике, серия 9, ноябрь 2004 г., стр. 12);

У_дп – бірлік көрсеткіштің қалпына келтіру құны: 29 УПВС жинағы бойынша алынған;

К_к – УПВС-тің жалпы бөліміндегі ғимараттың капиталдығына түзету коэффициент, инженерлік жүйелер үшін К_к = 1,0;

К_кл – климаттық аудандарға түзету коэффиценті, К_кл = 0,99;

К_тр– аумақтық коэффициент, К_тр = 0,98,;

К_см – сесмикалық коэффициент,оның мәні ғимараттар мен инженрлік жүйелер үшін ғана анықталады К_см = 1,0;

К_улуч_. – бөлек және арнайы жұмыстар сапасының жақсару коэффициенті, К_улуч. = 1,0.

Жалпы бизнес центр ауданы 254,20 кв.м., 2001 жылы құрылды, құрылыс ауданы 498,30 кв.м., құрылыс көлемі 580,50 куб.м.

Жер телімі – жалпы меншік бөлігінде, жер телімнің ауданы 18 соток. Барлық коммуникациялық желілермен қамтылған.

Конструкциялық элементі: фундаменті — бутобетон, қабырғасы-железобетон монолитті, шатыры — шиферленген, едені — плитка, есік ойығы – ағашты, әрленуі – штукатурланған, сантехника құралдары – импортталған.

Бағаланатын объектінің шығын тәсілімен есептелуі

Бағаланатын объектінің қалпына келтіру құнынын қалдығы.

Атауы – ЖШС «Зайсан»;

Физикалық тозу

Атауы

№

Конструктивті элемент атауы

анықтауы

техникалық жағдайы

Уд. салмағы констр эл-тов в %

констр эл-т тозуы %

тозу

кәсіпорын

Фундаменты

бутобетон

жақсы

6,0

5,0

0,3

Vстр. =

581

куб. м, Sзастр. =

498,3

кв.м,

Қабырға

ж/бет монолит

жақсы

34,0

5,0

1,7

Sжалпы ауданы =

254,20

кв.м.

ойық

ж/б плиты

жақсы

15,0

5,0

0,8

УПВС сб. 33, табл. 13, п. 2 «а»

шатыр

шиферленген

жақсы

2,0

15,0

0,3

1 м3 =

34,5

тенге

еден

плитка

жақсы

6,0

10,0

0,6

құрылған жылы

2001

есік ойығы

ағашты

жақсы

10,0

1,0

әрленуі

штукатурленген

жақсы

9,0

15,0

1,4

санжелі

қалалық желі

жақсы

15,0

2,3

10,0

2,0

Обшит асбофанерой

2,0

4,0

2,8

4,0

10,0

14,2 м

басқа жұмыстар

әртүрлі

жақсы

3,0

10,0

0,3

Барлығы

жақсы

100,0

8,6

Құрылыс көлемінің бірлік өлшемі – см.куб.;

Имарат пен ғимараттың құрылыс көлемі – 225,00;

Қолданылатын УПВС № топтамасы – УПВС топт.33, 13 кесте, 2 а;

Удп – құрылыс көлемінің бірлік бағасы, тенге – 34,50;

К84 – 1969 ж. – 1984 ж. бағасы — 1,24 ;

К91 – 1984 ж. – 1991 ж. бағасы – 1,55:

Кт* 1991 ж. бағасы мен ағымдағы баға – 174,912;

Кк – капиталдылығы – 1,00;

Ккл – климаттық аудан – 0,95;

Ктр — Территориялық индекс – 0,98;

Ксм – сейсмикалық – 1,08;

Кул – жақсарту – 2,00;

Толық қалпына келтіру бағасы

225,00*Удп*К84*К91*Кт**Кк*Ккл*Ксм*Кул = 13 527 686 тенге;

Жинақтық жоспарлы коэффициент 25% — 1,1574;

25% кезіндегі толық жинақтық коэффициент –

5 247 809*1,1574 = 15 657 044 ;

Физикалық тозу – 11,9 %;

Жалпы соммасы 11,9*6 073 853/100 = 1 855 360;

Жинақтық тозу 1 338 677;

Қалпына келтіру құнының қалдығы – 14 318 367 .

Шығын тәсілімен кәсіпорынның жалпы бағасы – 14 318 367 тенге немесе 116 533 АҚШ доллары.

Жер телімінің есептемесі

Жер телімінің есептеме құны

Жер телімінің ауданы – 0,18 га, яғни 1800 кв.м.

1 кв.м. жердің құны* — ҚР Өкілетті Өкілі 8.05.1996. №576 – 717,00;

Жер телімінің нормалық құны – 7 141;

Түзету коэффициенті – 2,00;

Есептеме
Жер телімінің жекеменшік құқық құны

№	*Жер телімі*		*Ауданы, в кв.м.*	1 кв.м. құны*	*Жеке меншік құнның нормалық құны*	*Түзету коэффициенті*	*Жер телімінің нарықтық құны*
1	Жер телімі		1 800	717,00	1 290 600	2,00	2 581 200
	кадастр. №	20-312-039-051
	Барлығы						2 581 200

Алматы қаласындағы жер телімінің нормалық құны 717,0 теңгені құрайды ол 1 м³, сондай ақ жер телімінің түзету коэффициенті 1,80 құрайды.

Нормалық құн келесі формула бойынша есептелінеді:

Цн = С * Sуч * К

онда Цн – жерге деген нормалық құн, тенге;

С – жерге салық мөлшері, тенге/м²;

S уч – жер телім ауданы, м^2.

К – жер теліміне түзет укоэффициенті.

Жер телімінің нарықтық құн дәрежесі – 2 581 200 тенге.

Сондықтан, Бағаланған объектің жер телімімімен қосқандағы бағасы, шығын әдіс соммасы : 14 318 367 + 2 581 200 = 16 899 567 тенге или 137 955 долларов США.

Барлық жағдайды қарастыра келе Бағаланатын объектіге аналогтар нарықта табылмағанына байланысты Бағалаушылар жер теліміне байланысты аналогтарды таңдап алынды.

Бағаға әсер ететін барлық факторларды анықтай келе немесе есептей келе келесідей есептеулерді аламыз.

Қорытындылай келе Бағаланатын объектінің нарықтық құны 46 694 долл. АҚШ 1 соткаға.

Сонда, жер телім құны, ауданы 0,18 га 840 492 АҚШ доллары немесе 102 960 270 тенге.

Есептей келе жер телім бағасына Бағаланған объектінің шығын тәсілімен есептелінген есептемені қосу арқылы мынадай есептемені аламыз

102 960 270 + 14 318 367 = 117 278 637 тенге 957 376 АҚШ доллары.

Өткізілген барлық есептемелер бойынша бағаланған объект, яғни кәсіпорынның бағасы келесідей шамада көрсетілген. Бағалаушылардың есептемелері бойынша кәсіпорын бағасы 957 376 (Тоғыз жүз елу жеті мың үш жүз жетпіс алты) АҚШ доллары немесе 117 278 637 (Жүз он жеті миллион екі жүз жетпіс сегіз мың алты жүз отыз жеті) тенгені құрайды.

ҚОРЫТЫНДЫ

Қорыта келгенде, берілген дипломдық жұмыста кәсіпорынның бизнесін бағалау бойынша барлық мәселелер толық қарастырылды. Бірақ қанша тырысқанмен, бір ғана жұмыста бұндай үлкен мәселенің мән-жайын жалпы көлемде көрсету мүмкін емес. Өйткені, «Кәсіпорын бизнесі» деген ұғымның өзі бөлек қарастырарлықтай мағынаны қамтыды. Сондықтан да бұл ұғымды тыянақтау үшін, отандық ауқымда алу көзделді.

Еліміздегі бизнес ұғымына деген көзқарасқа келетін болсақ, бұл мәселе – әлі де біз үшін беті толық ашылмаған кітап. Бұл пікірмен көптеген кәсіпкерлер, мамандар да келіспеуі мүмкін. Бірақ шынына келетін болсақ, шет елдермен салыстыру бұл жағдайда келіспейтін сияқты. Ғасырлар жасаған еуропа бизнесі біздің еліміз үшін бүгінде бір тәжірибелі үлгі ретінде көрінеді. Әрине, үлгіміз болған да ыңғайлы.

Бизнесті бағалау кеше ғана көптегендер үшін түсініксіз еді. Қазір болса, бұл қызмет жалпы экономика саласының ажырамас бір бөлігіндей. «Қызмет» дегенде, бағалау нарықтық экономика жүйесінде, көп мәселеде тек қызмет ретінде пайдаланылып келеді. Өйткені бағалау жүргізу үшін мақсат, себеп, тапсырыс сәйкесінше орындаушы да болу керек. Осының бәрі оны қызмет ретінде сипаттайды. Бірақ бизнесті бағалау осымен ғана шектелмейді, бұл әлде қайда ауқымырақ ұғым.

Бағалаудың бұл тармағы өзіне бағалаудың комплексті жүйесін қамтыды. Яғни, көпке танымал жылжымайтын мүлік, көлік пен құралдар, материалды емес активтер, бренд, фирманың атауы т.б. да көптеген бағалаудың түрлі объектілері кәсіпорынның жұмыс істеу саласына қарай осы кәсіпорынды бағалау кезінде бағалануы әбден мүмкін. Сәйкесінше оны бағалаудың әдістері де өздігінен ірі. Оның күрделілігін осыдан-ақ байқауға болады.

Сонымен қатар елімізде жаңа «Қазақстан Республикамыздағы бағалау қызметі туралы» Заңы қабылдануы бағалу қызметін реттеу кезінде де, жалпы бағалау үшін де үлкен жеңілдік болды. Әсіресе бизнеске келгенде, заңды реттеу жағынан өте керделі жақтары көп бұл мәселенің қиыншылықатары мен құқықтық келіспеушіліктері азаюда.

Айта кететін жай, еліміздегі бизнесті бағалаудың ең басты сүйенер көзі – ақпарат жетіспеушілігінің де әкелер қыиншылығы аз емес. Нарықтық экономика табалдырығын жаңа басқан елдер қатарындағы біздерге сияқты бұл мәселе – ТМД елдерінің бәріне де тән қасиет. Өйткені бір жағынан ол табиғи көрініс секілді.

Дипломдық жұмыстың мәні бір талдаумен ғана шектеліп қоймайды. Мұнда тағы бір мәселе – сандық туралық, талап ретінде қойылады. Бизнесті бағалауды әдістемелік, яғни матеметикалық жағынан қарастырсақ, бағалауда барлық экономикалық операциялар жалпы алғанда толықтай орындалады деуге де болады.

Мұндай жағдайда бағалаушыларды да экономисттер деп атап кетсе, қате болмас. Сонда да бағалаушы деген мамандық – ерекше күрделі де қиын, өз қыр-сыры көп, және де өзіндік сезімталдықты қажет ететін кәсіп. Кез келген бағалауда маман ең алдымен өз білімі мен бағалаушылық қабілетіне сүйенетіндігі мәлім. Өйткені осы кезде оның жан-жақтылығының арқасында кәсіпкер үшін маңызды болып табылатын – бағалау туралығы, ол үшін болашағын шешуші мәселе болмақ.

Бағалау туралы есеп тек толық көлемде және онда белгіленген мақсатта нақты болады.

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

Қазақстан Республикасы Президентінің «Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясын жүзеге асыру шаралары туралы» жарлығы.- Алматы, 1998.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі// Казахстанская правда, 1995, 31қаңтар-4ақпан.
Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңы 30.11.2000 ж. №109-11
Қазақстан Республикасы Президентінің Заңдық күші бар «Құнды қағаздар мен қор биржасы туралы» жарлығы. — Алматы, 1995.
Қазақстан Республикасының «Шетелдік инвестициялар туралы» Заңы// Эконолмика и предпринимательство в РК.1998 №18.-с.1-6
Қазақстан Республикасының 26.07.1999жылғы «Тауар белгілері, қызмет көрсету белгілері және тауардың жасалған орнының атаулары туралы» Заңы.
Қазақстан Республикасының 20.06.2003 жылғы №442 Жер кодексі.
Қазақстан Республикасының 16.07.1999 жылғы Патент туралы Заңы.
“Қазақстан Республикасының бағалау туралы”заңы, 30 қараша 2000 жылы, №109-ІІ.
“Қазақстан Республикасының бағалау туралы” заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №
Жылжымайтын мүлікті (мүліктік шешен ретіндегі кәсіпорынан басқа) бағалау әдістеріне талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер. Олар Қазақстан Республикасының Юстиция Министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №173 Қазақстан Республикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №600 Қазақстан Республикасының Индустрия және сауда министрлігінің 26 қараша 2002 жылы, №179 және Жер ресурстарын басқару бойынша Қазақстан Республикасының Агенттігінің Төрағасының 23 қараша 2002 жылы, №90 біріккен бұйрығымен бекітілген.
Қолданылатын принциптерге, бағалау бойынша жұмыстар сапасына қойылатын талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігімен 23 қараша 2002 жылы, №179 бекітілген.
Бағалау есептемесінің мазмұны мен формасына талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелері, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №172 Қазақстан Републикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №598 біріккен бұйрығымен бекітілген.
Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. “Международные стандарты оценки”, в 2 томдық, М., Новости, 2000 ж.
Гранов И.В. “Оценка недвижимости”, Учебник. “Экмос”, М., 2000 ж.
Рутгайзер В.М. “Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау”, “Дело”, М., 1998 ж.
Федотова М.А., Утқин Э.А. «Оценқа недвижимости и бизнеса», Учебниқ. «Эқмос», М., 2000.
Попов Г.В. Основы оценқи недвижимости. М.: РОО, 1995.
Гранов И.В. Оценқа недвижимости.- С-Пб: Питер, 2001.

Рутғайзер В.М. «Оценқа рыночной стоимости недвижимости», «Дело», М., 1998.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1999.
Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика, М., Инфра, 1997.

1 Харрисон Г.С. Жылжымайтын мүлік (учебное пособие) / Пер. с англ. М., 1994. С. 26.

2 Оксфордтық талқылама бизнестік сӨздігі. М.: Прогресс-Академия, 1995. С.543.

«Өркеші есіктен сыймай қалды»: Мейрамханаға түйе кіргізгендер көпшіліктің ашуына тиді

Президент Қасым-Жомарт Тоқаев Шыңғыс хан ұлттық музейіне барды

Моңғолиямен ортақ туристік бағыттарды дамытуға мүдделіміз – президент

Қазақстан күшті әскер жиырмалығына енбей қалды

Гер-аға — ер аға

Дипломдық жұмыс: Кәсіпорынның бизнесін бағалау

КІРІСПЕ

Соңғы жаңалықтар

«Өркеші есіктен сыймай қалды»: Мейрамханаға түйе кіргізгендер көпшіліктің ашуына тиді

Президент Қасым-Жомарт Тоқаев Шыңғыс хан ұлттық музейіне барды

Моңғолиямен ортақ туристік бағыттарды дамытуға мүдделіміз – президент

Қазақстан күшті әскер жиырмалығына енбей қалды

Гер-аға — ер аға

Қазақстанда олигархтардан алынған қаражатқа мұқтаж жандар үшін баспана салынбақ

Қазанда Назарбаев көшесінде Абай Құнанбаевтың ескерткіші қойылды

Үздік жаңалықтар

Тина Канделаки Қазақстанға кіре алмайды – ҚР СІМ ресми өкілі

Апат болған жерге барып халық алдында жылаған жас министр елді сүйсінтті (видео)

«Аяғы ауыр»: Төреғали Төреәлінің адвокаты оқиға болған кезде жанында әншінің әйелі болғанын растады (видео)

Біз туралы

Мобильдік қосымша

Бізбен байланыс