[:ru]
Как пишет информационный портал Алау, цены на недвижимость продолжают расти, хотя число сделок в 2022 году сократилось более чем на треть. Строители чаще всего объясняют это подорожанием стройматериалов и вообще последствиями мирового кризиса.
Однако Нурбек Искаков, аналитик компании Esperio, видит еще несколько факторов, в том числе снижение курса тенге и рост денежной массы. К тому же он прогнозирует неприятную ситуацию не только на рынке недвижимости, но и на валютном, передает 365info.kz
Недвижимость должна была упасть в цене, но выросла
— Почему цены на квартиры никак не падают? На первичном рынке это еще можно объяснить подорожанием стройматериалов, а на вторичном?
— На казахстанском рынке недвижимости вообще сложилась парадоксальная ситуация. После двух месяцев снижения стоимости квадратного метра (в апреле-мае в среднем на 4-4,5%) летом цены снова поползли вверх. В июне квадратный метр прибавил 2,2%, в июле 2,3%, а с начала августа уже 2,4%.
Парадоксальность ситуации не в самом росте цен на недвижимость, который с начала 2022 года уже составил около 9%, а в условиях, в которых этот рост происходит
Потому что мы видим в стране большие проблемы и на стороне спроса на недвижимость, и на стороне предложения.
По состоянию на июль 2022 года количество сделок купли-продажи по сравнению с июлем 2021 года сократилось почти на 35%. Это огромное снижение, которое в любой отрасли должно привести к дефляционному шоку, то есть резкому падению цен и кризису.
Собственно на стороне предложения мы примерно это и наблюдаем. Индекс деловой активности (PMI) в строительном секторе с начала 2022 года находится под отметкой в 50 пунктов, что говорит о сжатии сектора. В апреле 2022 года индикатор достиг минимального с августа 2020 года уровня в 45 пунктов, к июню поднялся до 48, а в июле снова пошел вниз и достиг 47 пунктов.
Все это хорошо встраивается в историю об охлаждении сектора из-за одновременного влияния нескольких негативных факторов, среди которых и рост ипотечных ставок из-за повышения базовой ставки Нацбанка, и сворачивание льготных ипотечных программ, и повышение порога достаточности средств для снятия пенсионных накоплений из-за угрозы дальнейшего раздувания «пузыря».
Однако несмотря ни на сжатие деловой активности строительного сектора, ни на сжатие спроса на недвижимость, ни на действия правительства, цены на недвижимость все равно растут. Особенно смущает, что рост начался летом, в сезонный спад.
Что толкает цены вверх?
— И никто не знает, как это объяснить?
— Можно поискать часть ответа на эту загадку на валютном рынке. В июне курс тенге к доллару США снизился на 7,8%, а в июле еще на 3%, как и в феврале-марте. Это могло спровоцировать приток на рынок недвижимость тех граждан, кто желает спасти свои сбережения от инфляции Но 10-процентного снижения тенге недостаточно, чтобы три месяца подряд толкать цены на жилье вверх. Должно быть что-то еще.
— Тем более, что объем сделок тоже снизился по сравнению с 2021 годом.
— Здесь очень интересно обратить внимание на нетривиальный для рынка жилья индикатор — объем денежной массы (М2). С начала 2022 года Нацбанк и правительство для борьбы с инфляцией проводили политику сокращения денежной массы. С февраля по май 2022 года в Казахстане она сжалась на 4,2%. Но в июне ситуация неожиданно изменилась, всего за один месяц объем денежной массы увеличился на 5,2%, превысив пиковые уровни начала 2022 года. Стоит ли удивляться, что и месячная инфляция в стране в июне вместо продолжения тенденции на сокращение неожиданно подпрыгнула с 1,4% до 1,6%.
По всей видимости именно эти два фактора — падение курса тенге и неожиданное расширение денежной массы в Казахстане и послужили главными триггерами нехарактерного и парадоксального роста цен на недвижимость в летние месяцы на 6-7%.
Тенге снова начнет падать осенью
— И долго ли еще у нас будут эти парадоксы?
— По всей видимости от осени 2022 года можно ожидать того же. Наш базовый прогноз не меняется, осенью мировая экономика и экономика Казахстана неизбежно столкнутся с кризисными явлениями. Но чего нельзя предсказать наверняка, особенно после июньского расширения денежной массы, так это реакции на этот кризис властей.
До конца 2022 года мы почти наверняка увидим еще одну волну ослабления тенге к 510-520 за доллар США с текущих уровней в 480
Это ослабление нацвалюты еще на 6-8%, что может дать подорожание квадратного метра жилья примерно на 4-5% даже при падающем спросе. Но вот что будет дальше, думаю, будет зависеть от властей.
В классическом развитии событий цены на недвижимость в следующие год-два после кризиса должны будут снизиться на 15-25%. Это даст рынку выпустить пар, прийти к балансу и последующему устойчивому росту.
Но если власти решат во что бы то ни стало поддержать экономику, заливая ее деньгами и наращивая денежную массу, цены в этот период скорректируются не более чем на 5-10%. Потом сектор будет ждать долгий период медленного роста из-за сохранения завышенного уровня цен.
[:]
