ПЛАН

 

введение…………………………………………………………………………3

 

 

глава І.  Понятие рыночной стоимости……………………………………5

 

    1.1 Правовые основы оценочной деятельности………………………………………..5

    1.2 Принципы оценки объектов недвижимости………………………………………13

    1.3 Роль аграрного сектора в АПК РК…………………………………………………….22

 

Глава 2. Оценка рыночной стоимости земельных участков (на примере крестьянского хозяйства)……………….24

2.1  Правовой статус крестьянских (фермерских) хозяйств……………………24

2.2 Организация учета в крестьянских (фермерских) хозяйствах……………25

2.3 Учет имущества крестьянского (фермерского) хозяйства…………………26

      2.4 Ведение учета денежных средств и расчетных операций…………………30

 

ГЛАВА 3. Государственное регулирование земельных отношений…………………………………………………………………………………………38

 

3.1 Роль государства в регулировании земельных отношений………………38

3.2 Система государственных органов регулирования земельных отношений……………………………………………………………………………………………….48

3.3 Функции государственного регулирования земельных отношений….53

 

заключение…………………………………………………………………..59

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..60

 

 

 

введение

 

Актуальность темы. На протяжении всей истории развития правовой мысли рассмотрение вопросов, связанных с землей, всегда имело особую значимость. Вопросы, касающиеся права землепользования, включая и вопросы совершения сделок, предметом которых оно является, — это лишь небольшая часть общих вопросов, связанных с осуществлением прав на землю. На сегодняшний день исследование правовых вопросов, связанных с землей, стало особенно актуальным. В условиях рыночных преобразований возникли экономические, социальные и организационно-нормативные предпосылки для формирования ориентированной к рынку отрасли земельного права. В содержании новых земельных норм стали появляться и отчасти превалировать рыночные составляющие. Конституция РК 1995 г. заложила правовые основы принципиально нового земельного строя, предусмотрев возможность введения частной собственности на землю, гражданского оборота земель и земельных прав. Земельные отношения стали основополагающим компонентом рыночных отношений. При этом рассматриваемая сфера общественных отношений сохранила все свои исходные качества, специфические черты и отличия,  усиливая потребность в качественно новых параметрах          земельно-правового регулирования. Потребность в анализе проблем земельно-правового регулирования обусловлена тем, что с одной стороны, возникли благоприятные экономические, политические, социальные предпосылки для обеспечения эффективности действия механизма права, с другой, изменились сущность, содержание, направленность современных земельных отношений. Масштабность и значимость трансформационных процессов, связанных с обретением государственной независимости и ориентацией национальной экономики к рынку в соответствии с мировыми тенденциями, предопределили чрезмерный динамизм и радикализм земельного законодательства. Закрепление в Земельном кодексе системы прав на землю на качественно иной правовой основе обусловило необходимость комплексного исследования в работе взаимосвязи, взаимовлияния управленческих, охранительных, имущественных и экологических аспектов права собственности на землю, что способствует более полному выявлению сущности, содержания социальных функций права собственности и производных от него прав на землю. Исследование проблем права собственности, права землепользования и иных прав на землю на междисциплинарном уровне позволило разработать теоретические положения и рекомендации по совершенствованию земельного и гражданского законодательства, а также практики их применения.

Целью исследования являются изучение становления и развития земельного права, как отрасли права в условиях рыночных отношений в суверенном Казахстане. Исходя из цели исследования, автор видит ее достижение посредством решения следующих задач:

• Раскрыть содержание предмета и методов земельного права;
• Изучить систему принципов земельного права и показать механизмы их реализации;
• Выявить особенности источников земельного права, дать их классификацию по отдельным основаниям.
• Показать роль государства в регулировании земельных отношений в условиях рынка и предложить пути совершенствования земельного законодательства.

Объектом исследования является крестьянское хозяйство.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

глава І.  Понятие рыночной стоимости

 

1.1 Правовые основы оценочной деятельности

 

Основой рынка недвижимости являются его объекты, кото­рые обладают стоимостью.                    

Осуществление купли-продажи или обмена объектов недви­жимости производится на рынке на основе их стоимости, кото­рую следует объективно определить в сравнении с другими объектами.

Адам Смит (1723-1790) в марте 1776 г. опубликовал в Лондоне свой главный труд «Богатство народов», в котором впервые была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночных отношений.

Согласно этой теории стоимость, во-первых, создается тру­дом, притом всяким производительным трудом, и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет саму величину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.

Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

Полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не

обладает полезностью;

Спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не

Реализуется;

Передаваемость; Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

 Цена — это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

 Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Затраты — это денежная сумма, равная издержкам на созда­ние товара или услуги.

В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и сущест­венно различаться.                                          

На современном рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгал­терского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида опре­деляемой стоимости.

К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;

Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения[1].

Существует и другое определение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ее ко времени: Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения[2].

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

—  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

—  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

—  массированная реклама;

—  инфляционные ожидания;

—  симпатии;

—  осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

—  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

—  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

—  состояние объекта недвижимости;

—  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

—  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

—  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

—  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

—  престижность района;

—  экологическая обстановка в районе;

—  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

—  социальная однородность дома;

—  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

—  юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

Одной из новых профессий, появившихся в Казахстане с началам рыночных реформ в экономике, стала про­фессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетно­сти, разрешения споров об исчислении налогооблагае­мой базы, для определения стоимости государственно­го имущества при его приватизации, передаче в довери­тельное управление или аренду, использование в каче­стве залога, вклада в уставный капитал и т.д.

По некоторым данным, уже сегодня в Казахстане суще­ствует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соот­ветствующую профессиональную подготовку[3]. До не­давнего времени они работали без всякой законодатель­ной основы труда оценщиков.

Под оценочной деятельностью в Законе понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, на­правленная на установление в отношении объектов оцен­ки рыночной или иной стоимости» (часть 1 ст. 2). Та­ким образом, определение оценочной деятельности дает­ся через понятия:

субъектов оценочной деятельности, к которым отно­сятся, с одной стороны, оценщики, а с другой сторо­ны — потребители их услуг (заказчики);

объектом оценки могут быть отдельные материаль­ные объекты (вещи), совокупность вещей, составляю­щих имущество липа, в том числе имущество определен­ного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные пра­ва на имущество или отдельные вещи из состава имуще­ства, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты граждан­ских прав, в отношении которых законодательством Казахстана установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цели оценочной деятельности — это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объ­ектов.

Итак, определение рыночной стоимости — основной параметр большинства хозяйственных (предпринима­тельских) операций является и основной задачей в ра­боте оценщиков.

При этом само понятие рыночной стоимости нужда­ется в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается «наиболее вероятная цена, по которой дан­ный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой ин­формацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства»[4].

Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличается конкретностью и содержит нечеткие форму­лировки (типа «действовать разумно»). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозмож­но, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситу­аций, которые складываются на рынке. Однако оцен­щику при установлении рыночной стоимости все же не­обходимо знать ее основные характеристики. Вот поче­му законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки мо­жет быть признана рыночной:

— если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая — не обязана принимать ис­полнение;

—   если  стороны  сделки   хорошо  осведомлены  о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— если объект оценки представлен на открытый ры­нок в форме публичной оферты;

—  если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к со­вершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-ли­бо стороны не было;

—  если платеж за объект оценки выражен в денеж­ной форме.

Оценочная деятельность в Казахстана осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен кон­кретный вид стоимости объекта оценки или использу­ются такие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установ­ленного российским законодательством порядка госу­дарственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муни­ципальные образования, отдельные физические и юри­дические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на про­ведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценоч­ной деятельности в Казахстана».

В данной части работы мы отразили понятие оценочной деятельности. Однако при описании ее основ следует также рассматривать и основания для проведения оценочной деятельности, и статус оценщика и отчеты об оценке и принципы оценки, которые применяются на практике оценщиками. В следующей части уделим особое внимание проблемам технологии оценки недвижимости и ее принципам.

• Принципы оценки объектов недвижимости

 

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

—  остаточной продуктивности земли;

—  предельной продуктивности (принцип вклада);

—  возрастающего и уменьшающего дохода;

—  сбалансированности;

—  экономического размера;

—  экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

•    труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,
•    капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
•    предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,
• земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

•   земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;
•   земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;
•   земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

•     физическое разделение участка земли;
•    разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
•   разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);
•  разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);
•   разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

—  зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

—  предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

—  уровень конкуренции на рынке недвижимости;

—  изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа;

— принцип соответсвия.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются  и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

«Принцип соответствия»: Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имуще­ственные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует со­хранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение ска­зывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответст­вия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распрода­вались разным категориям владельцев в разное время. Располо­жение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

— во-первых, соответствуют юридическим нормам;

— во-вторых, реализация которых возможна физически;

— в-третьих, осуществимы финансово;

— в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами[5].

 

1.3 Роль аграрного сектора в АПК РК

 

Приватизация преследует цель создания независимых, экономически самостоятельных товаропроизводителей, формирование новой структуры землепользователей. За годы реформ на базе совхозов и колхозов создано более 30 тысяч крестьянских, фермерских хозяйств, их ассоциаций, часть совхозов преобразована в коллективные предпрятия, акционерные общества. Главный импульс приватиза­ции был задан сверху, правительством, иногда вопреки тому, что определенная часть сельского населения, имея ввиду не только рядовых работников, но и руководителей и специалистов хозяйств, оказалась не готовой к столь ра­дикальным переменам и высказывала определенное недо­вольство ходом приватизации.

Земельные отношения регулируются новым Законом «О земле», в котором фактически введана частная собст­венность на землю. Она определена термином «право землепользования», но это не меняет существа вопроса. Все сельскохозяйственные земли по закону «О земле» могут быть вовлечены в рыночный оборот по договорным ценам — продажным, арендным, залоговым, а также пере­даны по наследству, подарены. Землеустроительной служ­бой в соответствии с предписанием Президента РК вы­пущена «Временная методика по определению норматив­ной цены сельскохозяйственных угодий», в которой предлагается порядок определения платы за землю, прода­ваемую в частную собственность или представляемую в землепользование государством. Все земли получают де­нежную оценку, примерно равную трехкратной величине нормативного валового продукта, исчисленного в мировых (биржевых) ценах. Таким образом, с 1995-1996 годов ре­ально начал формироваться рынок земли. В целом прива­тизация привела к возникновению частной собственности в сельской экономике. А земельные реформы — к форми­рованию рынка земли. Работники бывших совхозов и кол­хозов наделены земельными паями, они свободны в рас­поряжении ими по своему усмотрению, при выходе их из состава крупных хозяйств земельный пай, как и другое принадлежащее ему имущество, полностью остается в их собственности. Земельный кадастр, как и книга учета от­дельных земельных участков, сейчас повсеместно начина­ет создаваться.

Вместе с тем, происходящие в течении уже около 5 лет экономические реформы на селе (приватизация, земель­ная реформа) все еще не привели к каким-нибудь суще­ственным результатам. Наоборот, продолжает иметь место ухудшение всей социально-экономической жизни на се­ле. Существенно уменьшились объемы производства, снижаются урожайность, надои, произошло весьма суще­ственное сокращение поголовья скота, очень мало, в ми­зерных размерах, внедряется новая техника и технология, ухудшается уровень жизни сельского населения, снижает­ся плодородие почвы, ухудшается также состояние водохозяйственных объектов.

Все это следствие ошибок и просчетов, допущенных в ходе разгосударствления и приватизации собственности совхозов и колхозов, а также в процессе проведения зе­мельной реформы.

Во-первых, в процесс приватизации не были заложены тщательно продуманные нормы, позволяющие эффектив­но функционировать новым хозяйствующим субъектам. Весь процесс приватизации был сведен к простой раздаче земли, скота, техники и другого имущества без продуман­ных механизмов их эффективного использования в рам­ках индивидуальных крестьянских хозяйств. То же самое можно сказать о земельной реформе. Принятые правовые нормы, регулирующие платность землепользования, не создали экономическую основу для стимулирования ра­ционального использования земельных ресурсов, а также не создали предпосылки для рациональной организации территории.

Во-вторых, такое положение еще более усугубилось ошибками, которые были допущены при либерализации цен при отсутствии конкурентной среды, при формиро­вании налоговой и денежно-кредитной политики. Они привели к подрыву экономических стимулов развития предпринимательства в отрасли. Как следствие этого, сельское хозяйство Казахстана находится сейчас в весьма трудном, а проще сказать, в кризисном состоянии.

В-третьих, поспешность привела к тому, что в ходе приватизации не были учтены социально-экономические особенности сельского хозяйства Казахстана. В частности, существовавшая долгое время государственная собствен­ность на землю, бесплатный характер ее использования, крупные размеры сельхозпредприятий, особенности сель­ской инфраструктуры, в частности обособленное от сель­ских товаропроизводителей функционирование крупных заготовительных,   снабженческих,   перерабатывающих предприятий и отраслей, диктовали необходимость поиска адекватных реальным условиям Казахстана способов и пу­тей приватизации, а не слепое копирование чужого опы­та.

Недостаточно было учтено обстоятельство, что сель­ское хозяйство находится в очень тесной технологической и экономической зависимости от других отраслей агро­промышленного комплекса. Процесс приватизации, либе­рализация цен в этих отраслях, недостаточно, а местами и вовсе не учитывающий интересы сельского хозяйства, привели к усилению их монополизма, удушению (путем взвинчивания цен) сельских товаропроизводителей.

Непродуманно, проще говоря ошибочно, под общим лозунгом, была проведена приватизация многих внутрихо­зяйственных объектов, автотранспорта, объектов производственно-технического обеспечения. Это усилило моно­польное положение этих вспомогательных отраслей по от­ношению к базовым предприятиям — фермерскому хозяй­ству. Резко возросли цены на их услуги.

В-четвертых, не был тщательно учтен человеческий фактор. Бесплатный характер наделения землей, уравни­тельный метод распределения имущества приватизируе­мых предприятий открыли широкий доступ к фермерству нередко дилетентам, а то и просто жуликам и проходим­цам. Как результат, наблюдается низкий уровень хозяй­ствования в таких формированиях. Таким образом, мы можем утверждать, что в определенной степени допущено искажение основной цели приватизации — формирование эффективно хозяйствующего собственника. Вместо этого произошла приватизация ради создания собственника.

Все это вызывает необходимость уточнить и скоррек­тировать всю нормативно-правовую базу приватизации и земельной реформы в Казахстане.

Либерализация цен привела к резкому росту инфля­ции, к диспаритету, вздутию монопольно высоких цен. Государство в 1992-1994 годах активно регулировало цены на сельхозпродукцию, только с 1995 года либерализация цен в этой отрасли идет без особых ограничений. Про­граммы поддержки бедных имеются, в целом программы социальной защиты малоимущих слоев населения мало­эффективны.

Система управления сельским хозяйством претерпела определенные изменения, хотя ряд административных функций все еще сохранился. Органы управления сель­ским хозяйством сейчас не занимаются производством, капитальным строительством, материально-техническим обеспечением, как это было раньше. Но тем не менее они сохранились повсеместно, сохранились и административ­ные методы, которые они выработали за длительный пе­риод функционирования. Сейчас административный на­жим на фермеров, руководителей хозяйств в определенной степени усиливается. Безусловно, система управления сельским хозяйством нуждается в дальнейшей децентрали­зации.

Сельские товаропроизводители выплачивают следую­щие виды налогов и отчислений: земельный налог, акци­зы, налог на прибыль, подоходный налог, а также отчис­ления в фонды: инвестиционный, дорожный, поддержки предпринимательства, социального страхования и пенси­онный фонд. Кроме того, сельхозпредприятия выплачи­вают налог на добавочную стоимость. Удельный вес на­логов и отчислений в структуре затрат составляет 13,5-16,5%. Как нами выше уже говорилось, ставка налогов весьма высока, низка их стимулирующая роль. Здесь предстоит внести определенные коррективы в налоговую систему и продумать вопрос о замене многих из них более прогрессивным прямым земельным налогом.

Влияние государства на сельское хозяйство (прямое, административное) все еще велико. Многие экономиче­ские регуляторы плохо работают, поэтому администра­тивное вмешательство в хозяйственные дела селян со сто­роны акимов всех уровней и органов управления сельским хозяйством (также всех уровней) продолжается.

В новых условиях постоянно зарождаются (пока еще в зачаточном состоянии) ассоциации и кооперативы кре­стьянских хозяйств, отраслевые объединения и ассоциа­ции. Уточняются и апробируются выполняемые ими функции.

Ситуация с рабочими местами на селе постоянно ухудшается. Свертывание производства, закрытие многих нерентабельно работающих предприятий и хозяйств, пло­хое состояние объектов инфраструктуры и свертывание их работы, отсутствие инвестиций на строительство объектов на селе резко осложнили ситуацию с рынком труда. Уже явно имеет место безработица на селе, отток определен­ной части сельской рабочей силы в города.

Все это требует разработки государственной, рассчи­танной на переходный период, программы создания до­полнительных рабочих мест на селе с определением их ис­точников финансирования. Правительство возлагает забо­ту об этом на региональные органы управления экономи­кой. Несмотря на неоднократные попытки, каких-либо действенных планов регионального развития тех или иных территорий пока еще не существует. Рабочие места не­сельскохозяйственной сферы деятельности создаются в мизерном количестве из-за отсутствия свободных денеж­ных средств. Определенные налоговые льготы для под­держки малых и средних предприятий имеются, но они слабо работают в виду отсутствия стартового капитала для их создания.

В целом ситуация в сельском хозяйстве Казахстана до­вольно трудная, кризисная. Для ее преодоления требуется разработать и задействовать комплекс мер экономическо­го, организационного, социального, инвестиционного ха­рактера. Вероятно, следует скорректировать всю норма­тивную правовую базу экономических реформ на селе. Далее, правительство должно найти (наряду с предприни­мательским сектором) дополнительные, довольно крупные источники инвестиций в сельскую экономику, включая иностранный капитал. Вследствие того, что резко ухудши­лось положение всех социально-культурных объектов на селе, видимо, придется вносить определенные изменения в социальную политику государства.

Должны быть существенно усилены стимулы станов­ления и развития крестьянского (фермерского) хозяйства, пересмотрена налоговая, кредитная политика, политика ценообразования. Существенно должны быть изменены и функции органов управления сельским хозяйством, они должны превращаться в информационно-аналитические и консалтинговые центры, в подразделения маркетингового обслуживания, в опытно-консультативные подразделения, имея в своем составе опытные станции и активно влияя на научно-технический прогресс в сельском хозяйстве. Естественно, надо завершить процесс отделения админи­стративных и политических функций от непосредствен­ного производства сельхозпродукции.

В настоящем сообщении мы попытаемся рассказать о наиболее актуальных, на наш взгляд, вопросах взаимодей­ствия сельхозпроизводителей с обслуживающими их от­раслями и сферами. В частности — это сфера информаци­онных услуг и ее нынешнее состояние; это — процесс по­ставки сельскому хозяйству техники и материалов, вклю­чая характеристику цен на них, ибо это сегодня серьезный сдерживающий фактор. Это, наконец, система кредитова­ния и налогообложения, от правильного формирования которой зависит судьба всей сельской экономики.

С переходом на рыночные отношения, формировани­ем единоличных крестьянских, фермерских, кооператив­ных и других форм хозяйств, роль информации и кон­сультаций существенно возрастает. Далеко не все в Казах­стане, взявшие в собственность или в долгосрочную арен­ду землю, скот, технику и др., пока еще знают конъюнк­туру рынка, информированы о рынке сбыта, конкурентах, ценах и т.д.

А цивилизованный рынок — это хорошо информиро­ванный рынок. А в нашей стране сеть информационных и консалтинговых услуг находится в зачаточном состоянии. Имеющиеся информационные агентства и фирмы мало­численны и разрозненны, техническая база их далеко не совершенна.

Сельскохозяйственные вузы только сейчас приступают к   созданию   маркетинговых   и   информационно-консалтинговых служб. Акмолинский аграрный универси­тет совместно с партнерами из США создал центр по изу­чению конъюнктуры цен на различные виды сельхозпро­дукции. Казахский государственный аграрный универси­тет разрабатывает проект создания маркетингового бюро совместно с партнерами из Германии.

Сейчас очевидна необходимость создания служб мар­кетинга во всех областных и во многих районных центрах республики. Это могли бы взять на себя работники сель-хозуправлений на местах или же сельскохозяйственные вузы. Они могли бы работать на полугосударственной (с частичной поддержкой из бюджета) или же полностью на коммерческой основе.

Год назад получила лицензию для работы в Казахстане американская информационная корпорация «Дан энд Брэдстрит». Она уже выдает полную информацию о пред­полагаемых зарубежных партнерах казахстанских пред­принимателей. Аналогичная смешанная казахстанско-немецкая консалтинговая компания «Агро» тоже начала работу в Казахстане.

Теперь о вопросах обеспечения сельского хозяйства техникой, материалами и другими средствами производст­ва. Не имея собственного производства, Казахстан выну­жден значительную часть сельскохозяйственной техники и запасных частей к ним завозить из других стран (прежде всего из Казахстане). Основными каналами закупки средств производства являются бывшие структуры Госкомсельхоз-техники, ныне преобразованные в акционерные компании или холдинги. Кооперативные формы или товарищества по приобретению сельскохозяйственной техники не игра­ют сколь-нибудь существенной роли.

В процессе либерализации произошел очень сущест­венный диспаритет цен. За 1992-1994 годы совокупные цены на сельскохозяйственную продукцию возросли в 100 раз, а цены на технику, удобрения, ГСМ, другие сред­ства для сельского хозяйства — 520 раз. В 1995 году соот­ношение цен на сельскохозяйственную продукцию и сред­ства для ее производства составили 1 : 1,5, а в 1-ой поло­вине 1996 года 1 : 1,1. Однако такое сближение уровняцен объясняется не тем, что продукция подорожала, а техника — подешевела. Просто из-за отсутствия средств многие хозяйства перестали покупать технику, удобрения, средства защиты растений и т.д.

В настоящее время 40% крестьянских хозяйств не имеют тракторов, 60% — грузовых автомобилей, 80% — пе­рерабатывающей и поливной техники, 90% — комбайнов и кормозаготовительной техники. По расчетам, для полного оснащения средствами производства одного фермерского хозяйства потребуется 150-200 тыс.долларов. Таких денег нет ни у фермеров, ни у государства. Если в начале 1990-х годов по­купка техники мощностью в 1 л.с. обходилась хозяйству в 6-7- кг мяса, то сейчас — в 60-70 кг, если раньше стои­мость 1 тонны ветчины была равна стоимости 1 тонны зерна, то сейчас уже она равна 4 тоннам зерна.

Это делает особо актуальным решение проблем «ножниц» на сельскохозяйственную и промышленную продукцию. Прежде всего нужен механизм оптимального сочетания свободных и договорных цен на средства про­изводства, особенно на приобретаемых путем межгосудар­ственной продажи. Нужно, вероятно, более шире приме­нять рыночные цены равновесия, балансирующие спрос и предложение.

На переходный период очевидна необходимость спе­циального механизма государственной поддержки сель­хозпроизводителей в приобретении ими средств производ­ства. Это могут быть долгосрочные льготные кредиты, это могут быть дотации на приобретение техники на лизинго­вой основе под государственные гарантии и т.д. Сейчас, в особенности в 1996 году, правительство пошло на некото­рые перечисленные меры государственной поддержки сельских товаропроизводителей, но все еще в очень не­значительных масштабах.

Требуется активное вмешательство госорганов для ре­гулирования цен предприятий-монополистов, поставляю­щих свою продукцию для сельского хозяйства. Можно было продумать систему налоговых льгот и каникул для сельхозпредприятий, направляющих прибыль на развитие производства.

Основными путями приобретения техники и других средств производства для сельхозпроизводителей являются оптовые закупки, бартерная сделка, фьючерсные сделки, лизинговые кредиты, акционерные организации, коммер-ческо-снабженческие фирмы. Последние, в особенности, бывшие структуры Госкомсельхозтехники, подлежат даль­нейшей демократизации, целесообразно их деление на ряд самостоятельных фирм, свободно конкурирующих на рынке средств производства.

В 1992-1996 гг. в ряде хозяйств Казахстана приобрете­ны системы машин и технологий за иностранные кредиты под государственные гарантии: немецкая и французская по сахарной свекле, голландская по картофелю, израиль­ская по молочному скотоводству и т.д. Они внедрены и показывают хорошие результаты. Но нет мультипликаци­онного эффекта от их использования, ибо большинство сельхозпредприятий не имеет широкой информации об этих и других технологиях. Поэтому в Казахстане нужен информационно-обучающий центр эффективной сельско­хозяйственной технологии зарубежных стран. Это позво­лило бы создать широкую рекламу этих технологий, обу­чить их применению работников многих сельхозпредприя­тий. Это один из возможных путей привлечения ино­странных инвестиций в аграрный сектор Казахстана. Казгосагроуниверситет разрабатывает проект такого цен­тра и приглашает партнеров из Германии.

В Казахстане есть Национальный центр академических аграрных исследований, в составе которого имеется около 30 НИИ и сельскохозяйственных опытных станций и хо­зяйств. Кроме того, научные лаборатории и учебно-опытные хозяйства имеют вузы сельскохозяйственного профиля. Некоторые НИИ ведут исследования примени­тельно к конкретным агроэкологическим зонам. Рекомен­дации ученых представляются Министерству сельского хо­зяйства для использования. На основе прямых договоров между НИИ и хозяйствующими субъектами могут вестись те или иные опытно-исследовательские работы.

Аграрные исследования, в основном, финансируются через республиканский бюджет. Механизм внедрения ре­зультатов науки в сельскохозяйственное производство раз­работан весьма слабо. В настоящее время наблюдается рассогласованность действий Министерства сельского хо­зяйства, Национального центра аграрных исследований и университетов аграрного профиля в выработке и реализа­ции научно-технической политики в сельскохозяйствен­ном секторе экономики.

Основным каналом кредитования товаропроизводите­лей является государственный фонд поддержки сельского хозяйства, созданный в 1995 году при Министерстве сель­ского хозяйства Казахстана. Источниками данного фонда являются средства госбюджета, выделяемые на развитие сельского хозяйства, средства, вырученные от приватиза­ции сельхозпредприятий, иностранные кредиты.

Из этого фонда в 1995 году сельским товаропроизво­дителям был выдан кредит целевого назначения на 3,4 млрд. тенге, в 1996 году предусмотрено выделить 3,5млрд.тенге. За счет средств фонда оказывается финан­совая помощь крестьянским (фермерским) хозяйствам для их становления и развития, осуществляется финансовая поддержка сельхозпредприятий, занимающихся семено­водством и выращиванием племенного скота, оказывается финансовая поддержка целевых программ развития неко­торых сельхозпредприятий.

Но средства этого фонда все еще незначительны. По­этому государство (в особенности в 1996 году) применяет практику целевого кредитования сельхозпредприятий в периоды  наиболее   напряженных  сезонных  работ (приобретение ГСМ, запасных частей, гербицидов, пести­цидов и т.д.).

Заметным каналом финансовой поддержки сельского хозяйства становятся кредиты Азиатского банка, которым в 1999 году выделены 100 млн. долларов США, из них 50,0 млн. долларов должны быть направлены на развитие крестьянских хозяйств, а 2001-2002 году  200 млн. долларов

Существующий коммерческий агропромбанк не рас­полагает необходимыми для сельского хозяйства кредит­ными ресурсами. Пока не созданы специализированные сельскохозяйственные банки, которые могли бы сформи­ровать  эффективную систему кредитования аграрного сектора. При МСХ Казахстана создана компания «Агролизинг», которая в 2002 году выделила фермерским хозяйствам 810 млн.тенге лизинговых средств.

 

 

Глава 2. Оценка рыночной стоимости земельных участков

• Правовой статус крестьянских (фермерских) хозяйств

 

Становление многоукладной экономики и развитие рыночных отношений в нашей стране вызвали появление большого многообразия форм собственности и хозяйствования. В аграрном секторе появились такие специфические формы хозяйствования как крестьянские (фермерские) хозяйства. Крестьянские (фермерские) хозяйства—частные сельскохозяйственные предприятия на собственной или арендованной земле. Они получили значительное развитие в сельскохозяйственном производстве за последние годы.

Фермерский сектор в сельском хозяйстве начал складываться с 1990 года. К началу 1996 года в стране начитывалось более 280 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств. Они располагали 11 млн га сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни — 8,1 млн га, или 6,1% ее общей площади. В 1996 году фермерами было произведено сельскохозяйственной продукции на 5451 млрд руб. (в фактически действовавших в тот период ценах) или 2% валовой продукции сельского хозяйства. В 1997 году число крестьянских (фермерских) хозяйств начало     несколько сокращаться. При этом общая площадь используемых ими земель возросла и достигла около 14 млн га в 1999г., а средний размер хозяйств увеличился до 51 га. (приложение1).

Крестьянские хозяйства, образовавшиеся в первые годы реформы (1990-1992 годы) и получившие стартовую финансовую поддержку, добились высокой экономической эффективности производства. Однако в 1994-1995 годах рост количества фермерских хозяйств резко замедлился. Это во многом было обусловлено как общими кризисными процессами, характерными для экономики страны в целом (неплатежами за продукцию, высокой инфляцией, диспаритетом цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию, неэффективной финансово-кредитной и налоговой политикой, снижением платежеспособного спроса, неполным и несвоевременным бюджетным финансированием), так и нерешенностью многих организационно-правовых, земельных, материально-технических, социальных и других вопросов деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств.

Законодательство, регулирующее образование и деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств, находится в стадии становления. В связи с этим многие вопросы в нем еще недостаточно четко определены, имеется много проблемных вопросов и противоречий. Так например, в юридической науке вопрос о статусе крестьянского (фермерского) хозяйства в настоящее время однозначно не решен, разноречива и практика. В деятельности крестьянского хозяйства преобладают не только хозяйственные задачи, обусловленные сельскохозяйственной и связанной с ней деятельностью, но и коммерческие задачи, направленные на получение прибыли. Поэтому закон наделяет крестьянское (фермерское) хозяйство всеми правами и обязанностями, необходимыми для осуществления частной предпринимательской деятельности.

Крестьянские (фермерские) хозяйства, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, можно также считать субъектами малого предпринимательства. На практике видно, что в настоящее время в нашей стране функционируют крестьянские (фермерские) хозяйства с различным правовым статусом.

Отсутствие единого подхода к правовому статусу крестьянских (фермерских) хозяйств затрудняет не только работу самих фермеров, но и государственных статистических и налоговых органов, которым они представляют бухгалтерскую отчетность согласно законодательству.

 

 

 

 

2.2 Организация учета в крестьянских (фермерских) хозяйствах

 

В соответствии с Положением о бухгалтерском учете и отчетности в РК  все предприятия, организации и учреждения, независимо от их вида и форм собственности, в том числе крестьянские хозяйства, должны вести бухгалтерский учет своего имущества, обязательств и хозяйственных операций.

В крестьянских хозяйствах объем учетной работы намного меньше, чем в колхозах и совхозах, но требования к ней не снижаются. Каждое хозяйство не может содержать отдельную штатную единицу бухгалтера, поэтому учет должен быть простым, доступным и недорогим. Для его ведения применяются типовые формы, используемые на сельскохозяйственных предприятиях.

Как и все другие предприятия, крестьянские хозяйства должны отражать на бухгалтерских счетах всю информацию, необходимую для управления и контроля. Для этого необходимо разработать свой рабочий план счетов.

Важными моментами организации учета в крестьянских хозяйствах являются подбор и ведение учетных регистров. В небольших односемейных хозяйствах, где учетом занимаются люди, не имеющие специального образования и бухгалтерского опыта, целесообразно использовать регистры, построенные по простому принципу записей «приход-расход-остаток» и вполне доступные широкому кругу фермеров.

Для организации бухгалтерского учета в крестьянских хозяйствах рекомендуется вести следующие учетные регистры: Книгу учета имущества крестьянского хозяйства (ф. №1-КХ), Книгу учета продукции и материалов (ф. №2-КХ), Книгу учета труда (ф.№3-КХ), Журнал учета хозяйственных операций (ф.№4-КХ), Ведомость финансовых результатов (ф.№5-КХ).

Есть ли необходимость в ведении всех этих регистров? Теоретически да, а практически их не ведет большинство хозяйств, так как для фермеров они являются сложными. 

Исследования показывают, что для индивидуальных крестьянских хозяйств с небольшим объемом производства, где за год совершается не более 50 хозяйственных операций, достаточным является открытие на год Книги учета хозяйственных операций. В нее сначала записывают остатки по счетам на начало года, а затем хозяйственные операции на основании первичных документов в хронологической последовательности и с соблюдением способа двойной записи.

Данная книга является комбинированным учетным регистром, заменяет журналы-ордера (мемориальные ордена) и выполняет роль Главной книги. Она доступна, проста, охватывает все хозяйственные операции. После небольшой консультации по ее ведению фермер самостоятельно может заносить в нее информацию.

В односемейных крестьянских хозяйствах основные средства представлены в виде двух-трех единиц техники, на которые открывают карточки учета основных средств, а на производственные запасы-карточки складского учета. Ведение книг учета затрат на производство не практикуется, так как в таких хозяйствах, как правило, выращивают одну культуру или группу скота. Для учета оплаты труда используют расчетно-платежные ведомости.

Хорошо налаженный учет позволяет фермеру оценить финансовое состояние своего хозяйства и доходность производства, своевременно представлять установленные формы отчетности.

 

2.3 Учет имущества крестьянского (фермерского) хозяйства

Основное имущество крестьянского (фермерского) хозяйства составляют земельный участок и насаждения на нем, жилые и хозяйственные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другие основные средства, необходимые для осуществления хозяйственной и иной деятельности.

На первоначальном этапе создания крестьянского (фермерского) хозяйства его основные и оборотные средства формировались в основном за счет имущественного пая, выделяемого сельскохозяйственным предприятием, или за счет собственных средств. В дальнейшем строительство и приобретение зданий, машин, взрослого продуктивного и рабочего скота и других объектов основных средств осуществляется за счет собственных средств крестьянского (фермерского) хозяйства.

Прием-передачу объектов основных средств от сельскохозяйственного предприятия крестьянскому (фермерскому) хозяйству в виде имущественного пая оформляют актом или списком, в которых указывают наименование, количество, полную и остаточную (балансовую за вычетом износа) их стоимость. Документы подписывают передающая и принимающая стороны и скрепляют печатью сельскохозяйственного предприятия.

Построенные собственными силами здания и сооружения, выращенные в хозяйстве взрослые животные, заложенные многолетние насаждения, возведенные надворные постройки, колодцы и другие объекты в учете фиксируют по стоимости исходя из фактических расходов.

Приобретенные основные средства и нематериальные активы отражают в учете по их фактической стоимости: цена оплаты и расходы на доставку и установку. При безвозмездном получении основных средств их стоимость устанавливают по данным документов о передаче основных средств или по их рыночным ценам. Приобретенные новые машины, оборудование и транспортные средства в состав основных средств зачисляют по стоимости приобретения за вычетом стоимости поступивших в комплекте с ними запасных частей, запасных шин, инструментов, которые приходуют в состав производственных запасов.

Продажа и ликвидация основных средств производится по усмотрению главы крестьянского (фермерского) хозяйства.

Основанием для учета основных средств и нематериальных активов являются первичные документы: при их оприходовании — счета-фактуры и другие сопроводительные документы поставщиков, акты (справки) на оприходование основных средств и нематериальных активов, на перевод животных в основное стадо и др.; при их выбытии — акты (справки) на списание основных средств и нематериальных активов, на выбраковку животных из основного стада, счета-фактуры и др.

К основным фондам не относят средства труда, служащие менее одного года, или стоимостью до 100 минимальных месячных оплат труда за единицу на момент приобретения, а также животных на выращивании и откорме, птицу, кроликов, пушных зверей, семей пчел, многолетние насаждения, выращиваемые в питомниках в качестве посадочного материала и другие аналогичные предметы, так как их учитывают в составе оборотного имущества.

Учет основных средств осуществляют в количественном и стоимостном выражении с обязательным указанием даты завершения строительства или приобретения, нормы (в процентах) и суммы амортизации в расчете на год. При этом наряду с количественными и стоимостными показателями следует отражать: по скоту — живую массу, по многолетним насаждениям — площадь посадок в гектарах, по жилому дому — квадратные метры общей и жилой площади.

Стоимость основного имущества (фактическая стоимость), зафиксированная в документах на момент приобретения (строительства), может быть изменена только в случаях дооборудования, реконструкции, частичной ликвидации или дополнительных ежегодных затрат по молодым многолетним насаждениям, а также переоценки.

В течение срока службы основные средства, включая затраты по улучшению земель, и нематериальные активы свою стоимость переносят на производимую продукцию частями в виде ежегодных начислений суммы износа (амортизации) по действующим нормам. Амортизация не начисляется на продуктивный скот, буйволов, волов, оленей, молодые многолетние насаждения, а также по полностью амортизированным основным средствам. Не подлежат амортизации объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются (земельные участки и объекты природопользования).

Суммы амортизации (износа), как известно, включаются в текущие затраты (расходы) хозяйства.

В состав объектов для начисления износа входят также неоконченное строительство.

Начисление износа (амортизация) основных средств производят в течение нормативного цикла их службы или срока, за который балансовая стоимость этих средств полностью переносится на издержки производства.

Амортизация по нематериальным активам (к ним относят права на пользование землей, другими природными ресурсами, права на использование изобретений, “ноу-хау”, производственной информации, программных средств вычислительной техники и др.) исчисляют по нормам, рассчитанным исходя из их первоначальной стоимости и срока их полезного использования.

По нематериальным активам, по которым невозможно определить срок полезного использования, норму амортизации устанавливают из расчета десяти лет.

При определенных условиях по отдельным видам основных средств может применяться ускоренный метод начисления износа (амортизации). При этом утвержденная в установленном порядке норма годовых амортизационных отчислений увеличивается не более чем в два раза. После полного погашения первоначальной стоимости объекта начисление износа прекращается. Сумма ускоренной амортизации основных средств включается также в расходы хозяйства,

Сумму износа (амортизации) начисляют, как правило, ежеквартально или один раз в конце года. Для определения годовой суммы износа стоимость объекта основных средств (с учетом проведенной переоценки по решениям Правительства) умножают на соответствующую норму амортизации, и полученный результат делят на 100. По поступившим или выбывшим в течение года основным средствам износ определяют в зависимости от количества месяцев, в течение которых объект использовали в хозяйстве. 

Сумму износа (амортизации) основных средств по каждому объекту присоединяют к сумме износа, начисленной с начала ввода объекта в эксплуатацию.

Амортизацию объектов основных средств можно производить и другими способами, перечисленными в Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/97, утвержденном приказом Министерства финансов Казахстана от 13 января 1998 года № 1451, например: способом уменьшаемого остатка, способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования или способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

К оборотному имуществу крестьянского (фермерского) хозяйства относят сельскохозяйственную продукцию (семена, корма, готовая продукция и др.), сырье, удобрение, топливо, медикаменты, запасные части, строительные, ремонтные и другие материалы, выращиваемых и откармливаемых животных, птицу, зверей, кроликов, семьи пчел, то есть все то, что производят в хозяйстве для собственных нужд и для продажи на сторону, а также приобретаемые на стороне товарно-материальные ценности (кроме основного имущества), малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, к которым относят: мелкий инвентарь (вилы, лопаты, грабли, косы и т. п.), сбрую (хомуты, шлеи, седелки, уздечки), спецодежду, спецобувь, постельные принадлежности, улья (новые и находящиеся в эксплуатации) и т. п. Фермерские хозяйства не начисляют износ на малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, а списывают их на затраты производства непосредственно после передачи со склада в эксплуатацию (спецодежда, спецобувь и др.), либо после нормативного срока их использования в производстве (мелкий инвентарь, сбруя, ульи и др.).

Покупную продукцию и материалы в крестьянских (фермерских) хозяйствах оценивают и учитывают по ценам приобретения с учетом транспортно-заготовительных расходов, продукцию собственного производства — по сумме затрат на ее производство или — в течение года по условной цене, если фактическую себестоимость ее до конца года не определяют.

Учет животных и птицы производят в крестьянском (фермерском) хозяйстве по группам (видам) животных: коровы, молодняк крупного рогатого скота на выращивании и откорме, свиноматки, поросята, овцы (козы) взрослые, молодняк овец (коз), лошади взрослые, молодняк лошадей, птица, звери, кролики.

Для учета поступления продукции растениеводства и животноводства, произведенной в хозяйстве, покупной продукции и материалов, а также для расходования продукции и материалов и контроля за их использованием в крестьянских (фермерских) хозяйствах применяют Книгу учета продукции и материалов (ф. № 2-кх). В указанной книге записи ведут в течение года по мере совершения хозяйственных операций. Книга состоит из отдельных разделов;

1. Продукция растениеводства.
2. Продукция животноводства.
3. Покупные материалы.

Учет в книге осуществляют отдельно по каждому виду продукции или материалов. Перечень материальных ценностей, учитываемых в этой книге, определяет глава хозяйства в зависимости от их ценности или размера оборота.

Учет трудового участия

В крестьянском (фермерском) хозяйстве принимают трудовое участие члены коллектива и привлеченные по договору граждане. Следовательно, главе хозяйства следует организовать списочный учет численности трудоспособных членов семейного коллектива и привлеченных со стороны работников. В указанном списке по каждому работнику необходимо отразить данные о возрасте, трудовом стаже, количестве членов семьи, о льготах и обязательствах и т. п., а также сделать отметку о времени зачисления в семейный коллектив или приеме на работу по договору. Эти данные необходимы при заполнении трудовых книжек. Записи в трудовых книжках о трудовом стаже (приеме на работу, увольнении) осуществляет глава крестьянского (фермерского) хозяйства, что подтверждается местной администрацией.

Размер дохода (оплаты) каждого трудоспособного члена крестьянского хозяйства определяет коллектив по соглашению между ними. В этих условиях выполняемая работа и отработанное время (в днях и часах) каждого работника, может учитываться по усмотрению членов коллектива. Однако более вероятно, что этого не потребуется в силу семейных трудовых отношений. С наемными гражданами заключают договор (трудовое соглашение) об использовании их труда. При этом в договоре следует конкретно определить условия найма: срок найма, перечень и объем работ, календарные сроки их выполнения, размер и условия оплаты труда и другие обязанности сторон. Для указанной категории работников может быть организован учет отработанного ими времени или выполненных работ (в зависимости от условий договора). При этом оплата труда может производиться в денежной и натуральной (продуктами) форме (продукты в этом случае оценивают по рыночным ценам).

Для учета расчетов по оплате труда

используют Книгу учета труда (ф. № 3-кх). Записи в книге ведут в календарной последовательности. Книга состоит из двух разделов:

1. Учет рабочего времени.
2. Учет оплаты труда.

 

 

2.4  Ведение учета денежных средств и расчетных операций

 

Крестьянское (фермерское) хозяйство как самостоятельный хозяйственный субъект вступает в расчетные отношения с налоговыми органами, страховыми компаниями, учреждениями банков, государственными, коллективными и другими предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами, для чего оно имеет в учреждении банка расчетный счет, используемый и для хранения свободных денежных средств.

Порядок открытия расчетного счета определяется банком. Для его открытия крестьянское (фермерское) хозяйство представляет учреждению банка:

заявление на открытие счета (ф. N 0401025); карточку с образцами своей подписи, подлинность которой должна быть засвидетельствована нотариально (ф. № 0401026); копию нотариально заверенного документа на право пользования землей (государственного акта на право пользования землей и т. п.). На подлинном документе главный бухгалтер банка делает отметку об открытии расчетного счета. Копия документа на право пользования землей остается в учреждении банка.

По остаткам средств на расчетных счетах в банке начисляют проценты в установленном размере. Начисление процентов производят ежеквартально и сумму их зачисляют на расчетный счет крестьянского (фермерского) хозяйства и в его доходы.

Списание средств с расчетного счета крестьянского (фермерского) хозяйства производят только по письменному указанию владельца счета или решению суда.

В состав расходов, связанных с производством и реализацией продукции (работ, услуг,) крестьянские (фермерские) хозяйства включают: стоимость израсходованных покупных семян, кормов, запасных частей и материалов, удобрений, нефтепродуктов, сырья, услуг других хозяйств, агросервисных и других сторонних предприятий и организаций; амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств и расходы по всем видам ремонта основного имущества; уплаченные в бюджет налоги (кроме налогов, относимых на финансовые результаты деятельности); расходы на оплату труда наемных граждан; отчисления на государственное социальное и обязательное медицинское страхование, в Пенсионный фонд и другие платежи и расходы.

В расходы хозяйства по производству продукции не включают стоимость приобретенных машин, взрослых продуктивных животных, рабочего скота и затраты по строительству объектов основных средств, так как они должны производиться за счет амортизационных отчислений, включаемых в расходы, и чистого дохода, остающегося в распоряжении крестьянского (фермерского) хозяйства.

Кроме товарно-материальных ценностей в расходы хозяйства включают также работы и услуги, выполняемые сторонними организациями и предприятиями по транспортировке грузов, химизации почв, борьбе с вредителями растений и болезнями животных, водохозяйственному обеспечению, сельскохозяйственным работам и т. п.

В расходы хозяйства относят и арендную плату за земельный участок (если она не включена в сельскохозяйственный налог), взрослых животных, основное имущество (в размере, превышающем амортизационные отчисления, если по условиям договора она вносится арендатором), командировочные, почтово-телеграфные, представительстве, благотворительные расходы, проценты по кредитам банка, другие расходы.

Начиная хозяйственный год, целесообразно предварительно рассчитать предстоящие доходы и расходы, что позволит реально определить собственную платежеспособность и потребность в заемных средствах по отдельным периодам года, более экономично вести хозяйство, своевременно получать и погашать кредиты и другие заемные средства и производить расчеты с различными предприятиями и организациями. Это следует оформлять в виде расчета (сметы) доходов и расходов на год с разбивкой по кварталам.

Все расходы, связанные с производством, переработкой и реализацией продукции (выполнением работ, оказанием услуг), доходы, полученные от этих операций, доходы и расходы по другим видам деятельности, платежи в бюджет, страховым и другим организациям, а также расчетные операции и движение денежных средств крестьянского хозяйства фермеры (крестьяне) учитывают в Журнале учета хозяйственных операций и денежных средств (ф. № 4-кх).

Журнал состоит из приходной и расходной частей, образующих его первый и второй разделы. Все записи в журнале ведут в календарной последовательности совершения хозяйственных операций. В приходной части журнала отражают как доходы (поступления) хозяйства, полученные им от реализации продукции, выполнения работ, оказания услуг производственного характера на сторону, так и прочие доходы (от операций с ценными бумагами, реализации машин, оборудования, взрослого рабочего или продуктивного скота и др.). В этом же разделе учитывают поступления денежных средств (как на расчетный счет, так и наличных). В расходной части журнала отражают все расходы фермера на производство и реализацию продукции, выполнение работ, оказание услуг.

Осуществляя таким образом учет доходов и расходов можно по данным указанного журнала определить их общую сумму за каждый месяц и нарастающим итогом с начала года.

По истечении календарного года фермеры (крестьяне) определяют конечный финансовый результат хозяйственной деятельности, для чего предусмотрено ведение Ведомости финансовых результатов (ф. № 5-кх). Записи в эту ведомость производят ежемесячно (или ежеквартально) путем переноса итоговых сумм по статьям из журнала учета хозяйственных операций. Разница между доходной и расходной частями ведомости составляет финансовый результат хозяйства.

Учёт основных фондов.

Основные средства предприятия — это совокупность материально-производственных ценностей предприятия, которые переносят свою стоимость товара по частям в виде амортизационных отчислений и участвуют в процессе производства постоянно.

Амортизационные отчисления — это износ основных средств, выраженный в денежной форме, который переноситься на себестоимость товара.

Основные средства в процессе эксплуатации находятся в движении (поступление, перемещение внутри предприятия, ремонт и модернизация, выбытие и ликвидация). Движение основных средств отражается в первичных документах: акт приёмки-передачи, накладная на внутреннее перемещение, акт о ликвидации основных средств. 

При поступлении основных средств на предприятие оформляется акт приёмки-передачи основных средств на каждый принятый в эксплуатацию объект. Основными реквизитами акта являются инвентарный номер, год выпуска, год и месяц поступления на предприятие, комплектность, первоначальная стоимость, норма амортизации, синтетические счета и субсчета и коды аналитического учёта. Основные средства принимаются на учёт по первоначальной стоимости определённой в акте приёма-передачи основных средств.  В этом документе отражаются внешние движения основных средств. Первоначальная стоимость также отражается в инвентарной карточке учёта , которая составляется на основании акта . Кроме этого в ней существует инвентарный номер , дата выпуска и дата о вводе в эксплуатацию , первоначальная стоимость и др. Инвентарная карточка заводится на каждый объект основных фондов отдельно и , для удобства , группируется по шифрам. При ликвидации основных фондов создаётся акт о ликвидации основных средств: основные средства продаются другому хозяйству, ликвидируются по причине физического износа как лом, ликвидируются по причине морального износа и др.

   Учёт материальных ценностей в бухгалтерском учёте является одним из основных объектов учёта на производстве. Под материальными ценностями в учёте понимают предметы труда, которые в отличие от средств труда, потребляются в одном цикле производства и поэтому их стоимость полностью включается в себестоимость изготовленной продукции. Например, это сырьё, основные и вспомогательные материалы, топливо и запасные части, и другие материальные ресурсы. Деление материалов на основные и вспомогательные условно , т.к. одни те же материалы , но на разных производствах могут быть и теми и другими .

  Бухгалтерский учёт, как известно, документальный учёт. Это касается и операций с материалами  , что позволяет выполнять задачи по учёту материалов .

   Полученные материалы предприятием своевременно оприходуются. Оприходование материалов  оформляется приходным ордером на фактически принятое количество материальных ценностей . В ордере отмечается наименование , номенклатурный номер , единицы измерения , цена , количество — фактическое и плановое , сумма , роспись материально ответственного лица . Также движение и внутреннее перемещение оформляются накладной . При получении материалов на склад составляется акт приёмки материалов .

   На каждый номенклатурный номер открывается отдельная карточка — карточка складского учёта материалов. В ней отображается приход и расход по отдельным видам материалам . На отдельных складах учёт ведётся в специальной книге , которая представляет собой сброшюрованные карточки .

   Отпуск материалов со склада оформляется требованием, накладной и лимитно-заборной картой.

   По первичному документу требование запрашивается количество определённого вида наименования материалов, которое надо отпустить со склада. Также здесь указывается их цена и сумма . Накладная на отпуск материалов на сторону указывает какое количество и какие материалы отпущены — по какой цене и на какую сумму. Независимо от способа документального оформления материалы отпускаются по лимиту. Для этого существует лимитно-заборная карта . Она предназначена для последовательного оформления отпуска материалов , потребляемых систематически при производстве продукции в данном цехе . В верхней части карты указывается лимит расхода материала на месяц , поэтому она служит средством контроля за лимитом отпуска материалов на производственные нужды . Существуют индивидуальные лимитные карты и групповые .

   Вся первичная документация, поступающая в бухгалтерию, подвергается сплошной проверке как по существу операций и правильности их оформления, так и по точности арифметических подсчётов. Затем документы таксируются — указанное количество материалов в первичных  документах умножается на учётные цены . Следующим этапом обработки документов является их группировка , цель которой — получение итоговых данных для записей в регистры бухгалтерского учёта .

   Первые экземпляры документов группируются по видам операций, источникам поступления или направлениям расхода материалов. Для этого составляются группировочные ведомости прихода и расхода . Приходные документы используются для бухгалтерского учёта приобретения и заготовления материальных ценностей , а расходные — для учёта затрат на производство и калькулирования себестоимости продукции .

   Чтобы получить необходимые данные для аналитического и синтетического учёта, ведут накопительные ведомости синтетического учёта. Эти ведомости составляются на основании первичных документов по учётным ценам отдельно по приходу и расходу в разрезе синтетических счетов и групп материалов .

   Исходными данными для учёта материалов являются: “ ОБОРОТНАЯ ВЕДОМОСТЬ ПО ДВИЖЕНИЮ МАТЕРИАЛОВ ”, “ ВЕДОМОСТЬ ПОСТУПЛЕНИЯ МАТЕРИАЛОВ ЗА УЧЁТНЫЙ ПЕРИОД ”, “ ВЕДОМОСТЬ РАСХОДА МАТЕРИАЛОВ ”.                            

Синтетический учёт материальных ценностей ведётся на активном счёте 10 “ материалы ”. Этот счёт предназначен для обобщения информации о наличии и движении принадлежащих предприятию сырья, материалов, топлива, запасных частей, тары и других материальных ценностей. На этом счёте ведётся учёт поступления на склады и другие места хранения , расходования и запасов сырья , основных и вспомогательных материалов , покупных полуфабрикатов и т.д. Учёт каждой группы материалов осуществляется на отдельных субсчетах (топливо, запасные части…), которые, группируются в “ МАТЕРИАЛЫ”. В соответствии с существующими принципами фактическая себестоимость приобретаемых и заготовляемых материалов выявляется по дебету синтетических счетов учёта материальных ценностей ( “ сырьё и материалы ” , “ топливо “ и др. )

   Движение материальных ценностей при журнально-ордерной форме учитывается в ряде журналов-ордеров. Основные записи, касающиеся поступления материалов, фиксируются в журнале-ордере N60 на кредите счёта “ Расчёты с поставщиками и подрядчиками ”. Здесь учитываются приобретения и заготовления материалов, расчёты с поставщиками. Дебетовые обороты этого счёта показывают оплату счетов поставщиков . Если же счёт оплачен , а записей на дебете счетов материалов нет , значит , материалы находятся в пути или ещё не оприходованы . Запись на дебете счёта материалов при отсутствии её в графе оплаты означает , что материалы не оплачены или отражена неотфактурованная поставка .

  Записи в журнал-ордер N60 делаются на основании приходных ордеров, платёжных требований и т.п.

Налогообложение КФХ без образования юридического лица. Подоходный налог.

Подоходным налогом облагается совокупный годовой доход, полученный хозяйством, который представляет собой разницу между валовым доходом, полученным в течение календарного года, и документально подтвержденными расходами, связанными с извлечением этого дохода. Состав доходов, связанных с извлечением дохода определяется, применительно к Положению о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции, и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли. При этом в валовой доход не включаются суммы полученных доходов, которые в соответствии с законодательством не подлежат налогообложению.
Уплата налога осуществляется авансовыми платежами (15 июля, 15августа и 15 ноября) равными долями от годовой суммы налога, исчисленной за истекший год, а по вновь образованным хозяйствам от предполагаемой суммы дохода за текущий год. Пересчет по фактически полученному совокупному доходу за истекший год должен быть закончен налоговыми органами не позднее 1 июля года, следующего за отчетным. Уплата налога производится на основе платежного извещения, вручаемого главе КФХ налоговым органом.

Следует отметить, что доходы членов КФХ получаемые в этом хозяйстве от сельскохозяйственной деятельности не подлежат обложению налогом в течение первых пяти лет, с момента образования хозяйства.

Земельный налог. Земельный налог относится к категории местных налогов. Ставки налога определяются местными органами власти с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. Минимальные ставки земельного налога на один гектар пашни и других сельскохозяйственных угодий устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов РК. Не платят налог граждане, впервые образующие КФХ, в течение пяти лет с момента предоставления им земельного участка.

 Налоги на имущество физических лиц. Также к категории местных налогов относятся налоги на имущество физических лиц. К ним относятся налог на строения, здания и сооружения и налог на транспортные средства. Первым налогом ежегодно облагаются строения, помещения, сооружения, по ставке, устанавливаемой органами власти субъектов РФ в размере, не превышающем 0,1 % от их инвентаризационной стоимости.

Налогом на транспортные средства облагаются мотосани, катера, моторные лодки и другие транспортные средства, за исключением автотранспортных средств, облагаемых налогом с владельцев транспортных средств. Ставка налога зависит от мощности транспортного средства.
Представительные органы власти районов могут устанавливать дополнительные льготы по налогам (в т.ч. и для КФХ) для отдельных категорий плательщиков и отдельных плательщиков. Городские, поселковые, сельские советы могут предоставлять льготы по налогам на имущество физических лиц только отдельным плательщикам.
Налоги в дорожные фонды. КФХ являются также плательщиками таких налогов в дорожные фонды как налог с владельцев транспортных средств и налог на приобретение транспортных средств. В случае если доход от реализации произведенной КФХ сельскохозяйственной продукции составляет более 70 % от общей суммы доходов, то КФХ освобождаются от уплаты налогов в дорожные фонды. Ставки первого налога зависят от типа транспортного средства и его мощности, ставки второго составляют на прицепы и полуприцепы — 10 процентов от покупной стоимости, на автомобили — 20 % . Не облагается налогом на приобретение транспортных средств приобретение их для личного пользования членами КФХ.

Агропромышленный комплекс функционирует в сложных финансово-экономических условиях. В силу специфики сельского хозяйства, связанной с использованием практически невосполнимых природных ресурсов, кризис в АПК при переходе к рынку оказался более глубоким, а выход из него будет более продолжительным по сравнению с другими отраслями народного хозяйства. Система реформирования АПК не обеспечивает не только расширенного, но и простого воспроизводства.

Неустойчивое экономическое положение сельскохозяйственных товаропроизводителей вызвано нарушением сложившихся хозяйственных связей, инфляцией, дефицитом бюджета, сокращением государственного финансирования, удорожанием кредитных ресурсов, снижением покупательской способности населения, ростом диспаритета цен в товарообороте между сельским хозяйством и другими отраслями, кризисом платежной дисциплины.

Эффективность работы предприятий во многом определяется формами хозяйствования. Анализ финансового состояния реформируемых агроформирований показывает, что зачастую приватизация превращается в простое переименование бывших совхозов и колхозов в «коллективные предприятия» с сохранением прежнего стиля работы. В большинстве таких коллективных предприятий резко упали и продолжают снижаться надои и привесы, выход молодняка, снижается урожайность и объем заготовки кормов.

Развитие крестьянских (фермерских) хозяйств,    личных  подсобных хозяйств и других малых форм предпринимательства    на  селе является на современном этапе одним из важных направлений    в  обеспечении  роста производства сельскохозяйственной продукции,    занятости сельского населения и его жизнеобеспечения.

Одной из острых проблем АПК переходного этапа является проблема технического обеспечения и технического сервиса сельхозтоваропроизводителей: как мелких фермерских хозяйств, так и крупных коллективных предприятий. На начальном этапе рыночных реформ вопрос обеспечения взаимовыгодного обмена между сельским хозяйством и отраслями, производящими и поставляющими средства производства, был пущен практически на самотек. Возникший в результате диспаритет цен привел к тяжелым финансовым последствиям для большинства сельских товаропроизводителей.

В этой ситуации важнейшим принципом государственного регулирования аграрного сектора является обеспечение взаимовыгодного обмена между сельским хозяйством и предприятиями производящими и поставляющими средства производства, включающего восстановление паритета цен, финансовую поддержку сельхозпроизводителей, совершенствование таких экономических рычагов, как кредит и налоги.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 3. Государственное регулирование земельных отношений.

3.1.        Роль государства в регулировании земельных отношений.

   Мировой опыт показывает, что в современных условиях рыночной экономики требуется оптимальное сочетание жесткого государственного контроля за использованием и охраной земель, а также координация действий государственных органов и субъектов земельных правоотношений независимо от их формы собственности. Государственная политика любой страны в отношении земельных вопросов должна быть взвешенной и продуманной. Не случайно в Стратегии развития Казахстана до 2030 года, инициированной и утвержденной Президентом Нурсултаном Назарбаевым, этот вопрос — один из семи долгосрочных приоритетов.

              Многообразие, динамичность развития земельных отношений, значение и роль земельных ресурсов в удовлетворении различных потребностей общества предопределяет необходимость постоянного и целенаправленного государственного воздействия на рассматриваемую сферу общественных отношений.

              В земельном кодексе РК, принятым 20 июня 2003 года, в задачах, вопросах регулирования  земельных отношений и о компетенции органов нет ни одного слова «управление», тем более «управление земельным фондом». Означает ли это, что в земельных правоотношениях не существует управления, что все вопросы решаются регулированием земельных отношений, как это указано в задачах земельного законодательства. Один из российских авторов, Б.В Ерофеев отказался от формулировки «управление земельными отношениями». Он пишет: «Государственное централизованное управление земельными отношениями, при всей его привлекательности, оказалось несостоятельным, о чём свидетельствуют многочисленные исторические примеры зарубежных стран и печальный социалистический опыт России».  В то же время далее он пишет: «Государственное регулирование земельных отношений является частью государственного управления в целом»[6]. 

              При этом не дает разъяснение, что такое государственное управление в целом? В науке земельного права Б.В. Ерофеев не является единственным автором, отрицающим институт управления земельным фондом. Н.Т. Осипов до него отрицал существование единого управления земельным фондом, его заменил институтом, регулирующим предоставление и изъятие земельных участков землеустройством и т.д.

              Более правильно подходил к определению понятия управления земельным фондом Ю.А. Вовк, который писал: «Под управлением единым земельным фондом понимается такая деятельность государства, которая имеет своей целью организацию наиболее рационального использования земель в стране и их охраны». [7]

              В этом определении главным характеризующим признаком управления земельным фондом является его организационная роль в рациональном использовании и охране земель в стране.         

              Вторая особенность определения заключается в том, что управление неземельными отношениями, а единым  государственным земельным фондом.

              Указанное определение Ю.А. Вовка совпадает с названием института, данное Н.Б. Мухитдиновым: «Государственное управление единым земельным фондом».[8]

              Государственное управление земельным фондом по утверждению А.Х. Хаджиева представляет собой важнейшее направление в системе государственного управления, выступает необходимым организационным условием обеспечения рационального использования и эффективности охраны земель.

              Это правильно, а дальше автор приравнивает содержание государственного регулирования земельных отношений к государственному управлению земельным фондом и указывает, что если государственное управление выражает организационную деятельность, то государственное регулирование земельных отношений составляет содержание подобной деятельности.[9]

              Считая, что управление земельным фондом представляет собой организационную, исполнительно-распорядительную деятельность соответствующих государственных органов, еще больше запутал институты земельного права, относящиеся к праву регулирования земельных отношений с институтом управления земельными ресурсами.

              При этом  не обратил внимания, что центральный уполномоченный орган  по управлению земельными ресурсами РК не обладает правомочиями исполнительно-распорядительной функцией.  

              Управление земельными ресурсами как деятельность в области земельно-процессуального права предусмотрено в компетенции центрального уполномоченного органа по управлению земельными ресурсами и его органов на местах.

              Из содержания компетенции этого центрального уполномоченного  органа видно, что его деятельность не связана с распоряжением объектов собственности на землю, а управление земельными ресурсами характеризует его процессуально, организационно-правовую деятельность по рациональному использованию и охране всех земельных ресурсов страны, то есть всех земель, входящих в земельный фонд РК.

                Поэтому, компетенция этого органа отличается от компетенции органов, местных представительных и исполнительных органов, органов местного самоуправления и компетенцией Акимов города районного значения, поселка, аула (села), аульных  (сельских) округов.

               Содержание государственного регулирования земельных отношений составляет:

— создание и обеспечение организационных, экономических, правовых условий для эффективного использования и охраны земель;

— проведение государственного контроля за использованием и охраной земельных ресурсов;

— обеспечение согласованности интересов государства, юридических лиц и граждан в сфере земельных отношений;

— гарантирование и защита прав и интересов субъектов земельных правоотношений;

— привлечение виновных в совершении земельных правонарушений к юридической ответственности.

              Правовая основа государственного регулирования земельных отношений является одним из важнейших институтов земельного права. Нормами земельного права определены содержание, функции, форм  и методы управления земельным фондом.

              Государственное управление заключает в себе все основные способы и формы реализации земельно-правовых требований и предписаний. Правоотношения, возникающие в процессе осуществления государственного регулирования земельной сферы, входят в единую систему земельных правоотношений.

              Управление земельным фондом представляет собой организационную, исполнительно-распорядительную деятельность соответствующих государственных органов, направленную на обеспечение рационального использования и охраны единого земельного фонда страны, и достижения (установления) тем самым, должного земельного правопорядка.

              Под земельным правопорядком понимается система земельных отношений, соответствующая в должной мере целям и задачам земельной политики, закрепленным в правовых принципах и нормах земельного права.

              Управление земельным фондом осуществляется посредством регулирования земельных отношений на основе нормативно-правовых установлений, путем наделения субъектов земельных правоотношений предусмотренными в законодательстве земельными правами и обременения их соответствующими обязанностями,  создания условий для реализации прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений; проведения систематического контроля за использованием и охраной земель; принятия необходимых охранительных мер воздействия на нарушителей земельного законодательства.

              При таком подходе к пониманию государственного управления земельным фондом обнаруживается  полное совпадение функций государственного управления земельным фондом с функциями государственного регулирования земельных отношений.

              По характеру управления и объему его функций государственное управление земельным фондом подразделяется на общее и отраслевое (межотраслевое) управление.

              Общее государственное управление осуществляется органами общей и специальной компетенции и имеет территориальный характер, охватывает все земли в пределах определенной территории (государства в целом, региона, области или других административно – территориальных образований) без каких – либо изъятий, независимо от субъектов права на землю и правовой формы принадлежности земель.

              Вопрос об источниках  земельного права имеет важное значение, так как наличие собственных самостоятельных источников права подтверждает обособленность той или иной, даже комплексной, отрасли права. «… решающий момент для выделения аграр­ного права в качестве комплексной специализированной отрасли права — наличие аграрного законодательства, которое составляет юридическую основу для формирования одноименной отрасли права. Комплексные отрасли права являются, как уже отмечалось, наглядным подтверждением удвоения структуры права. Это на­ходит свое выражение в том, что сырьем, строительным материа­лом для формирования комплексных отраслей права служат нор­мы права, которые взяты из основных отраслей права. Длитель­ное время нормы гражданского права и других основных отрас­лей права, регулирующие аграрные отношения, занимали доми­нирующее положение в системе источников аграрного права. На базе таких норм права, которые не перестают быть норами основ­ных отраслей права, принимаются специальные комплексные нор­мативные правовые акты аграрного законодательства, которые не входят ни в одну из основных отраслей законодательства.       Понятие «источник права» является одним из самых дискуссионных в юридической науке. В научный оборот это понятие ввели римские юристы. Однако и термин «формы права» также является неоднозначным, что в результате глубоко анализа подтверждено теоретиками государства и права. «Так, в одних случаях категория «формы» (права, нравственности и т.п.) рассматривается как выражение «внутренней связи и способа организации, взаимодействия элементов и процессов как между собой, так и с внешними условиями» В других случаях — просто как «внешнее выражение какого-либо содержания». В третьих же случаях понятием формы охватывается вся совокупность средств, методов и способов, с помощью которых в обществе решаются те или иные задачи, касающиеся в том числе государства и права. Только в одном, широко известном на Западе толковом словаре Вебстера содержится около 20 различных смысловых значений и оттенков понятия «форма», ставящих под сомнение тезис о целесообразности использования термина «форма права» вместо «источник права» лишь на том основании, что он не допускает многочисленных и разноречивых толкований.      

       При определении источника права следует учитывать его действие во времени и  пространстве.

       Источник права – это внешнее выражение нормы права (правовой нормы), принятой в государстве в установленном порядке.

       Согласно п.10 ст.1 Закона РК «О нормативных правовых актах» от 24 марта 1998 года № 213-I норма права (правовая норма) — общеобязательное правило поведения, сформулированное в нормативном правовом акте, рассчитанное на многократное применение и распространяющееся на всех лиц в рамках нормативно-регламентированной ситуации. Это определение является не совсем точным, так как не учитывает нормы права, содержащиеся в таких источниках права как правовой договор, правовой обычай.

       В нашем случае под источником земельного права следует понимать внешнее выражение норм права, принятых в государстве в установленном порядке и направленных на регулирование земельных отношений.

Регулятивный потенциал  права в качестве действительной меры  свободы может и должно быть реализовано, прежде всего, посредством издания и применения нормативно-правовых актов. Поэтому подробно исследованы существующие уровни нормативно-правовых актов, образующие систему источников земельного права, их субординационное соотношение и функционально- регулятивное взаимодействие. Основным является вопрос соотношения кодифицированного законодательного акта и других законодательных и подзаконных нормативных актов. Законом РК от 17 октября 2001г. “О внесении изменения и дополнения в Закон РК “О нормативных правовых актах”  кодексы  были особо выделены  в качестве  самостоятельного вида  нормативно-правового акта, при этом они были  размещены  выше чем “обычные” законы. Это означало  принципиальные изменения в системе  иерархии и субординации нормативно-правовых актов. Изложенное выражалось: во-первых, в наделении кодекса большей юридической силой, нежели  “обычного” закона; во-вторых, в утверждении правового принципа обязательного соответствия всех законов и подзаконных актов, регулирующих  соответствующую сферу общественных отношений специальному кодифицированному  законодательному акту. Значение рассматриваемого  новшества не ограничивается только  рамками взаимоотношений кодекса и “обычных” законов, оно настолько  существенно, что есть  полное  основание говорить о принципе, влияющем  на всю  систему  и структуру национального законодательства. Общеправовое  значение  данного принципа  выражается  в том, что он призван поставить заслон подзаконному  и ведомственному  нормотворчеству, зачастую искажающему суть, идеи, принципы, конкретное  назначение правовых  законов. Суть  приоритета, верховенства ЗК над всем нормативным  массивом  земельной сферы состоит в том, что  необходимость внесения нормативных изменений и новшеств, направления развития в целом земельного права,  должны проистекать от ЗК, предопределяться им как основополагающим кодифицированным актом сферы земельных правоотношений, а не  наоборот. То есть верховенство, приоритет кодекса, прежде всего, заключается в исключительной принадлежности ему правообразующего, праворазвивающего качества. С этим связан другой, не менее значимый аспект проблемы —  придание ЗК как в структурном, так и содержательном отношениях качеств кодифицированного акта: наполнение  его институтами, нормами, способными  охватить все существенные стороны и аспекты земельных отношений, обеспечивающие системность, конкретность, четкость правового воздействия.

    В силу особенностей переходного периода, когда требовалось незамедлительное, адекватное правовое реагирование на потребности проводимых реформ, оперативное устранение правового пробела или противоречий, нормативный указ стал основной формой обновления и развития земельного законодательства. Для  национальных  правовых  систем  стран СНГ, относящихся  к романо- германской  системе права  не свойственно признание  решений, исходящих от судебных органов источником права. Однако отмечается устойчивая тенденция сближения и взаимовлияния основных правовых  систем. Она затронула   в определенной  степени и национальную систему права Казахстана и получила нормативное   закрепление. Но следует обратить внимание,  источником права признано  именно нормативное постановление, а не судебный прецедент. В литературе обосновывается целесообразность введения судебных прецедентов, в целях формирования  более совершенной  правовой основы регулирования (К.А. Мами). Представляется, что с точки зрения расширения арсенала средств правового воздействия с учетом все большей совокупности факторов социальной действительности, нормативное воплощение некоторых   положений концепции широкого  правопонимания усилит систему источников права, в том числе земельного.

Рыночное земельное законодательство в своем развитии прошло  4 этапа. Реформы в сфере земельных отношений начались еще до обретения Казахстаном государственной независимости. В контексте  укрепления  политического  суверенитета  союзных  республик в центре внимания оказался  вопрос  о собственности на землю и другие  природные  ресурсы.  Первый этап (1990 –1993 г.г.) характеризуется оформлением политико-правовых основ нового земельного строя  РК, выразившегося в закреплении исключительной государственной собственности на землю, а также вкраплением в сферу земельных отношений некоторых элементов новой экономической политики. Среди них по своей социально-экономической значимости выделяются введение: платы за землю; аренды земли; пожизненного наследуемого землевладения; негосударственных организационно-правовых форм ведения сельскохозяйственного производства. Во втором этапе (1993- 1995 г.г.)  закладываются нормативные основы  начала рыночных земельных преобразований. Закрепляются принципы устойчивости и рыночного оборота права землепользования,  предусмотрены радикальные меры по переходу к  товарному негосударственному сельскохозяйственному производству на рыночных началах. Изложенное получило отражение в следующих актах:   Указы “О Национальной программе разгосударствления и приватизации в Республике Казахстан на 1993-95 гг. (2 этап)”(5 марта 1993г.); “О некоторых вопросах регулирования земельных отношений”(24 января 1994г.); “О дальнейшем совершенствовании земельных отношений”(5 апреля 1994г.) и др.

    Принятие Указа Президента, имеющего силу закона “О земле” от 22 декабря 1995 года напрямую связано с принятием Конституции РК от 30 августа 1995 г. и Указа “О земле”. На конституционном уровне вводится частная собственность на землю. В отношении сельскохозяйственных земель предусматривается правовой институт негосударственного постоянного землепользования с режимом неограниченного рыночного оборота.  Указ стал поворотным, во многом определяющим в формировании  правовых  основ рыночных земельных отношений. После издания Указа “О земле” принимаются специальные земельно-правовые акты различных уровней, направленные на укрепление институтов частной собственности на землю, негосударственного землепользования, формирование и защиту земельного рынка, обеспечение перераспределения, эффективной охраны и рационального использования земель. В  целом вся эта законодательная база была ориентирована на обеспечение реформирования земельных отношений и приспособление их к условиям рынка. На этом этапе в основном сформировывается  законодательная баз рыночных земельных отношений, которая уже не должна была претерпеть принципиальных изменений. Основная направленность, параметры юридических новшеств — преобразование и приспособление земельных отношений к условиям рынка, трансформирование их в органический компонент рыночных отношений, создание системы правовых, экономических и организационных условий для равноправного развития всех форм хозяйствования, охраны земельных прав граждан и юридических лиц.

     Принятие Закона “О земле” от 24 января 2001 г., положило начало  процессу  отступления  от ряда рыночных  и социальных принципов  в земельно-правовом регулировании. Развитие законодательства, как явствует из  сравнительного анализа  положений Указа “О земле” и Закона “О земле”,  на этом этапе характеризуются непоследовательностью и противоречивостью. Просматриваются серьезные издержки, в том числе и концептуального порядка: отсутствие  четких правовых  критериев обнаружения публичных  интересов в сфере земельных отношений; чрезмерное апеллирование к административным средствам  при их  реализации; юридическая возможность реализации  коррупционного интереса под видом обеспечения публичного земельно-правового интереса; неразработанность институционально-правового  механизма общественного контроля за транспарентностью, законностью и справедливостью распорядительных  действий  исполнительных органов и должностных лиц; отсутствие в целом нормативных основ развернутой и функциональной системы реализации  и защиты земельных прав. Закон ухудшил условия формирования и действия системы вещных прав на землю. Опыт его кратковременного действия показал, что для системы права лучше прогнозируемая стабильность, нормативный застой, чем непредсказуемый, непродуманный динамизм. Его нормативные пробелы и противоречия указывали на необходимость перехода от фрагментарного регламентирования  вопросов, к комплексному, системному правовому регулированию на основе всесторонне выверенных концептуальных параметров, путем принятия кодифицированного земельного закона.

Источники земельного права можно классифицировать по внешней форме выражения нормы на письменные и устные (писанные и неписанные). Нормативные правовые акты и правовые договоры разрабатываются, как правило, только в письменной форме.

       Устная форма характерна для правовых обычаев.

       Также они подразделяются на нормативные правовые акты,  правовые договоры и правовые обычаи. Исходя из анализа Закона РК «О нормативных правовых актах» от 24 марта 1998 года, можно сделать вывод, что в настоящее время нормативные правовые акты принимаются в строго определенном порядке, и им не предусмотрено принятие норм каким-то иным способом, кроме как на референдуме либо уполномоченным органом или должностным лицом государства.

1. По юридической силе — на законы и подзаконные акты.
2. По органам, издающим нормативные правовые акты.
3. По субъектом аграрных правоотношений.
4. По предмету правового регулирования и т.д. [22, c. 32 Веденин Н.Н. Аграрное право. – М.: Юриспруденция, 2000. — 368 с.].

       Вместе с тем, если эту классификацию строить вглубь, то она не может быть построена достаточно точно, так как в соответствии со ст.4  Закона РК «О нормативных правовых актах» от 24 марта 1998 года вне указанной иерархии находятся нормативные постановления Конституционного Совета Республики Казахстан, Верховного суда Республики Казахстан.

       По органам, издающим нормативные правовые акты, можно выделить нормативные правовые акты, принятые: 1) Референдумом; 2) Парламентом РК; 3) его палатами; 4) Президентом РК; 5) Правительством Республики Казахстан; 6) министрами Республики Казахстан и иными руководителями центральных государственных органов, центральных государственных органов и Центральной избирательной комиссии Республики Казахстан; 7) маслихатами; 8) акиматами; акимами; 9) Конституционным Советом Республики Казахстан; 10)  Верховным Судом РК.

       В основе классификации нормативных правовых актов по субъектам правоотношений заложены критерии, определяющие особенности их правового положения различных субъектов земельных отношений.

       По предмету правового регулирования источники права могут классифицироваться на такие виды, как норма­тивные правовые акты о государственном регулировании хозяйства АПК, о сельскохозяйственном землепользовании, водопользовании, о хозяйственно-производственной деятельности аграрных предприятии, о порядке договорных отношений и т.д.

       Классификация нормативных правовых актов может быть произведена по предмету регулирования на общие и специальные. Общие характеризуются тем, что предмет их регулирования широк и охватывает как аграрные, так и иные общественные отношения. К таким актам относится, в частности, Конституция РК.

       Специальные — акты, целиком посвященные земельным воп­росам. Например, Земельный кодекс РК.       По предмету правового регулирования источники земельного права могут также классифицироваться на такие виды, как нормативные правовые акты о сельскохозяйственном земле­пользовании, о лесо и водопользовании и т. д.

       Ввиду того, что земельное право является комплексной отраслью права, его нормативные правовые акты можно классифицировать по отраслям законодательства, например, относящиеся к земельному законодательству (ЗК РК), экологическому (ЭК РК, ВК РК, ЛК РК), административному  (Кодекс РК «Об административных правонарушениях), к трудовому (Трудовой кодекс РК), к гражданскому (ГК РК) и др.

       По характеру правового регулирования  можно выделить материальные и процессуальные.

       Нормативные правовые акты материального характера — акты, содержащие материальные нормы права. Материальные земельно-правовые нормы устанавливают права и обязанности, а также ответственность участников соответствующих отношений. Они содержатся в законах о ветеринарии, растениеводстве, карантине растений, зерне и др.

       Значительная часть материальных норм земельного права может быть реализована лишь посредством осуществления и соответственно регулирования последовательного ряда процес­суальных действий. Источники земельного права процессуального характера регулируют процессуальные отношения в сфере земельных отношений. Они касаются, к примеру, предоставления земель в пользование, изъятия земли и др. Актами процессуального характера являются Гражданский процессуальный кодекс РК, Уголовно-процессуальный кодекс РК [23, c. 42 Жетписбаев Б. Аграрное право Республики Казахстан.  Алматы: Данекер, 2000. — 272 с.].

       Основные нормативные правовые акты представляют собой акты, устанавливающие правила общего характера, распрост­раняемые на неопределенный круг лиц. Например, земельным законодательством предусмотрена обязанность рационально использовать закрепленную за землепользователями, собствен­никами, землю.

       Согласно ст. 4 Конституции Республики Казахстан,  действующим правом в стране являются нормы Конституции, соответствующих ей законов, иных нормативных правовых актов, международных договорных и иных обязательств Республики, а также нормативных постановлений Конституционного Совета и Верховного Суда Республики (п.1 статьи 4).

       Следует отметить, что до принятия Конституции РК в 1995 году, к действующему праву не относились нормативные постановления Верховного Суда.

        По мнению Г.С. Сапаргалиева,  ясно, что «нормативное постановление Верховного суда — это не нормативный правовой акт. Если это так, то в нормативном постановлении Верховного Суда не содержатся нормы права, т.е. нормы, которые направлены на возникновение, изменение и прекращение правовых отношений. Почему же тогда нормативное постановление Верховного Суда выделяется особо и входит в систему действующего права?

       Когда речь идет о действующем праве, то имеется в виду вся совокупность правовых норм, действующих в государстве. Главная задача принятия нормативного правового акта состоит в практическом осуществлении его норм для достижения целей, поставленных в нем. Однако не все правовые нормы являются абсолютно совершенными и не могут быть таковыми, как показывает всемирная история права. В процессе реализации правовых норм обнаруживаются их недостатки, которые могут иметь самое разнообразное проявление и, безусловно, отрицательные последствия. Конечный результат реализации правовых норм должен состоять в полном соответствии между их положениями и фактическими действиями субъектов, к которым они адресованы.

     Отраслевое (межотраслевое) управление землями, осуществляемое министерствами, агентствами, комитетами и другими ведомствами и службами, распространяются на земли отдельных отраслей либо смежных отраслей экономики и не зависит от территориального размещения земель. Общее и отраслевое (межотраслевое) государственное управление взаимосвязаны общностью целей и задач (реализация земельных прав и интересов субъектов земельных правоотношений, обеспечение земельного правопорядка, обеспечение оптимального качественного уровня и функциональной структуры земельного фонда), сходством содержания функций управления (правонаделительные, распорядительные, контрольные, охранительные), единством методов регулирования земельных отношений (сочитание императивных и диспозитивных методов стимулирования и обеспечения земельного правопорядка).

     Вместе с тем они различаются по объему, направленности и правомочий соответствующих органов государственного управления и сфере распространения их полномочий. Отраслевое (межотраслевое) управление землями по сравнению с общим управлением землями является более узким по объему правомочий, направлено на реализацию задач, поставленных пред той или иной отрасли народного хозяйства (сельское хозяйство, промышленность, транспорт, оборона и т.д.), осуществляется под контролем и руководством органов общего государственного управления.

              В обеспечении земельного правопорядка, особенно в условия возрастания экономической и социальной значимости негосударственных форм землепользования, существенное значение имеет также внутрихозяйственное управление землями, осуществляемое самими собственниками земельных участков, землепользователями, арендаторами и другими временными землепользователями. В результате внутрихозяйственного управления ими обеспечивается соблюдение требований рационального использования и охраны земель в процессе своей хозяйственной, производственной деятельности.

     Осуществление внутрихозяйственного управления землями вытекает из нормативных требований к субъектам права на землю по надлежащему исполнению обязанностей, обременяющих их права по свободному хозяйствованию на принадлежащих им земельных участках.

              Внутрихозяйственное управление, предоставляя собой организационно – хозяйственную деятельность по внутрихозяйственному землеустройству, учету и контролю за использованием и охраной закрепленных земель, направлены на реализацию целей государственного управления землями. Его следует предоставлять как предложение, обязательный элемент государственного управления земельным фондом.

              Цели, задачи и функции управления земельным фондом определяются в соответствии с экономическими, социальными, экологическими, демографическими и иными требованиями предъявляемыми к распоряжению земельным фондом.          

              То есть «государство в экономике должно играть существенную, но ограниченную роль, создавая законные рамки рынка, в котором первую скрипку играет частный сектор. При этом имеется в виду завершение создания правовой и нормативной базы, обеспечивающей оформление прав собственности, создание конкурентных рынков и надежных средств антимонопольного регулирования… Институты частной собственности будут укрепляться за счет собственности на землю, а также создания такой юридической системы, которая защищает права собственности и выполнение контрактов.

3.2. Система государственных органов регулирования земельных отношений.

     Государственное регулирование земельных отношений осуществляется единой системой государственных органов, включающей представительные органы, а также исполнительно-распорядительные, судебные органы и наделенной соответствующими властными полномочиями по регулированию земельных отношений.

К представительным органам относятся: Президент Республики Казахстан, Парламент  Республики Казахстан и его палаты (Сенат и Мажилис), маслихаты административно-территориальных единиц различных уровней.

Все представительные органы относятся к органам общей компетенции.

Исполнительно-распорядительные органы в зависимости от содержания и направленности полномочий по управлению земельным фондом подразделяются на органы  общей  и специальной компетенции. К исполнительно-распорядительным органам общей компетенции относятся: Правительство РК, местные исполнительные органы всех уровней – областные, районные, городские, поселковые, аульные исполнительные органы. Деятельность органов общей компетенции распространяется на земли всех категорий в пределах определенной территории (территории государства в целом или территории соответствующей административно-территориальной единицы).

К основным органам государственного управления специальной компетенции относятся: Агентство РК по управлению земельными ресурсами (бывший Государственный комитет РК по земельным отношениям и землеустройству, позднее преобразованный в одноименный комитет Министерства сельского хозяйства РК); органы санитарно-эпидемиологического надзора Агентства РК по делам здравоохранения; Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды РК, включающий ведомства – Комитет геологии и охраны недр, Комитет окружающей среды, Комитет лесного, рыбного и охотничьего хозяйства, Комитет по водным ресурсам (см. : Положение о министерстве, утвержденное постановлением Правительства РК от 12 ноября 1999 года., № 1293).    Их деятельность распространяется на всю территорию страны и охватывает различные аспекты регулирования отношений по поводу всего земельного фонда.

     Наряду с ними имеются отраслевые (межотраслевые) органы управления специальной компетенции. Таковыми являются различные министерства, агентства и другие ведомстства, в ведении учреждений и предприятий которых находятся земли определенного целевого назначения: Министерство сельского хозяйства РК; Министерство обороны РК; Министерства энергетики, индустрии и торговли РК; Министерства транспорта и коммуникации РК. Министерство сельского хозяйства РК, например, будучи центральным исполнительным органом, осуществляющим руководство, а также межотраслевую координацию в сфере сельского хозяйства, несет ответственность за мелиорацию, ирригацию и дренаж сельскохозяйственных земель, участвуют в формировании налоговой политики для сельскохозяйственного сектора. Одной из основных задач министерства определено «совершенствование правовых и социальных экономических условий для развития земельных отношений, осуществления мероприятий, направленных на сохранение и воспроизводство плодородия земель и рациональное их использование ( см. п.п. 1, 9,10 Положения о Министерстве сельского хозяйства РК от 16 ноября 1999 года., № 1731)».

     Деятельность некоторых органов управления имеет двойственное значение. Например, Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды,  с одной стороны, выступает в качестве надведомственного, внеотраслевого и общетерриториального органа по регулированию экологического аспекта земельных отношений, с другой – обладает признаками отраслевого органа специальной компетенции, поскольку под его началом осуществляют землепользование учреждения особо охраняемых природных территорий.

     Исходя из содержания и видов функций, целей, задач управления землями определяется компетенция государственных органов, и между ними распределяются полномочия по регулированию земельных отношений. Органы государственного управления земельным фондом, будучи наделенными различными полномочиями, соответственно, отличаются по масштабам, содержанию, формам и методам своей деятельности.

     Наибольший объем полномочий предоставлен высшему органу исполнительной власти – Правительству РК, возглавляющему систему исполнительных органов страны. Компетенция Правительства РК в сфере земельных отношений сводится главным образом к определению государственной политики в области использования и охраны земельного фонда республики и нормативно-правовому обеспечению регулирования земельных отношений.

     Исходя из этого, компетенция Правительства РК в области управления земельным фондом охватывает регулирование следующих групп вопросов:

     — разработка и представление на утверждение Президенту РК государственных программ по рациональному использованию земель, сохранению и повышению плодородия почв, охраны земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями;

     — определение порядка предоставления земель;

     — утверждение форм документов на право собственности на земельный участок и на право землепользования;

     — установление базовых ставок платы за передачу земельных участков, предоставляемых в землепользование государством или государственными землепользователями;

     — установление порядка определения оценочной стоимости права землепользования;

     — утверждение порядка по проведению землеустройства, ведению государственного земельного кадастра и мониторинга земель;

     — установление порядка осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель;

     — утверждение порядка перевода сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой.

      В порядке исключения, когда затрагиваются общенациональные, государственные интересы, либо реализуются государственные или международные экономические, экологические и иные проекты, связанные с землей, Правительство РК само непосредственно занимается вопросами распоряжения земельным фондом: предоставлением и изъятием земель, определением их целевого назначения и категориальной принадлежности.

     В системе органов, осуществляющих управление земельным фондом особое место принадлежит местным исполнительным органам: и областным, городским, районным акиматам, администрации сельских, аульных и поселковых округов. По существу все основные вопросы непосредственного распоряжения земельным фондом в пределах соответствующих административно-территориальных единиц отнесены к исключительной компетенции местных исполнительных органов.

     Согласно действующему земельному законодательству, к ведению областного исполнительного органа относятся:

     — регулирование земельных отношений между районами области;

     — выполнение областных программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями, разработанных на основе соответствующих общегосударственных программ;

     — проведение землеустройства, ведение земельного кадастра и мониторинга земель в пределах границ области, а также координация, руководство и контроль за деятельностью районных исполнительных органов  в части использования и охраны земельных ресурсов;

     — непосредственное распоряжение земельным фондом в случаях: а) предоставления земельных участков под скотопрогонные трассы постоянного и временного пользования  межрайонного значения; б) предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, государственным научно-исследовательским, учебным и другим сельскохозяйственным научным организациям, их опытным хозяйствам, а также государственным семеноводческим хозяйствам и племенным заводам; в) возникновения необходимости и наличия законных оснований предоставления и изъятия земельных участков для государственных надобностей из земель, находящихся в государственной собственности и относящихся к сельскохозяйственным угодьям с кадастровой оценкой выше средне районного уровня, к землям природных зон, опытных полей научно-исследовательских и учебных заведений сельскохозяйственного и биологического профиля выдачи разрешений на занятие земельных участков для проведения изыскательных работ на пашне, улучшенных сенокосах и пастбищах, на землях, занятых многолетними насаждениями, а также на землях, отнесенных к  категории особо охраняемых природных территорий и землях лесного фонда; д) установления и изменения городской ( поселковой ) черты городов ( поселков), планы развития которых утверждены областным исполнительным органом.

     Основная нагрузка по непосредственному распоряжению земельным возложена на районный (кроме районов в городах), городской, поселковый, аульный и сельский исполнительные органы[10].

     Исполнительные органы общей компетенции непосредственную реализацию ряда специальных функций возлагают на органы специальной компетенции. На практике большинство полномочий органов общей компетенции осуществляется с непосредственным участием или полностью через органы специальной компетенции.

     В соответствии с действующим Положением об Агентстве РК по управлению земельными ресурсами, утвержденным постановлением Правительства РК от 14 января 2005 года № 14[11], на  Агентство возложены функции надведомственного, общегосударственного регулирования земельных отношений. Ведению центрального исполнительного органа по управлению земельными ресурсами и его территориальных органов относятся:

 — проведение единой государственной политики в области управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений;

 — осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;

 — организация проведения землеустройства, организация ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель;

 — защита интересов государства в области земельных отношений;

 — организация зонирования земель, установление границ земельных участков и оформление соответствующих документов;

 — организация и осуществление работ по проведению земельной реформы, ее научное, кадровое и методическое обеспечение, разработка и реализация мероприятий по землеустройству, геодезии и картографии;

 — создание и ведение банка данных о состоянии земельных ресурсов РК;

 — осуществление государственного геодезического надзора и защита соответствующей информации.

В ведении Агентства находится решение ряда и других задач управления земельными ресурсами.

     В соответствии с возложенными на него основными задачами, Агентство осуществляет целую ситему взаимосвязанных функции, совокупность которых составляет содержание и сущность его деятельности.

              Определенные специальные полномочия по регулированию земельных отношений в пределах своих компетенций осуществляют также органы государственной санитарно-эпидемиологической службы; архитектуры и градостроительства; и др.

     Решения подведомственных органов управления специальной компетенции и их территориальных органов, принятые в пределах их компетенции, обязательны для исполнения всеми министерствами и ведомствами, иными центральными и местными органами РК, юридическими лицами, независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, а также собственниками и землепользователями, всеми другими субъектами земельных правоотношений.  

     Наличие государственного управления и контроля за использованием и охраны земель не снимает ответственности с министерств и ведомств за обеспечение соблюдения подведомственными им предприятиями и организациями  требований земельного законодательства.

     В отношении земель, предоставленных в использование подведомственным предприятиям, учреждениям и организациям, предусматривается ведомственное управление. Земли, находящиеся в ведении министерств, ведомств, могут представлять собой сплошные земельные массивы (например, земли предоставленные для нужд обороны), узкие полосы земель различной протяженности (земли водоохранных зон, магистральных трубопроводов, железнодорожного и автомобильного транспорта) или же разрозненные земельные участки, относящиеся  к различным категориям земельного фонда и расположенные на территории различных административно-территориальных единиц (земли предприятий, объектов социальной инфраструктуры). Компетенция органов ведомственного управления ограничена пределами подведомственных земель, по своему содержанию она значительно отличается от компетенции органов общей и специальной компетенции. Она по отношению к ним имеет подчиненное положение и не содержит в себе, как правило, права распоряжения и изменения целевого назначения подведомственных земель.

     Права и обязанности органов ведомственного управления, главным образом, направлены на обеспечение рационального использования и охраны находящихся в их ведении земельных ресурсов. Свои функции по управлению земельным фондом подведомственных территорий министерства и ведомства осуществляют на основе соответствующих Положений о них и в соответствии с законодательными актами, регулирующими специальные виды землепользования

     Таким образом, государственное регулирование земельных отношений  представляет собой одно из самых сложных, многоаспектных направлений государственной деятельности. Поэтому оно осуществляется целой системой различных государственных органов республиканского и местного значения, общей и специальной компетенции, ведомственного и подведомственного управления. Их функциональное единство обусловлено целями и задачами государственной политики в области охраны и использования земельных ресурсов, необходимостью установления единого земельного правопорядка в стране.

     Круг государственных органов, являющихся субъектами управленческих отношений в земельной сфере, не исчерпывается  вышеперечисленными органами. В широком смысле  субъектами управления земельных отношений выступают все органы государства, наделенные законодательными, исполнительно-распорядительными, контрольно-надзорными и правоприменительными полномочиями. Степень и формы их участия в управлении земельным фондом существенно различаются, напрямую зависит от характера и конкретных аспектов регулирования земельных отношений.

 

3.3. Функции государственного регулирования земельных отношений.

  Функция государственного регулирования  заключается в управлении земельным фондом. Это основные направления деятельности государственных органов по обеспечению рационального использования и охраны земель.

     Сущность государственного управления земельным фондом раскрывается в процессе организационно-управленческой деятельности системы органов общей и специальной компетенции и проявляется через определенные функции.[12] Содержание и назначение функций управления земельным фондом весьма многообразны, они предопределены задачами рационального использования и охраны земельных ресурсов, направленностью целей управления на обеспечение правопорядка в сфере земельных отношений.

     К основным функциям государственного управления земельным фондом принято относить: осуществление земельного мониторинга; ведение землеустройства; ведение государственного земельного кадастра; определение функционально-целевой структуры земельного фонда; планирование использования и охраны земель; распоряжение земельным фондом (распределение, перераспределение земель посредством их предоставления и изъятия); контроль за использованием и охраной земель; обеспечение исполнения земельного законодательства (разрешение земельных споров, ответственность за нарушения земельного законодательства). В связи с вовлечением земель в гражданский оборот возникла новая функция – формирование и защита рынка земель и земельных прав.

     Впрочем, эту функцию правильнее рассматривать в качестве нового направления в функции распределения и перераспределения земель, проявлением трансформации ее содержания под воздействием рыночных экономических процессов. Исходя из содержания основных функций, предполагается несколько иной перечень функций управления: учетная; плановая; распределительно-перераспределительная; обеспечение надлежащего использования земель; контрольная и охранительная[13].

     По характеру и направленности преследуемого (ожидаемого) результата, по своим правовым последствиям вышеперечисленные функции могут быть подразделены на: правонаделяющие, правопрекращающие; правоизменяющие; правообеспечивающие; охранительные и регулятивные. В зависимости от соотношения к друг к другу они делятся также на основные и вспомогательные.

     Функции государственного управления земельным фондом, способы их реализации и обеспечения получают свое нормативное закрепление в законах и иных правовых актах.

     Функции управления взаимосвязаны, лишь в комплексе обеспечивается их полноценная реализация. Раскроем содержание основных функций государственного регулирования земельных отношений. В системе функций государственного регулирования земельными отношениями землеустройство имеет первостепенное значение в осуществлении государственной земельной политики,  поскольку осуществление функций распоряжения земельным фондом, структура землепользований, условия ведения земель в рыночный оборот в значительной степени определяются результатами землеустроительных мероприятий.

     Землеустройство – как система мероприятий обеспечивает рациональную организацию земельной территории, оптимальную структуру землепользования, благоприятную экологическую обстановку.

      В систему землеустроительных мероприятий входят:

1. разработка республиканских, областных и региональных схем землеустройства и программ использования, улучшения и охраны земельных ресурсов;
2. составление проектов образования новых и упорядочения существующих землепользований, отвод и установление границ земельных участков на местности, изготовление документов на право пользования землей;
3. определение и установление на местности черты населенных пунктов, составление проектов их земельно-хозяйственного устройства;
4. установление на местности границ административно-территориальных образований, территорий с особыми природоохранными рекреационными и заповедными режимами;
5. разработка проектов землеустройства, рекультивации нарушенных и освоения новых земель, а также других проектов, связанных с использованием и охраной земель;
6. проведение инвентаризации земель, выявление неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению земель;
7. проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, геоботанических и других обследовательских и изыскательских работ;
8. ведение земельного кадастра и мониторинга земель;
9. составление кадастровых и тематических карт и атласов состояния и использования земельных ресурсов;
10. проведение земельно-оценочных работ.

     В результате проведения землеустроительных мероприятий решаются следующие задачи регулирования земельных отношений:

-планирование и организация рационального использования и охраны земель всех категорий;

-разработка методик, рекомендаций и указаний по землеустройству, мониторингу, земельному кадастру, определение оценочной стоимости земель;

-разработка мероприятий по поддержанию и улучшению природных ландшафтов и охране земель, освоения новых и улучшению существующих сельскохозяйственных угодий, защите земель от деградации и загрязнения;

-разработка  предложений по режиму и условиям использования земель, предоставленных в собственность или землепользование;

-подготовка информации о количественно-качественных характеристиках и оценочной стоимости земельного участка для возмещения убытков собственникам земельных участков и землепользователям и потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства при изъятии и выкупе земель;

-устройство земель с установлением и закреплением на местности границ административно-территориальных образований, земельных участков собственников, землепользователей, оформление соответствующих документов[14]. На сегодняшний день землеустроительный процесс регулируется ст. 151 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года.               Функция контроля за использованием и охраной земель направлена на определение состояния соблюдения субъектами земельных правоотношений требований земельного законодательства и выявление возможных правонарушений.

     С государственным контролем за рациональным использованием и охраной земель тесно связан мониторинг земель.

     Мониторинг земель представляет собой систему базовых (исходных), оперативных, периодических наблюдений за качественным и количественным состоянием земельного фонда, проводимых в целях своевременного выявления происходящих изменений, их оценки, прогноза дальнейшего развития и выработки рекомендаций по предупреждению и устранению последствий негативных процессов[15].

     Это система наблюдений за состоянием земельного фонда, являющаяся составной частью мониторинга состояния природной среды и выполняющая базовую, связывающую роль между другими видами мониторинга природных ресурсов.

     Основными целями мониторинга являются:

     — оценка состояния земельного фонда для своевременного выявления изменений, их оценки, площади и выработки рекомендаций по предупреждению и устранению последствий негативных процессов;

     — информационное обеспечение государственного земельного кадастра, рационального землепользования и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель.

     Мониторинг земель является составной частью общего мониторинга за состоянием окружающей природной среды. Он охватывает все земли РК, независимо от форм собственности, целевого назначения и характера использования земель.

     В процессе мониторинга проводятся систематические наблюдения (съемки, обследования) за состоянием земель. При этом выявляются изменения и производятся оценка состояния землепользований, угодий, полей, участков, процессов, связанных с изменением плодородия почв, их загрязнения пестицидами, тяжелыми металлами, радионуклидами, другими токсичными веществами. Изучается также состояние земель населенных пунктов, объектов нефти и газодобычи, очистных сооружений, водохранилищ, свалок, складов горюче-смазочных материалов, удобрений, стоянок автотранспорта, мест захоронения токсичных промышленных отходов и радиоактивных материалов, а также других промышленных объектов[16].

     Для рассмотрения и утверждения мониторинга земель, совершенствования средств и методов его ведения, создания информационного банка данных по динамике плодородия земель, а также координации научно-исследовательских работ по мониторингу земель, проводимых рядом министерств и ведомств, при Госкомземе был образован Межведомственный координационный совет по мониторингу земель.

     Из всего изложенного следует, что с момента законодательного оформления института мониторинга земель на Госкомзем возлагалось осуществление надведомственных функций по организации и контролю за мониторингом земель на всей территории страны.

     В настоящее время организации и координации деятельности, обобщение данных мониторинга земель осуществляется Агентством РК по управлению земельными ресурсами и его структурными подразделениями на местах.

      Охранительная функция. Данная функция своим содержанием охватывает несколько аспектов регулирования земельных отношений. Иначе говоря, состоит из нескольких относительно самостоятельных подфункций: разработка и применение методов (позитивного, негативного)стимулирования рационального использования и охраны земельных ресурсов; рассмотрение и разрешение земельных споров; юридическая ответственность за земельные правонарушения.

     Охранительная функция в регулировании земельных отношений, включающая различные формы и методы организационно-правового, экономического воздействия на поведение субъектов земельных правоотношений, направлена на обеспечение земельного правопорядка. Тем самым достигается надлежащая защита прав и интересов субъектов земельных правоотношений, включая общегосударственные интересы в сфере земельных отношений, охрана права собственности на землю и права землепользования. Охранительная функция в целом имеет особое значение в обеспечении эффективности всего механизма государственного управления земельным фондом. Это подтверждается при отдельном рассмотрении ее конкретных направлений и сторон. Так, стимулирование соблюдения и надлежащего исполнения субъектами земельных правоотношений законодательных требований подразумевает комплекс мероприятий по разработке и внедрению в практику земельных отношений экономических мер стимулирования рационального использования земель, включающие, в частности, налоговые послабления, нормы-поощрения, превентивно-разъяснительные меры по конкретным фактам отклоняющегося поведения; разработка и совершенствование нормативов связанных с землей различных видов производственно-хозяйственной деятельности; формирование надлежащего уровня земельно-правовой культуры у субъектов.

     Рассмотрение и разрешение земельных споров направлено на защиту прав конкретных собственников и землепользователей. В результате разрешения земельных споров отстаиваются также интересы государства и других субъектов земельных правоотношений.

     Механизм юридической ответственности реагирует на отклоняющиеся, неправомерные, противоправные поведение субъектов земельных правоотношений.

     В широком смысле все аспекты и направления охранительной функции предоставляют собой стимулирование надлежащего исполнения земельного законодательства. 

     Охранительная функция в управлении земельным фондом проникает во все сферы и стороны земельных правоотношений и действует наряду с другими функциями.

Она наиболее тесно взаимодействует с контрольной функцией, выявляющей факты земельных правонарушений или угрозы отклоняющегося поведения.

     Охранительная функция, особенно в части, разрешения земельных споров, юридической ответственности за земельные правонарушения, возмещения ущерба, причиненного земле, реализовывается посредством императивного метода, обеспеченного силой государственного принуждения. В этом ее главное отличие от других функций государственного управления. Благодаря этой особенности она выступает средством, способом обеспечения исполнения отдельных функций государственного управления земельным фондом.

     На практике все функции управления земельным фондом тесно взаимосвязаны, взаимопроникают, и поэтому их очень сложно разграничить. Условное разграничение важно в плане более четкого уяснения конкретных направлений и аспектов государственного управления земельным фондом[17].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В целом еще нельзя сказать о том, что создана эффек­тивная финансово-кредитная система для аграрного сек­тора. Зарождающееся фермерство нуждается в очень дей­ственной кредитной поддержке. Существующие банки ма­ломощны, нет отработанных схем аккумулирования сво­бодных денежных средств для развития аграрного сектора. Установленные банками процентные ставки весьма высо­ки, они отбивают охоту значительной части хозяйствую­щих субъектов пользоваться ими. Очевидна необходи­мость введения щадящего налогового режима для кресть­янских хозяйств. Налоги взимаются на прибыль или на добавленную стоимость. Ставки налогов чрезвычайно высоки, пример­но до 40% выручки уходит в налоги. В условиях, когда идет процесс углубления отношений собственности на землю, она начинает продаваться, существующая система налогообложения уже не стимулирует эффективную рабо­ту предприятий. По нашему мнению, основным налогом в сельском хозяйстве должен стать земельный налог. Сти­мулирующая роль земельного налога — в его фиксирован­ном характере. К тому же это прямой налог. При его при­менении повышение культуры производства позволяет получить прибыль больше средней (нормальной), разница остается в распоряжении товаропроизводителя, а это до­полнительный стимул для роста эффективности производ­ства и рационального использования земли. Таким образом, все налоги, которыми облагается сельское хозяйство, надо заменить единым земельным нало­гом, основанным на рентных платежах, учитывающих плодородие почв и местоположение субъекта землеполь­зования. Представляется, что этот налог надо изымать в натуральной форме до полной ликвидации монопольных структур. Изымая налог в натуре, государство получит возможность участвовать в торговле продовольствием, создать конкуренцию, тем самым получить механизм ре­гулирования процесса ценообразования. Кроме того, от­падает необходимость в пересмотре ставок налога из-за инфляции, если она будет иметь место.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

 

Нормативно – правовые акты

1. Закон Республики Казахстан «О разгосударствлении и приватизации» Ст.26
2. Национальная программа разгосударствления и приватизации в Республике Казахстан на 1998-2000 годы (III этап)
3. Положение о приватизационных инвестиционных купонах. П.1,2
4. Положение о инвестиционных приватизационных фондах. П. 5, 15, 18, 20
5. Положение «О государственных холдинговых компаниях». П. 1,2

 

Специальная литература

6. Реформирование экономики Казахстана: проблемы и их решение. Под ред. М.Б.Кенжегузина. — Алматы, 1997. С.74-79.
7. Радыгин А. Форма собственности в Казахстане: на пути из прошлого в будущее. — М., 1994. С.21
8. К. Хубиев. Государственная собственность и условия ее эффективности (методологический аспект) / Экономист, 2003. № 1. С.55.
9. Экономика и статистика № 2, 2003
10. Турсынов С. При реформировании аграрного сектора экономики Казахстана может быть полезен опыт Восточной Европы// Панорама, 1998. — № 26
11. Калиев Г.А. Отчего «болит голова» у крестьянина// Азия: экономика и жизнь. – 1999
12. А.С. Булатов «Экономика» Москва, 1998 г.
13. А.И. Худяков, Л.Е. Давыдова «Бизнес и право» Алматы, 1995 г.
14. «Казахстанская правда» от 10 февраля 2000 года, С.Н. Нестеренко «Стратегия не Библия, а руководство к конкретным действиям».
15. «Казахстанская правда» № 51 от 02 марта 2000 года, «Информ-КП» «Министр доходов опровергает».

 16.Афанасьев И.Н. Микрофлора матки и патологические изменения в эндометрии при бесплодии коров. Ереван,1985.

17. 17. Бочаров И.А. Акушерство, гинекология и искусственное осеменение сельскохозяйственных животных. Ленинград,1967.
18. Джуланов М.Н. Профилактика бесплодия у коров. Информационный листок № 143, 1993.
19. 19. Дорогов А.В. Применение АСД в ветеринарной практике. «Ветеринария» № 11, 1951.
20. 20. Ермаченков Н.Н. Акушерство и гинекология сельскохозяйственных животных. Ленинград,1976.
21. Зверева Г.В., Хомин С.П. Гинекологические болезни коров. Киев,1976.
22. 21. Зверева Г.В. Некоторые вопросы повышения оплодотворяемости коров и телок при искусственном осеменении. Москва. Колос,1962.
23. 2 Зверева Г.В. Справочник ветеринарного врача-гинеколога. Киев. Урожай,1989.
24. 2 Кожабеков З.К., Утянов А.М., Заманбеков Н.А. и др. Изготовление и применение овариоцитотоксической сыворотки с целью стимуляции воспроизводительной функции сельскохозяйственных животных. Рекомендация. Алматы, 1993.
25. 2 Логвинов Д.Д. Профилактика бесплодия коров. Москва. Ветеринария,1990.
26. 2 Мартыненко Н.А. Эмбриональная смертность у с/х животных и её предупреждение. Киев. Урожай,1987.
27. 2 Медведева Н.Б. Экспериментальная эндокринология. Издания А.Н.УССР. Киев,1946.

27 Никитин В.Я. Ветеринарное акушерство, гинекология и биотехника размножения. Москва. Колос,2000.

28. 28. Никитин В.Я. Рациональные сроки осеменения коров. Москва. Ветеринария,1990.
29. 29. Полянцев И.И. Лечение при эндометритах у коров. Москва,1989.
30. 30. Заманбеков Н.А. О механизме действия и применения ОЦС. Автореферат докторской диссертации. Алматы, 2007.
31. 31. Студенцов А.П. Ветеринарное акушерство и гинекология. Москва,1986.
32. 32. Утянов А.М. Применение овариоцитотоксической сыворотки в воспроизводстве крупного рогатого скота. Алматы,1992.
33. 33. Хомин С.П. К этиологии гипофункции и афункции у коров в послеродовой период. Москва. Ветеринария,1993.
34. 34. Шипилов В.С. Ветеринарное акушерство, гинекология и искусственное осеменение животных. Москва,1986.
35. Vetlek / Наставления / АСД-2. http:// www. Vetlek. Ru/directions/

 

 

[1] Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru

[2] Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: Экономика, 2000. с. 78.

[3] «Экономика и жизнь».- 1998’50. с.29.

[4] Ялбуганов А. Правовые основы оценочной деятельности// Закон.- 1999’5. с. 57.

[5] Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru

[6] Ерофеев Б.В.  Земельное право России  М 1998

[7]  Вовк Ю. А. Управление единым государственным земельным фондом. Советское земельное право. Харьков, 1981 г., с. 70.

[8]  Мухитдинов Н.Б. Предмет и система советского земельного права. Алматы, 1981.

[9]  Хаджиев А.Х. Земельное право Республики Казахстан (общая часть).Уч.пос., Алматы, Данекер, 2001 г., С. 156-157. 

[10] 21.              Закон РК «О местном государственном управлении в РК», Алматы, Юрист. 2001г.

[11] База «Юрист». Постановление Правительства РК от 14 января 2005 г.  Положение  Агентства РК по управлению земельными ресурсами.

[12] Земельное право Республики Казахстан (Общая часть). Учебное пособие. Хаджиев А.Х. – Алматы: Данекер, 2001 г., с. 159.

[13] Ерофеев Б.В. Земельное право. М.: Новый юрист,1998,с.258.

[14] Положение о порядке проведения землеустройства в РК. Утверждено Постановлением Правительства РК от 5 июня 1997г., № 931, // САПП, 1997, №24, ст.219, (утратило силу в соответствии с постановлением Правительства  от 09.02.2005 г.)

[15] Земельный кодекс Республики Казахстан, п.1 ст.159.

[16] Постановление Правительства Республики Казахстан от 29 сентября 2003 года № 990 «Об утверждении Правил осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель». Параграф. Информационная система. 2010.

[17] Земельное право РК. Хаджиев А.Х. – Алматы:Данекер, 2001г.