В постановление правительства об обеспечении граждан доступным жильем внесены изменения, согласно которым механизмы распределения квартир должны стать максимально прозрачными. В проекте изменений предусмотрена обязанность как местных исполнительных органов, так и операторов программы обеспечить прозрачность процедур путем публикации в открытых источниках. Иными словами, на интернет-сайтах будет публиковаться открытая информация о том, сколько квартир передано в местные исполнительные органы. Об этом заявил министр регионального развития Болат Жамишев.
На чистую воду
Напомним, что государственная программа «Доступное жилье-2020», принятая в середине 2012 года, осуществляется несколькими операторами по многим направлениям. Это вызвано необходимостью обеспечения реализации ряда механизмов государственной поддержки жилищного строительства, поскольку на сегодняшний день существует три направления, по которым происходит обеспечение казахстанцев квартирами: жилье предоставляется местными исполнительными органами гражданам, состоящим на учете и нуждающимся в жилище из государственного жилищного фонда, жилье реализуется по линии Жилстройсбербанка и Казахстанской ипотечной компании, и жилье предоставляемое по линии Фонда недвижимости.
Однако теперь местные исполнительные органы будут обязаны публиковать информацию — кому из существующих очередей предоставляется возможность получения данных квартир.
Поскольку программа «Доступное жилье – 2020» призвана решить проблему обеспечения жильем в первую очередь особо нуждающихся категорий, приоритет будет отдан очередникам, состоящим на учете в местных исполнительных органах. Таким образом, Фонд недвижимости, строящий дома по государственной программе, обязан при распределении жилья руководствоваться постановлением правительства.
По словам председателя правления АО «Фонд недвижимости Самрук-Казына» Болата Палымбетова, на сегодняшний день в очереди на получение жилья в Казахстане стоят более 280 тысяч человек. И решение, о котором идет речь, было принято с целью разгрузить очередность, сформировавшуюся в акиматах. Особое значение при этом придается обеспечению максимально прозрачности механизмов реализации жилья. И этот вопрос будет на постоянном контроле правительства.
На сегодняшний день местные исполнительные органы уже получают 50 процентов жилья, построенного за счет финансирования Жилстройсбербанка и 70 процентов домов, возведенных по линии Казахстанской ипотечной компании. Однако говорить о том, что все желающие обзавестись квартирами, но не состоящие в очередях в местных исполнительных органах, остались за дверями этого праздника жизни, было бы неверным.
Как пояснил Болат Палымбетов, в настоящее время портфель проектов жилищного строительства Фонда недвижимости в рамках реализации данной программы составляет десять проектов общей площадью порядка 700 тысяч квадратных метров. В том числе жилье Фонда недвижимости площадью 395 тысяч квадратных метров. В прошлом году были введены в эксплуатацию два жилых объекта в Актобе и Таразе общей жилой площадью 32,5 тысяч квадратных метров. При этом площадь жилья фонда составила 24 тысяч квадратных метров.
На сегодняшний день фондом совместно с застройщиками производится реализация пяти проектов жилищного строительства общей жилой площадью 379,5 тысяч квадратных метров жилья. Площадь жилья Фонда недвижимости составляет 291,6 тысяч квадратных метров. Среди наиболее крупных проектов можно отметить проект по строительству двух очередей жилой комплекс «Асыл Арман» в Алматинской области. При этом следует сказать, что, согласно утвержденному графику работ, застройщиком уже завершена чистовая отделка помещений. Введено в эксплуатацию 48 898,3 квадратных метра общей жилой площади первого этапа первой очереди объекта. Реализация трех оставшихся проектов в Астане и Алматы с участием Фонда недвижимости общей жилой площадью 117,5 тысяч квадратных метров (1670 квартир), идет согласно утвержденным графикам. Завершение строительства и ввод в эксплуатацию объектов предусмотрены до конца этого года. Таким образом, в 2014 году в рамках программы по направлению Фонда недвижимости будет сдано в эксплуатацию не менее 130 тысяч квадратных метров жилья фонда в аренду с выкупом.
Тебе половина и мне половина
Одним их примеров государственно-частного партнерства при строительстве жилых домов является возведение жилого комплекса «Асыл Арман» в Алматинской области. Данный комплекс современных жилых домов фонд возводит совместно с ТОО «Элитстрой проект». При этом доля участия фонда составляет 80 процентов, доля застройщика – 20 процентов. По окончании всех работ застройщик будет реализовывать жилье самостоятельно по рыночной стоимости, а фонд — по цене, которая зафиксирована постановлением правительства для данного региона, то есть не более 180 тысяч тенге за квадратный метр в чистовой отделке. При аренде с выкупом в течение первого года реализации программы ежемесячный платеж составит около 1600 тенге за квадратный метр.
Завершение строительства данного жилого комплекса планируется в два этапа. На первом этапе будет сдано 979 квартир. Остальные 3167 квартир примут своих хозяев до конца этого года.
Согласно постановлению правительства «О внесении изменений и дополнений в программу «Доступное жилье-2020», жилье АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в первую очередь будет распределяться между очередниками местных исполнительных органов. Что касается нереализованного акиматом жилья, то оно будет реализовываться в соответствии с внутренними правилами Фонда недвижимости.
В данных проектах планируется использование двух механизмов реализации: через продажу по фиксированной цене, которая ниже рыночной, и посредством аренды с последующим выкупом. Акимат Алматинской области уже получил списки квартир по типам первого этапа первой очереди жилого комплекса «Асыл Арман» для формирования среди очередников, состоящих на очереди в местных исполнительных органах, списков претендентов на получение квартир по программе.
Так же в рамках государственно-частного партнерства ведется строительство жилого комплекса «Современный» в южной столице. Партнером государства здесь выступает ТОО «ARMADA STROY». Площадь возводимых квартир составит 18512,4 квадратных метра, из которых 14809,92 (194 квартиры) принадлежит Фонду недвижимости. В настоящее время уже ведутся внутренние отделочные работы, устройство внутренних инженерных сетей, монтаж лифтов. Проводятся наружные отделочные работы, устройство внеплощадочных сетей канализации. В акимат Алматы направлены списки квартир по типам жилого комплекса «Современный» также для формирования среди очередников, состоящих на учете в местных исполнительных органах, претендующих на получение квартир по программе.
Платишь аренду, получаешь квартиру
Сегодня многие задаются вопросом о том, как работает система реализации жилья посредством аренды с последующим выкупом. Отметим, что Фонд недвижимости «Самрук-Казына» уже имеет опыт продажи квартир путем заключения договоров аренды с выкупом. Основное отличие от ипотеки при подобном принципе реализации в том, что жилье остается в собственности у Фонда недвижимости до полного выкупа квартиры. Это, во-первых. Во-вторых, не требуется обязательного первоначального взноса. Вместо него взимается гарантийный взнос, составляющий три месячных арендных платежа, которые будут являться гарантией отсутствия просрочек по оплате аренды. В течение всего срока аренды с выкупом арендатор имеет право погашать часть суммы стоимости квартиры. Это выгодно потому, что арендный платеж в таком случае будет пересчитываться в сторону уменьшения. Немаловажен тот факт, что арендные платежи фиксируются в тенге и не зависят от курса иностранных валют, провоцирующих инфляцию или девальвацию.
По словам Болата Палымбетова, Фонд недвижимости в рамках программы «Доступное жилье – 2020» планирует предложить населению квартиры в аренду с выкупом сроком до 15 лет. При этом арендные платежи определяются из расчета 10 процентов годовых от себестоимости имущества. Сумма приобретения будет определяться исходя из себестоимости и в соответствии с постановлением правительства. При этом необходимо отметить, что, помимо арендных платежей, направляемых на выкуп квартиры, арендатор обязан оплачивать все расходы, связанные с приобретаемым имуществом, включая коммунальные и эксплуатационные платежи, страхование, налоги на имущество, накопления на капитальный ремонт. При аренде с выкупом претендент должен официально подтвердить достаточный для оплаты соответствующих арендных платежей доход, подтвержденный справкой МСАП (максимальная сумма арендного платежа), которую арендатор и его созаявители могут получить в банке второго уровня. В случае отсутствия достаточной платежеспособности договор аренды с выкупом не заключается.
Стоимость жилья регулируется постановлением правительства от 21 июня 2012 года и при прямой продаже составляет не более 180 тысяч тенге за квадратный метр для Астаны, Алматы, Актау и Атырау и 144 тысячи тенге за квадратный метр для других регионов страны. Что касается аренды с выкупом, то размер аренды зависит от срока договора. Максимальный срок договора, установленный постановлением правительства, составляет 15 лет. Однако фактический срок будет установлен с учетом сроков предоставления займа по данной программе. Если срок договора будет составлять 15 лет, то размер арендного платежа составит порядка 1600 тенге за один квадратный метр в месяц для Астаны, Алматы, Актау и Атырау и 1300 тенге за квадратный метр для других регионов страны без учета коммунальных расходов, расходов по налогам и обязательным платежам в бюджет по данному имуществу и расходов на страхование. Эти цены рассчитаны для первого года реализации. В дальнейшем они могут быть скорректированы в соответствии с ростом цен в строительном секторе.
Будем прогрессировать
Как отметил в интервью одному из изданий министр регионального развития РК Болат Жамишев, создать какую-то идеальную систему обеспечения жильем в принципе невозможно. Всегда будут ограничения, вопрос только в выборе тех или иных решений. Необходимо находить какой-то консенсус. Поэтому программа «Доступное жилье» все время будет модифицироваться с целью предложения относительно приемлемого решения. Что касается участия в системе жилищных строительных сбережений, то количество вкладчиков постоянно растет. И задача государства — исключить образование «мыльного пузыря» на жилищном рынке, поскольку в том случае, если цены будут бесконечно и очень быстро расти, накопить на жилье будет практически невозможно. Сейчас, когда возможности для накопления у людей есть, это самый оптимальный способ обеспечить население жильем. Государство за счет бюджетных средств подводит инфраструктуру к домам, обеспечивая снижение затрат, возможность строительства жилых домов за счет жилстройсбережений, и плюс Жилстройсбербанк формирует пулы граждан, которые хотели бы по определенной цене в определенном месте купить жилье. Местные исполнительные органы строят жилье на выделяемые из бюджета деньги. Эту программу, поскольку она предполагает возвратность денег, возможно увеличивать в том числе за счет бюджетного финансирования. В принципе, можно строить за счет небюджетных денег. Казахстанской ипотечной компанией сейчас совершенствуется схема арендного жилья. Это механизм, который позволяет приобретать жилье на рыночных условиях. Человек заселяется в жилье и во время проживания в нем оплачивает аренду, включая стоимость жилья. Этот институт пока только апробируется, еще недостаточные объемы жилья вводятся по линии КИК. Желательно, конечно, было бы иметь систему частного арендного жилья. Но есть ограничения по финансам. Если застройщики не имеют доступа к длинному финансированию, понятно, что они не могут предложить арендное жилье. С учетом всего этого модернизируется программа «Доступное жилье-2020».
Айдос МУРАТ
