МАЗМҰНЫ

Кіріспе………………………………………………………………………………..

1 Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы

1.1 Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану……..…

1.2. Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі…..……

принциптері

2 Жер бақылау және жер бағалау ерекшеліктері

2.1 Жер бақылау қажеттілігі, түрлері және әдістемелері…………….

2.2 Жерді бағалау: көзқарастар, бонитет баллдарын қолдану, жер

бағаларын анықтау әдістері………………………………………

3 Жер бақылау мен жерді бағалау жолдарын жақсарту……………..

Қорытынды…………………………………………………………………………………..

Қолданылған әдебиеттер……………………………………………………………….

КІРІСПЕ

Жер ең негізгі табиғат байлығы. Ол барлық тіршілік көзі және өмір сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%- ін егістік жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2-ін теңізбен мұхит суларынан алады. Жер қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтанда ең негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.

Ұлттық экономиканың ең ірі саласы болып табылатынг Қазақстанның ауыл шаруашылығы мемлекеттің әлеуметтікэкономикалық саласында маңызды орын алады. Соңғы екі жылда Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2 іргелі мемлекеттік бағдарламаны: 2003-2005 жылдарға арналған мемлекеттік Агро азық-түлік бағдарламасы және 2010 жылға дейін мемлекеттік ауылдық аумақтарды дамыту бағдарламасын бекіткенмен айтсақта жеткілікті.

Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн. га оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн. га жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлер, өндіріс қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, куроттар, қорықтар, тарихи және мәдениет болып бөлінеді.

Осы «Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау туралы нұсқама» (әрі қарай Нұсқама) Қазақстан Республикасы аумағында жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау және оның нәтижелерін салыстыру бойынша бірыңғай тәсілді қамтамасыз ету мақсатында жасалған.

Нұсқама Қазақстан Республикасының 2003 жылғы 20 маусымдағы №442-11 ҚРЗ Жер кодексіне және Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі №890 «Жер учаскелерін жеке меншікке беруде, мемлекеттің немесе мемлекеттік жер иеленушілер жалға беруде жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкасын, сондай-ақ жер учаскелерін сату құқығы жалға бергені үшін төлемақы мөлшерін белгілеу туралы» қаулысына сәйкес жер учаскелерінің кадастрлық құнын айқындау жөніндегі тәртібін белгілейді.

Нақты жер учаскесінің кадастрлық құны жер реусурстарын басқарудың аумақтық органдары мемлекеттің жеке меншікке жер учаскелерін ақылы беру төлемақысының базалық ставкаларына сәйкес, оған түзету коэффициенттерін (арттыратын не кемітетін) қолдана отырып, айқындайды және жер ресурстарын басқарудың аумақтық органдары арқылы жер учаскесінің кадастрлық құнын анықтайтын актімен рәсімделеді.

Астана және республикалық маңыздағы қалалардың, облыс орталықтарының қала іргесіндегі аймақта және курорт аймағында орналасқан елді-мекендерде жеке меншікке берілетін жер учаскелеріне төлемақының базалық ставкасы екі есе өседі.

Төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициенттерінің нақты мөлшері (арттыратын немесе кемітетін) жерге орналастыру жобасының құрамында белгіленеді. Бұл орайда ол:

— Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 11-бабының 1-тармағына сәйкес жергілікті өкілді органдар бекітетін мәліметтер негізінде елді-мекендердің шекарасы шегінде;

-Қазақстан Республикасы Жер кодексінің аталған бабының 3-5 тармақтарындағы нормаларды есепке ала отырып, жер-кадастр карталары, топырақ, геоботаникалық, топырақ-мелиорация және басқа зерттеу материалдары негізінде елді–мекендер шекараларының шегінен тыс белгіленеді. Жерді бағалау туралы екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау және жер қорын экономикалық бағалау.

Жер қатынастары мен оларды жетілдіру, реттеу туралы Елбасының бірнеше жарлығы шықты. Олар жердің нарықтық қатынасқа сауда- саттық құқығы мен жерді пайдалану институттарының ашылуына себеп болды. Жердің мемлекеттік меншікте қолданудың конституциялық негіздері сақталды. Бұл жарлық республикадағы жаңа жер қатынастарының дамуына тұңғыш себеп болды. Осы үрдістің дамуының логикалық жалғасы –үшінші кезең- жерді жеке меншікке пайдалану. Жерді меншіктену мәселесіне өз көзқарастарын Қазақстан Республикасының азаматтары 1995 ж 30 тамызда өткен референдумда білдірді. Тұңғыш рет Қазақстан Республикасының ата заңына жерді жеке меншіктендіру заңы кіргізілді. Негізгі заң бойынша, жер мемлекеттік меншікпен бірдей жеке меншікте заң бойынша белгіленген мөлшерде болуы мүмкін. Қазақстан Республикасының Президентінің 22 қарашада 1995 ж қабылданған Жарлығы “Жер туралы” осындай заң болып табылады. Бұл жарлық маңызды заң шығарушы әрекет болып келді. Жарлықта елдің әлеуметтік-экономикалық, саяси (процесстердің) үрдістерінің көрсеткіші болатын құқық ережелері орын тапты. Жердің мемлекеттік меншікпен бірдей жеке меншікте болу мүмкіндігі құпталды. Жеке шаруашылыққа, бақша өсіруге, құрылысқа берілген Қазақстан Республикасының азаматтарының жер учаскелерін жеке меншікке алуға мүмкіндік туды. Жердің 350 мың гектардан астам көлемінде 3,5 млн жеке меншік жер иеленушілердің болуы мүмкін болды. Енді азаматтар жер учаскелерін үй, фабрика, зауыт, офис, гараж, сату, тұрмыс пен өндіріс обьектілерін салуға немесе осы объект салынған жерді жеке меншікке алуларына болады. Осындай жер тауарлық қатынасқа қатысып негізгі коммерциялық және инвестициялық қызығушылық тудырады. Жердің жеке меншіктендірілуіотандық және шетел инвесторларына республикада өз кәсіпорындарын ашуға мүмкіндік туғызады. Жергілікті өкімет орындарының озбырлық, айла-тәсілдерінен оларды заң қорғайды. Меншікке алған жер учаскесіне қатынасты жер иеленуші кезөкелген, заң бойынша тыйым салынбаған келісім жасуына болады. Сөйтіп, олар келісім бағамен жер учаскелелін сатуларына, сыйлауына, өсиет етіп қалдыруына, уақытша пайдалануға өкімет орындарының рұқсатынсыз беруіне болады. Осы заң бойынша Жер мониторингі бір-бірімен тығыз байланысты биосфералық, биоэкологиялық – санитарлы; геоэкологиялық–табиғи–шаруашылық болып үш түрге бөлінеді. Мемлекет жер комитетінде геоэкологиялық мониторинг жер мониторингісінің негізгі құрамды бөлігі болып табылады.

Жер мониторингісіне негізгі жүйесіне бір-бірімен ішінара қайнастағы жер басқару ресурстар кіреді: жер орналастыру, жер кадастры, ақпаратты және техникалық мониторингі. Жер мониторингісіне Қазақстан Республикасының барлық жер қорлары кіреді, жер мониторингісінің жерге иеленушілік, құқықтық тәртібіне және уақыт пен пайдалану құқығына байланыссыз. Жер мониторингі жер бақылау жүйесі жер қорларында болып жатқан өзгерістерді бақылап, оларды бағалау процесстерін жүргізіп отырады.

Қазақстанда жер тұңғыш рет сауда-саттық обьектісі болды; жеке меншікке берілген жер учаскелері келешекте 6-7 млн гектар мөлшерде болады.

Қоғамдық өмірде жер өндіріс құралы. Жер еңбек құралы болып саналатындықтан, еңбек ету саласында жер басты рөл атқаратындықтан, адамдардың оған деген ықпалы да зор.Осы сапасына қарай жер ауыл шаруашылығын да қолданылатын өндіріс құралы бола тұра оның өзіндік ерекшеліктері бар, істелінген жұмыстың нәтижесі болып саналмайды; кеңістікте шектеулі; басқа өндіріс құралдарымен айырбасқа келмейді; орналасу жағдайы тұрақты,дұрыс қолданған жағдайда тозбайды; көлеміне қарай сапас әр түрлі; әр жер бөлігінің пайдалы өзіндік ерекшелігі бар; ауыл шаруашылығында жер өзінің құнарлылығымен бағаланады; Адам өмірінің барлық саласында (ауыл және орман шаруашылығынан басқа) жер операциялық базис ретінде қаралады, сондықтан жер ғимараттармен.

1 ЖЕРДІҢ ЖАЛПЫ МІНЕЗДЕМЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ БАҒАЛАНУЫ

1.1 Жер ресурстарын пайдалану және жер қорын пайдалану

Жар ең негізгі табиғат байлығы. Ал барлық тіршілік көза және өмір сүру ортасы. Қазір адамдар өздеріне керек қоректік заттардың 88%-ін егістік жерлерден, 10%-ін ормандар мен жайылымдардан, 2%-ін теңіз бен мұхит суларынан алады. Жар қорын қорғау және тиімді пайдалану сондықтан да ең негізгі, ешқашан маңызын жоймайтын өзекті мәселе.

Қазақстан жер ауданы жөнінен әлемдегі тоғызыншы мемлекет. Оның жалпы жер ауданы 271,7 млн. га, оның ішінде ауылшаруашылық жерлері 222,3 млн.га. жерді пайдалану бағыттарына қарап: ауыл шаруашылық жерлері, елді мекендер орналасқан жерлер, өндіріс, қатынас, байланыс, қорғаныс, табиғат қорғау, денсаулық сақтау, демалыс, курорттар, қорықтар, тарихи және мәдени маңызы бар жерлер, орман қорының жерлері, мемлекеттік қордағы жерлер болып бөлінеді.

Қазақстанның жер ауданы көп болғанымен, шаруашылыққа қолайлы жерлер көп емес, егістікке жарамды жер 34,9 млн.га, барлық жердің 12,8%-і ғана. Жар қорының едәуір бөлігінің сапасы төмен: 77 млн.га эрозияға ұшыраған; 75 млн. га сортаң жер; егістіктің басым бөлігі ылғалмен жеткілікті қамтамасыз етілмеген, 58%-тен астамы «қауіпті» (шөлейтті) аймақта орналасқан; жайылымның 69%-і шөл және шөлейтті аймақта, оның 60%-ның жемдік қоры нашарлаған, 22%-ін тікен және басқа мал жайылымына жарамсыз өсімдіктер басқан, 15%-і эрозияға ұшыраған.

Суғару жүйелерінің нашарлығынан суармалы жерлерден 23%-і сортаңдаған, 3%-і батпақтанған, 5%-інің топырағының құнары жойылып кеткен. Жар жырту, өзендердің арнасын өзгерту, т.б. шаралар нәтижесінде табиғи шабындықтардың ауданы 30%-ке кеміді.

Жар қорын қорғауды және пайдалануды экономикалық тұрғыдан қарайтын болсақ, оның құндылығын, пайдалану ұтымдылығын арттыру арқылы одан алынатын өнімдерді қазіргіден едәуір көбейтуге болатынына көз жеткіземіз. Оның басты бағыттары: топырақтың құнарлылығын арттыр, жерді суландыру, батпақ жерлерді құрғату, сортаң жерлердің тұздылығын азайту, эрозияға жол бермеу, бүлінген жерлерді қалпына келтіру, т.б. агрономиялық шаралар және жерді пайдалану құрылымын жақсарту.

Ғылыми болжамдар бойынша республикамызда суармалы жерлердің аумағын 2 млн. гектардан 3,5 млн. гектарға арттыруға мџмкіндік бар. Сортаң жерлерді өңдеп жайылымға, тіпті егістікке айналдыруға болады. Сөйтіп жайылым ауданын 7,1 млн. гектарға арттыруѓа мүмкіндік бар. Бүлінген жерлерді ұдайы қалпына келтіріп отыру керек. Есептеулер бойынша жыл сайын 15-16 млн. гектар бүлінген жерлер өңделуі тиіс.

Жердің ерекше қасиеті-топырақтың құнарлығы. Топырақтың құнарлығы көптеген микроорганизмдердің қатысуымен өздігінен қалпына келеді, бірақ оған ұзақ уақыт керек. 2,5 см құнарлы топырақ қалыптасу үшін 100 жыл, бір қалыпты температурада 90 см топырақ қабаты жасалу үщін 16 мың жыл керек екен. Топырақтың құнарлы қабатының қалыптасуына сыртқы ортаның факторлары (ыстық, суық, жел, ылғал, күн, т.б.) әсер етеді.[1,24 б]

Топырақтың құнарлылығының өзгеруіне адамдар әрекеті де әсер етеді. Ғылыми тұрғыдан әрекет жасаса, топырақ құнарлылығын арттырады, ал жауапсыздықпен қарайтын болса, топырақ құнарлылығын тљмендетеді немесе жойып жібереді. Топырақ құнарлылығын, жерді пайдалану тиімділігін арттыру жөнінідегі негізгі агрономиялық, агротехникалық, агромелиоративтік, ұйымдастырушылық шаралар мыналар:

Топырақты эрозиядан (азудан) қорғау. Эрозияныњ негізгі џш тџрі бар: жел, су және техникалық. Тегіс емес, тақыр жерлерде жауын-шашын топырақтың құнарлы қабатын жуып кетеді. Ормансыз ашық жерлер, Әсіресе өнімділігі құртылған (жыртылған) жерлер жел эрозиясына ұшырайды, топырақтың құнарлы қабатын жел ұшырып кетеді. Жерді ауыр техникамен өңдеу, жылма-жыл бір дақылды егу, техниканың жолсыз жерлермен жүруі топырақ эрозиясын күшейтеді.

Шөл және шөлейт аймақтарда маусымдық пайдалану тәртібін сақтамай шамадан тыс мал жаю, техникалардың жүруі өсімдіктердіњ, әсіресе құнды өсімдіктердің жойылуын тудырып отыр. Беті ашылған топырақ жел, күн, су эрозиясына ұшырайды. Бұл қауіптен қорғанудың басты жолы тоғайлар өсіру, суландыру, реттеп пайдалану. Топырақты эрозиядан қорғау үшін жер ерекшелігін, ауа-райын, эрозиялық құбылыстың жылдамдығын ескере отырып мынадай шаралар қолданылады:

ұйымдастырушылық шаралары-айналмалы егістік, жайылымдарды дұрыс пайдалану, суландыру, жерді пайдалану құрылымын жақсарту;
агротехникалық шаралар- жерді топырақтың түріне, қасиетіне сәйкес өңдеу, тыңайтқыш беру, арам шөптерді отау, зиянкестермен күресу және т.б.
егістіктің айналасына қорғаныш ормандар өсіру, ылғалдандыру, т.б.

Топырақты сортаңданудан (тұзданудан) қорғау. Топырақтың тұздануы жауын-шашын мөлшері буланатын ылғалдан аз болғанда болды. Егістікті көп жыл бойы көлдетіп суғару топырақтың тұздануын тудырады. Жаңбыр суының жер бетіне көлкіп жатып булануы жерді сортаңдандырады. Егістікті, жайылымды суғарудың озық тиімді әдістерін қолдану топырақты сортаңданудан сақтайды.
топырақты құм басудан қорғау жолдары-ағаш (сексеуіл, жыңғыл), бұталар отырғызу, көп жылдық шөптер егу.
жерді батпақтанудан қорғау џшін гидромелиоративтік жұмыстар жүргізу, суғару жүйелерін жетілдіру қажет болады.
топырақтағы қоректік заттарды сақтау үшін мелиоративтік жұмыстар, сортаң жерледі әкпен, гипспен өңдеу, санаулы әдіспен жырту, тыңайтқыш беру, мал жаюды реттеу, т.б. агрономиялық жұмыстар жүргізіледі.
Топырақты уланудан қорғау-пестицид, гербицид, тыңайтқыштар қолдану мөлшерін реттеу, өндіріс, тұрмыс қалдықтарынан қорғау, санитарлық сауықтыру шаралары болып табылады.
Құрылыс, жол салу, жер қойнауын барлау, пайдалы қазбаларды өндіру, қалдықтарды орналастыру нәтижесінде бүлінген жерлерді қалпына келтіру (рекультивация) республикамыздың жер қорын едәуір жақсартады.
Егістік құнарлы жерлердің ауыл шаруашылық айналымнан шығарылуын болдырмау шаралары заңдастыруды талап етеді. Соңѓы жылдары әртүрлі құрылысқа, саяжайға, жолдарға, сауда орындарына егістікке қолайлы, құнарлы тегіс жерлерді, ормандарды бөлу кең етек жайып келеді. Оны заңдастырып тоқтату қажет-ақ.

Аталған жұмыстар арнаулы ғылымдар саласындағы жетістіктерге сүйеніп жүргізіледі. Сонымен қатар бұлар экономикалық шаралар болып табылады. Өйткені жұмсалатын қаржы, материалдық шығындарды есептеп, шараладың экономикалық тиімділігін анықтау қажет. Жерді қорғау, тиімді пайдалану шараларын жүзеге асыру үшін экономикалық есептеулер, бағалаулар жүргізіледі. Жердің құндылығын бағалау, қалпына келтіру, жақсарту, қорғау шығындарын анықтау, жерді нарықтық қарым-қатынасқа қосу, т.б. экономикалық есептеулерді, баѓалауды талап етеді.

Жер қоры халқымыздың ең басты ұлттық байлығы, сондықтан оның құндылығы ақшалай бағаланып ұлттық байлықтың құрамында есептеледі. Жер иеленуге, пайдалануға жалға беріледі, жер несиеге кепілдік болады, жер пайдаланушылардан салық т.б. төлемдер алынады осының барлығының шамасын анықтау негізінде жердің құндылығы-экономикалық бағалау жатады. [2, 52 б]

Барлық табиғат байлықтары сияқты жерді экономикалық бағалау негізгі үш түрлі қызмет атқарады:

Есептеу. Жер ұлттық байлық ретінде, аймақтардың, кәсіпорындардың жеке жер иеленушілер мен жер пайдаланушылардың өндірістік- материалдық қоры ретінде есептеледі. Жер өндірістің басқа да құрылымдардың, тұрғын үйлердің, т.б. орналасқан орны, шаруашылық орны ретінде де есепке алынады.
Жер қорын тиімді пайдалануға экономикалық ынталандыру үшін оның бағасы болуы керек және сол арқылы нарықтық қарым-қатынасқа қосылады.
Жер бөлімшелерінің сапалық қасиеттері-өнімділігі, орналасу тиімділігі әртүрлі. Құнарлы тиімді жерлер жеткіліксіз, сондықтан өнімділігі, тиімділігі төмен жерлер де пайдаланылады және жұмсалған еңбектеріне қарамай жақсы (тиімді) пайдаланушылар қосымша пайда табады. Тиімділігіне байланысты әртүрлі жер бөлімшелері әр түрлі бағаланып жер пайдаланушыларға біркелкі жағдай туғызылады. Сонымен тиімділігі төмен, бірақ халық шаруашылық тұрғыдан қажетті жерлерді пайдалану ынталандырылады.

Жер қорын экономикалық бағалаудың барлық қызметтері бір-бірімен тығыз байланысты, жалпы жерді қорғауға, тиімді пайдалануға қызмет етеді.

1.2 Жерді экономикалық бағалау әдістері және оның негізгі принциптері

Жер қорын бағалау жөнінде ғылыми ізденіс пен әр түрлі саладағы мамандар: топырақтанушылар, географтар, экономистер айналысып келеді. Көптеген теориялық және әдістемелік мақалалар жарияланғанымен, жалпы қабылданған әдістеме жоқ.

Көптеген аймақтық еңбектерде топырақты агроөндірістік тұрғыдан топтастыру және жерді пайдалану жөнінде ұсыныстар беріледі. Жерді бағалау белгілері мен әдістеріне топырақтанушылар мен географтардың көптеген еңбектері арналған. Олардың бір тобы мәселені топырақ карталарын жасау арқылы шешеді, екіншілері жерді өндіріс құралы ретінде бағалайды.

Қазіргі кезде топырақ бонитетін бағалаудың бірнеше варианттары белгілі. Оларды негізгі екі түрге бөлуге болады:

біріншісі-топырақтың қасиетіне байланысты өнімділігін ескеріп, бонитетін бағалау;

екіншісі- жерді өнімділігіне байланысты, табиғи қасиетін ескеріп бағалау.

Топырақтың бонитет балдары оның сапалық қасиеттерінің көрсеткіші болып табылады, аймақта өсетін басты дақылдың көпжылдық орташа түсіміне сәйкес болады. Бонитет балдары ауыл шаруашылық дақылдарын өсіруге қолайлылығын анықтауға, оларды тиімді пайдалануды жоспарлауға мүмкіндік береді.

Бонитет балдары: топырақтың құрамындағы шірінділердің (гумус), тұздардың, минералдардың шамасына, топырақты суды сіңіру қасиетіне, жентектелуіне, ауаны өткізуіне байланысты анықтайды. Негізгі бал бонитеті топырақтың 50 см қабатында шірінділер (гумус) шамасына сәйкес белгіленіп, басқа қасиеттері бойынша саралаушы коэффициенттер қолданылады.

Аудан, аймақ және нақты жерлер бойынша орташа бонитет балдары есептеліп, олар дәнді дақылдардыњ көпжылдық орташа түсімімен салыстырылады. Бұл көрсеткіш жерден алынатын өнімдерді болжауға, жоспарлауға мүмкіндік береді. Осы көрстекіш арқылы жердің тиімді пайдаланылғаны бағаланады.

Топырақ бонитет балдарын іс-тәжрибеде қолданылуын шартты мысалмен көрсетейік. Бонитет балдары әртүрлі 20 шаруашылық бар делік, олардаѓғы нақты (Љ_н) және топырақ балына сәйкес есептелген (Љ_е) дақылдыњ тџсімі кестеде берілген. [2,61 б]

1 кесте- Шаруашылықтарда дәнді дақылдар өсіру көрсеткіштері

Рет №	Бонитет балы (Б)	Нақты түсім (Љ_н)	Есептелген тџсім (Љ_е)
1	16	1	2,8
2	21	5	3,8
3	25	3	4,6
4	29	6	5,5
5	34	6	6,5
6	38	8	7,4
7	41	9	8,0
8	46	10	9,1
9	40	9	9,7
10	50	10	9,9
11	52	11	10,3
12	55	11	11,0
13	56	12	11,2
14	58	11	11,6
15	60	13	12,0
16	62	12	12,4
17	65	15	13,0
18	66	13	13,3
19	68	14	13,7
20	75	13	14,9

№ 10, 12, 16, 18 шаруашылықтарда жерді өнімділігіне сәйкес пайдаланады; №5, 9, 14 одан гөрі тиімдірек; №1, 3 нашар пайдаланады; №2, 7, 8, 15, 17, 20 шаруашылықтарда жерді өнімді пайдаланады.

Бонитет балдарын қолданып шаруашылықтардыњ жұмыс нәтижесін бағалауға болады. Мысалы, №15, 18, 20 шаруашылықтарда бірдей өнім алынды, бірақ олар бірдей жақсы нәтижеге қол жеткізді ме? Оны білу үшін алған өнімдерін топырақтың бонитет балына бөлеміз. Сонда әр бонитет балға №15 шаруашылық 22 кг, №18-19,7кг, №20-17,5кг өнім алғанын көреміз, яғни бірдей өнім алғанына қарамастан алғашқысы жерді жақсы пайдаланған, екіншісі-орташа, соңғысы- нашар пайдаланған болып шығады.

Балл бонитеттерін пайдаланып ауыл шаруашылық кәсіпорындарының нәтижесін бағалауға болады. Мысалы, ауыл шаруашылық өнімдерінің жалпы құнын шаруашылықтың пайдаланылуындағы жерледің орташа бонитет балына бөліп, шаруашылық нәтижесін бағалауымызға болады. Сондай-ақ есептеулерде таза табыс, өнімдердіњ өзіндік құны, т.б. экономикалық көрсеткіштерді қолданылуымызға болады. Бірақ бонитет балдарының қолдану ауқымы экономикалық бағалаудан әлдеқайда тар. Мысалы, ол экономиканыњ бағалау атқаратын есептеу қызметін атқара алмайды, сондай-ақ жерге келтірілген зиянды есептеуге орнын толтыруға компенсациялық шығындарды есептеуге жарамайды.

Жерді балдық көрсеткіштерге сәйкес бағалау туралы экономистердің екі түрлі көзқарасын байқауға болады. Біріншісі бойынша жер бір өлшем ауданнан (га) алынатын жалпы өнім мен таза табысқа сәйкес бағаланады, екіншісінде-алынған ауыл шаруашылық өнімдері және оған жұмсалған шығындар есептеледі. Екі көзқарас бойынша да жерді бағалаудың басты белгісі одан алынатын өнім, тек екінші көзқараста жұмсалатын шығын деңгейі ескеріледі.

Бірінші көзқарасты жақтаушылар жерден алынған өнім шамасы оның салыстырмалы құндылығына сәйкес келеді және таза табыс пайдалану дәрежесін көрсетеді деп есептейді. Сонымен қатар, олар ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасы қоғамдық қажетті шығындар шамасына біртіндеп жақындайды деп есептейді. Олардың кейбіреуі жерді 1 гектар ауданға есептелген жалпы өніммен бағалау керек десе, екіншілері-таза табыс көрсеткішін немесе негізгі үш: өнімділік, жалпы өнім және таза табыс көрсеткіштерін қолдануды ұсынады.

Ғалымдардың екінші бір тобы жерді бағалау белгісі ретінде бір өлшем ауданнан алынған өнімнің оған жұмсаған шығынға немесе шығынның өнімге қатынасын алуды ұсынады. Олар таза табыс шамасы өнімнің бағасына байланысты болғандықтан, әділетті көрсеткіш бола алмайды деп есептейді. Сондықтан жалпы өнім сапасы да топырақтың сапалы ерекшелігіне сай келмейді, өнімдерге аймақтық бағалар қолдану топырақтың құнарлығы арқасында алынатын табысты анықтауға мүмкіндік бермейді дейді. Олардың жерді бағалау әдісі оның бағасын топырақ бонитетіне-өнімділігіне сәйкес озық шаруашылықтардағы өнімніњ өзіндік құны арқылы анықтауға саяды. Жердің сапасының жиынтық көрсеткіші ретінде бір өлшем ауданнан алынатын нақты өнімділіктің оған жұмсалған шығындарға қатынасы бойынша анықталатын «өлшемдес өнімділік» көрсеткішін қолдануды ұсынады.

Б=;; (1)

немесе

Б= (2)

Формулаларымен бағаланатын көрсеткіш бірдей болады деп есептеледі.

Мұнда: Б- жерді бағалау балы;

У₀ У_э – бағаланатын және үлгілік жердің өнімділігі

С₀ С_э – бағаланатын және үлгілік жерлерден алынатын өнімдердің өзіндік құны;

Т_о Т_э – бағаланатын және үлгілік жерлерде жұмсалатын шығындар.

Жерді бағалаудыњ қосымша белгілері ретінде 1 гектар жерге есептелген өнімнің абсолюттік өнімділігінің күрделі қаржыға (өндіріс негізгі қорының құнына) қатынасы алынады. Бұларда бағалау белгілерінің әр түрлі болуына қарамастан, бағалау балл көрсеткішін анықтау тәсілі бірдей.

Үлгілік (эталон) жер бөлігіне қатысты есептелген бағалау көрсеткіші:

Б=, (3)

Мұнда: Б- есептелетін бағалау балы;

Д_о— бағаланатын жердің көрсеткіші

Д_э— үлгілік жердің көрсеткіші.

Жерді экономикалық бағалау туралы экономистердің арасында да бірнеше көзқарастар белгілі. Оларды негізгі екі: шығындық және ренталық деп екіге бөлуге болады.

Шығындық қағида бойыншабағалаудың негізі-жерді игеруге (пайдалануға) жұмсалған еңбек пен еңбек құралдарының шығыны болып табылады. Жердің табиғи сапасы-өнімділігі тек қосымша факторы ретінде қалады.

Құн заңына сәйкес жер өздігінен жаңа құн тудырмайды. Түр түрлі жерден өнім алуға бірдей еңбек жұмсалған болса, ол өнімдердің санына қарамай жалпы құны бірдей болуы керек. Яғни, бірдей еңбек жұмсай отырып, саны, сапасы әр түрлі өнім алатын болсақ, олардың жалпы құны тең болады, ал дербес жеке бағалануы әр түрлі болады. Бірдей жерден бірдей еңбекпен неғұрлым көп өнім алсақ, оның әрқайсысының бағасы соғұрлым төмен болады, және керісінше.

Топырақтың құнарлылығы жаңа құн тудырмайтын болса, ол қосымша құн да әкелмейді, яғни жер рентасына айналатын қосымша табыс та жоқ. Ал шындығында жердің құнарлылығынан қосымша өнім, сол арқылы қосымша табыс, рента алынады. Бұл жерде біз құн мен тұтыну құнының, тауардың құны мен бағасының қайшылықтарын көреміз. Осы қайшылықтарға сәйкес үш түрлі жағдай болуы мүмкін. Бірінші –тауардың құны бағасына сәйкес, яғни тауардың бағасы оған жұмсалған еңбектің мөлшерімен анықталады. Олай болса, еш жерде қосымша ақшалай табыс жоқ, екінші-баға тұтыну құнына сәйкес анықталады, яғни тұтыну құны тең тауарлар еңбектің жұмсалу мөлшеріне қарамастан тең бағаланады. Мұнда тауарды аз еңбекпен жұмсап өндіретін болсақ, қосымша пайда-рента аламыз. Үшінші-баға тауардың құны мен тұтыну құнының аралығындағы шама. Бұл реттелмеген базар нарығында болатын жағдай.

Баға тұтыну құнына сәйкес белгіленгенде әр түрлі жердің өнімділігі әр түрлі болғандықтан бірдей өнімге еңбектің жұмсалу шамасы да бірдей емес, сондықтан жер рентасы пайда болады.

Жердің құндылығы барлық қоғамда оның тұтыну құнын өндіретіндігімен анықталады. Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның қоғамдық құндылығын есептеу болып табылады. Жердің тұтыну құндылығын бір жағынан оның тіршілік орны екендігін және өнім беретіндігін анықтаса, екінші жағынан, оның ауданының шектеулі екендігі қалыптастырады. Осыған сәйкес экономикалық бағалау белгісі оның өндіргіш күш ретінде және өмір сүру ортасы ретінде қоғамдық құндылығы. Осы тұрғыдан жердің қоғамдық құндылығы неғұрлым жоғары болса, ол соғұрлым қымбатқа бағалануы тиіс.

«Шығындық» қағиданы жақтаушылардың тағы бір өкілі Г.С.Николенко жердің бағасы тек қана оны игеру шығындарының негізінде анықталуы мүмкін дей отырып, мына формуланы ұсынады:

Ц_і = (4)

мұнда: К_п— еліміз бойынша жерді игерудің орташа шығындары;

Б_і –бағаланатын і жер бөлімшесінің бағалау балы;

Б_пі— жаңа игерілген і жер бөлімшесінің бағалау балы.

Оның пікірі бойынша жерді балл көрсеткіштерімен ғана бағалау теориялық негізсіз, ал таза табыстың негізінде бағалау әдістемелік тұрғыдан дұрыс емес. Ол тек қана құн заңының негізінде бағалау ғылыми дәлелді және дұрыс деп есептейді.

Сонымен қатар, жерді ауыл шаруашылық айналымынан басқа бағытта пайдалануға алғанда басқаша бағалауды ұсынады. Мұнда оның орнына басқа жерді игеру шығындары, былайша айтқанда, жерді қалпына келтіру шығындары бойынша бағалау керек екені айтылады. Бағалау формулаларында біреулер жерді қалпына келтіру (реновация) шығындарын есептесе, екіншілері-жаңа жерді игеру шығындарын, үшіншілері- шығындарды және алынбаған табысты қоса есептейді. Мысалы, И.Смирон құн теориясымен бағалауға қарсы бола тұрып, таза табысты «капитализациялау» әдісін де қолдамайды. [3, 59 б]

Жерді әр түрлі мақсатта пайдаланғанда бір белгіге сүйеніп бір әдістеме бойынша бағалау керек пе, болмаса әр түрлі бағалана ма? Осы мәселе бойынша да қарама-қарсы көзқарастар бар. Біреулер жердің бағасы әрқашан бірдей және бір белгіге қарап бір әдіспен анықталады десе, екіншілері-ауыл шаруашылығын дапайдаланғанда балл көрсеткіші бойынша бағаланады, ал оны басқа мақсатқа алғанда абсолюттік бағалау қолданылады дейді. Алғашқыларының дәлелі ауыл шаруашылығында жерді салыстырмалы бағалау жеткілікті және оны технико-экономикалық есептеулерде қолдануға жарамайды, ал жер басқа мақсатқа алынғанда ғана ақшалай құнын анықтау қажет.

Жерді ренталық қағида бойынша, дифференциалдық рентаның негізінде бағалау туралы ізденістер жүріп жатыр.

Оптималдық жоспарлау теориясын жақтаушылардың көзқарасы бойынша жердің экономикалық бағасы уақыт факторын ескере отырып, жерді пайдаланудан алынатын жиынтық тиімге негізделуі тиіс. Бұл дегеніміз жердің бағасы жердің бір ауданынан алынатын рентаны кџрделі қаржының мөлшері экономикалық тиімділік нормасы бойынша «капиталдау» болады.

О= (5)

Былайша айтқанда, жылдың тиімді (рентаны) тиімділік нормасына бөлгендегі шамамен бағаланады, яғни белгілі бір мерзімдегі жылдық тиімдерді (ренталарды) дисконттап қосу. Дисконнтау коэффициенті ретінде кейбіреулер орташа тиімділік (рентабельдік) нормасын алады, екіншілері күрделі қаржының мөлшерлі тиімділік нормасын алады. Егер жақсы жерлер рента бойынша бағаланса, нашар жерлерді Е.Корнаухов оны игеру шығынымен бағалауды ұсынады, сөйтіп, іс жүзінде бағаланбаған жер бөлімшелері қалмайды. Айта кету керек, мұнда жерді экономикалық бағалау белгісі ретінде нақты тиім емес, нашар жерлерде қалыптасқан баға бойынша есептелген тиім алынады. Таза табысты капитализациялау коэффициенті ретінде халық шаруашылыѓы бойынша қалыптасқан орташа тиімділік коэффициенті қолданылады:

О₃ = · 100, (6)

Мұнда: Д_г – жоғарыда айтылған әдіс бойынша анықталған жылдың таза табысы

N- халық шаруашылық тиімділік коэффициенті

Табысты капитализациялау мағынасы мынаған саяды: жерді ауыл шаруашылыѓынан басқа кез келген өндіріс салаларында пайдаланғанда оған төленетін сомасының әкелетін табысы (тиімі), оны ауыл шаруашылығында пайдаланғандағы орташа тиімділікпен алынатын табыстан кем болмауы керек.

Дифференциалдық рентаны есептеуде қолдануға болатын әдіс ретінде шеткі шығын шамасымен есептелген ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасынан шығындарды және өндіріс негізгі қорларын жаңартуға аударылатын 12-15% процент шамасында нормалы пайданы шегеру ұсынылады.

Тағы бір ұсынылған әдіс бойынша астық негізінен нан өнімдеріне жұмсалатын болғандықтан дәнді дақылдардан алынатын дифференциалды рента нанның көтерме сауда бағасының негізінде есептеледі. Мұнда таза табысты есептеу үшін нанның көтерме сауда бағасынан бидай өсірушілердің, астық даярлау ұйымдарының, диірмендердің, нан пісірушілердің, т.б. шығындары шегеріледі. Бұл процестерге қатысушылардыњ таза табысы еңбек шығындарына сәйкес (пропорционалды) бөлінеді. Тар аймақта дәнді дақылдардың түсіміне байланысты және ең нашар жердің 1 гектарынан алынатын табыстың нормалы мөлшері деп алып әр аймақтағы дифференциалдық рентаны анықтайды.

Осы әдістің екінші түрінде дифференциалдық рента нашар жерді пайдаланушылардың шығынына сәйкес шеткі шығындық бағадан емес, орташа салалық баға бойынша есептеледі. Мұндай жағдайда дифференциалдық рента оң таңбалы немесе теріс таңбалы болуы мүмкін, жалпы сала бойынша ол нөлге тең болады.

Орташа салалық баға қолданғанда В.Шкатов «полярлық» деп атаған қарама-қарсы рента «тәуір» жерді пайдалнушылардан алып «нашар» жерді пайдаланушыларға беріледі.

Жерді дифференциалдық рента бойынша бағалауға қарсы болушылар оның мынадай кемшілігін атайды: нашар жер бөлімшесінде дифференциалды рента нөлге тең. Сондықтан ондай жер бағаланбайды.

Мәселені тағы біраз зерттеушілер (М.Броншиейн, Е.Карнаухова, Г.Романенко, В.Шкатов) жердің экономикалық бағасын дифференциалдық рента әдісімен анықтауға қарсы болмаса да, олай есептеудің қиындығын айтады және қарапайым, қолдануға болатын әдіс-нормалы мөлшердегі пайдадан артық табысты есептеу дейді. Қалай болѓанда да, артық таза табыс немесе дифференциалдық рента бойынша жердіњ экономикалық бағасы жылдық экономикалық тиімді капиталдау болып табылады. Осы мәселе жөнінде де зерттеушілердің көзқарастарында айырмашылықтар бар.

Ол қандай мерзімге «капиталдау» туралы ұсыныстар: ауыл шаруашылық негізгі өндірістің қорларды жаңарту мерзіміне; немесе амортизациялау мерзіміне; халық шаруашылығы бойынша күрделі қаржының орташа нормалы тиімділігіне; ауыл шаруашылық негізгі қорлар үшін орташа төлем процентіне; ауыл шаруашылық нысандарын орташа пайдалану мерзіміне; жер ауыл шаруашылығынан алғанда зиянның орнын толтыру мерзіміне сәйкес мерзімге капиталдау.

Капиталистік елдерде жердің бағасы жер рентасын банк өсімі нормасымен (2-3%) капиталдау арқылы анықталады., яғни сол 30-50 есепті жылға сәйкес келеді.

Бізде капиталистік нарық қатынасы, әсіресе ақша айналымында толық қалыптаспаған, мұндай процент қолдануға келмейді деп есептеледі, сондықтан халық шаруашылық тиімділік нормасын қолдану ұсынылады. Бірақ бұл жерде, біздің ойымызша, мынадай жағдай ескерілмейтін сияқты.

Ақшалай қаржының (оған сатып алуға болатын игіліктердің) нақты құндылығы осы қаржымен өндіріс ұйымдастырып, өндірістен пайда табуға болатындығында. Бірақ бұл материалдық өндіріс құруға болатын потенциалды мүмкіндік қана, жұмыс істеп тұрѓан нақты өндіріс емес. Ол нақты мүмкіндікке айналу үшін әлі біраз шаруалар істелу керек-қаржы жинақталып, материалдық игілікке айналып, құрылыс салынып, өндіріс іске қосылуы керек. Сондықтан ақшалай қаржының құндылығы сондай ақшаға бағаланатын кез келген өндірістің құндылығынан кем болады.

Айтылғаннан шығарылатын қорытынды-банк капиталының өсімін тиімділік номасымен ешқашан теңестіруге болмайды.

Көп уақыт ғылыми ізденістер жүргізіліп келе жатқанымен жерді экономикалық баѓалау мәселесі елімізде әлі толық шешімін тапқан жоқ. Мұны тек мәселенің күрделілігімен түсіндіру жеткіліксіз. Негізгі нәрсе теориялық ізденіске іс-тәжрибелік қолданыстың (сұраныстың) болмауында.

Жерді экономикалық баңалау әдістері

Ауыл шаруашылық өнімдерін өндіретін жерлердің сапасы біркелкі емес. Олардың әр түрлілігі өнімділігінің де әр тџүрлі болуына әкеп соғады. Бірдей еңбек жұмсай отырып сапасы әр түрлі жерлерден түрлі шамада өнім аламыз, яғни еңбектің нәтижесі әр түрлі болады.

Осы қасиетіне байланысты жерлердің құндылығы да бірдей емес. Жердің құндылығын қандай белгісіне қарап бағалауға болады? Жоғарыда келтіргеніміздей осы бағалау белгісі туралы экономистер көзқарастарында айырмашылықтар бар. Ол белгі ақшалай құндық көрсеткіш болуы керек, өйткені басқа көрсеткіштермен оларды бір-бірімен салыстыруға, қосуға болмайды. Тұтыну құндылығы әр түрлі, қоғамныњ әр түрлі қажетін өтейтін игіліктер тек қана құндық (ақшалай) көрсеткіштермен жинақтап өлшенеді.

Жер–тұтыну құндылығы, оның құны жоқ, тек тұтыну құндылығын, материалдық өнімдерді өндіруге қажетті жағдай. Жердің бағасы оған табиғи тән нәрсе емес, ол тек қана қоғамдық өндіріс және тұтыну қатынастарында пайда болады. Сондықтан жердің баѓғасы тауар өндіруге қажетті жеке жер бөлімшелерінің тұтыну құндылығының көрінісі. Жеке жер бөлімшелерінің сапасының әр түрлілігіне байланысты ол жерлерде өндірілген өнімдердің құны да әр түрлі болады. Сапалы жерлерден нашар жерлерге қарағанда әлдеқайда көп тұтыну құны өндіріледі. Бірақ сапалы жерлер көп емес, әдетте шектеулі. Иелену түріне қарамастан, жерге шаруашылық нысаны ретінде әрқашан монополия болады. Былайша айтқанда жерге монополия болуына байланысты дифференциалдық рента туындайтын алғышарт бар. Дифференциалды рентаның алғышарттары-бір жағынан монополия болса, екінші жағынан жердің сапалық өзгешеліктері, сондай-ақ тауарлы өндірістік қоғамдық қарым-қатынастар.[4, 38 б]

Дифференциалдық рента бірдей еңбек жұмсап нашар жерді пайдаланумен салыстырғанда сондай мөлшердегі тәуір жерден қанша артық тиім (пайда) алуға болатынын көрсетеді. Сондай–ақ ол жақсы жер жеткіліксіз болып, сапасы одан нашар жерді пайдаланғанда немесе пайдаланатын жердің сапасы нашарлағанда қаншама зиян болатынын көрсетеді. Оны қарапайым мысалмен көрсетуге болады. Түсімі 40 ц/га жалпы шығыны 20 мың теңге бидай өндірілетін жер ауыл шаруашылығынан алынды делік. Қалған жерледің өнімділігі 10 ц/га. Жоғалтқан өнімді алу үшін ондай жерлердің төртеуін игеру немесе қосымша шығын жұмсап жердің өнімділігін арттыру керек. Игерілетін жерге жұмсалатын жалпы шығын 30 мың теңге деп алайық. Сонда бидай өндіруге жұмсалатын шығын 10 мың теңгеге артады. Егер сапасы нашар жерлерді игермей, оның орнына сапасы бұрынғы жердей жерді тапқан болсақ, оныњ халық шаруашылық тиімі 10 мың теңге болған болар еді. Яғни сапалы жердің құндылығы сапасыз жерден 10 мың теңгеге артық деген сөз. Жаңадан игеретін сапалы жердің экономикалық бағасы да 10 мың теңге. Былайша айтқанда, экономикалық бағалау негізгі дифференциалдық тиім болды. Мысалдан байқағанымыздай, халық шаруашылық зиян шамасы пайдаланудан шығарылған жерден алынатын өнім немесе таза табыс шамасына емес, дифференциалдық табысқа немесе нашар жер мен тәуір жерге жұмсалатын шығындардыњ айырмашылығына тең. Мұндай жағдайда жердің құндылығын шеткі шығын мен дербес шығынның айырмашылығымен есептелген жер рентасымен анықтайды.

Жер мәңгілік өндіріс қажеті, оны дұрыс пайдаланғанда өнімділігі сарқылмайды. Жерден өнімді жылда алуға болады. Былайша айтқанда, жер шексіз жылма-жыл ренталық табыс береді. Жер мәңгі пайдаланылатын болғандықтан, осы жылдардағы жалпы табысты білу үшін жылдық табыстарды қосу керек. Сонда ғана жердің нақты құндылығын анықтаймыз.

Жерді шексіз ұзақ пайдалануға болатындықтан аз ғана жылдық табыстың өзі үлкен шамаға айналуы мүмкін, яғни жерлің құндылығы шексіз шамаға айналады. Әрине бұл ақылға сыймайды, сондықтан жылдық тиімдерді белгілі мерзімде ғана қосу керек. Сондықтан, 50 жылдық тиімді қосу ұсынылады. Әрине бұл цифр ешқандай ғылыми дәлелденбеген.

Осыған ұқсас тәсіл орман шаруашылық есептеулерде әр жылда алынған өнімдерді бір жылға келтіру үшін қолданылады. Оның мәнін түсіну үшін шартты мысал қарастырайық. Екі орман бөлімшелері бар делік. Біреуінде пісіп жетілуі 50 жылдық қайың өсіріледі. Қайыңды кескенде 100 м куб ағаш, 15 мың теңге табыс аламыз, қарағайды кескенде 200 м куб ағаш, 30 мың табыс аламыз. 100 жылда екі жерде бірдей өнім және табыс береді. Олардың халық шаруашылық құны да бірдей.

Егер уақыт факторын есепке алсақ, олай болмайды. Қоғамға табыстың қай уақытта алынғаны талғаусыз емес. Табыс неғұрлым ертерек алынса, соғұрлым құндырақ. Сондықтан мысалымыздағы бірінші орман бөлімшесі екіншіге қарағанда құндырақ.

Сонымен, әр мезгілдегі экономикалық көрсеткіштерді өлшемдестіру мәселесі тікелей қосу, орташа процентпен шешілмейді. Басқаша тәсіл керек. Ол үшін келтіру коэффициенті қолданылады.

В = (1+Е)⁷(7)

Қабылданған әдістеме бойынша Е = 0,08, бірақ басқаша (0,02 ден 0,08 дейін) көзқарастар да бар. Шығындар мен нәтижелерді алғашқы жылға келтіргенде шамаларды келтіру коэффициентіне көбейтеді, соңғы жылға келтіргенде бөледі.

Жер мәңгі пайдаланылатын болғандықтан, жылдық ренталарды қосу керек, яғни жердің экономикалық бағасы:

Р= (8)

Ренталардың жалпы сомасы шексіз жылдарда шексіздікке ұмтылады. Сондықтан жоғарыда айтылған тәсіл бойынша жердің экономикалық бағасы:

Р= (9)

Бұл формула бойынша ауыл шаруашылығында пайдаланылатын жер бағаланады. Орман қорының жері ағаштың өсіп-жетілу мерзімін ескеріп бағаланады:

Р= (10)

Ауыл шаруашылық жерлері уақытша бұл мақсатта пайдаланудан алынғанда, экономикалық зиянды жердің экономикалық бағаcымен есептелінеді:

Р= (11)

Бұл 9, 10, 11 формулалармен жер қоры мынадай жағдайларда бағаланады:

жылдық рента шамасы өзгермейді
уақыт факторын есептейтін коэффициент љзгермейді.

Айта кетеін жаѓдай, келтіру жылдары ұзақтаѓан сайын, есепке алынатын рентаныњ шамасы кеми береді. Е=0,12 деп алѓанда бесінші жылѓы рентаныњ жартысынан сђл ѓана артыѓы есептеледі, 10-жылѓыныњ џштен бірі, ал 20-жылѓыныњ оннан бірі ѓана. Қолданѓан коэффициентке байланысты жердіњ баѓалануы да љзгеше болады. Жылдық рентаныњ жыл љткен сайын құндылыѓыныњ қаншама кемитінін дђл есептеу љте қиын. Оны сараптама жолымен ѓана болжауѓа болады. Сондықтан ауыл шаруашылық жерлерін бағалаѓанда есептелетін жылдық рентаныњ љзгеру қарқынын ескеру џшін формулаѓа мына тљмендегідей қосымшалар қолдану ұсынылады:

Р=, О<К Е,

,О<К<Е (12)

,О<К,

мұнда: К-бірінші жылдық рентаныњ болжамды љсу (К>О) немесе азаю (К<О) қарқыны.

Бірінші жаѓдайда рентаныњ љсу қарқыны уақыт факторын есептеу коэффициентінен артық, сондықтан жиынтық рента шексіз џлкен шамада болады. Мұндай жаѓдайда ауыл шаруашылыѓынан басқа салада пайдалану тиімділігі қаншама жоѓары болѓанымен, оны ауыл шаруашылық џшін пайдаланудан алуѓа болмайды.

Екінші жаѓдайда рентаныњ љсу қарқыны уақыт факторын есептейтін коэффициенттен аз. Мұндай жаѓдайда жердіњ экономикалық баѓасы рентаны жай капиталдау арқылы баѓалаудан артыѓырақ болады.

Үшінші жағдайда жылдық ренталар біртіндеп азаяды. Сондықтан жердің бағасы рентаны жай капиталдау арқылы бағалаудан аз болады. Өйткені уақыт коэффициенті рентаның өзгеру қарқынына артады.

Жер уақытша ауыл шаруашылығынан алынғанда оны экономикалық бағалау:

a= (13)

мұнда: а — Т жылғы жиынтық ренталарды есептеу үшін алғашқы жылғы рента көбейтілетін коэффициент.

Белгілі мерзімде жылдық рента өзгеретін орман қорларының жерін экономикалық бағалау үшін мына формулаларды қолдануға болады:

P=r, О<К Е,

P=r<К<Е, К<О (14)

мұнда: t- аѓаштыњ пісіп жетілетін (кесуге жарамды) жасы;

m- неше рет аѓаш кесілетінін кљрсететін сан;

К- рентаныњ жылдық љзгеру (љсу, кему) қарқыны.

Я= (15)

1 Әр түрлі К, Е мәндеріне сәйкес жердің экономикалық бағасын есептеу үшін рента көбейтілетін түзетуші коэффициент.

Өнімнің құндылығы төмендегенде (рентаның өсу қарқыны К<О) уақыт өткен сайын осы өнім алынатын жердің құндылығы шұғыл азаяды және ағаш кесу (пісіп жетілуі) кешіккен сайын оның азаюы едәуір болады. Керісінше, өнімнің құндылығы артқандай (К>О) жердің де құндылығы артады. Табыс алыну уақыты кешіккенде жердің құндылығы едәуір азаяды. Бірақ, жылдық рента жоғарғы қарқынмен өсетін болса, уақыт факторы коэффициентінің ролі кемиді.

Егер К= 0,04 болса, 10 жылдан 50 жылға дейін жылдық рентаның құндылығы 36 рет кемиді, К= 0,10 болғанда- 7 рет, К=Е болғанда құндылығы шексіз.

Соңѓы формуланы дәлдігін сәл ғана төмендетіп оңайлатуға болады.

P= (16)

Бұл формула бойынша жердің құндылығы аз ғана ұдайы кеміп отырады. Сондықтан өнімнің құндылығы артатын жағдай жердің құндылығын анықтау үшін уақыт факторын есептейтін коэффициенттердің неғұрлым төмен шамалары қолданылуы керек.

17, 18 формулалармен t, К (Е=0,12) мәндеріне сәйкес есептелген түзетуші В коэффициенттің өзгеруі былайша болады:

2 кесте-Коэфициенттің өзгеруі

Жыл

К=0,04

К=0,08

К=0,10

0,875

0,864

0,282

0,274

0,117

0,110

0,052

0,048

0,024

0,022

2,110

2,087

0,865

0,841

0,469

0,447

0,282

0,264

0,179

0,165

4,612

4,566

2,103

2,058

1,274

1,233

0,865

0,828

0,625

0,591

Ескерту: β алымында 17 –бөлімінде 18- формуламен есептелген.

Уақыт факторын есептейтін дисконнттау коэффициентімен күрделі қаржының тиімділік нормативі және несие өсімінің экономикалық өсу қарқынының байланысы бар екені белгілі. Өндіріс потенциалы қуаттырақ, оны пайдалану тиімдірек болған сайын, басқа жағдайлар тең болғанда, экономикалық өсу қарқыны, күрделі қаржының тиімділік нормативі жоғары болады. Керісінше, қоғамның бүгінгі қажеттігінен гөрі болашақ қажеттігі басым көзделсе, яғни қорландыру нормасы жоғары болса, басқа жағдайлар тең болғанда, күрделі қаржы қоры көп болады және күрделі қаржыны қайтару нормасының жол берілетін шамасы төмен болады. Осыны уақыт факторын есептейтін коэффициентке қолданылатын болсақ, мынаны аңѓарамыз. Қоғам болашақ мақсатына (қорландыру нормасын арттыру арқылы) басымдылық беретін болсақ, болашақ нәтижелер мен шығындарды дисконнтауға төмен коэффициент қолданады. Халық шаруашылығы болжамдарда соңғы (дайын) өнімдердің өсу қарқыны және оларды қорландыру мен тұтынуға бөлу белгілі болғанда, күрделі қаржының тиімділік нормативі де белгілі болуы тиіс. [4, 23 б]

Табиғат ресурстарын бағалауда қолданылатын уақыт факторын есептеу коэффициенті, әдетте күрделі қаржының тиімділік нормативінен төмен болуы керек. Халық шаруашылығы бойынша жинақталған есептеулер дисконттау коэффициентінің шамасы 0,02-0,04 аралығында болатынын көрсетті. Бұл шетелдік нормаларға да сәйкес келеді.

Жердің абсолюттік экономикалық бағалау шамасы жерді пайдаланғанда алынатын өнімдерге және уақыт факторын есептеу коэффициентіне байланысты. Аталған көрстекіштердің сандық мәнін жақын арадағы жоспарлы мерзімге де анықтау көптеген әдістемелік және ақпараттық қиындықтар әкеледі. Ал одан алыс мерзімге болжау 1 жылдық рентаның осы мерзімге өзгермейтіндігі, ауыл шаруашылық жерлерінің сапасының бірқалыпты болатынын ешқандай есептеулермен дәлелденбейді.

Болжамдық есептеулерді кестеде келтірейік.

3 кесте-Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы

Қолданған кљрстекіштер

Ауыл шаруашылық жерлерініњ құндылыѓы мыњ тењге

0,08

0,12

-0,02

+0,02

-0,02

+0,02

607

850

726

1136

526

665

807

846

Дифференциалдық рента шамасы шеткі шығын шамасына байланысты. Шеткі шығын жаңа жер игерілгенде немесе бұрынғы жерлерге шығын артқанда өсуі мүмкін. Шеткі шығын өскенде барлық жерлердің дифференциалдық рентасы жоғарылайды.

Шеткі шығын шамасы жерден алынатын өнімдерге, сол арқылы пайдаланылатын жерге белгілі мерзімде белгілі қоғамдық қажеттілік бойынша есептеледі. Ондай қажеттілік оптимизация әдісімен анықталады.

Шеткі шығын қағидасы мынадай әдістемелік принциптермен негізделеді:

Қоғамның дамуының әр бір кезеңінде оған сәйкес жерге деген қажеттіліктен туындайтын жер ресурстарын молайтуға жұмсалатын жол беруге болатын шеткі шығын шамасы болады.
пайдаланылатын жер ресурстарын молайту (ұлғайту) шараларының тиімділігі осы шаралар нәтижесінде қол жеткізетін тиім қоғамдық қажетті шығындар мен дербес шығындар айырмасы ретінде анықталады. Ондай тиім дифференциалдық рентаның шамасына тең.
Шеткі шығынның және оған сәйкес жерді экономикалық бағалау белгісінің салыстырмалы тұрақтылығы. Жердің қасиеттерін қалпына келу мүмкіндігі оның үздіксіз, шексіз ренталық табыс әкелу мүмкіндігі ретінде қаралады.
Жер ресурстарының ерекшелігі оны көп мақсатта пайдалануға болатындығы. Жерді пайдалану тиімділігі барлық балама бағыттары бойынша қаралады. Әдетте ең тиімді бағыт ауыл шаруашылық өнімдерін алу, яғни азық-түліктік бағыт деп алынып, экономикалық бағалау соған сәйкес жүргізіледі.

Экономикалық бағалау шамасы әрқашан иррационалды шама. Бағалау көрсеткіштері өзгерген сайын өзгеріп отырады. Экономикалық бағалаудың олай болатынын түсіну үшін оның жерге тән физикалық немесе химиялық табиғи қасиет емес, ол тек қоғамдық қарым-қатынастан туындайтынын түсіну керек. [5, 61 б]

Жердің экономикалық бағасы оның әлеуметтік экономикалық қызметіне байланысты анықталады. Экономикалық бағалау нені көрсетеді? Бағалаудың негізгі белгісі-қоғамның қажеттілігін өтеу құндылығы. Табиғат байлығының (жердің) қоғамдық қажеттілігі бағаланады. К.Маркс «Жер рентасы дегеніміз-жер иеленушілердің жерін жалға беруден алатын жылдық табысы» деген болатын. Жер рентасы да капиталға айналды деуімізге болады. Капиталға айналған жер рентасы жердің экономикалық бағасы болады. В.И.Ленин «Жерді сатып алу дегеніміз-сол жер беретін табысты сатып алу болады, сондықтан жердің бағасы капиталданған жер рентасы болып табылады»- деп жазды.

Сондықтан капитализмде жердің экономикалық бағасы жерден алынатын жылдық рента мљлшерімен және капиталға төлейтін банк өсімінің процентімен анықталады.

Р = (17)

мұнда: Р- жердің бағасы;

R- жылдық рента

p- банк проценті

Жер негізгі љндіріс кџші

Жердің өнімділігі

Еңбек өнімділігі

Табиѓи өнімділік

Жасанды өнімділік

Экономикалық өнімділік

1 сурет- Жердің өндіріс күші

Жердің экономикалық өнімділігі оның қоғамдық құндылығын білдіреді. Жердің тұтыну құндылығы оның ерекше негізгі өндіріс күші екендігінде. Жердің сапасына байланысты еңбек өнімділігі де әртүрлі болады. Бірақ ерекше еңбек жұмсалатын орта ретінде құндылығы әрқашан сақталады.

Жердің тұтыну құндылығы мен экономикалық өнімділігі тікелей бір-бірімен байланысты, бірақ олардың ерекшеліктері де бар. Егер экономикалық өнімділік жер мен оған жұмсалатын еңбектің өндіргіш күші арқылы көрінетін болса, жердің ерекше еңбек ету ортасы екендігі- оған қажеттілік арқылы көрініс табады. Жердің осы қасиеттері экономикалық бағалауда ескеріледі.

Жоғарыда жерді біз тек қана өндіргіш күш ретінде қарастырдық. Жер, сонымен қатар, өмір сүру ортасы. Бұл жағдайда жердің әлеуметтік-экологиялық құндылығы қарастырылуы тиіс. Жердің экологиялық құндылығы өмір сүруге қолайлы жағдайда сақтаудың қажеттігінен туындайды.

Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның әлеуметтік, экономикалық, экологиялық құндылығын анықтау болып табылады. Осы тұрғыдан, жердің толық экономикалық бағасы дифференциалдық және абсолюттік ренталар негізінде анықталуы тиіс.

Дифференциалдық рентаны анықтау әдістерін жоғарыда қарастырдық. Ал абсолюттік рента жерді қалпына келтіру құндылығымен, яғни жұмсалатын қоғамдық қажетті шығындармен анықтауға болады деп есептейміз.

Ауыл шаруашылығында жер тек қана өмір сүру, еңбек ету ортасы ғана емес ол қажетті өнім алудың тұрақты көзі. Топырақтың құнарлылығы ұзақ жылдар бойы қалыптасқан табиғи процесс, қолдан жасалмайды. Бірақ экономикалық тұрғыдан жақсартуға болады.

Топырақтың құнарлылығын жаңғырту, қосымша еңбек жұмсауды қажет етеді. Бұл жағдайда қосымша еңбек жаңа өнім бермейді, тек өнімді алуға экономикалық жағдай туғызады. Сонымен, жердің құнарлылығының қалпына келу мүмкіндігі оны жаңғырту шығындарын жұмсауды туғызады. Көп жағдайда қалпына келтіру деп-табиғат ресурсының, нақты заттың қайталануы емес, оның өнімділігін ұғынамыз. Қосымша еңбек жұмсау арқылы жердің өнімділігі-құндылығы арттырылады. Сондықтан оның қосымша құндылығы оған жұмсалған еңбек арқылы көрініс табады. Бұл тұрғыдан нақты еңбектің болған-болмағаны шарт емес, потенциалды (тіпті болашақ) еңбектің экономикалық тиімділігі көзделеді.

Шартты мысалдармен жер ресурстарын бағалау әдістерін қарастырайық.

Ауыл шаруашылығында сапасы әртүрлі үш категория жер бөлімшелері пайдаланылады дейік. Сапасы жақсы жердің бір өлшемінен 15 тг рента алынады, орташа жерден-10 тг, ал нашар жердегі шығындар 20 тг/ц шеткі шығын болып есептеледі. Олардан басқа тағы 4-игерілмеген жер бөлімшесі бар делік. Оны әртүрлі шығын жасап барлық үш категорияға жеткізуге болады. Игеру шығындары «Жақсы категориясына» жеткізу үшін 500 теңге/га, «орташаға»- 200 тг/га, «нашарға»- 50 тг/га. сонда барлық варианттар үшін шеткі шығын жаңа жер игеру 1 ц өнімге 30 теңге болады.

Шеткі шығын артқанда жер рентасы көбейеді: жақсы жерде-25, орташада-20, нашарда-10 (10 бағана). Осы категорияға сәйкес жаңа жер игеру шығындары да 25, 20 және 10 (11 бағана) яғни жерді игеру шығындарымен бағаласақ та сондай сандар аламыз (12 бағана).

Келтірілген мысал әртүрлі әдістермен жерді бағалап бірдей нәтиже алу мүмкіндігін көрсетеді. Мұндай тек игерілетін жаңа жердің сомасын кез келген категория дәрежесіне жеткізуге болатындығын дәлелдеу керек. Әрине категория жақсарған сайын жұмсалатын шығындар да өсе түседі.

Барлық табиғат байлықтары сияқты жер ресурстары да абсолютті және салыстырмалы экономикалық бағаланады. Абсолютті бағалаулар бойынша жер ресурстары ұлттық байлық құрамында есептеледі, шаруашылық баланстарында есептеледі және жер ресурстарын пайдалану төлемдері анықталады. [5, 38 б]

Салыстырмалы экономикалық бағалау-негізінде жерді пайдаланудың әртүрлі варианттарының тиімдісі таңдалды.

Қазіргі пайдаланылып жүрген әдістемелерге сәйкес жерді экономикалық бағалау үшін негізгі ауыл шаруашылық дақылдар бойынша өнімділігі, жұмсалатын шығындар есептеледі. Ең негізгі көрсеткіш 1 га жерден алынатын жылдық дифференциалдық рента. Ол негізгі дақылдар бойынша 1 ц өнімнен алынатын дифференциалдық рентаны әр алқаптың өнімділігіне көбейту арқылы анықталады. Сондай–ақ өнімділікке тура пропорционал көрсеткіш топырақ бонитет балдары қолданылады. Жердің өнімділігі мен топырақ бонитетінің байланысын мынадай формуламен көрсетуге болады.

У = а+b_x, (18)

мұнда: У- жердің өнімділігі, ц/га;

а- 1 га жерге жұмсалатын шығынныњ тұрақты бөлігі, тг/га;

b- шығынның өзгермелі бөлігі, тг/га;

x- топырақтың бонитет балы, коэффициент (1-100).

Новосибирск ғалымдары ұсынған бұл әдістің бір ерекшелігі-тұрақты шама арқылы абсолюттік рентаны есептеуге болады дейді. Мысалы, тұрақты шаманы (С+V)с деп алатын болсақ

R_a= (19)

мұнда: r- халық шаруашылық тиімділік нормасы.

Дифференциалдық рента топырақ бонитетіне байланысты анықталады:

R₁=

немесе

R₁= (20)

мұнда: Бj — аймақтағы бағаланатын жердің бонитет балы:

Бj min- аймақтағы жердің ең төменгі топырақ бонитеті.

Толық жер рентасы абсолютті (Rа) және дифференциалдық (R₁) ренталардың қосындысы:

R =R_a+ R₁ (21)

Жер қатынастары-жер иеленушілік және жер пайдалану жер рентасының үш түрін туғызады. Абсолюттік рента жерге монополиялық иелікке және ауыл шаруашылық капиталының органикалық құрылымымен түсіндіріледі. Дифференциалдық рента I жердің табиғи өнімділігі және орналасу тиімділігіне байланысты. Ал дифференциалды рента II жердің өнімділігін арттыруға жұмсалған қосымша еңбектің нәтижесі. Жерді экономикалық бағалауда алғашқы екеуі есептелуі тиіс.

Рента түрлерін бұлай бөлу тек экономикалық теорияда қолданылады. Ал іс жүзінде оларды бір-бірінен ажырату мүмкін емес, олар бір-бірімен байланысты, тек қана біртұтас есептеледі.

Екі жер бөлімшелерін салыстырып тек қана дифференциалдық рентаны анықтаймыз дейтін болсақ. Нашар жердің рентасы нөлге тең деп алуымыз керек, яғни ондай жерді экономикалық бағалауға болмайды. Ал іс жүзінде барлық жер, оның ішінде ең нашар жер, бағалануы тиіс. Нашар жер (жалға) пайдалануға берілгенде дәл жақсы жер сияқты одан алынатын табысқа байланысты бағаланады.

Ауыл шаруашылығында ренталық төлемдерді анықтау әдістемелері бойынша дифференциалдық рентаны өнімдердің сатылу бағасы мен жеке өндіру бағаларының айырмасы бойынша анықтау ұсынылады. Ал абсолюттік рента бағаның құрамында деп есептеледі.

Макроэкономикалық деңгейде рента қоғамдық өндірістен алынған қосымша құнның, жаңадан өндірілген құнның, ұлттық табыстың бір бөлігі болып табылады. Осы жағдайды ескеріп, жер рентасын ұлттық табыстан былай айыру ұсынылады:

(22)

мұнда:

R –аймақтағы жердің халық шаруашылығымен есептелген құны;

S- аймақтағы жер қоры;

γ- жер қорының ұлттық табысқа қосқан үлесін көрсететін коэффициент;

Е- уақыт факторын есептеу нормативі;

m- қоғамдық өндірістен алынған жылдық қосымша өнім (ұлттық табыс);

Kj- аймақтағы жердің сапасының саралану коэффициенті

γm – жер рентасының жалпы сомасы болып табылады. Бірақ бұл формуламен рентаны есептеу өте қиын. Өйткені γ шамасы белгісіз.

Жер ресурстарын ұзақ мерзімдік экономикалық бағалғанда мынандай ерекшеліктер ескеріледі:

топырақ құнарлығы-жердің өнімділігі қалпына келеді. Жерді тиімді пайдалансақ, одан ұдайы өнім алуға болады. Сондай-ақ өнімділікті арттыруға болады;
жер ауданы, әсіресе құнарлы, қолайлы жер ауданы әрқашан шектеулі, қажеттілікке қарай өзгертуге (ұлғайтуға) болмайды;
жер негізгі өндіріс құралы және өмір сүру ортасы, жердегі тіршіліктің негізі;
жер иеленушілік жер қатынастарын және соған сәйкес жер рентасын бөлуді туғызады.

Жердің экономикалық бағалануынан оны қалпына келтіру құнын және сатылу бағасын ажырата білуіміз керек. Алғашқысы рента негізінде анықталады. Жерді қалпына келтіру құны жұмсалған шығындарға сәйкес анықталады және нақты шығын жұмсалуы шарт емес, потенциалды шығындар есептеледі. Жердің сатылу бағасы нарық жағдайында анықталады.

2 ЖЕР БАҚЫЛАУ ЖӘНЕ БАҒАЛАУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ

2.1 Жер бақылау қажеттілігі, түрлері және әдістемелері

Жер мониторингі бір-бірімен тығыз байланысты биосфералық, биоэкологиялық–санитарлы; геоэкологиялық–табиғи–шаруашылық болып үш түрге бөлінеді. Мемлекет жер комитетінде геоэкологиялық мониторинг жер мониторингісінің негізгі құрамды бөлігі болып табылады.

Жер мониторингісіне негізгі жүйесіне бір-бірімен ішінара қайнастағы жер басқару ресурстары кіреді: жер орналастыру, жер кадастры, ақпаратты және техникалық мониторингі. Жер мониторингісіне Қазақстан Республикасының барлық жер қорлары кіреді, жер мониторингісінің жерге иеленушілік, құқықтық тәртібіне және уақыт пен пайдалану құқығына байланыссыз. Жер мониторингі жер бақылау жүйесі жер қорларында болып жатқан өзгерістерді бақылап, оларды бағалау процесстерін жүргізіп отырады.

Республикамыздың жер қоры жердің әртүрлі категорияларымне түрлерін құрайды. Жер категориялары әр түрлі мақсатқа бағытталған жер түрлерінен тұрады.

ауылшаруашылық бағытындағы жерлер.
жергілікті жерлер (қалалар, жұмысшы, ауылдар, колхоздар);
өндірістегі, көліктік, байланыс, қарулы күштер және басқа бағыттағы жерлер.
табиғаттық қрғаудағы, денсаулық сақтау, тарихи мәдениеттік бағытындағы жерлер;
орман қорының жерлері;
су қорының жерлері;
қордағы жерлер.

Жер түрлері шабындықтармен және әр түрлі басқа жер пайдалану мінездемелеріне бөлінеді:

-суландырылатын егістіктер, тамыр жақсарту, шабындық жерлер, ормандар, көп жылдық егіндіктер, бақтар, жүзімдіктер, иеленушіліктегі қызметтік жерлер, бақшалар.

қалалық жерлер, аулалар, тротуарлар, тұрғылықты үйлердің алдындағы аулалар.
(радиактивті қалдықты көметін жерлер), түрлі қоқыстарды төгетін қөзін жоятын жерлер.

Жер мониторингінің міндеттері мен мазмұны.

Жер мониторингі Республикадағы бақылау мен талаптардың біртұтас жүйесі арқылы жүргізіледі және бірқатар міндеттердің шешілуін топшылайды;
Жер қоры құрылысындағы өзгерістердің уақтылы айқындалуы;
Жер мониторингісінің жұмыстары мынадай негізгі бағыттар бойынша жүргізіледі: ғылыми-әдістемелік, әдістемелік ақпараттық техникалық.
Ғылыми әдістемелік бағыт: топырақ пен өсімдіктің стационарда, жартылай стационарда, экологиялық алаңдағы, полигондағы эталонды учаскелеріндегі, бастаулардағы зерттелуі әдістемлік және топырақты картаға түсірудің ақпаратты техникалық жұмысы үшін жемге қолданылатын өсімдіктер топырақ пен жемдік өсімдіктің бонитировкасына , жемдің динамикалық заңдылықтарын анықтау үшін қолданылады.
Әдістемелік қолданбалы бағытты: топырақтық және геоботаникалық тексерілу мен қарастырудың материалдарын толықтырып жүйелеу жемдік өсімдіктермен топырақ классификациясының жасалуы;
Жемге пайдаланатын және сапалы экономикалық, экологиялық бағасының әдістемелік қатынасының жасалуы; жұмыстың барлық түрінің жаңа әдістемесін жасалуы; жемдік пайдалы жер жүктемесінің нормасын анықтау;
Қолданбалы бағыт: Картографиялық материалдардың корректировкасы мен қайта тексерілуі, сәйкес келетін карталардың жердің жағдайын, сапасын, санын көрсететін жерді қолданушыларға берілуі, картографиялық материалдарды геоботаникалық және топырақтық тексерілуінің талдануы, бақылау үшін аудандық және облыстық картасын құрастыру қазіргі жағдайдың картасы, экологиялық, эталонды, анықтау, табиғи қорғау кепілдемелері, топырақты–мелиоративті, табиғи құнарлығы׃жер қорының рационалды қолданылуның кепілдемесі үшін жер кадастрінің жер жағдайының бақылауының нәтижелерінің ақпаратпен қамтамасыз етілуі; ұсыныстардың жасалып, жергілікті органдарға; экология және биоресурстар комитеттеріне, жыртқыштыққа қарсы қолданылатын санкциялар, немесе жерді қорғаудің рацоналды шаруашылығының мадақтаулары және т.б.
Ақпараттық–техникалық бағыты: мониторингтің автоматтандырылған ақпараттық базасын құру; программа пакетін жасау, Республикадағы жер қоры мониторингінің мәліметінің өңделуі мен жүйесі, берілген ақпараттың қолданылуы, талдануы, сақталуы үшін.

Бонитет балдарын қолданып шаруашылықтардың жұмыс нәтижесін бағалауға болады. Мысалы: №15, 18,20 шарушылықтарда бірдей өнім алынады, бірақ олар бірдей жақсы нәтижеге қол жеткізеді ме? Оны білу үшін алған өнімдерін топырақтың бонитет балына бөлеміз. Сонда әр бонитет балға №15 шаруашылық 22кг, №18 – 19,7кг, №20 – 17,5 кг өнім алғанын көреміз, яғни бірдей өнім алғанына қарамастан алғашқысы жерді жақсы пайдаланған, екіншісі–орташа, соңғысы–нашар пайдаланған болып шығады.[6, 33 б]

Балл бонитеттерін пайдаланып ауыл шаруашылық кәсіпорындарының нәтижесін бағалауға болады. Мысалы: ауыл шаруашылық өнімдерінің жалпы құнын шаруашылықтың пайдалануындағы жерлердің орташа боните балына бөліп шарушылық нәтижесін бағалауымызға болады. Сондай-ақ есептеулерде таза табыс, өнімдердің өздік құны, т.б. экономикалық көрсеткіштерді қолдануымызға болады. Бірақ бонитет балдарының қолдану ауқымы экономикалық бағалаудан әлдеқайда тар.

Құн заңына сәйкес жер өздігінен жаңа құн тудырмайды. Әр турлі жерден өнім алуға бірдей еңбек жұмсалған болса, ол өнімдердің санына қарамай жалпы құны бірдей болуы керек. Яғни бірдей еңбек жұмсай отырып, саны, сапасы әр түрлі өнім алатын болсақ, олрадың жалпы құны тең болады. Бірдей жерден бірдей еңбекпен неғұрлым көп өнім алсақ, оның әрқайсысының бағасы соғұрлым төмен боладыжәне керсінше.

Жерді әр түрлі мақсатта пайдаланғанда бір белгіге сүйеніп бір әдістеме бойынша бағалау керек пе, болмаса әр-түрлі бағалана ма? Осы мәселе бойынша да қарама-қарсы көзқараста бар. Біреулер жердің бағасы әрқашан бірдей және бір белгіге қарап бір әдіспен анықталады десе, екіншілері–ауыл шаруашылығында пайдаланғанда балл көрсеткіші бойынша бағаланады, ал оны басқа мақсатқа алғанда абсолюттік бағалау қолданылады дейді. Алғашқыларының дәлелі ауыл шаруашылығында жерді салыстырмалы бағалау жеткілкті және оны техника–экономикалық есептеулерде қолдануға жарамайды, ал жер басқа мақсатқа алынғанда ғана ақшалай құнын анықтау қажет.

Жерді ренталық қағида бойынша, дифиференциалдық рентаның негізінде бағалау туралы ізденістер жүріп жатыр.

Жерді экономикалық бағалау туралы экономистердің арасында да бірнеше көзқарастар белгіл. Оларды негізгі екі: шығындық және ренталық деп екіге бөлуге болады.

Баға тұтыну құнына сәйкес белгілегенде әр түрлі болғандықтан бірдей өнімге еңбектің жұмсалу шамасы да бірдей емес, сондықтан жер рентасы пайда болады.

Дифференциялдық рента бірдей еңбек жұмсап нашар жерді пайдаланумен салыстырғанда сондай мөлшердегі тәуір жерден қанша артық тиім (пайда) алуға болатынын көрсетеді. Сондай-ақ ол жақсы жер жеткіліксіз болып, сапасы одан нашар жерді пайдаланғанда немесе пайдаланатын жердің сапасы нашарлағанда қаншама зиян болатынын көрсетеді. Оны қарапайым мыслмен көрсетуге болады. Түсімі 40ц/га жалпы шығыны 20 мың теңге бидай өндірілетін жер ауыл шарушылығынан алынды делік. Қалған жердің өнімділігі 10ц/га. Жоғалтқан өнімді алу үшін ондай жерлердің төртеуін игеру немесе қосымша шығын жұмсап жердің өнімділігін арттыру керек. Сондай бидай өндіруге жұмсалатын шығын 10 мың теңгеге артады. Егер сапасы нашар жерлерді игермей, оның орнына сапасы бұрынғы жердей жерді тапқан болсақ, оның халық шаруашылық тиімі 10 мың теңге болған бролар еді. Яғни сапалы жердің құндылығы сапасыз жерден 10 мың теңгеге артық деген сөз. Жаңадан игеретін сапалы жердің экономикалық бағасы да 10 мың теңге .

Былайша айтқанда, экономикалық бағалау негізіг дифференциялдық тиім болады.Мысалдан байқағанымыздай, халық шаруашылық зиян шамасы пайдаланудан шығырылған жерден алынатын өнім немесе таза табыс шамасына емес, дифференциялдық табысқа немесе нашар жер мн тәуір жерге жұмсалатын шығындардың айырмашылығына тең. Мұндай жағдайда жердің құндылығын шеткі шығын мен дербес шығынның айырмашылығымен есептелген жер рентасымен анықтайды.

Жер мәңглілік өндіріс қажеті, оны дұрыс пайдаланғанда өнімділігі сарқылмайды. Жерден өнімді жылда алуғу болады. Былайша айтқанда, жер шексіз жылма-жыл ренталық табыс береді. Жер мәңгі пайдаланатын боғандықтан, осы жылдардағы жалпы табысты білу үшін жылдық табыстарды қосу керек. Сонда ғана жердің нақты құндылығын анықтаймыз.

Ақшалай қаржының (оған сатып алуға болатын игіліктердің) нақты құндылығы осы қаржымен өндіріс ұйымдастырып, өндірістен пайда табуға болатындығында. Бірақ бұл материалдық өндіріс құруға болатын потециалды мүмкіндік қана, жұмыс істеп тұрған нақты өндіріс емес. Ол нақты мүмкіндікке айналу үшін әлі біраз шаруалар істелі керек–қаржы жинақталып, материалдық игілікке айналып, құрылыс салынып, өндіріс іске қосылу керек. Сондықтан ақшалай қаржының құндылығы сондай ақшаға бағаланатын кез-келген өндірістің құндылығынан кем болады.

Айтылғаннан шығарылатын қорытынды–банк капиталының өсімін тиімділік нормасымен ешқашан теңестіруге болмайды.

Көп уақыт ғылыми ізденістер жүргізіліп келе жатқанымен жерді экономикалық бағалау мәселесі елімізде әлі толық шешімін тапқан жоқ. Мұны тек мәселенің күрделігімен түсіндіру жеткіліксіз. Негізіг нәрсе теориялық ізденіске іс тәжірбиелік қолданыстың (сұраныстың) болмауында.

Жер–тұтыну құндылығы, оның құны жоқ, тек тұтыну құндылығы, материалдық өнімдерді өндіруге қажетті жағдай. Жердің бағасы оған табиғи тән нәрсе емес, ол тек қана қоғамдық өндіріс және тұтыну қатынастарында пайда болады. Сондықтан жердің бағасы тауар өндіруге қажетті жеке жер бөлімшелерінің тұтыну құндылығының көрінісі. Жеке жер бөлімшелерінің сапасының әр түрлілігіне байланысты ол жерлерде өндірілген өнімдердің құны да әр түрлі болады. Сапалы жерлерден нашар жерге қарағанда әлдеқайда көп тұтыну құны өндіріледі. Бірақ сапалы жерлер көп емес, әдетте шектеулі. Иелену түріне қарамастан, жерге шарушылық нысаны ретінде әрқашан монополия болады. Былайша айтқанда жерге монополия болуына байланысты дифференциялдық рента туындайтын алғышарт бар. Дифференциялды рентаның алғышарттары– бір жағынан монополия болса, екінші жағынан жердің сапалық өзгешеліктері, сондай-ақ тауарлы өндірістік қоғамдық қарым қатынастар.

Жердің шексіз ұзақ пайдалануға болатындықтан аз ғана жылдық табыстың өзі үлкен шамаға айналуы мүмкін, яғни жердің құндылығы шексіз шамаға айналады. Әрине бұл ақылға симайды, срндықтан жылдық тиімдерді белгілі мерзімде ғана қосу керек. Сондықтан, 50 жылдық тиімді қосу ұсынылады. Әрине бұл цифр ешқандай ғылыми дәлелденбеген.

2.2 Жерді бағалау: көзқарастар, бонитет балдарын қолдану, жер бағаларын анықтау әдістері

Жерді бағалау туралы екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау және жер қорын экономикалық бағалау. Топырақ сапасын бағалау экономикалық бағалаудың негізгі және алғышарты болып саналады. Жердің сапасын бағалау үшін оның әр түрлі табиғи қасиеттері өнімділігі тұрғысынан және оған әр түрлі климаттық жағдайдың топырақ түрінің әсері айқындалады.

Көптеген аймақтық еңбектерде топырақты агро-өндірістік тұрғыдан топтастыру және жерді пайдалану жөнінде ұсыныстар беріледі. Жерді бағалау белгілері мен әдістеріне топырақтанушылар мен географтардың көптеген еңбектері арналған. Олардың бір тобы мәселені топырақ карталарын жасау арқылы шешеді, екіншілері жерді өндіріс құралы ретінде бағалйды.

Қазіргі кезде топырақ бонитетін бағалаудың бірнеше варианттары белгілі. Оларды негізгі екі түрге бөлуге болады: біріншісі–топырақтың қасиетіне байланысты өнімділігін ескеріп, бонитетін бағалау; екіншісі– жерді өнімділігіне байланысты, табиғи қасиетін ескеріп бағалау.

Топырақтың бонитет балдары оның сапалық қасиеттерінің сандық көрсеткіші болып табылады, аймақта өсірілетін басты дақылдың көпжылдық орташа түсіміне сәйкес болады. Бонитет балдары ауыл шаруашылық дақылдарын өсіруге қолайлылығын анықтауға, оларды тиімді пайдалануды жоспарлауға мүмкіндік береді.

Бонитет балдары: топырақтың құрамындағы шірінділердің (гумус), тұздардың, минералдардың шамасына, топырақты суды сіңіру қасиетіне, жентектелуіне, ауны өткізуіне байланысты анықтайды.

Аудан, аймақ және нақты жерлер бойынша орташа бонитет балдары есептеліп, олар дәнді дақылдардың көпжылдық орташа түсімімен салыстырылады. Бұл көрсеткіш жерден алынатын өнімдерді болжауға, жоспарлауға мүмкіндік береді. Осы көрсеткіш арқылы жердің тиімді пайдаланылғаны бағаланады.

Топырақ бонитет балдарын іс-тәжірбиеде қолданылуын шартты мысалмен көрсетеиік. Бонитет балдары әр түрлі 20 шаруашылық бар делік, олардағы нақты (Өн) және топырақ балына сәйкес есептелген (Өе) дақылдың түсімі кестеде берілген.

4 кесте-Шаруашылықтарда дәнді дақылдар өсіру көрсеткіштері

Бонит балы (Б)	Нақты түсім (Өн)	Есептелген түсім (Өе)
16	1	2,8
21	5	3,8
25	3	4,6
29	6	5,5
34	6	6,5
38	8	7,4
41	9	8,0
46	10	9,1
40	9	9,7
50	10	9,9
52	11	10,3
55	11	11,0
56	12	11,2
58	11	11,6
60	13	12,0
62	12	12,4
65	15	13,0
66	13	13,3
68	14	13,7
75	13	14,9

Мысалы, ол экономиканың бағалау атқаратын есептеу қызметін атқара алмайды, сондай-ақ жерге келтірілген зиянды есептеуге орнын толтыруға компенсациялық шығындарды есептеуге жарамайды.

ауданнан (га) алынатын жалпы өнім мен таза табысқа сәйкес бағаланады, екіншісінде–алынған ауыл шаруашылық өнімдері және оған жұмсалған шығындар есептеледі. Екі көзқарас бойынша да жерді бағалаудың басты белгісі одан алынатын өнім, тек екінші көзқараста жұмсалатын шығын деңгейі ескеріледі.

Бірінші көзқарасты жақтаушылар жерден алынған өнім шамасы оның салыстырмалы құндылығына сәйкес келеді және таза табыс пайдалану дәрежесін көрсетеді деп есептейді. Сонымен қатар, ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасы қоғамдық қажетті шығындар шамасына біртіндеп жақындайды деп есептейді. Оладың кебіреулері жерді 1 гектар ауданға есептелген жалпы өніммен бағалау керек десе, екіншілері – таза табыс көрсеткішін немесе негізгі үш: өнімділік, жалпы өнім және таза табыс көрсеткіштерін қолдануды ұсынады.

Ғалымдардың екінші бір тобы жерді бағалау белгісі ретінде бір өлшем ауданнан алынған өнімнің оған жұмсаған шығынға немесе шығынның өнімге қатынасын алуды ұсынады. Олар таза тадыс шамасы өнімінің бағасына байланысты болғандықтан, әділетті көрсеткіш бола алмайды деп есептейді. Сондықтан жалпы өнім сапасы да топырақтың сапалық ерекшелігіне сай келмейді, өнімдерге аймақтық бағалар қолдану топырақтың құнарлығы арқасында алынатын табысты анықтауға мүмкіндік бермейді дейді. Олардың жерді бағалау әдісі оның бағасын топырақ бонитетіне — өнімділігіне сәйкес озық шаруашылықтардағы өнімнің өзіндік құны арқылы анықтауға саяды. Жердің сапасының жиынтық көрсеткіші ретінде бір өлшем ауданнан алынатын « өлшемдес өнімділік » көрсеткішін қолдануды ұсынады:

Б=У0/Т0; Уз/Тз ; Б=С0/Сз · 100

немесе

Б=В0/Тз · 100; Вз/Тз (23)

Формулаларымен бағаланатын көрсеткіш бірдей болады есептеледі.

Мұнда: Б – жерді бағалау балы

У0 ; Уз бағаланатын және үлгілік жерлердің өнімділігі

С0;Сз–бағаланатын және үлгілік жерлерден алынатын өнімдердің

өзінідк құны.

Т0; Тз- бағаланатын және үлгілік жерледе жұмсалатын шығындар.

Жерді бағалаудың қосымша белгілері ретінде 1га жерге есептелген өнімнің абсолюттік өнімділгінің күрделі қаржыға (өндіріс негізгі қорының құнына) қатынасы алынады. Бұларда бағалау белгілерінің әр түрлі болуына қарамастан, бағалау балл көрсеткішін анықтау тәсілі бірдей.

Үлгілік (эталлон) жер бөлігіне қатысты есептелген бағалау көрсеткіші:

Б=Д0/Дз·100 (24)

мұнда: Б – есептелетін бағалау балы.

Д0 – бағаланатын жердің көрсеткіші

Дз – үлгілік жердің көрсеткіші.

Шығындық қағида бойынша бағалаудың негізі – жерді игеруге (пайдалануға) жұмсалған еңбек пен еңбек құралдарының шығыны болып табылады. Жердің табиғи сапасы — өнімділігі тек қосымша фактор ретінде қаралады. Осы қағиданың негізін қалаушы академик С.Г. Струмилиннің әдістемесі бойынша жердің экономикалық бағасы мына формуламен анықталады:

О=К (У/Т:Ŷ/Ť) (25)

Мұнда: К–1 гектар жерді игерудің орташа құны (шығындары) (республика бойынша)

У/Т;Ŷ/Ť–бағаланатын жер және орташа (үлгілік) жер бойынша 1 гектар жерден алынатын өнімдердің осы өнімді алуға жұмсалатын шығындарға қатынасы.

Бірінщі–тауардың бағасы құнына сәйкес, яғни таурдың бағасы оған жұмсалған еңбектің мөлшеріме анықталады. Олай болса, еш жерде қосымша ақшалай табыс жоқ, екінші–баға тұтыну құнына сәйкес анықталады, яғни тұтыну құны тең тауарлар еңбектің жұмсалу мөлшеріне қарамастан тең бағаланады. Мұнда тауарды аз еңбек жұмсап өндіретін болсақ, қосымша пайда–рента аламыз. Үшінші–баға тауардың құны мен тұтыну құнының аралағындағы шама. Бұл реттелмеген базар нарығында болатын жағдай.

Осыған сәйкес экономикалық бағалау белгісі оның өндіргіш күш ретінде қоғамдық құндылығы. Осы тұрғыдан жердің қоғамдық құндылығы неғұрлым жоғары болса, ол солғұрлым қымбатқа бағалануы тиіс.

Сонымен қатар, жерді ауыл шарушылық айналымынан басқа бағытта пайдалануға алғанда басқаша бағалауды ұсынады. Мұнда оның орнына басқа жерді игеру шығындары, былайша айтқанда, жерді қалпына келтіру шығындары бойынша бағалау керек екені айтылады, бағалау формулаларында біреулер жерді қалпына келтіру (реновация) шығындарын есептесе, екіншілері–жаңа жерді игеру шығындарын, үшіншілері–шығындарды және алынбаған табысты қоса есептейді. Мысалы, И. Смирнов құн теориясымен бағалауға қарсы бола тұрып, таза табысты «капитализациялау» әдісін де қолдамайды.

Оптималдық жоспарлау теориясын жақтаушылардың көзқарасы бойынша жердің экономикалық бағасы уақыт факторын ескре отырып, жерді пайдаланудан алынатын жиынтық тиімге негізделуі тиіс. Бұл дегеніміз жердің бағасы жердің бір ауданынан алынатын рентаны күрделі қаржының мөлшері экономикалық тиімділік нормасы бойынша «капиталдау» болады.

О=R/Е (26)

Былайша айтқанда, жылдың тиімді (рентаны) тиімділік нормасына бөлгендегі шамамен бағаланады, яғни белгілі бір мерзімдегі жылдық тиімдерді (ренталарды) дисконттап қосу. Дисконттау коэффициенті ретінде кейбіреулер орташа тиімділк (рентабельдік) нормасын алады, екіншілері күрделі қаржының мөлшері тиімділік нормасын алады. Егер жақсы жерлер рента бойынша бағаланса, нашар жерлерді Е. Корнаухов оны игеру шығынымен бағалауды ұсынады, сөйтіп, іс-жүзінде бағаланбаған жер бөлімшелері қалмайды. Айта кету керек, мұнда жерді экономикалық бағалау белгісі ретінде нақты тиім емес, нашар жерлерде қалыптасқан баға бойынша есептелген тиім алынады. Таза табысты капитализациялау коэффициенті ретінде халық шаруашылығы бойынша қалыптасқан орташа тиімділік коэффициенті қолданылады:

Оз=Дг/N·100 (27)

Мұнда: Дг – жоғарыда айтылған әдіс бойынша анықталған жылдың таза

табыс.

N – халық шаруашылық тиімділік коэффициенті.

Табысты капитализациялау мағынасы мынаған саяды: жерді ауыл шаруашылығынан басқа кез-келген өндіріс салаларында пайдаланғанда оған төленетін сомасының әкелетін табысы (тиімі), оны ауыл шаруашылығында пайдаланғандағы орташа тиімділікпен алынатын табыстан кем болмауы керек.

Дифференциялдық рентаны есептеуде қолдануға болатын әдіс ретінде шеткі шығын шамасымен есептелген ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасынан шығындарды және өндіріс негізгі қорларын жаңартуға аударылатын 12-15 процент шамасында нормалы пайданы шегеру ұсынылады.

Тағы бір ұсынылған әдіс бойынша астық негізінен нан өнімдеріне жұмсалатын болғандықтан дәнді дақылдардан алынатын дифференциялды рента нанның көтерме сауда бағасының негізінде есептеледі. Мұнда таза табысты есептеу үшін нанның көтерме сауда бағасынан бидай өсірушілердің, астық даярлау ұйымдарының, диірмендердің, нан пісірушілердің, т.б. шығындары шегеріледі. Бұл процестерге қатысушылардың таза табысы еңбек шығындарына сәйкес (пропорционалды) бөлінеді. Әр аймақта дәнді дақылдардың түсіміне байланысты және ең нашар жердің 1 га алынатын табыстың нормалы мөлшері деп алып әр аймақтағы дифференциялдық рентаны анықтайды.

Осы әдістің екінші түрінде дифференциялдық рента нашар жерді пайдаланушылардың шығынына сәйкес шеткі шығындық бағадан емес, орташа салалық баға бойынша есептеледі. Мұндай жағдайда дифференциялдық рента оң таңбалы немесе теріс таңбалы болуы мүмкін, жалпы сала бойынша ол нөлге тең болады.

Орташа салалық баға қолданғанда В. Шкатов «полярлық» деп атаған қарама-қарсы рента «тәуір» жерді пайдаланушылардан алынып, «нашар» жерді пайдаланушыларға беріледі.

Жерді дифференциялдық рента бойынша бағалауға қарсы болушылар оның мынадай кешілігін атайды: нашар жер бөлімшесінде дифференциялды ретна нөлге тең. Сондықтан ондай жерлер бағаланбайды.

Мәселені тағы біраз зерттеушілер (М. Бронштейн, Е. Карнаухова, Г. Романенко, В. Шкатов) жердің экономикалық бағасын дифференциялдық рента әдісімен анықтауға қарсы болмаса да, олай есептеудің қиындығын айтады және қарапайым, қолднауға болатын әдіс-нормалы мөлшердегі пайдадан артық табысты есептеу дейді. Қалай болғанда да, артық таза табыс немесе дифференциялды рента бойынша жердің экономикалық бағасы жылдық экономикалық тиімді капиталдау болып табылады. Осы мәселе жөнінде де зерттеушілердің көзқарастарында айырмашылықтар бар.

Ол қандай мерзімге «капиталдау» туралы ұсыныстар: Ауыл шаруашылық негізгі өндірістің қорлары жаңарту мерзіміне немесе амортизациялау мерзіміне; халық шаруашылығы бойынша күрделі қаржының орташа нормалы тиімділігіне; ауыл шаруашылық негізіг қорлар үшін орташа төлем процетіне; ауыл шаруашылық нысандарын орташа пайдалану мерзіміне; жер ауыл шарушылығынан алғанда зиянның орнын толтыру мерзіміне сәйкес мерзімге капиталдау.

Капиталистік елдерде жердің бағасы жер рентасын банк өсімі нормасымен (2-3%) капиталдау арқылы анықталады, яғни сол 30-50 есепті жылға сәйкес келеді.

Бізде капиталистік нарық қатынасы, әсіресе ақша айналымында толық қалыптаспағандықтан, мұндай процент қолдануға келмейді деп есептеледі, сондықтан халық шаруашылық тиімділік нормасын қолдану ұсынылады. Бірақ бұл жерде, біздің ойымызша, мынадай жағадай ескерілмейтін сияқты.

Ауыл шаруашылық өнімдерін өндіретін жерлердің сапасы біркелкі емес. Олардың әр түрлілігі өнімділігінің де әр түрлі болуына әкеп соғады. Бірдей еңбек жұмсай отырып сапасы әр түрлі жерлерден түрлі шамада өнім аламыз, яғни еңбектің нәтижесі әр түрлі болады.

Осы қасиетіне байланысты жерлердің құндылығы да бірдей емес. Жердің құндылығын қандай белгісіне қарап бағалауға болады? Жоғарыда келтіргеніміздей осы бағалау белгісі туралы экономистер көзқарастарында айырмашылықтар бар. Ол белгі ақшалай құндық көрсеткіш болуы керек, өйткені басқа көрсеткіштермен оларды бір-бірімен салыстыруға, қосуға болмайды. Тұтыну құндылығы әр түрлі, қоғамның әр түрлі қажетін өтейтін игіліктер тек қана құндық (ақшалай) көрсеткіштермен жинақтап өлшенеді.

Егер уақыт факторын есепке алсақ, олай болмайды. Қоғамағ табыстың қай уақытта алынғанын талғаусыз емес. Табыс неғұрлым ертерек алынса, соғұрлым құндырақ. Сондықтан мысалымыздағы бірінші орман бөлімшесі екіншіге қарағанда құндырақ.

В=(1+Е)t (28)

Қабылданаған әдістеме бойынша Е=0,08, бірақ басқаша (0,02 ден 0,08 дейін) көзқарастар да бар. Шығындар мен нәтижелерді алғашқы жылға келтіргенде шамаларда келтіру коэффициентеріне көбейтеді, соңғы жылға келтіргенде -бөледі.

Р=r/1+Е+r/(Н+Е)²+…+r/(1+Е)t +…+r/(1+Е)˚° (29)

Ренталардың жалпы сомасы шексіз жылдарда шексіздікке ұмтылады. Сондықтан жоғарыда айтылған тәсіл бойынша жердің экономикалық бағасы.

Р=R/Е (30)

Бұл формула бойынша ауыл шаруашылығында пайдаланатын жер бағаланады. Орман қорының жері ағаштың өсіп-жетілуі мерзімін ескеріп бағаланады.

Р=R/(1+Е)Т-1 (31)

Ауыл шаруашылық жерлері уақытша бұл мақсатта пайдаланудан алынғанда, экономикалық зиянды жердің экономикалық бағасымен есептеледі :

Р=R/(1+Е)t (32)

Бұл 9,10,11 формулалармен жер қоры мынандай жағдайларда бағаланады:

1)жылдық рента шамасы өзгермейді;

2)уақыт факторын есептейтін коэффициент өзгермейді.

Айта кететін жағдай, келтіру жылдары ұзақтаған сайын, есепке алынатын рентаның шамасы кеми береді. Е=0,12 деп алғанда бесінші жылғы рентаның жартысынан сәл ғана артығы есептеледі, 10-жылғының үштен бірі, ал 20-жылғының оннан бірі ғана. Қолданған коэффициентке байланысты жердің бағалануы да өзгеше болады. Жылдық рентаның жыл өткен сайын құндылығының қаншама кемитінін дәл есептеу өте қиын. Оны сараптама жолымен ғана болжауға болады. Сондықтан ауыл шаруашылық жерлерін бағалағанда есептелетін жылдық рентаның өзгеру қарқынын ескеру үшін формулаға мына төмендегідей қосымшалар қолдану ұсынылады:

Р=rΣ(1+К)t-1/(1+Е)t; 0<К Е

Р=rΣ(1+К)t-1/(1+К)t=r/Е-К; 0<К<Е

Р=rΣ(1+К)t-1/(1+Е)t; r/Е+К; К<0 (33)

Мұнда: К- бірінші жылдық рентаның болжамды өсу (К>0) немесе азаю (К<0) қарқыны.

Бірінші жағдайда рентаның өсу қарқыны уақыт факторын есептеу коэффициентінен артық, сондықтан жиынтық рента шексіз үлкен шамада болады. Мұндай жағдайда ауыл шаруашылығынан басқа салада пайдалану тиімділігі қаншама жоғары болғанымен, оны ауыл шаруашылық үшін пайдаланудан алуға болмайды.

Екінші жағдай рентаның өсу қарқыны уақыт факторын есептейтін коэффициенттен аз. Мұндай жағдайда жердің экономиаклық бағасы рентаны жай капиталдау арқылы бағалаудан артығырақ болады.

Жер уақытша ауыл шаруашылығынан алынғанда оны экономикалық бағалау:

а=Σ(1+К)t-1/(1+Е)t; (34)

<<рента көбейтілетін коэффициент.

Р=rΣ(1+К)mt-1/(1+Е)mt; 0<К Е

Р=r(1+К)t-1/(1+Т)mt= r(1+К)t-1/(1+Е)t-(1+К)е=0<К< Е,К<0 (35)

Мұнда: t – ағаштың пісіп жетілетін (кесуге жарамды) жасы.

m– неше рет ағаш кесілетінін көрсететін сан

К – рентаның жылдық өзгеру (өсу,кему) қарқыны.

ß= (1+К)t-1/(1+Е)t-(1+К)т (36)

әр түрлі К, Е мәндері сәйкес жердің экономикалық бағасын асептеу үшін рента көбейтілетін түзетуші коэффициент.

Өнімнің құндылығы төмендегенде (рентаның өсу қарқыны К < О) уақыт өткен сайын осы өнім алынатын жердің құндылығы шұғыл азаяды және ағаш кесу (пісіп жетілу) кешіккен сайын оның азаюы едәуір болады. Керісінше, өнімнің құндылығы артқандай (К < О ) жердің де құндылығы артады. Табыс алыну уақыты кешіккенде жердің құндылығы едәуір азаяды.

Бірақ, жылдық рента жоғары қарқынмен өсетін болса, уақыт факторы коэффициентінің рөлі кемиді.[7, 42 б]

Егер К = 0,04 болса , 10 жылдан 50 жылға дейін жылдық рентаның құндылығы 36 рет кемиді, К= 0,10 болғанда – 7 рет, К = Е болғанда құндылығы шексіз.

Соңғы формуланы дәлділігін сәл ғана төмендететін оңайлатуға болады.

Р = r / ( 1 + Е – К )t – 1 (23)

Бұл формула бойынша жердің құндылығы аз ғана ұдайы кеміп отырады . Сондыңтан өнімнің құндылығы артатын жағдай жердің құндылығын анықтау үшін уақыт факторын есептейтін коэффициенттердің неғұрлым төмен шамалары қолданылуы керек.

Уақыт факторын есептейтін дисконттау коэффициентімен күрделі қаржының тиімділік нормативі және несие өсімінің экономикалық өсу қарқынының байланасы бар екені белгілі. Өндіріс потенциалы қуаттырақ, оны пайдалану тиімдірек болған сайын, басқа жағдайлар тең болғанда, экономикалық өсу қарқыны, күрделі қаржының тиімділік нормативі жоғары болады. Керісінше, қоғамның бүгінгі қажеттігінен гөрі болашақ қажеттігі басым көзделсе, яғни қорландыру нормасы жоғары болса, басқа жағдайлар тең болғанда, күрделі қаржы қоры көп болады және күрделі қаржыны қайтару нормасының жол берілетін шамасы төмен болады. Осыны уақыт факторыын есептейтін коэффициенке қолданатын болсақ, мынаны аңғарамыз. Қоғам болашақ мақсатына (қорландыру нормасын арттыру арқылы) басымдылық беретін болсақ, болашақ нәтижелер мен шығындарды дискоттауға төмен коэффициент қолданады. Халық шаруашылығы болжамдарда соңғы (дайын) өнімдердің өсу қарқыны және оларды қорландыру мен тұтынуға бөлу белгілі болғанда, күрделі қаржының тиімділік нормативі де белгілі болуы тиіс. Табиғат ресурстарын бағалауда қолданылатын уақыт факторын есептеу коэффициенті, әдетте күрделі қаржының тиімділік нормативінен төмен болуы керек. Жердің абсолюттік экономикалық бағалау шамасы жерді пайдаланғанда

Алынатын өнімдерге және уақыт факторын еептеу коэффициентіне байланысты. Аталған көрсеткіштердің сандық мәнін жақын арадағы жоспарлы мерзімге де анықтау көптеген әдістемелік және ақпараттық қиындықтар әкеледі. Ал одан алыс мерзімге болжау 1 жылдық рентаның осы мерзімге

өзгермейтіндігі, ауыл шаруашылық жерлерінің саласының бірқалыпты болатынын ешқандай есептеулермен дәлелденбейді.

Болжамдық есептеулерді кестеде келтірейік

5 кесте-Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы

Қолданған көрсеткіштер

Ауыл шаруашылық жерлерінің құндылығы мың теңге

0,08

012

-0,02

+0,02

-0,02

+0,02

607

850

726

1136

526

665

807

846

Дифференциялдық рента шамасы шеткі шығын шамасына байланысты. Шеткі шығын жаңа жер игерілгенде немесе бұрынғы жерлерге шығын артқанда өсуі мүмкін. Шеткі шығын өскенде барлық жерлердің дифференциялдық рентасы жоғарлайды.

Шеткі шығын шамасы жерден алынатын өнімдерге, сол арқылы пайдаланылатын жерге белгілі бір мерзімде белгілі қоғамдық қажеттілік бойынша есептеледі. Ондай қажеттілік оптимизация әдісімен анықталады.

Шеткі шығын қағидасы мынадай әдістемелік принциптермен негізделеді:

Қоғамның дамуының әрбір кезеңінде оған сәйкес жерге деген қажеттіліктен туындайтын жер ресурстарын молайтуға жұмсалатын жол беруге болатын шеткі шығын шамасы болады.
Пайдаланатын жер ресурстарын молайту (ұлғайту) шараларының тиімділігі осы шаралар нәтижесінде қол жеткізетін тиім қоғамдық қажетті шығындар мен дербес шығындар айырмасы ретінде анықталады. Ондай тиім дифференциялдық рентаның шамасына тең.
Шеткі шығынның және оған сәйкес жерді экономикалық бағалау белгісінің салыстырмалы тұрақтылығы. Жердің қасиеттерін қалпына келу мүмкіндігі оның үздіксіз, шексіз ренталық табыс әкелу мүмкіндігі ретінде қаралады.
Жер ресурстарның ерекшелігі оны көп мақсатта пайдалануға болатындығы. Жерді пайдалану тиімділігі барлық балама бағыттары бойынша қаралады. Әдетте ең тиімді бағыт ауыл шарушылық өнімдерін алу, яғни азық-түлік бағыт деп алынып, экономикалық бағалау соған сәйкес жүргізіледі.

Экономикалық бағалау шамасы әрқашан иррационалды шама. Бағалау көрсеткіштері өзгерген сайын өзгеріп отырады. Экономикалық бағалаудың олай болатыны түсіну үшін оның жерге тән физикалық немесе химиялық табиғи қасиет емес, ол тек қоғамдық қарым-қатынастан туындайтынын түсіну керек.Жердің экономикалық бағасы оның әлеуметтік экономикалық қызметіне байланысты анықталады. Экономикалық бағалау нені көрсетеді? Бағалаудың негізгі белгісі–қоғамның қажеттілігін өтеу құндылығы. Табиғат байлағының (жердің) қоғамдық қажеттілігі бағаланады. К. Маркс «Жер рентасы дегеніміз–жер иеленушілердің жерін жалға беруден алатын жылдық табысы» деген болатын. Жер рентасы да капиталға айналады деуімізге болады. Каптиалға айналған жер рентасы жердің экономикалық бағасы болады. В.И. Ленин «Жерді сатып алу дегеніміз–сол жер беретін табысты сатып алу болады, сондықтан жердің бағасы каптиталданған жер рентасы болып табылады»- деп жазады.

Сондықтан капитализмде жердің экономикалық бағасы жерден алынатын жылдық рента мөлшерімен және капиталға төлейтін банк өсімінің процентімен анықталады.

Р=R/ρ·100 (24)

Мұнда: Р- жердің бағасы

R- жылыдқ рента

ρ – банк проценті

Жердің өндіріс күші ретінде мағынасы оның өсімдік өсіретін қасиетінде, топырағының құнарлығында. Топырақ құндылығын антропогендік әсерлермен арттыруға немесе келтіруге болады. Осы тұрғыдан жердің табиғи өнімділігін және жасанды өнімділігі бар деп қарастыруымызға болады:

1 сурет- Жердің негізгі өнліріс күші

Жердің экономикалық өнімділігі оның қоғамдық құндылығын береді. Жердің тұтыну құндылығы оның ерекше негізгі өндіріс күші екендігінде. Жердің сапасына байланысты еңбек өнімділігі де әр түрлі болады. Бірақ ерекше еңбек жұмсалатын орта ретінде құндылығы әрқашан сақталады.

Жердің тұтыну құндылығы мен экономикалық өнімділігі тікелей бір-бірімен байланысты, бірақ олардың ерекшеліктері де бар. Егер экономикалық өнімділік жер мен оған жұмсалатын еңбектің өндіргіш күші арқылы көрінетін болса, жердің ерекше еңбек ету ортасы екендігі–оған қажеттілік арқылы көрініс табады. Жердің осы қасиеттері экономикалық бағалауды ескеріледі.

Жоғарыда жерді біз тек қана өндіргіш күш ретінде қарастырдық. Жер, сонымен қатар, өмір сүру ортасы. Бұл жағдайда жердің әлеуметтік-экологиялық, құндылығы қарастырылуы тиіс. Жердің экологиялық құндылығы өмір сүруге қолайлы жағдайда сақтаудың қажеттігінен туындайды.

Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның әлеуметтік, экономикалық, экологиялық құндылығын анықтау болып табылады. Осы тұрғыдан , жердің толық экономикалық бағасы дифференциалдық және абсолюттік ренталар негізінде анықталуы тиіс.

Ауыл шаруашылығында жер тек қана өмір сүру, еңбек ету ортасы емес, ол қажетті өнім алудың тұрақты көзі. Топырақтың құнарлылығы ұзақ жылдар бойы қалыптасқан табиғи процесс, қолдан жасалмайды. Бірақ экономикалық тұрғыдан жаңғыртуға, жақсартуға болады.

Топырақтың құнарлылығын жаңғырту, қосымша еңбек жұмсауды қажет етеді. Бұл жағдайда қосымша еңбек жаңа өнім бермейді, тек өнімді алуға экономикалық жағдай тұғызады. Сонымен, жердің құнарлылығың қалпына келу мүмкіндігі оны жаңғырту шығындарын жұмсауды тұғызады. Көп жағдайда қалпына келтіру деп- табиғат ресурсының , нақты заттың қайталануы емес,оның өнімділігін ұғынамыз. Қосымша еңбек жұмсау арқылы жердің өнімділігі- құн-дылығы арттырылыды . Сондықтан оның қосымша құндылығы оған жұмсалған еңбек арқылы көрініс табады. Бұл тұрғыдан нақты еңбектің болған-болмағаны шарт емес, потенциалды (тіпті болашақ) еңбектің экономикалық тиімділігі көзделеді

6 кесте-Жерді әр түрлі әдістермен бағалау

Жер кате гор иясы	Өнім ділігі ц/га а	Шығын тг/ц с	Шеткі шығын Тг/ц Z	Диф-қ рента тг/ц r	Жаңа жер игеру шығыны		Шеткі шығын тг/ц Z	Экономикалық бағалау
Жер кате гор иясы	Өнім ділігі ц/га а	Шығын тг/ц с	Шеткі шығын Тг/ц Z	Диф-қ рента тг/ц r	1га	1ц өнімге	Шеткі шығын тг/ц Z	r1=r+Z1-z	r1=Z1-с	r1=с1	r1=r+с
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Жақсы Орташа нашар	20 10 5	5 10 20	20 20 20	15 10 0	500 200 50	25 20 10	30 30 30	15+30-20=25 10+30-20=20 30-20=10	30-5=25 30-10=20 30-20=10	25 20 10	15+10=25 10+10=20 0+10=10

Шартты мысалдармен жар ресурстарын бағалау әдістерін қарастырайық.

Ауыл шаруашылығында сапасы әр түрлі үш категория жер бөлімшелері пайдаланылады дейік. Сапасы жақсы жердің бір өлшемін 15тг рента алынады, орташа жерден–10 тг, ал нащар жердегі шығындар 20 тг/ц шеткі шығын болып есептеледі. Олардан басқа тағы 4-игерілмеген жер бөлімшесі бар делік. Оны әр түрлі шығын жасап барлық үш категорияға жеткізуге болады. Игеру шығындары «Жақсы категориясына» жеткізу үшін 500 теңге/га, «орташаға»-200 тг/га, «нашарға»-50 тг/га. Сонда барлық варианттар үшін шеткі шығын жаңа жер игеру 1 ц өнімге 30 теңге болады.

Шеткі шығын артқанда жер рентасы көбейеді: жақсы жерде-25, орташа-20, нашарда-10 (10 бағана). Осы категорияға сәйкес жаңа жер игеру шығындары да 25, 20 және 10 (11 бағана) яғни жерді игеру шығындармен бағаласақ та сондай сандар аламыз. Жерді шеткі шығын өскенге дейінгі рентамен және жерді нашар категорияға жеткізіп игеру шығындармен бағаласақ та сондай сандарды аламыз (12 бағана).

Келтірілген мысал әр түрлі әдістермен жерді бағалап бірдей нәтиже алу мүмкіндігін көрсетеді. Мұндай тек игерілетін жаңа жердің сомасын кез келген категория дәрежесіне жеткізуге болатындығын дәлелдеу керек. Әрине категория жақсарған сайын жұмсалатын шығындар да өсе түседі.

Барлық табиғат байлықтары сияқты жересурстары да абсолютті және салыстырмалы экономикалық бағаланады. Абсолютті бағалаулар бойынша жер ресурстары ұлттық байлық құрамында есептеледі, шаруашылық баланстарында есептеледі және жер ресурстарын пайдалану төлемдері анықталады.

Салыстырмалы экономикалық бағалау–негізінде жерді пайдаланудың әр түрлі варианттарының тиімдісі таңдалады.

Қазіргі пайдаланылып жүрген әдістемелерге сәйкес жерді экономикалық бағалау үшін негізгі ауыл шаруашылық дақылдар бойынша өнімділігі, жұмсалатын шығындар есептеледі. Ең негізгі көрсеткіш 1 га жерден алынатын жылдық дифференциалдық рента. Ол негізгі дақылдар өнімділігіне көбейту арқылы анықталады.Сондай-ақ өнімділікке тура пропорционал көрсеткіш топырақ бонитет балдары қолданылады.Жердің өнімділігі мен топырақ бонитетінің байланысын мынандай формуламен көрсетуге болады :

У = а + bx , (25)

Мұнда : у – жердің өнімділігі, ц/га ;

а – 1 га жерге жұмсалатын шығынның тұрақты бөлігі, тг/га ;

b – шығынның өзгермелі бөлігі, тг/га ;

x — топырақтың бонитет балы, коэффициент (1 -100).

Новосибирск ғалымдары ұсынған бұл әдістің бір ерекшелігі- тұрақты шама арқылы абсолюттік рентаны есептеуге болады дейді. Мысалы, тұрақты шаманы ( С + V ) С деп алатын болсақ

Ra = ( C + V ) C* ( 1 + r / 100 ), (26)

Мұнда : r – халық шаруашылық тиімділік нормасы.

Дифференциалдық рента топырақ бонитетіне байланысты анықталады:

R1 = Ra * Б j — Б j min / Бj min

немесе

R1 = ( C + V ) c * ( 1+ r / 100 )* Б1 – Бj min / Бj min, (27)

Мұнда : Бj — аймақтағы бағаланатын жердің бонитет балы ;

Бj min – аймақтағы жердің ең төменгі топырақ бонитеті.

Толық жер рентасы абсолютті ( Ra ) және дифференциалдық (R1)

Ренталдардың қосындысы:

R=Ra +R1 (27)

Жер қатнастары –жер иеленушілік және жер пайдалану жер рениасының үш түрін туғызады.Абсолюттік рента жерге монополиялқ иелікке және ауыл шаруашылық капиталыныңоргоникалық құнылымымен түсіндіріледі.Дифференциалдық рента 1 жердің табиғи өнімділіг және орналасу тиімділігіне байланысты.Ал дифференциялды рента 2 жердің өнімділігін арттыруға жұмсалған қосымша еңбектің нәтижесі.Жердің экономикалық бағалауда алғашқы екеу есептелуі тиіс.

Рента түрлерін бұлай бөлу тек экономикалық теорияда қолданылады. Ал ісжүзінде оларды бір-бірінен ажырату мүмкін емес, олар бір-бірімен байланысты, тек қана біртұтас есептеледі.[8, 22 б]

Екі жер бөлімшелерін салыстырып тек қана дифференциялдық рентаны анықтаймыз дейтін болсақ. Нашар жердің рентасы нөлге тең деп алуымыз керек, яғни ондай жерді экономикалық бағалауға болмайды. Ал іс жүзінде барлық жер, оның ішінде ең нашар жер, бағалануы тиіс. Нашар жер пайдалануға (жалға) берілгенде дәл жақсы жер сияқты одан алынатын табысқа байланысты бағаланады.

Ауыл шаруашылығында ренталық төлемдерді анықтау әдістемелері бойынша дифференциялдық рентаны өнімдердің сатылу бағасы мен жеке өндіру бағаларының айырмасы бойынша анықтау ұсынылады. Ал абсолюттік рента бағаның құрамында деп есептеледі.

Rj=γm\SE·Kj (28)

Мұнда: R – аймақтағы жердің халық шаруашылық рентамен есептелген құндылығы

S –аймақтағы жер қоры.

γ -жер қорының ұлттық табысқа қосқан үлесін көрсететін коэффициент

Е- уақыт факторын есептеу нормативі.

m- қоғамдық өндірістен алынған жылдық қосымша өнім (ұлттық табыс)

Кj –аймақтағы жердің сапасының саралану коэффициенті.

γm- жер рентасының жалпы сомасы болып табылады. Бірақ бұл формулалармен рентаны есептеу өте қиын. Өйткені γ шамасы белгісіз.

Жер, жердік қатынас, рента. Жер (жер ресурсы)-табиғаттың бір бөлігі. Қ.Р. жер туралы кодексінде жер табиғаттың ең маңызды бөлшегі ретінде, табиғат ресурстары өндірістің табиғи құралы ретінде, жылжымайтын мүлік ретінде, жерді жеке меншікке иеленуі туралы заңдары қаралады.

Әртүрлі әлеуметтік-экономикалық иелену туралы адамдар арасындағы қарым-қатынастар бар және олар туындап отырады, жер қатынастары жүйесінің жиынтығында құралатын жерді қарау және қолдану (жалға немесе жалдамаға беру, сатып алу, бөлу қолдануды ұйымдстыру күзет т.б.)

Жер кодексінде жердік қатынасы ретінде төмендегілер саналады:

Жер табиғи ресурс және табиғи объект.
Жер аумағы.
Жер аумағының бөлімдері.

Жер участогы жер қатынасының объектісі ретінде белгілі бір тәртіппен куәләндырылады. Жер учаскесі бөлінуі де, бөлінбеуі де мүмкін. Жер учаскесі әр бөлікке бөлінген жағдайда белгіленген заң бойынша оны қолдануға болады.

Жер төмендегідей категорияларға бөлінеді:

Ауыл шаруашылығы тағайындаған жер.
Тұрғылықты жер.
Өндірістік,энергетика,транспорт,байланыс, радиохабарлау,телевидение, ақпараттану, космостық қызметпен қамтамасыздандыру, қозғалыс, қауіпсіздік және т.б. жерлер.
ерекше күзеттегі территориялар мен объектілер;
орман қорының жерлері.
Су қорының жерлері.
Қордағы жерлер.

Бұл жерлер тағайындалған мақсатты іске асыру үшін қолданылады. Жердің құқықтық тәртібі, оның қай категорияға кіруіне байланысты, аймақтық қолданылуына байланысты ортақ принциптерінің жүгізілу тәртібі федералдық заң мен Ресей Федерациясының арнайы заңында белгіленген. Жердік қатынастың ең басты элементі – жеке меншіктік. ҚР МК 212 статьясында ҚР жеке, мемлекеттік, муниципалды меншік иелері болып танылады. Меншікті иеленуге азаматтардың заң қызметкерлерінің Қазақстан Республикасының муниципалды құрылымның құқығы бар.

Жеке меншік нысаны жер қатынасының басқа маңызды қырларын – жер ресурсын басқарудың нысанын, яғни әлеуметтік, экономикалық, политикалық, құқықтық, әкімшілік шараларын жнр ресурстарын қолдануды қоғамдық көз қараспен жалпы байланыста анықтайды.

Жер қатынасының ең маңызды екі элементі бар:

жерді иелену;
жер ресурстарын басқару нысаны;

Жер иелері мен оны қолданушылардың байланысы ренттік қатынасты білдіреді. Рента–кәсіпкердің қызметіне байланыссыз кіріс, пайыз нысанындағы капиталды біріңғай қабылдайтын рантье. Жер рентасы – жер иесінің біріңғай кірісі арқылы жерді иеленеді

Жер–объект, жеке меншік иелері оны қолдануға, сатуға, иеленуге құқығы бар.Жер салық төлеуге жарамды қоғамдық өндірістің негізі болып саналады.

Рыноктық экономикада кіріс 4 өндірістік фактор арқылы белгіленеді. Олар: еңбек, капитал, басқару, жер.

7 кесте-Өндіріс факторлары мен олардың өтемақысы

Өндіріс факторлары	Өтемақы
Еңбек(еңбек ресурстары)	Еңбекақы, жалақы
Капитал	Пайызы, үлесақы
Басқару	Кіріс, сыйақы
жер	рента

Батыс мамандарының айтуынша қалалық рента 3 негізгі бөліктен тұрады:

табиғаттың сыйы, топырақтың құнарлылығы, климаттық жағдайы, су ресурстарымен аймақтың бағасы, пайдалы қазбалар бағасы;
коммуналдық қызметпен қамтамасыз ету;
әр жер учаскесіндегі өндірістік қызмет;

Қаланың дамуы жердің рентасына, қалалық бюджетке кіретін жердің төлем ақысына байланысты. Осыдан қалалық басқару органдарының басты міндеті қалалық жерді нәтижелі қолдану.

Қалалық және басқа елді мекендердегі жер салығының орташа мөлшерлемесі.

Қалалық жерлердің нәтижелі қолданылуының қатынасын 3 өзара байланысқан компонентке бөлуге болады: жерді жекеменшікке алу құқығы, жердің құны және жерді қолданудың тәртібі. Бұл жер компоненттерінің әр қайсысы оңтайландыратын басқаруды қажет етеді, өйткені анықталған қоғамдық функциялардың орындалуын қамтамасыз етеді,ол функциялар: жекеменшік құқығы-қолдану құқығының берік көмегіне кепілдік береді, құны–жерге налог жинаудың нәтижесін және жекеменшіктің беріктігін, жылжымайтын мулігін қамтамасыз етеді, жерді қолданудың тәртібі–жерді қолданудың нәтижелігіне және оңтайландырылуына мәжбүр етеді. Сол оияқты басқару тек жкр туралы ақпараттық жуйе регистрациясының мәліметі болған жағдайда мүмкін болады, кадастра–барлық жер учаскелерінің орналасқан жерін, мінездемелік ерекшеліктерін құнын көрсететін карталардан тұратын жүйеге келтірілген жинақы мәліметтер.

Жерге төлем және жерді бағалау

Жер кодексі ҚР–ның жерін ақылы қолданылуын бекітті. Жерді қолданғаны үшін төлем ақы нысаны деп мыналарды айтады: жер салығы және жолға беру ақысы. Есептеу тәртібі жер салығы үшін берілген төлем ақысы туралы ҚР-ның салық және жинау жайындағы заңында айтылған. Жалға алынған жер үшін төлем-ақы төлейді. Төлем-ақы көлемін анықтайтын тәртіп, келісім және жалға берілген жер үшін берілетін төлем- ақыны төлеу мерзімі, ҚР жекеменшігінде орналасқан, ҚР-ның субъективтері немесе муниципалдық меншіктіліктері ҚР-ның М-тік өкіметінің немесе жергілкті өзін-өзі басқару бөлімінің мүшесінің субъектісі. Жалға берілетін төлем-ақының мөлшері жалға берілген жер учаскесінің мәнді жағдайдағы шарты болып есептеледі. Салық төлеу үшін немесе басқа жағдайларда жер кодексіндегі немесе заңдағы жер учаскесінің кадастрлік құны қарастырылады. Кадастрлік құн орнату үшін жердің мемлекеттік кадастрлік бағасын анықтаудың өткізілуінің тәртібі ҚР–ның әкімшілігінде орнатылған. Жер учаскесінің кадастрлік құнының рыноктық құнын анықтау үшін оның пайыздары орнатылады. Жер учаскесінің рыноктық құны сәйкес федералдық заңдардың бағалық қызметінде орнатылады. Бүгінде қалалық, жұмыстық, курорттық, саяжайлық жерлерге төленетін салық барлық кәсіптерде, ұйымдарда, мекемелерде,қалалық жерлерде орналасқан жекеменшіктікке алуға, қолдануға, болтын жер учаскелерінің азаматтықтарында қабылданған жер салығының мөлшерлемесі ҚР–нің 2-ші (кесте П2-1,П2-2,П2-3) жер төлемі жайындағы заңында негізгі орта мөлшерлемнсіне сәйкес орналасқан. [9, 31 б]

Әлемдік практика бойынша жеке меншік жерді бағалау үш классқа бөлінеді. Салыстырмалы, кірісті, нормативті немесе шығынды салыстырмалы қатынасты бағалаудың әдістемелері. Бұл жағдайда сатудың салыстырмалы әдістері қолданылады. Бұл әдістемені қолданған жағдайда ең алдымен бағалаушы, сатылатын жер учаскелерін айқындайды, қолдану мақсатымен қоса салыстырмалы ақпарат жинайды.(сатылу бағасы, жалдамалы ақының көлемі). Келісім туралы ақпарат тексеріледі. Қарапайым мысал арқылы салыстырмалы объектілердің сатылу бағасына талдау жасалады.(кесте 7-3,7-4). Нәтижесі анық болуы тиіс. Кемшілігі салыстырмалы мәліметтердің болмауы. Осы әдістемеге классқа бөлу әдістемесі жатады. Бұл әдістеменің негізі–жер учаскесі мен ондағы құрылыстың арақатынастық бағасынанықтау.

8 кесте-Қаралатын жер учаскелерінің мәліметтері

Ұқсастық №	баға	Мөлшер	Физикалық мінездеме	Орналасуы
Қаралатын		60х150	Жоталы	өзен жағалауында
1	6250	60х175	Жоталы	өзеннің арғы жағалауында
2	5750	60х150	Жоталы	өзеннің бойымен жоғары қарай
3	5300	60х150	Тегіс	өзеннің бойымен төмен қарай
4	7450	60х150	тегіс	Қала орталығында

9 кесте-Жүйелі шегерулер

Мінездемелер	Қаралатын объект	Ұқсастығы
Мінездемелер	Қаралатын объект	1	2	3	4
Баға		6250	5750	5300	7450
Мөлшер		-500	0	0	7450
Физикалық мінездеме		0	0	+450	0
Орналасуы		0	0	0	+450
өзгертулер		-500	0	+450	-2150
өзгертілген құны		5750	5750	5750	-1700
Қаралатын объектінің құны					5750

Кірісті бағалау әдістемесі:

Бұл әдістемеге «жер рентасын капитализациялау әдістемесі» және «қалған жерлер әдістемесі» капитализациялау әдістемесі жалдаушы салық төлеу жауапкершілігін өзіне алған жағдайда тиімді. Қалған жер әдістемесі жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылады, ғимараттың бағасы белгілі жағдайда. Бұл әдістеме практика жүзінде мынадай жағдайда қолданылады, егер құрылыс орны мен ғимараттар мүлдем салынбаса, не жаңа болса.

10 кесте-Қалған жер әдістемесі бойынша жер учаскесікенің құнын анықтау.

Есептеу көрсеткішінің реті	сома
Ұдайы өндірістің құны АЗС:48780х3=146340	146340
Таза кіріс: 3колонка х автокөлік х 300 күн х 20л х 0,026д.е. = 44928	44928
Құрылысқа қажетті кіріс:а) капитализациялау коэфиценті:12% + 16,7% (100%: 6жыл= 1667 – қаржы салымының қайтарылуы)=28,7% б) кіріс:0,287 х 146300=41988	41988
Жерге байланысты кіріс: 44928 – 41988=2940	2940
Жер учаскесінің құны 2940/0,12=24500	24500

Шығынды бағалау әдістемесі:

Классикалық шығынды қатынас жер учвскесін бағалау үшін қолданылмайды. Бөліну әдістемесі шығын мөделінде негізделген: белгіленген жкр учаскесінің сатылу бағасынан жақсартқан құны шегеріледі. Өндіріс учаскелерін бағалау күрделірек . Олардың құрамындағы сатылатын немесе жалға берілген жер учаскелерін анықтай алмаймыз. Өнеркәсіп объектісіндегі жер учаскесінің құны игерілмеген учаскенің құнымен бағаланады. Мысалы: игерілмеген жер учаскесінің құны орман және ауыл шаруашылығының кадастрленген құнымен теңестірілнді. Учаскені меңгерген жағдайда инженерлік, транспорттық инфрақұрылымын құру үшін жұмсалатын шығынды ескерген жөн: электр жабдығының қосылуы, жылумен, сумен, газбен, канализацияиен теміржол, автомагистральмен қамтамасыз ету жолдары.

Жер учаскесін әр түрлі әдістемелермен бағалаудың практикалық мысалы:

Жоғарыда берілген әдістемені мысалмен толықтырамыз, фармацевтік фабриканың бағаланатын жер учаскесі № қаласының орталығында орналасқан.

Бұл участок өнеркәсіп құрамына кіреді, құрамы төмендегідей.

Емдік өндіріс кәсіпкерлері, санитарлық қорғаныс аймағы– 50м;
Кондитерлі фабрика, санитарлық қорғаныс аймағы– 50м;
Машина шығару заводы, санитарлық қорғаныс аймағы– 50м;

Қаланың бекітілген негізгі жоспарына және жерді қолдану тәртібіне сәйкес қоғамдық–іскерлік аймаққа жатады.

Бұл жерге тұрғын үйлер, қонақ үйлер, сауда комплекстерін жер асты, жер үсті гараждарын салуға болады.

Объектіні бағалау: Жер учаскесінің ауданы–2300кв.м. Кәсіпкерлерге жеке меншікке берілген жер учаскелері 1995 жылғы №487 Президенттің жарлығымен сәйкес келеді. Фармацевтік фабриканың ауданының көлемі–2251 кв.м, жақсарту құны–1312400 теңге. Таза кіріс 3825500 теңге құрайды. Жалпы кіріс 25,86%. Бағалау уақыты 1 қаңтар 2002 жыл.

Салыстырмалы сату әдісі арқылы жер учаскесінің құндылық есебін анықтау:

Жер учаскесінің бағасын салыстырмалы әдіспен рыноктік құнын бағалау үшін 3 салыстырмалы объект таңдап алынған.

Бұл учаскелер жеке меншіктікте және толық құқығы бар. Қаржыландыру мен сату жағдайы рыноктық, 1-ші учаскеден басқасы; сатылу құны 6% төмендген, 1-ші учаске 2001 жылдың қыркүйек айының басында сатылған, 2-ші учаске 2001 жылдың қазан айының, 3-ші учаске 2001 жылдың қараша айының басында сатылған.

1-ші сатылған учаске солтүстік-шығыс өндіріс аймағында орналасқан. Учаске автозаправкалы стация ретінде сатылып алыған. Учаскенің ауданы–3000кв.м.

Учаске өнеркәсіп аймағында орналасқандықтан территориясы ластанған, ауа газдандырылған. Осы кемшіліктеріне байланысты учаскенің құны 15% төмендетілген.

2-ші, 3-ші сатылған учаскелер қаланың орталық бөлігіне орналасқан.

2-ші учаскенің ауданы 2950кв.м. Бұл учаскенің жалгері–құрылыс машиналарын жөндеу мекемесі. Учаске супермаркет орналастыру үшін сатып алынған. 3-ші учакенің ауданы – 2250 кв.м. Бұл учаскеде кірме жолдары қолайсыз болғандықтан жаңа шығу жолдарын қажет етеді, смета бойынша 70000 теңгені құрайды. Учаке қаржыландыру мекемесін орналастыру үшін сатылып алынған. Жоғарыда айтылғандар 9 кестеде белгіленген.

Жерді бағалаудың жеке әдістемелері.

Жердің құны басқа да тауарлар сияқты, оның кірісіне байланысты. Коммерциялық қолдану жағдайында жердің кірісі жылдық жалға алған бағадан пайдалануға жұмсалған шығынды шегеру керек.

Жер у.қ.= . Жер у.қ. – жер участогының құны; (29)

Нк – нақты кіріс;

Ш – шыққан шығын;

М – мөлшерлемесі.

11 кесте- Салыстырмалы объектілердің қорытынды деректер

Көрсеткіштер мен мінездемелер	Салыстырмалы учскелер
Көрсеткіштер мен мінездемелер	бағаланатын		1	2	3
сатылу			750000	1327500	1175500
Жеке меншік құқығы	толық		толық	толық	толық
Қаржыландыру шарты	рыноктық		рыноктық	рыноктық	рыноктық
Рынок шарты (сатылу уақыты )			Қыркүйек	Қазан	Қараша
Орналасу жағдайы	Қала орталығы		өндіріс аймағы	Қала орталығы	Қала орталығы
Қоршаған орта жағдайы	Қанағаттанар-лық		Экологиясы нашар	Қанағаттанар-лық	Қанағаттанарлық
Сатылу шарты	рыноктық		Рыноктық емес	рыноктық	рыноктық
Физикалық мінездеме
Мөлшері кв.м.		2300	3000	2950	2250
Конфигурация		тікбұрыш	тікбұрыш	тікбұрыш	тікбұрыш
Кірме жолдар		Кірме жолдар құрылғысы талап етіледі	бар	бар	Жоқ, кірме жолдар құрылғысы талап етіледі
Коммуникал –дық қызмет көрсету		Бәрі	Бәрі	Бәрі	Бәрі

Зоналық жағдайы
Функционалдық қолданудың турі	өндіріс объектілерінің қарауындағы жерлер	өндіріс объектілерінің қарауындағы жерлер	Қойма салынатын жерлер	Қоғамдық тамақтандыру мекемелерінің жерлері
Функционалдық қолданудың түрі	әкімшілік басқару органдарының жерлері	Автозаправка салынатын жерлер	Супермаркет салынатын жерлер	Қаржыландыру мекемесінің жерлері

Қалада жерді кадастрлік әдіспен бағалау іске асырылады. Жердің кадастрлік құнының жеке көрсеткіштері 10 кестеде көрсетілген.

10 кесте-Жердің кадастрлік құнының кварталдық жеке көрсеткіштері.

Функционалды пайдаланудың түрлері	Бағаланатын учаске	Учаске1	Учаске2	Учаске3
өнеркәсіп объектілеріндегі жерлер	570	325	460	570
Сауда объектілеріндегі жерлер	840	600	775	840
әкімшілік басқару және қаржыландыру мекемелеріндегі жерлер	800	700	720	800

Салыстырмалы көрсеткіштер мен мінездемелер:

Объектілеріндегі айырмашылықтарға шегеру әдістемесі арқылы түзетулер енгізу керек.

Енгізілген түзулер:

Жеке меншік құқығы. Салыстырмалы объектілер жеке меншік құқығына ие. Түзету қажет етілмейді.
Қаржыландыру шарты. Осы объектілерді қаржыландырудың рыноктық бағадан айырмашылығы жоқ болғандықтан түзетулер енгізілмейді.
Сатылу шарты. Жиналған ақпараттар бойынша 1-ші обьект тез арада сатылғандықтан бағасы 6% -ға төмендеген. Бұл обьектіге түзету енгізіледі(+6%).
Рыноктік шарты (сатылу уақыты) объектілер әр түрлі жағдайда сатылған. Сатылған күннен бағаланған уақытқа дейінгі инфляция құрамы: қыркүйек – 11%, қазан — 4%, желтоқсан — 2%. Инфляцияға төмендегідей түзетулер енгізіледі.

объектіге: +22,5%[(100%+11%)*1,04*1,04*1,02=122,46%];
объектіге: +10,3%[(100%+4%)*1,04*1,02=110,32%];
объектіге: +6,1%[(100%+4%)*1,02=106,1%];

Қоршаған ортаның жағдайы (экология). 2-ші; 3-ші объектілер бағалаған объектімен ұқсас жағдайда орналасқан. 1-ші объект өнеркәсіп аймағында орналасқан. Қоғамдық транспорт аялдамаларынан алысырақ орналасқан, шаң, газ өте көп. көрсетілген неготивтік мінездеме учаскенің құнын 15% төмендетеді. 1-ші объектіге қосымша түзетулер енгізіледі.
Зоналық жағдайы.

Бағаланатын учаске “Әкімшілік басқару объектілері мен қаржыландыру мекемелерінің жерін ”қолдану аймағында орналасқан. 1-ші учаске “автозаправка станцияларын ”салуға арналған жер ретінде сатылған. Кадастрлік кварталдық көрсеткіштері: 700/600=1,167 және кварталдық аумақтық коэффициенті: 800/700=1,143=1,33 (немесе +33%) тең болады.

2-ші учаске “супермаркеттерге” арналып сатылған. Кварталдық көрсеткіші: 720/775=0,929 және кадастрленген кварталдық аумақтық коэффициенті: 800/720=1,111 орташа енгізу 0,929*1,111=1,032 (немесе +32%) тең.

Мөлшері. Жер учаскелерінің сатылуы рыноктік талдау бойынша 30 немесе одан да көп сотық жер 1 кв. м. есебімен алғанда 2,5% төмендетілген. 1-ші және 2-ші объектіге қосымша түзетулер енгізіледі.
Кірме жол. Бағаланатын учаскеде қолайлы кірме жолдар жоқ. Осы кемшіліктерді жою үшін қосымша шығу жолдарының құрылғысы қарастырылуы қажет.

Бұл құрылғы 70000 т(руб.)бағаланады. 1-ші және 2-ші учаскелерде бұл кемшіліктер жоқ, ал 3-ші де бар. 1-ші және 2-ші учаскелермен салыстырғандағы төменгі көрсеткіші – 23,33руб(теңге).

Ыңғайлы коммуналдық қызмет. Барлық учаскелер толық жабдықталып көркейтілген түзетулер көрсетілген.

12 кесте-Жер учаскесінің салыстырмалы сатылу әдістерінің құнын анықтау

Салыстыру элементтері	Салыстыру бірлігі	Салыстырылатын учаскелер
Салыстыру элементтері	Салыстыру бірлігі	бағаланатын	1-ші	2-ші	3-ші
1	2	3	4	5	6
сатылу бағасы	тг		750000	1327500	1175500
жер учаскесінің ауданы	кв.м.	2300	3000	2950	2250
аудан бірлігінің бағасы	тг/кв.м.		250	450	522

жеке меншік құқығына

түзету

түзетілген баға

тг/кв.м.

250

450

522

қаржыландыру шартына

түзету

түзетілген баға

тг/кв.м.

250

450

522

сатылу жағдайы

түзету

түзетілген баға

тг/кв.м.

265

450

522

рынок шартына

түзету

түзету енгізілген баға

тг/кв.м.

+22,5

324,6

+10,3

496,4

+6,1

553,8

экология жағдайы

түзету

түзетіген баға

тг/кв.м.

+15

373

496,4

555,8

аймақтық қызметке

түзету

түзетілген баға

тг/кв.м.

+33

496,5

+3,2

512,3

553,8

Физикалық мінездемелер

Мөлшер

түзету

түзетілген баға

тг/кв.м.

+2,5

508,9

+2,5

525,1

553,8

кірме жолдар

түзету

түзетілген баға

тг

тг/кв.м.

-23,3

485,6

-23,7

501,4

553,8

қолайлы коммуналдық қызмет

түзету

түзетілген баға

тг/кв.м.

485,6

501,4

553,8

Алынған нәтижені иеленеміз, түзетулердің абсолюттік көлемі салыстыруға келетін учаскелердің ең үлкені болғандықтан, 1-ші салыстыруға келетін учаскенің нәтижесі дәл болып есептеледі.

Қорытындылау үшін:

ортақ түзету

сату бағасынан %-ға

өлшеу коэффициенті

орта бағасы

жер учаскесінің құны

тг/кв.м.

мың.тг.

533

1230500

+235,6

+94,2

485,6

+51,4

+11,4

4011,2

+31,8

+6,1

8307

Бұл түзету басқа учаскелердің пайыздық түзетуі арқылы жасалады. Алынған көлемді өлшем коэффициенті бойынша қабылдаймыз.

1-ші учаске үшін 94,2/94,2=1;

2-ші учаске үшін 94,2/11,4=8;

3-ші учаске үшін 94,2/6,1=15;

3 ЖЕР БАҚЫЛАУ МЕН ЖЕРДІ БАҒАЛАУ ЖОЛДАРЫН ЖАҚСАРТУ

Қазақстан Республикасындағы жер нарық және оның жетілдіруі.

Жер рыногындағы обьектісі жерге ие болу болып табылады, яғни жеке меншік құқығы, жерді иелену құқығы Қазақстан Республикасының конституциясы бойынша жер сатып алу–сату объектісі болып табылмайды, демек, оған меншіктік рынок жоқ. Ал жеке меншік құқығы тұрақты емес ауыспалы. Рынок обьектісінің сапасы ретіндее жерді қолдануды айтуға болады. Көп жағдайда Қазақстан рыногында жерді иелену құқығы бар, мемлекеттік меншіктегі. Қазақстандағы жер қатынасының дамуын 3 этапқа бөлуге болады. Бұлар республика Парламенті ұсынған заңдағы реформаға байланысты: “Шаруа қожалығы туралы”, “Жер кодексі”, “Жер туралы реформа”, “Жер салығы туралы”. Осыларды іске асыруда жер реформасының І–этабы өтті. 1990-1993ж, жер қорының бөлінуі, азаматтар мен заң иегерлерінің жерді иелену құқығы бекітілді. 1995 жылдың алғына қарай мекемелік мемлекеттік реформасы бойынша, жер иелену–иелері-99,8% жетті. Жер қатынасы дамуының (1994-1995ж) 2-ші кезеңі жер заңдылығының рынок жағдайына бейімделуі мен байланысты. ҚР Президентінің жарлығында айтылғандай рыноктыық қатынаста жерді-қолдануда мемлекеттік иеленуді сақтай отырып сатып алу – сату институтын енгізу. Жер қатынасының, уаақыт тәртібін белгілеу № 1639, 1994 жылдың 5-сәуірі. Реформалаудың 3-ші кезеңіне жерді жеке меншікке иеленудің институтын енгізу. ҚР президентінің “Жер туралы” жарлығында 22.12.1995 жерді мемлекеттік және жекеменшшікке иелену туралы айтылған ҚР 3,5 млн-нан астам жер иелері бар, жер ауданы 350 мың га. жер иелерінің заңды түрде келісімге келуіне боллады. 2001 ж 24- қаңтардағы ҚР Парламентінің “Жер туралы заңы” бойынша 3-ші кезең аяқталады. Бұл заңдағы басты мәселе ауыл шаруашылық жерлерін жеке меншікке иелену болмайтындығы туралы.[10, 39 б]

Қазақстан Республика жер қоры:

Жеке және жалпы талдау жасау үшін ҚР территориясындағы жер категориялық ұсыныстары туралы білу керек, қандай климаттық жағдайда орналасқаны жайында білу қажет.

“Жер заңының” 1 статьясына сәйкес ҚР жер қорын категориясы мен табиғаттық–климаттық жағдайына қарай төмендегідей категорияға бөледі:

ауылшаруашылығына тағайындалған жерлер;
тұрғылықты жерлер (қалалар, ауылдар мен поселкелік пункттер);
өнеркәсіп, трансптор, байланыс, қорғаныс орындарының жерлері;
ерекше қараудағы табиғат территориясының жерлері;
орман қорының жерлері;
су қорының жерлері;
қордағы жерлер;

ҚР территориясында табиғат жағдайына байланысты төмендегідей аймаққа бөлінеді:

Орманды алқап;
Далалы;
Құрғақ далалы;
Жартылай шөлейт;
Шөлейт;
Таулы – шөлейтті дала;
Субтропиктік шөлейт;
Субтропиктік таулы-шөлейтті;
Ортаазияттық таулы;
Таулы оңтүстік сібір;

Ауыл шаруашылығына тағайындалған жер катигориясы және оның құрамы:

“Жер заңының” 79 статьясына сәйкес, ауылшаруашылық қолдануындағы жер болып осы шаруашылыққа қажетті жерлер саналады.[11, 50 б]

Ауылшаруашылығына тағайындалған жердің құрамына пайдалы жерлер, ішкі шаруашылық жолдары, коммуникациялық, суатты, мелиоративті торап, құрылыстар мен ғимараттар. Ауылшаруашылығы пайдалы жерлерге жыртылған жерлер, тыңайтылған жерлер, пішіндікке шабылатын жерлер, жайылым жерлері.

Жерді пайдалану құқығы:

Ауылшаруашылық жерлері төмендегідей қолдануға беріледі:

ҚР заң иегерлеріне ауылшаруашылық өндірісі ретінде қолдануға; орман шаруашылығы ретінде қолдануға, ғылыми зерртеу мақсатына, мал шаруашылығына, баақша ретінде қолдануға;
Жеке меншікке иеленуге ҚР азаматтары жекеменшік шаруашылығын дамытуға, салжай құрылысына;
Азаматтық алмаған шетел азаматына 10 жылға уақытша жалға алуына болады.
ҚР заң иегерлері мен еңбек иегерлері ауылшаруашылығына қолдану мақсатында алған жерлерін заңға бағына отырып ұжымға біргіуіне жергілікті социалдық программаларын іске асыру үшін.

Крестьяндық, фермерлік қожалықтарын жүргізуге арналған жерлер:

Фермерлік қажеттіліктерін жүргізуге арналған жерлер. Уақытша қолдануға құқұғы бар азаматтарға беріледі (5-49жылға дейін). Бұл жерді қолдануға орта ауыл шаруашылық білімі мен катигориясы бар азаматтар құқылы;
Мемлекеттік ауылшаруашылық ұйымтарының құрамынан шыққан азаматтарға фермерлік шаруашылықты жүргізу үшін орта кадастірлік бағадағы жерлер беріледі;
Фермерлік қожалық үшін жер алған азаматтарда, үйлері болса, қора-қопсық жері сақталады. Бұл фермерлік қожалыққа кірмейтін жер.

Шартты жер үлесінің құқықтық (күн тәртібі) режимі:

Қайта құрылған ұйымдармен жойылған мемлекеттік ауылшаруашылық ұйымтарының жұмысшылары мен зейнеткерлердің шаррты жер үлесін иеленуге құқығы бар;
Шартты жер иелену бөліміне қайта құрылған және жойылған мемлекеттік ауылшаруашылық ұйымдарының пайдалы жерлерін қолдануы шектеулі болса жатады;

тұрғылықты жерлер;
жер қорына кіретін жерлер;
радиациялық ластанған жерлер;
пайдалы қазбаларды өңдеу кезінде бұзылған, қайта қолдану үшін культивация жасалмаған жерлер;

Жер үлесінің өлшемі төмендегідей жағдаймен есептеледі;

гектарға жалпы ауданын пайдалы жердің бөлу;
балды-гектарда (топырақ бонитетінің балы, ауданға көбейтілген) ауыл шаруашылық пайдаларының балды- гектарлы сомасына бөлу;

Шартты жер үлесін қолдануы шаррты жер үлесін қолдану туралы құқығымен куәләндырылады;
Шартты жер үлесін қолдану жер құрылғысының тәртібіне рационалдық қолдану жағдайының есебіне байланысты;
Шартты жер үлесі иегерінің құқығы төмендегідей;

жолдастық қожалық капиталының салымына шартта жер үлесін иелену құқығын беру;
жер учаскесін ааллу үшін шартты жер үлесін иеленумен қатар фермерлік шаруа қожалығын ұйымдастыру;
мұраға қалдыру

Қатысушылар құрамынан шыққан жағдайда үлес пен пайды бөлісуге құқығы бар;
ҚР азаматтығынан шыққан жағдайда шартты жер үлесін иелену құқығы тоқтатылады;

Жойылған ауыл шаруашылық өндірісін орнына келтіру:

Жойылған ауыл шаруашылық өндірісін қалпына келтіру ауыл шаруашылық өндірісінің деңгейін сақтап қалу, оның пайдалы жерінің ауданы мен сапасын қалпына келтіру арқылы жасалады;
Жойылған ауыл шаруашылық өндірісін қалпына келтіру иегерлігі мұқтаж адамға беріледі;
Орнына келтіру ісінетөмендегідей иегерлер босатылады, егер оларға ауыл шаруашылығына белгіленген және орман қорының жерлері мынандай пайдалануға берілсе:
жеке тұрғын үй құрылысына, мектеп, бала бақша құрылысы үшін емдеу мекемесі мен мәдени-тұрмыстық обьектісі ретінде берілсе;
мелиоративтік жүйенің құрылысына;
балық шаруашылығы мен тоған құрылысына;
сыртқы ортаны қорғау обьектілерін қорғау құрылысына;
нашар жерлерді қалпына келтіру, химиялыық және радиоактивтік заттармен ластанған жерлерді;

ҚОРЫТЫНДЫ

Бағалап бөлу топырақ пен геоботаникалық материалдарды, климаттық және орографиялық көрсеткіштерді, жерді бағалаудың ІІІ турының қорытындысын, Еңбекші қазақ ауданы әкімшілігінің ауыл шарауашылық дақылдарының өнімділігі мен өсімдік шаруашылығы өнімдерінің құны байланысты мәліметтерін зерттеу негізінде орындалған. Ауыл шаруашылығы алқаптарын бағалау кезінде аудан жері топырағының сапасын есеп ала отырып, шаруашылықтардың мамандандырылуы бағалау учаскелеріне орай (контурлар) бөлінген. Бастапқы нақты мәліметтерді математикалық екшеудің нәтижесі ауыл шаруашылығы дақылдарының өнімділігі, табиғи жемшөп алқаптары мен топырақ өлшемдері арасындағы жоғары корреляциялық байланысты көрсетеді.

Жерді кадастрлық бағалау жерді қолданылатын мақсатына және пайдаланылуын есепке ала отырып, оның категориялары бойынша жүргізіледі, бұл орайда жердің кіріс әкелуі, оны жақсартуға кететін ағымдағы шығын, жер нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың ара салмағы ескеріледі. Ауыл шаруашылығына пайдаланылатын және орман қоры жерлері оның өнімділігі, табиғатының қорғалуы, рекреациялық маңызы, орналасқан жері бойынша бағаланады. Қалалар мен елді-мекендердің жерлері құрылыстың тығыздығын, орналасқан ауданының артықшылығы, экологиялық жай-күйі, әлеуметтік және инженер-көлік жағдайымен қамтылуы және т.б. есепке алына отырып, қолданылатын мақсатына сәйкес бағаланады.

Қорыта келгенде жердің құндылығы барлық қоғамда оның тұтыну құнын өндіретіндігімен анықталады. Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның қоғамдық құндылығын есептеу болып табылады. Жердің тұтыну құндылығын бір жағынан оның тіршілік орны екендігі қалыптастырады. Осыған сәйкес экономикалық бағалау белгісі оның өндіргіш күш ретінде және өмір сүру ортасы ретінде қоғамдық құндылығы. Осы түрғыдан жердің қоғамдық құндылығы неғұрлым жоғары болса, ол соғырлым қымбатқа бағалануы тиіс.

Әлемнің көптеген елдерінде жердің бағасы жер қатынастарын реттеу мен жерді ақылы пайдаланудың қалыптасу саласындағы басты тұтқа болып табылады.

Нарықтық экономика дамыған елдерде жердің ақшалай бағасын айқындаудың бірнеше әдістері қалыптасқан:

1) шығындалу әдісі;

2) сатуды салыстыру әдісі;

3) кірісті капиталдандыру әдісі.

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерахпо реализации

Стратегии развития Казахстана до 2030 года,,. – Алматы,1998

ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в

Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.

Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года

№442 – II.

Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская

Правда 1995, 31 января – 4 февраля.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с

англиийского) Дж. Фридман, Н. Ордуэй.,академия народного хозяйства при Правительстве РФ., Москва. Дело, 1997

Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб: Питер,2001

Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003

Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое

Регулирование. – М.: Бек, 1997

Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998

Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001

КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998

Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 ,,оценка,,. Алматы, 2004

Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика,2001

«Енді өз үйіме бара алмаймын»: Ресейге соғысқа аттанған қазақстандық уәде етілген азаматтықты ала алмай жүргенін айтты (видео)

Путиннің мәлімдемесінен соң Мәскеуден Астана бағытына билеттер құны күрт өсті

«Үй алып бердік деп 3-4 айға пәтер жалдап берген»: Елімізде тағы бар қайырымдылық қорының былығы әшкере болды

Қазақстан орыс тілін насихаттауға жылына 43 миллион теңге жұмсамақ

«Тойдың жарты ақшасы»: Дархан Жолшыбеков кешін жүргізгені үшін Нұрлан Сабуровке қанша төлеген

Диплом Жер бақылау мен жерді бағалау жолдары

Физикалық мінездемелер

Соңғы жаңалықтар

«Енді өз үйіме бара алмаймын»: Ресейге соғысқа аттанған қазақстандық уәде етілген азаматтықты ала алмай жүргенін ...

Путиннің мәлімдемесінен соң Мәскеуден Астана бағытына билеттер құны күрт өсті

«Үй алып бердік деп 3-4 айға пәтер жалдап берген»: Елімізде тағы бар қайырымдылық қорының былығы ...

Қазақстан орыс тілін насихаттауға жылына 43 миллион теңге жұмсамақ

«Тойдың жарты ақшасы»: Дархан Жолшыбеков кешін жүргізгені үшін Нұрлан Сабуровке қанша төлеген

Психологтар оқушылардың ата-аналарымен кездесу өткізді

Сербия президенті Тоқаев сыйға тартқан әйгілі Алматы апортын көрсетті

Үздік жаңалықтар

Тина Канделаки Қазақстанға кіре алмайды – ҚР СІМ ресми өкілі

Апат болған жерге барып халық алдында жылаған жас министр елді сүйсінтті (видео)

«Аяғы ауыр»: Төреғали Төреәлінің адвокаты оқиға болған кезде жанында әншінің әйелі болғанын растады (видео)

Біз туралы

Мобильдік қосымша

Бізбен байланыс